Tribunal: TJMT
Processo: 1027787-29.2022.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-13
Data de publicação: 2024-03-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027787-29.2022.8.11.0003
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Revisão do Saldo Devedor, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[VALDEMI RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 396.197.881-68 (AGRAVADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), VANDA MENDES LOPES DE SOUZA - CPF: 569.467.591-68 (AGRAVADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (AGRAVANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (REPRESENTANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), NATALIA RIOS RIBEIRO - CPF: 045.439.441-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- ADQUIRENTE INADIMPLENTE – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N.º 13.786 DE 2018 – MULTA CONTRATAUAL QUE EXTRAPOLA OS 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS PERMITIDA PELA LEI DO DISTRATO- ABUSIDADE RECONHECIDA- ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ- EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR - AGRAVO INTERNOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. O §2º do art. 1021 do CPC confere ao julgador, após oitiva da parte contrária, a possibilidade de retratação do seu posicionamento.

2- É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 13.786/2018. Retenção que deverá ser então de 25% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato.

3- É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de agravo interno interpostos por BRDU SPE VERMONT LTDA contra decisão monocrática proferida nos autos do Recurso de Apelação perante a 2ª Câmara Cível deste egrégio Tribunal de Justiça, que deu parcial provimento ao recurso, tão somente para reformar a sentença a quo, para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores ora apelantes aqui agravados.

Em resumo, a Construtora ora agravante, suscita pela reforma da decisão monocrática que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação, para tanto, (i) fala que o recurso de apelação deveria ser analisado pelo colegiado, devido a suposta complexidade da causa em questão; (ii) pugna pela reforma da decisão monocrática, visto que a mesma não restou fundamentada nos termos da Lei nº 13.786/2018, visto que o presente contrato foi entabulado durante sua vigência, e que visa à manutenção do equilíbrio da base contratual para a adequada reparação do dano ocasionado às empresas da área, bem como para a saúde financeira dos Empreendimentos, sendo assim, com base no entendimento da citada lei, é admitida a rescisão da avença a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, 0,75% sobre o valor atualizado do contrato a titulo de fruição a partir da posse precária do, assim pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Nesses termos, pugna para que seja conhecido e provido este regimental, para o fim de prover o recurso de apelação interposto e reformar a sentença a quo.

Contrarrazões da agravada (ID. 195219658).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

O §2º do art. 1021 do CPC anota que “O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para manifestar-se sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias, ao final do qual, não havendo retratação, o relator levá-lo-á a julgamento pelo órgão colegiado, com inclusão em pauta.”

Ao mesmo tempo em que delimita o procedimento do agravo interno para inclusão na sessão de julgamento no respectivo órgão colegiado, referida norma abre espaço para que o relator, se assim reputar pertinente, exercer o juízo de retratação.

Da análise dos autos, a meu ver, não se mostram presentes novos fatos e fundamentos que me convençam da reconsideração da decisão que desprovimento ao recurso de apelação cível.

De antemão, transcrevo a decisão monocrática por mim proferida:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -INAPLICABILIDADE DA LEI 6766/79 PARA O CASO EM COMENTO- CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ - IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Conforme entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020).
2. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.-

A fim de evitar tautologia, peço vênia para transcrever a fundamentação da decisão monocrática ora combatida:

“Sobre o tema, imperioso destacar o entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça que, ao julgar o REsp n.º 1.820.330/SP (2019/0170069-0), prolatou que, conforme seus precedentes, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (grifos nossos). Constata-se que a mencionada lei, de n.º 13.786, foi publicada em 28 de dezembro de 2018, entrando em vigor nessa mesma data. Ademais, compulsando os autos e analisando detidamente as provas juntadas, observa-se que o contrato em apreço foi assinado em 15 de março de 2.021 (Id.178806691). Desse modo, tem-se que o contrato em questão se enquadra nos moldes propostos pelo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual, válida é a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor. A propósito, vejamos a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. VALOR ANTECIPADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. NÃO CONSTITUI SINAL/ARRAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1. Inviável a análise de eventual violação aos dispositivos legais arrolados no apelo nobre, no tocante ao pagamento de arras/sinal, bem como a existência de posse do recorrido no imóvel. Isso porque, da leitura do aresto recorrido, infere-se que o Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nas provas dos autos, valendo-se delas para concluir que o valor antecipado como princípio de pagamento não constituiu sinal/arras, além de reconhecer a inexistência de posse do recorrido no imóvel. Súmula 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 3. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/12/2020, DJe de 17/3/2021.)” No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência dos promissários compradores, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela. Portanto, no caso, há que ser retificada a retenção para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% do contrato. Com essas considerações, conheço dos recursos e dou-lhe parcial provimento ao recurso para reformar a sentença para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores ora apelantes."

Inicialmente, no que toca à irresignação acerca do julgamento monocrático, como bem ressaltado na própria decisão agravada, o art. 932, IV, do CPC, permite que o relator, a qualquer instante, negue provimento a recurso que for contrário a súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal ou em confronto com acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos.

O novo Código de Processo Civil caminhou na direção da valorização e eficácia da jurisprudência consolidada pelos tribunais superiores, sendo certo que as matérias tratadas nas razões da apelação já contam com decisões paradigmáticas sedimentadas.

Na decisão agravada constou expressamente o entendimento majoritário da Corte Superior.

Releva esclarecer que, segundo entendimento consolidado do eg. STJ, “a declaração de nulidade dos atos processuais depende da demonstração da existência de prejuízo à parte interessada (pas de nullité sans grief)” (STJ, AgInt no REsp 1694390/SC, TERCEIRA TURMA, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Julgado em 13/03/2018, DJe 20/03/2018), e, no caso, não houve mínima comprovação de prejuízo.

Quanto à irresignação da Construtora agravante.

Cinge-se dos autos que autores ora apelantes, firmaram contrato de compra e venda de imóvel com a ré, referente ao lote nº 09, da quadra 14, localizado no Jardim do Parque, no valor de R$ 59.660,00 (cinquenta e nove mil e seiscentos e sessenta reais), a ser pago em parcelas mensais: 24 de R$ 499,00 (quatrocentos e noventa e nove reais) e 96 de R$ 959,98 (novecentos e cinquenta e nove reais e noventa e oito centavos),
15 de março de 2.021 (Id.178806691).

Sendo assim, resta claro que o contrato foi firmado após a entrada em vigor da Lei n. 13.786, que se deu em 28 de dezembro de 2018, aplicando-se esta ao caso em tela e, justamente em razão de sua aplicabilidade, é que a disposição contratual que previu multa de 10% sobre o valor do contrato mostra-se abusiva.

Isso porque a pena convencional que pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da Lei, não pode exceder ao montante de 25% da quantia paga, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A 1 da Lei n. 4.591/1964.

Sendo abusiva a cláusula contratual, em caso de rescisão, deverá ser restituída a quantia entendida amplamente por este Colendo Tribunal como razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato, ou seja, valor equivalente à porcentagem de 25% (vinte e cinco) dos valores pagos.

"Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga."

Nesse sentido é a jurisprudência do C. Superior Tribunal de
Justiça e deste E. Tribunal, inclusive desta C. 3ª Câmara, conforme pode ser
inferido das seguintes ementas:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido" ( AgRg no AREsp 807.880/DF , Rel. Min. Raul Araújo, 4ª. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016 - destaque meu);

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento' ( AgInt no REsp 1361921/MG , Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª. Turma, Data do Julgamento: 23/06/2016 - destaque meu);

"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. (...).
APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(...).
RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Descabida a alegação de impossibilidade de rescisão do contrato. Incidência da Súmula nº 1 deste Tribunal. Rescisão do compromisso de compra e venda que se deu por desistência do autor. Condenação da ré à devolução de 80% dos valores pagos, admitida a retenção de 20%.
Pretensão da apelante de retenção de 30% ou 40% do valor atualizado que acarretaria em perda substancial dos valores pagos, em desconformidade com o art. 51, VI do Código de Defesa do Consumidor.
Retenção que deve ser limitada a 20% sobre os valores pagos. Precedentes desta Câmara em casos semelhantes.
(...). Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, NA PARTE
CONHECIDA". (v.30535). (Apelação Cível 1099984-38.2017.8.26.0100 ; Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 18/06/2019 destaques meus);
COMPRA E VENDA. Rescisão. Desistência da compradora.
Imóvel não ocupado.
Determinada a devolução de 80% das parcelas pagas.
Correção monetária deve ser computada a partir do ajuizamento da ação. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." ( Apelação Cível 1128626-55.2016.8.26.0100 ; Relator: Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 03/06/2019 destaque meu);

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS PLEITOS - Aquisição de unidade imobiliária - RESCISÃO CONTRATUAL
Retenção de 20% do valor efetivamente pago que se mostra mais adequada para o caso concreto e em conformidade precedentes desta C. Câmara
(...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. ( Apelação Cível 1002755-02.2017.8.26.0481 ; Relatora: Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 21/05/2019 - destaque meu); Compromisso de compra e venda.
Rescisão contratual.
Desistência do comprador.
Cabimento de retenção de 20% do valor pago. Estimativa razoável. Aplicação indistinta de cláusula que ensejaria desvantagem exagerada ao consumidor.
Restituição de uma só vez. (...). Recurso das rés provido em parte, não conhecido o dos autores por deserção." ( Apelação Cível 1007428-21.2014.8.26.0068 ; Relator: Augusto Rezende; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 14/05/2019 - destaque meu);

No que tange a cobrança da
taxa de fruição
do imóvel, não obstante a disposição contratual e o texto do § 2º,

inciso III, do artigo 67-A da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, uma vez que, originariamente, nele não havia qualquer edificação.

A posse que foi atribuída à época da contratação aos agravados não fundamenta a estipulação da verba pretendida por não possibilitar a fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. 2 Art. 67-A.

Nesse sentido já decidiu esta Colenda Câmara:

"COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. (...). Incabível indenização pelo período de ocupação do imóvel por se tratar de terreno, originariamente, sem edificação. (...). Sentença reformada em parte. Dado parcial provimento ao recurso." (TJSP; Apelação Cível 1035382-65.2017.8.26.0576 ; Relator: Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/07/2019; Data de Registro: 04/07/2019 destaque meu);

"COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. CONSIGNAÇÃO E RECONVENÇÃO. (...). Arbitramento, ainda, de taxa de ocupação. Impossibilidade. Alienação de lote desprovido de infraestrutura para imediata ocupação. Circunstância a afastar o arbitramento da indenização buscada pela autora, devidamente ressarcida com a perda das prestações quitadas pelo adquirente. Precedentes. APELOS DESPROVIDOS." (TJSP; Apelação Cível 1010752-89.2016.8.26.0604 ; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/05/2019; Data de Registro: 30/05/2019 destaque meu);

Portanto, no caso, não que ser em retificada do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores/agravados, visto estar em conformidade com entendimento do STJ, de modo que deve ser mantida a decisão monocrática.

Sendo assim, analisando as razões recursais, não vejo motivo para reconsiderar a decisão monocrática proferida, pois esta se coaduna com a jurisprudência dominante, devendo o entendimento ser mantido.

Com tais considerações, CONHEÇO dos recursos de AGRAVO INTERNO, e NEGO-LHE PROVIMENTO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/03/2024