Tribunal: TJMT
Processo: 1040403-58.2018.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040403-58.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[GNX REPRESENTANTES EIRELI - CNPJ: 28.021.273/0001-31 (APELANTE), ANDERSON RODRIGUES CARVALHO - CPF: 667.517.721-49 (ADVOGADO), HERVITAN CRISTIAN CARULLA - CPF: 415.276.231-49 (ADVOGADO), LUCIANA MELLO BURNIER - CPF: 043.266.151-41 (APELANTE), NAZARETH ROSA RIBEIRO VARGAS - CPF: 621.278.701-82 (APELANTE), FABIO JULIANO VARGAS - CPF: 621.696.451-87 (APELANTE), DEUSDETE SOARES GHISI - CPF: 219.378.838-33 (APELADO), APARECIDO TERNOVOI DE MORAES - CPF: 103.413.661-53 (ADVOGADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), LAIS SANTOS GHISI - CPF: 036.422.701-07 (APELADO), SUELI CANDIDA DOS SANTOS - CPF: 460.257.821-72 (APELADO), JOAO CAETANO DOS SANTOS - CPF: 152.121.571-53 (APELADO), CARMINA CANDIDA DOS SANTOS - CPF: 531.520.001-97 (APELADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELANTE(S):

GNX REPRESENTANTES EIRELI E OUTROS

APELADA(S):

DEUSDETE SOARES GHISI E OUTROS

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS

– CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA –
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEIÇÃO – POSSE DO IMÓVEL PELA REQUERIDA – CONFIGURAÇÃO - INADIMPLÊNCIA DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS – COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Se o magistrado observou
o disposto no
artigo 489, §1º, do CPC/15 e no artigo 93, IX, da CF, julgando parcialmente procedente a ação, ou seja, contrariando a pretensão da requerida/apelante, bem como fundamentando adequadamente as razões de decidir, não há falar em nulidade da sentença.

A demonstração da ocorrência de que não tomou posse do imóvel cabia à parte requerida, ora apelante, o que não restou configurado, conforme as provas produzidas nos autos, portanto, havendo contrato de locação firmado pelas partes e a inadimplência demonstrada, os
aluguéis são devidos até a data da desocupação do imóvel, bem como os encargos locatícios previstos em contrato.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto
por
GNX REPRESENTANTES EIRELI E OUTROS
contra a sentença que, n
a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos locatícios nº 1040403- 58.2018.8.11.0041
ajuizada por
DEUSDETE SOARES GHISI E OUTROS
julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida ao pagamento do aluguel no valor mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) vencidos desde a referência do mês de maio/2018, seguindo a estipulação contratual de tal valor até 27/04/2019, após R$ 6.000,00 (seis mil reais) até 27/04/2020, e R$ 7.000,00 (sete mil reais) até a efetiva desocupação do imóvel em 25/10/2020 (ID 46129386), devendo ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês simples, ambos a partir de cada vencimento, e mais multa de 10% sobre o valor do débito.

Condenou os requeridos ao pagamento dos encargos contratuais (IPTU) também vencidos e os que venceram até a desocupação, devendo ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês simples, ambos a partir de cada vencimento.

Condenou os requeridos a ressarcirem a parte autora o valor de R$ 1.370,00 (um mil trezentos e setenta reais), devendo ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês simples, ambos a partir do desembolso (27/10/2020).

Condenou ainda a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC/15.

Em suas razões recursais, s
uscitam os recorrentes a nulidade da sentença, em razão da falta de fundamentação, uma vez que não foi apreciada toda matéria ventilada e requerida na contestação e documentos acostados aos autos, nos termos do art. 489, § 1º, I e IV, do CPC/15.

No mérito, alegam que
o comportamento dos apelados gerou surpresa, quando da locação e vistoria, pois não havia condições mínimas de adentrar ao local para usufruir do imóvel.

Aduzem que
sofreram prejuízos decorrentes dos graves problemas encontrados no imóvel, objeto do contrato de locação
, uma vez que o
s reparos nunca se fizeram presentes, mesmos sendo necessários e urgentes em razão da possibilidade de vazamento nas instalações de água e esgoto, conforme fotos acostadas aos autos.

Sustentam que a situação causou abalo na paz interior dos apelantes e o locador não ofertou qualquer compensação pelos transtornos, entendendo como suficiente a assinatura do contrato e a cobrança mensal.

Por fim, pugnam pelo provimento do recurso com a reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente, invertendo-se o ônus sucumbencial.

Contrarrazões apresentadas pela apelada, requerendo o desprovimento do recurso e a condenação dos apelantes em litigância de má-fé (ID 189105236).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

PREJUDICIAL MERITÓRIA DE NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Em suma, os apelantes suscitam nulidade da sentença pela falta de fundamentação, nos termos do artigo 489, §1º, inciso IV, do CPC/15.

Referida prejudicial não prospera.

A questão sob análise trata de ação de cobrança de aluguéis em razão do descumprimento do contrato pelos apelantes, ante a inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios, sendo a sentença devidamente fundamentada pela magistrada
a quo
, de acordo com o conjunto probatório dos autos, alegações da parte apelante, dispositivos legais e jurisprudências aplicáveis à hipótese em questão.

Para fundamentar a sentença, a
magistrada observou
o disposto no
artigo 489, §1º, e seus incisos, do CPC/15; e no artigo 93, IX, da CF, julgando parcialmente procedente a ação ajuizada pelos autores/apelados, ou seja, contrariando a pretensão dos requeridos/apelantes, fundamentando adequadamente as razões de decidir.

Como se nota, a sentença se encontra devidamente fundamentada.

Sobre a matéria, o seguinte julgado:

“
[...]
2. Segundo a jurisprudência consolidada do Pretório Excelso, reafirmada no julgamento, sob o regime de repercussão geral, do AI-RG-QO 791.292/PE, a teor do disposto no artigo 93, IX, da Constituição Federal,
as decisões judiciais devem ser motivadas, ainda que de forma sucinta, não se exigindo o exame pormenorizado de cada alegação ou prova trazida pelas partes, tampouco que sejam corretos os seus fundamentos
(Tema 339/STF).
[...]
”
(STJ, CORTE ESPECIAL, AgRg no RE no AgRg nos EREsp 1278505/MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, j. em 19/12/2018) (g.n.).

Logo,
rejeito
a prejudicial.-

VOTO (MÉRITO)

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

DEUSDETE SOARES GHISI, LAIS SANTOS GHISI, SUELI CÂNDIDA DOS SANTOS, JOÃO CAETANO DOS SANTOS E CARMINA CÂNDIDA DOS SANTOS

ajuizaram a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos locatícios nº 1040403-58.2018.8.11.0041

em face de
GNX REPRESENTANTES EIRELI – ME E DOS FIADORES NAZARETH ROSA RIBEIRO E FÁBIO JULIANO VARGAS,
aduzindo que que firmaram com os requeridos contrato de locação de imóvel comercial, localizado na Av. Historiador Rubens de Mendonça, n. 2564-A, Bairro Bosque da Saúde, nesta cidade de Cuiabá/MT, com início em 28/02/2018, pelo prazo de 48 (quarenta e oito) meses, no valor mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), bem como o pagamento dos encargos locatícios.

Alegou que a parte requerida deixou de cumprir sua obrigação com o pagamento dos aluguéis desde maio/2018, bem como o IPTU/2018.

Aduziu que a parte demandada não cumpriu as obrigações pactuadas, ao passo que ainda deve à autora os aluguéis desde maio/2018, bem como o IPTU/2018. Por isso, pugna pela condenação da parte demandada ao pagamento dos aluguéis em atraso, o que ensejou o ajuizamento da presente demanda.

Na contestação, os requeridos arguiram a preliminar de carência da ação, ao argumento de que o contrato não teria validade, pois os autores não detinham a posse do imóvel locado, sendo este ocupado por moradores de rua, por isso não teve a tradição da posse no imóvel. Alegaram que as partes iniciaram tratativas para firmar novo contrato, mas restou infrutífera; que nunca esteve na posse do imóvel locado; que os fiadores não respondem por um contrato inválido e rebatem a cobrança. Ao final, requerem a concessão da gratuidade da justiça, o acolhimento da preliminar ou a improcedência da demanda, bem como a aplicação da cláusula penal, no valor de 03 (três) aluguéis; a declaração de rescisão do contrato; a desconstituição do ônus da entrega de chaves do imóvel pelos requeridos; a condenação dos autores ao pagamento de indenização por danos morais, além da condenação dos autores ao pagamento das verbas de sucumbência.

Ao proferir sentença, a magistrada
Dra. Sinii S. B. Saboia Ribeiro
julgou parcialmente procedente a ação, conforme já relatado.

Dessa decisão, recorre a parte requerida.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em saber se os requeridos/apelantes deixaram de cumprir a obrigação contratual de pagar os aluguéis e encargos locatícios.

Tem-se de todo o processado que as partes firmaram, em 12/02/2018, o Contrato de Locação Comercial de ID 189104756, pelo prazo de quarenta e oito meses, com o valor mensal de R$ 5.000,00, no 1º ano (de 28/02/2018 até 27/04/2019), R$ 6.000.00, no 2º ano (de 28/02/2019 até 27/04/2020); R$ 7.000,00, no 3º ano (de 28/02/2020 até 27/04/2021) e no 4º ano, o valor mensal de R$ 8.000,00 (de 21/02/2021 até 27/04/2022), bem como o pagamento de água, luz e IPTU, conforme cláusulas 3ª e 4ª.

A parte autora alega que não houve o pagamento dos aluguéis e encargos.

Por sua vez, a parte requerida sustenta que não tomou posse do bem.

Após detida análise do conjunto probatório, nota-se que o estado estrutural do imóvel era de conhecimento da parte requerida, conforme documento de ID 39025209, o qual não foi impugnado pela recorrente, bem como consta o laudo de vistoria assinado pelas partes em 12/02/2018, sendo consignado que seria realizada limpeza dentro e em volta do imóvel (ID 189104759), conforme pagamento pelo serviço efetuado pela parte autora (ID 189105172).

Verifica-se, ainda, que a testemunha ouvida na audiência de instrução e julgamento, confirmou que a parte requerida tomou posse do bem.

Nesse sentido, o depoimento da testemunha da parte autora CELSO LOPES, conforme gravação de ID 189105229:

“Magistrada: se conhece o imóvel que está sendo objeto de discussão nos autos?

Celso: Sim.

Magistrada: por qual razão conhece?

Celso: então como trabalho na imobiliária, algumas tratativas tenho ciência.

Magistrada: sobre quem alugou o imóvel?

Celso: GNX

Magistrada: sobre quanto que foi entregue as chaves do imóvel para a empresa que locou?

Celso: que foi no início do contrato, se não me engano em 28 de fevereiro.

Magistrada: se quando alugou o imóvel para a parte requerida, se ela entrou no imóvel?

Celso: Quando ela alugou o imóvel, a proposta que ela fez, ela olhou e gostou do imóvel, que servia para o comércio dela. Ela olhou, verificou, esteve in loco, e fez proposta de locação comercial, apresentou os valores, porque o imóvel precisava de algum tipo de reparo.

Magistrada: se tinha algum morador de rua nesse imóvel, tinha transeunte naquela região que poderia impedir a inquilina de tomar posse do imóvel?

Celso: não, não tinha porque assim que ela tomou posse do imóvel, ela solicitou a limpeza no imóvel, e mandamos alguém lá, foi feita a limpeza toda do imóvel tirado entulho e tudo mais, ai ela começou a fazer a reforma dela.

Magistrada: se ela fez reforma e apresentou os valores para vocês?

Celso: Então, ela começou a reforma lá, colocou blindex e tudo mais, mas não me recordo de ter apresentado valores, porque ela fez uma proposta de pagar um valor um pouco menor, porque ela ia ter essas despesas no imóvel, porque ela sabia que precisava ser feito, pintura, questão de parte elétrica.

Magistrada: quanto ficou acordado que ela pagaria por mês?

Celso: olha, pagaria, se não me engano, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e no outro ano aumentaria um pouco mais, e uns quatro anos teve proposta dela mesmo, aumentando o valor um pouquinho.

Magistrada: se chegou ser apresentado por ela algum documento de reforma?

Celso, respondeu: que chegou somente essa proposta que ela iria arrumar o imóvel e pagar o aluguel.

Magistrada: se chegaram fazer a vistoria na entrega do imóvel para ela?

Celso: sim.

Magistrada: novamente foi feita (reforma)?

Celso: sim.

Magistrada: se sabe o quanto que ela está devendo?

Celso: não, valores assim eu não sei.

Magistrada: se sabe o quanto que ela está devendo?

Celso: não, valores assim eu não sei.

Come feito, observa-se que a testemunha Celso Lopes, consignou que o imóvel foi alugado pela requerida/apelante GNX e as chaves foram entregues no início do contrato e quando tomou posse do imóvel, a apelante solicitou a limpeza e esta foi feita, sendo tirado entulho e outros e a requerida começou a fazer reforma, colocou blindex e, posteriormente, solicitou uma carência de três meses para jogar mais para frente os valores, mas o proprietário não concordou; que não houve a assinatura dessa insurgência, nem pelo proprietário nem pelo inquilino.

Logo, resta demonstrada a posse do bem pela parte apelante.

Salienta-se que caberia à parte requerida/apelante apresentar provas de que não teria tomado posse do bem, porém, rebateu genericamente os fatos alegados pela parte autora, deixando de apresentar qualquer elemento que desdissesse o alegado na inicial e na audiência de instrução e julgamento, de modo que o inadimplemento dos aluguéis passou a ser indene de dúvidas.

A Lei do Inquilinato, em seu art. 23, dispõe que:

“Art. 23 – [...]

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

Sendo assim, havendo prova da relação locatícia e da falta de pagamento, os requeridos e os fiadores devem ser condenados ao pagamento, de forma solidária, dos alugueis vencidos desde maio/2018 até 27/04/2019, valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), após R$ 6.000,00 (seis mil reais) até 27/04/2020, e R$ 7.000,00 (sete mil reais) até a desocupação do imóvel, ocorrida em 25/10/2020 (ID 46129386), além dos encargos contratuais (IPTU) até a desocupação, consoante art. 323 do CPC/15.

Assim, verifica-se o acerto da sentença em reconhecer que o requerido/apelante deve efetuar o pagamento dos aluguéis e dos encargos. Vejamos:

“[...]

Ademais, apesar das alegadas tratativas para alteração do contrato, elas não se concretizaram e a parte ré não produziu qualquer prova para impedir, modificar ou extinguir o direito da parte autora, ônus que lhe competia (art. 373, II, CPC), portanto, deve ser reconhecida a validade do contrato e o atraso.

E convém registrar que os réus Nazareth e Fábio firmaram o pacto na qualidade de fiadores e solidariamente responsáveis pelo pagamento da obrigação assumida pela afiançada GNX, até a entrega das chaves, conforme cláusula 8ª do referido contrato (Id. 16634575 – pág. 5), assim, também respondem pelo débito em questão.

Com relação ao débito, a parte autora faz jus ao recebimento do aluguel no valor mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) vencidos desde a referência do mês de maio/2018, seguindo a estipulação contratual de tal valor até 27/04/2019, após R$ 6.000,00 (seis mil reais) até 27/04/2020, e R$ 7.000,00 (sete mil reais) até a efetiva desocupação do imóvel em 25/10/2020 (Id. 46129386), além dos encargos contratuais (IPTU) também vencidos e os que venceram até a desocupação, já que se tratam de prestações sucessivas (art. 323, NCPC).

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DESPEJO. PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. INCLUSÃO. POSSIBILIDADE. [...]. 3. Possibilidade de inclusão de prestações vincendas na ação de cobrança de alugueres que é extraída do disposto no art. 323, do CPC. Entendimento que prestigia a celeridade e efetividade buscadas pelo novo diploma processual, em atenção ao comando constitucional que impõe sejam adotadas medidas para a razoável duração do processo. Precedentes do C. STJ. 4. Alegação de que não fora informado acerca da existência de débitos locatícios antes do ajuizamento da demanda que não torna ineficaz a fiança validamente concedida. 5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJRJ, 0004100-29.2015.8.19.0208 - APELAÇÃO. Des(a). José Acir Lessa Giordani - Julgamento: 22/02/2021 - Décima Segunda Câmara Cível). Negritei.

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – DESPEJO FUNDADO EM INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – INADIMPLÊNCIA MANIFESTA – ALUGUÉIS VINCENDOS – INCLUSÃO – ARTIGO 323 DO CPC – RECURSOS DE RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA e VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA DESPROVIDOS – RECURSO DE CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING PROVIDO. A falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato locatício, pois a mora é causa suficiente para a rescisão contratual, nos termos do que consta nos artigos 9º, inc. III, e 62, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). As prestações resultantes do contrato de locação são de trato sucessivo e, nessa conformidade, os aluguéis vincendos devem ser incluídos na sentença condenatória, enquanto perdurar a ocupação do imóvel. O locatário deve arcar com todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, conforme dispõe o art. 323 do CPC”. (TJMT, N.U 0033116-08.2011.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Dirceu Dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/07/2021, Publicado no DJE 31/07/2021). Negritei e destaquei.

Também entendo pela obrigação da parte ré em ressarcir a parte autora a despesa de limpeza (retirada de entulho) – R$ 1.370,00, vez que o assim recebeu (cláusula 5ª).

Por outro lado, observa-se que a fatura de água está registada em nome da ré GNX (Id. 46131353), assim, descabe o pedido da parte autora de cobrança de tais débitos, vez que é de natureza personalíssima.

Os valores em atraso dos aluguéis devem ser atualizados com base no INPC e incidirá desde o vencimento de cada aluguel.

Quanto aos juros moratórios, correta a incidência nas datas dos respectivos vencimentos, eis que se trata de mora de natureza ex re, cuja constituição se dá de pleno direito em decorrência do inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, a teor do disposto no artigo 397 do Código Civil.

Consta pactuada a multa moratória de 10% (cláusula 3ª, § 2º - Id. 16634575), portanto, deverá ser aplicada.

Também não há falar em reparo do imóvel (Id. 39025207), vez que tal pedido não foi formulado na
inicial.

(ID 189105232)

Diante do exposto,
nego
provimento ao recurso.

Por fim, a verba honorária comporta majoração para 12% (doze por cento) sobre o valor do débito atualizado, nos termos do artigo 85, §§ 1º, 2º e 11, do CPC/2015.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024