Tribunal: TJMT
Processo: 1033866-75.2020.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033866-75.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Benfeitorias, Interpretação / Revisão de Contrato, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[COMERCIAL AMAZONIA DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 09.001.879/0001-60 (APELANTE), FRANCISRAY ARTHUR SANTOS ALVES - CPF: 016.997.531-21 (ADVOGADO), MAURICIO AUDE - CPF: 568.581.751-72 (ADVOGADO), EVORIS PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 16.936.573/0001-61 (APELADO), RICARDO SALDANHA SPINELLI - CPF: 027.163.361-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEIÇÃO – MÉRITO - POSTO DE COMBUSTÍVEIS - REVISÃO DE ALUGUEL - PANDEMIA DE COVID-19 - ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA - REDUÇÃO TEMPORÁRIA DOS VALORES LOCATÍCIOS POR ACORDO ENTRE AS PARTES - ATIVIDADE COMERCIAL ESSENCIAL - RESTABELECIMENTO GRADUAL DA NORMALIDADE – MERA REDUÇÃO TRANSITÓRIA DE LUCRATIVIDADE – AUSÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO SIGNIFICATIVO NA EQUAÇÃO ECONÔMICA DO CONTRATO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

1. A ausência de fundamentação não se confunde com fundamentação sucinta.

2. A mera redução temporária de margem de lucro traduz um risco inerente à atividade empresarial e não configura, por si só, desequilíbrio significativo na equação econômica do contrato, para efeito da revisão por onerosidade excessiva.

R E L A T Ó R I O

Trata-se recurso de apelação, interposto por
Comercial Amazônia de Petróleo Ltda
, contra a sentença que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Locação proposta em face de
Evoris Participações e Investimentos Imobiliários Ltda
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Preliminarmente, a ré apelante alega a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. No mérito, insiste na tese de que as restrições impostas em razão da pandemia de Covid-19 afetaram significativamente a atividade econômica desempenhada, tratando-se de circunstância de força maior a justificar o pedido de revisão dos aluguéis referentes ao imóvel utilizado para a revenda de combustíveis, com base na teoria da imprevisão ou na onerosidade excessiva.

Contrarrazões apresentadas no id. 178469721.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II) Voto (preliminar de ausência de fundamentação)

Preliminarmente, a apelante alega que a sentença é nula por ausência de fundamentação. Sem razão.

O CPC não exige o enfrentamento, pelo juiz, de todos os argumentos trazidos pelas partes, mas apenas daqueles capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada, a rigor do art. 489, §1º, IV.

No caso, embora mediante fundamentação sucinta, a sentença enfrentou suficientemente os argumentos autorais.

Certo é que fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. EXECUÇÃO. ONEROSIDADE. REEXAME. PROVA. VALORAÇÃO. EQUÍVOCO. INOCORRÊNCIA. NÃO PROVIMENTO. 1
. A ausência de fundamentação não se confunde com fundamentação sucinta. Aquela gera nulidade da decisão, esta, não.
2. Reexaminar aspectos acerca da onerosidade da execução é intento que demanda incursão nos fatos da causa, ao que incidem as disposições do verbete n. 7, da Súmula. Precedentes. 3. A errônea valoração da prova, a permitir a intervenção desta Corte na questão, é a jurídica, decorrente de equívoco de direito na aplicação de norma ou princípio no campo probatório. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.

(STJ - AgRg no Ag: 1378882 SP 2011/0005335-1, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 21/05/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/06/2013)

Portanto,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

III) Voto (Mérito)

Discute-se o acerto ou desacerto da sentença que julgou improcedente o pedido inicial.

A autora apelante pleiteia a revisão dos aluguéis referentes ao imóvel que destina à exploração de um de seus vinte e cinco postos de combustíveis, sustentando a ocorrência de onerosidade excessiva, que teria sido desencadeada pelas restrições impostas durante o período crítico da pandemia de Covid-19.

A ré apelada defende que a atividade econômica exercida pela autora não sofreu impactos significativos durante o período pandêmico relatado na inicial; argumento acolhido na sentença impugnada.

Passo à análise meritória.

A resolução ou a revisão por onerosidade excessiva, na forma dos artigos 478 e 480 do Código Civil, pressupõe que o contrato seja de execução continuada ou diferida e a existência de prestação excessivamente onerosa para uma das partes, com a quebra de sua equação econômica, em virtude de acontecimento extraordinário e imprevisível.

No caso dos autos, a pretensão revisional toma por base as restrições que haviam sido impostas pelo Poder Público local no tocante ao funcionamento de determinadas atividades comerciais, bem como à própria restrição à circulação de pessoas, durante o período inicial de propagação da pandemia de Covid-19, no ano de 2020.

Entretanto, no período de maior restrição, as partes já haviam negociado, de forma voluntária, a redução dos valores locatícios, especificamente para os meses de abril a julho de 2020. Tal medida se revelou suficiente para mitigar eventuais prejuízos no período em que a atividade exercida pela autora foi efetivamente comprometida.

Certo é que, posteriormente, a atividade de revenda de combustíveis foi classificada como essencial, não sendo afetada por restrições severas de operação por parte do poder público. No máximo, a autora experimentou a redução do horário de funcionamento do posto de combustíveis, e mesmo assim por um curto período.

Além disso, observou-se que, com o avanço da vacinação e a consequente retomada gradual das atividades comerciais e econômicas, houve um aumento significativo do fluxo de pessoas e do consumo na Capital, de modo a superar a situação fática alegada na inicial.

Diante disso e considerando que a própria autora narrou explorar outros vinte e quatro postos de combustíveis em Cuiabá e Várzea Grande, não há como se concluir que a pandemia tenha impactado de forma substancial suas operações, a ponto de justificar a pretensão revisional.

Não se nega que o ramo de atuação da ré possa ter suportado transitória redução de lucratividade durante a fase crítica da pandemia. No entanto, a mera redução temporária de margem de lucro traduz um risco inerente à atividade empresarial e não configura, por si só, desequilíbrio significativo na equação econômica do contrato, para efeito da revisão por onerosidade excessiva.

Assim, entendo que a sentença deu a melhor solução ao litígio ao julgar improcedente o pedido autoral.

Quanto aos “precedentes judiciais” mencionados pela apelante, é certo que esta Câmara não está vinculada a decisões provisórias de primeira instância, tampouco aos julgados de outros tribunais de justiça. De qualquer modo, o entendimento adotado encontra ressonância em outras cortes nacionais:

“REVISIONAL DE ALUGUEL - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL -
Auto posto de combustíveis que pretende a redução do valor do aluguel em 30% pelo período de 90 dias ou enquanto perdurar as medidas de isolamento social, decorrentes da pandemia de COVID-19
- Concedida a tutela provisória de urgência postulada na inicial, para redução de 30% por 90 dias -
Sentença de improcedência - Recurso do autor - Não acolhimento - Notória determinação do Poder Público de restrição de abertura do comércio, salvo para as atividades essenciais, dentre as quais se enquadra o posto autor
- Posto de combustíveis localizado em rodovia estadual de intensa circulação, a poucos metros da divisa entre o Estado de São Paulo e o Mato Grosso do Sul - Planilhas de venda e faturamento que demonstram que, apesar das restrições, o posto autor vendeu em março/2020, o equivalente a 826.000 litros de combustíveis e no mês seguinte, 591.000 litros de combustíveis - Embora reduzido o volume de vendas de um mês para o outro, o exercício da atividade comercial não foi inviabilizado ou interrompido, não havendo prova de que o autor tenha deixado de pagar fornecedores ou funcionários - Ausência de planilhas de vendas dos meses subsequentes, que impediu a análise do fluxo de faturamento - Pretensão de redução do aluguel, no caso dos autos, que na prática, causaria desequilíbrio em prejuízo da locadora, que passaria a dispor do espaço locado sem a contraprestação ajustada - Sentença mantida - Apuração das diferenças nos meses abarcados pela tutela provisória de urgência, por meio de liquidação - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.”

(TJ-SP - AC: 10016889420208260481 SP 1001688-94.2020.8.26.0481, Relator: Angela Lopes, Data de Julgamento: 11/02/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2022)

“APELAÇÃO -
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL - POSTO DE COMBUSTÍVEIS
- PRETENSÃO DE DIMINUIÇÃO TEMPORÁRIA DO VALOR LOCATÍCIO, ENQUANTO DURASSE O PERÍODO DE CALAMIDADE DECRETADO PELO PODER PÚBLICO, EM RAZÃO DA PANDEMIA DA COVID-19 - POSSIBILIDADE - SUSPENSÃO PARCIAL DA COBRANÇA -
RETOMADA INTEGRAL DO COMÉRCIO - RESTABELECIMENTO DO PAGAMENTO TOTAL DAS QUANTIAS, COM O RESSARCIMENTO DAS IMPORTÂNCIAS SUSPENSAS - DEFERIMENTO
- RECURSO PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA. - A Ação de Revisão tem o escopo de readequação do aluguel à realidade do mercado de locação imobiliária -
Para a aplicação da Teoria da Imprevisão (arts. 317 e 478, do CC), exige-se que, em virtude do evento superveniente, uma das partes passe a contar com excessiva vantagem, condição que não se verifica em razão do cenário pandêmico, haja vista que o acontecimento invocado pelo Autor igualmente atingiu os Réu
s - Entretanto, havendo Recorrente se desincumbido de comprovar a extensão em que seu negócio foi efetiva e negativamente impactado pela Pandemia da COVID-19, é imperiosa a revisão do valor locatício, durante o período em que foi decretado o estado de calamidade pública, retomando-se a cobrança integral dos aluguéis após a retomada do comércio, momento em que o Locatário ressarcirá os Locadores dos valores cujas exigências foram sobrestadas, a fim de que não haja enriquecimento sem causa do Postulante.”

(TJ-MG - AC: 10000204592232002 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 05/10/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/10/2022)

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários ao patamar de 18% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023