Tribunal: TJMT
Processo: 1019176-75.2019.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-10
Data de publicação: 2023-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019176-75.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VALDO DOMINGOS DE JESUS - CPF: 104.597.311-49 (APELADO), MARIO BENJAMIM BATISTA JUNIOR - CPF: 957.172.931-00 (ADVOGADO), ODETH MARIA LEMES DE JESUS - CPF: 137.522.511-15 (APELADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), VALDO DOMINGOS DE JESUS - CPF: 104.597.311-49 (APELANTE), ODETH MARIA LEMES DE JESUS - CPF: 137.522.511-15 (APELANTE), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIO BENJAMIM BATISTA JUNIOR - CPF: 957.172.931-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - CLÁSULA PENAL INVERTIDA EM FAVOR DOS CONSUMIDORES – DANO MORAL NÃO
CONFIGURADO
NA HIPÓTESE – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA DE IMÓVEIS NO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC –
RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO.

O atraso
na
entrega
do
imóvel
adquirido na planta que ultrapassa em meses o prazo de tolerância de 180 dias e torna completamente incerta a sua efetiva aquisição e dá ensejo à rescisão contratual e à inversão da cláusula penal em favor do consumidor, porém não é capaz de gerar dano moral quando o bem se destinava apenas ao incremento do lazer familiar.

“Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária”

(STJ, AgInt no REsp 1.779.271/SP).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente, com a condenação das rés ao pagamento da cláusula penal de R$4.267,15 e à restituição aos autores de R$10.956,48. Em razão da sucumbência recíproca, ambas as partes foram condenadas ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A Imobiliária alega que não se justifica a sua condenação solidária, visto que se limitou a intermediar o negócio, e que nesse sentido é o entendimento do STJ no Recurso Especial 1827060/SP. Eventualmente aduz que a multa contratual de 10% não pode incidir mensalmente.

Os autores defendem que também fazem jus à restituição dos R$ 2.214,33 que pagaram a título de entrada, bem como à reparação pelos prejuízos extrapatrimoniais que suportaram.

Ambos pugnam pela reforma do
decisum
.

Contrarrazões apresentadas pela ré no ID. 165094327.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

De início, registre-se a desnecessidade de manifestação em segunda instância a respeito da justiça gratuita concedida aos autores em primeiro grau. Se tal matéria não é alvo de impugnação recursal, tal benefício e a suspensividade prevista no art. 98, §3, do CPC se mantêm.

O caso trata da compra e venda do lote 01 da quadra 08 do Loteamento Campestre de Pesca e Lazer denominado Ecoville em de Santo Antônio de Leverger/MT.

A área de 419,38m2 foi negociada por R$42.671,53 a serem pagos de maneira parcelada, mais R$4.227,35 a título de corretagem (ID. 165094277).

A separação dessas quantias e das pessoas jurídicas da Incorporadora e da Corretora de Imóveis tanto era do conhecimento dos autores que indicaram ambas no polo passivo (CNPJs 01.055.599/0001-23 e 08.793.239/0004-10 respectivamente).

Tendo a restituição da comissão de corretagem sido considerada pretensão prescrita, de fato não cabe à intermediadora responder pelo atraso na entrega da obra, fato imputável exclusivamente à Construtora.

Nesse sentido o STJ orienta que “
a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento
” (REsp 1.811.153/SP, 3ª Turma, DJe de 21/02/2022).

Na inicial os promitentes compradores informaram o pagamento global de R$ 16.401,22, dos quais a sentença descontou apenas a já mencionada taxa de corretagem (R$4.227,35), o que resultou no pagamento de
R$12.173,87
à Construtora. Logo, é desnecessária a menção à entrada ou sinal dispendido pelos autores, visto que os R$2.214,33 estão notoriamente inseridos nessa quantia.

Assim, mostra-se adequada a sentença ao buscar dentre as cláusulas contratuais firmadas entre construtora e consumidor aquela que além de observar a jurisprudência consolidada pelos Tribunais Superiores, também possui a interpretação mais favorável a este último (art. 47 do CDC).

A sentença considerou que a entrega da obra deveria ocorrer em abril de 2018, já se considerando o prazo de tolerância de 180 dias.

A associação de moradores só foi constituída quatro meses depois desse marco temporal, o que não demonstra o início da entrega das chaves, mas basta para evidenciar a culpa da Incorporadora no excessivo atraso, que provocou a iniciativa dos autores de rescindir o contrato.

A certidão municipal de conclusão de obras, atestando as condições das galerias pluviais, da rede elétrica e do sistema de abastecimento de água do loteamento só foi emitida em 03/08/2018.

A data do início da efetiva entrega dos imóveis não foi demonstrada pela Construtora (art. 373, II, do CPC) e as datas acima mencionadas sugerem que a demora injusta perdurou por pelo menos quatro meses.

Em Recurso Repetitivo, o STJ firmou orientação no sentido da
“inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto”
(REsp n. 1551968/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Sessão, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016).

A indenização por dano moral tem amparo no art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal, e no art. 186 do Código Civil, e pressupõe dor, angústia e sofrimento desproporcionais, com ofensa à dignidade, honra, tranquilidade emocional ou imagem da pessoa.

Recentemente a Corte Superior acrescentou que “
o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial
” (AgInt no AREsp n. 2.084.111/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 18/11/2022).

De fato, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral; contudo, como ressaltado pela própria Corte Superior, essa conclusão deve ser balizada pelas peculiaridades da situação em análise.

Estendendo esse entendimento ao caso concreto destes autos, é possível concluir que não ocorreram contratempos significantes para colocar os consumidores em desvantagem exagerada em relação à outra parte.

Isso porque não se trata de condomínio destinado à moradia mas à recreação campestre. A habitação excepcional não foi cogitada pelos autores, logo o imóvel se destinava exclusivamente à ampliação do lazer da família, o que demonstra apenas o dissabor e a frustração corriqueira pelo não implemento dessa comodidade.

Nesse sentido:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA
(...).
INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2.
Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil
. 3.
Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente
. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.
(AgInt no REsp 1.779.271/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe 25/6/2021, sem destaques no original).

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
. 1. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PARTE AUTORA. INOCORRÊNCIA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. QUESTÃO INCONTROVERSA
. 2. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. TERMO FINAL PARA O CÔMPUTO DA INDENIZAÇÃO MATERIAL. DATA DA EXPEDIÇÃO DO CVCO (CERTIFICADO DE VISTORIA E CONCLUSÃO DE OBRA). 3. READEQUAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTE AO VALOR MÉDIO DE LOCAÇÃO. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA. 4. ATUALIZAÇÃO PELO CUB – POSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. 5.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL QUE NÃO SE PRESUME. ENTENDIMENTO DO STJ. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
. 6. PAGAMENTO DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A EFETIVA IMISSÃO DE POSSE PELO COMPRADOR. PRECEDENTES DO STJ. 7. SUCUMBENCIA. MANUTENÇÃO DO ÔNUS. 1. Não há que se falar em inadimplemento contratual da parte autora, tendo em vista que esta efetuou o pagamento do débito de acordo com o valor informado pelo requerido. 2. Constado o descumprimento contratual, em razão do atraso para a entrega da obra, é cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes pois prescinde de comprovação do prejuízo, tendo como termo final a data da expedição do certificado de vistoria e conclusão do obra – CVC. (...). 5.“
Consoante a jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial
. (AgInt no REsp 1939956/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/05/2022, DJe 11/05/2022)6. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. (AgInt no REsp n. 1.876.587/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/6/2021, DJe de 1/7/2021.)7. O ônus de sucumbência deve ser distribuído considerando o aspecto quantitativo e o jurídico em que cada parte decai de suas pretensões. Apelação Cível 1 não provida. Apelação cível 2 não provida
. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0028532-38.2015.8.16.0001 - Curitiba -

Rel.: DESEMBARGADOR JUCIMAR NOVOCHADLO -

J. 19.09.2022, sem destaques no original).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo nº. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau comportam majoração de ofício por este Tribunal.

Segundo a Corte Superior,
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada (...)
(AgInt no AREsp nº. 886004/RJ, DJe de 18/08/2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso dos autores e, com amparo no art. 85, § 11, do CPC,
majoro os
honorários sucumbenciais por eles devidos de 10% para 12% sobre o valor da condenação
.
Dou
provimento
ao Recurso da Imobiliária para excluir a sua responsabilidade solidária em relação ao pagamento de cláusula penal e à restituição da quantia paga pelos autores à Construtora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/05/2023