Tribunal: TJMT
Processo: 0004859-71.2013.8.11.0018
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-19
Data de publicação: 2023-04-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0004859-71.2013.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CONRADO JACOB - CPF: 350.230.749-00 (APELANTE), MARCIA DE CAMPOS LUNA - CPF: 894.849.241-15 (ADVOGADO), LOPES & ARROYO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 00.301.820/0001-13 (APELADO), SILVIA HELENA DA SILVA - CPF: 184.494.598-77 (ADVOGADO), JUVENAL ARROYO LOPES - CPF: 060.260.208-45 (APELADO), ROMUALDO CASTELHONE - CPF: 200.131.158-39 (ADVOGADO), JURELINO MONTEIRO CALDAS - CPF: 419.728.481-00 (APELADO), ANDREIA SILVA CALDAS - CPF: 920.198.621-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C MANUTENÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE REGULAR E VÁLIDA NEGOCIAÇÃO NA ORIGEM DA CADEIA DOMINIAL – INVALIDADE QUE ATINGE NEGOCIAÇÃO SEQUENTE – DANO MORAL INEXISTENTE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. O documento de declaração de transferência de direito e posse pactuados com vendedor não se mostra legítima a demonstrar que o imóvel restou por quitado junto ao 1º vendedor, representante legal da empresa proprietária do imóvel.

2. O compromissário comprador, na origem da cadeia dominial, sequer cumpriu com sua obrigação de pagamento do valor parcelado restante ao valor principal (65.000,00 cruzeiros), a corroborar com o entendimento, tem-se somente dos autos documento de nota promissória em favor do 1º vendedor, em valor de entrada datada de 05/10/1981 (ID nº 146400686 - fls. 20) de R$ 32.500,00 (trinta e dois mil e quinhentos cruzeiros), restando ausente a comprovação do pagamento do restante, em parcelas..

3. Ante ausência de comprovação de domínio sobre o imóvel pelo autor, não há se falar ou arguir dano extrapatrimonial, haja vista a impossibilidade de comprovar dano ao seu exercício dominial, inexistente.

4. Apesar de reconhecer posse sobre o imóvel, deve o recurso ser desprovido.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 0004859-71.2013.8.11.0018 interposto por CONRADO JACOB contra sentença proferida na “Ação Anulatória de Ato Jurídico C/C Manutenção de Posse C/C Liminar Inaudita Altera Pars” onde litigou com LOPES & ARROYO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, JUVENAL ARROYO LOPES, JURELINO MONTEIRO CALDAS, ANDREIA SILVA CALDA, perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Juara - MT.

Prolatada a sentença que consta sob o ID 146401178, assim exarou:

“Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para apenas tornar nula a averbação R.1/9.442 feita na matrícula 9.442 de compra e venda do imóvel, e registros subsequentes.

Considerando que o autor perdeu em metade dos seus pedidos, a sucumbência deve ser reciproca, excluindo-se do dever de pagar honorários e custas os requeridos Lopes & Arroyo Empreendimentos Imobiliários e Juvenal Arroyo Lopes, ante o principio da causalidade, não tendo estes contribuído em nada para o litigio, considerando a transferência foi feita mediante fraude.

Fixo os honorários em 10% sobre o valor da causa, sendo em 5% a condenação do autor, e 5% a condenação dos requeridos, excluindo-se os já mencionados.

Condeno as partes ao pagamento das custas pro rata, excluindo-se os já mencionados.

Considerando que foi deferido ao autor o benefício da justiça gratuita, suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do artigo 98, §3 do CPC.”

Irresignado o autor interpôs recurso de apelação civil (ID 146401179), com a tese recursal, a contrapor os fundamentos da sentença que encontra-se na posse do imóvel desde sua aquisição, ou seja, desde meados de 1994, sendo o legítimo dono, com a cessão de direitos transmitida ao mesmo na referida data. Que o recorrente passou a arcar com o pagamento de todos os tributos fiscais devidos.

Alegou que as testemunhas inquiridas em Juízo comprovaram que o recorrente adquiriu o imóvel, bem como usufruía dele, plantando no terreno, comprovando o exercício da posse.

Sustentou que efetuou o pagamento para a aquisição do imóvel, e o Sr. Gerson anuiu a cessão de todos os direitos ao recorrente sobre o imóvel, fato comprovado na declaração emitida atrás do Contrato de compra e venda.

Alegou a ocorrência de dano moral ante ato ilícito dos requeridos, já que efetuaram a venda do imóvel a terceiro - Jurelino e sua esposa, o que causou inúmeros prejuízos. Que por esta causa ficou impedido de adentrar em seu imóvel já que o recorrido Jurelino efetuou venda do imóvel a terceiros, e por este fato apesar dos recorridos negarem veementemente os fatos ocorridos, a tentar excluir de suas responsabilidades, o recorrente experimentou situação constrangedora, angustiante e humilhante, onde sua moral e sua reputação foram totalmente abaladas.

Requer seja conhecido e provido o presente recurso, com a consequente reforma da sentença da 1ª Instância, para tornar válido o negócio jurídico celebrado pelo recorrente e a manutenção de sua posse no referido imóvel, bem como condenar os recorridos a ressarcirem os danos morais sofridos pelo recorrente, o equivalente a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Contrarrazões de JUVENAL ARROYO LOPES sob ID nº 146401187.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de “AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C MANUTENÇÃO DE POSSE C/C LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS” proposta por CONRADO JACOB, doravante denominado recorrente, em desfavor de LOPES & ARROYO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, JUVENAL ARROYO LOPES, JURELINO MONTEIRO CALDAS e ANDREIA SILVA CALDA doravante denominados recorridos.

A causa de pedir tem na alegação dos fatos pelo autor que em 05/10/1981 o Sr. Gerson Alves de Andrade adquiriu de Juvenal Arroyo Lopes, um imóvel urbano, denominado Lote nº 16, Quadra 11, localizado na Rua Uruguai, sn, do loteamento Jardim América, com área de 360m2, situado neste município, pelo preço de Cr$ 65.000,00.

Que em 07/02/1994 Gerson Alves de Andrade assinou contrato de compra e venda do imóvel com o requerente, transferi-lhe naquele ato os direitos possessórios - verso do contrato de compra e venda.

Aduziu que no início do ano de 2010, o requerente diligenciou ao competente cartório para registrar a compra e venda na matrícula do imóvel, tendo sido informado na época que não poderia efetuar o registro, considerando a divergência quanto a documentação apresentada quanto a pessoa do proprietário original.

Contudo, e um tempo após isso, voltou ao cartório para verificar o andamento do registro, momento em que foi informado que havia sido feito um protocolo por terceiro (JURELINO MONTEIRO CALDAS e ANDREIA SILVA CALDA), requerendo o registro de escritura de compra e venda na matrícula do imóvel.

Em causa pedir requereu a anulação do negócio jurídico realizado que transferiu a propriedade para Jurelino e esposa, reconhecimento e validade do seu negócio jurídico, e condenação dos requeridos em indenização por danos morais.

O Juízo de primeiro grau deferiu os benefícios da justiça gratuita.

Prolatada a sentença que consta sob o ID 146401178, assim exarou:

“Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para apenas tornar nula a averbação R.1/9.442 feita na matrícula 9.442 de compra e venda do imóvel, e registros subsequentes.

Considerando que o autor perdeu em metade dos seus pedidos, a sucumbência deve ser reciproca, excluindo-se do dever de pagar honorários e custas os requeridos Lopes & Arroyo Empreendimentos Imobiliários e Juvenal Arroyo Lopes, ante o principio da causalidade, não tendo estes contribuído em nada para o litigio, considerando a transferência foi feita mediante fraude.

Fixo os honorários em 10% sobre o valor da causa, sendo em 5% a condenação do autor, e 5% a condenação dos requeridos, excluindo-se os já mencionados.

Condeno as partes ao pagamento das custas pro rata, excluindo-se os já mencionados.

Considerando que foi deferido ao autor o benefício da justiça gratuita, suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do artigo 98, §3 do CPC.”

Irresignado o autor interpôs recurso de apelação civil (ID 146401179), com a tese recursal, a contrapor os fundamentos da sentença que encontra-se na posse do imóvel desde sua aquisição, ou seja, desde meados de 1994, sendo o legítimo dono, com a cessão de direitos transmitida ao mesmo na referida data. Que o recorrente passou a arcar com o pagamento de todos os tributos fiscais devidos.

Alegou que as testemunhas inquiridas em Juízo comprovaram que o recorrente adquiriu o imóvel, bem como usufruía dele, plantando no terreno, comprovando o exercício da posse.

Sustentou que efetuou o pagamento para a aquisição do imóvel, e o Sr. Gerson anuiu a cessão de todos os direitos ao recorrente sobre o imóvel, fato comprovado na declaração emitida atrás do Contrato de compra e venda.

Alegou a ocorrência de dano moral ante ato ilícito dos requeridos, já que efetuaram a venda do imóvel ao Sr. Jurelino e sua esposa, causando inúmeros prejuízos ao recorrente. Que ficou impedido de adentrar em seu imóvel já que o recorrido Jurelino efetuou venda do imóvel a terceiros, e por este fato apesar dos recorridos negarem veementemente os fatos ocorridos, a tentar excluir de suas responsabilidades, o recorrente experimentou situação constrangedora, angustiante e humilhante, onde sua moral e sua reputação foram totalmente abaladas.

Pois bem, cinge-se a controvérsia recursal acerca da validade ou não do ato jurídico pactuado declaração de cessão direitos entre o requerente como comprador e possuidor do imóvel Gerson Alves de Andrade, então “proprietário” do Lote nº16, Quadra 11, localizado na Rua Uruguai, sn, do loteamento Jardim América, com área de 360m2, situado no município de Juara, MT.

Dos autos denota-se que o requerente em arguição de nulidade de contrato de compra e venda entabulado pela requerida pessoa jurídica LOPES & ARROYO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME aos compradores/adquirentes JURELINO MONTEIRO CALDAS e esposa ANDREIA SILVA CALDA, fez prova de documento de Declaração de transferência de direitos do lote em questão, pelo então intitulado proprietário e residente do lote nº 16 quadra 11 Gerson Alves de Andrade, ao verso do que seria o contrato de Compromisso de Compra e Venda do imóvel, entre o comprador Gerson e Juvenal Arroyo Lopes, sócio da Lopes & Arroyo Empreendimentos Imobiliários Ltda – Me, através de seu procurador José Olavo Gonçalves.

A todo esforço do autor/recorrente em demonstrar sua legítima e válida pactuação em adquirir o imóvel sub judice, a meu viso, entendo que suas pretensões não podem prosperar, isto porque do documento de declaração de transferência de direito e posse, declarado por Gerson Andrade, este sequer se mostrou legítimo a configurar como proprietário do imóvel a poder negociar cessão de direitos do imóvel, pois não comprovou quitação do contrato junto ao vendedor originário Juvenal Arroyo Lopes, representante legal da empresa proprietária do imóvel.

Desta forma, não vejo razão legal a prover pretensão do autor de anular ato jurídico de registro em escritura pública de compra e venda de imóvel com terceiro de boa-fé, a qual em contra partida levou a cabo determinação do Código Civil a prontamente registrar ato jurídico em Cartório de Registro de Imóveis.

Lembro que o direito real à aquisição, nasce da inscrição do contrato no Registro de Imóveis e só poderá ser exercitado erga omnes, se comprovar tal inscrição. O que é o caso destes autos.

Desta forma, Vale a velha máxima: “Quem não registra não é dono”, inteligência do art. 1.227 do Código Civil-: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247 CC)”.

Não há como reformar sentença recorrida, pois incensurável neste importe.

Ressalto que em espécie, não se trata esta ação a demonstrar direito de posse sobre o imóvel, mas tão somente de se comprovar ou não direito a adquirir propriedade imóvel.

Destarte, em espécie, o autor não logrou êxito a comprovar suas pretensões de tornar válido o negócio jurídico a adquirir o bem imóvel (domínio), neste importe entendo pelos documentos e fatos dos autos que a sentença recorrida foi escorreita em seu decisum, isto porque a Certidão declaratória (ID nº 146400686 - fls. 22 a 25) de irrevogável quitação dos lotes pela pessoa Jurídica Lopes e Arroyo Empreendimentos, não consta o referido lote de nº 16 quadra 11, a entender em questão que o compromissário comprador Gerson Alves de Andrade, na origem da cadeia dominial, sequer cumpriu com sua obrigação de pagamento do valor parcelado restante ao valor principal (65.000,00 cruzeiros), a corroborar com o entendimento, tem-se somente dos autos documento de nota promissória em favor do Juvenal Lopes, em valor de entrada datada de 05/10/1981 (ID nº 146400686 - fls. 20) de R$ 32.500,00 (trinta e dois mil e quinhentos cruzeiros), restando ausente a comprovação do pagamento do restante, em parcelas.

Assim estando o contrato de compromisso de compra e venda “pendente” na origem, não há como conferir ao sucessor (recorrente), por declaração de cessão de direitos de propriedade o reconhecimento do negócio como válido, fundamento sentencial neste importe que não merece qualquer reforma, pois irretocável.

De consequência, ante ausência de comprovação de domínio sobre o imóvel pelo autor, não há se falar ou arguir dano extrapatrimonial, haja vista a impossibilidade de comprovar dano ao seu exercício dominial, inexistente.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e NEGO PROVIMENTO, mantendo-se a sentença em todos os seus termos e fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/04/2023