Tribunal: TJMT
Processo: 1028865-96.2024.8.11.0000
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2024-12-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1028865-96.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Mútuo, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[LUIS EDUARDO DE CASTRO NASSIF - CPF: 010.419.601-74 (ADVOGADO), CONCORDE COMERCIO DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 00.781.066/0001-66 (AGRAVANTE), JAEDER BATISTA CARVALHO - CPF: 094.799.456-49 (AGRAVANTE), RAIZEN S.A. - CNPJ: 33.453.598/0001-23 (AGRAVADO), RODOLPHO VANNUCCI - CPF: 218.653.238-70 (ADVOGADO), GERALDO FONSECA DE BARROS NETO - CPF: 284.255.358-67 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEL – AVALIAÇÃO JUDICIAL –
LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR
–
DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APRESENTADOS
–

AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS PARTICULARIDADES REAIS DAS PROPRIEDADES
–
NECES­SIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO
– DEMAIS TESES RECURSAL – PERDA DE OBJETO –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Havendo divergência entre o valor atribuído aos imóveis pelo oficial de justiça avaliador e o de mercado informado pelas partes agravantes, torna-se necessária nova avaliação, com fulcro no artigo 873, parágrafo único c/c o artigo 480 do CPC.

Existindo dúvidas quanto ao valor atribuído aos bens imóveis, por não ter sido levado em consideração todas as particularidades reais da propriedade, impõe-se a realização de uma nova perícia por profissional habilitado.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1028865-96.2024.8.11.0000

AGRAVANTES: CONCORDE COMÉRCIO DE PETRÓLEO LTDA e JAEDER BATISTA CARVALHO

AGRAVADO: RAIZEN S.A.

Colenda câmara:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento com pedido liminar interposto por
CONCORDE COMÉRCIO DE PETRÓLEO LTDA e JAEDER BATISTA CARVALHO,
contra a decisão proferida pelo Juízo da
8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
Ação de Execução de Título Extrajudicial
n. 1026454-64.2018.8.11.0041, homologou a avaliação realizada por Oficial de Justiça sob o imóvel de Matrícula n. 76.151.

Em suas razões, resumidamente, aduz o recorrente a inadequação da avaliação da pericia realizada.

Verbera que
a avaliação homologada pelo juízo
a quo
, sequer levou em consideração as instalações subterrâneas, tais como Tanques, Linhas, 02 Poços Artesianos, o aterramento realizado de 75.000 metros cúbicos, quiosque, loja de conveniência, e mais 07 salas comerciais, e que impactam na avaliação de mercado, o que não foi observado pelo Sr. Oficial na referida avaliação.

Afiança
que ao ignorar a impugnação ao laudo apresentado pela Agravante e homologar a avaliação aquém no valor de R$ 9.014.650,00 (nove milhões, quatorze mil, seiscentos e cinquenta reais), o juízo de origem desconsiderou as particularidades do imóvel e a realidade do mercado, acarretando grave prejuízo à parte agravante, além de incorrer em nulidade.

Assevera que “
a Decisão ao homologar tal avaliação realiza pelo Sr. Meirinho, este que com a devida vênia, NÃO DETÉM CONHECIMENTO TÉCNICO para fazê-la, eis que envolve um imóvel complexo ao exercício para a atividade de Posto de Combustível, prejudica sobremaneira a parte Agravada, em razão do valor da avaliação se encontrar muito abaixo para este tipo de imóvel/atividade, configurando uma avaliação muito aquém da realidade do mercado”.

Aduz que o próprio agravado em laudo avaliativo datado de 2014, auferiu o valor de
e R$ 13.673.964,93 (treze milhões, seiscentos e setenta e três mil, novecentos e sessenta e quatro reais e noventa e três centavos).

Ao arremate, pugna pela nulidade da decisão por cerceamento de defesa, uma vez que não houve enfrentamento as questões suscitadas de impugnação ao laudo realizado.

Com essas considerações, pleiteia para que seja deferido o efeito suspensivo e, no mérito, o provimento recursal para realização de nova pericia, subsidiariamente a anulação da decisão por cerceamento de defesa.

Preparo recolhido – Id. 245196665.

Não concedida à tutela recursal em Id. 245392197.

Foram ofertadas as contrarrazões, em síntese pelo desprovimento – Id. 249880180.

É o essencial.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Como relatado, cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento com pedido liminar interposto por
CONCORDE COMÉRCIO DE PETRÓLEO LTDA e JAEDER BATISTA CARVALHO,
contra a decisão proferida pelo Juízo da
8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
Ação de Execução de Título Extrajudicial
n. 1026454-64.2018.8.11.0041, homologou a avaliação realizada por Oficial de Justiça sob o imóvel de Matrícula n. 76.151.

Em suas razões, resumidamente, aduz o recorrente a inadequação da avaliação da pericia realizada.

O recurso comporta parcial provimento.

Isso porquê, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp n°. 1.786.0046, asseverou a necessidade da avaliação de imóveis com peculiaridades únicas como a dos autos, serem realizadas por perito da área.

No referido voto o Ministro Relator Moura Ribeiro, pontou que
as regras da experiência comum, previstas no CPC, designam um conjunto de juízos que podem ser formulados pelo homem médio a partir da observação do que normalmente acontece.

Entretanto, o relator no voto lembrou que os conhecimentos técnicos não universalizados demandam prova específica – como adverte a parte final do artigo 375 do CPC. Para Moura Ribeiro, no caso dos autos, não há como afirmar que o valor do bem penhorado, considerando suas dimensões, localização e conformação específica, constitui matéria de conhecimento público.

Nesse sentido a singularidade do voto:

“
Estamos falando, vale lembrar, de um imóvel único, com grandes dimensões, várias edificações distintas, situado numa área muito valorizada da capital fluminense e que, malgrado possa ser adaptado para explorar outras atividades econômicas, encontra-se, atualmente, otimizado para uma finalidade muito específica, de servir a uma universidade", afirmou.

No entendimento do ministro, o homem médio não tem condições de afirmar se o imóvel em questão vale R$ 101,5 milhões, como indicado pelo perito; R$ 390 milhões, como apurado na Justiça do Trabalho, ou R$ 150 milhões, como afirmado pelo desembargador do TJRJ”
.

A proposito, o julgado citado:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA. DISCUSSÃO ACERCA DO VALOR DA AVALIAÇÃO. APLICAÇÃO DAS REGRAS OU MÁXIMAS DE EXPERIÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PERÍCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO
.1. Discute-se nos autos se o imóvel penhorado para pagamento da dívida deve ser avaliado necessariamente por perícia ou se, ao contrário, pode seu valor ser fixado pelo próprio julgador com base nas máximas da experiência de que trata o art. 375 do CPC. 2. As regras (ou máximas) da experiência designam um conjunto de juízos que podem ser formulados pelo homem médio a partir da observação do que normalmente acontece. Reúnem proposições muito variadas, que vão desde conhecimentos científicos consolidados como o de que corpos metálicos dilatam no calor até convenções mais ou menos generalizadas, como a de que as praias são mais frequentadas aos finais de semana. 3
. Muito embora constituam um conhecimento próprio do juiz, não se confundem com o conhecimento pessoal que ele tem a respeito de algum fato concreto, em relação ao qual, exige-se, de qualquer forma, a produção de prova específica, sob o crivo do contraditório. 4. Conquanto se possa admitir que o Desembargador Relator do acórdão recorrido, por conhecer o mercado imobiliário do Rio de Janeiro e também o imóvel penhorado, pudesse saber o seu real valor, não há como afirmar que essa seja uma informação de conhecimento público. 5. Impossível sustentar, nesses termos, que o bem penhorado podia ser avaliado sem produção de prova pericial, pelo próprio julgador, com base no art. 375 do CPC. 6
. Recuso especial provido RECURSO ESPECIAL Nº 1786046
- RJ (2018/0329534-0) RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO – Grifei.

Outros tribunais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APRESENTADOS. AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS PARTICULARIDADES REAIS DAS PROPRIEDADES. NECES­SIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. 1. Havendo divergência entre o valor atribuído aos imóveis pelo oficial de justiça avaliador e o de mercado informado pelas partes agravantes, torna-se necessária nova avaliação, com fulcro no artigo 873, parágrafo único c/c o artigo 480 do CPC. 2. Existindo dúvidas quanto ao valor atribuído aos bens imóveis, por não ter sido levado em consideração todas as particularidades reais da propriedade, impõe-se a realização de uma nova perícia por profissional habilitado, inclusive para que se avalie a possibilidade de desmembramento dos imóveis penhorados, de acordo com o valor do crédito exequendo
. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - AI: 55450029620228090115 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível) – Grifei.

Ademais, outro argumento que reforça a necessidade da avaliação por um perito é o fato de o imóvel ter sido avaliado em 2014 por R$ 13.673.964,93,
houve novas avaliações como à de 2021, com valor de R$ 12.680.000,00 e a de 2023, com importe de R$ 9.014.650,00, havendo uma nítida disparidade financeira, em que pese o conhecimento do homem médio da desvalorização ou valorização do mercado imobiliário.

Assim sendo, frente às peculiaridades do imóvel (um posto de combustível, com diversas salas, ao lado da Miguel sutil – lugar de conhecimento notório de todo cuiabano), entendo que a perícia deve ser realizada por um
expert
reconhecido pelo órgão de classe.

Ao arremate, as demais teses recursais perdem eficácia uma vez que serão novamente analisadas conquanto a nova perícia.

Com essas considerações
, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, determinando que seja realizada nova perícia no imóvel com um
expert
com reconhecimento perante o seu órgão de classe.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/12/2024