Tribunal: TJMT
Processo: 1011288-42.2023.8.11.0000
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-04
Data de publicação: 2023-10-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011288-42.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PEDRO EMILIO BARTOLOMEI - CPF: 048.107.619-08 (ADVOGADO), ANDERSON DE SOUZA SILVA - CPF: 005.994.951-11 (AGRAVANTE), FABIANE EBONE SABINO - CPF: 966.333.521-15 (AGRAVANTE), MAURO PORTES JUNIOR - CPF: 834.358.591-72 (ADVOGADO), DAIANE LUZA - CPF: 958.692.471-87 (ADVOGADO), SANDRA ROBERTA MONTANHER BRESCOVICI - CPF: 797.593.271-04 (ADVOGADO), CLEBER RODRIGO DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 002.224.321-60 (AGRAVADO), IZABEL CRISTINA RUARO DUTRA - CPF: 977.228.631-91 (AGRAVADO), CARLOS ALBERTO SILVA - CPF: 667.754.429-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ESBULHO POSSESSÓRIO DECORRENTE DE ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR PARA REINTEGRAR OS AGRAVANTES NO IMÓVEL – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA
EX RE
– EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– DECISÃO REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora
ex re
.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora
ex re
, a possibilidade de reaver o imóvel e o
periculum in mora
.

“Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica”
(TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por ANDERSON DE SOUZA SILVA e FABIANE EBONE SABINO, em face da decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual n.º 1003409-67.2023.8.11.0037 movida em face de CLEBER RODRIGO DA SILVA OLIVEIRA E OUTRA, indeferiu o pedido de reintegração de posse do imóvel urbano, localizado na Rua do Colibri, n. 16, bairro Residencial Tuiuiu, registrado sob a Matrícula nº 5439 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT.

Os agravantes, em suas razões, asseveram que firmaram com os agravados um instrumento particular de compra e venda do imóvel citado acima, do qual não logram êxito no recebimento integral dos valores da avença.

Pugnam, liminarmente, pela concessão do efeito suspensivo e, no mérito, para tornar sem efeito a decisão agravada para que seja autorizado imediatamente a retomada do imóvel, objeto da lide, até a sentença do processo.

Com as razões, acompanham os documentos exigidos pelo artigo 1.017, I, do Código de Processo Civil.

Juntou os documentos exigidos pelo artigo 1.017, I, do Código de Processo Civil.

A liminar foi indeferida no ID nº 173804188.

Contraminuta de ID nº 172712665.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O cerne do recurso consiste em averiguar se estão presentes os requisitos para o deferimento da tutela pretendida para reintegrar os agravantes na posse do imóvel.

Pois bem.

No mérito, adianto que o recurso merece ser provido.

A tutela provisória é instituto do direito pátrio que visa conferir maior efetividade prática à tutela final, a fim de evitar que a demora do processo possa causar prejuízo aos litigantes que demonstrem verossimilhança de suas alegações.

Oportuno trazer à colação a doutrina do jurista Fredie Didier Jr. sobre as tutelas, em sua obra Curso de Direito Processual Civil, p. 567:

“A tutela definitiva é aquela obtida com base em cognição exauriente, com profundo debate acerca do objeto da decisão, garantindo-se o devido processo legal. (...) As atividades processuais necessárias para a obtenção de uma tutela satisfativa (...) podem ser demoradas, o que coloca em risco a própria realização do direito afirmado. Surge o chamado perigo da demora (periculum in mora) da prestação jurisdicional. (...) No intuito de abrandar os efeitos perniciosos do tempo do processo, o legislador instituiu uma importante técnica processual: a antecipação provisória dos efeitos finais da tutela definitiva, que permite o gozo antecipado e imediato dos efeitos próprios da tutela definitiva pretendida (seja satisfativa ou cautelar).”

A tutela de evidência antecipa os efeitos finais da decisão, satisfazendo-se desde logo o provável direito do autor, ainda que inexistente a urgência, mostrando-se cabível nas hipóteses expressamente previstas no art. 311,
caput
, do CPC, quais sejam:

“a) ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte;

b) as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;

c) tratar-se de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob pena de cominação de multa;

d) a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a qual o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável
.”

Tais hipóteses são analisadas em cognição sumária e se fundam em juízo de probabilidade (aparência de direito).

Partindo destas premissas, passa-se à análise do pleito formulado pelos Autores/Agravantes, com fulcro no art. 311, IV, do CPC, a saber:

“Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:

(...)

IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.

Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz poderá decidir liminarmente.”

Analisando o entendimento apresentado pela togada singular na decisão recorrida, infere-se que não é consentâneo ao que vem sendo sedimentado neste Sodalício e no Superior Tribunal de Justiça.

Isso porque trata-se de contrato de compra e venda firmado entre as partes, no qual os agravados ficaram obrigados a pagar o valor de R$302.000,00 (trezentos e dois mil reais), que seriam pagos da seguinte forma:

“a) R$ 98.000,00 (noventa e oito mil reais) representado por um veículo AMAROK CD 4x4 Trend Placa ONM-0707, Renavam 565462954, em nome de Renascer Prestadora de Serviços Eireli;

b) R$5.000,00 (cinco mil reais) por transferência bancária diretamente na conta de titularidade de Anderson, sendo R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) em 10/09/2021 e R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) em 17/09/2021;

c) R$27.000,00 (vinte e sete mil reais) representados por 10 (dez) cheques pré datados no valor de R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais) cada, com o primeiro vencimento em 01/11/2021 e os demais com vencimento em intervalos de 45 (quarenta e cinco) dias, todos os títulos são do Banco SICREDI, AG. 8152 C/C 11.839-0 com a numeração inicial de 000070 e a final 000079 em nome do Agravado Cleber;

d) R$ 172.000,00 (cento e setenta e dois mil reais) a serem pagos à Caixa Econômica Federal em forma de boletos, tendo em vista o financiamento realizado pelos autores quando da compra do imóvel por estes, com parcelas decrescentes, iniciando-se em R$1.936,00 (um mil novecentos e trinta e seis reais) e tendo como parcela final R$524,03 (quinhentos e vinte e quatro reais e três centavos), totalizando 250 (duzentos e cinquenta parcelas).”

Os agravantes alegam que em razão do inadimplemento dos agravados em relação às prestações “c” e “d”, receberam notificação, acerca do inadimplemento junto à Caixa Econômica Federal.

Dessa forma, pugnaram pela reintegração de posse do imóvel, o que foi indeferido pela Magistrada
a quo.

Todavia, há evidência de que os requeridos, ora agravados, não adimpliram com o valor do contrato, denotando o descumprimento contratual, o qual foi objeto da notificação de Id. 168668658 - fls. 98.

Deste modo, diante da comprovação,
prima facie
, do inadimplemento, o próprio contrato (Id. 168668658 - fls. 45 e ss.) traz no parágrafo único do art. 6° cláusula resolutiva, autorizando o vendedor a reaver o imóvel:

CLÁUSULA SEXTA: DA RESCISÃO CONTRATUAL

Verificado qualquer inadimplemento do Promissário COMPRADOR no pagamento das prestações, em prazo superior a 60 (sessenta) dias, bem como deixar de cumprir qualquer das exigências deste contrato, considerar-se-a rescindido de pleno direito este instrumento, hipótese em que incidirão às sanções previstas na CLÁUSULA SÉTIMA deste contrato.

PARÁGRAFO ÚNICO: Na hipótese de uma rescisão contratual com a consequente retomada do imovel, objeto deste instrumento, o Promissário COMPRADOR perderá, em benefício do Promitente VENDEDOR, todas e quaisquer benfeitorias que porventura tenham sido feitas no imovel e, ocorrendo danos, estes deverão ser reparados pelo Promissário COMPRADOR.

Desta forma, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

Assim, a princípio, nos termos dos arts. 397 e 474 do Código Civil, opera de pleno de direito a cláusula resolutiva expressa, sendo despicienda a notificação para fins de constituição em mora e conseguinte rescisão, haja vista haver expresso ajuste de que se trata de mora
ex re
, que independente de citação ou notificação para se efetivar.

Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR
- RECLAMO DESPROVIDO. (...)
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa
. (...)” (REsp n. 1.789.863/MS, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.08.2021)
(grifo nosso)

No mesmo sentido são os seguintes entendimentos desta Câmara:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DISTRATO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES – TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA EX RE – EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO E AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora ex re, a possibilidade de reaver o imóvel e o periculum in mora. “Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica” (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022). As provas coligidas aos autos de origem demonstram que o requerido agravado não adimpliu com nenhum valor, restando evidenciado o descumprimento contratual.
Diante da comprovação, prima facie, do inadimplemento, o próprio contrato traz expressa cláusula resolutiva, autorizando o vendedor a reaver o imóvel.
Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito. Despicienda a notificação pessoal da parte requerida agravada para fins de constituição em mora e conseguinte rescisão contratual, isso porque a mora no caso vertente é ex re, na forma do art. 397 do Código Civil, consoante se infere da redação do § 2° da cláusula 10ª do contrato. “(...) Versando a lide sobre pretensão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento, onde o contrato firmado entre as partes consigna expressamente a cláusula resolutiva e o vendedor interpela o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re.”
(N.U 1010462-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/09/2023, Publicado no DJE 16/09/2023). (grifo nosso)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM RETENÇÃO DE VALORES C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – MORA COMPROVADA – PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – DESNECESSIDADE
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Versando a lide sobre pretensão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento, onde o contrato firmado entre as partes consigna expressamente a cláusula resolutiva e o vendedor interpela o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re.”
(N.U 1010462-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/09/2023, Publicado no DJE 19/09/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RESOLUÇÃO DO PACTO DE PLENO DIREITO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS – POSSIBILIDADE
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. É cabível o deferimento de liminar de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda, conforme recente entendimento do STJ. Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re. Diante da resolução do contrato, por inadimplemento, a posse do comprador foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, mormente porque preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC.”
(N.U 1023258-73.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023) (destaquei)

“TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – DESCABIMENTO DO AGRAVO E PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINARES AFASTADAS –
RESCISÃO DE CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR ANTERIOR – REINTEGRAÇÃO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – ART. 300, CPC
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. In casu, a decisão ora recorrida deferiu o pedido de reintegração direta da posse, ante o descumprimento da decisão liminar anteriormente deferida, não havendo o que se falar em descabimento do recurso, tampouco em preclusão consumativa. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência. In casu, o requerente demonstrou o inadimplemento contratual por parte dos superficiários, ante a exploração da área da superfície por terceiros, sem autorização do proprietário. Além disso, restou evidenciado o descumprimento contratual também no tocante à falta de contratação do seguro garantia, e na ausência de pagamento da parcela devida a título de remuneração da superfície. Diante do inadimplemento da remuneração da superfície, o próprio contrato autoriza ao proprietário reaver o bem objeto de concessão de direito real de superfície, sobretudo considerando a mora ex re. NÃO HÁ ÓBICE PARA A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM CASO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, POSSIBILITANDO AO PROPRIETÁRIO EXERCER O DIREITO POTESTATIVO DE RESOLUÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA.”
(AI 1015706-57.2022.8.11.0000, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/12/2022, Publicado no DJE 13/12/2022) (destaquei)

Dispositivo.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar a reintegração de posse do imóvel descrito nos autos, que deverá ser cumprida no primeiro grau. O prazo de desocupação e demais pormenores ficam ao alvedrio do Juízo singular.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/10/2023