Tribunal: TJMT
Processo: 1022857-74.2022.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-08
Data de publicação: 2023-03-14

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – LIMINAR CONCEDIDA PARA SUSPENDER A RESTRIÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL SOBRE A MATRÍCULA IMOBILIÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PELA TERCEIRA EMBARGANTE – AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO – AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA – IMÓVEL SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS-MÍNIMOS – PROBABILIDADE DO DIREITO E DANO DE DIFICIL REPARAÇÃO – PRESENÇA –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022857-74.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Intervenção de Terceiros, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), MAURIO DE PAULA SANTOS - CPF: 373.142.466-53 (AGRAVANTE), DANIELA ELAINE SCATAMBURGO - CPF: 632.011.431-20 (AGRAVADO), MATHEUS OLIVEIRA SANTOS - CPF: 101.257.096-76 (TERCEIRO INTERESSADO), JULIO CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 808.770.791-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – LIMINAR CONCEDIDA PARA SUSPENDER A RESTRIÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL SOBRE A MATRÍCULA IMOBILIÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PELA TERCEIRA EMBARGANTE – AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO – AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA – IMÓVEL SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS-MÍNIMOS – PROBABILIDADE DO DIREITO E DANO DE DIFICIL REPARAÇÃO – PRESENÇA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Havendo fortes indícios de que os terrenos adquiridos pela terceira embargante lhe foram supostamente vendidos indevidamente pelo requerido, haja vista a existência de provas de que o autor da ação principal seria o legítimo proprietário de fato dos imóveis, os quais estão sendo discutidos em partilha na ação de divórcio, não há como manter a liminar concedida em favor da terceira embargante.

Ademais, a agravada não comprovou o suposto pagamento pelos imóveis e a sua boa-fé na compra dos terrenos, haja vista que a aquisição se deu através de contrato particular de compra e venda, sem observar a forma prescrita em lei, diante da ausência de escritura pública, porquanto o imóvel possui valor superior a trinta salários-mínimos, não comprovando o efetivo pagamento, tampouco que possua lastro financeiro para tanto.

Assim, deve ser reformada a decisão que suspendeu a restrição de venda sobre a matrícula imobiliária, a fim de manter a tutela anteriormente concedida na ação principal.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Agravo de Instrumento interposto por
MAURIO DE PAULA SANTOS
nos
Embargos de Terceiros nº 1018306-25.2022.8.11.0041
ajuizados por
DANIELA ELAINE SCATAMBURGO
, contra a decisão que suspendeu a restrição de venda incidente sobre a matrícula imobiliária 2.950 do Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, levando em conta o pagamento parcial do terreno.

Alega o recorrente, em apertada síntese, que a agravada ajuizou Embargos de Terceiros por dependência ao processo nº 1026371-43.2021.8.11.0041 – Obrigação de Não Fazer c/c Nulidade de Compra e Venda ajuizada por MAURIO DE PAULA SANTOS em face de MATHEUS OLIVEIRA SANTOS.

Sustenta que na ação nº 1026371-43.2021.8.11.0041 (Obrigação de Fazer c/c Nulidade de Compra e Venda) foi pleiteado em sede de tutela de urgência fosse oficiado ao cartório do Sétimo Ofício de Cuiabá que procedesse a restrição à venda de dois terrenos registrados nas matrículas 2949 e 2950, e que fossem apontados também a tramitação da demanda, cuja liminar foi deferida em 26/07/2021.

Aduz que nos Embargos de Terceiro, asseverou a embargante/agravada que em junho de 2021, adquiriu de boa-fé do embargado MATHEUS os dois terrenos pelo preço de R$ 370.000,00, bem como que no ato da aquisição dos terrenos foram tomadas as cautelas quanto à consulta de certidões, elencando em ordem cronológica desde a outorga de procuração do agravante MAURIO ao seu filho MATHEUS ora embargado, bem como a revogação, supostas datas de emissões de certidões e assinatura do contrato.

Relata que a agravada afirmou ser a única prejudicada pelo imbróglio familiar entre o agravante e o requerido MATHEUS, filho do agravante, e que somente não havia realizado a escritura em seu nome em razão da cláusula 6ª do contrato de compra e venda que estabelece que a aludida escritura somente seria lavrada com a quitação integral do valor pactuado.

Afirma que em sua peça de Embargos de Terceiro, a agravada alegou que dos R$ 370.000,00, houve a quitação de R$ 234.000,00, argumentando como prova planilha anexa e suposta confissão de recebimento em contranotificação pelo embargado MATHEUS.

Informou que assim, a embargante/agravada realizou os pedidos de que fosse liminarmente suspensa a averbação da restrição de venda nos imóveis matrícula 2949 e 2950 junto ao Sétimo Ofício de Cuiabá, e alternativamente que seja suspensa a averbação da restrição de venda somente sobre o imóvel matrícula 2950, autorizando a transferência de titularidade para a autora, aduzindo que adimpliu mais de 50% do contrato em questão.

Narra o recorrente que o juízo
a quo
deferiu a liminar com relação ao pedido alternativo feito pela embargante/agravada, deferindo a suspensão da restrição de venda do imóvel matrícula 2950.

Expõe que há um conluio entre a embargante, ora agravada e o seu filho/embargado MATHEUS, pois em nenhum momento a agravada prova que pagou os R$ 290.000,00 de entrada, e ainda, além de ser objeto da discussão de propriedade na Ação de Obrigação de Não Fazer de nº 1026371-43.2021.8.11.0041, o referido imóvel nunca pertenceu ao seu filho/embargado MATHEUS, inclusive provado e confirmado pela prova testemunhal, bem como os referidos imóveis também estão em discussão quanto a sua inclusão no processo de Divórcio nº 5051350-71.2016.8.13.0024, que tramita na 11ª Vara de Família da Comarca de Belo Horizonte/MG, não podendo serem vendidos os referidos bens, sendo que ficou provado que o seu filho/requerido MATHEUS tinha plena ciência disso antes da venda e que a agravada tinha ciência da revogação da procuração, havendo sim impedimentos para venda os referidos lotes.

Por tais razões, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao presente recurso.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da decisão recorrida.

A liminar recursal foi deferida no ID nº 152437681.

As contrarrazões foram aportadas no ID nº 154743176, pelo desprovimento do recurso.

Sem informações.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
DANIELA ELAINE
ajuizou
Embargos de Terceiros nº 1018306-25.2022.8.11.0041
em face de
MATHEUS OLIVEIRA SANTOS e MAURIO DE PAULA SANTOS
, por meio dos quais a embargante alegou que o segundo embargado ajuizou em face do primeiro embargado a Ação de Obrigação de Não Fazer c/c Nulidade de Compra e venda, com pedido de tutela provisória de urgência (autos 1026371-43.2021), na qual foi concedida a tutela em 26.7.2021, ordenando-se a restrição à venda de dois terrenos sob as matrículas nº 2.949 e 2.950, bem como apontando à margem das referidas matrículas a tramitação da mencionada ação.

Sustentou que, em junho de 2021, em total boa-fé, adquiriu do primeiro embargado os dois terrenos pelo preço certo e ajustado de R$ 370.000,00 (trezentos e setenta mil reais), conforme incluso Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda – 004323/2021, salientando que, quando da aquisição, foram tomadas todas as cautelas necessárias, sobretudo no que se refere à consultas e certidões pertinentes.

Esclareceu que da data em que o próprio embargado MAURIO afirma ter intenção de venda dos terrenos até a data do ingresso da demanda, decorreram mais de 60 dias, sem que nenhuma cautela para se resguardar e salvaguardar interesses de terceiros tenha sido tomada.

Informou que somente não realizou a efetiva escritura dos terrenos em seu nome em razão da limitação contratual, notadamente a Cláusula 6ª do Contrato de Compra e Venda, que estabelecia que a aludida escritura somente seria lavrada com a quitação integral do valor pactuado.

Afirmou que, dos R$ 370.000,00 (trezentos e setenta mil reais) pactuados para aquisição dos imóveis, já houve a quitação de R$ 234.000,00 (duzentos e trinta e quatro mil reais), segundo se observa dos inclusos documentos.

Requereu, liminarmente, seja determinada a suspensão da averbação da restrição de venda incidente sobre as matrículas imobiliárias 2.949 e 2.950, junto ao Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá, ou, alternativamente, seja suspensa a averbação da restrição da venda incidente sobre a matrícula 2.950, autorizando a transferência da titularidade do bem para o seu nome, tendo em vista que já adimpliu 50% do contrato em questão.

Ao decidir, o d. magistrado singular, Dr. Jones Gattas Dias deferiu o pedido alternativo formulado, a fim de suspender a restrição de venda incidente sobre a matrícula imobiliária 2.950 do Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, levando em conta o pagamento parcial dos terrenos, conforme relatado.

Contra essa decisão, recorre o segundo embargado.

Pois bem.

A questão em análise consiste em verificar o acerto ou desacerto da decisão que deferiu o pedido formulado na inicial dos embargos de terceiros, a fim de suspender a restrição de venda incidente sobre a matrícula imobiliária 2.950 do Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, levando em conta o pagamento parcial dos terrenos.

Primeiramente, importante fazer um breve relato dos fatos ocorridos na Ação de Obrigação de Não Fazer nº 1026371-43.2021.8.11.0041 ajuizada pelo genitor MAURIO DE PAULA SANTOS em face do seu filho MATHEUS DE OLIVEIRA SANTOS.

Naquela ação, o autor da ação e genitor MAURIO alegou que adquiriu os imóveis de matrículas 2.949 e 2.950, em nome do seu filho MATHEUS, ora ocupante do polo passivo da ação, mediante depósitos bancários posteriormente transferidos para as contas bancárias das vendedoras dos lotes.

Afirmou, ainda, que no intuito de ajudar o filho a obter visto americano, adquiriu os referidos lotes e os registou em nome do filho/requerido a fim de comprovar o vínculo deste com o país de origem e, então conseguir o visto americano.

Salientou que para sua surpresa, no dia seguinte de seu retorno para a Belo Horizonte (8.3/206), o seu filho/requerido se dirigiu ao 2º Tabelionato de Notas de Belo Horizonte/MG e revogou a procuração pública lavrada em 7.3.2016 no Cartório do 7º Ofício de Imóveis de Cuiabá/MT outorgada ao seu genitor/autor sobre os imóveis, no intuito de obter somente para si os imóveis que seriam a aposentadoria do autor e que seriam para o futuro do próprio filho e da irmã.

Desta feita, requereu em sede de tutela de urgência, fosse oficiado o Cartório do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá para que seja registada a demanda nas matrículas imobiliárias dos bens, uma vez que estes estavam na iminência de serem vendidos.

Assim, o d. juízo
a quo
deferiu a liminar naquela ação a fim de determinar que se oficie ao Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição de Cuiabá/MT para que seja averbada nas matrículas imobiliárias 2.949 e 2.950 restrição de venda dos bens e a existência da ação, bem como que os referidos bens estão sendo objeto de discussão nos autos do Divórcio nº 5051350-71.2016.8.13.0024, que tramita perante a 11ª Vara de Família da Comarca de Belo Horizonte.

Pois bem.

In casu,
não obstante as provas trazidas em sede de contrarrazões no sentido de que a agravada adquiriu os terrenos constantes das matrículas nº 2.949 e 2.950 do filho (MATHEUS) do agravante, não restou comprovado que houve efetivamente o pagamento de 50% conforme alega a agravada, haja vista que em nenhum momento a agravada comprovou que efetivamente pagou os R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) de entrada, eis que não juntou qualquer comprovante de pagamento bancário ou transferência/Pix do referido valor.

Insta consignar que a planilha apresentada pela agravada e a contranotificação pelo embargado/filho do agravante não são documentos hábeis para comprovar,
prima facie,
o pagamento pelos terrenos.

Isto porque, a prova de pagamento se faz por meio de recibo, com quitação expressa do credor, nos termos do art. 320 do Código Civil, o que não se viu dos autos –
do que se poderá comprovar com lastro financeiro suficiente de quem compra, com respectiva declaração no imposto de renda.

Por outro lado, em que pese os lotes tenham sido vendidos por MATHEUS OLIVEIRA SANTOS, filho do agravante, verifica-se dos autos que de fato tais imóveis pertenciam ao seu genitor MAURIO DE PAULA SANTOS, ora agravante, haja vista que no intuito de ajudar seu filho (MATHEUS) a obter o visto nos Estados Unidos e dar prosseguimento ao seu investimento pessoal, para a compra dos referidos lotes, o agravante depositou o montante de R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais) na conta poupança de titularidade de seu filho MATHEUS, sendo depositado R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) em 17/02/2016 e o valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) em 19/02/2016, conforme comprovam os extratos bancários juntados ID nº

149813151.

E como pagamento para compra dos lotes, o filho (MATHEUS) do agravante depositou R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) na conta bancária da filha do agravante, KELLEN CRISTINA SILVA e o valor de R$ 55.000,00 (cinquenta mil reais) na conta de NILMA MACHADO DE CARVALHO. Vejamos (ID nº 149813151):

Desta feita, os lotes foram registrados em nome do filho do agravante, MATHEUS, conforme certidão de inteiro teor das matrículas 2.949 e 2.950. Vejamos (ID nº 149801199 e 149813151):

Tanto é que o filho (MATHEUS) do agravante, no dia 07/03/2016, outorgou poderes ao seu genitor (MAURIO), ora agravante, por meio de procuração pública registrada em cartório, onde o agravante tinha amplos, gerais e ilimitados poderes para vender, ceder, doar, compromissar, transferir ou de outra forma alienar a quem interessar os imóveis (matrícula 2.494 e 2.950), contudo, o filho (MATHEUS) do agravante, no dia 08/03/2016 revogou a procuração lavrada. Confira (ID nº 149801199 e ID nº 149801198):

Se não fosse o bastante, as conversas de whastapp comprovam todo o acordo entre o genitor MAURIO, ora agravante e seu filho (MATHEUS), para compra dos lotes e registro em seu nome (filho), conforme ID nº 149813152. Confira:

Ademais, consta dos autos que
os referidos bens (matrículas 2.949 e 2.950) estão sendo discutidos na Ação de Divórcio nº 5051350-71.2016.8.13.0024, que tramita na 11ª Vara de Família da Comarca de Belo Horizonte/MG, onde se encontram inclusos na partilha de bens, entre o agravante e sua ex-esposa, conforme comprova o ID nº 61341375 – Pág. 32/35, ID nº 149801198 – Pág.2.

Nesse contexto, constata-se,
a priori,
que os imóveis pertenciam ao agravante e, por isso não poderiam ter sido vendidos pelo seu filho MATHEUS à agravada, de modo que a venda realizada se mostra indevida, bem como tais imóveis encontram-se sendo discutidos na ação de divórcio nº 5051350-71.2016.8.13.0024 na 11ª Vara de Família da Comarca de Belo Horizonte/MG, onde se encontram inclusos na partilha dos bens.

Ademais, a agravada não conseguiu comprovar o suposto pagamento pelos imóveis e a sua boa-fé na compra dos terrenos, haja vista que a aquisição se deu através de contrato particular de compra e venda (ID nº 154743180 e 154743181, sem observar a forma prescrita em lei, diante da ausência de escritura pública, porquanto o imóvel possui valor superior a trinta salário mínimos.

Dispõe o art. 108 do Código Civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – NULIDADE DO TÍTULO – AUSÊNCIA DE EXIGIBILIDADE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS – AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA - RECURSO PROVIDO. Independentemente da nomenclatura utilizada pela lei ou no próprio contrato, a diferença básica entre o contrato de compra e venda e a promessa de compra e venda, é a presença da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Logo, no negócio firmado, com previsão expressa da referida cláusula, está-se diante de verdadeiro contrato de compra e venda.
Muito embora, tanto a promessa de compra e venda, quanto o contrato de compra e venda possam ser feitos mediante escritura pública ou instrumento particular, certo é que, em se tratando de imóvel urbano com valor superior à trinta salários mínimos, como é o caso dos autos, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil, que encerra a regra geral da forma instrumentária essencial à validade dos negócios imobiliários, a escritura pública é essencial para a validade do negócio.
Em não tendo sido obedecida a forma prescrita em lei para o contrato de compra e venda de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, qual seja, a escritura pública, não há falar em executividade do título, pois ausente o requisito da exigibilidade.

(TJ-MS - AI: 14009006120188120000 MS 1400900-61.2018.8.12.0000, Relator: Juiz José Eduardo Neder Meneghelli, Data de Julgamento: 04/07/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/07/2019) destaquei

Assim, a probabilidade do direito encontra-se presente, em virtude dos fortes indícios de que os imóveis pertenciam ao agravante, e o seu filho (MATHEUS) os vendeu indevidamente para a agravada, bem como os imóveis estão em litígio na ação de divórcio.

Por sua vez, o dano de difícil reparação resta configurada, na medida em que sendo suspensa a restrição da venda do imóvel, a agravada poderá registrá-lo em seu nome e em nome de terceiros, sendo o risco do agravante, o que ocasionará imenso prejuízo financeiro, devendo ser averbada novamente a restrição no referido imóvel até julgamento definitivo da ação de obrigação de não fazer c/c nulidade de compra e venda nº 1026371-43.2021.8.11.0041 que tem como partes o agravante e o seu filho MATHEUS.

Com essas considerações,
dou provimento
ao recurso para confirmar em definitivo a liminar recursal de restrição da venda incidente sobre a matrícula imobiliária 2.950 do Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT até julgamento da ação de obrigação de não fazer c/c nulidade compra e venda nº 1026371-43.2021.8.11.0041.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2023