Tribunal: TJMT
Processo: 1040595-32.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-29
Data de publicação: 2024-11-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040595-32.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[NIVEA ESTER TELES - CPF: 051.977.791-36 (APELADO), JELIANE DE ALMEIDA FERRAZ - CPF: 044.255.871-62 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. ADEQUAÇÃO CONFORME O ART. 32-A DA LEI N. 6.766/79 E O ART. 51, IV, DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. IPTU.

RESPONSABILIDADE VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela Pôr do Sol Urbanizações Ltda. em face da sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, julgou procedente o pedido da autora Nívea Ester Teles, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a retenção de 10% do valor pago e devolução do saldo remanescente, acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês.

II. Questão em discussão

2. A questão central consiste em verificar a legalidade da retenção de valores pagos, em caso de rescisão contratual por parte do comprador, à luz das disposições da Lei n. 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, e do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a nulidade de cláusulas abusivas.

III. Razões de decidir

3. Embora a Lei n. 13.786/2018 preveja a possibilidade de retenção de até 10% em favor do vendedor, o regramento consumerista deve ser aplicado de forma a evitar desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

4. A retenção de 10% foi considerada razoável, já que o percentual é compatível com as despesas administrativas e evita o enriquecimento sem causa da vendedora.
5. A taxa de fruição não é devida, uma vez que o imóvel em questão não estava edificado e não houve fruição pela adquirente.
6. Quanto aos juros de mora, estes devem incidir a partir da citação, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que afasta a aplicação do Tema 1002 quando não há mora anterior da incorporadora.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "A retenção de 10% sobre os valores pagos em rescisão contratual é válida, desde que adequada às normas do Código de Defesa do Consumidor, e a taxa de fruição não é devida quando o imóvel não foi fruído pelo comprador."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 51, IV; CDC, arts. 51, IV, 53; L. n. 13.786/2018; STJ, Tema 1002.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela Por do Sol Urbanizações
Ltda.
, em face da sentença proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas n. 1040595- 32.2020.8.11.0003, promovida por Nivea Ester Teles, julgou os
pedidos procedentes,
para
declarar rescindido
o contrato entre as partes, devendo a ré, retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a Autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês.

Irresignado, a Recorrente pretende a reforma da decisão, afirmando que a sentença não observou a aplicação do art. 32-A da Lei Federal nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.786/2018, dispositivo que regula de forma específica os casos de rescisão contratual por culpa do adquirente.

Assevera que o contrato de promessa de compra e venda objeto deste litígio foi entabulado durante a vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79) e que preconiza, na hipótese de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, o vendedor tem o direito de reter, além da multa compensatória de 10%

Afiança que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão e não da citação.

As contrarrazões foram apresentadas, id. 238214699.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como visto no relatório, a parte apelante visa à reforma da sentença que julgou os pedidos vertidos na Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, procedentes.

Do exame dos autos, verifica-se que Nivea Ester Teles ajuizou a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas em face da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, afirmando em sua inicial que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a Requerida, para aquisição do Lote nº 31, quadra nº. 14, do Residencial Parque das Laranjeiras e, pagou o valor de R$ 7.249,66 (sete mil duzentos e quarenta e nove reais e sessenta e seis centavos).

Argumentou que em razão de problemas financeiros, comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, contudo a ré não efetuou a devolução da quantia paga.

Diante disso, requereu a procedência do pedido inicial para a rescisão do contrato com retenção de 10% do valor pago e a consequente devolução do saldo remanescente.

O Juízo de Primeiro Grau, analisando os pedidos, julgou-os procedentes, nos seguintes termos:

Ex positis, julgo PROCEDENTE o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis sob o nº 1493/2023, vez que caracterizada a inadimplência da demandante. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Condeno, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.

Dessa decisão, recorrem a parte requerida, com o fulcro de majorar o percentual de retenção do valor já pago pelo autor.

Analisando o caderno processual, nota-se que as partes firmaram o Instrumento Particular de Venda e Compra de Lote com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças, em
13/02/2023
.

Dessa forma, é certo que as regras esposadas na Lei n. 13.786/2018 devem ser observadas, já que o contrato fora celebrado posteriormente a sua edição.

Nessa quadra, tem-se que, ainda que seja admissível a condenação do comprador, ora Apelado, ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio e, muito embora o referido contrato, efetivamente atraia a incidência da nova redação do artigo 35-A, da Lei n. 4.591/1964 e
32-A da Lei Federal nº 6.766/79
, introduzido pela Lei n. 13.786/18, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

Corroborando o entendimento, trago à baila o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO. Ajuizamento pelo promissário comprador. Sentença de parcial procedência. Declaração de rescisão do contrato e determinação de devolução de 75% dos valores pagos pelo promissário comprador. Insurgência da ré. Hipótese em que a alienação fiduciária, prevista no contrato, não foi registrada na matrícula do imóvel. Inaplicabilidade do entendimento firmado pelo STJ no julgamento dos REsp's nºs 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, em sede de recursos repetitivos (Tema nº 1.095).
Relação de consumo evidenciada. Contrato celebrado na vigência da Lei nº 13.786/18, que deu nova redação ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, que prevê, para a hipótese de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, aplicação de penalidades que podem implicar na perda da totalidade dos valores pagos.
Prevalência das regras do Código de Defesa do Consumidor, que reputam nulas e abusivas disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (artigo 51, inciso IV, e artigo 53). Precedentes.
Entendimento sufragado, no âmbito do C. STJ, indicando um percentual fixo (25%) de retenção, em casos de rescisão por iniciativa do promissário comprador, a fim de cobrir os prejuízos da vendedora pela ruptura do contrato. Percentual de devolução de valores pagos (75%) que deve ser mantido. Pleito de retenção do valor referente à comissão de corretagem. Descabimento. Ausência de informação clara e precisa, no contrato, acerca da cobrança da comissão de corretagem e seu valor, contrariando o Tema nº 938 do C. STJ. Custo que deve ser considerado despesa administrativa, já incluída no percentual de retenção. Taxa de fruição. Lote de terreno sem edificação. Inexistência de ocupação a ser indenizada. Precedentes. Juros de mora, contudo, que devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não a partir da citação. Precedentes do C. STJ. Distribuição dos ônus da sucumbência que deve ser mantida. Sentença reformada, em parte, tão só para alterar o termo inicial dos juros de mora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1043842-36.2020.8.26.0576; Relator(a):Márcio Boscaro; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -6ª Vara Cível; Data do julgamento: 24/06/2024; Data de registro: 24/06/2024). (Destaquei).

Diante disso, passa-se à análise das retenções.

A Recorrente pretende seja mantida a cláusula penal, prevista no contrato, referente a multa em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do instrumento contratual, firmado entre as partes, argumentando estar em conformidade com a Lei n. 13.786/2018.

Em que pese à existência de cláusula contratual, permitindo a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, no caso de rescisão por culpa do adquirente, de acordo com o artigo 32-A, da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018), é certo que tal cláusula mostra-se abusiva, visto que traz uma penalidade demasiada ao consumidor.

Com efeito, a manutenção da referida penalidade, certamente resultaria na perda de mais da metade de todo valor pago pelo Recorrido/Consumidor, colocando-o em posição de grande desvantagem e caracterizando enriquecimento sem causa por parte da parte vendedor, ora Recorrente.

Deve-se ressaltar que, nos termos dos artigos 51, inciso IV e 53, ambos do CDC, são nulas tais cláusulas,
in verbis
:

Art. 51.
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao

fornecimento de produtos
e serviços que:

I – (...);

IV - estabeleçam obrigações consideradas
iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada
, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (Negritei).

Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
. (Destaquei).

Frise-se que, embora o artigo 32-A, II, da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, estipule uma multa até o limite máximo de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, é plenamente cabível o seu redimensionamento, a fim de ser evitar uma onerosidade em demasia ao comprador, ora Recorrido.

Nessa esteira, em conformidade com o entendimento jurisprudencial majoritário, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção do valor correspondente a 10% (dez por cento) da quantia efetivamente paga pela Apelada.

A propósito, trago à baila fragmento da decisão monocrática, proferida pela Ministra Maria Isabel Galotti, no dia 30/04/2024:

Nesse contexto,
entendo que deve prevalecer o percentual de retenção de25%(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar a parte recorrente pelas despesas gerais e compensá-la do rompimento unilateral do contrato
.
Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial
para fixar em25%(vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pela parte agravada.
(AREsp n. 2.499.891/PR, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 30/04/2024, publicado em 02/05/2024). (Destaquei).

Dessa feita, a Recorrente deve efetuar a devolução dos valores pagos pelo Recorrido, abatido o percentual de a título de retenção, conforme consignado ato sentencial.

Com relação à taxa de fruição, o entendimento atual do STJ é de ser incabível a sua cobrança, nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO
. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito,
a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa
. 2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: Marco Aurélio Bellizze, Data de julgamento: 05/06/2023, T3 - Terceira Turma, Data de publicação: DJe 09/06/2023). (Negritei).

Igualmente, esta Egrégia Corte de Justiça já decidiu:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL –
TAXA DE FRUIÇÃO
– RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. (...). (TJMT 10166244520168110041, Relatora: Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, Data de julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 25/10/2022). (Destaquei).

Dessarte, é incontroverso que, no caso em tela, não comporta a retenção da taxa de fruição, ante a ausência de edificação no lote adquirido pelo Recorrido.

No que tange aos valores inerentes aos impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, incidente sobre o imóvel, durante a vigência do aludido instrumento, tenho que não há nos autos comprovação de que, de fato, houve posse e fruição do imóvel pela Autora, ara Apelada no período em que arcou com as rés/primeiras apelantes arcaram com o IPTU.

Assim, a responsabilidade pelo pagamento de IPTU é da empresa Apelante, não cabendo qualquer condenação da Apelada.

Nesse sentido:

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IPTU - RESPONSABILIDADE VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES
- RESTITUIÇÃO SIMPLES – ÔNUS SUCUMBENCIAL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 86, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC- SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante ao fato de sequer ter sido entregue.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.” (N.U 1021533-28.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/08/2023, Publicado no DJE 19/08/2023) (negritei)

No que se refere a alegação de os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão e não da citação, tenho que não prospera porque, o contrato em discussão é posterior a vigência da Lei n.13.786/2018, portanto, não se aplica o tema repetitivo n. 1002 do STJ.

Logo, os juros de mora, nos casos em que haja resolução imotivada do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte do comprador, após a vigência da Lei n.13.786/2018, e inexista mora anterior da incorporadora, mesmo nas hipóteses de alteração da cláusula penal por entendê-la abusiva, incidirão a partir da citação (art. 405 do CC).

Por tais considerações, o não provimento do Apelo é medida que se impõe.

Com relação a majoração dos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono da parte Recorrida, devem ser majorados em 1% (um por cento).

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., mantendo inalterada a sentença recorrida.

Majoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 16% (dezesseis por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono do Apelado, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2024