Tribunal: TJMT
Processo: 1047101-98.2021.8.11.0001
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2023-12-04
Data de publicação: 2023-12-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1047101-98.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE]

Parte(s):

[BARBARA GEANNY DE MELO ROSA - CPF: 703.241.401-00 (RECORRIDO), FERNANDA CAMILA PICOLLI - CPF: 011.891.911-30 (ADVOGADO), CONSTRUTORA MENDES ALVES LTDA - CNPJ: 34.307.831/0001-22 (RECORRENTE), LUCIANA MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 002.927.741-84 (ADVOGADO), DEONICE RIBEIRO DO NASCIMENTO - CPF: 738.361.411-91 (RECORRENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO RURAL IRREGULAR. CHÁCARA DE RECREIO. CONSTRUÇÃO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. FRACIONAMENTO DO SOLO EM DESRESPEITO À FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO. EMBARGOS DA ATIVIDADE. RESCISÃO DO PACTO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL DEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.

Alienação de chácara de recreio rural em moldes de loteamento urbano de bem
a nom domino,
em área de preservação permanente, sem as devidas licenças administrativas e ambientais, bem como em desacordo com as normas de uso e ocupação do solo.

2.

É de conhecimento notório que o empreendimento está embargado pelos órgãos públicos, o que impede a concretização válida do negócio entabulado entre as partes e torna o prazo de entrega incerto.

3.

O vício no objeto do contrato torna imperiosa a sua rescisão com a devolução dos valores já despendidos e aplicação de cláusula penal em razão da culpa exclusiva da construtora.

4.

Não se trata de dano moral puro, dependendo da comprovação de acordo com o caso concreto e, assim, ressai a improcedência do pedido nesse quesito.

5.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso Inominado interposto por
CONSTRUTORA MENDES ALVES LTDA
em face de sentença de parcial procedência dos pedidos para
“a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; b) condenar a parte reclamada na obrigação de pagar à parte reclamante a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de danos morais, corrigida monetariamente pelo INPC/IBGE, pro rata, a partir desta data (Súmula 362 do STJ), e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, sem capitalização, a partir da citação por envolver ilícito contratual (Precedentes do STJ. AgInt no AREsp 703055/RS); e b) condenar a parte reclamada na obrigação de pagar a parte reclamante a quantia de R$ 8.486,30 a título de danos materiais, corrigida monetariamente pelo INPC/IBGE, pro rata, a partir do efetivo prejuízo, cf. Súmula 43 do STJ), e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, sem capitalização, a partir da citação; e c) condenar a parte reclamada na obrigação de pagar a parte reclamante a quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de multa contratual, calculada com base em 25% do valor negociado, corrigida monetariamente pelo INPC/IBGE, pro rata, a partir da celebração do contrato, e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, sem capitalização, a partir da citação”
.

Em suas razões, em síntese, defende que a parte recorrida estava ciente de que estava adquirindo somente a posse do lote, sem possibilidade inicial de registro como domínio. Ainda, que deve ser afastada a cláusula penal e retido o valor de 25% do montante pago, em razão da culpa exclusiva do comprador pela rescisão antecipada, anterior à data de entrega prevista.

Ainda, que não há elementos a configurar indenização por danos morais, ao que requer o afastamento e, de forma subsidiária, a redução do
quantum
.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Processo n.

1047101-98.2021.8.11.0001

Polo Ativo

CONSTRUTORA MENDES ALVES LTDA e outros

Polo Passivo

BARBARA GEANNY DE MELO ROSA

Juiz Relator

Antônio Veloso Peleja Júnior

Colenda 2ª Turma Recursal:

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso interposto.

Pois bem. Como se disse, defendem as partes recorrentes que a parte recorrida estava ciente de que estava adquirindo somente a posse do lote, sem possibilidade inicial de registro como domínio. Ainda, que deve ser afastada a cláusula penal e retido o valor de 25% do montante pago, em razão da culpa exclusiva do comprador pela rescisão antecipada, anterior à data de entrega prevista.

Quanto à culpa exclusiva do comprador e a retenção de valor, razão não assiste às recorrentes.

Na ocasião da venda, as recorrentes declararam ser legítimas possuidoras, com imóvel livre e desembaraçado de dívidas e ônus reais, registrada sob a matrícula nº 106.313, livro 2, no 2º Serviço Notarial de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT.

Todavia, após adimplir o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), foi informada que o empreendimento não possuía licença ambiental, motivo pelo qual as obras no local foram paralisadas.

Em que pese defenda que a parte autora estava ciente de que adquiriu somente a posse do imóvel, nota-se que as recorrentes alienaram bem
a non domino
, pois, além de não demonstrarem a titularidade da propriedade ou a posse, comercializaram bens em área de preservação permanente, o que é estritamente vedado pela legislação.

Embora não mencione o termo “propriedade” no contrato, as informações nele constantes devem ser claras, transparentes (art. 31, Lei 8.078/90), o que não houve no caso, mesmo em face da ilegalidade (cível) da situação, ou seja, as recorrentes alienaram imóvel ciente da irregularidade, que poderia ocasionar os dissabores, que se externalizaram posteriormente.

A propaganda enganosa realizada pela reclamada rendeu ensejo à aquisição de bem em área de preservação permanente, em evidente prejuízo à reclamante (art. 37, Lei 8.078/90).

Nota-se que a questão litigiosa não está estritamente sob a égide da Lei 4.591/64, porque o bem alienado é
a non domino
e irregular. A alienação, nos termos da referida lei, pressupõe a regularidade e legalidade do empreendimento imobiliário, o que ocorreu no presente caso.

Há todo um arcabouço normativo protetivo relacionado ao meio ambiente, constante na Constituição Federal e em leis infraconstitucionais, como a Lei 12.651/2012, e nos autos não se demonstrou qualquer legalidade na ocupação, procedimento administrativo regular para alienação da área, ônus que era da reclamada. Dos autos fica claro que as recorrentes não observaram as leis do meio ambiente, ao comercializarem os imóveis sem licenças administrativas e ambientais, tanto é que o empreendimento foi embargado.

A validade do negócio jurídico precede a existência de objeto lícito e não defeso em lei, conforme o art. 104 do Código Civil:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

O caso concreto demonstra vício no objeto do contrato, fazendo-se imperiosa a sua rescisão com a devolução dos valores já despendidos, com juros de mora e correção monetária.

A existência de contrato com irregularidade no objeto, principalmente a ausência de cumprimento das regras ambientais, bem como havendo o embargo pelos órgãos públicos, faz prevalecer a desconstituição do negócio jurídico.

Insta consignar que, conforme consta nos autos, o Ministério Público do Estado de Mato Grosso ingressou com ação civil pública em que requer que os compradores não efetuem mais o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda referente ao empreendimento (processo n. 1031287.23.2021.8.11.0041).

Enfim, em relação à rescisão contratual e aos danos materiais, o negócio deve ser desfeito, com a devolução dos valores pagos, e a indenização dos valores despendidos no imóvel.

Enfim, em relação à rescisão contratual e aos danos materiais, o negócio deve ser desfeito, com a devolução dos valores pagos, e a indenização dos valores despendidos no imóvel.

Com essas razões, não há que se falar em retenção de qualquer valor, restando configurada a culpa exclusiva das recorrentes.

No que concerne ao dano moral, em que pese entendimento manifestado anteriormente, as Turmas Recursais e o Tribunal de Justiça deste Estado vem trilhando entendimento no sentido de que a quebra do dever contratual,
in casu
, não é capaz de gerar danos de ordem moral, cabendo à parte comprovar a intensidade lesiva:

RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE CHÁCARA DE RECREIO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. SITUAÇÃO IRREGULAR. FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. ART. 14 DO CDC. RESCISÃO DO CONTRATO. DANO MATERIAL EVIDENCIADO. DIREITO DA PARTE AUTORA À RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS. INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO, POR SE TRATAR DE ILÍCITO CONTRATUAL. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1- A prova produzida indica a quebra contratual (cláusula “1.2.2” do contrato), por culpa da vendedora/Recorrida, eis que a área objeto do contrato se encontra embargada judicialmente, mediante as ações civis públicas 1026080-43.2021.8.11.0041 e 1031287.23.2021.8.11.0041, criando, inclusive, a paralisação das obras. 2- A quebra contratual justifica a respectiva rescisão, com devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos.

(N.U 1042423-40.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, WALTER PEREIRA DE SOUZA, Primeira Turma Recursal, Julgado em 06/11/2023, Publicado no DJE 10/11/2023)

RECURSO INOMINADO - RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE TERRENO – CHÁCARA - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO VENDEDOR QUE ENSEJOU O EMBARGO DA OBRA FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL - DIREITO A RESCISÃO CONTRATUAL - OFENSA AO DEVER ANEXO DE INFORMAÇÃO - RETORNO DAS PARTES AO
STATUS QUO ANTE
- DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO COMPROVADOS – AUSÊNCIA DE COMPROVANTE DE PAGAMENTO REALIZADO PELA AUTORA PARA REQUERIDA – TERCEIRO ESTRANHO A LIDE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Dos autos, restou incontroversa a relação jurídica entre as partes, consistente no contrato de compra e venda do lote em Chácara, bem como o embargo do empreendimento por falta de licença ambiental, conforme amplo arcabouço probatório produzido no feito.

2. No caso, cabia a Recorrida comprovar a regularidade do empreendimento imobiliário que disponibilizou para venda, como a licença ambiental e todos os requisitos necessários a construção e legalização do bem adquirido pelo consumidor. Entretanto, assim não o fez.

3. A quebra do contrato pela promitente vendedora fere o princípio da boa-fé objetiva, razão pela qual a declaração de rescisão do negócio controvertido é medida que de rigor se impõe, acertada a sentença do juízo a quo que declarou a resolução do contrato.

4. É assente na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral, resolvendo-se em perdas e danos, no qual se inserem os prejuízos materiais.

5. É necessário salientar também que, em regra, situações reflexas da violação de direitos patrimoniais não ensejam lesão imaterial quando sua intensidade lesiva não é capaz de extrapolar transtornos do cotidiano, inerentes à vida na sociedade de consumo moderna.

6. Sentença mantida pelos próprios fundamentos.

7. Recurso conhecido e improvido.

(N.U 1036109-41.2022.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, Segunda Turma Recursal, Julgado em 25/09/2023, Publicado no DJE 29/09/2023)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE CHÁCARA DE SITUAÇÃO IRREGULAR. FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL. OBRAS EMBARGADAS. PLEITO DA AUTORA DE INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL ACOLHIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RECLAMADA IMPROVIDO.

Cabe a inversão do pagamento de multa, eis que fixada contratualmente, sendo permitida sua reversão em favor da parte autora/apelada. Recurso Repetitivo STJ.

Não existindo qualquer dano ao patrimônio moral da requerente, ao seu nome, honra, reputação, dignidade ou integridade psíquica, incabível a indenização a título de danos morais, prevalecendo o entendimento de que os fatos que deram causa a pretensão configuram aborrecimentos corriqueiros e inerentes a relação contratual desta natureza.

(N.U 1029917-32.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Turma Recursal Única, Julgado em 04/07/2023, Publicado no DJE 05/07/2023)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA LOTE – CHÁCARA DE RECREIO – EMBARGO DA OBRA - QUESTÕES AMBIENTAIS – RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – MULTA PENAL – INVERSÃO – DANO MORAL – INDEVIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento consistente no embargo da obra por ausência de licença ambiental e restrições administrativas, configurado esta o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Recurso parcialmente provido.

(N.U 1020234-45.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023, Publicado no DJE 02/10/2023)

Segundo o posicionamento, não se trata, pois, de dano moral puro, dependendo da comprovação de acordo com o caso concreto e, assim, ressai a improcedência do pedido nesse quesito.

Em face do exposto, conheço do recurso interposto e, no mérito,
dou-lhe

parcial provimento
para afastar a condenação em indenização por danos morais, mantendo a sentença nos demais termos.

Em razão do resultado, deixo de fixar custas processuais e honorários advocatícios.

É como voto.

Juiz

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relato

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/12/2023