Tribunal: TJMT
Processo: 0003896-43.2017.8.11.0044
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-09
Data de publicação: 2024-04-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003896-43.2017.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[AVANILDO BATISTA FILHO - CPF: 592.872.251-68 (APELANTE), DALCI TERESINHA SCHAEFER - CPF: 026.076.651-83 (APELANTE), THAINA CAROLINE ZEMOLIN - CPF: 060.233.361-08 (ADVOGADO), WELTON ESTEVES - CPF: 221.455.238-39 (ADVOGADO), AVANILDO BATISTA FILHO - CPF: 592.872.251-68 (APELADO), ABADIA APARECIDA DIAS - CPF: 013.578.531-65 (APELADO), CARINE MINUZI - CPF: 019.361.961-07 (ADVOGADO), AVANILDO BATISTA DIAS - CPF: 163.122.361-53 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DECLARADO NULO. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“A ação de adjudicação compulsória é a via judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade (arts. 15 a 17, do Decreto-Lei nº 58/67; arts 1.417 e 1.418, CC). Exige-se para o deferimento da medida que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço.”
(TJ-MS - AC: 08030158020188120008 MS 0803015-80.2018.8.12.0008, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 09/03/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/03/2020)

“Quando declarado nulo o primevo contrato de cessão de direito, toda a cadeia de transmissão do bem até o ora autor/apelante também o é. E, como cediço, os negócios nulos não se convalidam, de maneira que a boa-fé do último adquirente, ora autor/apelante, é incapaz de conferir validade à celebração, independentemente do fato de os imóveis terem sido adquiridos antes da referida ação de anulação de ato jurídico, porquanto, firmado com quem não ostentava titularidade dominial. 2. Assim, nulo o negócio jurídico, não há que se falar em outorga da escritura pública dos imóveis sub judice, devendo prevalecer a sentença de improcedência da adjudicação compulsória.”
(TJ-MT 00051383920128110003 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2022)

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0003896-43.2017.8.11.0044

APELANTE: AVANILDO BATISTA FILHO e OUTROS

APELADO: ABADIA APARECIDA DIAS e OUTROS

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
AVANILDO BATISTA DIAS FILHO e DALCI TERESINHA SCHEFFER

contra r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Paranatinga que, nos autos de ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de
AVANILDO BATISTA DIAS E ABADIA APARECIDA DIAS,
julgou improcedente
a ação,
condenando

os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitrou em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (NCPC, art. 85, § 2º). Contudo,
suspendo
a exigibilidade, uma vez que concedido o benefício da gratuidade de justiça em favor da parte autora.

Em razões recursais requerem os apelantes, em síntese, “
em sede de questão PREJUDICIAL DE MÉRITO, pugna pelo reconhecimento da ocorrência de cerceamento do direito de defesa, violação aos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal (CF, art. 5º, LIV e LV), cassando-se a sentença do Juiz a quo, para que seja realizada a prova testemunhal requerida pelo Apelante, a qual é essencial ao deslinde do litígio, para ser proferido novo julgamento do processo; d) Alternativamente, o PROVIMENTO do recurso para anular a sentença no todo, concedendo ao Apelante o sagrado direito ao contraditório, a ampla defesa para o exercício do devido processo legal de se produzir prova testemunhal para demonstrar a existência de um negócio de fato, ou seja, que o contrato de 300 hectares não é simulado e que a posse perdura por cerca de 30 anos; (...)

f) Alternativamente, caso esta Corte entenda que o processo esteja em condições de julgamento imediato (CPC, art. 1.013, §3º), pugna pela reforma da r. sentença para dar PROVIMENTO ao RECURSO, julgando PROCEDENTE esta ação de adjudicação e IMPROCEDENTE a ação anulatória apensa; g) A condenação dos Apelados ao pagamento dos prejuízos causados no valor total de R$ 17.796,00 reais; (Id. 66471262).”

Em contrarrazões os apelados requerem o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Em pauta para julgamento, juntamente com o recurso de apelação n. 100360-65.2021.8.11.0044.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

De início, requerem os apelantes o “
reconhecimento da ocorrência de cerceamento do direito de defesa, violação aos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal (CF, art. 5º, LIV e LV), cassando-se a sentença do Juiz a quo, para que seja realizada a prova testemunhal requerida pelo Apelante, a qual é essencial ao deslinde do litígio, para ser proferido novo julgamento do processo; d) Alternativamente, o PROVIMENTO do recurso para anular a sentença no todo, concedendo ao Apelante o sagrado direito ao contraditório, a ampla defesa para o exercício do devido processo legal de se produzir prova testemunhal para demonstrar a existência de um negócio de fato, ou seja, que o contrato de 300 hectares não é simulado e que a posse perdura por cerca de 30 anos.”

Não obstante, não há como reconhecer o cerceamento de defesa, vez que a presente ação foi julgada concomitantemente com o
Processo nº.
1000360-65.2021.8.11.0044
, no qual já foi realizada a produção de prova requerida.

Veja-se que o próprio apelante, requer o compartilhamento da prova testemunhal produzida naquele processo (id. 207055191), razão pela qual afasto o alegado cerceamento de defesa.

Quanto ao mérito, pugna pela reforma da r. sentença para dar PROVIMENTO ao RECURSO, julgando PROCEDENTE esta ação de adjudicação e IMPROCEDENTE a ação anulatória apensa, o que não merece acolhimento.

Como se sabe, a adjudicação compulsória, portanto, é o meio eficaz à outorga da escritura definitiva de imóvel adquirido mediante promessa de compra e venda, quando o promissário comprador não logrou êxito em obtê-la consensualmente.

Exige-se para o deferimento da medida que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO DO PREÇO. ESCRITURA. RECUSA DO PROPRIETÁRIO IMOTIVADA. SÚMULA 239 STJ. REQUISITOS PREENCHIDOS. PENHORA E INDISPONIBILIDADE DE BENS. BAIXA DAS AVERBAÇÕES. COMPRA DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AOS REGISTROS. POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO DO BEM. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA MODIFICADA. Adjudicação compulsória. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir, através do registro de imóvel, a propriedade ao comprador do bem caso o vendedor, após receber a totalidade do preço se recuse ao cumprimento contratual. Mérito. Comprovados os requisitos para adjudicação compulsória do bem imóvel, seja pela validade do negócio, bem como pela quitação do preço ajustado. Aplicabilidade da Súmula 239 do STJ que dispõe que, o direito a adjudicação do bem imóvel independe do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Averbação de penhora e indisponibilidade do bem que abrange o autor/comprador, pois o contrato de compra e venda foi realizado anteriormente aos registros, sendo que no momento da assinatura houve a quitação total do valor. Devida é a baixa das averbações com a adjudicação compulsória do bem imóvel em favor do autor.DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME.
(TJ-RS - AC: 70083539577 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 20/02/2020, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 02/03/2020)

No caso em apreço, como reconhecido pela magistrada de 1º grau, o respectivo contrato foi reconhecido nulo, cuja sentença foi mantida por este Sodalício, no julgamento da Apelação n. 100360-65.2021.8.11.0044. Discorreu, com exatidão, aquela julgadora:

“A adjudicação compulsória é a ação pessoal conferida ao compromissário comprador, ajuizada em relação ao titular do domínio do imóvel (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à escritura definitiva) tendente a obter o suprimento judicial desta outorga, mediante sentença com a mesma eficácia do ato praticado.

No caso, tenho que o pedido da autora está previsto expressamente no art. 1.418, do CC/2002,
in verbis
:

"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."

Por sua vez, dispõe o artigo 16 do Decreto-Lei nº 58/37, com redação dada pela Lei nº 6.014/73:

“Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (...)

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.”

Sustenta a parte autora que, em comum acordo de vontades, os requeridos, ora genitores do autor Avanildo Batista Filho, decidiram vender 100 hectares para cada um de seus filhos Vangna, Agenildo e Avanildo Filho, sendo o total vendido de 300 hectares, restando-lhes 469 hectares.

Alega que posteriormente, na data de 05.06.2000 a irmã do autor Vangna Batista Dias e Agenildo venderam suas partes ao autor que agora seria proprietário de 300 hectares.

Relata que objetivando regularizar as aquisições diretamente com os titulares do domínio, a partes firmaram instrumento particular de venda e compra único na data de 26.05.2008 incluindo-se todas as áreas compradas, totalizando 300 hectares vendidos ao autor.

Informa o autor que o pagamento integral dos preços foi realizado no ato da aquisição e assinatura do instrumento, ocorre que por razões desconhecidas instaurou-se uma rixa familiar da parte dos requeridos e do irmão do autor Agenildo, de modo que os requeridos se recusam em outorgar escritura pública de venda e compra injustificadamente.

Por todo arcabouço probatório acostado aos autos, tenho que a ação deve ser julgada improcedente.

Devo anotar, ainda, que o compromisso de compra e venda é uma espécie do gênero contrato preliminar, que alberga em seu bojo uma obrigação de fazer infungível, qual seja, a outorga da escritura de compra e venda ao promitente comprador que tenha cumprido com todas as suas obrigações.

Efetivamente, a adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel, pela recusa dos promitentes vendedores em efetivá-la.

Para tanto, contudo, é imprescindível não só que o promissário comprador esteja munido de compromisso de compra e venda e que tenha quitado o preço, mas também que o imóvel esteja registrado em nome do promitente vendedor e que sejam atendidos os requisitos exigidos pelo Registro Imobiliário para a escrituração, sob pena de o pedido de afigurar juridicamente impossível.

A adjudicação compulsória, como mecanismo jurídico de translação coativa do domínio no registro imobiliário, pressupõe a regularidade do imóvel do ponto de vista de registros públicos.

Ocorre que se verifica dos autos de nº 1000360-65.2021.8.11.0044 (associados) que este juízo declarou “
nulo o contrato particular de compra e venda de imóvel rural, realizado entre os requeridos, relativo a uma área rural menor de 300,0 has, denominada Fazenda Batista, incravada na Gleba Pacuneiro, no Município de Gaucha do Norte/MT
.”

Naquela ação, os irmãos Agenildo Batista Dias e Vangna Batista Dias, alegaram que nunca anuíram com quaisquer negociações realizadas entre as partes desta ação de adjudicação compulsória, estando o contrato de compromisso de compra e venda eivado de vício insanável.

Desnecessário adentrar ao mérito da ação de anulação, de maneira que basta destacar a invalidação do compromisso de compra e venda decretada por este juízo naqueles autos o que, por óbvio, destituiu do autor a legitimidade para ser contemplado com a adjudicação compulsaria da área.

Reconhecida a nulidade do negócio jurídico que embasa a presente ação, não há elementos probatórios suficientes para conceder ao requerido o título de domínio da área objeto da inicial.

Volvendo-se aos documentos constantes na inicial, em complemento a todas as argumentações lançadas nesta oportunidade, também não merece valor de prova o Contrato Particular de Compra e Venda em que Avanildo Batista Filho teria adquirido 100 hectares de sua Irmã Vangna Batista Dias, quando não existe título anterior válido em que o genitor/requerido Avanildo Batista Dias teria anteriormente transferido parte da propriedade à Vangna.

Infere-se que desfaz o direito decorrente do negócio jurídico anulado, levando em consideração de que ninguém transfere a outrem direito que não tem, não se podendo invocar o princípio da boa-fé do terceiro adquirente para manter a alienação viciada, nos termos já delineados.

Não se desconhece a realização da perícia grafotécnica realizada nestes autos em que constatou a validade das assinaturas da parte requerida no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda. Porém, a anulação do negócio jurídico se deu nos autos associados por fato diverso, sendo ele a ausência de anuência dos demais herdeiros para a formalização deste.

Inclusive, este é o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, vê-se:

“
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANULADO. IMPROCEDÊNCIA. Confirmada a anulação do negócio jurídico em decisão proferida em ação conexa, o pedido de adjudicação compulsória deve ser julgado improcedente, pois depende da demonstração de que a parte requerida está validamente obrigada por contrato.”
(TJ-MG - AC: 10672120264011001 MG, Relator: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 06/08/2015, Data de Publicação: 14/08/2015)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA E REGISTRO DE IMÓVEL CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - POSSE LEGÍTIMA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - PAGAMENTO INTEGRAL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROPRIEDADE - SIMULAÇÃO - VENDA POSTERIOR PARA HERDEIRO - ANULAÇÃO CONFIRMADA - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA -CONSEQUÊNCIA DA ANULAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. -
Tendo os autores comprovado a existência de vício ou conluio entre partes para a compra de imóvel, formalizada por escritura pública e posterior registro do imóvel no cartório de registro competente, em flagrante simulação e desrespeito ao negócio anteriormente feito, impõe-se a procedência do pedido de anulação do negócio jurídico e do registro do imóvel baseado em tal título
- Comprovada a obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o pagamento integral do preço previsto no contrato e a evidente recusa dos promitentes vendedores em outorgar a escritura, na medida em que acabaram por realizar outra venda posterior para um de seus herdeiros, fazem jus os promitentes compradores à adjudicação compulsória do imóvel, em consequência da anulação reconhecida
.” (TJ-MG - AC: 10144100025044002 Carmo do Rio Claro, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 25/11/2021, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/12/2021)

Noutro ponto, importante destacar que a presente ação de adjudicação compulsória, por sua essência e literalidade, não serve para discutir a posse a área, uma vez que esta não se confunde com a outorga da propriedade almejada a parte autora, não fazendo parte da matéria meritória.

Na adjudicação compulsória, não se discute a posse do bem, mas a existência de contrato de compromisso de compra e venda válido, o que não restou demonstrado nos autos.

IV – DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, Código de Processo Civil, julgo
improcedente
a presente ação.”

Assim, com a declaração de nulidade do contrato,
não há o que se falar em adjudicação compulsória.

Esse Tribunal, em casos análogos, já decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS PRIMEVO DECLARADO NULO – NULIDADE DE TODA A CADEIA DOMINIAL – NEGÓCIO NULO QUE NÃO SE CONVALIDA COM A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Quando declarado nulo o primevo contrato de cessão de direito, toda a cadeia de transmissão do bem até o ora autor/apelante também o é. E, como cediço, os negócios nulos não se convalidam, de maneira que a boa-fé do último adquirente, ora autor/apelante, é incapaz de conferir validade à celebração, independentemente do fato de os imóveis terem sido adquiridos antes da referida ação de anulação de ato jurídico, porquanto, firmado com quem não ostentava titularidade dominial. 2. Assim, nulo o negócio jurídico, não há que se falar em outorga da escritura pública dos imóveis sub judice, devendo prevalecer a sentença de improcedência da adjudicação compulsória.
(TJ-MT 00051383920128110003 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2022)

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO e majoro os honorários advocatícios para R$ 15% do valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2024