Tribunal: TJMT
Processo: 1028821-76.2021.8.11.0002
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-06
Data de publicação: 2023-09-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028821-76.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JURACI APARECIDA GODOI DOLENS - CPF: 513.382.381-91 (APELANTE), GUSTAVO HENRIQUE MACEDO DE SALES - CPF: 018.509.653-07 (ADVOGADO), GUILHERME CHAVES - CPF: 015.403.021-05 (ADVOGADO), IRACEMA GODOI LESSA - CPF: 536.332.451-20 (APELANTE), SEBASTIANA RODRIGUES VASCONCELOS - CPF: 631.970.301-68 (APELANTE), IRACINA MARIA RODRIGUES GODOI - CPF: 346.193.991-91 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), APARECIDA RODRIGUES GODOI - CPF: 420.377.781-04 (APELADO), IRACY GODOY DA SILVA - CPF: 057.914.518-22 (APELADO), APARECIDA RODRIGUES GODOI - CPF: 420.377.781-04 (APELANTE), IRACINA MARIA RODRIGUES GODOI - CPF: 346.193.991-91 (APELANTE), IRACY GODOY DA SILVA - CPF: 057.914.518-22 (APELANTE), GUSTAVO HENRIQUE MACEDO DE SALES - CPF: 018.509.653-07 (ADVOGADO), IRACEMA GODOI LESSA - CPF: 536.332.451-20 (APELADO), JURACI APARECIDA GODOI DOLENS - CPF: 513.382.381-91 (APELADO), SEBASTIANA RODRIGUES VASCONCELOS - CPF: 631.970.301-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL –

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL

– PROCEDÊNCIA –
CERCEAMENTO DE DEFESA – ACOLHIMENTO – PEDIDO EXPRESSO PARA REALIZAÇÃO DE PERÍCIA FORMULADO POR AMBAS AS PARTES – NÃO REALIZADA A FASE INSTRUTÓRIA –
NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS –
PERÍCIA TÉCNICA ESPECIALIZADA IMPRESCINDÍVEL PARA O DESLINDE DO FEITO – SENTENÇA ANULADA – RECURSO DA PARTE REQUERIDA PROVIDO -

RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO.

Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da causa sem a produção da prova requerida expressamente por ambas as partes, quando há impugnação ao valor atribuído aos bens objeto do litígio.

Na ação de extinção de condomínio com pedido de fixação de aluguel e alienação, há que ser auferido o valor do bem mediante a realização de perícia para avaliação.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois Recursos de Apelação Cível interpostos contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT nos autos da
Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguel e Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por
JURACI APARECIDA GODOI DOLENS; SEBASTIANA RODRIGUES VASCONCELOS E IRACEMA GODOI LESSA
em face de
IRACINA MARIA RODRIGUES GODOI; IRACY GODOY DA SILVA E APARECIDA RODRIGUES GODOI
, a qual julgou procedente a pretensão inicial para (ID 154101032):

a)

Extinguir o condomínio existente sobre os imóveis a que se refere as matrículas nº 4977 e 4978 do 1º Registro de Imóveis de Várzea Grande, determinando a sua alienação judicial, com a divisão do produto da venda na proporção de 16,66% (dezesseis vírgula sessenta e seis) para cada condômina, caso não manifestem interesse em adjudicar a cota do outro, no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado desta sentença;

b)

Condenar
as requeridas
IRACINA MARIA RODRIGUES GODOI e APARECIDA RODRIGUES GODOI
no pagamento às demais irmãs de indenização no valor de R$ 166,66 (cento e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos) para cada uma das referidas requeridas, o qual deverá ser reajustado anualmente segundo o IGP-M divulgado pela Fundação Getúlio Vargas até a efetiva desocupação, corrigidas as prestações vencidas segundo o IGP-M, desde as datas dos respectivos vencimentos, e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, também contados da citação
;

c)

Condenar
as requeridas no pagamento da integralidade das despesas processuais e a verba honorária, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a isenção de custas de que elas desfrutam e a suspensão da exigibilidade dos honorários, em razão da concessão da gratuidade judiciária
.

No ID 173866024 foram opostos embargos de declaração pelas autoras alegando a ocorrência de omissão e contradição com relação à gratuidade de justiça concedida às requeridas e no tocante à fixação dos honorários advocatícios de sucumbência no percentual de 10% do valor da condenação tendo em vista o inexpressivo valor da condenação, o qual foi rejeitado (ID 173866029).

Recurso das autoras -
JURACI APARECIDA GODOI DOLENS E OUTRAS

Alegam em suas razões recursais (ID 173866036) que as requeridas não fazem jus à concessão da gratuidade de justiça, pois os documentos juntados aos autos demonstram o recebimento de aluguéis mensais, além de gozarem de plano de saúde da Unimed, o que não foi observado pelo juízo condutor do feito.

Defendem ainda que os honorários advocatícios de sucumbência deveriam ter sido fixados com base no § 8º do artigo 85 do CPC/15 em razão do valor irrisório da condenação.

Sustentam ainda que ao contrário do que constou na sentença, o termo inicial para o pagamento dos aluguéis corresponde à data em que as autoras notificaram as requeridas via mensagem de
WhatsApp
em 17/10/2020 e não a partir da citação.

Sob tais argumentos, requerem a reforma da sentença nestes pontos para que seja indeferida a justiça gratuita outrora concedida às requeridas, seja reconhecido como termo inicial da obrigação de pagar aluguel a notificação extrajudicial via WhatsApp e sejam os honorários fixados por apreciação equitativa nos termos do § 8º do artigo 85 do CPC/15.

Sem contrarrazões.

Recurso das requeridas -
IRACINA MARIA RODRIGUES GODOI E OUTRAS

Em suas razões recursais (ID 173866038) as requeridas alegam, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa ao argumento de que não poderia ter ocorrido o julgamento antecipado do feito haja vista a necessidade de realização de avaliação dos imóveis para fixação do valor venal, bem como para fixação do valor devido a título de aluguel.

Asseveram que o valor indicado pelas autoras na inicial se mostra exorbitante e totalmente destoante do praticado pelo mercado, motivo pelo qual formularam pedido expresso para realização da prova pericial para avaliação dos imóveis.

Afirmam ainda que não se opõem à venda dos imóveis, além de possuírem interesse em adquirir o imóvel residencial com o produto da venda do imóvel comercial, o que também demonstra a imprescindibilidade da avaliação.

Assim, requerem o provimento do recurso para que seja reconhecido o cerceamento de defesa e a sentença seja anulada, determinando-se o retorno dos autos à origem para o prosseguimento normal do feito.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 173866041).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que as autoras ajuizaram
Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguel e Pedido de Tutela de Urgência
em face das requeridas, aduzindo que possuem dois imóveis em condomínio, um residencial localizado na Rua Padronal, Lote 09, Quadra 41, Bairro Parque do Lago em Várzea Grande (ID 173865963) e outro para exploração comercial situado no Lote 12 do mesmo endereço (ID 173865967), conforme especificações abaixo:

Do Imóvel Residencial

- O imóvel residencial (Doc. 06 e 06.1) está localizado à Quadra 41, Rua Padronal, Lote 09, Bairro Parque do Lago, Várzea Grande/MT, CEP 78120-670, conforme especificações abaixo indicadas:

•
Origem da Comunhão:
Co-propriedade. (Doc. 04)

•
Registro do Imóvel:
Livro 2 do Registro Geral, Matrícula 4977, Ficha 01, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande, Mato Grosso. (Doc. 04)

•
Descrição e Características do Imóvel:
Lote de terreno urbano com edificação de uma casa térrea composta por varanda, sala, três quartos, cozinha, área de serviço. (Doc. 12 – IPTU)

•
Limites do Imóvel:
12 metros de frente para a Rua Padronal, 12 metros de fundos, 25 metros do lado direito (lindeiro ao lote 08) e 25 metros do lado esquerdo (lindeiro ao lote 10).

•
Atual Situação:
Imóvel residencial em boas condições ocupado pelas Rés Iracina e Aparecida, recalcitrantes ao pagamento da locação.

•
Benfeitorias Comuns:
Casa de alvenaria, muro nos limites do lote.

Do Imóvel Comercial

- O imóvel comercial (Doc. 07) está localizado à Quadra 41, Rua Padronal, Lote 12, Bairro Parque do Lago, Várzea Grande/MT, CEP 78120-670, conforme especificações abaixo indicadas:

•
Origem da Comunhão:
Co-propriedade. (Doc. 05 - Matrícula)

•
Registro do Imóvel:
Livro 2 do Registro Geral, Matrícula 4978, Ficha 01, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande, Mato Grosso. (Doc. 05 - Matrícula)

•
Descrição e Características do Imóvel:
Lote de terreno urbano com edificação de duas lojas distintas, sendo uma de esquina composta por estrutura de alvenaria e pátio (ponto comercial de pizzaria), e outro, ao fundo, composta por estrutura de alvenaria (ponto comercial de barbearia). (Doc. 11 - IPTU)

•
Limites do Imóvel:
20 metros de frente para a Rua Padronal, 11 metros de fundos, 25 metros do lado direito (lindeiro ao lote 11) e 25 metros do lado esquerdo (margeado pela Avenida Comercial).

•
Atual Situação:
Imóvel comercial bipartido em duas lojas comerciais com estrutura e acesso autônomos, atualmente locadas para terceiros. Ambos os imóveis são objeto de exploração comercial na avenida comercial mais movimentada do bairro. (Doc. 09 e 10 – Contratos Locação)

•
Benfeitorias Comuns:
Na loja da esquina há varanda, telhado reformado, pátio cimentado e grade em seu perímetro (Doc. 07.1 a 07.4). Na loja ao lado (frente avenida comercial) há pequena varanda e telhado reformados, fachada nova em pastilha de tijolinho (Doc. 08 a 08.4).

Na inicial (ID 66946008), aduziram que desde a aquisição dos imóveis, convencionou-se que o usufruto seria revertido em favor da genitora, cujo falecimento ocorreu em setembro de 2020.

Aduziram que após o falecimento da genitora, as partes criaram um grupo de WhatsApp para dispor acerca da administração dos imóveis, havendo discordância acerca da utilização a título gratuito do imóvel residencial pelas requeridas e a gestão da propriedade comercial pela requerida Iracy, motivo pelo ajuizaram a presente demanda requerendo a concessão de tutela de urgência para determinar o pronto pagamento de aluguel provisório pelas requeridas no valor de R$ 166,66 (cento e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos) para cada uma delas e, no mérito, foi requerida a extinção do condomínio com a alienação judicial os imóveis, além do arbitramento de aluguel no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) desde o dia 11/09/2020.

A tutela de urgência foi indeferida (ID 173866365).

Tentada a conciliação esta restou infrutífera (ID 173866026)

Após a tentativa frustrada de conciliação e manifestação das partes, sobreveio a sentença de procedência, nos termos do relato.

Inconformadas, recorrem ambas as partes.

Pois bem.

No que se refere ao alegado cerceamento de defesa ao argumento de que a causa não comportava o julgamento antecipado em razão da necessidade de realização de avaliação dos imóveis para fixação do valor venal, bem como para fixação do valor devido à título de aluguel, razão assiste à apelante.

Isso porque, não há consenso entre as partes acerca do valor dos imóveis objeto da demanda, pois o valor atribuído pelas autoras na inicial foi de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) (ID 173865955), montante este impugnado pelas requeridas na contestação (ID 173866376) ao argumento de que seria considerado exorbitante requerendo a fixação do valor correspondente a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) para os imóveis.

Na impugnação à contestação (ID 173866384) as autoras defendem que atribuir o valor total de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) para os imóveis seria um absurdo, especialmente porque os imóveis se localizam em ponto comercial de destaque, sendo um deles de esquina, o qual recebeu uma proposta de compra pelo valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Destaca-se que apesar das alegações das partes quanto ao valor venal dos imóveis, não foi juntado aos autos um laudo de avaliação ou uma pesquisa de mercado capaz de trazer subsídios mínimos para atribuição dos valores indicados pelas partes.

A única informação existente nos autos se refere a dois anúncios retirados da
internet
pelas autoras, os quais indicam dois imóveis comerciais à venda no valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais) e R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), porém, nenhum dos anúncios traz informações capazes de demonstrar que os imóveis objeto da demanda teriam os mesmos valores que os imóveis do anúncio.

Extrai-se ainda dos autos que o juízo condutor do feito procedeu a intimação das partes no ID 173866382 para que especificassem as provas a serem produzidos.

Em atendimento à determinação judicial, tanto as autoras assim quanto as requeridas formularam pedido expresso requerendo a realização de avaliação dos imóveis, conforme se extrai do trecho das petições de ID 173866383 e ID 173866006 abaixo transcrito.

Petição das autoras – ID 173866883:

“[...] III – DOS PEDIDOS

69. - Pelo exposto, requerem:

a) A concessão da gratuidade da justiça às Autoras, que comprovaram sua hipossuficiência nos termos da lei (artigos 98 e 99 do NCPC), mediante farta documentação anexada aos autos;

b) Seja indeferida a gratuidade da justiça às Rés, ante o não preenchimento dos requisitos legais, notadamente da Ré IRACINA MARIA RODRIGUES GODOI, que no momento da confecção desta Réplica gozava custosa viagem internacional à Israel;

c) Seja determinada à Defensoria Pública que reavalie o patrocínio de cada uma das Rés, exigindo o preenchimento de “Formulário Para Avaliação Socioeconômica”, com fulcro no artigo 1º, parágrafo 6º, da Resolução n. 90/2017-CSDP da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso;

d) Por consectário, seja desconstituído o patrocínio irregular da Defensoria nos termos do artigo 2º, §2º da Resolução n. 90/2017-CSDP (Doc. 08);

e) O reconhecimento da confissão em relação à pretensão de dissolução condominial;

f) A imediata determinação de avaliação judicial dos imóveis descritos na inicial;

Por fim, reitera-se os termos da inicial (ID 64820672), sejam julgados TOTALMENTE PROCEDENTE os pedidos expostos, condenando as Rés nos ônus sucumbenciais.

Termos em que,

pedem deferimento.

Várzea Grande/MT, 10 de agosto de 2022 [...].”

Petição das requeridas – ID 173866006:

“[...] IRACY GODOY DA SILVA, IRACINA MARIA RODRIGUES GODOI e APARECIDA RODRIGUES GODOI, já qualificado nos autos supra, através da DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO, por um de seus membros que ao final assina, vem, respeitosamente, perante vossa Excelência, especificar as seguintes provas:

- PERÍCIA PARA AVALIÇÃO DOS IMÓVEIS;

- PROVAS DOCUMENTAIS, ID n.º 84091831, Contestação e todos os anexos;

- OITIVA DAS REQUERIDAS – Iracy Godoy da Silva, Iracina Maria Rodrigues Godoi e Aparecida Rodrigues Godoi; [...].”

Ocorre que o magistrado singular não analisou o pedido para realização da avaliação dos imóveis e remeteu os autos à CEJUSC para realização de audiência de Mediação ao fundamento de que as requeridas haviam sinalizado a possibilidade de transação, além de consignar “que a avaliação mercadológica dos imóveis pode ser facilmente aferida por particulares” (ID 173866010).

No ID 173866019 as autoras se manifestaram alegando ser desnecessária a realização de nova audiência ao argumento de já havia sido realizada uma sessão de mediação, há cerca de um ano atrás, a qual teria restado infrutífera por inexistir interesse em firmar acordo entre as partes, tendo sido à época requerido apenas a realização de avaliação judicial dos imóveis.

Na sequência, o magistrado singular proferiu sentença de procedência afirmando que o valor venal dos imóveis seria de R$ 205.839,61 (duzentos e cinco mil oitocentos e trinta e nove reais e sessenta e um centavos), conforme trecho abaixo transcrito (ID 173866023):

“[...]
Da leitura da petição inicial, vejo que o valor da causa na ação de extinção de condomínio deve corresponder ao valor venal dos imóveis, conforme dispõe o artigo 292, inciso IV, do CPC:

Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

(...)

IV - na ação de divisão, de demarcação e de reivindicação, o valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido;

(...)

VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles.”

Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial, senão vejamos:

APELAÇÃO CIVIL.
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
. (...) Relatoria constatou insuficiência do preparo, corrigindo de ofício o valor da causa.
Nas ações de extinção de condomínio, o valor da causa deve ser o valor venal do bem
. Precedentes. Determinação de fornecimento, pela apelante, de certidão de valor venal e complementação do preparo, tendo por base aquele valor. Pedido de reconsideração da apelante que não tem efeito suspensivo. Insuficiência do recolhimento do preparo recursal. Recurso deserto e, por isso, NÃO CONHECIDO. (TJ-SP - AC: 10016776720198260136 SP 1001677-67.2019.8.26.0136, Relator: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 13/10/2022, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/10/2022)

Em análise ao documento de ID 64821013 e ID 64821014, o valor venal do imóvel localizado na Rua Coronel Julião de Brito, nº 338, quadra 0041, bairro Parque do Lago, quadra 41, lote 12, nesta cidade de Várzea Grande, é de R$ 144.048,63 e o imóvel localizado na Rua Padronal, nº 416, nº 416, quadra 041, lote 09, Parque do Lago é de R$ 61.790,98.

Assim, a soma dos valores venais dos imóveis corresponde a quantia de R$ 205.839,61.

Além disso, as autoras cumularam com o pedido de extinção de condomínio a condenação em pagamento de alugueis.

Desta feita, deve-se somar ao pedido extinção de condomínio o valor do pedido de arbitramento de aluguéis indenizatórios por uso exclusivo dos imóveis corresponde a 12 vezes (art. 292, § 2º, do CPC) os valores dos aluguéis

Por esta razão,
adequo de ofício o valor da causa
para constar o numerário de R$ 217.839,61, nos termos do art. 292, II, do Código de Processo Civil.
Retifique-se
.

[...].”

Da leitura da sentença, constata-se que o magistrado condutor do feito considerou como o valor atual dos imóveis aquele indicado no carnê de IPTU do exercício de 2020, juntado aos autos pelas autoras nos IDs 173866341 e 173866341.

Ocorre que o valor venal indicado no carnê de IPTU não reflete o valor real de mercado, o que pode ocasionar prejuízo as partes.

É sabido que o valor o valor venal corresponde àquele utilizado pelo poder público para o cálculo do IPTU, enquanto o valor de marcado corresponde aquele definido a partir de uma série de itens como por exemplo as características do imóvel, a idade, o tamanho, a localização e a demanda do mercado para a região e tipo de imóvel.

Além disso, é sabido que o valor constante do carnê de IPTU da cidade de Várzea Grande encontra-se defasado, tendo sido tal questão objeto de Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 1008910-16.2023.8.11.0000, na qual foi reconhecida a necessidade de atualização da planta de valores genéricos da área urbana, de expansão urbana e dos distritos para efeitos de cálculo e lançamento do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU com aplicação da Lei Complementar Municipal nº 5.037/2022 a partir do exercício de 2025.

Deveras, equivocou-se o magistrado
a quo
ao julgar a ação utilizando-se dos valores constantes do carnê de IPTU sem permitir a produção da prova requerida por ambas as partes, eis que havia o pedido expresso e específico de produção de prova pericial para avaliação dos imóveis.

Nesta toada, verifica-se que a sentença proferida pelo juízo singular deve ser anulada em razão da necessidade da avaliação dos imóveis.

Assim, impõe-se a anulação da sentença, com o retorno dos autos à origem para abertura da fase instrutória, com designação de data para realização da avaliação.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para a regular instrução do feito, com a designação de perícia para avaliação dos imóveis.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2023