Tribunal: TJMT
Processo: 1046617-94.2020.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-04
Data de publicação: 2023-10-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046617-94.2020.8.11.0041

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Adjudicação Compulsória]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DEAJAN DAVID MONTANHA - CPF: 138.069.201-68 (APELADO), PAULA ASSUMPCAO DE ALMEIDA TEIBEL - CPF: 719.464.541-68 (ADVOGADO), MANUELA VIEIRA NEMES - CPF: 705.724.611-00 (ADVOGADO), SUELENE APARECIDA LIMA MONTANHA - CPF: 156.842.701-82 (APELADO), ARY FERREIRA DE SOUZA - CPF: 001.360.348-53 (APELADO), JOIFER ALEX CARAFFINI - CPF: 009.323.821-50 (ADVOGADO), ARY FERREIRA DE SOUZA - CPF: 001.360.348-53 (APELANTE), JOIFER ALEX CARAFFINI - CPF: 009.323.821-50 (ADVOGADO), DEAJAN DAVID MONTANHA - CPF: 138.069.201-68 (APELANTE), PAULA ASSUMPCAO DE ALMEIDA TEIBEL - CPF: 719.464.541-68 (ADVOGADO), MANUELA VIEIRA NEMES - CPF: 705.724.611-00 (ADVOGADO), SUELENE APARECIDA LIMA MONTANHA - CPF: 156.842.701-82 (APELANTE), ESPÓLIO DE ARY FERREIRA DE SOUZA (APELANTE), ARY FERREIRA DE SOUZA - CPF: 001.360.348-53 (TERCEIRO INTERESSADO), ARY MONTEIRO FERREIRA DE SOUZA - CPF: 186.474.568-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS COMPROVADOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO E CADEIA SUCESSÓRIA – REGISTRO – DESNECESSIDADE – SÚMULA 239 DO STJ - DIREITO DO CESSIONÁRIO EM VER OUTORGADA A ESCRITURA DEFINITIVA EM RELAÇÃO À SUA PARCELA – NECESSIDADE DE INDIVIDUALIZAÇÃO E OUTRAS PROVIDÊNCIAS – MEDIDAS TÍPICAS DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ALIENAÇÃO TOTAL EM FAVOR DE TERCEIROS – AUSÊNCIA DE PROVA – LOTEAMENTO – IRRELEVÂNCIA – CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO CONTIDA NO COMPROMISSO ORIGINÁRIO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO

1. As providências porventura necessárias à regularização da propriedade, como a individualização, a fixação de limites e a constituição de registros próprios, são medidas típicas do cumprimento de sentença e devem ser viabilizadas pelo réu na referida fase processual, não obstando a procedência da ação de adjudicação compulsória.

2. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Súmula n. 239 do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto pelo
ESPÓLIO DE ARY FERREIRA DE SOUZA
, almejando a reforma da sentença que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória proposta por
DEAJAN DAVID MONTANHA
e
SUELENE APARECIDA LIMA MONTANHA
, julgou procedente o pedido inicial para adjudicar aos autores a área de terras descrita na inicial, medindo 5 hectares, correspondente aos lotes 3 a 7, destacada da matrícula n.º 33.856 do CRI do 2º Ofício de Cuiabá, suprindo a vontade do réu quanto à outorga da escritura definitiva e servindo de título apto ao registro, cuja transferência ficará condicionada à regularização da situação dos imóveis e à abertura das respectivas matrículas.

O réu apelante alega que a área que se pretende adjudicar, bem como a área maior da qual deriva, não se encontram destacadas ou individualizadas em matrículas próprias, o que seria condição indispensável para a procedência da ação e tornaria a sentença inócua.

Aduz que o contrário original não contém cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e não se encontra registrado junto à matrícula imobiliária. Acrescenta que a integralidade da Fazenda Bandeira, da qual derivariam os lotes adquiridos pelos autores, foi alienada pelo
de cujus
quando em vida, de modo que o espólio não detém a titularidade dominial.

Por fim, alegam que a venda prevista no contrato originário foi cancelada, a teor de averbação lançada na matrícula imobiliária, e defendem que, por se tratar de loteamento irregular, com lotes de tamanho inferior à fração mínima de parcelamento do Município, não há como ser regularizada a propriedade registral.

Contrarrazões apresentadas no id. 171579280.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Os autores postularam a adjudicação compulsória de imóvel constituído por cinco lotes que totalizam cinco hectares, situado no Distrito da Guia e derivado de área maior registrada sob a matrícula n.º 33.856 do CRI de Cuiabá.

Parte da área maior foi alienada pelo réu a Edson Barbosa da Silva e Lenir Lemos Barbosa da Silva, por meio de Compromisso de Compra e Venda, mas os vendedores demandados não outorgaram a escritura definitiva. Os adquirentes transferiram os direitos relativos ao imóvel a terceiros, iniciando a cadeia sucessória que culminou nos autores, que pretendem regularizar a situação registral da área correspondente aos cinco lotes adquiridos.

A sentença julgou o pedido procedente, nos termos relatados, sendo objeto do recurso de apelação interposto pelo réu.

Passo à análise das teses recursais.

Inicialmente, a falta de individualização e destaque dos lotes em matrículas próprias não impede o acolhimento da pretensão adjudicatória.

A sentença apenas reconheceu o direito dos autores quanto ao registro definitivo do imóvel, que restou devidamente comprovado nos autos com a demonstração da cadeia sucessória e a quitação do preço, tanto do contrato originário quanto da última cessão de direitos.

As providências porventura necessárias à regularização da propriedade, como a individualização, a fixação de limites e a constituição de registros próprios, são medidas típicas do cumprimento de sentença e devem ser viabilizadas pelo réu na referida fase processual, não obstaculizando o reconhecimento do direito na fase cognitiva.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência:

“APELAÇÃO – OBRIGAÇÃO DE FAZER E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DOS RÉUS – REJEIÇÃO – Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam afastada - Natureza abstrata do direito de ação – Titulares do domínio estão obrigados a efetivar o desmembramento do imóvel, com individualização da matrícula, para posterior outorga da escritura definitiva – Obrigação que decorre do contrato e da condição de proprietários registrais - Possibilidade de obtenção do suprimento judicial de outorga da escritura definitiva, que somente terá acesso ao registro imobiliário após a regularização – Comprovada a relação negocial e a quitação do preço, impõe-se reconhecer o direitos dos cessionários à adjudicação compulsória – Demanda anterior julgada extinta sem julgamento de mérito não faz coisa julgada material e não impede o ajuizamento de nova ação, sanado o vício - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”

(TJ-SP - AC: 10191143420198260068 SP 1019114-34.2019.8.26.0068, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 31/08/2021, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEGUIDAS DE VÁRIAS CESSÕES. REQUISITOS COMPROVADOS. QUITAÇÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA REFORMADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. I - Dispõem os artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, que o promitente comprador obtém o direito real à aquisição do imóvel mediante promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, na qual não se pactuou arrependimento. II - Pode o promitente comprador, titular do direito real, exigir do promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos tiverem sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, se houver recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. III - Nessa conformidade, para que haja a adjudicação do imóvel adquirido, o promitente comprador deve comprovar que a obrigação deriva de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual não haja a previsão de pacto de arrependimento, a recusa do promitente vendedor ou do cessionário, bem como, a quitação integral da obrigação contratual. IV - É válida e eficaz a cessão de promessa de compra e venda quitada, como no caso dos autos, de modo que o cessionário é parte legítima para pedir a adjudicação compulsória do imóvel perante a cedida/promitente vendedora. V - Demonstrada, satisfatoriamente, a regularidade da cadeia dominial através das cessões, bem como a prova da quitação integral do preço ajustado, deve ser autorizada a adjudicação compulsória do imóvel pretendida. Assim, observa-se que o autor se desincumbiu do ônus de provar o pagamento integral do imóvel, sobretudo considerando a quitação lançada nos autos pela vendedora/credora, consoante previsão do art. 373, I do CPC. VI -Com a reforma da sentença, devem os requeridos suportar os ônus sucumbenciais, no importe de 10% sobre o valor da causa. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.”

(TJ-GO 52313783720218090164, Relator: DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/06/2023)

A alegação de que a área já foi totalmente alienada a terceiros também não prospera, uma vez que o réu não apresentou prova mínima a esse respeito, ao passo em que os autores apresentaram tabela de sucessões que demonstra remanescer fração suficiente para fazer frente à presente demanda. De qualquer modo, eventual impossibilidade de cumprimento da obrigação, em razão de ilícita venda em duplicidade, caso apurada na fase de cumprimento de sentença, poderá ensejar a conversão em perdas e danos.

Por outro lado, independentemente de o contrato originário conter, ou não, cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, fato é que o direito de arrependimento não foi previsto expressamente no contrato, e o próprio instrumento contratual atesta que o preço já estava quitado, de modo a afastar qualquer possibilidade de desistência.

A tese de ausência de registro do contrato originário encontra obstáculo na Súmula n.º 239 do STJ,
in verbis
:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

A alegação de que os lotes adquiridos pelos autores possuem áreas inferiores à fração mínima de parcelamento para o Município de Cuiabá, o que obstaria o cumprimento da obrigação, também não merece acolhimento.

Independentemente de a fração mínima de parcelamento do solo rural ser de 1 ou de 2 hectares— como proposto, respectivamente, pelo réu e pelos autores — fato é que a área de terras objeto da adjudicação totaliza 5 hectares, sendo, portanto, superior a qualquer das extensões sugeridas.

O fato de a área originalmente vendida pelo réu ter sido fracionada mediante loteamento é irrelevante para o deslinde da ação de adjudicação. O réu também se encontra respaldado pela carta de adjudicação, e poderá registrar diretamente em favor dos autores a fração litigiosa de 5 hectares, abatendo-a da área original de 78 hectares e 7500 metros cuja escritura deveria ter sido outorgada aos primeiros adquirentes, de modo a cumprir parcialmente a obrigação prevista no compromisso de compra e venda primitivo.

Por fim, a tese de que a venda primitiva foi cancelada, o que teria sido averbado na matrícula imobiliária, não prospera.

Conforme id. 171576878 – 2, a rescisão noticiada na Averbação n.º 12 se referia ao contrato objeto da Averbação n.º 5, que, por sua vez, envolvia uma área de 120 hectares alienada pelo preço de oito milhões de cruzeiros. Não se trata, portanto, da área de 78 hectares e 7.500 metros, vendida por três milhões e oitocentos mil cruzeiros, que perfaz o objeto do compromisso de compra e venda originário, colacionado no id. 171576877.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários advocatícios ao patamar de R$ 4.000,00.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/10/2023