Tribunal: TJMT
Processo: 1016867-04.2019.8.11.0002
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-08
Data de publicação: 2023-08-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016867-04.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), CLAUDIO DOMINGOS DE PINHO - CPF: 850.434.601-30 (APELADO), ROBERTO DOS SANTOS LIMA - CPF: 378.544.102-91 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. 2. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação. 3. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. 4. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência c/c Indenização por Danos Morais c/c Restituição de Valores Pagos
”

(Proc. nº
1016867-04.2019.8.11.0002
), ajuizada contra as apelantes por CLAUDIO DOMINGOS DE PINHO, julgou parcialmente procedentes os pedidos para “
a
)
DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes (que tem como objeto a Unidade Autônoma nº 26 – Quadra 02 – do Condomínio identificado como “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”;
b)
CONDENAR as requeridas a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$44.486,82 (quarenta e quatro mil, quatrocentos e oitenta e seis reais e oitenta e dois centavos), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.
c)
CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ);
d)
DECLARAR a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem;

e)
RATIFICO a tutela de urgência concedida”
e ainda, determinar “
o rateio das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. A parte autora vencida na menor parte fica responsável pelo pagamento do percentual de 20% (vinte por cento) e a parte ré pelo pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas e honorários sucumbenciais, ora arbitrados, observada a gratuidade concedida ao autor”
(cf. Id. nº 165214976).

As apelantes
sustentam que o processo deve ficar suspenso até que sobrevenha decisão do STJ no Resp nº 1.894.504-SP, no qual se discute “questão idêntica” à desses autos, qual seja, a prevalência ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Afirmam que a rescisão do contrato ocorreu culpa exclusiva dos apelados “
no sentido de promover a desconstituição da caracterização da sua mora, sob o fundamento de atraso de obra
”; que não houve atraso de obra, visto que “
inexiste disposição definindo a data final especifica para a entrega da infraestrutura completa do empreendimento, em especial, quanto ao fornecimento de água e energia elétrica
”; e que não houve descumprimento contratual já que “
resta evidente a finalização da infraestrutura relacionada a pavimentação asfáltica, guias e sarjetas e a realização do trabalho de sinalização de trânsito vinculada a todo o empreendimento
” além da construção do clube, portaria principal e muros de gradil do fechamento do empreendimento.

Impugnam o pedido de indenização dos danos morais aduzindo que não houve dano moral e com relação aos juros de mora, correção monetária e também “
que não seriam devidos correção ou juros de mora sobre eventual condenação a título de danos morais. Isso porque, nesse caso, não há desvalorização da moeda, posto que tal valor é fixado na Sentença, conforme entendimento esposado através da Súmula n. 362 do Superior Tribunal de Justiça
”.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos da inicial
(cf. Id. n.

165214986
).

Nas contrarrazões, a apelada refuta os argumentos recursais e pugna pela manutenção da sentença (cf. Id. nº 165214989).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Preambularmente, rejeito a alegada tese de que o processo deve ficar suspenso até que sobrevenha decisão do STJ no Resp nº 1.894.504-SP, primeiro, porque o julgamento do referido recurso foi desafetado do rito dos recursos repetitivos, nos termos da questão de ordem proposta pelo douto Ministro Marco Aurelio Bellizze na sessão de julgamento realizada em 14.09.2022; segundo porque, o Resp nº 1.894.504-SP diz respeito a um caso de consolidação extrajudicial da propriedade cujo contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária foi, devidamente, registrado em cartório, hipótese na qual se aplica a
Lei nº 9.514/97
, enquanto que, os presentes autos, tratam de suposto inadimplemento do contrato, exclusivamente, pelos promitentes vendedores (apelantes), hipótese em que é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram Promessa de Compra e Venda para entrega futura da unidade autônoma n. 26, quadra n. 02, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, por R$77.376,91 (cf. Id n. 165214).

Em virtude do atraso na conclusão da obra, os apelados pleitearam em juízo a rescisão da avença, a devolução dos valores pagos, a restituição da comissão de corretagem e indenização por danos morais.

Conforme dito anteriormente e já assinalado na primeira instância a ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor e o STJ, de forma consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio “
pacta sunt servanda”
(AgRg no REsp 1422547/RS).

Portanto, cumpre apurar se de fato houve o atraso alegado pelo autor/apelado.

A cláusula 1.6 do capítulo I do contrato estabelece que a entrega ocorreria em setembro de 2018, prorrogável por mais 180 dias (cf. Id n. 165214 – Pág. 9).

Desse modo, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria estar pronto em março de 2019, o que não ocorreu até a propositura da presente ação em 06/11/2019.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual, por culpa exclusiva da proponente vendedora/construtora/incorporadora.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

Em relação às despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, tem-se que o autor não estava na posse do imóvel e a Construtora deve arcar com essas obrigações até o dia da entrega da efetiva entrega do imóvel.

No que diz respeito à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor, “
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
”

(Tema 971).

Já o dano moral tem de ser provado. No caso concreto, as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Nesse sentido, este eg. Tribunal:

“
EMENTA:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO. Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado. Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938). A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos. O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.
(TJMT - RAC n. 1001588-26.2017.8.11.0041, Des. Rel. Rubens de Oliveira Santos Filho, julgado em 02/06/2021, DJe de 10/06/2021).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944, do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, mostra-se razoável e proporcional a importância de R$ 10.000,00 fixada em primeira instância, pois está em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de coincidir com àquela comumente estipulada nesta Corte.

No que concerne aos juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual incidem desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil).

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença apelada.

Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação
.

Custas recursais pelas apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/08/2023