Tribunal: TJMT
Processo: 1000526-32.2020.8.11.0077
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000526-32.2020.8.11.0077
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ACACIO NEVES FRANCISCO - CPF: 004.290.159-68 (APELADO), OBADIAS COUTINHO DOS REIS - CPF: 805.898.209-15 (ADVOGADO), GERALDINA BOIATTI FRANCISCO - CPF: 836.983.291-15 (APELADO), GENEBALDO FERREIRA DE QUEIROZ - CPF: 207.666.371-15 (APELANTE), SENILTON VICENTE DE SOUZA - CPF: 536.272.371-53 (ADVOGADO), EDNA CLAUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ - CPF: 010.198.531-23 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RAC nº 1000526-32.2020.8.11.0077

APELANTES
:
EDNA CLAUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ e OUTRO

APELADOS
:
GERALDINA BOIATTI FRANCISCO e OUTRO

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDENCIA – IMPROCEDENCIA DA RECONVENÇÃO -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – QUITAÇÃO DO PREÇO E
RECUSA INJUSTIFICADA DO
PROMITENTE VENDEDOR EM OUTORGAR A ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA –
ARTIGOS 15 A 17 DO DECRETO-LEI Nº 58/67 E ARTIGO 1.417 E 1.418, AMBOS DO CC -

SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

São requisitos para a propositura da ação de adjudicação compulsória: a prova do negócio jurídico realizado, a quitação das obrigações assumidas por parte do adquirente e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva necessária à transcrição do bem. Inteligência dos
artigos
15 a 17, ambos do Decreto-Lei nº 58/67 e artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil.

Preenchidos tais requisitos, a ação de adjudicação compulsória deve ser declarada procedente e improcedente a reconvenção. Logo, a manutenção da sentença é medida que se impõe.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
EDNA CLAUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ e GENEBALDO FERREIRA DE QUEIROZ

em face da sentença que
julgou procedentes
os autos da
Ação de Adjudicação Compulsória nº 1000526-32.2020.8.11.0077
, ajuizada por
ACÁCIO NEVES FRANCISCO e GERALDINA BOIATTI FRANCISCO
,
para deferir e determinar a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA do imóvel objeto da matrícula nº. 340, do CRI da Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade-MT, medindo 295,7724 (duzentas e noventa e cinco hectares, setenta e sete ares e vinte e quatro centiares) e, em consequência,
julgou improcedente
a reconvenção, entre as mesmas partes.

Ainda, determinou que fosse expedida a Carta de Adjudicação Compulsória e encaminhado ao cartório competente, bem como condenou os requeridos ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa principal. Com relação à reconvenção, condenou os mesmos reconvintes ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, também fixados em 10% do valor da causa da reconvenção.

Em suma, aduzem os apelantes que a s
entença recorrida incorreu em irremediável desacerto ao dar por quitado o negócio firmado pelo cumprimento das alíneas ‘a’, ‘b’ e ‘c’ da cláusula terceira do contrato
sub judice
, rejeitando o pedido de reconhecimento de crédito remanescente dos apelantes, formulado em reconvenção, impondo-se seja reformada.

Adiante, defenderam o contrato realizado entre as partes e a teoria pacta sunt servanda, além da função social do instrumento e da liberdade de contratar, declarando adiante que a CLÁUSULA TERCEIRA foi expressa ao fixar o preço de R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais) pelo imóvel rural negociado, subdividido em três parcelas a saber:

Pontuam que a
r. sentença recorrida andou bem ao somar os três itens que compõem a junção das alíneas ‘a’, ‘b’ e ‘c’ da cláusula terceira retro citada
(R$ 819.784,59 + R$ 450.000,00 + R$ 2.180.881,28)
chegando ao montante de
R$ 3.449.964,87 (três milhões, quatrocentos e quarenta e nove mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e sete centavos)
. Todavia, equivoca-se quanto aos itens que compõem o preço parcial de
R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais)
quitado pelos apelantes na cláusula terceira, alínea ‘b’.

Esclarecem que a quitação do débito de 3.600 arrobas de vaca objeto de
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
incidente sobre o próprio imóvel rural negociado deve ser dada por motivo diferente do anunciado pelo Juízo ‘
a quo
’.

Informam que consta da decisão:

E continuam: “
O preço certo e ajustado de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) não engloba rendas vincendas, tal qual conclui a r. sentença. O débito dos apelantes foi negociado e quitado no ato da assinatura do contrato, aos 15/08/2019, pelo preço do capital [3.600 arrobas de vaca] e rendas vencidas até a referida data. Não incidem rendas vincendas. O valor acertado quita o débito, rendas vencidas e correções incidentes até a data da quitação [15/08/2019]
.

Esse é o fundamento para considerar-se quitado o débito dos apelantes descrito na alínea ‘b’ da cláusula terceira do Contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural sub judice.

Deve ser reformada a r. sentença nesse pormenor”.

Enfatizam ainda que
a r. decisão atacada passou a incorrer em absoluto desacerto ao rejeitar o valor do negócio e o reconhecimento do crédito remanescente dos vendedores/apelantes, pois o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural que embasa esta lide foi taxativo ao prever no
caput
da sua CLÁUSULA 3ª que “
O preço certo e ajustado da venda ora prometida tem o montante de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais
)”.

Reafirmam que labora em equívoco o Juízo singular ao dar por quitadas as obrigações contratuais dos apelados pelo cumprimento das alíneas ‘a’, ‘b’ e ‘c’ da cláusula terceira, cujos valores somados (
R$ 819.784,59 + R$ 450.000,00 + R$ 2.180.881,28)
perfazem a quantia
de R$ 3.449.964,87 (três milhões, quatrocentos e quarenta e nove mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e sete centavos)
.

Sustentam que a sentença recorrida faz verdadeira confusão entre (i) o preço do negócio, (ii) as rendas das 3.600 arrobas de vaca devidas pelos apelantes quitadas na alínea ‘b’ da cláusula terceira pelo valor de R$ 450.000,00, e (iii) a previsão de quitação do financiamento bancário mantido pelos apelantes junto ao Banco do Brasil, no valor da época de R$ 2.180.881,28 ao qual serão “acrescidos os valores das correções de acordo com a instituição financeira” conforme alínea ‘c’ da referida cláusula terceira.

Afirmam que o contrato foi expresso ao declarar o preço do imóvel e as três obrigações contratuais dos apelados a serem cumpridas como partes do pagamento do preço do bem. Todavia, entre definir o preço dessas três obrigações e estender a elas força jurídica de quitação do negócio há um abismo intransponível, ignorado na r. sentença recorrida.

Alegam também que, inequivocamente, no ato da contratação, os apelantes mantiveram um crédito remanescente de
R$ 550.035,13 (quinhentos e cinquenta mil, trinta e cinco reais e treze centavos)
. Esse restante do preço do negócio constitui crédito dos promitentes vendedores junto aos apelados. Daí a necessidade de reforma da r. sentença recorrida e procedência da reconvenção formulada pelos apelantes em sua contestação, com o reconhecimento do seu crédito remanescente.

No mais, asseveram que contrato não estabeleceu valor expresso ao crédito remanescente dos recorrentes no ato da contratação, porquanto se tratava de valor condicional, vinculado à assunção dos apelados no financiamento que os promitentes vendedores se mantêm devedores junto ao Banco do Brasil, cujo preço é reajustável, aplicando-se ao caso o disposto no artigo 421-A, III, do Código Civil.

Concluindo, explicam que é fato verídico que o Banco do Brasil autorizou os contratantes a darem início ao processo de lavratura de escritura pública de assunção dos apelados na dívida de financiamento dos apelantes, como faz prova o documento ID nº 52791178, como também autorizou o RGI a transferir o imóvel aos apelados, mantida a hipoteca registrada em favor da instituição financeira.

Assim, na concepção dos apelantes, é descabida a quitação do negócio firmado pelo preço de R$ 3.449.964,87 (três milhões, quatrocentos e quarenta e nove mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e sete centavos) que se forma pela junção dos itens ‘a’, ‘b’ e ‘c’ da cláusula terceira do contrato em análise. Inequivocamente, no ato da contratação, os apelantes mantiveram um crédito remanescente de R$ 550.035,13 (quinhentos e cinquenta mil, trinta e cinco reais e treze centavos).

Por fim, pugnam reforma da sentença, rejeitando-se o pedido de quitação do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural, pela soma dos preços das alíneas ‘a, ‘b’ e ‘c’, da cláusula terceira, declarando-se válido o valor contratado de
R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais)
constante do
caput
da referida cláusula terceira. Por consequência, requer seja julgada procedente a reconvenção, declarando-se o crédito remanescente dos apelantes na forma da reconvenção, com a condenação dos apelados/reconvindos no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da reconvenção.

Requerem ainda a reforma dos honorários advocatícios sucumbenciais deferidos ao patrono dos apelados, fixados pela r. sentença recorrida em 10% (dez por cento) do valor da causa na petição inicial e na reconvenção, procedendo-se ao arbitramento por equidade, na forma do artigo 85, §8º, do CPC/15.

As contrarrazões vieram no
ID nº 165253203
, oportunidade em que rebateu a peça recursal em todos os seus termos, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares:

Não é de se olvidar que a adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado,

com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação.

Contudo,

são necessários, cumulativamente, três requisitos para o ajuizamento e concessão da adjudicação compulsória, quais sejam:
I)
o contrato de compra e venda firmado entre as partes,
II)
a quitação da prestação pactuada e
III)
a recusa injustificada do vendedor na transferência do domínio.

No caso em comento, resta presente o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como a recusa do vendedor na transferência do domínio.

Portanto, se mostra necessário verificar se de fato houve a quitação do contrato e se a recusa é injustificada.

Pois bem
.

Inicialmente, verifica-se que existe uma inconsistência nos autos, em especial na reconvenção, sem, contudo, prejudicar a apreciação do recurso.

Na hipótese,
percebe-se que a pretensão dos apelantes/reconvintes de receber a suposta diferença de valores correspondente a
R$ 371.840,38 (trezentos e setenta e um mil, oitocentos e quarenta reais e trinta e oito centavos).
T
odavia, no recurso de apelação informam que o valor a receber é de
R$550.035,13 (quinhentos e cinquenta mil, trinta e cinco reais e treze centavos)
.

Analisando detidamente os autos, em especial ao
CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL
de
ID nº 165240100
, assinado em
15 de agosto de 2019
, as partes pactuaram a compra e venda de imóvel rural, conforme item 1º, cujo preço foi ajustado no item 3º. Confira respectivamente:

Conforme se denota, o
CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL, assinado em 15 de agosto de 2019, resta claro e objetivo que os autores/apelados adquiriram dos requeridos/apelantes o imóvel rural objeto da matrícula nº. 340, do CRI desta Comarca de Vila Bela/MT, com
295,7724 (duzentas e noventa e cinco hectares, setenta e sete ares e vinte e quatro centiares)
, denominado Fazenda Mata Chuva, devidamente identificado e localizado nas coordenadas constantes do contrato e da certidão da matrícula.

De igual sorte, resta claro a forma de pagamento pela aquisição do imóvel, qual seja,
R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) parcelados.

Ocorre que a soma dos valores parcelados (
R$ 819.784,59
+
R$450.000,00 + R$2.180.881,28
), corresponde à importância de
R$ 3.449.964,87 (três milhões, quatrocentos e quarenta e nove mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e sete centavos)
, havendo uma diferença de
R$550.035,13 (quinhentos e cinquenta mil, trinta e cinco reais e treze centavos)
.

Contudo, a questão encontra-se delineada de forma explícita no contrato, bastando interpretá-lo.

Conforme se

denota, se mostra expresso no pactuado que, tanto na assunção das dívidas dos apelantes junto ao Banco do Brasil S/A., quanto na compensação da dívida que possuíam os apelantes para com os apelados, o pagamento do preço do imóvel englobou - além dos valores nominais relacionados nas alíneas “a”, “b” e “c”, da cláusula terceira , ainda: “
Acrescidos os valores das correções de acordo com a instituição financeira
” em relação às dívidas assumidas; e “
Acrescidos os valores das rendas e correções
” em relação à dívida compensada, bastando verificar a parte final dos subitens “b” e “c” do item 3ª (denominada como clausula 3ª) do contrato, inclusive ambos subitens encontram-se grifados na linha final:

Vale salientar ainda que os apelantes afirmam que os apelados não procederam à quitação integral do preço.

É de se registrar que a suposta controvérsia sobre essa inadimplência repousa no item “b” da cláusula terceira do contrato, referente à
ESCRITURA PÚBLICA DE PARCERIA PECUÁRIA E CONFISSÃO DE DÍVIDA COM GARANTIA HIPOTECÁRIA
.

Nesta Escritura Pública, figuram como
PARCEIRO PROPRIETÁRIO/CREDOR
os apelados
ACÁCIO NEVES FRANSCICO e GERALDONA BOIATTI FRANSCISCO
e
PARCEIRO/DEVEDOR/DEPOSITÁRIO
os apelantes
GENEBALDO FERREIRA DE QUEIROZ e EDINA CLÁUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ.

Os

PARCEIROS PROPRIETÁRIO/CREDOR

ACÁCIO NEVES FRANSCICO e GERALDONA BOIATTI FRANSCISCO
, informaram que são legítimos proprietários de 300 (trezentas) cabeças de gado, vacas nelores, pesando 12 (doze) arrobas cada, ou seja, 3.600@ (três mil e seiscentas arrobas). Por sua vez, os
PARCEIROS/DEVEDOR/DEPOSITÁRIO

GENEBALDO FERREIRA DE QUEIROZ e EDINA CLÁUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ,
informaram que são proprietários de pastagens formadas no imóvel rural de
295,7724 hectares
, objeto da compra e venda.

Ainda prevê que o contrato foi feito com prazo de 03 (três) anos, sendo pactuada a data inicial 19/12/2017 e a data de vencimento estipulada para o dia 19/12/2020, findo o contrato, os
PARCEIROS/DEVEDOR/DEPOSITÁRIO

GENEBALDO FERREIRA DE QUEIROZ e EDINA CLÁUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ
, obrigam-se obriga a restituir o rebanho com peso mínimo de 12 (doze) arrobas por cabeça, ou 3.600@ (três mil e seiscentas arrobas), sendo que a partilha dos lucros obtidos da presente parceria será feita da seguinte forma:

- PARCEIRO/DEVEDOR/DEPOSITÁRIO

ENEBALDO FERREIRA DE QUEIROZ e EDINA CLÁUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ
, se obriga a pagar ao
PARCEIRO PROPRIETÁRIO/CREDOR
ACÁCIO NEVES FRANSCICO e GERALDONA BOIATTI FRANSCISCO
a título de renda 25% (vinte e cinco) por cento) sobre as matrizes a cada ano, de modo que, até a data de
19/12/2018
, se obrigam a entregar 75 (setenta e cinco) bezerros machos nelore, de no mínimo 08 (oito) a 10 (dez) meses de idade, em bom estado físico e sanitário; até a data de
19/12/2019
, se obrigam a entregar 75 (setenta e cinco) bezerros machos nelore, de no mínimo 08 (oito) a 10 (dez) meses de idade, em bom estado físico e sanitário; e até a data de
19/12/2020
, se obrigam a entregar 75 (setenta e cinco) bezerros machos nelore, de no mínimo 08 (oito) a 10 (dez) meses de idade, em bom estado físico e sanitário, juntamente com as 300 vacas.

Também prevê na
CLÁUSULA OITAVA
que para efeitos deste contrato, os animais ora entregues são avaliados em R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) e na
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA

que se por qualquer motivo o pagamento dos bezerros ou das vacas for em dinheiro, o preço de cada animal será equivalente

ao valor à vista e comercial de 12@ (doze arrobas) de carne de vaca para cada vaca e, ao preço comercial de bezerros de 8 (oito) a 10 (dez) meses para cada bezerro, considerando o preço praticado

na praça de Pontes e Lacerda-MT. Confira o conteúdo de parte do instrumento:

Portanto, quando da realização do CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL, assinado em
15 de agosto de 2019
entre os apelados/autores
ACÁCIO NEVES FRANSCICO e GERALDONA BOIATTI FRANSCISCO
e os apelantes/requeridos
GENEBALDO FERREIRA DE QUEIROZ e EDINA CLÁUDIA DO NASCIMENTO QUEIROZ
, estes últimos eram depositários de 300 vacas dos primeiros no valor de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) e não havia vencido as rendas de 19/12/2019 e 19/12/2020, as quais foram objeto do item “b” do contrato.

Logo, os R$450.000,00 do item “b” do contrato referem-se a 300 cabeças de gado, correspondentes a 3.600@ (três mil e seiscentas arrobas) e as rendas de 19/12/2019 e 19/12/2020, correspondes a 150 bezerros de 08 a 10 meses, além da correção prevista ao final do item “b”.

Analisando uma das principais revistas da nossa pecuária, a DBO (Revista DBO), esta informa que um bezerro entre 08 a 10 meses, pesa entre 180 a 200 quilos (
https://portaldbo.com.br/reposicao-no-mt-bezerro-nelore-ate-10-meses-e-214-kg-sai-por-r-1-785/
), correspondente 12 a 13 arrobas.

Quando do vencimento das rendas de 19/12/2019, a arroba de boi na cidade de Pontes e Lacerda girava em torno de R$190,00 a R$200,00. Já em 19/12/2020, a cotação girava em torno de R$240,00 a R$250,00 (
https://www.agrolink.com.br/regional/mt/pontes-e-lacerda/cotacoes
).

Logo, levando em consideração a renda de 150 cabeças, cuja média de cada uma tinha 12@ (arrobas) e a média da arroba R$210,00, encontramos o valor de R$378.000,00 (trezentos e setenta e oito mil reais) = 150 x 112 x R$210,00), ou seja, valor muito próximo do cobrado na reconvenção
R$ 371.840,38 (trezentos e setenta e um mil, oitocentos e quarenta reais e trinta e oito centavos)
, que deve prevalecer, já que o valor trazido na apelação trata de inovação recursal.

Portanto, não procede o inconformismo dos apelantes de que o valor da propriedade vendida aos autores é de R$4.000,000,00 (quatro milhões de reais), sendo certo que a alínea “b” da cláusula 3ª do contrato supramencionado não autoriza aos autores receberem as rendas sem contabilizá-las no preço total.

A bem da verdade, o contrato é explícito que a vontade dos contratantes/vendedores ao firmarem o
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL RURAL
, foi de vendê-lo por R$4.000.000,00 e receber a diferença das rendas discriminadas na
ESCRITURA PÚBLICA DE PARCERIA E CONFISSÃO DE DÍVIDA
de acordo com os valores consignados naquele documento, que é parte integrante, adendo, do contrato de compra e venda do imóvel, tanto é que nele consta expressamente e em destaque a redação “
acrescidos dos valores das rendas e correções
”.

De igual sorte, consta no subitem “c” da cláusula terceira, além do valor nominal, os acréscimos advindos das correções, contudo, como a parte controvertida refere-se apenas ao item “b”, desnecessárias maiores delongas.

Aliás, sobre a questão, transcrevo fragmento da sentença singular, a qual muito bem sintetizou a questão.

“(...) Embora mencionem que o valor do contrato não representa a quantia de R$4.000,000,00 (quatro milhões de reais) mais as rendas pagas, e aponte que o valor fixado para o imóvel não é simbólico, mas se trata de valor fixo sobre o qual devem ser abatidos os efetivos pagamentos e compensações da dívida dos requeridos compromitentes para com os requeridos/compromissários, referente às rendas previstas na Escritura Pública de Parceria Pecuária e Confissão de Dívida, cujo valor deve ser apurado nos autos,
pelo inteiro teor do contrato de compra e venda e conforme interpretação restritiva que se faz do texto que se encontra disposto na alínea “b” da cláusula 3ª, torna-se possível concluir que todos valores das correções e rendas referentes à parceria rural firmada entre as partes se fazem inclusos na compensação da dívida com vistas à quitação da compra e venda do imóvel
.

A referida passagem que trata da compensação da dívida confessada conforme
escritura pública ao Id. 34847276, é clara ao prever que a equivalência engloba o pagamento de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reis) que em verdade são representados por 300 (trezentas) vacas nelores de 12@ cada (a serem devolvidas em 19/12/2020), mais as rendas anuais de 75 (setenta e cinco) bezerros cada; a primeira, vencida e não paga em 19/12/2018; a segunda e a terceira, vencíveis em 19/12/2019 e 19/12/2020, sendo todas inclusas no preço do imóvel no momento da formalização do contrato, tanto que nele consta expressamente e em destaque a oração “acrescidos dos valores das rendas e correções
”.

Ora, caso houvesse o interesse das partes em apurar o valor das rendas para a adequada compensação ou, conforme alega os requeridos, caso o contrato de parceria rural fosse acessório às obrigações de ajustamento do preço e pagamento para fins de futura liquidação das rendas,
por certo existiria cláusula expressa prevendo referidas hipóteses, ou seria feita aos menos qualquer mínima ressalva de eventual direito de crédito dos compromitentes em relação às eventuais diferenças, principalmente porque o contrato é claro ao prever o pagamento integral do preço do imóvel através do adimplemento das três obrigações pré-estabelecidas nas alíneas da cláusula terceira e, considerando que pela simples soma dos valores nominais lá previstos - R$ 819.784,59 + R$ 450.000,00 + R$ 2.180.881,28 = R$ 3.449.964,87 - verifica-se evidente diferença entre o valor do preço e do quantum do pagamento, certamente que a referida diferença, caso fosse devida, seria declarada
.

Pelo contrário,
o contrato não apenas foi expresso ao incluir no preço do imóvel os acrescidos dos valores das rendas e correções referente à mencionada compensação de dívida, como também constou expressamente e em destaque no final na “alínea c”, que na assunção da dívida dos requeridos assumida pelos autores junto ao Banco do Brasil, seriam “acrescidos os valores das correções de acordo com a instituição financeira
”.

Ademais, embora a parte ré aponte a existência de abusividade da cláusula 3ª do contrato, não fez provas de suas alegações, ônus que lhe incumbia, e no que diz respeito a tese de omissão na referida cláusula quanto a estipulação expressa dos valores a título de rendas, que alega estar esclarecido na escritura pública de parceria rural, conforme mencionado, não há qualquer previsão tanto no contrato de compra e venda quanto no de parceria rural que corrobore os argumentos dos requeridos, no sentido de que lhes seria devido, para fins de quitação do imóvel, a quantia representada pelo valor da diferença entre o preço da propriedade e os valores pagos e compensados, levando-se em conta a devida apuração das rendas ora contestadas.

Sendo assim,
devem prevalecer os argumentos da parte autora, pois a cláusula que prevê o ajustamento do preço e condições de pagamento no contrato ora em análise traz as devidas obrigações a serem assumidas pelo compromissário e, considerando a demonstração quanto ao efetivo adimplementos das referidas condições, inclusive no que diz respeito à assunção de dívida (alínea “c” da cláusula 3ª), o que pode ser extraído do teor do ofício emitido pelo Banco do Brasil S.A., carreado ao Id. 52791178, a procedência da ação é medida que se impõe
, sendo improcedentes, portanto, a alegação de litigância de má-fé existente na contestação, bem como dos demais pedidos da ação de reconvenção (...)”.

Portanto, pelo que restou demonstrado, houve a quitação do contrato, consequentemente, a recusa dos apelantes/requeridos é injustificada na transferência do domínio.

Logo, diante de todas as circunstâncias, não resta dúvida de que foram preenchidos todos os requisitos da ação de adjudicação compulsória, conforme previstos, tanto no Decreto Lei nº 58/37, que regulamenta a adjudicação compulsória (artigos 15 e 16), quando no Código Cível (artigos 1.417 e 1.418), conforme veremos, respectivamente:

"Art. 15
. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda
.

Art. 16.
Recusando-se os compromitentes
a passar a escritura definitiva no caso do art. 15, serão intimados, por despacho judicial e a requerimento do compromissário, a dá-la nos 10 dias seguintes à intimação, correndo o prazo em cartório.

§ 1º Se nada alegarem dentro desse prazo,
o juiz, por sentença, adjudicará os lotes aos compradores, mandando
:"

"Art.1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
.

Art. 1.418.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda
, conforme o disposto no instrumento preliminar; e,
se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.”

Em sendo cumpridos os dispositivos acima mencionados, requisitos indispensáveis para a propositura da adjudicação compulsória, não há como acolher a tese recursal.

Sobre o tema, inclusive deste TJMT:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS PREENCHIDOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A ação de adjudicação compulsória é a via judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade
(arts. 15 a 17, do Decreto-Lei nº 58/67; arts 1.417 e 1.418, CC).
Exige-se para o deferimento da medida que se
demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de
cláusula de arrependimento e a quitação do preço. Comprovada os requisitos legais, impõe-se a procedência do pedido com a outorga da escritura definitiva do imóvel em favor da parte autora.”
(TJMS - AC: 08030158020188120008 MS 0803015-80.2018.8.12.0008, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 09/03/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/03/2020)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO

COMPULSÓRIA
- REQUISITO ESSENCIAL (ART. 15, DECRETO-LEI Nº 58/1937) – PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO NÃO COMPROVADO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A ação de
adjudicação

compulsória
é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, e comprovando a quitação do preço, não tem êxito em obter a escritura definitiva do imóvel pela
recusa
do promitente vendedor em efetivá-la; inexistindo a demonstração inequívoca do pagamento integral do preço ajustado pela aquisição do imóvel, requisito essencial, previsto expressamente na lei para concessão
da
adjudicação

compulsória
,
é impositiva a improcedência da pretensão adjudicatória
”. (TJMT - N.U 1002514-24.2017.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 18/08/2021)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO

COMPULSÓRIA
– EXISTÊNCIA DE PROVA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DO PLEITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – QUITAÇÃO DO PREÇO E OMISSÃO NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1- São requisitos para a propositura desse tipo de ação: a prova do negócio jurídico realizado, da quitação das obrigações assumidas por parte do adquirente, e
da
recusa

injustificada
do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva necessária à transcrição do bem. Neste caso, considerando que o imóvel foi vendido pelo de cujus e sua esposa em 1.992; que os Apelados não se insurgiram quanto à venda e que até hoje o bem continua registrado em nome do falecido,
a
recusa
na transmissão formal do bem é inconteste. 2- Nos termos da jurisprudência pátria, para o deferimento do pedido de
adjudicação
não é necessária a prévia notificação do proprietário do imóvel, basta a sua omissão em transferir a propriedade, o que ocorreu no caso concreto.”

(TJMT - N.U 0013343-23.2013.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)

Desta forma, por qualquer ângulo que se examine a questão, não há motivo para a reforma da sentença.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

No mais, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15, majoro os honorários de ambas a ações (principal e reconvenção) para 12% do valor da causa da ação principal e da reconvenção.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023