Tribunal: TJMT
Processo: 1027439-49.2024.8.11.0000
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-03
Data de publicação: 2024-12-10

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. INADIMPLÊNCIA SUPERIOR A TRÊS MESES. CONTRATO SEM GARANTIA. DISPENSA DE CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027439-49.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Liminar, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DANIELLA CRISTINA CURY GONCALVES - CPF: 025.984.241-90 (ADVOGADO), HEDLEY CASTRO REIS - CPF: 031.320.531-04 (AGRAVANTE), RAFAEL FERNANDO DOS SANTOS - CPF: 003.685.701-77 (AGRAVADO), VINICIUS FERREIRA DA SILVA - CPF: 061.427.431-14 (ADVOGADO), ADRIANO SANTOS DE ALMEIDA - CPF: 040.636.165-76 (ADVOGADO), STELLA ASSUNCAO CASTELLI - CPF: 032.313.021-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. INADIMPLÊNCIA SUPERIOR A TRÊS MESES. CONTRATO SEM GARANTIA. DISPENSA DE CAUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e rescisão contratual. Pretensão de desocupação do imóvel locado, desprovido de garantia contratual, devido à inadimplência incontroversa superior a três meses.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se estão presentes os requisitos legais para concessão de liminar de despejo por inadimplemento; e (
ii
) verificar a necessidade de caução quando o valor da dívida ultrapassa o montante equivalente a três meses de aluguel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A probabilidade do direito está evidenciada pela ausência de impugnação específica à inadimplência por parte do locatário, conforme contestação e notificações nos autos.

4.
O contrato locatício, desprovido das garantias previstas no artigo 37 da Lei nº 8.245/91, autoriza a concessão da liminar para desocupação, com fundamento no artigo 59, § 1º, IX, da mesma lei.

5.
A jurisprudência dispensa a caução quando o débito supera três meses de aluguel, como ocorre no caso em análise, conforme precedentes citados.

6.
O prolongamento da ocupação sem pagamento causa prejuízo financeiro contínuo ao locador, configurando o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, requisito indispensável para a concessão da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1
.
A inadimplência incontroversa e a ausência de garantias contratuais autorizam a concessão de liminar para desocupação do imóvel nos termos do artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.
2.
A prestação de caução é dispensável quando a dívida supera o montante equivalente a três meses de aluguel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 37 e art. 59, § 1º, IX; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJ/MT, AI nº 1017692-75.2024, rel. Des. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, DJ 18/09/2024; TJ/MT, AI nº 1010839-50.2024, rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, DJ 25/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de R
ecurso de
Agravo

de
Instrumento

com pedido de
antecipação de tutela da pretensão recursal
proposto por

Hedley
Castro Reis
,
contra decisão proferida pelo
Juízo da
4
º
Vara
Cível da Comarca de
Rondonópolis
/MT
, no
s autos
d
a
ação de despejo com pedido de tutela de urgência com cobrança de aluguéis e rescisão contratual

n
.
º

1027439-49.
20
24
.8.11
.0000
,
proposto por
si contra
Rafael Fernando dos Santos
,
que
indeferiu o pedido de tutela de urgência, consistente
na ordem de despejo por inadimplemento de aluguéis, para que o agravado desocupe o imóvel objeto da locação no prazo de quinze (15) dias.

Por intermédio das razões recursais de I
d
.
242219670 – fls. 1/13
,
o
agravante
sustenta que
há prova suficiente para a concessão da liminar, com destaque para a ausência de contestação adequada por parte do agravado quanto à inadimplência
, e dispensável a prestação da caução quando valor do débito é superior ao montante de três (3) aluguéis.

Afirma que
o inadimplemento é incontroverso e que o contrato de locação não possui garantias, o que, segundo a Lei
nº
8.245/91 (Lei do Inquilinato), autoriza a concessão da liminar para desocupação.

Assegura que
os prejuízos financeiros contínuos devido à falta de pagamento dos aluguéis e a impossibilidade de locar o imóvel para outros interessados
demonstra o inequívoco risco de dano irreparável ou de difícil reparação
.

Requer
o provimento do recurso para que a decisão agravada seja reformada, no sentido de deferir a tutela de urgência requerida na origem, determinando a expedição de ordem de d
espejo
do agravado
, com prazo de 15
(quinze)
dias para desocupação
, assegurando em caso de descumprimento da ordem pelo agravado, sejam adotadas as medidas cabíveis de força policial e arrombamento.

O pedido de
antecipação de tutela da pretensão recursal
foi deferido (Id. 242700189 – fls. 1/4).

Devidamente intimado, o agravado deixou de apresentar contrarrazões (Id.
242958167).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Conforme relatado,
se trata de agravo de instrumento
interposto
por
Hedley
Castro Reis

contra decisão
(Id. 242219679)
que indeferiu
o
pedido de tutela provisória de urgência na origem, em
ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e rescisão contratual

proposta contra
Rafael Fernando dos Santos
.

O agravante busca a reforma da decisão para que seja concedida a ordem liminar de despejo do agravado, com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação do imóvel e a adoção das medidas cabíveis em caso de descumprimento.

No caso
sub judice
, constou da decisão agravada, no que
pertine
:

“
[...]

no presente caso, não se nega que os fatos relatados pela parte autora necessitam serem apurados e, se verdadeiros forem, demandam solução que impeça a continuidade do contrato.

Contudo, não há, pelo menos por enquanto, elementos que evidenciem a probabilidade do direito por ela alegado, uma
vez que dos argumentos expendidos restaram controvertidos pela defesa apresentada id. 163102505, necessitando de dilação probatória.

[...]

Por todo o exposto, à luz do comando legal que regulamenta a tutela provisória, não vejo como conceder a medida urgente e, por isso, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, ante a ausência dos requisitos legais
.

[
...]
”
(Id.
164552985
).

Consta dos autos que o agravante locou o imóvel comercial
1
(um) barracão situado à Rua Francisco
Buosi
, L5059, nº 3920, Quadra 177, bairro Parque Sagrada Família, Rondonópolis/MT, para o agrava
do
, com início em 1º/2/2022, pelo valor de R$

2.000,00 (dois mil reais) mensais, desprovido de quaisquer das garantias descritas no artigo 37, da Lei nº 8.245/91, conforme contrato de locação (Id.
242219679
– fls. 4).

O agravado apresentou contestação à ação, espontaneamente, na qual não impugna a inadimplência dos valores de aluguéis em atraso, e se limita em justificar o atraso no pagamento pela necessidade de reparos no imóvel, não demonstrados, reforçando a necessidade de melhores condições para que desocupe o imóvel e efetue o pagamento dos valores em aberto (Id. 242219679 – fls. 14).

A tutela de urgência requerida pelo agravante na Primeira Instância foi indeferida com o fundamento de que “
os fatos relatados pela parte autora necessitam serem apurados
”.
No entanto,
a
concessão de tutela de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo
e e
sses requisitos estão presentes n
a hipótese
em análise.

No caso,
o
contrato de locação juntado aos autos demonstra que as partes pactuaram relação locatícia sem
as
garantias contratuais previstas no art
igo
37 da Lei nº 8.245/91
, e
o inadimplemento do agravado é incontroverso, conforme documentos que demonstram a ausência de pagamento de aluguéis desde
fevereiro de 2024, além de notificação extrajudicial enviada pelo agravante
(Id. 242219679) e as tratativas entre as partes via
whats

app
(Id. 242219679 – fls. 52).

Ademais, a
ocupação do imóvel pelo agravado, sem pagamento dos aluguéis devidos, impede que o agravante utilize ou
alugue
o bem a terceiros, configurando prejuízo financeiro contínuo
, o que
justifica
inequivocamente o direito a
concessão da medida liminar para evitar o agravamento do dano patrimonial.

Nessa intelecção, o
art
igo
59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente de audiência da parte contrária, desde que o contrato esteja desprovido de garantia contratual.

“
Art. 59.
Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

[...]

§ 1º
Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada
a
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(
Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”
.

A jurisprudência
deste Tribunal
admite, ainda, a dispensa de caução quando a dívida ultrapassa o valor de três meses de alugue
l, como ocorre no presente caso,
in
verbis
:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO
– AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – DESNECESSIDADE DE NOVA APRESENTAÇÃO DO SEGURO GARANTIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Considerando que os valores inadimplidos pela locatária ultrapassam o equivalente a 03 meses de aluguel, não há necessidade de prestar nova caução legal.
Precedentes do STJ
”
.

(
TJ/MT,
Segunda Câmara de Direito Privado
, agravo de instrumento
1017692-75.2024.8.11.0000,
relatora Desembargadora Maria Helena
Gargaglione
Póvoas
,
D
je
18/09/2024)
.

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO
– AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR MEDIANTE CAUÇÃO – DESNECESSIDADE DA GARANTIA – INADIMPLÊNCIA DE MAIS DE UM ANO DE ALUGUEL – VALOR DO DÉBITO LOCATÍCIO SUPERIOR EM MUITAS VEZES A CAUÇÃO – RECURSO PROVIDO.

Preenchidos os requisitos do inciso IX do § 1º do art. 59 da Lei n. 8.245/1991, desnecessária a prestação de caução pela locadora se o locatário está inadimplente com os locativos
por mais de um ano, uma vez que o débito locatício supera em muitas vezes o valor da caução, equiv
alente a três meses de aluguel
”
.
(
TJ/MT,
Segunda Câmara de Direito Privado
, agravo de instrumento
1010839-50.2024.8.11.0000,
relatora Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addario
,
D
je
25/06/2024)
.

“
[...]
Demonstrada
a
probabilidade do direito do agravado, credor de aluguéis não adimplidos pelo agravante, bem como o dano proveniente de privação de fruição do imóvel por anos, deve ser deferido o despejo liminar, com amparo no art. 300 do CPC e na Lei n. 8.245/1991.

Se os valores não pagos pelo locatário ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, é possível a dispensa de prestar caução legal desde que ao devedor seja assegurado o direito previsto no § 3º do art. 59 da Lei de Locações.

É vedado ao Tribunal de Justiça analisar questão não enfrentada no juízo de origem, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição
”
.

(
TJ/MT,
Quarta Câmara de Direito Privado
, agravo de instrumento
1007300-13.2023.8.11.0000,
relator Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho,
D
je
19/05/2023)
.

Por conseguinte, constatada a presença da verossimilhança das alegações do agravante, em simetria com o que dispõe o
art
igo
59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91,
e com a jurisprudência dos Tribunais sobre a questão, é de rigor o deferimento da tutela de urgência requerida para garantir o direito do agravante
a
restituição de seu imóvel.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso,
confirmando a liminar recursal anteriormente deferida e refo
rmando a decisão agravada, para d
eferir a tutela de urgência requerida na origem, determinando a
desocupação do imóvel pelo agravado no prazo de 15 (quinze) dias, s
ujeito a adoção de medidas coercitivas, autorizando desde já,
em caso de descumprimento da ordem, o uso de força policial e arrombamento para assegurar a retirada do agravado e de seus bens do imóvel, conforme art
igo 65 da Lei nº 8.245/91, determinando assim a
expedição de mandado de despejo, contendo as providências necessárias ao cumprimento da ordem, e a intimação do agravado para ciência e cumprimento.

É como
VOTO
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/12/2024