Tribunal: TJMT
Processo: 1005237-16.2017.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005237-16.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO

ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JEFERSON VAN DER SAND - CPF: 353.332.001-49 (APELANTE), EMERSON SPIGOSSO - CPF: 495.520.311-68 (ADVOGADO), NADAIR RAMOS DE MELO - CPF: 314.542.591-91 (APELANTE), ADRIANO ZAGUI DE MELO - CPF: 049.130.061-18 (APELANTE), GILSON PEREIRA DE SOUZA - CPF: 420.055.821-15 (APELADO), DAYANNE DEYSE DE SOUZA - CPF: 025.558.331-10 (ADVOGADO), NERI MODESTO MARCON - CPF: 176.386.749-87 (APELADO), ALENCAR LIBANO DE PAULA - CPF: 496.621.981-72 (ADVOGADO), CRISTIANO ALVES SANTOS - CPF: 621.240.561-15 (ADVOGADO), ANA CAROLINA ALVES LIBANO - CPF: 051.579.151-28 (ADVOGADO), TRANSPORTES RODOVIARIO LUCESI LTDA - CNPJ: 80.389.273/0002-90 (APELADO), ESPÓLIO DE NADAIR RAMOS DE MELO (APELANTE), ADRIANO ZAGUI DE MELO - CPF: 049.130.061-18 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – SUPOSTAS FALHA E DÚVIDA NA IDENTIFICAÇÃO DE TESTEMUNHA – QUALIFICAÇÃO PRÉVIA EM PEÇA NOS AUTOS – AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA NO MOMENTO OPORTUNO DA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO (ART. 278 CPC) – PRECLUSÃO – MÉRITO – ÔNUS DA PARTE AUTORA EM DEMONSTRAR DE MANEIRA ROBUSTA QUE A TRANSAÇÃO SE EFETIVOU EM RAZÃO DE SUA INTERMEDIAÇÃO, ATUAÇÃO E NEGOCIAÇÃO, ALCANÇANDO O RESULTADO ÚTIL – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO À EFETIVA INTERMEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS – RECURSO DESPROVIDO.

Preliminar de cerceamento de defesa por alegadas falha e dúvida na identificação da testemunha por ocasião de sua oitiva judicial. Qualificação prévia em peça nos autos. Irregularidade não arguida em momento oportuno importa em preclusão na forma do art. 278 do CPC. Rejeitada a preliminar.

É devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio bem como conciliar os interesses das partes. Não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação.

Constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

A despeito de ser possível a realização verbal de contrato de corretagem, a parte autora não demonstrou, sob o crivo do contraditório judicial, de forma robusta, que da sua atuação tenha resultado, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, o que não se verifica dos meros indícios probatórios convergidos ao processo.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JEFERSON VAN DER SAND
e o
ESPÓLIO DE NADAIR RAMOS DE MELO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT,
Dr. Jorge Iafelice dos Santos
, lançada nos autos da Ação de Cobrança número 1005237-16.2017.8.11.0003, ajuizada em desfavor
GILSON PEREIRA DE SOUZA, NERI MODESTO MARCON
e
TRANSPORTES RODOVIÁRIOS LUCESI LTDA
,
que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando-os ao pagamento de custas processuais honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fundamento no art. 85, § 2°, do CPC.

Em suas razões recursais, a parte recorrente defende, em suma, que o entendimento externado na sentença exarada pelo Magistrado
a quo
se mostra equivocado.

Argumenta, preliminarmente, que a alegada ausência de identificação da testemunha Leonel Agostinho do Amaral por ocasião de sua oitiva judicial lhe causou cerceamento de defesa, eis que sequer foi solicitado e apresentado documento pessoal que comprovasse sua identidade, não havendo também a visualização total do rosto da referida testemunha. Pede, dessa forma, a nulidade da sentença e o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução, observando-se os procedimentos legais para oitiva de testemunhas, com apresentação de documento com foto.

No mérito do recurso, a parte apelante sustenta que a intermediação das partes na concretização do negócio se deu de modo verbal, sendo cabível o pagamento almejado da corretagem, na forma do art. 727, primeira parte do CC.

Pontua que está equivocada a conclusão da sentença no sentido de que o fato de não haver contrato de exclusividade, não geraria direito à corretagem, sendo os apelantes quem levaram ao conhecimento dos apelados a existência das terras e sua disposição para venda.

Assevera que
“as tratativas se iniciaram através dos apelantes, quando se deslocaram em seus veículos para mostrar as terras aos apelados, que naquele momento não fecharam negócio porque para eles a proposta inicial não era vantajosa, mas que após algum tempo e por conta própria agindo de má-fé buscaram o proprietário do imóvel e fecharam o negócio pelas costas dos apelados”
.

Esclarece que “
a intermediação entre as partes aconteceu, tanto que os apelantes levaram ao processo provas inquestionáveis sobre o conhecimento de toda a tratativa; a exemplo pelos e-mails enviados pelos apelados aos apelantes ID 9255778, carta proposta ID 9255750 e fotografias ID 9255765 juntados aos autos pelos apelantes, ou seja, é inquestionável que os apelantes tiveram acesso a tudo o que levaria à negociação final da compra e venda que gerou o direito à comissão aos apelantes. Além do mais, houve proposta de compra enviada no e-mail dos apelantes com a descrição pormenorizada dos bens que seriam dados em pagamento para a concretização do negócio jurídico”
, sendo que, inclusive, diante do impasse, o caso foi levado até o
“Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 19º região, onde deu-se início as tentativas de conciliação para solução do conflito, e nesta oportunidade um dos apelados reconheceu o trabalho dos apelantes, mas a comissão foi paga a um terceiro e que não comporia amigavelmente naquele momento”
.

Destaca que a testemunha Leonel sequer soube precisar o valor recebido a título de comissão pelo trabalho desenvolvido, dizendo não saber o valor e a porcentagem ajustados para o desempenho do trabalho. Segundo aduziu, a testemunha não soube precisar os modelos de veículos dados em pagamento no negócio e o valor total da compra e venda da área de terra.

No mais, salienta que:

“(...) O
s e-mails enviados por Cesar, filho de Neri ora apelado e comprador da área de terra, bem com a proposta de pagamento de parte da área através de veículos bitrem (07 eixos) sendo o remanescente do valor em dinheiro, também enviada por e-mail, demonstram claramente e sem sobra dúvidas que quem estava à frente da intermediação do negócio jurídico eram os apelantes confirmando tacitamente a autorização para atuarem como corretores.

A testemunha dos apelantes Antônio Fernandes, o qual auxiliou Nadair, na aproximação e intermediação do negócio, uma vez que Nadair estava fora da cidade, em suas declarações comprova que Neri utilizou-se dos apelantes para conhecer a área de terra, uma vez que sequer tinha estado lá antes, comprovou nas declarações que quem primeiramente aproximou o comprador do vendedor foram os apelantes.

Fica evidente que houve o trabalho de aproximação e que, ao contrário do que afirmado pelos apelados, os mesmos se beneficiaram dos serviços de corretagem efetuados pelos apelantes.

Além do mais, o que transparece é que os apelados se uniram para lesar o trabalho de corretagem dos apelantes, uma vez que a aproximação e negociação da área já havia ficado alinhada entre as partes, tanto é verdade que a negócio jurídico se aperfeiçoou posteriormente.

Note-se, também, que o suposto corretor Leonel Agostinho do Amaral emitiu recibo de recebimento de valores pela corretagem ID 22339649, porém sequer apostou sua assinatura no documento. Sintomático!!!!

Ainda, deve ser levado em conta que os supostos corretores que receberam o suposto pagamento pela corretagem não possuem CRECI, ou seja, não são profissionais aptos a exercer o encargo de corretagem.

Assim, como há várias provas materiais juntadas aos autos bem como pela oitiva da testemunha a qual comprova a atuação dos apelantes dentro de sua atividade profissional, aproximando exitosamente as partes para a conclusão do negócio jurídico entabulado, evidente que há a necessidade de ser reformada a sentença para que os apelantes recebam o pagamento dos honorários a título de comissão de corretagem de desenvolveram.

(...)

A toda evidência, os apelantes dedicaram seu tempo levando aos apelados o conhecimento do imóvel para venda, intermediaram com os pretensos compradores, buscaram contato direto bem como possuíam informações privilegiadas sobre quais seriam os bens como forma de pagamento “caminhões” – e-mails – objeto do negócio e simplesmente ficaram sem direito a receber a comissão pelos serviços prestados.”

A par desses argumentos, pede o acolhimento da preliminar para que seja anulada a sentença, ou que seja conhecido e provido o recurso para reformar a sentença,
“reconhecendo os apelantes como os verdadeiros corretores que aproximaram e intermediaram o negócio jurídico entabulado”.

Guia e comprovante de recolhimento das custas recursais nos IDs. 150727889 e 150727890.

Intimada, a parte apelada
NERI MODESTO MARCON
e
TRANSPORTES RODOVIARIO LUCESI LTDA
apresentou contrarrazões na peça ID. 150727893, argumentando, em síntese, a correção da sentença prolatada. Requerem a manutenção da sentença e a majoração dos honorários sucumbenciais.

No ID. 150727894 consta certidão de decurso de prazo do apelado Gilson Pereira de Souza.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Consoante relatado, por meio desta apelação os autores da presente ação de cobrança –
JEFERSON VAN DER SAND
e
ESPÓLIO DE NADAIR RAMOS DE MELO
– pretendem a reforma integral da sentença de improcedência, invocando, inicialmente, a preliminar de cerceamento de defesa, e no mérito propriamente dito, a condenação dos requeridos/apelados nos valores que entendem devido pela intermediação da venda de imóvel, a título de corretagem.

Pois bem.

Primeiramente, procedo a análise da preliminar de cerceamento de defesa por alegadas falha e dúvida na identificação da testemunha Leonel Agostinho do Amaral por ocasião de sua oitiva judicial.

Nesta senda, analisando os autos, infere-se que a qualificação da testemunha Leonel Agostinho do Amaral, arrolada pela parte requerida, consta precisamente detalhada na peça ID. 150727865 que antecedeu o ato instrutório (nos seguintes termos:
”
LEONEL AGOSTINHO DO AMARAL
, brasileiro, corretor, portador da Cédula de Identidade RG nº 15679721 SSP/MT e inscrito no CPF sob o nº 173.248.661-15, telefone (66) 99953-3713, e-mail leonel.amaral@hotmail.com, residente e domiciliado na Rua J K, nº 476, Castelândia, Cep. 78.850-000, Primavera do Leste-MT”
), o que torna certa e induvidosa sua identificação e qualificação civil

e propiciou prévio conhecimento da pessoa que seria ouvida na audiência de instrução.

Outrossim, analisando o termo da audiência de instrução realizada constante no ID. 150727877, infere-se que nele não consta registrada nenhuma insurgência formal e oportuna da parte requerida quanto à forma de qualificação e demonstração da identidade da testemunha Leonel, ônus que lhe incumbia na forma do art. 278 do CPC
(“A nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão”
), sob pena de preclusão.

Inclusive, destaco que as alegações de falha de qualificação e dúvida de identidade da testemunha Leonel não foram arguidas nos memoriais ID. 150727881 da parte autora/apelante que sucederam o ato instrutório, de modo que sequer foram suscitadas em primeira instância e levadas ao conhecimento do juízo que presidiu a instrução, o que reforça seu descabimento.

Destarte, em razão da não arguição em tempo adequado, o que inclusive viabilizaria oportuno eventual refazimento ou repetição, infiro preclusa a alegação de cerceamento de defesa e
REJEITO
a preliminar aviada pela parte requerida neste sentido.

Superada a preliminar pendente, avanço a análise do mérito.

Nesta seara, não obstante o esforço argumentativo do patrono da parte autora/apelante, não se defluiu das provas coligidas nos autos outra conclusão que não aquela a que chegou o Juízo recorrido, de modo que não vejo motivos para modificá-la, dada a percuciente análise realizada pelo Julgador singular.

Como cediço, tem-se como devida à comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

É o que se extrai da leitura do artigo 727, do CC/02, a saber:

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio, bem como conciliar os interesses das partes.

Sendo assim, ao meu sentir, não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua determinante e efetiva atuação.

Nesse contexto, pode-se dizer que para o reconhecimento do direito ao recebimento da comissão de corretagem deverão estar presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda; b) a aproximação das partes; e c) que a realização do negócio se dê em decorrência da efetiva atuação do corretor.

Dito isso, constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

Este, aliás, é o entendimento dominante da Corte Superior, segundo o qual, “
é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”
(AgRg no AREsp nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014), cujo valor se mostra devido ainda que comprovado exclusivamente por meio testemunhal (AgInt no AREsp 298.360/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019).

Nesse mesmo sentido, várias são as decisões deste Tribunal de Justiça, a exemplo de outros Estados, senão vejamos:

“APELAÇÃO –
COBRANÇA DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM DECORRENTE DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– CONTRAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE CORRETAGEM COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA –
CONJUNTO PROBATÓRIO QUE NÃO PRESCREVEU A ALEGADA CONTRATAÇÃO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE
– APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA. É de ser mantida a sentença de improcedência se o conjunto probatório não foi apto a corroborar a alegação da autora apelante, de contratação, com cláusula de exclusividade, de prestação de serviço de corretagem de venda de imóvel.”
(N.U 0008237-92.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM
– IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL –
ALEGADA INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – NÃO COMPROVAÇÃO
– ADQUIRENTE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL LINDEIRO E QUE JÁ ARRENDAVA A GLEBA ADQUIRIDA – INTERMEDIAÇÃO QUE SE REVELA DESNECESSÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A teor do art. 333, I, do CPC/73, incumbe aos autores demonstrarem o fato constitutivo de seu direito, sob pena de improcedência da pretensão deduzida. Não comprovado nos autos, nem mesmo através de prova oral, a contratação dos corretores e que estes tenham, efetivamente, aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já arrendava a área vendida.”
(N.U 1000568-05.2017.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2019, Publicado no DJE 18/12/2019)

“COBRANÇA –
COMISSÃO DE CORRETAGEM

– INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR – AUSÊNCIA
– FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAL – CABIMENTO – ART. 85, §11, CPC/15 – TEMPO E TRABALHO ADICIONAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O contrato de corretagem, voltado a intermediação de negociação imobiliária, pode ser verbalmente tratado, devendo, contudo, sua existência ser provada de forma cabal, com a demonstração de três requisitos: vontade de contratar (autorização para mediar), prestação de serviços (aproximação das partes) e utilidade da gestão para os contratantes (resultado útil).

Inexistindo contrato formal, deve a prestação do serviço ser provada com tal robustez que permita ao magistrado solidificar com segurança a efetiva intervenção do corretor na negociação, de modo a conferir que a participação tenha se revelado útil e eficaz para a concretização do negócio.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado dos apelados, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC/15.”
(N.U 0000474-33.2011.8.11.0024, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/09/2017, Publicado no DJE 03/10/2017)

“APELAÇÃO CÍVEL –
COBRANÇA – CORRETAGEM – CONTRATO VERBAL – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA
– COMISSÃO NÃO DEVIDA. – O corretor somente fará jus à remuneração se houver resultado útil de concretização da venda, nos termos do Artigo 725, do vigente Código Civil Brasileiro. – Não demonstrada a existência de intermediação na compra e venda efetivada de imóvel por corretor, não há que se falar em incidência de comissão em percentual sobre o valor daquela venda. – Nos termos do art. 373, I, do NCPC compete a parte autora a prova dos direitos por ele alegados.”

(TJMG – Apelação Cível 1.0024.11.299556-8/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/04/2018, publicação da súmula em 24/04/2018)

“APELAÇÃO –
AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES
– COMISSÃO INDEVIDA – A corretagem – contrato nominado previsto pelo vigente Código Civil em seus artigos 722 a 729 – conforme lecionam ROSA MARIA NERY e NELSON NERY (in Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante. – 10. ed. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007, p. 626) "é um contrato de resultado, porque visa a prestação do resultado e não simples prestação de energia" - Apesar de ser possível a contratação verbal é necessário, por óbvio, que haja elementos razoáveis e suficientes que atestem a existência de relação entre as partes; - Inexistindo nos autos qualquer elemento que indique a aproximação das partes, indevida a comissão pretendida. RECURSO IMPROVIDO.”
(TJSP; Apelação Cível 1001943-59.2018.8.26.0566; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/12/2018; Data de Registro: 07/12/2018)

Na espécie, o que se tem é que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram suficientes e seguros para a finalidade de demonstrar que a participação dos recorrentes em parte das tratativas tenha sido determinante para se alcançar o resultado útil do negócio jurídico de venda.

Em outras palavras, no caso em análise, que versa sobre contrato informal, a parte autora não se desincumbiu do ônus de provar com robustez que a prestação de serviço se deu em razão de sua efetiva intervenção na negociação, denotando que sua participação tenha se revelado útil e eficaz para a concretização do negócio.

Corroborando a conclusão acima, colaciono os excertos mais relevantes da sentença recorrida ID. 150727887:

“(...)

Em análise aos elementos e circunstâncias que envolvem a controvérsia, tenho que não assiste razão à parte autora.

De proêmio, registre-se que as partes não celebraram contrato de mandato de exclusividade da venda do imóvel, sem se pactuar a comissão de corretagem.

A própria testemunha
ANTÔNIO FERNANDES DO NASCIMENTO
asseverou que o réu GILSON PEREIRA DE SOUZA, verbalmente, chamou-o, para que comparecesse à sua fazenda, mas que foi apenas um dos que mostraram a Fazenda a eventuais compradores.

No mais, deixa claro que, na noite dos fatos, junto ao autor NADAIR, conversou com o réu GILSON, mas que o negócio não evoluiu.

Os arts. 722 a 729 do Código Civil de 2002 disciplinam o Contrato de Corretagem em quaisquer de suas modalidades, ficando reservada ao Código Comercial e leis específicas a regulamentação da profissão e atividades do Corretor.

Nessa seara, o art. 727, do Código Civil dispõe que, se,
“por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”
,
o que, todavia, não é o caso dos autos, visto não existir qualquer tipo de contrato ou pacto entre as partes.

Neste contexto, além de inexistir contrato de exclusividade entre as partes, nota-se que os autores, quando muito, foram apenas parte de vários corretores que objetivaram a negociação dos imóveis, sem sucesso, todavia.

Acerca do ocorrido, a testemunha
LEONEL AGOSTINHO DO AMARAL
, afirma, por sua vez, ter conhecido o réu NERI MODESTO MARCON por intermédio de um corretor de Rondonópolis, e que, ao olhar o imóvel, de início não houve negócio, vez que o proprietário GILSON não quis pegar carretas como parte da dívida, mas que, depois de certo tempo, em outros termos negociais, houve a efetiva conclusão negocial.

Registra ainda que a pessoa de “Capixaba”, morador de Juscimeira/MT, foi quem informou acerca da Fazenda de GILSON, oportunidade em que se iniciaram as tratativas, tendo acompanhando o negócio do início ao fim.

Relata, por fim, que, como parte da Fazenda é de propriedade de um conhecido seu (GELSON), houve facilidade no negócio, pelo qual ele e “Capixaba” receberam a comissão de corretagem em percentual um pouco abaixo de 3%.

Portanto, além de não se vislumbrar indício de exclusividade da parte autora na intermediação e venda do imóvel, nem mesmo há certeza quanto ao merecimento de eventual corretagem, pois a venda só se concretizou posteriormente, em outros termos, com outros envolvidos/intermediários, não se aventando má fé destes.

Assim, nos termos do art. 726 do Código Civil: “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas
se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade
,
terá o corretor direito à remuneração integral
, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.” (Grifamos).

Fato é que a prova documental trazida não confirma a celebração de contrato de mandato entre as partes e a prova oral não respalda a narrativa feita, não se preenchendo, assim, os requisitos do art. 726, do Código Civil.

Caberia à parte autora a produção de prova da celebração negocial e exclusividade para a venda do imóvel, ou, inexistindo avença de tal natureza, demonstrar, de forma minimamente suficiente, a sua efetiva e determinante atuação, com o conhecimento e a aquiescência da parte interessada, para a concretização do negócio, o que não se verificou.

Pontue-se que o contrato de corretagem dispensa forma escrita ou solene, de tal sorte que a prova do negócio pode ser realizada de forma testemunhal, modalidade que na espécie foi oportunizada, mas que não se mostrou suficiente a comprovar a participação determinante e imprescindível da parte autora na concretização do negócio enlaçado, não se desincumbido do encargo probatório atribuído por força do disposto no art. 333, I, do NCPC, visto a corretagem ser uma obrigação de resultado.

(...)

Por esses argumentos, não resta alternativa senão a rejeição da pretensão autoral.

Diante do exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial,
EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
, nos termos do artigo 487, inciso I, do NCPC.

CONDENO
ainda a parte autora em custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do §2º, do art. 85, do NCPC.

(...)”

Como se vê, a parte autora tentou, sob o crivo do contraditório judicial, sem êxito, demonstrar que atuou de forma crucial para que fosse alcançado o resultado útil do negócio jurídico, o que não se infere das provas meramente indiciárias por ela apresentadas.

Conforme assinalado na escorreita sentença, é fato incontroverso que não houve contrato formal e escrito entre as partes acerca da suposta corretagem, inexistindo, também, qualquer ajuste de exclusividade.

Neste sentido, analisando o teor dos e-mails que acompanham a inicial coligidos no ID. 150727724, infere-se que não há absolutamente nenhuma menção expressa da motivação dos envios das mensagens, não servindo, destarte, como ponto de partida para nenhuma ilação concreta e segura acerca de suposta contratação e atuação a título de corretagem.

Igualmente, ainda que se tente conciliar os referidos e-mails com as conversas de
whatsapp
encartadas no ID. 150727732, nestas também não há como aferir com segurança o conteúdo preciso da conversação, além de que não é possível constatar a fidedignidade de origem das mensagens pelos meros encartes e recortes de tela coligidos.

De outra feita, corroborando a sentença exarada, do teor das declarações constantes na ata administrativa do CRECI-MT 19ª Região ID. 150727727, realizada em 31/10/2016, infere-se que o requerido Neri Modesto Marcon foi enfático ao dizer que os autores/apelantes não teriam sido os primeiros a mostrar a fazenda para ele, mas sim um senhor chamado Leonel, sendo certo que foram mais de 200 corretores à garagem ver os caminhões, o que corrobora que não foram os autores/apelantes os únicos e os primeiros que atuaram no caso.

Na mesma toada, também confirmando a conclusão da sentença, do teor das declarações constantes na ata administrativa do CRECI-MT 19ª Região ID. 150727728, realizada posteriormente em 28/11/2016, o requerido Gilson Pereira de Souza asseverou que a propriedade foi colocada à venda
sem exclusividade de nenhum corretor
, apresentando uma lista de corretores que tiveram acesso à fazenda. Na ocasião, o requerido Gilson confirmou que os autores estiveram na propriedade falando de um comprador que teria carretas para entrar na negociação, mas não lhe falaram quem teria sido essa pessoa e não apresentaram nenhuma proposta específica, não tendo sido dado andamento ao negócio nesta ocasião porque não teve contato com o comprador, o que só ocorreu posteriormente.

Neste sentido, conquanto, segundo o requerido de Gilson, tenham os recorrentes ido à propriedade e mencionado possibilidade de negócio, o referido requerido destacou em sua manifestação perante o CRECI-MT que eles apenas teriam mencionado uma possibilidade de negócio, não tendo apresentado nenhuma proposta específica, tendo deixado de dar andamento a negociação por eles intentada porque não teve contato com o comprador, o que denota clara inexistência de indicação dos elementos essenciais do negócio apta a dar resultado útil no sentido de concretizar o negócio e tornar exigível a comissão de corretagem.

Deste modo, a despeito de ser possível a realização verbal de contrato de corretagem, a parte autora não demonstrou, sob o crivo do contraditório judicial, de forma robusta, que da sua atuação tenha resultado, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, o que não se verifica dos meros indícios probatórios convergidos à peça inicial.

Nesta linha de intelecção, ainda que se repute que haja provas no sentido de que a parte autora tenha promovido a aproximação dos requeridos para realização do negócio, a mera apresentação do imóvel e abstrata conjectura de negócio não enseja o direito ao recebimento da comissão de corretagem, ressaltando-se que o contrato de corretagem é uma obrigação de resultado.

Logo, inexiste amparo à pretensão inicial, mostrando-se, pois, irretocável a r. sentença
a quo
.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando o disposto nos §§ 2°, 6° e 11 do art. 85 do CPC,
majoro
os honorários advocatícios devidos pela parte requerida/apelante à parte autora/apelada para 15% do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023