Tribunal: TJMT
Processo: 1003720-97.2022.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-25
Data de publicação: 2023-04-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003720-97.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LEONIR LEMES DE OLIVEIRA - CPF: 604.623.961-34 (APELADO), GERSON FRANCISCO DE SOUZA - CPF: 888.519.151-72 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO -

COMPRA E VENDA DE LOTE (PAQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONFIGURAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CAUSADO PELO AUTOR – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE SINAL/ARRAS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”)-

TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO -

DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – VIABILIDADE – PRETENSÃO DE REFORMA EM RELAÇÃO À FIXAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR/CONSUMIDOR – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - PROVIMENTO QUANTO AOS JUROS EM RELAÇÃO AOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 – JULGAMENTO PELO RITO DE REPETITIVO - RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

“(...)
2 - As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos. Servem como garantia do negócio e têm característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 3 -Nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos (AgInt no AREsp 952.241/SP). (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.125934-0/002, Relator(a): Des.(a) José Flávio de Almeida , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/03/2023, publicação da súmula em 24/03/2023)”.

“(...)
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

(...) 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. Agravo interno não provido. AgInt nos EDcl no REsp 1963417 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0281699-4 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 22/08/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 26/08/2022”.

Segundo o julgado do colendo Superior
,
no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos de
Ação de Rescisão de Contrato c/c Pedido Liminar nº 1003720-97.2022.8.11.0003
, movida por
LEONIR LEMES DE OLIVEIRA
,
JULGOU PROCEDENTE

a ação para:
declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, com decote de 25% (vinte e cinco por cento), sobre as parcelas pagas, em parcela única, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão; e condenar a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

A Apelante, em síntese, alega que “(...) Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C PEDIDO LIMINAR, proposta pelo Apelado em face da Apelante, onde, em síntese, objetivou-se o rompimento antecipado do contrato celebrado entre as partes com restituição do valor pago, tendo em vista a suposta dificuldade financeira do Apelado para continuar arcando com os pagamentos avençados”; e que “(...) A peça contestatória apresentada tempestivamente rebateu os argumentos expostos na inicial, principalmente com relação a validade contratual e retenção nos termos convencionados em virtude da inexecução do contrato por parte da compradora; taxa de fruição pelo tempo de ocupação do bem; e restituição de eventuais valores em aberto a título de IPTU durante o período de posse do comprador”.

Defende a reforma da sentença, afirmando, nos termos do artigo 418 do Código Civil, o direito de retenção do valor pago a título de sinal/arras (R$ 2.245,00 (dois mil e duzentos e quarenta e cinco reais)), destacando a total ciência do Apelado acerca da natureza do pagamento; a necessidade de condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição de 0,5% do preço total ajustado atualizado, ao mês, pelo tempo em que o Apelado esteve na posse do bem; “(...) O afastamento da incidência de juros moratórios a partir da citação em virtude da ausência de mora anterior da Apelante. Ademais, o Apelado pleiteia a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, devendo os juros moratórios ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão”; e também que seja decretada a responsabilidade do Apelado pelo pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

Pede o provimento do apelo para “(...) autorizar a retenção do valor pago à título de sinal, bem como, autorizar a fixação de indenização durante o período de indisponibilidade do bem, no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês, com base no valor do contrato atualizado, montante este que deve ser abatido do valor que o Apelado faz jus em virtude da rescisão contratual. Requer ainda que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo; Por fim, requer seja declarada a responsabilidade do Apelado por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual ou, caso assumidos pela Apelante, seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença. Com o provimento do presente recurso os ônus sucumbenciais deverão ser alterados na origem, passando a fixar-se percentual à título de honorários igualmente em favor dos causídicos da Apelante, além a distribuição igualitária das custas processuais (...)”.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo provimento parcial do recurso, apenas para fixação do termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, mantendo inalterada quanto aos outros dispositivos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de
Ação de Rescisão de Contrato c/c Pedido Liminar nº 1003720-97.2022.8.11.0003
, movida por
LEONIR LEMES DE OLIVEIRA em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
JULGOU PROCEDENTE

a ação para:
declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, com decote de 25% (vinte e cinco por cento), sobre as parcelas pagas, em parcela única, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão; e condenar a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

Os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- direito de retenção de valor a título de sinal/arras; retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante ou que estiverem em aberto referentes ao período em que a Apelada esteve na posse do imóvel; - determinação de valor devido pelo Apelado a título de taxa de fruição; - aplicação do Tema 1002 do STJ para determinar a incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado; determinação do redimensionamento dos ônus sucumbenciais.

Acerca do pedido de retenção de valores a título de sinal/arras:

Não merece reparos a sentença quanto a este tópico, pois não se admite a retenção do sinal/arras, ainda que o descumprimento do contrato que acarretou a rescisão tenha ocorrido por culpa do comprador, sobretudo porque tal rubrica estaria abarcada pela devolução do percentual pago a título de retenção, que no caso, foi de 25% do total pago, de modo que a retenção das arras configuraria enriquecimento indevido.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CIVIL. PROCEDIMENTO COMUM. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ALUGUEL PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE". (...) 2 - As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos. Servem como garantia do negócio e têm característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção integral na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 3 -Nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos (AgInt no AREsp 952.241/SP). (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.125934-0/002, Relator(a): Des.(a) José Flávio de Almeida , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/03/2023, publicação da súmula em 24/03/2023)

-
retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante ou que estiverem em aberto referentes ao período em que a Apelada esteve na posse do imóvel.

A esse respeito, melhor sorte não socorre à Apelante, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Ademais, como bem salientou o Magistrado singular não houve disponibilização do imóvel para a ocupação, de modo que descabe qualquer pagamento pelo Autor/Comprador/Apelado a esse título (IPTU).

- Determinação para que o valor devido pela Apelada a título de fruição:

Direto ao ponto: considero descabido o pedido.

É que a jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça está no sentido de que não é viável a cobrança de taxa de fruição de imóvel não edificado:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. Agravo interno não provido. AgInt nos EDcl no REsp 1963417 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0281699-4 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 22/08/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 26/08/2022”.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021). 2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao caso, da Súmula nº 568 do STJ." (AgInt no REsp 1.864.915/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020). 3. Agravo interno a que se nega provimento. AgInt no REsp 1940543 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0140395-4 Relator Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 10/10/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 21/10/2022”.

- determinação de incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado.

A esse respeito, não há outro caminho a não ser o de prover o apelo, ou seja, de considerar como marco inicial dos juros o trânsito em julgado da decisão, sobretudo porque o contrato em questão é anterior à Lei n. 13.786/2018:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido”. (AgInt no REsp 1813490 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2019/0129572-2 Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 26/08/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 28/08/2019)”.

No tocante ao ônus sucumbencial (forma de distribuição) fixado na sentença, destaco que não merece reprimendas a sentença, pois, apesar da parte Autora não ter o acolhimento total de seus pedidos, é fato que decaiu em parte mínima deles, o que se confirma pelos pedidos formulados em sede recursal e mantidos na quase totalidade, cabendo salientar, inclusive, que a própria Apelada pugnou pelo provimento parcial do apelo, diante da necessidade de reforma quanto ao marco inicial de incidência de juros moratórios.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO

PARCIAL
ao apelo, apenas para considerar que incidam juros nos valores a serem devolvidos pela apelante a partir do trânsito em julgado da decisão.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária advocatícia para 13%, eis que a parte Apelada também sucumbiu em sede recursal; todavia, em parte mínima, de modo que considero justa tal fixação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/04/2023