Tribunal: TJMT
Processo: 1010106-85.2018.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010106-85.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Locação de Móvel]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUIZ GUSTAVO DE SOUZA SALMEN HAMZE - CPF: 051.531.091-35 (APELANTE), VILSON CIRILO DE REZENDE - CPF: 378.134.201-87 (ADVOGADO), RAFAEL NEPOMUCENO DE ASSIS - CPF: 713.786.501-15 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), RENOVA RECUPERADORA DE VEICULOS LTDA - ME - CNPJ: 19.733.993/0001-39 (APELADO), JOSUEL DA SILVA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSUEL DA SILVA JUNIOR - CPF: 054.493.291-99 (ADVOGADO), EDER BARBOSA BORGES registrado(a) civilmente como EDER BARBOSA BORGES - CPF: 883.852.991-49 (APELADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), EDER BARBOSA BORGES registrado(a) civilmente como EDER BARBOSA BORGES - CPF: 883.852.991-49 (APELANTE), JOSUEL DA SILVA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSUEL DA SILVA JUNIOR - CPF: 054.493.291-99 (ADVOGADO), RENOVA RECUPERADORA DE VEICULOS LTDA - ME - CNPJ: 19.733.993/0001-39 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), LUIZ GUSTAVO DE SOUZA SALMEN HAMZE - CPF: 051.531.091-35 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO O RECURSO DO REQUERENTE E NÃO PROVIDO DOS REQUERIDOS, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PROCEDÊNCIA – RELAÇÃO LOCATÍCIA CONFIGURADA – INADIMPLÊNCIA COMPROVADA – RESCISÃO DO CONTRATO – ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – REGRA DO ART. 85 § 2º CPC - SENTENÇA MANTIDA – PROVIDO O RECURSO DO REQUERENTE – RECURSO DOS REQUERIDOS DESPROVIDO.

Comprovada a existência da relação locatícia, e ausentes elementos que afastem o alegado inadimplemento, é o caso de rescisão do contrato, com a condenação do locatário no pagamento dos aluguéis atrasados e demais encargos contratuais, com a desocupação do imóvel.

Os valores de aluguéis e demais encargos locatícios vencidos no transcurso da lide até a efetiva entrega do imóvel devem ser incluídos na condenação.

O artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, busca nortear a fixação dos honorários advocatícios por meio de uma regra geral objetiva que impõe a seguinte ordem de referência: o valor da condenação; o proveito econômico objetivamente aferível; e, por último, o valor atualizado da causa.

A condenação dos honorários deve se valer da regra da equidade apenas em caráter subsidiário, restrito aos casos em que o valor da causa seja inestimável, irrisório ou, ainda, quando esse for muito baixo (artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de dois recursos de apelação cível, um interposto por
Luiz Gustavo de Souza Salamen Hamze,
outro interposto por
Renova Recuperadora de Veículos Ltda ME e Eder Barbosa Borges
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da
3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
, que julgou procedentes os pedidos formulados na
Ação de Despejo C/C Cobrança,
ajuizada por
Luiz Gustavo de Souza Salamen Hamze,
para declarar rescindido o contrato de locação, decretar o despejo dos requeridos, ratificar os termos da liminar de ordem de despejo concedida e já cumprida, bem ainda, condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento dos alugueres em atraso e multa contratual, sobre os quais incidirão juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos incidentes a partir da data em que se tornaram exigíveis, devendo o “quantum debeatur” ser apurado em liquidação de sentença por simples cálculo do contador. Por conseguinte, condenou-os, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observando o que estabelece o artigo 85, § 2º, do CPC.

Nas razões recursais, o apelante
Luiz Gustavo
alega, em suma, que no cômputo dos alugueres vencidos devem ser considerados os meses até a data da efetiva desocupação do imóvel (28/05/2021), acrescidos da multa contratual, correção monetária e juros de mora de 1% ao mês.

Pugna ainda que os honorários de sucumbência sejam arbitrados tendo como base o valor da condenação.

Contrarrazões, Id 168453826, pelo desprovimento.

Nas razões recursais, os apelados/requeridos sustentam que houve uma transação com o antigo proprietário do imóvel, razão pela qual defendem o seu direito de preferência.

Aduzem que ajustaram a venda do imóvel em 25/07/2017, firmando contrato de compra e venda com cláusula de irretratabilidade e sem possibilidade de arrependimento, cuja entrada diz ter sido paga, motivo pelo qual, deixaram de pagar os aluguéis, por entender que o imóvel lhes pertencia.

Aduzem que têm o direito de reaver os valores que pagaram de entrada (R$ 230.000,00) na compra do bem.

Pedem o provimento do recurso, para reconhecer a improcedência da ação.

Contrarrazões, Id 168453825, pelo desprovimento do recurso.

Pela decisão de Id 174168689 restou rejeitada a assistência judiciária gratuita postulada pelos requeridos, diante da falta de comprovação dos requisitos necessários à concessão do benefício.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de despejo movida por

Luiz Gustavo de Souza Salamen Hamze
em face de
Renova Recuperadora de Veículos Ltda ME e Eder Barbosa Borges
.

A controvérsia está em apurar se é caso de reforma da sentença, que acolheu o pedido de rescisão do contrato de locação, determinando liminarmente o despejo dos requeridos, condenando-os ao pagamento dos alugueres devidos.

A fim de contextualizar, explica-se que o autor aduz ter adquirido o imóvel locado (“um imóvel com 02 (dois) barracões comerciais, situado na Avenida Renato Vetorasso, nº 1.240, parque Industrial Fabrício V. Mendes, edificado sobre a quadra 08, lotes 25 e 26”) do antigo proprietário,
José Liberalino Carollo.

Afirma que, em razão da aquisição do bem, em março/2018, subrrogou-se no direito de recebimento dos alugueres. Esclarece que cientificou os locatários da compra do bem, entregando-os uma via do contrato firmado com o antigo proprietário.

Bem ainda, alega que notificou os requeridos acerca do débito dos aluguéis, para recebimento dos encargos locatícios, sem êxito.

Em sua contestação os requeridos argumentaram que celebraram contrato de compra e venda com o antigo proprietário do imóvel, pedindo a improcedência da ação.

Pois bem.

Os requeridos/locatários, em suas razões recursais, centram a discussão em uma tentativa de transação realizada com o antigo proprietário do imóvel, cujo contrato de compra e venda não chegou a ser registrado e a respeito do qual, em tese, teria sido paga apenas a entrada, o que serviria de justificativa para a interrupção do pagamento dos aluguéis, uma vez que o imóvel teria passado a lhes pertencer.

Sobre a questão, alegam, ainda, ter direito de reaver os valores que pagaram como entrada, na quantia de R$ 230.000,00, o que, contudo, deve ser discutido contra a parte legítima, em ação própria, uma vez que inoponível ao terceiro de boa-fé, no caso, a contraparte, que adquiriu o imóvel formalmente e, assim, subrrogou-se nos direito do locador.

Com efeito, a presente ação de despejo se funda justamente na falta de pagamento dos alugueres, relação que se anota foi implicitamente reconhecida pelos locatários e acaba por ensejar o despejo.

Além do despejo, consequência natural da falta do pagamento dos aluguéis é a cobrança perseguida pelo requerente/apelante, atual proprietário do bem.

Portanto, a causa de pedir desta ação se baseia unicamente no inadimplemento dos aluguéis e demais encargos da locação.

E, nesse contexto, a causa primordial a justificar a rescisão do contrato de locação havido entre as partes é a ausência de pagamento dos encargos contratuais assumidos, circunstância apta a desfazer o vínculo jurídico então existente.

Os aluguéis são devidos, uma vez que correspondem à contraprestação pelo uso da coisa alheia, nos moldes do que autoriza a Lei n. 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, cuja obrigação é atribuída ao locatário.

Portanto, perfeitamente possível, diante da inadimplência, a cobrança pelo locador, até a efetiva restituição livre e desembaraçada da coisa, ou seja, até a efetiva desocupação do imóvel.

Considerando que a sentença deixou de estipular o prazo da apuração do débito, fundado na falta de pagamento, especificando que deveria ser apurado o “quantum debeatur”, na fase de liquidação de sentença, por simples cálculo do contador, necessária a complementação, conforme requer o recorrente, para que seja apurado até a data da desocupação do imóvel.

Com efeito, demonstrada a relação locatícia e o inadimplemento, é devido não só o pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, mas, também, os vincendos no curso da demanda, até a desocupação do imóvel.

Nesse sentido, dispõe o art. 23, incisos I e VIII, da Lei 8.245/91, indicando que o locatário é obrigado a pagar pontualmente os aluguéis e demais encargos da locação, “in verbis’”:

“Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

[...]

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;”

É certo que as prestações resultantes do contrato de locação são de trato sucessivo e, nesse sentido, os aluguéis vencidos devem ser incluídos na sentença condenatória, enquanto perdurar a ocupação do imóvel.

Assim, deve o locatário arcar com todos os alugueis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, conforme dispõe o art. 323, do CPC, “in verbis”:

Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.

E, nesse sentido, devida a incidência de juros de mora de 1% e correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada obrigação, por se tratar de mora
ex re
prevista no art. 397 do Código Civil, e multa moratória, esta no percentual de 2% e não de 10% conforme pretende o requerente/apelante.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM PEDIDO DE COBRANÇA. ENCARGOS LOCATÍCIOS E ACESSÓRIOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. INFRAÇÃO CONTRATUAL. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO. DECRETAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ENTREGA DAS CHAVES. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. 1. Os principais deveres do locatário são o pagamento pontual do aluguel e encargos, o uso do bem como se dono fosse e sua restituição ao fim do período ajustado no mesmo estado em que o recebeu. 2. Não há como prosperar a alegação de que dificuldades financeiras ensejam a extinção ou a revisão da obrigação do pagamento dos aluguéis, sem concordância da outra parte. 3.
Correta a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos, acrescidos das prestações até efetiva desocupação e entrega do imóvel.
4. Certeira a sentença que julgou rescindido o contrato na data em que ocorreu a imissão na posse do imóvel, mormente se não há prova inequívoca da efetiva devolução das chaves, cujo ônus competia à locatária. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJDFT - Acórdão 1675140, 07060534420208070014, Relator: RENATO SCUSSEL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 8/3/2023, publicado no DJE: 18/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) g. n.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DE LOCAÇÃO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ENCARGOS DE LOCAÇÃO – COMPROVAÇÃO – PAGAMENTO DEVIDO – ALUGUÉIS E ENCARGOS NO CURSO DA DEMANDA – DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Comprovada a existência da relação locatícia, e ausentes elementos que afastem o alegado inadimplemento, é o caso de rescisão do contrato, com a condenação do locatário no pagamento dos aluguéis atrasados e demais encargos contratuais, com a desocupação do imóvel. Os valores de aluguéis e demais encargos locatícios vencidos no transcurso da lide até a efetiva entrega do imóvel devem ser incluídos na condenação, sobremaneira quando há pedido na inicial neste sentido. (N.U 1022896-55.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara
de Direito Privado, Julgado em 22/09/2021, Publicado no DJE 23/09/2021)

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – DESPEJO FUNDADO EM INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – INADIMPLÊNCIA MANIFESTA– ALUGUÉIS VINCENDOS– INCLUSÃO – ARTIGO323 DO CPC – RECURSOS DE RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA e VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA DESPROVIDOS – RECURSODE CONDOMÍNIOCIVILPANTANALSHOPPING PROVIDO. A falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato locatício, pois a mora é causa suficiente para a rescisão contratual, nos termos do que consta nos artigos 9º, inc. III, e 62, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). As prestações resultantes do contrato de locação são de trato sucessivo e, nessa conformidade, os aluguéis vincendos devem ser incluídos na sentença condenatória, enquanto perdurar a ocupação do imóvel. O locatário deve arcar com todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, conforme dispõe o art. 323 do CPC. (N.U 0033116-08.2011.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,DIRCEU DOS SANTOS,Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/07/2021, Publicado no DJE 31/07/2021)

No tocante ao pedido do apelante, referente aos honorários de sucumbência, para que sejam fixados com base no valor da condenação, merece prosperar seu pleito.

Com efeito, o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, busca nortear a fixação dos honorários advocatícios por meio de uma regra geral objetiva que impõe a seguinte ordem de referência: o valor da condenação; o proveito econômico objetivamente aferível; e, por último, o valor atualizado da causa.

A condenação dos honorários deve se valer da regra da equidade apenas em caráter subsidiário, restrito aos casos em que o valor da causa seja inestimável, irrisório ou, ainda, quando esse for muito baixo (artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil).

É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca do tema:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 2º, DO CPC/2015. LIMITES. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.746.072-PR, decidiu que o § 2º do art. 85 do CPC/2015 constitui a regra geral no sentido de que os honorários sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor atualizado da causa. 3. O § 8º do art. 85 do CPC/2015 é norma de caráter excepcional, de aplicação subsidiária, para as hipóteses em que o proveito econômico for inestimável ou irrisório ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, permitindo, assim, que a verba honorária seja arbitrada por equidade 4. Na hipótese, os honorários advocatícios devem observar a regra geral do art. 85, § 2º, do CPC/2015, com a fixação sobre o valor atualizado da causa e atendendo aos limites legais. 5. Esta Corte tem afastado a incidência da Súmula nº 7/STJ, para reexaminar o montante estabelecido pelas instâncias ordinárias a título de honorários advocatícios, quando verificar que o julgador se distanciou dos critérios estabelecidos na lei. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1778552/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019).

Pelo exposto,
dou provimento
ao recurso do requerente e
nego provimento
ao recurso dos requeridos, mantenho a sentença singular, especificando que os locatários deverão arcar com todos os alugueres em atraso e multa contratual, contados até a efetiva desocupação do imóvel, devendo incidir juros de mora de 1% e correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada obrigação, por se tratar de mora “
ex re”
prevista no art. 397 do Código Civil, e multa moratória, esta no percentual de 2%.

Bem ainda, majoro os honorários de sucumbência e fixo o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, conforme a regra contida no § 2º do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023