Tribunal: TJMT
Processo: 1036041-71.2022.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-29
Data de publicação: 2024-06-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1036041-71.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELANTE), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO), WILMA GONCALVES DE SOUZA - CPF: 569.179.531-72 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO DEVIDA – IPTU CABÍVEL SOMENTE APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTE DO STJ – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO EM R$ 10.000,00 – VALOR ADEQUADO AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

A demora injustificada da entrega da obra por 21 (vinte e um) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

No caso, ao arbitrar a verba indenizatória em R$ 10.000,00, o julgador singular o fez com base nos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, assim como na ampla jurisprudência desta Corte, sem menosprezar ou supervalorizar o abalo suportado pelo autor.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1036041-71.2022.8.11.0041

APELANTE: COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA

APELADA:

WILMA GONCALVES DE SOUZA

Colenda Câmara.

Trata-se Apelação Cível interposta por
COXIPÓ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA
,
insurgindo contra a sentença proferida pelo juízo da 7
ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na exordial, condenando a apelante a restituição da taxa de evolução de obra, bem como a devolução da taxa de IPTU em sua forma dobrada. Outrossim, arbitrou dano moral em decorrência do atraso injustificado no importe de
R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Por fim, fixou a sucumbência em

20% (vinte por cento) do valor da condenação (Id. 214065243).

Em suas razões recursais, argui a recorrente ilegitimidade para responder pelas taxas de evolução da obra, uma vez que na fiscalização há disposição expressa em contrato que tal taxa é de responsabilidade do comprador.

Verbera que, o pagamento do IPTU é de responsabilidade do comprador, observado que houve a transferência do imóvel em cartório.

Ao arremate, aduz causa de excludente em decorrência do atraso da obra, uma vez que o referido empecilho ocorreu em período pandêmico de Covid-19, subsidiariamente pugna pela redução do montante arbitrado a título de dano moral.

Contrarrazões no Id. 214065656, em síntese pelo desprovimento do recurso.

Preparo recolhido conforme certidão Id. 214434155.

É o essencial ao relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Conforme ressai dos autos, em 06/12/2019 a autora apelada firmou com a construtora apelante um instrumento particular de compromisso de venda do empreendimento denominado Mirante do Coxipó.

Entrementes, segundo consta, o prazo previsto para a entrega da obra era o mês de dezembro de 2020, a qual teve ampliação do prazo por mais 06 (seis) meses, havendo a entrega final somente em
20/08/2022, ou seja, 21 (vinte e um) meses de atraso.

No mérito, certo é que, em análise aos argumentos contrapostos e documentação anexada aos autos, verifica-se que não merece acolhimento o recurso.

Sobre a taxa de evolução de obra, importante esclarecer que os juros de obras, taxas de obra ou taxas de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta, e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo para a edificação do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do montante financiado.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção, inclusive no período de tolerância, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega.

No julgamento do Resp que deu origem ao Tema Repetitivo 996 do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“
Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro
.” (negritei)

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS
. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos
.” (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019). destaquei .

Consoante se observa acima, a cobrança se torna indevida após o prazo estipulado no contrato para entrega das chaves.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2. TAXA DE OBRA. RESTITUIÇÃO. CAUSADORA DA DESPESA. ACÓRDÃO EM PERFEITA CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. 3. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Estando a conclusão do Tribunal local alicerçada em elementos fático-probatórios existentes nos autos e termos contratuais, descabe a esta Corte Superior a revisão do posicionamento adotado, ante a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades imobiliárias, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. 3. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido.
” (STJ – AgInt no REsp n. 1.988.491/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 2/6/2022.) G.N.

No caso, conforme acima exposto, o contrato previa prazo final para entrega em dezembro de 2020, contudo a autora comprova que foi cobrada e efetuou o pagamento da taxa de juros de obra após a entrega das chaves o período de entrega.

Destarte:

Logo, não há qualquer ilegitimidade neste ponto, uma vez que a referida taxa somente ocorreu em decorrência da desmazela da construtora.

Quanto ao IPTU,
a responsabilidade pelo seu pagamento deverá recair sobre aquele que efetivamente exerceu o domínio útil ou a posse do imóvel, ou seja, até a efetiva entrega das chaves.

Ressalte-se que, somente após a entrega das chaves, o comprador poderá usufruir do imóvel, razão pela qual a responsabilidade pelo pagamento do IPTU deverá ser por ele suportada a partir de referida data até a entrega definitiva do empreendimento.

A jurisprudência:

EMENTARECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – PROTESTO DO NOME DO CONSUMIDOR – PLEITO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DOS DÉBITOS E DANO MORAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – TESE DE IMPOSTO DEVIDO DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO – PLEITO DE IMPROCEDÊNCIA OU REDUÇÃO DO VALOR – ENTENDIMENTO PACÍFICO –
DEVER DE PAGAMENTO DE IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PRÁTICA ABUSIVA E CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA

ABUSIVA – PROTESTO DO NOME DO CONSUMIDOR – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento de IPTU pelo adquirente, constituindo-se em prática abusiva exigir o pagamento pelo consumidor, ainda que previsto em contrato, em cláusula abusiva, o dever de pagamento desde a assinatura do contrato. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.O protesto do nome do consumidor por débitos gerados antes da entrega das chaves é indevido e configura hipótese de dano moral puro, in re ipsa.O valor da indenização por dano moral deve ser fixado de acordo com os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, devendo ser mantido quando atendidos tais critérios.Sentença mantida.Recurso desprovido.
(TJ-MT 10243375520208110001 MT, Relator: LUCIA PERUFFO, Data de Julgamento: 18/05/2021, Turma Recursal Única, Data de Publicação: 20/05/2021)

Outrossim, em que pese entender que a devolução deve ocorrer em sua forma simples não em dobro, destaco que o recorrente não apresente irresignação quanto a forma de sua devolução, havendo de manter a decisão neste ponto.

Ao arremate, o atraso de 21 (vinte e um) meses, não há como atrelar à culpa exclusiva a situação de pandemia, uma vez que a construtora teve quase 02 (dois) anos para concluir o empreendimento, devendo suportar os danos ocasionados pelo risco mercadológico.

Neste particular, consoante precedentes desta C. Câmara, “
a
lém de atentar-se para as circunstâncias fáticas do caso, tais como, a gravidade objetiva do dano, seu efeito lesivo, a natureza e a extensão, as condições sociais e econômicas da vítima e do ofensor, deve o quantum indenizatório pautar-se numa razoabilidade tal que venha dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da ofensa, ao mesmo tempo em que não pareça sugerir ao lesado certa conveniência ou vantagem trazida pelo abalo suportado
.
” (Ap 128186/2012, Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, j. em 21/08/2013, publ. no DJE 30/08/2013).

No caso, ao arbitrar a verba indenizatória em R$ 10.000,00, o julgador singular o fez com base nos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, assim como na ampla jurisprudência desta Corte, sem menosprezar ou supervalorizar o abalo suportado pelo autor.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR IRRISÓRIO – MAJORAÇÃO – VIABILIDADE – RECURSO PROVIDO. 1.Para a fixação do quantum, deve o julgador observar a capacidade econômica das partes, bem como os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, visto que o valor da indenização deve ser fixado em parâmetro que a de caráter pedagógico, desestimulando a reiteração da conduta ilícita, mas que não leve o devedor a bancarrota. 2
. A analisando detidamente os fatos comprovados nos autos e considerando as peculiaridades que envolvem o caso, como o porte econômico da ré e, em especial, os transtornos vivenciados pela parte autora, entendo que o valor arbitrado (R$ 2.000,00) se mostra desproporcional e irrisório aos fins desejados, merecendo ser elevado para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

(TJ/MT - Quarta Câmara de Direito Privado – RAC nº 0038632-38.2013.8.11.0041 – Relatora: SERLY MARCONDES ALVES, j. em 13/06/2018, publ. no DJE 15/06/2018) – Grifei.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL - REJEITADA –ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DAS CHAVES – EXAURIMENTO DE TODOS OS PRAZOS CONTRATUAIS - ATRASO INJUSTIFICADO - DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) - ALUGUÉIS - CABIMENTO - DANOS MORAIS - REDUÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados. A cláusula firmada no contrato de compra e venda estipulando prazo de tolerância para o término da construção, em regra, não é abusiva, sobretudo, quando se trata de empreendimento imobiliário com diversas unidades autônomas, entretanto, ultrapassados todos os prazos legais, devida a reparação. Caracterizada a necessidade de locação de moradia e a impossibilidade de uso do imóvel adquirido, é devida a reparação por danos emergentes durante o tempo da mora da vendedora (STJ, AgRg no AREsp 748.501/RJ).
Ponderadas as circunstâncias do caso concreto, os critérios do artigo 944 do CC, os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como o aspecto sociopedagógico da medida, o valor de R$ 15.000,00, fixado na sentença recorrida, mostra-se exagerado, principalmente se for levado em consideração o valor do imóvel (R$52.000,00). Assim, a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) se revela adequada e proporcional ao caso concreto
.

(N.U 0025130-32.2013.8.11.0041, , SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/10/2017, Publicado no DJE 30/10/2017)

Ainda nesse sentido, vide os seguintes precedentes desta Corte: RAC nº 0012920-80.2012.8.11.0041; RAC nº 0048132-60.2015.8.11.0041; RAC nº 0015578-43.2013.8.11.0041; RAC nº 0025130-32.2013.8.11.0041; etc.

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
a apelação da construtora, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Deixo de aplicar a majorante contida no art. 85, §11, do CPC, uma vez que a sucumbência se encontra em 20% (vinte por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/05/2024