Tribunal: TJMT
Processo: 1003512-82.2019.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-07
Data de publicação: 2023-11-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003512-82.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), ENIO HASSELSTROM - CPF: 011.719.041-18 (APELANTE), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), ENIO HASSELSTROM - CPF: 011.719.041-18 (APELADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRELIMINAR DE OFÍCIO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM E ARRAS – PLEITO À REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – DESCABIDO – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – RETENÇÃO DO PERCENTUAL – CABÍVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Inexiste interesse recursal acerca do pleito da parte contrária não contempladas pela sentença.

O pleito a revogação da gratuidade da justiça não veio acompanhada de elementos capazes de afastar a benesse concedida à parte autora.

“(...) A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.(...)” (N.U 1003692-32.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023)

“(...) Tendo em vista o descumprimento contratual por parte dos compradores, aplicável ao caso a retenção de 20% do valor pago, previsto na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes, não havendo que se falar em retenção apenas das arras.(...)”. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.257361-0/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/03/2023, publicação da súmula em 07/03/2023)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA e ENIO HASSELSTROM
,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT que, nos autos da Ação de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse n. 1003512-82.2019.8.11.0015, ajuizada por
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA,

julgou parcialmente procedente o pleito autoral
, declarando rescindido o contrato de compra e venda objetos dos autos; a reintegração da Requerente na posse do imóvel; condenou a Requerente a restituir os valores pagos pela Requerida, “podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel”; “a parte requerida deverá pagar a parte requerente o montante relativo à fruição do imóvel, enquanto que a parte requerida deverá ser restituída dos valores que dispendeu para a construção no imóvel pela parte requerente, a ser apurado em liquidação de sentença”; autorizou a compensação das dívidas, bem como condenou ambas as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade em favor da parte Requerida, por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

O Primeiro Apelante Enio Hasselstrom aduz, o feito foi proposto pela Apelada/Autora, pleiteando a rescisão de contrato de compra e venda, firmado entre as partes, em virtude de inadimplemento.

Sustenta que a sentença foi proferida de forma
extra petita
, vez que a Apelada/Autora pleiteou a retenção de 10% do valor do contrato a título de cláusula penal, despesas administrativas e arras confirmatórias, contudo, determinou o decisum a retenção de 25% dos valores pagos pelo Apelante/Requerido.

Defende a redução do percentual de retenção, caso superada a preliminar, visto que representará razoabilidade e equilíbrio das partes envolvidas, sendo mais que suficiente para quitar possíveis gastos pela Loteadora Apelada.

Pontua a necessidade de ressarcimento pelas benfeitorias edificadas, uma vez que se encontra edificada sobre o terreno, objeto de compra e venda, uma residência, a ser apurado em liquidação de sentença, com a realização de nova avaliação judicial da edificação existente, “representará razoabilidade e equilíbrio das partes envolvidas, sendo mais que suficiente para quitar possíveis gastos pela Loteadora Apelada”.

Destaca que o pacto firmado entre as partes se refere a contrato cedido por terceiro, conforme consta do contrato de cessão de transferência entre a Srª. Maria Zelia dos Santos Silva e o Requerido/Apelante.

Salienta que anexou aos autos, em sede de contestação, duas avalições realizadas por profissionais inscritos no CRECI a fim de obter a justa indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas, pontuando que apesar de a sentença consignar que o cálculo da construção edificada será através de avaliações, deixou de consignar no dispositivo da sentença, a qual não foi retificada, mesmo após a oposição de aclaratórios.

Destaca a necessidade de minoração da taxa de fruição, sendo o percentual fixado de 0,75% abusivo e violador das diretrizes consumeristas, pontuando que a jurisprudência consolidada traz como sendo justa e adequada diferença substancial, sendo de 0,5%, devendo ser considerado o desequilíbrio contratual.

Com essas considerações, pugna pelo acolhimento da preliminar de julgamento
extra
e
ultra petita
, para reconhecer a nulidade da sentença. No mérito, pugna pelo provimento do recurso, para reformar a sentença, reduzindo o percentual de retenção para 10%, devolvendo ao Apelante 90% dos valores pagos; a redução da taxa de fruição para 0,5%; “que seja reconhecido, em fase de liquidação de sentença, o pleito para a realização de avaliação quanto a edificação erigida no imóvel pelo Apelante”; que seja determinada

a compensação de crédito, exclusivamente na liquidação de sentença, o qual dar-se-á em relação a fruição do imóvel e a restituição do valor atribuídos à construção e benfeitorias. Subsidiariamente, requesta seja o percentual de retenção fixado em 15%.

Finalmente, pugna pela condenação da Apelada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios no patamar máximo.

A Segunda Apelante Loteadora Assaí S.S Ltda alega, em síntese, que a sentença determinou, para avaliação de acessões, a realização de avaliações por profissionais inscritos no CRECI, o que vai de encontro ao art. 510, do CPC, “posto que sendo possível decidir de plano a liquidação, deve ser nomeado perito técnico para a avaliação das acessões”, se mostrando indispensável a realização de perícia técnica, visto que a avaliação não pode ser o valor de mercado para venda do imóvel, mas os custos das acessões erigidas sobre o lote de terras objeto do contrato rescindido.

Assevera que “embora o Apelado não seja obrigado a continuar contratualmente vinculada à Apelante, sendo-lhe um direito a rescisão contratual, quando o ato de rescisão decorre da vontade unilateral, sem motivo justo e sem provas, resta evidente que ele deu causa a ação judicial”, pontuando que o Apelado alegou dificuldades financeiras para dar continuidade ao compromisso de compra que firmou, “e por esse motivo pretende desfazer o negócio”.

Por essas razões, requer a reforma da sentença, nos termos de suas razões, bem como “seja alterada a condenação quanto aos ônus sucumbenciais” (SIC).

Nas contrarrazões, os Apelados pugnam pelo desprovimento do recurso da parte adversa e manutenção da sentença no que lhe é favorável.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – SENTENÇA
EXTRA PETITA

A Apelante/Requerida pugna pela anulação da sentença, justificando seu pedido na prolação
extra
/
ultra petita
, uma vez a Autora/Apelada pleiteou a retenção de 10% do valor do contrato a título de cláusula penal, despesas administrativas e arras confirmatórias, contudo, determinou o
decisum
a retenção de 25% dos valores pagos pelo Apelante/Requerido.

Importa esclarecer que o Apelado/Autor pleiteia na inicial a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato, a título de cláusula penal, conforme estipulado no pacto, sendo o valor do negócio de R$ 94.500,00 (noventa e quatro mil e quinhentos reais). Já a sentença determinou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Cumpre destacar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal. Feitas tais considerações, é possível verificar que as bases de cálculos e percentuais são diferentes do pleiteado na exordial e do fixado pela sentença, contudo, não é possível depreender dos autos o total pago pelo ora Apelante/Requerido, de modo que, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos não deve superar a quantia correspondente a 10% (dez por cento) do valor do contrato, sob pena de incorrer em sentença
extra petita
.

Ante ao exposto,
acolho parcialmente
a preliminar arguida, para consignar que a
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado na sentença, não deve superar a quantia correspondente a 10% (dez por cento) do valor do contrato, sob pena de incorrer em sentença
extra petita
.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

Os Apelantes se insurgem contra sentença que julgou parcialmente procedente, argumentando, o Primeiro Apelante, a necessidade de redução do percentual de retenção; reduzir a taxa de fruição e consignar no dispositivo que o cálculo da construção edificada será através de avaliações. O Segundo Apelante aponta ser imperativo a designação de perito para avaliação do bem e, devido ao princípio da causalidade, deve o Apelado/Requerido suportar integralmente o ônus da sucumbência.

A ação foi proposta pela Apelante/Requerente, pleiteando a rescisão do contrato firmado entre as partes, em razão do inadimplemento do contrato por parte do Apelado/Requerido, pugnando pela condenação deste ao pagamento de taxa de fruição no importe de 0,75% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato; 10% do valor do contrato a título de cláusula penal, despesas administrativas e arras confirmatórias; encargos moratórios das prestações em atraso; débito de IPTU, taxas, contribuições e demais encargos incidentes sobre o imóvel e aqueles incidentes em decorrência da resolução e comissão de corretagem.

O pleito autoral foi julgado parcialmente procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“(...) Posto isso, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para o fim de DECLARAR a rescisão do instrumento particular de promessa de venda e compra formalizado pelas partes de Id. 18622540, retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel. Outrossim, condeno a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Por consequência a parte requerida deverá pagar a parte requerente o montante relativo à fruição do imóvel, enquanto que a parte requerente deverá ser restituída dos valores que dispendeu para a construção no imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.

Autorizar a compensação das dívidas.

Os valores reciprocamente cobrados sofrerão juros moratórios e correção monetária a contar da inadimplemento do contrato. Juros moratórios de 1% ao mês, na forma dos art. 397 do Código Civil. E correção monetária pela variação mensal do INPC, publicado pelo IBGE, indexador nacional que bem reflete a corrosão inflacionária da moeda pátria (Lei n.° 6.899/1981).

Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% atribuídos à causa. Força dos arts. 82, 84 e 85, § 2.°, incisos I a IV, do citado Digesto Adjetivo.

No entanto, resta suspensa sua exigibilidade em favor da parte requerida, como um todo por 05 anos, uma vez que ela é beneficiária da justiça gratuita, quando restará prescrita, se até lá os interessados não demonstrarem alteração de sua fortuna capaz de honrar essa sucumbência, a teor do art. 98, § 3º, do CPC. (ID. 165343185)

Após a oposição de embargos de declaração, o
decisum
contou com duas retificações:

“(...) 9. Ante o exposto, CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO de Id. 94274639 e DOU-LHES PROVIMENTO PARCIAL, para sanar o erro material no dispositivo, devendo constar o seguinte:

9.1 (...) Outrossim, condeno a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

9.2 Por consequência a parte requerida deverá pagar a parte requerente o montante relativo à fruição do imóvel, enquanto que a parte requerida deverá ser restituída dos valores que dispendeu para a construção no imóvel pela parte requerente, a ser apurado em liquidação de sentença. (...) (ID. 165343191)

“(...) 4. Ante o exposto, CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO e DOU-LHES PROVIMENTO, para sanar o erro material na sentença passando a constar o seguinte:

“Posto isso, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para o fim de DECLARAR a rescisão do instrumento particular de promessa de venda e compra formalizado pelas partes de Id. 18622540, retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse da PARTE REQUERENTE no imóvel. Outrossim, condeno a PARTE REQUERENTE a restituir os valores pagos pela PARTE REQUERIDA, em parcela única, podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído a PARTE REQUERIDA deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Por consequência a PARTE REQUERIDA deverá pagar a PARTE REQUERENTE o montante relativo à fruição do imóvel, enquanto que a PARTE REQUERIDA deverá ser restituída dos valores que dispendeu para a construção no imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença. (...) (ID. 165343196)

Denota-se da exordial que a relação entre as partes é decorrente de “Instrumento Particular de Compromisso Venda e Compra de Imóvel Urbano em Loteamento” (ID. 165343150), bem como do “Instrumento de Particular de Cessão de Transferência de Direitos e Obrigações” (ID. 165343151).

Importa pontuar ser induvidosa a hipótese de retenção nos autos, uma vez que a motivação da rescisão contratual se deu por inadimplemento do contrato por parte da compradora ora Apelante/Requerida.

No que tange o questionado percentual de retenção, o C. STJ consolidou entendimento no sentido de que o percentual de retenção pelo vendedor em caso de rescisão do contrato por inadimplemento do comprador deve ser estabelecido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago por este, observadas as circunstâncias fáticas do caso concreto.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE. REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL. REFORMA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. Tendo o contrato objeto do litígio expressa previsão de retenção de 20% dos valores pagos, inviável reformar o acórdão que aplicou referido índice, de forma inversa, sob pena de ofensa das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 6. A Corte estadual reputou inviável a retenção das despesas havidas com a realização do leilão extrajudicial, porque referida pretensão não fora deduzida em qualquer peça processual da fase de conhecimento, de modo que a formulação de tal pedido somente quando inaugurada a fase recursal revela-se inovação recursal, o que impede seu conhecimento, sob pena de acarretar violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Reforma do entendimento que atrai a incidência da Súmula nº 7 do STJ. 7. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1940984 RJ 2021/0008926-6, Data de Julgamento: 06/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022)

In casu
, tem-se que deve ser mantida a r. sentença atacada, que determinou o percentual de 25% dos valores pagos se mostra razoável.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RECLAMATÓRIA E INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (N.U 1049170-51.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/10/2021, Publicado no DJE 10/11/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – SENTENÇA ÚNICA PROFERIDA EM DEMANDAS CONEXAS E CONTRAPOSTAS REUNIDAS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS (LOTES) – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE-COMPRADORA – INADIMPLÊNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Conquanto a parte pretenda a rescisão dos contratos de compra e venda, correspondendo à dicção do art. 292, II do CPC, perfilho do entendimento adotado pelo togado singelo, o qual adotou posição correta no sentido de manter o montante atribuído na inicial porque tal monta corresponde “ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor” (art. 292, § 3° do CPC).

O fato da promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da parte vendedora. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve em cada uma das demandas conexas, com pedidos e defesas contrapostos, os quais são em grande proporção convergentes e similares, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão mantidas como fixadas na instância singela na proporção de 60% (setenta por cento) para a parte quando autora, e 40% (trinta por cento) quando parte requerida, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.

Recurso provido em parte. Sentença reformada em parte. Honorários majorados, observada proporção sucumbencial mantida. (N.U 1012757-20.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 15/06/2023)

A Apelante/Requerida pleiteia ainda a redução do percentual de fruição, fixada na sentença em 0,75%, pleiteando a Apelante/Requerida a redução para
0,5%.

O pleito rescisório é motivado pela vontade da Apelada/Adquirente. O Apelante requesta a aplicação da Lei n. 9.514/97, contudo, não houve a juntada aos autos da matrícula do imóvel objeto dos autos, é ponto incontroverso a ausência do registro da alienação fiduciária avençada, sendo o registro do contrato indispensável para incidência na norma mencionada acima.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.

A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com o art. 7º, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante.

É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC). (N.U 1003692-32.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023)

Destaca-se ainda ser descabido o pleito a aplicação da Lei n. 9.514/97 calcado no argumento de que o registro era de responsabilidade apenas da Apelada, visto que, como bem destacado pelo Juízo
a quo
“da leitura da cláusula décima sétima, parágrafo quinze (ID. 74727022 – p. 20), do contrato celebrado entre as partes, é possível extrair que restou estipulado que, no caso de inércia da parte autora, a parte demandada poderia promover o competente registro. ”

Sendo assim, “a parte demandada pretende se beneficiar de inércia que também praticou, mormente porque o transcurso do prazo da parte autora se deu em 29/12/2020.”

Importa destacar que as partes firmaram contrato na data de 29/09/2020, pontuando a Apelada, na exordial, que até a propositura de demanda o empreendimento permanece parado, bem como que em decorrência do aumento do valor das parcelas e impossibilidade financeira, deseja rescindir o contrato e ter os valores pagos restituídos.

Imperioso destacar que as razões de apelação não se referem as peculiaridades do caso concreto, uma vez que aponta, como objeto do contrato lote e quadra diversa do consignado no contrato firmado entre as partes, bem como defende a aplicação da Lei 13.786/2018, ainda que o negócio seja anterior a entrada em vigor da legislação, quando, em verdade, negócio é posterior.

Denota-se que o objeto do contrato é descrito como Lote 23, da Quadra 04 do Empreendimento Parque Alta Vista, com prazo de entrega dos lotes da 1ª e 3ª etapa no último dia do mês de junho de 2020 e na 2ª e 4ª etapa, no último dia do mês de junho de 2021, ambos contando com o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, conforme Campo VI quadro resumo e Cláusula Onze, I (ID. 149960185 - Pág. 13)

No que tange o pleito à aplicação da Lei nº 13.786/2018, tem-se que está tem previsão de incidência em casos de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, contudo, o pleito autoral também tem como fundamento o atraso na entrega do empreendimento, e ainda que aplicável a mencionada legislação, não afasta o Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, a r. sentença recorrida entendeu que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da compradora, ensejando o perdimento das arras em favor do vendedor.

A sentença decidiu pelo perdimento das arras e a impossibilidade de cumulação com a retenção de percentual do valor pago pela compradora, contudo, imperioso atentar-se para o caso concreto, vez que o valor das arras,
in casu
, consiste em R$ 99,00 (noventa e nove reais) e, não sendo a rescisão por culpa exclusiva do Apelante/Vendedor, se monstra justa a retenção de parte do montante pago pela Apelante/Autora, entendendo-se ser razoável o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela mesma.

Neste sentido,
mutatis mutantis
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO POR FRUIÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TUTELA RECURSAL - AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS - ART. 995 DO CPC - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - SÚMULA Nº 543 DO STJ - RETENÇÃO APENAS DAS ARRAS - NÃO CABIMENTO - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO.

- Inexiste direito de retenção por fruição, vez que se trata de lote vago, sem qualquer prova de que tenham sido edificadas benfeitorias, aptas a gerar algum tipo de proveito econômico.

- Considerando que foram os compradores que desistiram de continuar a avença, o termo inicial dos juros de mora deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da sentença (REsp 1.740.911/DF).

- Uma vez que a sentença declarou a rescisão do contrato por culpa dos compradores, bem como determinou a restituição parcial dos valores pagos, em parcela única, conforme enunciado da Súmula nº 543 do STJ, inexiste mora da apelante principal para com os apelantes adesivos, não restando demonstrados os pressupostos do art. 995 do CPC, para que seja deferida a tutela recursal.

- Tendo em vista o descumprimento contratual por parte dos compradores, aplicável ao caso a retenção de 20% do valor pago, previsto na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes, não havendo que se falar em retenção apenas das arras.

- Não há no contrato, cláusula expressa com previsão de direito de arrependimento e, assim, consideram-se as arras meramente confirmatórias do negócio jurídico entabulado, integrando o valor total do contrato, assim como dos pagamentos efetuados pelos compradores, sobre os quais incide o percentual de retenção. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.257361-0/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/03/2023, publicação da súmula em 07/03/2023)

Denota-se ainda indevido o pleito à fruição, uma vez que não houve a comprovação da conclusão do empreendimento:

Acerca do tema,
mutatis mutandis
:

Compra e Venda – Rescisão de contrato a pedido do adquirente que não pôde arcar com o pactuado – Devolução dos valores pagos, autorizada a retenção de 25% – Inadmissibilidade – Incidência das regras fixadas pela Lei nº 13.876/2018 –
Taxa de fruição, indevida, posto que não comprovada a finalização das obras e a posse
– Comissão de corretagem, indevida – Ausência de menção de seu pagamento no contrato – Multa penal – Redução equitativa – Aplicação do artigo 413, do CC – 5% do valor atualizado do contrato, suficiente a indenizar a vendedora, sem ensejar enriquecimento sem causa – Sucumbência recíproca mantida, com majoração da verba honorária devida pelo autor, observada a gratuidade de justiça – Recurso da ré parcialmente provido e improvido, o do autor.
(TJSP; Apelação Cível 1057266-14.2021.8.26.0576; Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/03/2023; Data de Registro: 31/03/2023)

Ante ao exposto,

nego provimento
ao ambos os recursos interpostos, para manter
a sentença tal como lançada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/11/2023