Tribunal: TJMT
Processo: 1002301-10.2020.8.11.0004
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-21
Data de publicação: 2024-03-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1002301-10.2020.8.11.0004

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[COMISSÃO, ATO / NEGÓCIO JURÍDICO]

RELATOR:
DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
[DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[ROSILDO BISPO DA SILVA - CPF: 780.082.201-04 (APELANTE), YANN DIEGGO SOUZA TIMOTHEO DE ALMEIDA - CPF: 725.043.901-49 (ADVOGADO), AGROPECUARIA MATA RICA LTDA - ME - CNPJ: 00.937.698/0001-76 (APELADO), ANDRE LUIS RICARDO BARROS - CPF: 734.263.501-49 (ADVOGADO), MAURICIO SILVEIRA JUNIOR - CPF: 050.835.621-03 (ADVOGADO), IRINEU PIRANI - CPF: 017.885.071-34 (APELADO), ROSILDO BISPO DA SILVA - CPF: 780.082.201-04 (APELADO), YANN DIEGGO SOUZA TIMOTHEO DE ALMEIDA - CPF: 725.043.901-49 (ADVOGADO), AGROPECUARIA MATA RICA LTDA - ME - CNPJ: 00.937.698/0001-76 (APELANTE), ANDRE LUIS RICARDO BARROS - CPF: 734.263.501-49 (ADVOGADO), IRINEU PIRANI - CPF: 017.885.071-34 (APELANTE), MAURICIO SILVEIRA JUNIOR - CPF: 050.835.621-03 (ADVOGADO), RODRIGO TERRA CYRINEU - CPF: 028.701.131-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSOS DESPROVIDOS. UNÂNIME. DIVERGÊNCIA QUANTO À TAXA DE CORRETAGEM QUE FOI FIXADA PELA MÉDIA ARITMÉTICA.

E M E N T A

DUPLO APELO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO JURIDICA C/C COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO DEMONSTRADA – VENDA DO IMOVEL – INTERMEDIAÇÃO UTIL DEMONSTRADA – NEGÓCIO CONCRETIZADO – RESPONSABILIDADE DO CONTRATANTE – PERCENTUAL DE CORRETAGEM – ALTERAÇÃO PELA MÉDIA OBTIDA - § 5º, ART. 94 DO RITJMT – HONORARIOS DE SUCUMBENCIA – MANUTENÇAO. Recurso do autor conhecido e provido parcialmente para, por maioria, fixar novo percentual da comissão de permanência. Recurso do requerido conhecido e desprovido.

1. Na divisão do ônus da prova, compete, inicialmente, ao autor a constituição do direito perseguido na inicial, moldes do artigo 373, inciso I, Código de Processo Civil. Neste viés, comprovada a intermediação do contrato de corretagem, pelos vários aspectos tratados nos autos, comparecimento do autor na fazenda troca de mensagens e outros elementos, correta a sentença de primeiro grau de jurisdição que, fazendo as razões de fato e de direito, julga procedente a lide. Em face deste aspecto probatório, desprovendo o recurso do apelante, mantém-se a condenação na comissão de permanência. Recurso do requerido desprovido neste tópico.

2. Com relação à comissão de corretagem, aplica-se o disciplinado pelo artigo 724 do CC – a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustado entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

3. No que tange ao valor, recurso do autor, pretendendo majoração, dá-se provimento do recurso apenas para a adequação do valor, em face das divergências existentes, pela média obtida, dentro do que estabelece o § 5º, do artigo 94, do RITJMT. Assim, tendo dois votos aplicando-se o percentual de 2,5% e um voto 5% sobre o valor do negócio, aplicando-se a média aritmética, o valor da corretagem, provendo em parte o recurso do autor, passa a ser de 3,33% sobre o valor do negócio, passando a condenação em R$ 1.333.333,33. Recurso do autor provido em parte neste tópico.

4. A fixação da sucumbência, ante a regra do § 2º, do artigo 85, do Código de Processo Civil, em primeiro aspecto, pelo valor da condenação e, neste aspecto, no caso concreto, correta a sentença que fez a dosagem no mínimo – 10% sobre o valor da condenação. Recurso do autor desprovido neste tópico.

5. E, conhecido e desprovido o recurso do requerido, de rigor, devem os honorários arbitrados na sentença serem majorados. Os alcunhados honorários recursais, regulado pelo que consagra o § 11, do artigo 85, do CPC. Neste aspecto, majoram-se os honorários, passando-os para 13% (treze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Duplo Recurso de apelação cível interposto por ROSILDO BISPO DA SILVA E IRINEU PIRANI, contra a sentença proferida na Ação Declaratória de Existência de Relação Jurídica c/c Cobrança de Comissão de Corretagem nº 1002301-10.2.014.8.11.0015, perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT
.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 169303259) o magistrado a quo JULGOU PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial, com fundamento nos arts. 722 e seguintes do Código Civil/2002, para CONDENAR a Requerida no pagamento de comissão de corretagem, ao Autor ROSILDO BISPO DA SILVA, no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), no prazo de 15 (quinze) dias, devidamente atualizados com juros de mora no percentual de 1% ao mês a contar da citação (art. 405, CC) e correção monetária, pelo IPCA, a contar da data da publicação desta sentença. Por fim, JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, CPC/2015. CONDENO a Requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, CPC/2015. Após o trânsito em julgado, PROCEDA-SE às baixas e anotações necessárias e ARQUIVE-SE com as cautelas de praxe.

Em suma, o autor Apelante Srº ROSILDO BISPO DA SILVA (id.169303260), pugna pela reforma da presente sentença, no sentido de majorar o valor da comissão de corretagem fixado inicialmente em 2,5% (dois e meio por cento), para o patamar de 5% (cinco por cento), sobre o valor final da venda, que segundo apurado nos autos foi de R$ 40.000.000,00 (quarenta milhões de reais), ou seja para um montante de R$2.000.000,00 (Dois milhões de Reais).

Reforça que, o referido pedido se embasa ao fato, que realizou todas as diligências possíveis para a efetivação do negócio entabulado, inerente à aproximação entre o comprador e o vendedor, não havendo que se falar em redução do percentual devido por ter sido o autor/apelante (corretor) excluído antes que esse acontece-se.

Por fim, pede pela majoração dos honorários advocatícios, para o patamar entre (15% a 20%) sobre o valor da causa nos termos do art.85, §§ 2º e 11 do CPC.

Quanto ao Requerido/Apelante IRINEU PIRANI (id. 125954925), relata que não há nos autos nenhum elemento de prova que aponte o autor Apelante Srº ROSILDO BISPO DA SILVA (corretor) de imóveis, como o responsável pela aproximação daquele com os Compradores do imóvel objeto da lide, e pelo desfecho positivo do negócio e que tenha se dado em razão do trabalho deste, ou que tenha contribuído de forma relevante para o certame.

Afirma que, restou devidamente provado pelas testemunhas durante a audiência de instrução e julgamento, que o responsável pela aproximação do requerido/ apelante e com os compradores do imóvel se deu por intermédio da pessoa do Sr. DONIZETE.

Acrescenta ainda, que o autor/apelante Srº ROSILDO BISPO DA SILVA, bem como o corretor de nome GILDO, que também prestou depoimento, apenas participaram de uma visita na fazenda, que se deu em função da aproximação que o Srº DONIZETE fez entre o requerido apelante e os compradores Marcelo e Rodrigo, que segundo alega, tudo registrado na ata de audiência.

Assim, entende que se alguma pessoa poderia pleitear o recebimento de comissão pelo negócio entabulado, essa pessoa seria o SRº. DONIZETE, já falecido.

Por fim, aduz o requerido Apelante Srº IRINEU PIRANI, que as provas produzidas durante a instrução processual, foram clara em determinar, que o Autor Apelante ROSILDO BISPO DA SILVA (corretor) não trabalhou efetivamente para aproximar o Requerido/apelante dos compradores do imóvel, tampouco de que houve esforços empreendidos à comprovação dos requisitos necessários ao contrato verbal de prestação de serviços de corretagem. Portanto, faz-se necessário a reforma da sentença recorrida, para que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos contidos na inicial, ante a não comprovação da prestação do serviço de corretagem e da comprovação da relação jurídica entre os aqui litigantes.

Contrarrazões apresentadas (Id.169303271/169303272).

É o relato necessário.

Desembargador Sebastião de Moraes Filho.

Relator-

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS YANN DIEGGO SOUZA TIMOTHEO DE ALMEIDA, OAB/MT 12025-O E RODRIGO TERRA CYRINEU, OAB/MT16169-O.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

EGRÉGIA CÂMARA:

Conforme relatado, trata-se de Duplo Recurso de apelação cível interposto por ROSILDO BISPO DA SILVA E IRINEU PIRANI, contra a sentença proferida na Ação Declaratória de Existência de Relação Jurídica c/c Cobrança de Comissão de Corretagem nº 1002301-10.2.014.8.11.0015, perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT.

Pois bem, segundo consta da exordial, o autor/apelante ROSILDO BISPO DA SILVA, corretor de imóveis, foi verbalmente contratado pelo Srº IRINEU PIRANI, requerido/ apelante, para intermediar a venda do imóvel rural, localizado no Município de Araguaiana/MT, comarca de Barra do Garças/MT, constituído de 4.840,0059ha (quatro mil, oitocentos e quarenta hectares e cinquenta e nove centiares), conforme descrito no Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel (id. 93490539 – fls. 16/25), que chegaram a formular um contrato que acabou não sendo assinado pelas partes, oportunidade em que segundo alega o autor, empreendeu os esforços necessários para concretização do negócio.

Asseverou que o referido imóvel foi vendido pelo valor de R$ 46.000.000,00 (quarenta e seis milhões de reais). Para a concretização do negócio foram dados em pagamentos 02 (dois) imóveis rurais, sendo o primeiro localizado no município de Jussara/GO, com área de 284 alqueires, no valor de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais) e o segundo localizado no município de Goianésia/GO, com área de 108 alqueires, no valor de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), e o valor remanescente de R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais) foram pagos diretamente pelos adquirentes, ficando acertado o pagamento de 5% (cinco por cento) a título de comissão de corretagem o percentual, que resultaria no montante de R$ 2.000.000,00 (Dois milhoes), mas que até a data da propositura da ação, o requerido/contratante não havia cumprindo com sua obrigação.

Por outro lado, o requerido apelante impugnou os fatos alegados na peça vestibular, negando que a intermediação para a venda do imóvel, se deu pelo trabalho do autor apelante, visto que este não trabalhou efetivamente para aproximar o requerido/apelante dos compradores do imóvel, tampouco de que houve esforços empreendidos à comprovação dos requisitos necessários ao contrato verbal de prestação de serviços de corretagem.

O juiz a quo julgou a ação procedente com fundamento nos arts. 722 e seguintes do Código Civil/2002, para CONDENAR o Requerido no pagamento de comissão de corretagem, ao Autor ROSILDO BISPO DA SILVA, no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), no prazo de 15 (quinze) dias, devidamente atualizados com juros de mora no percentual de 1% ao mês a contar da citação (art. 405, CC) e correção monetária, pelo IPCA, a contar da data da publicação desta sentença. 51. Por fim, JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, CPC/2015. CONDENO a Requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que FIXO em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, CPC/2015.

No que tange a tese recursal do autor ROSILDO BISPO DA SILVA, funda-se à pedido de majoração do quantum devido a titulo de comissão de Corretagem objeto da causa, ao patamar de 5% (cinco por cento) sob o valor da causa de R$40.000.000,00 (quarenta milhões de Reais), ou seja um montante de R$2.000.000,00 (Dois milhões de Reais), bem como a majoração dos honorários advocatícios, para o patamar entre (15% a 20%) sobre o valor da causa nos termos do art.85, §§ 2º e 11 do CPC.

A tese recursal do Requerido Srº IRINEU PIRANI, funda-se na reforma da sentença recorrida, para que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos contidos na inicial, ante a não comprovação da prestação do serviço de corretagem e da comprovação da relação jurídica entre os aqui litigantes, ao argumento que de acordo com os depoimentos prestados na audiência de instrução, presume-se que o Direito de pleitear o recebimento de comissão pelo negócio entabulado, seria do SRº. DONIZETE, (falecido) por ter aproximado comprador e vendedor.

Pois bem, o ponto central da presente demanda fixa-se no fato de ter existido, ou não, a intermediação/aproximação do autor/apelante entre o requerido/apelante com os compradores, na realização do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, bem como na comprovação do resultado útil advindo de tal intermediação.

Ressalte-se, que nos termos do que preceituam os artigos 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limitasse à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata.

Por oportuno o expresso teor dos mencionados dispositivos:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Cuida-se, pois, de contrato livre, admitindo-se a contratação verbal, cabendo ao corretor demonstrar: “a) a autorização da intermediação pelo vendedor; b) a aproximação das partes e; c) o resultado útil do trabalho, com a confluência da vontade entre as pessoas, já que a mediação caracteriza-se como sendo uma locatio operis”.

Estabelece o art. 725 do diploma civil que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Assim, a corretagem se caracteriza como obrigação de resultado, sendo esse o fim objetivado com a presente ação: a demonstração que por intermédio do autor-apelante foi realizada a venda do imóvel do requerido, gerando o dever de pagamento da comissão correspondente.

Com efeito, em se tratando de corretagem, é usual o acerto verbal do serviço contratado, caracterizando a informalidade das transações imobiliárias, em especial porque os proprietários aspiram eleger mais de um corretor para negociar seu imóvel, para então, diante da melhor oferta, finalizarem o negócio anunciado.

Nota-se dos autos, que de fato há indícios seguros que o corretor de imóveis, Srº ROSILDO BISPO DA SILVA, foi procurado pelo requerido, IRINEU PIRANI, para vender o imóvel rural de sua propriedade, conforme acima descrito, o qual foi adquirido pelo Srº MARCELO RODRIGUES CARDOSO.

Conforme vislumbro, do cotejo das provas coligidas aos autos, estas indicam que, efetivamente, houve a aproximação útil das partes pelo autor e, mais do que isso, este laborou para a ultimação do negócio travado entre o vendedor e o comprador, sendo a sua versão dos fatos verossímil e a que mais se aproxima da verdade real.

A despeito das alegações do requerido ora apelante, tenho que a prova testemunhal, além de válida, é suficiente para demonstrar a avença havida entre as partes.

Aliás, ninguém melhor do que a testemunha arrolada pelo próprio requerido/apelante, à época, Sr. EDUARDO RODRIGUES CARDOSO, irmão do comprador do bem, para saber e esclarecer, com isenção, as circunstâncias que envolveram a aquisição do imóvel descrito na inicial.

No depoimento prestado, restou elucidado que o autor fez a intermediação, como corretor, para a realização da compra e venda do imóvel, senão vejamos:

" O senhor EDUARDO foi taxativo ao dizer que o Comprador do imóvel foi seu irmão MARCELO e seu filho, mas que foi o depoente que conduziu toda a negociação. Informou que por meio de um Corretor de nome DONIZETE, já falecido, que sabia da intenção de seu irmão de comprar uma fazenda, teve o primeiro contato telefônico com o Sr. IRINEU, Representante Legal da Requerida, que na ocasião “passou o telefone para o Sr. ROSILDO”, ora Autor, não sabendo dizer como Donizete os conhecia. Afirmou, também, que em determinada oportunidade, indagou o Sr. ROSILDO (Autor), como seria o negócio da comissão, já que seu irmão (Marcelo) não paga comissão. Obtendo como resposta: “não preocupa com comissão que o negócio meu é entre Eu e o Sr. Irineu”. Outro fato que demonstra a intermediação iniciada por ROSILDO, foi ocasião da visita do Sr. Irineu na casa do depoente (EDUARDO), sem o ROSILDO e ao perguntar por este, foi respondido pelo Sr. Irineu que tinham descombinado e que não estariam mais conversando. Por fim, ao ser questionado sobre a concretização ou não do negócio, apesar da inicial negativa, o depoente EDUARDO afirmou que a negociação foi feita, não da forma pretendida, todavia, “pegou a posse da terra, mas sem documento”. Isso porque, o imóvel negociado estaria pendente de documentos e pagamentos de dívidas e impostos para a transmissão da propriedade.

Conclui-se, que a tese levantada pelo requerido/apelante Srº IRINEU PIRANI, de que não há prova da intermediação/aproximação do autor/apelante Srº ROSILDO BISPO DA SILVA (corretor), e que tal feito fora intermediado pelo falecido Senhor DONIZETE, não subsiste, e carente de provas.

Em verdade, o que há de concreto nos autos, é que o autor apelante, corretor de imóveis, constituiu prova idônea no sentido de que os seus serviços foram contratados, demonstrando através de mensagens de celular, provas testemunhais colhidas em audiência de instrução e julgamento e que, em decorrência de seu trabalho, de intermediação, a venda do imóvel objeto da lide, veio a se concretizar, fazendo ele jus ao recebimento da comissão.

Vale ressaltar, não se olvida de que é vedada a prova exclusivamente testemunhal para a comprovação de negócio jurídico à ensejar pagamento de comissão de corretagem pretendida.

No entanto, o colendo Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que, em casos como o que ora se apresenta, o objeto da prova não é o negócio em si ou as suas respectivas condições, mas o fato que geraria a obrigação de pagar a comissão ao corretor, ou seja, a efetiva intermediação, que deve ser remunerada sob pena de enriquecimento ilícito.

Nesse contexto, é possível a prova testemunhal para comprovar a intermediação do negócio e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas, bem como as obrigações daí decorrentes.

Confira-se:

'AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. PROVA TESTEMUNHAL. COMPROVAÇÃO DOS EFEITOS. 1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. 2. Não merece conhecimento recurso especial fundado em dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico e a conseqüente ausência de demonstração de similitude fática e jurídica entre o acórdão recorrido e o paradigma. 3. Agravo regimental desprovido." ( AgRg no Ag 1106104/RO - Rel. Min. João Otávio de Noronha - DJe 18/05/2014).

No mesmo sentido são os seguintes julgados:

'APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL USADO. TRANSAÇÃO ENTRE PARTICULARES. INTERMEDIAÇÃO TÉCNICA POR CORRETOR DE IMÓVEL. INSCRITO NO CRECI-DF. COMISSÃO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. AJUSTE VERBAL. CONCRETIZAÇÃO POSTERIOR DA VENDA REALIZADA POR OUTRO CORRETOR. INCIDÊNCIA DA CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA. 1. O direito do corretor ao recebimento da comissão de corretagem, mesmo que a prestação de serviços seja verbal, surge no momento em que este promove a aproximação entre o comprador e o vendedor, obtendo resultado útil. No caso dos autos, os documentos em especial a troca de mensagens eletrônicas, as provas testemunhais colhidas em Juízo, demonstram a aproximação de vendedor e comprador por intermédio do corretor inicialmente contratado e que obteve o resultado útil da mediação na venda do imóvel, ainda que concretizada por outra corretora. 2. O ajuste entre as partes, a prévia ciência da obrigação e do preço do serviço, a efetivação do pagamento e a concretização da venda intermediada por profissional técnico em transações imobiliárias, torna reconhecível o pagamento de comissão a titulo de corretagem. 3. Mesmo inexistindo contrato escrito, a corretagem poderá ser caracterizada, gerando efeitos e obrigações a partir da colheita de provas testemunhais e documentais que evidenciem a vontade de partes e a consequente consumação do negócio jurídico. 4. Somente a não prestação do serviço ou a insuficiência do mesmo aliada à ausência ou insuficiência de informação, ou, ainda, a comprovada inércia ou ociosidade do corretor, poderão afastar o reconhecimento e o pagamento da corretagem devida. 5. Recursos conhecidos e não providos. Sentença mantida.' (TJ-DF 20151410047699 DF 0005390-15.2015.8.07.0014, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 31/01/2018, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/02/2018 . Pág.: 316/318)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO POR CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROVA INEQUÍVOCA DA INTERMEDIAÇÃO REALIZADA. APRESENTAÇÃO DAS PARTES VENDEDOR/COMPRADOR POR MEIO DO GERENTE DE VENDAS DA CORRETORA IMOBILIÁRIA E DE CORRETORA CREDENCIADA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. POSTERIOR EFETIVAÇÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO SEM A CIÊNCIA DA CORRETORA. RELEVANTE PAPEL NO SUCESSO DO NEGÓCIO. COMISSÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1.Trata-se de Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que a corretora participou de aproximação inicial entre o promitente-vendedor do imóvel à imobiliária, bem como ao promitente-comprador. 3. Negócio que foi concluído com o intermédio do gerente de vendas da imobiliária, tendo somente este sido beneficiado com a comissão de corretagem, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). 4. Apartamento vendido pelo montante de R$ 4.200.00,00 (quatro milhões e duzentos mil reais). 5. Tendo em vista que a comissão total devida é 6% do valor de venda do imóvel (R$ 4.200.000,00), de acordo com a orientação do Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI (fl. 106), e que a imobiliária faz jus à 44,50% do valor total e, ainda, levando em conta que já foram pagos R$100.00,00 (cem mil reais) ao corretor Isaac, o juízo a quo foi extremamente correto em aplicar a condenação no valor de R$39.860,00 (trinta e nove mil reais, oitocentos e sessenta reais), sendo ainda cauteloso em não onerar os réus acima do percentual mencionado. 6. Incontroverso direito de recebimento de comissão de corretagem ainda que a corretora não tenha acompanhado as negociações até a sua efetiva concretização. Recurso ao qual se nega provimento. (TJ-RJ - APL: 00493895820148190001, Relator: Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS, Data de Julgamento: 19/02/2020, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEL - INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA - CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - INSCRIÇÃO NO CRECI - DESNECESSIDADE - SENTENÇA MANTIDA. - O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação - É Pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, sendo também desnecessária a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para fazer jus à comissão - Para a celebração do contrato de corretagem não se exige determinada forma, admitindo-se, inclusive, a verbal. É cabível a prova testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes - A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência. (TJ-MG - AC: 10647160060651001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 06/06/2018, Data de Publicação: 20/06/2018)

Deste modo, a responsabilidade é totalmente do requerido/apelante, sobre o pagamento da comissão com o resultado útil do negócio, eis que não se trata do pagamento integral, mas sim de o corretor localizar o comprador e concluir o negócio entre as partes, ao passo que havendo futuramente uma inadimplência, esta não recai sobre os serviços do corretor.

No tocante ao percentual da comissão de corretagem, à míngua de expressa pactuação, deve ser aplicado o disposto no art. 724 do Código Civil, segundo o qual “a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

Nesse passo, o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 40.000.000,00 (quarenta milhões de reais), e o autor apelante afirmou que o combinado com o vendedor, foi de que este pagaria a título de corretagem, 5% (cinco por cento) sobre o valor do imóvel, razão não lhe assiste.

Com isso, diante da ausência de comprovação e de documento que ateste o percentual ajustado entre as partes, não há como prevalecer o pedido do autor, de que seja a fração designada pelo juízo singular, majorada, razão pela qual mantenho em 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor da venda.

Por fim, quanto a irresignação do autor apelante em relação a majoração dos honorários advocatícios fixados na origem, não merece guarida.

É sabido que os honorários advocatícios devem ser fixados entre o mínimo de 10% (dez por cento) e o máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, observadas as circunstâncias previstas nas alíneas do § 2º do artigo 85 do CPC, “sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”, atendendo o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Sobre o tema, manifesta a doutrina:

“Em se tratando de ação condenatória julgada procedente, o juiz fica adstrito aos limites legais, não podendo fixar os honorários em percentual inferior a 10% sobre o total da condenação, nem em percentual superior a 20% sobre a mesma base. Dentro dessa faixa, o magistrado é livre para atribuir o percentual da verba honorária (...)”. (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado, 13ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p. 275).

De mesmo modo, a verba honorária deve ser arbitrada em montante que não deprecie o trabalho profissional do advogado, sob pena de tornar a verba honorária ínfima diante do labor realizado pelo causídico e inviabilizar o exercício da advocacia.

Como se sabe, o critério para fixação da verba honorária deve considerar a razoabilidade do valor, em face do trabalho efetivamente prestado, não merecendo ascensão a quantias desproporcionais, tampouco descenso à patamares a desmerecerem a atividade da advocacia.

Em sendo assim, sopesando os critérios legais, tais como o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para tanto, bem como os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e ainda o proveito econômico da causa, entendo que o patamar de 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, afigura-se adequado e condizente para remunerar o labor despendido pelo causídico do Apelante.

Com essas considerações, conheço dos recursos e NEGO-LHES PROVIMENTO. E, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono do autor/apelante em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial a ele devida, que foi fixada na r. sentença, em 10% (dez por cento) para o patamar de 13% (treze por cento).

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (1ª VOGAL):

Senhor presidente,

Em razão das explanações de vossa excelência e por tudo o que foi dito até aqui, restou demonstrado que houve aproximação entre o corretor e o comprador, senão de forma explícita com provas documentais, ficou demonstrado de forma subliminar, mas restou demonstrado.

Desse modo, não nos cabe avaliar se está de bom tamanho o índice de corretagem atribuído ao corretor que fez o trabalho, até por ser estranho ele negar que foi essa pessoa que aproximou e porque essa outra pessoa teria ido até a fazenda mostrar para o comprador.

Portanto, peço vênia a vossa excelência para dar provimento ao apelo para majorar de um milhão para dois milhões.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (2ª VOGAL - CONVOCADO):

Peço vênia à Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, mas acompanho o voto do relator.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Diante do voto divergente, no caso em apreço, em relação ao mérito do direito material, ambos os recursos foram conhecidos e desprovidos, entretanto, em relação ao valor da corretagem, o relator fixou em 2,5% (dois e meio por cento), a Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas fixou em 5% (cinco por cento) e o Des. João Ferreira Filho fixou em 2,5% (dois e meio por cento), neste viés, aplica-se o §5º do art. 96, do RITJMT e essa corretagem será fixada pela média aritmética, ficando no percentual da corretagem em 3,33% (três vírgula trinta e três por cento).

Determino que conste essa decisão como adendo.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/02/2024