Tribunal: TJMT
Processo: 1027471-84.2020.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027471-84.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PEDRO PAULO DE ARRUDA - CPF: 468.976.231-72 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº 1027471-84.2020.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante
: Pedro Paulo de Arruma.

Apelada
: Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – TERRENO NÃO EDIFICADO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – VALOR DA CONDENAÇAO -
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
sem qualquer abatimento.
Inteligência da Súmula 543 do STJ.

Tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel.

Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerada a condenação e, não havendo, o proveito econômico obtido pelo vencedor e, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa e, por fim, havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº 1027471-84.2020.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante
: Pedro Paulo de Arruma.

Apelada
: Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Pedro Paulo de Arruma
, em face da r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação Resolução Contratual c.c Indenização por Danos Materiais e Morais nº 1027471-84.2020.8.11.0003,
proposta em desfavor de
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda
., que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para
declarar a rescisão do contrato de compra e venda
n. 2347/2017,
firmado entre as partes com a devolução integral dos valores pagos pela parte autora, corrigido monetariamente, a contar do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, e
ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos monetariamente a partir do arbitramento, e juros legais a contar da sentença.

Lado outro, determinou o pagamento da compensação, na base de 10% sobre o valor das prestações pagas, a titulo de taxa de administração, por parte do autor à ré, em relação ao tempo de fruição do imóvel, condenando, por fim, a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 15% sobre o valor da indenização.

Inconformado, recorre o autor contra o capítulo da sentença que o condenou ao pagamento de taxa de fruição à loteadora, sob o argumento de que a rescisão foi requerida em razão do atraso na entrega do empreendimento, e, por isso, não houve a entrega do terreno que jamais foi usufruído pelo comprador, que não teve a posse do imóvel.

Pontua que a fruição do imóvel, é matéria indenizatória que deve ser arguida em reconvenção ou ação própria, e além disso, requer dilação probatória.

Questiona, também, a fixação da verba honorária sucumbencial, que, segundo advoga, deve ser arbitrado sobre o proveito econômico obtido, incluindo-se o valor do contrato atualizado, dano moral e multa.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença recorrida.

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 157745896, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 10 de maio de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº 1027471-84.2020.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante
: Pedro Paulo de Arruma.

Apelada
: Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual c.c indenização por danos materiais e morais proposta objetivando a condenação da loteadora ao ressarcimento dos prejuízos experimentados pela parte autora, em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário Residencial Parque Rosa Bororo, no município de Rondonópolis.

Narrou na inicial que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a Imobiliária, tendo por objeto a aquisição de um terreno para construção, situado na quadra 32, lote 18, no Residencial Parque Rosa Bororo.

Seguiu relatando que foram pagos o total de R$ 10.414,69 (dez mil quatrocentos e quatorze reais e sessenta e nove centavos), e que a ré não cumpriu com o contratado, pois, conforme a avença, o prazo para

entrega das obras de infraestrutura, foi fixado para setembro de 2018, e posteriormente em até três meses após a compra, entretanto, o ajuste não foi cumprido, vez que a parte ré não conseguiu concluir as obras da rede de esgoto.

Citada, a ré apresentou defesa, alegando culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão contratual, e, por isso, a inexistência do dever de indenizar. Requerendo, outrossim,

o pagamento dos débitos de IPTU e multas durante o período de vigência contratual e a indenização pelo período de posse do imóvel.

Ultimado o trâmite processual, a togada
a quo
, acolheu a pretensão posta na inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda,

e condenou a ré à restituição dos valores adimplidos pelo

autor e ao

pagamento de indenização por danos morais, além da verba sucumbencial, fixando os honorários

em 15% sobre o valor da condenação. Lado outro, determinou ao autor o pagamento da taxa de fruição pelo uso do bem.

Eis o dispositivo do
decisum
:

“ [...]Ex Positis, e de tudo mais que dos autos consta julgo procedente o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel sob o contrato n° 2347/2017. Declaro nula a cláusula n° 26 do contrato citado – cláusula compromissória. Determino que a requerida promova a restituição dos valores pagos no importe total de R$ 10.414,69 (dez mil quatrocentos e quatorze reais e sessenta e nove centavos) com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês. Em contrapartida, o pagamento da compensação, por parte da autora à ré, em relação ao tempo de fruição no imóvel, em 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas das demandadas, bem como a do próprio requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida, a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno a ré no que tange a cláusula penal, ao pagamento de 20% (vinte por cento) sobre as parcelas pagas. Condeno-a, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório.”
[...]-

Id n. 157745887.

Não concordando com o édito sentencial, insurge-se a parte autora tão-só em relação ao capítulo da sentença que determinou o pagamento de indenização pela fruição do imóvel e da verba honorária sucumbencial.

Assim é que a questão posta cinge-se em aquilatar se é devido pagamento pelo comprador de taxa decorrente de fruição do imóvel, quando a rescisão do contrato opera por culpa do promitente-vendedor.

Inicialmente, mister se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, dentre as quais também se inclui o loteamento urbano, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ,
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Ultrapassada a questão,
tenho que a magistrada
a quo
andou bem ao asseverar que a rescisão contratual em questão se deu por desistência motivada do autor, ora apelante, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processuais, da conta que era de conhecimento da loteadora que as obras de infraestrutura não estariam prontas na data avençada, em razão da suspensão de todas as obras do loteamento, motivada por restrições legais.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da loteadora

pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”

Diante desse cenário é indevida a indenização pela fruição do bem, porquanto, o comprador, ora recorrente, sequer entrou na posse do lote que adquiriu, restando evidente que não houve a efetiva utilização da coisa.

Ora, o lote de terreno sem edificação não é apto a gerar frutos ao comprador e nem ao vendedor e, portanto, não há direito de fruição a ser indenizado.

Nesse sentido em caso análogo envolvendo o mesmo empreendimento, assim manifestou este e. TJMT:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO -

COMPRA E VENDA DE LOTE (PAQUE ROSA BORORO)
– INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONFIGURAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CAUSADO PELO AUTOR – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE SINAL/ARRAS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”)-

TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO -

DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – VIABILIDADE – PRETENSÃO DE REFORMA EM RELAÇÃO À FIXAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR/CONSUMIDOR – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - PROVIMENTO QUANTO AOS JUROS EM RELAÇÃO AOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 – JULGAMENTO PELO RITO DE REPETITIVO - RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

(...)

“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

(...) 2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados
. 3. Agravo interno não provido. AgInt nos EDcl no REsp 1963417 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0281699-4 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 22/08/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 26/08/2022”.

Segundo o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão” . (
RAC n.

1003720-97.2022.8.11.0003, 1ª Câmara de Direito Privado,

Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, J. 25.04.23 - negritei).

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI PAGO – MANUTENÇÃO –
TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL NÃO EDIFICADO E AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO – NÃO CABIMENTO
– RETENÇÃO DE ARRAS – IMPOSSIBILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos, para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, sendo que o percentual 10%, na hipótese dos autos, se mostra justa e razoável, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição pela indisponibilidade do bem
.

Na hipótese, o valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, de caráter confirmatório, de modo que incabível a retenção das arras confirmatórias
”.

(RAC n.

1008190-50.2017.8.11.0003, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, J. 12.04.23 - negritei)

Dessa forma, a r. sentença deve ser reformada neste ponto, para o fim de afastar a condenação da parte autora à indenização pela ocupação do imóvel.

No tocante à verba honoraria sucumbencial fixada na sentença, entende o apelante que deve ser arbitrada sobre o proveito econômico auferido, neste incluído,
o valor do contrato atualizado, dano moral e multa.

Sem razão, porquanto, segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerada a condenação e, não havendo, o proveito econômico obtido pelo vencedor e, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa e, por fim, havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa.

No caso em pauta, a ré foi condenada à devolução integral dos valores pagos pelo autor e em danos morais, logo, agiu com o costumeiro acerto a magistrada ao fixar a verba honoraria sobre o valor da condenação, vez que, em consonância com o precedente vinculativo.

Nesse diapasão, a sentença merece reparo apenas para afastar a determinação quanto ao pagamento pelo autor, ora apelante, da taxa de fruição/ocupação do bem.

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO.

Cuiabá, 10 de maio de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023