Tribunal: TJMT
Processo: 1009909-43.2023.8.11.0040
Relator(a): HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-11-04
Data de publicação: 2024-11-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1009909-43.2023.8.11.0040
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[CONDOMINIO SOLAR DOS BEM TE VIS - CNPJ: 35.034.527/0001-11 (RECORRENTE), JIUVANI LEAL - CPF: 035.198.831-98 (ADVOGADO), KARINA ROMAO CALVO - CPF: 077.973.499-83 (ADVOGADO), DANILO MILITAO DE FREITAS - CPF: 030.555.091-88 (ADVOGADO), PAULO SERGIO PEREIRA - CPF: 545.363.321-20 (RECORRENTE), CONSTRUTORA BS S.A. - CNPJ: 00.521.472/0001-90 (RECORRIDO), ELISA ALBINO DA SILVA DE CAMPOS PONTES - CPF: 008.696.061-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso

Inominado
:
1009909-43.2023.8.11.0040

Origem
:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE SORRISO

Recorrente
:
CONSTRUTORA BS S.A.

Recorrido
:
CONDOMINIO SOLAR DOS BEM TE VIS

SÚMULA DE JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO.
DIREITO CIVIL.

RESPONABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS
.
IMISSÃO DO COMPRADOR NA POSSE DO IMÓVEL E COMUNICAÇÃO DO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADAS.
RECURSO
CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. O
juízo
singular
proferiu

sentença

assim

redigida
:
"
Vistos
.
Relatório

dispensado

nos

termos
do
artigo
38, da Lei nº 9.099/95.
Decido
.

Estando

presente
a
hipótese

prevista
no
artigo
355,
inciso
I, do
Código
de
Processo
Civil,
ju
lgo
o
feito

no

estado

em
que se
encontra
.
A
petição

inicial
é
apta
,
porquanto
da
narrativa
dos
fatos

decorre

logicamente
o
pedido
,
permitindo

também
à parte
adversa
o
pleno

exercício
do
direito
de
ampla

defesa
.

Aduz
a
requerente
que
em
30 de
junho
de 2019,
o
Condomínio
Solar Dos
Bem

Te
Vis
decidiu

em
Assembleia
Geral

Ordinária

sobre
a
cobrança
e
regularização
das
taxas
/
cotas

condominiais
.
Aduz
a
requerente
que
o
valor
foi

reajustado
para R$ 120
,00
(cento e
vinte

reais
) com
vencimento
no
dia
15 de
cada

mês
.
Atrasos

resultariam

em

multa
de 2% e
juros
de 1%
ao

mês
.

Para
os

inadimplentes
,
foram

estabelecidas

condições
de
parcelamento
.

Nesse

contexto
,
afirma
que
não

houve

composição
entre as
partes
.

Afirma
que a
unidade

residencial
nº 41
está

inadimplente
, com
um
a

dívida
de R$ 7.209,25 (
sete
mil e
duzentos
e
nove

reais
e
vinte
e
cinco
centavos),
causando

desequilíbrio

nas

obrigações
do
condomínio
.
Pugna
,
pelo

pagamento
no valor de R$ 7.209,25 (
sete
mil e
duzentos
e
nove

reais
e
vinte
e
cinco
centavos),
bem

como

da
quelas
que
venceram

até
a
liquidação
final do
débito
,
além
do
acréscimo
de
juros
e mora de 1
,00
% (um
por
cento) e
multa
de 2% (
dois

porcento
), de
cada

parcela

em

atraso
.
A
peça
de
defesa

foi

protocolada

em

síntese

alegando
a
suposta

ilegitimidade

passiva
e

nulidade
da
assembleia

geral

ordinária
.
ILEGITIMIDADE
PASSIVA A

empresa

reclamada

defende
a
sua

ilegitimidade

passiva
, sob o
argumento
de que
vendeu
o
imóvel
que
gerou

os

débitos

condominiais
.
Contudo
,
não
tem
razão
a
reclamada
.

Sabe
-se que
a
legitimaç
ão
para a
ação

decorre
do
interesse
das
partes

em

relação
à
pretensão

trazida
a
juízo
.
Dessa
forma, a
legitimidade

passiva
compete a
quem
se dirige a
pretensão
e que
a

ela

opõe

resistência
.
Acerca
do
tema
Humberto
Theodoro

Júnior

dispõe
que: "[...]
legiti
mados

ao

processo

são

os

sujeitos
da
lide
,
isto
é,
os

titulares
dos
interesses

em

conflito
. A
legitimação

ativa

caberá

ao
titular do
interesse

afirmado

na

pretensão
, e a
passiva

ao
titular do
interesse
que se
opõe

ou

resiste
à
pretensão
" (in
Curso
de
Direi
to
Processual Civil, 33ªed., Rio de Janeiro:
Forense
, 2000. v. I, p. 51).
Assim
,
uma

vez
que a
recorrente

figura

como

proprietária
da
unidade

habitacional
que
gerou
as
cobranças
de
taxas

condominiais

objeto
da
ação
de
origem
,
conforme

registro
de
imóveis
,

patente
a
sua

legitimidade

passiva
. MÉRITO
Extrai
-se dos autos que
o

condomínio

autor

pretende
o
recebimento
das
taxas

condominiais

referentes

ao

imóvel

descrito

na

petição

inicial
, que
alega

ser
de
propriedade
da
reclamada
.
Por
outro
lado
, a
ré

sustent
a
que
não
é
mais

proprietária
do
imóvel
,
por

tê
-lo
alienado
.
Id. 140670666.
Sabe
-se que
o

pagamento
da taxa
condominial

configura

obrigação
"
propter
rem",
ou

seja
,
acompanha
a
coisa
,
vinculando
o titular do
bem

seja

ele

quem
for,
nos

termos
do art. 1.345,
do
Código
Civil, que
assim

dispõe
: "art. 1.345: O
adquirente
de
unidade

responde

pelos

débitos
do
alienante
,
em

relação

ao

condomínio
,
inclusive

multas
e
juros

moratórios
." No
caso

em

tela
,
apesar
de
ter

sido

juntado
o
contrato
de
compra
e
venda
,
em
que
co
nsta

como

compradora
a
empresa

reclamada
,
este

não

foi

levado
a
registro
no
cartório

competente
.
Não
se
olvida
que
o
STJ,
pacificou
o
entendimento
de que
havendo

compromisso
de
compra
e
venda

não

levado
a
registro
, a
responsabilidade

pelas

despesas
de
cond
omínio

pode

recair

tanto

sobre
o
promitente

vendedor

quanto

sobre
o
promissário
comprador,
dependendo
das
circunstâncias
de
cada

caso

concreto
.
Senão

vejamos
: PROCESSO CIVIL.
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C
DO
CPC.
CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para
efeitos
do art. 543-C

do
CPC,
firmam
-se as
seguintes

teses
: a) O que define a
responsabilidade

pelo

pagamento
das
obrigações

condominiais

não
é o
registro
do
compromisso
de
compra
e
venda
, mas a
relação

jurídica
material com o
imóvel
,
representada
pela
imissão

na
posse
pelo

pr
omissário
comprador e pela
ciência

inequívoca
do
condomínio

acerca
da
transação
. b)
Havendo

compromisso
de
compra
e
venda

não

levado
a
registro
, a
responsabilidade

pelas

despesas
de
condomínio

pode

recair

tanto

sobre
o
promitente

vendedor

quanto

sobre
o
pr
omissário
comprador,
dependendo
das
circunstâncias
de
cada

caso

concreto
. c) Se
ficar

comprovado
: (
i
) que
o

promissário
comprador se
imitira

na
posse; e (
ii
) o
condomínio

teve

ciência

inequívoca
da
transação
,
afasta
-
se a

legitimidade

passiva
do
promitente

vendedor
para responder
por

despesas

condominiais

relativas
a
período

em
que a posse
foi

exercida

pelo

promissário
comprador. 2. No
caso

concreto
,
recurso
especial
não

provido
.
(
REsp
1345331/RS, Rel.
Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado

em

08/04/2015,
DJe
20/04/2015).
Logo, se
ficar

comprovado
(
i
) que
o

promissário
comprador se
imitira

na
posse; e que (
ii
) o
condomínio

teve

ciência

inequívoca
da
transação
,
fica

afastada
a
legitimidade

passiva
do
promitente

vendedor
para responder
por

despes
as

condominiais

relativas
a
período

em
que a posse
foi

exercida

pelo

promissário
comprador.
Contudo
,
não
é o que se
verifica
no
presente

caso
.

Aqui
,
como

já

dito
, a
recorrente

figura

como

proprietária
do
imóvel

em

seu

registro
, da
mesma
forma,
não

há

prova
de que
o

contrato
de
promessa
de
compra
e
venda

tenha

sido

sequer

averbado
para
fim
de
resguardo
contra
terceiros
.
RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
ENTREGA DAS CHAVES.

RECUSA.

MORA.

RESPONSABILIDADE.
ADQUIRENTE DO
IMÓVEL. 1.
Recurso
especial
interposto
contra
acórdão

publicado

na

vigência
do
Código
de
Processo
Civil de 2015 (
Enunciados

Administrativos

nºs
2 e 3/STJ). 2.
Cinge
-
se a

controvérsia
a
definir
a parte
responsável

pelo

pagamento
das
despesas

condominiais

qu
ando

há

recusa
do
adquirente
do
imóvel

em

receber
das
chaves
. 3. O
promitente
comprador
passa
a
ser

responsável

pelo

pagamento
das
despesas

condominiais
a
partir
da
entrega
das
chaves
,
tendo

em
vista
ser
o
momento

em
que tem a posse do
imóvel
.
Precedentes
.
4. A
recusa

em

receber
as
chaves

constitui
,
em

regra
,
comportamento

contrário

aos

princípios

contratuais
,
principalmente
à boa-
fé

objetiva
,
desde
que
não

esteja

respaldado

em

fundamento

legítimo
. 5. O
adquirente

deve

pagar
as
taxas

condominiais

desde
o
re
cebimento
das
chaves

ou
,
em

caso
de
recusa

ilegítima
, a
partir
do
momento
no
qual
as
chaves

estavam
à
sua

disposição
. 6.
Recurso
especial
não

provido
. (STJ -
REsp
: 1847734 SP 2019/0333927-3, Relator:
Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de
Julgamento
:
29/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
Publicação
:
DJe
31/03/2022)
Igualmente
,
não

há

prova
de que
o

condomínio

teve

ciência

inequívoca
da
aludida

transação
,
nem

mesmo
que
promissário
comprador
foi

imitido

na
posse.
Assim
,
não

ausente
o
cumprimento
dos

requisitos

contidos
no
entendimento

esposado

pelo
STJ, para que a
responsabilidade
do
pagamento
das
taxas

condominiais

recaia

sobre
o
promissário
comprador,
deverá
a
reclamada

ser

responsabilizada

pelo

pagamento
.
Quanto

ao

pedido
de
nulidade
da Assembleia
,
verifico
que a
reclamada

não

demonstrou

efetivamente
a
ilegalidade
do
ato
,
portanto

não

está

eivada
de
vícios
. DISPOSITIVO
Pelas

razões

expostas
,
nos

termos
do
disposto
no
artigo
487, I, do
Código
de
Processo
Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a
ação
p
ara
condenar
a
ré
a
pagar
à
autora

o
valor R$ 7.209,25 (
sete
mil e
duzentos
e
nove

reais
e
vinte
e
cinco
centavos), com
correção

monetária

pelo
INPC a
contar
do
desembolso
e
juros
de 1%
ao

mês

desde
a
citação
.
Assim
,
ficam
as
partes

advertidas
,
desde
logo,
que
a

oposição
de embargos de
declaração
fora das
hipóteses

legais
e/
ou
com
efeitos

infringentes

lhes

sujeitará
a
imposição
da
multa

prevista

pelo

artigo
1.026, §2º, do
Código
de
Processo
Civil.
Sem

custas
e
honorários
, com base
nos

artigos
54 e 55 da Lei
nº 9.099/95.
Transitada

em

julgado
,
cumpra
-
se a

sentença
e
arquive
-se o
processo
,
depois
das
baixas

necessárias
.

Raphaelle

Castrillo

Reiners

Gahyva

Juíza

Leiga
HOMOLOGO, para que
surtam

seus

jurídicos
e
legais

efeitos
, o
Projeto
de
Sentença
da
lavra
do Ju
iz
Leigo

deste

Juizado
Especial.
Intimem
-se as
partes
da
sentença
.

Lener
Leopoldo da Silva
CoelhoJuiz
de
Direito
"
.

2. O
Recurso

Inominado

foi

interposto
pela
parte

reclamada
.
Em

resumo
,
sustentou
que: a) o
imóvel
que
originou
as
dívidas

cobradas

foi

ali
enado
,
devendo
as
despesas
de
condomínio

serem

suportadas

pelo

adquirente
; b) o
condomínio

autor

tem

ciência

inequívoca
da
alienação
e posse do comprador
em

relação
à
unidade

autônoma
,
razão
pela
qual

não
é
parte

legítima
para
figurar
no polo
passivo
.
Requ
ereu
a
reforma
da
sentença
para
julgar

improcedente

a

ação
.

3.
As

contrarrazões

foram

apresentadas
com o
objetivo
de
manter
a
sentença
.

4.
Responsabilidade

pelo

pagamento
de
dívida

condominial
.
As
obrigações

condominiais

são
de
natureza

propter
rem
(art. 1
.345 do
Código
Civil),
destarte
, o
atual

proprietário
do
imóvel
é
responsável

por

elas
,
mesmo
que se
refiram
a
período
anterior à
aquisição
da
unidade
,
contudo
,
havendo

contrato
de
promessa
de
compra
e
venda
, com
imissão

na
posse e
comunicação

quanto
à
mud
ança
da
propriedade
, a
responsabilidade

pelo

pagamento
das
taxas

condominiais

passa
a
ser

promissário
comprador (
Tema

Repetitivo
886).
Inexistindo

provas
de que
houve

a

efetiva
e
inequívoca

comunicação

ao

condomínio

quanto

ao

negócio

firmado
e
não

sendo

co
mprovada

a

imissão
do comprador
na
posse do
imóvel
, a
promitente

vendedora

permanece

responsável

pelo

pagamento
dos
débitos

condominiais
.

5. A
propósito
,
foi

bem

fundamentado
pela
instância
de
origem
que "
se
ficar

comprovado
(
i
) que
o

promissário
comprador
se
imitira

na
posse; e que (
ii
) o
condomínio

teve

ciência

inequívoca
da
transação
,
fica

afastada
a
legitimidade

passiva
do
promitente

vendedor
para responder
por

despesas

condominiais

relativas
a
período

em
que a posse
foi

exercida

pelo

promissário
compra
dor
",
ocorre
que "
não

há

prova
de que
o

condomínio

teve

ciência

inequívoca
da
aludida

transação
,
nem

mesmo
que
promissário
comprador
foi

imitido

na
posse
".
Dessa
forma,
não

sendo

cumpridos

os
"
requisitos

contidos
no
entendimento

esposado

pelo
STJ, para que
a
responsabilidade
do
pagamento
das
taxas

condominiais

recaia

sobre
o
promissário
comprador
",
correta
a
conclusão
de que
reclamada

deve

ser

responsabilizada

pelo

pagamento
das
dívidas
.

6.
Recurso

conhecido
e

não

provido
.

7.
Sucumbência
.

Custas

processuais
e
honorários

advocatícios
,
estes

fixados

em
15%
sobre
o valor da
condenação
, pela
parte

recorrente
(art. 55 da Lei
nº
9.099/95).

9.
Sentença

mantida

por

seus

próprios

fundamentos
,
servindo
a
súmula
do
julgamento

como

acórdão
,
nos

termos
do art.
46 da Lei
nº 9.099/95.

É
como

voto
.

Cuiabá/MT, data
registrada
no
sistema
.

Hildebrando
da Costa Marques

Juiz de
Direito
- Relator

R E L A T Ó R I O

VIDE ACÓRDÃO.

V O T O R E L A T O R

VIDE ACÓRDÃO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2024