Tribunal: TJMT
Processo: 1000387-72.2021.8.11.0036
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-26
Data de publicação: 2024-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000387-72.2021.8.11.0036
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CREUZA MARIA DOS SANTOS ROCHA - CPF: 453.552.661-34 (APELANTE), HEITOR JERONIMO ALMEIDA SILVA - CPF: 003.890.571-00 (ADVOGADO), ABELARDO ROCHA - CPF: 003.801.481-53 (APELANTE), GUILHERME AUGUSTO LEAL BASAGLIA - CPF: 081.522.218-13 (APELADO), WELLYSON BRAGA MENDES - CPF: 041.903.051-46 (ADVOGADO), ESPÓLIO ABELARDO ROCHA (APELANTE), ABELARDO ROCHA - CPF: 003.801.481-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

1000387-72.2021.8.11.0036 – Guiratinga

Apelante:

Creuza Maria dos Santos Rocha e outro.

Apelado:
Guilherme Augusto Leal Basaglia.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA - IMPROCEDÊNCIA - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – PARTE AUTORA QUE NÃO CUMPRIU COM SUAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS – OUTORGA

AUTORIZAÇÃO JUDICIAL ESCRITURA PÚBLICA – PAGAMENTO DO PREÇO – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra pode ser aplicada para justificar a suspensão do pagamento de prestações vincendas, quando prevista como causa justificante no contrato, notadamente à mingua do implemento da obrigação

da outra contratante , nos termos do que preconiza o artigo 476 do Código Civil.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

1000387-72.2021.8.11.0036 – Guiratinga

Apelante:

Creuza Maria dos Santos Rocha e outro

Apelado:
Guilherme Augusto Leal Basaglia

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Espólio de Aberlado Rocha
e outro em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Guiratinga, que nos autos da ação de cobrança proposta em desfavor de
Guilherme Augusto Leal Basaglia
, julgou improcedente o pedido formulado na inicial e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% sobre o valor da causa.

Inconformados, recorrem os autores, ora apelante, sustentando o equivoco da sentença recorrida, sob o a argumento de que celebraram com o réu, ora apelado, instrumento particular de venda e compra do imóvel rural – Fazenda Vale da Vanessa, pelo valor de R$ 2.250.000,00 (dois milhões duzentos e cinquenta mil reais), para pagamento em 14 (quatorze) parcelas.

Seguem narrando que o apelado deixou de pagar as prestações a partir da 8ª parcela, vencida em 15.06.14, procedendo apenas ao pagamento parcial, sendo que após um ano do efetivo vencimento, realizou o pagamento nos autos do inventário, sem a respectiva correção monetária e juros de mora, além da multa contratual prevista no instrumento particular.

Dizem que o valor depositado nos autos do inventario é inferior ao
quantum
devido, sobre o qual incide correção monetária e juros legais, e que o depósito realizado a menor deve apenas ser recebido como abatimento do valor total devido.

Ressaltam que cumpriram com os termos do contrato, não cabendo à alegação de que a mora é justificada pelo inadimplemento da obrigação dos apelantes em não providenciarem alvará judicial para a transferência do imóvel que constava do inventario.

No ponto, asseveram que não haviam débitos hipotecários na data em que iniciou a mora do apelado, porque autorizaram o próprio apelado a quitar a hipoteca que gravava o imóvel, em 30.05.14, embora a baixa tenha ocorrido posteriormente.

Questionam o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, porque não houve adimplemento da obrigação pelos apelados quanto ao pagamento dos encargos da mora, destacando que o apelado não poderia sustar os pagamentos das parcelas desde 15.06.14, por suposto descumprimento de uma obrigação pelos apelados que só ocorreria em 15.09.14.

Pontuam que a cláusula contratual dava a opção da entrega do respectivo alvará judicial autorizando a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, ou ainda, a lavratura de Cessão de Direitos Hereditários, pontuando expressamente que, somente se essa obrigação não fosse cumprida em 15.09.14 é que o requerido estaria autorizado a suspender os pagamentos.

Forte em tais argumentos, rogam pela reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos para condenar o apelado ao pagamento do debito não atualizado, e a incidência de cláusula penal.

Contrarrazões coligidas no id n. 206363221, pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 19 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

1000387-72.2021.8.11.0036 – Guiratinga

Apelante:

Creuza Maria dos Santos Rocha e outro

Apelado:
Guilherme Augusto Leal Basaglia

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de cobrança proposta pelo Espolio de Abelardo Rocha, em face de Guilherme Augusto Leal Basaglia, objetivando o pagamento de encargos moratórios (juros e correção monetária), além da fixação de clausula penal, referente às prestações do contrato de compra e venda do imóvel rural – Fazenda Vanessa.

Narrou o autor na inicial, que firmou com o réu instrumento de compra e venda do imóvel rural de matricula n. 3.488 do CRI da Comarca de Guiratinga, pelo valor de R$ 2.250.000,00 (dois milhões duzentos e cinquenta mil reais), a serem pagos em 14 (quatorze parcelas), sendo que o réu estaria inadimplente a partir da 8ª prestação, vencida em 15.06.14, além disso, teria depositado os valores pendentes em juízo, nos autos do inventario, sem a correção monetária e aplicação de juros e multa.

A par disso, manejou a ação de cobrança exigindo o pagamento do valor total de R$ 1.029.319,68 (um milhão, vinte e nove mil e trezentos e dezenove reais e sessenta e oito centavos) relativos à somatória de 07 (sete) parcelas, a contar de 15.06.14, bem como a correção monetária e juros de mora.

Por sua vez, o réu alegou que os vendedores, ora apelantes, tinham até 15.09.14, para apresentar todas as quitações dos débitos, bem como solicitar alvará judicial para outorga da Escritura Pública de Compra e Venda apta para registro, ou lavrar cessão de direitos hereditários, sob pena de suspensão dos próximos pagamentos, ressaltando que a retenção do pagamento decorreu do não cumprimento das obrigações assumidas pelos vendedores em relação à transferência do imóvel.

Decorrida a marcha processual, e determinada a indicação de provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, sendo em seguida proferida sentença de mérito pela improcedência dos pedidos iniciais, com a condenação dos autores no ônus de sucumbência.

Não concordando com o édito judicial, recorrem os autores.

Reafirmam o inadimplemento do contrato quanto ao pagamento das prestações vencidas a partir de 15.06.14, requestando pelo pagamento dos encargos da mora, e defendem a impossibilidade de aplicação da exceção do contrato não cumprido, por suposto descumprimento de uma obrigação que só ocorreria em 15.09.14, quando o apelado já estava em mora.

Nesse contexto,
a questão posta cinge-se em aquilatar a existência de atraso no pagamento das obrigações mencionadas na cláusula segunda, parágrafo segundo do “Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural”,

relativas às parcelas 8ª a 14ª,

e consequente, legalidade da cobrança dos encargos da mora (juros e correção monetária).

Deveras, é fato incontroverso que a partir de 15.06.14, o réu deixou de pagar as parcelas do contrato de compra e venda. A suspensão do pagamento segundo alega, esta alicerçada em cláusula contratual e se deve ao não cumprimento pelo vendedor, ora apelante, da emissão do alvará judicial de autorização de outorga de escritura púbica de compra e venda para registro, que apenas foi expedido à pedido do réu

nos autos de inventario, no qual foram depositadas as parcelas acumuladas.

De fato, segundo consta, uma das obrigações constantes do contrato ao encargo do vendedor é a transferência do imóvel e eventuais benfeitorias livre e desembaraçadas de quaisquer ônus ou encargos (Clausula Terceira).

Restou estabelecido, ainda, no paragrafo terceiro da citada clausula terceira, a possibilidade de suspensão dos pagamentos até a quitação dos débitos que pendem sobre o imóvel e a emissão o alvará judicial de outorga de escritura, como se infere:

(...) “Parágrafo Terceiro: Ajustam as partes, que até a data de 15 de setembro de 2014, os VENDEDORES deverão apresentar todas as quitações dos débitos que pesam sobre o imóvel, bem como Alvará Judicial autorizando a outorga de Escritura Pública de Compra e Venda apta para registro, ou ainda, a critério do COMPRADOR poderá ser lavra Cessão de Direitos Hereditários, sob pena de suspensão dos próximos pagamento. Oportunidade em que os COMPRADORES, promoveram a quitação do saldo devedor
.”

Nesse cenário, em 15.09.14, os vendedores, ora apelantes, deveriam apresentar
todas as quitações dos débitos sobre o imóvel, inclusive as dividas hipotecarias, e o alvará autorizando a outorga da escritura. Estabelecia, também, referida clausula, que caso tenha ocorrido atraso para formular a correspondente quitação das dívidas/obrigações as parcelas de pagamento do contrato ficariam acumuladas, como condição ao cumprimento prévio da obrigação dos vendedores de quitar os débitos, e seriam liberadas mediante o adimplemento das obrigações.

Logo, ao que se dessume, essa cláusula garantia que o comprador não fosse responsável pelo pagamento das parcelas do imóvel até que estivesse em plenas condições de ser transferido.

No entanto, ao que se verifica, as obrigações não haviam sido cumpridas na integralidade, já que pendia a baixa/cancelamento das averbações existentes na matricula do imóvel, além de que foi informado de que o imóvel não estava pronto para transferência, devido a pendências relacionadas ao Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, e, além disso, não havia decisão homologatória de partilha, a conferir ao comprador a autorização para a confecção de escritura publica de compra e venda , o que apenas foi concedido nos autos do inventario em 07.01.20.

Desta feita, não se evidencia a alegada mora, pois, o pagamento estava condicionado à plena transferência do domínio do imóvel, mediante o registro da escritura na matrícula, o que não foi possível por este não se encontrar devidamente regularizado, de modo que suspensão do pagamento do contrato foi medida cabível, por estar escudado em clausula contratual e diante do embaraço do bem, o qual não poderia ser transferido ao comprador à mingua da autorização judicial ou de instrumento de cessão de direitos hereditários, providencias que cabiam aos vendedores, ora apelantes, restando caracterizada a exceção do contrato não cumprido.

Como bem ressaltou o togado “
Vê-se ainda dos documentos acostados pela parte requerida que as quitações das dívidas do espólio foram efetivadas pela própria parte requerida mediante autorizações firmadas pela parte requente e inventariante,
bem como realizou depósito judicial em 24/01/2020 da importância de R$ 689.802,78, bem como é possível constatar que até determinação judicial proferida nos autos da ação de inventário nº 653-43.2002.811.0036, acostada ao id. 55503632 não havia decisão homologatória de partilha, nem tão pouco autorização judicial para realização de escritura pública de venda e compra, cuja autorização judicial foi determinada em decisão datada de 07/01/2020 (...)”

Ocorre que, conforme já assinalado, a obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus até data da expedição de alvará de transferência de imóvel não tinha sido cumprida. É certo, portanto, que os promitentes-vendedores incorreram em
inadimplemento contratual, ensejando ao promitente comprador a faculdade de valer-se da exceção de contrato não cumprido (...).”

Assim sendo, não há que se falar em mora pelo comprador, a ensejar o pagamento dos encargos moratórios pelo adimplemento tardio das prestações, até porque a retenção das parcelas e o pagamento acumulado estavam previstos contratualmente, como medida a ser adotada pelo comprador até que o imóvel estivesse em plenas condições de ser transferido, de sorte que, não sendo possível a outorga definitiva da escritura pública, ante a existência de gravame na matrícula do imóvel e pendência de homologação e partilha do imóvel objeto de processo de inventário no qual se comprometeu a entregar livre e desembaraçado, não pode os promitentes-vendedores exigir o cumprimento do contrato pelo promitente-comprador, ante a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – IMÓVEL OBJETO DE OUTRA DEMANDA – PERDA DEFINITIVA PARA TERCEIRO – INVIABILIDADE DE USUFRUTO –

EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO – RECURSO PROVIDO.

“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro” (art. 476 do Código Civil).

A perda do imóvel para terceiros por motivos antecedentes à Compra e Venda impõe a extinção da obrigação de pagamento, já que fica inviabilizado o usufruto”.

(RAI n.

1006425-09.2024.8.11.0000,

4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.

Rubens de Oliveira Santos Filho,

J. 05.06.24)

“APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESMEMBRAMENTO. IMPROCEDÊNCIA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PARTE AUTORA QUE NÃO CUMPRIU COM SUAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS E INCUMBE OBRIGAÇÕES NÃO PREVISTAS NO CONTRATO À PARTE RÉ.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

“O contrato de compromisso de compra e venda é ato bilateral, sendo certo que a nenhuma das partes é permitido exigir o implemento da obrigação da outra contratante sem que antes tenha cumprido a sua, nos termos do que preconiza o artigo 476 do Código Civil.” (TJ-MS - APL: 00064185820118120001 MS 0006418-58.2011.8.12.0001, Relator: Des. Sérgio Fernandes Martins, Data de Julgamento: 29/06/2015, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2015.”
(RAC n.

1000950-88.2020.8.11.0040,

1ª

Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho J. 23.04.24 - negritei)

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 19 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/06/2024