Tribunal: TJMT
Processo: 0001172-89.2010.8.11.0051
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-31
Data de publicação: 2023-02-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001172-89.2010.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALICE GOMES DE SOUZA - CPF: 482.015.451-68 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JAIRO RODRIGUES COSTA - CPF: 326.974.659-87 (APELANTE), DEMERCIO LUIZ GUENO - CPF: 824.498.139-34 (ADVOGADO), JOACIR JOLANDO NEVES - CPF: 200.348.651-87 (ADVOGADO), EVALDO REZENDE FERNANDES - CPF: 314.675.041-49 (ADVOGADO), CLACI TEREZINHA BULOW COSTA - CPF: 352.292.411-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NÃO CONHECEU DO RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO
DE DESPEJO C/C COBRANÇA – PEDIDO RECONVENCIONAL NÃO PROCESSADO – IRRELEVÂNCIA DO
NOMEM IURIS
– MANIFESTA AMPLIAÇÃO DOS LIMITES OBJETIVOS DA LIDE – INÉPCIA DA RECONVENÇÃO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS NECESSÁRIOS À ADMISSÃO DA RECONVENÇÃO – VÍCIO PROCESSUAL SANÁVEL – NULIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS – PREJUÍZO AO DIREITO DE DEFESA DA PARTE ADVERSÁRIA –
SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO – RECURSO PREJUDICADO.
Nos termos da jurisprudência do STJ, “a equivocada denominação do pedido reconvencional como pedido contraposto não impede o regular processamento da pretensão formulada pelo réu contra o autor, desde que ela esteja bem delimitada na contestação e que ao autor seja assegurado o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa”, até porque a “existência de manifestação inequívoca do réu qualitativa ou quantitativamente maior que a simples improcedência da demanda principal é o quanto basta para se considerar proposta a reconvenção, independentemente do nomen iuris que se atribua à pretensão, nos termos do Enunciado nº 45 do Fórum Permanente dos Processualistas Civis” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.940.016/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 22/6/2021, DJe de 30/6/2021); além do mais, “a despeito do art. 299 do CPC/1973, sendo possível identificar a existência da pretensão reconvencional na peça de contestação e não havendo prejuízo ao contraditório, estará configurada uma mera irregularidade formal que é insuficiente para impedir o exame da pretensão. Precedentes do STJ e do STF” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 2.000.288/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25/10/2022, DJe de 27/10/2022).

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto
por
JAIRO RODRIGUES DA COSTA

contra a
r.
sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da
2
ª Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, que nos autos da ação

de
“
Despejo por Falta de Pagamento
c/c
Cobrança de Aluguéis
” (Proc. nº 0001172-89.2010.8.11.0051 - Cód
igo
31063),

ajuizada
contra o apelante por ALICE GOMES DE SOUZA,
julgo
u o pedido principal
parcialmente procedente
para
“
condenar o requerido ao pagamento dos alugueres relativo ao período de outubro de 2009 a janeiro de 2010, a serem calculados pelo valor mensal estipulado no contrato de locação, no percentual de 55,87%, referente à cota parte da autora no imóvel em questão, corrigidos monetariamente pelo índice contratualmente previsto (IGPM), a partir do vencimento, e acrescidos de juros legais de 1% a
o mês
a partir da citação
”, rejeitando, porém, a pretensão autoral de retomada dos imóveis, assentando que o réu deve permanecer “
na posse e administração do imóvel, mediante o pagamento mensal do aluguel referente à cota

parte da autora
”, e deu procedência ao pedido contraposto
para “
condenar
a autora ao ressarcimento dos valores empregados pelo requerido na reforma e adequação do imóvel, proporcional
à
sua parte no imóvel, cuja importância deverá ser apurada em liquidação de sentença
”
(cf. Id. nº 106090518 -
p
ág.
59/78
).

O apelante reconhece que, em 25.06.2009, celebrou com a apelada “
contrato de
l
ocaç
ão

c
omercial
(...)
envolvendo o imóvel construído sobre os lotes 06
-
A e 07 da Quadra 48 do Loteamento Jupiara na cidade de Campo Verde
”, contudo, alega que, desde 08.10.2009, quando firmou contrato de compra e venda do imóvel, por meio do qual “
adquiriu 66% do lote 07
”, “
passou a ser coproprietário do imóvel que locava, estando, assim, revogado o referido contrato de locaç
ão
”; nessa perspectiva, tendo em vista que “
é coproprietário do imóvel objeto da ação de locação,
(cuja)
posse é exercida a título pro indiviso ante a ausência de delimitação do quinhão ideal de cada condômino
”, diz que é necessário ser reconhecida e “
declarada a impossibilidade jurídica do pedido de despejo dada a inexistência de relação locatícia entre as partes
”.

Afirma, ainda sobre a questão, que “a

sentença, ora atacada deixou totalmente ausente

sua manifestação em relação ao condomínio que passou a existir entre o apelante e a apelada
,

por
isso,
(requer)
a anulação da r. sentença neste tocante
”; além disso, ao desconsiderar esse fato, a sentença deu “
a entender que o apelante está na posse do imóvel em razão do contrato de locação, o que não corresponde com a verdade, nem com as provas que foram carreadas
a
os autos, razão pela qual, mais uma vez, pugna pelo reconhecimento da nulidade da decisão de primeiro grau
”.

Suscita, ainda, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, já que não foi determinada a realização de “
perícia para levantar o valor das benfeitorias que foram realizadas, nem para apurar o total da área construída sobre o imóvel
”, e por defeito na fundamentação, eis que “
não se

estabeleceu critérios para a compensação dos valores
”, isto é, entre o devido a titulo de alugueis e a condenação ressarcitória em relação à edificação levantada na área.

Sustenta, no mérito, que, como
são coproprietários
, “
não há dúvida de que o apelante nada deve a título de locação para a apelada, bem como não pode ser despejado do imóvel ante a impossibilidade de haver divisão cômoda do mesmo
”, e que, de igual forma, “
n
ão há dúvida de que a sentença deverá ser reformada no que tange a condenação do apelante/réu em pagamento de honorários em 70% sobre o valor dado a causa, em razão de que
(...)
logrou êxito na totalidade do que requereu no pedido contraposto
”, além de ter decaído em parte mínima em relação ao pedido principal.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que seja cassada a “
s
entença recorrida no que tange
à
condenação do apelante/réu ao pagamento dos alugueres relativo ao período de outubro de 2009 a janeiro de 2010, uma vez que o apelante adquiriu o imóvel em data de 08/10/2009, mantendo, no entanto, a decisão no que tange ao pedido contraposto, que diz respeito a restituição dos valores
empre
gados na reforma do imóvel
”
(cf. Id. nº 106090518

-
p
ág.
140/151
).

Nas contrarrazões, a apelada dá pontual combate às razões do apelo e torce por seu desprovimento
(cf. Id. nº 106090518

-
p
ág.
160/176
).

É o relatório.

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença apelada deu a seguinte solução à lide:

ALICE GOMES DE SOUZA, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis em face de JAIRO RODRIGUES COSTA, igualmente qualificado.

Sustenta que em 25.06.2009 celebrou contrato de locação de um imóvel compreendido pelos Lotes 07 e 6-A com o requerido, acordando o pagamento de R$ 4.000,00 mensais. Entretanto, desde outubro de 2009 o requerido passou a lhe pagar apenas R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) e cessou os pagamentos a partir de janeiro de 2010. Nesse contexto, postula pela rescisão do negócio jurídico, com a consequente condenação da parte ré ao pagamento de alugueres atrasados e demais despesas incidentes sobre o bem.

A inicial foi recebida, ordenando-se a citação da parte requerida (fls. 25/26).

Citado, o réu apresenta contestação e argui, preliminarmente, a carência da ação e a inépcia da inicial. No mérito, argumenta que, ao tempo da locação, o imóvel pertencia a terceiros e, em contato com os verdadeiros proprietários (GERALDINO FRANCISCO NETO e MARIA DE LOURDES PAIM NETO), a autora e o réu adquiriram o bem, em condomínio, na proporção de 66% para o réu e 34% para a autora. Diz que no momento da aquisição do bem ficou acordada a revogação do contrato de aluguel. Assevera que investiu a quantia de R$ 75.016,91 na reforma do imóvel, transformando-o em um hotel. Afirma que, diante da existência de condomínio sobre o imóvel, ao terminar a reforma do local, procurou a autora para que receber o ressarcimento relativo à sua cota parte, porém, não obteve êxito. Nega a existência de dívida locatícia, eis que é proprietário do bem, em condomínio com a autora. Requer, ao final, seja a ação julgada improcedente e formula, em sede de pedido contraposto, a condenação da autora ao ressarcimento dos valores empregados na reforma e adequação do imóvel, proporcionalmente a sua parte (fls. 29/38).

(...)

Antes de adentrar a questão de fundo, necessário se faz alguns apontamentos acerca das peculiaridades do caso, notadamente o fato de que o lote 6-A pertence à autora desde o princípio, enquanto o terreno 07, embora registrado em nome de GERALDINO FRANCISCO NETO e sua esposa, teve a escritura pública declarada nula nos autos em apenso (código 31064).

Ademais, ao tempo da formalização do contrato de locação (25.06.2009 – fls. 39/42), inexistia impedimento para a prática de tal ato pela autora, máxime porque era ela quem exercia a posse direta do imóvel, com
animus
de dona.

(...)

De outro viés, cotejando o manancial probatório encartado nos autos, vislumbra-se que restou evidenciado no processo em apenso (código 31064) que a autora contratou GERALDINO FRANCISCO NETO para realizar uma construção nos terrenos 6-A e 07. Entretanto, o empreiteiro, como forma de garantir o pagamento da dívida, registrou o terreno 07 em seu nome e de sua esposa.

Nesse panorama, evidenciando-se que a escritura do Lote 07 não resultou de compra e venda entre GERALDINO e PAULO FERNANDO REIS, tampouco de cessão de direitos realizada por ALICE em favor de GERALDINO, ao contrário, resultou de simulação, o ato foi declarado nulo por este juízo, nos autos do processo código 31064. Por oportuno, extrai-se da mencionada decisão:

(...)

Pois bem, detalhando a dinâmica dos fatos e as circunstâncias que os envolvem, visualiza-se que até 08.10.2009 a autora era detentora de todo o imóvel compreendido pelos Lotes 6-A e 07, com área de 262,50 m2 e 525,00 m2, respectivamente. O primeiro como legítima proprietária e o segundo como promitente compradora.

A partir de tal data, diante das negociações supervenientes, notadamente a cessão de parte de seus direitos sobre o Lote 07 ao requerido, passou a deter 34% de tal terreno, além de 100% lote 6-A. Equivale dizer, atualmente ALICE possui 55,87% da área total de 787,50m2 (100% lote 6-A e 34% lote 07).

Prosseguindo, necessário registrar que os imóveis locados abrigam um hotel construído sobre a área dos terrenos 6-A e 07, de sorte que não comporta separação sem que se extinga a obra ali edificada, transformando-os, consequentemente, em indivisíveis.

Destarte, não assiste razão ao requerido quando afirma que, a partir da assinatura do contrato de compra e venda, não teria mais que efetuar o pagamento de alugueres.

E o primeiro recurso argumentativo que dá suporte a esta assertiva centraliza-se no fato de que, em caso de propriedade em condomínio, aquele que ocupar o imóvel integralmente deve pagar aluguel aos demais condôminos, sob pena de flagrante enriquecimento ilícito.

(...)

Com lastro nesses argumentos, sendo os imóveis locados indivisos e pertencentes às partes litigantes no presente processo, não se mostra plausível o atendimento da pretensão da autora no tocante ao despejo do coproprietário, detentor de 44,13% do bem, máxime quando se observa que, durante o longo período de ocupação do imóvel, JAIRO realizou reforma e ampliação do local, o que lhe assegura o direito a retenção de benfeitorias, cuja apuração do valor se dará em liquidação de sentença.

Entretanto, é certo que a manutenção do requerido na posse e administração do bem não exclui a obrigação do pagamento de aluguel à autora, proporcional aos 55,87% da área do imóvel indivisível, até eventual extinção do condomínio, observado, por ora, o valor originalmente ajustado entre as partes no contrato de fls. 21/24.

Com tais considerações, conclui-se que a ação merece parcial procedência.

III - DO PEDIDO CONTRAPOSTO

Por fim, exsurge-se que o requerido, ao contestar a ação, realiza pedido contraposto, consistente em ser indenizado pela ampliação e reforma do imóvel, nesse período em que o bem ficou sob sua posse.

De fato, o requerido faz jus à restituição proporcional dos eventuais valores empregados na reforma e adequação do imóvel. Entretanto, o
quantum
devido carece de apuração. Isso porque, muito embora os requeridos tenham juntado documentos corroborando a tese de reforma e ampliação do imóvel, deixaram de indicar, com a precisão necessária a pretensão de ressarcimento, quais reparos foram realizados e o respectivo período da obra, inclusive com o imprescindível registro fotográfico e/ou documental do local, de forma a compatibilizar o estado anterior e a atual situação do imóvel.

De rigor, portanto, seja a parte requerente condenada ao ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel, as quais serão apuradas na fase de liquidação de sentença, admitida a dedução dos alugueres.

V – DISPOSITIVO.

Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do NCPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na exordial para:

a) CONDENAR o requerido ao pagamento dos alugueres relativo ao período de outubro de 2009 a janeiro de 2010, a serem calculados pelo valor mensal estipulado no contrato de locação, no percentual de 55,87%, referente à cota-parte da autora no imóvel em questão, corrigidos monetariamente pelo índice contratualmente previsto (IGPM), a partir do vencimento, e acrescidos de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. CONSIGNE-SE, porém, que os valores atrasados poderão ser deduzidos das despesas realizadas com a reforma do imóvel, após liquidação de seu montante;

b) ACOLHO o pedido contraposto e, por conseguinte, CONDENO a autora ao ressarcimento dos valores empregados pelo requerido na reforma e adequação do imóvel, proporcional a sua parte no imóvel, cuja importância deverá ser apurada em liquidação de sentença.

c) MANTER o requerido na posse e administração do imóvel, mediante o pagamento mensal do aluguel referente à cota-parte da autora. INTIME-SE o requerido para que efetue o pagamento mensal de 55,87% do valor anteriormente estipulado no contrato de locação, devidamente corrigido pelo IGPM, até o dia 05 de cada mês, sob pena de reversão da posse do imóvel em favor da autora.

Em vista da sucumbência recíproca, nos termos do art. 85, § 2.º c/c art. 86, paragrafo único, ambos do NCPC, redistribuo os ônus sucumbenciais, para condenar o requerido ao pagamento de 70% das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da causa, ficando os 30% restantes a cargo do requerente.”

Há, com efeito, evidente vício processual no que concerne ao processamento do dito “pedido contraposto” formulado pelo réu/apelante na peça contestatória, haja vista que a figura jurídica
pedido contraposto
só é admitida quando houver norma expressa consagrando essa possibilidade, como é o caso de ações com rito sumário ou no procedimento dos Juizados Especiais, os quais têm como característica marcante a simplificação e celeridade processual, nenhuma das quais corresponde à hipótese dos autos, afinal, nos termos do art. 59, caput, da Lei nº 8.245/91, as ações de despejo terão o rito ordinário.

Também não é o caso de admiti-lo como pedido inerente à natureza dúplice da ação, isto é, como providência decorrente do direito material debatido em Juízo, porque o réu claramente ampliou os limites objetos da lide ao deduzir a pretensão ressarcitória dos gastos/investimentos à construção do hotel.

Mais precisamente, ao contestar, além de objetar as alegações autorais, o réu/apelante afirmou que, “
após adquirir o imóvel
(isto é, o Lote 07)
,
(...)
efetuou uma ampla reforma no mesmo, empregando o valor de R$ 75.016,91, como faz prova os recibos e notas fiscais que ora junta, ressaltando que tal reforma era de extrema necessidade, visto que, naquele local, funcionava uma boate
(...)
e a intenção do requerido era transformar o local em um hotel, como, de fato, o transformou
”, dizendo que, “
ao terminar a reforma no imóvel,
(...)
procurou a requerente para que lhe ressarcisse os valores empregados na restauração e reforma do imóvel, contudo, a mesma se esquivou da responsabilidade
”, e, ao final da peça contestatória, no tópico “
Do Pedido Contraposto
”, considerando a sua condição de “
proprietário de 66% do imóvel
”, sustentou que a “
requerente deverá arcar com o valor de 33% das despesas realizadas
(...)
, que equivalem a R$ 25.505,44
”, e, por isso, pediu a condenação desta ao pagamento da quantia indicada (cf. Id. nº 106090516 – pág. 38/47).

Com efeito, “
salvo nas ações dúplices (procedimento sumário, ações possessórias, processos que tramitam perante o juizado especial et alia), as alegações que o réu faz em sua contestação destinam-se apenas a impugnar os fatos alegados pelo autor em sua inicial, ou, conforme o caso, a trazer à discussão novos fatos, desde que sejam modificativos, impeditivos ou extintivos do direito alegado pelo autor. Essa ideia decorre diretamente da interpretação dos arts. 300 a 303 do CPC, cumulados com o art. 326 desse mesmo diploma legal. Há hipóteses, porém, em que o réu entende ser titular de uma pretensão autônoma contra o autor, baseada em questões conexas às discutidas no processo. Nesses casos, não lhe é facultado exercer sua pretensão diretamente via contestação (salvo exceções expressas dispostas na legislação). Entretanto, por economia processual e com a intenção de evitar sejam proferidas sentenças conflitantes, o Código de Processo Civil faculta-lhe tal exercício dessa pretensão nos mesmos autos da ação principal, mediante uma ação autônoma a que a lei atribui o nome de reconvenção.
(STJ - Terceira Turma - REsp n. 761.262/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 17/4/2008, DJe de 30/4/2008).

Não há dúvida, pois, de que, apesar da incorreção do
nomen iuris
, o “pedido contraposto” deduzido nos autos pelo réu/apelante, na verdade, cuida-se de reconvenção, afinal,
“
a equivocada denominação do pedido reconvencional como pedido contraposto não impede o regular processamento da pretensão formulada pelo réu contra o autor, desde que ela esteja bem delimitada na contestação e que ao autor seja assegurado o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa
”, até porque a

“
existência de manifestação inequívoca do réu qualitativa ou quantitativamente maior que a simples improcedência da demanda principal é o quanto basta para se considerar proposta a reconvenção, independentemente do nomen iuris que se atribua à pretensão, nos termos do Enunciado nº 45 do Fórum Permanente dos Processualistas Civis
” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.940.016/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 22/6/2021, DJe de 30/6/2021).

Não se olvida, ademais, que, na vigência do Código de Processo Civil de 1973, exigia-se que a reconvenção fosse apresentada de forma simultânea à contestação e em peça autônoma (art. 299), o que não foi observado na hipótese. Isso, porém, não importa necessariamente no indeferimento liminar do pedido reconvencional, pois, “
a despeito do art. 299 do CPC/1973, sendo possível identificar a existência da pretensão reconvencional na peça de contestação e não havendo prejuízo ao contraditório, estará configurada uma mera irregularidade formal que é insuficiente para impedir o exame da pretensão. Precedentes do STJ e do STF
” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 2.000.288/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25/10/2022, DJe de 27/10/2022); além disso, considerando a longa duração do feito, é imprescindível que se prestigie o princípio da instrumentalidade, que deve prevalecer sempre que a aplicação cega do rigor formalista implique impor a causas simples, a questões singelas, consequências completamente desproporcionais.

O
error in procedendo
, a erronia do rito previsto à espécie, não conduz necessariamente à invalidade dos atos processuais, afinal, se não há prejuízo às partes ou ao processo, não há nulidade
(princípio
pas de nullité sans grief
), contudo, no caso, além dos
vícios procedimentais, a exemplo da ausência de atribuição de valor à causa e a falta de pagamento das custas processuais, os quais podem ser facilmente sanados (CPC, art. 321), a
irregularidade formal do processamento do pedido deu causa a ofensa ao contraditório e a ampla defesa em função de não ter estado devidamente claro à autora o âmbito da discussão cabível na espécie,
o que, consequentemente, também importou em prejuízo à defesa no que tange à produção probatória em Juízo, tanto é que, na impugnação à contestação, em específico ao pedido contraposto, embora o réu tenha deduzido a pretensão ressarcitória em razão dos gastos que dispendeu à construção do hotel na condição de “coproprietário” dos imóveis, e não mais como inquilino, a autora/apelada centrou a sua tese de defesa no argumento de que tais reformas foram realizadas em desacordo com o disposto no contrato de locação, que não permitia modificações sem prévia autorização, nem previa direito de reembolso ao locatário, e assim o fez por um justo motivo, qual seja, a premissa de que, “
na peça contestatória, (o réu) deveria demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou até mesmo extintivos do direito da autora, não se desincumbiu do seu dever, pois a presente ação trata de ação de cobrança de alugueis e despejo, não cabendo a parte contestante trazer matéria diversa da inicial
” (cf. Id. nº 106090516 – pág. 53/63).

Pelo exposto,
em atuação de ofício, casso a sentença apelada e determino o retorno dos autos à origem para que se conceda ao réu/apelante a oportunidade de emendar a petição reconvencional, a fim de atender e regularizar
os pressupostos processuais necessários à admissão da reconvenção, nos moldes dos arts. 319 e 320 do CPC. Julgo prejudicado o recurso de apelação.

Custas recursais pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2023