Tribunal: TJMT
Processo: 1005268-36.2017.8.11.0003
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005268-36.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), ROGERIO MAX DA SILVA - CPF: 015.338.241-42 (APELADO), ALMIR MARCELO GIMENEZ GONCALVES - CPF: 830.494.361-15 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO, DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE PARCELAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREEDIMENTO - RESCISÃO CONTATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ACRESCIDAS DE MULTA – JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – DEDUÇÃO DE EVENTUAL DÉBITO DE IPTU – INOVAÇÃO RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO NESSA PARTE –
APELO DESPROVIDO.

A empresa Apelante não nega o atraso na conclusão do empreendimento tampouco demonstra a conclusão das obras de infraestrutura dentro do prazo anunciado, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do CPC. Incontroversa, pois, sua culpa na rescisão contratual.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no Verbete Sumular 543, no sentido de que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

De acordo com a Corte Superior de Justiça, para as hipóteses de rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, os juros devem ser computados desde a data da citação.

Considerando que na peça defensiva a Apelante não se insurgiu quanto a eventuais débitos de IPTU, a discussão do tema configura inovação recursal.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
KAPPA Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição Integral de Parcelas Pagas c/c Indenização por Dano Moral
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados por
Rogério Max da Silva
para declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva da Apelante, e condena-la à restituição de
R$ 20.632,06 (vinte mil, seiscentos e trinta e dois reais e seis centavos), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, e correção monetária (INPC) desde as datas dos desembolsos de cada prestação.

Diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento
das despesas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitrou em 10% (dez por cento) do valor da condenação, devendo ser pagos na proporção de 40% (quarenta por cento) pelo Recorrido e 60% (sessenta por cento) pela Recorrente.

Em suas razões, a Apelante defende a culpa exclusiva do Apelado pela rescisão contratual, haja vista a afirmação da parte quanto ao desinteresse na aquisição imobiliária em decorrência do atraso nas obras de infraestrutura. Logo, não há falar em restituição de valores ao consumidor.

Assevera que a imposição de multa é considerada incompatível com o pedido de rescisão tendo em vista que a penalidade a ser imposta nos casos de configuração de culpa da Vendedora pela rescisão contratual é a perda total dos valores pagos, conforme entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Aduz que o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da sentença, e não a partir da citação como consignou o Juiz
a quo
.

Frisa que o Apelado deve ser responsabilizado pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU do imóvel.

Firme nesses argumentos, requer a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 137605302.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que o Apelado
Rogério Max da Silva
ingressou com
Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição Integral de Parcelas Pagas c/c Indenização por Dano Moral
em face da Apelante
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
tendo em vista o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que teve como objeto o Lote n.º 13, Quadra 35, do Residencial Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT.

Assegurou que a Apelante não implementou as benfeitorias de infraestrutura (rede de esgota e asfalto/pavimentação) no empreendimento até a data de 06/09/2016, descumprindo, assim, com o pacto contratual.

Alegou que desde a data da aquisição até o mês de julho/2017 pagou à empresa R$ 14.527,55 (catorze mil, quinhentos e vinte e sete reais e cinquenta e cinco centavos) o que, atualizado monetariamente, resulta em R$ 19.232,78 (dezenove mil, duzentos e trinta e dois reais e setenta e oito centavos).

Pugnou, assim, pela rescisão contratual por culpa exclusiva da Apelante, e a condenação da empresa ao pagamento das penalidades previstas na Cláusula 16.ª do instrumento particular, ou seja, multa de 10% (dez por cento) do valor venal do imóvel e multa de 20% do valor adimplido pelo consumidor. Além disso, ao pagamento de R$ 14.055,00 (catorze mil e cinquenta e cinco reais) a título de indenização por danos morais.

Na peça defensiva (ID. 137605244) a Apelante sustentou que a obra foi paralisada em virtude de caso fortuito, tanto que firmou Termo de Ajustamento de Conduta com o Ministério Público e retomou as edificações.

No mais, a Apelante não se opôs à rescisão contratual; todavia, sustentou a tese de que a rescisão se deu por ato unilateral do promitente comprador/Apelado, não havendo que falar em indenização por danos morais.

Quanto ao montante a ser restituído, a Apelante pugnou pela perda do sinal, asseverando se tratar de comissão de corretagem, além do pagamento da multa de 20%

(vinte por cento) sobre o valor quitado a título de indenização pelos gastos tidos com a administração e realização do negócio, além da

multa contratual de 10% (dez por cento).

Réplica no ID. 137605265.

No saneador, o Juiz deferiu o pedido de inversão do ônus da prova (art. 6.º, VIII, CDC) e a prova oral consistente na oitiva de testemunhas.

Audiência de instrução e julgamento realizada em 01/12/2021 (ID. 137605293).

Alegações finais do Apelado no ID. 137605294 e da Apelante no ID. 137605296.

Na sentença, o Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, rescindiu o contrato litigioso e condenou a empresa à restituição do valor pago pelo consumidor com o acréscimo da multa contratual de 10% (dez por cento), o que resultou na importância de R$ 20.632,06 (vinte mil, seiscentos e trinta e dois reais e seis centavos). A essa quantia deve ser adicionado de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, e correção monetária (INPC) desde as datas dos desembolsos respectivos. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.

Diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento dos honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, os quais deverão ser rateados na proporção de 40% (quarenta por cento) para o consumidor e 60% (sessenta por cento) para a empresa.

Inconformada,
KAPPA Empreendimentos Imobiliários Ltda
interpôs este Recurso de Apelação Cível alegando existir culpa do Apelado pela rescisão contratual.

Na hipótese, incontroverso que as partes firmaram, em 17/11/2014, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente ao lote 13, quadra 35, do Residencial Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, pelo preço total de R$ 61.045,16 (sessenta e um mil, quarenta e cinco reais e dezesseis centavos) (ID. 137605216 até ID. 137605218).

Na Cláusula 12 do contrato, consta que o comprador/Apelado declarou ciência de que o empreendimento contará com a seguinte infraestrutura: a) rede de distribuição de água potável; b) energia elétrica com iluminação pública; c) pavimentação asfáltica com meio-fio; d) piquetamento dos lotes e, e) rede de esgoto.

Ademais, consoante item “4” do instrumento particular, o início das obras de infraestrutura fixou-se em 06/09/2014 e o término em
06/09/2016
.

Nas razões deste Apelo, registra-se, a Apelante não nega o atraso na conclusão do empreendimento tampouco demonstra a conclusão do empreendimento dentro do prazo anunciado, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Dito isso, não entrevejo respaldo jurídico para afastar a culpa da Apelante pela rescisão contratual, pois incontroverso que o atraso na entrega do empreendimento se deu por sua culpa exclusiva.

A Apelante alega, noutro ponto, que a imposição de multa é considerada incompatível com o pedido de rescisão tendo em vista que a penalidade a ser imposta nos casos de configuração de culpa da Vendedora pela rescisão contratual é a perda total dos valores pagos, conforme entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Sem guarida a tese recursal, pois, sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no Verbete Sumular 543, no sentido de que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

No que tange aos juros moratórios, a Apelante assegura que o computo deve ser após o trânsito em julgado da sentença.

Melhor sorte, todavia, não lhe assiste.

Não se desconhece que no julgamento do REsp 1740911/DF (Tema 1002), sob a sistemática de recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo
comprador
, os juros incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Essa, contudo, não é a hipótese dos autos.

Tema 1002:

Tese firmada - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

No caso concreto, consoante já consignado nesse voto, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora/Apelante, e não do comprador/Apelado.

Para hipóteses como essa, a Corte Superior de Justiça entende que os juros devem ser computados desde a data da citação:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA DAS PARTES. MORA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. CONCORRÊNCIA DE CULPA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO N. 1.002/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. LUCROS CESSANTES. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA.

[...] 10. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

11. No caso, considerando a responsabilidade mútua das partes pela rescisão da avença, a Corte de origem fixou o percentual em 20% (vinte por cento) das quantias pagas, com base no art. 945 do CC/2002 (dispositivo prequestionado implicitamente). Tal solução não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, motivo pelo qual é inafastável a Súmula n. 83/STJ.

12. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos aos compradores, deve ser mantida a data da citação, pois trata-se de controvérsia relativa à responsabilidade contratual, além de que os adquirentes não foram os únicos responsáveis pela rescisão. Desse modo, é inaplicável o Tema Repetitivo n. 1.002/STJ, segundo o qual, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". Nova incidência da Súmula n. 83/STJ.

13. De acordo com a jurisprudência do STJ, "há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves" (AgInt no REsp n. 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe 308/2019).

Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.

14. O dissídio jurisprudencial constituiu inovação recursal, por falta de arguição oportuna no especial. Ainda que assim não fosse, a divergência jurisprudencial não foi demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 284, 282, 256 e 283 do STF e 7 e 83 do STJ.

15. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.969.889/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.)

A propósito, em casos semelhantes já decidiu este Tribunal:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO TEMA 971 DO STJ - RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.
Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.
Ao contrário, consoante o Tema 971 do STJ, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante.

Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas, não sendo aplicável o Tema 1.002 do STJ em casos tais.

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.-
(RAC 1006475-36.2018.8.11.0003. Desa. Marilsen Andrade Addario. Julgado em 02/09/2020. Publicado em DJE 06/08/2021). (sem destaque no original)

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – HONORÁRIO RECURSAL.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.
(RAC 1022232-02.2020.8.11.0003. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha. Julgado em 14/09/2022. Publicado em 21/09/2022). (sem destaque no original)

A Apelante alega, também, que o Juiz
a quo
não considerou o abatimento de eventuais débitos incidentes no imóvel durante todo o período de posse do Apelado.

No entanto, conforme minuciosamente relatado,
não
houve pedido expresso formulado na peça de defesa para que fosse descontado o IPTU do valor a ser restituído, tratando-se de

inovação recursal
.

Além do mais, o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU só tem cabimento quando o consumidor é imitido na posse do imóvel, o que não ocorreu na espécie. Logo, não conheço dessa parte do apelo.

Feitas essas considerações,
não conheço de parte do recurso e, na parte conhecida, nego provimento. Mantenho incólume a sentença vergastada.

Diante do desprovimento deste recurso, tendo em vista que a Apelante (Kappa) também foi condenada ao pagamento dos honorários advocatícios pelo Juiz de origem, em atenção ao art. 85, § 11.º do CPC, majoro a verba honorária fixada em favor do patrono do Apelado (Rogério) para 15% (quinze por cento) do valor da condenação, observada as proporções impostas na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2023