Tribunal: TJMT
Processo: 1009558-93.2023.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009558-93.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[GEANDRE BUCAIR SANTOS - CPF: 688.175.331-49 (ADVOGADO), LEILA MARIA BOABAID LEVI - CPF: 533.694.087-91 (AGRAVANTE), RICARDO FOGAGNOLI FERRAZ - CPF: 238.981.272-49 (AGRAVADO), SEVERINA LUCIA SILVA FERRAZ - CPF: 084.057.378-20 (AGRAVADO), ADEIL SEVE AZEVEDO DA FONSECA - CPF: 157.001.538-40 (AGRAVADO), LAISA GONCALVES AQUINO - CPF: 733.717.341-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO- AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE DESPEJO – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, C/C ART. 79, DA LEI Nº. 8.245/91 – POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR AINDA QUE O CONTRATO ESTEJA ASSEGURADO POR GARANTIA – DÉBITO SUPERIOR A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL - DECISÃO REFORMADA - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.

De acordo com a regra do § 1º, IX, do art. 59, da Lei de Locações, conceder-se-á, inaudita altera parte, a medida antecipatória para desocupação do imóvel, objeto de locação, caso o Locador promova ação de despejo, por denúncia cheia (descumprimento de obrigações contratuais) e desde que “(...) prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

É certo que o contrato de locação firmado entre as partes se encontra garantido por fiança, garantia locatícia prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91.

Contudo, é possível a apreciação do pedido de desejo, nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (art. 300, do CPC), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do art. 59, da Lei nº 8.245/91.

Como a lei do inquilinato regulamentou apenas a possibilidade de liminar em casos que estejam desprovidos de garantias, é possível recorrer ao artigo 79 de referida lei, utilizando-se as normas do Código de Processo Civil, para evitar prejuízos irreparáveis ao locador, como é o caso dos autos.

Partindo dessa premissa, tem-se que a tutela de urgência pode ser deferida, mormente porque restou demonstrada a existência de um débito elevado dos locatários com diversos períodos de atraso no pagamento dos alugueis, além dos encargos em aberto.

Nesse viés, com a permanência da parte locatária na posse do imóvel e sem pagar os aluguéis, aumenta-se o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento interposto por LEILA MARIA BOABAID LEVI contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/M, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Demais Encargos e Rescisão de Contrato nº 101008434.2023.8.11.0041, movida em desfavor de ADEIL SEVE AZEVEDO DA FONSECA, SEVERINA LUCIA SILVA FERRAZ e RICARDO FOGAGNOLI FERRAZ, indeferiu o pedido liminar de despejo.

Em suas razões, alega a agravante que é cabível o deferimento da medida requerida desde que atendidas as exigências constantes na Lei do Inquilinato e no artigo 300 do CPC.

Aduz que está comprovado o contrato de locação firmado entre as partes e a inadimplência evidenciada nas notificações extrajudiciais encaminhadas aos locatários e aos fiadores, cuja dívida é representada atualmente pelo valor de R$ 31.487,99, ou seja, superior a 3 meses de aluguel, razão pela qual deve ser mitigada a regra estabelecida no inciso IX, do §1º, do art. 59, da Lei n. 8.245/91, não havendo necessidade de prestar caução legal.

Informa que constam diversos e-mails enviados aos agravados com solicitação de quitação dos débitos locatícios e de IPTU, os quais nem sequer foram respondidos.

Assevera que os agravados permanecem no local sem pagar nenhuma prestação à agravante desde novembro de 2022, sem pagar condomínio também desde novembro de 2022 e IPTU desde 2021.

Pede pela concessão do efeito ativo ao recurso para conceder liminar com natureza de tutela de urgência de despejo, devendo o locatário desocupar voluntariamente o imóvel locado no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva.

No mérito, pugna seja provido o agravo para anular ou reformar a decisão agravada, concedendo, em definitivo, a ordem de despejo.

O pedido de tutela recursal de despejo foi deferido, com a dispensa de caução, determinando que a parte agravada desocupe o imóvel, no prazo de 15 dias, de forma voluntária, sob pena de desocupação coercitiva, ou efetue a purgação da mora locatícia (ID 167496170).

Sem contraminuta da parte agravada (ID 174058671).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, DEMAIS ENCARGOS E RESCISÃO DE CONTRATO proposta por LEILA MARIA BOABAID LEVI, em desfavor de RICARDO FOGAGNOLI FERRAZ e SEVERINA LUCIA SILVA FERRAZ, bem como da fiadora ADEIL SEVE AZEVEDO DA FONSECA, alegando, em síntese, que, em 18/11/2019, as partes firmaram Instrumento Particular de Locação Residencial do imóvel localizado na Av. Presidente Marques, 585, apartamento 1401, Edifício Apollo Tower, Bairro Quilombo, Cuiabá.

Pretende a parte Requerente o recebimento dos aluguéis e demais encargos, bem como o despejo com a consequente rescisão de contrato de a locação, devido a inadimplência dos requeridos, que alcança o valor total de R$ 32.124,81 (trinta e dois mil e cento e vinte quatro reais e oitenta e um centavos), montante que supera 3 meses de aluguel.

Assim, requereu fosse concedida medida liminar com natureza de tutela de urgência de despejo e expedido mandado para desocupação do imóvel, em 15 (quinze) dias.

Ao analisar o pleito, o Magistrado a quo, observando que o contrato de locação dispõe da garantia de fiador, na forma prevista no art. 37 da Lei 8245/91, indeferiu o pedido liminar de despejo, o que motivou a interposição do presente agravo de instrumento.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente no julgamento de mérito.

Assim, o pressuposto de uma tutela de urgência satisfativa é que o autor, que afirma ser titular de um direito subjetivo em uma situação controvertida, apresente provas que revelem as evidências de seu direito e que levem provavelmente à confirmação de sua pretensão.

No caso dos autos, verifica-se que a causa de pedir é exclusivamente a falta de pagamento, tendo o autor/agravante fundamentado a sua pretensão com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/91.

De acordo com a regra do § 1º, IX, do art. 59, da Lei de Locações, conceder-se-á, inaudita altera parte, a medida antecipatória para desocupação do imóvel, objeto de locação, caso o Locador promova ação de despejo, por denúncia cheia (descumprimento de obrigações contratuais) e desde que “(...) prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

É certo que o contrato de locação firmado entre as partes se encontra garantido por fiança, garantia locatícia prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91.

Contudo, é possível a apreciação do pedido de desejo, nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (art. 300, do CPC), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do art. 59, da Lei nº 8.245/91.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei. O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.” (TJ-MT, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1015994-10.2019.8.11.0000, Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020).

Como a lei do inquilinato regulamentou apenas a possibilidade de liminar em casos que estejam desprovidos de garantias, é possível recorrer ao artigo 79 de referida lei, utilizando-se as normas do Código de Processo Civil, para evitar prejuízos irreparáveis ao locador. Confira-se:

“Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.”

Partindo dessa premissa, tem-se que a tutela de urgência pode ser deferida, mormente porque, em uma análise sumária e não exauriente, restou demonstrada a existência de um débito elevado dos locatários com diversos períodos de atraso no pagamento dos alugueis, além dos encargos em aberto.

Nesse viés, com a permanência da parte locatária na posse do imóvel e sem pagar os aluguéis, aumenta-se o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel.

Além disso, o acúmulo do débito se mostra evidentemente prejudicial a todos os contratantes, haja vista que com o aumento da dívida, maior será a dificuldade de os inquilinos efetuarem o pagamento e de o locador receber os aluguéis devidos.

Em outro aspecto, não se mostra presente o risco de dano irreversível no deferimento do pedido ou irreversibilidade da medida, pois, uma vez intimada a parte requerida/agravada, terá tempo suficiente para comprovar a purga da mora, a fim de se obstar a consolidação da liminar.

Com essas considerações, conheço do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para,
com a dispensa de caução, determinar que a parte agravada desocupe o imóvel, no prazo de 15 dias, de forma voluntária, sob pena de desocupação coercitiva, ou efetue a purgação da mora locatícia
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023