Tribunal: TJMT
Processo: 0002526-81.2018.8.11.0080
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-21
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002526-81.2018.8.11.0080
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Arrendamento Rural, Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AGROPECUARIA CALUPA LTDA - CNPJ: 05.422.591/0001-09 (APELADO), RODRIGO RIBEIRO ARAUJO - CPF: 044.261.816-66 (ADVOGADO), THYAGO RIBEIRO DA ROCHA - CPF: 705.484.121-20 (ADVOGADO), ALUISIO DE AGUIAR - CPF: 528.451.769-53 (APELADO), PAULO SERGIO AGUIAR - CPF: 900.711.909-53 (APELADO), CIRINEU DE AGUIAR - CPF: 414.114.209-34 (APELADO), ADELMAR PINHEIRO SILVA - CPF: 022.540.345-53 (APELANTE), VINICIUS DE MORAIS OLIVEIRA - CPF: 011.662.181-80 (ADVOGADO), ARS AGRO-PASTORIL LTDA - ME - CNPJ: 31.261.977/0001-96 (APELANTE), HIURY DE ANDRADE - CPF: 061.168.021-17 (ADVOGADO), JOAQUIM LUIZ BERGER GOULART NETTO - CPF: 993.369.281-04 (ADVOGADO), OVIDIO MARTINS DE ARAUJO - CPF: 092.377.121-20 (ADVOGADO), MARCO TULIO BEZERRA DE AZEREDO BASTOS - CPF: 019.829.791-27 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DOS ARRENDADORES E DESPROVEU O DOS ARRENDATÁRIOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DO DIREITO DE RETENÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – CONEXÃO COM AÇÃO DE DESPEJO – JULGAMENTO SIMULTÂNEO DO MÉRITO – ARRENDAMENTO RURAL – BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS – MELHORAMENTOS INTRODUZIDOS NOS IMÓVEIS QUE PASSARAM A INTEGRÁ-LOS E ENTRARAM PARA O PATRIMÔNIO DO PROPRIETÁRIO – PACTUAÇÃO DE LONGO PRAZO DE VIGÊNCIA CONTRATUAL E PREÇO REDUZIDO – PREVISÃO CONTRATUAL DE ESPÉCIE “SUI GENERIS” DE COMPENSAÇÃO PRÉVIA DOS GASTOS INEXORAVELMENTE DISPENDIDOS PELOS ARRENDATÁRIOS PARA PREPARAÇÃO DO SOLO PARA PLANTIO DE LAVOURA – BENFEITORIAS NÃO INDENIZÁVEIS – GASTOS RELATIVOS À CONSTRUÇÃO DE ESTRADAS, PONTES E INFRAESTRUTURA EM GERAL – INEXISTÊNCIA
DE RENÚNCIA RELATIVA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
– EXISTÊNCIA DE PRÉVIA COMPENSAÇÃO DE FORMA DILUÍDA NO PREÇO PACTUADO – REDEFINIÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO – RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – DIREITO QUE NÃO É ABSOLUTO E QUE SE TORNAR IRREGULAR COM O USO DA COISA – NECESSIDADE DE COMPATIBILIZAÇÃO COM O DIREITO À PROPRIEDADE E PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA EM RELAÇÃO À AÇÃO DE DESPEJO – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE –
ÔNUS QUE DEVE SER IMPOSTOS À PARTE QUE DEU CAUSA À INDEVIDA INSTAURAÇÃO DO PROCESSO
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DOS ARRENDATÁRIOS NA AÇÃO DE DESPEJO DESPROVIDO – RECURSO DOS ARRENDANTES NA AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO À RETENÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS ARRENDATÁRIOS NA AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO À RETENÇÃO DESPROVIDO. 1.
Segundo orienta a jurisprudência do STJ,
“
pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto, em algumas oportunidades, entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse
”, de modo que “
o possuidor que introduz benfeitorias tem, pois, nos termos dos arts. 1.219 e 1.220 do CC/02, o direito de levantar as benfeitorias ou de ser indenizado, conforme sua natureza e de acordo a presença ou não de boa-fé, e até mesmo, eventualmente, o direito de reter o bem principal até que o valor correspondente às vantagens que a ele foram acrescidas e não podem ser levantadas lhe seja restituído
” (REsp n. 1.854.120/PR). 2. Todavia, se há evidência de que a pactuação de longo prazo de vigência a preço reduzido visa justamente uma forma “sui generis” de prévia compensação dos arrendatários pelas despesas invariavelmente suportadas pela implementação da agricultura na área arrendada, repleta de pastagens degradadas, não deve ser fixada indenização por benfeitorias após o vencimento do contrato (
REsp n. 1.182.967/RS). 3.
Nos termos do
art. 114 do CC, os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente, assim, exceto em caso de expressa manifestação contratual de renúncia ao direito de indenização por benfeitoria, não se pode admitir à sua exclusão ou isenção do proprietário a partir de interpretada extensivamente dos termos contratuais. Porém, se os gastos com construção de estradas, pontes e afins também foram objeto de prévia compensação de forma diluída, face à pactuação de preço reduzido, deve igualmente ser negada a pretendida indenização por essas benfeitorias. 5. “
O
direito de retenção assegurado ao possuidor de boa-fé não é absoluto
”, de modo que “
pode ele ser limitado pelos princípios da vedação ao enriquecimento sem causae da boa-fé objetiva, de forma que a retenção não se estenda por prazo indeterminado e interminável
” (REsp nº 613.387/MG). 6. Na hipótese, com relação à ação de Despejo, a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ocorrer sob o prisma do princípio da causalidade, que prescreve que aquele que deu causa à instauração do processo deverá arcar com as despesas daí decorrentes.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recursos de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ADELMAR PINHEIRO SILVA, MARIA RITA MIRANDA LIMA SILVA e ARS AGROPASTORIL LTDA. (cf. Id. nº 182750385), e também por AGROPECUÁRIA CALUPA LTDA., ALUÍSIO DE AGUIAR, CIRINEU DE AGUIAR e PAULO SÉRGIO AGUIAR (cf. Id. nº 182750382), contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Querência/MT, que nos autos da ação “
Declaratória do Direito de Retenção de Imóvel Rural c/c Indenização de Benfeitorias e Acessões Artificiais
” (Proc. nº 0002526-81.2018.8.11.0080 – Código 59731), ajuizada pelos segundos apelantes contra os primeiros, julgou o pedido em parte procedente para condenar os réus/arrendantes ao pagamento de “
indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias discriminadas pelo Perito Judicial
”, quantificado em R$ 14.644.511,42, cujo valor deverá ser acrescido de “
correção monetária desde o arbitramento e juros legais de 1% ao mês
(até)
a retomada do imóvel
”, e, diante da sucumbência recíproca das partes, condenou ambas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% sobre o valor atualizado da causa, originariamente de R$ 19.155.241.29, na proporção de

“
76,46% para a parte ré e 23,54% para a parte autora
” (cf. Id. nº 182750358 e 182750368).

Os autores/apelantes Agropecuária Calupa e outros criticam a conclusão sentencial de que não caberia reintegrá-los na posse do imóvel por “
conveniência processual, ou seja, para evitar um suposto tumulto processual que foi causado pelos próprios Recorridos que pleitearam e obtiveram a retomada liminar da posse da área, sem que antes cumprissem a sua obrigação de proceder à justa indenização pelas benfeitorias realizadas
”, aduzindo que “
deixou de observar o douto magistrado de primeira instância que o direito de retenção por benfeitorias configura modalidade de garantia no cumprimento de obrigação e que, ao privar os Recorrentes de exercer o seu direito, possibilitou o enriquecimento ilícito ao proprietário da terra, o que é proibido por lei
”.

Pontuam que “
os Arrendantes/Recorrentes obtiveram uma decisão precária para a retomada provisória da posse da área, mediante a caução do valor que era incontroverso como devido a título de benfeitoria, no ínfimo montante de R$ 655.956,16
”, este que “
é 22 (vinte e duas) vezes menor do que o reconhecido na sentença (após a realização da perícia) como justo para a indenização das benfeitorias
”, e, após discorrer longamente sobre a natureza e importância do direito à retenção do imóvel pelo possuidor de boa-fé, sustentam que “
o correto seria a sentença ter revogado a tutela antecipada, ante a ausência de caução idônea, declarando o legítimo o direito de retenção dos Arrendatário/Recorrentes, determinando a reintegração na posse da área, uma vez que estes, incontroversamente, não foram ressarcidos pelas benfeitorias realizadas no imóvel, conforme estabelece o art. 95, inciso VIII, do Estatuto da Terra e o art. 1.219 do Código Civil
”.

Alegam, ademais, que o correto é que os ônus sucumbenciais fiquem a cargo dos réus/arrendantes, já que, “
analisando a sentença, é possível perceber que houve o reconhecimento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias discriminadas pelo perito judicial, o que, por consequência, significa que o pedido de retenção é devido, pois, até o presente momento, não houve nenhum pagamento
”, e, por outro lado, “
ainda que haja ‘procedência’ a Ação de Despejo, os Apelantes foram vencedores na ação indenizatória, visto que o valor consignado na perícia, objeto da condenação, está muito próximo ao que foi pedido a título de indenização, logo, não há o que se falar em sucumbência recíproca
”.

P
edem, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja declarado o “
direito de retenção dos Arrendatário/Recorrentes, reintegrando-os na posse da área até que estes sejam ressarcidos pelas benfeitorias realizadas no imóvel
”, e seja a parte ré condenada “
integralmente ao pagamento das custas e honorários advocatícios
” (cf. Id. nº 182750382).

Os réus/apelantes Adelmar Pinheiro Silva e outros arguem, preliminarmente, a conexão da presente ação, assim como da ação de Despejo, com a ação de Revisão das Cláusulas do Contrato de Arrendamento Rural (Proc. nº 0001401- 20.2014.8.11.0080), e a imprescindibilidade da reunião dos feitos para julgamento conjunto, tendo em vista que, “
ainda que se repute que as ações tenham objetos diferentes, a causa de pedir e o objeto da prova são os mesmos, sobretudo pelo fato de que naquela ação Revisional, até então pendente de julgamento, há perícia a ser realizada
”
,
sendo que “
os valores de condenação de cada parte poderão, inclusive, ser compensadas em sua fase de cumprimento, o que reforça a possibilidade e viabilidade de se reconhecer a conexão
”, assim, como “
a questão referente à conexão de processos é matéria de ordem pública, pelo que pode ser alegada a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive de ofício pelo magistrado,
(é devido)
o conhecimento da matéria
”.

Sustentam que é “
necessária
(...)
a reforma da sentença por este e. Tribunal de Justiça para que reconheça não serem indenizáveis as benfeitorias destinadas à preparação e melhoramento do solo e aumento de sua produtividade,
(conforme)
, inclusive, foi devidamente pactuado na Cláusula 5ª do contrato
”, ressalvando que “
não estão a defender a não indenização de benfeitorias, mas sim que sejam indenizadas dentro dos limites do direito aplicado e das cláusulas contratuais estabelecidas pelas partes
”, ou, com maior exatidão, “
o que se discute no caso em voga são quais as benfeitorias avaliadas no laudo pericial deverão ser indenizadas por sua própria natureza (úteis e necessárias – cláusula 7ª), e as não indenizáveis por força contratual (cláusula 5ª) ou pela destinação para melhoria do solo, que inclusive se compatibilizam
”, já que o “
perito realizou o trabalho para o qual foi nomeado, promovendo a avaliação de todas as benfeitorias existentes no imóvel rural, porém, ao interpretá-las, o Juízo incorreu em grave equívoco,
(pois)
não alcançou a congruência aplicável ao caso concreto, que é justamente observar o Laudo Pericial e apontar os limites e obrigações contratuais relacionadas à responsabilidade indenizatória (Cláusula 5ª e 7ª) aplicáveis sobre as benfeitorias descritas
”.

Afirmam que “
é

explícito que o teor da Cláusula 5ª não possibilita interpretação diversa a que
(...)
sustentam, qual seja, as benfeitorias nela elencadas não deverão ser indenizadas, porquanto já o foram devidamente consideradas quando da precificação do arrendo em valor abaixo do praticado
”, e, “
diferentemente do que entendeu o Juízo de 1º grau, não estamos diante de um contrato ‘silente’, mas sim de dispositivo contratual que aponta e especifica quais as benfeitorias seriam realizadas sob as expensas, ônus e responsabilidade dos Arrendatários/Apelados
”, enfatizando, nesse sentido, que “
o contrato traz única e literal interpretação de seu conteúdo: não é exigível qualquer participação financeira por parte do proprietário arrendador quanto aos investimentos necessários ao melhoramento do solo ou ao aumento da produtividade rural
,
pactuou-se que os referidos investimentos ficariam sob responsabilidade exclusiva do arrendatário
”, sendo que “
tal disposição é comum aos contratos de arrendamento rural, pois o melhoramento e o aumento da produtividade do solo se revertem em benefício do arrendatário, inclusive amparado no art. 7º do Decreto 59.566/
66”, inclusive, “
esse posicionamento é uníssono em todos os tribunais do país, devendo ser respeitada a livre iniciativa econômica das partes (art. 170, caput, da CF, e arts. 1º e 2º, inciso I, da Lei nº 13.874/2019)
”.

Alegam que “
investimentos
(...)
relacionados ao preparo do solo, resíduos desse preparo, aplicação de corretivos, nutrientes, fertilizantes e defensivos, não são indenizáveis, pois são estritamente vinculados e aproveitados pelo próprio Arrendatário durante sua atividade desenvolvida na vigência contratual, especialmente no caso em questão, onde o contrato se deu por mais de 15 anos e se encerrou devido ao término de seu prazo
”, queixando-se de que a “
sentença determinou que o Arrendante indenize as benfeitorias ‘uteis e necessárias’, de acordo com a Perícia, porém o Laudo Pericial não aponta ou define quais são essas benfeitorias
”, uma vez que indicou “
que todos os insumos e materiais que fizeram parte da atividade agrícola produtiva dos Apelados (frete, calcário, fosfato, gesso, cálcio, grade, preparo do solo), e, também, daquelas benfeitorias contratualmente definidas como de responsabilidade e sob expensas dos Apelados (cláusula 5ª: derrubada, catação de raízes, enleiramento, corretivos, preparo do solo etc), são passíveis de indenização pelos Proprietários/Apelantes
”.

Defendem, sob essa perspectiva, que apenas as benfeitorias descritas e avaliadas no “
Item 4 (Quadro 9)
(do Laudo Pericial Judicial),
em R$ 793.474,39, são indenizáveis e se amoldam ao conceito de ‘úteis ou necessárias’ (Cláusula 7ª)
”, já que o referenciado nos “
quadros dos Itens 1 (Quadro 6), Item 2 (Quadro 7) e Item 3 (Quadro 8), na monta de R$ 13.424.409,23, tratam acerca das benfeitorias realizadas para melhoria do solo em área de pastagem, de juquira leve e pesada, as quais são – de acordo com o direito aplicado e com a Cláusula 5ª do contrato – não indenizáveis.
(...)
. Já as benfeitorias descritas no Item 5 (estradas e afins), apesar de serem de natureza útil e necessária, são contratualmente não indenizáveis, por força do pacto em sua Cláusula 5ª, § 2º
”
.

Ressaltam, por fim, que a presente

“
ação apresentou pedidos cumulativos,
(...),
o primeiro pedido foi a retenção do imóvel (possessória), o que corresponde a 50% dos pedidos processuais totais, o segundo pedido foi a indenização pelas benfeitorias realizadas, que pleiteou o valor de R$ 19.155.241,29 que corresponde, para análise de sucumbência, os outros 50% dos pedidos processuais
”, sendo que “
os apelados sucumbiram integralmente no 1º pedido (retenção do imóvel) e sucumbiram parcialmente no 2º pedido (diferença entre os valores requeridos e os arbitrados),
(...),
portanto, cabe a este e. Tribunal definir a correta distribuição sucumbencial, de modo que reconheça aos apelantes o direito aos honorários sucumbenciais de 50% pela vitória integral no pedido declaratório e, ainda, na proporcionalidade do pedido Indenizatório (11,77% do total de 50%)
”.

P
edem, então, o provimento do apelo, para que, reconhecida a conexão com a ação revisional, seja cassada a sentença apelada, com o retorno dos autos à origem para julgamento conjunto das demandas, ou, alternativamente, seja reformada a sentença, a fim de se assentar que as “
benfeitorias elencadas e avaliadas no Quadro 9
(do Laudo Pericial Judicial)
, de natureza útil e necessária, são
(as únicas)
indenizáveis em favor dos apelados
”, readequando-se o valor da condenação indenizatória
(cf. Id. nº 182750385).

Os autores ofertaram as contrarrazões vinculadas ao Id. nº 182750391, enquanto os réus contrarrazoaram junto ao Id. nº 182750394, ambos com pleitos recíprocos de desprovimento do apelo adversário.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Para adequada compreensão do contexto em que se insere a lide, bem assim para propiciar justa e adequada solução ao conflito aqui retratado, faz-se necessária breve e pontual recapitulação do histórico negocial envolvendo os eventos relevantes, de uma perspectiva jurídica, para o mérito da causa, porém, antes de iniciar essa digressão fática, cabe registrar duas ressalvas, a primeira é a de que, malgrado
a lógica jurídico-processual recomende a antecedência da apreciação de questões preliminares ao mérito, tenho que a hipótese dos autos exige exceção, já que a arguição de carência da ação por impossibilidade jurídica do pedido de despejo no caso concreto, ou, então, a de imprescindibilidade da reunião e julgamento conjunto das presentes ações de Despejo e de Indenização por Benfeitorias com a ação Revisional (Proc. nº 0001401-20.2014.8.11.0080), estão inextricavelmente relacionadas com a matéria de mérito, demandando todas elas a prévia incursão nas circunstâncias fáticas envolvidas no caso, para só então possibilitar a adequada construção do raciocínio decisório pertinente a cada tema, de modo que tais questões que naturalmente antecedem o exame do mérito, neste caso, serão envolvidas, analisadas e decididas em conjunto com a matéria de fundo; a segunda ressalva, de cunho meramente pragmático, é a de que, diante do julgamento simultâneo dos recursos provenientes dos autos da ação de “
Despejo c/c Perdas e Danos
” (Proc. nº 0002051-28.2018.8.11.0080 - Código 58555) e da ação
“
Declaratória do Direito de Retenção de Imóvel Rural c/c Indenização de Benfeitorias e Acessões Artificiais
” (Proc. nº 0002526-81.2018.8.11.0080 - Código 59731), p
or conveniência e praticidade, o referencial utilizado à citação do número do identificador (“Id. nº”) em que os documentos que instruem ambos os processos está vinculado será o dos autos eletrônico da ação de Indenização por Benfeitorias
(Proc. nº 0002526-81.2018.8.11.0080).

Em 01.03.2003, o réu Adelmar Pinheiro Silva, na posição de proprietário arrendador, e a autora Agropecuária Calupa Ltda., figurando como arrendatária, celebraram o contrato de arrendamento rural objeto desta lide (cf. Id. nº 182750272 – pág. 51/55), tendo por
objeto “
área de aproximadamente 6.000 ha
” localizada no perímetro dos imóveis denominados “
Fazenda Santa Cruz
” e “
Fazenda Agroplan
”, registrados, respectivamente, sob as matrículas de nº 2.490 e 2.491 ambas do SRI da comarca de São Félix do Araguaia/MT (cláusula 2ª), com prazo de duração estipulado em “
15 (quinze) anos e 02 (dois) meses, tendo o seu inicio em 01 de março de 2.003 e o seu término em 30 de abril de 2.018
” (cláusula 3ª), e, a título de contraprestação, ajustou-se, inicialmente, o pagamento de “
R$ 50.000,00 por ano de vigência do contrato, com vencimento no dia 30 de abril de cada ano
” (cláusula 6ª), contudo, na mesma data em que assinaram o contrato principal, as partes resolveram firmar o 1º aditivo contratual a fim de instituir que, “
por ano de vigência do contrato e pela área efetivamente explorada, independentemente da lavoura a ser plantada, da quantidade total a ser produzida, bem como da quantidade de reses que mantiver na área de arrendamento: a) nos primeiros seis anos de vigência do presente Contrato, ou seja, para o período de 01.04.2003 a 30.03.2009, o preço anual será de 01 (uma) saca de soja em grão de 60 kg cada por hectare efetivamente explorado; b) do sétimo ano de vigência do presente Contrato até o seu término, ou seja, para o período de 01.04.2009 a 30.04.2018, o preço anual será de 02 (duas) sacas de soja em grão de 60 kg por hectare efetivamente explorado
”

(cf. Id. nº 182750272 – pág. 58).

Em 05.11.2014, o réu/arrendante Adelmar Silva ajuizou a a
ção de “
Revisão de Contrato de Arrendamento Rural
” (Proc. nº 0002526-81.2018.8.11.0080) contra os subarrendatários Cirineu, Aluísio e Paulo Aguiar, todos eles sócios da
Agropecuária Calupa Ltda., objetivando, em razão de alegado desequilíbrio contratual e da onerosidade excessiva resultante de uma série de fatores supervenientes à celebração do pacto, o provimento jurisdicional para que se “
atribua, como novo valor do arrendamento, o equivalente a 12 (doze) sacas de soja por hectare, cabendo ainda, neste caso, também o pagamento das diferenças resultantes a partir da citação e até a data da sua liquidação
”.

Em 01.09.2017, cerca de 8 meses do termo final do prazo de vigência do contrato, e dentro do prazo de antecedência ajustado à comunicação de desinteresse na renovação contratual, os réus/arrendantes enviaram notificação extrajudicial aos autores/arrendatários informando o seu desejo de retomada das áreas arrendadas, incitando-os à adoção das providências necessárias à restituição do imóvel, cujo destaque, aqui, vai à previsão da cláusula 7ª, relativa à apuração das benfeitorias a serem indenizadas:

“CLÁUSULA SÉTIMA: A ARRENDATÁRIA poderá construir as benfeitorias necessárias e úteis 'ao imóvel rural para viabilizar sua exploração, as quais, findo o contrato ou quando se der sua rescisão, deverão ser indenizadas pelo PROPRIETÁRIO ARRENDADOR, em favor da ARRENDATÁRIA, pelo seu justo valor na época da indenização, ficando, assim, incorporadas ao imóvel,
devendo tal valor ser apurado pela média da avaliação a ser efetuada por 03 (três) empresas especializada neste ramo indicadas pelo PROPRIETÁRIO ARRENDADOR de comum acordo com a ARRENDATÁRIA.

Parágrafo Único: Caso não interesse ao PROPRIETÁRIO ARRENDADOR adquirir tais benfeitorias mediante a indenização, poderá a ARRENDATÁRIA retirá-las do imóvel, custeando todas as despesas de remoção, ficando o PROPRIETÁRIO ARRENDADOR isento de responsabilidade à respeito”
(
destaquei
- cf. Id. nº 182750272 – pág. 52 e 53)

Segundo os dados informativos disponíveis no processo, as tratativas à escolha, em consenso, das “
03 empresas especializadas
” responsáveis por avaliar e quantificar as benfeitorias erigidas nos imóveis somente começou em março de 2018, e, após idas e vindas, em comum acordo, as partes elegeram as empresas 3A Consultoria e Segurança no Trabalho, S.J.R. de Abreu e Planapan – Planejamento e Consultoria Agroflorestal Ltda. à condução dos trabalhos.

Entre 16 a 18.04.2018, as empresas contratadas realizaram a vistoria
in loco
para o levantamento dos dados necessários, sendo os respectivos laudos de avaliação elaborados/finalizados nos dias 25.05.2018, 11.06.2018 e 18.06.2018.

Sucede que, em 15.05.2018, diante do esgotamento do prazo de vigência contratual, ávidos por reaverem os seus imóveis, e a despeito de ainda não ter sido entregue os resultados das avaliações, os arrendantes Adelmar Silva e outros propuseram a ação de “
Despejo c/c Perdas e Danos
” (Proc. nº 0002051-28.2018.8.11.0080).

Em 19.06.2018, foi a vez da
Agropecuária/
arrendatária, ao lado dos seus sócios e subarrendatários, propor a presente ação “
Declaratória do Direito de Retenção de Imóvel Rural c/c Indenização de Benfeitorias e Acessões Artificiais
” (Proc. nº 0002526-81.2018.8.11.0080).

Nos autos da ação de Despejo, na decisão inicial, datada de 18.05.2018, o MM. Juiz indeferiu o pedido autoral de antecipação dos efeitos da tutela, porém, mais tarde, em nova decisão datada de 17.07.2018, reavaliando o quadro, decidiu admitir “
o pedido liminar subsidiário, no sentido de restituir aos proprietários a área de terras não ocupada pelos arrendadores, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado
”.

Em 20.08.2018, o Oficial de Justiça certificou nos autos que, em cumprimento à ordem judicial, “
a área em questão já foi desocupada, com exceção da casa do gerente, que em comum acordo entre as partes o mesmo desocupará assim que for possível, sendo desnecessário o despejo forçado. Certifico mais, que procedi a entrega da área e das máquinas ao representante da Fazenda, Vitor Augusto Oliveira (procuração anexo à certidão de constatação), conforme nota de ciente no rosto do mandado
”.

Finalizada a fase instrutória, em que produzida prova pericial relacionada à quantificação das benfeitorias acrescidas aos imóveis, com apoio nas constatações realizadas pelo expert judicial, sobreveio a sentença apelada que deu a seguinte solução para os conflitos:

“O julgamento das demandas deve ocorrer em conjunto, pois a conexão existente impede a solução diversa para causas de pedir correlacionadas.

Nesse espectro, entendo que a natureza jurídica do que foi feito na terra é o primeiro passo para entendermos o direito de cada um.

Ora, firmou-se contrato de arrendamento, em 2003, da área de 6 mil hectares, destinada ao plantio e exportação de grãos.

Na época, o contrato foi claro ao afirmar que a terra estava com pastagens degradadas com juquira, cercas velhas e currais em precárias condições, sem quaisquer outras benfeitorias, cabendo, portanto, à arrendatária garantir todos os meios para a exploração da área (cláusula quinta).

Além disso, o arrendador se eximia de qualquer apoio a essa exploração (parágrafo segundo).

Parece óbvio interpretar que – naquela época – o grande desafio da agricultura era justamente tornar a terra produtiva, considerando todas as dificuldades naturais e a própria extensão territorial do Estado de Mato Grosso, com estradas pouco convidáveis.

Não à toa, o preço do hectare não chegava próximo ao dos dias atuais e o próprio contrato, naqueles termos, foi assim formulado.

E nos dias atuais, parece-me óbvio também compreender a agricultura da região não somente como a atividade de tornar a terra produtiva, mas torná-la cada vez mais produtiva, não mais naquele modelo antigo de agricultura familiar, mas uma verdadeira agricultura empresarial.

Diante disso, observo que naquele primeiro momento era mais vantajoso ao proprietário transferir ao arrendatário todo o ônus da atividade, inclusive o risco, que era alto, por tal motivo a isenção de ônus da produção para o proprietário foi ressaltada no contrato.

Hoje, considerando o Boom mundial das commodities, talvez seja mais vantajosa a retomada da terra, pois assim a lucratividade se potencializa, tanto com o plantio, quanto pela alienação da própria área.

Sendo assim, o equilíbrio e o bom senso são as melhores alternativas para o desfecho da controvérsia, pois a valorização da terra e também dos grãos produzidos não pode ser atribuída com mais efeito a apenas uma das partes, como se a função da outra fosse de menor importância.

Em resumo, nesse tipo de caso vejo a liberdade contratual e a boa-fé como os basilares princípios de resolução.

Pois bem, num primeiro momento foi deferida a liminar de despejo, pois, satisfeitos aqueles requisitos mínimos, o direito à propriedade deve ser homenageado, como um dos pilares de nosso ordenamento jurídico.

Mas agora, concluída toda a instrução, em fase de julgamento, o feito deve pacificar a relação jurídica, de modo que cada um possa receber o que lhe é devido.

Tanto é que, na verdade, não foi respeitado o direito de retenção pelo arrendatário (sob seu ponto de vista), pois o valor das benfeitorias úteis e necessárias ultrapassa o valor do que foi depositado em juízo na ação de despejo.

O fato é que o contrato de folhas 56/59 foi redigido de forma simples, até porque os valores envolvidos não eram vultosos, mas independentemente disso, as cláusulas deverão ser interpretadas de acordo com a boa-fé, norma cogente do nosso sistema civilista brasileiro.

As partes poderiam ter se atentado à simplicidade do contrato, vez que formularam aditivo posteriormente, mas viram os valores envolvidos aumentarem e não se atentaram ao detalhamento do que seria indenizável com o término da relação.

Ali está previsto, simploriamente, o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, em sua cláusula sétima.

O Estatuto da Terra apregoa: ‘o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis; será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando autorizadas pelo proprietário do solo; e, enquanto o arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e das disposições do inciso I deste artigo’.

E o Código Civil na mesma linha: ‘Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador’.

Aplicando uma ou outra norma, o resultado é praticamente o mesmo, o direito de indenização por benfeitorias...

Em contrapartida, a parte ré se defende afirmando que os autores pretendem indenização também por benfeitorias de natureza reprodutiva, citando jurisprudência.

Mas o contrato é silente, e durante todo o período de 15 (quinze) anos de vigência as partes não se prestaram a pactuar como seria resolvido o dilema.

Enfim, a Perícia de páginas 1119/1178 esclarece que as melhorias da terra ‘serão aproveitadas em sua totalidade’ pelo sucessor que ali produzir.

Ou seja, juridicamente, benfeitorias não reprodutivas são as que estão aderidas ao chão, inegociáveis e não rentáveis, separadamente, da terra. Sendo assim, a perícia deixa claro que as benfeitorias ali encontradas não se amoldam àquelas citadas pela parte ré, contrapondo a argumentação dos proprietários da terra.

É certo que o Perito não julga causas, pelo contrário, auxilia o Juízo na tomada de decisões, mas entendo que a resposta para o imbróglio reside justamente neste ponto, pois o próprio E.TJMT já distinguiu as classificações ao relacionar as não reprodutivas a ‘melhorias de solo’ e reprodutivas a ‘produções vegetais’ (1000685-51.2016.8.11.0000), pois não seria possível ao arrendatário ‘retirá-las do imóvel’, conforme o parágrafo único da cláusula sétima do contrato.

Outro ponto que chama a atenção é justamente a inércia dos proprietários da terra, os quais não diligenciaram de perto para a tomada de conhecimento dos gastos que estavam sendo considerados como benfeitorias no imóvel, limitando-se à conduta abrupta de retomada do imóvel ao término do contrato.

O direito não socorre aos que dormem, especialmente quando o contrato é vago em relação a pontos cruciais da relação jurídica.

Inclusive, em sede de memorais (muito bem redigidos, por sinal), a parte proprietária do imóvel ressalta a autonomia privada, função social dos contratos, liberdade contratual, o que concordamos essencialmente, ainda mais quando as partes são empresários rurais, os quais deveriam receber diversas assessorias para a tomada de decisões.

Mas o ponto é que o contrato é omisso e o Judiciário não pode ignorar que a perícia apontou benfeitorias indenizáveis, em benefício da parte que alega ser estas específicas não indenizáveis, sem qualquer pactuação neste sentido.

Diante do exposto, é necessário acolher o laudo pericial juntado aos autos, declarando as benfeitorias apontadas como indenizáveis para a parte arrendatária.

Em relação ao direito de retenção, parece-me lógico que as benfeitorias sejam classificadas como úteis/necessárias, ainda mais quando há atividade agrícola empresarial na terra, pois facilitam ou aumentam o uso do bem (ganho de produtividade).

Mas o fato é que a parte arrendatária já foi despejada do imóvel, há anos, inclusive, e qualquer decisão que determine a reintegração da posse direta do imóvel no atual estágio da lide, revela-se tumultuária, sob nosso ponto de vista.

Neste sentido, concordamos com o argumento da parte proprietária que o direito de retenção perdeu seu objeto, ainda mais com a decisão do E.TJMT que confirmou o despejo.

Portanto, o recebimento das benfeitorias deverá ocorrer de forma autônoma ao despejo, eis que consolidada essa situação fática de retomada da área, com consequente planejamento de plantio.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de despejo, com julgamento de mérito, pelo término do contrato de arrendamento. Não há condenação em custas e honorários advocatícios aos réus em razão da causalidade, eis que não houve mora imputada.

Além disso, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido de indenização por benfeitorias úteis e necessárias discriminadas pelo Perito Judicial, sem a reintegração de posse, com correção monetária desde o arbitramento e juros legais de 1% ao mês, desde a retomada do imóvel. Custas e honorários advocatícios, em 10% sobre o valor da causa, para os réus.”

Em complemento, nos autos da ação de Despejo, ao julgar os embargos de declaração interpostos pelos arrendantes, o MM. Juiz acrescentou o seguinte:

“Não há necessidade de produção de provas porque o cálculo do valor de arrendamento pode ser feito com a mera juntada aos autos de valor de mercado local, em sacas de soja. O que pode ser feito em cumprimento de sentença, via Oficial de Justiça, inclusive.

Mas para que fique claro, realmente houve omissão na sentença, visto que deixamos de reconhecer o tempo de ocupação da área após o término do contrato. Neste ponto, reconheço o direito do embargante, que pode exigir do arrendatário ou mesmo compensar com eventual débito das benfeitorias.

Acolho, portanto, os embargos de declaração, para aperfeiçoar o retorno ao estado anterior, reconhecendo que o arrendador tem o direito de indenização pelo tempo que o arrendatário ficou na terra, após o vencimento do contrato.

Em relação à condenação por honorários advocatícios, mantemos o entendimento da mora que origina demanda judicial, o que se relaciona intrinsecamente com a causalidade.

Mas eu observo que o argumento do embargante é forte quando alega que a mora somente seria constatada pela perícia, mas no primeiro momento o arrendatário deve desocupar a terra.

Sim, sob o nosso ponto de vista parece verdade, pois muito embora o arrendador estivesse em mora, esta mora seria, portanto,
ex persona
, o que tira a legitimidade de permanência na área pelo arrendatário.

Assim, neste ponto também damos provimento aos embargos, condenando o arrendatário em 10% sobre o valor da causa, pois a natureza jurídica da mora não havia sido interpretada na sentença.

Diante de todo o exposto, CONHEÇO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E DOU PROVIMENTO, para reconhecer o débito oriundo da permanência na área após o vencimento do contrato e condenar o arrendatário em 10% sobre o valor da causa, a título de honorários advocatícios.”

Já nos autos da ação de Indenização por Benfeitorias, o MM. Juiz acolheu os declaratórios interpostos pelos arrendantes a fim de redefinir a distribuição dos ônus de sucumbência da seguinte forma:

“Mas em relação à sucumbência recíproca, assiste razão ao embargante, pois houve procedência em parte e condenação no importe de 10% sobre o valor da causa, quando o correto seria a análise de cada pedido, sendo vedada a compensação de sucumbência recíproca, nos termos do CPC.

Nestes termos, dou provimento aos embargos declaratórios, para ajustar a sucumbência conforme bem explicado pelo embargante na fl. 3113.

Inclusive, ancoro o posicionamento nos EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 616.918 - MG (2006/0199863-9) do Superior Tribunal de Justiça, arbitrando a sucumbência com base no pedido indenizatório formulado nestes autos.

Diante de todo o exposto, CONHEÇO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E DOU PROVIMENTO PARCIAL, ajustando a sucumbência em 76,46% para a parte ré e 23,54% para a parte autora.”

A crítica recursal dos réus/arrendantes à conclusão sentencial atinente à definição das benfeitorias indenizáveis no caso repousa em três pilares argumentativos; o primeiro é de que a interpretação conjunta das cláusulas 5ª e 7ª do contrato possibilita uma “
única e literal interpretação de seu conteúdo: não é exigível qualquer participação financeira por parte do proprietário arrendador quanto aos investimentos necessários ao melhoramento do solo ou ao aumento da produtividade rural
”, aí incluídos “
todas as despesas, desde derrubada da brotação (juquira), enleiramento, catação de raízes, projetos e assistências técnicas, corretivos, sementes, insumos, tais como: inseticidas, fertilizantes e serviços de preparo do solo, plantio, trato fitossanitário e colheita
” (cláusula 5ª); o segundo é de que a necessidade de dispêndio de elevados valores para “
preparação do solo
” fora considerado para “
precificação da contrapartida de arrendo
”, sendo a única justificativa para pactuação de preço “
menor que o praticado
” usualmente naquela localidade, o que afastaria qualquer possibilidade de posterior indenização pelo mesmo fato gerador, e o terceiro pilar é de que tais despesas e investimentos não se amoldam ao conceito de benfeitorias úteis e necessárias, “
pois são estritamente vinculados e aproveitados pelo próprio arrendatário durante sua atividade desenvolvida na vigência contratual
”, tendo sido “
revertidos em benefícios dos próprios arrendatários, interessados na melhoria do solo com o fim de garantir maior produtividade e lucro no decorrer de sua atividade
”.

Eis, a propósito, o teor das citadas cláusulas contratuais:

“CLÁUSULA QUINTA: A ARRENDATÁRIA recebe a terra formada com pastagem degradadas com brotos em estágio de Mata (juquira), contendo cercas velhas e 02 (dois) currais em precárias condições de uso, sem quaisquer outras benfeitorias, devendo explorá-la sob suas expensas, sem participação financeira nas despesas a qualquer título por parte do PROPRIETÁRIO ARRENDADOR, correndo, portanto, por conta e risco da ARRENDATÁRIA, todas as despesas, desde derrubada da brotação (juquira), enleiramento, catação de raízes, projetos e assistências técnicas, corretivos, sementes, insumos, tais como: inseticidas, fertilizantes e serviços de preparo do solo, plantio, trato fitosanitário e colheita; para o que declara a ARRENDATARIA, possuir recursos, máquinas, implementos e outros meios para a referida exploração.

Parágrafo Primeiro: A ARRENDATÁRIA se obriga a manter os currais nos lugares onde os mesmos se encontram, bem como a desmanchar as cercas de forma adequada, enrolando o arame em bolas e juntando as lacas e esticadores de madeira em local a ser designado pelo PROPRIETÁRIO ARRENDADOR dentro da Fazenda Santa Cruz, objeto do presente.

Parágrafo Segundo: O PROPRIETÁRIO ARRENDADOR não se responsabiliza pela manutenção das estradas, fornecimento de mão de obra de qualquer natureza ou apoio para exploração da área, objeto do arrendamento, podendo, no entanto fazê-lo, de livre e espontânea vontade”.

“CLÁUSULA SÉTIMA: A ARRENDATÁRIA poderá construir as benfeitorias necessárias e úteis 'ao imóvel rural para viabilizar sua exploração, as quais, findo o contrato ou quando se der sua rescisão, deverão ser indenizadas pelo PROPRIETÁRIO ARRENDADOR, em favor da ARRENDATÁRIA, pelo seu justo valor na época da indenização, ficando, assim, incorporadas ao imóvel, devendo tal valor ser apurado pela média da avaliação a ser efetuada por 03 (três) empresas especializada neste ramo indicadas pelo PROPRIETÁRIO ARRENDADOR de comum acordo com a ARRENDATÁRIA.

Parágrafo Único: Caso não interesse ao PROPRIETÁRIO ARRENDADOR adquirir tais benfeitorias mediante a indenização, poderá a ARRENDATÁRIA retirá-las do imóvel, custeando todas as despesas de remoção, ficando o PROPRIETÁRIO ARRENDADOR isento de responsabilidade a respeito”.

Caso se admita, em primeira olhadela, que os arrendatários fazem jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias erigidas sobre os imóveis, não só porque assim diz a lei (CC, art. 1.219), mas também por força de expressa e inequívoca disposição contratual (cláusula 7ª), a polêmica recursal residiria em definir se, a despeito da garantia legal e contratual de ser indenizada pelas “
benfeitorias necessárias e úteis ao imóvel rural para viabilizar sua exploração
”, a arrendatária Agropecuária Calupa teria ou não renunciado ao direito de indenização pelos investimentos e melhoramentos introduzidos nas áreas arrendadas (ref. àqueles que se incorporaram ao imóvel e entram para o patrimônio do proprietário com a retomada do bem) quanto aceitou e assumiu a obrigação de “
recebe
[r]
a terra formada com pastagem degradadas
(...)
, sem quaisquer outras benfeitorias, devendo explorá-la sob suas expensas, sem participação financeira nas despesas a qualquer título por parte do proprietário arrendador
” (cláusula 5ª).

A resposta ao questionamento parece objetivamente negativa, porque, para além das pertinentes ponderações realizadas pelo MM. Juiz sentenciante a respeito da matéria sob a ótica das peculiaridades do caso concreto, é uma máxima jurídica antiguíssima, inclusive expressamente positivada na lei civil brasileira, a de que “
os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente
” (CC, art. 114), logo, como não se verifica, nas previsões contratuais, qualquer exclusão e renúncia expressa quanto a determinado tipo ou espécie de benfeitoria (útil ou necessária), mas sim, e tão somente, o acerto entre as partes de que as despesas e gastos para tornar a terra agriculturável e produtiva correriam, naquele momento inicial, às expensas da arrendatária, sem a contribuição direta do arrendante para o levantamento de fundos e custeio dos investimento necessários para o processo

de “mecanização” da propriedade rural, tratando-se de previsão que, na realidade, serviu exclusivamente para reforçar a natureza do contrato agrário como sendo de arrendamento (cujos riscos de exploração são suportados exclusivamente pelo possuidor direto), e não de parceira rural.

A propósito,
mutatis mutandis
, sobre o rigor da interpretação restritiva em se tratando de renúncia de direitos, o eg. STJ assim já decidiu:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO NÃO RESIDENCIAL. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. EXTENSÃO À ACESSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir se houve ofensa ao princípio do devido processo legal e se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante em contrato de locação pode ser estendida às acessões. 2. A questão referente à ofensa ao princípio do devido processo legal não foi debatida pelas instâncias ordinárias, não havendo, portanto, o devido prequestionamento, tampouco arguiu-se ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, o que atrai o óbice das Súmulas 282/STF e 211/STJ. 3. Consoante o teor da Súmula n. 335/STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". 4. Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente (art. 114 do CC). Assim, a renúncia expressa à indenização por benfeitoria e adaptações realizadas no imóvel não pode ser interpretada extensivamente para a acessão. 5. Aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, a construção, mas se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização (art. 1.255 do CC). Na espécie, a boa-fé do locatário foi devidamente demonstrada. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1.931.087/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 24/10/2023, DJe de 26/10/2023)

Não é esse, porém, o enfoque sob o qual deve ser analisada a controvérsia. Não se discute renúncia por ter recebido a terra com pastagem degradada para exploração sob suas próprias expensas, mas a existência de direito de retenção para indenização por benfeitorias a despeito da previsão, de forma “
sui generis
”, de uma espécie de
compensação
prévia dos gastos que seriam inexoravelmente suportados com a implementação de melhorias na área de pastagem para torna-la agricultável. O emprego proposital e com destaque do vocábulo “
compensação
” e não do vocábulo “
indenização
” será explicado mais adiante.

Em outras palavras, a discussão não é sobre renúncia à indenização, mas sobre a indenização já ter sido paga de forma diluída no próprio preço do arrendamento!

É verdade que, na petição inicial da ação
de “
Revisão de Contrato de Arrendamento Rural
”, os arrendantes afirmam que não houve qualquer premeditação a esse respeito e não citam, em momento algum da petição inicial, que o preço da contraprestação teria sido fixado em patamar baixo levando em conta o estado em que os imóveis estavam sendo entregues à arrendatária, preferindo tratar a questão sob a ótica da Teoria da Imprevisão (cf. Id. nº 59303476 - pág. 5/20 daqueles autos).

Ocorre que, para além de essa afirmação parecer muito mais voltada a atrair possível aplicação da Teoria de Imprevisão, único fundamento jurídico cogitável para a pretendida redefinição do preço do arrendamento, do que a retratar a verdadeira realidade das negociações subjacentes à celebração do contrato, não se pode desconsiderar o defendido pelos arrendatários naquela demanda.

Verifica-se muito claramente da contestação ofertada pelos arrendatários naquela ação de Revisão de Contrato afirmações de que “
o preço e o prazo do contrato estão diretamente ligados, entre outros aspectos, ao valor dos custos de produção e investimentos necessários para produzir no imóvel, ou mesmo para torná-lo produtivo
” e de que a pretensão dos arrendantes não poderia ser prestigiada e, consequentemente, o preço não poderia ser revisado/majorado porque foram eles, arrendatários, que “
promoveram desde a derrubada da brotação, enleiramento, catação de raízes, projetos e assistências técnicas, corretivos, fertilizantes e serviços de preparo do solo, etc., investimentos estes realizados com vistas a tornar a área produtiva
”.

Há, ainda, afirmação de que, ao pretenderem majoração do preço, os arrendantes “
desconsideraram a circunstância de que foram os arrendatários que edificaram, às suas expensas, todas as benfeitorias
”, de que “
foi necessário um massivo investimento para que a área se tornasse produtiva
”, e assertiva de que é essa, quer dizer, a imprescindibilidade de implantação de benfeitorias, “
a razão pela qual o preço pactuado entre os contratantes apresenta-se perfeitamente adequado ao equilíbrio econômico/financeiro da base objetiva do contrato pactuado
” (sic – cf. Id. nº 59303476 - Pág. 194/198 dos autos da ação de Revisão de Contrato).

Em arremate, lançando uma pá de cal sobre a questão, transcrevo trecho derradeiro da contestação apresentada pelos arrendatários naqueles autos:

“
Para que os arrendatários pudessem operacionalizar as atividades de produção de soja na área de terras arrendadas dos Autores, foi necessário que procedessem à vultuosos investimentos
, sem os quais a terra permaneceria imprópria para o plantio da soja.

Tais investimentos alteraram significativamente a configuração do imóvel em questão, que, certamente, vale muito mais hoje do que na época em que foi celebrado o contrato
de arrendamento rural. E
essa valorização é resultado direito dos investimentos realizados pelos Réus/arrendatários
.

Em face dessas circunstâncias, inequívoco o fato de que os Réus não poderiam firmar um contrato de arrendamento com firmando como valor do arrendamento o valor idêntico ao de um imóvel pronto para o plantio, pois logo nos primeiros anos tiveram de “pagar para trabalhar”, ou seja, os custos necessários para tornar a terra produtiva e a produção viável, eram maiores do que os resultados da própria produção.

Esse estado de coisas era de amplo conhecimento de ambos os contratantes — arrendantes e arrendatários — quando da celebração do contrato de arrendamento rural
, sendo essas as razões pelas quais os termos contratuais estabelecidos não são desproporcionais nem assimétricos,
pois muito além de contabilizar o número de sacas de soja por hectare pago pelos Arrendatários, os Autores devem calcular também os investimentos realizados pelos Réus no imóvel e sua consequente valorização
”

(sic – cf. Id. nº 59303476 - Pág. 199/200 dos autos da ação de Revisão de Contrato –
grifei
e
destaquei
)
.

Após análise da tese de defesa dos arrendatários naqueles autos, não há como deixar de concordar com os arrendantes quando dizem, nas razões recursais, que os arrendatários “
pretendem o melhor dos dois mundos
” ao, de um lado, resistirem à revisão do contrato e majoração do preço do arrendamento dizendo que “
a precificação do arrendamento considerou os custos e despesas realizáveis/realizadas
”, e, lado outro, buscarem retenção do imóvel “
em contrapartida aos custos de benfeitorias necessárias à preparação do solo
” (sic – cf. Id. nº 182750385 - Pág. 41).

Em arremate, repita-se: tanto a lei (CC, art. 1.219) quanto o contrato (Cláusula 7ª) asseguram aos arrendatários a indenização por benfeitorias necessárias e úteis, e não se pode falar em renúncia, até mesmo porque, em razão da vedação contida no art. 13, IV, da Lei nº 4.947/66, seria nula qualquer disposição contratual nesse sentido.

A propósito, recente julgamento do eg. STJ:

“
EMENTA:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO AGRÁRIO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. "Nos contratos agrários, é proibida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, sendo nula qualquer disposição em sentido diverso" (REsp 1182967/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 26/06/2015.) 2. Agravo interno a que se nega provimento” (STJ – 4ª Turma – AgInt no REsp n. 1.998.155/MG – Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira – j. 12/9/2022, DJe de 15/9/2022).

Todavia, a realidade é que, muito pelo contrário, o pacto não prevê qualquer forma de renúncia, mas, antes, uma maneira “
sui generis
” de antecipação da
compensação
pelos gastos que necessariamente seriam dispendidos para “
tornar a área agricultável
”, ou para “
mecanizar a área
”, ou para “
implementação da lavoura
” de soja naquele imóvel onde anteriormente existia apenas pastagens degradadas, e essa compensação, como dito, foi diluída no preço do arrendamento, que – arrendantes e arrendatários concordam com essa assertiva – foi fixado muito abaixo do praticado na região à época. Nos primeiros seis anos, uma saca por hectare
efetivamente explorado
– e não por hectare da área total arrendada (6 mil ha) –, e, a partir de então, até o vencimento, duas sacas por hectare
efetivamente explorado
.

Isso não é uma novidade para a jurisprudência pátria, pois, em análise de caso semelhante em que as particularidades da extensão do prazo de contrato e o preço pactuado apontam uma forma de compensação prévia dos gastos inexoravelmente suportados, o eg. STJ decidiu que fixar indenização “
seria conferir ao recorrente o enriquecimento sem causa, haja vista que acabou por receber, da forma negociada, reparação financeira pelas benfeitorias que foram previamente indenizadas
”.

Confira-se:

“
EMENTA:
DIREITO AGRÁRIO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO AGRÁRIO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os contratos de direito agrário são regidos tanto por elementos de direito privado como por normas de caráter público e social, de observação obrigatória e, por isso, irrenunciáveis, tendo como finalidade precípua a proteção daqueles que, pelo seu trabalho, tornam a terra produtiva e dela extraem riquezas, conferindo efetividade à função social da propriedade. 2. Apesar de sua natureza privada e de ser regulado pelos princípios gerais que regem o direito comum, o contrato agrário sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o Estado, Do protecionismo que se quer emprestar ao homem do campo, à função social da propriedade e ao meio ambiente, fazendo com que a máxima do pacta sunt servanda não se opere em absoluto nestes casos. 3. Nos contratos agrários, é proibida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, sendo nula qualquer disposição em sentido diverso. 4.
Na hipótese, todavia, da moldura fática e das cláusulas esmiuçadas pelas instâncias ordinárias, verifico que não houve renúncia ao direito de reparação; ao revés, ao que se percebe as partes acordaram forma de composição por meio de extensão do prazo de parceria
. 5. É de se destacar que é da praxe do direito agrário, conforme se percebe de diversas passagens da norma, a utilização da benfeitoria como forma de compensação/indenização no âmbito de seus contratos. 6. Recurso especial a que se nega provimento” (STJ – 4ª Turma – REsp n. 1.182.967/RS – Rel. Ministro Luis Felipe Salomão – j. 9/6/2015, DJe de 26/6/2015 –
grifei
e
destaquei
).

E digo forma de “
compensação
” e não de “
indenização
” para evitar confusão entre os institutos, pois, para além de o pretendido ressarcimento ter sido diluído no preço do arrendamento, a pretensão dos arrendatários de declaração da “
necessidade de se indenizar previamente as benfeitorias e acessões artificiais realizadas no imóvel
(...)
conforme declinado no único laudo de avaliação completo e tecnicamente correto, da lavra da empresa S.J.R de Abreu
” encontra outro obstáculo aparentemente intransponível, que é a natureza das despesas suportadas.

É comumente visto na jurisprudência dos tribunais nacionais, inclusive na deste TJMT, o entendimento de que gastos destinados à preparação do solo para o plantio e/ou elevação da produtividade da terra não são considerados como benfeitorias indenizáveis, não por se tratar de investimentos que jamais poderiam ser categorizados como benfeitorias úteis ou necessárias, mas porque, via de regra, eles se resumem a atos devotados a propiciar e incrementar a produção agrícola, com intuito único e exclusivo de beneficiar o arrendatário durante o exercício de sua atividade no recorte de tempo que permanece na posse.

A propósito:

“
EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – ARRENDAMENTO RURAL – PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – “CALCAREAMENTO” DA ÁREA – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO ARRENDADOR –
PROCEDIMENTO DE PREPARO DO SOLO PARA PLANTIO
–
MEDIDA QUE NÃO PODE SER REPUTADA BENFEITORIA ÚTIL
– ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA DECORRENTE DA FALTA DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL PARA DEMONSTRAR O EFETIVO CALCAREAMENTO DA ÁREA – PROVA DESNECESSÁRIA – CERCEAMENTO INOCORRENTE – PRELIMINAR REPELIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Não configura cerceamento de defesa a negativa de produção de prova pericial para perquirir a efetiva ocorrência e valores gastos com “calcareamento” da área se esta medida não pode ser considerada benfeitoria útil e, portanto, não deve ser indenizada, sendo, por consequência, irrelevante para a solução da controvérsia. 2.

Nos termos do art. 95, VIII, da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), serão obrigatoriamente indenizadas as benfeitorias necessárias e úteis, e somente serão indenizadas as voluptuárias “quando autorizadas pelo proprietário do solo”. Assim, se não houve expressa autorização do arrendador, e não são úteis ou necessárias, as benfeitorias realizadas no imóvel não devem ser indenizadas e, consequentemente, não geram direito à retenção do bem” (TJMT –
1ª Câmara de Direito Privado
– RAC 0004150-09.2009.8.11.0040 – Rel. Des. JOÃO FERREIRA FILHO – j. 26/09/2017, Publicado no DJE 02/10/2017).

“
EMENTA:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – (...) RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS – FALTA DE COMPROVAÇÃO -

PREPARAÇÃO DO SOLO PARA PLANTIO - NÃO CARACTERIZAÇÃO DE BENFEITORIA INDENIZÁVEL – (...) Ausente prova cabal da realização das benfeitorias úteis e necessárias, não há que se falar em retenção, principalmente quando o interessado apresenta laudo pericial unilateral e sem qualquer documentação que lhe dê sustentação. Não é benfeitoria indenizável a preparação do solo e a implementação de medidas para aumento de sua capacidade produtiva realizados pelo arrendatário na terra arrendada” (TJMT –
2ª Câmara de Direito Privado
– RAC 0003393-33.2010.8.11.0055 – Rela. Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 23/11/2016, Publicado no DJE 29/11/2016).

“
EMENTA:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO COM PEDIDO DE RETENÇÃO DE IMÓVEL ARRENDADO – BENFEITORIAS NÃO INDENIZÁVEIS – MELHORIA DO SOLO EM FAVOR DO ARRENDATÁRIO - RECURSO DESPROVIDO. É entendimento pacífico que o preparo do solo para viabilizar o plantio, reverte em benefício do arrendatário, não estando inserida nas benfeitorias indenizáveis” (TJMT –
3ª Câmara de Direito Privado
– RAC 0000488-53.2012.8.11.0033 – Rel. Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA – j. 17/06/2015, Publicado no DJE 24/06/2015).

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. PAGAMENTO DE SOJA RELATIVA À SAFRA 2015/2016. BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS. NÃO CARACTERIZAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ART. 413 DO CC. INCIDÊNCIA APENAS SOBRE A PARTE INADIMPLIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Se as despesas com cercas de arame liso fazem parte de contrato diverso deste objeto da demanda, em que os apelantes renunciaram ao recebimento da sua construção, descabe a sua cobrança neste feito.

Não é benfeitoria indenizável o preparo do solo para viabilizar o plantio, realizado pelo arrendatário na terra arrendada
. O artigo 413 do CC autoriza a redução da cláusula penal convencionada, sendo possível, inclusive, determinar que incida sobre o débito inadimplido e não sobre o valor total do contrato, diante da possibilidade de gerar enriquecimento indevido da parte adversa” (TJMT –
4ª Câmara de Direito Privado
– RAC 0006386-95.2016.8.11.0004 – Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – j. 06/07/2022, Publicado no DJE 11/07/2022 –
grifei
).

No caso, para além de já terem sido computadas previamente à época da precificação do arrendamento, as despesas com a preparação do solo suportadas pelos arrendatários eram imprescindíveis ao próprio desenvolvimento da atividade agrícola na área arrendada, é dizer, não seria possível ou viável o cultivo de lavoura na área de pastagens degradadas sem que fossem dispendidas vultosas quantias para implementação da agricultura no imóvel.

Ou seja, nas palavras dos arrendatários: “
foi necessário um massivo investimento para que a área se tornasse produtiva
”, sendo essa “
a razão pela qual o preço pactuado entre os contratantes apresenta-se perfeitamente adequado ao equilíbrio econômico/financeiro da base objetiva do contrato pactuado
” (sic – cf. Id. nº 59303476 - Pág. 194/198 dos autos da ação de Revisão de Contrato).

Embora não se discuta que o atualmente o imóvel apresenta avaliação muito superior à de antes do arrendamento e que “
essa valorização é resultado direito dos investimentos realizados pelos
(...)
arrendatários
”, há de se convir que, após o dispêndio para sua implementação, a atividade agrícola desenvolvida pelos arrendatários na área ao longo de quinze anos mediante contraprestação abaixo da usualmente praticada equalizou a balança entre os contratantes, não podendo o desfecho das presentes demandas atentar contra esse equilíbrio sob entendimento de que eram benfeitorias necessárias e indenizáveis.

Mais uma vez reportando-me ao sustentado pelos próprios arrendatários na contestação apresentada à ação de Revisão de Contrato: “
o preço e o prazo do contrato estão diretamente ligados, entre outros aspectos, ao valor dos custos de produção e investimentos necessários para produzir no imóvel, ou mesmo para torná-lo produtivo
”.

O prazo avençado, diversamente do que sói ocorrer, não é de cinco ou dez anos, mas quinze, e o preço permaneceu em uma saca de soja por hectare explorado pelos primeiros sete anos, e quando aumentado – por força do próprio contrato – a partir do sétimo até o décimo quinto ano, remanesceu em duas sacas por hectare efetivamente explorado.

Assim, conquanto irretocável a conclusão sentencial da existência de direito à indenização por benfeitorias – garantido pela lei e pelo contrato –, não se pode admitir, para cálculo do valor indenizatório, o cômputo de despesas ínsitas à preparação do solo para plantio e aumento da produtividade, primeiro porque, como dito, houve previsão “
sui generis
” de forma de compensação prévia dos gastos suportados com a implementação de melhorias na área de pastagem para torna-la agricultável, e depois porque, como igualmente sinalizado, “
o preparo do solo para viabilizar o plantio, realizado pelo arrendatário na terra arrendada
(...)
não é benfeitoria indenizável
” (REsp nº 794.376/SP).

Há, porém, benfeitorias verdadeiramente indenizáveis, e isso é incontroverso, tanto que, ao clamar pela reforma da r. sentença, os próprios arrendatários pedem que esta eg. Corte de Justiça reconheça que “
as benfeitorias elencadas e avaliadas no Quadro 9
(do Laudo Pericial elaborado nos autos)
, de natureza útil e necessária, são incontroversamente indenizáveis em favor dos
(arrendantes)
, com amparo na Cláusula 7ª do contrato
” (sic – cf. Id. nº 182750385 - Pág. 46). Não se pode falar, portanto, em improcedência do pedido, face ao reconhecimento de procedência da pretensão de indenização em relação às “
benfeitorias de construção civil úteis e necessárias encontradas
”, avaliadas pelo perito judicial em R$ 793.474,39 (cf. Id. nº 182750340 - Pág. 23/24).

Além disso, cabe registrar que a “
ratio decidendi
” aplicada em relação aos gastos com implementação da agricultura e preparo do solo, i.e., diluição no preço do arrendamento e não caracterização de benfeitoria necessária ou útil indenizável, deve ser aplicada também em relação às benfeitorias elencadas no item nº 7.3 do laudo pericial, relativo ao dispêndio com “
construção de estrada, aterros, pista de pouso e reforma de ponte
” (cf. Id. nº 182750340 - Pág. 25 e ss), pois, embora não sejam ínsitas à implementação da agricultura na área e apesar de terem sido incorporadas ao imóvel arrendado, tratam-se de gastos igualmente inexoráveis ao desenvolvimento da atividade na área.

Aliás, a resistência à indenização por essas benfeitoras não se fundamenta nem mesmo em negativa de sua natureza útil e necessária – isso, aliás, é até admitido pelos arrendatários –, mas na afirmação de que “
apesar de serem de natureza útil e necessária, são contratualmente não indenizáveis, por força do pacto em sua Cláusula 5ª, §2º
” (sic – cf. Id. nº 182750385 - Pág. 33).

Embora referida cláusula contratual disponha tão somente que “
o proprietário arrendador não se responsabiliza pela manutenção das estradas, fornecimento de mão de obra de qualquer natureza ou apoio para exploração da área, objeto do arrendamento, podendo, no entanto, fazê-lo, de livre e espontânea vontade
”, quer dizer, não verse sobre
construção
de obras, mas apenas sobre
manutenção
da infraestrutura local, trata-se, repito, de despesas já previstas e já antecipadamente compensadas de forma diluída no preço pactuado.

Cabe, assim, reformar a sentença no tocante à quantificação da indenização por benfeitorias, afastando do cômputo aquelas relativas ao preparo do solo para implementação da agricultura na área, discriminadas nos Quadros nº 6, 7 e 8 (R$ 5.472.404,44, R$ 875.903,86 e R$ 7.076.100,93, respectivamente), e as referentes à “
construção de estradas, aterros, pista de pouso e reforma de ponte
”, discriminadas no item nº 7.3 do Laudo Pericial (R$ 426.627,80), mas mantendo o cálculo em relação ao Quadro nº 9, totalizando R$ 793.474,39.

Em outras palavras, do montante fixado pela r. sentença (R$ 14.644.511,42), devem ser decotados os R$ 5.472.404,44 elencados no Quadro nº 6, os R$ 875.903,86 mencionados pelo Quadro nº 7, os R$ 7.076.100,93 apontados no Quadro nº 8, e os R$ 426.627,80 indicados no item nº 7.3 do referido laudo pericial, o que igualmente nos leva à quantia de R$ 793.474,39.

No mais, s
obre a complexa e problemática tensão instaurada nesta lide entre o legítimo direito de retenção da arrendatária e o direito de propriedade do arrendante, antes de enfrentar diretamente o mérito da questão, faz-se necessárias algumas ponderações relacionadas à natureza dos conceitos discutidos na espécie.

O primeiro ponto é relativo à natureza jurídica do “
direito de retenção
”, porquanto, no caso, a impressão que se dá é que a autora/arrendatária o invoca como se fosse uma espécie de direito autônomo e potestativo, capaz de sustentar e subsidiar, por si só, uma pretensão autônoma meramente declaratória, o que, todavia, não se coaduna com a natureza do instituto, já que, ao fim e ao cabo, ontologicamente falando, o direito de
retenção nada mais é do que espécie de garantia do crédito referente ao valor das benfeitorias indenizáveis, cuidando-se, portanto, de direito subjacente e subsidiário ao direito de ser indenizado pelas benfeitorias, este, sim, que verdadeiramente constitui o objeto desta lide e serve de causa de pedir da pretensão deduzida nestes autos pelos autores/arrendatários, e isso porque, do ponto de vista jurídico, a invocação do “
direito de retenção
” tem natureza de defesa de mérito indireta, sendo mera
exceção substancial
afeta à defesa nas ações que visam à entrega ou restituição de coisa, cujo objetivo é o de encobrir a eficácia da pretensão do autor, postergando a devolução do bem para o momento do ressarcimento das despesas com as benfeitorias.

Essa é a lição doutrinária:

“(O direito de retenção) consiste na faculdade de não restituir a coisa enquanto não for indenizado do seu valor, razão pela qual referido direito assegura a conservação do bem alheio a quem é credor de dívida relativa a esse bem, (...)
o
jus retentionis
é remédio defensivo de ação pronta e decisiva, para compelir o devedor ao cumprimento da obrigação prevista na lei
” (GOMES, Orlando. Direitos Reais, 21ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 83).

“(O direito de retenção é) modalidade de garantia no cumprimento de obrigação, (eis que), com a retenção, o possuidor exerce coerção sobre o retomante para efetuar o pagamento, (razão pela qual)
o direito de retenção é oposto como modalidade de defesa do possuidor, que inibe a entrega do bem até que seja satisfeita a obrigação
” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, 13ª ed., São Paulo: Atlas, 2013, p. 109).

E a orientação da jurisprudência do eg. STJ:

“
EMENTA
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RETENÇÃO DA COISA POR BENFEITORIAS. DIREITO QUE NÃO FORA EXERCIDO NA CONTESTAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESCABIMENTO. AÇÃO AUTÔNOMA COM O MESMO FIM. INADMISSIBILIDADE. 1. Embargos à execução opostos em 30/06/2016. Recurso especial interposto em 25/08/2018 e concluso ao Gabinete em 07/12/2018. 2. O propósito recursal consiste em dizer acerca da possibilidade de oposição de embargos de retenção por benfeitorias na hipótese dos autos, ante a sucessiva modificação da lei processual a respeito da matéria. 3. Embora o art. 744 do CPC/73, em sua versão original, previsse a oposição de embargos de retenção por benfeitorias em sede de execução de sentença judicial, a reforma implementada pela Lei 10.444/2002 suprimiu essa possibilidade. A partir de então, a retenção por benfeitorias pode ser pleiteada em embargos apenas nas execuções de títulos extrajudiciais para entrega de coisa certa. 4. Desde a reforma da Lei 10.444/2002, cabe ao possuidor de boa-fé, quando demandado em ação que tenha por objeto a entrega da coisa (restituição), pleitear a retenção por benfeitorias na própria contestação, de modo a viabilizar que o direito seja declarado na sentença e possa, efetivamente, condicionar a expedição do mandado restituitório. 5. Não arguida na contestação, opera-se a preclusão da prerrogativa de retenção da coisa por benfeitorias, sendo inadmissível o exercício da pretensão em embargos à execução ou impugnação e, tampouco, a propositura de ação autônoma visando ao mesmo fim. 6. A preclusão do direito de retenção não impede que o possuidor de boa-fé pleiteie, em ação própria, a indenização pelo valor das benfeitorias implementadas na coisa da qual foi desapossado. 7. Recurso especial conhecido e provido” (STJ – 3ª Turma – REsp n. 1.782.335/MT – Rela. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020).

“
EMENTA
: AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE RETENÇÃO POR ACESSÃO E AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. INCIDENTE DE FALSIDADE DOCUMENTAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. PRECLUSÃO DO DIREITO DE PLEITEAR EM EMBARGOS DE RETENÇÃO O DIREITO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR ACESSÃO. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. (...). 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que, tratando-se de ação de despejo, o exercício do direito de retenção por benfeitoria (art. 35 da Lei n. 8.245/1991), deve ser exercido por ocasião da contestação” (STJ – 4ª Turma – AgInt no AgRg no Ag n. 1.311.922/MT – Rela. Ministra Maria Isabel Gallotti – j. 4/2/2020, DJe de 18/2/2020).

“
EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. EXERCÍCIO MEDIANTE AÇÃO DIRETA. DIREITO QUE NÃO FORA EXERCIDO QUANDO DA CONTESTAÇÃO, NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. SENTENÇAS COM ACENTUADA CARGA EXECUTIVA. NECESSIDADE.1. A jurisprudência desta Corte tem se firmado no sentido de que a pretensão ao exercício do direito de retenção por benfeitorias tem de ser exercida no momento da contestação de ação de cunho possessório, sob pena de preclusão. 2. Na hipótese de ação declaratória de invalidade de compromisso de compra e venda, com pedido de imediata restituição do imóvel, o direito de retenção deve ser exercido na contestação por força da elevada carga executiva contida nessa ação. O pedido de restituição somente pode ser objeto de cumprimento forçado pela forma estabelecida no art. 461-A do CPC, que não mais prevê a possibilidade de discussão, na fase executiva, do direito de retenção. 3. Esse entendimento, válido para o fim de impedir a apresentação de embargos de retenção, deve ser invocado também para impedir a propositura de uma ação autônoma de retenção, com pedido de antecipação de tutela. O mesmo resultado não pode ser vedado quando perseguido por uma via processual, e aceito por outra via.4. Recurso especial conhecido e improvido” (STJ – 3ª Turma – REsp 1278094/SP – Rela. Ministra Nancy Andrighi – j. 16/08/2012, DJe 22/08/2012).

O segundo ponto a ser destacado é o de que, mormente ante a sua natureza instrumental, “
o direito de retenção assegurado ao possuidor de boa-fé não é absoluto
”, de modo que “
pode ele ser limitado pelos princípios da vedação ao enriquecimento sem causae da boa-fé objetiva, de forma que a retenção não se estenda por prazo indeterminado e interminável
”
(REsp nº 613.387/MG), o que é particularmente relevante ao desfecho decisório a ser dado à presente hipótese porque, reportando-me novamente às razões do julgado acima referenciado, “
o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva, ao mesmo tempo que
impõem ao retentor o dever de não usar a coisa
, fazem com que a retenção não se estenda por prazo indeterminado e interminável
. (...).
Ruben Venegas Rodrigues, em particular, destaca que o retentor tem o direito de detenção sobre a coisa, não sendo obrigado a devolvê-la até que seu crédito seja satisfeito,
mas não pode se utilizar dela ou perceber seus frutos. Em sua opinião, ‘reter uma coisa, não equivale a servir-se dela; logo, o uso da coisa constitui abuso,
porque o credor viola seus deveres, ainda quando este uso não traga consigo o seu desgaste ou destruição’ (El Derecho de Retención. Santiago: Ed. Nascimento, 1940, 222)
”, justamente por essa razão que é acertada e devida a condenação dos arrendatários ao pagamento de taxa de fruição pelo período em que permaneceram na posse das áreas após o fim do prazo contratual, e que, por outro lado, diante da dívida milionária apurada no laudo pericial judicial – ora redimensionada pelas razões acima –, e como se trata de terra produtiva e capaz de gerar lucro, não faz sentido, seja do ponto de vista prático/utilitarista, seja do ponto de vista lógico-jurídico, reverter o quadro fático estabilizado no caso há mais de cinco anos para retornar a posse dos imóveis às mãos dos autores/arrendatários para que possam retê-la, mas sem explorá-la ou retirar quaisquer frutos, até que os proprietários/arrendantes levantassem fundos para efetuar o pagamento, mormente ao se considerar que há alternativa muito menos drástica, mas com efeitos práticos similares, como é o caso do bloqueio da matrícula dos bens como medida acautelatória.

Relembro, nesse particular, que,
conforme reza o art. 214, § 3º, da Lei de Registros Públicos, “
se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel
”, e nos termos da antiga, iterativa e remansosa orientação da jurisprudência do STJ, “
não é ilegal o ato do juiz que, no exercício de sua função fiscalizadora dos registros públicos, determina o 'bloqueio' de matrícula de imóvel
”, pois, “
na realidade, no exercício de sua função correcional, o magistrado pode determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel
” (RMS nº 28.466/AM).

No mesmo sentido:

“
EMENTA
: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA ATO JUDICIAL QUE DETERMINOU DE OFÍCIO O BLOQUEIO DA MATRÍCULA DE IMÓVEL. ILEGALIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior, em atenção ao disposto no art. 214, § 3º, da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), reconhece o dever-poder do magistrado, no exercício de sua função correcional, de "determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel". 2. Agravo interno a que se nega provimento” (STJ – 3ª Turma – AgInt no RMS n. 47.087/MT – Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze – j. 10/11/2016, DJe de 23/11/2016).

Finalmente, o terceiro ponto a ser assentado é o de que, a rigor, se fossemos considerar especificamente o cenário fático-jurídico existente no momento em que proposta a ação de Despejo, o pedido de retomada da posse dos imóveis formulado pelos arrendantes mereceria a improcedência, haja vista que, apesar do vencimento do prazo contratual, a arrendatária teria o legitimo direito de permanecer na posse da área e reter os imóveis, na medida em que, até então, os arrendantes nada haviam pagado, nem mesmo se deram o trabalho de depositar em Juízo, ao distribuírem a petição inicial, o que entendiam devido a título de indenizado pelas benfeitorias, e mais, assim procederam, postulando pela antecipação dos efeitos da tutela para retomar a área de imediato, mesmo cientes de que ainda estavam em curso os trabalhos para avaliar o valor das benfeitorias, conforme o ajuste contratual de que, quanto às benfeitorias indenizáveis, o “
valor a ser apurado pela média da avaliação a ser efetuada por 03 (três) empresas especializada neste ramo indicadas pelo proprietário arrendador de comum acordo com a arrendatária
” (cláusula 7ª).

E, embora tenham afirmado, na petição inicial da ação de Despejo, que “
o valor da indenização não foi avaliado em data anterior por simples e exclusiva responsabilidade dos próprios requeridos
”, afirmando que estes estariam “
se valendo da própria torpeza
” para continuar com a posse dos imóveis, a versão dos arrendantes não encontra ressonância na prova dos autos, porque, para além de ser providência que interessava muito mais ao arrendante, que pretendia a pronta retomada dos imóveis assim chegasse o fim do contrato, vê-se que a redação da cláusula contratual dá a entender justamente que competia ao arrendante indicar as três “
empresas especializadas
”, cabendo à arrendatária manifestar a sua concordância ou não com os nomes, e, ao examinar o conteúdo da prova documental disponível nos autos, o que se tem é que, apesar do envio da notificação extrajudicial para a arrendatária em setembro de 2017, e a despeito da previsão de que os responsáveis pela avaliação deveriam ser eleitos em “
comum acordo
”, só no final do mês de março de 2018, via e-mail datado de
21.03.2018, foi que os arrendantes expuseram quais empresas que escolheram para conduzir os trabalhos, mas não o fizeram para submeter ao crivo da arrendatária, e, sim, para informá-la do dia em que os profissionais iriam comparecer ao local para iniciar as atividades.

A conduta, no entanto, como era de se esperar, não foi bem recepcionada pela parte arrendatária, que, no dia seguinte, via e-mail, de forma legitima, objetou a comunicação, relembrando ao arrendante que também deveria participar do processo de escolha, e, somente a partir de então, aí, sim, de comum acordo, as partes iniciaram tratativas diretas e chegaram a um consenso sobre as empresas que iriam executar a tarefa, logo, como se nota, definitivamente não se pode imputar aos arrendatários a culpa exclusiva pela demora.

Sucedeu, porém, e isso não pode ser ignorado na construção da solução à pacificação do conflito, que, no curso do processo, sobrevieram os laudos de avaliação elaborados pelos profissionais escolhidos pelos contratantes, os quais resultaram na formação de um placar de 2x1 em relação à avaliação das benfeitorias indenizáveis na casa dos 700 mil reais.

Considerando o esgotamento do prazo de vigência do contrato, considerando que restou definido um valor, ainda que provisório, para as benfeitorias seguindo método livremente acordado entre os contratantes, e considerando que os arrendantes depositaram em Juízo o valor indicado na avaliação média, o depósito levou à concessão da tutela de urgência para, desde logo, restituir aos proprietários a posse dos bens.

É o que, após amplo e produto debate, restou decidido nos autos dos RAI nº 1008507-23.2018.8.11.0000 e 1009071-02.2018.8.11.0000, afinal, a partir dali, remanesceu viva e pertinente a disputa a respeito da adequada interpretação das cláusulas contratuais e conceitos jurídicos aplicáveis à espécie e produção, em sede judicial, de nova avaliação para se chegar a um resultado definitivo acerca da questão.

Diante desse quadro, e, friso bem, considerando o placar de 2x1 cravado pelos laudos extrajudiciais produzidos pelas partes, constantes dos autos, em prol de um valor ressarcitório em torno de R$ 700 mil, e, depois, a quantificação, pelo Laudo Pericial homologado pelo Juízo, do valor ressarcitório em R$ 793.474,39 – o que, repita-se, é incontroverso –, tenho que deve ser retificada a sentença apelada neste particular.

Sob esse influxo de ideias, amarrando os pontos elencados, conquanto realmente não se possa dizer que houve “
perda do objeto
” em relação ao despejo/retomada da posse, eis que a saída dos arrendatários da terra se deu em razão de ordem judicial de natureza precária, e não de forma voluntária, como se estivessem abrindo mão da pretensão de lá permanecerem até que viessem a ser indenizados, admito que a conclusão sentencial merece ser mantida nesse ponto, julgando-se procedente o pedido de retomada da posse dos imóveis formulado pelos arrendantes nos autos da ação de Despejo, a fim de confirmar os efeitos da tutela provisória concedida no curso do processo, consolidando-se o quadro fático que já vem sendo observado há anos, afinal, como visto, o contrato se encerrou e, ainda que no curso do processo, houve o depósito relacionado à indenização por benfeitorias, de acordo, ao menos o mais próximo possível, do método previsto em contrato, devendo as ressalvas acima pontuadas em relação ao comportamento dos arrendantes ser levado em conta apenas na definição dos ônus de sucumbência.

Então, quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, nos autos da ação de Despejo, a questão deve ser resolvida sob a ótica do princípio da causalidade, ou seja, aquele que deu causa a instauração do litigio deve responder pelas custas daí decorrentes, e, diante de todas as considerações acima alinhadas no que toca à pretensão de “
despejo
” legitimamente deduzida pelos arrendantes nos autos, e considerando, por outro lado, a injusta resistência dos arrendatários no que concerne ao pagamento de taxa de fruição pelo uso dos imóveis após o fim da vigência do contrato, tenho a sentença apelada não merece qualquer reparo, eis que a hipótese é mesmo de aplicação da regra prevista no art. 85, §2º, do CPC.

Já no tocante à ação
“
Declaratória do Direito de Retenção de Imóvel Rural c/c Indenização de Benfeitorias e Acessões Artificiais
”
, mesmo levando em conta as ponderações feitas em relação ao “
despejo
”, com especial destaque às considerações relativas à natureza da arguição do direito de retenção como matéria de defesa indireta e pretensão meramente subjacente ao direito indenizatório, admito que os arrendatários sucumbiram em parte preponderante do litígio, ou, em dicção mais técnica, os arrendadores sucumbiram em parte mínima do pedido, já que eles (autores/arrendatários) pretendiam indenização de todos “
os investimentos realizados com o melhoramento da gleba cultivada (mecanização, correção do solo e fertilização, etc.), conforme amplamente
(...)
detalhado no laudo apresentado pela empresa S.J.R. de Abreu
”, que quantificara o montante em R$ 19.155.241,29 (sic – cf. Id. nº 182750272 - Pág. 38/39), restando, porém, vencidos nesse aspecto, sendo reconhecido pelo juiz direito à indenização de “
apenas
” os valores incontroversos indicados no Quadro nº 9 do Laudo Pericial (R$ 793.474,39)
, valor este que, quantitativamente, é quase parte “mínima” em termos comparativos à dimensão econômica da pretensão inicial, o que, rigorosamente, atrairia a aplicação do comando cogente do parágrafo único do art. 86 do CPC.

Deste modo, como houve o depósito do valor justo e em valor aproximado ao que posteriormente se reconheceu como incontroverso, a conclusão fatal e final é a de que os arrendantes cumpriram com satisfação e integralidade a obrigação contratual que lhe competia, sendo descabida, portanto, a condenação que lhe foi imposta pela sentença, e neste caso, sendo apenas parcialmente procedente – em parte mínima – a pretensão ajuizada pelos arrendatários, especialmente na almejada expressão financeira desmedida, tem-se por irrecusável a aplicação da regra dos arts. 85, §2º, e 86, parágrafo único, do CPC.

Pelo exposto, quanto à ação de “
Despejo c/c Perdas e Danos
” (Proc. nº 0002051-28.2018.8.11.0080),
nego provimento
ao apelo interposto pelos arrendatários, mantendo a bem lançada sentença em todos os seus termos, e, por força da aplicação compulsória da regra contida no §11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% por cento sobre o valor atualizado da causa.

E no tocante à
ação
“
Declaratória do Direito de Retenção de Imóvel Rural c/c Indenização de Benfeitorias e Acessões Artificiais
”
,
nego provimento
ao apelo interposto pelos arrendatários, mas
dou provimento
ao recurso interposto pelos arrendadores para afastar do cômputo do valor indenizatório as quantias indicadas nos Quadros nº 6, 7 e 8, e no item nº 7.3 do Laudo Pericial, reduzindo o montante total indenizável de R$ 14.644.511,42 para R$
793.474,39
, conforme apontado no Quadro nº 9 do referido laudo.

Consequentemente, por força da regra do art. 86, parágrafo único, do CPC, redistribuo os ônus sucumbenciais e honorários advocatícios referentes à citada ação declaratória, impondo-os integralmente aos arrendatários, que venceram em parte mínima do pedido, e, considerando a jurisprudência do eg. STJ (e.g., REsp 1.847.229/RS e AgInt no REsp 1.722.311/RJ), adequo o parâmetro de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais para valor percentual sobre o valor da indenização, que no caso se confunde com condenação e/ou proveito econômico, fixando-os em 15% sobre referido montante.

Custas recursais pelos arrendatários.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2023