Tribunal: TJMT
Processo: 1003080-63.2023.8.11.0002
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-17
Data de publicação: 2024-04-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003080-63.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), ANDRE PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 011.965.561-64 (APELADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO registrado(a) civilmente como EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RESCISÃO POR LIVRE ESPONTANEIDADE DO COMPRADOR – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE A CONSTRUTORA – CLÁUSULA DE RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 10% – RAZOABILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS VALOR DA CAUSA (TOTAL DO CONTRATO) – VALOR EXCESSIVO-FIXAÇÃO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO – EQUIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE
.

A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.

Apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório
- Tema 1076/STJ.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003080-63.2023.8.11.0002

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

ANDRÉ PEREIRA DOS SANTOS

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, inconformado com a sentença exarada pelo juízo da
3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande
que, na
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas
nº
1003080-63.2023.8.11.0002
,
julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na exordial, declarando rescindido o contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes, bem como condenou a construtora a restituir ao autor os valores pagos, respeitando o direito de retenção de 25% das quantias pagas. Por fim, fixou as custas e despesas processuais à apelante em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (Sentença Id. 204548651).

Em suas razões (Id. 204548652), aduz a recorrente
KAPPA EMPREENDIMENTOS,
resumidamente, que se aplica ao caso em comento a
Lei de Parcelamento de Solo Urbano (6.766/79), nesse diapasão, havendo de ter a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato, diverso do decidido “25% das quantias pagas”.

Afiança que “
diante da peculiaridade do caso concreto, vez que o contrato firmado entre as partes é regido pela Lei de Parcelamento de Solo Urbano (6.766/79), lastreado na necessária aplicabilidade das penalidades introduzidas no ordenamento jurídico com advento da lei 13.786/2018, de rigor a reforma da r. sentença, para afastar a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) das parcelas pagas, observando a fundamentação contida neste recurso”.

Outro norte assevera que os honorários advocatícios encontram-se exacerbados, havendo de ter sua redução, subsidiariamente que seja aplicado sobre o valor do proveito econômico.

Preparo recolhido nos termos da certidão Id. 204561167.

Contrarrazões no Id. 204548655, ratificando pelo desprovimento do recurso.

É o essencial ao relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

É importante ressaltar que, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo do consumidor e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO. (...)
Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista
.(...) (TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022)”. –
Grifei.

Quanto ao mérito, à construtora ora recorrente firmou contrato com
LIDIANE SOUZA CRUZ
(Id. 204547162)

em 20 de novembro de 2020.

Colaciono:

Posteriormente, em 15 de janeiro de 2021, houve a cessão dos direitos do imóvel ao apelado
ANDRÉ PEREIRA DOS SANTOS,
sendo a recorrente aqui interveniente.

Destarte:

Feito o introito.

O contrato firmado entre as partes, prevê na Cláusula Segunda, Parágrafo Sexto, para o caso de rescisão, que o comprador fica obrigado as seguintes condições: desconto de valor eventualmente pago por comissão de corretagem; desconto de 10% sobre o valor atualizado do contrato, incluindo arras ou sinal, caso desembolsado pelo comprador, a título de cláusula penal; desconto dos encargos moratórios; desconto de impostos, contribuições condominiais, tributos, custas e emolumentos, inclusive honorários advocatícios; desconto dos valores decorrentes da fruição do imóvel, equivalente a 0,75% ao mês e, eventualmente, aos custos relacionados a limpeza.

Ressalte-se que o contrato pactuado entre as partes possui o valor atualizado de R$ 190.579,85 (cento e noventa mil, quinhentos e setenta e nove reais e oitenta e cinco centavos), bem como que o autor quitou o valor atualizado de R$ 14.757,84 (quatorze mil setecentos e cinquenta e sete reais e oitenta e quatro centavos).

Assim sendo, como bem pontuou o juiz condutor do feito, não há dúvida de que a cobrança de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato mostra-se exacerbado, bem como o contrato foi assinado posteriormente à vigência da lei nº 13.786/2018.

Ademais,
com efeito “a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”
. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021).

No mesmo sentido:

[...] Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 13/05/2021).

[...] A jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.
[...]. (AgInt no AREsp 1417321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019). (Sem destaque no original)

No âmbito deste Tribunal a questão também é pacífica e, para ilustrar, transcrevo os seguintes precedentes de relatoria da Desembargadora Marilsen Andrade Addário e Desembargador Sebastião de Moraes Filho:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA PARA A DEVOLUÇÃO DEDUZIDA DE 15% E DAS EVENTUAIS DESPESAS PROPTER REM DO IMÓVEL NO PERÍODO EM QUE OS ADQUIRENTES PERMANECERAM NA POSSE DO IMÓVEL – PRETENDIDA RETENÇÃO EM 23% PELAS ALIENANTES – DESACOLHIMENTO –AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS - FRAÇÃO DESPROPORCIONAL E DESARRAZOADO – PLEITEADA RETENÇÃO INTEGRAL DO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – ARRAS MERAMENTE CONFIRMATÓRIAS – PRETENDIDO PARCELAMENTO DO VALOR RESTITUÍVEL – DESCABIMENTO –DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMAS 577 E 1.002 DO STJ - RECURSO DESPROVIDO.
Resta sedimentada na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. À míngua de provas ou evidências de que os prejuízos experimentados pelo promitente vendedor em função da resolução da avença, a qual foi requerida ainda na primeira terça parte do prazo de cumprimento do ajuste, escorreita a sentença que fixa o percentual de retenção em 15% dos valores já pagos em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade.
[...].
(TJ-MT 00059353720168110015 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/12/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2021).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR DO IMÓVEL RURAL – PERDAS E DANOS DEVIDOS A FAVOR DO VENDEDOR – PERCENTUAL DE 10% - RAZOABILIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – INEXISTÊNCIA - DECAIMENTO MÍNIMO DO AUTOR - SENTENÇA MANTIDA – DEVOLUÇÃO DO VALOR QUITADO (90%) - INCIDÊNCIA DE JUROS MENSAIS 1% CABIMENTO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS VALOR DA CAUSA (TOTAL DO CONTRATO) - VALOR EXCESSIVO – FIXAÇÃO SOBRE PROVEITO ECONÔMICO - VALOR RETIDO TÍTULO DE PERDAS E DANOS - NECESSIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.
A resolução por via judicial de contrato livremente pactuado depende da efetiva comprovação de culpa de uma das partes por sua inexecução. A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel rural, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago , de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa. É razoável e proporcional a retenção do percentual de 10% do valor efetivamente pago pelo comprador inadimplente a título de perdas e danos para ressarcir o promitente vendedor pelos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato
. [...].
(TJ-MT 00006361020108110106 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 02/06/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2021).

Outrossim, quanto aos honorários sucumbenciais, observa-se que estes derivam do princípio da causalidade, resumidamente “
aquele quem der causa a instauração do incidente deve arcar com os custos”.

Nesse diapasão, o autor teve que socorrer do judiciário para ter a rescisão contratual justa, frente à abusividade da construtora.

Entretanto, quanto ao fixado sobre o valor da causa, divirjo.

O art. 85, § 2° do CPC assim dispõe:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

Assim sendo, entendo que fixar os honorários recursais sobre o valor da causa (
R$ 161.127,60 – sem atualização) mostra-se deveras exacerbados, além, fere à ordem cronológica do próprio art. 80, § 2° do CPC, estes havendo de ser fixados sobre o proveito econômico com a rescisão contratual.

Vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR DO IMÓVEL RURAL – PERDAS E DANOS DEVIDOS A FAVOR DO VENDEDOR – PERCENTUAL DE 10% - RAZOABILIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – INEXISTÊNCIA - DECAIMENTO MÍNIMO DO AUTOR - SENTENÇA MANTIDA – DEVOLUÇÃO DO VALOR QUITADO (90%) - INCIDÊNCIA DE JUROS MENSAIS 1% CABIMENTO -
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS VALOR DA CAUSA (TOTAL DO CONTRATO) - VALOR EXCESSIVO – FIXAÇÃO SOBRE PROVEITO ECONÔMICO - VALOR RETIDO TÍTULO DE PERDAS E DANOS - NECESSIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE
.

(N.U 0000636-10.2010.8.11.0106, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 02/06/2021, Publicado no DJE 10/06/2021)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO. 10% DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA.
1. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual c/c pedido de indenização, ajuizada em razão de atraso na entrega de imóveis objeto de promessa de compra e venda. 2. Com a ressalva do entendimento pessoal desta Relatora, a 2ª Seção do STJ definiu que a fixação dos honorários de sucumbência, sob a égide do CPC/2015, sujeita-se à seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). 3. (...
)”
(AgInt no REsp 1702073/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/02/2020, DJe 12/02/2020.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. APLICAÇÃO DO ART. 85, § 2º, DO CPC/2015. VALOR RELEVANTE. OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1
. Os honorários devem ser estabelecidos, em regra, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC/2015, isto é, nos limites percentuais nele previstos sobre o proveito econômico obtido, ou, na impossibilidade de identificá-lo, sobre o valor atualizado da causa, inclusive nas demandas julgadas improcedentes ou extintas sem resolução do mérito. 2. A equidade constante do § 8º do art. 85 do CPC/2015 incide apenas quando o proveito econômico obtido não seja identificado, ou seja, inestimável ou irrisório, situação distinta daquela tratada no presente caso. 3. Agravo interno a que se nega provimento
.”
(AgInt no AREsp 1368440/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2019, DJe 13/03/2019) – (grfei).

Ao arremate,
revejo os honorários advocatícios e observando o provento econômico mínimo, os fixos por equidade no montante de 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) destacando o assíduo

trabalho do patrono do autor.

Ante a todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, somente para fixar os honorários por equidade conforme fundamentação pretérita.

Inaplicável à espécie o art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/04/2024