Tribunal: TJMT
Processo: 1034663-06.2022.8.11.0001
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2023-11-17
Data de publicação: 2023-11-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1034663-06.2022.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[CONDOMINIO CAMPESTRE TABGHA - CNPJ: 23.337.646/0001-64 (RECORRENTE), RICARDO ARRUDA DE LEMOS - CPF: 028.853.021-78 (ADVOGADO), SANDRA DA COSTA CAMPOS - CPF: 474.300.951-00 (RECORRIDO), WELLITON PINTO DE SOUZA - CPF: 047.557.041-38 (ADVOGADO), THAIANE ERICA CORREA DOS SANTOS - CPF: 051.636.651-38 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO OU IRREGULAR OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMÓVEL ADQUIRIDO POSTERIOR À SUA INSTITUIÇÃO. CIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DA ASSOCIAÇÃO PARA MANUTENÇÃO DA ÁREA COMUM. PROPRIETÁRIO QUE CONCORDOU OU NÃO SE INSURGIU COM A CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. LEI 13.465/2017. EQUIPARAÇÃO À CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO PROVIDO.

“As associações civis que cuidam de loteamentos fechados possuem legitimidade ativa para ingressar com processo executivo, de títulos extrajudiciais, nos moldes do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil”.
(Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Estado de Goiás - IRDR – nº
5096093-52.2023.8.09.0051 – J. 30/10/2023).

Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, se o proprietário do imóvel em loteamento fechado, ao adquiri-lo, teve ciência da existência associação de moradores, com a finalidade de rateio das despesas da área comum, ou, se já era proprietário do imóvel na época da criação da associação de moradores e não se insurgiu na assembleia geral que a instituiu, a associação é equiparada a condomínio edilício e a taxa instituída para o rateio das despesas de manutenção da área comum constitui título executivo extrajudicial, nos termos do disposto no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil.

Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado

1034663-06.2022.8.11.0001

Classe CNJ

460

Origem:

Terceiro Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT

Recorrente(S):

Condomínio Campestre Tabgha

Recorrido(S):

Sandra da Costa Campos

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

17 de novembro de 2023

VOTO

Colendos Pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO contra a sentença que acolheu a Exceção de Pré-Executividade e julgou extinta a execução, por considerar ausência de título executivo.

PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÂO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA

Colendos pares;

Não há provas nos autos de que a Associação Recorrente possui condições financeiras de suportar o preparo, provavelmente se o Recorrido e os demais associados inadimplentes efetuassem o pagamento das taxas mensais do rateio de despesas provavelmente teria condições, por isso rejeito essa preliminar e mantenho a decisão de primeiro grau que concedeu a gratuidade da justiça é como voto.

É como voto.

MÉRITO

Egrégia Turma;

O Condomínio recorrente, em suas razões recursais, argumenta que o seu crédito está amplamente comprovado, com a juntada de sua Ata de Fundação e Convenção, Regimento Interno e Ata que determinou o reajuste das taxas. Sustenta que, embora a Recorrida não seja uma das subscritoras da Ata de Fundação é preciso considerar que ao adquirir o respectivo lote a situação jurídica do Condomínio era bem conhecida, não podendo agora alegar desconhecimento.

Informa que a Executada não ostenta apenas 1 lote inadimplente, mas 3, devidamente executados, sendo eles: Lote 008 - Processo N.º 1034663-06.2022.8.11.0001 - 3º Juizado; Lote 007 - Processo N.º 1034656-14.2022.8.11.0001 - 1º Juizado; Lote 006 - Processo N.º 1034651-89.2022.8.11.0001. Por fim, aduz que “Não admitir a possibilidade do Condomínio executar seus créditos, devidamente comprovados e aprovados pela Assembleia Geral seria o mesmo que enriquecer ilicitamente a executada, na medida em que observa a valorização dos seus lotes as custas das contribuições dos demais condôminos”.

A Recorrida, em suas contrarrazões, pugna pela manutenção da sentença recorrida, sob o fundamento de que inexiste título executivo extrajudicial, haja vista que a Recorrente não se trata de condomínio edilício, bem como que a Recorrida não é nova adquirente, tendo adquirido o lote em 26/09/2012 antes da criação da cobrança da taxa de contribuição registrada 16/09/2015.

Assim, a controvérsia destes autos cinge-se em decidir se a Associação dos moradores, na cobrança do rateio das despesas comum, possui título executivo extrajudicial para instruir a petição inicial da execução.

No condomínio tradicional todos são coproprietários do mesmo bem, seja ele uma fazenda, um cavalo de raça, um avião, seu uso e gozo por terceiros deve ter o consenso dos outros, há um administrador e todos devem contribuir com as despesas de sua manutenção.

No condomínio edilício, partes são propriedade de uso exclusivo dos proprietários, os apartamentos, os lotes, as salas, que podem ser usadas gravadas ou vendida livremente por eles, e partes são propriedade comum, por exemplo, o elevador, a portaria, pistas de caminhadas, piscina, e tudo que é de uso comum, como há despesas com energia elétrica, água, materiais de limpeza, empregados, todos devem contribuir, proporcionalmente.

A Súmula nº 260 do colendo Superior Tribunal de Justiça garante a eficácia da convenção de condomínios, para regular a as relações, entre os condôminos,
in verbis
:

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

O referido Tribunal, em julgamento ocorrido em 22/05/2015, portanto, antes da vigência do atual Código de Processo Civil, e da Lei Federal nº 13.465/2017, no julgamento do REsp 1.280.871/SP, no Tema 882, fixou a seguinte tese:

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

Em razão do referido Tema a jurisprudência era no sentido de que não associados à associação de moradores não eram obrigados a pagarem a taxa de manutenção. No entanto, posteriormente a edição desse Tema houve alteração na legislação federal, e isso deve ser levado em consideração.

A
s associações de moradores possuíam disciplina vinculada à Lei Federal nº 6.766/1979 e art. 53 e seguintes do Código Civil, porém, foi alterada em 2017, pela Lei
Federal nº
13.465/2017, que incluiu dispositivo expresso sobre os poderes e objetivos das associações de moradores em loteamentos fechados.

Em data posterior ao Tema n
º
882 editado pelo Superior Tribunal de Justiça e após a vigência da
Lei
Federal nº
13.465/2017 que alterou
a legislação
a respeito da possibilidade de cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário, no julgamento do Recurso Extraordinário 695.911/SP, ocorrido em 15/12/2020, Tema nº 492, o excelso Supremo Tribunal Federal, fixou a seguinte tese,
in verbis
:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Embora haja decisões, como a recorrida, de que as taxas condominiais cobradas pelas associações de moradores não são títulos executivos extrajudicial, posterior a edição do Tema nº 492 pelo Supremo Tribunal Federal, tem havido alteração da jurisprudência desse entendimento.

As Turmas Recursais dos Juizado Especiais têm admitido as execuções de título extrajudiciais ajuizadas pelas associações de moradores, posterior à Lei nº 13.465/2017, quando os executados ao adquirirem o imóvel tiveram ciência da existência da associação para manutenção das despesas comuns, ou se eram proprietários e na assembleia geral concordaram ou não impugnaram a criação da associação com a finalidade de rateio das despesas comum.

Apelação cível. Embargos à execução. Cobrança de taxas de manutenção. Associação de moradores. Força executiva do título. Requisitos. Alegação de ilegitimidade passiva. Intenção de rescisão contratual. Matéria controvertida e inclusive judicializada. Responsabilidade do promissário comprador mantida. Recurso não provido. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.280.871-SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, adotou o entendimento de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Constatado, no caso concreto, que o promissário comprador concordou expressamente com a criação e filiação à Associação, anuindo ainda à cobrança das taxas de manutenção do loteamento pela Associação, cujos valores foram regularmente aprovados em assembleia extraordinária, há de se reconhecer a força executiva dos títulos extrajudiciais, nos moldes do art. 784, do NCPC. A mera manifestação da intenção de rescindir o contrato de compra e venda do imóvel, achando-se a situação ainda controvertida e inclusive judicializada, não basta para elidir a responsabilidade do promissário comprador em manter o pagamento das taxas de manutenção do loteamento.

(
TJ-RO
- AC: 70135225120218220001 RO 7013522-51.2021.822.0001, Data de Julgamento: 08/11/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS MOVIDA PELA ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE VOLTA REDONDA EM FACE DE EDUARDO SEGURASSE FARIA, PROPRIETÁRIO DE LOTE. EMBARGOS À EXECUÇÃO OBJETIVANDO O EMBARGANTE SE EXIMIR DO PAGAMENTO DAS TAXAS. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS EMBARGOS. IRRESIGNAÇÃO DO EMBARGANTE. ADESÃO VOLUNTÁRIA DO APELANTE AO CONTRATO, O QUAL PREVÊ EXPRESSAMENTE A CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E O PAGAMENTO DA TAXA, SENDO ESSA INERENTE À NATUREZA DO EMPREENDIMENTO E QUE VISA A MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS. DECISÃO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, QUE DECIDIU NO TEMA Nº 882, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO, QUE AS TAXAS DE MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÕES DE MORADORES NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM. RECONHECIMENTO DA OBRIGATORIEDADE DA CONTRIBUIÇÃO NO CASO EM TELA, A QUAL DECORRE DE ATO VOLUNTÁRIO DO ADQUIRENTE, QUE SE VINCULOU À ASSOCIAÇÃO POR MEIO DA COMPRA DO BEM. EXECUTIVIDADE DO TÍTULO COBRADO QUE ADVÉM DO PRÓPRIO CONTRATO FIRMADO PELO APELANTE, QUE TEM NATUREZA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, POR EXPRESSAR OBRIGAÇÃO CERTA, LÍQUIDA E EXIGÍVEL PREVISTA NO ART. 784 DO CPC. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

(
TJ-RJ
- APL: 00038976620198190066, Relator: Des(a). INÊS DA TRINDADE CHAVES DE MELO, Data de Julgamento: 18/05/2022, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/06/2022)

APELAÇÃO CÍVEL
. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO. ART. 924, INC. I, CPC. REFORMA DA DECISÃO. ATAS DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. ENQUADRAMENTO NO ART. 784, INC. X, DO CPC. CONDOMÍNIO EM LOTES. EQUIPARAÇÃO A CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

De acordo com o art. 784, inc. X, do Código de Processo Civil, são títulos executivos extrajudiciais os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. O Enunciado nº 100 da I Jornada de Direito Processual Civil do CJF dispõe que: “Interpreta-se a expressão condomínio edilício do art. 784, X, do CPC de forma a compreender tanto os condomínios verticais, quanto os horizontais de lotes, nos termos do art. 1.358-A do Código Civil”. Recurso conhecido e provido.

(
TJMS
. AC 0807149-11.2017.8.12.0001; Rel. Des. Alexandre Raslan; DJMS 26/10/2022; Pág. 146)

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – LOTEAMENTO FECHADO - NATUREZA JURÍDICA DE CONDOMÍNIO DE LOTES - EQUIPARAÇÃO AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - COBRANÇA DE TAXAS POR ASSOCIAÇÃO - APLICABILIDADE DO ART. 784, X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA DE EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO ANULADA – RECURSO PROVIDO.

Tendo em vista que o condomínio de lotes (loteamento fechado) é equiparado ao condomínio edilício, considera-se título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ou taxas previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, nos termos do inciso X, do art. 784, do Código de Processo Civil.

O crédito decorrente de prestações aprovadas por assembleia de associação de moradores constitui título executivo, na esteira do que preconiza o art. 784, X, do CPC.

(
TJ-MS
- AC: 08081468620208120001 Campo Grande, Relator: Des. Vladimir Abreu da Silva, Data de Julgamento: 16/02/2023, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/02/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXA DE MANUTENÇÃO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – TAXA INSTITUÍDA PELO ESTATUTO E ATAS DE ASSEMBLEIA GERAL - EQUIPARAÇÃO A CONDOMÍNIO EDILÍCIO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O crédito decorrente de prestações aprovadas por assembleia de associação de moradores constitui título executivo, na esteira do que preconiza o art. 784, X, do CPC.

(
TJ-MS
- AC: 08136195820178120001 Campo Grande, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 30/09/2022, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/10/2022)

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – LOTEAMENTO FECHADO - NATUREZA JURÍDICA DE CONDOMÍNIO DE LOTES - EQUIPARAÇÃO AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO -COBRANÇA DE TAXAS POR ASSOCIAÇÃO - APLICABILIDADE DO ART. 784, X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA DE EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO ANULADA.

01. Apesar de a executada ter sido constituída como Associação, o estatuto social e as assembleias posteriores demonstram que ela possui natureza jurídica de condomínio de lotes.

02. Tendo em vista que o condomínio de lotes (loteamento fechado) é equiparado ao condomínio edilício, considera-se título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ou taxas previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, nos termos do inciso X, do art. 784, do Código de Processo Civil.

03. A existência formal da Associação e de seu estatuto social foram averbadas na matrícula do lote antes da compra do imóvel pelo executado. Logo, o devedor teve conhecimento e anuiu com a obrigação de pagamento das taxas consideradas condominiais.

04. Sentença de extinção da execução, por ausência de título executivo extrajudicial, anulada. Recurso provido.

(
TJ-MS
- AC: 08132644820178120001 Campo Grande, Relator: Des. Vilson Bertelli, Data de Julgamento: 15/12/2022, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/01/2023)

No Estado de Goiás as 1ª, 2ª e 3ª Turmas Recursais dos Juizados Especiais decidiam que a vigência da Lei 13.465/2017 é o marco temporal para possibilitar a execução de débitos condominiais pelas associações que regem os condomínios horizontais, porém, a 4ª Turma Recursal exigia a necessidade de ajuizamento de ação de cobrança para posterior execução.

Diante existência de divergência da jurisprudência sobre essa matéria, a
Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do referido Estado, em julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, ocorrido em 30/10/2023, - IRDR – nº
5096093-52.2023.8.09.0051,
fixou o seguinte Tese:

“As associações civis que cuidam de loteamentos fechados possuem legitimidade ativa para ingressar com processo executivo, de títulos extrajudiciais, nos moldes do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil”.

(Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Estado de Goiás - IRDR – nº
5096093-52.2023.8.09.0051 – J 30/10/2023, Relator: Juiz Fernando Ribeiro Montefusco).

Disse o Relator em seu voto que,
“uma leitura jurídica sistêmica (interpretação extensiva) permite conclusão no sentido de que o conjunto de residências, formado por associações civis, detém similar status aos condomínios e, por isso, pode exigir taxas de manutenção com força de título executivo extrajudicial”.

Da análise dos autos, não obstante o Recorrente tratar-se de condomínio de fato ou irregular, por não possuir registro de seus atos constitutivos no respectivo RGI, por reunir a vontade dos condôminos ou associados, pode ser equiparado ao condomínio edilício, tendo em vista que ambos visam o rateio das despesas comuns aos coproprietários que beneficiam todos os proprietários dos lotes.

Se o executado era proprietário do lote na época da constituição da associação de fato, para gerir a área comum, por isso poderia participar da assembleia e não se insurgiu contra ela, presume-se que concordou.

Logo, mesmo não tendo sido registrada a Convenção do Condomínio no respectivo RGI, deve ser reconhecida sua constituição como uma entidade de fato (art. 9 da Lei 4.591/64) e como tal incide a regra do art. 12 do mesmo diploma legal.

Ressalto que, ainda que se trate de condomínio de fato, havendo, ainda, a necessidade de regularização junto ao órgão competente, tal situação não serve como fundamento à inadimplência das cotas condominiais, tendo em vista que estão relacionadas à manutenção, uso e gozo das partes comuns do “condomínio”. Por isso, não se analisa a legalidade da cobrança sob a perspectiva da adesão do proprietário, uma vez que o titular do domínio deve contribuir para o custeio das despesas do condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito.

Como o crédito executado é posterior a vigência
da Lei nº 13.465/2017, o marco temporal para possibilitar a execução de débitos condominiais pelas associações que gerem os condomínios horizontais, deve ser reconhecido a possibilidade de execução, sem necessidade de ser ajuizada prévia ação de conhecimento.

Assim, por reunir a vontade dos condôminos, seja de edifício vertical, composto de apartamento, seja horizontal (loteamento fechado), composto de lotes, o condomínio de fato ou irregular pode ser equiparado ao condomínio edilício, para fins de formação do título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, X, do CPC.

Portanto,
posterior a vigência
da Lei nº 13.465/2017,
o crédito decorrente de taxa condominial instituído por condomínio de fato ou irregular ou associação de moradores, de loteamento fechado, por ser equiparado a condomínio edilício, constitui título executivo extrajudicial, nos termos do disposto no art. 784, X do CPC.

Ante o exposto
, conheço do recurso,
dou-lhe provimento
, reconheço a existência de título executivo extrajudicial, anulo a sentença recorrida e determino o retorno dos autos ao Juízo de origem para prosseguimento da execução.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/11/2023