Tribunal: TJMT
Processo: 1010893-78.2018.8.11.0015
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-08
Data de publicação: 2023-11-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010893-78.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOAO SILVA ALVARENGA - CPF: 327.784.061-15 (APELADO), RODRIGO FERNANDES TURATTI - CPF: 013.569.441-83 (ADVOGADO), CONSTRUTORA TRIUNFO S/A - CNPJ: 77.955.532/0017-74 (APELANTE), LUCAS KAINA FERREIRA DA SILVA - CPF: 060.880.689-73 (ADVOGADO), LUIS DANIEL ALENCAR - CPF: 202.795.008-74 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO BENATO - CPF: 037.418.479-84 (ADVOGADO), LUIZA CUNHA ROCHA - CPF: 116.442.466-19 (ADVOGADO), JULIO GAZZOLLA DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 052.655.989-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1010893-78.2018.8.11.0015

EMENTA
:

APELAÇÃO – AÇÃO DE
DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR C/C COBRANÇA – ALEGAÇÃO E PERDA DE OBJETO DO DESPEJO QUE CONFIGURA INOVAÇÃO EM SEDE DE RECURSO – VEDAÇÃO – ABANDONO DO IMÓVEL PELO LOCADOR SEM ENTREGAR AS CHAVES PARA O LOCATÁRIO – RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES AO LOCADOR – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA.

Configura inovação, cuja análise é vedada, a alegação feita exclusivamente nas razões do recurso.

Conforme pontuou a sentença: “
Ainda que o locatário abandone o imóvel, ele se obriga pelo pagamento do valor do aluguel na forma e prazo ajustados, bem como dos demais encargos, até a rescisão do contrato ou efetiva imissão na posse do imóvel
.
”

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1010893-78.2018.8.11.0015

Apelante:
Construtora Triunfo S.A.

Apelado:
João Silva Alvarenga

RELATÓRIO
.

E. Câmara
:

Apelação
interposta pela requerida
Construtora Triunfo S.A.
.

AÇÃO:
Despejo com Pedido Liminar c/c Cobrança nº
1010893-78.2018.811.0015
proposta por
João Silva Alvarenga
em face de
Construtora Triunfo S.A.
aqui apelante.

SENTENÇA (Juízo da 1ª Vara Cível de Sinop)
:
julgou parcialmente procedente a ação
,
decretou o despejo
da requerida aqui apelante
e a resolução do contrato de locação
(id. de origem 164396668) a partir da data da desocupação do imóvel objeto da lide, bem como
condenou a requerida aqui apelante ao pagamento
de R$5.100,62, com juros simples e correção monetária
e ao pagamento
das custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor devido.

Informa tratar de
Ação de Despejo c/c Cobrança, proposta por
João Silva Alvarenga

aqui apelado, que afirmou que a requerida apelante estaria inadimplente em relação ao pagamento dos aluguéis do imóvel locado, no valor de R$5.100,62 relativo ao período de agosto de 2018 até os dias de hoje (período pós contrato).

Sustenta, em síntese, perda de objeto do despejo, por conta da informação de que já tinha desocupado (id. de origem 17471620) o imóvel objeto da lide antes da sentença.

Alternativamente, alega falta de termo aditivo contratual, ou seja, que após o fim da locação pactuada pelo período de fevereiro de 2018 a agosto de 2018 (6 meses), conforma cláusula 3ª do contrato de locação, não houve renovação expressa da locação, vale, dizer, não foi firmado aditivo contratual como exigia a citada cláusula contratual.

Alega não ter documento que comprove que ela requerida apelante tenha permanecido no imóvel após o período de vigência contratual.

Ao final, pede o provimento da apelação (id. 176911006).

Sem contrarrazões (id. 176911011).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1010893-78.2018.8.11.0015

Apelante:
Construtora Triunfo S.A.

Apelado:
João Silva Alvarenga

VOTO
.

E. Câmara
:

O cerne desta Apelação
interposta pela requerida
Construtora Triunfo S.A.

é saber se é caso de reforma da sentença impugnada, a fim de reconhecer a perda de objeto do despejo postulado pelo autora apelado
.

Alternativamente, se é caso de improcedência da ação
.

Em que pese a alegação de desocupação do imóvel no decorrer do processo, tem-se que não foi feita a devolução da chave, conforme noticiou o autor apelado no id. invocado pela imobiliária requerida apelante, ou seja, no id. de origem 17471620.

Veja o fragmento da referida petição juntada pelo autor apelado no id. de origem 17471620:

“
JOÃO SILVA ALVARENGA, já qualificados nos autos, vem, por intermédio de seu advogado signatário, vem a honrosa presença de Vossa Excelência, manifestar e ao final requerer:

A empresa Ré desocupou o imóvel, objeto do presente feito, no transcorrer do processo, segundo noticiado pelos vizinhos
, bem como pelas diligências efetuadas pela administradora do imóvel in locu.

Segundo a administradora do imóvel, este encontra-se com o portão e as portas destrancadas
.

CONTUDO, A DESPEITO DO ABANDONO DO IMÓVEL, A EMPRESA RÉ SEQUER DEVOLVEU AS CHAVES DO IMÓVEL AO AUTOR
, estando o imóvel a mercê de vândalos, o que necessita da respectiva imissão na posse após autos de constatação, se necessário.

Sabe-se que o imóvel esta a mercê do tempo e sujeito de invasão por parte de vândalos, restando tão somente aos requerentes a expedição do competente mandado de imissão na posse, para ver restaurada a injustiça que vinha sendo cometida pela empresa Ré.”
(grifei).

E não há comprovação da entrega das chaves pela imobiliária locatária aqui recorrente ao autor apelado.

Logo, sem a prova da entrega das chaves, não há falar em desocupação do imóvel
.

Aliás, esta questão sequer foi arguida na contestação.

Registra-se que a contestação foi apresentada posteriormente (24.4.2019, id. de origem 19599145) à informação do autor do abandono do imóvel (21.1.2019, id. de origem 17471620) pela requerida apelante sem a entrega das chaves.

Logo, a arguição de perda de objeto do despejo somente nas razões do apelo configura inovação, cuja apreciação sequer pode ser feita, sob pena de ofensa ao contraditório e à ampla defesa, além de caracterizar supressão de instância, porquanto por falta de arguição no momento próprio a sentença nada discorreu quanto a tal alegação.

Sobre o assunto inovação, veja a ementa do Agravo de Instrumento nº1020950-64.2022.811.0000,
julgado recentemente por esta e. Câmara em 25.1.2023
:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - LIQUIDAÇÃO PROVISÓRIA DE SENTENÇA – HOMOLOGAÇÃO DE LAUDOS PERICIAIS QUE SE COMPLEMENTAM – MANTENÇA DA HOMOLOGAÇÃO – QUESTÃO SOBRE PRECIFICAÇÃO DE SOJA QUE NÃO FOI ARGUIDA NO TEMPO E MODO PRÓPRIO –
ALEGAÇÃO FEITA APENAS EM SEDE DE RAZÕES DE AGRAVO – INOVAÇÃO
– AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

A realização de laudos periciais, cada qual com objetivo diferente (
um feito pelo contador para apuração e saldo devedor e o outro feito por engenheiro agrônomo para apuração de perdas e danos decorrente da privação da utilização de imóvel objeto de compra e venda desfeita por sentença já transitada em julgado
) não induz à existência de perícias que se contrapõem, notadamente se restar verificado que o contrário é que ocorreu, ou seja, que se complementaram.

Configura inovação, cuja análise é vedada, a alegação feita exclusivamente nas razões do recurso
.
” (grifei).

No mesmo sentido, veja outra jurisprudência desta e. Câmara:

“
EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO OBRIGATÓRIO - ACIDENTE NÃO ABRANGIDO PELO DPVAT –
QUESTÃO NÃO SUSCITADA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA - INOVAÇÃO - PEDIDO NÃO CONHECIDO
– ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE – BOLETIM DE OCORRÊNCIA E PRONTUÁRIOS MÉDICOS ANEXADOS – REGISTRO DO OCORRIDO, DATA E CONSEQUENTES LESÕES - CONDENAÇÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.

A MATÉRIA VENTILADA EM RECURSO DEVE LIMITAR-SE ÀQUELA ABORDADA NA INSTÂNCIA ORIGINÁRIA, SOB PENA DE CONFIGURAR INDEVIDA INOVAÇÃO RECURSAL
. Se o BO e os prontuários médicos dos primeiros atendimentos da vítima registram o acidente e a data, o nexo de causalidade é evidente.
” (RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 14/12/2018)” (grifei).

Importante registrar que a natureza jurídica do recurso é a reforma do que foi tratado pela decisão de origem
e não para resolver questão que sequer foi objeto de pronunciamento judicial
.

No mesmo norte veja a orientação da e. 1ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS – MATÉRIA NÃO ANALISADA PELA DECISÃO AGRAVADA – IMPOSSIBILIDADE DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – OMISSÃO NÃO VERIFICADA – ACÓRDÃO MANTIDO – EMBARGOS REJEITADOS.

1.
O Agravo de Instrumento é um recurso “secundum eventum litis”, ou seja, a análise recursal deverá se restringir ao acerto ou desacerto técnico da decisão agravada
, não podendo extrapolar para a matéria de fundo, sob pena de supressão de instância, de modo que não há omissão no acórdão que, prendendo-se exclusivamente à questão tratada na decisão recorrida, não se manifesta sobre questão não suscitada em primeiro grau.” (ED 152155/2015, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 10/05/2016, Publicado no DJE 16/05/2016)
(grifei).

A prova da locação, com vigência de 06 meses,
com início em 15.02.2018 e término em 15.08.2018
, e da notificação extrajudicial recebida pela locatária imobiliária aqui apelante em 27.8.2018, para desocupação do imóvel, foram apresentadas pelo autor locador apelado nos id.’s de origem 16439667 e 16439674, respectivamente.

À imobiliária locatária aqui apelante cumpria comprovar os pagamentos efetuados e a entrega das chaves. Logo, como não há prova da entrega das chaves, os meses que as chaves permaneceram sob o poder da locatária são devidos, como pontou a sentença, cujo fragmento se transcreve e corrobora:

“
Consoante a notificação acima, o requerido foi convidado a se retirar do móvel, 10 dias depois do vencimento do contrato. O locador desincumbe-se do onus probandi apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste,
CABENDO AO LOCATÁRIO PROVAR O PAGAMENTO EFETUADO DO DÉBITO RECLAMADO
E DA ENTREGA DAS CHAVES
.

AINDA QUE O LOCATÁRIO ABANDONE O IMÓVEL, ELE SE OBRIGA PELO PAGAMENTO DO VALOR DO ALUGUEL NA FORMA E PRAZO AJUSTADOS, BEM COMO DOS DEMAIS ENCARGOS, ATÉ A RESCISÃO DO CONTRATO OU EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL
.

PORTANTO, INDUBITÁVEL O DIREITO DA PARTE AUTORA DE RESOLVER O CONTRATO, PROMOVENDO TAMBÉM O DESPEJO COMO CONSEQUÊNCIA
.

Também evidenciado nos autos o descumprimento contratual por parte da requerida, sem prova alguma de sua adimplência dos alugueres e demais encargos, a tornar verazes as aduções iniciais, realçado pelos efeitos da revelia, operado, a teor do disposto no art. 344 do CPC.

Nesse panorama, calha frisar que é dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado, in casu, até o dia 15 de cada mês, conforme pactuado no contrato, sob pena de desfazimento da locação.

Dicção dos arts. 9.º, inciso III e 23, inciso I, da Lei n.º 8.245/1991. In verbis:

“art. 9.º A locação também poderá ser desfeita:

(...)

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”.

“art. 23 O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”.

Disposto também no contrato em questão, especificamente na cláusula nona, que:

“Todas as obrigações assumidas e estipuladas no presente contrato, serão exigíveis nos prazos e nas formas convencionadas. A falta de cumprimento de qualquer das obrigações aqui assumidas sem prejuízo do disposto no artigo 570 do Código Civil importará na imediata rescisão do presente instrumento, independente de notificação ou aviso de qualquer espécie, e sujeitará a LOCATÁRIA em sendo parte infratora, a multa de três vezes o valor do aluguel vigente na época da infração, que poderá ser corrigida cumulativamente com o cumprimento da obrigação violada e sem prejuízo da ação de despejo, ou das ações que couberem, ficando ainda ajustado que, em caso de ação judicial, correrão por conta do inadimplente, todas as custas e honorárias advocatícios ora fixados em vinte por cento sobre o valor da causa”.

Desse modo, evidenciado que a parte requerida deixou de honrar os meses do aluguel.

O que autoriza a pretendida resolução contratual, o despejo e a cobrança dos alugueres pendentes
, a teor do disposto nos arts. 9.º, incisos II e III, 63, ambos da Lei n.º 8.245/1991, e na cláusula nona acima transcrita do contrato de locação em questão.

A propósito, colaciono os seguintes julgados, com destaques:

“APELAÇÃO CÍVEL
. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM RESCISÃO DO CONTRATO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS.
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO PARCIALMENTE ACOLHIDA.
REVELIA RECONHECIDA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL AO PAGAMENTO DO IPTU/TLP SENTENÇA MANTIDA.
1. As razões recursais devem tratar especificamente dos fundamentos da decisão recorrida, caso contrário haverá evidente afronta ao princípio da dialeticidade. 1.1. Tratando-se de revel, a versão fática apresentada somente em sede recursal, encontra óbice na preclusão, uma vez que somente poderia ser aventada em sede de resposta. Preliminar parcialmente acolhida.
2. O artigo 9º da Lei nº. 8.245/91 contempla, em seu inciso III, a hipótese de desfazimento da locação em decorrência da falta do pagamento do aluguel e demais encargos, bem como prevê, em seu artigo 62, inciso I, a possibilidade de cumular o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação com o de rescisão contratual. 2.1. Correndo o feito à revelia, bem como restando incontroverso o inadimplemento, deve ser mantida a sentença que julgou procedente os pedidos de despejo e de cobrança de alugueis e tributos decorrentes do imóvel locado.
3. Apelação parcialmente conhecida e, neste ponto, improvida”. (TJDF – APL: 0007390-33.2016.8.07.0020, 7.ª Turma Cível, Relatora: Gislene Pinheiro, Julgado em 31/01/2018, Publicado no DJE em 16/02/2018);

“LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.
INADIMPLEMENTO. DESPEJO. O inadimplemento dos alugueis e encargos da locação, inclusive a taxa condominial, justificam a resolução do contrato e a condenação do locatário a pagar os respectivos valores até a data de desocupação do imóvel.
(TJDF 0038432-94.2015.8.07.0001, Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 06/12/2017, 4.ª TURMA CÍVEL, Publicado no DJE em: 13/12/2017. pág.: 236/244).

DESTARTE, O DESPEJO É IMPOSITIVO EM VIRTUDE DA FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES, SENDO DEVIDAS PELA PARTE REQUERIDA OS ALUGUERES IMPAGOS DESDE O MÊS DE AGOSTO DE 2018, ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
.

Quanto ao índice da correção monetária poderá ser utilizado o IGP-M, eis que não há óbice legal a tanto, mormente porque é o utilizado para reajuste dos aluguéis, de praxe empregado nestas contratações por guardar estreita correlação com nicho da construção civil e incorporações imobiliárias.

SENDO ASSIM, EM RESUMO, O DESPEJO É IMPOSITIVO EM VIRTUDE DA FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES DE ALGUNS MESES, SENDO DEVIDOS OS ALUGUERES DESDE AGOSTO DE 2018, NO VALOR DE R$ 1.400,00 POR MÊS, ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
, básicos para cada mês de vencimento; este básico para a data da citação (quando a parte requerida foi constituída em mora).”
(grifo próprio e nosso).

Sobre o assunto veja a orientação jurisprudencial:

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - JUSTIÇA GRATUITA - ATO INCOMPATÍVEL - RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - NULIDADE DA SENTENÇA POR ERROR IN PROCEDENDO E ERROR IN JUDICANDO - INOCORRÊNCIA -
ABANDONO DO IMÓVEL
- CERTIDÃO DO MEIRINHO - AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PARA DERRUIR A FÉ PÚBLICA -
RESPONSABILIDADE ATÉ ENTREGA DAS CHAVES
- CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA FIANÇA - VALIDADE - DO CONTRATO INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - CLÁUSULA POTESTATIVA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

- Não deve ser concedida a justiça gratuita requerida pelo apelante quando este efetua o pagamento das custas recursais, praticando ato incompatível com a vontade de recorrer, ficando, assim, prejudicado o recurso no ponto.

-
CABERÁ AO LOCATÁRIO
RESPONDER PELOS ALUGUEIS E DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO, CONFORME CONTRATADO,
ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES
.

- Não enseja o reconhecimento de cerceamento o indeferimento de provas inúteis à solução da controvérsia, o que afasta à alegação de error in procedendo. De igual forma, não havendo demonstração do error in judicando não se pode dizer pela nulidade da sentença, quando a análise do conteúdo probatória resultou em decisão desfavorável à parte requerida.

- As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor não são inaplicáveis aos contratos de locação.

- Consoante entendimento pacificado perante o STJ é válida a prorrogação automática da fiança, incumbindo ao fiador, caso tenha interesse na sua exoneração no período da prorrogação contratual, formalizar a notificação prevista no art. 835 do CC.

- Embora a lei do inquilinato autorize a cobrança da verba honorária contratual, a cláusula que estipula sua incidência no contrato de locação sub judice, possui inegável teor potestativo, impossibilitando sua aplicabilidade.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.002651-6/002, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/03/2023, publicação da súmula em 31/03/2023) (grifei).

Posto isso,
nega-se provimento ao apelo e mantém-se a sentença impugnada
, que
julgou parcialmente procedente a ação
,
decretou o despejo
da requerida aqui apelante
e a resolução do contrato de locação
(id. de origem 164396668) a partir da data da desocupação do imóvel objeto da lide, bem como
condenou a requerida aqui apelante ao pagamento
de R$5.100,62, com juros simples e correção monetária
e ao pagamento
das custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor devido.

Por aplicação da regra do §11, do art. 85 do CPC, majora-se de 10% para 15% o percentual dos honorários advocatícios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/11/2023