Tribunal: TJMT
Processo: 1020363-67.2021.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-06
Data de publicação: 2023-09-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020363-67.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARCIO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 998.490.541-15 (APELADO), EDIVILSON JOSE GUIMARAES - CPF: 141.787.371-04 (ADVOGADO), IDELVANDA RODRIGUES DE MORAES - CPF: 592.712.301-59 (ADVOGADO), ALESSANDRA FABIANE MAGALHAES - CPF: 020.115.701-23 (APELADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO C/C REEMBOLSO E DANOS MORAIS – PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – MULTA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO – JUROS DE MORA – TEMA 1.002 DO STJ – APLICAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURAÇÃO –

IPTU – EXERCÍCIO DA POSSE EFETIVA E NÃO PRECÁRIA – PRECEDENTES -

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Entendendo a magistrada sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há se falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento.

No caso, se a rescisão contratual se deu por desistência imotivada dos compradores/apelados, as parcelas pagas por eles devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer no percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Se a sentença recorrida não aplicou a inversão da cláusula penal, não há interesse recursal no seu afastamento.

O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação.

Não demonstrado o inadimplemento da vendedora, não há se falar em dano moral.

A responsabilidade ao pagamento do IPTU só é devida pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária, tal como prevista no contrato.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Reembolso e Danos Morais
ajuizada por
MARCIO PEREIRA DOS SANTOS e ALESSANDRA FABIANE MAGALHÃES,
para:

(i)

Decretar
a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, determinando o retorno das partes ao
status quo ante;

(ii)

Determinar
a restituição dos valores despendidos pelos autores, no montante de R$ 7.799,60 (sete mil setecentos e noventa e nove reais e sessenta centavos), o qual deverá ser corrigido com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso;

(iii)

Condenar
a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 62 do STJ) e juros de mora desde a citação.

Condenou, ainda, a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a favor do patrono dos autores, em 15% do valor atualizado da condenação, nos termos do § 2º, do art. 85 do CPC/15.

Argui a recorrente a preliminar de cerceamento de defesa, sob o argumento de que foi requerida a prova documental (expedição de ofício), contudo, o juízo singular julgou antecipadamente a lide.

No mérito, aduz que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos apelados diante da sua desistência imotivada.

Sustenta que no momento da formalização do contrato em questão (maio/2019), o empreendimento já estava regular, sendo as obras entregues dentro do prazo legal, ou seja, os problemas causados no empreendimento em 2014 não atingiram o contrato discutido nos autos.

Assevera que deve ser afastada a incidência de juros moratórios a partir da citação em virtude da ausência de mora anterior da apelante, devendo os juros moratórios ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Defende a inexistência de qualquer dano moral indenizável, haja vista que o descumprimento contratual não enseja dita indenização.

Pede o afastamento da multa em desfavor da vendedora, ora apelante, eis que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos apelados.

Discorre que a responsabilização pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está prevista no contrato, sendo que tais encargos advém da assunção da posse no imóvel, devendo, portanto, ser exigidos dos apelados ou caso assumidos pela apelante, descontados do valor a ser reembolsado.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida para preliminarmente reconhecer a nulidade da sentença em virtude do cerceamento de defesa, devendo os autos retornar a origem para devida instrução probatória ou, no mérito para reconhecer a culpa exclusiva dos apelados pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no contrato, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25%, conforme decisões de casos análogos, bem como para afastar a incidência da multa contratual em desfavor da apelante.

Requer, ainda, que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado da demanda, bem como seja afastada qualquer indenização por danos morais e declarada a responsabilidade dos apelados por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual.

As contrarrazões foram apresentadas no ID nº 175887235, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (DA
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante sustenta
a preliminar de cerceamento de defesa, sob o argumento de que foi requerida a prova documental (expedição de ofício), contudo, o juízo singular julgou antecipadamente a lide.

Referida prejudicial não prospera.

Isto porque, a questão sob análise trata de Ação de Rescisão Contratual c/c Reembolso e Danos Morais em que o juízo
a quo
entendeu pelo julgamento antecipado da lide.

É cediço que o julgador tem a liberdade de apreciar as provas e formar sua convicção conforme o princípio do livre convencimento.

Nesse sentido:

“[...] 3. ‘A livre apreciação da prova, desde que a decisão seja fundamentada, considerada a lei e os elementos existentes nos autos, é um dos cânones do nosso sistema processual’ (REsp 7.870/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 3.2.1992). [...]”
(
STJ, 1ª Turma, REsp 1109049/SC, Relatora Ministra Denise Arruda, j. em 02/06/2009
).

Sobre a apreciação das provas, o artigo 370, parágrafo único, do CPC/15, prevê que:

“Art. 370.
Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.
O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
.” (g.n.).

Destarte, entendendo a magistrada sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há se falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento.

Ademais, cabia à parte requerida trazer a prova documental que entendia necessária para o deslinde da causa, haja vista que estava ao seu alcance, não o fazendo.

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar.-

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
MARCIO PEREIRA DOS SANTOS e ALESSANDRA FABIANE MAGALHÃES
ajuizaram a
Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Reembolso e Danos Morais
em face de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
sustentando em síntese que as partes firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda, em 05/05/2019, do lote de terreno nº 01, da quadra 18, situado no Loteamento Rosa Bororo, na cidade de Rondonópolis/MT.

Alegaram que se passaram 02 (dois) anos da aquisição do lote, sem que a requerida tivesse efetuado melhorias no imóvel.

Aduziram que a aquisição do bem seria para a edificação de moradia e o descumprimento do contrato pela demandada lhe trouxe dissabores e aborrecimentos.

Com essas considerações, requereram a procedência da ação para declarar a rescisão do contrato, com a condenação da requerida ao reembolso do valor das parcelas pagas sem qualquer abatimento, uma vez que ela que deu causa à rescisão do contrato e, por fim a condenação da requerida o pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais.

Pediram a concessão da justiça gratuita.

No ID nº 175887218 foi deferido o pedido de justiça gratuita aos autores.

Ao analisar o feito, a d. magistrada singular, Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini julgou procedente a ação, consoante relato já exposto.

Dessa decisão, a parte requerida interpôs o presente recurso.

Pois bem.

Da rescisão contratual

In casu
, incontroverso que as partes
firmaram, em 05/05/2019, “Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano” referente ao Lote nº 01, Quadra 18, do Empreendimento Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, pelo preço total ajustado de R$ 93.903,17 (noventa e três mil novecentos e três reais e treze centavos), a ser pago da seguinte forma: entrada de R$ 15.367,97 (quinze mil trezentos e sessenta e sete reais e noventa e sete centavos) e 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 654,46 (seiscentos e cinquenta e quatro reais e quarenta e seis centavos), conforme ID nº 175887208.

Em que pese tenham os autores alegado descumprimento por parte da requerida, não é o que se vê dos autos, haja vista que a apelante conseguiu comprovar que ainda no ano de 2019, mais especificamente no mês de dezembro, as obras foram efetivamente entregues, possibilitando aos autores a construção da sua moradia. Vejamos (ID nº 175887224):

A corroborar, a requerida/apelante colacionou em sua peça defensiva fotos demonstrando que o empreendimento foi entregue com sua infraestrutura completa e apto a receber construções, possuindo inclusive moradores. Confira (ID nº 175887221):

Por outro lado, os autores não conseguiram comprovar a sua impossibilidade de utilizar o imóvel, bem como não há nos autos qualquer prova ou indício de que os autores de fato iniciaram os trâmites para edificar no lote adquirido, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, I, do CPC/15.

Fato é que desde 2019 os autores poderiam edificar no lote, não havendo qualquer impedimento, mesmo porque, o próprio contrato firmado entre as partes, em sua
cláusula quarta
, prevê que os requerentes detinham a posse precária do imóvel desde a assinatura do contrato. Vejamos (ID nº 175887208):

Portanto, resta demonstrado que a rescisão contratual não se deu por culpa da requerida/apelante e sim por desistência imotivada dos autores/apelados, devendo ser reformada a sentença neste ponto.

Logo, as parcelas pagas por eles devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 16/05/2022.”

Portanto, é justa a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores/apelados, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a devolução integral dos valores pagos.

Da multa contratual

Em que pese a apelante alegue ter sido condenada na multa contratual pelo suposto atraso na entrega do empreendimento, verifica-se que a sentença recorrida não aplicou a inversão da cláusula penal.

Aliás, sequer há previsão de cláusula penal no contrato firmado entre as partes.

Portanto, não há interesse recursal quanto a este pedido.

Dos juros de mora

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo –
Tema 1002
-, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Assim, nesse ponto, verifica-se que a sentença não agiu com acerto, porquanto determinou que os juros moratórios incidam a partir da citação.

Dessa forma, há que ser reformada a sentença neste ponto.

Dos Danos Morais

No caso, restou demonstrada que a culpa pela rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do autor.

Portanto, não demonstrado o inadimplemento da vendedora, não há se falar em dano moral.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, Repetição do Indébito, Indenização por Danos Morais e Tutela de Urgência – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR PAGO – COBRANÇA DE TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA-IMOBILIÁRIA – NÃO OCORRÊNCIA – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO –DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado sobre o valor pago.

Na espécie, demonstrado que a taxa que o autor se refere como de assessoria técnica-imobiliária é na verdade taxa de cessão e transferência de imóvel, cuja cobrança não ocorreu, descabe falar em repetição do indébito.

Na espécie em que se trata de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolso.

O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, de que o termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, é a partir do trânsito em julgado da decisão.

Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime considerado que a simples rescisão contratual faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, violação da dignidade da pessoa humana.

(N.U 1016100-89.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2023, Publicado no DJE 28/07/2023) destaquei

Do IPTU

No que tange ao pagamento do IPTU, o pleito não merece prosperar.

Isso porque, a responsabilidade ao pagamento do IPTU só é devida pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária, tal como prevista no contrato.

Nesse sentido:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada –
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes
– Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - AC: 10055106720168260114 SP 1005510-67.2016.8.26.0114, Relator: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto, Data de Julgamento: 11/02/2020, 37ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020) destaquei

Assim, não há se falar em responsabilização dos apelados por eventuais débitos do imóvel.

Ante o exposto,
dou provimento parcial
ao recurso para reformar em parte a sentença e julgar parcialmente procedente a sentença para:

(i)

Declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva dos autores;

(ii)

Determinar que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora;

(iii)

Determinar a incidência de juros de moratórios a partir do trânsito em julgado.

(iv)

Afastar o pagamento de indenização por danos morais.

(v)

Reconhecer a sucumbência recíproca e condenar ambas as partes (50% para cada) ao pagamento do ônus sucumbencial, e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, respeitada a gratuidade judiciária da parte autora.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2023