Tribunal: TJMT
Processo: 0000833-90.2015.8.11.0040
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-08-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – JUROS MORATÓRIOS ABUSIVOS – LIMITADOS AO PERCENTUAL LEGAL DE 1% AO MÊS – TAXA DE RETENÇÃO EXCESSIVA – REDUÇÃO PARA 20% DO VALOR DO SINAL PAGO – PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO – A COBRANÇA DE VALORES EXCESSIVOS AFASTA A CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – NECESSIDADE DA CONCESSÃO DE PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA – IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Se restou demonstrado que a requerida, ora apelante, exigia da empresa compradora pagamento das parcelas acrescidas de juros moratórios abusivos, ainda que a tenha notificado, não logrou constitui-la em mora.
Ausentes a constituição em mora do devedor e o prazo para a sua purgação, não se afigura possível a rescisão unilateral do contrato de compra e venda.
Correta a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000833-90.2015.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ATUALE PERFUMARIA E COSMETICOS LTDA - CNPJ: 15.221.185/0001-31 (APELADO), ESLEN PARRON MENDES - CPF: 918.133.871-68 (ADVOGADO), VALDENIR BERTOLDO - CPF: 925.162.201-97 (ADVOGADO), LEILA CLEMENTINA SINIGAGLIA DAROIT - CPF: 589.464.389-91 (APELANTE), MARCIELI DAPONT - CPF: 033.137.551-60 (ADVOGADO), ELPIDIO DAROIT - CPF: 213.530.509-04 (TERCEIRO INTERESSADO), IVONE BEDIN DAROIT - CPF: 580.940.329-87 (TERCEIRO INTERESSADO), ELIRIO DAROIT - CPF: 061.110.769-49 (TERCEIRO INTERESSADO), JANETE APARECIDA MACHADO DE SOUZA - CPF: 298.780.711-20 (TERCEIRO INTERESSADO), VALDIR DAROIT - CPF: 332.784.079-20 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0000833-90.2015.8.11.0040

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – JUROS MORATÓRIOS ABUSIVOS – LIMITADOS AO PERCENTUAL LEGAL DE 1% AO MÊS – TAXA DE RETENÇÃO EXCESSIVA – REDUÇÃO PARA 20% DO VALOR DO SINAL PAGO – PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO – A COBRANÇA DE VALORES EXCESSIVOS AFASTA A CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – NECESSIDADE DA CONCESSÃO DE PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA – IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Se restou demonstrado que a requerida, ora apelante, exigia da empresa compradora pagamento das parcelas acrescidas de juros moratórios abusivos, ainda que a tenha notificado, não logrou constitui-la em mora.

Ausentes a constituição em mora do devedor e o prazo para a sua purgação, não se afigura possível a rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

Correta a decisão que limitou os juros moratórios a 1% ao mês
.

Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador,
a retenção no valor de 20% do valor pago a título de sinal (arras) constitui quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Nº

APELAÇÃO CÍVEL n.º 0000833-90.2015.8.11.0040

APELANTE: LEILA CLEMENTINA SINIGAGLIA DAROIT.

APELADOS:
ATUALE PERFUMARIA E COSMÉTICOS LTDA.

Processo na Origem n.º 0000833-90.2015.8.11.0040

Comarca de
Sorriso

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Apelação

Cível
interposta por
LEILA CLEMENTINA SINIGAGLIA DAROIT
de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora.

AÇÃO
: Ação Revisional de Contrato (Proc. n.º 0000833-90.2015.8.11.0040) que
ATUALE PERFUMARIA E COSMÉTICOS LTDA.
move contra
LEILA CLEMENTINA SINIGAGLIA DAROIT
.

SENTENÇA
(ID 164621818 - Pág. 123): julgou parcialmente procedente a ação para confirmar a liminar de manutenção da autora na posse do imóvel, para reduzir a taxa de juros moratórios para 1% (um por cento) ao mês e reduzir o valor da retenção das arras para o caso de inadimplemento para 20% (vinte por cento) do valor total do contrato (R$17.992,00).

APELO
(ID 164621821 - Pág. 1/24):
LEILA CLEMENTINA SINIGAGLIA DAROIT
alega que a consignação em pagamento dos valores das mensalidades pagas faz parte da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, que ocorreu em razão do inadimplemento da compradora, ora apelada. Sustenta que seguiu todo o procedimento legal e as previsões contratuais para terminar a relação, constituindo a devedora em mora e promovendo a consignação em pagamento
. Argumenta que, mesmo notificado extrajudicialmente e depois judicialmente, a apelada não cumpriu o pagamento acordado. Insiste que o valor pago a título de sinal (arras) deve ser retido a título de indenização pelo descumprimento do contrato, cuja previsão faz parte do documento. Pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e reconhecer a validade da consignação em pagamento como meio de extinguir o contrato.

CONTRAMINUTA
(ID 164621823): pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0000833-90.2015.8.11.0040

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelação

Cível
interposta por
LEILA CLEMENTINA SINIGAGLIA DAROIT
de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora
ATUALE PERFUMARIA E COSMÉTICOS LTDA.
, para confirmar a liminar de manutenção da autora na posse do imóvel, para reduzir a taxa de juros moratórios para 1% (um por cento) ao mês e reduzir o valor da retenção das arras para o caso de inadimplemento para 20% (vinte por cento) do valor total do contrato (R$17.992,00).

As partes celebraram um contrato de compra e venda do imóvel situado no Loteamento Jardim Aurora, registrado sob a matrícula 38.824, no CRI de Sorriso/MT, pelo qual a apelada pagou o sinal no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), e pagaria mais 60 (sessenta) parcelas no valor de R$1.166,00 (um mil, cento e sessenta e seis reais) (ID 164621817 - Pág. 22).

A apelante informa que, diante do inadimplemento por parte da empresa autora a partir da 11ª parcela, realizou três notificações extrajudiciais de modo a constituí-la em mora e na quarta notificação comunicou a rescisão unilateral do contrato, com a respectiva consignação extrajudicial junto ao Banco do Brasil, correspondente ao valor das parcelas pagas, no valor de R$15.034, retendo o valor do sinal R$20.000,00, conforme previsão contratual.

Ao ser notificada, e não se conformando com o valor exigido nas cláusulas contratuais, a autora, ora apelada, propôs a presente ação revisional de contrato, na qual lhe foi concedida a antecipação da tutela para mantê-la na posse do imóvel e para autorizar o depósito judicial dos valores devidos.

Ao final, a ação foi julgada parcialmente procedente para manter a tutela e reduzir a taxa de juros moratórios para 1% (um por cento) ao mês e ainda reduzir o valor da retenção das arras para 20% (vinte por cento) do valor total do contrato (R$17.992,00), para o caso de inadimplemento.

Esse é o motivo do inconformismo da requerida, ora apelante.

Em que pese as alegações da apelante de que tomou todas as medidas legais e que agiu de acordo com as previsões contratuais para viabilizar a rescisão contratual, o certo é que não logrou constituir em mora a empresa apelada, porquanto foram considerados abusivos os valores exigidos a título de juros de mora.

Lado outro, é certo que a apelada se insurgiu contra a rescisão do contrato e demonstrou inequivocamente sua intenção de manter o contrato, requerendo que as cláusulas do contrato que tratam da rescisão e que continham disposições abusivas, porque cobravam juros moratórios excessivos, assim como ultrapassava o permitido na norma a retenção do valor do sinal, requereu a revisão do contrato.

De fato, se não houver lei específica autorizando que a taxa de juros moratórios seja maior que 1%, esse será o seu limite, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmado na súmula de nº 379: “
Nos contratos bancários não regidos por legislação específica, os juros moratórios poderão ser convencionados até o limite de 1% ao mês
”.

Embora a súmula se refira a contratos bancários, qualquer outro tipo de contrato que não possua autorização, decorrente de lei, para que a taxa de juros moratórios seja superior a 1%, deve se sujeitar a esse limite.

Portanto, os juros de mora previstos no contrato na cláusula IX, parágrafo primeiro, à proporção de 0,27% ao dia, se mostra abusivo e, portanto, deve ser limitado a 1% ao mês, conforme determinou a sentença recorrida.

No que diz respeito à possibilidade de retenção, também não comporta reparos a sentença, porque a retenção no valor de 20% do valor pago a título de sinal (arras) constitui quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - Ação de Restituição de Valores Pagos em face de Rescisão Contratual c/c Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO -
FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ
- RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2014, portanto, anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.

A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que,
nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga
.

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. (N.U 1023551-56.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/05/2023, Publicado no DJE 24/05/2023)

No caso, observa-se que a empresa requerida, ou seja o comprador, não desistiu da compra, apenas se insurgiu, com razão, contra os valores cobrados a mais pelas parcelas atrasadas a título de juros moratórios.

Portanto, se o valor exigido era excessivo, não se verifica a constituição em mora
ex persona
do devedor ou o decurso do prazo legal que lhe é conferido para purgar a mora, sendo que ambos devem preceder a rescisão unilateral do contrato de compra e venda em razão do inadimplemento.

Ressalte-se, ainda, que em situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, como por exemplo a cobrança de valores excessivos, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar manter o ajuste, como de fato fez a apelada, a fim de obter a alteração das cláusulas abusivas e a declaração de prosseguimento do contrato.

Desse modo, não comporta reforma a sentença que determinou a revisão da cláusula referente aos juros moratórios e do valor da retenção, em caso de rescisão em razão do inadimplemento, e manteve a apelada na posse do imóvel, porquanto não há falar-se ainda em rescisão unilateral por inadimplemento.

Com essas considerações,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/08/2023