Tribunal: TJMT
Processo: 1023908-41.2023.8.11.0015
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-27
Data de publicação: 2024-12-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023908-41.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[KASSIO MARCELO CORREA SOBRINHO - CPF: 704.497.911-49 (APELADO), BRUNO HENRIQUE DOS SANTOS MENIN - CPF: 045.729.561-97 (ADVOGADO), IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 29.871.448/0001-62 (APELANTE), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), BRUNO HENRIQUE DOS SANTOS MENIN - CPF: 045.729.561-97 (ADVOGADO), KASSIO MARCELO CORREA SOBRINHO - CPF: 704.497.911-49 (APELANTE), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 29.871.448/0001-62 (APELADO), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL EM 10% – LEGALIDADE –
RECURSO DA 1ª APELANTE CONHECIDO E PROVIDO
–
RECURSO DO 2º APELANTE PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual por inadimplência do comprador em compromisso de compra e venda de imóvel. Em razão da rescisão, o vendedor pleiteia a retenção de 10% do valor do contrato, conforme cláusula penal prevista no instrumento contratual e em consonância com o percentual previsto pela Lei nº 13.786/2018, aplicável ao caso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato é válida e aplicável na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, conforme estipulado na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 13.786/2018 regulamenta a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos.

A cláusula penal contratual que estipula a retenção de 10% sobre o valor do contrato é válida, pois está dentro do limite previsto pela Lei nº 13.786/2018.

A retenção de 10% a título de cláusula penal visa compensar o vendedor pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento do comprador e desestimular o descumprimento contratual, sendo compatível com a função compensatória e punitiva da cláusula penal prevista em lei.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é válida a cláusula penal que prevê a retenção de até 10% sobre o valor do contrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por AMBAS AS PARTES, contra sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop (Dr. Cristiano dos Santos Fialho), que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual nº 1023908-41.2023.8.11.0015, movida por KASSIO MARCELO CORREA SOBRINHO,
julgou parcialmente procedente
o pleito exordial, para:

a-)
declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado, devendo as partes serem restituídas ao seu
status quo ante
;

b-)
condenar a construtora requerida a restituir ao autor, a quantia de R$2.393,54 (dois mil e trezentos e noventa e três reais e cinquenta e quatro centavos), a ser pago em parcela única, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN);

c-)
condenar a construtora requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico (valor a ser efetivamente restituído ao autor).

Irresignada, aduz a construtora ré que:

- o valor da retenção de 10% sobre o valor pago pelo autor, está em desacordo com o previsto na Lei nº 13.786/2018;

- o autor não possui direito de restituição, pois o valor pago por ele é menor que a multa prevista na legislação.

Nesses termos, requer a reforma da sentença, para que seja aplicado a determinação do art. 32-A, que alterou a Lei nº 6.766/79, a fim de que a multa contratual obedeça a previsão legal, e seja determinada no percentual de 10% a incidir sobre o valor do contrato.

Contrarrazões no id. 216717686. Sem preliminar.

Por sua vez, o autor afirma que:

- a rescisão contratual foi por por culpa da empresa ré Iguatemi Empreendimentos Imobiliários LTDA;

- diante da ausência de informação clara e transparente, quanto a incidência de comissão de corretagem, é inválida a sua cobrança no valor de R$6.449,32 (seis mil e quatrocentos e quarenta e nove reais e trinta e dois centavos).

Desse modo, requer a reforma da sentença para:

I-)
reconhecer que a rescisão contratual decorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, com a restituição integral das parcelas pagas;

II-)
condenar a ré ao pagamento de indenização por dano moral; e

III-)
inverter a cláusula penal estabelecida no contrato.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Em síntese, o autor, ora 2º apelante, pretende a rescisão do compromisso de compra e venda imóvel do Residencial Iguatemi, localizado na cidade Sinop-MT, e consequentemente, a restituição dos valores já pagos com danos morais.

A causa de pedir se sustenta na alegação de a construtora não ter entregado o lote nº 12, da Quadra 21, do Loteamento Iguatemi, com a infraestrutura, em contrapartida, deixou de realizar os pagamentos das parcelas do terreno.

Feita essa introdução, a controvérsia reside em verificar (i) quem deu causa à resolução do contrato; (ii) possibilidade de retenção, pela construtora, dos valores correspondentes à comissão de corretagem, (iii) a aplicabilidade de cláusula penal em 10% do valor do contrato.

Da análise dos autos, do mesmo modo que o douto Julgador singular, percebo que a parte autora é a culpada pela rescisão contratual, ao deixar de efetuar o pagamento das parcelas ajustadas.

O contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi
celebrado em 03.11.2020
(id. 216717650), tendo como preço certo e ajustado, a quantia de R$161.232,95 (cento e sessenta e um mil, duzentos e trinta e dois reais e noventa e cinco centavos), a serem pagos da seguinte forma (
cláusula terceira
):

I-)
arras\entrada no valor de R$10.547,95 (dez mil e quinhentos e quarenta e sete reais e noventa e cinco centavos);

II-)
saldo remanescente no valor de R$150.685,00 (cento e cinquenta mil e seiscentos e oitenta e cinco reais), parcelados em 300 meses, no valor inicial de R$ 502,28 (quinhentos e dois reais e vinte e oito centavos).

Do que restou provado, o autor efetuou o pagamento apenas de parte da entrada, na quantia de R$9.825,39 (nove mil, oitocentos e vinte e cinco reais e trinta e nove centavos), conforme documento de id. 216717651, sendo que parou de realizar os pagamentos avençados, desde 17.10.2022, conforme documento de id. 216717669), ou seja, quase um ano antes de ingressar com a presente ação.

O conteúdo de conversa realizada entre as partes (id. 216717652), reforça que a opção de rescisão contratual decorreu exclusivamente pelo autor.

Sobre a legislação aplicável ao caso, de se registrar a aplicação do regramento contido na Lei nº 13.786/2018, que disciplinou a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Ademais, sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543 que estabelece que, nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, devem ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade,
caso

configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor ou, restituição parcial caso a culpa rescisória tenha origem em atos do comprador.

No caso em apreço, a causa da rescisão, como visto, é induvidosamente atribuída à inadimplência da parte autora.

O contrato assinado entre as partes previu na
cláusula vigésima segunda
que, em caso de rescisão pelo comprador ou pela vendedora, a restituição dos valores se daria da seguinte forma:

Assim, existindo expressa previsão legal (Lei nº 13.786/2018) também conhecida como Lei do Distrato, deve ser verificado se a previsão contratual encontra-se em linha com os parâmetros legalmente regulados.

Neste contexto, assim dispôs o artigo 3º da Lei do Distrato:

Art. 3º. A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) d
o valor atualizado do contrato
;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

A partir dessa previsão legal, conclui-se que, ao contrário do que decidiu o Magistrado
a quo
, o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, deve ser limitado ao desconto de 10% (dez por cento) do
valor atualizado do
contrato
, e não do valor pago, como restou consignado, na forma que estabelece a Lei do Distrato, aplicável ao caso.

Por isso, deve ser modificada a sentença, para que o percentual de retenção por parte da requerida\apelante seja de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.

Nesse sentido, esta egrégia Câmara, já se manifestou:

EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO)– PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser aplicada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.

Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018.

Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.-

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1017924-13.2022.8.11.0015, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 15/05/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2024)

Desta forma, tendo em vista que a rescisão do presente contrato aconteceu apenas por inadimplemento do autor, o valor por ele pago sofreu tão e simplesmente os descontos previstos na lei de regência, e em estrita observância ao princípio do
pacta sunt servanda
, de maneira a atender à finalidade à qual foi firmado.

Ante o exposto, conheço do recurso de
IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
e a ele
DOU PROVIMENTO
, para modificar pontualmente a sentença, para que a retenção de 10% (dez por cento) ocorra sobre o valor do contrato. Fica
PREJUDICADO
o apelo de KASSIO MARCELO CORREA SOBRINHO.

Tendo em vista que o autor sucumbiu na maior parte de seus pedidos (devolução integral dos valores pagos; condenação da construtora ao pagamento da cláusula penal em 10% sobre o valor do contrato; e a sua condenação em dano moral), nos termos do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, inverto o ônus sucumbencial arbitrado no Juízo singular.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/11/2024