Tribunal: TJMT
Processo: 1035042-55.2021.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-07-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035042-55.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Defeito, nulidade ou anulação, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[JANAINE SANTOS DE ASSIS SOUZA - CPF: 977.795.041-15 (APELANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (APELADO), WELLYNGTON JOSE CAVALCANTI - CPF: 016.255.821-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E NULIDADE DE CLÁUSULAS COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINARES

– PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – PRECLUSÃO – ANÁLISE DO PEDIDO PREJUDICADA – DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA – MÉRITO

–

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – VENDA DE LOTEAMENTO COM EMBARAÇO JUDICIAL – VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU CONTRATUALMENTE A ENTREGAR UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS – AMOTIVO JUSTO PARA A RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Embora o artigo 99 do Código de Processo Civil permita o pedido de gratuidade da justiça em grau recursal, tenho que a arguição, nesta via, está aniquilada pelo alcance da preclusão. Isso porque, ao que se infere dos autos, a matéria não foi suscitada oportunamente pela apelada em preliminar de contestação, momento processual adequado para tal fim. Ademais, as contrarrazões não são a via adequada para formulação de pedidos, pois têm por finalidade a impugnação do recurso da parte adversa.

Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento, consistente no embaraço judicial, e tendo o promitente vendedor se comprometido a entregar um imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, configurado está o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Assim sendo, a restituição dos valores pagos será feita integral e imediatamente, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ,
verbis
:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1035042-55.2021.8.11.0041

APELANTE:

JANAINE SANTOS DE ASSIS SOUZA

APELADA:

IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA - ME

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JANAINE SANTOS DE ASSIS SOUZA
,

contra r. sentença proferida pela MMª. Juíza do NAE - Núcleo de Atuação Estratégica,
Dra.

Cristhiane Trombini Puia Baggio
, da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, lançada nos autos da ação de resolução contratual com restituição de valores pagos com declaratória de nulidade de negócio jurídico e nulidade de cláusulas com indenização por dano moral com pedido de tutela de urgência, ajuizada em face da
IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA - ME
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para determinar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel em loteamento; reconhecer a abusividade das cláusulas de rescisão e alienação fiduciária; condenar a requerida a restituir os valores efetivamente pagos pela autora, em parcela única, podendo reter para si 10% (dez por cento) dos valores pagos; condenar a parte demandada a restituir os valores efetivamente pagos a título de adiantamento e garantia de conclusão do negócio (sinal) pela requerente; e condenar a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos §§ 2º e 8º, do art. 85 do CPC, devendo a sucumbência ser suportada em igual proporção entre as partes.

Opostos embargos declaratórios, estes foram rejeitados por meio da decisão de Id. 222902861.

A autora apelante, em suas razões recursais coligidas no Id. 222902864, aduz que “
Trata-se de ação de resolução contratual com restituição de valores pagos com declaratória de nulidade de cláusulas com indenização por dano moral com pedido de tutela de urgência, tendo em vista o descumprimento do contrato (adquirido em 15/01/2018) por parte da vendedora, por realizar a venda do loteamento com embaraço com irregularidade no empreendimento adquirido, conforme oficio nº. 576/2014 emitido pela Prefeitura de Cuiabá ao Ministério Público, em que afirma que o “Sitio do Recreio Recanto Paiaguás” é loteamento clandestino, conforme id 67354793 e virtude da ação civil pública (0000258-53.2015.8.11.0082) em tramite desde 2015
” (sic).

Afirma que
“A sentença, embora favorável a apelante, determinou a aplicação da retenção da multa de 10% sobre o valor pago, sob a argumentação de que é devido em razão da culpa ser do promitente comprador, afirmando que a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente. Ocorre, Excelência, a apelante por meio do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel com Alienação Fiduciária em Prol da Vendedora em 15/01/2018, referente a compra de um lote de 200 m2, no loteamento Aimara 1ª Fase, integrante do Loteamento Recanto Paiaguás, na cidade de Cuiabá/MT, livre de desembaraço [...]”
(sic).

Salienta que
“a apelante cumpriu com suas obrigações, com pagamento em dias das parcelas, no qual até a distribuição da ação, fora pago o valor de R$ 13.966,51 (treze mil e novecentos e sessenta e seis reais e cinquenta e um centavos). Em contrapartida, a apelada não cumpriu um suas obrigações estabelecidas em contrato, uma vez que realizou a venda do loteamento irregular, conforme ao oficio, conforme oficio nº. 576/2014 emitido pela Prefeitura de Cuiabá ao Ministério Público, em que afirma que o “Sitio do Recreio Recanto Paiaguás”, que comprova que há irregularidade no empreendimento adquirido pela apelante É LOTEAMENTO CLANDESTINO, conforme id 67354793”
(sic).

Ressalta que “
em que pese a ACP não tenha ainda o seu desfecho, restou claro que a apelada detinha o conhecimento do embaraço envolvendo o loteamento e sequer comunicou a compradora, demonstrando clara e evidente que a rescisão de contrato se deu por única e exclusiva quebra do contrato da apelada
” (sic).

Defende que
“Houve motivo justo para a rescisão contratual, sendo indevido o percentual de retenção a título de multa de 10% em favor da apelada, DEVENDO SER REVERTIDA A APELANTE. Assim, necessário a reforma da sentença, para que seja declarada que a rescisão se deu em virtude de a apelada ter vendido o loteamento com embaraço, descumprindo o contrato de compra e venda, sendo devido o pagamento da multa de 10% em favor da apelante”
(sic).

Sustenta que
“A apelante nutriu esperança juntamente com sua família, com a compra do lote, para construir uma casa junto com sua família, ter um lugar de aconchego e lazer. Esta expectativa fora por água abaixo, no momento em que tomou conhecimento da irregularidade do lote quando tornou público com a divulgação na grande mídia”
(sic).

Assinala que “
o descumprimento do contrato de forma injustificável, está caracterizado, vez que afetou diretamente a vida da apelante, causando prejuízos, perturbação e aflição que deve ser indenizado
” (sic).

Registra que
“O inadimplemento contratual por si só autoriza o direito da apelante a indenização por danos morais, posto que teve seu direito violado, com relação ao ato ilícito praticado pela apelada, no qual agiu de má-fé, tendo em vista que detenha o conhecimento da ilegalidade da venda e sequer comunicou a parte apelante. Desta forma, requer a reforma da sentença, para que seja a apelada condenada ao pagamento a título de indenização de R$15.000,00 (quinze mil reais), respeitando-se o posicionamento do STJ, quanto à função reparatória e penalizadora da indenização, sem caracterizar enriquecimento ilícito”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de

“[...]
que seja declarada a culpa do vendedor, por ter vendido o loteamento com embaraço, descumprindo o contrato de compra e venda, sendo revertido o pagamento da multa de 10% em favor da apelante”
(sic), bem como que “
Seja condenada ao pagamento a título de indenização de R$15.000,00 (quinze mil reais), sem caracterizar enriquecimento ilícito”
(sic).

Em suas contrarrazões (Id. 222902866), a apelada requer, preliminarmente, a dispensa de recolhimento das custas e taxas processuais e honorários advocatícios, alegando fazer
jus
ao benefício da justiça gratuita e o não conhecimento do recurso de apelação por alegada ofensa ao princípio da dialeticidade. No mérito, diz que o loteamento adquirido pela apelante não possui ligação com os loteamentos irregulares objetos da Ação Civil Pública nº. 0000258-53.2015.8.11.0082, requerendo, ao final, o desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Custas não recolhidas em razão de haver gratuidade de justiça deferida nos autos, conforme Id. 223262222.

Na peça Id. 225643173, a parte apelante se opôs ao julgamento virtual, vindicando, nesta oportunidade, a realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Dispensado o recolhimento do preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
JANAINE SANTOS DE ASSIS SOUZA

ajuizou
ação de resolução contratual com restituição de valores pagos com declaratória de nulidade de negócio jurídico e nulidade de cláusulas com indenização por dano moral com pedido de tutela de urgência em desfavor da
IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA - ME
,
relatando, em síntese, que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel com Alienação Fiduciária em Prol da Vendedora em 15/01/2018, referente a compra de um lote de 200 m2, no loteamento Aimara 1ª Fase, integrante do Loteamento Recanto Paiaguás, na cidade de Cuiabá/MT.

Afirma que devido a divulgação da grande mídia da venda de lotes irregulares e o consequente embargo de dezenas deles, descobriu-se que o loteamento adquirido junto à requerida é irregular, e também, inclusive, existe uma Ação Civil Pública (0000258- 53.2015.8.11.0082) tramitando desde 2015 para que haja regularização e já se supõe impossível por questões de lei ou desapropriação da área.

Diz que, d
iante da insegurança do futuro do empreendimento, buscou a rescisão contratual e a condenação da imobiliária ao pagamento de indenização por danos morais.

Após devida instrução do feito, a Magistrada que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, com os seguintes fundamentos:

“[...] 1

Verifica-se que as partes firmaram Contrato de Compra e Venda de Imóvel localizado no loteamento Aimara 1ª Fase, integrante do Loteamento Recanto Paiaguás, na cidade de Cuiabá/MT, pelo valor de valor de R$ 40.350,00 (quarenta mil trezentos e cinquenta reais), sendo R$3.000,00 como sinal e o restante em 150 parcelas de 249,00, acrescido de taxa de boleto de R$3,00, totalizando R$252,00 mensais.

[...]

A resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador,
é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato
.

Ou seja, INDEPENDENTEMENTE das razões que ensejam a vontade da parte em rescindir o contrato, a rescisão deve ocorrer, vez que trata-se de direito assegurado a parte.

Isso porque, a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).

Outrossim, em se tratando de contrato de adesão, as cláusulas contratuais são previamente estipuladas pela parte credora, o que implica em desvantagem ao consumidor, ensejando a aplicação das normas consumeristas.

Assim, a cláusula contratual
que impede a resolução do contrato é nula de pleno direito, por ferir diretos básicos do consumidor
, a quem é dado o direito de obter a resolução do contrato de compra e venda de terreno, quando não tem condições para continuar adimplindo as parcelas mensais avençadas.

Com efeito, de acordo com o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Destarte, se mostra impositiva a rescisão contratual, com o consequente restituição das parcelas pagas pela requerente.

[...]

No ponto, o contrato firmado entre as partes prevê que, em caso de rescisão contratual, a requerida poderá reter para si, 10% (dez por cento) do valor corrigido do valor do contrato [...]

Outrossim, restou consolidado o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo,
o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do contrato.

[...]

Outrossim, denota-se que a requerente pleiteou a restituição dos valores pagos, em sua integralidade, e que seja feito com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

Entretanto, não assiste razão à requerente, isso porque, conforme já elucidado anteriormente, é lícita a retenção de
parte dos valores pagos,
em favor da credora em caso de rescisão contratual, ademais, quanto a restituição a partir da citação, também não comporta acolhimento vez que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento proferido em sede de IRDR, firmou o entendimento de que o pagamento realizar-se-á a partir da data do trânsito [...]

Denota-se que o contrato firmado prevê a o pagamento pela contratante do valor de 10% do valor do contrato, e a perda
automática do sinal de negócio,
a título de cláusula penal.

A perda do valor pago a título de sinal de negócio também é irregular, vez que é
indevida
a cumulação da retenção de parte da quantia paga com os valores dados como adiantamento e garantia de conclusão do negócio (sinal), e o percentual de retenção recai sobre o que o comprador já entregou, e não sobre o total pactuado.

[...]

Acerca dos danos morais pleiteados, no caso dos autos, o que ocorreu foi mero dissabor, não constituindo, assim, lesão de bem integrante da personalidade do recorrido.

O mero ajuizamento da Ação de Rescisão de Contrato com pedido de restituição de valores pagos porque desistiu do negócio, por suas próprias razões, por si só, não é capaz de ofender à honra, não podendo se apoiar unicamente em discordância com as clausulas contratuais, para alegar que foi moralmente ofendida.

Na hipótese vertente, não obstante seja certo que a cobrança indevida tenha causado dissabores ao autor, não têm eles a extensão suficiente para caracterizar o dano moral.

[...]

Por tudo o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, confirmando a tutela concedida e para o fim de
determinar a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento
do id n°. 73924682.

Outrossim, RECONHECE-SE A ABUSIVIDADE das cláusulas de rescisão e alienação fiduciária.

CONDENO
as requeridas a restituir os valores EFETIVAMENTE PAGOS pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 1
0% (dez por cento) dos valores pagos
. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

CONDENO
as requeridas a restituir os valores EFETIVAMENTE PAGOS a titulo de adiantamento e garantia de conclusão do negócio (sinal) pela requerente. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Ademais,
CONDENO
a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em
10%
sobre o valor da condenação, nos termos dos §§ 2º e 8º, do art. 85 do CPC, levando-se em conta a natureza da demanda, o bom trabalho desempenhado pelos advogados e o razoável tempo exigido para o seu serviço, devendo a sucumbência ser suportada em igual proporção entre as partes.”
(Id. 222902856).

Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados por meio da decisão de Id. 222902861.

Não se conformando com o teor do édito sentencial, a autora interpõe o presente apelo, visando, em suma, a reforma parcial da sentença, apenas quanto ao percentual de ressarcimento da multa, bem como a condenação da parte adversa em danos morais.

Pois bem. Preliminarmente, a requerida apelada requer a dispensa de recolhimento das custas e taxas processuais e honorários advocatícios, alegando fazer
jus
ao benefício da justiça gratuita, bem como pede o não conhecimento do recurso de apelação por alegada ofensa ao princípio da dialeticidade.

No tocante, aduz a apelada que faz
jus
a benesse, em decorrência de sua situação econômica e financeira, não tendo condições de recolher as custas e taxas processuais e honorários advocatícios ao final do processo.

A respeito,
embora o artigo 99 do Código de Processo Civil permita o pedido de gratuidade da justiça em grau recursal, tenho que a arguição, nesta via, está aniquilada pelo alcance da preclusão.

Isso porque, ao que se infere dos autos, a matéria não foi suscitada oportunamente pela recorrida em preliminar de contestação, momento processual adequado para tal fim.

Ademais, as contrarrazões não são a via adequada para formulação de pedidos, pois têm por finalidade a impugnação do recurso da parte adversa. Dessa forma, as contrarrazões funcionam como resposta às insurgências da apelação cível, sendo, portanto, inadequada a formulação de pedido.

Diante da preclusão evidenciada,
prejudicada está a análise do pedido de concessão de gratuidade de justiça
.

Não fosse o suficiente, a apelada apenas limitou-se em alegar que necessita do beneplácito, sem, contudo, fazer a juntada de provas necessárias para comprovar suas alegações, de modo que não merece acolhida sua pretensão.

Ainda em suas contrarrazões, a apelada aduz que as razões do recurso da apelante não atacaram os fundamentos da decisão combatida, formulando recurso genérico.

Verifico que falta razão à apelada ao defender esta tese, pois as razões da parte apelante bem fundamentam sua pretensão recursal, que objetiva a procedência total dos pedidos iniciais.

Ademais o entendimento dominante do STJ é no sentido de que a mera reprodução dos termos da exordial, ou mesmo da contestação, não acarretam tal violação, desde que seja possível verificar que as questões decididas na sentença foram devidamente impugnadas, como ocorre na espécie. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA “INAUDITA ALTERA PARS” C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES – PRELIMINARES DE DIALETICIDADE RECURSAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE APELADA REJEITADAS – TESE DE NULIDADE DA SENTENÇA POR SER EXTRA PETITA – NÃO VERIFICAÇÃO – COMPRA E VENDA DE VEÍCULO NOVO – REPAROS NO VEÍCULO POR MEIO DA GARANTIA – ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE FABRICAÇÃO – PERÍCIA TÉCNICA NO VEÍCULO – AUSÊNCIA DE CONSTATAÇÃO DO VÍCIO DE FABRICAÇÃO ALEGADO – FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS NÃO DEMONSTRADA – DANO MORAL INEXISTENTE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.

Não há falar em ilegitimidade passiva da requerida, pois, por tratar-se de uma relação de consumo, ao integrar a cadeia produtiva, o consumidor pode intentar uma demanda tanto em relação ao fornecedor quanto ao montador do produto, ante a solidariedade existente entre as mesmas por eventual defeito na prestação de serviço, ex vi do art. 34 do CDC.

O juiz ao prolatar a sentença não extrapolou os limites do pedido do autor e da resposta do réu, de forma que compôs a lide dentro dos estritos parâmetros traçados pela "litis contestatio”.

Nos termos do artigo 373, I, do CPC compete à parte autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, carreando aos autos elementos convincentes sobre suas alegações.

Diante da ausência da comprovação mínima pela autora acerca da falha e/ou defeito na prestação do serviço alegado, não há falar em indenização por danos morais e materiais, como bem demonstrou o laudo técnico anexado aos autos, razão pela qual a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.”
(N.U 0005128-29.2013.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 08/03/2024) (grifei)

Desta feita,
rejeito
a preliminar.

Não havendo outras questões prejudiciais, passo à análise do mérito.

A questão posta em debate cinge-se em verificar se a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela autora apelante, no decorrer do contrato firmado, é cabível ao caso e se é pertinente a indenização por danos morais.

Pois bem. Aduz a autora apelante que houve motivo justo para a rescisão contratual, sendo indevido o percentual de retenção de 10% (dez por cento) em favor da mesma, devendo este ser revertido a ela, fazendo
jus
à restituição integral dos valores pagos.

Segundo a autora apelante, a requerida apelada realizou a venda ciente de que o loteamento era irregular, pois detinha conhecimento da existência da Ação Civil Pública nº. 0000258-53.2015.8.11.0082, a qual, segundo alega, motivou sua rescisão, em razão de haver irregularidades sobre o imóvel.

Ao compulsar os autos da Ação Civil Pública supra, verifico que esta diz respeito à alienação de lotes sem a devida autorização de órgão competente e em desacordo com a Lei Federal nº. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo), relativos aos loteamentos Condomínio Tabgha e Residencial Brisas do Rio.

Apesar de a requerida apelada afirmar que o loteamento adquirido pela autora apelante não possui ligação com os loteamentos irregulares objetos da Ação Civil Pública nº. 0000258-53.2015.8.11.0082, verifico que nos autos da ação civil possui decisão liminar acolhendo o aditamento da petição inicial e determinando o seguinte:

“[...] a citação de LUIZ ANTÔNIO LEMOS JÚNIOR (brasileiro, portador do RG nº 8.214.394-7 SSP/PR e inscrito no CPF sob nº 040.226.149-60, residente e domiciliado na rua Peru, nº 50, apto. 1301, bairro Pico do Amor, nesta Capital), LARISSA MARIA LEMOS (brasileira, portadora do RG nº 1080934 SSP/MT e inscrita no CPF sob nº 023.050.529-52, residente na rua Goiás, nº 1905, apto. 403, Centro, em Londrina/PR),
e IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA, pessoa jurídica inscrita no CNPJ sob nº 01.722.784/0001-24, estabelecida na Av. Rui Barbosa, nº 11, Sala 16-B, Centro Comercial JL, bairro Parque Universitário, nesta Capital) para responderem aos termos desta ação civil pública, querendo, no prazo legal, sob pena de revelia.
”
(grifei)

Consta decidido ainda na sobredita decisão liminar:

“[...]
Determinar a paralisação de vendas de lotes no local referente ao Sítio de Recreio Recanto Paiaguás, ad cautelam, ante a existência do perigo da demora e da fumaça do bom direito, salvaguardando assim não somente a ordem jurídica ambiental urbanística, mas também terceiros de boa-fé que venha a adquirir mais lotes com os problemas apontados na exordial e aditamento ora acolhido.
”
(grifei)

Destarte, constata-se que o fato de existir embaraços no empreendimento é motivo justo para causar a rescisão do contrato. Saliento que, dos entraves no empreendimento, poderão advir embargos, ocorrendo atrasos na entrega ou até a não entrega deste. Dessa forma, não pode o consumidor sofrer ônus ou continuar a efetuando pagamento por um contrato incerto.

Nesse caso, entendo que a rescisão contratual se deu por
culpa da vendedora
, a qual comercializou loteamento maculado.

Conforme consta do instrumento contratual, a requerida apelada se propôs a entregar um imóvel desembaraçado de qualquer ônus, vejamos:

Assim, faz-se mister a declaração de resolução do contrato por culpa da vendedora, o que afasta qualquer retenção de valores.

Nesse caso, o ressarcimento das prestações em favor do consumidor deve ocorrer integralmente, de forma imediata, e não parcelada, conforme Súmula 543 do STJ,
verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -

integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Neste sentido é o entendimento pacífico desta Câmara julgadora:

“APELAÇÕES CIVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA – MÉRITO –
LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – OBRA EMBARGADA – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA
– NECESSIDADE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Não há necessidade de intimação do Incra e da Prefeitura de Várzea Grande, vez que o Ministério Público do Meio Ambiente embargou a obra por estar irregular, logo, não há que se falar em nulidade da sentença.

A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.

‘Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.’
(AgInt no REsp 1837228/RJ) (TJ-MT 10272980920218110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 19/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2022).

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

A aferição do valor da indenização deve ser pautada nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.”
(N.U 1001304-81.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/09/2023, Publicado no DJE 26/09/2023)

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
OBRA EMBARGADA POR IRREGULARIDADES – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO INDEVIDA – SÚMULA 543/STJ
– CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes, não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que falar-se na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF.

No caso, tendo a vendedora dado causa à rescisão contratual, ante a irregularidade na realização da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor do alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.”
(N.U 1027704-93.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/06/2023, Publicado no DJE 30/06/2023)

E deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO –
OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO
- PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA EM RAZÃO DA NEGATIVA DO PEDIDO DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE – REJEIÇÃO –
RESCISÃO POR CUSPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Se mostra inócua e procrastinatória o pedido de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande, tendo em vista que, na fase procedimental própria (especificação de provas) a empresa/ré silenciou completamente sobre a necessidade de intimação, além disso, conforme apuração do MP, o loteamento não tinha registro imobiliário, possuía falhas formais e estruturais, daí a intimação das referidas autarquias, não causariam nenhum impacto significativo a defesa de possíveis direitos atribuídos a empresa/ré. 2. Sendo incontroverso o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, deve ser mantida sentença de procedência do pedido de rescisão do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora.
3. “Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve haver a restituição imediata e integral das parcelas pagas” (AgInt no AREsp 1698841/MS).
”
(N.U 1036497-94.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2022, Publicado no DJE 01/08/2022)
(Grifei)

Logo, a sentença hostilizada merece reforma no ponto.

Por outro lado, inexistem circunstâncias a justificar o reconhecimento de lesão aos direitos da personalidade e honra, pois entendo que a situação vivenciada deve ser considerada mero dissabor advindo das relações sociais e negociais e plenamente aceitável na vida moderna e em sociedade.

Os danos morais decorrentes da dissolução da avença não se presumem, têm de ser comprovados. Não obstante tratar-se de loteamento irregular, a autora recorrente não se desincumbiu do ônus de provar o efetivo abalo emocional, o que afasta o direito à indenização, tratando de descumprimento contratual.

Por fim, para a configuração do dano moral é necessária comprovação de violação a direito de personalidade, conforme dispõe o inciso X, do artigo 5º, da Constituição Federal, o que não ocorreu no caso concreto.

Nesse sentido,
verbis:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL –
COMPRA E VENDA LOTE – CHÁCARA DE RECREIO – EMBARGO DA OBRA - QUESTÕES AMBIENTAIS – RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR –
MULTA PENAL – INVERSÃO –
DANO MORAL – INDEVIDO
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento consistente no embargo da obra por ausência de licença ambiental e restrições administrativas, configurado esta o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1020234-45.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023, Publicado no DJE 02/10/2023)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para reformar parcialmente a sentença, a fim de que seja declarada a resolução contratual por culpa da promitente vendedora, em virtude da venda de loteamento com embaraço judicial, e determinar a restituição integral dos valores adimplidos pela autora apelante, mantendo a sentença em seus demais termos.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC devendo a sucumbência ser suportada apenas pela apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2024