Tribunal: TJMT
Processo: 1020451-54.2022.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-19
Data de publicação: 2023-07-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020451-54.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Bancários, Intervenção de Terceiros, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ROMEU LUIZ FOLLE JUNIOR LTDA - CNPJ: 26.318.073/0001-10 (APELANTE), FABIO NUNES NEVES DE ARAUJO - CPF: 673.184.521-34 (ADVOGADO), MATEUS BASTOS VASCONCELOS ARRUDA - CPF: 976.555.891-00 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELADO), RICARDO NEGRAO - CPF: 135.943.438-04 (ADVOGADO), MARCO ANDRE HONDA FLORES - CPF: 399.418.761-34 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (REPRESENTANTE), MARIO R DE OLIVEIRA COMERCIO - CNPJ: 01.041.486/0001-79 (APELADO), QUEREN HAPUQUE ALBERNAZ MARQUES SOUZA - CPF: 040.266.571-67 (ADVOGADO), MARIO RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 383.883.591-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS EM

EXECUÇÃO – IMÓVEL ADQUIRIDO PELO TERCEIRO EMBARGANTE
ANTES DA AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E DA PENHORA – IMPROCEDÊNCIA –

ÔNUS DA PROVA DA MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE QUE RECAI SOBRE EXEQUENTE EMBARGADO –
TESES
1.2
,
1.3
E
1.4
DO TEMA 243 DO STJ FIRMADAS EM RECURSO REPETITIVO – COMPRA E VENDA DO IMÓVEL OBJETO DA PENHORA – ATO FORMAL – D
ISPENSA EXPRESSA PELO ADQUIRENTE EMBARGANTE DE CERTIDÃO NEGATIVA DE FEITOS AJUIZADOS CONTRA O ALIENANTE – BOA-FÉ NÃO EVIDENCIADA – AUSENCIA DE

PROVA DA LEGÍTIMA AQUISIÇÃO E DO EFETIVO PAGAMENTO

– TRANSFERÊNCIAS REALIZADAS POR OUTRA EMPRESA EM FAVOR DE TERCEIROS SEM VÍNCULO COM O EMBARGANTE –

RECURSO DESPROVIDO.

Segundo a
Tese 1.4
do
Tema 243 do STJ
, à míngua de prévio registro da existência da ação/execução capaz de levar o devedor à insolvência na matrícula de bens imóveis a ele pertencentes, muito menos da constrição do bem, recai sobre o exequente embargado o ônus de demonstrar que aquele que adquiriu um dos bens do executado o fez com prévio conhecimento do estado de insolvência ou pré-insolvência do alienante.

No entanto, se evidenciado que o embargante dispensou a certidão negativa de feitos ajuizados, assumindo o risco de adquirir bem que possa responder por dívidas do alienante, sobretudo quando, oportunizada ao adquirente a trazida da prova do pagamento, este se limita a apresentar comprovantes de transferências bancárias para contas de terceiros sem qualquer vínculo evidente com o alienante ou com o próprio imóvel em si, não há como agasalhar a tese de aquisição de boa-fé pelo terceiro.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por
ROMEU LUIZ FOLLE JUNIOR LTDA
,

contra a sentença proferida nos
Embargos de Terceiro
n. 1020451-54.2022.8.11.0041 opostos incidentalmente aos autos da

Execução
n. 0004961-92.2011.8.11.0041 ajuizada por
ITAÚ UNIBANCO S/A
em desfavor de
MÁRIO R. DE OLIVEIRA COMÉRCIO

e

MÁRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA
, a qual julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos quais se buscava o levantamento da constrição do
Lote 16
, da quadra 04, Loteamento
Parque Residencial Dom Bosco
, matrícula n. 44.289 do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Cuiabá–MT, penhorado nos autos da execução embargada, bem como condenou o embargante ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado da causa.

Relata o recorrente ter sido surpreendido, n
o dia 25/05/2022,

com a intimação acerca de um Leilão Judicial a ser realizado no dia 01/07/2022, conforme nos autos do processo n. 0004961-92.2011.8.11.0041, em trâmite na 2ª Vara Especializada de Direito Bancário da Comarca de Cuiabá, com a finalidade de alienar judicialmente um imóvel de sua propriedade, qual seja, o lote matriculado no CRI do 6º Ofício da Comarca de Cuiabá sob o n. 44.289, mesmo sendo o recorrente parte estranha à execução.

Alega ser legítimo proprietário e possuidor do bem alvo da praça, tendo-o adquirido regularmente do apelado
MÁRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA
no dia 23/04/2019, conforme
Escritura Pública de Compra e Venda
celebrada na mesma data e lavrada às fls. 021/022, do Livro 1301, protocolo 27915, devidamente registrada no R.05/44.289, sendo que, na ocasião, não existia qualquer penhora, restrição, prenotação ou indisponibilidade registrada na matrícula do citado imóvel, tendo ainda sido apresentado ao CRI que lavrou a citada escritura uma
Certidão de Inteiro Teor e ônus
, emitida com menos de 30 (trinta) dias, sem qualquer ônus, além de
Certidão Negativa de Dívidas Trabalhistas
e
Certidão Negativa de CNIB
em nome do vendedor.

Registra que, opostos embargos de terceiros pugnando, liminarmente, pela sustação do leilão, o juízo de origem indeferiu o pedido sob o fundamento de que a embargante adquiriu o imóvel em 23/04/2019, quando os alienantes já haviam sido citados (em 25/03/2011) nos autos da execução movida pelo banco agravado, motivo pelo qual interpôs a embargante Agravo de Instrumento n. 101129738.2022.8.11.0000, o qual foi provido para suspender o ato expropriatório em razão de inexistir registro de penhora ou averbação da execução embargada na matrícula do imóvel à época da aquisição pelo apelante, ficando o banco exequente/embargado encarregado de comprovar eventual má-fé do adquirente.

Anota que, regularmente processado o feito, e sem que o apelado tivesse comprovado a má-fé da embargante na aquisição do imóvel em disputa, foi proferida a sentença de improcedência dos embargos, tanto pelo fato de a alienação ter se dado após a citação dos alienantes, como pelo fato de os pagamentos efetivados pela embargante terem sido direcionados a terceiros.

Inconformado, sustenta que em razão da ausência de registro do feito executivo movido pelo apelado contra os alienantes, assim como da penhora na matrícula do imóvel, desconhecia completamente a existência da execução.

Defende que a ciência dos próprios executados acerca da ação executiva não está sob discussão nos embargos, pois, nesses casos, o que importa é o fato de a adquirente embargante desconhecer que os alienantes eram devedores, tal como preceituam o Tema 243 e a Súmula 378, ambos do STJ, não tendo o banco embargado demonstrado a suposta má-fé do apelante, que de modo algum pode ser presumida.

Afirma, também, que após a compra, e o seu respectivo registro na matrícula do imóvel, realizou diversas atividades no referido lote, comprovando a sua boa-fé como adquirente, vez que pretende edificar no terreno.

Relaciona, como prova de seu direito, os seguintes documentos:

• Comprovantes de Pagamento de IPTU 2022/2021/2020

• Certidão Negativa de Débito de IPTU do Imóvel, referente a débitos anteriores

• Fotos da limpeza do terreno realizado após a compra em 31.05.2019;

• Fotos do serviço de Topografia e Roçada, em setembro de 2021;

• Fotos da Limpeza do Terreno realizado em 24/02/2022;

• Boletim de Cadastro Imobiliário junto à Prefeitura de Cuiabá, em nome do apelante (Cadastro municipal nº 01.9.11.004.0218.001); e

• Consulta Prévia para aprovação de edificação, realizada em 2019.

Destaca também que, conquanto o banco embargado tenha afirmado em sua resposta aos embargos que o apelante poderia identificar as ações pendentes em nome dos executados no sistema PJE, por meio de simples pesquisa, certo seria que, compulsando o andamento processual da Execução n. 0004961-92.2011.8.11.0041, possível constatar que, ao tempo da aquisição do imóvel em disputa (23/04/2019), o referido processo executivo – cujos autos eram físicos – se encontrava suspenso em função de um possível de acordo havido entre os apelados, tendo sido enviado ao arquivo definitivo do TJ/MT em 03/08/2017, de onde retornou apenas em 15/10/2019, sendo que o procedimento de digitalização e migração do feito para o PJe se deu apenas em 30/10/2019, mais de 6 (seis) meses depois da aquisição.

Assevera que as transferências relacionadas na declaração ora juntada, foram realizadas pelo apelante nas contas indicadas pelos reais proprietários na época e, por essa razão, as transações não apresentam como beneficiário o embargado. Sr.
MARIO
, mas sim a Sra.
ILDANETE
e seu cônjuge Sr.
LUCIANO
que, na ocasião do negócio, eram possuidores do imóvel.

Esclarece, ainda, que as transferências bancárias efetivadas para o pagamento do negócio foram realizadas pela empresa
ÉPOCA FOMENTO MERCANTIL LTDA
, CNPJ 04.817.228/0001-20, da qual figuram como sócios os pais do apelante, quem sejam, o Sr.
ROMEU LUIZ FOLLE
e a Srª
NATALINA SAVARIS FOLLE
, conforme contrato social anexo.

Assevera que, de acordo com
Súmula 375 do STJ
, registro da penhora configura requisito para sua eficácia em relação a terceiros, a menos que o interessado comprove de eventual má-fé do terceiro adquirente, o que não existiu.

Registra, no mais, que por meio da
Manifestação
de ID. n. 115664326, do
Recibo de Entrega de Escrituração Contábil Digital
(ID. n. 115664334),
Balancete
(ID. n. 115664336),
Declaração do Contador
(ID. n. 115664337) além dos
Lançamentos contábeis da empresa
de que seus pais são sócios (ID. n. 115664338), está demonstrado o efetivo registro do imóvel na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, evidenciando de forma cabal a aquisição de boa-fé do imóvel.

Com tais argumentos, pugna pela reforma da sentença a fim de que seus embargos sejam jugados procedentes para determinar o cancelamento das medidas constritivas que recaem ou possam recair sobre o imóvel objeto da lide, nos termos do art.681 do CPC/15, reconhecendo-o como propriedade, com o consequente o cancelamento de eventuais penhoras ou restrições efetivadas sobre a respectiva matrícula.

No mais, requer a condenação dos embargados/apelados ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Contrarrazões do
BANCO ITAÚ UNIBANCO S/A
no ID. n. 171295060, pelo desprovimento do apelo.

Sem contrarrazões de
MÁRIO R. DE OLIVEIRA COMÉRCIO
e de
MÁRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA
.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Cuida-se, consoante relato, de apelo interposto contra a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro
nos quais se buscava o levantamento da constrição do
Lote 16
, da quadra 04, Loteamento
Parque Residencial Dom Bosco
, matrícula n. 44.289 do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Cuiabá–MT, penhorado nos autos da execução embargada.

Nesse viés, não é de se olvidar que, ao julgar o Agravo de Instrumento n.
1011297-38.2022.8.11.0000 interposto pela embargante, ora apelante, em 09/06/2022 – ou seja, às vésperas do praceamento do imóvel litigioso – esta C. Câmara deferiu o efeito suspensivo aos embargos de terceiro, concluindo, ainda, incumbir
ao
exequente embargado o ônus demonstrar, por quaisquer meios de prova admissíveis em direito, que o comprador do imóvel tinha conhecimento prévio de que havia uma execução contra o alienante capaz de gerar a constrição do imóvel, ou que, mesmo não havendo qualquer gravame sobre tal bem quando da aquisição – como é o caso dos autos – devesse saber da existência da dívida judicializada que, posteriormente, poderia dar azo ao atingimento de tal imóvel.

Imperioso, porém, destacar que já por ocasião do exame do pedido de liminar recursal naquele agravo em 14/06/2022, esta relatora já assinalava que, para demonstrar a boa-fé na aquisição do imóvel litigioso, a terceira embargante, então agravante deveria munir o juízo com
a prova do pagamento que efetuou pela compra do imóvel – seja por depósito, transferência, cheque ou qualquer outro meio –, apresentando o(s) respectivo(s) comprovante(s) (ID. n. 131747182 dos autos daquele Agravo).

Ocorre que, em petição de ID. n. 133197186 nos autos daquele recurso, datado de 28/06/2022, o ora apelante trouxe uma nova narrativa, diversa da inicial e das próprias razões do Agravo, noticiando que os pagamentos não foram efetuados em favor do executado embargado, Sr.
MÁRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA
, e sim mediante o pagamento de R$2.000,00 e duas transferências bancárias, no valor de R$10.000,00 cada, para contas os nomes
LUCIANO AUGUSTO NEVES
e de sua esposa
ILDANETE AUXILIADORA RODRIGUES NEVES
, por indicação do Sr.
MÁRIO
, já que à época o referido casal seria possuidor do imóvel, que teria comprado anteriormente por volta do ano de 2010/2011, mas não teriam efetuado a transferência cartorária na ocasião.

No entanto, sem examinar de forma exauriente a documentação apontada, até mesmo para não suprimir a instância – vez o juízo singular ainda não havia sobre ela se manifestado – o Agravo de Instrumento foi provido por esta Câmara apenas
“
para obstar o hasteamento do imóvel penhorado nos autos da
Execução n. 0004961-92.2011.8.11.0041 até o julgamento dos Embargos de Terceiro n. 1020451-54.2022.8.11.0041”
, de modo a evitar
o
“
esvaziamento desde logo do objeto dos embargos de terceiro”
.

Neste interregno o executado embargado
Sr.
MÁRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA
ofertou contestação aos embargos de terceiro na data de 10/03/2023, trazendo a nova narrativa da embargante, de que em primeiro lugar, o imóvel havia sido vendido a
LUCIANO AUGUSTO NEVES
e sua esposa
ILDANETE AUXILIADORA RODRIGUES NEVES
em meados do ano de 2010, mas que a transferência não chegou a ser formalizada. Ainda segundo a referida narrativa, o casal
LUCIANO
e
ILDANETE
teria revendido o imóvel à embargante, e pedido para que o executado fizesse a transferência do bem diretamente ao adquirente, ora apelante, mediante a lavratura de escritura.

E neste sentido, o juízo singular, valendo-se da prerrogativa do
caput
do art.370 do CPC/15, proferiu a decisão de ID. n. 171295032, datada de 13/04/2023, na qual converteu o julgamento em diligência, determinando, em reedição da recomendação dessa Relatora, que a embargante, ora apelante apresentasse a comprovação da aquisição aos autos dos embargos de terceiro.

Ocorre, todavia, que a embargante se limitou a trazer os mesmos documentos juntados ao Agravo de Instrumento.

Diante disso, o juízo singular concluiu pela improcedência dos embargos sob a seguinte motivação:

“[...]

Compulsando os autos, verifica-se que a matéria tratada nos presentes é de direito e de cunho documental e, estes já estão nos autos para receber decisão, cabendo julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355-I do Novo Código de Processo Civil, dispensando produção de provas em audiência ou pericial.

De proêmio, insta decretar a revelia do embargado MARIO R DE OLIVEIRA COMERCIO – ME, considerando que a parte requerida foi citada, deixando transcorrer o prazo assinalado, sem apresentar resposta, Decreto-lhe a revelia, sem aplicar seus efeitos absolutos.

Preliminarmente, quanto à alegação da parte embargada de inépcia da inicial e, em face de ausência de prova fato constitutiva, por ser matéria que entrelaça o mérito, será analisada em conjunto.

Analisando os autos verifica-se que a questão posta na inicial dispensa maiores delongas.

Em simples análise ao processo associado, verifica-se que os executados após várias tentativas de citação pessoal, foram citados por edital em 25.03.2011, conforme certificado na referida Ação de Cumprimento de Sentença (Processo n. 0004961-92.2011.8.11.0041) no id nº. 25580002 - Pág. 2.

Alega o embargante ser legítimo proprietário e possuidor do bem objeto da demanda, de matrícula nº 44.289 adquirido regularmente de MÁRIO RODRIGUES DE OLIVEIRA no dia 23.04.2019, conforme Escritura Pública de Compra e Venda celebrada na mesma data e lavrada às fls. 021/022, do Livro 1301, protocolo 27915, devidamente registrada no R.05/44.289 e que adquiriu o imóvel apenas em 23.04.2019, quando os alienantes já haviam sido citados (em 25.03.2011) nos autos da execução movida pelo banco exequente.

Nesse sentido, é uníssono que após a citação, a parte executada não pode desfazer-se de seus bens. Entretanto, o(s) executado(s), ora embargado(s), após a citação vendeu os bens imóveis, quais foram ‘vendidos’ (matrícula 44.289– 6º CRI de Várzea Grande), a terceira pessoa, conforme anunciado na inicial, com Escritura Pública de Compra do Imóvel em 23.04.2019.

Com efeito, apesar da embargante anunciar que, quando da realização da compra dos bens não havia nenhuma constrição, como penhora ou hipoteca pesando sobre as referidas matrículas, não fez prova nos autos de que quando da compra apresentou certidão negativa cível do vendedor, que por certo, iria apurar a ação executiva associada.

Não é só, foi facultado no id 115050163, que a parte embargante demonstrasse a boa fé na compra, com
‘prova do pagamento do imóvel adquirido na data de 23.04.2019, seja por depósito, transferência, cheque ou qualquer outro meio, apresentando o respectivo comprovante, inclusive, extrato de conta corrente, sua e do comprador.’

Porém, acostou documentos diversos, como TEDS a pessoa diversa da parte executada. A declaração de Contador que não substitui documento oficial como declaração de Imposto de renda, seja da pessoa jurídica ou pessoa física do Embargante da aquisição do terreno.

Quando da compro do imóvel, por certo, para se garantia deveria exigir certidão negativa de débitos e inexistência de demanda judicial para consolidar o negócio jurídico, pois, se agisse assim, teria conhecimento da ação ajuizada em 24.02.2011 em desfavor do executado, ora embargado, não podendo os bens deste último ser(em) negociado(s), a partir da citação válida, que ocorreu em 25.03.2011.

Desta forma, inviável manter o Embargante na posse do bem, considerando que o bem lhe foi ‘vendido’, com a comprovação do reconhecimento de firma apenas em 23.04.2019, ou seja, após a citação válida da parte executada no processo associado.

Quanto ao questionamento acerca da boa-fé, não há efetiva comprovação de tal fato nos autos, uma vez que se evidenciou a ausência de comprovação da cautela necessária na aquisição dos bens, não havendo que se implicar automaticamente na boa-fé. Assim, a embargante não logrou êxito em comprovar
.” (ID. n. 171295047 - Pág. 3/4)

Pois bem.

Conforme cediço, ao julgar o REsp n. 956.943/PR, a Corte Especial do STJ afetou através do
Tema 243
, como representativo de controvérsia em
recurso repetitivo
, a questão relativa aos requisitos necessários ao reconhecimento de fraude de execução envolvendo a compra e venda de bens imóveis do devedor insolvente por terceiros.

Na ocasião restaram cristalizadas cinco teses paradigmas assim destacadas:

“1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC.

1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ).

1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.

1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel,
é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência
, sob pena de torna-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC.

1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após averbação referida no dispositivo.”

Como se pode depreender das teses
1.2
,
1.3
e
1.4
do referido Tema, o fato de a aquisição do imóvel pela embargante ter se dado após a citação do alienante em ação capaz de levá-lo à insolvência não é razão suficiente para o deferimento da liminar ou tutela de urgência em autos de embargos de terceiro.

Segundo a
Tese 1.4
, à míngua de prévio registro da existência da ação/execução capaz de levar o devedor à insolvência na matrícula de bens imóveis a ele pertencentes, incumbirá ao credor, em regra, o ônus de demonstrar que aquele que adquiriu um dos bens do inadimplente demandado o fez com prévio conhecimento do estado de insolvência ou pré-insolvência do alienante.

No caso, pelo que se pode depreender do R-05/44.289 do CRI do 6º Ofício da Capital da matrícula de ID. n. 171294903 - Pág. 2, datado de 14/05/2019, por ocasião da aquisição do imóvel pelo apelante, não havia qualquer registro, averbação ou anotação da existência da ação, muito menos de que tal bem tivesse sido penhorado ou gravado de qualquer ônus. Vejamos:

Ocorre, entretanto, que o simples fato de não haver averbação registro da penhora na matrícula do imóvel não impede o juízo de exigir da embargante as provas mínimas da efetiva ocorrência do negócio a obstaculizar a constrição, ou mesmo buscar, dentro arcabouço probatório, elementos capazes de infirmar a boa-fé invocada pelo adquirente.

E nesse particular, o primeiro ponto a derruir a tese da apelante é o fato de que, por ocasião do suposto negócio, a embargante recorrente ter dispensado a apresentação de certidões negativas de feitos ajuizados contra o alienante, assumindo toda responsabilidade decorrentes dessa dispensa. Vejamos: (ID. n. 171294902 - Pág. 1/2)

Ao assim agir, o adquirente apelante assumiu os riscos de o bem encontrar-se constrito por determinação judicial, ainda que, como no caso dos autos, ônus não estivesse devidamente averbado na forma dos artigos art.615-A e art.659, §4º, ambos do CPC/73, e dos art.828 e art.844, ambos do CPC/15, não podendo, assim, invocar uma possível boa-fé se não tomou as cautelas mínimas, de sabença comezinha.

Aliás, em consulta ao site da Receita Federal através do CNPJ da embargante, é possível depreender que a principal atividade econômica da referida empresa é a construção de edifícios, o que faz presumir que tenha uma experiência muito maior do que a de uma pessoa física comum, sendo-lhe ainda mais exigível a busca de certidões negativas de feitos judiciais capazes de levar o alienante à insolvência.

Nesse sentido, vide a jurisprudência dessa Corte:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PENHORA IMOBILIÁRIA - PROVA SUMÁRIA DA POSSE OU DO DOMÍNIO E DA QUALIDADE DE TERCEIRO - NÃO APRESENTAÇÃO - PENHORAS JUDICIAIS SOBRE O IMÓVEL - DISPENSA DA CERTIDÃO NEGATIVA DE FEITOS AJUIZADOS PELO EMBARGANTE - BOA FÉ NÃO EVIDENCIADA - INDÍCIOS DE FRAUDE CONTRA O CREDOR - REJEIÇÃO LIMINAR DOS EMBARGOS - CORREÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. A compra e venda de imóvel é ato formal, que demanda, dentre outras cautelas, a consulta quanto às eventuais demandas judiciais pendentes sobre o objeto em negociação, sob pena de tê-la por inviabilizada. Haja vista o rigor e formalismo incidente sobre negociações imobiliárias, não é factível que se argumente ser terceiro possuidor de boa-fé, quando evidenciado que o Embargante dispensou a certidão negativa de feitos ajuizados e, em contrapartida, haja pendência de averbações judiciais sobre o imóvel, preexistente ao negócio alegado. Se inexistente a prova sumária da posse e da condição de terceiro, a rejeição liminar dos Embargos de Terceiros é medida que se impõe. (TJ/MT - Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, N.U 0000343-70.2011.8.11.0020, MÁRCIO VIDAL, j. em 04/11/2019, publ. no DJE 18/11/2019)

EMBARGOS DE TERCEIRO – ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL NO CURSO DA EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DAS CERTIDÕES NEGATIVAS DE DEMANDAS JUDICIAIS – LEI N. 7.433/1985 – PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA – RECURSO DESPROVIDO. Conforme o disposto na Lei n. 7.433/1985, cabe ao adquirente demonstrar que desconhecia a existência de ação movida em face do alienante. A ausência de apresentação, no ato da lavratura de escritura de compra e venda, da certidão de feitos ajuizados em desfavor dos alienantes, afasta a presunção de boa-fé do terceiro adquirente. (TJ/MT - Terceira Câmara de Direito Privado, N.U 0003046-35.2010.8.11.0011, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, j. em 29/06/2016, publ. no DJE 12/07/2016)

E não se fale que o fato de o feito executivo se encontrar arquivado ao tempo da aquisição do imóvel ilidiria a obrigação do adquirente de apresentação de certidão negativa de ações civis em curso contra o alienante.

Isso porque, ainda que o processo seja enviado ao arquivo definitivo, este permanece ativo para fins de consulta enquanto não extinto o procedimento.

E, por fim, a ausência de boa-fé capaz justificar o acolhimento dos embargos de terceiro ressai do fato de que, oportunizada a comprovação da legítima aquisição do bem, além de contar uma nova versão dos fatos diversa da inicial, o embargante tentou comprovar a legitimidade da aquisição do imóvel a partir de comprovantes de transferências bancárias que, além de efetivadas pela empresa

ÉPOCA FOMENTO MERCANTIL LTDA
–
cujos sócios são genitores do titular da pessoa jurídica embargante –, tiveram, ainda,

como beneficiários, as pessoas físicas
LUCIANO AUGUSTO NEVES
e esposa
ILDANETE AUXILIADORA RODRIGUES NEVES
, que, até então, jamais haviam aparecido nos autos.

Importante aqui frisar que não há um só elemento probatório, ou mesmo indiciário, capaz de corroborar a nova versão dos fatos de que
LUCIANO
e
ILDANETE
seriam os adquirentes do imóvel
ainda em 2010, e não tivessem qualquer inicio de prova escrita a corroborar essa narrativa. Não há nem mesmo um contrato particular, ou ainda, uma minuta assinada pelo executado (suposto vendedor) e pelo casal beneficiário das transferências e supostos antecessores do embargante.

Com isso, entendo que não demonstrados os requisitos do
caput
do art.674 do CPC/15 a ensejar a blindagem patrimonial do embargante, o que torna irrepreensível a sentença de improcedência.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao apelo. Diante da previsão do §11 do art. 85 do CPC/15, elevo os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa atualizado.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2023