Tribunal: TJMT
Processo: 1008528-90.2018.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1008528-90.2018.8.11.0002

CLASSE:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)

ASSUNTO:
[PERDAS E DANOS, RESCISÃO / RESOLUÇÃO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:
[DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DESA. GUIOMAR TEODORO BORGES, DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):
[DIOGO COSTA ALCARAZ - CPF: 705.062.801-87 (EMBARGANTE), MARIANA RIBEIRO SERAFIM DA SILVA VIEIRA BARROS - CPF: 711.560.461-49 (ADVOGADO), HIGARA HUIANE CARINHENA VANDONI DE MOURA - CPF: 217.931.778-64 (ADVOGADO), PATRICIA PEREIRA DE OLIVEIRA ALCARAZ - CPF: 046.242.789-76 (EMBARGANTE), DANIELA SEIBEL - CPF: 024.678.991-36 (EMBARGADO), PAULO MARCEL GRISOSTE SANTANA BARBOSA - CPF: 012.695.861-06 (ADVOGADO), LUIZ FERNANDES DE SOUZA - CPF: 306.506.311-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROVIDO PARCIALMENTE PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC, NO RECURSO DE APELAÇÃO
”.

E M E N T A

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESCISÃO DO CONTRATO – INCABIMENTO - CONTRADIÇÃO SUPRIDA – RECURSO PROVIDO COM EFEITOS INFRINGENTES.

1. O princípio da conservação do contrato, consagrado no artigo 51, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, e no artigo 170 do Código Civil, orienta o intérprete no sentido de que a convenção deve ser resguardada sempre que a intervenção judicial for suficiente para restabelecer o equilíbrio entre os contraentes.

2. Neste sentido, em casos em que as partes conseguirem obter o fim almejado contratualmente, não há motivo para a rescisão, situação onde é válida a aplicação do princípio da conservação dos contratos.

3. No caso, nada impede a conservação do negócio jurídico firmado entre as partes, permanecendo as partes contratantes obrigadas ao cumprimento do contrato, seja pelo pagamento das parcelas do financiamento junto à construtora e junto à Caixa Econômica Federal, seja transferência do financiamento para os nomes dos réus/apelantes, ora embargantes, seja pela respectiva indenização por danos morais, sem prejuízo a quaisquer das partes, corroborando a ideia de que, na hipótese, a manutenção do contrato é a melhor medida a ser tomada.

4. Até porque, restou demonstrado nos autos que os réus/apelantes, ora embargantes, não só residem no imóvel, como também promoveram diversas benfeitorias no imóvel, de modo que se deve preservar o negócio firmado entre as partes.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES
(RELATORA):

Eminentes Pares,

Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração, interposto por DIOGO COSTA ALCARAZ e PATRÍCIA PEREIRA DE OLIVEIRA ALCARAZ, em face do acórdão que, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por eles apresentado (ID 188116699).

Nas razões recursais, os apelantes, ora embargantes, aduzem que o acórdão é contraditório e omisso, com o que militam pela reforma substancial do acórdão (ID 189710691).

A parte apaleada/embargada apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 195537153).

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES
(RELATORA):

Eminentes Pares,

O recurso de embargos de declaração é a ferramenta processual ofertada às partes para impugnar decisão judicial contraditória, obscura ou omissa (artigo 1.022 do CPC), no sentido de aclará-la, integrá-la a realidade dos autos, evitando que pontos nucleares ao deslinde da lide restem negligenciados.

No respectivo caso, a alegada contradição se evidencia, pois, embora eu tenha proclamado, na sessão de julgamento, acompanhar o Relator, na verdade, entendo por dele divergir, conforme fiz constar no voto escrito colacionado aos autos.

Com efeito, como bem pontuei naquela oportunidade, diferentemente do que a autora/apelada, ora embargada, afirma na inicial, não é ela a proprietária do imóvel litigioso, porquanto, a propriedade resolúvel do bem passou a ser dos réus/apelantes, ora embargantes, por meio do contrato de compra e venda, a que se pretende rescindir nesta demanda.

Por outro lado, extrai-se dos autos que a autora/apelada, ora embargada, firmou com os réus/apelantes, ora embargantes, um contrato de compra e venda de imóvel, no qual se estipulou prazo para os compradores promoverem a quitação junto à construtora e à Caixa Econômica Federal.

Consoante ficou estipulado no Parágrafo Primeiro, da Cláusula Terceira, os compradores, ora réus/apelantes, ora embargantes, teriam o prazo de 02 (dois) anos, a partir da data da assinatura do contrato, para efetuarem a quitação do débito existente junto à Caixa Econômica Federal, retirando essa dívida do nome da vendedora, ora autora/apelada, ora embargada, “desde que os documentos necessários sejam entregues pelo VENDEDOR”.

Por outro lado, a Cláusula Décima Segunda determinou que os compradores, ora réus/apelantes, ora embargantes, teriam o prazo de 05 (cinco) anos para transferir o financiamento junto à instituição financeira onde se encontra alienado fiduciariamente (ID 163597767).

Aliás, como bem destacado pela Sentenciante,
“embora as previsões contratuais não guardem muita consonância (vez que o prazo para quitar a dívida foi previsto em dois anos e o prazo para transferir em tempo muito maior: cinco anos) estas são as cláusulas contratuais que foram livremente ajustadas pelas partes e, portanto, fazem lei entre elas”
.

Logo, pelo que se extrai do próprio instrumento contratual, não quitada a dívida em 02 (dois) anos, os réus/apelantes, ora embargantes, deveriam promover a transferência do financiamento para seus nomes no prazo de 05 (cinco) anos.

Assim, tendo sido o contrato firmando em 04/11/02014, os réus/apelantes, ora embargantes, deveriam dar cumprimento ao entabulado na Cláusula Décima Segunda até 04/11/2019, o que evidentemente não restou concretizado, ante o ajuizamento desta demanda em 19/09/2018, ou seja, 01 (um) anos e 02 (dois) meses antes de findo o prazo contratualmente estipulado.

Ora, a existência desta ação de rescisão do contrato de compra e venda é óbice ao cumprimento da referida obrigação, não devendo prevalecer o entendimento da Sentenciante de que
“contudo, os requeridos não demonstraram que tenham o feito, visto que apresentaram contestação em data posterior (06/11/2019) e não apresentaram o comprovante do cumprimento das cláusulas contratuais: nem da cláusula segunda – parágrafo primeiro; e nem da cláusula décima segunda”.

Nesse contexto, não há como afirmar que houve descumprimento das obrigações que os réus/apelantes, ora embargantes, assumiram no contrato firmado com a autora/apelada, ora embargada.

Aliás, a autora/apelada, ora embargada, assumiu o risco de vivenciar a situação declinada na inicial, quando optou por vender o imóvel que estava financiado em seu nome junto à Caixa Econômica Federal, cujo pagamento do saldo devedor dar-se-á em 360 (trezentos e sessenta) parcelas; concedendo aos compradores, ora réus/apelantes, ora embargantes, o prazo de 05 (cinco) anos para transferência do financiamento, de modo que, a meu sentir, a inadimplência de algumas parcelas pelos réus/apelantes, ora embargantes, não ensejam descumprimento contratual a ponto de determinar a rescisão do contrato.

Até porque, o contrato firmado entre as partes prevê, expressamente, apenas duas hipóteses de rescisão do contrato, quais sejam: i) ausência de pagamento das parcelas do financiamento, de maneira que a rescisão se daria, exclusivamente, para venda do imóvel a fim de quitação do financiamento junto à instituição financeira, conforme estipulado na parte final do Parágrafo Único, da Cláusula Primeira; ii) na hipótese de não pagamento dos valores estabelecidos na cláusula segunda, consoante previsão contida na Cláusula Quarta. Senão vejamos, respectivamente:

1ª – CLÁUSULA PRIMEIRA – Do objeto

[...].

Parágrafo Único:
Os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES são cientes de que o referido imóvel residencial se encontra alienado fiduciariamente à Instituição Financeira Caixa Econômica Federal, por força do Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Carta de Crédito Individual – FGTS – [...], restando pendente para quitação do mencionado contrato, o saldo devedor de R$ 92.000,00 (noventa e dois mil reais). A mencionada importância está dividida em 360 (trezentas e sessenta) parcelas variáveis, ou seja, com a incidência de juros e encargos, todavia, este é de Responsabilidade dos COMPROMITENTES COMPRADORES,
os mesmos não poderam atrasar os pagamentos das parcelas do saldo financiado sob pena de
pagar multa, juros e
rescindir o contrato para venda do mesmo para quitação da dívida com a instituição financeira
.” (sic)
(ID 163597767)

4ª – CLÁUSULA QUARTA – Das Condições Gerais do Contrato.

As partes acima qualificadas têm justas e comprometidas, a compra e venda da unidade imobiliária acima descrita, pelo preço e forma de pagamento ali determinadas, nas condições estabelecidas neste contrato, que foram por elas previamente examinadas e aprovadas.
A eficácia da presente promessa é subordinada a condição de pagamento integral do preço pactuado na cláusula 2ª deste instrumento,
sem o que haverá a rescisão do contrato
. (sic)
(ID 163597767)

No caso, não mais remanescem parcelas em aberto que pudessem dar ensejo à rescisão disposta no Parágrafo Único, da Cláusula Primeira, tampouco consta dos autos a inadimplência dos réus/apelantes, ora embargantes, quanto ao valor consignado na cláusula segunda, de modo a incidir o disposto na Cláusula Quarta.

Nesse contexto,
não há pretensão resistida que possa embasar este pleito de rescisão contratual
.

Ora, a boa-fé objetiva, estatuída no artigo 422 do Código Civil, deve permear as relações contratuais, de modo que a ética impere, conduzindo o comportamento das partes. Senão vejamos:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
.

Com efeito, o princípio da conservação do contrato, consagrado no artigo 51, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, e no artigo 170 do Código Civil, orienta o intérprete no sentido de que a convenção deve ser resguardada sempre que a intervenção judicial for suficiente para restabelecer o equilíbrio entre os contraentes.

Neste sentido, em casos em que as partes conseguirem obter o fim almejado contratualmente, não há motivo para a rescisão, situação onde é válida a aplicação do princípio da conservação dos contratos.

No caso, nada impede a conservação do negócio jurídico firmado entre as partes, permanecendo as partes contratantes obrigadas ao cumprimento do contrato, seja pelo pagamento das parcelas do financiamento junto à construtora e junto à Caixa Econômica Federal, seja transferência do financiamento para os nomes dos réus/apelantes, ora embargantes, seja pela respectiva indenização por danos morais, sem prejuízo a quaisquer das partes, corroborando a ideia de que, na hipótese, a manutenção do contrato é a melhor medida a ser tomada.

Até porque, restou demonstrado nos autos que os réus/apelantes, ora embargantes, não só residem no imóvel, como também promoveram diversas benfeitorias no imóvel, de modo que se deve preservar o negócio firmado entre as partes.

No tocante ao dano moral, em que pese os réus/apelantes, ora embargantes, afirmarem a existência de uma negativação anterior em nome da autora/apelada, ora embargada, promovida pela Energisa Mato Grosso, no valor de R$ 37,48 (trinta e sete reais e quarenta e oito centavos), o que obstariam a condenação a título de danos morais, tem-se que tal restrição diz respeito à fatura de energia que os próprios réus/apelantes, ora embargantes, deixaram de adimplir, conforme se infere da própria notificação extrajudicial a eles enviada pela autora/apelada, ora embargada (ID 163597769 - Pág. 5 – fls. 55).

Assim, evidente que a situação declinada nos autos não se trata de mero aborrecimento, mormente porque a autora/apelada, ora embargada teve seu nome negativado em razão da inadimplência dos réus/apelantes, ora embargantes, de maneira que a indenização por danos morais deve ser mantida.

Ante o exposto,
ACOLHO

PARCIALMENTE

estes embargos, para sanar a contradição apontada, conferindo efeitos infringentes aos embargos declaratórios, para ratificar o voto pelo

PARCIAL PROVIMENTO
proferido no

recurso de apelação

e, assim,

reformar parcialmente a sentença, para afastar a rescisão do contrato, por ausência de descumprimento contratual, no entanto, estipulo o prazo de 01 (um) ano para que os réus/apelantes, ora embargantes, procedam ou à quitação do contrato ou à transferência dos financiamentos existentes junto à construtora e junto à Caixa Econômica Federal, sob pena de descumprimento contratual.

Pelo exposto, determino o prosseguimento do julgamento do Recurso de Apelação, com observância da extensão do quórum de julgamento.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Os embargantes alegam que o voto proferido oralmente pela terceira vogal está em contradição com o inserido no PJE.

De fato, na sessão de julgamento a Desa. Serly Marcondes Alves acompanhou o entendimento do relator.

Em virtude, da referida falha, o processo foi-lhe encaminhado para a devida análise, e então obteve parcial provimento, mas por outros fundamentos.

Diante disso, e do reconhecimento do equívoco da juntada de votos divergentes a conclusão do julgamento é pelo parcial provimento do Recurso, por maioria.

Desse modo, impõe-se a aplicação da técnica prevista no artigo 942 do CPC.

Quanto à apontada omissão, foi consignado com clareza no acórdão que os documentos trazidos na inicial (ID. 163597762) demonstram a inadimplência dos réus, que, ademais, reconheceram na Apelação o atraso no pagamento de algumas parcelas, sendo, portanto, pertinente a rescisão.

Além disso, foi ressaltado que a cláusula que define multa de 20% em caso de resolução da avença por culpa do comprador deve ser retida sobre o valor das prestações já pagas, com observância à orientação do STJ, que admite a flutuação entre 10% e 25%, dependendo da realidade fática.

Para ilustrar:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção

(...).” (AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019, DJe de 29-3-2019, sem destaques no original).

Por conseguinte, nesse ponto é evidente o mero inconformismo dos embargantes com o resultado da lide e a intenção de rediscutirem a matéria.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. EFEITOS INFRINGENTES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 1.022 DO NOVO CPC. PREQUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE.
1. A ocorrência de um dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC é requisito de admissibilidade dos embargos de declaração, razão pela qual a pretensão de mero prequestionamento de temas constitucionais - sobretudo se não correspondentes à matéria efetiva e exaustivamente apreciada pelo órgão julgador -, não possibilita a sua oposição. Precedentes da Corte Especial. 2. A pretensão de reformar o julgado não se coaduna com as hipóteses de omissão, contradição, obscuridade ou erro material contidas no art. 1.022 do novo CPC, razão pela qual inviável o seu exame em sede de embargos de declaração.
3. No caso em tela, os embargantes visam ao reexame das questões suficientemente analisadas no acórdão, que, de forma escorreita, procedeu ao correto enquadramento jurídico da situação fático-processual apresentada nos autos, o que consubstancia o real mister de todo e qualquer órgão julgador, a quem cabe fixar as conseqüências jurídicas dos fatos narrados pelas partes, consoante os brocardos da mihi factum dabo tibi ius e jura novit curia. 4. Embargos de declaração rejeitados.”
(EDcl nos EREsp 1322337/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgamento em 16-8-2017, DJe de 29-8-2017, sem grifos no original).

Pelo exposto,
dou parcial provimento aos Embargos de Declaração
,

apenas para sanar a contradição existente entre o voto oral proferido pela terceira vogal e o anexado no sistema PJE.

Ante a ratificação do voto lançado no PJE, o que conduz à alteração da conclusão do julgamento da Apelação, determino a aplicação da técnica prevista no Artigo 942 do CPC em sessão futura.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1º VOGAL):

De acordo.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024