Tribunal: TJMT
Processo: 1022005-41.2022.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022005-41.2022.8.11.0003

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALAN RIBEIRO GUIMARAES - CPF: 040.527.541-23 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), ALAN RIBEIRO GUIMARAES - CPF: 040.527.541-23 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E DO AUTOR PROVIDO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – ATRASO NA ENTREGA COMPROVADO – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE - INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – TEMA 971 DO STJ - DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

2. O pedido de abatimento do IPTU incidente sobre o lote também não comporta deferimento, tendo em vista que tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

4. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

5. Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

6. Conforme a Súmula n. 43 do STJ, tratando-se de ilícito contratual, a atualização monetária deve incidir a partir do efetivo prejuízo, tendo este, no caso concreto, ocorrido em cada pagamento efetuado pelo autor.

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de dois Recursos de Apelação Cível, o primeiro interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMÓBILIARIOS LTDA
. e o segundo apresentado por
ALAN RIBEIRO GUIMARAES,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais nº. 1022005-41.2022.8.11.0003, julgou procedentes os pedidos iniciais, para

declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, sem qualquer decote, em parcela única, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do trânsito em julgado desta decisão; bem como condenar a empresa ré ao pagamento da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina o contrato; condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, com incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a contar da decisão. Por consequência, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação (ID 165220364).

Irresignada, a ré alega, em suma, a inocorrência de atraso na entrega do imóvel e afirma que a resolução contratual deve ser decretada por culpa do autor, com a retenção de parte do valor pago pelo bem.

Sustenta que a cláusula penal estabelecida no contrato encontra-se dentro dos limites legais, devendo ser respeitada e imposta face ao apelado. Alternativamente, requer o direito de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.

Aduz que não é cabível a imposição de multa, tampouco a restituição da comissão de corretagem, além de pleitear o abatimento do IPTU relativo ao imóvel, correspondente ao período de vigência contratual.

Defende que os juros moratórios relativos ao montante restituível devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.

Afirma que o atraso na entrega de um imóvel comprado para investimento configura mero descumprimento contratual e não gera dano moral (ID 165220370).

Por sua vez, o autor destaca que em relação à devolução das parcelas pagas, a correção monetária deve ser a partir de cada desembolso, sob pena de enriquecimento ilícito da ré (ID 165220380).

Ambas as partes recorridas apresentaram contrarrazões aos apelos, pugnando pelo desprovimento dos recursos (ID 165220380 e ID 165220387).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na inicial, o autor narrou ter adquirido um lote do empreendimento imobiliário “Residencial Parque Rosa Bororo”, com a previsão de que as obras de infraestrutura e a entrega efetiva ocorreriam em setembro de 2018.

Alegando que o prazo não foi cumprido pela ré, pleiteou a resolução do contrato, com a restituição das prestações pagas, devolução da quantia paga e indenização por danos morais.

A sentença declarou rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, sem qualquer decote, em parcela única, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do trânsito em julgado desta decisão; bem como condenar a empresa ré ao pagamento da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina o contrato; condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, com incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a contar da decisão.

Ambas as partes apelaram contra a sentença, nos termos relatados.

Feito esse introito, passo à análise dos apelos.

A tese de que a extinção do vínculo contratual deve ser imputada ao autor não encontra respaldo nos autos.

O autor comprovou cabalmente que, na data aprazada, o empreendimento imobiliário se encontrava em estado de abandono, como se infere, por exemplo, das publicações jornalísticas juntadas aos autos.

Assim, correta a sentença ao declarar a resolução por culpa da vendedora e aplicar a Súmula n. 543 do STJ, que determina a restituição
integral e imediata
das parcelas pagas pelo comprador.

Súmula n. 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Elucidativamente:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM E AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, §3º, IV, DO CC) – INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DEMORA SUPERIOR A 12 MESES – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ NÃO PROVIDO.
Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem
. (Súmula 543/STJ). [...].
(N.U 1001590-08.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/12/2021, Publicado no DJE 03/12/2021).

O pedido de abatimento do IPTU incidente sobre o lote também não comporta deferimento, tendo em vista que tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
(...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).

Por sua vez, a necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça, como se infere no Tema 971 dos recursos repetitivos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Os juros moratórios relativos ao montante a ser restituído foram adequadamente fixados a partir da data da citação.

A data do trânsito em julgado, apontada pela ré como o correto termo inicial, é reservada aos casos de resolução por culpa do adquirente, conforme Tema 1.002 do STJ, não se aplicando, portanto, ao caso dos autos.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.
JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. LEGISLAÇÃO NÃO INDICADA. SÚMULA N. 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA AGRAVANTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 2
. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).
3[...] 8. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1918772/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 18/10/2021).

No tocante ao pedido de indenização por danos morais, melhor sorte não socorre à ré.

É que, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

Quanto ao valor da indenização, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Dito isso, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos, entendo que a indenização, arbitrada no patamar de R$ 8.000,00 (oito mil reais), se revela compatível com as finalidades almejadas, merecendo ser mantida.

No julgamento de caso correlato, esta Câmara assim decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA PARCIAL NA ORIGEM - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DE TERCEIROS – NÃO COMPROVAÇÃO – CULPA DA EMPRESA VENDEDORA – DANO MATERIAL -LUCROS CESSANTES – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – RECURSO NÃO PROVIDO. “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (Tema 996). A culpa de terceiros tem de ser explicada e comprovada.
O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização
. (N.U 1022092-19.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/09/2022, Publicado no DJE 19/09/2022).

Quanto ao apelo adesivo, a pretensão do autor merece acolhimento.

Conforme a Súmula n. 43 do STJ, tratando-se de ilícito contratual, a atualização monetária deve incidir a partir do efetivo prejuízo, tendo este, no caso concreto, ocorrido em cada pagamento efetuado pelo autor.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.
JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. LEGISLAÇÃO NÃO INDICADA. SÚMULA N. 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA AGRAVANTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 2
. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação".
[...] 8. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1918772/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 18/10/2021).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da ré e
DOU PROVIMENTO
ao recurso do autor para fixar a data de cada desembolso como termo inicial da atualização monetária relativa ao montante restituível.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023