Tribunal: TJMT
Processo: 0000651-12.2012.8.11.0040
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-03-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000651-12.2012.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NIVELSON LUIS TEBALDI - CPF: 499.048.769-91 (APELADO), TIAGO SALGO GETTENS - CPF: 045.297.981-19 (ADVOGADO), AMILTON SCHNEIDER - CPF: 501.014.710-68 (ADVOGADO), RUDIMAR ROMMEL - CPF: 391.478.199-87 (ADVOGADO), ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS (APELANTE), HEBER PEREIRA BASTOS - CPF: 865.807.101-44 (ADVOGADO), LILIAM SAIJO - CPF: 406.712.241-15 (APELANTE), KATIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI - CPF: 922.262.051-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, POR UNANIMIDADE.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO
REIVINDICATÓRIA C.C PERDAS E DANOS – DESOCUPAÇÃO DE LOTE URBANO OBJETO DE ESCRITURA PÚBLICA – NULIDADE DA ESCRITURA FEITA COM SIMULAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DA PROPRIEDADE - SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PROVIDO.

Diante da clara simulação na sequência posta na escritura pública de compra e venda que registou o negócio realizado entre a proprietária do imóvel e sua filha e, posteriormente, a venda aos autores, foi declarar a nulidade do referido documento em ação conexa.

A nulidade da escritura pública retira dos autores requisito essencial ao pleito de restituição do imóvel, qual seja a comprovação da propriedade do imóvel, o que enseja a improcedência dos pedidos.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL n.º 0000651-12.2012.8.11.0040

APELANTES: LILIAM SAIJO E ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS.

APELADOS: NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI.

Processo na origem n.º 0000651-12.2012.8.11.0040

Comarca de Sorriso.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS E LILIAM SAIJO
, de sentença que julgou procedente a ação reivindicatória.

AÇÃO
:

Ação
Reivindicatória c.c Perdas e Danos
(Proc. n.º 0000651-12.2012.8.11.0040) movida por
NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI
em desfavor de
ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS e LILIAM SAIJO
.

SENTENÇA
(ID 189382651 - Pág. 1/7)
:

Julgou procedentes os pedidos para condenar a parte requerida à restituição integral e definitiva da posse do imóvel reivindicado pelos requerentes, matrícula nº 35.565, do RGI de Sorriso/MT, Lote 13-B, do Loteamento Universitário, na cidade de Sorriso/MT, no prazo que fixou de 60 (sessenta) dias, a contar da intimação pessoal da requerida, sob pena de multa diária que fixo em 1.000,00 (um mil reais), nos temos do art. 536 e seguintes do Código de Processo Civil. Condenou
a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos requerentes que fixou em 15% sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade da verba em razão da gratuidade da justiça concedida à ré.

APELAÇÃO
(ID 189382657 - Pág. 1)
:

ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS
e
LILIAM SAIJO
alegam preliminarmente que a sentença é nula em razão do cerceamento de defesa decorrente da perda do arquivo de mídia que continha o depoimento pessoal da requerida denunciada. Argumentam que a aquisição do imóvel pela apelante restou demonstrada pelo contrato de compra e venda, celebrado em 03/03/2011, entre LILIAM e ELIETE e cujo pagamento foi feito no dia seguinte 04/03/2011, conforme recibo (ID 189381192 - Pág. 101). Sustenta que a escritura apresentada pelos requeridos Nivelson e Katia, ora apelados, tem data posterior (26/09/2011). Argumenta que os requeridos também confessaram em sua contestação que, ao visitar o imóvel, encontraram Romilda que lá residia desde 30/06/2011. Insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais pela impossibilidade de usufruir do imóvel, porquanto ele não pertence aos autores.
Pugna pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

CONTRAMINUTA
(ID 189382660):

pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS E LILIAM SAIJO
, de sentença que, na ação reivindicatória c.c perdas e danos
(Proc. n.º 0000651-12.2012.8.11.0040) movida por
NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI,
julgou procedentes os pedidos para condenar a parte requerida à restituição integral e definitiva da posse do imóvel reivindicado pelos requerentes, matrícula nº 35.565, do RGI de Sorriso/MT, Lote 13-B, do Loteamento Universitário, na cidade de Sorriso/MT, no prazo que fixou de 60 (sessenta) dias, a contar da intimação pessoal da requerida, sob pena de multa diária que fixo em 1.000,00 (um mil reais), nos temos do art. 536 e seguintes do Código de Processo Civil. Condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos requerentes que fixou em 15% sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade da verba em razão da gratuidade da justiça concedida à ré
.

As requeridas
ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS e

LILIAM SAIJO
, ora apelantes

relatam que a segunda adquiriu de
ELIETE FREITA DA SILVA
, o imóvel lote urbano n°. 13-B, da quadra n° 10, Parque Universitário, na cidade de Sorriso/MT,
matrícula n° 35.565, desmembrada da matrícula
n° 24.110
, do CRI de Sorriso
, por meio de contrato de compra e venda, em 03/03/2011.

Esclarecem que LILIAM adquiriu o imóvel com o objetivo de ajudar
ROMILDA
, vigilante da agência da CEF onde a autora era gerente geral, e que esta reside no imóvel desde junho de 2011.

Descrevem que, ROMILDA tinha interesse em adquirir a casa e o terreno objeto da lide, construída pela CONSTRUTORA JHONATAN de propriedade de ELIETE, com a obtenção de financiamento junto à CEF, que havia sido pré-aprovado (ID 189383690 - Pág. 31), faltando apenas a regularização dos documentos de desmembramento e averbação das novas matrículas.

No entanto, durante a construção da casa, ELIETE passou a exigir o pagamento antecipado para fazer o desmembramento, registro e transmissão do imóvel, condição essencial para que ROMILDA pudesse obter o financiamento. Como ROMILDA não possuía o valor exigido por ELIETE, a autora LILIAM efetuou o pagamento no valor de
R$50.000,00
, mediante a celebração do contrato de compra e venda no qual consta como compradora do imóvel, para depois receber o valor pago de ROMILDA, quando concluísse o financiamento, ocasião em que faria a ela a transferência do imóvel.

Posteriormente, a autora foi informada que ELIETE teria simulado a venda do mesmo imóvel à sua filha
AMANDA GABRIELLE SANTOS DA SILVA LIMA
que, por sua vez, o teria vendido à
NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI
, razão pela qual propôs a ação de nulidade da escritura pública, com o objetivo de anular a escritura pública de compra e venda apresentada pelos autores na presente ação, fazendo prevalecer o negócio anterior entre ELIETE e a requerida LILIAM.

Os autores promoveram a ação reivindicatória com base na escritura pública referente ao imóvel de matrícula 35.565 do CRI de Sorriso e a sentença julgou procedente o pedido para determinar a desocupação do imóvel e o pagamento de indenização por danos materiais a ser apurado em liquidação de sentença.

Assim, cinge-se a controvérsia em verificar se comporta reforma a sentença que julgou procedentes os pedidos.

O apelo interposto contra a sentença proferida na ação declaratória de nulidade de escritura pública foi provido de modo a reconhecer a nulidade da escritura que registrou a compra e venda do imóvel de matrícula 35.565 do CRI de Sorriso entre AMANDA e os autores, para que prevaleça a compra e venda realizada em 03/03/2011 entre ELIETE e a requerida LILIAM.

Esclarece-se que no contrato de compra e venda apresentado pela requerida LILIAM consta como objeto do negócio o
Lote 13A, da quadra 10
, Parque Universitário, Sorriso /MT,
matrícula 24 110
do CRI de Sorriso,
com uma casa de alvenaria medindo 60m2
, pelo valor de
R$50.000,00, em 03/03/2011
(ID 189383690 - Pág. 26), cuja existência não foi questionada.

Ocorre que, por ocasião da celebração do contrato, ainda não havia sido feito o desmembramento da escritura principal, cujo número consta do contrato como sendo a
matrícula 24 110
do CRI de Sorriso. Também consta do contrato que no Lote adquirido havia uma construção de alvenaria medindo 60m2.

Também não há dúvidas de que foi feito o pagamento no valor de R$50.000,00 à PRESTADORA DE SERVICOS JHONATAN, da qual ELIETE era sócia proprietária e, naquele momento também era legítima proprietária do imóvel objeto da compra e venda com a autora, juntamente com BRAZ RODRIGUEZ FIORENZANO (ID 189383702 - Pág. 10).

No desmembramento, a nova matrícula
n° 35.565 ficou para ELIETE e seu esposo MARCO PALMIERE DA SILVA, também anotado que esta correspondia ao Lote 13B da quadra 10, enquanto o Lote 13A, com a nova matrícula n.º 35.564, seria de propriedade de
BRAZ RODRIGUEZ FIORENZANO
(ID 189383690 - Pág. 24).

Posteriormente ao desmembramento, ELIETE simulou uma compra e venda e, consequentemente, transferiu por meio de escritura pública, o mesmo imóvel a AMANDA GABRIELLE SANTOS DA SILVA LIMA, sua filha, em 03/06/2011, e esta vendeu o imóvel a NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA e SILVA TEBALDI, em 26/09/2011, pelo valor de R$25.000,00 (ID 189383690 - Pág. 24).

A simulação da venda do imóvel à filha é tão evidente, que nem as partes e nem as testemunhas ouvidas na ação reivindicatória, mencionaram, sequer de passagem o nome de AMANDA, afirmando todo o tempo que quem fez a transação com a requerida e posteriormente com os requeridos havia sido de fato a ELIETE, que logo depois sumiu daquela localidade e constitui requerida revel nos autos da ação anulatória. De notar-se, ainda, que o valor declarado da transação entre ELIETE e AMANDA foi de R$10.000,00, quando o valor pago pela autora havia sido R$50.000,00.

Narrados os fatos, observa-se que a requerida apresentou o comprovante de pagamento no valor do contrato, porém os autores nada apresentaram como pagamento da transação. Apesar de NIVELSON ter afirmado em seu depoimento pessoal, que o valor combinado teria sido pago como quitação de dívidas que a Construtora Jhonatan, de propriedade de ELIETE, tinha para com a sua loja de materiais de construção e o restante teria sido pago em materiais entregues a ela, não apresentou nenhum documento capaz de demonstrar o pagamento, nem mesmo as notas fiscais referentes a suposta dívida de ELIETE e sua construtora ou comprovante de entrega de materiais à ela.

Some-se a este o fato de que os próprios autores admitem que a requerida ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS já residia no imóvel situado no Lote 13B, quando estes o adquiriram, ressalvando apenas que esta teria ido à loja dos autores com ELIETE e que teria concordado em desocupar o imóvel em 60 dias.

Assim, há que se reconhecer a invalidade do negócio jurídico realizado entre ELIETE e AMANDA, em razão da simulação ocorrida com o claro propósito de invalidar o contrato de compra e venda anteriormente celebrado com a requerida LILIAM, ensejando a nulidade do registro público, haja vista que constitui consectário lógico do reconhecimento da existência de nulidade da escritura de compra e venda.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO (ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA) CUMULADA COM CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR DE COISA JULGADA. Verifica-se a coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada e que já foi decidida por sentença, de que não caiba recurso (art. 337, §§ 1º e 4º, do CPC/15). As ações são idênticas quando têm as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido ( § 2º do art. 337 do CPC/15). No caso concreto, as ações extintas em despacho saneador possuem causa de pedir e pedidos distintos, razão pela qual não há falar em coisa julgada. Preliminar rejeitada. ESCRITURA PÚBLICA. SIMULAÇÃO. Nos termos do art. 215 do CC, a escritura pública é documento dotado de fé pública e faz prova plena. Incumbe a parte-autora o ônus processual de comprovar os vícios alegados na petição inicial a ensejar a declaração de nulidade pretendida. A simulação implica nulidade do negócio jurídico. Na hipótese dos autos, a parte-autora produziu prova apta a afastar a presunção de veracidade da escritura pública, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença de reconheceu a nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda e determinou o respectivo cancelamento do registro imobiliário. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: 70081463275 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 30/07/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 01/08/2019)

EMENTA:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
SIMULAÇÃO EVIDENCIADA
. PREJUÍZO AOS HERDEIROS. RECONHECIMENTO DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. 1. É de ser reconhecida a simulação, como causa de invalidade do negócio jurídico, quando o ato jurídico realizado, oculta o verdadeiro caráter do negócio celebrado. 2.
Evidenciado, pelas provas constantes dos autos, que a Escritura de Compra e Venda de Imóvel foi lavrada em simulação, é de ser declarada a nulidade do negócio jurídico nela representado
. 2. Recurso provido. (TJ-MG - AC: 10290130115139001 MG, Relator: José Arthur Filho, Data de Julgamento: 03/09/2019, Data de Publicação: 13/09/2019)

Para que se possa reconhecer a procedência do pleito formulado na ação reivindicatória exige-se, além da prova segura da propriedade – a ser demonstrada por meio da inscrição do título no registro imobiliário (art. 1.228 e art. 1.245/CC) –, a devida individualização da coisa e a demonstração de posse injusta pela requerida.

Assim sendo, acolhido o pedido da autora, aqui requerida/apelante, na ação anulatória para
declarar a nulidade do negócio jurídico de compra e venda representado na escritura pública (ID 189381193 - Pág. 4), tanto aquele realizado de forma simulada entre ELIETE e AMANDA
,
quanto a posterior venda do imóvel a NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI
, carecem os autores da reivindicatória de justo título, capaz de com
provar a efetiva propriedade do imóvel, portanto impossível manter a sentença que determinou
a desocupação do imóvel e restituição da posse aos autores, e muito menos o dever de indenizar.

Pelo exposto,
dá-se provimento ao recurso das requeridas, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos em razão da insuficiência de
comprovação da propriedade do imóvel
de matrícula 35.565 do CRI de Sorriso. Inverte-se o ônus de sucumbência para condenar os autores, ora apelados, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2024