Tribunal: TJMT
Processo: 1021436-91.2020.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-19
Data de publicação: 2023-04-21

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 CC – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA DURANTE O PRAZO DE TOLERÂNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – INEXISTÊNCIA DE VÍCIO – PRETENSA REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INADMISSIBILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS.
De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021436-91.2020.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SADI LIVIO ZATTI - CPF: 410.753.070-15 (EMBARGANTE), TAISA FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 940.463.101-97 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (EMBARGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 CC – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA DURANTE O PRAZO DE TOLERÂNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ
–
RAZOABILIDADE
–
INEXISTÊNCIA
DE VÍCIO – PRETENSA REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INADMISSIBILIDADE
–
EMBARGOS REJEITADOS.

De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção do embargante em rever o resultado que lhe foi desfavorável.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº
1021436-91.2020.8.11.0041

EMBARGANTE:
SADI LIVIO ZATTI

EMBARGADA:
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração opostos por
SADI LIVIO ZATTI
, contra v. acórdão desta Câmara (Id
157778191
), que, a unanimidade, desproveu o recurso interposto pelo ora embargante
, mantendo incólume a sentença singular.

Em suas razões recursais, o embargante
requer seja sanada a omissão/contradição
quanto ao fato de constar no acórdão embargado que o autor foi o
primeiro a descumprir com suas obrigações do contrato, quando, na verdade, o descumprimento

contratual se deu por culpa da construtora, ora embargada, que não entregou o imóvel na data

pactuada, bem como aduz a ausência de manifestação sobre o valor liquidado até

outubro/2014, qual seja, R$110.228,61 (cento e dez mil, duzentos e vinte e oito reais e sessenta e um centavos), que é o valor que deve ser restituído de forma

integral, tendo em vista que não foi o causador da

rescisão contratual
,
razão pela qual pugna pelo acolhimento dos declaratórios, e, por conseguinte, a reforma de decisão que lhe foi desfavorável
(Id
157778191).

Contrarrazões ofertadas no Id
159010177.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Os presentes embargos de declaração objetivam sanar eventual vício do acórdão, assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 CC – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA DURANTE O PRAZO DE TOLERÂNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA –
SÚMULA 543 DO STJ –
RAZOABILIDADE –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
– DANOS MORAIS –

REPARAÇÃO INCABÍVEL
– SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

De acordo com o artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

“
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto” (STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022)

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ)

Não demonstrada ofensa aos direitos da personalidade, mormente quando constatado que o inadimplemento contratual foi motivado pelo próprio postulante, incabível a reparação por danos morais.”

Ao contrário do que afirma o embargante, verifica-se que não há vícios de omissão, contradição ou obscuridade a justificar a declaração pretendida, visto que toda a matéria submetida a julgamento foi apreciada pelo acórdão, de modo que não cabe modificação do julgado nesta via excepcional.

Em
primeiro lugar
, no tocante à
mora
propriamente dita, apesar da discordância do recorrente,
a conclusão do julgado é suficientemente clara no sentido de que, nos termos do
artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Desse modo, deixando o autor, aqui embargante, de adimplir com o pagamento de suas prestações
antes do prazo avençado para a entrega do imóvel
, descabe exigir da ré o cumprimento de sua obrigação de entrega do referido bem.

Em outros termos, muito embora o autor, ora embargante, questione que o prazo de entrega do imóvel não lhe foi informado, dúvidas não há de que o mesmo inicialmente estava previsto para
31/10/2014
, a qual ainda poderia ser prorrogado pelo denominado período de tolerância de 180 dias, de modo que o mesmo findaria tão somente em
31/03/2015
, conforme faz prova a Cláusula Sétima, item 7.1.

Além disso, há expressa indicação na avença acerca da responsabilização do promitente-comprador em arcar não somente com as
parcelas regulares
no curso da evolução da obra, que expirariam em
10/08/2014
, mas também com o
valor residual
, este correspondente ao saldo devedor, que, segundo previsão contratual (Cláusula 3.3), deveria ser necessariamente repassado à incorporadora – à vista ou por meio de financiamento – até
10/02/2015
, o que não foi feito pelo ora embargante.

Ressalta-se, no ponto, que a questão não é alheia a esta Magistrada, já que tive a oportunidade de analisar o prazo de tolerância quando do julgamento do recurso de agravo de instrumento interposto pelo ora embargante (RAI nº. 1012762-53.2020.8.11.0000), onde o mesmo pretendia fosse
determinado o depósito judicial dos valores pagos
pela aquisição do imóvel adquirido na planta e sem entrega pela agravada no prazo contratado de forma liminar no nascedouro da demanda e que acertadamente foi indeferido pela Magistrada
a quo
, inclusive sendo consignado a diferenciação do seu caso com o precedente outrora citado também de minha relatoria.

À vista disso, configurado está que a rescisão se deu por culpa dele, de modo que, segundo a jurisprudência pacífica sobre a questão, é plenamente devida a retenção de parte do valor pago.

E quanto ao ponto, resta, pois, transcrever a parte do voto condutor do acórdão que ventilou o assunto em questão:

“(...) Da análise do acervo documental acostado nos autos, observa-se que em
05/06/2012
as partes celebraram
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de

Imóvel
, correspondente a uma
unidade

autônoma, qual seja,
apartamento nº 1402
,
Bloco

4
,
Condomínio Harmonia
, com duas vagas na garagem
,
com previsão de entrega para o dia
31/10/2014
, pelo preço certo e ajustado de R$348.582,40 (trezentos e quarenta e oito mil, quinhentos e oitenta e dois reais e quarenta centavos). (Id
140626377 – págs. 7 a 22)

Verifica-se do Quadro Resumo acostado no Id
140626377 – pág. 3
, que o
imóvel deveria ser pago da seguinte forma: - Sinal: R$36.982,40 (trinta e seis mil, novecentos e oitenta e dois reais e quarenta centavos) em

10/09/2012; - 27 (vinte e sete) prestações no valor de R$1.700,00 (mil e setecentos

reais) e duas parcelas anuais de R$9.000,00 (nove mil reais), com vencimento em

10/06/2013, bem como 1 (uma) parcela única de R$16.700,00 (dezesseis mil e

setecentos reais) em 10/08/2014, restando o pagamento da quantia de
R$230.000,00 (duzentos e trinta mil) para 10/02/2015 e R$1.000,00 (mil reais) após o habite-se previsto para 10/08/2015.

Resta também incontroverso que o autor, ora apelante, deixou de efetuar o pagamento das parcelas a partir de
outubro/2014
(Id 140626379), conforme acostado na própria inicial e confirmada em sede recursal.

E, embora a p
revisão da conclusão do empreendimento imobiliário tivesse para
31/10/2014
, é cediço que a
dmite-se, em razão da disposição expressa da cláusula sétima do instrumento contratual, a dilatação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para que a obrigação seja cumprida, de modo que, p
artindo dessa premissa, a construtora teria até o dia
31/03/2015
para promover a entrega do
imóvel
.

Diante disso, voltando-se os olhos ao caso sub judice,
constata-se que o saldo de
R$230.000,00 (duzentos e trinta mil) com vencimento em 10/02/2015
, não foi adimplido pelo apelante, tampouco informado de que forma seria pago (a vista ou através de financiado), antes do prazo final para a entrega do bem (31/03/2015), incorrendo assim, em mora.

Por sua vez, a cláusula 3.3 estabelece que: “
As parcelas indicadas na penúltima e última linha como saldo do preço no Quadro Resumo poderão ser pagas: a) à vista com recursos do(s) ADQUIRENTES ou b) através de financiamento bancário a ser concedido pelo agente financeiro que financiar a obra do EMPREENDIMENTO, observadas pelo(s) ADQUIRENTE(S) as condições específicas a serem estabelecidas pela instituição financeira.

3.3.1. O(s) ADQUIRENTE(S) deverá(ão) comunicar por escrito à VENDEDORA impreterivelmente,
entre o 120º e o 90º dia anteriores ao vencimento das referidas parcelas
a sua opção de realizar o pagamento à vista com recursos próprios ou mediante a contratação de financiamento bancário junto ao agente financeiro
”

Assim, na medida em que o apelante tornou-se inadimplente, a construtora notificou extrajudicialmente, conforme cláusula 5.3, “c”, do aludido instrumento contratual, contudo, mantendo-se o comprador inerte quanto à purgação da mora, acarretando a
rescisão
contratual pelo seu inadimplemento, o que inclusive motivou que o imóvel fosse levado a leilão público extrajudicial, restando negativa as praças por ausência de licitantes (Id
140627153 – págs. 1 a 5).

Registra-se que, em que pese as inúmeras demandas que gravitam sobre o atraso excessivo na entrega de imóvel do empreendimento imobiliário em questão, a peculiaridade do caso reside em saber quem deu causa à rescisão, que, no caso foi o
comprador, aqui apelante, pois ele foi o primeiro
a descumprir com suas obrigações, ocorrendo assim, a exceptio non adimpleti contractus ou exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo
476
do
Código Civil
, que assim dispõe:

“Art.
476
- Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Desse modo, deixando o autor de adimplir com o pagamento de suas prestações antes do prazo avençado para entrega do imóvel, descabe exigir da ré o cumprimento de sua obrigação de entrega do referido bem.

(...)

À vista disso, configurado está que a rescisão se deu por culpa do autor, de modo que, segundo a jurisprudência pacífica sobre a questão, é plenamente devida a retenção de parte do valor pago.

Inclusive, o
Superior Tribunal de Justiça permite a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo comprador, confira-se:

(...)

Na mesma linha, este Egrégio Tribunal de Justiça também entende lícita a retenção pela construtora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga em caso de rescisão contratual causada pelo promitente comprador (...)”

Em se
segundo lugar
, no tocante a aventada contradição quanto ao
valor
efetivamente adimplido, apesar de o aqui embargante defender ser ele na ordem de
R$110.228,61 (cento e dez mil, duzentos e vinte e oito reais e sessenta e um centavos), da detida análise dos comprovantes juntados à exordial (Ids 140626378 e 140626379), a somatória feita perfaz exatamente àquela quantia deduzida pela togada sentenciante, qual seja,
R$99.857,83
(noventa e nove mil oitocentos e cinquenta e sete reais e oitenta e três centavos), sobretudo considerando a
duplicidade
de alguns borderôs, os quais cito, a título de exemplificação, aqueles vencidos nos meses de setembro/2012, dezembro/2012 e junho/2013, de modo que também sobre esta vertente não merece qualquer reparo o acórdão hostilizado.

Logo
, evidencia-se a pretensão do embargante em rediscutir as questões já apreciadas, com um nítido propósito de reexame da matéria, o que não se admite nas vias estreitas dos embargos declaratórios.

A propósito, o entendimento jurisprudencial a respeito do assunto:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – SERVIÇOS DE ÁGUA E ESGOTO – COBRANÇA DE MULTA – FRAUDE NO HIDRÔMETRO – APURAÇÃO UNILATERAL – CULPA DO AUTOR NÃO EVIDENCIADA – COBRANÇA INDEVIDA – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DOS SERVIÇOS –
OMISSÃO E ERRO MATERIAL – INCONFORMISMO QUANTO À TESE ADOTADA – PRETENSÃO DE REDISCUTIR A MATÉRIA – AMBOS OS EMBARGOS REJEITADOS.
O artigo 1.022 do Código de Processo Civil dispõe que os embargos de declaração têm a finalidade de expungir do julgado eventual omissão, contradição ou obscuridade, além de possibilitar a correção de erro material, não se destinando a sanar eventual inconformismo, tampouco o reexame de matéria já decidida.”
(TJ-MT 00206942520168110041 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2022)

Nessa senda, ainda que com o fim único de prequestionamento, objetivando a interposição dos Recursos Especial e Extraordinário, os embargos não comportam revisão da matéria, de modo que devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022 do CPC.

Diante do exposto,
REJEITO
os embargos de declaração.

Por fim,
advirto
o embargante que a reiteração da tese aqui afastada ensejará a aplicação da sanção descrita no artigo 1.026, § 2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/04/2023