Tribunal: TJMT
Processo: 1008061-40.2020.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-26
Data de publicação: 2023-07-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008061-40.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALINE SILVA SALES - CPF: 036.051.551-70 (APELADO), GENIHANY NOGUEIRA LOPES AGUIAR - CPF: 031.049.651-96 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), HADLLAINE DA LUZ BRITO - CPF: 949.049.522-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – JULGAMENTO
ULTRA PETITA
– PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE 90% - CONDENAÇÃO EM 100% -
PRELIMINAR ACOLHIDA –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 10% - DESCONTO RELATIVO A VÁRIOS ENCARGOS – REEMBOLSO JÁ INCLUÍDO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – NÃO COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NOS TERRENOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA N. 1.002 DO STJ –
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NENHUMA CONDUTA DO ARTIGO 80 DO CPC IDENTIFICADA – EXCLUSÃO DA RESPECTIVA MULTA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – APLICABILIDADE QUANTO AO PAGAMENTO DAS CUSTAS JUDICIAIS –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Se a condenação é em valor superior ao pretendido pelo autor, trata-se de sentença
ultra petita
.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.

Não se aplica a cláusula que prevê o desconto de vários encargos porque já estão incluídos na retenção.

É indevida a cominação de taxa de fruição se não comprovada a entrega das chaves nem a utilização dos imóveis pelo comprador, sobretudo quando não há nenhuma edificação neles.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.” (Tema n. 1.002 do STJ).

Exclui-se a multa por litigância de má-fé se evidenciado que a ré não extrapolou o direito de defesa nem ficou demonstrada nenhuma das situações descritas no artigo 80 do CPC.

Reconhecida a sucumbência recíproca, devem ser distribuídas proporcionalmente entre as partes as custas judiciais e arbitrados os honorários, que serão pagos integralmente ao respectivo advogado.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores julgada procedente para declarar rescindidos os Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda firmados em 7-6-2014, devendo a ré devolver à autora, em parcela única, a quantia por ela paga, exceto a da corretagem, “
com o decote da importância paga ao corretor e IPTU”
, acrescida de correção monetária a contar do trânsito em julgado do
decisum
e juros a partir da citação, além de arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios de 10% do montante atualizado da causa.

A apelante suscita preliminar de julgamento
extra petita,
uma vez que

a apelada requereu a devolução da importância paga, com retenção de 10%, por isso o juízo
a quo
não podia ter determinado a restituição de 100%.

Pugna pela aplicação da Cláusula 18ª, que estabelece o desconto de alguns encargos; subsidiariamente, pleiteia a incidência da taxa de retenção de 25%, pois seria esse o atual entendimento do STJ.

Diz que deve ser cobrada da apelada quantia que sirva de contraprestação pelo tempo que o imóvel ficou à sua disposição (taxa de fruição); por conseguinte, requer a dedução de 1% do valor do Contrato desde a data da inadimplência até a efetiva devolução dos bens.

Ressalta que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado (Tema n. 1.002 do STJ), e não da citação, e que se trata de sucumbência recíproca, portanto as custas devem ser proporcionalmente distribuídas, tendo como base de cálculo o proveito econômico.

Pede a exclusão da multa por litigância de má-fé fixada no julgamento dos Embargos de Declaração.

Em contrarrazões, a apelada busca o não provimento do Recurso (ID. 157254729).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA

A apelante suscita preliminar de julgamento
extra petita
sob o argumento de que a apelada requereu a devolução do montante pago, com retenção de 10%, por isso o juízo
a quo
não podia ter determinado a restituição de 100%.

Na realidade, a sentença é
ultra petita,
pois a

apelada pleiteou o recebimento de 90% da quantia que pagou.

Acolho a preliminar
para condenar a ré/apelante a transferir para a apelada 90% do dinheiro, e não 100%.

MÉRITO

A apelada ajuizou a Ação sob o argumento de que firmou dois Contratos de Compromisso de Venda e Compra em 7-6-2014 (Loteamento Parque dos Lírios) e pagou R$27.027,18 no total.

Afirma que não teve condições financeiras de continuar com a obrigação, por isso pede a rescisão contratual.

A demanda foi julgada procedente
para declarar rescindidos os Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda, devendo a ré restituir à autora, em parcela única, o montante que pagou, exceto o da corretagem, “
com o decote da importância paga ao corretor e IPTU”
.

Cumpre registrar inicialmente que a apelante foi declarada revel, hipótese em que incide o artigo 344 do CPC.

A Cláusula 18ª da avença elenca vários descontos em caso de rescisão por culpa do comprador.

No entanto, a taxa de retenção já tem a função de compensar a vendedora pelo desfazimento do negócio.

Quanto à pretendida taxa de fruição, não há comprovação de que as chaves foram entregues à apelada ou que esta tenha ocupado as áreas. Pelo contrário, ela afirma que não houve nenhuma edificação nos imóveis. Dessa maneira, é indevido qualquer desconto pelo uso dos bens, ou mesmo relativo à disponibilização deles.

Sobre a taxa de retenção, o Superior Tribunal de Justiça orienta que deve ser entre 10% e 25%, dependendo da realidade fática.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção

(...).

(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019, DJe de 29-3-2019, sem destaque no original).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.
(...).
(AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 19-5-2015, DJe de 22-6-2015, sem destaque no original).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011).
(...)
(AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 18-11-2019, DJe de 21-11-2019, sem destaque no original).

E a retenção deve ser de 10%, conforme convencionado.

No que concerne aos juros de mora, o termo inicial é a data do trânsito em julgado, como preceitua o Tema n. 1.002 do STJ. Confira-se:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

No tocante à suposta litigância de má-fé da parte ré, não ficou caracterizada nenhuma das situações elencadas no artigo 80 do CPC. Ademais, a utilização dos instrumentos processuais prenunciados em lei não configura intenção dolosa, imprescindível para imposição da multa correspondente (REsp n. 842688/SC, DJ 21-5-2007).

Como o juízo de origem mandou proceder ao abatimento relativo à taxa de corretagem e ao IPTU, o pedido da apelada não foi atendido em sua integralidade; desse modo, a sucumbência é recíproca.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
para determinar a restituição de 90% do total pago pela apelante, excluir a multa por litigância de má-fé e distribuir proporcionalmente o ônus da sucumbência, devendo a apelante arcar com
90% das custas judiciais, e a apelada com 10%.

Arbitro os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação (artigo 85, §2º, do CPC), porém suspendo a exigibilidade da obrigação em relação à apelada por ser beneficiária da justiça gratuita.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2023