Tribunal: TJMT
Processo: 1007621-76.2018.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-28
Data de publicação: 2023-11-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007621-76.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), ELOIR NERVIS - CPF: 878.975.631-20 (APELADO), TERESINHA APARECIDA BRAGA MENEZES - CPF: 203.526.541-04 (ADVOGADO), SUSLEI PIRES DOS SANTOS NERVIS - CPF: 003.876.791-03 (APELADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0004-00 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE SENTENÇA
ULTRA PETITA
– ACOLHIDA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO LOTE – QUANTUM A SER APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA – ACERTADO – RECONVENÇÃO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA DE AMBAS AS PARTES – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Ausente pedido expresso e quantificado acerca dos valores referentes à benfeitoria, a fixação de indenização em valor de avaliação anexada à exordial reconvencional importa em julgamento
ultra petita
.

“(...) No caso de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto dos autos, os encargos de juros e correção monetária são aplicáveis, respectivamente, da data da citação válida e do efetivo desembolso. (TJ-MG - AC: 50317340820198130024, Relator: Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 31/08/2022, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022)

Sendo atendido apenas partes do pleito reconvencional, o ônus da sucumbência deve recair sobre ambas as partes.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Sinop/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual C/C Restituição de Importâncias Pagas e Reintegração de Posse nº 1007621-76.2018.8.11.0015, ajuizada em desfavor de
SUSLEI PIRES DOS SANTOS NERVIS e outro,
julgou parcialmente procedente o pleito autoral
, declarando rescindido o contrato de compra e venda objetos dos autos; a reintegração da Requerente na posse do imóvel; condenou a Requerente a restituir os valores pagos pela Requerida, mediante retenção de 23%; condenou a parte requerida ao pagamento de indenização pela fruição do bem, no importe de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde a inadimplência até a efetiva desocupação, bem como condenou os Requeridos ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Julgou parcialmente procedente a reconvenção, condenando a Reconvinda ao pagamento de R$ 95.000,0 a título de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, bem como ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

A Apelante aduz, em síntese, que ingressou com ação de rescisão contratual, restituição de importâncias pagas e reintegração de posse, em razão da inadimplência contratual, deixando de realizar o pagamento das parcelas desde o dia 07/10/2014.

Sustenta a existência julgamento
ultra petita
da reconvenção.

Aponta que o “juiz a quo não agiu com o costumeiro acerto, ao acolher, em parte, o pedido de indenização por benfeitorias nos moldes apresentados pelos Apelados em sede de Reconvenção, sem qualquer prova de sua legalidade e regularidade, tomando por base para o seu convencimento, apenas e tão somente avaliações unilaterais elaboradas por corretores de imóveis, sem conhecimento técnico para tal finalidade,” alegando que ao agir assim “tem-se que o julgamento foi ultra petita, haja vista ter o juiz ido além do que foi pedido pelos Apelados/Reconvintes, ao formularem pedido de indenização de benfeitorias, na Reconvenção.”

Argumenta
que os Apelados não pediram a homologação do valor de avaliação por eles trazidos aos autos, pugnando que a determinação de valor fosse feira em sede de liquidação de sentença, destacando que o pedido se limitou ao reconhecimento do direito à indenização
.

Consigna que em sede de reconvenção “os Apelados fundamentaram sobre o direito de indenização das benfeitorias edificadas no imóvel objeto da lide, afirmando, sem qualquer comprovação nos autos, que as mesmas foram realizadas dentro dos termos da legislação e do contrato.”

Ressalta que “é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantia superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado, ao teor do que dispõe o artigo 492, do CPC.”

Pontua que “a sentença se mostrou precipitada, na medida em que sequer houve a comprovação de maneira indubitável quanto ao tempo das edificações, se realizadas enquanto os Apelados estavam adimplentes ou se foram iniciadas quando já estavam inadimplentes com o pagamento das parcelas. Tal fato é contundente para demonstrar se houve boa-fé dos Apelados, o que se mostra elemento fundamental para uma possível indenização ou não.”

Defende que “se a própria parte formulou pedido de indenização de benfeitorias, contudo, para que fossem apurados valores na liquidação de sentença, apresentando apenas avaliações mercadológicas do imóvel elaboradas por corretores, e não por expert com gabarito para avaliar as condições, regularidade e legalidade da construção, nitidamente o julgado foi além dos pedidos, ao fixar quantum a ser indenização.”

Assevera que “a decisão pela indenização em valor líquido e certo atribuído à benfeitoria, tendo por escopo simples avaliações apresentadas por profissionais sem qualquer qualificação para tal mister, fecha os olhos para a realidade e beneficia sobremaneira a parte relapsa da relação processual, que sequer se dignou a juntar fotos do imóvel, projetos, licenças, ART’s, enfim, qualquer elemento que pudesse demonstrar a legalidade da construção”, argumentando de que cabe à parte que almeja a indenização de benfeitorias, apresentar provas robustas e contumaz do seu direito, “e não evidências mínimas como ocorreu no presente caso”.

Ressalta haver dúvida quanto ao considerado para realização da avaliação juntada aos autos, “Seria o valor auferido para o lote? O valor única e exclusivamente atribuído a construção? Ou o valor do Lote com a edificação realizada no local?”, sendo os “Laudos apresentados, diga-se de passagem, solicitados por pessoas alheias a demanda (Keilha Ivonete Rodrigues Claudino dos Santos e Vania Neves) sequer se dignaram a esclarecer o que de fato foi avaliado no local, demonstrando total imprestabilidade dos trabalhos realizados para os fins a que se destinaram.

Pontua ser equivocada a aplicação de juros moratórios sobre o valor atribuído a indenização das benfeitorias, posto que a Apelante não se encontra em mora. Afirma que quem se encontra em mora há mais de 09 anos, usufruindo do bem “que não lhe pertence, sem nada pagar por isso, são os Apelados”.

Salienta ser desproporcional a fixação de honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da indenização, visto que eventual indenização de benfeitoria deve ser tratada “no bojo da ação de rescisão contratual, como consequência natural pelo desfazimento do negócio, ocasião em que as partes devem retornar ao estado quo antes, e não necessariamente em sede de Reconvenção, o que foi amplamente argumentado pela Apelante em suas manifestações,” bem como em razão de que os Apelados decaíram de parte dos pedidos apresentados na Reconvenção, “posto terem pugnado também pela consignação em pagamento do montante de R$ 16.000,00, para saldar as parcelas inadimplidas, o que foi prontamente indeferido pelo juiz a quo.”

Com essas considerações, pugna pelo acolhimento da preliminar de julgamento
extra
e
ultra petita
, “ao quantificar o valor de indenização das benfeitorias, ausente dos pedidos formulados pelos Apelados/Reconvintes em sede de Reconvenção”.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso, para reformar a sentença, para julgar totalmente improcedente o pedido de indenização das benfeitorias, “diante da ausência de comprovação de forma robusta nos autos, quanto a sua regularidade”.

Alternativamente, “não sendo este o entendimento, que seja determinada a apuração de benfeitorias passíveis de indenização, em sede de liquidação de sentença, responsabilizando os Apelados/Reconvintes, pelo pagamento das despesas com eventuais perícias judiciais”.

Requesta seja alterada a incidência de juros de mora, devendo incidir a partir do trânsito em julgado. Requer, quanto aos honorários fixados na reconvenção, que os mesmos sejam de igual modo decotados. Ainda de forma alternativa, pugna seja fixado sucumbência recíproca na proporção de 50% para cada parte, “ato de ter sido julgado procedente apenas um dos pedidos formulados na Reconvenção.”

Nas contrarrazões, os Apelados pugnam pelo desprovimento do recurso, a manutenção da sentença e a condenação da Apelante ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – SENTENÇA ULTRA PETITA.

A Apelante aponta que a sentença recorrida foi proferida de forma
ultra petita
, vez

que os Apelados não pediram a homologação do valor de avaliação por eles trazidos aos autos, pugnando que a determinação de valor fosse feira em sede de liquidação de sentença, destacando que o pedido se limitou ao reconhecimento do direito à indenização.

Da análise da peça reconvencional se depreende que, embora esta tenha vindo acompanhada de duas avaliações do imóvel, realizada a pedido dos Apelados/Reconvintes, o pedido reconvencional formula pedido de indenização das benfeitorias realizadas no lote negociado entre as partes, mas em momento algum requesta indenização no valor constante nas avaliações, pugnando pela:

“(...) PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO COM A CONSEQENTE INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL, visto que a construção está dentro dos parâmetros legais e contratuais,
cujo valor será apurado em sede de liquidação de sentença
, nos termos do tópico próprio; (...) (ID. 169595004 - Pág. 22) (g.n.)

Importa destacar que não havendo pedido expresso formulado relativo ao valor pretendido de indenização pelas benfeitorias, mas tão somente que este fosse apurado por meio de liquidação de sentença, a condenação a tal título baseada no valor apontado nas avaliações retro mencionadas importam em julgamento
extra petita
, de modo que a sentença, referente à quantificação da indenização pelas benfeitorias merece ser anulada.

Para além disso, as avaliações não são claras se referem ao imóvel como um todo (lote e área construída), ou apenas a avaliação da construção realizada no lote.

Ante ao exposto,
acolho
a preliminar arguida, anulando a
sentença em relação à quantificação da indenização pela benfeitoria realizada no lote pelo Apelados/Reconvinte, devendo o valor ser apurados em sede de liquidação de sentença.

VOTO – MÉRITO

A Apelante se insurge contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional, argumentando,
ausência de demonstração de realização de benfeitorias de forma regular; necessidade de alteração do termo de incidência de juros; afastamento ou redução dos honorários fixados na reconvenção
.

A ação foi proposta pela Apelante/Requerente, pleiteando a rescisão do contrato firmado entre as partes, em razão do inadimplemento do contrato por parte dos Apelados/Requeridos.

O pleito autoral e reconvencional foram julgados parcialmente procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“(...) No caso dos autos, não há controvérsia quanto à celebração de contrato de promessa de venda e compra firmado entre as partes no tocante ao imóvel indicado na inicial, tampouco acerca da inadimplência, conforme se verifica dos documentos e da narrativa da própria parte requerida (Id 14488891 e 19470402 - Pág. 3, respectivamente).

Nessa senda, o descumprimento da obrigação contratual consistente na falta de pagamento das partes convencionadas autoriza a resolução do contrato firmado entre as partes e, por conseguinte, o retorno das partes ao “status quo ante”. Nesse sentido é a jurisprudência: (...)

Nessa toada, é incontroverso nos autos a existência de edificação no lote, objeto do compromisso de compra e venda, haja vista a juntada de fotografias pela parte requerente e de laudos de avaliação pela parte adversa (Id 14488908 e 19470403, respectivamente), razão pela qual é de rigor o acolhimento do pedido da parte requerente, cujo pagamento deve corresponder desde a data em que a posse foi transferida ao comprador até a efetiva desocupação, não havendo que se falar em nulidade da cláusula que dispõe sobre o tema. (...)

- Da reconvenção: (...)

Isto posto, tendo a parte reconvinte feito prova mínima constitutiva de seu direito (juntada de laudos de avaliação), incumbia à reconvinda fazer prova em sentido contrário, nos termos do que disciplina o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o que não ocorreu no caso dos autos.

Com efeito, verifica-se que a defesa apresentada é genérica e que instada a se manifestar sobre as provas que pretendia produzir, a reconvinte postulou pelo julgamento antecipado da lide (Id 33185455), motivo pelo qual é de rigor o acolhimento do pedido inicial.

Assim sendo, não tendo a parte contrária produzido contraprova capaz de ilidir os laudos de avaliação de imóvel carreados pela reconvinte, o valor da indenização por benfeitorias deve corresponder aquele de menor valor (Id 19470403), qual seja, R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais). (...)

(a) Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais da lide principal, para:

(b) Declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, sob n. 55.039.11.08.14, firmado entre as partes e, por conseguinte, determinar a reintegração da requerente na posse do imóvel;

(c) Declarar que, dos valores comprovadamente pagos pela parte requerida (incluindo o valor pago a título de arras), deverá ocorrer a sua restituição, mediante retenção de 23% (vinte e três por cento), a ser pago aos requeridos em parcela única, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002), cujo valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;

(d) Considerando que a requerente decaiu em parte mínima, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, incisos I a IV, do Código de Processo Civil.

(e) No que tange à reconvenção, julgo parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a reconvinda ao pagamento da quantia de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), a título de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, que deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos contados a partir da citação válida, pois embora incontroversa a realização de benfeitoria, não houve comprovação da data do desembolso de valores.

(f) Considerando que a parte reconvinte decaiu em parte mínima, condeno a reconvinda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, incisos I a IV, do Código de Processo Civil.

(g) Por arremate, fica desde já, autorizada a compensação de valores devidos por uma parte à outra em decorrência da rescisão contratual ora declarada, sendo vedada a possibilidade de compensação de valores referentes aos honorários advocatícios (artigo 85, § 14º, do Código de Processo Civil). Por conseguinte, julgo extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. (...)” (ID. 169595017)

Após a oposição de embargos de declaração, o
decisum
contou com duas retificações:

“(...) Desta feita, com fulcro no artigo 1022, inciso II do Código de Processo Civil, dou parcial provimento aos embargos de declaração, apenas para suprir a omissão apontada, fazendo constar no dispositivo da lide principal o seguinte:

(c.1) Condenar a parte requerida ao pagamento de indenização pela fruição do bem, no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde a inadimplência até a efetiva desocupação do bem;

7. Intimem-se. Cumpra-se esta determinação, expedindo o necessário. Ficando, desde já, autorizado o cumprimento do competente mandado judicial pelo Oficial de Justiça Plantonista.

8. No mais, cumpra-se conforme determinado em Id 81075750. (...)” (ID. 169595025)

A Apelante aponta a ausência de demonstração de realização de benfeitorias de forma regular. Contudo, em sede de resposta a reconvenção, como destacado na sentença, tece argumentos genéricos, devendo ser mantida a condenação
indenização pela benfeitoria realizada no lote, conforme decido na preliminar acolhida.

No que tange a alteração ao pleito a alteração do termo de incidência de juros, acertada a forma estabelecida pelo
decisum
recorrido, devendo ser mantida da data da citação.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C AÇÃO INDENIZATÓRIA - PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO - REJEIÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO PELO COMPRADOR - RETENÇÃO PELA PARTE VENDEDORA DE 20% SOBRE O VALOR PAGO - CABIMENTO - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CABIMENTO - MULTA DE NATUREZA MORATÓRIA - CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL - POSSIBILIDADE - "BIS IN IDEM" - NÃO OCORRÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - Se a parte autora pede apenas a indenização em decorrência da rescisão do contrato e da posse injusta, a prescrição da ação que se aplica ao caso é de 10 anos, nos termos do art. 205 do CC, sendo o termo inicial o vencimento da última parcela - Em havendo a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do promissário-comprador pode haver a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio, tendo se entendido, para a maioria dos casos, como adequado o percentual de 20% do valor das prestações pagas - A posse do imóvel pelo promissário-comprador confere ao promitente-vendedor o direito de receber indenização pelo que deixou de auferir a título de fruição durante o período em que o ocupou, mas à razão de 0,5% do valor do imóvel - É cabível a cumulação de multa de natureza moratória com indenização por dano material, como é o caso da fruição - No caso de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto dos autos, os encargos de juros e correção monetária são aplicáveis, respectivamente, da data da citação válida e do efetivo desembolso. (TJ-MG - AC: 50317340820198130024, Relator: Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 31/08/2022, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022)

Quanto ao pedido de afastamento ou redução dos honorários fixados na reconvenção, tem-se que em análise aos pedidos formulados em sede de reconvenção, a parcial procedência não ensejou o decurso da parte mínima, de modo devendo ser ambas as partes condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada uma das partes.

Ante ao exposto,

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interpostos, para reformar a sentença, devendo ser quantificada a indenização pela benfeitoria realizada no lote pelo Apelados/Reconvinte, em valor ser apurados em sede de liquidação de sentença, bem como para condenar ambas as partes, na reconvenção, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada uma das partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/11/2023