Tribunal: TJMT
Processo: 1017455-75.2023.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017455-75.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), CELIO GOMES DA SILVA - CPF: 654.774.561-91 (AGRAVANTE), GABRIELLA STHEFANY SANTIAGO SILVA - CPF: 060.939.241-73 (AGRAVANTE), S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
DECISÃO
QUE INDEFERIU TUTELA PARA SUSPENDER A COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL, RELATIVA AO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO EM DISCUSSÃO, E DETERMINAR A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA EM FAVOR DA AGRAVANTE - POSSIBILIDADE - DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, DEMONSTRADOS – DECISÃO REFORMADA - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.

Vislumbra-se que os agravantes não têm qualquer interesse em prosseguir no avençado, assim como deferido pelo magistrado de origem, a suspensão da cobrança das parcelas vincendas, oriundas do contrato discutido nestes autos, assistem-lhes o direito à suspensão da cobrança das taxas de condomínio, a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem eventual valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade ser analisada em momento oportuno.

Tratando-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária, sendo o requerido sociedade empresária voltada para a construção de empreendimentos imobiliários, revela-se claro que os autores assumem uma posição de hipossuficiência técnica, jurídica e financeira para a produção de provas, o que justifica, prima face, a inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por GABRIELLA STHEFANY SANTIAGO SILVA e CELIO GOMES DA SILVA nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas c/c Indenização por Danos Morais nº 101327082.2023.8.11.0003, movida em desfavor de S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que deferiu em parte o pedido de tutela provisória de urgência, e, via de consequência, determinou que a empesa ré proceda com a suspensão das parcelas vincendas, oriundas do contrato discutido nestes autos (Contrato nº 10051664), bem como, que a parte ré se abstenha de inserir o nome e CPF dos autores nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de aplicação de astreintes, no importe de R$200,00 (duzentos reais) por dia de descumprimento, limitando-se à importância de R$3.000,00 (três mil reais), até ulteriores deliberações do Juízo. De outro norte, indeferiu o pleito de inversão do ônus da prova.

Em suas razões, alega a parte agravante que, caso a cobrança relativa à cota condominial não seja suspensa, poderá lhes trazer ainda mais prejuízos, pois não possuem interesse na manutenção do negócio e tão pouco estão fazendo uso da referida fração, de modo que a manutenção da cobrança em questão compromete o orçamento familiar.

Anota que a relação jurídica existente entre as partes, claramente se trata de relação de consumo, conforme previsão no Código de Defesa do Consumidor.

Defende que é parte vulnerável na relação, conforme preceitua o art. 4°, inciso I do CDC, havendo possibilidades claras de inversão do ônus da prova em seu favor, ante a verossimilhança das alegações realizadas na exordial, conforme dispõe o art. 6°, inciso VIII, do CDC.

Assim, requer a concessão da antecipação de tutela para determinar a imediata suspenção da cobrança da cota condominial, bem como que seja deferido o pedido de inversão do ônus da prova.

No mérito, pugna seja dado provimento ao agravo de instrumento com a finalidade de reformar em definitivo o decisum Agravado.

O pedido liminar foi deferido para, complementando a decisão agravada, determinar a imediata suspensão da cobrança da cota condominial relativa ao imóvel objeto do contrato em discussão, bem ainda determinar a inversão do ônus da prova em favor da agravante, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC (ID 177680651).

Sem contraminuta da parte agravada (ID 188214186).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Na origem, trata-se de Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas c/c Indenização por Danos Morais proposta por CELIO GOMES DA SILVA e GABRIELLA STHEFANY SANTIAGO SILVA em desfavor de S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA, alegando que, em 03/03/2019, firmaram junto à parte ré “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade - Contrato nº10051664", correspondente a compra do imóvel descrito e caracterizado nos autos.

Aduzem que ficou acordado o pagamento da importância de R$7.555,16 (sete mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e dezesseis centavos), a título de entrada; que, o saldo remanescente de R$64.434,84 (sessenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e quatro reais e oitenta e quatro centavos), seria adimplido em (108) cento e oito parcelas, no valor de R$618,66 (seiscentos e dezoito reais e sessenta e seis centavos), cada. Informa que adimpliram a importância atualizada de R$42.254,59 (quarenta e dois mil, duzentos e cinquenta e quatro reais e cinquenta e nove centavos); que, a parte ré não cumprira com sua obrigação contratual.

Assim, ajuizaram a demanda, pleiteando, em sede de tutela provisória de urgência, que seja determinado a suspensão do pagamento das cobranças oriundas do contrato objeto da lide, bem como, que a parte ré se abstenha de proceder a negativação do nome e CPF dos autores, junto aos órgãos de proteção ao crédito em razão de qualquer cobrança proveniente do contrato entabulado entre as partes.

Ao analisar o pedido, o Magistrado de piso entendeu pela presença dos requisitos do art. 300, do CPC, e deferiu em parte o pedido de tutela provisória de urgência, e, via de consequência, determinou que a empesa ré proceda com a suspensão das parcelas vincendas, oriundas do contrato discutido nestes autos (Contrato nº 10051664), bem como, que a parte ré se abstenha de inserir o nome e CPF dos autores nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de aplicação de astreintes, no importe de R$200,00 (duzentos reais) por dia de descumprimento, limitando-se à importância de R$3.000,00 (três mil reais), até ulteriores deliberações do Juízo. De outro norte, indeferiu o pleito de inversão do ônus da prova.

Irresignada, a parte autora interpôs o presente agravo de instrumento, pugnando pela reforma parcial do decisum para determinar a imediata suspenção da cobrança da cota condominial, bem como que seja deferido o pedido de inversão do ônus da prova.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam:
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
(CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo.

Frisa-se que o requisito probabilidade do direito pressupõe a demonstração de que o requerente da tutela antecipada detém o direito capaz de ensejar o deferimento da medida que, na maioria das vezes, será demonstrado por meio do conjunto probatório.

Assim, o pressuposto de uma tutela de urgência satisfativa é que o autor, que afirma ser titular de um direito subjetivo em uma situação controvertida, apresente provas que revelem as evidências de seu direito e que levem provavelmente à confirmação de sua pretensão.

Volvendo os olhos ao mérito do recurso, ao menos nessa fase de cognição sumária, vislumbro a presença da probabilidade do direito invocado pela parte autora, ora agravante.

Isso porque os agravantes não têm qualquer interesse em prosseguir no avençado, assim como deferido pelo magistrado de origem, a suspensão da cobrança das parcelas vincendas, oriundas do contrato discutido nestes autos, assistem-lhes o direito à suspensão da cobrança das taxas de condomínio, a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem eventual valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade ser analisada em momento oportuno.

Mostra-se evidente o perigo de dano tendo em vista que os agravantes, sem a concessão da tutela e deixando de cumprir as obrigações assumidas, embora já tenham manifestado desejo de não prosseguir com o negócio jurídico, poderiam ter seus nomes negativados.

Ressalto que a medida aqui adotada não trará qualquer prejuízo para as partes, uma vez que o imóvel será restituído ao patrimônio da Agravante, e os Agravados responderão pelos ônus se o negócio for mesmo resolvido.

Sobre o tema:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. INEQUÍVOCA PRETENSÃO DE RESILIÇÃO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS E DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO E IPTU, ALÉM DA RETIRADA DA NEGATIVAÇÃO DOS NOMES DOS PROMITENTES COMPRADORES. CABIMENTO. COLORÁRIO DA RESCISÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 1. Na espécie, os agravantes efetuaram a compra de uma unidade imobiliária no empreendimento The One Tower junto à recorrida, por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda. Alegam que a promitente vendedora deu causa ao desfazimento do negócio ao descumprir dever contratual de fornecer documentos necessários à contratação com instituição financeira de sua escolha. Requerem, em sede de tutela de urgência, a rescisão do contrato, a devolução imediata dos valores pagos, a suspensão da exigibilidade das prestações vincendas e a retirada do nome dos autores dos órgãos de restrição creditícia. O pedido foi indeferido na origem sob o fundamento de ausência da probabilidade do direito dos demandantes. 2. O art. 300 do Código de Processo Civil indica como pressupostos para concessão da tutela de urgência a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, bem como o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Outrossim, o mesmo dispositivo legal aponta, tratando-se a tutela de natureza antecipada, a reversibilidade dos efeitos da decisão. 3. Com efeito, dúvida não há acerca da possibilidade de resilição unilateral do contrato, seja pelo comprador, seja pelo vendedor, vez que é direito subjetivo das partes, dando-se por simples manifestação de vontade daquele a quem não mais interesse a continuidade do negócio, mesmo ausente justa causa para o intento, sendo esse o entendimento pacificado na jurisprudência. 4. Como corolário da rescisão antecipada do contrato de promessa de compra e venda, manifestada de modo inconteste nos autos, conquanto pendente de modulação os efeitos do distrato, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser rescindido, mostrando-se razoável a suspensão da cobrança das parcelas vincendas, da taxa condominial e do IPTU. 5. Pelos mesmos fundamentos admite-se que a vendedora se abstenha de inserir o nome dos compradores em órgãos de restrição creditícia, ou, caso já o tenha efetivado, que promova o cancelamento da anotação. Ressalto que se mostra presente o perigo da demora, uma vez que a inclusão em cadastros de inadimplentes acarreta danos graves e de difícil reparação, pois prejudica o bom nome e o crédito do inscrito, situação que só seria reparada após o desfecho da ação. 6. Recurso conhecido e provido. Decisão reformada.” (TJ-CE, AI: 0622454-87.2017.8.06.0000 Fortaleza, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2018)

“TUTELA DE URGÊNCIA – Compromisso de compra e venda – Rescisão de contrato com pedido de restituição de valores – Pleito para suspender as cobranças das parcelas vencidas e vincendas, condomínio e IPTU, além de impedir a negativação – Deferimento – Inconformismo - Direito à rescisão do contrato que independe da concordância da promitente vendedora – Inteligência da Súmula nº 1 do TJSP - Suspensão da exigibilidade da parcela vencida e vincendas - Presença dos requisitos legais para o deferimento da tutela de urgência ("fumus boni juris" e "periculum in mora") – Promitente comprador que enquanto estiver na posse do imóvel deve responder pelas despesas de condomínio e IPTU - Decisão que expressamente condicionou a responsabilização pelas cotas condominiais e IPTU à entrega das chaves – Recurso não provido.” (TJ-SP, AI: 2055452-29.2021.8.26.0000, Relator: Heraldo de Oliveira, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 13/05/2021, Data de Publicação: 13/05/2021)

De outra banda, tratando-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária, sendo o requerido sociedade empresária voltada para a construção de empreendimentos imobiliários, revela-se claro que os autores assumem uma posição de hipossuficiência técnica, jurídica e financeira para a produção de provas, o que justifica, prima face, a inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

Com tais considerações,
conheço

do presente recurso e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para, complementando a decisão agravada, determinar a imediata suspensão da cobrança da cota condominial relativa ao imóvel objeto do contrato em discussão, bem ainda determinar a inversão do ônus da prova em favor da agravante, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024