Tribunal: TJMT
Processo: 1024977-69.2019.8.11.0041
Relator(a): EDSON DIAS REIS
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2023-09-05
Data de publicação: 2023-09-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1024977-69.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Honorários Advocatícios, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GRACIEMA RIBEIRO DE CARAVELLAS, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO]

Parte(s):

[ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (APELANTE), ARNALDO RIBEIRO DE ALMEIDA FILHO - CPF: 118.138.447-80 (ADVOGADO), CEAG - CENTRO DE ENSINO AVANCADO GIBELLI LTDA - CNPJ: 07.636.803/0001-86 (APELADO), DANIEL RACHEWSKY SCHEIR - CPF: 021.603.411-69 (ADVOGADO), GILBERTO MALTZ SCHEIR - CPF: 152.375.080-49 (ADVOGADO), CEAG - CENTRO DE ENSINO AVANCADO GIBELLI LTDA - CNPJ: 07.636.803/0001-86 (APELANTE), DANIEL RACHEWSKY SCHEIR - CPF: 021.603.411-69 (ADVOGADO), GILBERTO MALTZ SCHEIR - CPF: 152.375.080-49 (ADVOGADO), ARNALDO RIBEIRO DE ALMEIDA FILHO - CPF: 118.138.447-80 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0006-59 (APELADO), CASA CIVIL DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0007-30 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO
, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DO ESTADO DE MATO GROSSO E PROVEU EM PARTE DA AUTORA NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATOS ADMINISTRATIVOS - AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL AO ENTE ESTATAL – PRORROGAÇÃO DO CONTRATO – MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL CONSTATADA – DANOS EMERGENTES - DEVIDOS - LUCROS CESSANTES – DEVIDOS - NÃO FRUIÇÃO DO IMÓVEL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DO ESTADO DESPROVIDO E RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

1. “A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual.” (STJ, REsp nº 1.919.208/MA, Relatora: Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021).

2. Sentença parcialmente reformada. Recurso do Estado desprovido e recurso da parte autora parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

ESTADO DE MATO GROSSO

CEAG - CENTRO DE ENSINO AVANÇADO GIBELLI LTDA

APELADO(S):

CEAG - CENTRO DE ENSINO AVANÇADO GIBELLI LTDA

ESTADO DE MATO GROSSO

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. EDSON DIAS REIS

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos pelas partes autora e ré em face de sentença proferida pelo Juízo da 3 ª Vara Especializada da Fazenda Pública de Cuiabá-MT, MM. Agamenon Alcântara Moreno Júnior, que, nos autos da Ação ordinária de cobrança nº 1024977-69.2019.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas para condenar o requerido ao pagamento do montante de R$ 376.085,92 (trezentos e setenta e seis mil e oitenta e cinco reais e noventa e dois centavos), a título de danos emergentes em razão da má conservação do imóvel locado, com base em vistoria realizada no dia 27.03.2017.

Em suas razões recursais, a autora apelante alega que restaram caracterizados os diversos danos no imóvel locado, a completa imprestabilidade do imóvel tal como tenta entregar a Requerida, bem como pela fruição do bem até o mês de março/2019, além do posterior abandono, fatos que justificam a responsabilização do Estado por lucros cessantes, a serem pagos em favor da Requerente no valor da última locação.

Com isso, pugna pela reforma da r. sentença, julgando a total procedência dos pedidos da inicial.

Por sua vez, o Estado apelante alega em suas razões recursais, preliminarmente impugnando o valor da causa e a concessão dos benefícios da justiça gratuita, e, no mérito, aduz que o contrato de locação se findou em fevereiro/2016, tendo realizado vistoria em abril/2016, quando tentou entregar as chaves à autora, entretanto, com a sua recusa expressa. Assim, entende que não deve se responsabilizar por danos havidos no imóvel após a referida data da vistoria.

Pugna pela reforma da sentença com total improcedência dos pedidos autorais.

Contrarrazões apresentadas – id. 136314722 e 136314723.

A d. Procuradoria de Justiça, por não vislumbrar interesse público no feito, absteve de se manifestar sobre o mérito da causa - id. 136572663.

É o relatório.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito Convocado

V O T O R E L A T O R

V O T O PRELIMINAR – IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA E À JUSTIÇA GRATUITA

EXMO. SR. DR. EDSON DIAS REIS

Egrégia Câmara:

Em sede recursal, o Estado apelante novamente apresenta impugnação ao valor da causa e à justiça gratuita concedida à parte autora.

As preliminares já foram apreciadas e rejeitadas quando da prolação da r. sentença. Os motivos apresentados frente ao juízo de primeiro grau são reiterados agora em sede recursal.

Entretanto, não trouxe a impugnante/apelante qualquer fato ou elemento novo de forma a declinar as razões apresentadas pelo juízo de primeiro grau, apenas busca requentar questões já decididas, inclusive repetindo os mesmos argumentos e parágrafos já delineados na defesa.

Assim, sem que a parte apelante tenha apresentado novos fatos, mantenho a decisão do juízo de primeiro grau no ponto e rejeito as impugnações ao valor da causa e à justiça gratuita concedida à parte autora.

V O T O - MÉRITO

EXMO. SR. DR. EDSON DIAS REIS

Egrégia Câmara:

Como se extrai do relatório, trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos pelas partes autora e ré em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Especializada da Fazenda Pública de Cuiabá-MT, MM. Agamenon Alcântara Moreno Júnior, que, nos autos da Ação ordinária de cobrança nº 1024977-69.2019.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas para condenar o requerido ao pagamento do montante de R$ 376.085,92 (trezentos e setenta e seis mil e oitenta e cinco reais e noventa e dois centavos), a título de danos emergentes em razão da má conservação do imóvel locado, com base em vistoria realizada no dia 27.03.2017.

De início, ressalto que se encontram presentes os requisitos extrínsecos, quais sejam, tempestividade, regularidade formal e preparo, bem como os intrínsecos, entre eles, cabimento, legitimidade, interesse recursal e ausência de fato extintivo ou impeditivo de recorrer, que autorizam reconhecer a admissibilidade e a apreciação da pretensão recursal.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão inicial sob o seguinte fundamento:

“(...)

Do Mérito

Cinge-se a lide ao reconhecimento de inadimplemento contratual do Requerido quanto ao estado do imóvel objeto de locação, quando da finalização do contrato.

Da análise do acervo probatório confeccionado pelas partes, revelam-se incontroversos os danos à edificação objeto do contrato. Desse modo, a cognição do juízo limitar-se-á quanto à existência do inadimplemento contratual e seus eventuais efeitos jurídicos.

De acordo com o Contrato de Locação de Imóvel nº 014/2011 (ID 24913943, p. 61, e ID 24913950, p. 1-6), o objeto contratual consiste na locação do imóvel localizado na Avenida Principal, 330, Bairro Santa Amália, Cuiabá/MT, para abrigar a Escola Estadual Raio de Sol, tendo sido firmado em decorrência da Dispensa de Licitação n.º 001/2011, protocolo 937477/2010, com fulcro no art. 24, inciso X, da Lei n.º 8.666/93 e no Parecer Jurídico n.º 012/2011/ASEJ/SEDUC. Aplicam-se ao contrato, nos casos omissos, as demais normas e princípios do direito público e os princípios da Teoria Geral dos Contratos.

Com relação aos contratos de Locação de Imóvel por ente público, convém destacar o disposto na Lei de Licitações:

Art. 24. É dispensável a licitação:

[...]

X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;

[...]

Art. 62. O instrumento de contrato é obrigatório nos casos de concorrência e de tomada de preços, bem como nas dispensas e inexigibilidades cujos preços estejam compreendidos nos limites destas duas modalidades de licitação, e facultativo nos demais em que a Administração puder substituí-lo por outros instrumentos hábeis, tais como carta-contrato, nota de empenho de despesa, autorização de compra ou ordem de execução de serviço.

§ 3º Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber:

I - aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado;

Segundo a doutrina, tais contratos são submetidos apenas às prescrições formais do Direito Administrativo (conforme indica o disposto no art. 62, §3º da Lei de Licitações), porém, quanto ao seu conteúdo, serão regidos por normas de Direito Privado.

Nesse sentido:

Os contratos celebrados pelo Estado ou são públicos, abrigando cláusulas atípicas, “derrogatórias” e “exorbitantes” do Direito comum (concessão de serviço público, utilização privada de bem público, realização de obras e trabalhos públicos), submetendo-se, nesse caso, a regime jurídico de Direito Público, ou são privados, sujeitos às normas prescritas pelo Direito Civil (compra e venda, locação, fornecimento, realização de obras e trabalhos sob regime de empreitada comum). Em qualquer destes casos, a Administração figura como parte da relação jurídica contratual, ora ocupando posição vertical, usufruindo então os privilégios e prerrogativas, decorrentes de entidade detentora de “potestade pública”, o que lhe garante aquela singular colocação, ora ocupando posição horizontal, tratando com o particular no mesmo plano, com ele nivelando-se, perdendo então grande parte daquelas prerrogativas, oriundas de sua condição específica de poder público. (CRETELLA JÚNIOR, José. Licitações e contratos do Estado. Rio de Janeiro: Forense, 1996, p. 76)

Em consonância a esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 1.224.007/RJ, assim consignou:

3. As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso. (CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 22ª ed., rev, ampl. E atualizada. Editora Lumen Juris: Rio de Janeiro, 2009. p. 183) (STJ, REsp 1.224.007/RJ, 4ª T, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 24/04/2014, DJe de 08/05/2014)

Assim, entende-se que à relação jurídica havida entre as partes aplicam-se as regras previstas na Lei nº 8.245/1991, com temperamentos da Lei nº 8.666/1993 e demais normas de Direito Público.

De acordo com as cláusulas contratuais referentes às condições de conservação, o locador se obrigou a entregar o imóvel em perfeito estado de conservação e funcionamento, cabendo ao locatário conservá-lo em iguais condições e devolvê-lo no estado em que recebeu (itens 5.1 e 5.2 do contrato).

Nos termos do item 5.2 do contrato, incumbia ao locatário a vistoria inicial da conservação do imóvel o estado de conservação do imóvel, sendo que, quando da desocupação do imóvel pelo locatário, cabia a este a realização de vistoria de restituição, de modo a averiguar a necessidade de realização de reparos, decorrente de depredação.

É de ciência que a obrigação é definida como relação jurídica mediante a qual o devedor fica adstrito ao cumprimento de uma prestação ao credor, de sorte que, antes compreendida na ideia de se apresentar como relação estática, atualmente, revela-se como processo: é uma relação que se desenvolve entre devedor e credor com vistas à concretização de um fim comum. Nesse sentido: COUTO E SILVA, Clovis V. A obrigação como processo. Rio de Janeiro: Editora FGV, 2006; SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil contemporâneo. 3ª ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2020, p. 450.

No âmbito dos contratos de locação de imóveis urbanos, ambas as partes contraem obrigações recíprocas, sendo de ciência prévia, do locador e locatário, todas as prestações às quais estão (e estarão) vinculados; os contraentes conhecem ex radice suas respectivas prestações.

Nessa perspectiva, a Lei nº 8.245/1991 impõe diversos deveres ao locador e locatário, conforme dispõe seus artigos 22 e 23, de modo que na apuração de eventual transgressão contratual por quaisquer dos contraentes, importa considerar não apenas as disposições contratuais, mas as imposições da referida Lei.

Quanto aos diversos deveres impostos pela Lei do Inquilinato, nos limites definidos pelo objeto litigioso do processo, destacam-se os seguintes:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I -

[...]

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...]

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Segundo doutrina:

O decurso do tempo deixa marcas indeléveis e inevitáveis, tanto nas pessoas, quanto nos materiais, e por mais cuidadoso que fosse o locatário, após um certo tempo, o imóvel apresentaria danos, que lhe são inimputáveis. Tanto o Código Civil, quanto a Lei do Inquilinato, não definem o que venha a ser uso normal. Em razão disso, as balizas para sua compreensão nos é dado pelo bom-senso, como sendo aquele feito pelo homem de prudência normal, com os cuidados geralmente adotados por todos, e de acordo com fim a que destina a locação (DE SOUZA, Sylvio Capanema. A lei do inquilinato comentada. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 129).

Ademais, em decorrência da posse direta que exerce sobre a coisa, bem como seu dever de restituí-la no estado em que a recebeu, também incumbe ao locatário o dever de reparar os danos praticados no imóvel por todos que dele se utilizam, sob sua relação locatícia.

Segundo as provas produzidas com participação de ambas as partes tem-se a seguinte cronologia das vistorias feitas no imóvel:

- 27.10.2010: Laudo de Avaliação Inicial (ID 20813564)

- 22.02.2016: Relatório Técnico – Entrega do Imóvel (ID 24913966 e ID 24913968)

- 28.04.2016: Vistoria de Entrega do Imóvel nº 004/2016/GEPI/SEDUC/2016 (ID 24913972)

- 08.08.2016: Laudo Técnico de Vistoria Complementar – sob contratação da parte autora (ID 20813695)

- 27.03.2017: Laudo Pericial Judicial - Autos PJe nº 1017942-63.2016.8.11.0041 (ID 20813699 ao ID 20813704; ID 24913453; ID 24913458; ID 24913461; ID 24913470; ID 24913479, p.1-7)

Do Laudo de Avaliação Inicial (Id. 20813564), no campo "Característica da Edificação", são observados os seguintes itens:

3.16 Instalações Hidráulicas: Boa

3.17 Instalações Elétricas: Boa

3.18 Estado de Conservação Geral: Boa

Já em relação à entrega do imóvel, após a realização de vistoria em 22.02.2016, a qual contou com a participação da Superintendência de Acompanhamento e Monitoramento da Estrutura Escolar - SUEE, com a Diretora da Unidade Escolar e com os proprietários do imóvel (ID 24913966 e ID 24913968), foi constatada a seguinte situação:

8. Considerações finais: Esta fiscalização sinaliza que o prédio se encontra em estado de má conservação devido à falta de zelo das equipes gestoras da Escola Estadual Raio de Sol. As instalações hidro sanitárias e elétricas não foram testadas no momento da vistoria. E orienta ao proprietário realizar uma planilha com os reparos a serem realizados para posterior análise e aprovação.

Conforme a Vistoria de Entrega do Imóvel nº 004/2016/GEPI/SEDUC/2016 (ID 24913972), efetuada em 28/04/2016, foi realizado um levantamento técnico para a respeito das instalações elétricas do imóvel, como o fim de apurar o material necessário à sua recomposição de modo a torná-las operacionais, excluindo-se o preço referente à reposição da central de monitoramento. Foi realizado também o levantamento para reforma hidrossanitária.

Em razão das condições apuradas no Relatório Técnico e na Vistoria de Entrega do Imóvel nº 004/2016/GEPI/SEDUC/2016, o Estado de Mato Grosso elaborou orçamento para reforma da edificação, chegando ao montante de R$ 258.574,19 (duzentos e cinquenta e oito mil e quinhentos e setenta e quatro reais e dezenove centavos), conforme ID 20813697.

Em decorrência disso, a Requerente realizou nova vistoria em 08.08.2016, com a participação dos representantes da SEDUC, cujo Laudo Complementar constatou que o imóvel deve passar por todos os serviços apresentados no relatório anterior, acrescentando-se a reforma de toda a instalação elétrica, desde a troca geral da fiação, substituição das tomadas, interruptores, sistema de aterramento, quadros de energia e disjuntores.

Considerando o valor ofertado pelo Requerido insuficiente para a reparação do imóvel de modo a deixá-lo no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, a Requerente propôs ação de produção antecipada de provas (processo nº 1017942-63.2016.8.11.0041), na qual foi produzida perícia judicial.

No laudo do perito judicial, em resposta ao quesito 6.2.7 (Apresentar Planilha de Orçamento detalhada) formulado pelo Requerido, tem-se a seguinte resposta:

Resposta do Perito:

6.2.7.1 - Conforme a Planilha de ORÇAMENTO QUANTITATIVA apresentada junto a TABELAS em ANEXO que relacionam os Itens, as Referências e Códigos, a descrição dos Serviços necessários, com discriminação da Unidade e Quantidade, assim como o Valor unitário do serviço (com e sem BDI) e o Total por Item. Manteve-se o BDI de 31,19% para efeitos comparativos. Sendo detalhada em anexo inclusive a COMPOSIÇÃO dos preços por serviço.

Totalizam o valor estimado atualizado em Maio/2017 para todos os serviços elencados e necessários para a recomposição da Unidade Educacional de R$ 376.085,92 (trezentos e setenta e seis mil, e oitenta e cinco reais, e noventa e dois centavos).

Com o prazo de 03 meses para execução, conforme Planilha do CRONOGRAMA em ANEXO.

A planilha orçamentária para reforma do imóvel elaborada pelo perito judicial está juntada no ID 20813704 (p. 7-25), e nas considerações finais ele recomenda que sejam realizadas as devidas correções para recomposição da unidade a fim de se evitar a depreciação do imóvel.

Nesse diapasão, das vistorias realizadas (com a participação das partes), nota-se que o imóvel sofrera danos significativos, conforme discrepância entre o Laudo de Avaliação Inicial (Id. 20813564) e o Relatório Técnico de Entrega do Imóvel (Id. 24913966 e Id. 24913968), mostrando-se incontroversa a atípica deterioração da unidade educacional.

Por sua vez, em perícia judicial realizada por meio de Ação de Produção Antecipada de Provas, o perito teceu diversas considerações acerca das condições da estrutura e instalações da edificação objeto do contrato de locação, sendo que em sua conclusão aponta que são necessárias reformas que correspondem ao valor total de R$ 376.085,92 (trezentos e setenta e seis mil e oitenta e cinco reais e noventa e dois centavos).

De acordo com o Laudo Pericial Judicial (ID’s 20813699, 20813700, 20813701, 20813702, 20813703, 20813704), o imóvel possui área de terreno de 1.978,50 m2 com ocupação inteira da quadra 43 do bairro Santa Amália, sendo área total construída de 1.222,70 m2, com a edificação constante de 03 blocos (sendo um bloco em 02 pavimentos-térreo/superior e dois blocos com pavimento térreo apenas), 02 piscinas, 01 lanchonete, 01 quadra de esporte coberta, 02 pátios descobertos com rampas, e 01 campo de futebol gramado; com Inscrição Cadastral Municipal 01.4.42.014.0130.001; e com os seguintes confrontantes: ao Norte com Rua Projetada 31, ao Sul com Avenida Principal, ao Leste com Rua Projetada 29/Rua Carijó e ao Oeste com Rua Projetada 27/Rua Canindé. O Bloco A (edificação principal) em 02 pavimentos com 449,01m2 possui 07 salas de aula, 01 almoxarifado, 03 banheiros, 01 Recepção, 01 Diretoria, 01 Sala de Informática, 03 Varandas; o Bloco B com 227,80m2, possui 04 salas de aula, 01 sala Maternal, 01 Sala Berçário, 02 banheiros, 01 Varanda; o Bloco C com 44,00m2 possui 02 salas de aula.

Em vistoria in loco, em cada um desses Blocos (A, B e C), o perito constatou diversos danos, numerando-os em 36 (trinta e seis) itens (itens 5.2.1 a 5.2.36) e os confirmando-os nas respostas aos quesitos formulados pelas partes. Em resposta ao quesito 6.1.1 formulado pelo Requerente, ele afirma que a edificação não se encontra em condições de ser utilizada, destacando os pontos críticos (ID 20813699, p. 21-22).

Por fim, extrai-se de sua avaliação que são necessários os seguintes itens/objetos/ações para a devida recomposição: a.) retiradas e demolições; b.) esquadrias; c.) pisos e revestimentos; d.) forros e divisórias; e.) pintura; f.) sistema CFTV (segurança eletrônica); g.) urbanização e paisagismo; h.) instalações hidráulicas e sanitárias; i.) instalações elétricas de baixa tensão; j.) equipamentos de prevenção e combate a incêndio; k.) serviços complementares.

Resta evidente que o Requerido infringiu seus deveres legais e contratuais de conservação e entrega do imóvel nas condições em que recebera. Assim como é notória a ocorrência de danos ao imóvel em decorrência da conduta desidiosa do locatário. Desse modo, encontram-se presentes os elementos que demonstram a presença de danos emergentes indenizáveis, quais sejam, a conduta humana, a existência de dano positivo e o nexo de causalidade entre este e a conduta.

Nesse ponto, insta salientar a previsão normativa acerca dos danos patrimoniais (ou materiais), nos termos do art. 402 do Código Civil de 2002: Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Esse dispositivo classifica os danos materiais em danos emergentes (o que efetivamente se perdeu) e lucros cessantes (o que razoavelmente deixou de lucrar).

Levando em conta que o laudo pericial judicial é dotado de razoabilidade e de cientificidade e estabelece, com propriedade e justeza, o valor da indenização, e que as partes não impugnaram os seus elementos, tampouco o Estado de Mato Grosso produziu contraprova ao laudo, concluo que o valor apurado pelo perito judicial para a realização de todos os serviços necessários à recomposição do imóvel é apropriado para indenizar a Requerente a título de danos patrimoniais emergentes, ou seja, para reparar os prejuízos efetivamente experimentados pela locadora.

No que concerne aos lucros cessantes, é importante que a parte demonstre a certeza do dano, isto é, o que efetivamente deixou de ganhar, não cabendo falar em perda hipotética. Nesse sentido, destaca-se valiosa lição doutrinária:

Finalmente, com o intuito de assinalar, com a possível precisão, o significado do termo razoavelmente, empregado no art. 1.059 do Código, diremos que ele não significa que se pagará aquilo que for razoável (ideia quantitativa) e sim que se pagará se se puder, razoavelmente, admitir que houve lucro cessante (ideia que se prende à existência mesma de prejuízo). Ele contém uma restrição, que serve para nortear o juiz acerca da prova do prejuízo de sua existência, e não em sua quantidade. Mesmo porque, admitida a existência do prejuízo (lucro cessante), a indenização não se pautará pelo razoável, e sim pelo provado. (ALVIM, Agostinho. Da inexecução das obrigações e suas consequências, 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1955. p. 206, apud, GAGLIANO, P.S e PAMPLONA FILHO, R. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. vol. 3. 12. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 91-92)

Da detida análise dos autos, não vislumbro a existência de provas que demonstrem efetivo prejuízo a título de danos negativos (lucros cessantes). A Requerente apenas aventa a possibilidade de o imóvel ser locado a outro inquilino, no entanto, para que haja indenização, é necessário que a parte explicite a certeza do prejuízo, dado que não cabe reparação por dano hipotético.

Nesse contexto, concluo que é cabível que a reparação dos danos percebidos pela autora, a título de danos emergentes, no valor de R$ 376.085,92 (trezentos e setenta e seis mil e oitenta e cinco reais e noventa e dois centavos), tendo como parâmetro o orçamento elaborado pelo perito judicial nos autos do processo nº 1017942-63.2016.8.11.0041, com base em vistoria realizada no dia 27.03.2017.

Por outro lado, entendo que indevida a indenização a título de lucros cessantes, pelas razões expostas alhures.

Isso posto, nos termos dos argumentos apresentados e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, apenas para condenar o requerido ao pagamento do montante de R$ 376.085,92 (trezentos e setenta e seis mil e oitenta e cinco reais e noventa e dois centavos), a título de danos emergentes. O valor deve ser corrigido monetariamente desde a data da realização da perícia judicial (27.03.2017), com base no IPCA-E (Tema 905 do STJ), e os juros de mora são devidos a partir da citação, segundo o índice de remuneração da caderneta de poupança (art. 1º-F, da Lei 9.494/1997 e tese fixada no Tema 810 do STF e Tema 905 do STJ). (...)”

Irresignadas, as partes apresentaram recursos de apelação.

O cerne da controvérsia recursal restringe-se a verificar se há ou não direito ao recebimento de valores provenientes da necessária reforma e se são devidos os danos emergentes pela locadora de imóvel ao ente estatal.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato de locação do imóvel contrato de locação de imóvel não residencial tendo como objeto o imóvel sito na Avenida Principal, nº 330, bairro Santa Amália, Cuiabá, com o escopo de abrigar a Escola Estadual RAIO DE SOL, por meio de dispensa de licitação, conforme o extrato de ratificação de dispensa de licitação nº 001/2011.

Deu-se início à vigência do Contrato de Locação estabelecido entre as partes, especificamente, no dia 28 de fevereiro de 2011, no valor global de R$ 180.681,36 (cento e oitenta mil seiscentos e oitenta e um reais e trinta e seis centavos), correspondente ao valor mensal de R$ 15.056,78 (quinze mil e cinquenta e seis reais e setenta e oito centavos) pelo período de 12 (doze) meses, até o dia 27/02/2012, nos termos do Contrato n° 014/2011.

O contrato de locação foi prorrogado por diversas vezes, tendo findada a relação contratual, definitivamente, em 27/02/2016.

Posteriormente, em abril/2016, o Estado requerido ofereceu a quantia de R$ 258.574,19 (duzentos e cinquenta e oito mil quinhentos e setenta e quatro reais e dezenove centavos) a título de ressarcimento pelas despesas para reparos no imóvel.

Entretanto, insatisfeita com o valor oferecido, a Requerente propôs a presente demanda na qual pleiteia indenização por danos materiais positivos (danos emergentes) e negativos (lucros cessantes).

É cediço que o contrato administrativo tem por característica a presença da Administração em um dos polos da relação contratual. Todavia, também são celebrados, pela Administração, contratos regidos pelo direito privado.

De acordo com José dos Santos Carvalho Filho:

“É evidente que, quando a Administração firma contratos regulados pelo direito privado, situa-se no mesmo plano jurídico da outra parte, não lhe sendo atribuída, como regra, qualquer vantagem especial que refuja às linhas do sistema contratual comum. Na verdade, considera-se que, nesse caso, a Administração age n seu "ius gestionis", com o que sua situação jurídica muito se aproxima da do particular.

(...)

São contratos de direito privado da Administração, por exemplo, a compra e venda, a doação, a permuta e outros do gênero.”
(
Manual de direito administrativo. 27. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo : Atlas, 2014. p. 174)

Especificamente quanto às locações, o doutrinador esclarece:

“As locações também são contatos de direito privado, figure a Administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire ao locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela Administração, até porque, se ela o despejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso. Trata-se, pois de opção administrativa. Assim, a despeito de estarem mencionadas no Estatuto, as alienações e locações consubstanciam contratos de direito privado. Em que as partes estão no mesmo nível jurídico, sem qualquer preponderância da Administração sobre o particular...”
(op. cit., p. 191)

Portanto, o contrato de locação, mesmo estando o ente público em um dos polos, é regido pelas normas do direito privado, incidindo ao caso o artigo 56, parágrafo único, da Lei n.º 8.245/91.

Nesse contexto, não se pode admitir o uso do imóvel pelo ente público sem a correspondente contraprestação à locadora de boa-fé, sob pena de configurar enriquecimento sem causa.

Logo, tem-se por válida a contratação e as respectivas prorrogações da locação, com a incontroversa permanência da ré no imóvel em todo o período, conforme se infere dos autos, cujos documentos demonstram que a locação teve início em 28/02/2011 e que se prorrogou automaticamente e também por meio de termos aditivos ininterruptos, tendo findada a relação contratual, definitivamente, em 27/02/2016.

Tem-se, ainda, que, conforme as cláusulas contratuais referentes às condições de conservação do imóvel locado, o locador se obrigou, no ato da contratação, a entregar o bem em perfeito estado de conservação e funcionamento, cabendo ao locatário conservá-lo em iguais condições e devolvê-lo no estado em que recebeu (itens 5.1 e 5.2 do contrato – id. 136309524).

Em relação aos danos materiais, estes restaram efetivamente demonstrados, pois, em ação cautelar de produção antecipada de provas, o senhor perito elaborou laudo especificando os prejuízos após a locação, com planilha detalhada dos danos e valores necessários à sua reparação.

Oportuno frisar que quando do início da referida locação igualmente foi realizada vistoria de entrada, consoante se verifica em id. – 136309503, de onde facilmente se vislumbra que o imóvel não se encontrava, quando da sua disponibilização ao locatário, nas mesmas condições em que foi devolvido, conforme o laudo pericial quantificando os danos materiais id. 136314686.

Neste ponto, friso que o contrato de locação celebrado, por cinco vezes prorrogado – id. 136309526 e seguintes, não possui autos de vistoria anexo, inexistindo imagens fotográficas ou descrição das condições do imóvel à época das ditas prorrogações contratuais.

Por outro lado, quando do término em definitivo do contrato em fevereiro/2016, o Estado locatário realizou relatório técnico de vistoria e descrição pormenorizada dos danos apresentados no imóvel, em 23/02/2016 – id. 136314686 e 136314687, tão logo ocorreu a desocupação.

Posteriormente, a requerente intentou ação cautelar de produção antecipada de provas, onde foi produzido o laudo pericial técnico em 05/05/2017 – id. 136309548

Logo, demonstrado pela parte autora que no ínterim contestado pelo Estado, entre o relatório técnico de entrega do imóvel alugado, produzido no momento da desocupação, e a perícia técnica buscada pela autora, não houve nova ocupação do imóvel, sendo que os danos ali constatados e relatados por ocasião da perícia judicial são, por óbvio, decorrentes do período em que esteve locado ao Estado.

Dessa forma, é perfeitamente válido o laudo pericial produzido e juntado pela autora em id. 136309548, mormente por se tratar de laudo técnico realizado por perito em sede de ação de produção antecipada de provas.

Friso ainda que no caso em tela restaram incontroversos os danos causados ao imóvel – danos emergentes -, faltando quantificar apenas a sua extensão.

Nesse passo, a parte autora se desincumbiu de seu ônus de comprovar que os danos verificados no imóvel resultam do uso inadequado ou da má conservação durante a vigência da locação, sem o que não haveria direito à indenização por perdas e danos.

Assim, mesmo que cessada a obrigação de pagar os aluguéis pela restituição do imóvel, como restou comprovado por laudo pericial que a sua deterioração anômala decorreu da ausência ou da má conservação, o locatário obriga-se a arcar com as perdas e danos perante o locador, abrangendo os danos emergentes (custos de reparo) e os lucros cessantes consubstanciados naquilo que se razoavelmente se deixou de lucrar.

Concluo que a sentença não merece reforma quanto ao ponto, vez que considerou os danos apontados pela perícia técnica realizada em maio/2017, prova esta que constatou que os danos existentes no imóvel eram decorrentes da má conservação pelo locatário, mormente porque o valor demonstrado em maio/2017 nada mais é do que a devida atualização do montante inicialmente oferecido pelo Estado em abril/2016, como se vê:

“6.1.20- Qual o custo da reforma para atingir o nível de qualidade quando da assinatura do contrato de locação, compreendendo-se mão de obra e materiais?

Resposta do Perito:

6.1.20.1- O custo da reforma para atingir a qualidade ambiental necessária para utilização apropriada da edificação como Escola, compreendendo-se mão-de-obra e materiais, detalhamos em Planilha ORÇAMENTÁRIA detalhada em ANEXO, que totaliza o valor estimado atualizado para todos os serviços elencados e necessários para a recomposição da Unidade Educacional em R$ 376.085,92 (trezentos e setenta e seis mil reais, oitenta e cinco reais, e noventa e dois centavos), com o prazo de 03 meses, conforme Planilha do CRONOGRAMA também em ANEXO.

Para apresentar o valor da reforma, levou-se em consideração os parâmetros da Planilha Orçamentária da SEDUC como modelo: constante nos autos deste Processo (ID 3258929, de 24/10/2016) como Valor Incontroverso, baseado em BDI de 31,19% e composições de Fevereiro de 2014 corrigidos pelo INCC em 14,70% para validade em Abril/2016. Na nova Planilha de ORÇAMENTO (validade: Maio/2017) apresentada com valor atualizado dos serviços e composições, manteve-se o BDI de 31,19% e estão corrigidas as composições do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção civil (SINAPI) e Insumos atualizados com valores de Março/2017.” – id. 136309549.

Consta ainda que a r. sentença indeferiu os lucros cessantes, no que deve ser reformada, uma vez que, quanto ao tema, a decisão não se mostra em consonância com o entendimento já consagrado pelo C. Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. [...] 2. O propósito recursal consiste em dizer se é devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias. 3. Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 4. Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos. 5. A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02. 6. Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. 7. A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp nº 1.919.208/MA, Relatora: Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021)

Nessa linha, o entendiment
o jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de restituição do imóvel locado em situação de deterioração, restará devido o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador, sendo o prejuízo presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel.

Não há dúvida de que o período a ser indenizado por lucros cessantes compreende aquele iniciado logo após a devolução do imóvel pela ré em condições precárias, até o final do período necessário aos reparos, questão essa que poderá ser mais bem esmiuçada e elucidada em cumprimento de sentença ou liquidação, se assim entender pertinente o juízo
a quo.

Ademais, em atenção ao informado na perícia técnica elaborada pelo expert judicial, ressalto a importância de se acrescentar ao período dos lucros cessantes o prazo de 03 (três) meses, necessários à conclusão das obras de reparo.

No que tange aos consectários legais, não comporta reparos a r. sentença.

Ante o exposto, conheço dos recursos, nego provimento ao apelo do Estado e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora, REFORMANDO PARCIALMENTE A SENTENÇA, tão somente para o fim de:

A) condenar o Estado ao pagamento de
Danos Materiais a título de Lucros Cessantes
, nos termos da parte final do art. 402, do CC/2002, pelo período de 28/03/2016 até 03 (três) meses após o efetivo pagamento dos danos emergentes, tendo por base o último valor de locação (R$ 16.400,00), quantia que deverá ser acrescida de correção monetária pelo IPCA-E (Tema 810, do STF e 905 do STJ) e juros moratórios aplicados à caderneta de poupança, nos termos do artigo 1º-F, da Lei nº 9.494/97;

Os honorários advocatícios, em razão da impossibilidade de fixação em quantia certa, deverão ser arbitrados somente no juízo de execução, quando liquidado o julgado, respeitando os critérios e limites estabelecidos no § 4º inciso II do artigo 85 do atual Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/09/2023