Tribunal: TJMT
Processo: 1027590-86.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-19
Data de publicação: 2024-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027590-86.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Bancários]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FRANK EDUARDO DA SILVA - CPF: 482.668.331-68 (APELANTE), ROBSON GERALDO COSTA - CPF: 271.607.648-03 (ADVOGADO), MARIA BENEDITA DE SIQUEIRA SILVA - CPF: 406.514.101-00 (APELANTE), ITAU ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA - CNPJ: 00.000.776/0001-01 (APELADO), RICARDO NEGRAO - CPF: 135.943.438-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELANTE
S
:

FRANK EDUARDO DA SILVA

MARIA BENEDITA DE SIQUEIRA SILVA

APELAD
O
:

ITA
Ú
ADMINISTRADORA
DE CONS
Ó
RCIOS LTDA
.

EMENTA
.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
PRELIMINAR
.
AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA.
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGA
ÇÃO
DA MORA. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO
POR EDITAL
. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL
DE QUINZE DIAS
ENTRE OS LEILÕES.

PUBLICIDADE OBSERVADA PELA CIÊNCIA DOS PRÓPRIOS APELANTES MANIFESTADA NA EXORDIAL. RECORRENTES QUE ATÉ ENTÃO NÃO EXERCERAM E NÃO MANIFESTAM INTERESSE QUANTO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA
OU A PURGAÇÃO DA MORA
.
BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL
E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
.
DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais na Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, cumulada com pedido de Tutela Antecipada de Urgência, proposta pelos apelantes em desfavor da apelada, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel por ausência de notificação pessoal para purga da mora e nulidade dos leilões pela não observância do prazo legal entre o 1º e o 2º leilão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
questão em discussão é saber:

a)
Se, preliminarmente, foi violada a dialeticidade recursal.

b) No mérito, s
e houve irregularidade na intimação dos apelantes
por edital,
para a purga
ção
da mora;

b) Se o não cumprimento do prazo legal
de quinze dias
entre os leilões extrajudiciais justifica a nulidade do procedimento
, da consolidação da propriedade e da livre
disponibilidade do imóvel em benefício do credor
fiduciário
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Rejeitada a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois
as razões do recurso foram devidamente fundamentadas e não constituíram mera repetição da inicial (art. 1.010, II, III e IV, CPC).

4.
A intimação pessoal para purga da mora foi devidamente tentada
, por diversas vezes,
pelo oficial registrador, no endereço constante do contrato, conforme exigido pelo art. 26, §3º, da Lei n.º 9.514/1997.
Diante d
a impossibilidade de localização, foi realizada a intimação por edital,
válida por estar
em conformidade com o §4º do mesmo artigo.

5
.
Quanto ao prazo entre os leilões, embora o intervalo tenha sido inferior ao
prazo de quinze dias
exigido pelo §1º do art. 27 da Lei n.º 9.514/1997, os apelantes tinham ciência das datas
, conforme relataram na exordial
distribuída dias
antes do segundo leilão
.

6
.
Ademais,
os apelantes não exerceram e não manifestam pretensão de exercer o direito de preferência
, tampouco houve manifestação para purga

da mora, evidenciando a ausência de interesse na regularização da dívida.
Inteligência dos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como dos
arts
.
26
, §7º,
art. 27,
§
§
1º, 2º, 2º-A, 2º-B e
5º, da Lei n.º 9.514/1997
, e
art
s
.
187,
401
, I, 422 e 884, parágrafo único,
do Código Civil
.

IV. DISPOSITIVO E TESES

7.
Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

"A intimação ficta por edital
, para o procedimento de
consolidação da propriedade e leilão extrajudicial
da Lei n.º
9.514/1997
,
é válida quando precedida de tentativas infrutíferas de intimação pessoal no endereço fornecido
no contrato
pelo fiduciante, em conformidade com o art. 26, §§ 3º e 4º, da
mesma Lei
."

"
A ausência de observância do prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão extrajudicial, por si só, não invalida o procedimento de livre disponibilidade do bem ao credor fiduciário, desde que o devedor, mesmo tendo ciência do segundo leilão, não
tenha exercido
ou manifeste intenção de exercer o direito de preferência ou a purgação da mora, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997 e do art. 401, I, do Código Civil, aplicando-se os princípios da boa-fé contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme preceituam os
arts
. 187, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.
”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CF/88, art. 19, II;
Lei n.º 9.514/1997,
arts
.
26
, §7º,
e
27,
§
§
1º, 2º, 2º-A, 2º-B e
5º
; Código Civil,
arts
. 187, 422 e 884, parágrafo único
.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AC
1009868-83.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022
;
1033767-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
,

interposto

por
FRANK EDUARDO DA SILVA

e
MARIA BENEDITA DE SIQUEIRA SILVA
,
contra sentença
(ID
249438213
)

proferida
pelo
Juízo
da

2
ª
Vara

Especializada em Direito Bancário da
Comarca de
C
uiabá
-MT
que
,
nos autos d
a
Ação Anulatória de Leilão
Extrajudicial
cumulada com
Tutela Antecipada de Urgência
ajuizada
em desfavor de
ITAÚ ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA.
,

julgou improcedentes os pedidos da inicial
, nestes termos:

[...]

Nessa senda, verifica-se dos autos que
fora emitida a notificação para o endereço da autora
no id nº 166528677 – pág. 01,
com a certificação pelo Cartório competente no mesmo dia 18.09.2023, constando como não localizado, gerando a intimação ficta no id nº 166528653 a 166528666, incluindo as intimações dos leilões, em face do decurso do prazo do comparecimento dos ora autores para purga da mora.

Em seguida, ficou evidente do id nº 166528681 que foi promovida a averbação em 05.04.2024, com a consolidação (AV-09/35.482 do Id nº 166528681-pág. 06), cumprindo, assim os
requisitos legais, como estabelece o art. 26, § 1º
c.c
. § 7º, da Lei n.º 9.514/97.

Depreende-se pelo Edital de Leilão colacionado aos autos (
id nº 166528665 e 166528666
), que o imóvel objeto da lide foi levado à leilão extrajudicial,
em regular processamento do procedimento da execução extrajudicial
, como previsto na Lei n.º 9.514/97.

O artigo 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997, que trata dos contratos de financiamento imobiliário, é expresso ao dispor que a propriedade do imóvel em nome do fiduciário consolidar-se-á depois de constituído o fiduciante em mora.

Se presente a constituição da devedora em mora, evidente a configuração da consolidação da propriedade do bem em favor do fiduciário

Por outro lado,
referente a arguição de nulidade quanto ao prazo entre 1º e 2º leilão
, denota-se do art. 27 da lei supracitada, em seu
§ 1º
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o
segundo leilão nos quinze dias seguintes.
(Redação dada pela Lei nº
13.465
, de 2017)”.

Apesar que oprimeiro se deu em28.06.2024 e o segundo em 08.07.2024, antes da realização a parte autora teve conhecimento das duas datas

[...]
.
Fato que por si só, não cabe declarar a nulidade do procedimento extrajudicial.

Outrossim, tenho que não há que se falar em continuação do contrato, diante da consolidação perfeita ocorrida.

[...]

É patente que no caso tem aplicação do Código de Defesa do Consumidor - CDC, mesmo tratando-se de contrato bancário. Se o produto é um bem jurídico que é fornecido pelo banco (fornecedor) ao tomador do crédito (consumidor), como destinatário final (do crédito), diante da interpretação dos artigos 2º e 3º, § 1º desta Lei, não resta dúvidas sobre a sua incidência, nesta espécie de contrato.

Diante do exposto e considerando o que mais consta nos autos,
Julgo
por Resolução de Mérito, a presenteAção Ordinária deAÇÃO ANULATÓRIA C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA eNÃO
ACOLHO o
pedido inicial
, com fulcro no que dispõe o artigo 487-I do Código de Processo Civil.

DEIXO de condenar a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios
, eis que é beneficiária da gratuidade de justiça (Id nº 164006635).

[...]
[Grifos
nossos e do original
]

Em suas razões recursais
(ID

249438218
),
o
s

apelante
s

apresentam
as seguintes
teses:

Ausência de notificação pessoal para a purgação da mora

Ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões
extrajudiciais

A apelada
, por sua vez,

apresenta contrarrazões

(ID
249438223
)
nas quais suscita a seguinte preliminar:

Ausência de dialeticidade recursal

No mérito, a apelado rebate as alegações dos recorrentes.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo
, conforme
certidão de ID
249438217
,
e preparo
isento, uma vez que
foi deferida
a gratuidade da justiça
aos recorrentes
, nos termos da certidão de ID
249954696
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
FRANK EDUARDO DA SILVA

MARIA BENEDITA DE SIQUEIRA SILVA

APELADO:
ITA
Ú
ADMINISTRADORA
DE CONS
Ó
RCIOS LTDA
.

VOTO
PRELIMINAR

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de
Recurso de Apelação Cível tirado contra sentença proferida pelo Juízo da

2ª Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá-MT que, nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial cumulada com Tutela Antecipada de Urgência ajuizada em desfavor d
a ora apelada,
julgou improcedentes os pedidos da inicial
que pretendiam
obter a declaração d
e
nulidade da consolidação da propriedade do imóvel
por ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora
;
bem como
a declaração de nulidade dos leilões
,
respectivo edital
, arrematação, adjudicação e registros
por ausência de intimação pessoal e pela não observância do prazo mínimo de 15 dias entre o 1º e o 2º leilão
.

Em síntese, o Juízo
a quo
entendeu que os procedimentos adotados
pela apelada
estavam em conformidade com a Lei nº 9.514/97, especificamente quanto à notificação para purgação da mora e à realização dos leilões extrajudiciais.

A sentença destacou que a notificação foi encaminhada para o endereço
dos apelantes
, e, diante da ausência de localização, a intimação foi realizada de forma ficta, conforme permitido pela legislação.

Quanto à alegação de nulidade pelo intervalo de tempo entre o 1º e o 2º leilão, o Juízo
Singular
observou que, apesar de o lapso ter sido inferior ao estipulado na lei, a parte autora tinha ciência das datas previstas e, mesmo assim, não agiu para evitar o leilão.

A seguir, passo ao exame das teses preliminares suscitadas pela parte apelada.

1.
Ausência de dialeticidade recursal

A apelada sustenta que
os apelantes não rebatem
a fundamentação da sentença e que apenas repetem os fatos e argumentos utilizados na exordial.

Pois bem. Rejeito

a preliminar
, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça inicial e impugnatória, estando em consonância com a exigência do
art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil
.

Por conseguinte,
verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal e passo ao exame das teses de mérito suscitadas pelos apelantes.

É como voto.

VOTO
DE MÉRITO

Egrégia Câmara:

Ausência de notificação pessoal para a purgação da mora

Os apelantes sustentam que
alienaram fiduciariamente o imóvel
à
apelad
a
, porém, devido
às
dificuldades financeiras, ficaram inadimplentes.

Alegam, entretanto, que a consolidação
da propriedade ao Banco
foi feita sem o cumprimento das formalidades legais, incluindo a ausência de notificação pessoal para purgar a mora, o que impossibilitou o exercício do direito de preferência na alienação do imóvel.

A
rgumentam que a notificação pessoal é exigida pelo art. 26, §3º da Lei 9.514/97, que determina que o fiduciante (devedor) deve ser intimado pessoalmente para constituir-se em mora e ter a oportunidade de purgar a dívida antes que a propriedade seja consolidada.

Embora a sentença tenha considerado válida a intimação ficta, realizada por edital, devido à "não localização" dos apelantes, os
recorrentes
sustentam que:

O endereço indicado ao cartório pelo
apelada

estava incorreto
, tornando inválida a tentativa de intimação
; e

a
jurisprudência reconhece que, dado o caráter social do contrato de financiamento, a intimação pessoal do devedor é indispensável e que a ausência dessa intimação compromete a validade da consolidação.

Os apelantes apontam ainda que a decisão de primeira instância, ao exigir deles a prova do “não recebimento” da notificação, impôs uma prova negativa impossível, contrariando o princípio jurídico segundo o qual a prova negativa é de difícil produção e, portanto, não deve ser exigida da parte.

A apelada, por sua vez,
defende a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade, alegando que seguiu todas as exigências da Lei 9.514/97, especificamente os requisitos do art. 26.

Sustenta
que a intimação foi inicialmente tentada no endereço fornecido pelos apelantes no momento da contratação. Quando as tentativas falharam, seguiu-se o procedimento de intimação por edital em jornal de grande circulação, o que estaria em conformidade com
o
§4º do art. 26

d
a Lei
n.º
9.514/97 e com os
arts
. 256 a 259 do CPC.

Argumenta que o Oficial do Registro de Imóveis emitiu uma certidão atestando as tentativas de intimação pessoal, dotada de fé pública, o que comprova
ria
a regularidade do
procedimento.

Assim, a
firma que o prazo para purga da mora foi disponibilizado aos apelantes, que, no entanto, não manifestaram interesse em quitá-lo.

Pois
bem
.

É cediço
que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor
.

O
u seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la
quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

No caso em tela, a
nalisando detidamente os autos, em especial o
Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel com Garantia de Alienação Fiduciária
(
ID
166528650)
,
firmado em 25/05/2020,
verifica-se
o seguinte endereço dos apelantes constante do contrato entre as partes:

[...]
residentes e domiciliados à
Rua Teles Pires, n.º 335, Bairro Dom Aquino, Cidade de Cuiabá, Estado do Mato Grosso
[...] (ID 166528650, p. 02).

Por outro lado, ressai dos autos que o Oficial
Registrador de Imóveis, primeiramente, realizou várias tentativas infrutíferas de intimação pessoal dos apelantes, pois todas retornaram com a não localização dos recorrentes.

Porém, duas das tentativas de intimação pessoal foram em endereço distinto do previsto no contrato, qual seja: “
Rua Padre Gerônimo Botelho, n.º 639, Quadra 03, Lote 08, Morro da Colina, 1º Distrito, Bairro Poção, Cuiabá-MT
.
”(
ID
166528677
, p. 03 e 04).

Todavia, as duas últimas tentativas de intimação pessoal foram exatamente no supracitado endereço
dos recorrentes
indicado no cont
r
ato
, conforme ID
166528677, p.
05 e 06.

Desse modo, não há que se falar em nulidade da intimação pessoal por endereço
in
correto
, uma vez que, inicialmente, foi observado o teor do
art. 26, § 1º
e 3º
, da Lei n.º 9.514/1997
,
com a redação vigente antes da Lei n.º 14.711/2023,

in
verbis
:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º
Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado
, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 3º
A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante
, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído,
podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da
comarca da situação do imóvel
ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

[...] [grifo nosso]

Em sequência, diante
da impossibilidade da intimação pessoal, foi realizada a
intimação por edital
pelo
Oficial do Cartório do
5
º Serviço Notarial e Registro de Imóve
is da 2ª Circunscrição Imobiliária
de Cuiabá
, sendo regularmente publicado no Jornal A Gazeta, nos dias
1
2
,
13
e 1
4
/11/20
23
(
ID
s
nº
166528653, 166528655 e 166528660
),

cumprindo o disposto no artigo 26
, § 4º da Lei nº 9.514/97
, conforme
redação vigente à época, antes da entrada em vigor das alterações realizadas pela Lei n.º 14.711/2023,
in
verbis
:

[...]

§ 4º
Quando o fiduciante
, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador
encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local
ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,
contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital
.

[...] [grifo nosso]

Assevera-se que, com fulcro no
art. 19, II, da CF/88
,
a certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de veracidade e legalidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzido prova ao contrário, o que não ocorreu
, conforme cita-se:

Art. 19.
É vedado
à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:

[...]

II -

recusar
fé aos documentos públicos
;

[...]
[grifo nosso]

Logo, sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a
consolidação da propriedade
é medida que se impõe, conforme realizada na averbação nº
09
-
35
.
482
,
em
09/04/2024
,
feita na matrícula do imóvel
em litígio
(ID nº
166528681, p. 06)
, nos termos do
§ 7º, do art. 26 da Lei n.º 9.514/1997
,
in
verbis
:

[...]

§ 7º
Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário
, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio.

[...] [grifo nosso]

A corroborar o entendimento, cita-se:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA ANTECEDENTE ADITADA PARA AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C PEDIDO DE DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA –
CONSTITUIÇÃO EM MORA – ENDEREÇOS NÃO ENCONTRADOS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL - VALIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL – ARTIGO 36, § 4º, DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO
– CERTIDÃO EXPEDIDA POR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA – MUDANÇA DE ENDEREÇO OU INEXISTENTE – RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - INTIMAÇÃO PESSOAL - DESNECESSIDADE – ATO ANTERIOR À LEI 13.465/2017 – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA – LEGALIDADE DA CONSTITUIÇÃO EM MORA, DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DO LEILÃO – DESPESAS CARTÓRAIS E EMOLUMENTOS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído,
podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Quando o fiduciante, ou seu representante legal encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. Inteligência do § 4º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97.

A certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzida prova em contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Se o devedor fiduciário comunica, no momento da contratação, endereço inexistente ou deixa de promover a comunicação de eventual mudança de endereço, reputa-se válida a sua constituição em mora, quando a notificação é encaminhada para o endereço constante no contrato.

Sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe.

Se o credor fiduciário tem em seu favor a consolidação da propriedade do imóvel no caso de não purgação da mora, é por esta razão que a Lei nº 9.514/97 não impôs a necessidade de intimação do devedor fiduciante para o leilão do imóvel, exceto os leilões realizados a partir da vigência da Lei nº 13.465/2017, que não é o caso.

Não há que se falar em danos morais, quando o procedimento extrajudicial da constituição em mora e da consolidação da propriedade em favor do credor e do leilão, deram-se dentro da legalidade, cumprindo à risca a legislação de regência.

As despesas cartorárias e emolumentos devem ser dispendidas por quem deu causa à discussão.

(N.U 1009868-83.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022,
Publicado
no DJE 30/11/2022)
[grifo nosso
]

Desta forma, não há que se falar em ilegalidade da medida ou nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de intimação dos devedores
, ora apelantes, ou por endereço incorreto
.

Ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões extrajudiciais

Os apelantes alegam que
a apelada
também falhou em notificá-los pessoalmente sobre as datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.

Asseveram que s
omente tomaram conhecimento das hastas (leilões) após a sua realização.

A
duzem que a
sentença
trouxe o fundamento de
que a publicação do edital supria a necessidade de notificação, porém, os apelantes argumentam que a publicação por edital só seria válida caso todas as tentativas de intimação pessoal tivessem sido esgotadas.

Ressaltam
que o endereço estava novamente incorreto e que
a apelada
não adotou outras diligências razoáveis, como o envio de notificações alternativas (e-mails, correspondência registrada) que poderiam assegurar a ciência inequívoca dos devedores
, ora apelantes.

C
itam decisões
do Superior Tribunal de Justiça para respaldar
a necessidade de intimação pessoal do mutuário para os leilões, garantindo que ele tenha conhecimento do procedimento e oportunidade de participação.

Além disso,
os apelantes argumentam
que a falta de intimação viola o princípio da boa-fé objetiva e os deveres de diligência da instituição financeira, principalmente porque o imóvel leiloado é a residência dos
recorrentes
e possui um impacto significativo em sua vida familiar.

A apelada, por sua vez,
sustenta que,
após a consolidação da propriedade, notificou os apelantes das datas, horários e locais dos leilões, conforme
exige a
Lei 9.514/97, permitindo-lhes o direito de preferência.

Assevera que a
notificação foi realizada tanto via edital quanto por correspondência (telegrama), seguindo as exigências legais para informar os devedores sobre os leilões.

Argumenta que a legislação não exige intimação pessoal para leilões, sendo permitido o uso de correspondência ou mensagem eletrônica, o que
teria sido
feito adequadamente.

Sustenta
que cumpriu seu dever de diligência e atuou com base na boa-fé objetiva ao adotar as medidas necessárias para intimar os apelantes.

Por fim, aduz que

os
apelantes, ao questionarem o procedimento
extrajudicial
,
tentam
questionar um processo válido, pois todas as exigências da Lei 9.514/97 foram seguidas rigorosamente, incluindo a intimação para purgar a mora e a
notificação dos leilões.

Pois bem
.

Ressai dos autos que as tentativas de leilões ocorreram
nos dias 28/06/2024 e

08/07/2024
,
pelo valor mínimo de R$629.851,77

para o primeiro leilão e R$ 314.925,89

para o segundo leilão, não restando arrematantes.

Os referidos
leilões foram efetuados em execução
a
o contrato de alienação fiduciária,

referente ao grupo e cota: 40024/092 e 40012/023, firmado em 25/05/2020, e

registrado em 24/07/2020, na matrícula n° 35.482, no 5ª Serviço Notarial E Registro de

Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT,
concernente
ao imóvel

sito à Rua Jeronimo Botelho, quadra 03, lote 08, Poção, Cuiabá/MT CEP: 78015-603.

Uma vez que
não se obteve sucesso com o 2º

leilão
, a apelada encaminhou, em
17/07/2024
, ao endereço constante do contrato e novamente por telegrama, também sem sucesso por retornar com a menção de número inexistente, o
termo de quitação
(ID
166528690
) aos recorrentes, para consolidar em definitivo a propriedade em nome da recorrida, com a consequente extinção da dívida, nos termos do
art. 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997
, com redação anterior à Lei n.º 14.711/2023,
in
verbis
:

[...]

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º,
considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º
.

[...] [grifo nosso]

No que tange à intimação dos devedores, ora apelantes, quanto às datas, horários e locais dos leilões, cita-se a exigência do
art. 27, §
§ 1º, 2º e
2º-A, da Lei n.º 9.514/2017
, com redação anterior à Lei n.º 14.711/2023,
in
verbis
:

A
rt. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

§ 1
º
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2
º
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
º
e 2
º
deste artigo,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
.

[...]
[grifo nosso]

Quanto ao tema, r
essai dos autos que a apelada tentou
intimar
os apelantes
por duas vezes
,
por meio de Telegrama
, para o endereço previsto no contrato firmado entre as partes, conforme
ID 166528688
, porém, a intimação não obteve êxito pelo motivo de “número inexistente”.

Desse modo,
a apelada também procedeu à intimação por edital
, mediante publicações no Jornal Diário de Cuiabá, nas datas de
18, 19 e 20 de junho de 2024
(ID
166528665
).

Porém, verifica-se que o supracitado
prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão
não foi
observado
, uma vez que a primeira Praça data de
28/06/2024
e a segunda tentativa
de leilão
data de
8/07/2024
, apenas dez dias depois,
em contrariedade ao disposto no art. 27, §1º, da Lei n.º 9.514/1997.

Por outro lado, assevera-se que a observância do prazo de 15 dias, entre o segundo leilão e o primeiro, tem por teleologia, obviamente,
garantir a publicidade
para o devedor
e conceder prazo
suficiente
para que o devedor fiduciante possa
exercer o direito de preferência
previsto no
art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997
,
in
verbis
:

[...]

§ 2º-B
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos
, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter
vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário,
e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão
, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

[...] [grifo nosso]

No que tange à publicidade
, verifica-se que os próprios apelantes, antes da realização do segundo leilão, externaram em sua exordial, a qual foi distribuída em 01/07/2024, que
sabiam da data de realização do leilão, marcado para o dia 08/07/2024
.

Ademais,
assevera-se que os recorrentes não postulam pelo exercício do direito de preferência
, direito a ser exercido no citado prazo de
15 dias, e sequer apresentaram qualquer proposta neste sentido,
já tendo se passado quase cinco meses após a realização do primeiro leilão
.

Também não postularam pela possibilidade de purgar a mora, nos termos do
art. 401 do Código Civil
,
in
verbis
:

Art. 401.
Purga-se a mora
:

I -
por
parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta
;

[grifo nosso]

Assevera-se que
a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza
(
nemo

auditur

propriam

turpitudinem

allegans
), com fulcro no princípio da
boa-fé contratual
extraída dos
arts
. 187 e 422 do Código Civil
, conforme cita-se:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social,
pela boa-fé
ou pelos bons costumes.

[...]

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e
boa-fé
.

[...]
[grifo nosso]

Assim, a
o caso em tela, a conduta dos devedores,
ora apelantes,
ao alegarem a nulidade do procedimento de leilão extrajudicial, mas não demonstrarem interesse em purgar a mora ou exercer o direito de preferência,
revela a tentativa de se beneficiar de uma situação que decorre de sua própria inércia e inadimplemento contratual
.

Essa postura
também
encontra
óbice na vedação ao enriquecimento sem causa prevista
no
art. 884,
parágrafo único
, do Código Civil
, que dispõe
:

Art. 884.
Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único.
Se o enriquecimento tiver por objeto coisa
determinada
, quem a recebeu é obrigado a
restituí-la
, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”

Portanto, não é cabível permitir que os apelantes obtenham vantagem
indevida
em detrimento da parte apelada, que seguiu os procedimentos legais para a consolidação
da propriedade e livre disponibilidade do bem
, observando os preceitos da Lei n.º 9.514/1997.

A corroborar o entendimento, cita-se:

RECURSO DE APELAÇÃO CIVIL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO AUTORAL DE RESCISÃO DE CONTRATO. INICIATIVA UNILATERAL.
INADIMPLEMENTO DE CONTRATO – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR
- DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/1997. SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos
arts
. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica.

2.
Havendo leilão extrajudicial do imóvel e sendo frustrado o segundo, deve a dívida ser compulsoriamente extinta e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.

3. No caso dos autos, não restou demonstrada a verossimilhança do direito alegado pelo autor, tendo em vista que, em princípio, não é possível a devolução de parcelas pagas (Código de Defesa do Consumidor), com resilição contratual por sua vontade e sem a anuência da parte requerida, quando se trata de contrato fundado em escritura pública de compra e venda de imóvel urbano com alienação fiduciária.

4. Sentença mantida. Recurso conhecido e Desprovido.

(N.U 1033767-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023,
Publicado
no DJE 04/10/2023)
[grifo nosso
]

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a sentença objurgada.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do
Código de Processo Civil
,
deixo de
major
ar
os honorários
sucumbenciais, uma vez que não foram fixados pelo Juízo
a quo
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2024