Tribunal: TJMT
Processo: 0032359-43.2013.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0032359-43.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), MARCELO MANFRIN DI MERLO - CPF: 301.462.688-06 (APELADO), REINALDO CELSO BIGNARDI - CPF: 037.348.008-38 (ADVOGADO), VINICIUS BIGNARDI - CPF: 017.859.911-59 (ADVOGADO), ANDREIA COCCO BUSANELLO - CPF: 772.235.781-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

0032359-43.2013.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda.

Apelado:
Marcelo Manfrin Di Merlo

E M E N T A

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE INADIMPLEMENTO E EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INOVAÇÃO RECURSAL – APLICAÇÃO DO CDC –
PACTA SUNT SERVANDA
– ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA E ALUGUÉIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

No caso, as alegações de inadimplemento contratual e de exceção do contrato não vencido não foram tratadas na sentença, perfazendo verdadeira inovação recursal, motivo pelo qual é inadmissível a sua apreciação no presente recurso, sob pena de violação ao disposto no art. 1.013, do CPC, mormente por não estar dentre as exceções previstas nos arts. 1.009, §§1º e 2º, 1.013, §§3º e 4º e 1.014, todos do mesmo codex.

Os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, inexistindo qualquer ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Precedentes do STJ.

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra e aluguéis, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

0032359-43.2013.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda.

Apelado:
Marcelo Manfrin Di Merlo

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda. em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de indenização c/c perdas e danos que lhes move Marcelo Manfrin Di Merlo,
julgou parcialmente procedente o feito, para condena-las ao ressarcimento das parcelas pagas à título de evolução da obra, aluguéis e condomínio, no período de novembro de 2012 a maio de 2013, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do efetivo desembolso, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, além das custas e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação
.

Inconformadas, as apelantes
sustentam que inexiste atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, dependente da liberação de recursos financeiros e da expedição do habite-se. Seguem sustentando, que o apelado estava inadimplente com as parcelas do financiamento desde 30.04.2013, atraindo a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, disposta no art. 476, do C. Civil. Firme no seu propósito, defendem a ausência de abusividade no pacto firmado entre as partes, além da impossibilidade de revisão, sob pena de violação do
pacta sunt servanda
. Alegam, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual. Alegam ainda, a ausência de comprovação dos danos materiais afetos aos aluguéis e condomínio. Asseveram que o valor cobrado pelos juros da obra é advindo do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, não sendo de sua responsabilidade. Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente. Subsidiariamente, pleiteiam a minoração do dano moral
.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 183500929), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda a majoração da verba honorária sucumbencial na forma do art. 85, §11, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 24 de janeiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

0032359-43.2013.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda.

Apelado:
Marcelo Manfrin Di Merlo

V O T O

Cinge-se dos autos que Marcelo Manfrin Di Merlo ajuizou ação de indenização c/c perdas e danos em desfavor de RNI Negócios Imobiliários S.A. e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda., aduzindo que firmou contrato compra e venda de imóvel com as empresas rés, referente à unidade residencial n. 240, do empreendimento denominado de
‘Condomínio Rio Claro’
, cuja entrega da 1ª etapa foi prometida para julho de 2012, tendo efetuado o pagamento de R$ 6.752,91 (seis mil, setecentos e cinquenta e dois reais e noventa e um centavos) pela entrada, além de mais R$ 8.201,13 (oito mil, duzentos e um reais e treze centavos) e financiaram o montante final pela Caixa Econômica Federal, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida.

Seguem aduzindo, que o referido contrato de financiamento entabulado com a instituição financeira previa o pagamento, durante a fase de obra e de levantamento das parcelas, da taxa de evolução da obra, que foram devidamente pagos, contudo, mesmo depois da entrega das chaves, que ocorreu somente em maio de 2013, gerando danos materiais com aluguéis e condomínio, por culpa das empresas rés, de modo que devem ser responsabilizadas por esse prejuízo, além do abalo moral causado pelo atraso absurdo ocorrido para a entrega da obra, razão pela qual manejaram a demanda.

Devidamente citadas, as empresas rés apresentaram defesa (id. 183500895 – pág. 06/27) arguindo preliminares de ilegitimidade passiva da ré RNI Negócios Imobiliários S.A., de denunciação à lide da Caixa Econômica Federal e de incompetência absoluta da Justiça Estadual. No mérito, defenderam a legalidade do contrato firmado entre as partes, a inexistência de atraso na entrega da obra, a legalidade dos pagamentos feitos à Caixa Econômica Federal e a cobrança dos juros e correção incidente sobre os mesmos, a ausência de danos materiais de ato ilícito apto a caracterizar o dano moral e a impossibilidade de inversão do ônus da prova.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
rejeitou as preliminares e, na matéria de fundo, julgou parcialmente procedente o feito, para condenar as empresas rés ao ressarcimento das parcelas pagas à título de evolução da obra, aluguéis e condomínio, no período de novembro de 2012 a maio de 2013, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do efetivo desembolso, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, além das custas e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (id. 183500919).

Irresignadas, as apelantes sustentam que inexiste atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, dependente da liberação de recursos financeiros e da expedição do habite-se.

Seguem sustentando, que o apelado estava inadimplente com as parcelas do financiamento desde 30.04.2013, atraindo a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, disposta no art. 476, do C. Civil.

Firme no seu propósito, defendem a ausência de abusividade no pacto firmado entre as partes, além da impossibilidade de revisão, sob pena de violação do
pacta sunt servanda
.

Alegam, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual.

Alegam ainda, a ausência de comprovação dos danos materiais afetos aos aluguéis e condomínio.

Asseveram que o valor cobrado pelos juros da obra é advindo do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, não sendo de sua responsabilidade. Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente. Subsidiariamente, pleiteiam a minoração do dano moral.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que não conheço das matérias afetas a suposta inadimplência do autor, ora apelado, com as parcelas do financiamento desde 30.04.2013, atraindo a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, disposta no art. 476, do C. Civil, tendo em vista que as referidas
quaestio
sequer foram postas na peça de defesa e muito menos foram objeto da r. sentença, perfazendo verdadeira inovação recursal, motivo pelo qual é inadmissível a sua apreciação no presente recurso, sob pena de violação ao disposto no art. 1.013, do CPC.

Nesse sentido, é a lição do Prof. Luiz Guilherme Marinoni, vejamos,
verbis
:

“
1. Efeito devolutivo.
A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria efetivamente impugnada pela parte [...]
Há proibição de inovação no juízo de apelo
, [...]
A apelação devolve ao conhecimento do tribunal aquilo que foi decidido pela sentença, sendo-lhe vedado, em regra, conhecer de matéria diversa da decidida em primeiro grau de jurisdição
[...]”
(Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª Ed., São Paulo: Editora RT, 2016 – negritei)

À vista disso, com o devido respeito, é totalmente inócuo o argumento das recorrentes de que houve inadimplência do autor, ora recorrido, bem como da aplicação da teoria de exceção do contrato não cumprido, pois, repiso, as referidas questões sequer foram invocadas na contestação e nem tratadas na r. sentença.

Assim, resta evidente que as referidas matérias arguidas pelas apelantes não estão dentre as exceções previstas nos arts. 1.009, §§1º e 2º, 1.013, §§3º e 4º e 1.014, todos do CPC.

Superado esse ponto, necessário se faz dizer que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do
pacta sunt servanda
, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense
,

verbis
:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”

(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei)

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Visto isso, pelo que se denota dos autos, há
cláusula de tolerância prevista no contrato firmado entre as partes, a qual prorroga o prazo de entrega do imóvel por mais 120 (cento e vinte) dias.

Com efeito, o item 6.1.1 da cláusula sexta e o capítulo 6º, do aludido pacto, preveem:

“
6 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA:

6.1.1 Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, incialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma à ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação”.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (dois) meses subsequentes a etapa anterior”.

Nesta esteira, a previsão de prorrogação da entrega da obra por 120 (cento e vinte dias) prevista no capítulo sexto, afigura-se lícita, uma vez que estabelecida de forma proporcional.

Digo isso, porque é de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 120 (cento e vinte dias), tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, mormente no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4ª Câm. Dir. Priv., Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Veja, que a Lei n. 4.591/64, regente da matéria afeta aos condomínios e as incorporações imobiliárias, legitima a previsão contratual de prazos e prorrogações,
in litteris
:

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

[...]

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”.

Não obstante tais constatações, o certo é que não prosperam as teses das apelantes relacionadas à inexistência de atraso, constando na contestação que o agendamento para entrega das chaves ocorreu em 10.05.2013, ou seja, dentro do prazo de tolerância pactuado entre as partes (id. 7

183500895 – pág. 14).

Isso porque, as empresas recorrentes divulgaram amplamente que a entrega do empreendimento ocorreria em 31.07.2012, restando evidente que o prazo de tolerância não poderia ultrapassar o mês de novembro de 2012.

Por outro lado, ainda que assim não fosse, em que pese à obra tenha sido concluída pelas apelantes em 29.04.2013, as chaves foram entregues aos apelados somente em 10.05.2013, ficando evidenciado o atraso ocorrido além do limite tolerável pelos Tribunais Pátrios.

Destarte, agiu com acerto o douto magistrado
a quo
ao constatar a mora na entrega do imóvel, bem como o dever das empresas recorrentes em indenizar os prejuízos sofridos pelo apelado no tocante a taxa de evolução da obra, alugueis e condomínio,
verbis
:

“Registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado em 22/11/2010 com entrega prevista para
31/07/2012
, conforme informativo de Id. 42894329 – pág. 8, que acrescido de 120 dias de tolerância, estabelecidos em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final para entrega
novembro de 2012
.

Portanto, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, posto que as chaves somente foram entregues em
maio de 2013
, ou seja, 06 (seis) meses após o prazo de tolerância
.

Relativamente à cobrança do denominado pelo autor de
“taxa de obra, juros e correção monetária decorrentes do atraso”
, trata-se na verdade do valor pago durante toda a execução do empreendimento imobiliário até a entrega das chaves, o qual é cobrado diretamente do mutuário pela instituição financeira - Caixa Econômica Federal.

Esse encargo é devido, em princípio, pelo comprador à Instituição Financeira com a qual celebrou contrato de financiamento, não se tratando de despesa do imóvel, mas, sim, do financiamento. Assim, a taxa de evolução da obra é devida até o término das obras e torna-se indevida quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.

Dito em outros termos: no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, finda o direito de cobrança da taxa de evolução de obra por parte da Construtora
. É o que fixou o
Tema 996 do STJ
julgado em recurso repetitivo em seu item 1.3:

“(...) 1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp nº 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) [Destaquei].

[...]

Contudo, a cobrança dessa taxa torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves. Isso quer dizer que, caso a construtora não cumpra o prazo de entrega do empreendimento estabelecido no contrato, ela não pode mais cobrar a taxa dos compradores.

Portanto, sua cobrança deve se limitar à data prevista para entrega das chaves do imóvel, incluído o prazo de tolerância (novembro/2012), porém, no caso em tela, a taxa de obras continuou sendo cobrada e paga pelo autor nos meses subsequentes, razão pela qual deve ser ressarcido pelas requeridas.

No que se refere ao pagamento de aluguéis e condomínio, diante da incontroversa desídia da parte requerida quanto à entrega do imóvel no prazo contratado, resta comprovada a ocorrência de danos materiais ao requerente, uma vez que se viu impossibilitado de residir no imóvel, tendo que arcar com o pagamento de alugueis no valor de R$ 850,00 (oitocentos reais) mensais e taxa de condomínio no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), conforme contrato de locação e recibos anexados aos autos (Id. 42894331 – pág. 7 e seguintes), motivo pelo qual o requerente faz jus à restituição dos valores pagos até a entrega efetiva do imóvel
.”
(id. 183500919 – negritei e grifei)

Nesse sentido:

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO.

[...]

6.
A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73). Precedentes.

7. Recurso especial parcialmente conhecido, e nessa parte, provido.”
(STJ, REsp n. 1.633.274/SP, 3ª Turma, Rela. Min. Nancy Andrighi, j. 08.11.2016 – negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C IDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE EVOLUÇÃO DA
OBRA
– DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS
JUROS
DA
OBRA
APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – DESPROVIDO.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da
obra
, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel
.”
(TJMT, RAC n. 1019930-46.2021.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 09.08.2023 – negritei e grifei).

Ora, com a devida vênia, as apelantes, na tentativa de justificar o inadimplemento contratual, mencionam que além das cláusulas contratuais que preveem expressamente sobre a possibilidade de prorrogação da obra, também é admitida a prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias.

No entanto, apesar das alegações das recorrentes, o certo é que não consta a dita prorrogação no contrato firmado entre as partes.

Assim, inexistindo comprovação da efetiva prorrogação de mais 180 (cento e oitenta) dias ou o cumprimento das condicionantes exigidas pela CEF, o prazo não pode ser usado como justificativa para extirpar o inadimplemento contratual.

Desta feita, as malfadadas razões apresentadas não prestam para justificar e revestir de legalidade o confesso inadimplemento contratual da construtora, sendo ilegal o repasse da taxa de evolução da obra aos consumidores.

Por conseguinte, ficando comprovado o atraso na entrega da obra por culpa das apelantes, que somente entregou as chaves em 10.05.2013, bem como a cobrança da taxa de evolução da obra no período de novembro de 2012 a maio de 2013, quando comprovadamente a obra já estava concluída, resta evidente a atitude abusiva das empresas, não havendo que se falar no dever de pagamento do referido encargo pelos consumidores.

Ademais, ao contrário do que defendem as apelantes, o recorrido também comprovou o pagamento de alugueis e condomínio no período de novembro de 2012 a maio de 2013, cujo período corresponde à data de tolerância para entrega da obra e a efetiva entrega das chaves, conforme documentos de id. 183500893 – pág. 07/52.

Com isso, resta comprovada e evidenciada a desídia das recorrentes, bem como os transtornos causados ao autor, ora apelado, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel.

Nesse ponto, não é demais ressaltar que, apesar da tentativa de atribuir a culpa pelo atraso na entrega da obra a terceiros, verifico que os motivos apresentados, dentre eles a demora na liberação do “Habite-se” pela Prefeitura, são inerentes ao próprio empreendimento e devem ser previstos quando da celebração do negócio jurídico pela executora da obra.

Sendo assim, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes não terem cumprido as obrigações assumidas, tornando-se inadimplentes, confere-se aos compradores o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor, ora recorrido, a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pelos apelados, em razão do erro cometido.

É sabido que a Constituição Federal em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

A indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-lo, visando à compensação pelo dano sofrido.

Assim, a quantificação desses valores oferecem grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesta trilha, considerando o grau de responsabilidade da construtora recorrente frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pelo autor, ora apelado, entendo que deve ser mantida a condenação no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

De outra banda, estando desprovido o recurso das apelantes, majoro a condenação em honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo
ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 24 de janeiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024