Tribunal: TJMT
Processo: 1001113-48.2021.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-05
Data de publicação: 2023-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001113-48.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[PATRICIA DA SILVA FELIX - CPF: 019.330.031-11 (APELADO), BEATRIZ MORAES JARDIM - CPF: 030.096.351-33 (ADVOGADO), DENISVALDO SILVA JARDIM - CPF: 299.884.031-00 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – TRÂNSITO EM JULGADO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – BASE DE CÁLCULO – VALOR CONDENATÓRIO - RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO

1. Nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago. Precedente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça.

2. Conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, os juros moratórios relativos ao montante restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.

3. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda e Outros
, com o escopo de reformar a sentença que, nos autos da ação de resilição contratual em epígrafe, proposta por
Patrícia da Silva Félix
, julgou parcialmente procedentes

os pedidos iniciais para declarar a resolução por iniciativa da autora e condenar a ré a restituir o montante pago pela contraparte, com a retenção de 10% do valor pago na vigência do negócio.

As rés apelantes afirmam que, diversamente do entendimento adotado na sentença, o contrato celebrado entre as partes não limitou a cláusula penal ao patamar de 10% do valor pago pela autora. Requer seja reconhecido o direito à retenção de 25% da quantia paga, em conformidade com a jurisprudência do STJ. Pleiteiam a fixação de taxa de fruição e a condenação da autora a arcar com os tributos incidentes sobre o imóvel no período em que a posse foi disponibilizada. Por fim, defendem a não incidência de juros moratórios, ou a fixação a partir do trânsito em julgado, além de postularem a modificação da base de cálculo dos honorários de sucumbência.

Contrarrazões apresentadas tempestivamente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de resilição de contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

A sentença declarou a resolução por iniciativa da autora e condenou a ré a restituir o valor pago na vigência do negócio, com o abatimento do percentual de retenção ajustado entre as partes, que, segundo o sentenciante, equivaleria a 10% do valor pago.

Diversamente do entendimento adotado na sentença, o contrato não limitou o direito de retenção ao patamar de 10% da quantia paga pela autora.

Como se infere da cláusula décima oitava (id. 161246738 – 14), a cláusula penal foi fixada no patamar de 10%
do valor atualizado do contrato
, acrescida de 10% do valor pago, a título de despesas tributárias e administrativas, e de 1% do valor do contrato a cada mês de inadimplência.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em contratos como o discutido nos autos, a fixação do direito de retenção com base no valor atualizado do contrato, em detrimento da quantia paga pelo adquirente, é abusiva.

Fixada essa premissa, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de
25%

do valor pago
:

“RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.”

(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Assim, reconhecida a abusividade da cláusula que previa o direito de retenção em patamar exorbitante, deve ser aplicado o percentual de
25% do valor pago pelo comprador
, em conformidade com a jurisprudência do STJ.

Esta Câmara já decidiu no mesmo sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA –
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ
– IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Demostrado que a demandante decaiu de parte mínima do pedido, não cabe falar em sucumbência recíproca.”

(N.U 1009472-55.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 13/03/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO
– SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).
Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).”

(N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

Contudo, tratando-se de lote não edificado, a taxa de fruição é indevida. A esse respeito, esclarece a jurisprudência do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA.
PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem? (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).
2. Agravo interno desprovido.”

(STJ - AgInt no REsp: 1897785 SP 2020/0250994-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2021)

Os juros moratórios relativos ao valor a ser restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei nº 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Por fim, tendo havido condenação em pecúnia, devem os honorários de sucumbência incidir sobre esse montante, e não sobre o valor da causa.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para:
(i)
deferir a retenção, em favor da ré, de 25% do valor pago pela autora;
(ii)
fixar a data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a quantia a ser restituída, e;
(iii)
fixar os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/04/2023