Tribunal: TJMT
Processo: 1000243-74.2019.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000243-74.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[REGIANE CONCEICAO DE CAMPOS BARREIRO - CPF: 021.963.921-38 (APELANTE), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.322/0001-08 (APELADO), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL AO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – HABITE-SE EXPEDIDO UM ANO ANTES DA EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO –DANO MORAL CONFIGURADO – DANOS MATERIAIS CARACTERIZADOS - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

2. Logo, também é nula a cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves ao registro do contrato de financiamento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis, tal como pactuado entre as partes na Cláusula 5.

3. No caso, o contrato inicial foi celebrado em 05/07/2015, havendo menção ao prazo de 30 (trinta) meses para a entrega das chaves do imóvel, a contar do registro do contrato de financiamento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis, o que não pode ser admitido.

4. Até porque, na hipótese, em pese a ré/apelada afirmar, em sua contestação, que o contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a Promitente Vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis foi registrado em 16/11/2015, nenhuma prova faz nesse sentido.

5. Como se isso não bastasse, a própria ré/apelada juntou aos autos um “Check List – Vistoria Cliente – Área Interna Unidades”, assinado pela autora/apelante em 09/06/2017, que confere verossimilhança às alegações da autora/apelante, mormente se considerar que o habite-se foi expedido em 05/10/2017, de modo que nada justifica a entrega das chaves e a autorização de posse à autora/apelante comente em 29/08/2018.

6. Quanto à indenização por danos morais, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade da autora foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado da entrega das chaves, o que demanda justa compensação.

7. No que diz respeito ao “quantum” indenizatório, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

8. Desse modo, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitando os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, entendo que a verba indenizatória deve se dar em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por se tratar de quantia habitualmente fixada por esta Câmara, em casos análogos.

9. Finalmente, no tocante ao pleito de indenização por danos materiais, tem-se que, de acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, independentemente de estar ou não o procedimento imobiliário inserido no “Programa Minha Casa, Minha Vida”, os danos materiais, em casos como o presente, se presumem, decorrendo diretamente da privação injustificada do uso do bem.

10. Logo, conforme entendimento esposado pelo Superior Tribunal de Justiça, cabível a indenização por danos materiais, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo inicial a partir da expedição do habite-se e termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
REGIANE CONCEICAO DE CAMPOS BARREIRO,
com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Indenização por Lucros Cessantes e Danos Morais n.º 1000243-74.2019.8.11.0002, ajuizada em face de
MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA.,
nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou improcedentes os pedidos iniciais. Por consequência, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e
dos
honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor atribuído à causa, respeitando a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte autora, nos termos do artigo 98, § 3º do CPC (ID 188948769).

Irresignada, a autora/apelante aduz que a promessa de compra e venda foi firmada em 05/07/2015, e nele não há prazo certo para entrega das chaves, ou seja, o contrato condiciona a entrega das chaves à assinatura de um segundo contrato entre a construtora e o agente financeiro, deixando a entrega das chaves com prazo indeterminado, o que coloca o consumidor em desvantagem.

Sustenta que, no contrato não havia prazo determinado para entrega das chaves, todavia, o empreendimento foi concluído no inicio de 2017, com seu habite-se devidamente expedido em 05/10/2017, quando foram feita as entregas das chaves para outros moradores, conforme informação dada própria ré/apelada em seu “site”.

Defende que, mesmo com o empreendimento pronto e entregue a outros compradores, a ré/apelada negou-se a entregar as chaves para a autora/apelante, o que foi ocorrer, de fato, somente em 29/08/2018.

Alega que, deixou de usufruir o bem desde 05/10/2017, quando foi regularizado o empreendimento e expedido o habite-se, o que lhe causou danos morais e materiais.

Por fim, pugna pela reforma da sentença, a fim de julgar procedentes os pedidos iniciais (ID 188948770).

A apelada apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento (ID 188948773).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, convém destacar que, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega das chaves à assinatura do contrato de financiamento.

Logo, também é nula a cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves ao registro do contrato de financiamento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis, tal como pactuado entre as partes na Cláusula 5 (ID 188948712 - Pág. 3 – fls. 12).

Isto porque, o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

Assim, deve ser reconhecida a nulidade da disposição contratual que vinculou o prazo de entrega de imóvel a negócio jurídico posterior, no caso, o registro do contrato de financiamento imobiliário, em conformidade com o Tema Repetitivo 996 da Corte Superior.

Nesse sentido, este Tribunal já teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – NULIDADE DE CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO EXCESSIVA APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL - DEVER DE PAGAMENTO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM – DANOS MATERIAIS VERIFICADOS E DEVIDOS - PREJUÍZO PRESUMIDO - NÃO COMPROVADA HIPÓTESE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO - VALOR ARBITRADO - PRINCÍPIO RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento emanado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância quando expressamente prevista no contrato, de forma clara e objetiva e em prazo razoável, é perfeitamente válida. “[...]
A cláusula contratual que estipula datas distintas para a entrega do imóvel é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de desvantagem e insegurança. IV - Não se desconhece a possibilidade da construtora condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando esta for a forma de pagamento de parte do preço. Contudo, se a entrega for prevista para muito tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve-se anular tal previsão, por se mostrar desarrazoada
...”. (TJMG, RAC n. 1.0024.11.313414-2/001, 10ª Câm. Cív., Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 07.10.2014 – negritei)[...]. O STJ decidiu recentemente o posicionamento sobre o tema entende ser válida a cláusula contratual de obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma. Portanto, fica afastada a pretensão de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.”
(Ap 98967/2017, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/02/2018, Publicado no DJE 02/03/2018).

AGRAVO REGIMENTAL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO - AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA DAS CHAVES - 17 MESES CONTADOS A PARTIR DA ASSINATURA DO FINANCIAMENTO - CLÁUSULA ABUSIVA - REVISÃO REALIZADA - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - ART. 557, CAPUT, CPC - SEGUIMENTO NEGADO - RECURSO NãO PROVIDO.
É abusiva a cláusula que fixa prazo de 17 meses após a assinatura do contrato de financiamento para entrega das chaves
.
A frustração do negócio pela não entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada aos inúmeros esforços empreendidos com esse objetivo não alcançado por quebra dos deveres da construtora, configura ato ilícito e autoriza o reconhecimento dos danos morais.
(AgR 88700/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 15/07/2015, Publicado no DJE 20/07/2015).

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA – APLICABILIDADE DO CDC – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – INDENIZAÇÃO – DANO MATERIAL E MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – MULTA RESCISÓRIA – DIFERENÇA DE METRAGEM – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) É de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável a prorrogação do prazo de entrega, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, entretanto,
se a entrega for prevista por longo tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve ser anulada a previsão, ante a sua manifesta abusividade
. (...).
(Ap 61452/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 29/07/2015, Publicado no DJE 05/08/2015).

No caso, o contrato inicial foi celebrado em 05/07/2015, havendo menção ao prazo de 30 (trinta) meses para a entrega das chaves do imóvel, a contar do registro do contrato de financiamento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis, o que não pode ser admitido.

Até porque, na hipótese, em pese a ré/apelada afirmar, em sua contestação, que o contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a Promitente Vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis foi registrado em 16/11/2015, nenhuma prova faz nesse sentido.

Com efeito, a planilha colacionada no corpo da peça defensiva não pode servir como prova do alegado, porquanto produzida unilateralmente.

Como se isso não bastasse, a própria ré/apelada juntou aos autos um “Check List – Vistoria Cliente – Área Interna Unidades”, assinado pela autora/apelante em
09/06/2017
(ID 188948752 – fls. 171/174), que confere verossimilhança às alegações da autora/apelante, mormente se considerar que o habite-se foi expedido em
05/10/2017
(ID 188948713 – fls. 14), de modo que nada justifica a entrega das chaves e a autorização de posse à autora/apelante comente em 29/08/2018 (ID 188948718 – fls. 31 e ID 188948767 - Pág. 3/4 - fls. 245/246).

Assim, tendo em vista que as chaves só foram entregues em 29/08/2018, o atraso na entrega do imóvel restou configurado.

Quanto à indenização por danos morais, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade da autora foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado da entrega das chaves, o que demanda justa compensação.

Apenas para registro, seguem precedentes:

APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO - APLICAÇÃO DAS REGRAS DA NORMA CONSUMERISTA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E DANOS NÃO DESCONSTITUÍDOS - POSSIBILIDADE DAS CONDENAÇÕES POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - APELAÇÃO DESPROVIDA - SENTENÇA MANTIDA
. Conforme é a orientação jurisprudencial, possível à aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor nas relações que envolvem empresas que exercem atividade de construção e incorporação
e a responsabilização por danos
materiais e
morais decorrentes do atraso injustificado na entrega de imóvel por elas vendido
.
(TJMT, Ap, 27161/2013, DES.GUIOMAR TEODORO BORGES, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 11/09/2013, Data da publicação no DJE 16/09/2013).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – EMPREENDIMENTO HABITACIONAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – MORA NA ENTREGA CONFESSADA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO CONFIGURADOS – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E MULTA DE 10% POR INADIMPLEMENTO – DEVIDOS – DANOS MORAIS CARACTERIZADOS – INDENIZAÇÃO DEVIDA – VALOR DOS DANOS MORAIS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE RESPEITADO – QUANTUM MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO. [...].
O atraso na entrega do imóvel que extrapola em muito até mesmo o prazo de prorrogação, sem nenhuma previsão de sua conclusão, e retarda a conquista da casa própria
,
gera angústia e frustração e é prova suficiente do dano moral causado à contraente
. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve sopesar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atentando-se ao grau de culpa do ofensor, extensão dos danos e capacidade econômica das partes obedecidas, os quais não há razão para reduzi-lo.
(TJMT, Ap, 50558/2013, DESA.CLEUCI TEREZINHA CHAGAS, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 27/11/2013, Data da publicação no DJE 04/12/2013).

No que diz respeito ao “quantum” indenizatório, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Nesse sentido, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

“Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor, devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório.”
(Manual de Direito Civil – Volume Único, 5ª Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015)

Desse modo, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitando os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, entendo que a verba indenizatória deve se dar em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por se tratar de quantia habitualmente fixada por esta Câmara, em casos análogos.

Finalmente, no tocante ao pleito de indenização por danos materiais, tem-se que, de acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, independentemente de estar ou não o procedimento imobiliário inserido no “Programa Minha Casa, Minha Vida”, os danos materiais, em casos como o presente, se presumem, decorrendo diretamente da privação injustificada do uso do bem:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS. [...]
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
. [...] .
(STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Logo, conforme entendimento esposado pelo Superior Tribunal de Justiça, cabível a indenização por danos materiais, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo inicial a partir da expedição do habite-se e termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a sentença, a fim de condenar a ré ao pagamento de indenização de danos morais no valor de $ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 CC) e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (STJ, súmula 362); bem como de indenização por danos materiais, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo inicial a partir da expedição do habite-se e termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. Por consequência, condeno a ré/apelada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do §2º, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023