Tribunal: TJMT
Processo: 1038775-34.2018.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-05
Data de publicação: 2023-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038775-34.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compensação, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELAINE DIAS DE SOUZA - CPF: 654.123.111-72 (APELANTE), MARIA AUXILIADORA CANDIDA DE SOUZA - CPF: 378.730.081-34 (ADVOGADO), VINICIUS RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 051.811.631-06 (APELANTE), LUZIA ROSA DE OLIVEIRA ALVES SILVA - CPF: 098.331.868-90 (APELADO), MARCIANO NOGUEIRA DA SILVA - CPF: 045.378.443-70 (ADVOGADO), MAYSA SERAGLIO FURRER - CPF: 040.715.671-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO DE ALUGUEL –
IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA – ARGUIÇÃO INDEFERIDA – TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DOS LOCATÁRIOS, EXCETO AS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS E A DE NATUREZA PREVIDENCIÁRIA ANTERIOR À AVENÇA – PAGAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR –
ARTIGO 22, INCISO
X, PARÁGRAFO ÚNICO, “D”, DA LEI N. 8.245/91 –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Rejeita-se a impugnação à justiça gratuita se não demonstrada a capacidade financeira do beneficiário para arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento e da família.

As despesas extraordinárias embutidas nas taxas condominiais são de responsabilidade do locador, nos termos do artigo 22 da Lei do Inquilinato, e os gastos regulares devem ser
suportados pelos locatários.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação Rescisória de Contrato de Aluguel julgada parcialmente procedente para declarar rescindida a avença e inexigíveis as despesas extraordinárias (constituição do fundo de reserva, instalação de câmeras de segurança, material de prevenção de incêndio e de reservatório, e porta de salão de festas), e, ante a sucumbência recíproca, distribuir as custas processuais
pro rata
e condenar ambos os litigantes a arcarem com os honorários do advogado da parte contrária, arbitrados em 10% do valor atualizado da causa.

A Reconvenção foi julgada parcialmente procedente para determinar aos autores/reconvindos o pagamento dos aluguéis de novembro e dezembro de 2018, e janeiro de 2019; das taxas condominiais desse mesmo período, com desconto das despesas extraordinárias acima especificadas; e dos gastos com pintura/reforma do imóvel (R$790,00).

Diante da sucumbência mínima da ré, atribuiu aos autores a obrigação de pagar as custas processuais e a verba honorária de 10% sobre o valor da causa, porém suspendeu a exigibilidade da obrigação em virtude do benefício da justiça gratuita (art. 98, §3º, do CPC).

Os apelantes alegam que a contestação é intempestiva e que tinha de ser decretada a revelia da apelada.

Aduzem que tomaram ciência da liminar em 1º-12-2018, cujo cumprimento teria sido aproximadamente em 13-12-2018.

Assinalam que se dirigiram à portaria do prédio e ali pagaram as taxas devidas até aquele momento, assim como o aluguel de dezembro de 2018.

E mais, que depois voltaram ao condomínio para deixar as chaves e foram informados pelo porteiro de que a apelada já havia trocado a fechadura.

Arguem que o juízo de origem mandou que pagassem novembro e dezembro de 2018, e janeiro de 2019, sem levar em conta que a liminar só foi concedida em 27-11-2018 e que, em razão do tempo decorrido dessa data até o mérito (4 anos), não conseguiram localizar os recebidos, sendo que pagavam em dinheiro.

Destacam que a despesa relativa ao parcelamento do INSS também deve ser reconhecida como extraordinária.

Ressaltam que a apelada está cobrando taxas de condomínio já pagas mediante débito em conta, e que o atual síndico afirmou que todos os documentos e recibos de setembro e novembro de 2018 foram extraviados.

Argumentam que a apelada assegura que quitou o mês de janeiro de 2019, no entanto ainda consta em aberto.

Esta, nas contrarrazões, impugna a concessão da gratuidade aos apelantes e pede que sejam condenados por litigância de má-fé; no mérito, busca o não provimento do Recurso (ID. 159816291).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

IMPUGNAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA

A apelada impugna o deferimento da justiça gratuita aos apelantes visto que não teriam comprovado a situação de hipossuficiência.

Contudo, esse benefício foi concedido na decisão de ID. 159817435 (contra a qual não houve Recurso), e a apelada não trouxe subsídios que infirmassem a declaração de incapacidade financeira.

MÉRITO

Os apelantes aduzem na inicial da lide que firmaram Contrato de Locação com a apelada, com vigência de 30-1-2018 a 30-1-2019, e constataram desde o primeiro mês a cobrança indevida de encargos sem previsão no artigo 23 da Lei n. 8.245/91, ou seja, que não se referem a despesas ordinárias.

A Ação foi julgada parcialmente procedente para declarar rescindida a avença e inexigíveis as despesas extraordinárias (constituição do fundo de reserva, instalação de câmeras de segurança, material de prevenção de incêndio e de reservatório, e porta de salão de festas).

A Reconvenção foi julgada parcialmente procedente para determinar aos autores/reconvindos o pagamento dos aluguéis de novembro e dezembro de 2018, e janeiro de 2019; das taxas condominiais desse mesmo período, com desconto das despesas extraordinárias acima especificadas; e dos gastos com pintura/reforma do imóvel (R$790,00).

Quanto à tempestividade da contestação, a audiência de conciliação foi realizada em 15-10-2019, e a partir dessa data é contado o prazo para a apresentação da defesa, que ocorreu em 6-11-2019, portanto tempestivamente.

O artigo 22 da Lei do Inquilinato (n. 8.245/91) enuncia o seguinte:

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d)
indenizações
trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao início da locação
;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Todos os gastos contestados pelos apelantes, exceto o de natureza previdenciária (INSS), foram declarados inexigíveis na sentença. Logo, é evidente a ausência de interesse recursal nesse ponto.

No que concerne ao débito com o INSS, a alínea “d” acima transcrita autoriza essa cobrança do locador quando feita em data anterior ao início da locação. Por se tratar de parcelamento de INSS, fica claro que esse gasto já existia antes, ou seja, não pode ser atribuído aos locatários.

A liminar foi concedida em 27-11-2018 para autorizar os apelantes a consignarem em juízo as chaves do imóvel em quinze dias (ID. 159817435).

Todavia, o cumprimento dessa determinação não foi comprovado, como inclusive certificado no ID. 159817441.

E é irrelevante a argumentação de que tentaram entregar as chaves para a apelada no prédio, pois não foi essa a ordem emanada do juízo
a quo.

No mais, os autores/apelantes não juntaram nenhum comprovante de pagamento, sendo pertinente, assim, a cobrança dos aluguéis de novembro e dezembro de 2018, e janeiro de 2019, período em que o contrato estava em vigor.

Aliás, eles próprios registram que saldaram o débito de novembro e dezembro de 2018, porém não trouxeram os comprovantes.

E a apelada só entrou no imóvel em fevereiro de 2019, mediante a confecção de nova chave.

Os autores/apelantes não se desincumbiram, na maior parte, da obrigação de provar os fatos constitutivos de seu direito, e na Reconvenção não apresentaram fatos impeditivos, extintivos ou modificativos do direito da ré/apelada.

No que concerne à suposta litigância de má-fé dos apelantes, não ficou caracterizada nenhuma das situações elencadas no artigo 80 do CPC. Além do quê, o STJ orienta que a utilização dos instrumentos processuais prenunciados em lei não configura intenção dolosa, imprescindível para imposição da multa correspondente (REsp n. 842688/SC, DJ 21-5-2007).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso apenas para declarar a inexigibilidade das despesas com o INSS, cobradas juntamente com as taxas condominiais. Com a alteração mínima da sentença, mantenho os ônus sucumbenciais conforme nela estabelecidos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/04/2023