Tribunal: TJMT
Processo: 1006704-88.2021.8.11.0003
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-24
Data de publicação: 2023-01-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006704-88.2021.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSELAINE RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 015.944.021-16 (EMBARGADO), ATILA RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 018.017.291-31 (ADVOGADO), ONEIDE RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 852.888.701-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (EMBARGANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO – AUSÊNCIA DE VÍCIOS – EMBARGOS REJEITADOS.

Na decisão embargada não há vícios do art. 1022 do CPC/2015 e
, c
onforme entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça, os embargos de declaração só se revestem de efeito infringente quando existir, de fato, omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão embargada, de maneira que a correção desses vícios implique, como consequência, na modificação do julgamento, o que não configura no caso em questão, tendo em vista que a intenção da parte embargante é de revisitar os autos.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO 1006704-88.2021.811.0003

EMBARGANTE: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADO: JOSILENE RODRIGUES DE SOUZA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração contra acórdão de parcial provimento de recurso de apelação interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação Declaratória e Condenatória n. 1006704-88.2021.8.11.0003, da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada por JOSELAINE RODRIGUES DE SOUZA, em que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora sendo descontado a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.224,00) e as ARRAS/ENTRADA, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença, e por fim, (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré.”
(id. 140269240).

O embargante afirma que “
ainda que não tenha havido o registro do contrato no Registro Imobiliário correspondente, de forma que não há falar em afastamento da incidência da Lei n. 9.514/1997, pois há garantia real em proveito da Requerida e não autoriza a rescisão contratual nos termos pretendidos na hipótese.”.

Declara que “
ocasião em que, ao apreciar a questão prejudicial destacada, aquele órgão colegiado decidiu, por maioria, que o registro do contrato em cartório não constitui requisito de validade e eficácia da alienação fiduciária a ele vinculada
”.

Entende que “
é contraditória e obscura a r. sentença: a uma, porque não há rescisão contratual prevista na lei; e, a duas: a consolidação em nome do fiduciário depende de averbação no cartório competente e pagamento de impostos, ambos são decorrentes do procedimento descrito na lei que não se coaduna com o disposto na sentença (rescisão com devolução dos valores pagos)
”.

Em suma, requer o acolhimento dos embargos (id. 147934696).

Em resposta, pede-se a rejeição dos embargos (id. 149161651).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração contra acórdão de parcial provimento de recurso de apelação interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação Declaratória e Condenatória n. 1006704-88.2021.8.11.0003, da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada por JOSELAINE RODRIGUES DE SOUZA, em que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora sendo descontado a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.224,00) e as ARRAS/ENTRADA, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença, e por fim, (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré.”
(id. 140269240).

Eis o teor do acórdão, no que importa:

“[...] Ocorre que, em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência:

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

No caso dos autos, não se ocorreu a consolidação da propriedade, de modo que não se aplica o procedimento da Lei 9.514/1997.

Neste sentido: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei nº 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543 do STJ) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1.002 do STJ, julgado em recurso repetitivo).” (N.U 1005885-25.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 17/05/2021, Publicado no DJE 26/07/2021).

“RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER DE QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI 9.514/97) - NOTÍCIA DE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS PARCELAS - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (20% SOBRE OS VALORES PAGOS) – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal ao presente caso. Conforme consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é assegurado ao consumidor inadimplente o direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos, ainda que retida parte dos valores em favor do alienante, não sendo razoável deixar de conferir prerrogativa semelhante ao consumidor que de boa-fé, vem pleitear o desfazimento do negócio, por não estar suportando o pagamento das parcelas em virtude de circunstância superveniente à contratação. O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 20%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do transito em julgado do processo, consoante entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).” (N.U 1004984-91.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 22/07/2020, Publicado no DJE 28/07/2020).

A Apelante também sustenta que “a retenção deve ser de 25% dos valores pagos, de modo a indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato”.

A sentença não definiu o percentual de retenção, decidindo apenas que “a restituição em favor da parte autora sendo descontado a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.224,00) e as ARRAS/ENTRADA, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença.”

Em suma, a cláusula penal, quando pactuada, deve atender aos primados da proporcionalidade, razoabilidade e equidade caso a caso.

Nesse sentido, “a jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.” (AgInt no AREsp 1.417.321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

Desse modo, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

Nessa orientação: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPROVA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALOR PAGOS. 1. (...) 5. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.313.870/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 01.04.2019, DJe 03.04.2019)

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reefrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Sùmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017)

No presente caso, considerando que o lapso temporal transcorrido desde a firmação do contrato até a efetiva devolução do imóvel ao Apelante, permitirá a revenda do imóvel em valor atualizado, reduzindo qualquer prejuízo ao construtor, sendo assim, não é razoável definir a alíquota de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela parte Autora.

Por outro lado, atinente ao princípio da razoabilidade, fixo o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) sobre o valor pago.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE O RECURSO.”

Na decisão embargada não há vícios do art. 1022 do CPC/2015 e
, c
onforme entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça, os embargos de declaração só se revestem de efeito infringente quando existir, de fato, omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão embargada, de maneira que a correção desses vícios implique, como consequência, na modificação do julgamento, o que não configura no caso em questão, tendo em vista que a intenção da parte embargante é de revisitar os autos.

Conforme ensinamentos de THEOTÔNIO NEGRÃO,
“Os embargos de declaração não são palco para a parte simplesmente se insurgir contra o julgado e requerer sua alteração. Por isso, ‘não se admite embargos de declaração com efeitos modificativos quando ausente qualquer dos requisitos do art. 535 do Código de Processo Civil’

(STJ-Corte Especial, ED no REsp 437.380, rel. Min. Menezes Direito, j. 20.4.05, não conheceram, v.u., DJU 23.5.05, p. 119).”
(Código de Processo Civil e legislação processual em vigor. Theotonio Negrão e José Roberto F. Gouvêa. 41. ed. São Paulo: Saraiva, 2009. nota 6 ao artigo 535. p. 742).

Cumpre registrar, ainda, que
“O Julgador não está obrigado a citar todos os artigos de lei invocados pelas partes, sendo suficiente que exponha, de forma clara e precisa os argumentos de sua convicção, com incidência das normas legais ou jurisprudência em que baseia sua decisão, sendo, portanto, desnecessário o chamado prequestionamento explícito.”
(ED 35435/2017, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/07/2017, Publicado no DJE 19/07/2017).

Destaca-se que, nos termos do art. 1.025 do CPC,
“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade”.

Consigno que a oposição de novos embargos com os mesmos argumentos será entendida como atitude protelatória, estando sujeita aos ditames do art. 1.026, §§2º, 3º e 4º do CPC:

“[...] § 2º Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa.

§ 3º Na reiteração de embargos de declaração manifestamente protelatórios, a multa será elevada a até dez por cento sobre o valor atualizado da causa, e a interposição de qualquer recurso ficará condicionada ao depósito prévio do valor da multa, à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que a recolherão ao final.

§ 4º Não serão admitidos novos embargos de declaração se os 2 (dois) anteriores houverem sido considerados protelatórios.”

Ante o exposto, REJEITO OS EMBARGOS.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/01/2023