Tribunal: TJMT
Processo: 1009028-34.2021.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-11
Data de publicação: 2023-10-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009028-34.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ERIELEN APARECIDA SILVA DE SOUZA CORREA - CPF: 009.204.711-45 (APELANTE), JONAS CANDIDO DA SILVA - CPF: 024.350.001-70 (ADVOGADO), RENAN ADELMO DA SILVA - CPF: 048.082.011-27 (ADVOGADO), BELQUIOR HIRANO SAN MARTIN DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 988.853.831-49 (APELANTE), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PREJUDICIAL DE MÉRITO PRESCRIÇÃO: AFASTADA. RECURSO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1009028-34.2021.8.11.0041

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR ATRASO DE ENTREGA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO – AFASTADA - RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
RECURSO PROVIDO.

Não há falar em prescrição do direito dos autores de exigir a devolução da referida taxa de corretagem.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

O valor arbitrado a título de danos morais deve levar em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1009028-34.2021.8.11.0041

APELANTE:
Belquior Hirano San Martin de Oliveira Silva e Erielen Aparecida Silva de Souza Corrêa.

APELADO:
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda Me; Valdir Ferreira da Motta e CIC Central de Imóveis Cuiabá Ltda.

Proc. Referência
: Ação de Resolução de Contrato c/c Perdas e Danos n. 1009028-34.2021.8.11.0041, da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

Objeto:
Contrato de promessa de compra e venda sobre o imóvel denominado Loteamento Campestre Ecoville Pantanal, conforme contrato n. QD 57 LT 02, matrícula n. 2711, do Serviço Notarial e Registral de Imóveis do 1° Oficio de Santo Antônio de Leverger-MT, pelo valor de R$ 63.692,20.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
Belquior Hirano San Martin de Oliveira Silva e Erielen Aparecida Silva de Souza Corrêa
.

AÇÃO
: Ação de Resolução de Contrato c/c Perdas e Danos ajuizada por
Belquior Hirano San Martin de Oliveira Silva e Erielen Aparecida Silva de Souza Corrêa
em desfavor de
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda Me; Valdir Ferreira da Motta e CIC Central de Imóveis Cuiabá Ltda
.

SENTENÇA
:
julgou parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para declarar prescrita a pretensão autoral de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem; para reconhecer o atraso na entrega da obra; para decretar a rescisão contratual; e, para condenar as requeridas, solidariamente, à restituir aos autores, com desconto de 10% destinados a cobrir despesas administrativas e de venda e publicidade, o valor de R$ R$ 13.042,48, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

Ao final, condenou ainda as requeridas ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% sobre o valor sobre o valor do débito atualizado, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Novo Código de Processo Civil.

APELO
: sustentam, em síntese, a inaplicabilidade da multa penal de 10% imposta aos apelantes, já que eles cumpriram com os pagamentos de suas parcelas e a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos apelados que entregaram a obra com um atraso de 35 meses.

Defende a não ocorrência da prescrição trienal dos valores pagos a título de comissão de corretagem, de modo que, à situação se aplica o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil e Súmula 543 do STJ.

Diante do atraso injustificado da obra e das expectativas frustradas do loteamento campestre entende configurado dano moral e considera justo o valor indenizatório de R$ 28.000,00.

Assim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar totalmente procedentes os pedidos da demanda, excluir a multa contratual de 10% imposta aos apelantes e, ainda, condenar os apelados nas custas processuais e honorários advocatícios.

CONTRARRAZÕES
: não foram apresentadas no Id. 176711620.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1009028-34.2021.8.11.0041

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se comporta reformas a sentença impugnada, a fim de afastar a multa contratual de 10% sobre os valores a serem restituídos; saber se ao valor pago a título de comissão de corretagem se aplica o prazo trienal ou decenal; e, ainda, se cabível a condenação das requeridas ao pagamento de danos morais aos autores.

A lide advém do contrato de compra e venda de um lote no empreendimento denominado Loteamento Campestre Ecoville Pantanal, celebrado entre as partes em 23.06.2015, no valor de R$ 63.692,20, para aquisição da unidade imobiliária situada, QD 57, LT 02, devidamente matriculado sob o n° 2711 do Serviço Notarial e Registral de Imóveis do 1° Oficio de Santo Antônio de Leverger – MT, cujo prazo de entrega ficou estipulado para o mês de abril de 2018, com prazo de carência de 180 dias já incluído.

No entanto, este prazo de entrega da obra foi injustificadamente descumprido pelos requeridos, razão pela qual, solicitou a requerente, ora apelante, a rescisão do contrato e a devolução do valor pago de R$ 18.110,00, sendo R$ 3.718,35, antecipados a título de comissão de corretagem e R$ 14.491,65, referentes a 37 pagas do contrato firmado. Como não obteve sucesso na resolução do contrato de maneira administrativa ajuizou a demanda e, na oportunidade, requereu a compensação por danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que ficou configurado a culpa exclusiva das requeridas pelo atraso na entrega empreendimento imobiliário, mas entendeu cabível a incidência da multa contratual bem como afastou a condenação por danos morais.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.
Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Prejudicial de Mérito – Prescrição
:

No que tange a arguição de prescrição da taxa da intermediação e corretagem, tem-se que “
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal
(AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021)”.(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022).

Nesse sentido é o entendimento desta E. Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA C/C PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO TRANSITADO EM JULGADO – REAPRECIAÇÃO EM APELAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – PRECLUSÃO CONSUMATIVA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, §3º, IV, DO CC) – INAPLICABILIDADE – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR COMPROVADA - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ - CLÁUSULA PENAL - CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES – IMPOSSIBILIDADE - LESÃO EXTRAPATRIMONIAL NÃO COMPROVADA – REQUISITO NECESSÁRIO - REPARAÇÃO AFASTADA – RECURSO DA PARTE AUTORA NÃO PROVIDO – RECURSO DAS RÉS – PARCIALMENTE PROVIDO. As questões já submetidas a esta Câmara em Agravo de Instrumento transitado em julgado não podem ser reapreciadas em sede de apelação, pois sobre elas se operou a preclusão consumativa.
O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3°, IV do CC) é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP). Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. (Súmula 543/STJ).
Havendo cláusula penal em favor do consumidor, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.
“O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização. Precedentes.” (AgInt no AREsp 1211877/RJ).
(N.U 0005362-15.2015.8.11.0021, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/03/2022, Publicado no DJE 10/03/2022)

Logo, não há que se falar em prescrição do direito dos autores de exigir a devolução da referida taxa de corretagem. É caso de determinar a devolução da quantia de R$ 3.718,35, paga pelos autores a título de comissão de corretagem.

Prejudicial de mérito, prescrição, afastada.

Mérito

Adiante, do conjunto fático probatório, tem-se como incontroverso o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, máxime porque, como bem acentuado na sentença impugnada, a conclusão da obra deveria ter ocorrido no mês de abril de 2018, já incluído o prazo de tolerância de 180 dias de prorrogação, todavia, o habite-se da obra, mesmo não sendo um documento hábil a comprovar a entrega do imóvel, fora emitido tão somente na data de 03.08.2018, o que comprova que o prazo estabelecido foi ultrapassado, inclusive a prorrogação contratual. Por oportuno esclareceu o douto juiz:

“ Cobra relevo consignar que não é com a simples emissão do auto de conclusão de obra ou “habite-se” ou o registro de associação de moradores atesta que o empreendimento ou o imóvel está entregue, na medida em que a regularidade do imóvel declarada com a expedição do “habite-se” pela municipalidade não traz por consequência automática a imissão do comprador na pose direta do bem, situação essa que apenas se caracteriza depois da aprovação da vistoria na unidade, cuja designação e documentação são de responsabilidade do vendedor.” (Id. 176711616 – pg 8)

Realça-se, que a prova produzida pelos próprios requeridos, a saber, Certidão de Conclusão emitida em 03.08.2018 (Id. 176711588), comprovam o descumprimento do prazo de entrega e a existência de justa causa para os autores apelantes buscarem o desfazimento do negócio.

Dessa forma, considerado que o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido, reconhece-se, como definido pela sentença impugnada, que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída aos apelados, impondo-se a esta o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado aos demandantes, diante do não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Repita-se
, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas.
Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Ainda, nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ
.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago.

Dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Veja-se que a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

De maneira que restaram satisfatoriamente demonstrados os requisitos da reparação civil, decorrente da obrigação de indenizar material e moralmente.

Sabe-se que no arbitramento do valor dos danos morais, leva-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.

Deve-se atentar, ainda, para que o
quantum
não seja meramente simbólico, passível de esvaziar o caráter compensatório da sanção, mas que não seja, também, extremamente gravoso ao ofensor.

Ao sopesar esses fatores, tem-se que o valor da condenação a título de danos morais, no montante de R$ 5.000,00 a cada autor, se mostra adequado ao caso
e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Por derradeiro, majora-se as custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença para o valor de 20%, nos termos fixados no art. 85 §11º do CPC.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso
, para determinar a restituição dos valores com a taxa de corretagem, para afastar a multa contratual de 10% sobre os valores a serem restituídos e para condenar as requeridas ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor, a título de danos morais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/10/2023