Tribunal: TJMT
Processo: 1017668-89.2022.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-21
Data de publicação: 2024-02-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017668-89.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FERNANDA BRANCO LYRA PORTO - CPF: 294.035.748-01 (APELANTE), ELENE CRISTINA MARTINS DE ALMEIDA - CPF: 029.749.741-39 (ADVOGADO), DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS - ME - CNPJ: 25.265.248/0001-05 (APELADO), YURI ALAGUES BENDO - CPF: 039.160.391-48 (ADVOGADO), DARI SILVA DOS PRAZERES - CPF: 708.382.679-04 (APELADO), DAYANE DE MOURA GARCIA - CPF: 735.913.781-00 (APELADO), IMPÉRIO IMÓVEIS LTDA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO – CHÁCARA DE RECREIO – DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR

– SITUAÇÃO IRREGULAR – FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL NO MOMENTO DA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO QUE ENSEJOU O EMBARGO DA OBRA – RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR – VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrado que houve descumprimento do contrato pela empresa promitente vendedora, ao vender terrenos com irregularidade de cunho ambiental, que culminou com embargo da obra pelos órgãos competentes,

a quebra do dever contratual com nítido desrespeito à boa-fé objetiva, dá ensejo a declaração de rescisão do negócio, com a devolução integral do valor pago, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, bem como a inversão da multa contratual, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo - Tema 971.

É assente na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1017668-89.2022.8.11.0041

APELANTE: FERNANDA BRANCO LYRA PORTO

APELADO: DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS – ME, DAYANE DE MOURA GARCIA, DARI SILVA DOS PRAZERES

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos com Indenização por Danos Morais e pedido de tutela de urgência n. 1017668-89.2022.8.11.0041 - 7ª Vara Cível de Cuiabá

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Fernanda Branco Lyra Porto.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos com Indenização por Danos Morais, ajuizada por Fernanda Branco Lyra Porto em desfavor de Dayane de Moura Garcia Imóveis – ME (Império Imóveis Ltda.), Dayane de Moura Garcia, Dari Silva dos Prazeres.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Cuiabá)
julgou parcialmente
procedentes os pedidos da demanda, para declarar a rescisão do contrato por culpa de ambas as partes, bem como determinar que as requeridas procedam, após a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de custos administrativos, a devolução do valor pago pela autora, acrescido de correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso e de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) a cargo da parte autora e 50% (cinquenta por cento) solidariamente a cargo das partes requeridas, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

APELO
: a apelante sustenta que as requeridas são as únicas responsáveis pela rescisão contratual, que a própria empresa vendedora assumiu que o empreendimento não seria entregue em razão da comercialização e parcelamento irregular do solo e da obra ter sido embargada.

Aduz que o prazo para entrega era de 24 meses contados do lançamento do empreendimento, que ocorreu em 01/12/2020, portanto o prazo encerraria em 01/12/2022, contudo, mesmo com a prorrogação de 180 dias, que finalizou em 01/06/2023, até o momento não houve manifestação dos apelados sobre a entrega do empreendimento.

Afirma a necessidade da aplicação do CDC, com a inversão do ônus da prova, bem como a presença do dano moral indenizável.

Aduz que desde a data da venda os requeridos já tinham conhecimento da investigação acerca da ilegalidade e irregularidades do empreendimento.

Requer a reforma da sentença para que sejam julgados totalmente procedentes os pedidos da demanda, a fim de determinar a devolução integral dos valores pagos, com a incidência da multa de 25%, a título de cláusula penal em seu favor, mais a condenação das requeridas apeladas por dano moral.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 185884752.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reconhecer a culpa exclusiva da parte requerida, aqui apelada, pela rescisão contratual, bem assim saber se é caso de inversão da multa contratual em favor da autora apelante e da condenação dos apelados por dano moral.

A lide advém do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 22/04/2021, pelo valor total de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pago à vista, pelo imóvel localizado no empreendimento denominado Chácara de Recreio da Chapada Tarumã I, Lote n. 07, Quadra 10, com área de 200m2, na Rodovia MT 251, Km 19, cuja obra fora embargada pelo Poder Público e judicialmente (Ação Civil Pública n. 1044597- 96.2021.8.11.0041), devido a diversas irregularidades, quais sejam, ter sido comercializado sem atender as exigências legais no tocante a metragem mínima, sem a aprovação de projetos e de licenças ambientais, bem como estaria instalado próximo a ponto de captação de água, motivo que levou a autora apelante buscar a rescisão contratual.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato de compra e venda e condenou as requeridas a promover a restituição do valor relativo às parcelas pagas, com a retenção de 25%, referente às taxas administrativas, por entender que a rescisão se deu por culpa de ambas as partes.

De início, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

No caso, do conjunto fático-probatório, tem-se que as requeridas apeladas promoveu o loteamento de chácaras denominadas “Chácara de Recreio da Chapada Tarumã I”, sem licença ambiental e sem a aprovação do projeto arquitetônico urbanístico pela Prefeitura Municipal, por consequência, sem o registro imobiliário junto ao Cartório de Registro de Imóveis e, ainda, com ilegalidades quanto ao parcelamento do solo, comercializando lotes menores do que o permitido pela legislação em zona rural, ou seja, menores que 1500 metros quadrados.

Além de ser demandada em ação civil pública (Proc. n.

1044597-96.2021.8.11.0041) proposta pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso, por desmate de vegetação em área de preservação permanente. Referidas restrições administrativas e ambientais impostas ao loteamento, acarretaram a paralisação das obras do empreendimento, que pelo que se tem noticia até o presente momento não foi entregue.

Nota-se ainda que pelo contrato firmado entre as partes, a data da entrega do empreendimento ficou estabelecida para 24 meses a partir do lançamento oficial datado para 1º de dezembro de 2020, bem assim que no mês de maio de 2021 fora lavrado o Auto de Infração pela SEMA e a obra embargada.

Logo, quando da venda do lote para a recorrente, o empreendimento encontrava-se em situação irregular, de sorte que não poderia ser comercializado, fato desconhecido pela promitente compradora, que apenas tomou conhecimento quando das noticias veiculadas na mídia e imprensa local, evidenciando, assim, o descumprimento contratual pelas requeridas, por nítido desrespeito à boa-fé objetiva (art. 422 CC) e ao dever de informação, o que justifica a rescisão do contrato de compra e venda, todavia, por culpa exclusiva da promitente vendedora, porquanto não é razoável exigir que o promitente comprador continue a pagar parcelas de um empreendimento que não se pode certificar que será concretizado.

Realça-se, cabia às recorridas comprovar (art. 373, II, do CPC) a regularidade do empreendimento imobiliário que disponibilizou para venda, como a licença ambiental e todos os requisitos necessários a construção e legalização do bem adquirido pela consumidora, contudo, não o fez.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n. 543, que prevê:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Dessa forma, faz jus a autora apelante ao ressarcimento da
integralidade
dos valores pagos.

Por sua vez, no que tange à aplicação da cláusula penal, com se sabe, referido encargo tem a finalidade de indenizar pelo descumprimento da obrigação.

Nesse ponto, o Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos caso de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda, in verbis:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ)

Logo, em que pese tenha sido estipulada exclusivamente em desfavor do promitente comprador (Cláusula 5ª, §5º), cabível a inversão.

Em casos análogos, este eg. Tribunal de Justiça decidiu:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA LOTE – CHÁCARA DE RECREIO – EMBARGO DA OBRA - QUESTÕES AMBIENTAIS – RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – MULTA PENAL – INVERSÃO – DANO MORAL – INDEVIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento consistente no embargo da obra por ausência de licença ambiental e restrições administrativas, configurado esta o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Recurso parcialmente provido.

(N.U 1020234-45.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023, Publicado no DJE 02/10/2023)

No mesmo sentido:

RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO RURAL IRREGULAR. CHÁCARA DE RECREIO. CONSTRUÇÃO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. FRACIONAMENTO DO SOLO EM DESRESPEITO À FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO. EMBARGOS DA ATIVIDADE. RESCISÃO DO PACTO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL DEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Alienação de chácara de recreio rural em moldes de loteamento urbano de bem a nom domino, em área de preservação permanente, sem as devidas licenças administrativas e ambientais, bem como em desacordo com as normas de uso e ocupação do solo.

2. É de conhecimento notório que o empreendimento está embargado pelos órgãos públicos, o que impede a concretização válida do negócio entabulado entre as partes e torna o prazo de entrega incerto.

3. O vício no objeto do contrato torna imperiosa a sua rescisão com a devolução dos valores já despendidos e aplicação de cláusula penal em razão da culpa exclusiva da construtora.

4. Não se trata de dano moral puro, dependendo da comprovação de acordo com o caso concreto e, assim, ressai a improcedência do pedido nesse quesito.

5.

Recurso conhecido e parcialmente provido. (N.U 1047101-98.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Segunda Turma Recursal, Julgado em 04/12/2023, Publicado no DJE 08/12/2023)

Ainda:

RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE CHÁCARA DE RECREIO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. SITUAÇÃO IRREGULAR. FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. ART. 14 DO CDC. RESCISÃO DO CONTRATO. DANO MATERIAL EVIDENCIADO. DIREITO DA PARTE AUTORA À RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS. INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO, POR SE TRATAR DE ILÍCITO CONTRATUAL. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1- A prova produzida indica a quebra contratual (cláusula “1.2.2” do contrato), por culpa da vendedora/Recorrida, eis que a área objeto do contrato se encontra embargada judicialmente, mediante as ações civis públicas 1026080-43.2021.8.11.0041 e 1031287.23.2021.8.11.0041, criando, inclusive, a paralisação das obras.

2- A quebra contratual justifica a respectiva rescisão, com devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos.

(N.U 1042423-40.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, WALTER PEREIRA DE SOUZA, Primeira Turma Recursal, Julgado em 06/11/2023, Publicado no DJE 10/11/2023).

Quanto ao dano moral, é assente na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Ressalta-se, a Corte Superior acrescentou que “
o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial
”. (AgInt no AREsp n. 2.084.111/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgamento em 14/11/2022, DJe de 18/11/2022).

Para tanto, caberia à autora apelante demonstrar que além do aborrecimento e transtorno, a situação acarretou ofensa a atributo da honra, imagem ou qualquer dos direitos personalíssimos ou impôs-lhe situação vexatória, humilhante, o que não restou evidenciado nos autos.

Como bem destacado pelo próprio STJ, é preciso considerar as peculiaridades de cada caso.

Nos autos ora em análise, não houve contratempos significantes a ponto de colocar os consumidores em desvantagem exagerada em relação à outra parte, porque não se trata de condomínio destinado à moradia, mas exclusivamente à recreação campestre, ou seja, à ampliação do lazer da família.

A habitação excepcional não foi sequer cogitada pela autora. Desse modo, a situação narrada não desencadeia abalo psicológico, mas mero dissabor.

Assim, a sentença comporta parcial reparo.

Por derradeiro, com o provimento parcial do recurso, tem-se que a autora apelante decaiu de parte mínima do seu pedido, porquanto é caso de determinar que as requeridas apeladas arquem com a totalidade dos ônus de sucumbência.

Posto isso,
dá-se parcial provimento Apelo
, para o fim de determinar a devolução do valor pago de forma integral, acrescido da multa penal contratual, e de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros legais de 1% ao mês a partir da citação, bem assim para determinar que as recorridas arquem com a integralidade dos ônus de sucumbência.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC, porquanto os honorários advocatícios de sucumbência foram fixados no percentual máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/02/2024