Tribunal: TJMT
Processo: 1029050-71.2023.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-27
Data de publicação: 2024-05-31

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM – CONTRATO DE LOCAÇÃO VINCULADO A CONTRATO DE FRANQUIA – LIMINAR DE DESPEJO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029050-71.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GUILHERME DA COSTA FERREIRA PIGNANELI - CPF: 053.972.499-80 (ADVOGADO), OI S.A. - CNPJ: 76.535.764/0001-43 (AGRAVANTE), FACIL TELECOM SERVICOS DE TELECOMUNICACAO LTDA - CNPJ: 27.299.187/0001-22 (AGRAVADO), CLAYTON MORAES MARTINS - CPF: 025.750.451-69 (TERCEIRO INTERESSADO), ADELIA MARQUES DE MORAIS - CPF: 481.972.381-20 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM – CONTRATO DE LOCAÇÃO VINCULADO A CONTRATO DE FRANQUIA – LIMINAR DE DESPEJO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA–
RECURSO NÃO PROVIDO.

Conforme precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça, é possível o deferimento da tutela de urgência de natureza antecipada em ação de despejo, ainda que não se trate das hipóteses previstas no art. 59, § 1º, da Lei nº. 8.245/91, haja vista não se tratar de rol taxativo as hipóteses elencadas na Lei de Locação, desde que comprovados os requisitos legais do art. 300 do CPC/15 (REsp 1.207161/AL e 595.172/SP).

No caso em apreço, não se vislumbra a presença dos requisitos legais autorizadores da concessão da medida antecipatória pleiteada, diante da não apresentação da caução.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1029050-71.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: OI S/A

AGRAVADOS: FÁCIL TELECOM SERVIÇOS DE TELECOMUNICAÇÃO LTDA E OUTROS

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
OI S/A
, contra decisão proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Ramon Fagundes Botelho
, lançada nos autos da “
ação de despejo com pedido de antecipação de tutela
” nº. 1040104-08.2023.8.11.0041, ajuizada em face de
FÁCIL TELECOM SERVIÇOS DE TELECOMUNICAÇÃO LTDA
e
outros
, que indeferiu a tutela de urgência, em que se pretendia determinar que parte agravada desocupasse o imóvel de forma imediata ou em até 15 (quinze) dias.

A parte agravante relata que “
decisão agravada entendeu que deveria aguardar a instrução processual para revisão da tutela de urgência, sob o argumento de que a mora do agravado não estaria comprovada, bem como não houve recolhimento de caução por parte da agravante
” (sic).

Afirma que “
diferentemente do que consignou o douto magistrado em sua decisão, a agravante trouxe aos autos os e-mails com as notificações extrajudiciais vindicando a posse do imóvel junto ao agravado, inclusive, no bojo de sua própria inicial
” (sic).

Esclarece que “
houve a celebração de contrato de franquia, celebrado entre as mesmas partes do contrato de locação, sendo OI S.A. (em recuperação judicial) denominada franqueadora, e os requeridos Facil Telecom Serviço de Telecomunicação LTDA e Clayton Moraes Martins, denominados franqueados. Ocorre que os agravados foram descredenciados. Como visto nos documentos acostados, o encerramento ocorreu em 31/05/2023
” (sic).

Assevera que “
desde a data de 31/05/2023 a agravada mantém na posse de forma irregular, sendo necessária a ordem de despejo, uma vez que a partir do descredenciamento e da suspensão das atividades comerciais, conforme a cláusula 12.2 do contrato de locação, ele estaria automaticamente rescindido de pleno direito
” (sic).

Aduz que “
a desocupação do imóvel mediante tutela de urgência e sem caução em até 15 dias (quinze) é medida que se impõe, visto a permanência na posse, a utilização do imóvel para atividade comercial para atendimento à concorrente da OI S.A. e a necessidade de agravante em ocupar o imóvel para realizar novo contrato. Nesse sentido, nos autos restam evidenciados o cumprimento dos requisitos para o deferimento da tutela de urgência, que desde a manutenção da posse irregular geram o perigo de dano, ante a impossibilidade de realizar nova locação à novo parceiro, resultado útil ao processo, uma vez que havendo até a finalização geram prejuízos financeiros e a Agravada continuará realizando atividades comerciais para concorrentes
” (sic).

Sustenta que “
o agravante comprovou seu direito mediante os documentos trazidos aos autos, não sendo necessária dilação probatória, como restou consignado na decisão combatida, vez que com o término do contrato, AUTOMATICAMENTE se encerra o contrato de locação. Tendo sido a agravada notificada sobre a desocupação e se NEGADO a cumprir, é necessária a concessão da tutela de urgência, com o objetivo de agravante tenha a posse do imóvel restituída e possa prosseguir com nova contratação perante outros parceiros
” (sic).

Argumenta que “
a agravante não pode dispor de seu patrimônio, posto que vem sendo administrado pelo juízo recuperacional, restando impossibilitada de acatar a ordem do juízo a quo para depósito do caução referente a três vezes o valor do aluguel”
(sic).

Forte nesses argumentos, pugna pelo provimento do recurso, para reformar a decisão agravada, a fim de se determinar a
“imediata desocupação do imóvel pelo agravado
” (sic) (Id. 193781677).

Sem pedido de tutela de urgência.

Sem contraminuta.

Preparo recursal recolhido em dobro (Id. 196924176).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
OI S/A
ajuizou a ação de despejo com pedido de antecipação de tutela em desfavor de
FÁCIL TELECOM SERVIÇOS DE TELECOMUNICAÇÃO LTDA
e
outros
, objetivando ordem liminar de despejo.

A tutela de urgência foi indeferida pelo togado singular, cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“(...) Na presente ação, pretende o locador despejar o locatário em razão do inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios.

As possibilidades de despejo liminar estão estabelecidas no art. 59 da Lei nº 8.245/1991, incluindo, dentre outras, a seguinte hipótese:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder- se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada à caução no valor equivalente a três meses de aluguel
, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Portanto, para o deferimento do pedido liminar de despejo, mostra-se necessário: (i) o oferecimento de caução no valor correspondente a três meses de aluguel; e (ii) estar o contrato desprovido de quaisquer garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia.

Com relação ao caso em tela, verifica-se, no contrato firmando entre as partes (ID. 134445019 e seguintes), que se trata de contrato de franquia com vigência de até 31.05.2023.

No processo não consta qualquer notificação que demonstre a inadimplência da franqueada/locatária. Além disso, a parte requerente confirma que a ré não se encontra inadimplente com os valores, mas apenas que o contrato findou no mês de Maio de 2023.

Da leitura da limitação descrita no art. 59, §1º, colhe-se que o legislador entendeu por urgentes os casos de despejo, por fundamento exclusivo no término de locação não residencial, nos contratos desprovidos de garantia e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

No caso em tela, além e a parte autora não promover ao recolhimento da caução equivalente, o que impede o deferimento da tutela conforme pleiteado.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA em término de contrato DE LOCAÇÃO comercial. ART. 59, §1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/1991. LIMINAR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DA CAUÇÃO CORRESPONDENTE A 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O art. 59, §1º, VIII, da lei n. 8.245/1991, dispõe que nas ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo o término de locação não residencial, será concedida liminar para desocupação desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

3. No caso dos autos, inexiste a caução de 3 (três) meses, de forma que a liminar deve ser indeferida.

4. Decisão mantida.

5. Agravo de instrumento desprovido.

(N.U 1016680-60.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/11/2023, Publicado no DJE 10/11/2023).

Além disso, a autora não demonstrou a mora da parte ré, tampouco acostou a suposta notificação extrajudicial que teria posto a demandada em mora.

Não bastasse, a autora afirma que a ré possui uma autorização por e-mail para permanecer no espaço, mas que não fornece tal documentação. Tais alegações, contudo, encontram-se apenas no âmbito das conjecturas, já que a autora também não trouxe prova nesse sentido.

Consigne-se que, por se tratar, na origem, de contrato de franquia, que a ré permanece ‘realizando de forma regular o pagamento de alugueis’ que a desocupação deveria ter ocorrido no mês de Maio e que não há prova da notificação efetuada para a desocupação, este Juízo entende não restarem configurados os requisitos dispostos no art. 300 do CPC, notadamente a
probabilidade do direito
.

Assim, este Juízo entende temerária a concessão da tutela antecipada para proceder ao despejo da parte ré, quando, sequer há clareza acerca de eventual descumprimento contratual.

No caso em tela, este Juízo entende que se faz necessário o início do devido processo legal, com a formação do contraditório e o melhor esclarecimento dos fatos narrados.

Inviabiliza-se, assim, a concessão do pleito antecipatório como requer o autor.

Consigna-se que, com a perfectibilização do contraditório e a instrução processual, o Juízo terá maiores elementos para análise da controvérsia principiada na espécie.

Deste modo, prudente que se aguarde a angularização do feito, sendo oportuno ressaltar também que a tutela de urgência pode ser reexaminada em qualquer fase do processo.

1 – Forte nos fundamentos acima, este Juízo
INDEFERE
o pedido de tutela de urgência, ante a ausência dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil, sem prejuízo de sua reapreciação, caso assim se requeira e ocorra a comprovação dos pressupostos necessários (...)”

Contra essa decisão, insurge-se a parte autora agravante, requerendo o deferimento da tutela de urgência, a fim de que seja determinado o despejo da parte requerida agravada.

Para tanto, dentre outros pontos, a recorrente aponta que o contrato de franquia foi rescindido em 31/05/2023, tornando a posse irregular, de modo que notificou extrajudicialmente os requeridos agravados, bem como sustenta a impossibilidade de oferecer caução por estar em recuperação judicial.

Pois bem.

Conforme precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça, é possível o deferimento da tutela de urgência de natureza antecipada em ação de despejo, ainda que não se trate das hipóteses previstas no art. 59, § 1º, da Lei nº. 8.245/91, haja vista não se tratar de rol taxativo as hipóteses elencadas na Lei de Locação,
desde que comprovados os requisitos legais do art. 300 do CPC/15
(REsp nºs. 1.207161/AL e 595.172/SP).

No caso em apreço,
não se vislumbra a presença dos requisitos legais autorizadores da concessão da medida antecipatória pleiteada.

É que, analisando os documentos que instruem a ação de base, o que se constata inicialmente é que a ora agravante não cumpriu os requisitos legais para a concessão de liminar de despejo previsto no art. art. 59, § 1º, da Lei nº. 8.245/91,
diante da não apresentação da caução
.

Como sabido, a caução é uma exigência relacionada ao perigo da demora inverso, a fim de assegurar o ressarcimento de prejuízos que o locatário sofra com uma possível revogação da liminar.

Com efeito, pertinente salientar que a caução pode ser dispensada quando a dívida de aluguéis e demais encargos ultrapassar os três meses de aluguel exigidos por lei, contudo,
in casu
, não há de se falar em inadimplência da parte agravada.

Ademais, a empresa agravante OI, mesmo estando em recuperação judicial, não demonstrou hipossuficiência financeira que justificasse a dispensa da caução, bem como inexiste previsão legal que isente a empresa em recuperação judicial da obrigação de prestar caução, sendo imperativo o cumprimento dos requisitos legais para a concessão da medida.

A propósito:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO
- DENÚNCIA VAZIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL COMERCIAL -
LIMINAR DE DESPEJO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS
- RECURSO PROVIDO.

A concessão de liminar depende da comprovação da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC.

Nas ações de despejo por denúncia vazia, em contrato de locação de imóvel não residencial que vigoram por prazo indeterminado, a concessão da liminar exige a notificação premonitória da parte locatária, bem como a prestação de caução no valor de três meses de aluguel e o ajuizamento da ação no prazo de 30 dias, conforme disposição do art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº. 8.245/91. Ausentes tais requisitos, a reforma de decisão originária com a suspensão da ordem de despejo é medida que se impõe.
”
(N.U 1004265-11.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/05/2024, Publicado no DJE 03/05/2024)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO
COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE RECURSAL – REJEITADA - DESPEJO LIMINAR CONDICIONADO À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – LEI N° 8.245/91, ART. 59, §1º, IX – POSSIBILIDADE –
AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE ARCAR COM A CAUÇÃO – DECISÃO MANTIDA
– RECURSO DESPROVIDO.

É considerado vício sanável a regularização processual que decorre do falecimento da parte, de modo que a substituição do de cujus pelo inventariante é suficiente para regularização do polo ativo recursal.

Nos termos do artigo 59, §1º da Lei 8.245/91, “Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo.” Não demonstrado pelo agravante a impossibilidade de arcar com a prestação de caução, é pertinente sua manutenção
.”
(N.U 1005438-12.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2022, Publicado no DJE 09/11/2022)

Ainda, diante do contrato de franquia firmado entre as partes, o suposto descredenciamento da parte agravada e, por consequência, a posse do imóvel irregular demanda provas robustas, de modo que deve ser aguardada a instrução do processo, em virtude de dilação probatória adequada, para fins de esclarecimentos dos pontos controvertidos.

Nesse sentido, é a jurisprudência deste Sodalício em situações semelhantes:

“AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO – ART. 59, §1º, IX, LEI Nº 8.245/91 – REQUISITOS – FIANÇA – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – ART. 300, CPC – PRESSUPOSTOS AUSENTES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Restando demonstrado nos autos que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91), inviável o deferimento da medida liminar de despejo por falta de pagamento, conforme estabelece o art. 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato.

A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.

Inocorrência dos pressupostos no caso concreto, reclamando a matéria dilação probatória
.
”
(N.U 1003011-71.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 23/06/2022)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO
– DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR – CONTRATO VERBAL – AUSÊNCIA DE PROVAS DA INADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA
– NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA
– RECURSO PROVIDO. Se não é possível, ao menos nesta fase de cognição sumária, verificar a inadimplência da requerida/locatária em relação ao contrato de locação firmado de forma verbal com a autora, tratando-se de questão que demanda dilação probatória, afigura-se inviável, por ora a concessão do despejo.”
(N.U 1024236-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023, Publicado no DJE 09/11/2023)

Demais a mais, não se vislumbra urgência ou perigo de dano a justificar a concessão da medida pleiteada, máxime porque a providência requerida pela autora, ora agravante, é satisfativa da pretensão de mérito.

Outrossim, não se pode perder de vista que a locação de imóvel comercial recebe do ordenamento jurídico tratamento diferenciado frente à locação residencial, de modo a assegurar uma maior estabilidade às relações desenvolvidas pelos agentes que exercem atividades mercantis.

Não se verifica uma situação de perigo excepcional, em que o retardamento possa vir a comprometer o resultado da própria antecipação, a justificar a concessão da medida de urgência, tendo em vista que a questão é simplesmente de natureza patrimonial, sem outras repercussões.

Assim sendo, não estando preenchidos os requisitos legais exigidos pela legislação processual atualmente em vigor, resta inviável a concessão da antecipação de tutela na forma integralmente requerida pela autora/agravante, mostrando-se plenamente adequada a decisão recorrida no caso concreto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a decisão vergastada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2024