Tribunal: TJMT
Processo: 1020888-15.2022.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-11
Data de publicação: 2023-10-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020888-15.2022.8.11.0003

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Contratos Bancários, Efeitos]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SABINO AMARANTE WALTER - CPF: 177.289.591-15 (APELADO), WISTON CRISTALDO GOMES CHAVES - CPF: 569.584.551-34 (ADVOGADO), SORAIA SANTOS DA SILVA - CPF: 247.131.068-01 (ADVOGADO), MARLEI CELI PISSETTI WALTER - CPF: 820.734.491-15 (APELADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), BERNARDO RODRIGUES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 966.587.381-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ORDINÁRIA DE CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE POR EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO PESSOAL/HIPOTECA COM CLAÚSUAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – LEI 5.9514/97 – LEGAÇÃO DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – ADIMPLEMENTO RECONHECIDO EM SEDE DE RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO AÇÃO REVISIONAL – REVISIONAL – FEITO DIVERSO – AO FINAL RECONHECIDA A IMPROCEDÊNCIA DA REVISÃO – AUSENTE ALEGAÇÃO DE VÍCIO NO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO – INEXISTE FUNDAMENTO LEGAL PARA ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – NÃO HÁ QUE SE FALAR EM CANCELAMENTO DA ABERVAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Conforme disposto no caput do art. 26 da Lei 9.514/1997, que trata do Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário se efetiva com a implementação de duas condições: 1) com o inadimplemento total ou parcial, e 2) a regular constituição da mora do devedor com a oportunidade da purga.

Diante da ausência de qualquer elemento ou indício a demonstrar irregularidades no procedimento, vislumbra-se inviável declarar-se o cancelamento da consolidação, com amparo tão somente em adimplemento substancial do contrato.

Em caso de alienação do imóvel consolidado, há previsão expressa na Lei 9.517/97, acerca do direito de preferência do mutuário devedor, conforme § 2º do art. 27 da Lei, bem ainda, na forma disposta no § 4º da Lei, resguardado o direito do mutuário devedor, ao recebimento de eventual importância que sobejar, inclusive valor referente à indenização por benfeitorias.

Em razão do provimento do recurso, necessária inversão do ônus sucumbencial.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Banco Bradesco S/A
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4ª
Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
, que julgou procedente o pedido formulado na Ação Ordinária de Cancelamento de Averbação de Consolidação de Propriedade por Execução Extrajudicial, ajuizada por
Sabino Amarante Walter e Marlei Celi Pissetti Walter
, para determinar o cancelamento da consolidação da propriedade registrada junto a Matrícula 53.865 (AV. 4/53.865) e demais atos expropriatórios em decorrência dessa anotação, nos exatos termos da v. decisão proferida no RAI 1011826-28.2020.8.11.0000 e, por conseguinte, condenou o banco requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da causa, devidamente atualizado.

Em suas razões recursais, aduz o banco apelante, em síntese, a existência de
“erro in judicando”,
argumentando que se deu a perda da eficácia da decisão proferida no recurso de agravo de instrumento nos autos da ação revisional, quando do julgamento do mérito daquela, uma vez que reconhecida a improcedência da revisão.

Contrarrazões junto ao Id 181359663.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A hipótese versa ação de ordinária de cancelamento de averbação de consolidação de propriedade por execução extrajudicial, ajuizada por
Sabino Amarante Walter e Marlei Celi Pissetti Walter
, em face do banco apelante.

As partes celebraram contrato para financiamento de um terreno para construção, sob nº 9-A, quadra 04, loteamento Vila Maria, zona urbana da cidade de Rondonópolis, com área de 225,00 m2, Instrumento Particular de Aditamento à Cédula de Crédito Bancário de Crédito Pessoal (Hipoteca/Alienação Fiduciária de Bens Imóveis) sob nº 237/0252/23102014-01, datado de 23/10/2014, no valor de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), para pagamento em 72 parcelas, no valor de R$ 2.114,59, cuja cópia aportou aos autos junto ao Id 181359320.

Os apelados adimpliram 54 prestações do contrato, tornando-se inadimplentes a partir de 03/05/2019, o que ensejou o procedimento de execução extrajudicial, consolidando o banco na propriedade do imóvel, uma vez que objeto de garantia de alienação fiduciária, na modalidade contratada entre as partes.

Na inicial defenderam os apelados o adimplemento substancial do contrato, uma vez que inadimplentes com 18 prestações, arguindo ainda que o terreno, garantia do contrato, hoje conta com a residência edificada da família.

E, para tanto, alegaram que o entendimento do adimplemento substancial restou reconhecido na decisão proferida no recurso de agravo de instrumento sob nº 1011826-28.2020.8.11.0000, interposto nos autos da ação revisional do contrato de nº 1009271-29.2020.8.11.0003.

Em sua peça contestatória, arguiu o apelante a regularidade do procedimento extrajudicial, defendendo a relação obrigacional e seus efeitos, ofensa ao princípio da boa-fé e à garantia prestada, pedindo pela improcedência da ação.

A sentença recorrida entendeu pela procedência do pedido, para cancelamento da consolidação da propriedade do bem, sob o fundamento de que restou reconhecido o adimplemento substancial do contrato, no recurso de agravo de instrumento sob nº 1011826-28.2020.8.11.0000, supracitado, manifestando o Juízo de 1º Grau que apesar da ação revisional ao final ter sido julgada improcedente, a sentença proferida guarda relação estrita com a pretendida revisão do contrato, onde foram questionados e mantidos os encargos ajustados.

No entendimento do Juízo “a quo” o ponto da consolidação da propriedade deliberado por este E. Tribunal não foi afetado pela sentença proferida na revisional, nem mesmo pelo recurso de apelação julgado, que confirmou a sentença proferida naqueles autos.

Pois bem.

Em vista dos substanciosos argumentos do apelante, tenho que a sentença proferida merece reforma.

Com efeito, necessário esclarecer que o entendimento firmado pelo Juízo “ad quem” na análise do recurso de agravo de instrumento sob nº 1011826-28.2020.8.11.0000, se deu em sede de cognição sumária, ou seja, de forma provisória.

Apenas para contribuir à reflexão, necessário elucidar que o STJ manifestou entendimento de que
“
A superveniência de sentença no processo principal não conduz, necessariamente, à perda do objeto do Agravo de Instrumento contra decisão interlocutória do mesmo processo, devendo-se considerar em cada caso, o teor da decisão interlocutória agravada e o conteúdo da sentença superveniente para o fim de se verificar a prejudicialidade”.
Precedentes (
AgInt no REsp 1.618.788/SP,
Rel. Ministro Og Fernandes,Segunda Turma, julgado em 28/6/2021, DJe de 1º/7/2021).

Apesar disso, no caso específico dos autos, importante verificar que o cancelamento da consolidação da propriedade do bem alienado fiduciariamente não pode se embasar tão somente no contexto da decisão proferida no agravo.

Portanto, o cancelamento da consolidação não pode se fundamentar no adimplemento substancial.

A Lei 9.514/1997, que trata do Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, no seu art. 26 dispõe, naquilo que interessa,
‘in verbis’
:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Pelo disposto no caput do art. 26 mencionado, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário se efetiva com a implementação de duas condições: 1) com o inadimplemento total ou parcial, e 2) a regular constituição da mora do devedor com a oportunidade da purga.

Dos autos nota-se que nenhuma das duas matérias foi objeto de discussão. Com efeito, o inadimplemento foi admitido pelos apelados, que mesmo que mínimo, ainda se configura inadimplemento.

E, ainda, a prova da constituição em mora, sequer foi questão debatida nos autos.

Nesse sentido, os apelados sequer levantaram a questão sobre eventuais vícios formais no procedimento extrajudicial realizado.

Desta forma, apura-se o desacerto da sentença recorrida, especificamente no que tange ao fundamento do deferimento do cancelamento da consolidação.

Com efeito, não assiste razão para o cancelamento da consolidação, uma vez que nem mesmo houve pedido para anulação do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, à luz do que dispõe a Lei nº 9.514/1997.

Consigne-se, por oportuno, que para o acolhimento de seu pedido, contido na exordial, caberia aos autores, ora apelados, para fins de comprovar os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, CPC), demonstrar eventual irregularidade no procedimento.

Diante da ausência de qualquer elemento ou indício a demonstrar irregularidades no procedimento, vislumbra-se inviável declarar-se o cancelamento da consolidação, com amparo tão somente em adimplemento substancial do contrato.

Por outro lado, considerando a notícia de que houve a edificação da residência dos apelados no terreno, objeto da discussão, verifica-se inquestionável a valorização do bem, ante a construção de imóvel residencial no terreno.

Nesse contexto, necessário preservar eventual indenização cabível aos apelados por benfeitorias realizadas no imóvel, que deverá ser devidamente apurado oportunamente, sob pena de enriquecimento ilícito da Instituição Financeira.

A própria Lei 9.514/97, como forma de resguardar os direitos do mutuário, prevê expressamente o direito de preferência destes, em caso de alienação do bem.

O artigo 27 da Lei 9.514/1997 dispõe que é incumbência legal imposta ao credor, que tem o dever de alienar o imóvel mediante leilão na forma preceituada na norma, com a notificação do devedor para o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos, despesas e tributos (artigo 27, §§2º-A e 2º-B, da Lei 9.514/1997), vejamos:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2
o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2
o
-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2
o
deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do
art. 516 do Código Civil.

Portanto, como destacado no § 2º o devedor (apelados) tem direito a ser notificado para o exercício do direito de preferência em adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos, despesas e tributos (artigo 27, §§2º-A e 2º-B, da Lei 9.514/1997).

Em todo caso, na forma do § 4º da Lei, encontra-se resguardado o direito dos apelados o recebimento da importância que sobejar, inclusive valor referente à indenização por benfeitorias.

De consequência,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para, reformar a sentença, no sentido de julgar improcedentes os pedidos dos apelados, mantendo a averbação da consolidação realizada. Por conseguinte, inverto o ônus sucumbencial, deixando de majorar os honorários advocatícios, diante do arbitramento do percentual máximo fixado na sentença, observadas as ressalvas do art. 98 § 3º do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/10/2023