Tribunal: TJMT
Processo: 1031304-93.2020.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-06
Data de publicação: 2023-12-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031304-93.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ROSEMILIA LIMA GUEDES - CPF: 298.614.201-00 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), RUTE BUSS KIEFER - CPF: 729.035.891-00 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE), GINCO SAFIRA INCORPORACOES LTDA. - CNPJ: 30.208.556/0001-39 (APELANTE), GINCO SAFIRA INCORPORACOES LTDA. - CNPJ: 30.208.556/0001-39 (REPRESENTANTE), CLEUZA FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 026.602.981-73 (APELADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

1031304-93.2020.8.11.0041 – Capital.

Apelante:
Ginco Safira Incorporações Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda.

Apelada:
Cleuza Ferreira dos Santos.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – RESILIÇÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – INOCORRÊNCIA – DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – REGIME DE AFETAÇÃO NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE – DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MINORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor do enunciado da Súmula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.

A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

1031304-93.2020.8.11.0041 – Capital.

Apelante:
Ginco Safira Incorporações Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda.

Apelada:
Cleuza Ferreira dos Santos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Ginco Safira Incorporações Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda. em face da r. sentença proferida pela MMª Juíza

de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de restituição de valores que lhe move Cleuza Ferreira dos Santos, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para rescindir a proposta de compra n.º 3657 firmada entre as partes; condenar a requerida à devolução do valor pago pela autora, devendo ser retido o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos, até a data da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente a partir do desembolso, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação; e, por fim, condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 15% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as apelantes sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade da empresa Ginco Urbanismo Ltda. para figurar no polo passivo da lide. No mérito, defendem ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de negócio jurídico firmado sob o regime de patrimônio de afetação, regido por lei especial, que prevê procedimento específico para devolução dos valores pagos, reconhecendo a retenção de 50%.

Prosseguem alegando o desacerto da sentença ao determinar a retenção de apenas 10% do valor pago, postulando, alternativamente, pela retenção de até 25% dos valores pagos, nos termos do atual posicionamento do STJ. Por fim, pugnam pela redução dos honorários sucumbenciais para o mínimo de 10% sobre o valor da condenação. Ao final, requerem o provimento do recurso.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id n. 176250771).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 06 de dezembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

1031304-93.2020.8.11.0041 – Capital.

Apelante:
Ginco Safira Incorporações Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda.

Apelada:
Cleuza Ferreira dos Santos.

V O T O

Cinge-se dos autos que Cleuza Ferreira dos Santos, move ação de restituição de valores em desfavor da Ginco Urbanismo Ltda. e Ginco Safira Incorporações Ltda. aduzindo que firmou com as requeridas a Proposta de Compra n.º 3657, em 16 de dezembro de 2019, referente à pretensa aquisição de um terreno no empreendimento Florais Safira.

Afirma que as tratativas iniciais foram realizadas com a primeira requerida (Ginco Urbanismo) e a proposta foi formalizada em nome da segunda requerida (Ginco Safira Incorporações), que são empresas que pertencem ao Grupo Empresarial Ginco.

Alega ter efetuado o pagamento adiantado no valor de R$ 68.255,23 (sessenta e oito mil duzentos e cinquenta e cinco reais e vinte e três e centavos) e que o montante atualizado corresponderia à quantia de R$ 72.174,53 (setenta e dois mil cento e setenta e quatro reais e cinquenta e três centavos).

Aduz que diante o transcurso de longo tempo e a não formalização do contrato de compra e venda, por inércia das próprias requeridas, em maio de 2020 solicitou o cancelamento da proposta de compra e a restituição de valores. Contudo, as empresas pretenderam impor uma exagerada multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago e que este valor somente seria restituído trinta dias após a conclusão das obras do empreendimento Florais Safira, que estão previstas para novembro de 2023.

Assevera que, diante das imposições arbitrárias e excessivas, em nítida conduta abusiva das empresas requeridas, moveram a vertente ação, postulando, ao final, a tutela de urgência para suspender toda e qualquer cobrança relativa à proposta de compra do imóvel em discussão, bem como a não inscrição do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Além disso, postulou para que 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos sejam imediatamente devolvidos, em razão da pretensa resilição do negócio jurídico.

No mérito, requer o cancelamento da proposta de compra n.º 3657, determinando a devolução dos valores pagos no montante de R$ 72.174,53 (setenta e dois mil cento e setenta e quatro reais e cinquenta e três centavos).

A antecipação da tutela de urgência foi parcialmente deferida, determinando o depósito de R$ 36.087,26 (trinta e seis mil oitenta e sete reais e vinte e seis centavos) referentes à atualização da proporção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela autora, bem como para que as rés se abstenham de incluir o seu nome no cadastro de proteção ao crédito, suspendendo a cobrança relativa à proposta de compra em discussão nos autos (id. 176251244).

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para rescindir a proposta de compra n.º 3657 firmada entre as partes; condenar a parte requerida à devolução do valor pago pela autora, devendo ser retido o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos, até a data da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente a partir do desembolso, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação; e, por fim, condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 15% sobre o valor da condenação (id. 176250758).

Inconformadas, as apelantes sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade da empresa Ginco Urbanismo Ltda. para figurar no polo passivo da lide.

No mérito, defendem ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de negócio jurídico firmado sob o regime de patrimônio de afetação, regido por lei especial, que prevê procedimento específico para devolução dos valores pagos, reconhecendo a retenção de 50% sobre os valores pagos.

Alternativamente, pugnam pela majoração da retenção de 10% para 25% dos valores pagos, nos termos do posicionamento do STJ.

Por fim, requerem a redução dos honorários sucumbenciais para o mínimo de 10% sobre o valor da condenação.

Pois bem.

A apelante Ginco Urbanismo Ltda. suscita preliminar de ilegitimidade passiva, todavia, adianto que a razão não a acompanha. Explico.

De proêmio, não se pode desconsiderar que a autora alega que a primeira e a segunda requerida participaram da relação contratual, atuando na negociação. Afirma que as tratativas iniciaram-se com a Ginco Urbanismo Ltda., mas a proposta de compra foi formalizada em nome da Ginco Safira Incorporações Ltda.

Além disso, indende de dúvida de que as empresas fazem parte de um mesmo grupo econômico, administrado pela Ginco Urbanismo Ltda.

Nesse aspecto, sabe-se que para a formação de um grupo econômico, é preciso haver uma administração em comum pelos sócios, devendo existir ainda uma relação de coordenação entre as empresas.

Diante deste quadro, constatado o grupo econômico/empresarial na formação do referido negócio, considerando os documentos trazidos aos autos, aliado ao fato de que as empresas requeridas foram citadas no mesmo endereço (id. 176250702) e apresentaram defesa conjunta (id. 176250744), realizadas pelo mesmo procurador, tenho que deve ser mantida a legitimidade da Ginco Urbanismo Ltda. para responder no polo passivo da presente demanda.

A propósito, assim já decidiu este eg. Tribunal,
verbis
:

“
DUPLO RECURSO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO URBANISMO LTDA- CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – PRELIMINAR REJEITADA- DEMORA POR PARTE DAS PROMITENES VENDEDORAS EM REGULARIZAR DÉBITO IPTU – CULPA DE AMBAS AS PARTES –

RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – IPTU

– RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – ALEGAÇÃO DE ATO ILÍCITO – NÃO COMPROVAÇÃO- ÔNUS QUE COMPETE A AUTORA - ART. 373, I, DO CPC

-

DEVER DE INDENIZAR NÃO CARACTERIZADO –RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1- A Empresa Ginco Urbanismo Ltda é parte legítima para responder, visto que, participa ativamente das tratativas do negócio celebrado, assim, configurada a relação de consumo e tendo mais de um autor a ofensa, todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do produto ou serviço responderão solidariamente pela reparação dos danos causados ao consumidor
. (...)”.
(RAC n. 1027939-94.2021.8.11.0041, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 18.11.2022 - destaquei).

Portanto,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
.

Superada essa questão, cinge-se a celeuma em analisar a possibilidade de retenção de 50% sobre os valores pagos, por se tratar de patrimônio de afetação, segundo alegam as recorrentes.

Ora, é
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga à entrega de unidades imobiliárias, como sói o caso em pauta, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nesse contexto, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Não obstante, é possível verificar que a
Proposta de Compra

n.º 3657
foi entabulada no dia 16.12.2019 (id. 176251231), enquanto a averbação da informação na matrícula sobre o patrimônio de afetação ocorreu em data posterior, veja:

Assim, nos termos da jurisprudência abalizada, o “
(...) Patrimônio de afetação se constitui mediante averbação, não podendo retroagir para atingir ato jurídico que lhe é anterior
” (TJSP, RAI n.º 2041692-18.2018.8.26.0000, Sétima Câmara de Direito Privado,

Rel. Des. Luiz Antônio Costa, , j. 04-06-2018).

Portanto, não prevalece a tese de que a incorporação encontra-se sob a égide do patrimônio de afetação e que, portanto, a retenção deve ocorrer na proporção de 50% De clareza solar que no momento em que assinou a proposta, a parte não foi informada sobre tal condição, mormente por ser superveniente.

Ainda, não prospera a pretensão recursal das apelantes, de retenção de 25% do valor pago pela autora.

In casu
, analisando detidamente os autos, apesar de haver entre as partes litigantes apenas uma
proposta de compra
, ou seja, sequer chegaram a entabular um contrato de compra e venda, consta do referido documento:

“
Em caso de cancelamento da presente Proposta (contrato preliminar) por inadimplência ou desistência de uma das Partes, desde que o referido cancelamento ocorra em momento ANTERIOR à celebração do Contrato de Compra e Venda com pacto adjeto de Alienação Fiduciária do imóvel adquirido nos termos d Lei nº 9.514/97, será cobrada a importância equivalente à 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel, a título de multa em razão do desfazimento do negócio, bem como a título de cobertura de despesas obrigatórias, administrativas, tributárias e corretagem imobiliária.
” (id. 176251231).

Ora, independentemente do cancelamento da proposta ter ocorrido por vontade da compradora, consta do referido documento que, em caso de cancelamento do referido contrato preliminar, seria cobrada a importância equivalente à 10% sobre o valor do imóvel.

Além de injusta, tal cláusula destoa do entendimento sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça. Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o STJ editou a súmula n. 543, que prevê a restituição das parcelas pagas, veja:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido pelo comprador, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos..
Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago
. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ
. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.
” (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, T3 - Terceira Turma. Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021 – destaquei).

Nesse passo, tenho que agiu com acerto a douta magistrada quando decidiu que a apelada tem direito de reter o percentual de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos.

Ora, a retenção do percentual máximo (25%), conforme pretende as apelantes, se mostra excessivo, considerando que a promitente-compradora sequer fez uso do imóvel, logrando assinar apenas uma proposta de compra, efetuando parte do pagamento, não havendo demonstração de prejuízo à construtora, razão pela qual, diante da casuística, correta a retenção no percentual mínimo de 10% dos valores pagos.

Nesse sentido, já tive oportunidade de votar,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO C.C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS –
RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE – DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO
– RECURSO DESPROVIDO.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor da Sumula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.

A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto. Recurso desprovido
.
” (RAC n.º 1006379-24.2018.8.11.0002, 3ª Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 16.08.2023 – destaquei).

Por fim, as apelantes defendem a redução dos honorários advocatícios, mormente pela demanda não ter apresentado elevado grau de complexidade, nem excessivo gasto de tempo.

Os honorários advocatícios constituem sanção processual imposta ao vencido e deve ser fixado quantitativamente pelo julgador, obedecidos aos limites e critérios estabelecidos no art. 85, do CPC.

Conforme preceitua a regra do CPC, deve o magistrado fixar os honorários respeitando o grau de zelo do profissional; o lugar da prestação do serviço; a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado, bem como o tempo exigido para o seu serviço.

Dessa forma, entendo que deve ser fixado em montante que esteja de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Outro não é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“
SEGURO OBRIGATÓRIO (DPVAT) - LEI N. 11.945/09 – INDENIZAÇÃO –HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR ÍNFIMO – MAJORAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono
.”
(RAC n. 1027862-27.2017.8.11.0041, minha relatoria, j. 01.08.2018 – negritei).

Porém, não se pode ultrajar o limite do bom senso, em face do valor da condenação principal, de modo a se mostrar desproporcional de forma inversa.

Dessa forma, tenho que devem ser mantidos os honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Portanto, por estes termos e estribados nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Por derradeiro, majoro a condenação dos honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 06 de dezembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/12/2023