Tribunal: TJMT
Processo: 1012605-25.2018.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012605-25.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GILSON LUIZ JUNGES - CPF: 420.164.872-91 (APELADO), LUIS HENRIQUE DE PAULA SANTOS - CPF: 047.517.651-08 (ADVOGADO), CIRENE BISPO JUNGES - CPF: 469.286.182-72 (APELADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIRENE BISPO JUNGES - CPF: 469.286.182-72 (APELANTE), GILSON LUIZ JUNGES - CPF: 420.164.872-91 (APELANTE), LUIS HENRIQUE DE PAULA SANTOS - CPF: 047.517.651-08 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO E DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – DANO MORAL NÃO
CONFIGURADO
– AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC –
RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO
–
RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO
–
RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

O atraso
na
entrega
do
imóvel
adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual e à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor não gera dano moral se não se destina à moradia e, sim, à ampliação do lazer da família.

“Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária”

(STJ, AgInt no REsp 1.779.271/SP).

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)”
(Súmula 543 do STJ).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente para determinar às empresas rés o pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor do Contrato e a restituição de R$13.237,97 aos autores; a ambas as partes, em razão da sucumbência recíproca, o pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A Golden Gestão de Negócios Imobiliários alega que não se justifica ser condenada solidariamente visto que se limitou a intermediar o negócio. Aduz que o STJ decidiu nesse sentido no Agravo Interno do Recurso Especial n. 1779271/SP. Assinala que, caso não seja esse o entendimento da Câmara, é vedada a incidência mensal da multa de 10% prevista na avença.

A empresa CIC – Central de Imóveis Cuiabá argui cerceamento de defesa uma vez que não foi realizada a audiência de instrução em que comprovaria a inexistência de danos morais.

Diz que não houve atraso na entrega do imóvel, o que afasta a cominação de qualquer penalidade contratual.

Já os autores afirmam que têm direito à restituição dos R$3.049,00 que deram de entrada, bem como à reparação por danos morais.

Discorrem sobre venda casada e pugnam pela devolução integral da quantia adimplida em razão da culpa exclusiva da parte contrária.

Todos apresentaram contrarrazões (IDs. 169820419, 169820420 e 169820421).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Discute-se nestes autos a Compra e Venda do lote 03 da quadra 46 do Loteamento Campestre de Pesca e Lazer denominado Ecoville, em Santo Antônio de Leverger - MT.

A área de 635,11m2 foi negociada por R$58.746,05, a serem pagos de forma parcelada, mais R$3.049,00 de corretagem (IDs. 169820322 e 169820323).

Os autores tinham conhecimento da distinção entre as empresas incorporadora (CNPJ 01.055.599/0001-23) e corretora (CNPJ 08.793.239/0004-10), tanto assim que as indicaram no polo passivo da demanda.

Como foi declarada a prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem, de fato a intermediadora não responde pelo atraso na entrega da obra, mas somente a construtora.

O STJ já definiu que “
a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento
” (REsp 1.811.153/SP, 3ª Turma, DJe de 21-2-2022).

Correta a sentença ao buscar dentre as cláusulas firmadas entre construtora e consumidor aquela que, além de observar a jurisprudência consolidada pelos Tribunais Superiores, possui interpretação mais favorável a este último (art. 47 do CDC).

Na inicial os promitentes compradores informaram o pagamento total de R$17.757,86, dos quais o juízo de origem descontou apenas a taxa de corretagem (R$3.049,00), o que resultou no pagamento de R$14.708,86 à construtora, bem como deduziu 10% dessa quantia para suprir os gastos administrativos da promitente vendedora e mandou devolver R$13.237,97 aos compradores.

A Súmula 543 do STJ enuncia:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Logo, mesmo que a incorporadora tenha suportado alguma despesa administrativa durante a vigência do negócio, como deu causa ao seu desfazimento tem o dever de restituir à parte contrária a totalidade do que foi pago.

Embora os autores digam que os R$3.049,00 se referem à entrada ou sinal, o documento com ID. 169820323 atesta que eram destinados ao adimplemento da intermediação.

E não está configurada a venda casada, pois foram previamente informados sobre os valores distintos de cada avença – R$58.746,05 pelo imóvel e R$3.049,00 pelo serviço de corretagem.

Por conseguinte, nenhum desses dois argumentos são suficientes para afastar a prescrição declarada em primeiro grau, o que obsta o ressarcimento dos R$3.049,00.

O juízo de origem considerou que o imóvel deveria ser entregue em abril de 2018, já incluídos nessa conta os 180 dias de tolerância.

A Associação de Moradores só foi constituída quatro meses depois desse prazo, o que não confirma a entrega das chaves, mas revela a culpa da incorporadora pela demora excessiva que motivou os autores a pleitearem a rescisão do Contrato.

A Certidão Municipal de Conclusão de Obras, que comprova as condições das galerias pluviais, da rede elétrica e do sistema de abastecimento de água do loteamento, só foi emitida em 3-8-2018.

A construtora não demonstrou quando exatamente teve início a efetiva entrega dos imóveis, portanto não se desincumbiu do ônus imposto no inciso II do art. 373 do CPC, e as datas acima mencionadas sugerem que o atraso injustificado perdurou por pelo menos quatro meses.

Em Recurso repetitivo, o STJ firmou a orientação de
“inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto”
(REsp n. 1551968/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Sessão, julgamento em 24-8-2016, DJe de 6-9-2016).

A indenização por dano moral tem amparo no art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal, e no art. 186 do Código Civil, e pressupõe dor, angústia e sofrimento desproporcionais, com ofensa à dignidade, honra, tranquilidade emocional ou imagem da pessoa.

Recentemente a Corte Superior acrescentou que “
o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial
” (AgInt no AREsp n. 2.084.111/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgamento em 14-11-2022, DJe de 18-11-2022).

Contudo, como bem destacado pelo próprio STJ, é preciso considerar as peculiaridades de cada caso.

Nos autos ora em análise, não houve contratempos significantes a ponto de colocar os consumidores em desvantagem exagerada em relação à outra parte.

Isso porque não se trata de condomínio destinado à moradia, mas exclusivamente à recreação campestre, ou seja, à ampliação do lazer da família. A habitação excepcional não foi sequer cogitada pelos autores. Desse modo, a situação narrada não desencadeia abalo psicológico, e, sim, mero dissabor, capaz de desaparecer em pouco tempo ou até mesmo instantaneamente.

Para ilustrar:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA
(...).
INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2.
Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil
. 3.
Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente
. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.
(AgInt no REsp 1.779.271/SP, relator ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 25-6-2021, sem destaques no original).

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
. 1. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PARTE AUTORA. INOCORRÊNCIA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. QUESTÃO INCONTROVERSA
. 2. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. TERMO FINAL PARA O CÔMPUTO DA INDENIZAÇÃO MATERIAL. DATA DA EXPEDIÇÃO DO CVCO (CERTIFICADO DE VISTORIA E CONCLUSÃO DE OBRA). 3. READEQUAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTE AO VALOR MÉDIO DE LOCAÇÃO. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA. 4. ATUALIZAÇÃO PELO CUB – POSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. 5.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL QUE NÃO SE PRESUME. ENTENDIMENTO DO STJ. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
. 6. PAGAMENTO DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A EFETIVA IMISSÃO DE POSSE PELO COMPRADOR. PRECEDENTES DO STJ. 7. SUCUMBENCIA. MANUTENÇÃO DO ÔNUS. 1. Não há que se falar em inadimplemento contratual da parte autora, tendo em vista que esta efetuou o pagamento do débito de acordo com o valor informado pelo requerido. 2. Constado o descumprimento contratual, em razão do atraso para a entrega da obra, é cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes pois prescinde de comprovação do prejuízo, tendo como termo final a data da expedição do certificado de vistoria e conclusão do obra – CVC. (...). 5.“
Consoante a jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial
. (AgInt no REsp 1939956/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/05/2022, DJe 11/05/2022)6. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. (AgInt no REsp n. 1.876.587/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/6/2021, DJe de 1/7/2021.)7. O ônus de sucumbência deve ser distribuído considerando o aspecto quantitativo e o jurídico em que cada parte decai de suas pretensões. Apelação Cível 1 não provida. Apelação cível 2 não provida
. (TJPR, 15ª Câmara Cível, n. 0028532-38.2015.8.16.0001, Curitiba, Rel. Des. Jucimar Novochadlo, julgamento em 19-9-2022, sem destaques no original).

Uma vez que a construtora não foi condenada à reparação por dano moral, torna-se inútil a designação de audiência de instrução para oitiva de testemunha.

Dessa forma, especificamente para essa finalidade, o indeferimento dessa prova não gera cerceamento de defesa.

É evidente o erro material no item
b)
da parte dispositiva da sentença.

Diante disso, impõe-se de ofício determinar a exclusão da palavra “
mensal
”, que leva à interpretação equivocada e contraditória dos fundamentos utilizados pelo juízo da causa. Confira-se:

b) CONDENAR, solidariamente, as requeridas a indenizarem a parte autora ao pagamento da clausula penal moratória (10% do valor do contrato), pelo atraso na entrega do imóvel no importe
mensal
de R$ 5.874,60 (cinco mil oitocentos e setenta e quatro reais e sessenta centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento;
(destaque diverso do original).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo n. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau comportam majoração por este Tribunal.

Segundo o STJ, “
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada”
(...)

(AgInt no AREsp n. 886004/RJ, DJe de 18-8-2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso da ré Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. para excluir a sua responsabilidade solidária.

De ofício, retifico o item
b)
do dispositivo da sentença para eliminar a expressão “
mensal
”.

Dou parcial provimento
ao Recurso dos autores para determinar a restituição integral da quantia paga pelo imóvel (R$14.708,86).

Nego provimento
ao Recurso da construtora CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda, e majoro os honorários de sucumbência por ela devidos, de 10% para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023