Tribunal: TJMT
Processo: 1013922-02.2023.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-07-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013922-02.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[EDIVAN CUSTODIO BATISTA - CPF: 033.546.852-71 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1013922-02.2023.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: EDIVAN CUSTODIO BATISTA

APELANTE: EDIVAN CUSTODIO BATISTA

APELADO:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – R
ESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ –
DEDUÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS RELATIVAS ÀS PARCELAS PAGAS EM ATRASO E DO IPTU – DESCABIMENTO – PARCELAS JÁ PAGAS COM ENCARGOS DE MORA – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL – FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Não há falar-se em dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo autor se constatado do extrato de pagamento que tais parcelas já foram pagas com encargos de mora.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU só é devida pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária.

A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação.

Havendo condenação e sendo mensurável o proveito econômico obtido pelo autor, a verba honorária deve ser fixada sobre o valor da condenação, nos termos da ordem estabelecida pelo artigo 85, § 2º, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação Cível e Adesivo interpostos por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e por
EDIVAN CUSTODIO BATISTA
, respectivamente, na
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga
ajuizada pelo segundo apelante em face da primeira, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para:

a)

Rescindir o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel objeto da lide, declarando válida somente a cláusula relativa à taxa de fruição;

b)

Determinar a restituição dos valores pagos pelo autor em parcela única, com o desconto de no máximo 25% do valor pago, o qual deverá ser corrigido pelo INPC a partir do trânsito em julgado da decisão e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação;

c)

condenar a demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

A demandada
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
sustenta em seu recurso, em síntese, que o contrato firmado entre as partes é anterior à Lei nº 13.786/2018. Assim, com a resolução do contrato, o apelado faz jus ao reembolso da quantia paga com a dedução do sinal adimplido, autorizando ainda a apelante a descontar a cláusula penal, no importe de 10% sobre o valor do contrato atualizado (e não sobre o valor das parcelas pagas), deduzidos eventuais encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso e débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial.

Alega que os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da ação em razão do pedido ressarcitório em condições diversas do pactuado, bem como que os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido).

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 215482212 - Pág. 8).

Por sua vez, no recurso adesivo o autor
EDIVAN CUSTODIO BATISTA
, defende a aplicação da multa em 10% sobre o valor das parcelas pagas, tendo em vista a inexistência de prejuízo à requerida, que poderá comercializar o terreno novamente.

Sustenta ainda que a correção monetária das parcelas as ser restituídas deve ocorrer a partir de cada desembolso, uma vez que foram pagas há anos, sob pena de propiciar o enriquecimento ilícito da apelada.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 215482218).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o autor, em 09/02/2022, firmou com a requerida, contrato de compra e venda de imóvel para aquisição do Lote nº 25, Quadra 14, no Loteamento Parque Rosa Bororo, Rondonópolis-MT, pelo valor de R$ 185.719,20 (cento e oitenta e cinco mil setecentos e dezenove reais e vinte centavos), já tendo efetuado o pagamento de R$ 10.579,66 (dez mil e quinhentos e setenta e nove reais e sessenta e seis centavos).

Segundo o demandante, por motivos financeiros, procurou a demandada para rescisão contratual, com a restituição dos valores pagos.

Sob a alegação de que não obteve êxito, e que é devido pela requerida a importância de R$ 9.521,69, relativo à quantia paga com a dedução da multa de 10% sobre o montante quitado, propôs a presente ação.

Pois bem
.

Aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Os recursos guardam relação entre si, razão pela qual serão analisados conjuntamente.

DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR.

Resta incontroverso dos autos que o autor efetuou o pagamento de
R$ 10.579,66 (dez mil e quinhentos e setenta e nove reais e sessenta e seis centavos), consoante se verifica do extrato de pagamento constante no ID 215477948, bem como que requereu a rescisão do contrato em razão de não possuir condições financeiras para o seu pagamento, ou seja, que as parcelas pagas serão restituídas apenas em parte, nos termos da Súmula 543 do STJ, residindo a controvérsia em verificar o valor a ser restituído.

A demandada alega que por ser o contrato
anterior à Lei nº 13.786/2018, com a sua rescisão, o autor faz jus ao reembolso da quantia paga com a dedução do sinal adimplido, da cláusula penal, no importe de 10% sobre o valor do contrato atualizado (e não sobre o valor das parcelas pagas), deduzidos eventuais encargos moratórios relativos as prestações pagas em atraso e débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial.-

Por sua vez, a parte autora defende a
aplicação da multa em 10% sobre o valor das parcelas pagas, sob alegação de que a requerida não sofreu prejuízo, já que ainda poderá comercializar o terreno, bem como que a correção monetária das parcelas as serem restituídas deve ocorrer a partir de cada desembolso, uma vez que foram pagas há anos, sob pena de propiciar o enriquecimento ilícito da apelada.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador,
mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018
, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial
.” (STJ – AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022) destaquei

No mesmo sentido: “
AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 16/05/2022
.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado pelo demandante.

Portanto, escorreita a sentença que determinou o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor, por ser suficiente a indenizar a loteadora pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato.

DEDUÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS E IPTU.

Não há falar-se em dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo autor e débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial.

Em relação aos encargos moratórios, porque verifica-se do extrato de pagamento que sobre as parcelas pagas em atraso já incidiram os encargos de mora.

No que tange ao IPTU, pois não há dos autos provas de que a posse foi efetivamente transferida ao autor.

Neste particular,
não se pode olvidar que se trata de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

Nesse sentido:

“
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada –
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes
– Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido
.” (TJ-SP - AC: 10055106720168260114 SP 1005510-67.2016.8.26.0114, Relator: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto, Data de Julgamento: 11/02/2020, 37ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020) destaquei

DA CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS.

No tocante à insurgência
da data de incidência da correção monetária
sobre os valores a serem restituídos, razão assiste ao autor.

Isto porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial do STJ, a parte requerida deverá proceder a devolução dos valores pagos, acrescida de correção monetária desde a data do desembolso. Vejamos:

“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO COM ENCOL S/A E TRANSFERIDO À AGRAVANTE. RESPONSABILIDADE DA AGRAVANTE NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES REFERENTES À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. As instâncias ordinárias reconheceram a responsabilidade da recorrente na devolução integral à recorrida dos valores pagos à construtora em razão do contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades.

2. ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’ (Súmula 7/STJ).

3. ‘A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial’ (Súmula 5/STJ).

4
. Esta Corte tem entendimento de que, ‘em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso’ (REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013).
[...] 6. Agravo regimental a que se nega provimento.”
(STJ, Quarta Turma, AgRg no AgRg no REsp 913.224/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 18/8/2015, DJe 26/8/2015) (g.n.).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA.

1. A correção monetária não é acréscimo, gravame ou acessório, visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, fazendo com que o débito pago no futuro seja idêntico ao débito original, tal como surgiu. Revela-se como mero reajuste do valor histórico, ou nominal, objetivando a sua preservação contra os efeitos corrosivos da inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da relação jurídica de direito obrigacional, fazendo permanecer a proporcionalidade de valor entre o débito e o crédito.

2. A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
, na linha do que decidiu o acórdão objeto do recurso especial.

3. Atento a essas premissas, forçoso concluir que o termo ‘devidamente corrigidas’ constante do título executivo judicial impede que se possa adotar o entendimento de ser devida a correção monetária a partir da citação, por mais que a redação do acórdão possa induzir a esse entendimento equivocado.

4. Agravo regimental provido para negar provimento ao agravo em recurso especial.”
(STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 478.627/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/5/2014, DJe 15/8/2014) (g.n.).

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA (ENCOL). SUCESSÃO/SUB-ROGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA/PROPRIETÁRIA DO TERRENO SOBRE O QUAL O IMÓVEL SERIA EDIFICADO (CARVALHO HOSKEN). OFENSA AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. DESCABIMENTO. EMPREENDIMENTO "RIO 2". DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. OBRIGAÇÃO RECONHECIDA COM BASE EM PROVAS E CONTRATOS. APLICAÇÃO DO ART. 40, § 2º, DA LEI. N. 4.591/64. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. CADA DESEMBOLSO. [...]

4. A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo.
No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

5. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.”
(STJ, Quarta Turma, REsp nº 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013) (g.n.).

Logo, a reforma da sentença para neste ponto é medida que se impõe.

DOS JUROS DE MORA.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo –
Tema 1002
-, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Assim, nesse ponto, verifica-se que a sentença não agiu com acerto, porquanto determinou que os juros moratórios incidam a partir da citação.

Dessa forma, há que ser reformada a sentença também neste ponto.

DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.

Por fim, prospera a pretensão recursal da demandada para que
os honorários advocatícios sejam fixados sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido) e não sobre o valor da causa.

Sobre o tema dispõe o artigo 85, § 2º, do CPC/15:

“
Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte
por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo
, sobre o valor atualizado da causa, atendido
s:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço
.”

No caso, houve condenação e é possível mensurar o proveito econômico obtido pela parte autora.

Logo, seguindo a ordem de preferência estabelecida pelo artigo, § 2º, deve ser reformada a sentença para que os honorários advocatícios sejam fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Ante o exposto,
dou parcial provimento a ambos os recursos
a fim de reformar em parte a sentença monocrática para determinar que:

a)

as parcelas as serem restituídas à parte autora sejam corrigidas monetariamente desde a data de cada desembolso;

b)

os juros moratórios incidam a
partir do trânsito em julgado da presente ação;

c)

os honorários advocatícios sejam fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC/15.

No mais, mantenho a sentença monocrática.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/07/2024