Tribunal: TJMT
Processo: 1029587-51.2017.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-01
Data de publicação: 2023-11-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029587-51.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[GILBERTO MARTINS - CPF: 430.148.609-72 (APELANTE), RICKSON ALEXANDRE PEREIRA DE ARAUJO - CPF: 946.791.691-68 (ADVOGADO), JOHNNY KLAYCKSON PEREIRA DE ARAUJO - CPF: 030.825.561-59 (ADVOGADO), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 58.877.812/0001-08 (APELANTE), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), CONDOMINIO ALVORADA CUIABA - CNPJ: 26.163.512/0001-62 (APELANTE), ARIADINE GROSSI - CPF: 032.117.871-86 (ADVOGADO), MARCELO AMBROSIO CINTRA - CPF: 830.958.101-72 (ADVOGADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 58.877.812/0001-08 (APELADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), CONDOMINIO ALVORADA CUIABA - CNPJ: 26.163.512/0001-62 (APELADO), ARIADINE GROSSI - CPF: 032.117.871-86 (ADVOGADO), MARCELO AMBROSIO CINTRA - CPF: 830.958.101-72 (ADVOGADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), GILBERTO MARTINS - CPF: 430.148.609-72 (APELADO), RICKSON ALEXANDRE PEREIRA DE ARAUJO - CPF: 946.791.691-68 (ADVOGADO), JOHNNY KLAYCKSON PEREIRA DE ARAUJO - CPF: 030.825.561-59 (ADVOGADO), CONDOMINIO ALVORADA CUIABA - CNPJ: 26.163.512/0001-62 (TERCEIRO INTERESSADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – APARTAMENTO – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – COBRANÇA ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante as requeridas/apelantes, deve ser aplicado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

Em que pese afirmem os apelantes que o pagamento de IPTU decorre de exigência contratual, deixou de apontar a cláusula que dispõe expressamente tal assertiva.

Ademais, mesmo que assim tivesse, conclui-se pela ilegalidade da referida cláusula, pois tal obrigação apenas poderia ser imposta ao comprador a partir do momento que efetivamente teve a posse do imóvel, o que não ocorreu no caso, uma vez que o adquirente desistiu do negócio antes de receber o imóvel.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e MB ENGENHARIA SPE 039 S/A,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Inexistência de Débitos e Devolução de Valores Pagos e Reparação de Danos Morais
ajuizada por
GILBERTO MARTINS,
para:

1)

Declarar a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do imóvel no Condomínio Alvorada Cuiabá (apartamento nº 2301, Bloco B), firmado entre o autor e as requeridas (BROOKSFIELD SÃO PAULO, MB ENGENHARIA e SPE BROOKFIELD), bem como condená-las à restituição do valor de R$ 119.530,46 (cento e dezenove mil quinhentos e trinta reais e quarenta e seis centavos), corrigido monetariamente a partir da data do desembolso e acrescido de juros legais de 1% (um por cento) ao mês desde a data do trânsito em julgado;

2)

Declarar a inexistência de débito de IPTU em discussão por parte do autor e condenar as requeridas (BROOKFIELD SÃO PAULO, MB ENGENHARIA e SPE BROOKFIELD) à restituição dos valores desembolsados pelo autor, conforme apuração em fase de liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC desde as datas dos desembolsos respectivos e acrescido de juros legais de 1% (um por cento) ao mês desde a data do trânsito em julgado;

3)

Declarar a inexistência de débitos de taxas condominiais do imóvel em discussão por parte do autor e declarar a quitação da devolução por parte da requerida CONDOMINIO ALVORADA CUIABÁ.

Por ter o autor sucumbido de parte mínima, segundo o art. 86, parágrafo único, do CPC/15, condenou as requeridas ao ônus sucumbencial.

Condenou a parte requerida CONDOMINIO ALVORADA ao pagamento de honorários sucumbenciais, reduzidos pela metade ante o cumprimento equivalente ao reconhecimento (art. 90, § 4º, CPC), de 5% sobre as taxas condominiais quitadas no ID 12423218, vide art. 85, § 2º, c/c art. 90, §1º, CPC; ainda, ao pagamento de 25% sobre o total das custas judiciais.

Vide art. 87 c/c art. 85, § 2º, CPC, condenou a parte requerida ao pagamento de 75% sobre o total das custas judiciais; bem como os honorários sucumbenciais de 10% sobre o valor liquidado da condenação do item 1); ainda, postergou o arbitramento da verba honorária sucumbencial sobre a base de cálculo do item 2) ao instante em que liquidada a obrigação (art. 85, § 6º-A, CPC).

Em suas razões recursais, as requeridas alegam, em apertada síntese, que a sentença acertadamente verificou a culpa exclusiva pela rescisão do contrato de compra e venda do promitente comprador (apelado), contudo, ao fixar o percentual de retenção dos valores a serem devolvidos, fixou percentual ínfimo sobre as parcelas pagas, o que não pode ser admitido.

Sustentam que as apelantes não se opõem à devolução das parcelas pagas, contudo, deve ser aplicável ao caso o entendimento pacífico do STJ, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, quando a rescisão se dá por culpa exclusiva do promitente comprador.

Pugnam seja afastada a responsabilidade das apelantes pelo pagamento de IPTU, uma vez que tal despesa é de inteira responsabilidade do adquirente, ora apelado, bem como sequer foi comprovado nos autos qualquer pagamento.

Ao final, pugnaram pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para determinar seja aplicada percentual de retenção sobre as parcelas pagaras, a serem devolvidas, no importe de 25%, tendo em vista a culpa exclusiva do comprador pela rescisão contratual, bem como seja reformada a sentença para afastar a condenação ao pagamento de IPTU.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

GILBERTO MARTINS
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual c/c Inexistência de Débitos e Devolução de Valores Pagos e Reparação de Danos Morais e Materiais com Pedido de Tutela Antecipada
em face de
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., MB ENGENHARIA SPE 039 S/A, SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CONDOMINIO ALVORADA CUIABA
, sustentando, em síntese, que foi abordado pela requerida BROOKFIELD SP na data de 02/08/2012, a qual lhe apresentou sua carta de empreendimentos “na planta”. Após consultas e pré-cadastro, foi informado da aprovação de financiamento para compra do imóvel, razão pela qual firmou contrato de compra e venda para entrega futura de apartamento no “Residencial Bonavita”, que à época, encontrava-se em construção e tinha como proprietária a requerida MB ENGENHARIA SPE.

Alegou que por força do contrato, ficou avençado que o requerente faria o pagamento das parcelas mensais do contrato de adesão, ao passo que a requerida realizaria a entrega do imóvel na data aprazada.

Asseverou que na época da celebração, o valor supostamente liberado em financiamento teria alcançado o montante de R$ 420.765,00 (quatrocentos e vinte mil setecentos e sessenta e cinco reais), por esse motivo efetivou o pagamento de R$ 118.162,31 (cento e dezoito mil cento e sessenta e dois reais e trinta e um centavos), além do pagamento de R$ 36.822,00 (trinta e seis mil oitocentos e vinte e dois reais) a título de honorários de intermediação.

Narrou que após isso, a requerida ofereceu outro empreendimento ao autor, denominado “Alvorada Cuiabá”, alegando que o valor pago no empreendimento anterior serviria como carta de crédito para o novo.

Aduziu que o autor anuiu com a troca, contudo, ao buscar financiamento junto às instituições financeiras teve seu pedido negado, o que inviabilizou o prosseguimento do negócio, pois não possuía condições financeiras para arcar com os pagamentos.

Expôs que o requerente optou por realizar a rescisão contratual, entretanto, obteve a informação da requerida que não seria possível devolver 100% do valor desembolsado devido a taxas administrativas, logística e normas da empresa.

Relatou que também obteve a notícia de um leilão do imóvel que iria adquirir anteriormente, o qual tinha como lance inicial o valor de R$ 164.189,87 (cento e sessenta e quatro mil cento e oitenta e nove reais e oitenta e sete centavos), ou seja, um preço inferior àquele ofertado “na planta”.

Discorreu que por não conseguir solucionar a demanda de forma administrativa junto às requeridas, buscou o Poder Judiciário.

Requereu em sede de tutela de urgência a determinação para que as requeridas depositem no processo o valor de R$ 169.633,62 (cento e sessenta e nove mil seiscentos e trinta e três reais e sessenta e dois centavos) referente ao pagamento realizado pelo autor, devendo permanecer até o julgamento final do mérito, bem como para que as requeridas se abstivessem de inserir o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito.

A tutela de urgência é indeferida (ID nº 183607172).

As requeridas devidamente citadas apresentaram contestação no ID nº 183607187, 183607213.

Impugnação às contestações no ID nº 183607218.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Ramon Fagundes Botelho, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foram opostos embargos de declaração, os quais foram acolhidos, passando a sentença constar,
in verbis:

“Por ter o autor sucumbido de parte mínima, segundo art. 86, parágrafo único, CPC, condenam-se as requeridas ao ônus sucumbencial.

CONDENA-SE a parte requerida - CONDOMÍNIO ALVORADA - ao pagamento de honorários sucumbenciais, reduzidos pela metade ante o cumprimento equivalente ao reconhecimento (art. 90, § 4º, CPC), de 5% sobre as taxas condominiais quitadas no ID 12423218, vide art. 85, § 2º c/ art. 90, § 1º, CPC; ainda, ao pagamento de 25% sobre o total das custas judiciais.

Vide art. 87 c/ art. 85, § 2º, CPC, CONDENA-SE a parte requerida ao pagamento de 75% sobre o total das custas judiciais; bem como aos honorários sucumbenciais de 10% sobre o valor liquidado da condenação do item 1); ainda, posterga-se o arbitramento da verba honorária sucumbencial sobre a base de cálculo do item 2) ao instante em que liquidada a obrigação (art. 85, § 6º-A, CPC).”
(ID nº 183607250)

Dessa sentença, a parte requerida SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, TG SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. e MB ENGENHARIA SPE 039 S/A, interpuseram o presente recurso.

Pois bem.

In casu,
incontroverso que o autor e a requerida MB ENGENHARIA SPE 039 S.A firmaram, em 28/02/2014, “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma”, referente ao apto 1701, Bloco 04, do Empreendimento Residencial Bonavita, em Cuiabá/MT, no valor de R$ 529.675,00 (quinhentos e vinte e nove mil seiscentos e setenta e cinco reais), a ser pago mediante sinal, mensais, anuais e repasse e pós-habite-se, conforme ID nº 183602645 a 183602648.

Ocorre em data 15/10/2015, as partes rescindiram o contrato supracitado e, na mesma data, firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, referente ao apto 2301, Torre B, do Empreendimento “Alvorada”, pelo preço de R$ 299.311,62 (duzentos e noventa e nove mil trezentos e onze reais e sessenta e dois centavos), conforme ID nº 183607150, inclusive fazendo parte deste contrato o crédito do distrato. Vejamos (ID nº 183602649):

Denota-se do documento de ID nº 183607159 que o autor efetuou o pagamento para a parte requerida/apelante no importe de R$ 132.811,62 (cento e trinta e dois mil oitocentos e onze reais e sessenta e dois centavos) e, em razão de dificuldades financeiras não pode mais prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplente quanto às parcelas remanescentes.

Assim, induvidoso nos autos a culpa do autor/apelado pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 16/05/2022.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela.

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

No que tange ao IPTU, em que pese afirmem os apelantes que o seu pagamento decorre de exigência contratual, deixou de apontar a cláusula que dispõe expressamente tal assertiva.

Ademais, mesmo que assim tivesse, conclui-se pela ilegalidade da referida cláusula, pois tal obrigação apenas poderia ser imposta ao comprador a partir do momento que efetivamente teve a posse do imóvel, o que não ocorreu no caso, uma vez que o adquirente desistiu do negócio antes de receber o imóvel.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - JUROS DE MORA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS - COBRANÇA ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR - IMPOSSIBILIDADE.

(...)

- As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(STJ, AgInt no REsp 1.697.414/SP)."

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.061785-8/001, Relator (a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/05/2021, publicação da sumula em 21/05/2021)

Assim, não merece reparos a sentença neste ponto.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar a sentença para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, mantendo os demais termos da sentença recorrida.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/11/2023