Tribunal: TJMT
Processo: 0000227-16.2009.8.11.0091
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-16
Data de publicação: 2024-11-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ALEGADO INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL DO PREÇO AJUSTADO – CONTRATO QUE PREVÊ MEDIÇÃO DA ÁREA REALMENTE EXISTENTE POR OCASIÃO DO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA – VALOR DEVIDO A MENOR EM RAZÃO DA ÁREA MENOR DA ÁREA DE PASTO – VENDA AD MENSURAM – ART. 500 DO CC/02 – IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL JUDICIAL ELABORADO – CONCLUSÃO INEQUÍVOCA – INTERPRETAÇÃO DA PARTE AUTORA QUE DESTOA DO AJUSTADO NO CONTRATO – DELIMITAÇÃO DO PREÇO POR ÁREA DE PASTAGEM E ÁREA DE MATA – AUSENTE OPINIÃO PESSOAL DO PERITO – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO – ÉDITO ESCORREITO NA APRECIAÇÃO DA PROVA – CORREÇÃO DO LAUDO PERICIAL – CONTRATO BILATERAL –EXEGESE DO ART. 476 DO CC – CORRETA CONCLUSÃO DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DA DEMANDA PRINCIPAL –PROCEDENTE PEDIDO DE RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Do laudo elaborado sob o crivo do contraditório judicial infere-se suficientemente constatada, levantada e mensurada a área aberta e de mata (de mata e grota) que importam ao deslinde do feito, sendo assertivamente apontada a diferença existente entre a quantidade estipulada em contrato e a efetivamente existente na área periciada a tais títulos. Por se tratar de questão técnica que demanda conhecimentos específicos para a legítima aferição da área aberta e de mata (de mata e grota), assume especial relevo no contexto probatório coligido ao feito a prova pericial realizada sob o crivo do contraditório judicial pelo expert nomeado pelo juízo, a qual, sobreleva-se, foi acompanhada pelos assistentes técnicos das partes, não sendo apontada nenhuma imprecisão nos dados técnicos levantados in loco, mas somente argumentado acerca da interpretação de tais dados pelo perito nomeado.
O perito é assertivo em apontar a área aberta (de pasto) e de mata (de grota e de mata) que compõem fatidicamente a propriedade, bem assim, em dizer a diferença existente entre o estipulado no contrato e no que foi levantado aferindo-se a real situação do imóvel. A indigitada opinião pessoal do expert em verdade se trata da aferição da real situação fática existente no imóvel, não havendo qualquer mácula, na medida em que a conclusão apontada é baseada na realidade técnica efetivamente aferida na área, com base em dados objetivos concretamente levantados. Não há nenhuma inconclusividade como argumenta a parte recorrente, sendo apontada de forma certeira a área aberta/de pasto, que pode ser efetivamente utilizada para a atividade agropecuária, e a área de mata/de grota e de mata, que se caracteriza como área destinada a necessária preservação ambiental na exploração da propriedade.
A conclusão pericial é inequívoca ao apontar que, à época da realização do contrato, em julho/agosto de 2006, em que pese no contrato constar que a área formada de pastagens (aberta) seria de 744 alqueires, após medição e levantamento de dados in loco, realmente se constatou que a área existente a tal título (área aberta/pasto) foi de 563,8083 alqueires, diferença que reflete diretamente no preço do imóvel ajustado entre as partes (R$5.000,00 por alqueire de área formada e R$800,00 por alqueire de mata bruta), na forma da cláusula terceira do contrato firmado.
Lendo e relendo o teor do contrato, infere-se inequívoca a intenção das partes em trazer uma única distinção da composição da área para fins de aferição do preço dela decorrente, qual seja: quantidade de área de pastagens (aberta) e quantidade de área de mata bruta. Descabe qualquer argumentação da parte autora recorrente no sentido de que devem ser sopesadas/descontadas área de APP ou de grota para aferição da área de pastagens/de mata, isso porque a interpretação lógica e sistemática do contrato aponta que a única distinção a ser feita para aferição do preço é entre o que é pasto e o que é mata, sendo assertiva a perícia judicial ao apontar que realisticamente a área aberta/pasto foi na época do negócio de 563,8083 alqueires, sendo unificadas as áreas verdes/de mata e de grota no quantum adverso (234,7579 alqueires).
O processo civil brasileiro adotou como sistema de valoração das provas o da persuasão racional, também chamado sistema do livre convencimento motivado, segundo o qual o magistrado é livre para formar seu convencimento, exigindo-se apenas que apresente os fundamentos de fato e de direito. O magistrado a quo apreciou o acervo probatório coligido e expôs de forma clara e objetiva suas conclusões, não estando obrigado a seguir apontamento e alegação probatória ou responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 0000227-16.2009.8.11.0091

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[RESCISÃO / RESOLUÇÃO, COMPRA E VENDA, POSSE]

RELATORA:
EXMA. SRA.

DES(A). ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:
[DES(A). ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

PARTE(S):

[DEODALTO JOSE FERREIRA - CPF: 247.398.712-20 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MARCATTO CIRINO - CPF: 286.425.778-51 (ADVOGADO), SILVIO GUILEN LOPES - CPF: 907.523.848-72 (ADVOGADO), MARCIA REGINA LAGO REIS FERREIRA - CPF: 023.034.847-58 (APELANTE), MILTON GAETANO JUNIOR - CPF: 035.329.658-95 (APELADO), DALTON DAVID LUCAS - CPF: 063.058.431-12 (ADVOGADO), WILMAR DAVID LUCAS - CPF: 045.491.748-11 (ADVOGADO), ALEXANDRE CESAR LUCAS - CPF: 022.037.091-54 (ADVOGADO),
ELIANE EDVIRGENS BELUCIO GAETANO
(APELADO), ANA PAULA DA SILVA BARBOZA PINHEIRO - CPF: 195.716.838-25 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA PAULA DA SILVA BARBOZA PINHEIRO - CPF: 195.716.838-25 (ADVOGADO), FABIO JUNIO DOS SANTOS - CPF: 291.078.238-78 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIO JUNIO DOS SANTOS - CPF: 291.078.238-78 (ADVOGADO), ELIANE EDVIRGENS BELUCIO GAETANO - CPF: 070.508.258-08 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

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A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ALEGADO INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL DO PREÇO AJUSTADO – CONTRATO QUE PREVÊ MEDIÇÃO DA ÁREA REALMENTE EXISTENTE POR OCASIÃO DO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA – VALOR DEVIDO A MENOR EM RAZÃO DA ÁREA MENOR DA ÁREA DE PASTO – VENDA
AD MENSURAM
– ART. 500 DO CC/02 – IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL JUDICIAL ELABORADO – CONCLUSÃO INEQUÍVOCA – INTERPRETAÇÃO DA PARTE AUTORA QUE DESTOA DO AJUSTADO NO CONTRATO – DELIMITAÇÃO DO PREÇO POR ÁREA DE PASTAGEM E ÁREA DE MATA – AUSENTE OPINIÃO PESSOAL DO PERITO – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO – ÉDITO ESCORREITO NA APRECIAÇÃO DA PROVA – CORREÇÃO DO LAUDO PERICIAL – CONTRATO BILATERAL –EXEGESE DO ART. 476 DO CC – CORRETA CONCLUSÃO DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DA DEMANDA PRINCIPAL –PROCEDENTE PEDIDO DE RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

Do laudo elaborado sob o crivo do contraditório judicial infere-se suficientemente constatada, levantada e mensurada a área aberta e de mata (de mata e grota) que importam ao deslinde do feito, sendo assertivamente apontada a diferença existente entre a quantidade estipulada em contrato e a efetivamente existente na área periciada a tais títulos. Por se tratar de questão técnica que demanda conhecimentos específicos para a legítima aferição da área aberta e de mata (de mata e grota), assume especial relevo no contexto probatório coligido ao feito a prova pericial realizada sob o crivo do contraditório judicial pelo
expert
nomeado pelo juízo, a qual, sobreleva-se, foi acompanhada pelos assistentes técnicos das partes, não sendo apontada nenhuma imprecisão nos dados técnicos levantados
in loco
, mas somente argumentado acerca da interpretação de tais dados pelo perito nomeado.

O perito é assertivo em apontar a área aberta (de pasto) e de mata (de grota e de mata) que compõem fatidicamente a propriedade, bem assim, em dizer a diferença existente entre o estipulado no contrato e no que foi levantado aferindo-se a real situação do imóvel. A indigitada opinião pessoal do
expert
em verdade se trata da aferição da real situação fática existente no imóvel, não havendo qualquer mácula, na medida em que a conclusão apontada é baseada na realidade técnica efetivamente aferida na área, com base em dados objetivos concretamente levantados. Não há nenhuma inconclusividade como argumenta a parte recorrente, sendo apontada de forma certeira a área aberta/de pasto, que pode ser efetivamente utilizada para a atividade agropecuária, e a área de mata/de grota e de mata, que se caracteriza como área destinada a necessária preservação ambiental na exploração da propriedade.

A conclusão pericial é inequívoca ao apontar que, à época da realização do contrato, em julho/agosto de 2006, em que pese no contrato constar que a área formada de pastagens (aberta) seria de 744 alqueires, após medição e levantamento de dados
in loco
, realmente se constatou que a área existente a tal título (área aberta/pasto) foi de 563,8083 alqueires, diferença que reflete diretamente no preço do imóvel ajustado entre as partes (R$5.000,00 por alqueire de área formada e R$800,00 por alqueire de mata bruta), na forma da cláusula terceira do contrato firmado.

Lendo e relendo o teor do contrato, infere-se inequívoca a intenção das partes em trazer uma única distinção da composição da área para fins de aferição do preço dela decorrente, qual seja: quantidade de área de pastagens (aberta) e quantidade de área de mata bruta. Descabe qualquer argumentação da parte autora recorrente no sentido de que devem ser sopesadas/descontadas área de APP ou de grota para aferição da área de pastagens/de mata, isso porque a interpretação lógica e sistemática do contrato aponta que a única distinção a ser feita para aferição do preço é entre o que é pasto e o que é mata, sendo assertiva a perícia judicial ao apontar que realisticamente a área aberta/pasto foi na época do negócio de 563,8083 alqueires, sendo unificadas as áreas verdes/de mata e de grota no
quantum
adverso (234,7579 alqueires).

O processo civil brasileiro adotou como sistema de valoração das provas o da persuasão racional, também chamado sistema do livre convencimento motivado, segundo o qual o magistrado é livre para formar seu convencimento, exigindo-se apenas que apresente os fundamentos de fato e de direito. O magistrado
a quo
apreciou o acervo probatório coligido e expôs de forma clara e objetiva suas conclusões, não estando obrigado a seguir apontamento e alegação probatória ou responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, o que ocorreu no caso vertente. Rejeitados

os argumentos de nulidade da perícia, sendo irretocáveis os fundamentos probatórios indicados na sentença recorrida que norteiam a segura ilação de improcedência.

Para além da especificação da quantificação dos alqueires por formação, bem como da unidade de valor do alqueire, não há indicação das delimitações da área adquirida, mas somente a menção a unidades das matrículas, o que denota que a venda do imóvel se deu “
ad mensuram”
(medida por alqueire). Considerando que o contrato refere a venda de 744 alqueires de pasto formado e após levantamento topográfico se constatou a existência de área a menor – 563,8083 alqueires (há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto), é devida a recomposição de preço em favor da parte adquirente requerida, mormente porque o contrato celebrado pelas partes condiciona o pagamento da última parcela à realização de levantamento topográfico na área, para verificar a existência de divergências no tamanho dela.

Salutar o art. 500 do CC/02 aplicável ao caso vertente. Sendo constada “falta de área” ou, ainda, divergência entre a área de pastagem e de mata, pode o comprador requerer a complementação e, não sendo possível, poderia buscar a resolução do contrato ou o abatimento do preço antes estipulado, isto para que fosse seja a precificação adequada ao tamanho real. A diferença da área a menor de pastagem é superior a 1/20 avos, de modo que não se aplica a disposição do art. 500, § 1° do CPC.

A parte requerida efetuou o pagamento da quantia de R$628.200,00, ficando, assim, demonstrado que o requerido se utilizou das alternativas previstas na norma para esse tipo de situação (art. 500 do CC/02), efetuando pagamento proporcional à área vendida. Correta a sentença recorrida ao concluir que o contrato não merece retoque no sentido de sua validade, sendo certo que eventual discordância do que ali foi registrado deveria ser discutido no momento das tratativas das cláusulas contratuais, não cabendo, assim, falar-se em rescisão.

Reforçando o descabimento da pretensão de rescisão, o art. 476 do Código Civil é claro no sentido de que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes poderá exigir o implemento da obrigação do outro, antes que cumpra a sua, sendo que, no presente caso, como a parte requerida efetuou o pagamento da última parcela e, conforme concluído, em valor superior ao valor cabível à metragem da área levando-se em consideração o laudo técnico realizado e os termos contratuais ajustados, conclui-se que a parte autora apelante não tem do que reclamar, não havendo que se falar em rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra do Imóvel Rural e, consequentemente, em retenção no percentual de 20% do valor já pago, bem como em inadimplência.

Também está escorreita a conclusão de procedência do pedido reconvencional da parte requerida reconvinte de restituição dos valores pagos a mais (perdas e danos), tendo em vista a conclusão de que houve área a menor vendida e a divergência na área de pastagem formada (há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto), devendo o
quantum
a tal título ser apurado em liquidação de sentença.

Recurso desprovido.
Sentença mantida. Honorários majorados.

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EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATOR
A
):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por
DEODALTO JOSÉ FERREIRA
e
MÁRCIA REGINA LAGO REIS FERREIRA
, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo da Vara Única da Comarca de Nova Monte Verde, Juiz de Direito
Lawrence Pereira
Midon
,

lançada nos autos da
“ação ordinária de rescisão contratual c/c com pedido de tutela antecipada de reintegração de posse via liminar “inaudita altera
pars
de reintegração de posse, cumulada com perdas e danos”
número 0000227-16.2009.8.11.0091, que julgou
“improcedentes os pedidos feitos na inicial, isto para: i. afastar o pedido de rescisão contratual (contrato particular de compra e venda de imóvel rural com benfeitorias);
ii
. afastar o pagamento pela parte-requerida da multa contratual de 10% do valor total do contrato;
iii
. afastar o pagamento pela parte-requerida dos valores decorrentes de perdas e danos”
, bem como julgou
“parcialmente procedentes os pedidos feitos em reconvenção, isto para: i. condenar a parte-requerente/reconvinda ao pagamento de perdas e danos referente à área vendida a menor, considerando que há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto, devendo tal valor ser apurado em liquidação de sentença. a. limita-se o valor apurado ao indicado na reconvenção (r$600.000,00, corrigido pelo
inpc
desde o protocolo da reconvenção);
iv
. afastar o pedido de reintegração na posse do imóvel. i. afastar a condenação da parte-requerente/reconvinda em indenização por danos morais”
, bem como para fixar honorários em 10% sobre o valor da causa e condenar
“a parte-requerente/reconvinda ao pagamento dos honorários, das custas e despesas processuais”
(
sic
).

Referida sentença foi integrada ainda por decisão ulterior que dirimiu embargos de declaração para
“i. quanto à improcedência dos pedidos da inicial, fixar os honorários
advocatícios
em 10% sobre o valor atualizado da causa, a ser pago pela parte-requerente aos requeridos, incidindo a correção monetária desde o ajuizamento da inicial (enunciado 14 da súmula do
stj
);
ii
. no tocante à reconvenção, de
fato
, houve omissão. assim, fixa-se os honorários
advocatícios
em 10% sobre o valor da condenação”
(
sic
).

Nas razões do apelo Id. 229344184, a parte recorrente sustenta a incorreção da sentença recorrida, aduzindo, em suma, a nulidade da sentença recorrida face ao laudo pericial inconclusivo; nulidade da sentença por ter o perito judicial externado opinião pessoal, o que remeteria a desconsideração do laudo pericial; nulidade da sentença ante a obscuridade e contradição do laudo pericial, o que lhe tornaria insuficiente como razão de decidir.

Pede:
“b) O provimento do recurso, a fim de que seja reformada a decisão recorrida, julgando-se procedente o pedido inicial em sua integralidade, bem com sejam julgados improcedente os pedidos feitos em reconvenção; c) Caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências, requer seja conhecido o presente recurso, para dar-lhe provimento para cassar/
desconstituir
a sentença, retornando o feito para a origem, determinando a realização de nova perícia judicial, para que seja feito o levantamento exato e rigoroso de onde estão localizadas, a quantidade em alqueires das áreas de mata e de pastagens que guarnecem o imóvel rural, bem como onde estão localizadas exatamente as áreas identificadas como sendo áreas de “grota” e se estas podem ser utilizadas ou não como pastagem ou preservação dos recursos hídricos e ambientais. d) Alternativamente, requer seja a r. sentença reformada, determinando que os autos sejam remetidos à origem para produção de nova prova pericial de levantamento topográfico; e) A condenação dos Recorridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios
, nos termos da legislação vigente”
(
sic
).

Contrarrazões da parte apelada no Id. 229344188, rebatendo os argumentos recursais e sustentando a correção do édito recorrido.

Certidão de regularidade do recolhimento do preparo no Id. 230028186.

A parte recorrente pugna na peça Id. 241269661 pela realização de sustentação oral.

É o relatório.

V O T O
(VENCEDOR)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)
:

Egrégia Câmara
,

Conforme relatado, neste apelo a parte autora recorrente sustenta a incorreção da sentença recorrida, aduzindo, em suma: nulidade da sentença recorrida face ao laudo pericial inconclusivo; nulidade da sentença por ter o perito judicial externado opinião pessoal, o que remeteria a desconsideração do laudo pericial; nulidade da sentença ante a obscuridade e contradição do laudo pericial, o que lhe tornaria insuficiente como razão de decidir.

Pede:
“b) O provimento do recurso, a fim de que seja reformada a decisão recorrida, julgando-se procedente o pedido inicial em sua integralidade, bem com sejam julgados improcedente os pedidos feitos em reconvenção; c) Caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências, requer seja conhecido o presente recurso, para dar-lhe provimento para cassar/desconstituir a sentença, retornando o feito para a origem, determinando a realização de nova perícia judicial, para que seja feito o levantamento exato e rigoroso de onde estão localizadas, a quantidade em alqueires das áreas de mata e de pastagens que guarnecem o imóvel rural, bem como onde estão localizadas exatamente as áreas identificadas como sendo áreas de “grota” e se estas podem ser utilizadas ou não como pastagem ou preservação dos recursos hídricos e ambientais. d) Alternativamente, requer seja a r. sentença reformada, determinando que os autos sejam remetidos à origem para produção de nova prova pericial de levantamento topográfico; e) A condenação dos Recorridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, nos termos da legislação vigente”
(sic).

Eis o teor da sentença recorrida:

“
S E N T E N Ç A

Vistos...

I RELATÓRIO

Trata-se de petição denominada
“Ação ordinária de rescisão contratual c/c com pedido de tutela antecipada de reintegração de posse via liminar “inaudita altera
pars
de reintegração de posse, cumulada com perdas e danos’”
ajuizada por
Deodalto
José Ferreira e Márcia Regina Lago Reis Ferreira
contra
Milton Gaetano Junior e Eliane
Edvirgens

Belucio
Gaetano.

Depreende-se da Inicial que
os requerentes, na qualidade de proprietários do imóvel rural com área de 2.940,00 alqueires, remanescente da propriedade denominada Agropecuária Charqueada Norte Ltda, localizada no município de Nova Monte Verde, firmaram, com a parte-requerida, Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural com Benfeitorias, onde deliberaram em prometer vender o imóvel mencionado e suas benfeitorias, pelo preço, prazo e condições aceitas pelas partes
.

Narra-se que,
por força do contrato, a parte-requerida ficou obrigada a pagar à parte-requerente o valor de R$5.479.800,00, sendo o equivalente a R$5.000,00 por alqueire na área formada e R$800,00 por alqueire na área de mata bruta
.

Segundo o narrado,
ficou acordado, ainda, que o imóvel somente seria transferido à parte-requerida mediante escritura pública de compra e venda, elaborada pelo CRI competente, razão pela qual a posse foi transferida naquela oportunidade em caráter precário
.

Sublinha-se que
ficou avençado que, havendo impossibilidade no cumprimento das obrigações, importaria de plano a rescisão, a critério da parte-autora, mediante aviso prévio ou interpelação judicial ou extrajudicial, sujeitando-se a parte-requerida ao pagamento de 10% de multa penal sobre o valor o imóvel rural, atualizado até a época da rescisão, além das despesas processuais e honorários advocatícios e perdas e danos
.

Ocorre que,
segundo o narrado, o último pagamento não foi cumprido pela parte-requerida, vez que o valor avençado era de R$1.479.800,00, a qual deveria ser convertida em 38.942,10@ de boi gordo, à vista
.

Pela Inicial, mesmo havendo notificação extrajudicial, a parte-requerida se manteve inerte, ficando, portanto, constituída a mora, caracterizando a inadimplência.

Por isso é que se requereu, em sede de tutela antecipada de urgência, a reintegração de posse do imóvel objeto do contrato.

No mérito, requer-se:

i. A rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra do Imóvel Rural, retenção no percentual de 20% do valor já pago e, ante a inadimplência, a condenação da parte-requerida:

a. Pagar a multa contratual de 10% do valor total do contrato;

b. Pagar os valores decorrentes de perdas e danos, a ser fixados em liquidação de sentença;

ii
. A reintegração na posse do imóvel.

Com a Inicial, documentos.

Recebida a Inicial, designou-se audiência de justificação.

Emendou-se a Inicial, indicando-se o pagamento de R$628.200,00, requerendo-se, assim, a exclusão de tal valor, retificando o saldo devedor para R$2.681.870,00.

A emenda da Inicial foi recebida. Redesignou-se a audiência.

Posteriormente, cancelou-se a audiência, indeferindo-se, ainda, a tutela antecipada de urgência.

Citada,
a parte-requerida apresentou resposta. Ainda, apresentou reconvenção, requerendo:

i. A condenação da parte-autora ao pagamento de indenização, a título de danos morais;

ii
. O pagamento de R$600.000,00, referente a perdas e danos, no tocante à área vendida a menor.

Foi apresentada resposta à reconvenção.

DEODALTO apresentou impugnação à contestação.

MÁRCIA apresentou impugnação à contestação.

Designou-se audiência de conciliação.

A parte-requerida apresentou impugnação à contestação à reconvenção.

Em audiência de conciliação, as partes transacionam, isto para formular levantamento topográfico do imóvel.

No ato, suspendeu-se o processo por 30 dias, até a juntada do laudo pericial.

Designou-se data para a perícia.

Nomeou-se perito outro.

As partes apresentaram quesitos.

O perito apresentou o valor dos honorários.

Laudo pericial juntado.

As partes foram intimadas a se manifestarem sobre o laudo pericial.

A parte-requerida manifestou concordância com a perícia realizada e, consequentemente, pleiteou que seja julgada improcedente a presente demanda.

A parte-requerente impugnou o Laudo Pericial.

Posteriormente, a parte-requerente peticionou alegando que o requerido está promovendo atos tendentes à alienação do bem, requerendo a concessão de medida cautelar incidental e tutela de urgência.

Deferiu-se parcialmente o pedido, determinando a indisponibilidade do bem objeto desta demanda.

Na sequência, em análise aos pedidos de produção de prova oral, foi designada data para audiência de instrução e julgamento.

Em audiência, oitivas foram realizadas.

A parte-requerente apresentou alegações finais.

A requerida apresentou alegações finais.

É, ao que parece, o necessário a ser destacado.

II FUNDAMENTAÇÃO

II.1 DAS PRELIMINARES

NÃO há preliminares (ou prejudiciais de mérito) suscitadas ou reconhecíveis de ofício pendentes de análise
.

Assim, ao mérito.

II.2 DO MÉRITO

Sobre o cenário delineado anteriormente é que deve recair a atividade argumentativa, tanto das partes quanto do Juízo, este agindo após a atividade daquelas.

E aqui ganha relevância o ônus argumentativo, instituto chamado de “ônus da prova” pelas normas processuais civis incidentes ao caso (
arts
. 333/334 do CPC/73 e 373/374 do CPC/15).

(...)

Veja-se que, a par da questão da distribuição do ônus, pouco (ou nada) mudou sobre o assunto.

Assim, cabe à parte-autora a prova dos fatos por ela manejados para que se conclua por um direito a ela pertencente (“constitutivo”).

(...)

Verifica-se, do contrato, que as partes negociaram imóvel rural com área de 2.940 alqueires, sendo 744 alqueires de área formada em pastagens e 2.196 alqueires de área de mata bruta (cláusula 1ª).

Ainda,
ficou estipulado o pagamento do valor de R$5.000,00 para o alqueire de pastagem e R$800,00 para o alqueire de mata, a serem pagos em 07 parcelas (cláusula 3ª).

Lá é indicado o pagamento de sinal de R$750.000,00, com vencimento em 10/07/2006. A quantia de R$ 625.000,00 com vencimento em 10/08/2006. A quantia de R$ 625.000,00 com vencimento em 10/09/2006. A quantia de R$ 500.000,00 com vencimento em 10/01/2007. A quantia de R$ 1.000.000,00 com vencimento em 10/07/2007. A quantia de R$ 500.000,00 com vencimento em 10/01/2008 e a última parcela, no valor de R$1.479.800,00 a ser paga até o dia 10/07/2008.

A parte-autora alega na Inicial que a parte-requerida não cumpriu o contrato, já que não realizou o pagamento da 7ª parcela (última), de modo que deveria haver a rescisão contratual, com a reintegração de posse, bem como o pagamento perdas e danos.

Já a
parte-requerida alega que deixou de efetuar o pagamento da última parcela em atenção ao contido na cláusula 6ª do contrato firmado entre as partes, que assim dispõe
:

Cláusula 6ª:
Fica desde já acordado entre as partes, que caso referida área ora negociada, após a conclusão das medidas topográficas, seja constado que é inferior a medição apresentada neste contrato ficará os VENDEDORES obrigados a descontar dita diferença na última parcela, e ainda, caso a medição seja superior a medição apresentada neste contrato, ficará o COMPRADOR a pagar a diferença, na última parcela, sendo que desde de já fica estipulado entre as partes , que o valor por alqueire excedente será equivalente a 50% (Cinquenta por cento) do preço de mercado, por alqueire de mato formado, na época do pagamento.

Afirma, portanto, que o contrato celebrado é claro no sentido de que o valor da última parcela seria ajustado de acordo com a medição topográfica a ser realizada, ficando as partes obrigadas aos descontos ou majorações provenientes da medição da área em litígio, considerando a área de pastagem e de mata.

Em audiência,
DEODALTO, ora requerente, disse que sofreu inúmeros prejuízos diante do inadimplemento da obrigação, deixando de cumprir compromissos avençados e que seriam pagos com a quantia a ser recebida de MILTON
. Na ocasião,
narrou que apresentou ao requerido documentação referente às áreas no momento da assinatura do contrato e fizeram visitas pela propriedade, para que o comprador pudesse avaliar a área
.

Ademais,
declarou que a área vendida era objeto de inventário e, na ocasião da divisão, foi feita a devida medição, constando 744 alqueires de pastagem e o restante de mata
. Narrou, ainda, que dentro das áreas de pastagens existem áreas de nascentes que estão inseridas nessa metragem e que por se
tratar
de áreas de preservação, não podem ser alteradas.

Disse, ainda, que essa
cláusula
adicional de realização de nova medição topográfica foi inserida por pedido do requerido e não se importou, pois tinha certeza de que a área de pastagens era de 744 alqueires e tinha recebido isso do inventário, quando fizeram a medição na época.

Sobre o ponto, em audiência, MILTON, ora requerido, informou que quando da compra, de fato vistoriou a área, porém, não mediu as “divisas”, uma vez que o contrato determinava a necessidade de medição quando do pagamento da última parcela, ocasião que verificariam as dimensões da área e, em sendo o caso, ajustariam o pagamento – seja à menor ou à maior.

Relatou que, posteriormente, ao levantar algumas informações com vizinhos e com o engenheiro que fez a medição da área para o inventário, acabou descobrindo que a área de pastagem era menor do que aquela informada no contrato, bem como que a propriedade (área total) também seria menor.

Ainda no ato, disse que somente após ter recebido a notificação extrajudicial promovida pelo requerente é que foi atrás de realizar as medições topográficas. Disse, além disso, que após a realização da perícia ficou constatado que de fato a área lhe foi vendida com menos pastagens do que constava no contrato
e também
com menos área total, fatos estes que alterariam o valor a ser pago na última parcela.

Em relação à prova oral, são estas as considerações feitas, sendo perceptível a divergência entre as partes quanto ao que motivou descumprimento contratual.

Feito isso, segue-se.

A parte-autora requer seja decretada a rescisão contratual, considerado que houve descumprimento contratual praticado pela parte-requerida, devendo ser reintegrada na posse do imóvel, bem como seja retido o percentual de 20% do valor já pago, ante a inadimplência, condenando a parte-requerida ao pagamento de multa contratual de 10% do valor total do contrato e pagamento dos valores decorrentes de perdas e danos, a ser fixados em liquidação de sentença.

Já a parte-requerida argumenta que não deu causa a qualquer descumprimento contratual, não havendo que se falar em rescisão contratual e apresentou pedido de reconvenção, requerendo a indenização a título de danos morais, bem como ao pagamento de R$600.000,00 pelas benfeitorias realizadas na propriedade.

Pois bem.

Em primeiro plano
, o negócio é incontroverso, consubstanciado em um documento do tipo Contrato.

Em segundo lugar
,
não há maior discussão acerca do não pagamento da última parcela, qual seja, a de R$1.479.800,00 (um milhão, quatrocentos e setenta e nove mil e oitocentos reais), convertida em 38.942,10 @ (
trinta e oito mil
novecentos e quarenta e dois vírgula
dez arrobas de boi gordo) com vencimento para 10/07/2008,
pelo menos não no tempo definido no contrato.

O que destoa no discurso das partes é o motivo do inadimplemento desta última parcela.

De um lado, a autora argumenta que se trata de simples não cumprimento do contrato.

Lado outro, a requerida afirma que deixou de pagar em razão de a área coberta de pastagens, bem como a área total, ser menores do que aquela constante do contrato, existindo cláusula contratual que condicionava o pagamento da última parcela à verificação topográfica.

Passa-se à análise.

Pelo que consta, no ato da compra não houve medição da área pela parte-requerida, tendo ele acreditado que estaria adquirindo 2.940 alqueires de terra, com 744 alqueires de pasto formado e 2.196 alqueires de mata.

Desta forma, constata-se que a negociação se deu “ad mensuram” (medida por alqueire).

O laudo pericial confeccionado pelo Perito do Juízo indicou a existência de 10,91 alqueires paulistas a menos em relação ao tamanho indicado no contrato e apontou que a área possui 563 alqueires de pastagens e o restante de área de mata fechada (2.365,53 alqueires).

O contrato celebrado entre as partes é claro no sentido de que o valor da última parcela seria ajustado de acordo
com a medição topográfica a ser realizada
, ficando as partes obrigadas aos descontos ou majorações provenientes da medição da área em
litígio
, considerando a área de pastagem e de mata (cláusula 6ª).

Embora a parte-autora alegue que, segundo entendimento do STF e STJ, as áreas de mata (ou grotas) devem possuir o mesmo valor que as áreas abertas formadas em pastos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes conferiu valor diverso a tais áreas, conforme assim se vê:

(...)

Para área de pastagem, foi atribuído valor de R$5.000,00 por alqueire e por área de mata bruta, R$ 800,00 por alqueire de terra.

E,
embora o contrato firmado tenha estipulado pagamento em arroba de boi, foi pré-fixado o valor de R$1.479.800,00, cotados quando da época do contrato (2006), razão pela qual não deve proceder a alegação de ajuste do valor com a cotação do @ do gado com data do vencimento da parcela (10/07/2008).

Em relação às áreas de grota/mata, é possível verificar que a perícia apontou somente a existência de 563,80 alqueires de pastagem, sendo o restante da área composta por mata e grota.

Deste modo,
por interpretação a “
contrário
sensu”, chega-se à conclusão de que as áreas de grotas são áreas de mata e, embora se constituam como áreas de preservação permanentes e obrigatórias, não se incorporam às áreas de pastagem, não podendo ser computadas para este fim.

Assim,
considerando que o contrato celebrava a venda de 744 alqueires de pasto formado,
após levantamento topográfico se constatou a existência de área a menor – 563,8083 alqueires (há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto).

Tendo em vista o prévio ajuste que conferiu valores diferentes às áreas de pastagem e de mata (R$5.000,00 e R$ 800,00, respectivamente) e diante da diferença de 180,2 alqueires de pasto (a menos),
há, portanto, uma diferença no valor ajustado pelas partes.

Reitera-se,
o contrato celebrado pelas partes condicionava o pagamento da última parcela à
realização de levantamento topográfico
na área, para verificar a existência de divergências no tamanho dela.

Assim, o valor do adimplemento seria ajustado, observando a metragem da área e os termos do contrato.

Neste aspecto, ganha destaque o art. 500 do CC/02.

Transcreve-se:

Art. 500.
Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

(...)

Pelo transcrito, sendo constada “falta de área” ou, ainda, divergência entre a área de pastagem e de mata, deveria o comprador requerer a complementação e, não sendo possível, poderia buscar a resolução do contrato ou o abatimento do preço antes estipulado, isto que fosse adequado ao tamanho real.

Em 18/03/2009, a parte-requerente apresentou emenda à inicial, informando que na data de 10/07/2008 (vencimento da última parcela)
ta
parte-requerida efetuou o pagamento da quantia de R$628.200,00, ficando, assim, demonstrado que o requerido se utilizou das alternativas previstas na norma para esse tipo de situação (art. 500 do CC/02), pois efetuou pagamento proporcional à área vendida.

Portanto,
entende-se que o contrato não merece retoque no sentido de sua validade, sendo certo que eventual discordância do que ali foi registrado deveria ser discutido no momento das tratativas das cláusulas contratuais, não cabendo, assim, falar-se em rescisão.

E aqui cabe acréscimo.

Assim está redigido o art. 500 do Código Civil:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas,
o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço
.

(...)

Conclui-se, pelo exposto, que se a venda for “ad mensuram”, deve o requerente/comprador, à sua escolha, completar ou abater o valor nos termos do contrato avençado. E isso se dá em plano abstrato.

O art. 476 do Código Civil é claro no sentido de que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes poderá exigir o implemento da obrigação do outro, antes que cumpra a sua. No presente caso, a parte-requerida efetuou pagamento da última parcela, conforme concluído, em valor superior ao valor cabível à metragem da área, levando-se em consideração o laudo técnico realizado e os termos contratuais ajustados.

Assim,
havendo pagamento a maior do valor da área, não há que se falar em rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra do Imóvel Rural e, consequentemente, em retenção no percentual de 20% do valor já pago, bem como em inadimplência.

Por isso,
a improcedência dos pedidos da Inicial é a medida a ser adotada.

Passa-se à análise da
RECONVENÇÃO:

A parte-requerida/reconvinte requer:

i. O pagamento de R$600.000,00, referente a perdas e danos, no tocante à área vendida a menor;

ii
. A condenação da parte-autora em indenização, a título de danos morais;

Quanto ao
pedido de restituição dos valores pagos a mais (perdas e danos)
, tendo em vista a conclusão de que houve área a menor vendida e a divergência na área de pastagem formada (
há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto)
, cabível a procedência do pedido reconvencional, a ser apurado em liquidação de sentença.

No tocante ao
dano moral
, em tese experimentado pela parte-requerida/reconvinte, para além de não haver maior delineamento sobre, não ficou comprovado que a parte-requerida teria a experimentado.

Assim, a improcedência do pedido é a medida a ser adotada.

III DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGAM-SE IMPROCEDENTES
os pedidos feitos na Inicial, isto para:

i.

AFASTAR
o pedido de rescisão contratual (Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural com Benfeitorias);

I
i
.

AFASTAR
o pagamento pela parte-requerida da multa contratual de 10% do valor total do contrato;

I
ii
.

AFASTAR
o pagamento pela parte-requerida dos valores decorrentes de perdas e danos;

I
v
.

AFASTAR
o pedido de reintegração na posse do imóvel.

Por outro lado,
JULGAM-SE PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos feitos em
RECONVENÇÃO
, isto para:

i.

CONDENAR
a parte-requerente/reconvinda ao pagamento de perdas e danos referente à área vendida a menor, considerando que há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto,
devendo tal valor ser apurado em liquidação de sentença.

a.

Limita-se o valor apurado ao indicado na reconvenção (R$600.000,00, corrigido pelo INPC desde o protocolo da reconvenção);

Conclui-se também por:

AFASTAR
a condenação da parte-requerente/reconvinda em indenização por danos morais.

Com isso,
conclui-se, portanto, pela
EXTINÇÃO
do processo,
COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
, nos termos do art. 487, I, do CPC.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
fixados em 10% sobre o valor da causa.

Pela intensidade da sucumbência, CONDENA-SE a parte-requerente/reconvinda
ao pagamento dos honorários, das custas e despesas processuais.

IV DELIBERAÇÕES FINAIS

Havendo apelação, INTIMAR apelado para contrarrazões e, após, ao TJMT/TRF, conforme for.

Transitada em julgado, se nada for requerido, arquivar.

Intimar.”

A sentença é ainda integrada por decisão posterior que decidiu embargos de declaração nos seguintes termos:

“(...)

Ante o exposto, ACOLHEM-SE os embargos de declaração opostos por MILTON GAETANO e ELIANE E. B. GAETANO, ante a existência de omissão na sentença, isto para:

i. QUANTO À IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DA INICIAL, FIXAR os HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS em 10% sobre o valor atualizado da causa, a ser pago pela parte-requerente aos requeridos, incidindo a correção monetária desde o ajuizamento da Inicial (Enunciado 14 da Súmula do STJ);

ii
. No tocante à RECONVENÇÃO, de fato, houve omissão. Assim, FIXA-SE os
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS em 10% sobre o valor da condenação.

Quanto à omissão apontada por
DEODALTO JOSÉ FERREIRA e MÁRCIA REGINA LAGO REIS FERREIRA,
há a possibilidade de efeito infringente caso acolhida a tese manejada. (...)”

Pois bem.

Consoante relatado, cinge-se a controvérsia recursal em aferir a correção ou não da sentença proferida que julgou improcedente a pretensão principal de rescisão de contrato com conseguinte reintegração de posse, bem como julgou procedente em parte o pedido reconvencional.

Nesta toada, analisando o teor do laudo pericial coligido ao feito e que norteia a conclusão adotada no édito prolatado, observa-se que não prosperam os argumentos de sua nulidade por alegada opinião pessoal do perito ou por suposta inconclusividade.

Neste contexto, analisando o laudo pericial constante no Id. Num. 229344150 - Pág. 55/83, observa-se que o perito nomeado e de confiança do juízo, senhor Paulo de Figueiredo Matos Tavares, qualificado como engenheiro agrônomo (CRE-MT 4964/D) e gestor imobiliário (CRECI-MT 3642), acompanhado dos assistentes técnicos das partes (engenheiro florestal Harley
Pelegrin
, pela parte requerida; e engenheira florestal Emanuelle
Dallagnol
pela parte autora), os quais atuaram no acompanhamento da fase de vistoria, realizou
detalhada
vistoria técnica da propriedade, colhendo
in loco
dados de caracterização do imóvel, promovendo descrição detalhada da propriedade e realizando todo o trabalho de georreferenciamento da área objeto do litígio.

Neste sentido, convém trazer à colação o detalhado levantamento de dados
in loco
promovido pelo
expert
, acompanhado dos assistentes técnicos das partes, o qual traz com precisão a base de informações extraídas da área concretamente aferida. Veja-se:

Como se vê, do laudo elaborado sob o crivo do contraditório judicial, infere-se suficientemente constatada, levantada e mensurada a área aberta e de mata (de mata e grota) que importam ao deslinde do feito, sendo assertivamente apontada
a diferença existente entre a quantidade estipulada em contrato e a efetivamente existente na área periciada a tais títulos
.

Por se tratar de questão técnica que demanda conhecimentos específicos para a legítima aferição da área aberta e de mata (de mata e grota), assume especial relevo no contexto probatório coligido ao feito a prova pericial realizada sob o crivo do contraditório judicial pelo
expert
nomeado pelo juízo, a qual, sobreleva-se, foi acompanhada pelos assistentes técnicos das partes, não sendo apontada nenhuma imprecisão nos dados técnicos levantados
in loco
, mas somente argumentado acerca da interpretação de tais dados pelo perito nomeado.

Com efeito, a despeito da exaustiva argumentação da parte recorrente quanto à nulidade por alegada opinião pessoal do perito ou por suposta inconclusividade, não
inferem-se
existentes tais defeitos, isso porque o perito é assertivo em apontar a área aberta (de pasto) e de mata (de grota e de mata) que compõem fatidicamente a propriedade, bem assim, em dizer a diferença existente entre o estipulado no contrato e no que foi levantado aferindo-se a real situação do imóvel.

De fato, a indigitada opinião pessoal do
expert
em verdade se trata da aferição da real situação fática existente no imóvel, não havendo qualquer mácula, na medida em que a conclusão apontada é baseada na realidade técnica efetivamente aferida na área, com base em dados objetivos concretamente levantados.

Além disso, não há nenhuma “inconclusividade” como argumenta a parte recorrente, sendo apontada de forma certeira a área aberta/de pasto, que pode ser efetivamente utilizada para a atividade agropecuária, e a área de mata/de grota e de mata, que se caracteriza como área destinada a necessária preservação ambiental na exploração da propriedade. Veja-se a conclusão e respectiva imagem no tocante:

Como se vê, a conclusão pericial é inequívoca ao apontar que, à época da realização do contrato, em julho/agosto de 2006 (contrato efetivamente assinado em 10/07/2006; contrato Ids. Num. 229342690 - Pág. 49/56),
em que pese no adjeto constar que a área formada de pastagens (aberta) seria de 744 alqueires, após medição e levantamento de dados
in loco
, realmente se constatou que a área existente a tal título (área aberta/pasto) foi de 563,8083 alqueires, diferença que reflete diretamente no preço do imóvel ajustado entre as partes (R$5.000,00 por alqueire de área formada e R$800,00 por alqueire de mata bruta), na forma da cláusula terceira do contrato firmado
.

Neste contexto, lendo e relendo o teor do contrato, infere-se inequívoca a intenção das partes em trazer uma única distinção da composição da área para fins de aferição do preço dela decorrente, qual seja: quantidade de área de pastagens (aberta) e quantidade de área de mata bruta.

Neste sentido, descabe qualquer argumentação da parte autora recorrente no sentido de que devem ser sopesadas/descontadas área de APP ou de grota para aferição da área de pastagens/de mata, isso porque a interpretação lógica e sistemática do contrato (e o que vale é o que está no contrato, que faz lei entre as partes) aponta que a
única distinção

a ser feita para aferição do preço é entre o que é pasto e o que é mata, sendo assertiva a perícia judicial ao apontar que realisticamente a área aberta/pasto foi na época do negócio foi de 563,8083 alqueires, sendo unificadas as áreas verdes/de mata e de grota no
quantum
adverso (234,7579 alqueires)
.

De mais a mais, a despeito da divergência da parte autora recorrente ao laudo pericial produzido sob o crivo do contraditório judicial, pontuo que o processo civil brasileiro adotou como sistema de valoração das provas o da persuasão racional, também chamado sistema do livre convencimento motivado, segundo o qual o magistrado é livre para formar seu convencimento, exigindo-se apenas que apresente os fundamentos de fato e de direito.

Neste sentido, observa-se que o Magistrado
a quo
apreciou o acervo probatório coligido e expôs de forma clara e objetiva suas conclusões, não estando obrigado a seguir apontamento e alegação probatória ou responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, o que ocorreu no caso vertente.

Destarte,
REJEITO
os argumentos de nulidade da perícia, sendo irretocáveis os fundamentos probatórios indicados na sentença recorrida que norteiam a segura ilação de improcedência.

De mais a mais, o mérito da fundamentação do édito recorrido não comporta nenhum reparo.

De fato, deve-se partir da premissa inicial de que o negócio é incontroverso, estando consubstanciado nos termos do Contrato Id. Num. 229342690 - Pág. 49/56.

Em segundo lugar, não há maior discussão acerca do não pagamento da última parcela, qual seja, a de R$1.479.800,00 (um milhão, quatrocentos e setenta e nove mil e oitocentos reais), divergindo as partes apenas quanto o motivo do inadimplemento desta última parcela, sendo que, na visão da parte autora recorrente, ocorreu simples não cumprimento do contrato, e na visão da requerida apelada, deixou de pagar em razão de a área coberta de pastagens, bem como a área total serem menores do que aquela constante do contrato, existindo cláusula contratual que condicionava o pagamento da última parcela à verificação topográfica.

De fato, no ato da compra não houve medição da área pela parte requerida apelada, tendo acreditado que estaria adquirindo 2.940 alqueires de terra, com 744 alqueires de pasto formado e 2.196 alqueires de mata (cláusula primeira), por R$5.000,00 (cinco mil reais) o alqueire de pasto, e R$800,00 (oitocentos reais) por alqueire de mata.

Além disso, para além da especificação da quantificação dos alqueires por formação, bem como da unidade de valor do alqueire, não há indicação das delimitações da área adquirida, mas somente a menção a unidades das matrículas, o que denota que a venda do imóvel se deu “ad mensuram” (medida por alqueire).

Neste contexto, verifica-se que
o laudo pericial confeccionado judicialmente indicou a existência de 10,91 alqueires paulistas a menos em relação ao tamanho indicado no contrato e apontou que a área possui 563 alqueires de pastagens e o restante de área de mata fechada (2.365,53 alqueires), havendo clara disposição contratual no contrato celebrado entre as partes no sentido de que o valor da última parcela seria ajustado de acordo com a medição topográfica a ser realizada, ficando as partes obrigadas aos descontos ou majorações provenientes da medição da área em litigio, considerando a área de pastagem e de mata (cláusula 6ª)
. Veja-se:

Assim, considerando que o contrato refere a venda de 744 alqueires de pasto formado e após levantamento topográfico se constatou a existência de
área a menor
– 563,8083 alqueires (há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto),
é devida a recomposição de preço em favor da parte adquirente requerida apelada, mormente porque o contrato celebrado pelas partes condiciona o pagamento da última parcela à realização de levantamento topográfico na área, para verificar a existência de divergências no tamanho dela
.

Neste sentido, aliás, salutar art. 500 do CC/02 aplicável ao caso vertente:

“Art. 500.
Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas
,
o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível,
o de reclamar
a resolução do contrato ou
abatimento proporcional ao preço
.
”

Nestes termos, sendo constada “falta de área” ou, ainda, divergência entre a área de pastagem e de mata, pode o comprador requerer a complementação e, não sendo possível, poderia buscar a resolução do contrato ou o abatimento do preço antes estipulado, isto para que fosse seja a precificação adequada ao tamanho real.

De outra feita, calha frisar que a diferença da área a menor de pastagem é superior a 1/20 avos, de modo que não se aplica a disposição do art. 500, § 1º, do CPC.

Outrossim, verifica-se que em
18/03/2009
, a parte requerente apelante emendou a inicial, informando que na data de 10/07/2008 (vencimento da última parcela) a parte requerida apelada efetuou o pagamento da quantia de R$628.200,00 (seiscentos e vinte e oito mil e duzentos reais), ficando, assim, demonstrado que o apelado requerido se utilizou das alternativas previstas na norma para esse tipo de situação (art. 500 do CC/02), efetuando pagamento proporcional à área vendida.

Nesta linha de intelecção, correta a sentença recorrida ao concluir que o contrato não merece retoque no sentido de sua validade, sendo certo que eventual discordância do que ali foi registrado deveria ser discutido no momento das tratativas das cláusulas contratuais, não cabendo, assim, falar-se em rescisão.

Além disso, reforçando o descabimento da pretensão de rescisão, o art. 476 do Código Civil é claro no sentido de que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes poderá exigir o implemento da obrigação do outro, antes que cumpra a sua, sendo que, no presente caso, como a parte requerida efetuou o pagamento da última parcela e, conforme concluído, em valor superior ao valor cabível à metragem da área, levando-se em consideração o laudo técnico realizado e os termos contratuais ajustados, conclui-se que a parte autora apelante não tem do que reclamar, não havendo que se falar em rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra do Imóvel Rural e, consequentemente, em retenção no percentual de 20% do valor já pago, bem como em inadimplência.

Portanto, de
inexorável
ilação a improcedência do pedido inicial, conforme corretamente concluído na sentença recorrida.

De outra feita, também está escorreita a conclusão de procedência do pedido reconvencional da parte requerida reconvinte, ora apelada, de restituição dos valores pagos a mais (perdas e danos), tendo em vista a conclusão de que houve área a menor vendida e a divergência na área de pastagem formada (há uma diferença de 180,2 alqueires de pasto), devendo o
quantum
a tal título ser apurado em liquidação de sentença.

A propósito do acima exposto, cito os seguintes arestos deste colendo colegiado, os quais, embora antigos, se amoldam perfeitamente ao caso concreto:

“AÇÃO EX EMPTO
– ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL - ÁREA FALTANTE - VENDA AD MENSURAM - ANÁLISE CONTRATUAL - REGRA ART. 500, § 1º, CC - 1/20 DA ÁREA TOTAL - INTERPRETAÇÃO FAVORÁVEL AO COMPRADOR – ABATIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR
– POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO. A venda ad corpus caracteriza-se pela alienação individualizada, por suas peculiaridades e limites, sendo a referência a extensão apenas enunciativa.
Será, contudo, ad mensuram, quando a área do imóvel aparece como elemento determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado, sendo nesta hipótese, possível o abatimento proporcional à área faltante.
Outro fator determinante é a área faltante ser maior que 1/20 da área total, o que afasta a presunção de venda ad corpus, preconizada no art. 500, § 1º, do CC. Sentença que autorizou o abatimento do preço e demais
corolários mantidos
.”
(N.U 0010771-70.2008.8.11.0003, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 06/11/2013,
Publicado
no DJE 19/11/2013) (destaquei)

“
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
- EVICÇÃO -
ÁREA FALTANTE - VENDA AD MENSURAM - ANÁLISE CONTRATUAL - REGRA ART. 500, §1º, CC - 1/20 DA ÁREA TOTAL - INTERPRETAÇÃO FAVORÁVEL AO COMPRADOR.
Quando há evicção na compra e venda de imóvel, faz-se necessário descobrir se a venda foi ad mensuram ou ad corpus.
A doutrina ensina que na venda ad mensuram há a disposição do valor da área vendida no contrato e que a intenção dos contratantes era a de adquirir em razão do seu tamanho, e não pelo seu corpo inteiro, sendo este o ponto crucial do negócio.
Se a disposição referente ao tamanho da área foi meramente enunciativa tem-se como venda ad corpus não sendo possível a indenização. Outro fator determinante é
da
área faltante ser menor que 1/20 da área total, regra trazida pelo art. 500, §1º, do CC.
Segundo o Prof. Caio Mario, o contrato deve ser interpretado de maneira mais favorável ao comprador, pela razão óbvia de estar subentendido que o vendedor, pelo seu tempo de contato com a área vendida, possui o conhecimento de que ali faltava um pedaço, e ao invés de agir com a boa-fé e avisar o comprador, prefere quedar-se silente
.”
(N.U 0054978-95.2010.8.11.0000, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 06/10/2010,
Publicado
no DJE 25/10/2010) (destaquei)

E das demais Câmaras deste Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO – ART. 476 DO CC – VENDA DE ÁREA – CONVENÇÃO ‘AD MENSURAM’ – ENTREGA A MENOR – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – SENTENÇA ESCORREITA
– LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO CARACTERIZADA - HONORÁRIOS ADVOCATICIOS – MAJORAÇÃO – ART. 85, INCISO 11, DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL. Recurso conhecido e desprovido. (
1) -

O contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda).

Se, embora conste do contrato as divisas e confrontações do imóvel, dando conjecturas de que a venda ocorrera na modalidade ‘AD CORPUS’, o instrumento deve ser visto com interpretação sistemática em relação a outras cláusulas.
E,
se existe pacto de que a venda é ‘AD MENSURAM’ e, sobretudo menciona que, a tempo, forma, modo, será feito medição da área e até sujeito a novo acerto financeiro, não se acata tese recursal em relação à errônea afirmação de que o contrato formalizado é ‘AD CORPUS’.
(
2) -

Se o montante da área constante do contrato não é
localizado
e na obrigação dos VENDEDORES de entregarem a mesma, livre e desimpedida, violando estes o disposto no art. 476 do CC, não há como albergar pedido de rescisão contratual com a consequente reintegração de posse e, em especial, quando está materializado nos autos que
os COMPRADORES, em relação à área encontrada, já efetuaram
o pagamento de sua totalidade.
(3) - Verificada que a conduta da parte embargante não incidiu em nenhuma das hipóteses do artigo 80 do Código de Ritos, não há falar em litigância de má-fé. (
4) -

Correta a sentença de piso, que fazendo suas razões de decidir, aplicando o direito aos fatos trazidos, dentro dos limites da lide, julga improcedente o pleito rescisório e, como corolário legal, aplica-se a regra da sucumbência.

Considerando que reside o conhecimento e desprovimento do recurso, de rigor, por imposição da norma cogente do § 11, do art. 85, do CPC, deve o Tribunal majorar os honorários arbitrados em primeiro grau; os alcunhados honorários recursais.”
(N.U 0003066-59.2008.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 02/06/2021,
Publicado
no DJE 18/08/2021) (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO EX EMPTO –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS
– PRELIMINAR – DECADÊNCIA – REJEITADA –
PROVAS DE QUE ALIENAÇÃO DOS IMÓVEIS OCORREU NA MODALIDADE AD MENSURAM
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1- O prazo decadencial para o exercício da pretensão de abatimento proporcional do preço, na hipótese de as medidas do imóvel não corresponderem àquelas descritas no instrumento contratual, é de 01 (um ano) a contar da data do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. No caso concreto, embora não seja possível afirmar com certeza a data em que a Escritura Pública de Compra e Venda foi levada a registro, observa-se dos autos que tal fato ocorreu após o
georreferencimaento
da área, datado de 07.08.2008. Assim, considerando que a Ação foi manejada em 01.04.2009, não há falar em decadência do direito do comprador. 2-
De acordo com o artigo 500, § 1º do Código Civil, se a diferença da área encontrada for superior a 1/20 da área total declarada pelo alienante, presume-se que a venda ocorreu na modalidade ad mensuram. In
casu
, a diferença encontrada é superior a 2/20, uma vez que totaliza 14,704%.
3- Havendo indicação expressa da área total dos imóveis adquiridos, bem como a quantificação do preço por hectare, mostra-se evidente que a compra e venda ocorreu na forma ad mensuram.”
(N.U 0000762-85.2009.8.11.0012, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 16/10/2013,
Publicado
no DJE 25/10/2013) (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO EX EMPTO - PROCEDÊNCIA -
ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO
- PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE - AFASTADA - ALEGAÇÃO DE VENDA AD CORPUS - NÃO COMPROVADA -
CONSTATAÇÃO DE ÁREA MENOR - VENDA AD MENSURAM CARACTERIZADA
- PRETENSÃO DE ALTERAR CRITÉRIO UTILIZADO PARA APURAR O QUANTUM INDENIZATÓRIO - AFASTADA -
INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 500 DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO - ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO - POSSIBILIDADE
- PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA - NÃO ACOLHIDO - DECISÃO MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.
Comprovado pelo adquirente de imóvel rural que a venda foi feita ad mensuram e a área recebida foi menor do que aquela correspondente ao valor quitado faz jus ao abatimento proporcional do preço, nos termos do artigo 500 do Código Civil (1.136, do Código Civil de 1916).

Em indenização decorrente de contrato de compra e venda de imóvel rural (venda ad mensuram), o valor da indenização, a título de danos materiais, no caso de área menor encontrada, corresponde ao critério de abatimento proporcional do preço, conforme disposição contida no caput do artigo 500 do novo código (artigo 1.136 do CCB/1916), especialmente porque, no caso concreto, não há notícias de disposição das partes no sentido de complementarem a área.
”
(N.U 0099202-55.2009.8.11.0000, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 31/03/2010,
Publicado
no DJE 16/04/2010) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIL – VENDA AD MENSURAM – ART. 500 DO CPC – ABATIMENTO DO PREÇO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Comprovada que a venda se deu sob a modalidade “ad mensuram” (CC, art. 500), pois a venda determinou “a respectiva área”, com sua dimensão, identificação do imóvel e não simplesmente a propriedade rural de terras, não podendo presumir que a referência à área foi meramente enunciativa, eis que a área faltante excede a fração de um vigésimo da área adquirida (art. 500, § 1º, do CC), o comprador faz jus ao abatimento do preço referente à área faltante, eis que impossível a sua entrega
.”
(TJMT, RAC n. 128992/2009, 1ª Câm.
Cív
., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 28.11.2012) (destaquei)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo
incólume
a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

Por consequência,
MAJORO
os honorários para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa em relação à demanda principal, bem como para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação em relação à demanda reconvencional, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, ambos ônus a serem arcados pela parte autora reconvinda em favor da parte requerida reconvinte.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS
(2º
VOGAL):

Peço vista antecipada dos autos para melhor analisar a matéria.

V

O

T

O

E
XMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA
ROCHA

(
1
º

VOGAL
)
:

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO DE 16 DE OUTUBRO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS
(2º
VOGAL):

Senhor Presidente,

Pedi vista dos autos
para

analisar
a
matéria
e
acompanho
o voto da Relatora
.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(1º VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2024.