Tribunal: TJMT
Processo: 0003575-52.2004.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003575-52.2004.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[KLEI DAWILIO VIEIRA VILELA - CPF: 597.415.971-34 (APELADO), RUSSEL ALEXANDRE BARBOSA MAIA - CPF: 490.103.951-20 (ADVOGADO), ROBERTO MARQUES DE SOUZA - CPF: 219.484.101-68 (ADVOGADO), EDNARDO RODRIGUES DE SOUSA - CPF: 351.309.461-20 (ADVOGADO), SORCIL MADEIRAS-INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - CNPJ: 03.147.980/0001-48 (APELANTE), GABRIELA DE ABREU VERAS ARAUJO - CPF: 016.346.001-93 (ADVOGADO), ANDREA REBELLATTO ADORNO - CPF: 130.321.408-38 (ADVOGADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO PROMITENTE VENDEDOR NÃO EVIDENCIADO – PAGAMENTO DA SEGUNDA PARTE DO SINAL QUE NÃO ESTAVA CONDICIONADA A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE – ÔNUS DA PARTE NÃO SATISFEITO – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – IMPOSSIBILIDADE – INDENIZAÇÃO DECORRENTE DE DERRUBADA ILEGAL DE CORTE RASO – INVIABILIDADE – LAUDO PERICIAL QUE INDICA A IMPOSSIBILIDADE DE APURAÇÃO DO VOLUME DE MADEIRA COMERCIAL –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

No caso, o autor, promitente comprador, questiona o descumprimento contratual do promitente vendedor que lhe notificou cobrando o pagamento da segunda parte do sinal, quando ainda não havia realizado a transferência dos imóveis objeto do contrato.

No contrato celebrado entre as partes, o pagamento da segunda parte do sinal não estava atrelado a transferência da propriedade, por outro lado a lavratura da escritura estava condicionada a indicação formal de cartório por parte do promitente comprador.

Além disso, a única irresignação formalizada do promitente comprador em relação a transferência da propriedade deu-se por meio de contranotificação após a cobrança realizada pela promitente vendedora.

Considerando que não restou demonstrado o inadimplemento contratual por parte do promitente vendedor, não há que se falar em devolução do valor pago a título de sinal.

O feito foi periciado para analisar, entre outras questões, o prejuízo questionado pela reconvinte em relação a derrubada de corte raso, ao responder quesito apresentado pela recorrente o perito esclarece não ser possível estimar o volume de madeira de interesse comercial, pois a área já teria sofrido exploração seletiva anteriormente, por mais de uma vez, e não há um inventário.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por SORCIL MADEIRAS INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural nº. 0003575-52.2004.8.11.0015, ajuizada por KLEI DAWILIO VIEIRA VILELA, julgou parcialmente procedentes tanto os pedidos da exordial quanto os da reconvenção, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal, para declarar resolvidos os contratos celebrados entre as partes (fls. 25/32). Condeno a requerida ao pagamento de R$449.000,00 (quatrocentos e quarenta e nove mil reais), referente ao sinal pago pelo negócio, e R$26.891,00 (vinte e seis mil oitocentos e noventa e um reais), referente ao ITBI (fls. 33/35), corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

Condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85, § 2º e 86 do Código de Processo Civil, na proporção de 50% para cada parte.

Por fim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção e condeno o reconvindo ao pagamento do valor relativo à multa aplicada pela órgão ambiental, referente ao desmatamento de 162,4 hectares de vegetação primária e 64,5 hectares de vegetação secundária, a ser apurado em liquidação de sentença, ocasião em que o reconvinte deve comprovar que despendeu o valor relativo à multa.

Diante da sucumbência recíproca, as partes devem suportar os honorários advocatícios, arbitrados em 10 % (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada uma.”
- Id. n.º 14436498.

Em suas razões, de Id. n.º 144365153, a recorrente aduz que a sentença fez uso de premissa equivocada, pois o Juízo
a quo
entendeu que a mora contratual deu-se pelo descumprimento da cláusula segunda da avença, com a ausência de transmissão da propriedade. No entanto, no parágrafo sétimo restou estabelecido que para que se efetive a lavratura das escrituras, o comprador deveria indicar formalmente o cartório de sua preferência, o que não ocorreu.

Destaca que é certo que tinha a obrigação de lavrar as escrituras, mas do mesmo modo o apelado tinha como obrigação lhe informar o local, desse modo, ausente a notificação do comprador nesse sentido não há como ser mantido o fundamento adotado pela douta sentenciante de que a mora teria ocorrido, aleatoriamente, na data do pagamento do ITBI.

Pontua que havendo determinação expressa no contrato quanto a necessidade de notificação formal para a outorga de escritura, cumpria ao comprador adotar o procedimento pactuado entre as partes.

Aduz que o comprador deixou de pagar a segunda parte do sinal indicado no contrato, no valor de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) e, somente depois de notificado extrajudicialmente, contranotificou o vendedor alegando que não realizou o pagamento por causa da não transferência da propriedade.

Destaca que a obrigação de pagamento da segunda parte do sinal deveria ser realizada, em 30.04.2004, independente de certidão negativa e que sua inadimplência somente estaria caracterizada no caso de ser notificado para lavrar a escritura e não apresentar os documentos necessários.

Afirma que a ausência de CND à época do pacto deu-se em razão de greve no INSS, mas foi obtida por meio de Mandado de Segurança impetrado. Salienta que até a obtenção da certidão não havia recebido indicação formal sobre o local de lavratura da escritura.

Discorre sobre o pedido realizado em sede de reconvenção quanto aos danos causados pelo apelado, que adentrou ao imóvel e promoveu a derrubada de cerca de 250 hectares de corte raso, inutilizando a madeira deitada morta, razão pela qual merece ser indenizado.

Requer, assim, o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais do autor, condenando-o pelo inadimplemento contratual, além dos danos causados pela derrubada ilegal de 162 hectares de madeira, a ser apurado em liquidação de sentença.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. n.º 144365158, por meio das quais o apelado protesta pelo desprovimento do recurso. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Para a boa compreensão dos fatos, faz-se necessário um breve histórico da celeuma envolvendo as partes, antes da análise das razões recursais.

Colhe-se dos autos que o autor, ora apelado, ajuizou a presente Ação de Rescisão de Contrato contra a ora apelante, aduzindo que, em razão de dois contratos celebrados em 14.11.2002, este deveria transferir a propriedade do bem assim que formalizado o negócio, o que não ocorreu mesmo de ter providenciado o pagamento do imposto de transmissão de propriedade, em 03.12.2003.

O autor narra na exordial que a apelada e seus sócios possuíam diversas pendências que impediam a emissão de certidões negativas, o que inviabilizou a transferência de propriedade. Informa que, em 18.05.2004, lhe foi encaminhada uma notificação extrajudicial, a fim de constituí-lo em mora, no tocante a segunda parcela do sinal, o valor de R$1.000.000,00 (um milhão de reais), vencida em 30.04.2004.

Afirma que a mora, na realidade, é da requerida/apelada, considerando que o descumprimento da cláusula segunda, parágrafo sexto do contrato, ao deixar de transferir a propriedade dos imóveis, o que lhe causou diversos prejuízos. Nos pedidos, além da rescisão do contrato, elencou a existência de danos morais, lucros cessantes e danos emergentes.

A ora apelada contestou os fatos narrados na exordial alegando que a mora é do autor/apelado em razão do inadimplemento da parcela de R$1.000.000,00 (um milhão de reais), formalizada por meio da notificação extrajudicial enviada, e que não se recusou em proceder com a lavratura da escritura definitiva. Esclarece que os débitos tributários que possuía à época foram parcelados, inexistindo óbice para a emissão de certidão positiva.

Após contestar, a parte requerida, ora apelada, apresentou reconvenção, discorrendo sobre os prejuízos advindos dos desmates ilegais perpetrados pelo reconvindo, com a invasão do imóvel pelo Movimento de Trabalhadores Sem Terra – MST, e o fato de que deixou de aproveitar a madeira existente nas áreas negociadas, acumulando prejuízo de grande monta, que deve ser apurado na fase de liquidação de sentença. Pugnou, ao final, pela condenação do requerido ao pagamento de R$128.082,70 (cento e vinte e oito mil e oitenta e dois reais e setenta centavos), referentes à multa aplicada pela SEMA, além dos gastos com a ação possessória e perdas e danos decorrentes da madeira que foi retirada da área.

Não foi apresentada contestação aos pedidos lançados na reconvenção.

Após a devida instrução processual, adveio a sentença que julgou parcialmente procedentes tantos os pedidos vertidos na inicial quanto os lançados na reconvenção. Irresignada, a apelante recorre sob o argumento de que o descumprimento contratual, na realidade, ocorreu por parte do promitente comprador que deixou de adimplir a segunda parcela do sinal estabelecida no contrato e que faz jus às perdas e danos pela derrubada ilegal de 162 hectares de madeira, a ser apurado em liquidação de sentença.

Pois bem.

O ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Amaral Santos (
in
"Comentários", Forense, v. IV, p. 33), citando Betti, observa:

"
O critério da distribuição do ônus da prova deduzida do ônus da afirmação evoca a antítese entre ação, no sentido lato, e exceção, também no sentido lato, a cujos ônus respectivos se coordena o ônus da afirmação para os fins da prova. O ônus da prova - é útil insistir - é determinado pelo ônus da afirmação, e este, por sua vez, é determinado pelo ônus da demanda, que assume duas posturas diferentes, apresentando-se da parte do autor, como ônus da ação, e da parte do réu como ônus da exceção
."

Prossegue:

"
Em suma, quem tem o ônus da ação tem o de afirmar e provar os fatos que servem de fundamento à relação jurídica litigiosa; quem tem o ônus da exceção tem o de afirmar e provar os fatos que servem de fundamento a ela. Assim ao autor cumprirá provar os fatos constitutivos, ao réu os impeditivos, extintivos ou modificativos
."

Nelson Nery Júnior nos ensina que:

"
Segundo a regra estatuída por Paulo, compilada por Justiniano, a prova incumbe a quem afirma e não a quem nega a existência de um fato (Dig. XXII, 3, 2). O autor precisa demonstrar em juízo a existência do ato ou fato descrito por ela na inicial como ensejador do seu direito
." (
in
Código de Processo Civil Comentado e Legislação Processual Civil Extravagante em Vigor, 6ª ed., Ed. RT, p.696)

No caso, a parte autora, ora apelada, apresentou Contrato Particular de Compromisso de Compromisso de Compra e Venda de Bens Imóveis e Outras Avenças, no Id. n.º 144364684, celebrado em 14.11.2002.

Seu pedido de rescisão de contrato foi consubstanciado no fato de que a promitente vendedora, em descumprimento das cláusulas inseridas na avença, deixou de lhe transferir a propriedade do bem com a lavratura da escritura.

Na sentença, o Juízo
a quo
compreendeu que a razão assistia ao autor, pois a lavratura das escrituras não foi condicionada ao pagamento da segunda parcela do sinal, mas tão somente à assinatura do contrato pelas partes, de modo que, a promitente vendedora tinha o dever de outorga-las, quando da assinatura do contrato, desde que o requerente pagasse o ITBI.

Fundamentou que o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, foi realizado em 03.12.2003, ou seja, muito antes do vencimento da segunda parcela (30.04.2004), e a promitente vendedora somente obteve a certidão do INSS (positiva com efeito de negativa), em 21.05.2004, restando evidente que não tinha condições de outorgar a escritura até esta data.

Com base nessas afirmações considerou que, em 03.12.2003, com o pagamento do ITBI, automaticamente o contrato se considerava rescindido, por força da cláusula segunda, parágrafos quarto e quinto do contrato.

Entretanto, em que pese a fundamentação adotada pelo Juízo
a quo
, analisando detidamente os autos, principalmente o contrato de Id. n.º 144364684, não é possível considerar o contrato automaticamente rescindido em razão do pagamento do ITBI.

É assim porque na sequência do parágrafo sexto, da cláusula segunda do contrato, que indica a transferência da propriedade em definitivo após firmado e formalizado o contrato, há o parágrafo sétimo onde há uma condição para a efetivação da transmissão de propriedade, qual seja, a indicação formal de cartório de sua preferência.

Para melhor elucidação colaciono os citados parágrafos:

O autor, ora apelado, adquiriu os imóveis em 14.11.2002, realizou o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, em 03.12.2003, após essa data, não consta nos autos nenhuma notícia de resistência da parte adversa em lhe transmitir a propriedade.

Outrossim, foi realizado o pagamento do imposto, mas não foi
formalizado
, conforme condicionado no contrato, a indicação de qual seria o cartório de sua preferência.

Não há nos autos, nenhuma notificação enviada ao promitente vendedor, ou mesmo histórico de conversas entre as partes, por meio da qual seja possível verificar a irresignação.

De acordo com a Súmula n.º 76 do STJ
"A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor"

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - JUNTADA DE COMPROVANTE DE RENDIMENTOS PELO APELANTE – COMPROVAÇÃO DA INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA – DEFERIMENTO AJG - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – CONTRATO VERBAL - PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - NECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL – NÃO VERIFICADA – PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. Comprovante de rendimentos anexado aos autos que autoriza o deferimento do beneplácito da Justiça Gratuita requerido pelo apelante. 2. "A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor" (Súmula 76/STJ). 3. A anulação de negócio jurídico de compromisso verbal de compra e venda de imóvel, por motivo de inadimplemento do promitente comprador depende da prévia interpelação judicial ou extrajudicial para constituição em mora da parte inadimplente, procedimento não verificado. Ausência de pressuposto processual, extinção do processo sem resolução do mérito.”
(TJ-MT 00009645220158110109 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 08/09/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2021)

Pelos documentos constantes nos autos, verifica-se que o autor/apelado, somente se insurgiu em relação a lavratura das escrituras quando
contranotificou
a parte requerida/apelada, em 18.05.2004. No ato, exigiu a transferência de propriedade, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, sob pena de rescisão pelo descumprimento de cláusula contratual.

Nesse documento de contranotificação foi invocado o cumprimento do parágrafo sexto, mas não foi cumprido o parágrafo sétimo com a indicação do cartório no qual poderia ser realizado o ato.

Com efeito, a meu ver, o autor, apelado, não se desicumbiu do ônus da prova, conforme preconiza o art. 373, inciso I do Código de Processo Civil.

Além disso, a toda evidência, foi a promitente vendedora que primeiro constituiu a mora do comprador, ao enviar a notificação de Id. n.º 144364685, em 17.05.2004, exigindo o pagamento da segunda parte do sinal conforme pactuado.

Para melhor elucidação transcrevo trecho pertinente do contrato.

Conforme pactuado entre as partes, o não pagamento da segunda parte do sinal, poderia levar não somente ao protesto, mas como na execução do título, perdendo o comprador o valor pago, sem prejuízo à vendedora de rescisão do contrato.

Ademais, o pagamento da segunda parte do sinal não estava condicionada a transmissão da propriedade.

Nos termos do art. 476 do Código Civil:

“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Desse modo, em relação a transferência da titularidade, cumpria ao promitente comprador, nos termos do contrato, indicar formalmente o cartório ou tabelionato de sua preferência, enquanto a promitente vendedora cumpria apresentar todos os documentos necessários assim que solicitada.

Logo, deve ser mantida a rescisão do contrato discutido nos autos, no entanto, deve ser afastada a devolução do valor pago, a título de sinal, na ordem de R$449.000,00 (quatrocentos e quarenta e nove mil reais).

Prosseguindo.

A recorrente pede a reforma da sentença em relação ao julgamento da reconvenção, para ser indenizada pelos dos danos causados em razão da derrubada ilegal de 162 hectares de madeira, a ser apurado em liquidação de sentença.

O feito chegou a ser periciado para analisar entre outras questões o prejuízo questionado pela reconvinte, no Laudo de Id. n.º 144364695 ao responder quesito apresentado pela recorrente o perito esclarece não ser possível estimar o volume de madeira de interesse comercial, senão vejamos:

No ponto, considerando a afirmação do perito no sentido que o fato de ter sofrido exploração seletiva anteriormente, por mais de uma vez, impede uma análise volumétrica por outros meios e que a ausência de um inventário anterior impossibilita a estimativa de volume de madeira comercial, perfilho do entendimento adotado pelo Juízo
a quo
quanto a improcedência da pretensão.

Para evitar tautologia, colaciono trecho pertinente do decisum:

“O perito esclarece ainda, que a área de 114 hectares, anteriormente desmatada, se regenerou (juquira/capoeira), a qual teve 64,5 hectares suprimidos no período em que o reconvindo ocupava o imóvel.

Além disso,
o perito deixa claro que houve pelo menos duas intervenções de exploração seletiva da madeira, na área de 162,4 hectares, antes da imissão do reconvindo na posse da área (20/11/2003), não sendo possível estimar o volume de madeira de interesse comercial derrubada, pois para tanto, um inventário deveria ter sido realizado antes ou, ainda que de modo mais crítico, logo após o desflorestamento.
O perito consignou ainda, que as toras de madeiras estocadas em esplanadas localizadas na área desmatada pelo reconvinte, que se encontravam danificadas, tratam de madeiras provenientes de Plano de Manejo Florestal, que não possui relação com a área em litígio.

Assim, as estimativas de danos materiais realizadas pelo assistente técnico da reconvinte (fls. 767), não possuem o condão de comprovar a efetiva existência de danos materiais e seu quantum, uma vez que, como dito, houve pelo menos duas intervenções de exploração seletiva da madeira, na área de 162,4 hectares, antes da imissão do reconvindo na posse da área (20/11/2003. Arrematando a questão, ao responder o quesito de nº 8 (fls. 709), o perito consignou que inexistia madeira passível de exploração sustentável na área, em razão de que a área sofreu exploração seletiva de madeiras, pelo menos uma vez, antes da imissão do reconvindo em sua posse.

Desta forma, considerando que a reconvinte não logrou êxito em comprovar a existência ou o volume de madeiras com valor comercial na área desmatada pelo reconvindo, ônus que lhe incumbia (art. 373, I do CPC), improcede o pedido de indenização pelas perdas e danos decorrentes da madeira derrubada ou deteriorada.”
- Id. n.º 144364698.

Desse modo, considerando as elucidações sobre a matéria em debate, a sentença combatida merece retoque somente em relação a devolução do sinal pago, pois não restou demonstrado o descumprimento por parte da promitente vendedora.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença afastando o dever de indenização na ordem de R$449.000,00 (quatrocentos e quarenta e nove mil reais) referente parte do sinal paga pelo promitente comprador.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023