Tribunal: TJMT
Processo: 1016591-03.2024.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-20
Data de publicação: 2024-08-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA DE ALUGUEIS – MAIS DE TRÊS ALUGUEIS EM ATRASO – REQUISITOS DO ART. 300 PREENCHIDOS – REQUISITOS DO ART. 59, §1º DA LEI N. 8.245/91 – DEPÓSITO DE CAUÇÃO NO VALOR DE 03 (TRÊS) ALUGUEIS COMPROVADO – EXISTÊNCIA DE FIADOR NO CONTRATO – FIANÇA INÓCUA – POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016591-03.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[THIAGO REBELLATO ZORZETO - CPF: 335.007.318-21 (ADVOGADO), DOUGLAS KARSBURG - CPF: 783.166.501-34 (AGRAVANTE), COPACABANA GASTRO BAR LTDA - CNPJ: 52.009.841/0001-63 (AGRAVADO), GISELLY CAMPOS DE OLIVEIRA - CPF: 038.540.441-78 (AGRAVADO), GISELLY CAMPOS DE OLIVEIRA - CPF: 038.540.441-78 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANDREYA MONTI OSORIO - CPF: 738.711.416-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

AGRAVANTE: DOUGLAS KARSBURG

AGRAVADO: COPACABANA GASTRO BAR LTDA

EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA DE
ALUGUEIS
– MAIS DE TRÊS
ALUGUEIS
EM ATRASO – REQUISITOS DO ART. 300 PREENCHIDOS – REQUISITOS DO ART. 59, §1º DA LEI N. 8.245/91 – DEPÓSITO DE CAUÇÃO NO VALOR DE 03 (TRÊS)
ALUGUEIS
COMPROVADO – EXISTÊNCIA DE FIADOR NO CONTRATO – FIANÇA
INÓCUA
– POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Para a concessão datuteladeurgência, necessário que todos os requisitos exigidos no art. 300, do CPC estejam presentes de formacumulativa, devendo constar dos autos elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A liminar de despejo
requer o cumprimento do art. 59, §1º da
Lei nº 8.245/91
, sendo que, quando inadimplente em mais de 03 (três)
alugueis
, e demonstrada que a fiança é
inócua
, essa poderá ser dispensada para o deferimento da liminar de despejo, não afastando a necessidade de cumprimento dos demais requisitos previstos no mencionado artigo.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO
interposto
por
DOUGLAS KARSBURG
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 158692169 – autos de origem - PJE nº 1014026-21.2024.8.11.0015) pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Sinop-MT, que indeferiu a liminar de despejo
.

Aduz que os aluguéis estavam em atraso desde outubro de 2023 quando a ação foi ajuizada (junho/2024)
, totalizando
R$ 38.146,87 (trinta e oito mil, cento e quarenta e seis reais e oitenta e sete centavos)
.

Argumenta que isso se deve ao fato do bar e restaurante das Agravadas estar em
aparente situação de falência
, porquanto encerraram as atividades do empreendimento de forma irregular, sem qualquer comunicação aos órgãos competentes, e liqui
dação de seus ativos e passivos.

Afirma que a figura da Agravada
Gisely
como fiadora do contrato não pode se
r
capaz de inviabilizar o deferimento da liminar de despejo, uma vez que, de uma leitura teleológica do caso, além das personalidades jurídicas de fiador e afiançado se confundirem, resta clara a ineficácia da fiança.

Relata
que o encerramento irregular das atividades empresariais da pessoa jurídica Locatária indica não haver receitas e patrimônios distintos da sua constituinte aptos a
ensejar uma garantia eficaz, logo, não possuindo capacidade financeira de honrar com o próprio contrato,
é antijurídica a ideia de uma pessoa afiançar ela própria.

Sob essas premissas, requer
eu
a concessão da antecipação de tutela recursal, para que seja determinado o imediato despejo do agravado. Ao final, pugna provimento do presente recurso, para reformar a decisão atacada e
deferir o pedido liminar de despejo

Tutela recursal indeferida em ID.
222118183
.

Dispensada manifestação da Agravada por ausência de triangulação processual em primeiro grau.

Dispensado parecer do Ministério Público em razão da matéria.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE: DOUGLAS KARSBURG

AGRAVADO: COPACABANA GASTRO BAR LTDA

VOTO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
Recurso
de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO
interposto
por
DOUGLAS KARSBURG
, contra decisão interlocutória proferida (ID. 158692169 – autos de origem - PJE nº 1014026-21.2024.8.11.0015) pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Sinop-MT, que indeferiu a liminar de despejo
.

Em suas razões recursais
, em suma,
o agravante sustenta que
a Agravada está inadimplente em mais de 09 alugueres, o fiador do contrato é a própria administradora do estabelecimento que
atualmente
se encontra desativado,
demonstrando
uma
fiança ineficaz e, por isso, requer o deferimento da liminar de despejo.

Pois bem.

De início, ressalto que, o Agravo de Instrumento por ser um recurso
secundum

eventum
litis
, limita-se ao exame do acerto ou não da decisão impugnada, em vista que ao Tribunal incumbe aferir tão somente se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade e abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide.

O cerne do presente recurso cinge-se à análise do acerto ou desacerto da decisão agravada
que
deferiu o pedido de tutela de urgência.

Cumpre salientar que para concessão da tutela de urgência, neste caso, em primeiro grau,
mister a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do CPC
.

A decisão agravada
in
deferiu o
pedido sob o seguinte fundamento:

“
[...]
Cuida-se de
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE
ALUGUEIS
C/C PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO
ajuizada por
DOUGLAS KARSBURG
em desfavor de
COPACABANA GASTRO BAR LTDA e GISELLY CAMPOS DE OLIVEIRA,
postulando, com fundamento no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locação, pela concessão de liminar de despejo do imóvel descrito na exordial, objeto de contrato de locação entabulado entre as partes, em virtude da inadimplência da parte requerida. Informa que a fiadora do contrato em questão é a sócia proprietária da pessoa jurídica, ora requerida, cuja dissolução ocorreu irregularmente, de modo que a aludida garantia inexiste. A inicial veio acompanhada de documentos.

É o breve relatório.

Fundamento e decido.

1.Sobre o tema, sabe-se que a falta de pagamento dos aluguéis nos casos em que não há fiador ou outra garantia, possibilita a obtenção da liminar de despejo, conforme preconiza o art. 59, § 1º, IX da Lei nº 8.245/1991, “in
verbis
”:

“Art. 59 (...) - § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...)

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. (Sem destaque no original).

2. No caso em apreço, observa-se que no contrato de locação firmado entre as partes houve a prestação de fiança locatícia (Id 157855772), razão pela qual, inobstante a argumentação despendida pela parte requerente, não há se falar em concessão de liminar para despejo do imóvel, com fundamento na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação.Aliás:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, CUMULADA COM COBRANÇA. TUTELA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO INDEFERIDA. CONTRATO QUE ESTÁ GARANTIDO POR FIANÇA. DESPEJO LIMINAR NÃO CABÍVEL, NO CASO. RECURSO IMPROVIDO. A tutela liminar não pode ser concedida, pois o contrato celebrado pelas partes é garantido por fiança. Possível verificar que o contrato celebrado pelas partes é garantido por fiança, conforme cláusula 11. Assim, o despejo liminar não pode ser concedido. Não há falar que a inadimplência, bem como sublocação do imóvel, constitui fato incontroverso. Fato incontroverso é aquele sustentado por uma parte e confirmado pela outra. As infringências contratuais noticiadas pelo agravante servem como fundamento, caso comprovadas durante a instrução processual, para a rescisão do contrato de locação, mas não para a concessão da postulada medida liminar sem a oitiva da parte adversa. (TJ-SP - AI: 22577021720228260000 SP 2257702-17.2022.8.26.0000, Relator: Adilson de
Araujo
, Data de Julgamento: 17/11/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/
c
Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA – IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE LIMINAR DE DESPEJO – INTELIGÊNCIA DO ART. 59, §1º, INCISO IX DA LEI Nº 8.245/91 – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL – RECURSO DESPROVIDO. Da leitura do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, surge a interpretação de que nos casos de contrato garantido por fiança, não existirá possibilidade jurídica de concessão de desocupação liminar. (N.U 1013647-04.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2020,
Publicado
no DJE 10/02/2020).

3. Por tais razões, ausentes os requisitos da lei especial e do Código de Processo Civil,
indefiro o pedido liminar
.

4. Cite-se a parte requerida para apresentar a defesa, no prazo de 15 (quinze) dias, ou para no mesmo prazo purgar a mora, conforme disposto no artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/91, fazendo-se constar do mandado as advertências legais.

5. Efetuada a purga da mora, fica desde já, autorizado o levantamento dos valores depositados, mediante alvará, de acordo com inciso IV, do artigo 62, da Lei n. 8.245/91.

[...]
”

O art. 9º da Lei nº 8.245/91, dispõe acerca das hipóteses de rescisão da locação, entre elas a prática de infração legal ou contratual (inciso II) e a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III).

Na presente demanda pretende a loca
dora, ora agravante, despejar o locatário aqui agravado
em razão do inadimplemento de aluguéis.

Sobre o despejo liminar, em particular, antes de oportunizada a oitiva da parte contrária, dispõe o § 1º do art. 59 da referida Lei nº 8.245/91:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
:

(...)

IX –
a
falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009
).”

Nessa quadra, para o despejo liminar diante da falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento mostra-se necessário: (a) o oferecimento de caução no valor correspondente a três meses de aluguel e (b) estar o contrato desprovido de quaisquer garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações, quais sejam:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I -
caução
;

II -
fiança
;

III - seguro de fiança locatícia.

IV -
cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de
locação.”

O Agravante depositou nos autos principais o valor co
rrespondente à 03 (três) aluguéi
s, todavia, e
m exame ao processo de origem, verifica-se no Contrato de Locação firmado entre as partes (ID. 157855772), em especial, na cláusula doze
, em que retrata
a existência de fiança garantida por GISELLY CAMPOS DE OLIVEIRA.

Ao que se verifica,
GISELLY CAMPOS DE OLIVEIRA
é a sócia administradora da empresa locatária e, ainda que não configure nenhuma
irregularidade se portar como fiadora
do contrato
, a jurisprudência deste egrégio tribunal tem possibilitado o deferimento da medida de despejo quando a fiança
se
demonstrar
inócua
.

Se extrai dos autos que o contrato
constava
com 0
9 aluguéi
s em atraso quando do ajuizamento da ação em junho do corrente ano, e se considerar os demais meses já se aproxima
de 12 meses de inadimplência.

A dívida dos 09 aluguéis
já
alcança
o valor de
R$ 38.146,87 (trinta e oito mil, cento e quarenta e seis reais e oitenta e sete centavos)
, sem qualquer manifestação nos autos no sentido de honrar com os pagamentos.

Os arquivos fotográficos contidos na petição inicial do processo principal (ID.
157855786
,
processo
n.
1014026.21.8.2024.8.11.0015
), atrelado à certidão do oficial de justiça (ID.
160993374
, processo n.1014026.21.8.2024.8.11.0015), é possível verificar que o imóvel
comercial
se encontra desativado e em estado de abandono.

Nesse sentido é a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO
DE
DESPEJO
COM PEDIDO
LIMINAR
C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO
, RESCISÃO CONTRATUAL –
LIMINAR
DE
DESPEJO
INDEFERIDA EM RAZÃO
DO CONTRATO ESTAR GARANTIDO POR
FIADOR
–
GARANTIA
INÓCUA
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Segundo o art. 59, § 1º, IX da Lei de Locações, é possível a concessão de
liminar
de
despejo
por falta de pagamento, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e o contrato esteja desprovido das garantias previstas no art. 37 da referida lei.

No presente caso, a caução é dispensada, porque a inadimplência supera ao valor de três alugueres e, embora o contrato esteja provido de
fiador
, a garantia se tornou
inócua
, pois notificado extrajudicialmente, quedou-se inerte
.

(N.U 1004115-64.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/11/2023,
Publicado
no DJE 13/11/2023)
(grifo nosso)

E M E N T A RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DECLARATÓRIO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ACESSÓRIOS DE LOCAÇÃO
– INDEFERIMENTO DE LIMINAR DE DESPEJO – –
INADIMPLÊNCIA COMPROVADA
– REQUISITOS DEMONSTRADOS –
CAUÇÃO – GARANTIA
INÓCUA
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência. No caso, restou presente a probabilidade do direito alegado (inadimplência da agravada) e o perigo de dano ou o risco útil do processo (com a permanência da locatária na posse do imóvel e sem pagar o aluguel), aumentando o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do seu bem), de modo que o deferimento da liminar de despejo é
medida
que se
impõe.-

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10098590620248110000, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

(grifo nosso)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDO
–
INADIMPLÊNCIA VERIFICADA – REQUISITOS DEMONSTRADOS – FIADOR – GARANTIA
INÓCUA
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

No caso, restou presente a probabilidade do direito alegado (inadimplência da agravada em relação aos
alugueis
por mais de cinco meses e demais encargos) e o perigo de dano ou o risco útil do processo (prejuízos financeiros experimentados pelo proprietário/locador), de modo que o deferimento da liminar de despejo é
medida
que se
impõe.”
(N.U 1003273-84.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/07/2023,
Publicado
no DJE 19/07/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PERDA DO OBJETO. JULGAMENTO DE MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA. INDEFERIMENTO DE LIMINAR DE DESPEJO
.
CONTRATO COM GARANTIA DE FIADOR. GARANTIA
INÓCUA
/INEFICAZ
. FIADOR SEM BENS. DEMONSTRAÇÃO. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. LIMINAR DEFERIDA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1 - “Decidido o agravo de instrumento pela Turma Julgadora, prejudicado fica o agravo interno, diante da perda superveniente de
objeto.”
(N.U 1007430-37.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/06/2022,
Publicado
no DJE 16/06/2022). 2- O contrato entabulado entre as partes está garantido por fiador, de modo que seria vedada a concessão de liminar de despejo, por força do que estabelece o art. 59, § 1º, inciso IX c/
c
art. 37, II, todos da Lei nº 8.245/91.
Entretanto, o entendimento deste TJ é de que, em se verificando que a garantia é
inócua
, pode o despejo ser deferido liminarmente (RAI 1003273-84.2023.8.11.0000,
Julgado
em 12/07/2023; RAI 1014074-98.2019.8.11.0000,
Julgado
em 29/07/2020; RAI 1015994-10.2019.8.11.0000,
Julgado
em 18/12/2019).
3- Ainda pende de pagamento diversos meses de aluguel, inclusive que se venceram no curso da demanda, o que permite o deferimento do despejo, prevalecendo o contratualmente combinado, sob pena de enriquecimento ilícito do devedor. 4- O que se está por decidir é questão liminar, de modo que possível a análise e eventual deferimento sem necessidade de citação de todos os réus, nos termos do art. 9º, I, do CPC.

(TJ-MT - AI: 10131833820238110000, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023)

(grifo nosso)

Assim
, resta demonstrada a probabilidade do direito que acompanha o contrato de locação,
demonstrando
relação jurídica entre as partes, bem como a
inadimplênica
de ma
is de 09 (nove) meses de aluguéi
s em atraso.

Já o perigo da demora se apresenta no fato de Agravante não poder usufruir do seu imóvel que, conforme
demonstrado
pelo
Agravante e certificado pelo
ofícial
de justiça, se encontra em estado de abandono, além da
circunstância
dos demais alugueis que vencem no decorrer da demanda.

Portanto, além do preenchimento dos requisitos previstos no
art
. 300 do CPC, qual seja, a probabilidade do direito e o perigo da demora, também preenche os
requisitos do
art
.
art. 59 da Lei nº 8.245/91
com a comprovação de depósito de caução de três
alugueis
nos autos de processo, assim como
a existência de uma
fiança
inócua
.

CONCLUSÃO

Desta maneira, atento às especificidades da situação fática e aos documentos anexos, entendo que restaram configurados
motivos que justifiquem a reforma da decisão.

Com essas considerações
, conheço do recurso e

DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a decisão agravada e deferir a liminar de despejo, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.
A liminar fica condicionada à
certificação do depósito da
caução pela parte agravante no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, nos termos da Lei nº 8.245/91, art. 59, §1º.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2024