Tribunal: TJMT
Processo: 1001437-72.2017.8.11.0037
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1001437-72.2017.8.11.0037

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Adjudicação Compulsória, Efeitos]

Relator:
Des(a). SERLY MARCONDES ALVES

Redator Designado
: Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:
[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES]

Parte(s):

[MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO - CPF: 607.959.801-91 (APELANTE), GUSTAVO FRANCO RIBEIRO - CPF: 035.444.131-08 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO RUFATO - CPF: 032.414.229-33 (APELANTE), VIVIANE JUSTINA DA SILVA FREITAS - CPF: 974.223.391-87 (ADVOGADO), NORBERTO MANICA - CPF: 335.499.829-68 (APELADO), THAINA CAROLINE ZEMOLIN - CPF: 060.233.361-08 (ADVOGADO), MARCO AURELIO HEPP RODRIGUES - CPF: 030.751.151-00 (ADVOGADO), WELTON ESTEVES - CPF: 221.455.238-39 (ADVOGADO), NILCEU THEO ZANELLA DA COSTA - CPF: 563.258.279-53 (APELADO), CLAUDEMAR GOMES DA SILVA - CPF: 646.260.164-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – IMÓVEL OBJETO DE PARTILHA EM AÇÃO DE DIVÓRCIO – BEM DESTINADO AO CÔNJUGE VARÃO APÓS O PAGAMENTO DA MEAÇÃO NAS CONDIÇÕES DESCRITAS NO ACORDO HOMOLOGADO PELO JUÍZO – PENDÊNCIA DE ENCARGOS MORATÓRIOS - PLENO CONHECIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPROMISSO E POSTERIOR CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATOS FORMALIZADOS SEM A ANUÊNCIA DA MEEIRA E DETENTORA DO INSTRUMENTO DE MANDATO PARA A RESPECTIVA TRANSFERÊNCIA – NOTIFICAÇÃO ENDEREÇADA APENAS AO VENDEDOR (EX-MARIDO) – RECUSA NÃO COMPROVADA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – LIDE IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.

Quando se trata de imóvel objeto de acordo judicial sobre partilha firmado em Ação de Divórcio em que o cônjuge varão obrigou-se a quitar a parte da meeira sob algumas condições, todas de pleno conhecimento do adquirente, é necessária a anuência dela (ex-mulher) nos contratos formalizados, assim como a sua notificação para a devida escrituração, de modo a comprovar os requisitos da Ação de Adjudicação Compulsória, especialmente a recusa em transferir a titularidade.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
RAFAEL EDUARDO RUFATO
e
MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO
, objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória de n.º 1001437-72.2017.8.11.0037, manejada por
NORBERTO MANICA
e
NILCEU THEO ZANELLA DA COSTA,
julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial para:

i) deferir a adjudicação compulsória, em favor do requerente NORBERTO MANICA, referente a alienação do imóvel situado à Rua Londrina, n.º 1.292, bairro Jardim Riva, matrícula de n.º 9.770 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT;

ii) condenar a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais; e

iii) fixar os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2°, do Código de Processo Civil.

Ainda, condenar as partes à sucumbência recíproca, na proporção de 40% (quarenta por cento) para a parte requerida e 60% (sessenta por cento) para a parte requerente, nos termos do artigo 86 do mesmo diploma processual.

Em suas razões recursais (id. 150979132 – págs. 1 a 15), os requeridos, ora apelantes, narram que, a demanda foi ajuizada pelos requerentes, ora apelados, para que fosse convalidado um negócio nulo/inválido, em que os requeridos, ora apelantes, não participaram e que, inclusive, é objeto de discussão, em razão de inadimplência.

Narrados esses fatos, sustentam que os documentos exibidos nos autos não são aptos a comprovarem a transmissão em definitivo da propriedade do imóvel.

Salientam que o Contrato de Compra e Venda do Imóvel Residencial com Cláusula de Confidencialidade, este celebrado em 18.08.2015, e o Contrato Particular Definitivo de Compra e Venda, firmado, em 10.10.2015, entre os senhores Nilceu Théo Zanella da Costa (vendedor) e Norberto Manica (comprador) são nulos, uma vez que o vendedor não detinha e nunca teve direito de propriedade sobre o referido bem.

Mencionam que, ainda que se considerasse que os instrumentos pudessem ser compreendidos como cessões de direito, o que não é caso, em nenhum momento os requeridos, ora apelantes, detentores do direito de propriedade, anuíram o negócio, logo, a cadeia sucessória negocial/contratual está, sem qualquer dúvida, viciada, afastando o direito do requerente Norberto pleitear a transferência compulsória do imóvel.

Ao final, pugnam pelo provimento do apelo e a reforma da sentença recorrida.

Em suas contrarrazões (id. 150979138 – págs. 1 a 18), o requerente NORBERTO MANICA, ora apelado, preliminarmente, aponta a intempestividade do apelo.

No mérito, refuta os argumentos recursais e pleiteia o desprovimento do recurso.

Contrarrazões apresentadas pelo requerente NILCEU THEO ZANELLA DA COSTA, ora apelado (id. 150979139 – págs. 1 a 15).

É o relatório.

V O T O (
PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO APELO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares,

Preliminarmente, o requerente NORBERTO MANICA, ora apelado, aponta a intempestividade do apelo.

Não assiste razão ao primeiro requerente, ora apelado.

Isso porque, independentemente de quem opôs os aclaratórios, este suspende o prazo dos demais recursos para ambas as partes e não somente para quem o maneja.

Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO POR JOSÉ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. ACLARATÓRIOS OPOSTOS POR LITISCONSORTE. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PARA INTERPOSIÇÃO DE RECURSO PELAS PARTES. TEMPESTIVIDADE DO RECURSO ESPECIAL DE JOSÉ. CAUTELAR. JULGAMENTO DA AÇÃO PRINCIPAL. CESSAÇÃO DA EFICÁCIA DA MEDIDA PREVENTIVA. ENCERRAMENTO DA JURISDIÇÃO DE PRIMEIRO GRAU. SENTENÇA. INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. INADMISSIBILIDADE. FUNGIBILIDADE RECURSAL. INAPLICABILIDADE. CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. AUSÊNCIA DE FUMUS BONI IURIS. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2.
A oposição de embargos de declaração por uma das partes, em razão do seu caráter integrativo, interrompe o prazo para interposição de recurso por qualquer das partes, exceto aclaratórios contra o mesmo julgado.

3. O não conhecimento dos embargos de declaração opostos por uma das partes é desinfluente na contagem do prazo do seu recurso especial, que tem como termo a quo a publicação do acórdão proferido nos aclaratórios opostos pela outra.

4. O recurso cabível está relacionado à natureza jurídica dessa decisão proferida. A interposição de apelação ou agravo de instrumento dependerá se o ato judicial importar no encerramento da atividade jurisdicional de primeira instância ou não, respectivamente.

5. Declarada a cessação da eficácia da medida cautelar em razão do julgamento do feito principal (art. 808 do CPC/73), foi proferida verdadeira sentença, encerrando a medida cautelar, impugnável por apelação.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.275.372/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/6/2020, DJe de 1/7/2020.) (grifo nosso).

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de intempestividade do apelo.

É como voto.

V O T O
(MÉRITO
)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares:

O cerne da questão é saber se a Juíza sentenciante, ao julgar parcialmente procedente o pedido formulado na inicial desta Ação de Adjudicação Compulsória de n.º 1001437-72.2017.8.11.0037, manejada por NORBERTO MANICA e NILCEU THEO ZANELLA DA COSTA em face de RAFAEL EDUARDO RUFATO e MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO, agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, os requeridos RAFAEL EDUARDO RUFATO e MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO, ora apelantes, sustentam que os documentos exibidos nos autos não são aptos a comprovarem a transmissão em definitivo da propriedade do imóvel.

Salientam que o Contrato de Compra e Venda do Imóvel Residencial com Cláusula de Confidencialidade, este celebrado em 18.08.2015, e o Contrato Particular Definitivo de Compra e Venda, firmado, em 10.10.2015, entre os senhores Nilceu Théo Zanella da Costa (vendedor) e Norberto Manica (comprador) são nulos, uma vez que o vendedor não detinha e nunca teve direito de propriedade sobre o referido bem.

Não assiste razão aos requeridos, ora apelantes.

Como cediço, a ação de adjudicação compulsória, no âmbito da obrigação de fazer, objetiva compelir o alienante a outorgar escritura definitiva de venda de imóvel ou, ainda, obter sentença judicial substitutiva da sua vontade, para fins de transferência de domínio, mediante registro imobiliário em favor do adquirente.

Ainda, destina-se a ação de adjudicação compulsória à obtenção de título dominial de imóvel compromissado à venda, desde que, obviamente, quitado o preço.

A propósito, vejamos o que dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Na hipótese, embora não se conformem com o resultado da sentença recorrida, da análise de todos os fatos narrados e dos documentos carreados aos autos, restou claramente demonstrado que os requerentes, ora apelados, fazem jus à adjudicação compulsória pleiteada na inicial.

Tanto é assim que, ao revés do que tentam fazer crer os requeridos, ora apelantes, nenhuma nulidade padece o contrato firmado entre os requerentes, ora apelados de id. 150979666 – págs. 1 a 3, haja vista que, em sua contestação (id. 150979004 – págs. 11 a 12), a requerida MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO (ex-cônjuge do segundo requerente NILCEU THEO ZANELLA DA COSTA) reconhece, em um acordo firmado, que o imóvel, matriculado sob o n.º 9770 no C.R.I. de Primavera do Leste, pertenceria ao seu ex-cônjuge, ora segundo requerente.

E para que dúvidas não remanesçam, transcrevo o excerto da contestação de id. 150979004 – págs. 11 a 12:

“(...)

Item III do Acordo: Miriam e Nilceu firmaram Acordo de Partilha do único bem do casal, qual seja, o imóvel de matrícula 9770, do C.R.I. de Primavera do Leste/MT;

Item IV do Acordo: Ao imóvel, ao Imóvel

atribuíram valor de R$ 400.000,00 (...), de modo que a meação de cada parte seria R$ 200.000,00 (...). Para que Nilceu se legitimasse proprietário do bem haveria, pois, a necessidade de, até a data de 30/07/2016, efetivar o depósito da referida importância (R$ 200.000,00) a conta 851-6, da Cooperativa Sicoob. A obrigação somente se qualificaria quitada, se feita na forma e tempo avençados;

Item VII do Acordo: Se cumpridas as obrigações, na forma e tempo avençados, Miriam dar-se-ia por satisfeita, comunicando, nos autos de divórcio o cumprimento do acordo, ocasião em seria transmitida domínio do imóvel de matrícula 9770 ao Sr. Nilceu Theo Zanella da Costa.

(...).”

Por oportuno, insta consignar que o pagamento do valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), mencionados no acordo acima mencionado, restou comprovado através dos comprovantes de id. 150979664 – págs. 1 e 2.

Agora, evidentemente, as questões acerca de eventuais obrigações acessórias (multa penal, juros e outras), em decorrência do pagamento ter sido efetuado após a data convencionada, devem ser discutidas em ação própria.

Ainda, registre-se que, embora na matrícula do imóvel (id. 150979660) conste como seu proprietário o ora apelante RAFAEL EDUARDO RUFATO, este, em sua contestação (id. 150979021 – pág. 6), expressamente declara que vendeu o imóvel para a ora apelante MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO. Vejamos:

‘(...).

Na data de 18 de agosto de 2011 o imóvel foi adquirido do contestante pela Senhora Mirian Ribeiro Rodrigues de Mello;

(...).”

Nesse passo, como os requerentes, ora apelados, comprovaram satisfatoriamente o fato constitutivo do seu direito, competia aos requeridos, ora apelantes, demonstrarem fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiram, conforme o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil,
in verbis
:

“
Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido, vejamos precedente deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS BANCÁRIOS – ALEGAÇÃO DE TRATAMENTO DESRESPEITOSO POR GERENTE DE BANCO - NÃO COMPROVADO - ÔNUS DO ART. 373, DO CPC - DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Dispõe o art. 373, do CPC, que ao autor e réu são direcionadas normas objetivas, quanto ao ônus da prova, sua distribuição e consequente produção. Desta forma, o ônus estará a cargo do autor, quando necessitar provar fato constitutivo de seu direito, ou do réu, provar os fatos extintivos, impeditivos e modificativos do direito do autor, nos termos do artigo 373, II do CPC
. Não cabe indenização por dano moral quando os fatos narrados estão no contexto de meros dissabores, sem humilhação, perigo ou abalo à honra e à dignidade do autor (STJ REsp 1.329.189/RN).

(N.U 0033887-78.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 05/08/2019)”

Portanto, tendo em conta que os requeridos, ora apelantes, não demonstraram qualquer desacerto na sentença recorrida, não há por onde acolher a súplica recursal.

A
nte o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2º VOGAL-CONVOCADO):

Aguardo o pedido de vista.

EM 01 DE FEVEREIRO DE 2023 (PLENÁRIO VIRTUAL):

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO DEVIDO PEDIDO DE VISTA DO 1º VOGAL (DES. RUBENS) A RELATORA REJEITOU A PRELIMINAR E VOTOU PELO NÃO PROVIMENTO DO RECURSO. O 2º VOGAL (DES. DIRCEU) AGUARDA.

SESSÃO PRESENCIAL DE 22 DE MARÇO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA-VENCEDOR)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Os ora apelados ingressaram com a Ação de Adjudicação Compulsória contra a ex-mulher de um deles (Nilceu) e a pessoa em nome de quem está transcrito o imóvel no RGI (Rafael).

Arguem na inicial da lide que Nilceu e Mirian eram casados e se separaram em
10-9-2015
, constando do acordo homologado nos respectivos autos de Divórcio que o lote urbano n. 17, Quadra 48, com 600m2, matrícula n. 9770 do RGI de Primavera do Leste, ainda em nome de Rafael (apelante), ficaria com Nilceu, que pagaria a Miriam
R$200.000,00 em 30-7-2016
; que na mesma oportunidade Nilceu assinou termo de autorização para a venda de outro imóvel em Cuiabá,
mas Miriam não cumpriu o convencionado em relação à área objeto da discussão
, o que motivou Nilceu a quitar
apenas
R$100.000,00 em 9-6-2016 (dois meses antes do vencimento), e o restante foi liquidado em 12-12-2016 por cheque devidamente creditado na conta corrente de Mirian.

Dizem também que em agosto de 2015, quando o casal ainda negociava a partilha, foi celebrado pré-contrato
apenas
entre Norberto e Nilceu, e que o definitivo, igualmente firmado só entre eles, foi realizado em 10-9-2015,
após novo acordo de partilha pelo casal
; que, por precaução, estabeleceram que a entrega das chaves se daria em 10-10-2015 e o pagamento em 10 e 15 de abril do ano seguinte,
exatamente para aguardar o desfecho e protocolo do mencionado acordo
, o que ocorreu em 10-9-2015.

E mais, que, apesar de Nilceu ter pago os R$200.000,00,
ficando pendente só os encargos da mora (multa e juros
) sobre os R$100.000,00 dados posteriormente, os apelantes se negaram a outorgar a escritura ao adquirente Norberto Manica, como demonstrariam as notificações e contranotificações juntadas no processo.

Este (Norberto) afirmou ser terceiro de boa-fé, tanto assim que comprou e pagou pelo imóvel transacionado.

No entanto, ele (adquirente/autor/apelado) tinha pleno conhecimento do litígio sobre o bem em referência e que pretendia adquirir, até porque consigna expressamente que aguardou o desfecho de composições entre o casal até a formalização daquela submetida à homologação do juízo na Ação de Divórcio.

Pelo que se infere da argumentação do próprio apelado, ele iniciou e concluiu a negociação com Nilceu, de modo que,
mesmo sabendo do litígio sobre o imóvel, não procurou a anuência de Miriam quando firmou o primeiro contrato e nem quando concluiu a negociação e celebrou o segundo
, apesar de ter ciência de que o bem estava registrado em nome de terceiro, o apelante Rafael, que este já havia outorgado a Miriam poderes para providenciar a transferência, e, principalmente, a existência de pendência em relação aos encargos. Logo, não pode agora alegar desconhecimento ou boa-fé.

Importante ressaltar nesse ponto que ele próprio afirma na inicial que aguardou o resultado de mais de um acordo entre o casal, e que naquele homologado judicialmente foi estipulado de forma expressa que pelos 50% do imóvel Nilceu pagaria R$200.000,00, bem como as condições desse pagamento e as implicações de eventual descumprimento.

Prova disso é que do Termo de Acordo (juntado na inicial) constata-se que esse montante deveria ser pago em parcela única, em 30-7-2016, e que, embora tenha o casal, pela cláusula VI, dado por satisfeitas as obrigações no tocante ao casamento, a qual os apelados/autores utilizam para demonstrar que Nilceu cumpriu sua parte, a cláusula VII remete ao efetivo pagamento, e apenas se regularmente realizado seria dada a “
ampla e geral quitação, expedindo-se,
mediante a comunicação nos autos do cumprimento do presente acordo, a fim de transmitir, a propriedade, domínio e posse definitiva, do respectivo imóvel objeto da matrículas nº 9.770 do RGI de Primavera do Leste – MT, exclusivamente em nome de Nilceu Zanella da Costa ou a quem indicar
”.

Já a cláusula VIII, letra “a”, trata da incidência da mora em caso de não cumprimento na forma assentada, sendo a multa penal de 10%, juros de 1% a. m. e honorários advocatícios de 20%, todos sobre o total da obrigação principal, ficando ao exclusivo critério da apelante considerar rescindido de pleno direito o acordo, mediante simples denúncia nos autos, em cumprimento de sentença.

Vale mencionar que o acordo prevê, ainda, prazo para purgação da mora, desocupação voluntária, inclusive no que concerne a terceiros, e o valor do aluguel a ser cobrado até a reintegração compulsória.

Todas essas implicações constaram e foram debatidas nas notificações e contranotificações juntadas na inicial, datadas de 27-3-2017 (Norberto para Nilceu), 29-3-2017 (Nilceu para Norberto), 30-3-2017 (Nilceu para Miriam) e 4-4-2017 (Miriam para Nilceu).

É preciso destacar aqui que nenhuma notificação do adquirente (Norberto) foi endereçada a Miriam (detentora dos poderes para transferir o imóvel). Por conseguinte, ao contrário do que entendeu o juízo de origem, não houve a recusa arguida na inicial, tampouco para o titular do domínio, o apelante Rafael.

Sobre a matéria:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NECESSIDADE DE INCLUSÃO DOS PROMITENTES VENDEDORES NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. SÚMULA 83 /STJ. ALEGAÇÃO DE TER OCORRIDO CESSÃO DE CRÉDITO ENTRE OS PROMITENTES VENDEDORES E OS PRIMITIVOS ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DESSA TESE. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte dispõe no sentido de que "na ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no polo passiva da demanda" (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 13/5/2009).

2. Não sendo incluídos na demanda os promitentes vendedores, de rigor a improcedência da ação, assim como determinado pelas instâncias ordinárias.

3. A modificação da conclusão exarada no aresto hostilizado e o acolhimento da tese recursal defendida pelos insurgentes (a respeito de ter havido apenas cessão de crédito entre os promitentes vendedores e os primitivos adquirentes), demandaria necessariamente o reexame do conjunto de fatos e provas do respectivo processo, o que é vedado no âmbito do recurso especial, em decorrência do disposto na Súmula 7 /STJ, não sendo o caso de revaloração das provas. 4. Agravo interno desprovido.
(STJ ARESP 1442859-RJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, julgamento em 9-9-2019).

Da Quarta Câmara de Direito Privado do TJMT:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DA AQUISIÇÃO E QUITAÇÃO DO IMÓVEL – PROCURAÇÃO OUTORGADA AO AUTOR – AUSENCIA DE PRESUNÇÃO ACERCA DO NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO PELO MANDATÁRIO - INSUFICIENCIA DE PROVAS – ÔNUS DO AUTOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
A adjudicação compulsória é medida tomada pelo promitente comprador quando, realizado o negócio jurídico e quitado o débito pendente, o promitente vendedor não cumpre sua parte da obrigação, qual seja, a outorga da escritura pública de compra e venda, com a efetiva transferência do bem imóvel para o nome do promitente comprador.

2. A outorga de procuração tem condão de transmitir poderes ao outorgado, mas não presta como presunção dos negócios jurídicos celebrados pelo mandatário, sendo necessário, para tanto, a apresentação dos contratos e/ou documentos que comprovem a efetiva realização dos negócios jurídico.

3.
A adjudicação compulsória deve ser instruída com provas cabais acerca do negócio jurídico celebrado, da quitação da avença e, ainda, da negativa do promitente vendedor em realizar a transferência da titularidade do bem, de modo que, ausente os requisitos necessários, torna-se incabível o pleito adjudicatório”
(ApC 0007732-77.2010.8.11.0041, relatora Desª Serly Marcondes Alves, julgamento em 22-7-2016). Referido acórdão foi objeto do REsp 1.653.566-MT, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, não conhecido pela decisão monocrática de 15-3-2019.

De outros Tribunais:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO. ÁREA INTEGRANTE DE UM TODO MAIOR. AUSÊNCIA DE INTERESSE. RECURSOCONHECIDO E PROVIDO. - A adjudicação compulsória se presta a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel,
não sendo parte legítima a figurar no polo passivo da ação a pessoa que não participa da compra e venda
; - Uma vez não preenchido um dos requisitos específicos da adjudicação compulsória, seja ele, a existência de imóvel desmembrado e individualizado junto ao competente Registro Imobiliário, e não tendo o Recorrido logrado êxito em obter a escritura definitiva do imóvel, o feito deve ser extinto, ante a inexistência de interesse, na forma do art. 485, VI, do CPC/2015; - Recurso conhecido e provido”
(TJAM, ApC 0641254-54.2016.8.04.0001, Rel. Des. Anselmo Chíxaro, julgamento em 17-11-2021).

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Cuida-se de ação pelo rito ordinário almejando o autor a condenação do réu à outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito na petição inicial.

2. A sentença julgou procedente o pedido contido na inicial para suprir a vontade dos requeridos constituindo a sentença em título hábil para a transferência do domínio, no registro imobiliário competente, do imóvel descrito na matrícula 5694, fls. 09, no Cartório do Ofício Único de Mangaratiba/RJ para o nome de Gilberto Gomes da Silva, mediante a prova do pagamento de todas as taxas, tributos e emolumentos relacionados à alienação de bens imóveis "inter-vivos", com base no valor de alienação de R$ 49.800,00 (quarenta e nove mil e oitocentos mil reais).

3. A ação de adjudicação compulsória se submete a presença de determinados requisitos essenciais, quais sejam, a existência de compromisso de compra

e venda de bem imóvel, a quitação integral do preço e a omissão do alienante quanto à outorga de escritura definitiva.

4. Em relação ao polo passivo da demanda, de certo que o STJ possui entendimento assente no sentido de que na "ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no pólo passiva da demanda" (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 13.5.2009).

5. Desnecessidade da composição no polo passivo de todos os integrantes da cadeia registral, Rel. Des. Mônica Maria Costa mas tão somente da parte a quem se requer o efeito da promessa de compra e venda.

6. Não há dúvidas de que os herdeiros assumem a posição jurídica no compromisso de compra e venda firmado e quitado, possuindo a obrigação tão somente de transferir a propriedade outrora alienada e não perfectibilizada.

7. Somente com a existência de título hábil à adjudicação compulsória, em observância ao princípio da continuidade registral, e tendo a adquirente pago a integralidade do preço estipulado no compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, deve ser suprida a declaração de vontade do promitente-vendedor nos mesmos moldes que a escritura o faria.

8. Estando comprovada a obrigação pactuada no contrato de compra e venda cedido a terceiro e o pagamento integral do preço avençado, possui o cessionário o direito de exigir à outorga de escritura pública, prescindindo-se, para tanto, do registro da cessão.

9. Patente o direito do autor ao registro da concretização da transação imobiliária.

10. Recurso desprovido”
(TJRJ, ApC 0006744-28.2014.8.19.0030, relª Desª Mônica Maria Costa, julgamento em 10-12-2019).

APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICIAÇÃO COMPULSÓRIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. A ação de adjudicação compulsória se presta a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel, não sendo parte legítima a figurar no polo passivo da ação a pessoa que não participa da compra e venda”
(TJMG, AC 0148932-51.2014.8.13.0114, rel. Des. Maurílio Gabriel, 15ª CC, julgamento em 26-1-2017).

Pelo exposto, o adquirente/apelado não preencheu os requisitos legais para a propositura da demanda.

Posto isso,
dou provimento
ao Recurso para julgar improcedente a Ação de Adjudicação Compulsória e condenar os apelados ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que majoro de 10% para 15% sobre o valor corrigido da causa.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2º VOGAL-CONVOCADO):

Ante a divergência do 1º vogal, peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

EM 22 DE MARÇO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, DEVIDO PEDIDO DE VISTA DO 2º VOGAL (DES. DIRCEU DOS SANTOS). A
RELATORA REJEITOU A PRELIMINAR E VOTOU PELO
NÃO PROVIMENTO
DO RECURSO. O 1º VOGAL (DES. RUBENS)
DEU PROVIMENTO
A
O APELO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CONDENAR OS APELADOS EM CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, MAJORADOS EM 15%

SOBRE O VALOR CORRIGIDO DA CAUSA.

SESSÃO DE 29 DE MARÇO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2º VOGAL-CONVOCADO):

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por RAFAEL EDUARDO RUFATO e MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO, objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória de n.º 1001437-72.2017.8.11.0037, manejada por NORBERTO MANICA e NILCEU THEO ZANELLA DA COSTA, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial para i) deferir a adjudicação compulsória, em favor do requerente NORBERTO MANICA, referente a alienação do imóvel situado à Rua Londrina, n.º 1.292, bairro Jardim Riva, matrícula de n.º 9.770 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT; ii) condenar a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais; e iii) fixar os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2°, do Código de Processo Civil.

Ainda, condenar as partes à sucumbência recíproca, na proporção de 40% (quarenta por cento) para a parte requerida e 60% (sessenta por cento) para a parte requerente, nos termos do artigo 86 do mesmo diploma processual.

Em suas razões recursais (id. 150979132 – págs. 1 a 15), os requeridos, ora apelantes, narram que, a demanda foi ajuizada pelos requerentes, ora apelados, para que fosse convalidado um negócio nulo/inválido, em que os requeridos, ora apelantes, não participaram e que, inclusive, é objeto de discussão, em razão de inadimplência.

Narrados esses fatos, sustentam que os documentos exibidos nos autos não são aptos a comprovarem a transmissão em definitivo da propriedade do imóvel.

Salientam que o Contrato de Compra e Venda do Imóvel Residencial com Cláusula de Confidencialidade, este celebrado em 18.08.2015, e o Contrato Particular Definitivo de Compra e Venda, firmado, em 10.10.2015, entre os senhores Nilceu Théo Zanella da Costa (vendedor) e Norberto Manica (comprador) são nulos, uma vez que o vendedor não detinha e nunca teve direito de propriedade sobre o referido bem.

A relatora, Exma. Desa. Serly Marcondes Alves, negou provimento ao recurso.

O 1º Vogal, Exmo. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, por sua vez, deu provimento ao recurso para julgar improcedente a ação de adjudicação compulsória e condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que majorou de 10% para 15% sobre o valor corrigido da causa.

Pedi vista para melhor analisar o caso.

Pois bem.

Analisei detidamente os autos e adianto que acompanho a divergência.

Isso porque, como bem salientado pelo douto 1º Vogal, quando o comprador iniciou as tratativas de acordo tinha ciência que o imóvel se encontrava em litígio entre Nilceu e sua ex-esposa Miriam, tanto é que consigna expressamente que aguardou o desfecho de composições entre o casal até a formalização do acordo ser submetida à homologação no juízo onde tramitava a ação de divórcio.

É cediço que a adjudicação compulsória deve ser instruída com provas cabais acerca do negócio jurídico celebrado, da quitação da avença e, ainda, da negativa do promitente vendedor em realizar a transferência da titularidade do bem, de modo que, ausente os requisitos necessários, torna-se incabível o pleito adjudicatório.

Pelo que se extrai dos autos, em nenhum momento o comprador buscou anuência de Miriam, mesmo sabendo que haviam diversas tratativas, dessa forma não há qualquer comprovação formal de negativa por parte de Miriam.

No mesmo sentido, é a jurisprudência desta Corte, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DA AQUISIÇÃO E QUITAÇÃO DO IMÓVEL – PROCURAÇÃO OUTORGADA AO AUTOR – AUSENCIA DE PRESUNÇÃO ACERCA DO NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO PELO MANDATÁRIO - INSUFICIENCIA DE PROVAS – ÔNUS DO AUTOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A adjudicação compulsória é medida tomada pelo promitente comprador quando, realizado o negócio jurídico e quitado o débito pendente, o promitente vendedor não cumpre sua parte da obrigação, qual seja, a outorga da escritura pública de compra e venda, com a efetiva transferência do bem imóvel para o nome do promitente comprador. 2. A outorga de procuração tem condão de transmitir poderes ao outorgado, mas não presta como presunção dos negócios jurídicos celebrados pelo mandatário, sendo necessário, para tanto, a apresentação dos contratos e/ou documentos que comprovem a efetiva realização dos negócios jurídico. 3. A adjudicação compulsória deve ser instruída com provas cabais acerca do negócio jurídico celebrado, da quitação da avença e, ainda, da negativa do promitente vendedor em realizar a transferência da titularidade do bem, de modo que, ausente os requisitos necessários, torna-se incabível o pleito adjudicatório” (ApC 0007732-77.2010.8.11.0041, relatora Desª Serly Marcondes Alves, julgamento em 22-7-2016).

Dispositivo.

Nestes termos, peço vênia à Relatora, mas acompanho a divergência pelo
PROVIMENTO
do recurso.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 29 DE MARÇO DE 2023:

PROVIDO POR MAIORIA. TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 12 DE ABRIL DE 2023
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO

–
APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º
VOGAL – CONVOCADO):

Egrégia Câmara,

Peço vênia à eminente Relatora para acompanhar a divergência pelo
PROVIMENTO
do recurso.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL – CONVOCADA):

Egrégia Câmara:

A eminente Relatora,
Desa Serly Marcondes Alves,
negou

provimento
ao recurso e, por consequência, manteve a sentença de parcial procedência que deferiu a adjudicação compulsória, em favor do requerente NORBERTO MANICA, referente a alienação do imóvel situado à Rua Londrina, n.º 1.292, bairro Jardim Riva, matrícula de n.º 9.770 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT; além de condenou a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais.

Já o
1º Vogal,
Des. Rubens de Oliveira Santos, instaurou divergência ao
dar provimento
ao recurso para julgar improcedente a Ação de Adjudicação Compulsória e condenar os apelados ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, majorados de 10% para 15% sobre o valor corrigido da causa, o que foi
acompanhado pel
o 2ª Vogal,
Des. Dirceu dos Santos.

Assim, prossigo com o julgamento estendido, na forma do que dispõe o artigo 942 do CPC.

Como já relatado,
os requeridos, ora apelantes, narram que a demanda foi ajuizada pelos requerentes, ora apelados, para que fosse convalidado um negócio nulo/inválido, que não participaram e que, inclusive, é objeto de discussão, em razão de inadimplência.

Sustentam que os documentos exibidos nos autos não são aptos a comprovarem a transmissão em definitivo da propriedade do imóvel, uma vez que o Contrato de Compra e Venda do Imóvel Residencial com Cláusula de Confidencialidade, celebrado em 18.08.2015, e o Contrato Particular Definitivo de Compra e Venda, firmado, em 10.10.2015, entre os senhores Nilceu Théo Zanella da Costa (vendedor) e Norberto Manica (comprador) são nulos, uma vez que o vendedor não detinha e nunca teve direito de propriedade sobre o referido bem.

Ao final, pugnam pelo provimento do apelo e a reforma da sentença recorrida.

Os apelados ofertaram contrarrazões.

Pois bem.

De início, por ser incontroversa a tempestividade do recurso de apelação, também
rejeito
a preliminar aventada em contrarrazões pelo requerente NORBERTO MANICA.

Quanto ao mérito, adianto que, com a devida vênia à nobre Relatora, acompanho a divergência ante a ausência de justa recusa para a transferência do imóvel, requisito esse essencial para sucesso da adjudicação compulsória.

Explico:

É que os autos revelam que a ora apelante Miriam foi casada com o ora apelado Nilceu, o qual, juntamente com o também apelado Sr. Norberto Nanica, ajuizou ação de adjudicação compulsória contra ela e também em desfavor do Sr. Rafael, de quem está transcrito o imóvel no RGI.

Para tanto, como bem aventado pelo 1º Vogal, os autores, ora apelados, relataram na inicial que
Nilceu e Mirian se separaram em
10-9-2015
, ocasião em que constou no acordo homologado nos autos do Divórcio, que o lote urbano n. 17, Quadra 48, com 600m2, matrícula n. 9770 do RGI de Primavera do Leste, ainda em nome de Rafael (apelante), ficaria com Nilceu, o qual pagaria a Miriam
R$200.000,00 em 30-7-2016
; que na mesma oportunidade Nilceu assinou termo de autorização para a venda de outro imóvel em Cuiabá,
mas Miriam não cumpriu o convencionado em relação à área objeto da discussão
, o que motivou Nilceu a quitar
apenas
R$100.000,00 em 9-6-2016 (dois meses antes do vencimento), e o restante foi liquidado em 12-12-2016 por cheque devidamente creditado na conta corrente de Mirian.

Lado outro, aduziram também que em agosto de 2015, quando o casal ainda negociava a partilha, foi celebrado pré-contrato
apenas
entre Norberto e Nilceu, e que o definitivo, igualmente firmado só entre eles, foi realizado em 10-9-2015,
após novo acordo de partilha pelo casal
; que, por precaução, estabeleceram que a entrega das chaves se daria em 10-10-2015 e o pagamento em 10 e 15 de abril do ano seguinte,
exatamente para aguardar o desfecho e protocolo do mencionado acordo
, o que ocorreu em 10-9-2015.

Diante de tais fatos, alegaram no final que ajuizaram a demanda, diante da recusa dos requeridos em outorgarem a escritura definitiva ao adquirente Norberto, que se afirma terceiro de boa-fé, mesmo com o pagamento de R$200.000,00 (duzentos mil reais) por Nilceu (ex-marido de Mirian),
ficando pendente só os encargos da mora (multa e juros
) sobre os R$100.000,00 dados posteriormente.

Ocorre que, diferente do que os autores sustentam, não se verifica a alega boa-fé do adquirente Norberto, ora apelado, que sequer nega o conhecimento dos fatos alegados pelo ex-marido de Miriam (Nilceu), no que diz respeito aos imbróglios travados pelo casal em relação ao imóvel no processo de divórcio, tanto que declara expressamente que aguardou o desfecho das composições para concluir o pagamento do preço que ajustou com o ex-marido.

Não bastasse isso, como bem aventado pela divergência, não há qualquer comprovação de que a ora apelante Mirian anuiu com o negócio jurídico que oriunda a presente adjudicação compulsória, tampouco que alguma das notificações enviadas pelo adquirente foram endereçadas à apelante (detentora dos poderes para transferir o imóvel).

Portanto, diferente do consignado na sentença, ausente a justa recusa pelos requeridos, ora apelantes.

Nesse passo, ausente os requisitos necessários, incabível o pleito adjudicatório. A propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – RECUSA NA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA – LEGALIDADE – IMPROCEDÊCIA DO PEDIDO INICIAL - RECURSO DESPROVIDO.
Para a procedência da ação de adjudicação compulsória é necessária comprovação da existência de obrigação derivada de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a quitação do valor total pelo promitente comprador e a recusa do vendedor em outorgar a escritura (art. 1.418, do CC). Se a recusa na outorga da escritura for legítima, ante a existência de questões controvertidas sobre a aquisição do imóvel, deve ser improcedente o pedido inicial
.”
(TJ-MT 00029794220138110051 MT, Relator: GILBERTO LOPES BUSSIKI, Data de Julgamento: 24/05/2021, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 31/05/2021)

Assim, com a máxima vênia à Relatora, não tenho dúvidas em acompanhar a divergência para
DAR PROVIMENTO
ao recurso e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, e condenar os apelados ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, nos termos do voto do 1º Vogal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023