Tribunal: TJMT
Processo: 1024519-39.2023.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-23
Data de publicação: 2024-01-26

Ementa:
– AGRAVO DE INSTRUMENTO – LIBERAÇÃO DE HIPOTECA EM CARATER LIMINAR – PROVA DE QUITAÇÃO APRESENTADA – MEDIDA IRREVERSIVEL – AUSENCIA DOS REQUISITOS DFO ARTIGO 300 DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL -

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1024519-39.2023.8.11.0000

Classe:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

Assunto:
[Contratos Bancários]

Relator:
DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Redator Designado:
DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
[DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), FLAVIO GLEDSON VIEIRA BEZERRA - CPF: 695.868.881-34 (AGRAVADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO), SAMANTHA RONDON GAHYVA - CPF: 973.587.031-20 (ADVOGADO)

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU O RECURSO, nos termos do voto do 1º Vogal (Des. Sebastião de Moraes Filho).

E M E N T A

EMENTA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – LIBERAÇÃO DE HIPOTECA EM CARATER LIMINAR – PROVA DE QUITAÇÃO APRESENTADA – MEDIDA IRREVERSIVEL – AUSENCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL -DECISÃO REFORMADA – MANUTENÇAO DO GRAVAME ATÉ DECISÃO MERITORIA DA AÇÃO. Recurso conhecido e provido nos termos do voto do primeiro vogal. Relator Desembargador SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS. Redator para ementa Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

1. Para o deferimento de tutela de urgência, indispensável a demonstração, em conjunto, de identificação da probabilidade do direito e de dano ou de resultado útil do processo.

2. Conquanto que demonstrado o primeiro requisito, não se vê dano ou ofensa ao resultado útil do processo, para liberação da hipoteca de imóvel, aguardar o desate meritório da ação sobretudo em respeito ao contraditório e a ampla defesa e ser tal decisão de natureza irreversível se com o ato o bem for transferido a terceiros de boa fé.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
BANCO DO BRASIL S.A.
contra decisão prolatada pelo Juízo da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer combinada com Indenização por Danos Morais” n.º
1036099-40.2023.8.11.0041
, proposta em seu desfavor por
FLAVIO GLEDSON VIEIRA BEZERRA
, deferiu parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela provisória de urgência pleiteada pelo autor, determinando que as rés promovam os atos necessários para efetuar a baixa da hipoteca existente com o Banco do Brasil, registrada no imóvel de matrícula n.º 106.376, no Segundo Serviço Notarial e Registral da 1.ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, no prazo de 5 (cinco) dias, assumindo todas as despesas correspondentes perante o Cartório de Protesto, sob pena de multa diária, esta fixada em R$ 1.000,00 (mil reais).

Em síntese, a agravante defende o provimento do recurso de agravo de instrumento e a consequente reforma da decisão aduzindo que a liberação da hipoteca mediante o deferimento da tutela de urgência deve ser rechaçada, eis que “
a liminar deferida nos autos está revestida de irreversibilidade, sem abertura do contraditório, sem a formação mínima de provas
”.

Informa que “
se cancelada a hipoteca havida sobre o bem imóvel, sem a devida formação do contraditório, sem a demonstração do “fumus boni iuris”, promoverá injusto prejuízo ao agravante no julgamento do mérito, diante da impossibilidade de reversão, principalmente, se os agravados vierem a se desfazer do mencionado bem
”.

Ademais, insurge a apelante sobre a determinação de que a baixa da hipoteca ficaria às suas expensas, contrariando o artigo 490 do Código Civil.

Cita que “
os fatos narrados, evidentemente, demandam análise mais aprofundada, impondo-se a instauração do contraditório para comprovação da existência de nexo causal e extensão dos danos, se é que houveram
”.

Ainda, defende que “
a ordem concedida por meio da tutela, que determina o imediato cancelamento da hipoteca, impõe ao banco iminente risco de prejuízos graves de ordem material, consistente no desfalque de garantias justamente na operação que financiou a construção de todo o empreendimento
”, haja vista que não haverá chance de retomar o
status quo ante
.

Portanto, alude que “
a decisão agravada é nula ao determinar que as partes ajustem uma forma de registrar a propriedade, pois trata-se de responsabilidade da construtora na qualidade de proprietária do imóvel, e não do banco
”.

Relata que “
o banco réu não é proprietário do imóvel objeto da presente demanda, mas apenas credor hipotecário e não detém legitimidade para outorgar escritura a ser registrada, culminando em obrigação impossível à instituição financeira, razão pela qual a decisão liminar deve ser revogada
”.

No que tange à hipoteca, explicita a agravante que “
a autora não pode alegar desconhecimento da referidas hipotecas, pois, bastaria que diligenciasse junto ao Cartório de Registro de Imóveis
”. Ainda, aponta que hipoteca subsiste mesmo em face de terceiro adquirente.

Considerando que nenhuma das alegações elaboradas pela autora foi capaz de demonstrar a invalidade da garantia hipotecária bem como ante a ausência de quaisquer das formas de extinção da hipoteca previstas no Código Civil, pugna a agravante pela improcedência da ação.

Por fim, expõe que “o cancelamento pretendido nos autos, sem a devida contraprestação - liquidação da operação de origem, é medida que desrespeita a disposições de ordem publica e contratuais”, enfatizando acerca da suposta validade da hipoteca e da inaplicabilidade da Súmula n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça.

Julgando o pedido de efeito suspensivo constante no agravo de instrumento, este foi indeferido, considerando ter restado comprovado pela autora e ora agravada além do adimplemento da obrigação, sua boa-fé ao buscar uma solução administrativa para o caso, mostrando-se necessário o cancelamento da hipoteca.

A parte agravada, por sua vez, ao apresentar suas contrarrazões recursais, reitera restarem comprovados nos autos a probabilidade do direito, ao passo que demonstrou ter quitado o imóvel, que a hipoteca averbada impede o exercício do seu direito, bem como que tentou sem sucesso resolver o imbróglio por via extrajudicial.

Ademais, informa que restou comprovado o perigo da demora tendo em vista que a construtora ainda não pagou o que deve ao banco, o que permite que a qualquer tempo, que o credor execute a garantia ofertada; bem como que a construtora tem diversas outras dívidas e é requerida e ou executada em uma plêiade esmagadora de outros processos.

Diante do exposto e rechaçando o exposto pela parte adversa, requer o autor e ora agravado o desprovimento do recurso interposto.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Banco do Brasil S.A. contra decisão prolatada pelo Juízo da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer combinada com Indenização por Danos Morais” n.º 1036099-40.2023.8.11.0041, proposta em seu desfavor por Flavio Gledson Vieira Bezerra, deferiu parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela provisória de urgência pleiteada pelo autor, determinando que as rés promovam os atos necessários para efetuar a baixa da hipoteca existente com o Banco do Brasil, registrada no imóvel de matrícula n.º 106.376, no Segundo Serviço Notarial e Registral da 1.ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, no prazo de 5 (cinco) dias, assumindo todas as despesas correspondentes perante o Cartório de Protesto, sob pena de multa diária, esta fixada em R$ 1.000,00 (mil reais).

Pois bem.

Prefacialmente, cumpre esclarecer que o exame se restringe à apreciação da coerência ou não da decisão recorrida, dentro do contexto e fase processual em que foi prolatada. As demais questões atinentes ao mérito não serão analisadas, sob pena de supressão de instância e desobediência ao princípio do Duplo Grau de Jurisdição.

Ao caso, cumpre esclarecer que, como bem menciona o Juízo
a quo
, resta incontroverso nos autos que a parte autora comprova ter adquirido o imóvel em destaque, quitando-o integralmente bem como que, mesmo após o adimplemento integral da dívida, não houve a efetivação da baixa da hipoteca pela construtora ré.

Diante do exposto, certo é o cabimento da Súmula n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça, que versa que “
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”.

Ainda, nos termos do entendimento jurisprudencial externado pelos nossos Tribunais de Justiça, “
compete, solidariamente, ao credor hipotecário e à construtora, o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa do gravame da hipoteca nas hipóteses em que há quitação integral das obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da parte adquirente do imóvel
” (TJDFT - Acórdão 1352679, 07087487620218070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 30/6/2021, publicado no DJE: 15/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada).

E mais, “
tendo a autora adimplido com todas as suas obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado com a incorporadora, compete a esta, juntamente com o credor hipotecário, proceder à baixa da hipoteca incidente sobre o bem
” (TJDFT - Acórdão 1326803, 07118158020208070001, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 17/3/2021, publicado no PJe: 25/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada).

Desse modo, na hipótese dos autos, tem-se que compete, solidariamente, ao credor hipotecário e à construtora, o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa da hipoteca. Ainda, cumpre mencionar que as rés foram devidamente notificadas acerca da irregularidade as quais permaneceram inerte, razão pela qual não se mostra qualquer justificativa para a permanência da hipoteca na matricula do imóvel.

Ademais, tem-se que no caso em apreço não há a irreversibilidade da medida, uma vez que, sendo julgado improcedente o processo referencial, a ré e ora agravante poderá cobrar eventual crédito por meios legais próprios.

Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento interposto.

É como voto.

V

O
T
O

(
V E N C E D O R)

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO

(
1
º
VOGAL):

Eminentes pares.

Com a devida vênia, discordo do posicionamento do magistrado, secundado pelo voto do eminente relator. Em verdade, com o deferimento da liminar, reside um julgamento antecipado da lide sem sequer formar o contraditório, aspecto que não pode ser ignorado neste feito. No caso em apreço, a alegação de pagamento não é suficiente para embasar liminar dessa magnitude, a ponto de a situação se tornar irreversível. Não se pode deixar de ver que, liberando o imóvel da hipoteca, este poderá ser transferido a terceiros de boa fé sendo, desta forma, impossível reverter esta situação. Deve-se, portando, observar a formação da defesa da instituição financeira se negou a liberar de forma administrativa o imóvel. De outro norte, possivelmente, conquanto exiba que pagou, em face de aspectos outros, pode existir, ainda, resíduos que não foram quitados.

Desta forma, não se vê tutela de evidência, na dicção do artigo 311 do Código de Processo Civil e muito menos tutela de urgência. Deve ser visto que, a rigor do prescrito pelo artigo 300 do código de Processo Civil, a tutela de urgência deve ser concedida se houver elementos que indicam a probabilidade do direito em conjunto com perigo de dano e risco razoável do resultado do processo. No caso, reside apenas a primeira situação, probabilidade do direito mas não reside o segundo aspecto. Não se vê que, aguardando o desfecho meritório da ação proposta, se procedente esta, dano ao agravado e muito menos resultado útil do processo.

Portanto, equivocou-se o magistrado ao conceder, de plano, a liberação da hipoteca, com possibilidade de colocar em risco o pagamento integral do contrato.

Com estes fragmentos, discordando do magistrado de primeiro grau e pedindo vênia ao relator, conheço do recurso e lhe dou provimento e, por consequência, mantenho a hipoteca até a apreciação meritória da ação proposta.

É como voto.

V

O

T

O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDE
S ALVES

(
2ª
VOGAL):

Com as vênias do relator, acompanho a divergência inaugurada pelo 1º Vogal, Des. Sebast
ião de Moraes Filho.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/01/2024