Tribunal: TJMT
Processo: 1010076-14.2018.8.11.0015
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-23
Data de publicação: 2024-10-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010076-14.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Compromisso, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA - CPF: 824.239.461-04 (APELADO), LUCAS DA SILVA BARBOSA - CPF: 025.980.831-80 (ADVOGADO), EDILSON ALVES CAMPOS - CPF: 006.478.051-11 (ADVOGADO), FRANCISCO SOARES MOTA - CPF: 319.871.843-00 (APELADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELADO), EDILSON ALVES CAMPOS - CPF: 006.478.051-11 (ADVOGADO), FRANCISCO SOARES MOTA - CPF: 319.871.843-00 (APELANTE), VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA - CPF: 824.239.461-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

GUIOMAR TEODORO BORGES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO E DOS REÚS PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÕES –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DA PARTE REQUERIDA – OBRIGAÇÃO DESCUMPRIDA DA PARTE AUTORA – ACESSÃO NO LOTE URBANO – DIREITO DOS REQUERIDOS EM SEREM INDENIZADOS – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255/CPC – COMPENSAÇÃO – CONFIRMADA – CONSTATADA A EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONTRATUAIS E FISCAIS – COMPENSAÇÃO DEVIDA – JULGAMENTO
ULTRA PETITA
– PERCENTUAL DE RETENÇÃO INICIALMENTE FIXADO EM 25% ALÉM DO PERCENTUAL CONTRATADO E DO PEDIDO EXPRESSO DA PARTE AUTORA – PERCENTUAL CORRETO DE 23% – TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA A PARTIR DA OCUPAÇÃO E CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL – CONSTATADA ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DE JUROS CAPITALIZADOS – PRÁTICA DE ANATOCISMO – VEDADA – SÚMULA 539 DO STJ – REAJUSTE DAS CLÁUSULAS DE COBRANÇA – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO DO PRIMEIRO APELANTE DESPROVIDO. RECURSO DOS SEGUNDOS APELANTES PARCIALMENTE PROVIDOS.

Do primeiro apelo.

É devida indenização pela acessão realizada em lote de terras, objeto do contrato, máxime se não há comprovação de que a regularização da construção seja insanável.

Ainda que não pleiteada expressamente pela parte requerida a “indenização por acessão/benfeitoria”, trata-se de uma consequência natural da própria matéria, pelo que é passível de análise e julgamento
ex officio
pelo Julgador, de modo que não há falar em julgamento
extra et ultra petita.

O mesmo raciocínio lógico se aplica quanto à compensação de dívida/saldo devedor estabelecido pelo Juiz da causa, a qual se encontra estabelecida no art. 368 do Código Civil.

A requerente deve ressarcir a acessão realizada em seu imóvel e a parte requerida deverá adimplir a soma referente à fruição do imóvel, afigura-se como uma consequência jurídica natural que haja compensação entre o crédito e o débito havido entre as partes.

Do segundo apelo.

O contrato objeto do litígio, especificamente da cláusula décima quarta, observa-se a condição resolutiva expressa no que tange a dedução das despesas administrativas e tributárias irrecuperáveis, no percentual de 23% (vinte e três por cento), percentual este a ser devolvido aos Requeridos, a título de restituição de importâncias pagas. Veja-se a redação da referida cláusula.

Não obstante ao quanto contratado e ao pleito expresso pela requerente, o Juiz singular delimitou a retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), em claro julgamento
ultra petita
.

É devida a taxa de fruição em favor da requerente, cujo termo inicial da indenização pela fruição do bem imóvel deve corresponder ao início da sua ocupação pelo promitente comprador que deu causa à rescisão em razão de seu inadimplemento.

A compensação dos valores que afirmam os requeridos terem pagos, o Juízo singular delimitou na sentença que todos os valores dispendidos serão computados quando da liquidação de sentença.

Convém ressaltar que a autora não se constitui como instituição financeira e, por consequência, não integra o Sistema Financeiro Nacional, de sorte que há proibição da prática de anatocismo. Abusividade constatada.

R E L A T Ó R I O

Apelações
interpostas por
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA./FRANCISCO SOARES MOTA
e
VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA.

Ação:
Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse
proposta pela
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA./FRANCISCO SOARES MOTA
e
VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA
em face de
FRANCISCO SOARES MOTA
e
VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da
Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do instrumento particular de promessa de venda e compra formalizado pelas partes, com o retorno das partes ao seu
status quo
, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel objeto do litígio.

No mais, condenou a empresa requerente a restituir os valores pagos pelos promitentes compradores, em parcela única com a de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, os quais podem ser descontados os débitos de IPTU do imóvel. Consignou, ainda, que o valor a ser restituído aos promitentes compradores devem ser corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Ao final, condenou os promitentes compradores ao pagamento das despesas judiciais e honorários advocatícios, estes fixados no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Apelação
interposta pela
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.:
alega que o Juízo incorreu em
julgamento
extra
e
ultra petita
ao determinar a restituição dos valores dispendidos para a construção no imóvel, bem como da determinação da compensação de valores.

Sustenta que o Julgador agiu equivocadamente, porquanto concedeu pedido diferente e também foi além do que efetivamente pleiteado pela Autora/Apelante.

Afirma que nem a requerente
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e nem os promitentes compradores
FRANCISCO SOARES MOTA
e
VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA,
formularam pedido de indenização de benfeitorias, notadamente porque os Apelados não apresentaram contestação nem reconvenção requerendo a indenização por benfeitorias. Aduz que a parte Requerida foi citada, permaneceu inerte e sujeitou-se, portanto, aos efeitos da revelia, que se manifestaram em sintonia com as provas apresentadas.

Ressalta que em momento algum houve pedido de indenização das benfeitorias edificadas no imóvel objeto da lide, nem há comprovação nos autos de que as tais benfeitorias foram realmente efetivadas.

Destaca que o Julgador
a quo
não só determinou a restituição dos valores dispendidos na construção no imóvel, como também autorizou que esse valor fosse compensado das dívidas dos Apelados, sem que a parte tivesse formulado tal pleito, incorrendo em flagrante julgamento
ultra petita
.

Defende que é defeso ao Juízo conhecer de questões não suscitadas, sobre as quais a lei exige a iniciativa das partes (art. 141, do CPC).

Ao final, argumenta que é vedado ao Juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantia superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado, ao teor do que dispõe o artigo 492, do CPC.

Convicta nessas assertivas, almeja a reforma da sentença recorrida nos pontos destacados.

Quanto aos
segundos apelantes

(
FRANCISCO SOARES MOTA
e
VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA),
estes manifestam inconformismo quanto aos encargos contratuais relacionados a cobrança de juros e correções monetárias que alegam abusivos.

Assentam que o Juízo da causa deixou de considerar o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) pagos pelos promitentes compradores a título de renegociação de dívida, formalizada em 18/05/2017.

Defendem a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à espécie, diante da alegada existência de relação de consumo entre as partes.

Sustentam que o Juízo incorreu em
julgamento
ultra petita
ao condenar a parte requerida ao pagamento de taxa de fruição, máxime porque
sequer fora apontado a partir de quando a apelada supostamente teria direito, o que, a seu ver, caracteriza condenação
ultra petita.

Ademais, alegam que houve condenação
ultra petita
no ponto em que o Juízo singular determina o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento), ao passo que o pedido formulado pela própria autora foi de 23% (vinte e três) por cento, nos termos pedidos na inicial e de acordo com o percentual fixado em contrato.

Pontuam que a parte requerida tem o direito à retenção do imóvel até que as benfeitorias e acessões por eles realizadas sejam devidamente indenizadas, nos termos do art. 1.219 /CCB, a qual impõe sua apuração em sede de liquidação de sentença.

Afirmam que a obrigação do pagamento (fruição) no período em que se aguarda a satisfação do pagamento da indenização e acessões físicas, os apelantes requerem seja determinado conforme já pactuado em contrato, que seja deferido o direito de retenção do imóvel, e aplicado o montante de 0,5% (meio por cento) a título de fruição sobre o valor do contrato, durante todo o período de retenção do imóvel.

Convictos nessas assertivas, pedem a reforma da sentença recorrida nos pontos destacados.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DO APELO DE SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
na origem
de
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
ajuizada por
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
em desfavor de
FRANCISCO SOARES MOTA
e
VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA
, em que expôs, em síntese, que ambas as partes firmaram entre si, no ano de 2014,
Contrato de Compra e Venda de Imóvel
, referente ao lote n° 13, Quadra 89, localizado no Jardim Bougainville, em Sinop/MT, pelo valor de R$ 175.579,30 (cento e setenta e cinco mil, quinhentos e setenta e nove reais e trinta centavos), a ser pago da seguinte forma: um sinal de R$ 6.199,30 e 180 parcelas, as quais seriam anualmente corrigidas pelo índice IGP-M (FGV).

De acordo com o narrado, os requeridos não honraram com o pactuado, porquanto inertes com suas obrigações pecuniárias contratualmente firmadas.

A condição de inadimplência dos demandados motivou o ajuizamento da ação, na qual postulou-se a rescisão do contrato de compra e venda e a consequente reintegração de posse da autora no imóvel, bem como a devolução dos valores pagos pela requerida podendo reter 23% dos valores pagos, multas pactuada no contrato, além de dedução de IPTU, multa de 10%, pagamento de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição pela utilização do bem.

De seu turno, os requeridos, em que pesem devidamente citados, não apresentaram Contestação (ID. 18452829), pelo que em seu desfavor fora-lhe decretada a revelia.

A controvérsia está em saber se é caso de reforma da sentença para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel em razão da inadimplência dos requeridos.

Antes de se adentrar no mérito, é necessário esclarecer que, quanto ao debate acerca de indenização por benfeitorias, na verdade, o que se discute é a existência de acessão no lote
sub judice
, e não benfeitoria.

Observa-se que o contrato de compra e venda foi originariamente firmado para venda de um lote vago, mas que, posteriormente, fora edificada pelos promitentes compradores uma residência que lhes servem de moradia, tal fato é incontroverso.

Por consequência lógica, diante da acessão efetivada pelos requeridos no lote adquirido da autora, nasce em favor destes o direito de serem indenizados pela edificação implantada no imóvel.

Ressalta-se, por importante, que, mesmo que se trate de acessão, tem-se que a indenização é devida quando aquele que construiu procedeu de boa-fé, nos termos do disposto no art. 1.255, do Código Civil:

“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização”.

Necessário ressaltar, ainda, que, para efeitos de aplicação deste artigo, a boa-fé é presumida, máxime se não há

prova da má-fé da parte que construiu no imóvel.

No caso, restou demonstrada, por meio da documentação que fora realizada acessão no terreno.

Registra-se que a requerente possuía o lote de terras sem qualquer construção e, agora, com obra edificada pelos promitentes compradores, de boa-fé (a qual se presume), é de se deferir o pleito de indenização da acessão,
em valor a ser apurado em liquidação de sentença.

Consigne-se, ainda, que não há comprovação de que a acessão, erguida pelos promitentes compradores, tenha sido construída sem aprovação da autoridade competente ou, mesmo que esse seja o caso, que não é possível a sua regularização, a fim de que a autora possa comercializar o lote de terreno a outrem com a construção erguida.

Ademais, a cláusula nona, paragrafo único, do contrato firmado entre as partes, atesta que a parte requerida teria direito a indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, depois de descontadas as despesas de fruição.

Assim, demonstrado que a requerida edificou sobre o lote objeto do contrato discutido na presente demanda e frente à falta de comprovação de que a regularização desta construção seja insanável, é devida a indenização pela acessão efetuada, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora.

Portanto, ainda que não pleiteada expressamente pela parte requerida a “indenização por acessão/benfeitoria”, trata-se de uma consequência natural da própria matéria, pelo que é passível de análise e julgamento
ex officio
pelo Julgador, de modo que não há falar em julgamento
extra et ultra petita.

O mesmo raciocínio se aplica quanto à compensação de dívida/saldo devedor estabelecido pelo Juízo a causa. Com efeito, a compensação se constitui como uma consequência natural e jurídica da restituição dos valores dispendidos na construção no imóvel face à fruição do bem e da existência das dívidas que motivaram a vertente demanda, pelo que não necessita de pedido expresso da parte adversa, pois, como já ratificado supra, trata-se de uma consequência jurídica natural da própria matéria debatida.

Com essas considerações, é o caso de determinar à requerente que ressarçam os promitentes compradores/requeridos pela acessão efetivada no lote urbano objeto da lide.

Por sua vez, os promitentes compradores deverão adimplir a soma referente à fruição do imóvel, para que haja compensação entre o crédito e o débito havido entre as partes.

DO APELO DE
FRANCISCO SOARES MOTA E

VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA

Os promitentes compradores, também apelantes, manifestam inconformismo quanto aos encargos contratuais relacionados à cobrança de juros e correção monetária que alegam abusivos.

Destacam que o Juízo da causa deixou de considerar o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) pago pelos promitentes compradores a título de renegociação de dívida, formalizada em 18/05/2017.

No mais, defendem a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à espécie, diante da alegada existência de relação de consumo entre as partes e suscitam que o Juízo da causa incorreu em
julgamento
ultra petita
ao condenar os promitentes compradores ao pagamento de taxa de fruição, máxime porque
sequer fora apontado pelo Julgador a partir de quando a apelada supostamente teria direito, o que, a seu ver, caracteriza condenação
ultra petita.

Ao final, alegam que também houve condenação
ultra petita
no ponto em que o Juízo singular determina o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento), ao passo que o pedido formulado pela própria autora foi de 23% (vinte e três) por cento, nos termos pedidos na inicial e de acordo com o percentual fixado em contrato.

Pois bem. De início, quanto ao pedido para considerar todos os valores pagos pelos promitentes compradores no decorrer do contrato, observa-se que o Juízo da causa já estabeleceu tal compensação, e que será efetivada quando da liquidação de sentença.

Quanto aos demais pedidos, razão assiste aos promitentes compradores.

No que pertine aos encargos contratuais relacionados à cobrança de juros e correção monetária que alegam abusivos, verifica-se prática de anatocismo (capitalização de juros sobre juros).

Da leitura do contrato objeto do litígio (ID. 229040186), observa-se que consta a cobrança de capitalização mensal de juros, cuja prática (anatocismo) é vedada pelo ordenamento jurídico. Vê-se que a disposição da cláusula terceira estabelece a que os juros compensatórios de 0,5% a.m. são cobrados pela empreiteira em acumulação com correção a monetária pelo índice do IGPM/FGV, para atualização do saldo devedor e das parcelas vincendas – ou seja, juros capitalizados –.

Convém ressaltar que a autora não se constitui como instituição financeira e, por consequência, não integra o Sistema Financeiro Nacional, de sorte que há proibição da prática de anatocismo.

A Súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que:
“É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000.”

Na mesma toada, em casos análogos, assim é jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE LOTE. VALORES ABUSIVOS. APLICAÇÃO DO CDC. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAL E TABELA PRICE. AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM. LEGALIDADE. MANUTENÇÃO NA POSSE DO BEM. CABÍVEL. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. STJ (RECURSO ESPECIAL Nº 1.740.911-DF). 1 - É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmado entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel, nos moldes dos artigos 2º e 3º, ambos do CDC. 2. É vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, haja vista que esta não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172/ 32 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22.623/33, admitindo-se, apenas, a capitalização em periodicidade anual, conforme contratado. 3. Se não for comprovada a utilização deste Sistema Francês de Amortização (tabela price) inviável o acolhimento do pedido voltado ao reconhecimento de sua abusividade. 4. Cobrança de juros remuneratórios e correção monetária. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) é o mais adequado a recompor a desvalorização da moeda, enquanto os juros remuneratórios não superiores a 12% (doze por cento) ao ano correspondem à devida contraprestação pelo capital financiado para a aquisição do imóvel, sendo pacificamente admitidos pela jurisprudência pátria nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, inclusive cumuladamente. 5. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa dos compradores, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir do trânsito em julgado da sentença; os juros de mora, a partir da citação válida. 6. Escorreita a sentença ao determinar a devolução de 75%, ou seja, retenção de apenas 25% do valor pago, e reconhecer a nulidade dos demais encargos previstos a título de retenção. 7. Pleito consignatório. Além de os encargos financeiros questionados não se mostrarem abusivos, a consignação apenas dos valores que os autores/apelantes entendem devidos. 8. Em razão da alteração mínima da sentença, não há falar em inversão do ônus de sucumbência. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível: 03002275120178090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/03/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 22/03/2021).

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. REVISIONAL DE CONTRATO. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Mérito. Capitalização de juros. Ocorrência. Contrato de Compra e Venda pactuado diretamente com a Construtora. Previsão de aplicação juros remuneratórios de 0,5% ao mês. Construção que não se trata de instituição financeira e, por consequência, não integra o Sistema Financeiro Nacional. Inaplicabilidade da Súmula 539 do C. STJ. Capitalização de juros mensal vedada. Possibilidade de capitalização anual como previsto no artigo 591 do Código Civil. Condenação da requerida as verbas de sucumbência. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10476752820218260576 São José do Rio Preto, Relator: Hertha Helena de Oliveira, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CAPITALIZAÇÃO E TABELA PRICE. ONEROSIDADE. JUROS REMUNERATÓRIOS EM PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO ABUSIVA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. MANUTENÇÃO. RECONVENÇÃO. IMPROCEDENTE. MORA DE QUANTIA ILÍQUIDA. INEXIGÍVEL. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1 -Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel quando a empresa construtora enquadra-se no conceito de fornecedor descrito no artigo 3º do Estatuto Consumerista. 2-A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente mas, tão somente, às instituições financeiras. 3. Em contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios. 4. A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico (Súmula 121/STF). 5. O Sistema Price implica em prática de capitalização e anatocismo, pois tratam-se de juros compostos, na medida em que sobre o saldo amortizado é calculado o novo saldo com base em juros aplicados sobre aquele. 6. Considerando a similitude dos juros remuneratórios no período de inadimplência com a comissão de permanência, não cabe a cumulação daqueles com a correção monetária (súmula nº 30 do STJ - ?A comissão de permanência e a correção monetária são inacumuláveis?) com os juros moratórios e nem com a multa moratória. 7. Havendo culpa pelo desfazimento da avença, é assente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocasiona o direito de retenção, pelo promitente vendedor, de apenas parte do valor pago pelo promissário comprador, a fim de recompor eventuais perdas e custos decorrentes do empreendimento, no limite percentual entre 10% e 25%. Precedentes do STJ. 8. A pretensão reconvencional é improcedente uma vez que descabe falar em mora de quantia inexigível. 9. A ausência da mora do comprador não autoriza a rescisão contratual e a reintegração da vendedora na posse. 10. Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais, decaindo a parte autora/apelada de parte mínima do pedido, nos termos do art. 86, parágrafo único, do NCPC, mostrando-se razoável a fixação dos honorários advocatícios. 11. Restando a apelante sucumbente em grau recursal e não tendo a advogada da parte recorrida respondido aos termos da apelação, não há falar em fixação de honorários recursais (artigo 85, § 11, do CPC). 12- RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJ-GO - APL: 04570193520128090006, Relator: NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, Data de Julgamento: 17/08/2017, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 17/08/2017).

Portanto, as cláusulas relacionadas à co
brança das parcelas contratuais merecem reajustes.

Noutro ponto, quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no caso concreto, é de se reconhecer a incidência da lei específica.

Diga-se isto, porque é de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmado entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel, nos moldes dos artigos 2º e 3º, ambos do CDC.

Quanto à tese jurídica de julgamento
ultra petita
em razão da condenação ao percentual da multa de retenção dos valores pagos, razão também assiste aos promitentes compradores

Da leitura do contrato objeto do litígio, especificamente da cláusula décima quarta, observa-se a condição resolutiva expressa no que tange a dedução das despesas administrativas e tributárias irrecuperáveis, no percentual de
23% (vinte e três por cento)
, percentual este a ser devolvido aos Requeridos, a título de restituição de importâncias pagas. Veja-se a redação da referida cláusula:

“... sobre este valor calcula-se 23% (vinte três por cento) a título de despesas administrativas, operacionais, promocionais, tributárias (todas irrecuperáveis).”

Na mesma toada da cláusula contratual, denota-se que a parte autora pleiteia expressamente a retenção de 23% (vinte e três por cento) do valor pago pelos requeridos.

Não obstante ao quanto contratado e ao pleito expresso pela requerente, o Juiz singular delimitou a retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), em claro julgamento
ultra petita
.

Quanto à taxa de fruição, entende-se como o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos.

Na hipótese, observa-se que existe um contrato de compra e venda entre as partes, sem o pagamento integral do valor do imóvel, ou seja, ainda continuava a pertencer à empresa
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.,
ora requerente, de forma que eventuais construções foram feitas em terreno alheio.

Assim, é devido a taxa de fruição em favor da requerente, cujo termo inicial da indenização pela fruição do bem imóvel deve corresponder ao início da sua ocupação com a construção/acessão do imóvel pelos promitentes compradores que deu causa à rescisão em razão de seu inadimplemento.

A propósito:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C REPARAÇÃO DE DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. O termo inicial da indenização pela fruição do bem imóvel deve corresponder ao início da sua ocupação pelo promitente comprador que deu causa à rescisão em razão de seu inadimplemento. (TJ-MG - AC: 10704150085881001 MG, Relator: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 10/02/0020, Data de Publicação: 18/02/2020);

"E M E N T A - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL – REDUÇÃO PARA 0,5% - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS À DEVEDORA – PERCENTUAL DE 30% REDUZIDO PARA 25% - POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I - É incontroverso ser direito do promitente comprador a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, uma vez que a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que se promova o retorno das partes ao status quo ante. II - A taxa de fruição deve ser de 0,5% sobre o valor atualizado imóvel, uma vez que essa quantia atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a função de indenizar o vendedor pelo período em que o comprador usufruiu do bem. III - No tocante ao percentual de retenção dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça entende como razoável que o percentual de seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades de cada caso”. (TJ-MS - AC: 08007916320158120045 MS 0800791-63.2015.8.12.0045, Relator: Des. Amaury da Silva Kuklinski, Data de Julgamento: 18/07/2018, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/07/2018).

Assim, escorreita a sentença recorrida neste ponto.

Com essas considerações,
nega-se provimento
ao Apelo interposto pela
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, e
dá-se
parcial

provimento
ao Apelo interposto por
FRANCISCO SOARES MOTA
e
VALDECIRA BATISTA DE SOUZA MOTA,
apenas para
reconhecer
a aplicabilidade da Lei Consumerista ao caso concreto, bem como para
reconhecer
como
ultra petita
a delimitação do percentual fixada pelo Juízo singular de 25% (vinte e cinco por cento) e aplicar o percentual de 23% (vinte e três por cento) de retenção dos valores pagos pelos requeridos e
determinar
o reajuste das cláusulas de cobrança do contrato objeto do litígio, por verificar a prática de anatocismo, a qual é vedada.

Ressalta-se que constatação de diferença de valores a serem compensados e a verificação do recálculo das cobranças das parcelas contratuais, serão analisadas pelo Juízo da causa em sede de liquidação de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/10/2024