Tribunal: TJMT
Processo: 1007567-48.2024.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-12
Data de publicação: 2024-06-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007567-48.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Liminar]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDRE STUMPF JACOB GONCALVES - CPF: 469.179.341-00 (ADVOGADO), PEIXARIA POPULAR LTDA - CNPJ: 07.054.936/0001-44 (AGRAVANTE), NILDA MARIA BORGES DE MOURA - CPF: 458.424.501-00 (AGRAVANTE), ODELIO DIAS DE MOURA - CPF: 021.659.701-30 (AGRAVANTE), D. P. DE OLIVEIRA - CNPJ: 11.644.859/0001-50 (AGRAVANTE), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (AGRAVADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – INDEFERIMENTO DE IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO – VENDA POR PREÇO VIL NÃO COMPROVADA – AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

Afasta-se a alegação de venda por preço vil se a arrematação do imóvel objeto da lide não foi inferior a 50% do valor da avaliação.

Se o valor obtido no leilão é substancial e próximo ao valor de mercado apurado no laudo de avaliação, não há que se falar em nulidade do ato processual realizado.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1007567-48.2024.8.11.000

AGRAVANTES:
Peixaria Popular Ltda-ME, Nilda Maria Borges de Moura, Odelio Dias de Moura e D.P. de Oliveira-ME.

AGRAVADO:
Condomínio Civil Pantanal Shopping.

Proc. referência
: Cumprimento de sentença de Ação de Extinção de Condomínio n. 0007103- 11.2007.8.11.0041 - código 283129 (177/2007) - 9ª Vara Cível de Cuiabá

RELATÓRIO

Agravo
interposto pelos executados
Peixaria Popular Ltda-ME, Nilda Maria Borges de Moura, Odelio Dias de Moura e D.P. de Oliveira-ME
contra decisão do
Juízo da Vara

Especializada de Direito Bancário da Comarca de Várzea Grande
.

AÇÃO: Execução nº 516/2008, 0021752-78.2007.8.11.0041, código 319419
apresentado por
Condomínio Civil Pantanal Shopping
em face de
Peixaria Popular Ltda-ME, Nilda Maria

Borges de Moura, Odelio Dias de Moura e D.P. de Oliveira-ME
aqui agravantes.

DECISÃO
(id. de origem 141553737): rejeitou o pedido dos executados aqui agravantes de impugnação à arrematação do imóvel que foi penhorado na Execução e determinou a expedição de carta de arrematação em favor dos adquirentes
Gabriel Avila Andrade de Azevedo e

André Luis de Lima E Secchi
, bem como autorizou a imissão dos arrematantes na posse do referido imóvel.

AGRAVO:
Alegam nulidade dos atos processuais por falta de intimação dos herdeiros do executado
Odélio Dias de Moura
(falecido em 23.9.2016) e a anulação da arrematação do imóvel que foi penhorado na Execução proposta pelo aqui agravado.

Também sustentam que a arrematação foi feita por valor muito aquém do efetivamente válido e sem a avaliação judicial determinada pelo juízo.

Arguiram que o edital de venda foi expedido sem que fosse feita a atualização do cálculo da dívida, incluindo os honorários e custas processuais eventualmente devidas.

Após irresignar com a decisão impugnada, pede a concessão de efeito ativo ao recurso, a fim de suspender a imissão na posse dos arrematantes do imóvel. No mérito, o provimento do Agravo.

Liminar deferida
(Id. 208754690).

Contrarrazões
(Id. 212504653): pela revogação da antecipação da tutela recursal e pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reforma da decisão que determinou a expedição de carta de arrematação do bem imóvel em favor dos adquirentes e autorizou a imissão dos arrematantes na posse do imóvel.

Na origem, trata-se de execução de título extrajudicial movida pelo Condomínio Civil do Pantanal Shopping em desfavor do agravante com o intento de receber o montante atualizado de R$1.863.824,41 decorrente do inadimplemento de aluguel comercial no período de agosto de 2005 a março de 2007.

Como forma de satisfação da dívida foi penhorado o imóvel de propriedade dos executados de matrícula 18.297 registrado no Cartório do 7º Ofício de Cuiabá.

Realizado o leilão judicial do imóvel (17.03.2023), conforme auto de arrematação anexado ao Id. 112773555 (Origem), a avaliação atualizada foi de R$476.237,72 e o imóvel arrematado pelo lance final de R$238.118,86 (50% da avaliação).

Na sequência, em 04.04.2023, foi anexado aos autos Laudo de Avaliação realizado pelo oficial de justiça, cujo valor estabelecido foi de R$450.000,00.

O executado, em impugnação a arrematação, questionou regularidade do leilão realizado, notadamente em razão, da avaliação judicial haver sido confeccionada após a arrematação do bem; a disparidade entre o valor de mercado do bem e o valor de avaliação; e a ausência de intimação do espólio do executado Odelio Dias de Moura, falecido em 23.09.2016.

A impugnação foi indeferida pelo juízo de origem e na oportunidade determinada a expedição de carta de arrematação do bem imóvel em favor dos adquirentes: GABRIEL AVILA ANDRADE DE AZEVEDO e ANDRÉ LUIS DE LIMA E SECCHI bem como autorizada a imissão deles na posse do bem.

Esta constitui a decisão agravada.

Pois bem.

O agravante pretende a reforma da decisão, ao argumento de que o leilão foi realizado sem a prévia intimação dos herdeiros do executado e que o bem foi arrematado a preço vil, inferior ao correspondente valor de mercado.

De início, no que tange à irregularidade na representação processual do executado Odelio e a suposta necessidade de intimação dos herdeiros para a realização do leilão judicial, o pleito não comporta provimento, porquanto desde o início da lide todos os executados Odelio Dias de Moura, Nilda Maria Borges de Moura e Peixaria Popular LTDA, estão representados pelo mesmo advogado ANDRE STUMPF JACOB GONÇALVES, sem revogação. Assim, cumprida a comunicação do ato processual no respectivo patrono dos executados, não há que se falar em irregularidade de representação e nem em nulidade de intimação.

No mais, registra-se que se prende a análise deste recurso na suposta disparidade do valor de mercado do bem imóvel e o valor que foi arrematado.

Do exame do auto de arrematação, têm-se que a venda foi feita pelo lance mínimo de R$238.118,86,00
, conforme dispõe a regra do parágrafo único art. 891 do CPC. Veja o citado regramento:

“Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo,
considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação
.”

(grifei).

Sobre o assunto, veja a orientação do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO DO BEM PELO CREDOR NA SEGUNDA PRAÇA. VALOR DA AVALIAÇÃO ATUALIZADO. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração.

2. "Admite-se a arrematação do bem pelo credor em segunda praça, ainda que seja o único licitante, desde que a venda não se dê por preço vil" ( AgRg no AREsp 542.564/AL, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2016, DJe de 25/08/2016).

3. No caso, o Tribunal de origem entendeu que o interstício de 8 (oito) meses entre a avaliação do perito e a praça na qual os imóveis foram arrematados não justifica a realização de novo trabalho pericial, afigurando-se suficiente a atualização do valor apontado pelo expert, com base na correção monetária apurada no período.

4. DE ACORDO COM O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, VIA DE REGRA, DEVE SER CONSIDERADO COMO PREÇO VIL AQUELE EM QUE A ARREMATAÇÃO ALCANÇA VALOR INFERIOR A 50% (CINQUENTA POR CENTO) DA AVALIAÇÃO, CIRCUNSTÂNCIA INEXISTENTE NO CASO DOS AUTOS
. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.” (STJ - AgInt no AREsp: 1571154 ES 2019/0258232-1, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022)
(grifei).

Ainda o STJ:

“
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA - ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL - PREÇO DA VENDA CORRESPONDENTE A 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO - ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC - PEDIDO DE REAVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO APÓS A ARREMATAÇÃO - PRECLUSÃO - NULIDADE INEXISTENTE.

A decisão ora combatida rejeitou a impugnação, ao fundamento de que o artigo 891 do CPC estabelece que o valor a ser observado na arrematação é o da avaliação, sem qualquer previsão de que tal valor seja atualizado, como pretende a executada
.
Agravante que deixou de se manifestar quanto ao valor da avaliação no momento oportuno. Questão preclusa
.
SOMENTE SE CARACTERIZA PREÇO VIL QUANDO A ARREMATAÇÃO NÃO ALCANÇAR, AO MENOS, A METADE DO VALOR DA AVALIAÇÃO
.
A decisão hostilizada alinhou-se ao entendimento do STJ no sentido de que não se reconhece a nulidade da hasta pública se não caracterizado o preço vil na venda do imóvel
. A atualização monetária da avaliação, feita por índices inflacionários, nem sempre corresponde ao valor real do bem, cujo preço do imóvel pode variar de acordo com as flutuações do mercado, estando sujeito, inclusive, à redução do valor, especialmente em tempos de retração econômica. Processo que se arrasta desde 2002, o que viola o princípio da celeridade processual. Jurisprudência recente desta Corte, com amparo no entendimento do STJ. Negado provimento ao recurso.”
(TJ-RJ - AI: 00183584720198190000, Relator: Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 10/07/2019, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL)
(grifei).

Logo, a arrematação correspondeu a 50% da avaliação, o que afasta a alegação de venda por preço vil
.

No tocante a irregularidade no valor de avaliação do bem e da realização de laudo em momento posterior a realização do leilão, de forma semelhante, não assiste razão ao agravante.

Nos termos do edital de 1º e 2º Leilão Eletrônico (Id. 104940620 - Pág. 1) observa-se que o valor atualizado da avaliação de R$476.237,72, foi apurado em 25.11.2022 de acordo com o SISCALC do site do TJMT, após avaliação inicial do bem de R$241.347,29 realizada em 10.03.2011, conforme auto de penhora e depósito anexado a origem em Id. 51865579 - Pág. 62.

No ponto, é de se considerar que a variação do valor de imóveis perante o mercado imobiliário não ocorre pelos mesmos índices aplicáveis à dívida executada, de modo que se torna recomendável que o leilão ocorra com base no valor atualizado do bem, para evitar descompasso entre o valor pago pelo arrematante e o verdadeiro valor do bem.

Em regra, verificada a ausência de atualização da avaliação, exigência prevista no art. 886 do CPC, necessário se invalidar a arrematação e determinar a expedição de novo edital, após a respectiva avaliação e atualização.

Ocorre que no caso dos autos, a nova avaliação já foi realizada e com valor apurado, inclusive, inferior ao valor destacado no leilão judicial, fato que, portanto, impede a revogação do ato por manifesta prejudicialidade ao executado, notadamente, porque a avaliação do imóvel foi inferior a atualização monetária do valor aplicado no leilão.

Além disso, a nulidade requerida pelo agravante exige uma análise das circunstâncias à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, previstos implicitamente na Constituição Federal de 1988 e aplicáveis ao caso concreto. O princípio da razoabilidade exige que os atos processuais sejam adequados aos fins a que se destina, enquanto a proporcionalidade requer um equilíbrio entre os meios utilizados e os resultados obtidos.

Nestes termos, considerado que o valor ofertado no leilão, baseado na atualização monetária da avaliação, (R$ 475.000,00) é substancial e próximo ao valor de mercado apurado na nova avaliação (R$ 450.000,00), têm-se que a venda do imóvel não ocasionou prejuízo relevante às partes e atendeu a razoabilidade que se espera, especialmente porque o valor de venda do bem foi proporcional ao valor real do bem.

Nesse sentido:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.959.046 - MS (2021/0251614-9) DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por MARAJA MINERACAO INDUSTRIA E COMERCIO LTDA e OUTRO contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea a da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL, assim resumido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CARTA PRECATÓRIA - AÇÃO DE EXECUÇÃO - AFASTADO PEDIDO DE SUSPENSÃO DO FEITO ORIGINÁRIO EM RAZÃO DO FALECIMENTO DE ALGUNS EXECUTADOS - INSURGÊNCIA CONTRA AS AVALIAÇÕES DOS IMÓVEIS DESCABIDA - AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES QUE DETERMINAM NOVA AVALIAÇÃO - PEDIDO DE NULIDADE DOS ATOS DE AVALIAÇÃO INFUNDADO - NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DAS AVALIAÇÕES - INDÍCIOS DE INOBSERVÂNCIA ÀS NORMAS DO CPC RELATIVAS À ALIENAÇÃO DE BENS - DETERMINAÇÃO PARA RENOVAÇÃO DOS ATOS - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
Por conseguinte, não evidenciadas justificativas plausíveis para que se proceda à nova avaliação, mostra-se infundado o pleito da parte executada, como já decidiu este e. Tribunal
: [...] De outro vértice, consoante afirmado pelo agravante, devo reconhecer que as avaliações em discussão foram de fato realizadas há alguns anos. A defasagem do valor da avaliação acarretada pelo decurso do tempo pode e deve ser sanada mediante a atualização monetária desse valor, com o escopo de atualizar a expressão monetária do bem para que reflita seu real valor, evitando-se a adjudicação/arrematação por preço vil. Aliás, a própria magistrada consignou na decisão vergastada o cabimento da atualização para a alienação dos bens. [...] Ante as considerações alinhavadas, entendo que não prospera o pedido de nulidade dos atos de avaliação, tampouco seria cabível na hipótese uma nova avaliação, sendo admissível, no entanto, a atualização dos valores (fls. 1.516-1.518, grifos meus).
(...)
Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 15 de outubro de 2021. MINISTRO HUMBERTO MARTINS Presidente.

Além disso, quando formalizada a penhora e ali aposto a avaliação aproximada do bem, o executado apresentou defesa e nada questionou quanto a avaliação do bem penhorado (Id. 51865579 - Pág. 99), logo, a contestação do valor da venda, tão somente após a arrematação do bem, revela, no mínimo, a sua extemporaneidade e, p
or isso, não comporta alteração.

Por fim, quanto a discordância do recorrente ao valor apurado no laudo de avaliação, supostamente realizado em discordância com o valor real do bem, conforme relatado na decisão impugnada, a memória de IPTU anexada pelo impugnante não representa meio de prova capaz hábil a justificar a dissonância alegada. Isso porque, o respectivo IPTU engloba a matrícula de dois imóveis, que somados alcançam a monta de R$975.155,95. Assim, como o leilão realizado engloba tão somente a matrícula de nº18.297, têm-se por não provado o fato impeditivo alegado.

Posto isso,
nega-se provimento ao Agravo e mantém-se a decisão impugnada
, que indeferiu o pedido de impugnação à arrematação por não ter verificado a existência de venda por preço vil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/06/2024