Tribunal: TJMT
Processo: 1033776-67.2020.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-16
Data de publicação: 2023-08-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033776-67.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 20.939.835/0001-19 (APELANTE), JOAO VINICIUS LEVENTI DE MENDONCA - CPF: 035.761.311-24 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELANTE), LINDACIR ROCHA BERNARDON - CPF: 301.174.889-68 (APELADO), ODAIR APARECIDO BUSIQUIA - CPF: 387.270.809-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E DA AUTORA PROVIDO

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR

DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL
–
DESCABIDA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR PARTE DA AUTORA
–
CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA –
SÚMULA 543 DO STJ
–
DANO MORAL CONFIGURADO –

CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE
–
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
–

RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E DA AUTORA PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada,
bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença, autorizada a compensação de valores devidos pelas partes uma à outra.

A frustração do consumidor que adquire
imóvel
para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1033776-67.2020.8.11.0041

APELANTES:

CONSTRUTORA LOPES S/A, THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA e LINDACIR ROCHA BERNARDON

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos pela
CONSTRUTORA LOPES S/A
,
THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA
e por
LINDACIR ROCHA BERNARDON
, contra r. sentença proferida pela MMª. Juíza da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Edna Ederli Coutinho
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga e indenização por danos morais ajuizada pela segunda recorrente em face dos primeiros, que
julgou parcialmente procedente
a pretensão autoral, cuja parte dispositiva restou redigida nos seguintes termos:

“a)
DECRETAR
a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes;

b)
CONDENAR
as rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$59.316,73 (cinquenta e nove mil trezentos e dezesseis reais e setenta e três centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida;

c)
CONDENAR
a requerida a
indenizar a parte autora ao pagamento da clausula penal moratória
(2% do valor do contrato), pelo período do atraso

na entrega do imóvel, no importe mensal de R$ 4.461,06 (quatro mil quatrocentos e sessenta

e um reais e seis centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento.

Face à sucumbência recíproca, condeno os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de 10 %( dez por cento), sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (arts. 85, § 14 do CPC).

Contudo, face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte autora, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3º, do CPC”
(sic).

Em suas razões recursais, as requeridas apelantes
CONSTRUTORA LOPES S/A
e
THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA
suscitam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Construtora Lopes, ao fundamento de que o contrato objeto da celeuma sequer foi com ela firmado.

Defendem que
“
A circunstância de a Construtora Lopes ser sócia da sociedade empresarial

“The First Empreendimentos Ltda.”, em si só, não implica de forma direta a sua

legitimação no polo passivo desta demanda, mesmo porque a pessoa jurídica não se

confunde com a pessoa dos sócios, tendo personalidade jurídica própria, a teor do

que dispõe o art. 20, do Código Civil, segundo o qual "as pessoas jurídicas têm

existência distinta da dos seus membros”
(sic).

Quanto ao mérito, pedem pela reforma da sentença, para o fim de afastar a condenação que lhes foi imposta, reconhecendo a legalidade no percentual de retenção e desconto das despesas suportadas, em razão da culpa exclusiva da compradora na rescisão contratual e impossibilidade de aplicação da multa compensatória e indenização por danos morais, condenando a apelada, ainda, ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

E na remota hipótese de ser mantida a sentença apelada, postulam que sejam reduzidas as penalidades ali arbitradas, levando em consideração as cláusulas do contrato entabulado entre as partes (Id 170418205).

Por sua vez,
a
parte autora apelante
recorre adesivamente, insurgindo-se unicamente para
“
afastar a retenção de 10% na forma para decidida pelo magistrado singular, haja vista a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento da obrigação, bem como condenar a vendedora a título de danos morais no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais, e, por fim, reconhecer que decaiu da maior parte dos pedidos da inicial”
(Id 170418211).

Contrarrazões ofertadas no Id
170418212, somente pela segunda recorrente, pelo desprovimento do apelo da parte adversa.

Preparo regularmente recolhido pelas empresas no Id
170418206. Parte autora dispensada diante da benesse da assistência judiciária (Id 170418203).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
LINDACIR ROCHA BERNARDON
ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução da quantia paga e indenização por danos morais em face da

CONSTRUTORA LOPES S/A
e
THE FIRST EMPREENDIMENTOS
, onde narra que em
16/09/2014
comprou na planta um imóvel das empresas requeridas, denominado “The First Apartaments” FLAT nº 501, situado no 7º pavimento superior, com a área real privativa de 33,76 m2, e a área real da unidade perfaz o montante de 65,35 m2, no valor de R$223.053,31 (duzentos e vinte e três mil, cinquenta e três reais e trinta centavos) com prazo da entrega para
outubro/2015
(Id 170411891).

Discorre que no dia
30/09/2016
foi celebrado Termo Aditivo

redefinindo nova data da entrega das obras para
dezembro/2018
, bem como novos prazos de pagamentos.

Continua relatando que novamente, em
30/06/2017
, a partes celebraram novo acordo, agora suspendendo os pagamentos da requerente até retomada das obras (Id 170418194).

Aduz que no ano de
2020
as obras continuavam paralisadas, canteiro abandonado, obrigando-se promover a presente ação de rescisão do contrato com pedido de devolução do que foi pago, com juros, correção monetária, danos morais e lucro cessante, ou seja, valores a título de aluguel e/ou, danos materiais.

Após todo o trâmite processual, a Magistrada singular julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, a fim de
“a)
DECRETAR
a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes; b)
CONDENAR
as rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$59.316,73 (cinquenta e nove mil trezentos e dezesseis reais e setenta e três centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida;

c)
CONDENAR
a requerida a
indenizar a parte autora ao pagamento da clausula penal moratória
(2% do valor do contrato), pelo período do atraso

na entrega do imóvel, no importe mensal de R$ 4.461,06 (quatro mil quatrocentos e sessenta

e um reais e seis centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento.

Face à sucumbência recíproca, condeno os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de 10 %( dez por cento), sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (arts. 85, § 14 do CPC).

Contudo, face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte autora, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3º, do CPC”
(sic).

Ambas as partes recorreram.

Inicialmente, as primeiras apelantes suscitam, preliminarmente, a
ilegitimidade passiva da Construtora Lopes
, ao fundamento de que o contrato objeto da celeuma sequer foi com ela firmado.

Defendem, no tópico, que
“
A circunstância de a Construtora Lopes ser sócia da sociedade empresarial

“The First Empreendimentos Ltda.”, em si só, não implica de forma direta a sua

legitimação no polo passivo desta demanda, mesmo porque a pessoa jurídica não se

confunde com a pessoa dos sócios, tendo personalidade jurídica própria, a teor do

que dispõe o art. 20, do Código Civil, segundo o qual "as pessoas jurídicas têm

existência distinta da dos seus membros”
(sic).

Todavia, d
e acordo com
o parágrafo único do artigo 7º e artigo 18, do CDC, a responsabilidade entre todos os integrantes da cadeia de fornecedores de bens e/ou serviços é solidária.

No caso, a Construtora Lopes S/A foi a responsável pela publicidade do empreendimento, tratativas com possíveis interessados e construção da obra, além de ter intermediado a celebração do negócio com a parte autora, tendo, inclusive, lhe enviado pedido de aprovação de crédito com reserva de unidade (Id
170418185),
extrato dos valores recebidos (Id
170418186
) em sede defensiva, de modo que há razões à caracterização da legitimidade passiva para responder aos termos da lide.

Ademais,
pela teoria da aparência (artigo 34 do CDC), ao consumidor é permitido demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de consumo.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA –
ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO
- ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA – INADIMPLEMENTO PELO COMPRADOR OCORRIDO QUANDO O ATRASO NA ENTREGA JÁ TINHA CONFIGURADO RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRAL PAGO – SÚMULA 543/STJ – ARRAS/SINAL RESTITUIÇÃO - DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO - DANO MORAL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO PELO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – DEVER DE INDENIZAR CARACTERIZADO – CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. É inegável que se trata de relação de consumo, já que autor e ré insere-se, respectivamente, no conceito de consumidor e de fornecedor de serviços ( CDC, art. 2º e 3º), a lide é analisada sob a ótica do CDC, que prevê a responsabilidade solidária de todos aqueles que participaram na cadeia de consumo, o que, no caso em análise, inclui a participação da construtora que efetivamente se responsabilizou pelo empreendimento, até porque a legitimidade da ré decorreria simplesmente pela aplicabilidade da Teoria da Aparência ao caso ( CDC, art. 34).
2. Restou sobejamente comprovado nos autos que a entrega do imóvel na data aprazada – outubro/2017 -, ainda que acrescido do período de tolerância de 180 dias – abril/2018 -, não se concretizaria, tanto assim o é que, quando do ajuizamento da presente ação em 04.09.2018, o autor instruiu os autos com fotografias do empreendimento que demonstram que não houve qualquer avanço na construção do empreendimento, pois a obra ainda permanecia em seu estágio, ou seja, quando houve a suspensão do pagamento das prestações pelo comprador, irremediavelmente o atraso injustificado na entrega da obra já estava configurado, daí porque, inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância, resta configurado o descumprimento contratual e o dever de indenizar. 3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ. 4. “A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação”. (STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva – Julgado em 12/9/2022 - DJe de 19/9/2022.).5. “A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 6. o eg. STJ, no julgamento do REsp 1.621.485/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema nº 971), firmou o entendimento no sentido de que no “contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. (Segunda Seção - REsp nº 1.631.485/DF - Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Julgado em 22/5/2019 - DJe de 25/6/2019.). 7. O atraso injustificado na entrega do imóvel e o desprezo ao fornecimento de informações ao consumidor não permitem que a lesão fique no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, aspectos que bastam à caracterização do dano extrapatrimonial. 8. Cuidando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação.”
(TJ-MT 10291377420188110041 MT, Relator: DES. JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 13/12/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2022)

Pelo exposto,
rejeita-se
a preliminar de ilegitimidade passiva.

Superado isso, quanto ao cerne, c
onsta dos autos que a parte autora atribui à ré a culpa pela rescisão do contrato entabulado, eis que a paralisação na construção do empreendimento e falta de previsão de seu término inviabilizaram a continuidade do negócio entabulado.

De fato, do conjunto probatório demonstra-se que realmente houve desídia do empreendimento imobiliário na construção do imóvel, sendo certo que mesmo ultrapassada a data de entrega (dezembro/2018), já computado o prazo de tolerância, o mesmo ainda se encontrava em sua fase inicial.

Conquanto a construtora insista na tese de que foi a parte autora apelada que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas, o que restou sobejamente demonstrado nos autos é que a entrega do imóvel na data aprazada –
dezembro/2018
–, ainda que acrescido do período de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias –
junho/2019
–, não se concretizaria, tanto assim é que, quando do ajuizamento da presente ação em
28/07/2020
, a autora instruiu os autos com fotografias do empreendimento que demonstram que não houve qualquer avanço na construção do empreendimento, pois a obra ainda permanecia em seu estágio inicial (Id
170411895
), ou seja, quando houve a suspensão do pagamento das prestações pela consumidora, irremediavelmente o atraso injustificado na entrega da obra já estava configurado, daí porque, inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido.

Ademais
, em suas razões recursais, as requeridas apelantes não fazem qualquer menção quanto ao injustificado e comprovado atraso na entrega na obra, na realidade, sequer combatem propriamente essa questão, limitando-se apenas a reafirmar que foi a compradora que deu causa à rescisão por ter inadimplido as prestações.

Assim, comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da obra, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece que:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, suficientemente comprovada a situação de inadimplência por parte da construtora/incorporadora, devem as partes retornar ao “
status quo ante
”.

No que tange o termo inicial
dos juros de mora

sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora de imóvel, com razão a construtora recorrente, já que a sentença determinou a citação para o seu marco inicial, todavia, de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado
, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

À proposito, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TR
ÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
– SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. “A empresa demandada deu causa à propositura da ação, uma vez que não impugnou em sua defesa a alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial, pela movimentação injustificada da máquina judiciária.” (TJ-MT 10065931220188110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021).”
(N.U 1006931-86.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/02/2022, Publicado no DJE 18/02/2022)

No que tange à
cláusula penal moratória
, constata-se que esta constitui um pacto secundário acessório, por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (geralmente em pecúnia), que pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo, recebendo, assim, a denominação de cláusula penal moratória, que possui natureza reparatória.

No presente caso a mesma foi estipulada em 2% sobre o valor de do contrato, sendo fixada pela magistrada em R$4.461,06 (quatro mil, quatrocentos e sessenta e um reais e seis centavos),
de forma que deve ser mantida, porque livremente pactuada
.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL –
RECONHECIMENTO DA AUSÊNCIA DE CULPA DO DEVEDOR NO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – APLICAÇÃO DO ART. 408 DO CC – RECURSO NÃO PROVIDO.
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
(art. 408 do CC).”
(TJ-MT 00075012320148110037 MT, Relator: DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021)

Com relação ao
dano moral
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Logo, a indenização por danos morais deve ser fixada com moderação, de modo a compensar a vítima pelo
dano
sofrido, mas inibindo o enriquecimento sem causa.

Nesse passo, arbitra-se a verba indenizatória em
R$10.000,00 (dez mil reais)
, corrigidos monetariamente a contar da data do julgamento em segundo grau (Súmula 362 do STJ), acrescidos de juros de mora a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ).

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS
–
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.”
(N.U 1004368-51.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/05/2022, Publicado no DJE 16/05/2022)

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da
CONSTRUTORA LOPES S/A
e
THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA
, tão somente
para determinar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado
; e
DOU PROVIMENTO
ao recurso adesivo de
LINDACIR ROCHA BERNARDON
, para
condenar as construtoras, solidariamente, à devolução integral das parcelas pagas, bem como ao pagamento da indenização por danos morais fixados em R$10.000,00 (dez mil reais), na forma da fundamentação supra.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/08/2023