Tribunal: TJMT
Processo: 1021015-04.2020.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-28
Data de publicação: 2023-06-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021015-04.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Repetição de indébito, Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELANTE), CONDOMINIO ALVORADA CUIABA - CNPJ: 26.163.512/0001-62 (APELANTE), MARCELO AMBROSIO CINTRA - CPF: 830.958.101-72 (ADVOGADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), TAMIRES OIVANE CARON - CPF: 012.796.241-75 (APELADO), CAIO ALEXANDRE OJEDA DA SILVA - CPF: 039.596.021-54 (ADVOGADO), ESTACIO CHAVES DE SOUZA - CPF: 048.108.025-23 (ADVOGADO), DIEGO ANTONIETO SIQUEIRA - CPF: 035.572.911-38 (APELADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELADO), CONDOMINIO ALVORADA CUIABA - CNPJ: 26.163.512/0001-62 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), MARCELO AMBROSIO CINTRA - CPF: 830.958.101-72 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), CAIO ALEXANDRE OJEDA DA SILVA - CPF: 039.596.021-54 (ADVOGADO), DIEGO ANTONIETO SIQUEIRA - CPF: 035.572.911-38 (APELANTE), ESTACIO CHAVES DE SOUZA - CPF: 048.108.025-23 (ADVOGADO), TAMIRES OIVANE CARON - CPF: 012.796.241-75 (APELANTE), PEDRO PAULO PEIXOTO DA SILVA JUNIOR - CPF: 630.738.701-72 (ADVOGADO), ARIADINE GROSSI - CPF: 032.117.871-86 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

Ementa.

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZATÓRIA - ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - LUCROS CESSANTES – TREZE MESES DE ATRASO – REFORMA NO PONTO - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO APROPRIADAMENTE – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO – REJEITADA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – AUSÊNCIA DE RESOLUÇÃO ADMINISTRATIVA – PRINCIPIO DA CAUSALIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 10, DO CPC/2015 - RECURSOS CONHECIDOS – PROVIDO DA PARTE AUTORA – DESPROVIDO DA PARTE RÉ.

I - A justificativa trazida pela construtora quanto ao descumprimento contratual no que tange o prazo de entrega do imóvel decorre de risco inerente à atividade que desempenha (caso fortuito interno), com o qual, pois, tem o dever de suportar, e não a exime da ilegalidade.

II - O fornecimento dos documentos somente ocorreu após o conhecimento da demanda pelo condomínio, dando causa a instauração da demanda, devendo ser aplicado o disposto no art. 85, § 10, do CPC/2015.

III - O prazo de entrega final do imóvel expresso no instrumento de compra e venda era 30/10/2015, acrescido de 180 dias (6 meses) de tolerância, conforme previsão contratual, prorrogou-se para 30/04/2016, contudo, as chaves somente foram entregues em 19/05/2017, ou seja 13 meses após a tolerância do prazo de entrega.

IV - O quantum fixado a título de indenização de cunho moral, R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), para cada reclamante, se mostra adequado a mitigar os danos sofridos pelos demandantes diante da situação fática experimentada.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Tratam-se de recursos de Apelação Cível de n. 1021015-04.2020.8.11.0041 interposto por ambos litigantes: TAMIRES OIVANE CARON E OUTRO E SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra sentença proferida na “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INVERSÃO DE PENALIDADES CONTRATUAIS C/C COBRANÇA INDEVIDA C/C COBRANÇA DE MULTA E JUROS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS” que tramita perante a 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 165743283 o magistrado a quo julgou procedente o pedido inicial para condenar as requeridas SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e BROOKFIELD INCORPORACOES S.A., solidariamente, pagar à parte Requerente TAMIRES OIVANE CARON e DIEGO ANTONIETO SIQUEIRA: 1) R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária - INPC, a partir de cada vencimento, a título de lucros cessantes; 2) R$ 3.531,34 (três mil quinhentos e trinta e um reais e trinta e quatro centavos), a título de restituição em dobro dos valores desembolsados com o pagamento de IPTU, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso, bem como ao pagamento das taxas de condomínio referente ao período de atraso na entrega do bem, a ser apurado em fase de cumprimento de sentença, por simples cálculo aritmético; 3) R$ 17.234,56 (dezessete mil, duzentos e trinta e quatro reais e cinquenta e seis centavos), referente ao valor cobrado injustamente dos Autores, atualizadas monetariamente pelo INPC, a partir do desembolso dos valores, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; 4) R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 219 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir deste decisum (Sumula 362 STJ); a título de danos morais. Condenou ainda as partes Requeridas ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitrou, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

Acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva, e por consequência, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com lastro no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, em relação ao Requerido CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ.

Posteriormente em sede de embargos de declaração, sob ID. 165743292, o magistrado a quo julgou improcedentes os embargos opostos pelos autores e acolheu os embargos de declaração dos requeridos e do CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ, para reconhecer a omissão na sentença de ID. 95711420, acrescentar ao dispositivo: a) a condenação dos Autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios em favor dos patronos do Condomínio Alvorada Cuiabá que arbitrou, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 20% (vinte por cento) do valor da causa; b) o termo inicial dos juros de mora dos lucros cessantes é a data de 30/04/2016. Esta decisão faz parte integrante da sentença de ID. 95711420, permanecendo no mais tal como está lançada.

Em suma, alega o recorrente TAMIRES OIVANE CARON E OUTRO sob ID. 165743294 legitimidade do condomínio – pedido de apresentação de documentos reconhecido e atendido pelo condomínio somente após a citação. Há contradição na sentença que, ao analisar o pedido de condenação do Condomínio réu na apresentação de documentos, que este se recusou a apresentar antes da ação, extinguiu o feito em face dele por não ter relação com o atraso na entrega do imóvel e ter apenas exercido sua função na cobrança das taxas condominiais. Ocorre que, em nenhum momento dos autos os autores disseram que o Condomínio seria responsável pelo atraso na entrega do imóvel. Tal linha argumentativa jamais fez parte da ação. Ou seja, a causa de pedir contra o Condomínio é “a não apresentação de documentos” e o Pedido é de apresentação do “histórico de taxas condominiais pagas pelos Autores entre o período de criação do Condomínio (por volta de agosto/2016) e maio/2017 (data em que os autores pegaram as chaves do imóvel)”. Não se buscou, em nenhum momento da inicial, a condenação do Condomínio pelo atraso na entrega do imóvel ou pela cobrança das taxas condominiais antes da entrega das chaves;

Requer seja reformada a sentença a fim de se reconhecer a legitimidade do Condomínio Alvorada Cuiabá face aos pedidos feitos contra ele (exclusivamente de apresentação de documentos), ou, subsidiariamente, se acaso Vossa Excelência entenda pela manutenção da extinção por ilegitimidade e condenação dos Apelantes ao pagamento de honorários, sejam estes fixados sobre o valor do proveito econômico de R$ 2.673,10 e não sobre o valor total da causa, considerando as disposições do §8º do art. 85 do CPC, consignando, ainda, que deve ficar suspensa a execução em decorrência do deferimento do pedido de gratuidade da justiça;

Aduz que o segundo ponto que se busca reformar é referente ao quantum referente à condenação das Empreendedoras ao pagamento de lucros cessantes. Isso porque a Sentença de ID. n. 95711420 estabeleceu o total de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais) consignando que “[...] o ressarcimento em epígrafe deve corresponder ao período de 07/2016 até a data da efetiva entrega das chaves (maio/2017) [...]”. Contudo, após o julgamento dos Embargos de Declaração (ID. n. 106281665), foi reconhecido que o termo inicial da mora é 30 de abril de 2016. Essa questão influencia diretamente no valor ao qual as Empreendedoras foram condenadas a título de Lucros Cessantes, posto que fixado no montante de R$ 1.900,00 por mês a partir da data prevista para entrega (no caso, verdadeiramente abril de 2016, conforme expressamente indicado no ID. 106281665) até maio de 2017, um total de 13 (treze) meses e não 10 meses, lapso sobre o qual se chegou ao valor de R$ 19.000,00. Ou seja, o valor dos Lucros Cessantes deve ser calculado no montante de R$ 1.900,00 (mil e novecentos reais) por mês para o período de abril/2016 até maio/2017, totalizando R$ 24.700,00 (vinte e quatro mil e setecentos reais);

Pugna pela reforma da sentença a fim de se revisar os valores indicados considerando 13 meses de atraso, resultando na majoração da condenação das Empreendedoras para o valor de R$ 24.700 (vinte e quatro mil e setecentos reais) à título de indenização por Lucros Cessantes.

Em suma, alega o recorrente SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA sob ID. 165743294 que durante a construção do empreendimento ocorreram diversas intempéries que atrasaram o cronograma da obra e que fugiam da intenção e responsabilidade das apelantes. Com efeito, no presente caso, uma circunstância específica, que não poderia ter sido previamente detectada pelas próprias apelantes e, portanto, imprevisível, ocasionou a modificação da data da entrega do empreendimento, qual seja, a escassez de mão de obra e excesso de chuvas;

Aduz que no caso do empreendimento sub judice, a construtora também sofreu com a falta de mão de obra qualificada e materiais, tendo em vista o aquecimento do mercado imobiliário na ocasião, o que também contribuiu para o excesso de prazo na entrega da unidade. Por tal razão, a sentença merece reparo, vez que foi contrária à legislação, ao não considerar os motivos que originaram a reprogramação da data de entrega do imóvel;

Afirma que mediante a ocorrência de caso fortuito, a justificar a reprogramação da data de conclusão da obra para momento posterior ao fixado originalmente, por motivos alheios à vontade das empresas ora apelantes, restou comprovada a inexistência de qualquer inadimplemento contratual por parte das mesmas. Importante salientar que a cláusula 8.3.1, do contrato ora questionado, o atraso na conclusão da obra após o prazo de tolerância, por culpa exclusiva das apelantes, ressalvadas as hipóteses de caso fortuito e força maior, implicará o pagamento de indenização mensal em favor dos apelados, consistente em 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, atualizado monetariamente. Ou seja, no presente caso, o instrumento de compra e venda possui a referida cláusula, que determina a multa a ser restituída em favor do promitente-comprador;

Sustenta que inexiste qualquer dever de indenizar da apelante perante a parte apelada, haja vista que, repise-se, não houve qualquer atitude danosa e intencional por parte da mesma. Isso porque não houve qualquer conduta por parte da apelante que possa ser atribuída como irregular/abuso de direito, sequer cogitando-se da ocorrência de negligência ou imprudência, nos termos dos requisitos exigidos pelos artigos 927 e 186 do Código Civil;

Argumenta que a parte recorrida não foi pega desprevenida, pois, com a assinatura do compromisso de compra e venda, a unidade ficou à disposição dos compradores, aguardando apenas o cumprimento das obrigações pactuadas, para a outorga da posse. Neste diapasão, o instrumento firmado, também é claro ao determinar que as chaves do imóvel só serão entregues quando os compradores cumprirem com suas obrigações e que os adquirentes se responsabilizam por todos os encargos do imóvel. É certo, portanto, que ocorreu a condição prevista acima transcrita, que autoriza a cobrança das despesas condominiais, tão somente do compromissário comprador, ainda que este não esteja na posse direta do imóvel;

Registra que os valores não foram pagos indevidamente, estavam previstos contratualmente, razão pela qual a presente ação não se enquadra nas hipóteses legais, a fim, de que lhes seja imputada a sanção civil prevista nos art. 940 do CC/2002 e parágrafo único do art. 42 do CDC;

Suscita que a correção monetária, como dito, é tão somente a recomposição do valor da moeda e, não, como indevidamente entende a parte Apelada, uma penalidade contratual. O equívoco da condenação, para restituir o valor pago atualizado está no entendimento de que a correção monetária representaria um acréscimo, o que, como visto, não representa a realidade. A toda evidência, a correção monetária deve incidir até o pagamento integral do preço, sob pena de enriquecimento imotivado da parte Apelante, que se beneficiaria em razão da desvalorização da moeda em decorrência da inflação. Deste modo, requer a reforma da decisão, julgando a restituição dos valores pagos em decorrência da atualização do saldo devedor, totalmente improcedente.

Contrarrazões sob ID. 165743298 e 165743300.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INVERSÃO DE PENALIDADES CONTRATUAIS C/C COBRANÇA INDEVIDA C/C COBRANÇA DE MULTA E JUROS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS que TAMIRES OIVANE CARON e DIEGO ANTONIETO SIQUEIRA, ora recorrentes, move em desfavor SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BROOKFIELD INCORPORACOES S.A., ora recorrente também, e CONDOMINIO ALVORADA CUIABA, ora recorrido.

Narraram às partes autoras/recorrentes que se casaram e para que pudessem residir juntos adquiriram um apartamento discriminado (contrato anexo – Doc. 03), cuja previsão de entrega de toda obra era 30 de outubro de 2015, conforme pode ser percebido pelas páginas 4 e 5 do Contrato de promessa de Compra e Venda (item “XVII – PREVISÃO PARA O AUTO DE CONCLUSÃO DA OBRA – HABITE-SE”). Contudo, as rés/recorrentes Brookfield (atual Tegra e TG) não cumpriram com o prazo acordado.

Registraram que a conclusão da obra e o Habite-se do empreendimento só foi realizada pelas rés Tegra e TG em agosto de 2016, ou seja, 10 meses após o prazo previsto em contrato. Nessa mesma época, foi criado a pessoa jurídica do Condomínio, tendo, desde então, os autores adimplido rigorosamente as taxas mensais, mesmo antes de terem recebido as chaves do imóvel. Afirmaram que ao entrar no imóvel pela primeira vez desde a vistoria realizada no ano anterior, o cenário encontrado foi caótico: diversas tomadas quebradas, pisos riscados, rachaduras no teto da sacada, além de bitucas de cigarro jogadas pelo imóvel e banheiro com urina pelo chão, faltando diversos itens que estavam previstos quando da aquisição do imóvel, como quadra, salão de festas, entre outros.

O juiz a quo julgou a ação procedente para condenar as requeridas SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e BROOKFIELD INCORPORACOES S.A., solidariamente, pagar à parte Requerente TAMIRES OIVANE CARON e DIEGO ANTONIETO SIQUEIRA: 1) R$ 19.000,00 (dezenove mil reais); 2) R$ 3.531,34 (três mil quinhentos e trinta e um reais e trinta e quatro centavos), a título de restituição em dobro dos valores desembolsados com o pagamento de IPTU, bem como ao pagamento das taxas de condomínio referente ao período de atraso na entrega do bem; 3) R$ 17.234,56 (dezessete mil, duzentos e trinta e quatro reais e cinquenta e seis centavos), referente ao valor cobrado injustamente dos Autores; 4) R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais. Condenou ainda as partes Requeridas ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitrou, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

Acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva, e por consequência, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com lastro no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, em relação ao Requerido CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ e condenou os Autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios em favor dos patronos do Condomínio Alvorada Cuiabá que arbitrou, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 20% (vinte por cento) do valor da causa.

A tese recursal da parte SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA funda-se no pedido de improcedência da demanda diante da ocorrência de caso fortuito que ocasionou o atraso na entrega da obra, em pedido sucessivo, a minoração da indenização de cunho moral.

A tese recursal da parte TAMIRES OIVANE CARON funda-se na necessidade de reforma da sentença a fim de se reconhecer a legitimidade do Condomínio Alvorada Cuiabá face aos pedidos feitos contra ele (apresentação de documentos) uma vez que foi necessário o ajuizamento da ação para obter os referidos, bem como equívoco no valor da condenação em lucros cessantes, diante do marco inicial da incidência da verba.

Pois bem.

A responsabilidade civil subjetiva é aquela causada por conduta culposa ou dolosa, ou seja, quando o agente causador do dano praticar o ato com negligencia ou imprudência ou conscientemente dirigir sua vontade à produção do resultado ilícito.

Nesse espeque existe também a responsabilidade civil objetiva, que dispensa a culpa.

A responsabilidade civil contratual verifica-se quando o dano em ocorre em detrimento da pactuação ou execução de um contrato entabulado entre os envolvidos. A responsabilidade extracontratual, que também é denominada de aquiliana, tem sua origem e desdobramentos a partir da lei de forma geral, e, quando violado não está expresso em nenhum contrato prévio entre os envolvidos.

Imprescindível salientar que a existência de dano é pré-requisito vital para a configuração de responsabilidade civil e indenização.

Preleciona o professor Rui Stoco:

“O dano é, pois, elemento essencial e indispensável à responsabilização do agente, seja essa obrigação originada de ato ilícito ou de inadimplemento contratual, independente, ainda, de se tratar de responsabilidade objetiva ou subjetiva.” (STOCO, 2007, p. 128).

É patente que a relação travada entre as partes é eminentemente de consumo, por isso, aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990), eis que se encontram presentes todos os elementos da relação jurídica de consumo (arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).

DA PRELIMINAR DE EXTINÇÃO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE CONDOMINIO ALVORADA CUIABA.

Inicialmente, se vislumbra a insurgência do reclamante/recorrente, relativa à declaração de ilegitimidade passiva do CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ, bem como a sua condenação sucumbencial decorrente.

Inicialmente, cumpre informar que o consumidor pode dirigir sua pretensão contra qualquer dos envolvidos na cadeia produtiva e comercial do produto e serviço. Trata-se de responsabilidade solidária, prevista no parágrafo único do art. 7º do CDC e § 1º do art. 25 do mesmo codex.

Dessa forma:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. CARTÃO DE CRÉDITO. COBRANÇA INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA BANDEIRA DO CARTÃO. CADEIA DE FORNECEDORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRECEDENTES STJ E DAS TURMAS RECURSAIS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA ADMINISTRADORA DO CARTÃO OMISSA NAS TENTATIVAS DE RESOLUÇÃO ADMINISTRATIVA. COMPENSAÇÃO DO PARCELAMENTO E ESTORNO DE JUROS. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. MERO DISSABOR. REFLEXOS PATRIMONIAIS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Recurso das requeridas conhecidos e parcialmente providos.” (TJPR - 3ª Turma Recursal - 0002307-36.2019.8.16.0099 - Jaguapitã - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO JOSÉ DANIEL TOALDO - J. 06.06.2022)

O juízo sentenciante entendeu que diante do fornecimento voluntário em sede judicial pelo CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ dos documentos perquiridos pelos autores, configurou-se ilegitimidade passiva, condenando os demandantes em honorários advocatícios.

Porém, a cronologia dos fatos tidos como incontroversos demonstra que os autores, administrativamente, solicitaram os documentos posteriormente exigidos pela via contenciosa.

Conforme e-mail remetido ao CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ em 11 de março de 2020, indexado no caderno processual sob ID. 165743224 - Pág. 1, o reclamante solicitou:

“Boa noite, prezado Johnny.

Conforme conversamos anteriormente, me chamo Diego Antonieto Siqueira e sou morador e proprietário do apto. 2304B.

Solicito, por gentileza, que me seja encaminhado um descritivo detalhado indicando os valores pagos por minha unidade das taxas condominiais desde a criação/instituição do Condomínio até o final do ano de 2017.

Reitero que tentei conseguir essas informações anteriormente em contato telefônico com a Holder, mas eles me disseram que poderiam me emitir apenas uma certidão negativa de débitos, sem indicar os valores pagos mês a mês no período indicado.

Requeiro essa informação detalhada para instruir processo judicial que irei propor contra a Brookfield (atual Tegra), haja vista, entre outras coisas, o atraso na entrega do meu apartamento quando da compra.

Solicito, por gentileza, que me forneçam essa resposta em um prazo de até 05 dias úteis. (G.N)

Grato,

Diego Antonieto Siqueira.”

Ou seja, o fornecimento dos documentos (descritivo detalhado indicando os valores pagos de taxas condominiais desde a criação/instituição do Condomínio até o final do ano de 2017) somente ocorreu após a distribuição e conhecimento da demanda pelo condomínio/apelado.

Entendo desta forma que quem deu causa a instauração a demanda neste interim foi o condomínio, vez que se tivesse fornecido a documentação administrativamente, desnecessário seria ação judicial neste quesito, devendo ser aplicado o disposto no art. 85, § 10, do CPC/2015:

“(...)

§ 10. Nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo.”

A jurisprudência pátria coaduna:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. EXTINÇÃO DO PEDIDO DE DESPEJO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO PELA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL PELO RÉU. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS EM ABERTO. RECURSO DA AUTORA. ALEGAÇÃO DE QUE O RÉU DEVE RESPONDER EXCLUSIVAMENTE PELA VERBA SUCUMBENCIAL EM RAZÃO DA EXTINÇÃO PARCIAL DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. TESE ACOLHIDA. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL APÓS A CITAÇÃO. PETIÇÃO DA AUTORA COMUNICANDO A ENTREGA DAS CHAVES E MANIFESTANDO INTERESSE NO PROSSEGUIMENTO DO PEDIDO CONDENATÓRIO QUE NÃO PODE SER INTERPRETADA COMO EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL. EXAURIMENTO DO PEDIDO DE DESPEJO QUE TEM COMO CAUSA A DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO BEM PELO RÉU. RESPONSABILIDADE DO DEMANDADO PELA PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 10, DO CPC/2015. CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO INTEGRAL DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS AO PROCURADOR DA AUTORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJSC, Apelação n. 0302750-93.2018.8.24.0011, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. Thu Jan 28 00:00:00 GMT-03:00 2021). (TJ-SC - APL: 03027509320188240011, Relator: Carlos Roberto da Silva, Data de Julgamento: 28/01/2021, Sétima Câmara de Direito Civil).

Neste caso, o condomínio/réu é o único responsável pelas despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais devidos à apelante.

MÉRITO.

Compulsando os autos, verifica-se que a previsão de entrega do imóvel aos adquirentes/recorrentes era 30/10/2015, acrescido de 180 dias (6 meses) de tolerância, conforme previsão contratual, resultava como prazo final para entrega 30/04/2016, contudo, as chaves somente foram entregues em 19/05/2017 (ID. 165743221 - Pág. 2).

A parte recorrente em seu mister probatório não se desincumbiu da ilegalidade noticiada, portanto, inequívoco que houve falha na prestação do serviço, nos termos do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor. A falha na prestação do serviço enseja a responsabilização objetiva pelos danos causados.

As lições de Moacyr Amaral Santos, na obra "Primeiras Linhas de Direito Processual Civil", vol. 2, 12.ª edição, 1989, Ed. Saraiva, págs. 346/347) ensinam que:

“O critério para distinguir a qual das partes incumbe o ônus da prova de uma afirmação é o interesse da própria afirmação. Cabe provar a quem tem interesse de afirmar; portanto, quem apresenta uma pretensão cumpre provar-lhe os fatos constitutivos e quem fornece a exceção cumpre provar os fatos extintivos ou as condições impeditivas ou modificativas”.

Incumbe à reclamada provar a veracidade de seus alegados na qualidade de fornecedora de serviços, seja em razão da inversão do ônus da prova, seja porque as suas assertivas são fatos extintivos de direito, nos termos do art. 373, inciso II, do NCPC.

“A regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, julgar o mérito e colocar fim ao processo. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos” (Prova, Revista dos Tribunais, 2009, p. 160 )”.

A justificativa trazida pela recorrente quanto ao descumprimento contratual no que tange o prazo de entrega do imóvel, decorre de risco inerente à atividade que desempenha (caso fortuito interno), com o qual, pois, tem o dever de suportar, e não a exime da ilegalidade.

Para distinguir a diferença entre caso fortuito externo e interno e o enquadramento apenas daquela modalidade nas hipóteses excludentes de responsabilidade, transcreve-se o seguinte trecho da lição de Bruno Miragem (MIRAGEM, Bruno. Direito do Consumidor. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008. p. 287):

“Atualmente, sobretudo em face da responsabilidade pelo risco, responsabilidade objetiva, nos moldes do regime estabelecido pelo CDC, doutrina e jurisprudência vêm estabelecendo uma outra distinção, no que se refere ao caso fortuito capaz de excluir a responsabilidade do agente. Trata-se da diferenciação entre o caso fortuito interno e o caso fortuito externo, admitindo-se que apenas quando se trate da segunda hipótese (externo), existiria excludente de responsabilidade. O caso fortuito interno consistiria no fato ‘inevitável e, normalmente, imprevisível que, entretanto, liga-se à própria atividade do agente. Insere-se, portanto, entre os riscos com os quais deve arcar aquele, no exercício da autonomia privada, gera situações potencialmente lesivas à sociedade’. Já o caso fortuito externo é aquele fato estranho à organização ou à atividade da empresa, e que por isso não tem seus riscos suportados por ela. Com relação a este, sustenta-se sua aptidão para excluir a responsabilidade objetiva.”

Assim, os argumentos trazidos não são suficientes para esquivar-se da demonstrada falha na prestação dos serviços pela apelante/ré, por isso, presente o dever de indenizar.

A demora excessiva para entrega do empreendimento imobiliário supera o mero aborrecimento e enseja reparação por danos morais. A complexidade das operações nas construções de imóveis, atrasos razoáveis podem ser tolerados e vistos como normais, contudo, a situação fática mencionada, foge completamente a qualquer padrão de situação tolerável, não se tratando simples aborrecimento decorrente de descumprimento contratual. Tais episódios, não fazem parte do dia a dia do cidadão, porque não fazem parte da normalidade, os quais rompem o equilíbrio emocional do indivíduo, configurando dano moral e, violando o princípio da boa-fé objetiva que deve informar a relação contratual.

Em relação ao quantum fixado a título de dano moral, R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) para cada reclamante, é certo que se trata de questão bastante criteriosa, em face da ausência de regras legais, ficando ao arbítrio do Julgador a fixação de um justo valor a fim de compensar o abalo sofrido pela vítima.

Vale frisar que o conceito de ressarcimento, em se tratando de dano moral, abrange dois critérios, um de caráter pedagógico, objetivando repreender o causador do dano pela ofensa que praticou e outro de caráter compensatório, que proporcionará à vítima algum bem em contrapartida ao mal sofrido.

Diante disso, considerando as circunstâncias dos autos, o critério da proporcionalidade, o caráter pedagógico e o binômio reparação-punição, não se verifica a necessidade de minoração da quantia arbitrada em instância primeva.

Por fim, cabe verificar se há necessidade da modificação da sentença quanto aos lucros cessantes concedidos.

Com efeito, o entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, sendo prescindível a comprovação do dano, pois são presumíveis.

Nesse diapasão:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. REVERSÃO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83⁄STJ. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284⁄STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL COM INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. SÚMULA 284⁄STF. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres, que deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC⁄73). Precedentes. [...] 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.” (REsp 1665550⁄BA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 09⁄05⁄2017, DJe 16⁄05⁄2017)

Sustenta o autor/recorrente equívoco no valor da condenação em lucros cessantes, diante do marco inicial da incidência da referida verba.

Em instância primeva consignou o magistrado condutor:

“(...)

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado 13/06/2014 com entrega prevista para janeiro/2016 que acrescido de 180 dias de tolerância, estabelecida em contrato (ID. 2223462 - Pág. 10), teria como prazo final para entrega 30/07/2016.

Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias se encerraria em julho/2016, no entanto, as chaves somente foram entregues em 19/05/2017 (ID. 32223974 - Pág. 2), ou seja 10 (dez) meses após a tolerância do prazo de entrega.

(...)

Quanto ao valor da condenação em lucros cessantes, não houve impugnação específica pela Requerida ao valor de R$ 1.900,00 (mil e novecentos reais) mensais.

Nesse ponto, consigno que o ressarcimento em epígrafe deve corresponder ao período de 07/2016 até a data da efetiva entrega das chaves (maio/2017), ou seja, os Requeridos deverão pagar o total de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais).”

Compulsando os autos, especificamente o contrato de compra e venda anexo ao ID. 165743209, o prazo de entrega final expresso era 30/10/2015, acrescido de 180 dias (6 meses) de tolerância, conforme previsão contratual, prorrogou-se para 30/04/2016, contudo, as chaves somente foram entregues em 19/05/2017 (ID. 165743221 - Pág. 2), ou seja 13 (treze) meses após a tolerância do prazo de entrega.

Sabendo que foi arbitrado valor mensal de R$ 1.900,00 (mil e novecentos reais), multiplicando-se por 13 (treze) meses, redunda-se no importe de R$ 24.700,00 (vinte e quatro mil e setecentos reais) a título de lucros cessantes, devendo a sentença ser corrigida nesse espeque.

Isto posto, CONHEÇO dos recursos das partes TAMIRES OIVANE CARON E OUTRO e SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

NEGO PROVIMENTO ao recurso da parte SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

DOU PROVIMENTO ao recurso interposto por TAMIRES OIVANE CARON E OUTRO para:

Julgar a demanda procedente em face do CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ.

Tendo em vista que do condomínio já entregou os documentos exigidos, condeno-o, juntamente com a outra ré, nos honorários advocatícios que deverão ser pagos aos patronos da parte autora, em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, mesmo importe arbitrado pela instância singela.

Reformar o valor arbitrado a título de lucros cessantes, referente aos 13 (treze) meses de atraso na entrega do imóvel, que redunda no importe de R$ 24.700,00 (vinte e quatro mil e setecentos reais).

Mantenho irretocável o restante da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/06/2023