Tribunal: TJMT
Processo: 1023272-57.2022.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-17

Ementa:
AGRAVO E INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLÊNCIA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – CONSTITUIÇÃO EM MORA – MUDANÇA DE ENDEREÇO NÃO COMUNICADA AO CREDOR FIDUCIÁRIO – REQUISITOS PARA A MEDIDA DE URGÊNCIA NÃO CONFIGURADOS –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023272-57.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), SONIA APARECIDA GOMES DO PRADO - CPF: 852.074.971-20 (AGRAVANTE), URB DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 19.660.386/0001-96 (AGRAVADO), CAROLINE ALMEIDA ARAUJO - CPF: 054.622.961-18 (ADVOGADO), ANDERSON VATUTIN LOUREIRO JUNIOR - CPF: 994.281.137-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

AGRAVO E INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA –

TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLÊNCIA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – CONSTITUIÇÃO EM MORA – MUDANÇA DE ENDEREÇO NÃO COMUNICADA AO CREDOR FIDUCIÁRIO – REQUISITOS PARA A MEDIDA DE URGÊNCIA NÃO CONFIGURADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Não configurados os requisitos para a tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito quanto à aventada não constituição em mora da devedora fiduciária, notadamente porque esta não logrou demonstrar que informou à credora a mudança de endereço constante do contrato, ônus que lhe incumbia, é caso de manter o indeferimento da medida liminar que objetiva suspender a consolidação da propriedade do bem objeto de alienação fiduciária.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1023272-57.2022.8.11.0000

AGRAVANTE: SONIA APARECIDA GOMES DO PRADO

AGRAVADO: URB DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

Proc. referência
: Ação Anulatória com Pedido de Tutela se Urgência n. 1016499-84.2022.8.11.0003, 2ª Vara Cível de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Agravo de Instrumento
interposto por Sônia Aparecida Gomes do Prado, de decisão que na Ação Anulatória ajuizada em desfavor de URB Desenvolvimento Imobiliário SPE Ltda.,
indeferiu
o pedido de tutela de urgência para suspender dos efeitos da consolidação ou anulação da consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide e os seus procedimentos posteriores, bem como para que seja determinado o bloqueio da matrícula, a fim de fazer constar a existência da presente demanda.

A agravante diz que firmou com a agravada um contrato de compra e venda de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, objeto da Matrícula n. 115.374.

Sustenta, em síntese, que em razão de dificuldades financeiras provocadas pela pandemia do covid-19, deixou de pagar algumas parcelas e a propriedade do imóvel foi consolidada pela requerida e o bem levado a leilão, porém sem ter sido previamente notificada para purgar a mora.

Argumenta que a notificação foi enviada para o seu endereço antigo e a agravada tem plena ciência do atual, o que implica fraude na condução da consolidação da propriedade do imóvel em nome daquela.

Alega que o Juízo de origem deixou de considerar ponto importante, no sentido de que não pleiteou pelos mesmos pedidos na anterior Ação Declaratória de Inexistência de Débito n. 1009958-69.2021.8.11.0003, porque no presente processo pleiteia a anulação da consolidação da propriedade, com base na Lei n. 9.514/1997, por falta de notificação.

Defende a presença dos requisitos e pugna pela antecipação da tutela pretendida no recurso, a fim de suspender os efeitos da consolidação ou anulação da consolidação da propriedade do imóvel, bem como de seus procedimentos posteriores (processo de alienação) e, ainda, o bloqueio da matrícula para constar a existência da presente ação anulatória. No mérito, requer o provimento do recurso.

O pedido de liminar para o recurso foi indeferido (Id. 150671175).

Contraminuta apresentada no Id. 155994651.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em sabe é caso de deferir a tutela de urgência pretendida na origem, a fim de suspender ou anular a consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide em nome da ora agravada, bem como determinar o bloqueio da matrícula.

A lide advém de um contrato de compra e venda do imóvel (lote urbano) de matrícula n. 115.374, objeto de garantia fiduciária, registrado no 1º Tabelionato e Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, que foi adquirido pela autora, ora agravante, pelo preço de R$265.434,63 (duzentos e sessenta e cinco mil quatrocentos e trinta e quatro reais e sessenta e três centavos), a ser pago mediante entrada de R$ 32.586,00 (trinta e dois mil quinhentos e oitenta e seis reais) e 139 (cento e trinta e nove) parcelas de R$ 1.675,17 (um mil seiscentos e setenta e cinco reais e dezessete centavos).

Narra a inicial que em razão de dificuldades financeiras a autora se tornou inadimplente com as parcelas do contrato e está sendo cobrado valores exorbitantes que impossibilita o pagamento do preço pactuado, que na data de 28 de janeiro de 2022 foi prenotada na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome da requerida agravada e que o bem seria levado a leilão, sem que a recorrente tivesse sido notificada sobre a mora, o que implicaria fraude na condução da referida consolidação da propriedade.

Assim, busca a tutela provisória de urgência para suspender ou anular a consolidação da propriedade do imóvel em nome da ora agravada, bem como para determinar o bloqueio da matrícula para constar a existência da ação anulatória.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido por entender o Juízo de origem que não ficaram demonstrados os requisitos para a medida pleiteada, notadamente a probabilidade do direito, diante da fragilidade do conjunto probatório.

Para a pretensão almejada pela parte autora, de acordo com a sistemática processual, faz-se indispensável o preenchimento dos requisitos constantes no art. 300 e parágrafos do CPC.

Registra-se que os requisitos para a concessão da tutela de urgência são a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não diferindo muito dos conhecidos requisitos
fumus boni iuris
e o
periculum in mora
.

No caso concreto, nota-se que a inadimplência é incontroversa nos autos.

A Lei n. 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel, além de outras providências, estabelece a possibilidade de venda, em leilão, do imóvel dado em garantia por alienação fiduciária quando a dívida não for adimplida a tempo e modo, com a prévia constituição em mora do devedor e averbada a matrícula do imóvel da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário,
in verbis
:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

De todo o conjunto fático-probatório, a exemplo da decisão ora impugnada, não ficaram demonstrados os requisitos para a tutela de urgência em questão, notadamente a probabilidade do direito quanto à aventada não constituição em mora da devedora fiduciária, ora agravante.

Pelo que se extrai, a devedora fiduciária, aqui agravante, não logrou demonstrar que informou à credora a mudança de endereço constante do contrato, ônus que lhe incumbia.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. MORA CARACTERIZADA PELO SIMPLES ENVIO DE CARTA REGISTRADA COM AVISO DE RECEBIMENTO, AINDA QUE NÃO RECEBIDA PELO DESTINATÁRIO.DEVEDOR QUE NÃO MAIS RESIDE NO ENDEREÇO INDICADO NO CONTRATO. OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR A ATUALIZAÇÃO DO CADASTRO.PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. PROTESTO DO TÍTULO. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE.AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA INFORMAR SOBRE LEILÃO DO IMÓVEL.NECESSIDADE. ENTENDIMENTO APLICADO PELO STJ. INTELIGÊNCIA DO ART. 34, DO DECRETO-LEI Nº 70/1966.1. "(...) 1.
O devedor possui a obrigação de comunicar ao credor eventual alteração de seu endereço, por imposição do princípio da boa-fé objetiva e dos deveres laterais de conduta dela decorrentes.
2.
Havendo notícias de que o devedor mudou-se, sem comunicar o fato à instituição financeira, reputa-se válida a sua constituição em mora, por meio da demonstração do encaminhamento da notificação extrajudicial ao endereço indicado no contrato.
3. O protesto regularmente realizado é suficiente para comprovar a constituição em mora do devedor, pressuposto processual da ação de busca e apreensão. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO." (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1274258-8 - Guarapuava - Rel.: Rosana Amara Girardi Fachin - Unânime - J.25.02.2015). "2. Apesar de a jurisprudência não ser pacífica sobre a necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciário em relação a leilão extrajudicial de imóvel financiado nos termos da Lei nº 9.514/97, deve prevalecer o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça que entende ser indispensável a intimação pessoal do devedor fiduciário da data designada para os leilões do imóvel, não bastando, para tanto, a consolidação da propriedade a favor da instituição fiduciária.” (TJ-PR - AI: 15824438 PR 1582443-8 (Acórdão), Relator: Nilson Mizuta, Data de Julgamento: 14/02/2017, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1977 23/02/2017)

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL - Celebrado contrato de financiamento, com garantia de alienação fiduciária de imóvel - Impagas as parcelas avençadas - Tentativas (infrutíferas) de localização e intimação da Autora (no endereço residencial consignado no contrato e no endereço do imóvel financiado) - Posterior intimação por edital - Demonstrado o esgotamento das tentativas de intimação da devedora fiduciante (antes da realização da intimação por edital)- Válida a intimação (por edital) da Autora para a purgação da mora (artigo 26, parágrafo primeiro, da Lei número 9.514/97)- Inadimplemento contratual resulta na consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário - Comprovada a notificação acerca dos leilões extrajudiciais do imóvel - Válido o procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da alienação fiduciária - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO (TJ-SP - AC: 10495629120198260002 SP 1049562-91.2019.8.26.0002, Relator: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 14/06/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2021)

Ademais, conforme se verifica da decisão impugnada o contrato objeto da presente ação anulatória “
Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda, de Financiamento Imobiliário, de Alienação Fiduciária em Garantia e outras Avenças nos Termos da Lei n. 9.514/97
” já é objeto de anterior Ação Declaratória de Inexistência de Débito n. 1009958-69.2021.8.11.0003, em que o presente pedido em caráter antecedente já fora
apreciado e indeferido
.

Nesse contexto, a decisão impugnada consignou:

“Registre-se, de plano, que o presente pedido, aqui em caráter antecedente, já fora apreciado – e indeferido -
nos autos nº 1009958-69.2021.8.11.0003
(decisão de Num. 77247852), quando formulado de modo incidental,
razão pela qual o presente pleito deve ser analisado em conjunto aquele
, mesmo porque possuem as
mesmas partes
e
causa de pedir.

Dessume-se que o presente feito, em linhas gerais, repete a argumentação exposta no processo referenciado (Num. 77085323
daqueles autos
), ou seja, que a ré enviara a notificação extrajudicial a endereço diverso da autora, sendo do conhecimento daquela que a demandante lá não mais residia.

Da data de apreciação do primevo pedido – o qual aqui se repete -, em
22/02/2022
(Num. 77247852
daqueles autos
), não se verifica alteração fática em relação ao outrora narrado.

Diante do colacionado ao presente feito, repise-se, pois.

Diz a autora que, há tempos, passara a residir na cidade de Campo Grande/MS, sendo esta sua moradia atual, o que seria de pleno conhecimento da ré, vez que esta, em 14/04/2021, teria lhe enviado correspondência ao endereço daquela cidade.

Afirma que, apesar disso, a comunicação quanto à ocorrência do leilão teria se dado, de modo intencional, em seu endereço desatualizado, ou seja, Alameda das Rosas, Colina Verde, Rondonópolis/MT.

Ocorre que,
compulsando, também, aqueles autos
, propostos pela autora em 29/04/2021, tem-se que,
à época
, fora indicando como endereço de residência justamente a
Alameda das Rosas, Colina Verde, Rondonópolis/MT, CEP n. 78740-405
(Num. 54497976 - Pág. 1
daqueles autos
), o que coincide com o comprovante de residência, datado de 10/04/2021, de Num. 54497976 - Pág. 1 (
daqueles autos
) e aos termos contratuais de Num. 54498753 - Pág. 1 e Num. 54498755 (
ambos daqueles autos
) e Num. 89547526 - Pág. 1 destes autos.

Tal endereço, diga-se, guarda consonância com o registrado no cadastro da Municipalidade (Num. 76226499 - Pág. 8,
daqueles autos
), ao constante na Notificação Extrajudicial de Num. 76216790 - Pág. 1,
daqueles autos
, enviada pela ré em 03/02/2020, bem como ao indicado na intimação expedida em meados de 09/2021 (Num. 76226499 - Pág. 3,
daqueles autos
), documentos não trazidos ao presente feito.

Frustrada a citação da autora no local indicado no contrato, ocorreu sua citação editalícia, em
14/12/2021
(Num. 76226499 - Pág. 10
daqueles autos
).

Verifica-se, ainda, consoante Num. 54498753 - Pág. 22,
daqueles autos
, que o
item 6.1, alíneas “a” e “f”
, do contrato, estabelece que “[...]
o Devedor declara que “leu, compreendeu e está de acordo com todos os termos deste Contrato [...]” e “
obriga-se a comunicar o Credora na ocorrência de “(IV) alteração de seu endereço informado no Quadro Resumo
”.

Embora seja realmente necessária a
prévia intimação
acerca de eventual leilão, o novel § 2o -A, do art. 27[1], da Lei 9.514/97, estatui que “para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida
aos endereços constantes do contrato
, inclusive ao endereço eletrônico”.

A alteração legal teve clara inspiração no entendimento que vinha sendo adotado pelo STJ[2], quanto à imprescindibilidade de prévia intimação do devedor fiduciante acerca da data do leilão.

Portanto, não se trata de ônus do Credor diligenciar exaustivamente o endereço atualizado do Devedor, mas, sim, deste em comunicá-lo, formalmente, acerca de eventual mudança, o que a parte autora não logrou em demonstrar.

Dessume-se que, à exceção do contrato firmado pelas partes - documento este de absoluta imprescindibilidade ao escopo em análise -,
nenhum dos demais documentos que atestam a residência indicada pela autora, à época, foram anexados ao presente feito
.

Isto posto, em análise ao presente feito e ao processo correlato, reitero não ser o caso do deferimento do adiantamento pretendido neste momento processual, ante a fragilidade do conjunto probatório trazido”.

Á evidência, a questão demanda dilação probatória na origem, dessa forma, é caso de manter a decisão impugnada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Além do mais, o devedor pode purgar a mora, em se tratando de alienação fiduciária de imóvel, até o momento da assinatura do auto de arrematação, aplicando-se, subsidiariamente, o disposto no art. 34, do Decreto-Lei 70/66.

Entendimento esse adotado pela Corte Superior ao reconhecer o direito do devedor ao exercício da purga da mora após a intimação e do decurso do prazo de 15 (quinze) dias (REsp n. 1374033, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data da Publicação: 10/04/2015; e AREsp nº. 912748, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data da Publicação: 21/06/2017).

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a decisão impugnada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2023