Tribunal: TJMT
Processo: 1013210-84.2024.8.11.0000
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1013210-84.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]
Parte(s):

[JOSE SEBASTIAO DE CAMPOS SOBRINHO - CPF: 345.979.561-15 (ADVOGADO), WALTER TRABACHIN - CPF: 004.958.948-26 (AGRAVANTE), ALCIR DARTORA - CPF: 433.527.580-34 (AGRAVADO), JULIANO HIGINO DA SILVA JUNIOR - CPF: 723.530.749-87 (ADVOGADO), JOSEMAR CARMERINO DOS SANTOS - CPF: 460.352.061-15 (ADVOGADO), JOSE BERILO DOS SANTOS - CPF: 496.938.409-68 (ADVOGADO), WALTER TRABACHIN - ME - CNPJ: 03.031.290/0001-29 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE COBRANÇA – DECISÃO QUE INDEFERIU O DESBLOQUEIO DO BEM IMÓVEL – LAUDO AVALIATIVO REALIZADO UNILATERALMENTE PELO DEVEDOR -
NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO NOS TERMOS DO ARTIGO 870, DO NCPC
–
DECISÃO MANTIDA
–
AGRAVO INTERNO PREJUDICADO
–
RECURSO DESPROVIDO.

Com efeito, a regra nas avaliações de bens imóveis é que essas sejam realizadas pelo oficial de justiça, nos termos do art. 870, caput, do NCPC.

Assim sendo, salienta-se que o laudo avaliativo, além de ter sido feito unilateralmente pelo devedor, não tem a devida segurança, diverso de um perito nomeado judicialmente.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1013210-84.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: WALTER TRABACHIN

AGRAVADO: ALCIR DARTORA

Colenda Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
WALTER TRABACHIN –
Id-214647653, contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Diamantino/MT, que em sede de
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
n.º 0000646-08.2006.8.11.0005, ajuizada por
ALCIR DARTORA,
concluiu
por indeferir o pedido de redução da penhora, até que se procedam as avaliações em juízo dos bens penhorados.

Aduz em síntese que, objetivando a satisfação do cumprimento de sentença, o Agravado indicou a penhora e procedeu com a averbação premonitória os seguintes bens imóveis: matrículas sob os números 31.717, 33.529 e 34.061 todos com registro no 1° CRI de Diamantino/MT; matrículas sob os números 11.328 e 11.329, ambas com registro no 1° CRI de São José do Rio Claro/MT; e a matrícula sob o n° 4.262 do 1° CRI de Paranatinga/MT, as quais foram deferidas sobre o percentual de 50% de cada imóvel, considerando que o agravante é casado sob o regime de comunhão parcial de bens.

Verbera que o débito exequendo se encontra no valor de
R$ 2.119.156,35
(dois milhões cento e dezenove mil cento e cinquenta e seis reais e trinta e cinco centavos), conforme última atualização apresentada. O Agravante perquiriu nos autos a redução da penhora tão somente em um imóvel, a saber: matrícula n° 11.329 com registro no 1° CRI de São José do Rio Claro, denominada
Fazenda São Gabriel
.

Junto ao pleito do Agravante, houve a apresentação de avaliação de mercado da Fazenda São Gabriel, devidamente assinada por um corretor de imóveis Sr. Carlos Alberto de Oliveira, o qual avaliou o imóvel no valor de
R$ 24.600.000,00
(vinte e quatro milhões e seiscentos mil reais), pessoa devidamente habilitada para realizar o serviço.

Em razão disso, afirma existir excesso de penhora, razão pela qual requereu ao Juízo
a quo,
todavia, teve seu requerimento indeferido.

Sustenta que, mesmo que se considerasse que o imóvel valesse 50% a menos, ou seja,
R$ 12.300.000,00
(doze milhões e trezentos mil reais), ainda assim estaria a penhora bem acima do valor executado.

Afirma ser equivocada a fundamentação do Juízo singular ao indeferir a redução da penhora em apenas um imóvel, sob o fundamento de que não há avaliação judicial a respeito do imóvel matrícula n° 11.329, de modo que não se sabe se o referido imóvel garante a dívida que compõe o objeto da lide, ignorando a avaliação de mercado apresentada pelo Agravante, devidamente realizada por um corretor habilitado.

Assevera que não se opõe a realização da avaliação judicial da
Fazenda Gabriel
, tão somente demonstra a desnecessidade da penhora de todos os imóveis, em razão de ser a medida gravosa e excessiva.

Diante disso, não há justificativa plausível para a manutenção da penhora de seis imóveis do agravante, quando tão somente um poderá satisfazer o cumprimento de sentença cinco vezes.

Ao final, pugna pelo recebimento do recurso com o deferimento da tutela em sede recursal, para o fim de determinar o cancelamento da penhora de cinco bens imóveis do Agravante, a saber: matrículas sob os números 31.717, 33.529 e 34.061 todos com registro no 1° CRI de Diamantino/MT; matrícula sob o n° 11.328 com registro no 1° CRI de São José do Rio Claro/MT; e a matrícula sob o n° 4.262 do 1° CRI de Paranatinga/MT, determinando a redução da penhora tão somente sobre o bem imóvel matrícula n° 11.329, com registro no 1° CRI de São José do Rio Claro/MT, o qual satisfaz plenamente o débito, posto que os 50% que foram objeto da penhora superam em 5 vezes o valor exequendo.

Preparo recolhido – Id. 214680652.

Não concedida a medida liminar – Id. 215472194.

Agravo Interno em desfavor da não concessão da tutela.

Ambas as contrarrazões pelo desprovimento – Ids. 2180043158 e 224697674.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares
:

No caso em comento, cuida-se de
Agravo de Instrumento interposto por
WALTER TRABACHIN –
Id-214647653, contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Diamantino/MT, que em sede de
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
n.º 0000646-08.2006.8.11.0005, ajuizada por
ALCIR DARTORA,
concluiu
por indeferir o pedido de redução da penhora, até que se procedam as avaliações em juízo dos bens penhorados.

Verbera que houve
a apresentação de avaliação de mercado da Fazenda São Gabriel, devidamente assinada por um corretor de imóveis Sr. Carlos Alberto de Oliveira, o qual avaliou o imóvel no valor de
R$ 24.600.000,00
(vinte e quatro milhões e seiscentos mil reais), pessoa devidamente habilitada para realizar o serviço.

Em razão disso, afirma existir excesso de penhora, razão pela qual requereu ao Juízo
a quo,
todavia, teve seu requerimento indeferido.

Salienta que, mesmo que se considerasse que o imóvel valesse 50% a menos, ou seja,
R$ 12.300.000,00
(doze milhões e trezentos mil reais), ainda assim estaria a penhora bem acima do valor executado.

Feitas tais ponderações, entendo por manter a decisão singular.

Isso porquê, observa-se que o laudo apresentado fora realizado por corretor devidamente habilitado, entretanto,
com efeito, a regra nas avaliações de bens imóveis é que essas sejam realizadas pelo
oficial
de justiça, nos termos do art.
870
, caput, do
NCPC
, sendo que a nomeação de
perito
será excepcional.

Assim dispõe o art. 870, do CPC,
in verbis:

“
“Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.

Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.”

Sobre o tema, a lição de DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES 1 :

“Prevê o art. 870 do Novo CPC que a avaliação será realizada preferencialmente pelo oficial de justiça, em regra consagrada pelos arts. 154, V e 829, § 1º, ambos do Novo CPC. Excepcionalmente, quando for necessário o domínio de conhecimento específico, o juiz nomeará avaliador, de preferência um perito judicial (auxiliar permanente do juízo), e em sua ausência um perito de confiança do juiz. Segundo o parágrafo único do art. 870 do Novo CPC, o avaliador terá um prazo para a entrega do laudo a ser fixado pelo juiz, não superior a 10 dias, o que demonstra de maneira clara a sumariedade pretendida pelo legislador para a avaliação.
”

Assim sendo, salienta-se que o laudo avaliativo, além de ter sido feito unilateralmente, não tem a devida segurança, diverso de um perito nomeado judicialmente.

A jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL. LAUDO CONFECCIONADO UNILATERALMENTE. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO NOS TERMOS DO ARTIGO 870, DO NCPC.
EXIGÊNCIA DO ESPELHO DO IPTU. FUNDADA DÚVIDA ACERCA DA INEXISTÊNCIA DE INSCRIÇÃO DO IMÓVEL JUNTO À PREFEITURA. EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO. NECESSIDADE.
Com efeito, a regra nas avaliações de bens imóveis é que essas sejam realizadas pelo oficial de justiça, nos termos do art. 870, caput, do NCPC, sendo que a nomeação de perito será excepcional. Isso porque, na maioria das vezes, basta que se examine as características do imóvel e, após consulta ao mercado imobiliário da região, atribui-se o valor ao bem, o que não demanda maiores conhecimentos técnicos e pode ser realizado pelo próprio oficial de justiça. Destarte, apenas em situações excepcionais e justificadas, haverá avaliação realizada por perito, sendo a regra a avaliação por oficial de justiça. No caso dos autos, afirma o agravante que procedeu à avaliação do imóvel, tendo em vista as inúmeras tentativas infrutíferas de avaliação pelo oficial de justiça
. É bem verdade que o art. 871, I, do NCPC dispõe que dispensa-se a avaliação quando "uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra." Contudo, não se trata de regra absoluta, porquanto o Parágrafo único do mesmo dispositivo preceitua que "ocorrendo a hipótese do inciso I deste artigo, a avaliação poderá ser realizada quando houver fundada dúvida do juiz quanto ao real valor do bem." Logo, muito embora o agravante afirme que não houve devida impugnação ao laudo apresentado, certo é que pode o juiz não aceitá-la, caso haja dúvida. Nesse passo, deve-se manter a regra de que a avaliação seja feita pelo oficial de justiça, pessoa imparcial, que poderá indicar valor justo e razoável, a fim de garantir a execução, sem grande onerosidade para o devedor. Contudo, não se mostra salutar exigir do credor a juntada do espelho do IPTU, porquanto existe fundada dúvida acerca da existência de inscrição do imóvel junto à Prefeitura de Nova Iguaçu, o que deve ser dirimido pelo juízo, como condutor do processo. Ademais, existe nos autos a certidão do registro de imóveis, que poderá ser utilizada pelo avaliados para possibilitar a precisa descrição do imóvel, nos termos do art. 872, NCPC. Logo, a fim de instruir corretamente o feito e possibilitar a avaliação, deve o juízo determinar a expedição de ofício junto à Prefeitura de Nova Iguaçu, tendo em vista a dúvida acerca da existência ou não de inscrição municipal do imóvel penhorado. Ressalte-se, por oportuno, que as diligências referentes à avaliação do imóvel restaram infrutíferas, sendo totalmente razoável a expedição do ofício requerido, até mesmo se considerarmos que o credor busca a satisfação de seu crédito desde 2008, tendo a penhora do bem ocorrido em 2014, sem que fosse procedida à correta avaliação. Destarte, caberá ao juízo expedir o ofício à Prefeitura para juntada do espelho do IPTU e, acaso constatada a inexistência de sua inscrição, deverá determinar a avaliação do imóvel, sem o documento. Por fim, no que se refere ao pleito referente à discussão acerca da impenhorabilidade do bem de família, certo é que o comando judicial proferido sobre o tema consubstancia, por ora, mero despacho, não se mostrando, por ora, oportuna tal discussão. Provimento parcial do recurso.
(TJ-RJ - AI: 00091547620198190000, Relator: Des(a). RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 03/07/2019, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL)

Outrossim, possível excesso de penhora a meu sentir não encontra demonstrado, uma vez que inexiste laudo avaliativo oficial aos autos, bem como os imóveis
sub judice
somente encontram-se com as devidas restrições em suas matrículas, não havendo nenhum perigo iminente capaz de intervenção na senda acanhada do Agravo de Instrumento.

Ante ao exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a decisão por seus próprios fundamentos.

Ao arremate, prejudicado o Agravo Interno.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024