Tribunal: TJMT
Processo: 1017087-32.2024.8.11.0000
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-19
Data de publicação: 2024-11-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017087-32.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Atos executórios]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), BOM JESUS AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 08.895.796/0001-08 (AGRAVANTE), COFCO INTERNATIONAL BRASIL S.A. - CNPJ: 06.315.338/0001-19 (AGRAVADO), NANCY GOMBOSSY DE MELO FRANCO - CPF: 271.773.098-29 (ADVOGADO), THIAGO SOARES GERBASI - CPF: 343.856.748-25 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CARTA PRECATÓRIA EXTRAÍDA DA AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEIS – LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO E LAUDO COMPLEMENTAR – ESCLARECIMENTOS DAS QUESTÕES IMPUGNADAS PELA AGRAVANTE - INDEFERIMENTO DA IMPUGNAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS BENS PENHORADOS E HOMOLOGAÇÃO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O perito nomeado pelo Juízo foi criterioso na execução dos métodos, critérios e procedimentos de avaliação para concluir pelo preço real dos imóveis. Ademais,

esclareceu os pontos combatidos pela agravante sobre a i) apresentação das origens dos elementos amostrais utilizados, ii) o estudo da granulometria do solo da propriedade, iii) utilização das Normas Técnicas Brasileiras aplicáveis ao caso em apreço, sobretudo às normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, especificamente a NBR 14.653-3:2019, bem como as recomendações do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, iv) amostras utilizadas na avaliação dos imóveis, v) avaliação da propriedade por software estatístico
in loco
realizada seguindo as diretrizes da ABNT NBR 14653-4, de modo que impõe-se a manutenção da decisão de indeferimento da impugnação do laudo de avaliação dos imóveis penhorados e da decisão que o homologou.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1017087-32.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: BOM JESUS AGROPECUARIA LTDA.

AGRAVADA: COFCO INTERNATIONAL BRASIL S.A.

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
BOM JESUS AGROPECUARIA LTDA.

contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Guiratinga, na Carta Precatória nº 1000278-92.2020.8.11.0036, extraída da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 1000192-65.2016.8.11.0003, integrada por embargos de declaração, que indeferiu a impugnação do laudo de avaliação dos imóveis penhorados e o homologou (ids. 152796727 e 157653854 - autos da Carta Precatória).

A agravante alega equívoco do Magistrado, porque o laudo de avaliação dos imóveis penhorados não reúne condições técnicas, na medida em que se valeu do método comparativo de dados, sem indicação da respectiva fonte; aduz que o laudo é omisso com relação ao estudo do solo, ante a potencialidade para o plantio de soja, cuja estimativa indica em contra laudo o preço bem mais elevado por hectare, no caso, R$ 143.000,00.

Defende que o laudo complementar também é insuficiente, porquanto se restringiu às respostas dos pontos impugnados de forma genérica.

Por isso, requereu o efeito ativo, para que fosse deferida a realização de nova complementação do laudo de avaliação dos bens penhorados na execução. No mérito, o provimento do recurso (id. 221768661).

A liminar recursal foi indeferida.

Interposição de agravo interno pela ora agravante.

A agravada pugna pelo desprovimento do recurso.

A Dra.
Dalva Maria de Jesus Almeida
,
Procuradora de Justiça
, não se manifestou, ante a ausência de interesse público.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Eminentes pares:

Como relatado, a agravante alega equívoco do Magistrado, visto que o laudo de avaliação dos imóveis penhorados não reúne condições técnicas, na medida em que se valeu do método comparativo de dados, sem indicação da respectiva fonte; aduz que o laudo é omisso com relação ao estudo do solo, ante a potencialidade para o plantio de soja, cuja estimativa indica em contra laudo o preço bem mais elevado por hectare, no caso, R$ 143.000,00; defende que o laudo complementar também é insuficiente, porquanto se restringiu às respostas dos pontos impugnados de forma genérica.

De início, o Agravo de Instrumento
1010230-77.2018.8.11.0000

foi provido em parte
, apenas para determinar nova avaliação do bem imóvel -
matrícula 9.200,
a ser realizada, em tempo razoável, por perito designado pelo MM
. Juiz da causa.

Pois bem. Na origem se trata de
carta precatória expedida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Rondonópolis/MT, para a realização da avaliação dos imóveis rurais matriculados sob nº 9.200 e nº 7.154.

O perito judicial apresentou o laudo pericial (id. 127541628) e após a impugnação do laudo pela agravante, o perito apresentou laudo complementar (id. 142931315).

E, na decisão agravada consignou o Magistrado:

“(...) Trata-se de impugnação de laudo pericial, no qual o impugnante alega que houve distorção na apuração dos valores do imóvel sob matrícula n° 7.154 (atual 10.945), não representando o valor real de mercado.

Sem delongas, não assiste razão ao impugnante. Isso, pois, ao analisar o documento pericial apresentado, vislumbra-se que além das observâncias pertinentes à realização do trabalho pericial, qual seja, em conformidade às normas da ABNT, o laudo também respeita integralmente as disposições legais – art. 473 do CPC.

Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;

II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.

§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.

§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.

Nesse aspecto, o impugnante fundamenta sua pretensão no disposto ao § 3º acima mencionado, sem, contudo, se atentar que o laudo pericial já se encontra repleto de tais informações. Em verdade, sua irresignação é de fato o valor atribuído a área, de maneira que não ultrapassa o mero dissabor.

Ademais, o laudo de avaliação elaborado por empresa especializada nomeada pelo juízo goza de presunção “juris tantum” de veracidade, que somente pode ser ilidida por provas concludentes a cargo da parte interessada, o que não ocorreu.

Em análise dos autos, ressai-se que a avaliação do imóvel rural em questão (Faz. Selva) se encontra em consonância as condições intrínsecas e extrínsecas, uma vez que a totalidade da área é destinada a Reserva Legal e Área de Preservação Permanente, de modo que o perito judicial observou, com perfeição, a sua capacidade de utilização; a área útil; a área aberta; a área já explorada; a qualidade da terra; o acesso; e etc., razão pela qual não merece reparos.

Assim, não há como acolher a referida impugnação, razão pela qual deve ser homologado o laudo pericial.

Decido.

1.
Ante o exposto,
NÃO ACOLHO
a impugnação ao laudo pericial (id. 133943801 e id. 152563531), de modo que
HOMOLOGO
o laudo pericial (id. 127541628) e laudo complementar (id. 142931315), permanecendo irretocável a avaliação das áreas em litígio.

2.
Desse modo,
TÃO SOMENTE

APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DESTA DECISÃO
,
EXPEÇA-SE
em favor do perito judicial o valor de
R$ 12.490,00 (DOZE MIL E QUATROCENTOS E NOVENTA REAIS)
,
podendo zerar a conta vinculada
, referente ao saldo remanescente do trabalho pericial realizado. (...)” (id. 152796727 da Carta Precatória)

Nesse passo, a carta precatória é extraída da
ação de execução de título extrajudicial
proposta por
Nidera Sementes Ltda.
contra
Bom Jesus Agropecuária Ltda.
, Nelson José Vigolo, Edilene Pereira Morais Vigolo, Geraldo Vigolo, Rosemari Konageski Vigolo, sendo as pessoas físicas fiadores, no ano de 2016, na 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, em razão da inadimplência de contrato de compra e venda de fertilizantes, garantido por fiança e três cédulas de crédito rural, no valor total de R$ 40.085.306,26, atualizados até o ajuizamento da execução (id. 1054522 – ExTiex nº 1000192-65.2016.8.11.0003).

O objetivo da expedição da Carta Precatória à Comarca de Guiratinga era a avaliação dos imóveis penhorados (1) da parte ideal de 2/3 do imóvel de matrícula n° 9.200 do Cartório de Registro de Imóveis daquela Comarca, de propriedade dos coexecutados Nelson Vigolo e Geraldo Vigolo; e, (2) do imóvel de matrícula n° 7.154 de propriedade dos coexecutados Geraldo Vigolo e Rosemari Vigolo.

O Auto de Avaliação, elaborado pela empresa especializada nomeada pelo Juízo (Real Brasil Consultoria Ltda.), acerca da: (1) da parte ideal do imóvel sob a matrícula n° 9.200; e, (2) do imóvel sob a matrícula n° 7.154, concluiu que a precificação dos bens corresponde, respectivamente, aos montantes de R$ 45.745.307,24 e R$ 192.216,80, no ano de 2023 (id.127541633 - autos da Carta Precatória).

A executada/agravante impugnou o laudo de avaliação, por suposta ausência de indicação das fontes do método comparativo utilizado para avaliação dos bens e, ainda, pela falta de granulometria do solo, o que lhe causa prejuízos. Por sua vez, a exequente/agravada não se contrapôs (id. 133943801).

Dentro desse contexto, foi confeccionado laudo complementar, com a subsequente decisão de indeferimento dos pontos impugnados e a devida homologação pelo juízo dessa prova, o que, inclusive, aqui, é objeto deste recurso (id. 127541633 - autos da Carta Precatória).

Nota-se que o laudo de avaliação dos dois imóveis rurais penhorados, subscrito por empresa especializada de confiança do juízo, contendo 42 laudas, foi produzido levando-se em consideração as características pormenores dos imóveis (acesso à área, produtividade, benfeitorias, solo, clima, característica da região), com análise técnica e científica quantitativa, qualitativa e valorativa, sendo esta por comparação de valores na prática do mercado imobiliário adotado na região, para precificação,
in verbis
:

“(...) 7. 3 FORMAÇÃO DOS VALORES – IMÓVEIS RURAIS

A coleta de elementos amostrais pode ser realizada através da pesquisa de imóveis rurais na condição de oferta ou imóveis transacionados que, comumente, figuram no mercado imobiliário regional. Para tanto, as consultas se deram via contato direto com corretores, através de classificados e portais eletrônicos de imobiliárias que atuam na região de interesse.

Ao proceder a coleta das amostras, foram identificados 21 (vinte e um) elementos amostrais localizados em Guiratinga – MT.

Quanto às amostras de vegetação nativa, estas foram extrapoladas para o município de Novo Santo Antônio, uma vez que o Código Florestal somente prevê que as compensações de reserva legal devem ocorrer dentro do mesmo bioma.

Assim, totalizou-se 23 (vinte e três) amostras.

Na tabela abaixo, estão dispostos os imóveis comparativos obtidos através de pesquisas de mercado realizada e que foram utilizados em todos os tratamentos de dados. (...)

Algumas amostras foram excluídas da avaliação pelo próprio software estatístico. Na avaliação das matrículas de nº 9.200 foram excluídas as amostras nº 1, 10, 19 e 22, para a matrícula de nº 7.154 foram excluídas as amostras nº 10, 19 e 22.

Os elementos amostrais utilizados foram coletados na mesma região geoeconômica do bem avaliando, conforme determina a ABNT NBR 14653-3:2019.

As descrições, fonte e demais observações relacionadas às amostras coletadas, fornecidas pelos corretores responsáveis pelos anúncios das respectivas propriedades utilizadas para fins de tratamento estatístico neste trabalho técnico, estão incluídas nos Anexos apresentados no final deste Laudo de Avaliação.

(...)

8. CONCLUSÃO

Realizados todos os procedimentos descritos no corpo deste Laudo Técnico Pericial, tem-se a seguinte valoração dos imóveis:

I. O imóvel registrado sob matrícula de nº 9.200 com dimensão total de 2.141,1641 hectares foi avaliado na importância de R$ 45.745.307,24 (QUARENTA E CINCO MILHÕES E SETECENTOS E QUARENTA E CINCO MIL E TREZENTOS E SETE REAIS E VINTE E QUATRO CENTAVOS);

II. O imóvel registrado sob matrícula nº 7.154 com a dimensão total de 75,0088 hectares foi avaliado na importância de R$ 192.216,80 (CENTO E NOVENTA E DOIS MIL E DUZENTOS E DEZESSEIS REAIS E OITENTA CENTAVOS);

III. Em ocorrendo o destaque da fração correspondente a dívida sobre a matrícula de nº 9.200, a mesma deve contemplar áreas de vegetação nativa e área de uso consolidado proporcionalmente ao atual cenário de uso e ocupação do imóvel. (...)” (id. 127541633 - Carta Precatória) (Grifo original)

No laudo pericial consta mapeamento das características da região onde se situam os imóveis penhorados; levantamento fotográfico aéreo; e, respostas a todos os quesitos apresentados pelas partes.

Com relação aos pontos impugnados no laudo avaliativo pela executada/agravante, foi apresentado complemento esclarecedor. Confira-se:

“(...) 2. MANIFESTAÇÃO DA PARTE REQUERIDA
Conforme verificado, a parte Requerida apresenta dissidências quanto ao laudo pericial, declarando que não houve apresentação das origens dos elementos amostrais utilizados, bem como não foi realizado estudo da granulometria do solo da propriedade.

Abaixo, seguem demonstradas tais argumentações e as devidas ponderações do perito.

Tratando do ESTUDO DA GRANULOMETRIA DO SOLO das áreas objeto de litígio, a parte trás as seguintes ponderações: Id. 133943801 - Pág. 1 “E mais, convém aclarar que o presente Laudo não conta, sequer, com um estudo de solo para avaliar a qualidade da terra conferida, se há areia ou, ainda, argila no solo.
”

ESCLARECIMENTO DO PERITO:

Na elaboração do Laudo Pericial, buscou-se atender às
Normas Técnicas Brasileiras aplicáveis ao caso em apreço, sobretudo às normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, especificamente a NBR 14.653-3:2019, bem como as recomendações do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
.

Em tais normas e recomendações técnicas, não há a obrigatoriedade da realização de amostragem de solo, tanto nos elementos amostrais quanto no imóvel avaliando. Ademais, quando do aceite a honrosa nomeação pericial, no escopo dos procedimentos técnicos não foi contemplado a realização de análise de solo nas áreas, ou nos elementos amostrais.

Tratando da alegada FALTA DE APRESENTAÇÃO DA ORIGEM DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS a parte trás as seguintes ponderações:

Id. 133943801 - Pág. 1 “[...] nessa razão, também esclarece que da avaliação mercadológica, não houve apresentação de provas dos locais onde se extraiu os valores de mercado dos imóveis da região. Esclarece que nem mesmo a juntada de anúncios ou contratos relacionados a negociação de terras na região, foi apresentado aos autos, apenas a indicação de áreas não identificadas sendo vendidas, o que não traz clareza e, muito menos, segurança na base de avaliação.” Id. 133943801 - Pág. 2 “Contudo, da análise dos autos, é de saber que não houve demonstração de onde se fez a ponderação para demonstração do valor do mercado local dos imóveis; menciona que foram feitas pesquisas, mas não anexa estas e, ainda, não há realização do estudo do solo.”

ESCLARECIMENTO DO PERITO:

Em que pese as alegações da parte Requerida quanto a suposta ausência de demonstração da origem das amostras utilizadas na avaliação dos imóveis objeto, cumpre esclarecer que todas as amostras se encontram discriminadas tanto no laudo pericial quanto em seu anexo (id. 127541636 - Pág. 2-4).

Todas as informações fornecidas pelos anunciantes foram disponibilizadas na tabela de elementos amostrais que acompanhou em anexo o laudo, bem como listados os respectivos anunciantes, quais sejam corretores e/ou imobiliárias, juntamente com o contato/telefone de contato de cada um.

Dessa forma, não há em que se falar que não houve a “juntada de anúncios ou contratos relacionados a negociação de terras na região”.

Quanto a insatisfação da parte em relação ao valor de avaliação da propriedade, novamente mencionamos que os elementos amostrais foram tratados por software estatístico justamente para limitar os possíveis equívocos quanto ao valor atribuído aos imóveis. Portanto, a avaliação in loco foi realizada, seguindo as diretrizes da ABNT NBR 14653-4, verifica-se que o Laudo Pericial foi elaborado com base em parâmetros plausíveis e significativamente utilizados no âmbito de avaliações de imóveis rurais. (...)” (id. 142931315- autos da Carta Precatória
)

Como se percebe, o perito esclareceu os pontos combatidos pela agravante. Considerou a apresentação das origens dos elementos amostrais utilizados, o estudo da granulometria do solo da propriedade, utilização das Normas Técnicas Brasileiras aplicáveis ao caso em apreço, sobretudo às normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, especificamente a NBR 14.653-3:2019, bem como as recomendações do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, amostras utilizadas na avaliação dos imóveis, avaliação da propriedade por software estatístico in loco foi realizada, seguindo as diretrizes da ABNT NBR 14653-4.

Desta feita, impõe-se a manutenção da decisão de indeferimento da impugnação do laudo de avaliação dos imóveis penhorados e da decisão que o homologou.

Ademais, a agravante não demonstra a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador e o Magistrado não ficou em dúvida sobre o valor atribuído aos bens (artigo 873 do CPC).

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CARTA PRECATÓRIA – AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL INDICADO À PENHORA NO JUDICIÁRIO DE SÃO PAULO – LAUDO PERICIAL HOMOLOGADO – VIABILIDADE - INEXISTÊNCIA DE INCONSISTÊNCIAS – DOCUMENTO DEVIDAMENTE DEBATIDO - OBJETIVO DA CARTA DEVIDAMENTE CUMPRIDO – AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 355, I, DO CPC – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DESPROVIDO. Deve ser mantida a homologação de laudo pericial, ante a ausência de inconsistência em relação ao bem avaliado, e também porque não houve qualquer ilegalidade perpetrada, tendo o documento sido objeto de contraditório, destacando-se que a divergência acerca da metragem do bem já era de ciência da parte Agravante; que, inclusive, requisitou o georreferenciamento e não procedeu a averbação que lhe competia. Ademais, o objetivo da precatória era apenas a avaliação do bem, o qual foi indicado à penhora, eis que a parte Agravada é credora hipotecária em execução proposta no Estado de São Paulo”
(N.U 1016493-57.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/05/2023, Publicado no DJE 19/05/2023).

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEL –DESNECESSIDADE DE NOVA ANÁLISE DO VALOR DE MERCADO – HOMOLOGAÇÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Se é possível verificar que o perito seguiu estritamente os métodos, critérios e procedimentos de avaliação para chegar ao preço real do imóvel e, por outro lado, a parte não demonstra a presença de uma das hipóteses do art. 873 do CPC, deve ser indeferido o pedido de nova avaliação”
(N.U 1024817-31.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/01/2024, Publicado no DJE 05/02/2024)

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

Julgo prejudicado o agravo interno.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2024