Tribunal: TJMT
Processo: 0018073-89.2015.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0018073-89.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ADILSON DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 778.121.581-87 (APELADO), RICARDO PORTEL MARTINS - CPF: 545.529.661-20 (ADVOGADO), JOAO BATISTA ALVES BARBOSA - CPF: 592.970.188-15 (ADVOGADO), DAVI ALMEIDA - CPF: 514.528.711-91 (APELANTE), DANIEL SILVA SOUTO - CPF: 004.996.911-05 (ADVOGADO), RAFAEL SILVA SOUTO - CPF: 023.265.811-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURCO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE FRUIÇÃO – PEDIDO RECONVENCIONAL PARA RETENÇÃO POR BENFEITORIAS EDIFICADAS - AÇÃO PRINCIPAL JULGADA PROCEDENTE – CONTRATO RESCINDIDO – DETERMINAÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE -PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – VALOR DE R$ 500,00 POR DIA – ALEGAÇÃO DE ADIMPLEMENTO TOTAL DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL – INVIABILIDADE – ÔNUS DO DEVEDOR – REGRA DO ARTIGO 373, INCISO II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – FRUIÇÃO – REDUÇÃO – VALOR DO BEM APENAS R$ 20.000,00 – APLICAÇÃO DE 1% SOBRE ESTE VALOR – PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS – REDUÇÃO PARA R$ 200,00 – PEDIDO RECONVENCIONAL - CONDENAÇÃO DO AUTOR/RECONVINTE EM RELAÇÃO AS BENFEITORIAS – R$ 140.000,00 – DIFERENÇA PALMAR EM ACERTO DE CONTAS ENTRE AS PARTES – PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE CONDENAÇÃO DO AUTOR NO PAGAMENTO DOS LOTES – AVALIAÇÃO INCONTROVERSA DE R$ 20.000,00 – POSSIBILIDADE DE TORNAR A SENTENÇA DA FORMA ELABORADA INEXEQUÍVEL – PEDIDO SUBSIDIÁRIO ACEITO EM GRAU RECURSAL – APLICAÇÃO DO § 1º, DO ARTIGO 1.013 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DOS ARTIGOS 497 E 499 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – POSSIBILIDADE – PREJUDICADO O PROCESSO RECONVENCIONAL EM FACE DA ADEQUAÇÃO FEITA – MANUTENÇÃO DA VERBA DE SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. Recurso do réu/reconvinte conhecido e provido parcialmente para redução da verba de fruição no valor de R$ 200,00. Aceitação do pedido subsidiário de tão somente o réu/reconvinte pagar pelo valor do terreno. Prejudicada a condenação em sede do processo reconvencional.

(1) – Se o autor alega que adimpliu totalmente o contrato verbal e não faz a prova, segundo o estabelecido nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, ônus que compete ao devedor, correta é a sentença recorrida que, fazendo as razões de fato e de direito, julga procedente a demanda, que rescinde o contrato verbal pelo inadimplemento e condena o réu/reconvinte pelo período de fruição.

(2) – Conforme precedentes jurisprudenciais a indenização pela fruição do imóvel gravita em torno de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel. Constatada através de incontroversa perícia que os lotes rurais possuem o valor de R$ 20.000,00, (vinte mil reais), deve ser reduzido o valor da fruição de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês para tão somente R$ 200,00 (duzentos reais). No que tange aos juros e correção monetária, não residindo recurso do autor/reconvindo, estes consectários devem ser mantidos.

(3) – Contudo, residindo na inicial pedido alternativo para que o juízo, em segunda hipótese, condene o réu/reconvinte ao pagamento dos lotes, no caso concreto, por se verificar que a sentença tornar-se-á inexequível entre a diferença de débitos e créditos em face que a fruição atingirá aproximadamente R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) enquanto que pela procedência da ação reconvencional deverá o autor/reconvindo indenizar as benfeitorias no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), deve, em grau recursal, com fulcro nos artigos 497 e 499 do Código de Processo Civil, fazer a adequação necessária.

(4) – Neste viés, embora conhecendo e provendo o recurso aviado pelo réu/reconvinte para tão somente reduzir a indenização pelo período da fruição, deve ser modificado a sentença e atendendo ao pedido alternativo, condená-lo tão somente ao pagamento, a título de perdas e danos, do valor dos lotes rurais. Fato consumado; mantém-se o réu/reconvinte na posse do bem, restando este na composição das perdas e danos, indenização pelo valor dos lotes, tudo e conforme avaliação judicial feita e aceita tacitamente pelo autor/reconvindo. Sobre o valor incidirão juros de mora e correção monetária, contados ambos a partir da avaliação feita.

(5) – Considerando a determinação substitutiva resta prejudicada a condenação determinada na sentença em relação ao autor/reconvindo ao pagamento das indenizações pelas benfeitorias edificadas no imóvel pelo réu/reconvinte. Contudo, tratando-se de mera adequação, sob a égide do princípio da causalidade, deve ser mantida a condenação do autor/reconvindo nos consectários legais (custos/honorários) em relação ao pedido reconvencional.

(6) - O cumprimento da sentença, não residindo dose de complexidade para apuração do ‘quantum debeatur’, far-se-á através de cálculos aritméticos.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Na origem ação de ordinária de rescisão contratual c/c perdas e danos, formalizada por ADILSON DOS SANTOS OLIVEIRA em desfavor de DAVID DOS SANTOS, todos identificados e representados nos autos. Como causa de pedir sustentou que adquiriu do requerido o lote 21, no distrito da Guia, local denominada Fazenda Bandeira, lote 03, kilometro 22, estrada que demanda ao referido distrito. Posteriormente, adquiriu de CARMINDO TORRES o lote 23. Lotes vendidos por contrato verbal ao requerido estando este na posse dos mesmos desde a formalização do contrato verbal. Que o valor de cada lote negociado foi no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Que, aproveitando-se de sua simplicidade, nada pagou – inadimplemento absoluto. Que, atualmente o imóvel em apreço está na posse do requerido DAVI. Pretendeu em face do exposto a rescisão contratual, reintegração de posse, indenização pela fruição ou alternativamente a indenização pelo valor total (R$ 40.000,00), valor dos lotes, atualizado deste o inadimplemento, bem como alugueres, arbitrando o valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês correspondente ao período de utilização do bem. Deu a causa o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Almejou antecipação de tutela e justiça gratuita. Indeferimento da gratuidade da justiça pelo Relator (ID-132290173), custas recolhidas. Residiu de igual forma, pedido reconvencional do requerido onde este buscou a indenização por benfeitorias no imóvel.

Alcançando a fase de sentença, a magistrada que a elaborou e subscreveu – Dra. OLINDA DE QUADROS ALTOMARE CASTRILLON – fazendo as razões de decidir, julgou procedente a ação de rescisão contratual e, neste viés, rescindindo o contrato, determinou o retorno ao estágio primitivo. Condenou de igual sorte, pela fruição do imóvel, o requerido ao pagamento de alugueres, arbitrados estes, nos termos do pleito inicial, em R$ 500,00, (quinhentos reais), ao mês, durante o período de inadimplemento, corrigido pelo IGP-M e juros de mora a partir do trânsito em julgado da ação. Por outro lado, em relação às benfeitorias introduzidas no imóvel, objeto do pedido reconvencional, autorizou o requerido a retirá-las (as voluptuárias), arbitrando a condenação do autor no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais). Condenou ainda o requerido/reconvinte ao pagamento dos custos do processo e honorários advocatícios, estes orçados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Condenou o autor/reconvindo ao pagamento dos custos do processo (da reinvenção) e honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em face da procedência da reconvenção. (sentença proferida em 02/07/2020, ID-91443499).

Tempestividade aferida, prazos suspensos em face da PANDEMIA pela COVID-19.

Sustentou o apelante (réu/reconvinte) desacerto da sentença recorrida. E, nas suas razões, informa contrato verbal consolidado e efetivamente quitado. Ausência de valoração das provas quando da prolação da sentença nas suas razões de decidir. Que, por outro lado, reside ausência de notificação da mora, vez que o contrato não estava averbado junto ao CRI correspondente. Discordou, por outro lado, na valoração no que tange ao aluguel pelo período de fruição, vez que o juiz valorou em 2,5% por cento.

Contraminuta recursal apresentada. Neste aspecto, em preliminar, impugnou a gratuidade da justiça, aspecto que, por ato unipessoal do relator foi acatado e, por conseqüência, devidamente intimado, o réu/reconvinte as recolheu.

Quanto o bastante, peço dia para julgamento, providências de estilo, cumpram-se.

Des. Sebastião de Moraes Filho – Relator.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A rigor do que prescreve o artigo 1.013 do Código de Processo Civil, o Tribunal de Justiça, órgão recursal, deve atentar tão somente em relação aos limites recursais. De outro lado, como será tratado no discorrer do voto, indispensável a aplicação do que prescreve o § 1ª, do referido dispositivo processual civil.

Inicialmente, registrar que discorrer sobre necessidade de averbação no registro imobiliário, em verdade, trata-se de contrato feito informalmente e, neste viés, caracterizado esta tratar-se de mera cessão de posse. Não se tem ideia de que em relação venda inicial, resida matricula, o contrato nada faz menção e, neste particular, deve ser entendido, sobre todos os seus aspectos, tratar-se de um direito pessoal e não abraçado pelo direito real imobiliário, ficando aqui o necessário registro inicial.

Dito isto, no primeiro aspecto, atenta a fato de que não houve valoração em relação às provas, que residiu quitação do contrato e, nesta toada, a prova testemunhal não comprovou ausência de pagamento.

Deve ser visto, inicialmente, que os dois lotes objeto da discussão judicial em comento foram vendidos por JOACYN DOS SANTOS para o autor/reconvindo ADILSON DOS SANTOS OLIVEIRA em data de 23/12/2007, conforme consta do ID-9141509. Quando a antecipação de tutela pretendida, conforme despacho interlocutório de ID-9144515, este foi negado pela conspícua magistrada singular, à vista de não comprovação dos requisitos legais, estando o imóvel até esta data com o réu/reconvinte.

Sustentou o réu/reconvinte o adimplemento total do contrato, residindo aspecto incontroverso que se tratou de contrato verbal. Alegou que a prova do pagamento está alicerçado em depoimentos de testemunhas.

Assim, restou de forma incontroversa que os lotes, por força do contrato de aquisição e ausência de contestação específica, pertenceu, até a inusitada venda verbal, ao autor/reconvindo, ficando aqui o registro inicial.

A sentença singular, de lavra da conspícua magistrada que a subscreveu (ID-91443499), no que tange ao suposto adimplemento total da obrigação não considerou as provas coletadas nos autos, aliás, dos depoimentos transcritos, em primeiro aspecto, não dizem respeito de que, efetivamente, o valor foi pago.

Como bem sintetizou o ato sentencial:

‘Assim sendo, carece de provas as alegações do requerido, posto que não acostou qualquer comprovante de que a transação deu-se nos termos do alegado. (...) O brocardo popular ‘quem paga mal paga duas vezes’ é aplicável no caso em comento, uma vez que apesar de afirmar o pagamento, não juntou o comprovante do mesmo’. (sic).

Nada a modificar em relação a este tópico na sentença recorrida. Como se sabe provar significa a demonstração de fatos relevantes e pertinentes agitados no processo; a prova deve convencer, aquela que somente gera presunções, não satisfaz o julgador que necessita de elementos sólidos para firmar sua convicção. Acatar tais alegações, como o pretendido pelo réu/reconvinte, malgrado os depoimentos colhidos, que nada contribuíram e como bem foi transcrito na sentença recorrida seria considerar uma presunção de verdade aos argumentos trazidos em sede de contestação pelo réu/reconvinte.

E, efetivamente, trilhando com o mesmo entendimento trazido pela fundamentação constante da bem fundamentada sentença, não reside prova de pagamento e, neste viés, o ônus é totalmente da parte que alega (parte devedora), por ser este fato extraordinário, a rigor do que está contido no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A prova, nesta situação totalmente extraordinária é do devedor.

Como está prescrito no artigo 319 do Código Civil o devedor que paga tem o direito de quitação regular, e pode reter o pagamento enquanto não lhe seja dada. E, em sequência, para que resida pagamento, estabelece o art. 320 do Código Civil Brasileiro:

‘A quitação, que sempre será data por instrumento particular, designará o valor e a divida quitada, o nome do devedor ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com assinatura do credor, ou de seu representante.

Parágrafo único – Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou circunstâncias resultar haver sido paga a dívida’.

Como já registrado anteriormente, não reside a quitação em conformidade com o que estabelece o Código Civil Brasileiro e, por outro lado, não existem elementos outros que comprovem que, de forma diversa, residiu o adimplemento total do contrato e, desta forma, não reside como albergar esta alegação destituída de prova plena a respeito desta questão e requisitos estabelecidos no Código Civil Brasileiro. Como bem nos ensina o brocardo jurídico: ‘allegare sine probare et non allegare’.

Bem a propósito desta situação, o pagamento, quando existe, é fato extintivo do direito do credor, de modo que é do devedor o ônus de prová-lo:

“Se o executado/embargante alega pagamento parcial e que o exeqüente não levou tal fato em consideração, é daquele o ônus de provar o fato alegado. A alegação de pagamento é fato que se comprova por documento, e não por meras alegações” (Apelação Cível nº 9601371311/GO, 3ª Turma Suplementar do TRF da 1ª Região, Rel. Convocado Juiz Fed. Wilson Alves de Souza. j. 17.02.2005, unânime, DJU 17.03.2005).

“Nos termos do art. 333, I do CPC, compete ao devedor a prova efetiva do pagamento do título extrajudicial exeqüendo, capaz de elidir a presunção de que a sua posse em mãos do credor indica que o pagamento do débito não foi efetuado. Cabe ao devedor provar, de forma robusta, o pagamento do título. No entanto, não havendo prova de quitação regular da dívida, nem a restituição do título ao devedor (...) presume-se, portanto, a subsistência integral da obrigação” (Apelação Cível nº 2002.021952-0, 2ª Câmara de Direito Comercial do TJSC, Criciúma, Rel. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz. j. 13.05.2004, unânime, DJ 28.05.2004).

“Uma vez que o pagamento é um dos fatos extintivos da obrigação, ao devedor incumbe prová-lo. A prova tem de ser cabal, produzindo-se com a demonstração de que a prestação cumprida corresponde integralmente ao objeto da obrigação a que se refere” (Apelação Cível nº 17475-2/2004 (82243), 4ª Câmara Cível do TJBA, Rel. Justino Telles. j. 15.12.2004, unânime).

“AÇÃO DE COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO. (...) ÔNUS DA PROVA. O devedor, ao alegar o pagamento em maior proporção do que o reconhecido na sentença possuía o ônus de provar o fato modificativo do direito do autor. Sem se desincumbir desse ônus, impõe-se a rejeição do alegado excesso de cobrança” (Apelação Cível Nº 70079505590, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 21/02/2019).

“A prova da quitação da dívida se faz por documentos (...) ‘Alegatio et non probatio quase non alegatio” (STJ - AREsp: 1309351, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 27/08/2018).

Enquadrando em outro tópico recursal, a sentença de primeiro grau estimou o valor do aluguel pela fruição do imóvel no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês, desde o início da ocupação até a data da efetiva entrega do bem ao autor/reconvinte. Sustenta o réu/reconvinte em grau recursal que este valor é excessivo já que, segundo o alegado, ostenta 2,5% do valor do bem. Almeja por consequência sua minoração ao patamar justo conforme prescrito nos dispositivos legais incidentes.

Com relação ao valor do imóvel, assim trilhou a sentença recorrida:

‘O laudo pericial acostado às fls. 255/261, fazem um comparativo de avaliação de 2.016, que na época de sua avaliação, cada lote foi avaliado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem qualquer benfeitoria, não tendo o autor impugnado a avaliação em sua impugnação apresentada às fls. 292/294’. (sic) (ID-91343499).

Realmente, pelo valor dos lotes atinge-se a cifra de R$ 20.000,00, (vinte mil reais), isto no ano de 2.016, o que, acatando os argumentos da apelante, está no patamar de 2,5% ao mês. Tratava-se, por outro lado, de lotes rurais sem qualquer infraestrutura e, neste particular, todas as benfeitorias foram edificadas pelo réu/reconvinte. Tanto é verdade que foi agraciado em pedido reconvencional com retenção de benfeitorias, até o limite de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais).

Creio que, neste tópico recursal, assiste razão ao requerido/reconvindo. A jurisprudência, no caso, tem endereçado para que, nestas condições deve ser fixado, ante a ausência de elementos outros, no patamar de até 1% sobre o valor do contrato. Contudo, deve ser visto as especificidades de cada situação concreta e, no caso em apreço, trata-se de uma área rural, anteriormente desvalorizada. Contudo, presentemente, de alto valor econômico naquela região em face da chegada de verdadeira infraestrutura na região, que se transformou em chácaras de lazer ou exercício de atividade econômica, como bem narra a peça inicial. Desta forma, para fins e efeitos de chegar a um patamar realmente justo, deve baixar os aspectos à realidade sob todas estas situações existentes, não sendo, portando, necessário seguir à risca as orientações jurisprudenciais a respeito desta situação.

Fruição, num conceito básico, é a ação de fruir, ou seja, de aproveitar ou usufruir de alguma coisa, de algum beneficio. No caso, a utilização do imóvel cuja sentença foi de reintegração de posse em favor do Autor/Reconvindo e, de consequência, se teve todo esse tempo, o Réu/Reconvinte utilizando-se do bem para seu deleite ou mesmo para atividade econômica, deve pagar pela utilização do bem, aspecto incontroverso nos presentes autos.

Creio que, neste particular, assiste razão ao requerido/reconvinte. É incontroverso nos autos, conforme bem explanado pela sentença recorrida que, em relação aos dois lotes, adquiridos por pouco mais de R$ 1.000,00 (um mil reais) cada, foi avaliado no ano de 2.016, em R$ 10.000,00 (dez mil reais), totalizando o montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) o valor econômico de ambos. Como é fonte doutrinária e jurisprudencial, a taxa de fruição pode ser cobrada entre 0,5% até 1% ao mês, sobre o valor do contrato, que, no caso em comento, tratando-se em contrato verbal onde não restou efetivamente comprovado o valor, deve ser visto o valor da avaliação, ou seja, R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Desta forma, sobretudo em se tratando de imóvel rural, sem qualquer benfeitoria já que todas foram introduzidas pelo réu/reconvinte, para o caso em comento, levando em consideração os aspectos acima, entendo ser justa, razoável e proporcional, a redução da taxa mensal de fruição, ao patamar de R$ 200,00 (duzentos reais). Deve ser visto, ainda, que, nos termos da sentença, no que tange aos consectários, o valor apurado deverá sofrer a correção pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês, contados ambos a partir do trânsito em julgado da sentença. Conquanto que discorde em parte, não residindo recurso por parte do autor/reconvindo para modificação, em homenagem a segurança jurídica e transito em julgado para este, nada pode ser feito, ficando aqui o registro necessário.

Mas, em face do julgamento efetuado pela magistrada de piso e, parcialmente modificada neste Tribunal, com a redução da taxa de fruição ao patamar de R$ 200,00 (duzentos reais) ao mês, a sentença de piso, contemplando e acolhendo o pedido consignado em sede de reconvenção, assim pontuou:

‘Outrossim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a RECONVENÇAO, de modo a assegurar ao reconvinte/requerido o direito de ser indenizado pelas benfeitorias e acessões realizadas no imóvel no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), podendo levantar as benfeitorias voluptuárias se não causarem danos ao imóvel, caso não lhe sejam pagas, a ser suportado pelo autor, bem como a retenção sobre o valor das benfeitorias e acessões a ser apurado em execução de sentença’. (ID-91443499).

Na prática, determinou um encontro de contas na fase de cumprimento de sentença, levando em consideração a crédito do autor/reconvindo o valor da fruição, de R$ 200,00 (duzentos reais) ao mês e os acréscimos legais constantes da sentença recorrida e a crédito do réu/reconvinte o valor das benfeitorias, estas no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais).

Em face desta situação, reside um aspecto extraordinário que deve ser levado em conta e assim possibilitar, em fase de cumprimento de sentença, o término desta demanda.

No caso em apreço, denunciando a inicial que estes imóveis foram vendidos ao réu/reconvinte no mês de julho/2011, temos, a título de fruição, arbitrado o valor de R$ 200,00 (duzentos reais) por mês, até a presente data, o valor aproximadamente de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) já que, com consta da sentença, os juros e a correção monetária somente serão contados após o trânsito em julgado.

Vislumbra-se, derradeiramente, que em relação a retirada das benfeitorias voluptuosas poderá ensejar, com os serviços necessários, até valor superior a própria indenização dos lotes, conforme avaliação feita (R$ 20.000,00) que o autor/reconvindo aceitou de forma tática vez que deste, a tempo, forma, modo, não recorreu da avaliação judicial procedida. Por outro lado, não condiz com razoabilidade e proporcionalidade, determinar que o autor/reconvindo arque com tamanha despesa para reaver aquela propriedade.

Nesta toada, vislumbra-se uma disparidade no encontro de contas entre o autor/reconvindo e o réu/reconvinte, já que aquele deverá desembolsar R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) enquanto que este está obrigado a compor aproximadamente R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).

O Código de Processo Civil, a rigor do que consagra o § 1ª, do artigo 1.013 do Código de Processo Civil. ‘Serão objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado’.

Por outro lado, reside um pedido alternativo, assim estampado na petição inaugural:

‘Por fim, em atenção ao princípio da eventualidade, caso Vossa Excelência entenda não ser caso de resolução contratual, e uma vez demonstrada a tentativa de enriquecimento sem causa, alternativamente, seja o requerido condenado a pagar o remanescente no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), devidamente atualizado desde seu inadimplemento (25 de julho de 2011), bem como o valor dos alugueres (R$ 500,00), mensais, correspondente ao mesmo período’. (ID-91441507) (sic).

Processualmente, havendo requerimento da parte ou restando incontroversa a impossibilidade de cumprimento da obrigação específica, impõe-se a conversão desta em perdas e danos, com a execução seguindo-se por quantia certa. Não se pode olvidar que o processo judicial tem sua direção e movimento, andando sempre para frente.

É por isso mesmo que, durante seu curso, surge uma nova realidade fática em face de acontecimentos posteriores ou levada pelos litigantes à cognição judicial, pode sofrer profunda alteração, chegando mesmo a alterar substancialmente o resultado da demanda. É por isso mesmo que, em muitas ocasiões, aplica-se o direito justo sobre o direito legal, já que aplicando o texto frio da lei, em verdade e na prática estaria praticando verdadeira injustiça.

Não é letra morta o que estabelece o artigo 4º do CPC, aspecto fundamental que deve ser estabelecido dentro de uma demanda, vista esta sob todos os seus contornos. ‘As partes tem o direito de
obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa
. (grifei).
Como atividade satisfativa
é o cumprimento do julgado em todos os seguimentos e não apenas uma ficção jurídica que, no adágio popular configuraria ‘ganha mas não leva’.

Por isso mesmo, nos ensinou CARLOS MAXILIANO: ‘
Os Códigos não podem abranger explicitamente todas as relações, em constante eterno evolver. De modo que abrangem hipóteses imprevistas
. (Hermenêutica e Aplicação do Direito, 7ª. Edição pagina 302). (grifei).

Com efeito, não cumprida a obrigação de fazer, no caso, a reintegração da posse daqueles lotes que, anteriormente eram sem quaisquer benfeitorias e em lugar ermo onde, somente após é que chegou o progresso, não sendo justo, razoável e proporcional que o réu/reconvinte, condenado por não fazer prova do pagamento segundo a exigência legal mas com sérios indícios de que o adimplemento total possa ter ocorrido, deve ser concatenado o resultado prático correspondente nos termos do que estabelece o artigo 499 do Código de Processo Civil, embora visto com dose subsidiária, resultando na obtenção de tutela equivalente.

Por outro lado, dispõe o artigo 497 do CPC: ‘Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer, o juiz concederá tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado pratico e equivalente ao do inadimplemento’.

Posto isto, não há como conceber um ordenamento jurídico no qual a parte esteja constrangida a determinada pretensão, fadada a possível insucesso, alcançando o mesmo proveito econômico por aplicação de indenização pecuniária pelo valor dos lotes.

No caso, baixando os fatos à realidade e a situação recíproca dos protagonistas desta ação, não se apresenta nem razoável, nem proporcional, reintegrar o autor/reconvindo no imóvel, condenar o réu/reconvinte pelo período de fruição e autorizar o réu/reconvinte a retirar as benfeitorias voluptuárias antes do seu cumprimento e, mesmo assim, reter o imóvel até o pagamento do montante de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), no que tange as acessões e benfeitorias outras feitas naqueles lotes, esta situação de obrigação determinada ao autor/reconvindo.

Deve ser visto e não pode ser deixado de levar em consideração que o autor/reconvindo, afirmou na inicial que a venda ocorreu em data de
25/11/2011
, os lotes localizados em lugar ermo, sem qualquer edificação, por apenas
R$ 1.000,00
(um mil reais) enquanto que o réu/reconvinte, por força da citação válida, somente tomou conhecimento da lide em no mês de JULHO/2.016, quando, tempestivamente apresentou contestação. (ID-91441519). Assim, presume-se que, esperou mais de quatro (04) anos, tacitamente o autor/reconvindo deixou que o réu/reconvinte, a seu talante, procedesse a edificações e acessões de alto custo. Por outro lado, as regras de experiência, subministradas ao que hodiernamente acontece, não é crível que o autor/reconvinte não tinha conhecimento de que, naquele imóvel, residia a edificação de benfeitorias diversas por parte do réu/reconvinte, aliás, sonegada estas informações na petição inicial. Como aduziu ORLANDO GOMES: ‘Não se pode permitir que lógicas abstratas tripudiem sobre o bom senso’. (in, Contratos).

Bem a propósito decidiu o STJ: ‘A partir dessas considerações, conclui-se que, no atual sistema processual em que busca a efetividade da tutela jurisdicional,
deve-se admitir a possibilidade de conversão das obrigações, ainda que sem pedido, desde que resultante da impossibilidade pratica de cumprimento de tutela específica
’. (Recurso Especial n. 1.043.813-SC, DJE de 27/09/2011). (grifei).

Bem a propósito.

‘A conversão de obrigação de fazer em perdas e danos decorre não só do pedido do interessado, mas também de contingência relacionada à impossibilidade efetiva do provimento da tutela específica, podendo ser realizada inclusive de ofício, a teor do que se extrai da última parte do art. 499 do Código de Processo Civil. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO EM PARTE, MAS, NESTA PARTE, DESPROVIDO. (TJGO; AI 5416430-76.2022.8.09.0001; Abadiânia; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Elizabeth Maria da Silva; Julg. 13/10/2022; DJEGO 18/10/2022; Pág. 3464)’. (fonte sítio do TJGO).

‘Conversão da obrigação de fazer em perdas e danos. Fixação do valor da indenização. irresignação da parte autora. Pretensão de majoração do valor fixado que merece parcial acolhida. Impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer por parte da ré. Plausibilidade da conversação em perdas e danos, com fundamento nos artigos 499 do CPC e 248 do CC. Arbitramento do valor que deve observar as circunstâncias da causa, a capacidade econômica das partes e finalidades reparatória e pedagógica. Majoração do valor da indenização para R$ 5.000,00. Provimento parcial do recurso. (TJRJ; AI 0060966-55.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Décima Quarta Câmara Cível; Relª Desª Nadia Maria de Souza Freijanes; DORJ 30/09/2022; Pág. 367)’. (mutatis mutandis). (fonte sítio do TJMG).

Do valor da indenização pelos lotes. Conforme avaliação incontroversa, no ano de 2.016, os dois lotes foram avaliados em
R$ 20.000,00
(vinte mil reais). Laudo de Avaliação, pelo valor de mercado, sob n. 063/2016, firmado em
28/06/2016
, pelo perito WALDINETH LEMESALVES DA CRUZ, Avaliador Judicial, CNAI-MT n. 01089, CRECI n. 1.151-F - 19ª Região, cujo valor, como bem constou da sentença recorrida, não houve discordância por parte do autor/reconvindo.

Creio que esta solução é a mais equânime para atingir direitos e obrigações de ambas as partes e está perfeitamente indicado com o que estabelece o art. 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro –
‘Na aplicação da lei, juiz atenderá os fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum’
.

CONCLUSÃO.

Assim, conheço do recurso e lhe dou provimento parcial para tão somente reduzir o valor da fruição ao patamar de R$ 200,00 (duzentos reais) por dia, a começar na data de 25/11/2011, até efetiva desocupação do imóvel, mantendo, no mais, irretocável a sentença recorrida. Mantida a rescisão contratual e a reintegração de posse.

Contudo, nos termos da fundamentação anterior, com fulcro nos artigos 497 e 499 do Código de Processo Civil, ante a possibilidade flagrante de a decisão, da forma feita acima, não ser exequível, ante a disparidade entre os créditos e débitos a serem compensados, conforme expostos acima, em face da condenação do autor/reconvindo em relação as benfeitorias realizadas,
(R$ 140.000,00),
acolho o
pedido subsidiário
(§ 1º, art. 1013, CPC) deste e, por consequência, condeno o réu/reconvinte ao pagamento do valor dos dois lotes, conforme avaliação feita, no montante de
R$ 20.000,00
(vinte mil reais), cujo valor deverá ser acrescido da correção monetária, pelo INPC e juros de mora, de 1% ao mês, contados ambos a partir da data da AVALIAÇAO INCONTROVERSA, ou seja, 28/06/2016.

Condeno o réu/reconvinte ao pagamento dos custos processuais e honorários advocatícios, estes orçados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação. E, em face do determinado acima,
prejudicado fica a indenização por edificação de benfeitorias.

Contudo, ante o princípio de causalidade, mantenho a condenação do autor/reconvindo ao pagamento dos custos processuais e honorários advocatícios, como consta da sentença, em face da procedência parcial da ação reconvencional que lhe foi promovida pelo réu/reconvinte. No caso, como registrado, o que se deu foi uma mera adequação em face da verdade factual de impossibilidade quase que total de cumprir a sentença nos moldes expressados na sua parte conclusiva.

Consigno derradeiramente que o cumprimento da sentença deverá ser por meros cálculos aritméticos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023