Tribunal: TJMT
Processo: 1029722-75.2020.8.11.0003
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-31
Data de publicação: 2023-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029722-75.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[HAROLDO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 856.521.801-53 (APELADO), KARINA DOS REIS BELTRAO GUIMARAES - CPF: 588.518.441-00 (ADVOGADO), REINALDO MANOEL GUIMARAES - CPF: 348.042.501-15 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. TASSA DE RETENÇÃO DE 10%. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes do STJ. Manutenção em 10%, ausente qualquer circunstância apta à majoração do valor.”
(TJ-SP - AC: 10023965620198260651 SP 1002396-56.2019.8.26.0651, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/04/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2022)

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1029722-75.2020.8.11.0003

APELANTE: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e OUTROS

APELADO: HAROLDO RODRIGUES DOS SANTOS

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e OUTROS
contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos de ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores pagos proposta por
HAROLDO RODRIGUES DOS SANTOS

julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda constante no Id. 45754604 e determinar que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 29.750,94 (vinte e nove mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e quatro centavos), procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Na oportunidade, declarou válida a cláusula 17ª, somente no que tange a taxa de fruição e determinou que o autor restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel, isto é, desde novembro de 2019, no percentual de 1% ao mês, a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da e. Corregedoria-Geral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide. Considerando que o demandante decaiu em parte mínima do pedido, condenou, ainda, as demandadas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitrou em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Embargos de declaração opostos e rejeitados.

Em razões recursais sustentam os apelantes, em síntese,
“que a mera retenção de 10% dos valores pagos atualizados não tem aptidão de recompor o necessário equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, mormente porque a rescisão contratual desmotivada traz prejuízos diversos e de grande monta para a incorporadora/vendedora, bem como a todos os demais adquirentes do empreendimento.”,
razão pela qual requer “
a fixação de uma “taxa de retenção” com valor suficiente para fazer jus à multa contratual concomitantemente com a indenização referente despesas administrativas e despesas tributárias, fruição, uma vez que tais institutos possuem naturezas e escopos diversos
.”

O apelado requer, em contrarrazões, o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Em pauta, para julgamento.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Consta nos autos que o apelado ajuizou a presente ação enfatizando que adquiriu das rés o lote nº 04, da quadra 10, do Loteamento Parque dos Lírios, naquela cidade, no valor de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), sendo um sinal de R$ 3.000,00 e 150 (cento e cinquenta) parcelas no valor de R$ 308,00 (trezentos e oito reais), reajustáveis; alega já ter efetuado o pagamento de 64 (sessenta) parcelas, totalizando o valor de R$ 29.750,94 (vinte e nove mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e quatro centavos); que em razão de problemas financeiros comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, sendo-lhe informado que somente teria direito na restituição de R$ 8.000,00 (oito mil reais) divididos em 08 (oito) parcelas. Pugna pela efetiva rescisão do contrato com a restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual máximo de 10% em favor das requeridas. Requereu a procedência do pedido inicial, o que foi julgado parcialmente procedente.

Requer o apelante “
a fixação de uma “taxa de retenção” com valor suficiente para fazer jus à multa contratual concomitantemente com a indenização referente despesas administrativas e despesas tributárias, fruição, uma vez que tais institutos possuem naturezas e escopos diversos
”, o que não merece acolhimento.

Isso porque, c
onforme vem decidindo a jurisprudência, a quantia a ser retida deve ficar entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias do caso concreto:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido.
( AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que inocorrem as máculas descritas no art. 1.022 do NCPC, quando clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. A incidência da Súmula 7 do STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem. 4. Agravo interno desprovido.
( AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 26/06/2018)

No caso concreto, os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar a necessidade de se fixar o valor da
retenção
em quantia superior ao mínimo previsto na jurisprudência, nos termos do art.
373
,
II
do
CPC/2015
, restringindo-se a questionar, genericamente, a necessidade de sua
majoração
.

Assim, o
percentual de 10% a título de
retenção
revela-se razoável e suficiente à consecução da finalidade de compensar as despesas operacionais da venda e compra suportadas pela vendedora, e também de penalizar o comprador, cujo comportamento deu causa ao encerramento prematuro da relação
contratual
.

Quanto as demais irresignações das apelantes, correta a decisão da magistrada:

“O mérito da lide tem por objeto a rescisão de contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos.

É inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do contrato de cessão de direitos para aquisição do imóvel representado pelo Lote 04, quadra 10, localizado no Residencial Parque dos Lírios com área de 200,00 m2, no valor de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), cujo preço seria pago em uma parcela à vista no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de sinal e o restante em 150 (cento e cinquenta) prestações de R$ 308,00 (trezentos e oito reais) reajustáveis (Id. 45754604), havendo o pagamento do importe total de R$ 29.750,94 (vinte e nove mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e quatro centavos) conforme consta no Id. 45754609, restando, portanto, indiscutível que a relação submetida a análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

A inadimplência é incontroversa nos autos. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em face do que dispõe o artigo 32, da Lei nº. 6.766
[1]
, de 19 de dezembro de 1979, procede, visto que a mora enseja a rescisão da avença.

In casu, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa do demandante. E este deve, assim, responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475 do CC em vigor.

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Destarte, em face do inadimplemento das prestações pactuadas, às rés é lícito pedir a rescisão contratual.

Nesse sentido:

"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE GAVETA - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR - INSERÇÃO DO NOME DO PROMITENTE-VENDEDOR NOS CADASTROS NEGATIVOS - DANOS MATERIAIS E MORAIS - CABIMENTO - LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. (...) - Rescindido o contrato pelo inadimplemento do promitente-comprador, surge a obrigação de indenizar as perdas sofridas pelo promitente-vendedor, em decorrência da privação da posse do imóvel e do acréscimo do débito financiado pela Caixa Econômica Federal, o que pode ser feito em liquidação por arbitramento". (Apelação Cível n. 2.0000.00.479791-1/000, Décima Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas, Rel. Des. Elias Camilo. Belo Horizonte).

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - CESSÃO DE DIREITOS DECORRENTES DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - POSSIBILIDADE - PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA EM SEDE RECURSAL - ADMISSIBILIDADE, DESDE QUE PREENCHIDOS OS SEUS PRESSUPOSTOS. O cedente de direitos oriundos de compromisso de compra e venda só transmite ao cessionário o direito que tem: o de posse enquanto quite das prestações; e o de obter a escritura definitiva quando paga a última prestação, conforme a escritura. Não se exige, para a validade e subsistência de tal contrato, o prévio registro do compromisso de compra e venda no competente cartório de registro de imóveis. Em princípio, desde que verificados os pressupostos do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada em grau recursal, sendo tal conclusão extraída da exegese do sobredito artigo e amparada pela mais atual doutrina sobre o tema". (Apelação Cível nº 413.919-7, a Quarta Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, Rel. Des. Domingos Coelho).

Ora, pensar de outro modo seria admitir a vulneração do princípio universal de Direito que proíbe o enriquecimento sem causa de um e detrimento do outro.

Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao statu quo ante e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes.

Ressalta-se ainda, que vige nos contratos o princípio do enriquecimento sem causa, decorrente do princípio geral suum cuique tribuere, princípio de ordem moral e que guarda relação com o interesse social, na medida em que o eleva à categoria de fonte normativa de obrigação, ou seja, como imposição legal de restituição, ficando a pessoa beneficiada ilegitimamente com o acréscimo incumbida de repor o bem, ou o valor, este corrigido monetariamente.

Reza o artigo 26, V, da Lei n. 6.766/79:

“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do artigo 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

...

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses” (negritei e grifei).’’

Neste mesmo sentido dispõe o artigo 11, “f”, do Decreto–Lei n. 58/37:

“Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

...

f) cláusula penal não superior a 10% do débito, só exigível no caso de intervenção judicial” (destaquei).”

A jurisprudência não discrepa:

"RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PRAZO DE ENTREGA NÃO CUMPRIDO - MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADO - CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PENA CONVENCIONAL E MULTA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO DEVIDAS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR PAGO PELA CONSTRUTORA - IMPOSSIBILIDADE - (...)" - A ausência de prova do alegado, motivo de força maior na entrega do imóvel na data avençada, impõe ao vendedor restituir integralmente as parcelas do preço pagas pelo comprador, com os respectivos juros e correção monetária, além da pena convencional prevista em razão do atraso da obra e da multa devida pela rescisão contratual. - Constatada a culpa da construtora pela rescisão contratual, não há que se falar em retenção de qualquer percentual pela mesma, já que tal fato consistiria em flagrante enriquecimento ilícito, um "prêmio" para a parte que descumpre o contrato, o que não se pode admitir. (...)" (TJMG - Ap. Cível nº 2.0000.00.514477-0/000, 6ª C.Cível, Rel. Des. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA).

"RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA - PROMESSA - UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA - ATRASO - INADIMPLÊNCIA - CULPA - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - PRESTAÇÕES - DEVOLUÇÃO (...) - Descumprido o prazo contratual, e não disponibilizado o imóvel adquirido na planta no prazo contratual, inegável a inadimplência da promissária-vendedora, sendo válida a rescisão do vinculo, que tem como conseqüência a devolução das parcelas pagas, monetariamente corrigidas (...)" (TJMG - Ap. Cível n° 1.0024.03.059513-6/001, 16ª C. Cível, Rel. Des. JOSÉ AMANCIO).

Não prospera a pretensão das requeridas em recusar a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pela parte autora. In casu, as requeridas buscam locupletamento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio.

Prevê o Código de Defesa do Consumidor:

"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Desse modo, reputo como lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.

Doutrinam Nelson Nery Júnior Rosa Maria Andrade Nery, em seu Código de Processo Civil Comentado, 4ª ed., rev. e ampliado, RT, p. 1.851:

"a lei veda o pacto de perda total das prestações pagas pelo consumidor. É permitido, contudo, estabelecer-se pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor. A estipulação da pena deve ser feita de forma eqüitativa e estabelecer vantagem razoável para o fornecedor, proporcional à sua posição e participação no contrato, pois do contrário seria abusiva e ofenderia o postulado do equilíbrio contratual e a cláusula geral de boa-fé."

Nesse sentido, confira precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DAS PRESTAÇÕES PAGAS. CONTRATO ANTERIOR AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ART. 924, CC. ORIENTAÇÃO DA CORTE. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO. - MESMO CELEBRADO O CONTRATO ANTES DA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, O QUE IMPUNHA CONSIDERAR EFICAZ PREVISÃO CONTRATUAL DE PERDA DAS QUANTIAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO ADQUIRENTE, PODE O JUIZ, AUTORIZADO PELO DISPOSTO NO ART. 924, CC, REDUZI-LA A PATAMAR JUSTO, COM O FITO DE EVITAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, QUE DE SUA IMPOSIÇÃO INTEGRAL ADVIRIA À PROMITENTE VENDEDORA. CIRCUNSTÂNCIAS ESPECÍFICAS DO CASO IMPÕEM A PERDA DE 10% (DEZ POR CENTO) DO QUE FOI PAGO PELOS COMPRADORES." (REsp 41.493/RS, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO. JULGAMENTO A SER PROFERIDO NA AÇÃO.A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu, mas fica obrigada a restituir o excedente, matéria que deve ser desde logo decidida na ação de resolução. Recurso conhecido e provido em parte." (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar)

No mesmo sentido:

"EMENTA: REVISIONAL DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DO CDC. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. REAJUSTE DAS PARCELAS PELO SALÁRIO MÍNIMO. ILEGALIDADE. JUROS REMUNETÓRIOS. LIMITAÇÃO. ART. 1º DO DECRETO 22.626/33 C/C ART. 1.062 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO. A inadimplência do promitente comprador não inviabiliza o pedido de revisão contratual. A Constituição Federal, em seu art. 7º, inciso IV, veda expressamente a vinculação do salário mínimo para qualquer finalidade. Não há ilegalidade na fixação dos juros remuneratórios em 12% (doze por cento) ao ano, estabelecido em contrato, porquanto respeitado o limite previsto no Decreto nº 22.626/33. A teor do disposto no art. 53 do Código de Defesa e Proteção do Consumidor, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, rescindido o pacto, impõe-se a devolução das parcelas já pagas pelo comprador, sendo lícito ao vendedor, porém, reter percentual a título de indenização pelos prejuízos sofridos com o distrato, percentual este que pode ser fixado em 10%, a teor do entendimento jurisprudencial e das circunstâncias do caso concreto. APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0035.03.027070-2/001 - COMARCA DE ARAGUARI - APELANTE(S): EMBRAH - EMPRESA BRASILEIRA DE HABITAÇÃO LTDA. - APELADO(A)(S): SEBASTIÃO PEREIRA DE LIMA - RELATOR: EXMO. SR. DES. NICOLAU MASSELLI”.

No que tange ao pagamento de impostos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome das rés, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever das construtoras de promover a liquidação.

Com relação a taxa de fruição do imóvel, conforme entendimento pacificado pelo STJ – Súmula 83, é perfeitamente cabível a cobrança da referida taxa, isto é, enseja a retribuição proporcional pelo tempo de permanência, de forma a não permitir o enriquecimento ilícito do consumidor.

Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978.

Com efeito, em caso de rompimento do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente quebrou o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, de modo que, sendo motivo bastante para não cogitar em impor a autora ao pagamento da corretagem.

Neste sentir, é o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASSINATURA DE PROPOSTA. NÃO ACEITAÇÃO PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1263403 SP 2018/0053780-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/09/2019).

Colhe-se dos autos que houve pagamento da quantia total de R$ 29.750,94 (vinte e nove mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e quatro centavos) conforme consta no Id. 45754609.

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se.

Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária, sob pena de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "plus" que se acresce, mas um "minus" que se evita.

Assim, a correção monetária deve incidir a contar do desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas. Quanto aos juros de mora, entendo serem eles devidos e devem incidir a partir da citação.

Ex positis, julgo parcialmente procedente o pedido inicial. Declaro a rescisão do contrato de compra e venda constante no Id. 45754604. Determino que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 29.750,94 (vinte e nove mil, setecentos e cinquenta reais e noventa e quatro centavos), procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Declaro válida a cláusula 17ª, somente, no que tange a taxa de fruição e determino que o autor restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel, isto é, desde novembro de 2019, no percentual de 1% ao mês, a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da e. Corregedoria-Geral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide. Considerando que o demandante decaiu em parte mínima do pedido, condeno, ainda, as demandadas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.”

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso mantendo a sentença, por seus próprios fundamentos e majoro os honorários advocatícios para 20% da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2023