Tribunal: TJMT
Processo: 1001470-91.2022.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-13
Data de publicação: 2024-03-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001470-91.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RAQUEL TEODORO NEVES CHOMEN - CPF: 481.978.311-49 (APELADO), CRISTINA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 019.897.001-36 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 CPC – HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

As alterações promovidas pela Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001470-91.2022.8.11.0003

APELANTES:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS

APELADA:

RAQUEL TEODORO NEVES CHOMEN

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
OUTROS
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT,
Dr. Renan Carlos Leão Pereira do Nascimento
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por
RAQUEL TEODORO NEVES CHOMEN
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
(a)

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e
(b)

AFASTAR
a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição

e, em outro norte,
DETERMINAR
a restituição em favor da parte autora de 85% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença; e
(c)

CONDENAR
a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, in casu, a data que declarou a rescisão do contrato.”
(sic).

Ao final, em razão da sucumbência mínima da parte autora, condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.

As apelantes, em suas razões recursais, aduzem que “
No caso telado, a Recorrente fora condenada a restituir a Recorrida os valores pagos corrigidos monetariamente pelo índice pactuado desde a data do desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês contados da citação, podendo reter 15% a título de taxa de administração
” (sic).

Afirmam que
“É preciso chamar a atenção de Vossas Excelências para o fato de que o valor a ser retido pelas apelantes deve simultaneamente ter caráter punitivo (cláusula penal) bem como caráter indenizatório”
(sic).

Salientam que
“[...] as apelantes requerem que a sentença seja reformada a fim de manter a validade da cláusula Décima Oitava, tendo como corolário a determinação de desconto de todas as rubricas previstas em tal cláusula em decorrência da resilição motivada a pedido do apelado”
(sic).

Ressaltam que “
Subsidiariamente, caso este Tribunal comungue do entendimento de que a cláusula 18ª é abusiva, requer seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal e taxa de retenção, sem prejuízo da fruição já determinada na sentença
” (sic).

Defendem que
“[...] por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos.”
(sic).

Sustentam que
“a Apelante requer que dos valores a serem devolvidos, seja determinada a compensação/dedução do valor da taxa de fruição, correspondente a 1% do valor do contrato, desde a data da inadimplência (10/10/2020) até a efetiva devolução do imóvel”
(sic).

Assinalam que “
O juízo de primeiro grau condenou a Apelada ao pagamento dos tributos em aberto. A fruição ainda será analisada no presente recurso
” (sic).

Registram que
“Nesse cenário, caso Vossas Excelências entendam pela legalidade da aplicação da taxa de fruição, as Apelantes encontrarão dificuldades para a cobrança de tal quantia. Portanto, nada mais justo que o valor devido a título de taxa de fruição seja descontado do valor a ser devolvido a Apelada. Assim, também é o caso dos tributos em aberto, correto seria que o valor em aberto fosse abatido do valor a ser devolvido a parte Apelada”
(sic).

Asseveram que
“O valor de R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos reais), embora o recibo esteja intitulado como sinal e conste discriminado no extrato financeiro da venda, trata-se de intermediação e corretagem uma vez que fora pago diretamente ao corretor, conforme se comprova pelo próprio recibo anexado aos autos”
(sic).

Destacam que
“Considerando que a presente demanda foi ajuizada em janeiro de 2022, verifica-se que, quando do protocolo da petição inicial, o pleito de restituição da taxa de intermediação e corretagem já estava fulminado pela prescrição trienal”
(sic).

Ponderam que
“as Apelantes requerem que do valor a ser devolvido seja determinada além da retenção da taxa a ser fixada por este Egrégio Tribunal, a retenção também do valor pago a título de arras (R$ 3.800,00) haja vista a prescrição trienal do pedido de restituição da taxa de intermediação e corretagem”
(sic).

Expõem que
“Entende a Apelante que o valor pago a título de sinal deverá ser retido com caráter indenizatório diante do não cumprimento das cláusulas contratuais assumidas pela parte compradora, visto que a própria sentença de primeiro grau deu como causa da rescisão o inadimplemento do Apelado”
(sic).

Postulam que seja o entendimento deste Tribunal pela abusividade da Cláusula 18ª,
“[...] tem-se que remanesce a necessidade de se excluir dos valores pagos aquilo que foi pago pelo apelado como juros e multas, conquanto tais valores decorreram da mora do apelado no cumprimento de suas obrigações, não havendo que se falar em restituição dos mesmos por seu caráter punitivo”
(sic).

Informam que
“Assim, resta claro a necessidade de reforma da sentença, para os ônus sucumbenciais recaiam sobre as Apelantes com percentual modesto, haja vista que esta recaiu sobre parte mínima do pedido”
(sic).

A par destes argumentos, pedem o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“
a)
Determinar a restituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 18ª;
b)
Subsidiariamente, aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso;
c)
Condenar a parte Apelada ao pagamento de taxa de fruição desde o inadimplemento, ou seja, desde 10/10/2020 e determinar que o valor devido pela Apelada a título de taxa de fruição seja abatido no valor a ser devolvido;
d)
Determinar que o valor dos tributos em aberto sejam abatidos do valor a ser reembolsado à Apelada;
e)
Determinar a retenção dos valores adimplidos a título de juros e multa por atraso e intermediação e corretagem/sinal;
f)
Determinar o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes decaíram sobre parte mínima do pedido;
g)
Por fim, havendo condenação e, considerando que o pedido fora julgado parcialmente procedente, requer a redução do percentual dos honorários advocatícios”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que
“[...] as Apelantes pretendem a cobrança da multa, aliada aos onerosos encargos, multas e juros estabelecidos no contrato de adesão. Tais cobranças são onerosidade excessiva, a qual demonstra o claro desequilíbrio contratual decorrente das cláusulas do contrato de adesão”
(sic).

Informa que
“No tocante a eventual ressarcimento de taxa de fruição do lote/terreno objeto do contrato no percentual de 1% conforme solicitado pela Requerida, não merece prosperar, haja vista que se trata de um lote/terreno sem nenhuma edificação”
(sic).

Argumenta que
“[...] as alegações de retenção de eventual comissão de corretagem e do sinal/arras, que a Ré alega ter efetuado pagamento ao corretor, não merece prosperar pois em NENHUM momento houve menção no contrato que o sinal, seria a corretagem, e por consequência, NÃO houve ciência inequívoca da parte Requerente”
(sic).

Esclarece que a “
Logo, não há de se falar em prescrição quanto a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, eis que a autora não ficou ciente de quando restou pago esses valores. Fato que se ratifica pelo extrato financeiro da venda, bem como, contrato firmado entre as partes, no qual consta ENTRADA/SINAL, e não corretagem
” (sic).

Explana que “
[...]

a correção monetária e JUROS deve ser fixada a partir de cada desembolso feito pela Autora, de modo a preservar o valor aquisitivo da moeda e afastar hipótese de locupletamento por parte das Apelantes
” (sic).

Assevera que
“[...] a decisão combatida pelo Recorrente merece ser confirmada por seus próprios fundamentos, ainda requer sejam majorados os honorários de sucumbências para percentual não inferior a 30% sobre o montante atualizado da condenação, a serem arcados pelas empresas Recorrentes”
(sic).

Ao final, pugna pela negativa ao provimento do recurso interposto, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Custas recolhidas, conforme Id.
203327694
.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
RAQUEL TEODORO NEVES CHOMEN

ajuizou
ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas em desfavor da
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e
Outros
,
relatando, em síntese, que firmou com as requeridas contrato de compra e venda de um lote de terreno em 15/09/2015, cujo objeto do contrato é um terreno urbano, constituído pelo Lote 05, da Quadra 53, Matrícula n° 92.529, Livro n° 02, do Loteamento denominado “Parque dos Lírios”, na cidade de Rondonópolis-MT, matriculado no Cartório de Registro Geral de Imóveis da mesma cidade.

Narrou que devido à imputação de elevados encargos contratuais, juros e correção monetária por parte das requeridas, o contrato em questão se tornou excessivamente oneroso para a autora, que não tendo condições de pagar as altas parcelas, decidiu rescindir o contrato.

Discorreu que na tentativa de rescisão amigável, obteve a resposta que teria direito ao ressarcimento/reembolso do valor de R$11.912,84 (onze mil, novecentos e doze reais e oitenta e quatro centavos), o qual seria pago em 12 (doze) parcelas de R$992,73 (novecentos e noventa e dois reais e setenta e três centavos), todavia, consta no extrato que a requerida pagou 55 parcelas, além da entrada do sinal no valor de R$3.800,00 (três mil e oitocentos reais).

À vista disso, ajuizou a ação originária buscando, ao final, a resolução do contrato, bem como a restituição dos valores pagos em parcela única, com correção monetária INPC desde a data dos pagamentos, e juros de mora de 1% ao mês a contar da data da notificação rescisória (17/09/2021), sem abatimento de multa.

Regularmente citadas, as requeridas ofertaram contestação, em que pleitearam pela não aplicação do Código de Defesa do consumidor na lide, aduzindo que não havia verossimilhança nos fatos alegados na inicial. Afirmaram ainda que o valor de R$3.800,00 (três mil e oitocentos reais) foi pago a título de comissão de corretagem. Por fim, pugnaram pela improcedência de todos os pedidos realizados pela ora autora na inicial.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
(a)
DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e
(b)
AFASTAR a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 85% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença; e
(c)
CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, in casu, a data que declarou a rescisão do contrato.”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Dessa forma, sabido da inequívoca possibilidade de distrato, com a recondução das partes ao status quo ante, limita-se a controvérsia em torno do quantum deve ser restituído.

Nesse contexto, descabida a retenção de valores como “taxa de fruição do bem”, que nada mais é do que o proveito ou utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, usufruindo dos proveitos dela advindos.

Na espécie, o contrato teve por objeto lote sem edificação, não tendo sido demonstrada a efetiva existência de qualquer vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse.

Vale dizer que, não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo terreno, aliado à não demonstração de que a reclamada tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, indevida a cobrança da taxa de fruição.

Também não há falar em retenção da integralidade das parcelas adimplidas e da quantia paga a título de sinal.

[...]

Ou seja, mesmo que imotivado o pedido de rescisão (como sustenta a ré), não se pode validar cláusulas que prevejam ônus excessivo ao consumidor, a exemplo da retenção integral dos valores pagos como forma de “sinal” e multas.

Com efeito, à luz da orientação do Superior Tribunal de Justiça, que entende razoável a retenção dos valores no percentual variável de 10 a 25%, escorreita, na situação em análise,
a fixação do percentual no equivalente a 15% do montante pago
, correspondente à soma do sinal e das parcelas quitadas, afastando o enriquecimento sem causa de ambas as partes.

Nesse ponto, saliento que não restou comprovado nos autos que o valor recebido à título de sinal, em verdade, se tratou de taxa de comissão e corretagem, de modo que deve ser afastada a alegação da parte demandada, sendo devido a devolução, observando, no que tange ao importe de R$ 3.800,00, que se trata de valor atinente ao pagamento de sinal.

Os valores remanescentes deverão ser imediatamente devolvidos ao promitente comprador, consoante enunciado da Súmula 543 do STJ, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença, eis que se trata de resilição por iniciativa do promitente-comprador,

e

correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso.

[...]

Outrossim, atinente ao pagamento do IPTU e das demais taxas, é cediço que é dever da autora o pagamento dos referidos débitos, porquanto na qualidade de possuidora do imóvel, deveria honrar com tais prestações que se encontrarem em aberto.

[...]

Ante o exposto, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial para o fim de,
CONFIRMANDO
a tutela de urgência deferida nos autos,
(a)

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e
(b)

AFASTAR
a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição

e, em outro norte,
DETERMINAR
a restituição em favor da parte autora de 85% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença; e
(c)

CONDENAR
a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, in casu, a data que declarou a rescisão do contrato.

Em razão da sucumbência mínima da parte autora,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2º, CPC. [...]”
(Id.
203086554
)

De início, salienta-se que a controvérsia recursal gira em torno do percentual de retenção em razão da rescisão unilateral realizada por culpa do comprador, sendo que as apelantes entendem por necessária a reforma do julgado para que a retenção seja de 25% do valor a ser restituído a apelada, enquanto que o juiz de piso fixou tal valor em 15%.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Faz-se mister colacionar, ainda, o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 15% (quinze por cento) a título de despesas com a realização do negócio, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento desta E. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS
– SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei nº. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato de a promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

“Nos compromissos
de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)”
(N.U 1006933-22.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/12/2021, Publicado no DJE 16/12/2021) (grifei)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - RETENÇÃO DE 15% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –
MAJORAÇÃO
-VALOR RAZOÁVEL
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ, TEMA 1002 – DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.

“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”.( STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022).

Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1019889-21.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/10/2022, Publicado no DJE 19/10/2022) (grifei)

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual, sob pena de configurar
bis in idem
.

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

As apelantes pretendem ainda a reforma da sentença no sentido de se ver reconhecido como devido e condenada a apelada em relação a taxa de fruição,
correspondente a 1% do valor do contrato, desde a data da inadimplência (10/10/2020) até a efetiva devolução do imóvel.

É notório que a sentença prolatada concluiu pela improcedência desta pretensão e foi assertivamente fundamentada na premissa de ausência de enriquecimento ilícito pela apelada, partindo do pressuposto de que os contratos rescindidos tratam de lotes imobiliários não edificados.

No caso vertente, perfilho do entendimento de que não é devida a taxa de fruição, tendo em vista que esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

Todavia, essa taxa não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel, como bem pontuado pelo juízo singular.

Vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – SENTENÇA ÚNICA PROFERIDA EM DEMANDAS CONEXAS E CONTRAPOSTAS REUNIDAS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS (LOTES)
– DESPICIENDO NOVO RECOLHIMENTO DAS CUSTAS DE PREPARO – EQUÍVOCO DE DUPLA INTERPOSIÇÃO JUSTIFICADO PELAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE-COMPRADORA
– INADIMPLÊNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Despiciendo que a parte recorrente promova novo recolhimento, isso porque foi proferida sentença única registrada nos autos dos dois processos conexos, sendo idêntico o teor dos apelos.

Conquanto a parte pretenda a rescisão dos contratos de compra e venda, correspondendo à dicção do art. 292, II do CPC, perfilho do entendimento adotado pelo togado singelo, o qual adotou posição correta no sentido de manter o montante atribuído na inicial, porque tal monta corresponde “ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor” (art. 292, § 3° do CPC).

O fato da promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da parte vendedora. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve em cada uma das demandas conexas, com pedidos e defesas contrapostos, os quais são em grande proporção convergentes e similares, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão mantidas como fixadas na instância singela na proporção de 60% (setenta por cento) para a parte quando autora, e 40% (trinta por cento) quando parte requerida, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.

Recurso provido em parte. Sentença reformada em parte. Honorários majorados, observada proporção sucumbencial mantida.”
(N.U 1013842-41.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 15/06/2023) (grifei)

Portanto, nenhuma correção a ser realizada na conclusão pelo afastamento da pretensão de pagamento de taxa de fruição.

Ressalte-se que, como bem apontado na sentença, a taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem, ou seja, havendo débitos em aberto do período que a apelada foi possuidora do imóvel, estes devem ser de responsabilidade dela.

Ademais, entendo escorreito, a fim de se evitar erros, que os valores a serem ressarcidos/indenizados a título de IPTU levem em conta a posição atual, a ser aferida perante à Municipalidade, por ocasião do cumprimento de sentença.

As apelantes aduzem que, quanto ao valor de R$3.800,00 (três mil e oitocentos reais) pagos pela apelada, este foi a título de intermediação e corretagem. A apelada sustenta em suas contrarrazões que o valor foi pago a título de sinal/arras e que em nenhum momento
houve menção no contrato que esse valor se tratava de corretagem.

Vislumbro que em relação ao exposto é imperativo destacar que não há evidências substanciais nos registros que o montante recebido a título de sinal correspondeu, efetivamente, a uma taxa de comissão ou corretagem.

Portanto, o juízo de primeiro grau decidiu acertadamente, sendo justa a devolução dos valores em questão.

As apelantes argumentam que para fins de apuração dos valores pagos pelo apelado,
“mister excluir o que foi pago a título de juros e multa por atraso no pagamento”
(sic), requerendo para tanto a aplicação do artigo 32-A, inciso III da Lei nº. 13.786 de 27 de dezembro de 2018.

Contudo, extrai-se dos autos que o contrato foi firmado pelas partes em
15/09/2015
, em momento anterior à entrada em vigor do referido instrumento normativo.

Sendo assim, em razão da irretroatividade da lei, sua aplicação é impossível.

Vejamos o entendimento deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE
– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC –
IMPOSSIBILIDADE DO ADQUIRENTE ARCAR COM O PAGAMENTO DAS PARCELAS
- DETERMINADA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS –
INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DESSE PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – RECURSO NÃO PROVIDO.

A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador.

As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.
”

(N.U 1005579-39.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/04/2023, Publicado no DJE 20/04/2023)

Finalmente, quanto ao ônus sucumbencial, não merece amparo a pretensão.

Defendem as apelantes que é imperativo
“[...] o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes decaíram sobre parte mínima do pedido”
(sic).

A distribuição do ônus sucumbencial, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, deve pautar-se no número de pedidos e na parcela de decaimento das partes,
in verbis
:

“A distribuição dos ônus sucumbenciais, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos. Precedente.”

Com efeito, tem-se que a apelada sucumbiu em parte mínima do pedido, sendo assim as apelantes respondem por inteiro, conforme preceitua o artigo 86 do Código de Processo Civil:

“
Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.
”

Sendo assim o ônus de sucumbência fixado no
decisum
, resta proporcional, justo e escorreito.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Deixo de proceder com a majoração da verba honorária, porquanto já fixada em percentual máximo admitido pelo §2º, do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/03/2024