Tribunal: TJMT
Processo: 1002759-72.2016.8.11.0002
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-27
Data de publicação: 2024-12-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002759-72.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WANESSA PRISCILA MORAIS DOS SANTOS - CPF: 737.626.011-00 (APELANTE), RAFAEL PERES DO PINHO - CPF: 016.401.161-76 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELADO), ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - CPF: 162.039.578-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA RECEBIDA POR PROCURADOR SEM PODERES ESPECÍFICOS. VÍCIO NO PROCEDIMENTO. BOA-FÉ OBJETIVA. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS ATOS SUBSEQUENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade de ato jurídico cumulada com consignação em pagamento, visando anular a consolidação da propriedade de imóvel em razão de notificação recebida por procuradora sem poderes específicos para representá-la nesse ato, impedindo a devedora de purgar a mora e evitar a perda do bem.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) se a notificação para purgar a mora, recebida por procuradora sem poderes específicos, é válida; e (ii) se a consolidação da propriedade e os atos subsequentes ao procedimento de alienação fiduciária podem ser anulados em razão dessa irregularidade.

III. Razões de decidir

A validade da consolidação da propriedade em favor do credor está condicionada ao cumprimento do art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/1997, que exige a intimação pessoal do devedor para purgação da mora. A ausência de poderes específicos da procuradora para receber tal notificação torna o ato de intimação nulo.

A consolidação da propriedade do bem sem a devida intimação pessoal do devedor configura violação ao princípio da boa-fé objetiva, o qual impõe transparência e lealdade nas relações contratuais.

Assim, a consolidação da propriedade e atos subsequentes são nulos, cabendo apuração dos depósitos em sede de liquidação de sentença.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “A intimação para purgar a mora em contratos de alienação fiduciária deve ser pessoal, e a sua realização junto a procurador sem poderes específicos viola os requisitos do art. 26 da Lei 9.514/1997. A ausência de notificação válida anula a consolidação da propriedade e atos subsequentes, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva.”

Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/1997, art. 26, §§1º e 3º; CC, art. 422; CPC, art. 487, inc. I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 1.367.704/RS; TJMT, RAC n. 1018556-21.2021.8.11.0000.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Wanessa Priscila Morais dos Santos, em face da r. sentença proferida pela MM. Juiz de Direito da Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação declaratória de nulidade de ato jurídico c/c consignação em pagamento que move contra o
Banco Santander (Brasil) S.A.
, julgou improcedente o feito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformada, a apelante argui, preliminarmente, a nulidade da r. sentença por ausência de fundamentação. No mérito, sustenta que firmou contrato de financiamento imobiliário com o banco apelado, mas, diante de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente, sendo surpreendida pela consolidação da propriedade do imóvel em favor do banco e pela notícia de leilão iminente, sem que tivesse sido adequadamente notificada sobre a possibilidade de purgação da mora. Segue sustentando, que a notificação para purgar a mora foi recebida por sua procuradora, Sra. Eliane Marconi, a qual, embora possuísse procuração para a prática de alguns atos administrativos e financeiros, não tinha poderes específicos para receber tal notificação em seu nome. Firme no seu propósito, alega que a exigência de poderes específicos é condição indispensável para a validade do ato de intimação para purgação da mora, nos termos do art. 26, §1º, da Lei n. 9.514/1997 e da jurisprudência consolidada sobre o tema. Alega ainda, que a ausência de uma notificação regular a impossibilitou de quitar o débito e evitar a perda do bem, configurando cerceamento de defesa e violação ao princípio da boa-fé objetiva. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente, com a declaração de quitação do contrato e inversão do ônus sucumbencial.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 248655826), arguindo preliminarmente o não conhecimento do recurso, e no mérito, pugna pelo seu desprovimento.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 21 de novembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Nas contrarrazões, a parte apelada pleiteia preliminarmente pelo não conhecimento do recurso
por ausência de dialeticidade, nos termos do art. 1010, inc. III, do CPC.

Sem razão
. Basta uma simples leitura das razões recursais para constatar que o apelante
dirigiu o seu inconformismo contra a r. sentença, sendo de clareza solar que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do
decisum
.

Logo,
afasto a preliminar
.

Cinge-se dos autos que Wanessa Priscila Morais dos Santos ajuizou
ação declaratória de nulidade de ato jurídico c/c consignação em pagamento em desfavor do
Banco Santander (Brasil) S.A.
, aduzindo que as partes firmaram contrato de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, matriculado sob n. 67.826, no Cartório do 1º Ofício da Comarca de Várzea Grande/MT, contudo, por problemas financeiros e falhas no procedimento de pagamento, ficou inadimplente por alguns meses.

Afirma que não foi devidamente notificada para regularizar a dívida (purgar a mora). Alega que a notificação foi entregue a uma terceira pessoa, a Sra. Eliane Marconi, que, embora tivesse procuração para alguns atos, não possuía poderes específicos para receber tal notificação, tornando o ato nulo.

Assevera que, após tomar conhecimento da consolidação da propriedade em favor do banco, tentou negociar para regularizar o débito e manter a posse do imóvel, porém, enfrentou resistência do banco, que teria negado acordo, motivando o manejo da demanda.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
julgou improcedente o feito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, determinando o levantamento dos valores depositados em Juízo (id. 248655810).

Irresignada,
a apelante argui, preliminarmente, a nulidade da r. sentença por ausência de fundamentação.

Sem razão
. Analisando a r. sentença,
é facilmente perceptível que a d. magistrada analisou todas as questões trazidas a baila quando do julgamento do mérito da demanda, fundamentando de forma objetiva sua decisão de não acolher o pedido inicial, se baseando nas provas documentais apresentadas pelas partes para reconhecer a inexistência do direito alegado, utilizando outros dispositivos legais relacionados a matéria invocada, mostrando claramente os motivos que ensejaram a procedência parcial da demanda.

Com isso, não há que se falar em afronta ao art. 489, §1º, inc. I a IV, do CPC, razão pela qual
afasto a preliminar
.

No mérito, sustenta que firmou contrato de financiamento imobiliário com o banco apelado, mas, diante de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente, sendo surpreendida pela consolidação da propriedade do imóvel em favor do banco e pela notícia de leilão iminente, sem que tivesse sido adequadamente notificada sobre a possibilidade de purgação da mora.

Segue sustentando, que a notificação para purgar a mora foi recebida por sua procuradora, Sra. Eliane Marconi, a qual, embora possuísse procuração para a prática de alguns atos administrativos e financeiros, não tinha poderes específicos para receber tal notificação em seu nome.

Firme no seu propósito, alega que a exigência de poderes específicos é condição indispensável para a validade do ato de intimação para purgação da mora, nos termos do art. 26, §1º, da Lei n. 9.514/1997 e da jurisprudência consolidada sobre o tema.

Alega ainda, que a ausência de uma notificação regular a impossibilitou de quitar o débito e evitar a perda do bem, configurando cerceamento de defesa e violação ao princípio da boa-fé objetiva. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente, com a declaração de quitação do contrato e inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a devedora foi regularmente notificada ou não para purgar a mora da dívida afeta ao contrato de financiamento de imóvel com alienação fiduciária firmado entre as partes, bem como da realização realização da hasta pública, na forma da Lei n. 9.514/97, que rege a matéria.

Dito isso,
in casu
, a apelante defende que as formalidades procedimentais exigidas pela Lei n. 9.514/97 não foram devidamente cumpridas pelo apelado, uma vez que não foi
intimada pessoalmente quanto à possibilidade de purgação da mora, bem como da realização do leilão.

Com razão
. Pelo que se denota dos autos,
as provas trazidas à baila pelas partes
demonstram a irregularidade da intimação pessoal da devedora fiduciária, ora recorrente, que não foi devidamente intimado para purgar a mora, assim também, da realização do leilão extrajudicial, dando azo a procedência do pedido.

Digo isso, porque
a consolidação da propriedade do bem dado em contrato de alienação fiduciária, com a consequente realização da execução extrajudicial da garantia advinda, somente é devida mediante o cumprimento dos requisitos estabelecidos na Lei n. 9.514/97, dentre os quais está a intimação pessoal do devedor fiduciante para constituição em mora, mediante a notificação extrajudicial, que deverá ser pessoal, ou, quando o obrigado estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, somente, então, por edital, a teor dos §§1º, 3º e 4º, do art. 26, da referida norma legal, senão vejamos:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§1º
Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação
.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

[...]

§3º
A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no
art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos)
.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3
o
-A Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§3
o
-B Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

[...]”
(negritei e grifei).

Dessa forma, reafirmo que a notificação do devedor fiduciário deve ser pessoal e revestida de todas as formalidades legais, tendo em vista se tratar da única oportunidade que lhe é dada para purgar a mora, o que definitivamente não ocorreu na espécie.

Ora, consta dos autos que a notificação para purgar a mora foi recebida pela Sra. Eliane Marconi, que possuía procuração geral para representar a apelante em assuntos administrativos e financeiros junto ao recorrido (id. 248655169).

Todavia, essa procuração não menciona explicitamente a possibilidade de receber notificações relacionadas à purgação de mora, ponto que a apelante alega como violador da norma, ao argumentar que, para fins de alienação fiduciária, a intimação para purgar a mora deve ser dirigida diretamente ao devedor ou a procurador com poderes específicos.

Por conseguinte, com a devida vênia, a MMª Juíza não agiu com o costumeiro acerto na hipótese em tela, pois não basta o inadimplemento do devedor fiduciante, sendo necessário, também, sua constituição em mora, cujo ônus incumbe ao credor fiduciário, o que não foi comprovado nos autos.

Nesse contexto, a ausência de uma procuração com poderes específicos para a purgação da mora, como se observa no presente caso, torna inválido o procedimento de notificação, comprometendo, por conseguinte, a regularidade da consolidação da propriedade.

Nesse sentido é o entendimento dessa Câmara,
verbis
:

“TUTELA PROVISÓRIA CAUTELAR ANTECEDENTE – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA BEM IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA E ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NULIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade do leilão extrajudicial referente ao imóvel
.

Recurso desprovido.”
(RAI n. 1018556-21.2021.8.11.0000, minha relatoria, j. 26.01.2022 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C SUSPENSÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO –
PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MOR
A – IRREGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É inválida a intimação do devedor por edital quando não precedida a diligência no endereço fornecido no ato de assinatura do contrato.

A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor”
. (RAC n.

1001938-60.2019.8.11.0003, Rel. Des. Dirceu Dos Santos, j. 14.07.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INTIMAÇÃO PARA A PURGA DA MORA REALIZADA – NULIDADE AFASTADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2º-A, DA LEI Nº 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI Nº 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS A CARGO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - RECURSO PARCIALMENTE”.

Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997.

Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66
.

Recurso provido em parte
. (RAC n. 1043770-90.2018.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, j. 10.11.2021 – negritei)

Assim, a jurisprudência vem sendo uníssona em ressaltar que os atos expropriatórios que afetam o direito de posse e de propriedade do devedor, especialmente em alienação fiduciária, exigem que a comunicação seja formal e específica, a fim de assegurar o pleno exercício do direito de defesa do devedor fiduciário. O recebimento da notificação por pessoa não expressamente habilitada a purgar a mora configura vício insanável no procedimento.

Nessa trilha, em conformidade com a jurisprudência do c. STJ (AgRg no REsp n. 1.367.704/RS), é indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade de todo procedimento expropriatório, incluindo a eventual arrematação do bem, reafirmo.

Ademais, cabe ainda destacar o princípio da boa-fé objetiva que permeia as relações contratuais. Este princípio, conforme o art. 422, do C. Civil, impõe a observância dos deveres de lealdade, clareza e transparência entre as partes.

Na espécie, ao não fornecer a notificação diretamente à apelante e ao utilizá-la contra a devedora, o apelado violou esse princípio, prejudicando o direito de defesa da parte.

Por fim, quanto ao pedido de declaração de quitação do contrato, ante os depósitos judiciais realizados nos autos, destaco que tal pleito deve ser objeto de apuração em sede de liquidação de sentença.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser reformada, para julgar parcialmente procedente o feito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, à fim de declarar nulo todo procedimento expropriatório, incluindo a possível arrematação do imóvel matriculado sob n. 67.826, no Cartório do 1º Ofício da Comarca de Várzea Grande/MT, devendo eventual quitação do contrato, através de depósitos realizados em Juízo, ser apurada em sede de liquidação de sentença. Condeno o réu ao pagamento do ônus sucumbencial imposto no ato sentencial.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 21 de novembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/11/2024