Tribunal: TJMT
Processo: 1006278-13.2017.8.11.0037
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006278-13.2017.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ANA CLERIS RAVANELLO - CPF: 594.394.081-20 (APELADO), JOAO BATISTA DE CASTRO - CPF: 930.511.239-00 (ADVOGADO), RAFAEL DA ROSA KLEIN - CPF: 043.496.501-48 (ADVOGADO), MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO - CPF: 607.959.801-91 (ADVOGADO), MARISTELA CLARO ALLAGE - CPF: 673.545.489-87 (APELANTE), JOSE PEDROSA NETO - CPF: 073.729.499-04 (ADVOGADO), MARISTELA CLARO ALLAGE - CPF: 673.545.489-87 (ADVOGADO), GUSTAVO FRANCO RIBEIRO - CPF: 035.444.131-08 (ADVOGADO), GIOVANA BACH - CPF: 003.350.151-31 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ANTONINHO RAVANELLO (APELADO), ANA CLERIS RAVANELLO - CPF: 594.394.081-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – JUSTIÇA GRATUIDA – DEFERIMENTO – SEM EFEITOS PRETÉRITOS - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LEI 8.245/91 – COBRANÇA DE ALUGUERES – RECONVENÇÃO OPOSTA – PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – INVIABILIDADE – MERA ADEQUAÇÃO PARA FINS COMERCIAIS – CLÁUSULA DE RENÚNCIA – PRECEDENTES DO STJ –SUMULA 335/STJ. Recurso conhecido e desprovido.

1. O pedido de justiça gratuita pode ser exercido a qualquer tempo e grau de jurisdição. Preenchendo os requisitos legais, em face da análise do caso concreto, acalenta pedido da apelante para dispensar o pagamento dos emolumentos recursais. Contudo, a decisão tem caráter ‘ex-nunc’, isto é, não atinge os efeitos pretéritos de condenação já estampados na sentença recorrida.

2. Constatando que a ré/reconvinte locou imóvel e neste fez, ao seu talante, modificações neste para adequação do exercício de sua atividade comercial, não se tratam de benfeitorias úteis ou necessárias e, neste viés, somente pode gerar direito a indenização se residisse anuência do autor/reconvindo e ausência de cláusula contratual de renúncia. Se, por força do pactuado aceitou as condições contratuais extremamente desvantajosas, a presunção de que foram estipuladas livremente impede se socorra da autoridade judicial para obter sua liberação.

3. Não reside como anular cláusula onde define que as modificações no imóvel, quando da entrega do locador, não necessitam de indenização, não podendo ser alegada má fé e sim a força obrigatória dos contratos, não sendo este sequer alcunhado de adesão. Tem previsão legal no art. 35 da Lei 8.245/91 e precedentes do colendo SJT e estampado na Súmula 335 daquela Corte Superior de Justiça.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Na origem AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA promovida por ANA CLERIS RAVANELLO, hoje espólio de ANTONINHO RAVANELLO em face de MARISTELA CLARO ALLAGE, hoje espolio de MARIA CLARO ALLAGE. Discriminou os valores devidos que, atualizados, atingiu a cifra de R$ 415.011,79 (quatrocentos e quinze mil, onze reais, setenta e nove centavos, sendo este o valor dado a demanda em data de 08/11/2017. (ID-133463195).

A sentença de primeiro grau, em primeiro tópico, decretou o despejo, ratificando a liminar concedida no inicio da lide. Condenou a parte requerida/apelante ao pagamento dos alugueres, extirpando o período cuja prescrição foi declarada, até a data da saída, com juros legais e correção monetária, pelo INPC, desde a data do vencimento de cada mês. Residindo pedido reconvencional, os juros foram revistos, de forma dobrada, já que pactuado, observando, todavia o limite imposto pelo Decreto 22.626/1933. Determinou a devolução dos cheques já que, conforme sentença, os valores estão abarcados na condenação pecuniária. Custas processuais na proporção de 79% para requerida, 21% para a autora. Honorários de 10% sobre o valor da condenação para o causídico da parte autora e 10% sobre o proveito econômico para a parte requerida. Em relação ao pedido reconvencional, custas de 60% para a parte requerida/reconvinte e 40% para a autora/reconvinda. Honorários de 10% (dez por cento) aos respectivos advogados de cada parte. (ID-133462923).

Em relação ao apelo, sustenta a parte vencida que nada deve para a parte autora. Isto porque, segundo o alegado, houve um investimento feito que atingiu a cifra de R$ 551.241,27 (quinhentos e cinquenta e um mil, duzentos e quarenta e um reais e vinte e sete centavos). Que os alugueres não prescritos atingem o montante de R$ 188.524,58 (cento e oitenta e oito mil, quinhentos e vinte e quatro reais e cinqüenta e oito centavos), sobejando o saldo a receber de R$ 362.716,69 (trezentos e sessenta e dois mil, setecentos e dezesseis reais e sessenta e nove centavos). Valor almejado para condenação da parte autora em sede reconvencional.

Pretendeu por abusiva a declaração de nulidade do parágrafo único, clausula terceira, do contrato de locação –

‘A LOCATÁRIA concordou e restaurou o imóvel dentro de suas necessidades. Fica desde já pactuado que na entrega do imóvel a LOCATÁRIA não poderá cobrar nada do LOCADOR, nem retirar nada que tenha sido acrescentado no ato da reforma’.(sic).

Contraminuta recursal apresentada. Em primeiro tópico, sustenta a parte apelada o não conhecimento do recurso, à vista de que não dispõe de numerário para o pagamento devido. No mérito, pugna pelo desprovimento recursal.

É o necessário. Peço dia para o julgamento. Determino que a Senhora Diretora da 2ª. Câmara Cível deste Tribunal adote as providências de estilo para que, a tempo, forma, modo, este feito seja apreciado pelo colegiado.

DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – RELATOR.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

De proêmio deve ser visto que o recurso aviado deve ser analisado por esta Corte de Justiça dentro dos limites estabelecidos pelo artigo 1.013 do Código de Processo Civil.

Em relação à divergência instalada no que tange ao deferimento da JUSTIÇA GRATUITA para a apelante, deve ser visto que, ante a presunção de veracidade das alegações feitas pelo espólio, deve esta ser deferida tão somente para que este Tribunal passe a análise do mérito recursal. Deve ser frisado que, não atinge efeitos pretéritos e, neste viés, a condenação nos custos do processo e honorários advocatícios consolidados pela sentença permanece imaculada. Como se sabe, embora o benefício da justiça gratuita possa ser revisto e concedido a qualquer tempo e grau de jurisdição, não produz efeitos retroativos, ou seja, não pode alcançar os atos praticados em momento anterior ao seu deferimento.

Consagra o STJ:

‘embora a parte interessada possa, a qualquer tempo, formular pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, eventual deferimento pelo Juiz ou Tribunal somente produzirá efeitos quanto aos atos processuais relacionados ao momento do pedido ou os posteriores a ele, não sendo admitida, portanto, sua retroatividade”. (STJ – 4ª Turma – AgInt no AREsp. n. 1.635.415/RS – Rel.: Min. Raul Araújo – j. em 17/05/2021 – DJe 18/06/2021)’.

Em relação ao mérito, no que tange a condenação feita pela sentença, esta aceita tacitamente pela autora/reconvinda, não reside qualquer discordância. Aliás, expressamente, no recurso aviado, a ré/reconvinte a aceitou já que, neste particular, fez os cálculos abatendo o devido para, de resto, pretender o reembolso dos valores pagos pela reforma do imóvel.

Dito isto, o primeiro aspecto a abordar para fins e efeitos de dar seguimento no que tange a possível saldo devedor da autora/reconvinda pelas reformas feitas, é verificar se existe ou não nulidade da cláusula contratual feita pelas partes, quando da celebração do contrato, ou seja: ‘A LOCATÁRIA concordou e restaurou o imóvel dentro de suas necessidades. Fica desde já pactuado que na entrega do imóvel a LOCATÁRIA não poderá cobrar nada do LOCADOR, nem retirar nada que tenha sido acrescentado no ato da reforma’.(sic).

Não tem razão a ré/reconvinte. O contrato faz lei entre as partes e deve ser cumprido nos limites do que restou pactuado, celebrado por partes maiores e capazes e, sobretudo pessoas de empreendimentos. Aliás, compulsando os autos, sequer reside manifestação da ré/reconvinte sobre possível dolo de aproveitamento. Em verdade, pelo que consta dos autos, a autora/reconvinda possuía o imóvel, a ré/reconvinte a desejava para fins de exercício comercial e fez, ao seu talante, as adaptações necessárias para o seu uso comercial. Não se pode negar, ainda, que, na eventualidade de restaurar a situação ao estado anterior, com certeza, a parte ré/reconvinte gastaria valores superiores ao do próprio investimento.

Por outro lado, o artigo 1.219 do Código Civil Brasileiro expressa que o possuidor de boa fé tem o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis além de exercer o direito de retenção pelos valores destas. Quando as voluptuárias (que é o caso do investimento feito para o exercício comercial), se não forem pagas, poderá levantá-las, desde que não cause dano ao imóvel.

Portanto, não sendo benfeitorias necessárias ou úteis e sim a transformação do imóvel locado para atender as necessidades da ré/reconvinte, não reside nenhuma obrigação da autora/reconvinda em indenizar as edificações feitas, para atender suas necessidades.

Por outro lado, reside legislação específica ditada pela Lei 8.245/91 que contempla as regras de indenização nos imóveis urbanos pelas benfeitorias realizadas sendo que: as necessárias deverão ser indenizadas, ainda que não autorizadas pelo locador, às úteis serão indenizadas apenas no caso que o locador anuir e as voluptuárias não serão indenizadas, podendo apenas ser levantadas pelo inquilino/locatário quando terminar o contrato e, ainda, com uma condição, não prejudicar o imóvel.

De tudo se extrai que, no que tange as modificações feitas no imóvel, ao talante da ré/reconvinte, não residiu nenhuma anuência por parte da autora/reconvinte. Alias, expressamente consignaram na clausula contratual situação diversa, ausência de indenização pela restauração do imóvel para adequação as necessidades de, naquele local, exercer ato de comércio.

Aliás, o próprio artigo 35 da Lei 8.245/91, professa: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias introduzidas pelo locatário – No caso reside expressa renúncia, a rigor do que restou pactuado pelas partes na cláusula terceira, parágrafo único do contrato, citado linhas anteriores. E diga-se, de passagem, aqui não se trata de contrato de adesão, antes de sua formalização, devido os múltiplos e variados aspectos, as partes, antes de assinarem o contrato, discutiram suas cláusulas e estas foram aceitas expressamente pela ré/reconvinte. Se aceitou cláusulas desfavoráveis, a presunção de que foi firmado livremente, não exonera a ré/reconvinte de, cumprir o que restou contratado. (PACTA SUNT SERVANDA).

Como bem expôs ORLANDO GOMES em sua clássica obra:

‘Se aceitou as condições contratuais extremamente desvantajosas, a presunção de que foram estipuladas livremente impede se socorra da autoridade judicial para obter sua suavisação, ou libertação. (...) o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja, com observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser executado pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos’. (Contratos, 16ª. Edição, Forense, 1995, pag. 42 ).

Bem a propósito decidiu o colendo STJ.

‘EMENTA – LOCAÇÃO – RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE – LEI 8.070/1990 - 1. Não é nula cláusula contratual de renuncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. 2. Não se aplica nas locações prediais urbanas reguladas pela Lei 8.245/91, o Código de Defesa do Consumidor. 3. Recurso não conhecido. (Recurso Especial n. 38274-SP (93-0024254-7), DJ de 22-05-1995, Relator Ministro EDSON VIDIGAL, fonte sitio do STJ)’.

E, oportuno trazer a colação, para expurgar qualquer dúvida sobre a validade da citada cláusula contratual, além das nuances fáticas e jurídicas citadas linhas anteriores o que foi decidido e sumulado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça: ‘NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA DE RENÚNCIA Á INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E O DIREITO DE RETENÇAO’.

De consequência, mantida a cláusula contratual acoimada indevidamente de abusiva, não reside como compensar aqueles investimentos feitos pela ré/reconvinte para adequação de sua atividade comercial na cidade de Primavera do Leste e, no mais, dentro dos limites recursais, em relação à condenação pecuniária imposta, nada mais resta a perquirir neste recurso por esta colenda Câmara.

CONCLUSÃO - Com os fragmentos acima, CONHEÇO DO RECURSO mas lhe NEGO PROVIMENTO. Com fulcro no § 11,do artigo 85, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de sucumbência em 2% (dois por cento) sobre o proveito econômico obtido pela autora/reconvinda (§ 2º, art.85, CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023