Tribunal: TJMT
Processo: 1009626-42.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-29
Data de publicação: 2024-11-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009626-42.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ADELINO JOAQUIM RODRIGUES - CPF: 487.017.771-49 (APELANTE), NELSON PAULO DA SILVA - CPF: 442.156.731-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Rescisão Contratual com Reparação de Perdas e Danos. Compra e venda com permuta. Cláusula resolutiva expressa. Cerceamento de defesa. Inocorrência.

I. Caso em exame

1.

Recurso de apelação interposto por Adelino Joaquim Rodrigues contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual de compra e venda de imóvel e o condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo ao benefício da gratuidade de justiça.

II. Questão em discussão
2. As questões em discussão são: (i) a alegação de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, sem produção de prova testemunhal; e (ii) a validade e execução do contrato de compra e venda de imóvel com permuta, que previa cláusula resolutiva expressa em caso de resultado desfavorável em ação possessória envolvendo o imóvel dado como pagamento.

III. Razões de decidir
3. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, no exercício do seu livre convencimento motivado, considera desnecessária a produção de prova testemunhal, sobretudo quando os documentos contratuais são suficientes para o julgamento.
4. A cláusula resolutiva expressa, conforme previsto no art. 474 do Código Civil, permite a rescisão automática do contrato, retornando as partes ao estado anterior, sem prejuízos em caso de resultado desfavorável em ação possessória envolvendo o imóvel dado como pagamento.

IV. Dispositivo e tese
5. Recurso provido. Rescisão contratual declarada.
Tese de julgamento: "A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito quando verificada a condição estabelecida no contrato, permitindo a rescisão e o retorno das partes ao estado anterior."

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 422 e 474; CPC/2015, art. 355, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1812922/CE, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, j. 19.04.2022.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ADELINO JOAQUIM RODRIGUES contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível de Várzea Grande, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual com Reparação de Perdas e Danos”
(Proc. nº 1009626-42.2020.8.11.0002), ajuizada pelo apelante contra NELSON PAULO DA SILVA, julgou improcedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda celebrado pelas partes,

e

condenou o autor ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, sem prejuízo ao benefício da AJG (cf. Id. n. 230728202).

O apelante alega, preliminarmente, que teve seu direito de defesa cerceado, pois o feito foi julgado antecipadamente, sem a produção de prova testemunhal; afirma que, embora a audiência de instrução tenha sido designada, o apelante não foi intimado para comparecer ao ato,
“como faz prova AR anexado ao Id. 52817912”.

No mérito, diz que celebrou com o apelado “
contrato de compra e venda onde entregou uma casa de sua propriedade ao apelado localizada na Quadra 09, Lote 04, Loteamento Maringá II, Várzea Grande - MT, enquanto este lhe entregou um sítio localizado no lote de terreno 23 (Sítio Santo Antonio), do loteamento Vale Abençoado, no Bairro de Zona Rural, município de Santa Antônio de Leverger – Mato Grosso, com área de 22 hectares
”, com cláusula expressa estabelecendo que a área era objeto de disputa em processo de reintegração de posse, e que, caso o promitente vendedor fosse vencido na demanda, o contrato seria desfeito.

Alega que o apelado deixou de cumprir as obrigações assumidas no respectivo contrato celebrado entre as partes, pois não devolveu a casa do apelante.

Pede, pois, o provimento do recurso para que seja reconhecido o cerceamento de defesa e declarada a nulidade da sentença, ou, no mérito, seja julgado procedente o pedido autoral (cf. Id. n. 230728207).

Nas contrarrazões, o apelado refuta as razões recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 230728210)

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A sentença julgou improcedente o pedido do autor com base nos seguintes fundamentos:

“(...)

Trata-se de
ação de rescisão contratual com reparação de perdas e danos e pedido de tutela de urgência
proposta por
Adelino Joaquim Rodrigues

em desfavor de
Nelson Paulo da Silva
, alegando em síntese que firmou contrato de compra e venda o qual realizaram a permuta entre imóveis, tendo o requerido entregue um sítio localizado no loteamento vale abençoado, no município de Santo Antônio do Leverger-MT.

Sustenta que no momento da assinatura do contrato o requerido informou acerca da existência de uma reintegração de posse sobre o imóvel, havendo concordância em transferir o imóvel após o julgamento da ação de reintegração. Contudo, com o passar do tempo e a demora no julgamento da ação de reintegração de posse o Requerido e sua esposa passaram a exigir do Requerente a transferência da propriedade da casa justificando que a possibilidade de perda da posse do sítio, localizado em um assentamento era totalmente nula.

Assim, requer a concessão da tutela de urgência a fim de ser reintegrado na posse do seu imóvel dado em troca do sitio localizado na quadra 09, lote 04, loteamento Maringá II, nesta comarca. No mérito requer seja declarada a resilição contratual, bem como a condenação do requerido em perdas e danos.

(...)

Citado, o requerido apresentou contestação no id. 37422013. No mérito, alega o requerido que comunicou ao requerente a existência de uma demanda judicial envolvendo o imóvel, e que este aceitou a negociação sem a imposição de cláusulas ou condições. Por fim, argumenta que a obrigação contratual foi integralmente cumprida, respeitando os princípios da autonomia da vontade e liberdade contratual das partes, requerendo, ao final, a total improcedência da ação.

Impugnação à contestação no id. 53073729.

Após serem devidamente intimadas para especificar as provas a serem produzidas, somente a parte requerente apresentou manifestação pugnando pela prova testemunha e oitiva do requerido (id. 84325765).

É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Conheço diretamente do pedido, com base no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. O feito comporta julgamento antecipado, na medida em que a prova é essencialmente documental, sendo que ambas as partes já tiveram oportunidade de trazê-la aos autos, com a inicial e a contestação (art. 434, CPC).

O autor alega que celebrou um contrato de compra e venda para permuta de imóveis, recebendo do requerido um sítio no loteamento Vale Abençoado, em Santo Antônio do Leverger-MT. Ele afirma ter sido informado sobre uma ação de reintegração de posse do imóvel no momento da assinatura do contrato. Mesmo ciente dessa ação, prosseguiu com o contrato e transferiu o seu imóvel para o requerido. Posteriormente, foi informado sobre a procedência da ação, determinando a desocupação do imóvel.

Pois bem.

Efetivamente, contrariando a argumentação da parte requerente, o contrato não apresenta qualquer nulidade. O requerente, mesmo diante das alegações, aceitou o sítio como permuta, possuindo informações nos registros que o capacitavam a avaliar a pertinência de sua aceitação. Em outras palavras, o autor tinha conhecimento de que estava conduzindo um negócio no qual o bem, neste caso o imóvel, estava sujeito a litígio.

Ademais, sobre a questão posta, o artigo 447, do Código Civil (CC) dispõe que, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. O direito do adquirente contra a evicção decorre de lei, independe de cláusula expressa.

Por sua vez, o artigo 450, caput e II, do mesmo diploma legal, prevê:
“
Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou: (...) II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção
”.

Há duas hipóteses de evicção - uma legal e outra convencional - em que pode ser afastada a garantia da evicção.

A primeira (a legal) está prevista no artigo 457, do CC, que dispõe:
“Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.”.

A segunda, no artigo 448, do CC que informa que as
partes podem reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção por cláusula expressa.

No presente caso, a garantia da evicção encontra obstáculo na hipótese de exclusão legal. Isso se deve ao fato de que a situação apresentada nos autos demonstra que o requerente estava ciente da litigiosidade do bem (sítio) recebido como permuta no momento em que celebrou o instrumento particular de compra e venda. Essa ciência foi proporcionada pelo requerido, não amparando, de qualquer forma, a alegação de que tal informação foi omitida ou que ele foi induzido a erro – considerando que era de conhecimento de todos os envolvidos e público.

Nesse sentido:

(...)

Dessa forma, considerando que o requerente tinha conhecimento da litigiosidade do bem no momento da permuta, não é cabível pleitear indenização ou a reversão ao estado anterior do contrato, em virtude dos argumentos anteriormente mencionados.

(...)
” (cf. Id. n. 230728201).

Preambularmente, não há falar em cerceamento de defesa, pois a produção de prova testemunhal é incapaz de influenciar no julgamento do presente caso, que gira em torno exclusivamente de instrumentos contratuais com clausulas expressas.

Ademais, relembro que o julgador é o destinatário final da prova, assim, respeitando os limites previstos no Código de Processo Civil, é ele quem deve avaliar a efetiva conveniência e necessidade da realização da audiência de Instrução e julgamento e outras diligências necessárias.

Nesse sentido:

EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. MÉRITO ADMINISTRATIVO. INSTÂNCIA REVISORA PELO JUDICIÁRIO. DESCABIMENTO.
CONDUÇÃO DE PROVAS E JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. JUIZ COMO DESTINATÁRIO DA PROVA. ERRO MATERIAL INCAPAZ DE FORMAR NULIDADE.

VI
- No que diz respeito à condução da produção de provas, assim como à hipótese de julgamento antecipado da lide, sabe-se que, em atenção ao princípio do livre convencimento motivado, cabe ao juiz, destinatário da prova, a apreciação da adequação da produção probatória ao caso dos autos.
VII - O erro material ocorrido no decorrer do processo que constituiu o título executivo (acórdão do TCU) não se mostra capaz de anular o procedimento, mormente porque, como ressaltou o magistrado, houve a correta indicação do CNPJ da empresa e de sua representante legal, dados suficientes para dirimir qualquer dúvida acerca da possibilidade de "Construtora Castro & Nunes Construções LTDA" não se tratar da executada, a empresa "Castro & Nunes Construções LTDA" VIII - Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido
.(STJ - REsp: 1812922 CE 2019/0130051-9, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 19/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/04/2022)
. (
grife
i e
negritei
)

Quanto ao mérito, extrai-se dos autos que, em 13 de novembro de 2015, as partes celebraram o “
Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Permuta
”, por meio do qual o apelante vendeu ao apelado o imóvel localizado no lote 04, da quadra 09, do loteamento Jardim Maringa II em Várzea Grande-MT; na oportunidade, foi estabelecido o preço de R$ 100.000,00, a ser pago mediante transferência de R$ 5.000,00 em espécie, além da entrega de um imóvel denominado “
Sítio Santo Antônio”.
Do instrumento contratual constou expressamente que o tal sítio Santo Antônio
“é terra de processo de reforma agrária, cuja posse pertence ao outorgante comprador”,
e que “
a concretização final deste instrumento dar-se-a após a confirmação legal da posse legal do imóvel rural pelo outorgante vendedo
r”, e, ainda, que
“ em caso de indeferimento de posse do imóvel rural do outorgante comprador ao outorgante vendedor
(...)
este instrumento será desfeito sem prejuízos a nenhuma das partes
” (cf. Id. n. 230728759).

Em 24 de abril de 2019,

as partes celebraram o aditivo contratual vinculado ao Id. n. 230728758, do qual constou na cláusula 3ª que o “
vendedor se compromete a desocupar o imóvel e entregar ao comprador, no ato da assinatura do presente instrumento, e declara neste ato a transferência de posse total do terreno objeto deste contrato para o comprador
”.

Interpretando conjuntamente ambos os documentos, e levando em consideração que, segundo o art. 422 do CC “
os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”
, não há como concluir que o apelante assumiu o risco de entregar ao apelado o imóvel localizado no lote 04, da quadra 09, do loteamento Jardim Maringa II em Várzea Grande-MT, sem receber, em troca, o imóvel denominado “
Sítio Santo Antônio”,
afinal, constou expressamente do instrumento contratual vinculado ao Id. n. 230728759 que,
“ em caso de indeferimento de posse do imóvel rural do outorgante comprador ao outorgante vendedor
(...)
este instrumento será desfeito sem prejuízos a nenhuma das partes
”.

Portanto, como o art. 474 prevê que
“a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”,
restam às partes retornarem ao estado anterior à celebração do negócio.

Pelo exposto,
dou provimento ao recurso,
para reformar a sentença, julgando procedente o pedido do autor, para determinar a rescisão do negócio representado pelo “
Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Permuta
”, e posteriores aditivos,
devendo o autor reembolsar os valores recebidos do requerido, corrigidos a partir dos desembolsos, com juros contados a partir da data do trânsito em julgado da decisão, e o requerido, por sua vez, deve devolver ao autor
o imóvel localizado no lote 04, da quadra 09, do loteamento Jardim Maringa II em Várzea Grande-MT.

Custas recursais pelo apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2024