Tribunal: TJMT
Processo: 1011196-30.2024.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1011196-30.2024.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[ESPÉCIES DE CONTRATOS, SUSPENSÃO DO PROCESSO]

RELATOR:
EXMO. SR
.
DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

TURMA JULGADORA:
[
EXMO. SR.
DES. GUIOMAR TEODORO BORGES,
EXMO. SR.
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,
EXMA. SRA.
DES
A
. SERLY MARCONDES ALVES]

PARTE(S):

[JOSE LUIZ BAYEUX NETO - CPF: 369.823.688-58 (ADVOGADO), GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA - CNPJ: 07.420.132/0002-00 (AGRAVANTE), RENATO CESAR VIANNA GOMES - CPF: 803.358.618-49 (ADVOGADO), SAMIR HAMMOUD - CPF: 468.983.281-15 (ADVOGADO), HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 07.253.654/0001-76 (AGRAVADO), PLANETA SECURITIZADORA SA - CNPJ: 07.587.384/0001-30 (AGRAVADO), HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - CNPJ: 08.431.747/0001-06 (TERCEIRO INTERESSADO), PLANETA SECURITIZADORA SA - CNPJ: 07.587.384/0001-30 (TERCEIRO INTERESSADO), WALFRIDO JORGE WARDE JUNIOR - CPF: 266.882.868-66 (ADVOGADO), ALEXANDRE MAGNO HORTEGA BARROCO - CPF: 144.871.547-40 (ADVOGADO), VINICIUS MACEDO TEIXEIRA - CPF: 110.292.096-77 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO CARMONA - CPF: 006.441.628-30 (ADVOGADO), DENIS GIAMONDO GIERSE - CPF: 224.494.248-14 (ADVOGADO), JOSE AUGUSTO BITENCOURT MACHADO FILHO - CPF: 351.813.618-62 (ADVOGADO), PEDRO LUIZ DE SAMPAIO MOREIRA - CPF: 323.564.778-37 (ADVOGADO), RODRIGO BENEVIDES DE CARVALHO - CPF: 213.842.098-16 (ADVOGADO), GISELA ALVES CARDOSO - CPF: 667.682.761-15 (ADVOGADO), PAULA MEIRA CAMPOS DE ANDRADE SILVA - CPF: 148.077.398-08 (ADVOGADO), EDUARDO ROQUE ROCHA CAMARGO DE OLIVEIRA - CPF: 345.323.438-36 (ADVOGADO), NATALIA DOS SANTOS - CPF: 464.873.438-62 (ADVOGADO), JOSE FERNANDO DE MENDONCA GOMES NETO - CPF: 822.644.222-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA E REVISIONAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REEXAME DE MATÉRIA PRECLUSA. IMPOSSIBILIDADE. ARTIGOS 505 E 507 DO CPC. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. Caso em exame

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em Tutela Cautelar Antecedente ajuizada no âmbito de ação declaratória e revisional, indeferiu a tutela de urgência consistente na suspensão do leilão extrajudicial de fração ideal de participação do Shopping Center Goiabeiras.

A agravante alega que o Fundo Brasil Shopping, credor dos títulos de crédito denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pelo GESC e controlador do Shopping Goiabeiras, promoveu uma administração temerária e ruinosa com o intuito de inviabilizar o pagamento dos CRI e a execução da alienação fiduciária sobre a participação da GESC no shopping.

Sustenta que os contratos de investimento preveem a capitalização mensal de juros, o que seria ilícito, e requer a suspensão do leilão extrajudicial.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido em primeira instância, sob o fundamento de que a matéria já foi objeto de decisão anterior, estando preclusa a discussão.

A agravante interpôs Agravo de Instrumento,
requerendo a reforma da decisão e a concessão da tutela de urgência.

A agravada, Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário, alega que a questão foi apreciada pelo Poder Judiciário e que não foram preenchidos os requisitos para a concessão da tutela de urgência.

O Tribunal de Justiça, em decisão monocrática, deferiu a antecipação da tutela recursal para suspender os leilões.

A agravada interpôs Agravo Interno, requerendo a reforma da decisão que deferiu a tutela provisória recursal.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se a decisão que indeferiu a tutela de urgência deve ser mantida, considerando a alegação de preclusão da matéria e a ausência dos requisitos do artigo 300 do CPC.

III. Razões de decidir

O pedido incidental de tutela de urgência para suspensão do leilão extrajudicial já foi objeto de decisão anterior, da qual não houve recurso, estando a matéria preclusa.

Incidem, na espécie, os artigos 505 e 507 do CPC, que vedam ao juiz decidir novamente questões já decididas e à parte discutir questões preclusas.

A agravante não demonstrou a probabilidade do direito invocado nem o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, requisitos necessários à concessão da tutela de urgência.

A agravante admite a mora das parcelas devidas e a insurgência quanto às cláusulas dos contratos se dá após o pagamento de parcelas anteriores.

A análise do direito invocado pela agravante depende
de dilação probatória, não sendo possível a concessão da tutela de urgência em sede de cognição sumária.

IV. Dispositivo e tese

Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

Agravo Interno prejudicado.

Tese de julgamento:

"1. É vedado às partes rediscutir, no curso do processo, questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. 2. A concessão de tutela de urgência depende da demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, requisitos não evidenciados no caso em exame."

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 300, 505 e 507.

Jurisprudência relevante citada:
TJSP; Agravo de Instrumento 2143586-66.2020.8.26.0000; Relator (a): Gilson Delgado Miranda; órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2021; Data de Registro: 31/08/2021.

R
E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

Egrégia Câmera,

Agravo de Instrumento interposto por
Goiabeiras Empresa de Shopping Center Ltda.
, de decisão que em Tutela Cautelar Antecedente ajuizada no âmbito da ação declaratória e revisional contra
Hedge Investiments Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários Ltda. (Fundo Brasil Shopping), e Planeta Securitizadora S.A. (Planeta Securitizadora)
, indeferiu a tutela de urgência consistente na suspensão do leilão extrajudicial, designado
para 26/04/2024 e 29/04/2024.

Em síntese, alega que o Fundo Brasil Shopping, além de credor dos títulos de crédito denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pelo GESC, tornou-se, em 2017, controlador do Shopping Goiabeiras, assumindo sua gestão em 2019 e promovendo, desde então, uma administração temerária e ruinosa, com o intuito de inviabilizar o pagamento dos CRI e a excussão da alienação fiduciária sobre a participação da GESC no shopping.

Sustenta que os contratos de investimento preveem a capitalização mensal de juros, o que seria ilícito, uma vez que a operação não tem natureza bancária.

Requer a concessão do efeito ativo ao recurso para que seja suspenso o processo administrativo de excussão das garantias fiduciárias sobre as frações ideais de titularidade da GESC no imóvel do Shopping Center Goiabeiras, iniciado pelos agravados em janeiro de 2024, bem como o leilão extrajudicial designado para a venda da fração ideal de 46,01% do Shopping Center Goiabeiras, com primeira praça em 26/04/2024 e segunda em 29/04/2024. Subsidiariamente, que seja determinada a suspensão dos efeitos do leilão, para impedir qualquer ato de transferência da propriedade da fração ideal do imóvel até o julgamento final deste agravo.

No mérito, postula pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada e que seja concedida a medida cautelar pleiteada com o objetivo de suspender os efeitos do processo administrativo de excussão extrajudicial de garantia fiduciária da fração ideal de 46,01% que detém de participação do Shopping Goiabeiras iniciado perante o 7º Ofício do Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá, até o julgamento final da ação na origem.

Manifestação da agravada Planeta Securitizadora S.A. (id. 212093682). Alega que a agravante tenta se esquivar do pagamento de uma dívida líquida, certa e exigível, relacionada a operações de securitização realizadas entre
2011 e 2013. Aduz que a dívida não está vinculada ao sucesso das operações do shopping e que a agravante deveria ter utilizado outras fontes de recursos para quitá-la. Sustenta que a agravante pagou parte da dívida sem qualquer ressalva quanto à estrutura das operações ou à capitalização de juros. Aponta, assim, que ao postular pela suspensão dos leilões, age de má-fé e causa insegurança jurídica ao mercado de capitais. Requer o indeferimento do pedido de antecipação de tutela.

Manifestação da agravada Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário (Fundo Brasil Shopping) (id. 212222179). Alega que a questão foi apreciada pelo Poder Judiciário que reconheceu não terem sido preenchidos os requisitos cumulativos da probabilidade do direito e do risco de grave dano. Pondera que embora a apreciação de pedidos de tutela provisória não gera propriamente coisa julgada, tem inegável eficácia
rebus sic
standibus
. Sustenta que as operações de securitização foram realizadas de forma legal e a agravante se beneficiou das taxas obtidas na operação. Rebate não haver risco ao resultado útil do processo, porque a questão recai sobre o saldo devedor e o direito à consolidação da propriedade que já foi transferida ao Fundo Brasil Shopping. Postula pelo indeferimento da tutela recursal de urgência.

Antecipação da tutela recursal deferida para suspender os leilões designados para 26/04/24 e 29/04/24.

Agravo Interno interposto pela agravada Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário (Fundo Brasil Shopping) (id. 213808692). Argui quanto a prevenção deste Relator. Sustenta a necessidade de reforma da decisão que deferiu a tutela provisória recursal, porquanto ausentes os requisitos. Aponta que a própria GESC reconhece a mora e que a simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora. Aduz ser inquestionável o direito à consolidação da propriedade. Alega que a questão recai somente sobre eventual diferença de saldo a ser restituído depois de efetivado o leilão do imóvel objeto do pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia. Diz, no entanto, ter patrimônio suficiente a recompor eventual patrimônio da GESC em caso de procedência da demanda de origem. Requer a cassação da decisão em razão da violação do Juiz Natural ou que nova decisão seja proferida pela Turma Julgadora.

Contraminuta Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário (Fundo Brasil Shopping) e Planeta Securitizadora S.A (id. 213812668 e 213867178).

Contraminuta ao agravo interno (id. 217495190).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: JOSÉ LUIZ BAYEUX NETO, OAB/MT 301453-A,
DENIS GIAMONDO GIERSE, OAB/SP 246670 E GISELA ALVES CARDOSO, OAB/MT 7725-O
.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

Egrégia Câmera,

O recurso é de decisão que indeferiu a tutela de urgência incidental ajuizada no âmbito da ação declaratória e revisional que a ora agravante Goiabeiras Empresas de Shopping Center Ltda. move contra Hedge Investiments Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários Ltda. (Fundo Brasil Shopping), e Planeta Securitizadora S.A. (Planeta Securitizadora), consistente na suspensão do leilão extrajudicial, designado para os dias 26 e 29 de abril de 2024.

Ao que consta, o ora agravante, Goiabeiras Empresa de Shopping Center Ltda., ajuizou Ação Declaratória e Revisional n. 1058513-
37.2020.8.11.0041 em face das agravadas Hedge Investiments Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários Ltda. (Fundo Brasil Shopping), e Planeta Securitizadora S.A. (Planeta Securitizadora), cuja sentença de extinção acolheu a preliminar para reconhecer a convenção de arbitragem.

Interposto Recurso de Apelação, a sentença foi reformada para
“declarar a competência do Poder Judiciário e afastar a cláusula de foro de eleição em São
Paulo-SP
, em decorrência da renúncia das partes ao Juízo arbitral. Desconstituo a sentença e determino o retorno dos autos à primeira instância para regular processamento”
.

Diante de tal resultado, a lá autora apresentou pedido de tutela de urgência incidental, para a suspensão do leilão extrajudicial, o que foi indeferido nos seguintes termos:

De início, considerando que a ação principal
encontra-se
em segunda instância, excepcionalmente, recebo o pedido de tutela de urgência incidental em feito apartado.

Decorre dos autos a reforma pelo órgão ad quem da sentença extintiva outrora proferida, encontrando-se o acórdão substitutivo da indigitada sentença ainda pendente de julgamento de embargos de declaração aviados. Por certo, inobstante as discussões de jurisdição que ainda permeiam os autos, certo é que até o presente momento, e por força da decisão substitutiva mencionada, este juízo continua revestido da competência para o processo e julgamento do feito.

Para a concessão da tutela de urgência, seja cautelar ou antecipada, incidental ou antecedente, exigem-se os seguintes pressupostos cumulativos: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

No caso em lume, observa-se do id. 47656360 dos autos distribuídos sob o nº 1058513-37.2020.8.11.0041, que o pedido ora encetado já fora objeto de apreciação anterior, ocasião na qual fora indeferido.

Trata-se, portanto, de reiteração de pleito com a finalidade de suspender o procedimento de excussão das garantias fiduciárias com lastro nas CCBs SGO03 e SGO05, em andamento no âmbito extrajudicial, inclusive com pretensão de suspensão do leilão então designado, até o julgamento final da presente ação, por entender que existem razões suficientes para tanto.

Na esteira, mister consignar que novamente não se nota a plausibilidade mínima necessária ao provimento do pedido, porquanto ausentes os requisitos autorizadores para tanto.

De efeito, a despeito do amplo espectro de argumentos colacionados pela autora, fato é que se trata de relação jurídica estabelecida há mais de uma década, cujos termos contratuais, a despeito de pontuais repactuações, vinham sendo cumpridos.

Neste momento, incabível a este juízo amplas divagações acerca da atribuição das responsabilidades pela gestão, boa ou má, do estabelecimento que deu origem às operações de securitização levadas a cabo (shopping Goiabeiras), porquanto àquele que se imputa má administração também se apresenta como proprietário do empreendimento, e o fato é que, na atual conjuntura, existem dívidas amparadas por garantia fiduciária decorrente de títulos tidos como hígidos, cuja inadimplência somente se afastaria diante da suspensão de suas moras, o que, de fato, não se vislumbra na situação em testilha.

Ao contrário, além de a causa de pedir evidenciada apresentar razões insuficientes, por si, para a suspensão da mora pretendida, a própria autora reconhece na inicial do presente feito (id.
46415248, p. 6 e 127, n. 1058513-37.2020.8.11.0041), amparada em laudo pericial que instrui seu pleito (id. 46418659), que existe mora, ainda que em valor inferior ao demandado pelo credor na seara extrajudicial, cujo valor incontroverso não fora pago no tempo e modo contratados (art. 330, §§ 2º e 3º, CPC), a afastar, nesse juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito alegado.

Posto isso, do cotejo dos termos acima reproduzidos, indefiro o pedido de tutela de urgência pleiteado, dada a ausência de preenchimento de um dos requisitos legais exigidos pelo art. 300 do CPC.

Pois bem. A pretensão da agravante é a suspensão do leilão de bem garantido fiduciariamente, no âmbito extrajudicial, sob o argumento, em particular, da onerosidade da cobrança de capitalização mensal de juros nos contratos CCBs SG003 e SG005, e ainda, em razão da má gestão do empreendimento pelas agravadas.

Ocorre que a matéria invocada em sede incidental – suspensão da excussão de garantias fiduciárias – já foi objeto de pedido liminar indeferido, como consignado (id. 47656360 – autos de origem):

Inicialmente, no que tange à apreciação do seu pedido de tutela de urgência, o art. 300 e parágrafos do diploma processual civil estabelece, in
verbis
:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a
caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.”

Nota-se, portanto, que a concessão da tutela de urgência tem como pressupostos a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Nesse contexto, a despeito dos argumentos trazidos em sua súplica inicial, em perfunctória análise de suas razões e da documentação acostada ao pedido, não constato a plausibilidade mínima necessária e nem os pressupostos legais autorizativos para a concessão de qualquer das medidas pleiteadas initio litis.

Isso porque, nesta fase de cognição sumária, não vislumbro a prova inequívoca tendente à verossimilhança das alegações ora firmadas que ensejam a suspensão das cobranças em destaque, de forma que garantir aos requeridos o devido processo legal, nele compreendido a ampla defesa e o contraditório, é medida que se impõe, especialmente no que diz respeito à devida instrução do presente com outras informações que demostrem o lado adverso da história.

Assim, em que pese as alegações ora firmadas, as questões levantadas pela requerente são de natureza complexa, merecendo a comprovação de determinados fatos relevantes e de peso decisivo para o acolhimento do pedido, provas estas e razões que ainda não se aportaram ao feito, devendo, desse modo, ser mantido o quadro atual, o que, todavia, não afasta posterior reapreciação da matéria.

De mais a mais, não se justificou a plausibilidade do
periculum in mora em sede de tutela antecipada, dada que a celeuma em questão pende de controvérsia desde os anos anteriores, cujo marco principal teve início em abril de 2018 com o afastamento do senhor Renato Camargo da administração do shopping center.

Posto isso, do cotejo dos termos acima reproduzidos,
indefiro o pedido de tutela de urgência pleiteado,
dada a ausência de preenchimento dos requisitos legais exigidos pelo art. 300 do CPC.

Assim, conquanto se trate de pedido incidental, na verdade revela a reiteração de argumentos já afastados anteriormente e do qual não foi alvo de recurso.

Ou seja, forçoso reconhecer que a matéria está acobertada pela preclusão. Incide, na espécie, a vedação dos artigos 505 e 507 do CPC:
“nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas relativas à mesma lide”
e
“é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão”
.

Vale dizer,
“o instituto da 'preclusão' tem imensa relevância no sistema brasileiro de procedimento rígido. Ele dá apoio às regras que regem a ordem sequencial de realização dos atos do procedimento e sua distribuição em fases fazendo-o mediante a imposição da perda de uma faculdade ou de um poder em certas situações. Quando a preclusão ocorre, já não poderá a parte realizar eficazmente o ato que tinha direito nem exigir do juiz os atos que antes poderia exigir”
(Cândido Rangel Dinamarco, “Instituições de direito processual civil”, vol. II, 6ª edição, São Paulo, Malheiros, p. 466).

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Tutela provisória. Urgência. Cautelar. Incidental. Pedido de suspensão dos efeitos de leilão extrajudicial ocorrido. Questão decidida anteriormente.
Preclusão. Inteligência dos artigos 505 e 507 do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso não provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2143586-66.2020.8.26.0000; Relator (a): Gilson Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2021; Data de Registro: 31/08/2021)

Ainda que assim não fosse, a agravante não teria razão.

Isto porque, como se sabe, a concessão da tutela de urgência depende da demonstração de probabilidade de direito e de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, o que não restou evidenciado.

De fato, não há a probabilidade do direito invocado. Ora, ao que consta, a agravante admite a mora das parcelas devidas. Não fosse isto, chama-se atenção o fato de que a insurgência quanto
as cláusulas dos contratos se dá
após o pagamento de parcelas anteriores.

Logo, necessário aguardar a instrução a fim de que o direito invocado pela parte agravante possa ser analisado em sede de cognição exauriente. Ou seja, de qualquer forma, não haveria segurança suficiente para a concessão da liminar pleiteada.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
.

Com o julgamento do Agravo de Instrumento, o Agravo Interno perde seu objeto.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL):

A
companho o voto do relator.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

SESSÃO DE 13 DE NOVEMBRO DE 2024 (continuação de julgamento)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Agravo de Instrumento de decisão do juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que em Tutela Cautelar Antecedente, indeferiu a medida de urgência consistente na suspensão de leilão extrajudicial, o primeiro designado para o dia 26-4-2024 e o segundo para 29-4-2024.

O recorrente alega que o Fundo Brasil Shopping, além de credor dos títulos de crédito denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pelo GESC, tornou-se, em 2017, controlador do Shopping Goiabeiras, assumindo sua gestão em 2019 e promovendo, desde então, uma administração temerária e ruinosa, com o objetivo de inviabilizar o pagamento dos CRI e a excussão da alienação fiduciária sobre a participação da GESC no shopping.

A questão da suspensão da excussão de garantias fiduciárias foi objeto de pedido liminar indeferido, como consignado nos autos da Ação Declaratória e revisional com pedido de tutela de urgência (id. 47656360 – autos de origem), a qual teve a seguinte decisão:

“Trata-se de ação declaratória e revisional com pedido de tutela de urgência proposta porGOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA em face de HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO e GAIA SECURITIZADORA S/A, todos devidamente qualificados nos autos.

Narra, em síntese, que está na iminência de ser cobrada por uma dívida financeira decorrente de um investimento feito pelos requeridos no supracitado shopping center, a qual foi estruturada para ser sanada com as receitas do próprio empreendimento. Entretanto, alega que em decorrência da tomada de controle e da administração do Shopping Goiabeiras em março de 2019 por parte da administradora empossada, o estabelecimento viu seu resultado líquido despencar de R$ 13,7 milhões anuais em 2018 para R$ 653 mil anuais em 2019 (antes do início da pandemia), e depois para R$ 3,3 milhões negativos em 2020 (após a pandemia). Aduz que mesmo antes da pandemia, a administração desastrosa promovida pelos requeridos já havia tornado o Shopping Goiabeiras praticamente inviável economicamente,
consubstanciando, assim, na extinção da única fonte de pagamento da dívida objeto das operações de CRI. Assevera que as parcelas da dívida financeira da autora perante os réus com vencimento a partir da data de 21.01.2021 não terão como ser adimplidas; outrossim, protesta que estes não podem se beneficiar do vencimento antecipado de uma dívida que teve parcelas inadimplidas por atos imputáveis a eles próprios.

Destarte, requer, liminarmente, a concessão de tutela para impedir que seja declarado o vencimento antecipado do saldo devedor das CCBs SGO03 e SGO05, com vencimento a partir de janeiro de 2021, bem como pugna que os réus se abstenham de promover a excussão de garantias fiduciárias das CCBs SGO03 e SGO05 até o julgamento final desta ação.

É o relatório.

Decido.

Inicialmente, no que tange à apreciação do seu pedido de tutela de urgência, o art. 300 e parágrafos do diploma processual civil estabelece,in
verbis
:

(...)

Nota-se, portanto, que a concessão da tutela de urgência tem como pressupostos a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Nesse contexto, a despeito dos argumentos trazidos em sua súplica inicial, em perfunctória análise de suas razões e da documentação acostada ao pedido, não constato a plausibilidade mínima necessária e nem os pressupostos legais autorizativos para a concessão de qualquer das medidas pleiteadasinitio litis.

Isso porque, nesta fase de cognição sumária, não vislumbro a prova inequívoca tendente à verossimilhança das alegações ora
firmadas que ensejam a suspensão das cobranças em destaque, de forma que garantir aos requeridos o devido processo legal, nele compreendido a ampla defesa e o contraditório, é medida que se impõe, especialmente no que diz respeito à devida instrução do presente com outras informações que demostrem o lado adverso da história.

Assim, em que pese as alegações ora firmadas, as questões levantadas pela requerente são de natureza complexa, merecendo a comprovação de determinados fatos relevantes e de peso decisivo para o acolhimento do pedido, provas estas e razões que ainda não se aportaram ao feito, devendo, desse modo, ser mantido o quadro atual, o que, todavia, não afasta posterior reapreciação da matéria.

De mais a mais, não se justificou a plausibilidade dopericuluminmoraem sede de tutela antecipada, dada que a celeuma em questão pende de controvérsia desde os anos anteriores, cujo marco principal teve início em abril de 2018 com o afastamento do senhor Renato Camargo da administração do shopping center.

Posto isso, do cotejo dos termos acima reproduzidos,indefiro o pedido de tutela de urgência pleiteado,dada a ausência de preenchimento dos requisitos legais exigidos pelo art. 300 do CPC.

(...)

Por derradeiro, zelando pela duração razoável do processo (art. 139, inc. II, do CPC),determinoa CITAÇÃO do (a/s) requerido (a/s)para oferecimento de defesa, no prazo de 15 (quinze) dias, com termo inicial previsto no art. 231 do CPC, cuja ausência de apresentação da peça contestatória acarretará
a
revelia da (a/s) parte (s) ré (s), presumindo-se, neste caso, verdadeiras as alegações de fato formulada pela parte autora.

Decorrido o prazo para apresentação da contestação, a
requerente deverá ser intimada para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, impugnar a contestação.

Intimem-se.”

Observa-se que dessa decisão não houve recurso.

Proferida sentença, o processo foi extinto sem exame do mérito para reconhecer a convenção de arbitragem diante da existência de cláusula compromissória em todos os contratos em questão, além de existir uma cláusula de foro subsidiária determinando que as controvérsias que extrapolassem questões relativas ao contrato deviam ser direcionadas ao foro da Capital do Estado de São Paulo.

Em julgamento estendido de 28.02.2024, esta turma deu provimento à apelação da ora agravante GESC para anular a sentença que havia extinguido o processo sem julgamento do mérito por força de cláusula arbitral, reconhecer a competência da Justiça Estatal do Mato Grosso e do foro de Cuiabá para julgar a presente ação, e determinar o prosseguimento do feito.

Não se desconhece a possibilidade de se revogar ou modificar, a qualquer tempo, atutelaprovisória, nos termos do artigo 296 do Código de Processo Civil, e para que ocorra a revogação ou modificação, necessária a ocorrência de modificação posterior da situação fática/probatória antes existente.

Narrou a agravante na inicial do Pedido de Tutela de que os principais fatos integrantes da causa de pedir podem ser resumidos da seguinte maneira:
entre 2011 e 2013, a GESC, do Sr. Renato Camargo, então única proprietária do Shopping Goiabeiras, realizou com os Réus quatro operações de securitização por meio das quais tomou recursos de R$ 125 milhões para realizar obras de ampliação do shopping;
(
ii
) a lógica por detrás das operações de securitização celebradas entre 2011 e 2013 era a de que o valor captado seria investido na ampliação do Shopping
Center Goiabeiras e as parcelas da dívida da GESC seriam pagas e amortizadas com o próprio fluxo de caixa do shopping;
em 2017, por meio da celebração de escritura de dação em pagamento, os Réus receberam da GESC, em pagamento de parte do crédito objeto das operações de securitização, a propriedade da fração ideal de 53,99% do imóvel do Shopping Goiabeiras; com isso, os Réus se tornaram simultaneamente controladores do Shopping Goiabeiras, com direito de indicar administrador do shopping (já que passaram a ser os condôminos com quotas majoritárias do condomínio edilício do shopping), e credores da GESC em saldo devedor relevante das operações de securitização;
na ocasião da celebração da dação em pagamento acima mencionada, em 2017, as Partes previram que, embora os Réus houvessem se tornado quotistas majoritários e controladores do condomínio edilício do Shopping Goiabeiras (o que implicava em seu direito de nomear o administrador do shopping), o Sr. Renato Camargo, da GESC, fundador do Shopping Goiabeiras, permaneceria como administrador do shopping pelo prazo de mais cinco anos (ou seja, até 2022);
no início de 2018, os Réus descumpriram a obrigação assumida na escritura de dação em pagamento e tentaram destituir o Sr. Renato Camargo da administração do Shopping Goiabeiras (mesmo tendo se comprometido a mantê-lo na administração até 2022);
em 2019, após um início de litígio, o Autor, para evitar que a disputa sobre a administração do Shopping Goiabeiras prejudicasse as atividades do shopping, aceitou entregar a sua administração para os Réus;

a administração do Shopping Goiabeiras exercida pelos Réus (ou, melhor dizendo, pelo longa
manus
dos Réus, a empresa AD Shopping contratada para administrar o shopping) vem sendo desastrosa: o Shopping Goiabeiras, depois que os Réus tomaram o controle e administração do Shopping das mãos da GESC e de Renato Camargo, viu seu resultado líquido despencar de R$ 13,7 milhões
positivos anuais em 2018 (último ano em que Renato Camargo administrou o Shopping Goiabeiras) para R$ 653 mil positivos anuais em 2019, R$ 3,3 milhões negativos anuais em 2020, R$ 3,7 milhões negativos anuais em 2021, R$ 7,9 milhões negativos anuais em 2022 e R$ 5,7 milhões negativos anuais em 2023.

Em outras palavras, os novos administradores empossados pelos Réus destruíram o Shopping Goiabeiras. Tornaram um shopping lucrativo em um shopping absolutamente deficitário.

Ao todo, dos R$ 125 milhões que a GESC recebeu dos Réus entre 2011 e 2013 no âmbito das operações de securitização, a GESC já pagou aos Réus (tanto em dinheiro quanto em dação em pagamento de participação do Shopping Goiabeiras) aproximadamente R$ 197 milhões em valores históricos.

Contudo, com os juros capitalizados mensalmente cobrados pelos Réus, ainda resta pendente um saldo devedor de R$ 96 milhões (atualizado até janeiro de 2024), relativo aos CRI que não foram convertidos em participação societária do Shopping Goiabeiras.

As parcelas do saldo devedor dos CRI que não foram convertidos venceram e estão inadimplidas desde janeiro de 2021.

A GESC não tem a menor condição de adimplir essas parcelas, da maneira como originalmente pactuadas: sua única fonte de receita é sua participação no Shopping Goiabeiras. Mas o faturamento e a lucratividade do shopping foram destruídos em grande parte por atos imputáveis aos próprios Réus, que além de credores da GESC, se tornaram quotistas majoritários e controladores do Shopping Goiabeiras, e passaram a administrá-lo de maneira ruinosa desde 2019.

Se a única fonte de receita da GESC é o lucro do Shopping Goiabeiras e se o lucro do Shopping Goiabeiras foi reduzido a zero (na verdade, se tornou prejuízos multimilionários) por atos imputáveis aos Réus, que além de controladores do shopping, são também credores da GESC, não faz sentido algum que os Réus possam continuar exigindo o pagamento mensal das parcelas das
dívidas, mesmo nos meses em que o shopping por eles administrado (e que, repita-se, é o único meio que a GESC dispõe para pagar a dívida) não der resultado.

Se o credor controla a fonte de receitas do devedor e se o credor torna impossível ao devedor pagar a dívida, a dívida deixa de ser exigível (ao menos enquanto perdurar a impossibilidade de pagamento promovida por atos do próprio credor).

O principal (mas não o único) pedido desta ação é para que, diante dessa nova realidade (em que o credor do saldo devedor remanescente dos títulos de dívida das operações de securitização é, simultaneamente, o sócio majoritário e controlador da administração do Shopping Goiabeiras, empreendimento que é a única fonte de pagamento que a GESC dispõe para pagar o saldo devedor desses títulos de dívida), diante do fato de que o faturamento do Shopping Goiabeiras (que é a única fonte de receita da GESC) foi brutalmente afetado por atos imputáveis aos Réus e, também, por fatos imprevisíveis (a pandemia, que deixou o shopping fechado por meses a fio), que seja determinada intervenção judicial nos contratos da operação, na forma dos artigos 478 e 480 do Código Civil, para o fim de alterar a forma de pagamento desses títulos, de modo que as parcelas mensais do saldo devedor das operações de securitização somente possam ser exigidas até o limite do valor dos excedentes de caixa do Shopping Goiabeiras no respectivo mês, após pagas as despesas ordinárias do shopping.

Em outras palavras, a dívida passaria a ser amortizada na proporção em que o Shopping Goiabeiras, hoje controlado e administrado pelos Réus, gerasse receita suficiente para amortização da dívida, de modo que os Réus não poderiam exigir o pagamento das parcelas nos meses em que o Shopping Goiabeiras não produziu resultados suficientes para tanto.

Além do pedido principal acima, há, ainda, pedido para anulação parcial da cláusula de juros. Os contratos das operações preveem a aplicação de juros capitalizados mensalmente. No ordenamento jurídico
brasileiro, apenas os integrantes do Sistema Financeiro Nacional (ou seja, bancos, instituições financeiras) podem cobrar juros capitalizados mensalmente.

No caso, os Réus não são integrantes do Sistema Financeiro Nacional e a operação não tem natureza bancária. A GESC pleiteia, portanto, a anulação parcial da cláusula de juros, de modo que os juros incidentes sobre o saldo devedor remanescente sejam contados de modo simples, e não composto. Com a incidência de juros simples e não compostos, considerando-se o pagamento de R$ 197 milhões em valores históricos já realizado, o saldo devedor remanescente dos títulos das operações de securitização que ainda não foram quitados seria muito menor do que R$ 96 milhões.

Não cabe neste agravo analisar a responsabilidades das agravadas pela gestão do estabelecimento que deu origem às operações de securitização (shopping Goiabeiras), mas os fatos relatados pela agravante são relevantes e ensejam a suspensão dos leilões até que se resolva o mérito da demanda, como a questão dos juros apontados como excessivos e a possibilidade da dívida ser amortizada na proporção em que o Shopping Goiabeiras, hoje controlado e administrado pelos Réus, objetivando a geração de receita suficiente para sua amortização, de forma que os agravados não possam exigir o pagamento das parcelas nos meses em que o Shopping Goiabeiras não produzir resultados suficientes para a quitação.

Desse modo,
dou provimento ao Recurso
para, mantendo a tutela antecipada recursal, determinar a suspensão do processo administrativo de excussão extrajudicial de garantia fiduciária sobre a fração ideal de 46,01% do imóvel do Shopping Goiabeiras iniciado pelos Réus perante o 7º Ofício do Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT em janeiro de 2024 até o julgamento final da ação de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá- MT, 13/11/2024