Tribunal: TJMT
Processo: 1021431-18.2022.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-27
Data de publicação: 2023-10-03

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO – ACOLHIMENTO – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO DE APELAÇÃO DA REQUERIDA DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.
Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a parte recorrente ataca os fundamentos da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021431-18.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOSELINO CORREIA DA CRUZ - CPF: 514.068.291-53 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), JOSELINO CORREIA DA CRUZ - CPF: 514.068.291-53 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO – ACOLHIMENTO – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO

– DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO DE APELAÇÃO DA REQUERIDA DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.

Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a parte recorrente ataca os fundamentos da decisão, restando atendido ao princípio da dialeticidade.

Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante, por falta de interesse recursal.

Não se conhece do recurso adesivo interposto na mesma peça em que foram apresentadas as contrarrazões. Precedentes.

Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Assim, o valor da indenização deve ser fixado em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e JOSELINO CORREIA DA CRUZ,
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga c/c Danos Morais
, para:

declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, objeto da lide;

determinar que a requerida promova as restituições dos valores pagos no importe atualizado de R$ 32.563,53 (trinta e dois mil quinhentos e sessenta e três reais e cinquenta e três centavos), com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês, a partir da citação;

condenar a requerida a pagar o autor, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), a correção monetária incide a partir do arbitramento (Súmula 362, STJ) e os juros de mora, desde a citação;

o pagamento de compensação, por parte de autor à requerida, em relação ao tempo de fruição no imóvel, em 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês;

condenar a requerida à cláusula penal, em favor do autor no importe de R$ 5.310,00 (cinco mil trezentos e dez reais);

condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este a favor do patrono do autor, em verba fixada em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/15.

Em suas razões recursais,
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
sustenta preliminarmente a ilegitimidade passiva da apelante para responder pela comissão de corretagem, sob o argumento de que o valor pago a título de corretagem se dá ao corretor responsável pela intermediação da venda, logo, pessoa diferente das partes aqui demandantes, razão pela qual o pedido de restituição não se sustenta ao impor a devolução de valores que pertence ao corretor.

No mérito, alega que é indevida a concessão do benefício de gratuidade de justiça, em razão de não restar comprovado nos autos a hipossuficiência econômica do apelado.

Assevera que quem deu causa a rescisão foi o apelado, determinando a retenção das arras, bem como a retenção de 10% do valor atualizado do contrato e determinado que da restituição seja retirado o montante pago a título de comissão de corretagem.

Sustenta que não há se falar em atraso na entrega do imóvel, haja vista que o loteamento seria construído em 4 etapas, sento que a 4ª etapa tinha previsão de conclusão o mês de junho de 2021. Além do prazo de conclusão, existe a possibilidade de tolerância de atraso de 180 (cento e oitenta) dias.

Caso reconhecido o atraso na entrega do imóvel, este se deu por caso fortuito ou força maior (pandemia – COVID/19).

Requer que a rescisão seja feita nos termos do contrato, com a retenção de eventuais impostos devidos, taxa de fruição e ainda, 25% do valor total das parcelas pagas em virtude de despesas administrativas.

Discorre que deve ser declarado inexistente os danos morais, cassando a condenação, por completa ausência de prova, inexistência dos requisitos e existência de excludentes da força maior (pandemia), em caso de manutenção, seja minorado o valor arbitrado.

Requer seja reformada a sentença a fim de que seja extirpada a condenação da apelante ao pagamento de 10% de multa pelo atraso da obra, bem como fixar o entendimento de que o termo inicial para o cálculo dos juros de mora é a ocorrência do trânsito em julgado.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida, nos moldes acima aduzidos.

Por sua vez, o autor
JOSELINO CORREIA DA CRUZ
apresentou contrarrazões e Recurso Adesivo na mesma peça processual, alegando em síntese que a rescisão contratual se deu por culpa da loteadora, motivando desta feita, a devolução integral dos valores pagos pelo consumidor, não havendo qualquer justificativa para cobrança de fruição em terreno sem edificação e que sequer foi entregue.

Suscita em preliminar o não conhecimento do recurso, por ausência de dialeticidade.

Contrarrazões ao Recurso Adesivo no ID nº 179627987, pelo não conhecimento do recurso, tendo em vista que o recurso adesivo deve ser interposto de forma autônoma às contrarrazões, em razão das disposições do art. 997 e 500, ambos do CPC/15. No mérito, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO (AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE)

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Em suas contrarrazões, o apelado JOSELINO CORREIA DA CRUZ suscita a presente preliminar, sob o argumento de que a apelante não impugnou especificamente os fundamentos da sentença em sua peça recursal.

Pois bem.

Sobre a ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença, o artigo 932, inciso III, do CPC/15 estabelece que:

“Art. 932.

Incumbe ao relator:

[...]

III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida;” (g.n.).

É cediço que a apelação deve atacar os fundamentos da sentença, em atendimento aos requisitos dispostos no artigo 1.010 do CPC/15. Confira-se:

“Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II - a exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV - o pedido de nova decisão.”.

Nos termos do artigo supracitado, tem-se que a motivação configura um dos pressupostos do recurso, devendo constar a fundamentação na qual o recorrente baseia seu pedido de reforma da sentença. Tal fundamentação é responsável por limitar a matéria que será devolvida ao juízo de segundo grau.

No caso em exame, denota-se das razões recursais que a apelante, mesmo que de forma sucinta, insurgiu-se contra a sentença, pugnando pela reforma para que
seja aplicada as disposições da Lei n° 13.786/2018, restituindo-se os valores na forma do art. 32-A, porque foi o apelado quem deu causa à rescisão do contrato, de modo que o valor por ele pago deverá sofrer os descontos previstos na atual Lei n° 13.786/2018, em observância ao princípio do
pacta sunt servanda.

Assim, constata-se que a apelante atendeu ao princípio da dialeticidade e aos requisitos previstos no artigo 1.010 do CPC/15, em especial o inciso II, trazendo os fundamentos de fato e de direito, tanto é que a parte apelada apresentou contrarrazões, rebatendo as alegações da recorrente.

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar.-

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE PARA RESPONDER PELA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Alega a requerida que é parte ilegítima para responder pela comissão de corretagem,
sob o argumento de que o valor pago a título de corretagem se dá ao corretor responsável pela intermediação da venda, logo, pessoa diferente das partes aqui demandantes, razão pela qual o pedido de restituição não se sustenta ao impor a devolução de valores que pertence ao corretor.

Contudo, em que pese a validade da cláusula contratual (REsp 1.599.511/SP), a apelante carece de interesse recursal, pois não houve sua condenação ao pagamento de comissão de corretagem.

Portanto, não conheço dessa preliminar, por ausência do interesse recursal.-

PRELIMINAR – DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO

Conforme relatado, o autor apresentou, em uma única peça, contrarrazões ao recurso principal e, ainda, apelo adesivo, pugnando pela
devolução integral dos valores pagos pelo consumidor, não havendo qualquer justificativa para cobrança de fruição em terreno sem edificação e que sequer foi entregue.

O art. 997, § 2º, do CPC/15, estabelece:

“Art. 997. Cada parte interporá o recurso independentemente, no prazo e com observância das exigências legais.

(...)

§ 2º.
O recurso adesivo fica subordinado ao recurso independente, sendo-lhe aplicáveis as mesmas regras deste quanto aos requisitos de admissibilidade e julgamento no tribunal, salvo disposição legal diversa, observado, ainda, o seguinte
:

I - será dirigido ao órgão perante o qual o recurso independente fora interposto, no prazo de que a parte dispõe para responder;

II - será admissível na apelação, no recurso extraordinário e no recurso especial;

III - não será conhecido, se houver desistência do recurso principal ou se for ele considerado inadmissível.

Sobre a matéria, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery ensinam:

“Forma de interposição. Deve obedecer à forma exigida pela lei para a interposição do recurso pela via principal. Tem de ser interposto por petição acompanhada das razões de recurso
, não se admitindo a interposição do recurso adesivo junto com as contrarrazões do recurso da parte contrária
.”
(Código de Processo Civil Comentado, 16ª ed., RT 2016, pág. 2168 – sem grifos no original).
destaquei

Neste caso, impõe-se o não conhecimento do Recurso Adesivo, visto que interposto na mesma peça das contrarrazões.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURO DPVAT. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CRITÉRIOS. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 - Não se conhece do recurso adesivo interposto na mesma peça em que foram apresentadas as contrarrazões. Precedentes. 2 - Nos termos da Súmula 426 do Superior Tribunal de Justiça, "Os juros de mora na indenização do seguro DPVAT fluem a partir da citação". 3 - Os honorários advocatícios devem ser fixados em observância ao art. 85 do CPC.

(TJ-MG - AC: 10000212151294001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 09/02/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2022) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – DA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INCOMPETÊNCIA RELATIVA E PRESCRIÇÃO – MATÉRIAS NÃO CONHECIDAS – MÉRITO – VENDA DE IMÓVEL PERTENCENTE À AUTORA – DANOS MATERIAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. As questões referentes à incompetência em razão de lugar e à prescrição deveriam ter sido abordadas em recurso próprio, pois a teor do que dispõe o art. 997 do CPC, o recurso adesivo está sujeito às mesmas regras do recurso principal, no que tange aos requisitos de admissibilidade, de modo que deve ser interposto em peça independente, acompanhado do respectivo preparo recursal, e na mesma ocasião da apresentação das contrarrazões, mas nunca em peça única, como ocorreu no caso em apreço.

(...)”
(N.U 0020287-40.2017.8.11.0055, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 04/11/2020, publicado no DJE 06/11/2020). destaquei

Assim,
não conheço
o recurso adesivo do autor.-

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que
JOSELINO CORREIA DA CRUZ
ajuizou a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga c/c Danos Morais
em face de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
sustentando, em síntese, que em 2018 firmou contrato de compra e venda de imóvel do Lote nº 34, da Quadra 15, do Loteamento Parque Alta Vista, localizado em Rondonópolis/MT, no valor total de R$ 53.100,00 (cinquenta e três mil e cem reais), cuja entrada foi no importe de R$ 200,00 (duzentos reais) e mais 180 parcelas mensais de R$ 580,48 (quinhentos e oitenta reais e quarenta e oito centavos).

Alegou que pagou o valor de R$ 36.991,57 (trinta e seis mil novecentos e um reais e cinquenta e sete centavos), até a propositura da ação.

Aduziu que a demandada não cumpriu com o contratado, pois conforme avença, o término de entrega das obras de infraestruturas não foi efetuado.

Ao final, requereu a procedência do pedido para a rescisão do contrato, bem como a restituição dos valores pagos e ainda, reparação indenizatória pelos danos morais. Pediu a concessão da justiça gratuita.

Foi deferido o pedido de assistência judiciária gratuita ao autor, no ID nº 179627945.

Ao analisar o feito, a i. magistrada singular, Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini, julgou procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra essa sentença, foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados (ID nº 179627968).

Dessa decisão, foi interpôs o presente recurso por ambas as partes.

Pois bem.

Tem-se dos autos que as partes firmaram em 23 de junho de 2018 o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” referente ao lote nº 34, da Quadra nº 34, do Loteamento Residencial Alta Vista Parque, localizado em Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 53.100,00 (cinquenta e três mil e cem reais), nas condições descritas no contrato, consoante ID nº 179627935.

No item 5. Do Quadro Resumo (Parte I) – DA DATA DA ENTREGA DO LOTE, fixa o último dia do mês
de junho de 2020
para os lotes da 1ª e 3ª quadra e, o último dia do
mês de junho de 2021
para os lotes da 2ª e 4 ª quadra. Vejamos (ID nº 179627935 – Pág. 2):

Não obstante alegar que existe cláusula de tolerância de atraso de 180 (cento e oitenta) dias, em análise ao contrato acostado aos autos, não foi possível verificar a existência de tal cláusula.

Ademais, não há nenhuma comprovação anexa à contestação de que o imóvel objeto do contrato foi entregue dentro do prazo estipulado contratualmente.

Outrossim, não há se falar em incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, haja vista que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada a inadimplência da requerida.

Desta forma, evidenciada a culpa exclusiva da requerida pelo não cumprimento dos prazos, há que ser mantida a decretação da rescisão do contrato com a consequente restituição integral das parcelas pagas pelo autor, em parcela única.

No caso, não se aplica a Lei n° 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Neste sentido, não prevalecem cláusulas que prevejam ônus excessivo ao consumidor, a exemplo da retenção integral dos valores pagos como forma de “sinal” e multas, somando-se a isso o fato de que, consoante previsão contratual, o empreendimento deveria ter sido entregue em junho de 2021, o que não ocorreu.

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF,
em sede de recurso repetitivo (Tema 971)
, reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Vejamos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

No caso, o contrato firmado entre as partes previa em caso de rescisão contratual por culpa do comprador multa compensatória de 10% do valor total do lote, a título de cláusula penal, conforme § 1º, da cláusula décima sexta do contrato. Confira (ID nº 179627935 – Pág. 10/11):

Assim, deve a multa prevista na clausula décima sexta, § 1º do contrato ser invertida em desfavor da construtora, por ter dado causa à rescisão contratual.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA EXTRAPOLADO - DANO MORAL IN RE IPSA - RESSARCIMENTO FIXADO EM QUANTIA ADEQUADA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS COM RAZOABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa, sendo evidente a frustração das expectativas. Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. Ao apreciar os Temas 970 e 971, o STJ pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da construtora que deu causa à rescisão do contrato. Não comportam redução os honorários advocatícios estipulados com razoabilidade na busca pela justa remuneração do profissional e sem acarretar-lhe enriquecimento ilícito”

(TJMT Apelação Cível 0039121-07.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data do Julgamento 30/10/2019, Publicado em 06/11/2019)

Assim, deve ser mantida a sentença neste ponto.

Quanto às arras, independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Neste sentido, a jurisprudência uníssona do Superior Tribunal de Justiça, que inclusive veio a ser sedimentada na súmula 543, abaixo transcrita:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No tocante aos juros, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra há de ser a data da citação, conforme entendimento sedimentado no STJ:

“A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça"
(AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). destaquei

Assim, está correta a conclusão da sentença no sentido de que o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído, devendo os juros moratórios fluírem a partir da citação.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – LUCROS CESSANTES – DEVIDO - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM ADEQUADO - RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ. Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil. Nos termos da diretriz jurisprudencial firmada pelo STJ, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto. Recurso desprovido.”
(TJMT, N.U 1005287-74.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2022, Publicado no DJE 18/11/2022) destaquei

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO DO EMPREENDIMENTO PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DO AUTOR PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018). A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.”
(TJMT, N.U 1009913-87.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 19/08/2021) destaquei

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu,
no
atraso
da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça e de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial. 2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.

(N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

“
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – AGENTE MERAMENTE FINANCEIRO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PROVAS ROBUSTAS – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO - ALUGUEIS – RECURSO DESPROVIDO. [...] Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada e evidenciada a desídia da construtora, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe
. É devida a reparação pelo dano material, decorrentes dos alugueis pagos pelo comprador, atinente ao período de atraso na entrega do imóvel.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto
. De acordo com o entendimento jurisprudencial do C. Superior Tribunal, nas situações que há atraso injustificado na transferência ou entrega da posse do imóvel, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade de lucros cessantes.
”
(TJMT, 3ª Câmara de Direito Privado, RAC nº 0021748-31.2013.8.11.0041, Relator Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, j. em 17/10/2018) destaquei

E julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021) destaquei

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento do autor, razão pela qual faz
jus
à indenização pelos danos morais experimentados.

Quanto ao valor da indenização,
deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$
7.000,00 (sete mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Por fim, devem ser mantidos os benefícios da justiça gratuita concedido ao autor, uma vez que a parte apelante não trouxe nenhum documento no sentido de que a situação financeira do autor tenha melhorado.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso da requerida. E, por fim, a verba honorária comporta majoração para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §§ 1º, 2º e 11, do CPC/2015. No mais,
não conheço
do recurso adesivo.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2023