Tribunal: TJMT
Processo: 1033368-88.2023.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033368-88.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSE EDUARDO MEINBERG JUNIOR - CPF: 007.286.791-40 (APELADO), LUANA LIRA FALCO - CPF: 005.427.791-45 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – ARBITRAMENTO EM 20% – OBSERVÂNCIA ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Quantias Pagas julgada procedente para declarar “
rescindido o contrato de promessa de compra

e venda de imóveis

firmado entre as partes. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações

pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do

desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1%

ao mês. Condeno, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que

arbitro em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.
”

A apelante sustenta que a
revelia produz
efeitos relativos, que a culpa pela rescisão contratual foi dos apelados já que deixaram de pagar as prestações do imóvel e que, pelo mesmo motivo, deve ser aplicada seu favor a cláusula penal
que determina que
a retenção deve ser de 50%
, além da integralidade da comissão de corretagem
.

Alternativamente
, pede a que a retenção seja de 25% mais a comissão de corretagem e que o termo inicial dos juros deve ser a partir do trânsito em julgado.

Contrarrazões no ID n. 215431169.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Quantias Pagas julgada procedente
.

As partes firmaram
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, n. 31
, quadra
B
, do Condomínio
Vila Goulart,
por R$
97.100,00
(I
D
n.
215431155
).

O apelante, em virtude de ter se deparado com inúmeras avarias e com a construção totalmente diferente do que havia sido apresentada, ingressou com a ação buscando a
rescisão da avença, a devolução dos valores pagos.

A Ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já assinalado na primeira instância.

O STJ, de forma consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio
“pacta sunt servanda”
(
AgRg
no REsp 1422547/RS).

A sentença reconheceu que a rescisão se deu por culpa do apelado/comprador
,
portanto a lide será analisada por esse prisma.

Apesar do previsto contratualmente, uma vez que submetido à égide do Código de Defesa do Consumidor, a
jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção de parte da quantia paga quando este der causa ao rompimento, até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ).

Para ilustrar:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO
AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda
reenfrentamento
dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido
. (
AgRg
no
AREsp
803.290/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgamento em 27/06/2017,
DJe
de 01/08/2017).

Portanto, neste caso a retenção deve ser de 20% (entre os 10% e 25%) dos valores pagos, visto que
, embora o pedido de rescisão tenha sido realizado pelo apelado (e por isso sua culpa), demonstrou-se nos autos que o imóvel, de fato, continha vícios incompatíveis com o que havia sido oferecido.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR - MULTA RESCISÓRIA DE 10% SOBRE AS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL LEGAL – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% - IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ
ENTREGA DAS CHAVES – DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF) e os 10% ajustados na avença são legais.

É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

O pagamento do IPTU é de responsabilidade do vendedor até a entrega
da chaves
.

A resilição por culpa do comprador não comporta dano moral para este quando inexistente prova de alguma inadimplência do vendedor.
(AP 1033401-03.2019.8.11.0041, julgamento em 29/06/2022,
DJe
de 04/07/2022).

No que concerne aos juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual incidem desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil).

A sentença não determinou a restituição da comissão de corretagem, por esse motivo não conheço desse pedido.

Pelo exposto,
conheço em parte do Recurso e nessa parte
dou parcial provimento
para majorar a retenção para 20%.

Em razão da pequena alteração, mantenho a sucumbência conforme estabelecida em sentença.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024