Tribunal: TJMT
Processo: 1011266-12.2018.8.11.0015
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011266-12.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO

ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RENATA DE CARVALHO MORISHITA - CPF: 121.027.978-99 (ADVOGADO), AURINDO PAULO DE ALMEIDA - CPF: 335.910.249-53 (APELANTE), WALMIR ANTONIO PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 678.662.049-34 (ADVOGADO), WILLIAN PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 831.842.019-53 (ADVOGADO), GABRIELLA DE SOUZA MACHIAVELLI - CPF: 017.838.531-07 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO DE PAULA - CPF: 517.927.539-34 (ADVOGADO), ANGELO FREIRE LEMOS - CPF: 459.123.001-53 (APELADO), PAULO EDUARDO D ARCE PINHEIRO - CPF: 138.225.048-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO – CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – OBRIGAÇÃO DOS COMPRADORES – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR RECONHECIDA –

SENTENÇA MANTIDA
–
RECURSO DESPROVIDO
.

“
O juiz é o destinatário das provas cabendo a este analisar a pertinência na produção das provas requeridas ou sua complementação, in casu, a produção de prova testemunhal e pericial. Desnecessária a realização de prova em audiência para o deslinde da controvérsia, especialmente por tratar-se de contenda exclusivamente contratual”
(TJ-MT 00002938320168110015 MT, Relator: DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2022).

Havendo previsão contratual expressa no sentido de que cabe aos promitentes-compradores a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda o promitente-vendedor em ação de cobrança.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1011266-12.2018.8.11.0015

APELANTE:
AURINDO PAULO DE ALMEIDA

APELADO:

ÂNGELO FREIRE LEMOS

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
AURINDO PAULO DE ALMEIDA
, contra sentença proferida pela MM. Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop-MT,
Dr. Cleber Luis Zeferino de Paula,

lançada
nos autos de ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária ajuizada em face de
ÂNGELO FREIRE LEMOS
, que reconheceu a ilegitimidade passiva do ora apelado, por consequência, julgou extinto sem resolução de mérito a esta ação, a teor do artigo 485, inciso VI, § 3.º, do CPC. Condenou o autor ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais, o apelante aponta que seu direito foi cerceado, haja vista que pretendia produzir prova testemunhal, de modo que o magistrado
“
não proporcionou ao apelante a oportunidade ampla de defesa, posto que não instruiu o processo como devido, entendendo haver elementos suficientes e claros para o julgamento antecipado, em dissonância com a complexidade do caso e da previsão legal do contraditório e ampla defesa, insculpidos na Carta Magna e dispersos pelo CPC”
(sic)

No mérito, sustenta que ao contrário do que constou na sentença,
“
restou claro que o negócio se

perfez de acordo com a boa prática em negociações desse naipe, bem como de acordo com a

legislação afeita ao caso concreto, pelo que permita-nos explicitar a origem e a formação bilateral de

vontades que deram azo ao contrato entabulado e perfectibilizado”
(sic)

Argumenta que “
tomando por base o pactuado no parágrafo único da

referida cláusula, tem-se estipulada a comissão de corretagem no importe de 5% (cinco por cento)

pela venda, com pagamento ao ora apelante bem como para outro

intermediário do negócio, o Sr. João Batista Veiga, ficando convencionado no contrato a divisão

de tais honorários em 50% (cinquenta por cento) para cada um. Logo, a comissão que restou a favor

do ora apelante importa em 2,5% (dois e meio por cento) dos valores pactuados”
(sic)

Aduz que
“
Como efeito do recebimento dos valores de entrada, acima delineados, os corretores indicados no contrato receberam o total de R$ 362.000,00 (trezentos e sessenta e dois mil reais), conforme recibo anexado à inicial (Evento 20407915), sendo certo que coube ao ora apelante o percentual de 50% conforme pactuado, na ordem de R$ 181.000,00 (cento e oitenta e um mil reais)”
(sic)

Afirma que
“conforme dispõe o art. 3º da lei nº 6.530/78, evidente que competia ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. No presente caso, é possível constatar que o corretor de imóveis/apelante agiu de completa boa-fé e de acordo com os deveres da profissão, esperando o ressarcimento dos serviços prestados após o contrato de compra e venda ser realizado”

Dessa forma, pugna pelo provimento do recurso para:
“a) reconhecer, PRELIMINARMENTE, o CERCEAMENTO DE DEFESA como acima explicitado, devendo ser anulada a r. sentença de mérito e, em consequência, o retorno dos autos para a devida instrução processual; b) não sendo entendimento dos D. Pares pelo acolhimento da preliminar, no mérito proceder à reforma integral da r. sentença de primeiro grau, e julgar procedente o pleito inaugural, reconhecendo a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, nos moldes insertos na inicial. c) condenar a parte apelada nos consectários legais, despesas processuais e honorários advocatícios, estes também majorados em sede de julgamento em segundo grau de jurisdição”
(Id 155142691)

Contrarrazões ofertadas no Id 15514269, em que o apelado rebate os argumentos expendidos, postulando, ao final, pelo desprovimento do recurso.

Preparo recolhido no Id 155142692.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
AURINDO PAULO DE ALMEIDA
ajuizou ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária em face de
ÂNGELO FREIRE LEMOS
, visando o recebimento do valor de R$96.799,76 (noventa e seis mil, setecentos e noventa e nove reais e setenta e seis centavos), referente a venda do imóvel rural denominado “Fazenda São Rafael”, no município de Itaúba-MT, a título de comissão de corretagem.

Narra o autor que no mês de agosto/2013, o requerido disponibilizou para venda sua parte ideal de dois imóveis rurais, objeto das matrículas 11.272 e 11.273, do Cartório de Registro Geral da comarca de Colíder-MT, que, após a manifestação de venda das áreas, passou a oferecê-las a possíveis compradores.

Aduz que ao tomar conhecimento que uma pessoa chamada Paulo Jones interessou pelas áreas à venda, afirma que intermediou as negociações entre este e o requerido, no qual acabaram concretizando o contrato de compromisso de compra e venda datado e assinado em 05/12/2013.

Destaca que as áreas postas à venda pertenciam em condomínio ao requerido, a Cândida Maria Lemos Tjabbes, a Pedro Julião Freire Lemos e esposa, a Antônio Rafael Freire Lemos e a José Mario Freire Lemos, vendido a parte ideal na proporção de 16,666% cada uma, de forma individualizada em relação aos demais condôminos. O único condômino que não alienou sua parte ideal foi José Mario Freire Lemos.

De acordo com a exordial, ficou estipulado que o pagamento seria feito de forma parcelada, sendo a primeira com vencimento em 09/12/2013, equivalente a 15.722,15 sacas de soja, perfez o valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), e conforme pactuado no contrato, a comissão de corretagem seria no importe de 5% (cinco por cento) do valor da venda, com o pagamento de 2,5% ao autor e 2,5% ao outro intermediário do negócio, Sr. João Batista Veiga.

Em relação à primeira parcela, esclarece que os corretores receberam os valores combinados, mas isso não ocorreu com as parcelas vencidas em 15/04/2015, 15/04/2016 e 15/04/2017, motivo pelo qual propôs a presente demanda.

Devidamente citado, o requerido em sede de contestação, suscita ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que a comissão de corretagem deveria ser paga pelo comprador, conforme pactuação contratual expressa do parágrafo único, da cláusula terceira do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Percentual de Imóvel Rural.

Alega, ainda, que não existe qualquer impedimento legal para que o comprador seja o responsável pelo pagamento da remuneração do corretor, conforme pactuado pelas partes, tendo em vista que o próprio código civil estabelece a possibilidade de se convencionar quem pagará a remuneração do corretor.

Sustenta que “
O recibo anexo (doc.03), assinado pelo autor, evidencia que este e o corretor João Batista Veiga de Souza receberam de Paulo Jones da Cruz Flores (o comprador do imóvel) a importância de R$362.000,00 (trezentos e sessenta e dois mil reais) referente ao pagamento da comissão de venda da Fazenda São Rafael adquirida de Antônio Rafael Freire Lemos, Cândida Maria Lemos Tjabbes, Pedro Julião Freire Lemos, Ângelo Freire Lemos e respectivos cônjuges”
(sic)

Aponta que
“Como foi mencionado na inicial a Fazenda São Rafael era de propriedade de vários condôminos e cada um deles, salvo o condômino José Mario Freire Lemos, se comprometeu a vender sua parte ideal a Paulo Jones da Cruz Flores e à sua esposa Cleonice Aparecida Andrade Silva Flores, através de contratos individualizados”
de modo que “
Verifica-se de forma clara e indubitável que a comissão foi paga pelo comprador, como ficou estipulado no contrato”
(sic)

Finaliza que “
diante da prisão do comprador por tráfico internacional de drogas, que culminou com o não pagamento das demais parcelas do negócio celebrado”
sendo certo que
“após a prisão do real devedor e indisponibilidade de seus bens ficou mais difícil receber a comissão, mas o requerido nada tem a ver com isso”
(sic-Id 155142672)

Impugnação a contestação apresentada no Id 155142683, onde rebateu os termos articulados na defesa e reiterou os pedidos iniciais.

Sobreveio sentença, onde o magistrado julgou antecipadamente a lide
“nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, segundo o qual: “(...) O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; (...)”. Causa madura sem necessidade de produção de mais provas, a sinalizar prolação da sentença, em respeito inclusive à razoável duração do processo e à efetividade da jurisdição”
, bem como reconheceu a ilegitimidade passiva do ora apelado, por consequência, julgou extinto sem resolução de mérito a esta ação, a teor do artigo 485, inciso VI, § 3.º, do CPC. Condenou, ainda, o autor ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, no qual insurge-se o apelante, repisando os argumentos expendidos na tese inicial.

Pois bem. Inicialmente, no que tange a preliminar de cerceamento de defesa, é
cediço que o juiz é o destinatário das provas, cabendo a ele sua valoração e o exame da conveniência em sua produção.

Sobre a prova assim leciona Humberto Theodoro Júnior:

“
Toda prova há de ter um objeto, uma finalidade, um destinatário, e deverá ser obtida mediante meios e métodos determinados. A prova judiciária tem como objeto os fatos deduzidos pela parte em juízo. Sua finalidade é a formação da convicção em torno dos mesmos fatos. O destinatário é o juiz, pois é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para da solução jurídica ao litígio”
(in Curso de
Direito
Processual Civil, Vol. I, 44º Ed., Forense, Rio de Janeiro - RJ, 2006, p. 457).

Impende destacar, ainda, que a produção probatória, próprio do rito ordinário, conquanto seja uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, não elide o poder-dever inerente ao julgador de evitar que, sob tal pretexto, se transforme o processo em infindáveis diligências inúteis.

No caso dos autos, o simples inconformismo da parte com o indeferimento de seu pedido de produção de prova não é uma justificativa plausível para alegar cerceamento de defesa.

É que em sede defensiva o requerido comprova cabalmente sua ilegitimidade na lide, de modo que a análise do mérito da ação restou prejudicada.

Ademais, desnecessária seria a produção de prova oral, tendo em vista que a solução da lide na hipótese em apreço dependia apenas da produção de prova documental
para o deslinde da controvérsia, especialmente por tratar-se de contenda exclusivamente contratual.

Nesse sentido:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONFISSÃO DE DÍVIDA – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO –
CERCEAMENTO DE DEFESA – PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL E PROVA PERICIAL – DESNECESSIDADE
– ENTREGA DAS MERCADORIAS – ALEGAÇÃO GENÉRICA DO EMBARGANTE DE QUE A ASSINATURA CONSTANTE DE ENTREGA DAS MERCADORIAS SÃO DESCONHECIDAS – ÔNUS DO RECORRENTE – PROVA NÃO REALIZADA – INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA – CONTRATAÇÃO EM DÓLAR – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O juiz é o destinatário das provas cabendo a este analisar a pertinência na produção das provas requeridas ou sua complementação, in casu, a produção de prova testemunhal e pericial. Desnecessária a realização de prova em audiência para o deslinde da controvérsia, especialmente por tratar-se de contenda exclusivamente contratual.
Ainda que se alegue o desconhecimento da assinatura do recebedor das mercadorias de forma genérica, caberia ao apelante/ devedor demonstrar que no seu quadro de funcionários localizado no endereço de entrega não consta a pessoa com o nome e assinatura compatível com a recebora da mercadoria. Relativamente à perícia contábil, esta se mostra desnecessária para o julgamento da lide, na medida em que a discussão se prende à análise de questões eminentemente de direito e, para aferir a existência dos encargos controvertidos, basta analisar a documentação acostada aos autos. O STJ pacificou entendimento de que é legítimo o contrato celebrado em moeda estrangeira, desde que o pagamento se efetive pela conversão em moeda nacional ( REsp nº 1.212.847/PR, Rel. Min, Sidnei Beneti, 3ª Turma)”
(TJ-MT 00002938320168110015 MT, Relator: DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2022)

Com essas condições,
rejeito
a preliminar aviada pelo recorrente, e passo a análise do mérito recursal.

Como sabido, em regra a comissão de
corretagem
é devida pelo vendedor, já que é ele quem contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda do imóvel.

Todavia, é possível que a comissão seja cobrada do
comprador
, caso haja ajuste entre todas as partes, circunstância que deve ser comprovada cabalmente, por meio de prova inequívoca, o que ocorreu no caso destes autos.

Isso porque o contrato particular acostado no Id
155141191
, prevê expressamente em sua Cláusula Terceira, que a obrigação de arcar com a comissão de corretagem seria dos compradores, confira-se:

Assim, havendo previsão contratual expressa no sentido de que cabe aos promitentes-compradores a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda o promitente-vendedor em ação de cobrança.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA –VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA
- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP)”
(TJ-MT 10073457920178110015 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 06/10/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2021)

“APELAÇÃO – REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – TAXA DE CORRETAGEM – PAGAMENTO PELO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – PREVISÃO NO CONTRATO PRINCIPAL –
RECURSO REPETITIVO – RECURSO ADESIVO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA. REsp 1.599.511/SP (julgamento repetitivo): O comprador só pode ser responsabilizado pelo pagamento da taxa de corretagem se for previamente informado e tal informação, com discriminação do valor, estiver previsto no contrato principal. O recurso adesivo pressupõe a sucumbência recíproca entre o apelante principal e o do adesivo. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO”
(TJ-SP - APL: 10131904620148260576 SP 1013190-46.2014.8.26.0576, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 11/09/2017, 27ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 22/09/2017)

“RECURSO INOMINADO.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELO COMPRADOR. PREVISÃO CONTRATUAL DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DA COBRANÇA
. A ré é parte legítima para responder ao pedido de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, na medida em que faz parte da cadeia de fornecedores.Com efeito, havendo expressa previsão contratual de que a intermediação do negocio jurídico imobiliário seria suportada diretamente pelo comprador, incabível o pedido de restituição do valor pago a este título, mormente porque os valores estavam incluídos na proposta de reserva assinada pelo requerente (fl.78).Sentença reformada. RECURSO PROVIDO”
(TJ-RS - Recurso Cível: 71005429261 RS, Relator: Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe, Data de Julgamento: 29/04/2015, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 06/05/2015)

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA FINALIZADA. PAGAMENTO A CARGO DO VENDEDOR. COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
O pagamento da comissão de corretagem é encargo daquele que a contratou - regra geral o vendedor, salvo convenção expressa em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Hipótese em que os corretores foram contratados pelos vendedores para intermediar o negócio, sendo ausente ajuste de transferência do ônus de pagamento da comissão ao comprador, o que configura a ilegitimidade passiva desse para figurar no polo passivo da ação de cobrança”
(TJ-MG - AC: 10000181205667002 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 11/03/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2021)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Por consequência,
majoro
os honorários advocatícios a serem suportados pelo recorrente de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023