Tribunal: TJMT
Processo: 1008098-37.2024.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008098-37.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GERALDO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 495.513.371-15 (ADVOGADO), AUTO POSTO SAO CRISTOVAO LTDA - CNPJ: 15.073.364/0001-79 (AGRAVANTE), VIBRA ENERGIA S.A - CNPJ: 34.274.233/0001-02 (AGRAVADO), MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - CPF: 851.633.257-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO -

PENHORA DE BEM IMÓVEL -

AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – IMPUGNAÇÃO - FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM - NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Diante de fundada dúvida sobre o valor atribuído pelo Oficial de Justiça / Avaliador ao imóvel penhorado, decorrente da discrepância demonstrada na impugnação devidamente fundamentada, é possível realizar-se nova avaliação, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1008098-37.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: AUTO POSTO SAO CRISTOVAO LTDA

AGRAVADO: VIBRA ENERGIA S.A

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento interposto por
Auto Posto São Cristóvão Ltda.
, de decisão que na Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por
Vibra Energia S.A.
, indeferiu a Impugnação ao valor da avaliação do imóvel penhorado.

Alega que a avaliação está aquém do mercado, além de que a oficial de justiça não indicou qual o parâmetro utilizado.

Informa que a avaliação realizada por imobiliária que atua no ramo há anos, apontou o valor do imóvel em R$ 830.000,00.

Assevera ser necessária a suspensão da decisão, sob pena de acarretar danos irreparáveis, uma vez que já tem solicitação de que o bem seja levado a leilão.

Requer a suspensão da decisão agravada. No mérito, postula pelo provimento do recurso a fim de reformar a decisão agravada para acolher a impugnação e determinar a realização de nova perícia judicial para a correta avaliação.

Tutelar recursal indeferida. (id. 208352166)

Contraminuta (id. 210803199). Suscita a preliminar de não-conhecimento do recurso por se tratar de matéria não recorrível. Anota que deve ser prestigiada a avaliação realizada pelo oficial de justiça e que não há hipóteses para a nova avaliação. Requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O recurso é de decisão que indeferiu a impugnação à avaliação. Pretende o agravante a realização de nova avaliação do bem penhorado (matrícula n. 29.111 do CRI de Várzea Grande).

De início, anota-se se tratar de decisão proferida em Execução de Título Extrajudicial, logo, admissível o recurso nos termos do parágrafo único do art. 1.015 do CPC.

Trata-se de Impugnação ao Laudo de Avaliação do imóvel penhorado nos autos da execução, realizado por Oficial de Justiça, cujo montante apurado foi de R$ 235.000,00 (id. 208164160).

Na hipótese, verifica-se que após a penhora do imóvel com matrícula n. 29.111 do CRI de Várzea Grande, o Juízo nomeou empresa para a realização da avaliação, cujo laudo, em 01/02/2021, indicou o valor total de R$ 436.711,13, correspondendo ao terreno (R$ 350.000,00) e área construída (R$ 86.711,13) (id. 74730148).

Designada hasta pública o valor do bem foi atualizado para R$ 503.589,03, sendo arrematado pelo valor de R$ 251.794,51.

Porém, em razão da ausência de intimação do executado sobre a avaliação do imóvel, o Juízo declarou nulos os atos praticados após a avaliação e determinou que se procedesse a nova avaliação do imóvel penhorado (id. 208164160 –fl. 803).

Em nova avaliação, o Oficial de Justiça apontou o valor da avaliação em R$ 235.000,00, como constante no laudo (id. 208164160 –fl. 824):

Aos onze dias do mês de Jnaeiro do ano de dois mil e vinte e quatro dirigi-me no endereço do bem a ser avaliado, e ai estando e lá estando, procedi a avaliação do lote, onde possui posto de gasolina em estado de abandono, onde nesta ares funciona uma borracharia de pequeno porte. Avalio o bem descrito avalio em 235.000,00 ( duzentos e trinta e cinco mil Reais ), servindo como fonte de informação, valor em referência de loteamento na mesma área, através de imobiliárias, para ficar constando, lavramos o presente Auto que, de conforme, vai assinado por mim oficial de Justiça/ avaliadora. O referido é verdade e dou fé.

Diante da insurgência do executado em relação ao valor da avaliação, o Juízo determinou ao Oficial de Justiça que providenciasse a juntada do laudo de avaliação ou que justificasse a impossibilidade.

Ocorre que em resposta a determinação do Juízo, o Oficial de Justiça informou:
“que a avaliação foi feita conforme informações de imóveis a venda nas proximidades. Informo ainda que na localidade não constatei nenhuma imobiliária então solicitei informações na Comarca mais próxima”
.

Em impugnação, o executado, ora agravante, argumentou que o laudo último não apontou o real valor de mercado do imóvel, bem assim, que o valor encontrado foi bem menor que a primeira avaliação, além de não contar com qualquer parâmetro.

A decisão agravada, por seu turno, entendeu não ser o caso de nova avaliação, como consignado:

“Analisando os argumentos levantados pelo impugnante, não há falar em nova avaliação por profissional especializado.

Isso porque os argumentos foram apresentados sem a indicação de qualquer elemento probatório que fundamente a tese de que o imóvel penhorado foi avaliado abaixo do valor mercadológico na região.

A simples afirmação de que outros laudos do processo destoam dos valores encontrados não é suficiente para o deferimento do pedido de nova avaliação por meio de profissional especializado na área.

Destarte, em que pese o art. 873, inciso I do Código de Processo Civil permita a realização de nova avaliação quando ocorrer erro do avaliador, está expressamente consignada a necessidade de comprovação do alegado equívoco cometido, ônus do qual o impugnante não se desincumbiu.

Em razão da falta de comprovação de erro ou dolo do avaliador,

INDEFERE-SE o pedido do executado de nova avaliação do imóvel penhorado.”

Portanto, a discussão recursal versa sobre a possibilidade de repetição da avaliação judicial do bem penhorado ante a fundada dúvida acerca do valor do imóvel.

Com efeito, admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando a parte arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, se verificar, posteriormente, à avaliação que houve diminuição ou majoração no valor do bem, ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873).

Do contexto dos autos, legitima-se a designação de nova avaliação com o intuito de apurar o valor do imóvel, em razão da divergência, considerável, particularmente entre o primeiro e segundo laudos, e ainda, considerado o próprio laudo apresentado pelo executado, elaborado por empresa imobiliária.

Aliás, de notar-se que o segundo laudo de avaliação encontra-se desprovido de um mínimo de critério ou parâmetros que indique como se chegou a tal valor, inclusive, valor inferior não só ao apontado no primeiro laudo, mas da própria arrematação que foi anulada.

Veja-se que o oficial de justiça informa que a avaliação foi feita com base em imóveis a venda nas proximidades e por meio de imobiliárias em comarca vizinha, porém, não colaciona qualquer documento que teria se baseado para fazer a estimativa de seu valor, tendo feito somente uma descrição do aludido imóvel e lhe atribuído o valor. Carece, portanto, de descrição de forma pormenorizada do contexto fático e mercadológico no qual o imóvel avaliado se encontra inserido.

Dito isso, não se visualiza que se cumpriu com o disposto no art. 872, do CPC.

Desse modo, a avaliação realizada não enseja um juízo de certeza de que não estaria o executado, ora agravante, sendo prejudicado com referida avaliação, notadamente porque juntado por ele laudo minucioso realizado por profissional do ramo imobiliário que avaliou o imóvel em mais de R$ 800.000,00.

Acerca do tema, este e. Tribunal:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - “AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL” - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO - CABIMENTO - REQUISITOS DEMONSTRADOS - AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO DO IMÓVEL EM SUA AVALIAÇÃO - EXISTÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM - NECESSIDADE DE REAVALIAÇÃO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

1. Nos termos dos incisos do artigo 873 do Código de Processo Civil, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

2. Compulsando o laudo de avaliação elaborado pelo Oficial de Justiça, verifica-se que em tal documento não consta a especificação do bem, com as suas características, e o estado em que se encontram, consoante determina o inciso I do artigo 872 do Código de Processo Civil.

3. Decisão reformada.

4. Recurso provido.
(N.U 1001716-28.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/05/2024, Publicado no DJE 08/05/2024)

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS – IMÓVEL PENHORADO – AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – IMPUGNAÇÃO AO LAUDO REJEITADA – APRESENTAÇÃO DE LAUDO PARTICULAR – DIFERENÇA SUBSTANCIAL ENTRE OS VALORES ATRIBUÍDOS AO BEM – DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – ART. 873, III, CPC – REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO.

As hipóteses de nova avaliação do imóvel penhorado estão descritas no art. 873, do CPC, quais sejam, ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, majoração ou diminuição no valor do bem após a avaliação e fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

No caso, ainda que avaliação do imóvel tenha sido realizada por oficial de justiça, ficou suficientemente provado que o devedor apresentou laudo de avaliação do mesmo imóvel, no qual descreveu condições de venda não mencionadas pelo avaliador oficial, sendo de clareza solar a existência de fundada dúvida acerca do real valor do bem, nos termos do art. 873, inc. III, do CPC, razão pela qual a determinação de nova avaliação sobre o bem, é medida que se impõe.
(N.U 1004546-35.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/05/2022, Publicado no DJE 13/05/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - PENHORA - REAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - POSSIBILIDADE - ART. 873, INCISO III, DO CPC - FUNDADA DÚVIDA DEMONSTRADA - RECURSO NÃO PROVIDO.A realização de nova avaliação dos imóveis objeto de penhora é admitida quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído a esses bens (art. 873, inciso III, do CPC).”
(TJ-MT, RAI nº. 1005942-52.2019.8.11.0000, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 03/07/2019)

Assim, não há como refutar a dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel penhorado, sobretudo diante da discrepância do valor apurado na primeira avaliação, que foi realizada por perito técnico judicial e a segunda, realizada após 2 anos, por oficial de justiça, este impreciso e sem embasamento metodológico.

De maneira que merece acolhimento o pedido de nova avaliação formulado pelo agravante.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso para reformar a decisão agravada, para determinar a realização de nova avaliação no imóvel objeto de penhora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024