Tribunal: TJMT
Processo: 1017909-39.2017.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-26
Data de publicação: 2023-05-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1017909-39.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio em Edifício, Administração]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL BONAVITA - CNPJ: 19.383.026/0001-94 (APELANTE), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), EULINDA DE CAMPOS LOPES - CPF: 314.508.901-30 (APELADO), MARCELA DE CAMPOS LOPES GAIVA - CPF: 036.510.921-51 (ADVOGADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL BONAVITA - CNPJ: 19.383.026/0001-94 (APELADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), EULINDA DE CAMPOS LOPES - CPF: 314.508.901-30 (APELANTE), MARCELA DE CAMPOS LOPES GAIVA - CPF: 036.510.921-51 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO E APELO ADESIVO - AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CONDOMINIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – IMISSÃO NA POSSE - PERÍODO ANTERIOR– OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO E APELO ADESIVO

DESPROVIDOS.

A responsabilidade do comprador da unidade habitacional pelos encargos condominiais, inicia-se após efetivada a disponibilidade da posse,

por meio da entrega das chaves, quando, então, o adquirente

exerce domínio direto sobre o imóvel, nascendo, assim, a obrigação pelo pagamento das taxas do condomínio.

Recurso de apelação e apelo adesivo, desprovidos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível e apelo adesivo interpostos, sucessivamente, pelo
Condomínio Residencial Bonavita
e
Eulinda de Campos Lopes
contra a r. sentença proferida pelo MMª. Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca da Capital, nos autos
da A
ção de Cobrança nº
1017909-39.2017.8.11.0041, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial para condenar a ré, ao pagamento da taxa condominial referente ao mês de novembro/2015, e as vencidas e vincendas no decorrer do processo, acrescidas de juros e correção monetária, e multa de 2%, em relação às taxas vencidas, bem como ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que arbitrou em 10% sobre o valor da causa.

Inconformados, recorrem ambos os litigantes. O condomínio- autor insurge-se sustentando a responsabilidade do condômino pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves.

Diz que a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio é
propter rem
, de modo que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante.

Afirma que é irrelevante se a imissão na posse do imóvel foi posterior ao vencimento de parte das parcelas condominiais, e que nesse caso, cabe à adquirente ajuizar eventual ação regressiva em face da construtora.

Pontua que não se aplica a tese firmada no Recurso Especial n.1.345.331/RS, julgado sob a temática dos repetitivos, vez que não se trata de contrato de compromisso de compra e venda não levado a registro, mas de aquisição devidamente averbada na matrícula do imóvel. Pede, assim, pela reforma da sentença.

A ré, por sua vez, nas razões recursais (id n. 156712424), alega que só teve acesso ao Condomínio em 13.11.15, e que a taxa condominial referente ao mês nov/2015, não foi quitada por culpa da administradora do Condomínio, que emitiu boleto das cotas em relação a meses anteriores acrescidos de encargos abusivos, impossibilitando a recorrente de quitar o débito respectivo, e, por isso, não incide os encargos da mora.

Ressalta que a unidade autônoma apenas foi registrada em seu nome em 08.12.15, pois antes se encontrava em nome da construtora Brookfield Incorporações, que é a responsável pelo pagamento das cotas condominiais anteriores. Forte em tais argumentos pede pela reforma da sentença.

Contrarrazões pela autora no id n. 156712432. Sem contrarrazões pela requerida.

É o relatório.

Cuiabá 26 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de cobrança proposta pelo Condomínio Residencial Bonavita, objetivando o pagamento das taxas condominiais referentes ao período de junho/2015 a novembro/2015, e as que se vencerem no curso do processo, acrescidas dos consectários da mora.

Decorrida a marcha processual, apresentada defesa e réplica, a juíza decidiu antecipadamente a lide, de modo a julgar parcialmente procedente o pedido inicial, para condenar a ré ao pagamento da taxa condominial referente ao mês de nov/2015, acrescido dos consectários da mora, e as parcelas vencidas no decorrer do processo, acrescidas de multa de 2%, além do ônus de sucumbência.

Não concordando com o édito judicial, recorrem ambos os litigantes. O condomínio, insurge-se contra a condenação apenas da quota condominial referente ao mês de novembro/2015, asseverando a responsabilidade do condômino pelas despesas condominiais anteriores, por se tratar de obrigação
propter rem
.

Por sua vez, a requerida, sustenta a obrigação apenas de pagamento das cotas quando da imissão na posse da unidade autônoma, e quanto a esta, o dever de quitar apenas o valor do débito sem os encargos da mora, pelo fato de o atraso na emissão do boleto ser da administradora do condomínio.

Diante desse cenário, a controvérsia situação em torno do termo
a quo
da responsabilidade pelo adquirente da unidade autônoma em relação ao pagamento das taxas condominiais.

À vista disso, razão assiste à requerida, vez que a relação jurídica com o imóvel, inicia-se após efetivada a disponibilidade da posse,

por meio da entrega das chaves e imissão na posse do bem, quando, então, o comprador exerce domínio direto sobre a unidade habitacional, nascendo, então, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais correlatas, nos termos do art. 1.334 do C. Civil.

Até, então, os encargos condominiais e despesas do imóvel são de responsabilidade da Construtora.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – POSSIBILIDADE – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A existência de relação jurídica material com o bem se inicia mediante a entrega das chaves e imissão na posse, ou seja, a partir desse momento o comprador exerce domínio direto sobre o imóvel, o que gera a obrigação no pagamento das taxas de condomínio”
. (RAC n.

1007943-81.2019.8.11.0041,

2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 08.03.23 - negritei).

“RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA EVIDENCIADA – PROCESSO EXTINTO – INADMISSIBILIDADE – FALTA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – PRETENSÃO INVIÁVEL PELA VIA RECURSAL ELEITA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel
.

Ficando comprovada que a imissão do comprador na posse do imóvel ocorreu somente após o vencimento das taxas condominiais cobradas, está evidenciada a legitimidade da construtora vendedora para figurar no polo passivo da ação de cobrança”
.

(RAC n.

1050606-11.2020.8.11.0041, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 02.08.22 - negritei).

Logo, a taxa condominial é de responsabilidade da Construtora, na qualidade de proprietária da unidade habitacional até a entrega do imóvel ao adquirente, que assume a responsabilidade pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel.

Assim é que, no caso em pauta, ficou comprovado que o termo de recebimento do imóvel, mediante a entrega das chaves se deu em 13.11.15 (id 156712398), de sorte que a responsabilidade pelos encargos referentes às taxas de condomínio somente se efetivam com a posse da adquirente, ou seja, com a efetiva entrega das chaves,

logo, em relação a partir do mês de novembro/2015, de forma que procedeu corretamente a magistrada
a quo
.

Quanto a não incidência dos encargos da mora em relação a referida cota condominial. Sustenta a parte ré, que o atraso no pagamento da taxa relativa ao mês de Novembro/2015, apenas se deu pelo fato da empresa administradora do condomínio – Pró- Condômino -, ter emitido o boleto acrescido dos meses anteriores e encargos decorrentes, todavia, não comprovou referida assertiva, de sorte que

não há como afastar os encargos pelo inadimplemento.

Desta feita, agiu com o costumeiro acerto a magistrada
a quo
, não merecendo reparos a sentença recorrida.

Desprovido o apelo adesivo, impõe-se a majoração da verba honoraria em grau recursal, que fixo em 15%.

Posto isso, conheço do recurso de apelação e do apelo adesivo, e lhes
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2023