Tribunal: TJMT
Processo: 1017090-51.2019.8.11.0003
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-14
Data de publicação: 2023-02-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017090-51.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CRISTIANO GARCIA DE SOUZA - CPF: 025.530.201-04 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), CRISTIANO GARCIA DE SOUZA - CPF: 025.530.201-04 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – CONSTUTORA QUE NÃO ENTREGOU AS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NO PRAZO ESTIPULADO NO CONTRATO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO JUSTO E RAZOÁVEL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROVIMENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RESPONSABILIADE CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.1.
Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel e o desprezo ao fornecimento de informações ao consumidor não permitem que a lesão fique no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, aspectos que bastam à caracterização do dano extrapatrimonial. 3.
Cuidando-se de responsabilidade contratual, oS juros de mora incidem a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁROS LTDA e também por CRISTIANO GARCIA DE SOUZA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
”

(Proc. nº 1017090-51.2019.8.11.0003), ajuizada pelo segundo apelante contra o primeiro, julgou procedente o pedido para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, referente ao imóvel descrito nos autos, devendo a empresa/ré restituir os valores pagos pelo autor, sem qualquer decote, em parcela única, acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do trânsito em julgado desta decisão; restituir ao autor a importância de R$ 454,98 referente ao pagamento de IPTU, acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso; condenar a empresa no valor de 10% sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina a cláusula 16ª, alínea “a” do contrato e, ainda, condenar a empresa ao pagamento de R$ 8.000,00 à título de indenização por danos morais, acrescido de juros de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC a partir da sentença. A sentença condenou a empresa ainda, ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. nº.
141937312)

A empresa Kappa Empreendimentos sustenta a inexistência de culpa da construtora, “uma vez que o Apelado confessa ter perdido o interesse na aquisição imobiliária em razão de alegado atraso nas obras de infraestrutura, não se dignando em comprovar conforme lhe competia”. Afirma que não há “qualquer indício nos autos que atestem que o Apelado de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido: Não há projeto, não há requerimento de emissão de alvará de construção, não há notas fiscais, não há qualquer contrato de terceiro para efetiva execução.”. Portanto, com a culpa exclusiva do apelado, “nasce o direito de retenção, aplicando as cláusulas contratuais tendo em vista sua validade”, ou alternativamente, a retenção “nunca inferior a 25% do valor efetivamente pago pelos gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos”

Defende a “necessidade do afastamento da multa em desfavor da vendedora, (...), eis que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do Apelado”, e que “em nenhum momento constou do contrato qualquer penalidade incidente no caso de descumprimento contratual por parte da vendedora”;

Defende ainda o “afastamento da incidência de juros moratórios a partir da citação em virtude da ausência de mora anterior da Apelante”, e ainda que, o apelado “pleiteia a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, devendo os juros moratórios ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão”;

Afirma a inexistência de qualquer dano moral indenizável, eis que eventual descumprimento contratual não enseja dita indenização, portanto, inaplicável ao caso em tela” e, por fim, requer seja decretada a responsabilidade do apelado pelo pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período que manteve a sua posse, já que “a responsabilização pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está prevista em contrato, sendo que tais encargos advém da assunção da POSSE no imóvel compromissado à venda, devendo, portanto, ser exigidos do Apelado ou caso assumidos pela Apelante, descontados do valor a ser reembolsado”

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença apelada, o pedido seja julgado improcedente, ou então, não sendo este o entendimento, pede que “a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou,
alternativamente
, aplicando o percentual de 25%” (cf. Id. n.
141937323)

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº
141937327
).

Cristiano Garcia de Souza apela adesivamente sustentando que “
as parcelas foram pagas mensalmente e há anos passados, revela-se proporcional os valores serem corrigidos a partir de cada pagamento”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que a correção monetária incida a partir de cada desembolso das parcelas pagas. (cf. Id. n. 141937333)

Nas contrarrazões, a construtora refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo adesivo (cf. Id. nº
141937336
).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 23 de janeiro de 2023.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

CRISTIANO GARCIA DE SOUZA
, com qualificação nos autos, via seu bastante procurador, ingressara neste juízo com a presente 'Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais' em desfavor de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, pessoa jurídica de direito privado, aduzindo:

“Que, em data de 16 de agosto de 2016, firmou contrato particular de compra e venda do lote 15, quadra 24, do Residencial Parque Rosa Bororo, com área de 200,00m2; que, o início da construção previsto em 16 de agosto de 2016, com prazo de entrega em 16 de agosto de 2018, o que não ocorreu; que, até o mês de agosto de 2019, a obra encontrava-se inacabada; que, procurou a ré por diversas vezes para solucionar a questão, não obtendo êxito; que, já pagou a quantia de R$ 18.214,60 (dezoito mil e duzentos e quatorze reais e sessenta centavos); que, há falha na prestação de serviço; que, tem direito à rescisão contratual, assim, busca a procedência da ação, com a condenação da ré em danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais); que, deve haver o ressarcimento do IPTU no valor de R$ 454,98 (quatrocentos e cinquenta e quatro reais e noventa e oito centavos), bem como nos demais encargos da sucumbência. Junta documentos e dá à causa o valor de R$ 34.365,96 (trinta e quatro mil e trezentos e sessenta e cinco reais e noventa e seis centavos), postulando a ação sob o manto da assistência judiciária”.

O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi indeferido, não sobrevindo nenhum recurso, bem como determinada a citação da empresa ré; e, em face do momento pandêmico, não foi designada audiência de conciliação.

Devidamente citada, apresentara contestação, onde procura rebater os argumentos levados a efeito pela autora, dizendo que o pedido formulado na inicial não tem como prevalecer, devendo ser julgado improcedente, uma vez que o atraso para entrega do empreendimento não pode ser invocado para imputar eventual culpa da ré pela rescisão do contrato, via de consequência, ser condenado nos ônus da sucumbência.

Sobre a contestação, manifestara-se o autor. Foi determinada a especificação das provas, tendo as partes requerido o julgamento antecipado da lide, vindo-me os autos conclusos.

É o relatório necessário.

D E C I D O
:

(...)

Não há necessidade de dilação probatória no caso em tela, uma vez que a prova documental carreada ao ventre dos autos é suficiente para dar suporte a um seguro desate à lide, por isso, passo ao julgamento antecipado e o faço com amparo no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Cristiano Garcia de Souza ingressara com a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais em desfavor de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda, pois, segundo alega na inicial, no dia 16 de agosto de 2016, firmara contrato de compra e venda de imóvel junto à empresa ré, ocorrendo pagamento de várias parcelas, todavia, em face do não cumprimento do contrato por parte da ré, desejara rescindir o contrato de forma unilateral, não obtendo êxito, uma vez que a empresa exige, para tal, a cobrança das taxas constantes do contrato, referente ao do valor pago, bem como haja a restituição em uma única parcela.

A questão posta à liça prende-se à apuração da responsabilidade da empresa ré, pelo atraso, incontroverso, na entrega da obra, e consequentemente da possibilidade de rescisão contratual, bem como da restituição dos valores pagos pela consumidora, além da indenização por danos morais.

Como consta dos autos, mormente do contido na peça de bloqueio, a empresa ré nada e/ou quase nada diz sobre o atraso na entrega do imóvel.

Colhe-se dos autos que as partes firmaram em 16 de agosto de 2016, um contrato particular de compra e venda de imóvel objeto do loteamento "Parque Rosa Bororo", cujo prazo para a conclusão das obras de infraestrutura ficou estabelecida a data de 16 de agosto de 2018, o que não ocorreu.

Diante disso, resta evidente nos autos o inadimplemento contratual pela ré, haja vista que, até a presente data, não há informação da entrega das obras de infraestrutura finalizadas.

Se não bastasse, inadmissível que os riscos da atividade empresarial e os prejuízos decorrentes de falha no planejamento da construtora sejam repassados ao consumidor, tornando-o o único prejudicado por fatos inteiramente alheios à sua esfera de controle.

Assim, diante do cenário dos autos, considero indiscutível a responsabilidade da empresa ré pelo atraso verificado.

Alega a requerida que em caso de rescisão do contrato devem prevalecer as cláusulas contratuais, mormente as que se referem à indenização.

No caso vertente, consoante alhures explicitado, resta evidente o descumprimento das cláusulas contratuais pela requerida, diante o atraso na entrega das obras de infraestrutura do imóvel adquirido pela autora.

Nesse contexto, verificado o descumprimento contratual por parte da requerida, é admitida a rescisão do pacto de compra e venda em questão, com a devolução dos valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito da Construtora.

(...)

Ressalta-se que, diferente do que faz crer a requerida, levando-se em consideração a sua culpa exclusiva pelo desfazimento do negócio, não há que se falar em retenção de quaisquer valores.

(...)

Portanto, o que realmente se verifica é uma prática ilícita da construtora que anunciou e vendeu a unidade imobiliária sem ter condições de cumprir com o negócio pactuado, portanto, não tem o direito de reter qualquer percentual a título de compensação pelo rompimento do ajuste, até porque quem deu causa ao mesmo foi a própria empresa, prejudicando a promitente compradora.

Quanto aos danos morais, insta salientar que, por envolver a aquisição de um bem imóvel, não pode ser encarada como um simples descumprimento contratual, este sim sem capacidade para dar ensejo aos danos discutidos, mas, na verdade, provocou a frustração de um sonho do autor, lhe criou falsas expectativas, lhe gerou aborrecimentos desmesurados e o deixou absolutamente decepcionado em relação a um planejamento que não se faz do dia para a noite, pois como é de conhecimento geral, a aquisição de um imóvel não se trata de uma decisão ou de um negócio simples.

Deste modo, restara inconteste a responsabilidade da requerida, os danos morais suportados pelo autor, danos estes que superaram e em muito a categoria de mero aborrecimento, bem como o nexo de causalidade entre um e outro, do que se verifica pela presença de todos os requisitos necessários para a configuração do dever reparatório.

Quanto aos critérios de fixação do dano moral, ressalta-se que por ser este entranhado de subjetividade, deve o Juiz, utilizando-se de uma certa dose de discricionariedade, fixá-lo de modo que não constitua uma fonte de enriquecimento, mas também não seja de valor inexpressivo a tal ponto que impossibilite a compensação do sofrimento trazido pela ofensa.

(...)

Deve-se levar em conta em que grau o prejuízo causado influiu no sentimento daquele que pleiteia a reparação, a sua condição social, a circunstância em que ocorreu o evento danoso, a intensidade da culpa, bem como o tempo de atraso na entrega do bem, e, ainda, a capacidade econômica do ofensor e a repercussão do fato lesivo no seio da comunidade. A fixação do valor reparador deve compensar a humilhação moral provocada pelo abalo de crédito do autor, e, ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor, impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica.

Tomando-se por base os aspectos do caso concreto - extensão do dano, condições socioeconômicas e culturais das partes, condições psicológicas, grau de culpa e, sobretudo o tempo de atraso na entrega, arbitro em R$ 8.000,00 (oito mil reais), o que é razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, produzindo no ofensor, em contrapartida, impacto patrimonial bastante para dissuadi-lo de igual e novo atentado à dignidade das pessoas.

No que tange o pedido de condenação da empresa ré – multa cláusula penal – não vejo como não possa vingar, pois, verifica-se que tal penalidade consta do contrato, conforme se pode verificar pela cláusula 16, alínea ‘b’, no patamar de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas.

(...)

Por fim, deve a empresa ré restituir ao autor a importância de R$ 454,98 (quatrocentos e cinquenta e quatro reais e noventa e oito centavos), referente ao pagamento do IPTU, o qual deverá ser corrigido.

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie
JULGO PROCEDENTE
a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais' proposta por
CRISTIANO GARCIA DE SOUZA
, em desfavor de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 16 de agosto de 2016, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, sem qualquer decote, em parcela única, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão; restituição da importância de R$ 454,98 (quatrocentos e cinquenta e quatro reais e noventa e oito centavos), referente ao IPTU, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar do desembolso; condenar a empresa ré no valor de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina a cláusula 16ª, alínea ‘a’, do contrato; condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a contar desta decisão, bem como nas custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

Cumpre destacar que o “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” – Contrato n. 2155/2014 – Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, foi assinado em 16.8.2016, com previsão de término e entrega das obras de infraestrutura em 16.08.2018 (cf. Id. n. 141939166)

Relata o autor/apelado que “a infraestrutura do empreendimento até a data de agosto de 2019 encontrava-se inacabada”, e isso o motivou a solicitar a rescisão do contrato e restituição dos valores pagos.

Contra esse argumento a construtora nada provou, apenas alegou de forma genérica que o empreendimento foi entregue e está pronto para moradia.

No caso, houve sim, quebra no contrato por parte da construtora que prometeu contratualmente a entrega das obras de infraestrutura no prazo assinalado em contrato, ou seja, o dia 16.08.2016, e isso não ocorreu; portanto havendo a quebra do contrato por parte da construtora, pode o autor/apelante requerer o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já pagos.

O contrato previa, no caso de rescisão o seguinte:

“Cláusula 16: A rescisão deste instrumento contratual acarretará as seguintes consequências, cumulativamente:

a) Devolução imediata da posse do imóvel pelo PRIMITENTE COMPRADOR, caso já a tenha recebido;

b) multa penal de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor de venda do imóvel;

c) vencimento antecipado de toda a dívida, com acréscimo das penalidades previstas neste contrato;

d) demais consequências previstas nesta cláusula.

16.1. Sem prejuízo do disposto acima, em caso de rescisão contratual, o PROMITENTE COMPRADOR deverá pagar a PROMITENTE VENDEDORA, a título de taxa de fruição, valor equivalente a 1% (um por cento) do valor de venda do imóvel por Mês que permaneceu na posse do mesmo. A taxa de fruição incidirá ente a data da entrega da posse do imóvel e a data da efetiva devolução do bem.

16.2. (...)

16.5. Ocorrendo a hipótese de restituição de parcelas, os valores somente serão ressarcidos mediante efetiva comprovação pelo COMPRADOR do efetivo pagamento das parcelas.

16.6. Mediante devolução da posse e propriedade do imóvel, a PROMITENTE VENDEDORA apurará os valores efetivamente pagos pelo PROMITENTE COMPROVADOR. As partes convencionam que, ocorrendo a rescisão, sem prejuízo do estabelecido anteriormente, o PROMITENTE COMPRADORA pagará a PROMITENTE VENDEDORA o equivalente a 20% (vinte por cento) dos seus créditos a título de indenização por lucros cessantes e despesas com administração, comercialização e marketing. Do crédito líquido do PROMITENTE COMPRADOR serão deduzidas todas as penalidades previstas neste instrumento, juros, tributos, custas arbitrais, judiciais, ou extra judiciais, perdas, danos, honorários advocatícios e demais débitos ou despesas, devendo o valor remanescente ser pago ao PROMITENTE COMPRADOR, em tantas parcelas quantas este pagou o imóvel a PROMITENTE VENDEDORA, vencíveis a partir da data da assinatura do temo de distrato.

16.7. De acordo com o disposto nesta cláusula, em caso de rescisão, o PROMITENTE COMPRADOR terá direito a restituição dos valores pagos de acordo com a seguinte formula: (valor pago – valores em atraso -

multa penal prevista na alínea “b” – taxa de fruição de 1% ao mês, se tiver recebido a posse do imóvel – 20% de despesas de marketing, venda e administração = valor da restituição)

O autor/apelante comprovou o pagamento no valor de R$ 18.214,60 (Id. 141939168) e, é, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, já que o vendedor não comprovou a conclusão das obras de infraestrutura no prazo estipulado no contrato de compra e venda.

Tal valor deve ser restituído de forma única, já que a cláusula contratual que prevê que
“o valor remanescente (deve) ser pago (...) em tantas parcelas quantas este pagou o imóvel (...), vencíveis a partir da data da assinatura do temo de distrato”
, se mostra totalmente fora dos padrões de razoabilidade que deve reger um contrato, ainda mais quando, o comprador não deu causa à rescisão da obrigação.

Da mesmo forma, a determinação contida na “Cláusula 16.6.” do mesmo dispositivo, se mostra abusiva, ao propor a retenção de mais
“20% dos seus créditos a título de indenização por lucros cessantes e despesas com administração, comercialização e marketing. Do crédito líquido do PROMITENTE COMPRADOR serão deduzidas todas as penalidades previstas neste instrumento, juros, tributos, custas arbitrais, judiciais, ou extra judiciais, perdas, danos, honorários advocatícios e demais débitos ou despesas, devendo o valor remanescente ser pago”;
da mesma forma o pedido da construtora de retenção no percentual de 25% (cf. Id. n.
141937323)
, do valor já pago, primeiro que o contrato provê a aplicação do percentual de 20%, segundo que, mais uma vez, repita-se, quem deu causa à rescisão contratual foi a ré/apelante e sobre ela deve recair as penalidades contratuais previstas.

Também importante frisar que há previsão da penalidade apenas na hipótese de inadimplemento pelo comprador.

Sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do comprador, o eg. STJ, no julgamento do REsp 1.621.485/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema nº
971
), firmou o entendimento no sentido de que no “
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”
. (Segunda Seção - REsp nº 1.631.485/DF - Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Julgado em 22/5/2019 - DJe de 25/6/2019.).

Assim, correta a sentença que determinou a aplicação da multa no percentual de 10% prevista na “cláusula 16, alínea “a”, do contrato.

Não há qualquer óbice quanto à cumulação da condenação do pagamento da cláusula penal com a indenização por danos morais, porquanto, não tem a mesma finalidade, e independente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória, o que não se admite é “
a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergente
”. (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.699.271/SP - Relator Ministro RAUL ARAÚJO - Julgado em 30/11/2020 - DJe de 18/12/2020.).

Quanto aos danos morais, incabível dizer que a situação enfrentada pelo autor/apelante tenha ficado no plano do mero aborrecimento, pois, entre outros, houve frustração do sonho da aquisição da casa própria; o atraso na entrega do imóvel invariavelmente gerou frustração, ansiedade e sentimento de ludibrio, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.

A propósito:

“EMENTA: (...) CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – (...) – DEMORA DA ENTREGA DAS CHAVES EM RAZÃO DA TARDIA LIBERAÇÃO DO “HABITE-SE” PELA PREFEITURA MUNICIPAL – DESCABIMENTO – CIRCUNSTÂNCIA PREVISTA PELAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS – (...) DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...) O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração é prova suficiente do dano moral causado à contraente” (TJMT – 2ª Câm. Cível – RAC 59817/2014 – Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 03/12/2014, Data da publicação no DJE 10/12/2014).

Outrossim, a restituição do valor de R$ 454,98, referente ao pagamento do IPTU, já que esse ônus deve ser imputado ao proprietário do imóvel, que no caso, com a rescisão, é a construtora/apelante.

Insurge o autor/apelante quanto ao valor das parcelas pagas, sustentando que a correção deva incidir a partir de cada pagamento.

No tocante ao termo inicial dos juros de mora, sem mais delongas, no eg. STJ “firmou-se no sentido de ser a citação o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de responsabilidade contratual” (STJ – 3ª Turma – AgInt. No AREsp 1977698/RJ – Rel. Min. Moura Ribeiro – Julg. 09/11/2022)

Isto posto, nego provimento ao recurso da construtora/apelante, bem como do autor/apelante e mantenho a sentença por seus próprios fundamentos.

Custas
pro rata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/02/2023