Tribunal: TJMT
Processo: 1010070-77.2017.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-14
Data de publicação: 2023-03-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010070-77.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MARIUZA ALVES DA SILVA - CPF: 110.785.578-02 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.º 9.514 DE 1997 - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.

1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018).

2. O resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.

3.
In casu
, o contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel e garantiu a propriedade resolúvel do contratado, não sendo assim possível a resilição de negócio jurídico perfeito e acabado sem a indicação de vício.

4. Mesmo descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
BRDU SPE VERMONT LTDA
contra sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c Devolução de Valores Pagos (autos n.º
1010070-77.2017.8.11.0003)
, proposta
em seu favor por
MARIUZA ALVES DA SILVA
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PROCEDENTE

os pedidos formulados na Petição Inicial, declarando
rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis firmado entre as partes; determinando que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Condenou, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Irresignada com a decisão, a apelante defende o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma do decisum, aduzindo ofensa pela sentença ao determinado pelo art. 32-a da lei 6.766/79 e na lei 9.514/97.

Alega que “
não se confunde a resolução do contrato simples de compromisso de compra e venda, com o contrato com alienação fiduciária, regida pela Lei nº 9.514 de 1997
”.

Que “
a sentença erroneamente negou vigência Lei n.º 9.514/97 que rege o contrato firmado pelas partes, e aplicou a Lei n.º 6.766/79” e, ainda, que “a própria Lei n.º 6.766/79 utilizada pela Magistrada na sentença, em seu art. 32-A, §3.º, proíbe expressamente a sua utilização dela nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei n.º 9.514/97
”.

Defende que sentença deverá ser reformada, uma vez que os contratos e distrato firmados sob a Lei nº 9.514/97 diferem dos compromissos de promessas de compra e venda, cujo inadimplemento acarreta o leilão do imóvel.

Aduz que, tratando-se de contrato com alienação fiduciária, não há que se falar em compromisso ou promessa de compra/venda, mas, sim, de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.

Que inclusive, o Contrato de Compra e Venda com cláusula de Alienação Fiduciária não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei nº 9.514/97) e posterior que não prevê nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Ressalta que “
na situação em comento, a vendedora, ora requerida, cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com propriedade resolúvel sobre o bem. É por esse motivo que não existe mais contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes
”.

Menciona que “
com o advento da rescisão contratual, após caracterizada a inadimplência do devedor fiduciante, é incabível a devolução das parcelas pagas tal como pretendido, haja vista que, nos termos do art. 27, da Lei nº 9.514/97, a posse deverá ser convalidada em favor do credor fiduciário, o qual liquidará a dívida por meio de leilão público, com consequente devolução do saldo remanescente àquele. Então esse é o modo válido, no presente caso em concreto, para restituição das partes ao status quo
. ”

Ainda, que atenta ao Princípio da Especialidade não é cabível o arrependimento ou a desistência por parte da compradora nos contratos de compra e venda de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária, pois, do contrário, haveria quebra ou invalidade da cadeia de atos solenes (art. 26 e 27 da Lei 9.514/97) instituídas pelo legislador com intuito de estabelecer maior segurança jurídica, sendo necessária a extinção da obrigação afiançada pelo instituto da garantia fiduciária de bem imóvel.

Que a sentença confunde a resolução do contrato simples de compromisso de compra e venda, com o de alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514 de 1997, onde se coloca algumas premissas particulares nos trâmites para o desfazimento do acordado, delineando que a rescisão seria analisada sob os moldes da Lei nº 6.766/79, ignorando -completamente- o pacto de alienação fiduciária do contrato.

Destaca que “
trata-se de uma AF REGISTRADA e não há possibilidade legal de rescisão na lei 9514/97 e muito menos de suspensão de encargos aos quais deu causa o comprador desistente e inadimplente
”, uma vez que o contrato foi devidamente registrado, reforçando a necessidade de aplicação da legislação específica.

Pugna a apelante pela aplicação dos artigos 26 e 27 da referida Lei n.º 9.514 de 1997 e não do Código de Defesa do Consumidor, colacionando jurisprudências que corroboram com suas alegações.

Alega que, não há que se falar em devolução das arras (entrada), pois é devida sua retenção àquele que não deu causa ao desfazimento do contrato,

que no presente caso, quem tornou-se inadimplente foi a parte apelada não a parte apelante.

Assevera que os juros de mora devem ser aplicados apenas a partir do transito em julgado.

Por fim, expõe que não deu causa à instauração da presente lide, tendo em vista que é confessa pela recorrida a inadimplência do contrato, verificando-se, assim, a incidência do princípio da causalidade ao presente caso, requerendo o integral provimento ao recurso interposto com a inversão do ônus sucumbencial ou a minoração da verba honorária.

A apelada, por sua vez, considerando a sentença acertada, ao interpor suas Contrarrazões ao Recurso de Apelação, reitera seus argumentos, pugnando pelo desprovimento do Recurso de Apelação suscitando “
que a relação jurídica havida entre as partes é manifestamente de consumo, devendo ser aplicado in casu as normas e princípios emergentes do Código de Defesa do Consumidor, em especial o princípio da interpretação mais favorável, previsto pelo artigo 47, do CDC”
e, ainda, que
“a responsabilidade da parte Apelada é objetiva, sendo, destarte, desnecessária a comprovação de culpa, conforme estabelecem os artigos 12 e 14, do Código de Defesa do Consumidor”
, id. 144964186 - Pág.4.

Colaciona as Contrarrazões jurisprudências, que julga estar em consonância com o caso em apreço, bem como a seu favor, pugnando pelo desprovimento do Recurso de Apelação interposto, com a consequente manutenção da sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por
BRDU SPE VERMONT LTDA
contra sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c Devolução de Valores Pagos (autos n.º
1010070-77.2017.8.11.0003)
, proposta
em seu favor por
MARIUZA ALVES DA SILVA
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PROCEDENTE

os pedidos formulados na Petição Inicial, declarando
rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis firmado entre as partes; determinando que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Condenou, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Prefacialmente, defiro o pedido de id. 144964176 - Pág. 20, para que todas as intimações destinadas à apelante sejam publicadas em nome do advogado Dr. Gustavo Augusto Hanum Sardinha, OAB-GO 23.151, sob pena de nulidade.

Após detalhado exame do feito, em que pese as argumentações apresentadas pela parte apelada, tem-se que o Recurso de Apelação interposto merece provimento.

A princípio, importa consignar que parte autora, ora apelada, pretendeu a resilição contratual do “
Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjetivo de Alienação Fiduciária e outras Avenças Jurídicas, nos termos da Lei nº.9.514/97
” (id. 144961255), firmado com a parte ré e apelante, no intuito, ao que se infere da petição inicial, de garantir a devolução dos valores já pagos corrigidos monetariamente “desde cada desembolso, retendo-se, se o caso, o percentual de 10% (dez por cento) de tais valores, como forma de compensar a Requerida por eventuais despesas incorridas”.

A sentença proferida pelo Magistrado
a quo
é a seguinte

(id.144964168):

“(...)

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em face do que dispõe o artigo 32, da Lei nº. 6.766[1], de 19 de dezembro de 1979, é cabível, visto que a mora enseja a rescisão da avença.

Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao statu quo ante e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes.

Ressalta-se ainda, que vige nos contratos o princípio do enriquecimento sem causa, decorrente do princípio geral suum cuique tribuere, princípio de ordem moral e que guarda relação com o interesse social, na medida em que o eleva à categoria de fonte normativa de obrigação, ou seja, como imposição legal de restituição, ficando a pessoa beneficiada ilegitimamente com o acréscimo incumbida de repor o bem, ou o valor, este corrigido monetariamente.

Reza o artigo 26, V, da Lei n. 6.766/79:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do artigo 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

(...)

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses” (negritei e grifei).

Neste mesmo sentido dispõe o artigo 11, “f”, do Decreto–Lei n. 58/37:

Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

(...)

f) cláusula penal não superior a 10% do débito, só exigível no caso de intervenção judicial” (destaquei).

A jurisprudência não discrepa:

"RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PRAZO DE ENTREGANÃO CUMPRIDO - MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADO - CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PENA CONVENCIONAL E MULTA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO DEVIDAS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR PAGO PELA CONSTRUTORA - IMPOSSIBILIDADE - (...) - A ausência de prova do alegado, motivo de força maior na entrega do imóvel na data avençada, impõe ao vendedor restituir integralmente as parcelas do preço pagas pelo comprador, com os respectivos juros e correção monetária, além da pena convencional prevista em razão do atraso da obra e da multa devida pela rescisão contratual. Constatada a culpa da construtora pela rescisão contratual, não há que se falar em retenção de qualquer percentual pela mesma, já que tal fato consistiria em flagrante enriquecimento ilícito, um "prêmio" para a parte que descumpre o contrato, o que não se pode admitir. (...)" (TJMG - Ap. Cível nº 2.0000.00.514477-0/000, 6ª C.Cível, Rel. Des. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA).

"RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA - PROMESSA - UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA - ATRASO - INADIMPLÊNCIA - CULPA - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - PRESTAÇÕES - DEVOLUÇÃO (...) - Descumprido o prazo contratual, e não disponibilizado o imóvel adquirido na planta no prazo contratual, inegável a inadimplência da promissária-vendedora, sendo válida a rescisão do vinculo, que tem como conseqüência a devolução das parcelas pagas, monetariamente corrigidas (...)" (TJMG - Ap. Cível n° 1.0024.03.059513-6/001, 16ª C. Cível, Rel. Des. JOSÉ AMANCIO).

Não prospera a pretensão da requerida em recusar a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pela autora.

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na inadimplência pela impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Desse modo, reputo como lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.

Como dito acima, houve o pagamento equivale o montante de R$ R$ 18.731,48 (dezoito mil setecentos e trinta e um reais e quarenta e oito centavos), sendo justo e adequado que o percentual de 10% tenha incidência sobre o valor das prestações pagas.

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se.

Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária, sob pena de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "plus" que se acresce, mas um "minus" que se evita.

Assim, a correção monetária deve incidir a contar do desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas.

Quanto aos juros de mora, entendo serem eles devidos e devem incidir a partir da citação.

Ainda, a apelada, ao apresentar suas contrarrazões recursais destaca que “
o disposto no artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, que declara como nula de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações em benefício do credor
” e, ainda “
que as cláusulas contratuais que subtraiam do consumidor a possibilidade de rescisão do contrato ou revisão das suas cláusulas, como defende a Apelante são manifestamente abusivas e colocam o consumidor em patente desvantagem
”, id. 144964186 - Pág.6/7.

Pois bem.

Em verdade, o ajuste em comento se submete a regime jurídico específico previsto na Lei n.º 9.514 de 1997, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências e, dada a sua anterioridade frente às disposições inseridas no Código de Defesa do Consumidor, em especial o artigo 53, só se poderá falar em restituição dos valores pagos depois de evidenciado eventual saldo em favor da apelada com a venda do imóvel em leilão, consoante jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcrita (grifos nossos):

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. DECISÃO SINGULAR QUE NEGOU PROVIMENTO AO ARESP. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE NÃO VIOLADO.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. LEI 9.514/1997. APLICAÇÃO.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53
.
NÃO INCIDÊNCIA
. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. O relator está autorizado a decidir singularmente recurso (artigo 932, do Código de Processo Civil de 2015, antigo 557). Ademais, eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado competente, em sede de agravo interno. 3. "
Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor
" (AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1427901/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 19/11/2019)

Outro não é o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, consoante se verifica da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS -
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
- CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE - LEI 9.514/97 - NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC – RECURSO NÃO PROVIDO. "
A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial
". (AgInt no REsp 1.822.75). (TJMT - N.U 1001506-58.2018.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 28/09/2020)

Vê-se, pois, que na própria Lei há previsão expressa a respeito da devolução parcial de valores. Não existe, assim, violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda unicamente a retenção integral do valor das prestações pagas. A Lei n.º 9.514 de 1997, conforme visto, assegura esse direito encontrando-se em total consonância com a legislação consumerista.

Ademais, a garantia de alienação prevista no contrato encontra-se devidamente registrada na matrícula do bem (id.144964151 - Pág.1/2), considerando-se, portanto, cumprido o disposto no art. 23, “caput” e parágrafo único, da Lei 9.514/1997, que preveem:

“Art. 23 - Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe ser de título.

Parágrafo único – Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direito e o fiduciário possuidor indireto do imóvel.

Desta forma, por se tratar de escritura de venda e compra com alienação fiduciária em garantia, a relação negocial havida entre as partes não se submete às normas consumeristas, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei nº 9.514/1997), não se aplicando, portanto, o disposto no art. 53, do CDC, que estabelece:

“Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Com efeito, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, verificada a inadimplência do devedor, tem cabimento o procedimento especial previsto nos artigos 26 e 27 da Lei n.º 9.514 de 1997. Tal inadimplência é incontroversa nos autos eis que a parte autora confessa a “falta de recursos financeiros para continuar a pagar as prestações” bem como comprovada pelos documentos acostados à contestação apresentada pela apelante.

Dessa forma, o resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça valida essa mesma tese, de acordo com a ementa descrita (grifos nossos):

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
.
INADIMPLÊNCIA
.
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
.
DESCABIMENTO
.
HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA
. A rescisão do mútuo com alienação fiduciária em garantia, por inadimplemento do devedor, autoriza o credor a proceder à venda extrajudicial do bem móvel para o ressarcimento de seu crédito, impondo-lhe, contudo, que entregue àquele o saldo apurado que exceda o limite do débito.
Daí não se poder falar na subsunção da hipótese à norma do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, o qual considera nulas, tão-somente, as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor
, em caso de inadimplemento do devedor, tampouco no direito deste de reaver a totalidade das prestações pagas. Recurso especial não conhecido. (REsp 166.753/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ 23/05/2005, p. 265)

Ainda que não houvesse o inadimplemento por parte da compradora, no caso, importa ainda transcrever o trecho da decisão monocrática exarada (Agravo em Recurso Especial n.º 975.829 - SE) pela douta Ministra do Superior Tribunal de Justiça Maria Isabel Gallotti:

Ausente o inadimplemento, também não se reconhece a pertinência com a espécie da disciplina do CDC, art. 53
, porquanto vinculado o contrato de compra e venda do imóvel à garantia de alienação fiduciária, merecendo aplicação cogente do art. 27, § 4º e segs., da Lei 9.514/1997, que dispõe a respeito do critério de devolução de maneira específica...

Ainda referente ao mesmo processo, ao julgarem o Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Agravo em Recurso Especial, a Quarta Turma do egrégio Superior Tribunal de Justiça exarou a seguinte ementa (grifos nossos):

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ASSEMBLEIA GERAL. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. AFASTAMENTO DA MORA. LEI 9.514/1997, ART. 27, § 4º. APLICAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53. NÃO INCIDÊNCIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Incidem os enunciados 282 e 356 da Súmula do STF quanto a parte dos temas insertos no texto da legislação federal apontada, pois são estranhos ao julgado recorrido, a eles faltando o indispensável prequestionamento, do qual não estão isentas sequer as questões de ordem pública. 2. A decisão tomada pelos adquirentes em assembleia geral, considerada válida pelas instâncias ordinárias, obriga os demais quanto à prorrogação do termo final da obra, afastando a mora da empreendedora a ensejar a rescisão do contrato. 3.
Descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária. 4. Agravo interno a que se nega provimento
. (AgInt nos EDcl no AREsp 975.829/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 26/09/2017, DJe 03/10/2017)

Convém ainda destacar que a Súmula n.º 543, do Superior Tribunal de Justiça, não diz respeito ao inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária, em garantia de bens imóveis, na forma dos artigos 26 e 27 da Lei n.º 9.514 de 1997.

Posto isso,
DOU PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, reformando a sentença de primeiro grau, para o fim de JULGAR IMPROCEDENTE a ação, nos termos do inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil, bem como condenar a autora e apelada em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma § 2.º do artigo 85 do Código de Processo Civil, observando a suspensão da exigibilidade, haja vista ser a apelada beneficiária da gratuidade da justiça, conforme estabelece os §§ 2.º e 3.º do artigo 98 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/03/2023