Tribunal: TJMT
Processo: 1014252-08.2023.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-06
Data de publicação: 2023-12-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014252-08.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PEDRO HENRIQUE DE BRITTO CUNHA - CPF: 023.996.387-35 (ADVOGADO), KARIN HUBER DA SILVEIRA - CPF: 136.212.567-92 (ADVOGADO), B2W COMPANHIA DIGITAL - CNPJ: 00.776.574/0006-60 (AGRAVANTE), TREZE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA - CNPJ: 10.962.391/0001-89 (AGRAVADO), FABIO ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 902.012.991-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Agravo de Instrumento
nº 1014252-08.2023.8.11.0000 – Várzea Grande.

Agravante:
B2W Companhia Digital.

Agravado:

Treze Administradora de Bens Ltda.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ALUGUEL PROVISÓRIO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – ART. 300, DO CPC – VALOR SUPERIOR AO PRATICADO NO MERCADO – LAUDO UNILATERAL – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC/15), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

É certo que em sede de tutela provisória, o laudo de avaliação produzido unilateralmente mostrou-se insuficiente para justificar a alteração do valor acordado, sendo que a fixação do aluguel provisório, nos termos da Lei n.º 8.245, de 1991, depende da apresentação de elementos suficientes que possam auxiliar na formação do convencimento do julgador, o que não ocorreu no presente caso, mormente pela necessidade de dilação probatória.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Agravo de Instrumento
nº 1014252-08.2023.8.11.0000 – Várzea Grande.

Agravante:
B2W Companhia Digital.

Agravado:

Treze Administradora de Bens Ltda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por B2W Companhia Digital (Americanas S.A. em Recuperação Judicial) em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação revisional de aluguel com pedido de tutela de urgência, que move em desfavor de Treze Administradora de Bens Ltda., indeferiu o pedido de tutela de urgência que pretendia a fixação de aluguel provisório correspondente à 80% (oitenta por cento) do aluguel mínimo mensal vigente, na forma do art. 68, inc. II, “b”, da Lei n.º 8.245/91.

Inconformado, o agravante discorre que pretende o arbitramento de aluguel provisório no montante de R$ 47.709,07, correspondente a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. Isso porque, o atual valor de R$ 59.636,37, está em patamar muito superior ao valor atual de mercado, uma vez que o laudo de avaliação imobiliária colacionada nos autos apurou em R$ 40.317,00, tendo em vista o valor unitário para a região de R$26,70/m2.

Alega que o Juízo de origem não observou o procedimento correto previsto na lei de locações, que prevê expressamente na ação revisional (art. 68, II, “b”), a fixação pelo juiz, de aluguel provisório
inaudita altera pars
, quando haja pedido do autor e com base nos elementos fornecidos na inicial. Declara que forneceu dados idôneos e concretos para a fixação do aluguel provisório, e que o laudo de avaliação imobiliária e estudo de mercado foi realizado por empresa
expert
. Ainda, discorre que o Grupo Americanas S.A. teve seu pedido de processamento de recuperação judicial deferido pelo juízo da 4ª Vara Empresarial da Comarca do Rio de Janeiro, determinando a preservação de todos os contratos necessários às operações do grupo. Ao final, requer a reforma da decisão, arbitrando aluguel provisório no valor de R$47.709,04 (quarenta e sete mil setecentos e nove reais e quatro centavos), que equivale a 80% do locativo atualmente praticado.

O pedido de antecipação recursal foi indeferido (id. 173127650).

A parte agravada apresentou contraminuta (id. 176968674), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 06 de dezembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Agravo de Instrumento
nº 1014252-08.2023.8.11.0000 – Várzea Grande.

Agravante:
B2W Companhia Digital.

Agravado:

Treze Administradora de Bens Ltda.

V O T O

Cinge-se dos autos que
B2W Companhia Digital (Americanas S.A. em Recuperação Judicial)
ajuizou
ação revisional de aluguel contra Treze Administradora de Bens Ltda.
, aduzindo que através do Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação Comercial, firmado em 16.07.2009, recebeu em locação o imóvel localizado à Avenida Couto Magalhães, nº 2056, Centro, Várzea Grande/MT. Aduz que as partes pactuaram o prazo de vigência de 10 (dez) anos para a locação, com início na data de inauguração da loja, que ocorreu em 26.11.2009 e término previsto, portanto, para 26.11.2019.

Menciona que em 20.09.2018 as partes celebraram aditivo renovando a locação por mais 10 (dez) anos, a contar de 26.11.2019, de modo que a locação tem vigência até 25.11.2029.

Sustenta que o aluguel foi avençado no percentual de 2% (dois por cento) sobre as vendas líquidas da loja, calculados conforme cláusula 4.1 do contrato, com aluguel mensal mínimo de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), e reajuste anual pela média entre os índices IPCA/IBGE e IGPM/FGV, cuja data base é a da inauguração da loja. Prossegue asseverando que em vista da aplicação dos reajustes anuais, o aluguel mensal mínimo atualmente pago pela autora é de R$ 59.636,37 (cinquenta e nove mil seiscentos e trinta e seis reais e trinta e sete centavos) o que, todavia, não corresponde ao preço atual de mercado.

Assim, de modo a comprovar a necessidade de reajuste do preço do aluguel comercial, alega ter sido elaborado o Laudo de Avaliação Imobiliária e Estudo de Mercado, que apurou o real valor locativo mensal do imóvel, concluindo que o valor é de R$ 40.317,00 (quarenta mil trezentos e dezessete reais), tendo em vista o valor unitário para a região de R$ 26,70/m2 (vinte e seis reais e setenta centavos por metro quadrado).

Ao final, postula pela fixação de aluguel provisório no valor de R$47.709,04 (quarenta e sete mil setecentos e nove reais e quatro centavos), correspondente a 80% (oitenta por cento) do aluguel mínimo mensal vigente, na forma do art. 68, II, b da Lei nº 8.245/91 c/c art. 300 do CPC.

A douta magistrada
a quo
, por não vislumbrar a presença dos requisitos ensejadores descritos no art. 300, do CPC, mormente diante da necessidade de instauração do contraditório, indeferiu o pedido de tutela de urgência que pretendia a fixação de aluguel provisório correspondente à 80% (oitenta por cento) do aluguel mínimo mensal vigente, na forma do art. 68, inc. II, “b”, da Lei n.º 8.245/91.

Contra essa decisão se insurge a agravante, sustentando que o Juízo de origem não observou o procedimento correto previsto na lei de locações, que prevê expressamente na ação revisional (art. 68, II, “b”), a fixação de aluguel provisório
inaudita altera pars
, quando haja pedido do autor e com base nos elementos fornecidos na inicial.

Declara que forneceu dados idôneos e concretos para a fixação do aluguel provisório, e que o laudo de avaliação imobiliária e estudo de mercado foram realizados por empresa
expert
, apurando o valor real locativo mensal no importe de R$ 40.317,00.

Ainda, segue mencionando os impactos causados pela Pandemia do Covid-19 e o fato de que o Grupo Americanas S.A. teve seu pedido de processamento de recuperação judicial deferido pelo juízo da 4ª Vara Empresarial da Comarca do Rio de Janeiro, determinando a preservação de todos os contratos necessários às operações do grupo. Ao final, requer a reforma da decisão.

Pois bem. A
controvérsia cinge-se à análise dos requisitos autorizadores para a concessão da
tutela
de
urgência
, com a fixação do aluguel provisório pretendido pelo autor/agravante.

De proêmio,
mister
se faz constar que ante a devolutividade restrita do agravo de instrumento o recurso deve ser analisado apenas sob o aspecto da presença ou não dos requisitos autorizadores da antecipação da tutela de urgência, descritos no art. 300, do CPC.

Assim, a tutela de urgência cuida de medida que defere de plano o pedido inicial e por isso deve ser analisada com cautela. Nesse diapasão, o magistrado deve estar convencido da probabilidade do direito alegado e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo, levando-se em mente ainda o perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

In casu
, após analisar detidamente as provas produzidas nos autos, a par das substanciosas alegações do agravante, tenho que a razão não o acompanha, mormente porque não preenchidos os requisitos da tutela de urgência pretendida. Explico.

O art. 68 da Lei n. 8.245/91, trata da ação revisional de aluguel, no seguintes termos,
verbis
:

“
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
”

Assim, ressai do referido dispositivo legal que a fixação do aluguel provisório deve obedecer aos parâmetros previstos no artigo 68, I e II da Lei n. 8.245/91, sendo indispensável que o locador ou o locatário apresente elementos suficientes de que o aluguel vigente encontra-se em descompasso com o valor praticado pelo mercado.

Ocorre que ao analisar os autos, é possível verificar que o autor, ora agravante, muito embora tenha apresentado nos autos o “Laudo de Avaliação Imobiliária e Estudo de Caso” (id. 117066101 – autos de origem), verifica-se que tal prova, além de ter sido produzida de forma unilateral, aponta uma diferença de mais de R$19.319,37 (dezenove mil trezentos e dezenove reais e trinta e sete centavos) em relação ao valor contratualmente pago.

Assim, ainda que o agravante esteja pleiteando o pagamento de 80% (oitenta por cento) de R$ 59.636,37 (cinquenta e nove mil seiscentos e trinta e seis reais e trinta e sete centavos), que resulta em R$ 47.709,04 (quarenta e sete mil setecentos e nove reais e quatro centavos), ante a diferença apontada acima, não se mostra razoável a fixação do aluguel provisório, ao menos nesta quadra preambular do feito.

Destarte, à par dos argumentos trazidos à baila pelo agravante, certo é que não comprovou cabalmente as suas alegações, mormente por ter sido produzida a prova de maneira unilateral e diante da diferença de valores do aluguel pretendido, aliado ao fato de que o contrato encontra-se vigente desde o ano de 2009 (id. 117065083 – autos de origem), motivo pelo qual entendo como imprescindível que haja a dilação probatória, momento em que o magistrado poderá sentir e analisar os documentos e argumentos de ambas as partes, com maior convicção, resguardando-se de eventual prejuízo as partes, razão pela qual deve ser mantida a decisão hostilizada.

No mesmo sentido, trago decisão do Tribunal Mineiro, em processo semelhante, envolvendo inclusive, o mesmo grupo agravante,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. ALEGAÇÃO DE VALOR SUPERIOR AO PRATICADO NO MERCADO. AUSÊNCIA DE PROVA CONVINCENTE. RECUPERAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DILAÇÃO PROVISÓRIA
. MEDIDA NECESSÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

A concessão da tutela de urgência exige a presença da probabilidade evidente do direito reclamado (fumus boni iuris) e/ou do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil. A fixação de aluguel provisório, nos termos do art. 68 da Lei 8.245, de 1991, exige que as partes apresentem elementos que permitam ao magistrado aferir o valor justo do aluguel. A existência de pareceres técnicos produzidos unilateralmente pelas partes, com métodos e valores conflitantes, não podem ser considerados aptos a fornecer elementos idôneos para justificar a perda do valor mercadológico, e, dessa forma, conferir lastro para reduzir o valor do aluguel contratado nos idos de 2014. A recuperação judicial, por si só, não tem o condão de implicar na revisão dos contratos celebrados. Da mesma forma, referido procedimento judicial possibilita o cumprimento das obrigações da parte, restando, desta forma, afastado o requisito da tutela de urgência - perigo da demora, haja vista a ordem judicial de abstenção dos locadores dos imóveis de emitirem ordem de despejo em relação à agravante
.
” (TJMG, RAI n.º 1.0000.23.076294-0/001, 20ª Câmara Cível, Rel. Des. Manoel dos Reis Morais, j. 28.06.2023 – destaquei).

Outro não é o entendimento dos Tribunais, veja:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL C/C LIMINAR DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO - TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL AUSENTES - LAUDO PERICIAL IMOBILIÁRIO UNILATERAL - DILAÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE
- VIOLAÇÃO AO TERMO ADITIVO PACTUADO - PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE - DECISÃO MANTIDA. I. Para a antecipação de tutela, devem estar presentes os requisitos cumulativos do artigo 300, caput do Código de Processo Civil, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
II. O arbitramento de aluguel provisório liminarmente necessita de prova inequívoca da regularidade do valor pleiteado, considerando as características do imóvel locado. III. A apresentação de laudo imobiliário unilateral não fundamenta a pretensão de reajuste de termo aditivo regularmente firmado entre as partes. IV. Diante da complexidade da demanda, dos laudos periciais anexados e da quantia pleiteada para a fixação de aluguel provisório, necessário dilação probatória, não se mostrando coerente o deferimento da liminar
.
” (TJMG - RAI n.º 1.0000.23.074765-1/001, 10ª Câmara Cível, Rel. Des. Fabiano Rubinger de Queiroz, j. 03.10.2023 – destaquei).

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL. ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL.
Decisão que indeferiu pedido de tutela para a fixação do aluguel provisório, entendendo ser necessário o contraditório. O laudo de avaliação previamente apresentado pelo agravante, exatamente por não ter sido submetido à crítica da parte contrária, não produz convencimento suficiente para justificar a providência antecipatória inaudita altera pars.
Recurso a que se nega provimento.
” (TJ-RJ, RAI n.º 00642709620218190000, 16ª Câmara Cível, Rel. Des. José Roberto Portugal Compasso, j. 16.11.2021 - destaquei).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COM PEDIDO LIMINAR DE ALUGUEL PROVISÓRIO.
Decisão agravada que indeferiu a tutela requerida para fixação de aluguéis provisórios, já que o valor do locativo foi fixado em contrato, o qual ainda está vigente, sendo necessária a prova técnica, até visando retificar ou ratificar o valor indicado na inicial para resguardar o direito de ambas as partes. Alegação da locatária (Agravante) de que o valor atual se mostra totalmente desproporcional e incompatível com o real valor de mercado. Agravante instruiu a inicial com laudo produzido de forma unilateral. Enorme discrepância entre o valor indicado pelo engenheiro civil e o valor atualmente pago. Decisão de primeiro grau que se mostra prudente ao apontar a necessidade de apuração judicial acerca do valor correto do aluguel, através da elaboração de laudo pericial. Ausência dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil. Decisão mantida
. RECURSO DESPROVIDO
. (TJ-SP, RAI n.º 2168940-30.2019.8.26.0000, 34ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, j. 02.12.2019 – destaquei).

Assim, torna-se necessária, no presente caso, maior dilação probatória para que se possa vislumbrar a verossimilhança da alegação e os demais requisitos do art. 300, do CPC, patenteando-se temerário nesta fase inicial o deferimento da antecipação da tutela.

Logo, ao menos por ora, afigura-se correta a interpretação dada pela d. magistrada, até porque, a par do art. 302, inc. I, do CPC,
“a parte responde pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa, se a sentença lhe for desfavorável”
.

Saliento ainda, que o convencimento firmado neste estágio precoce do feito não vincula o magistrado, nem o mérito da causa, devendo ser confrontado com as provas que forem colhidas ao longo da marcha processual, que certamente elucidarão com maior acuidade os prismas ventilados pela agravante.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. decisão está bem posta, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 06 de dezembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/12/2023