Tribunal: TJMT
Processo: 1001513-49.2020.8.11.0051
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-04
Data de publicação: 2023-10-17

Ementa:

Inteiro teor:
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1001513-49.2020.8.11.0051

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PROMESSA DE COMPRA E VENDA, INTERPRETAÇÃO / REVISÃO DE CONTRATO]

RELATOR:
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:
[DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES]

Parte(s):
[GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (APELANTE), LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO - CPF: 029.748.671-38 (ADVOGADO), GENTILIN E BIAZON LTDA - EPP - CNPJ: 04.543.728/0001-10 (REPRESENTANTE), RAMIRES MARTINS FILHO - CPF: 885.309.811-20 (APELADO), NEMUEL ANDRE ALMEIDA DA SILVA - CPF: 045.454.471-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME”.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO HABITACIONAL – PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL CLARA, COM DESCRIÇÃO DO VALOR DAS PARCELAS – SUBSTUIÇÃO PELA TABELA PRICE QUE NÃO SE JUSTIFICA – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS FACILMENTE IDENTIFICÁVEL – ADMINISSIBILIDADE – TAXA DE CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS – CLÁUSULA ABUSIVA – NULIDADE MANTIDA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

A Cláusula contratual que prevê o preço final do imóvel, inclusive com descrição expressa do valor de cada parcela até o final do pagamento, deve ser mantida.

A aplicação da capitalização anual de juros é admitida de forma tácita por ser notoriamente identificada a sua utilização pelo comprador, já que há o acréscimo do valor das prestações a cada período de 12 meses, sendo, então, injustificada a substituição desse método pela utilização da Tabela
Price
.

A taxa de cessão ou transferência de direitos é abusiva, pois gera desvantagem exagerada ao consumidor e enriquecimento sem causa da outra parte.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Apelação em Ação de Revisão de Contrato c/c Pedido de Restituição em Dobro do Indébito julgada parcialmente procedente para:

Fixar a Tabele PRICE como sistema de amortização, adotando-se os parâmetros delineados na fundamentação para seu cálculo, devendo o valor já adimplido pela parte requerente servir para liquidação das primeiras parcelas. O saldo devedor até 20.04.2023 deverá ser adimplido em parcela única, sem incidência de encargos moratórios, tendo em vista o afastamento da mora. Havendo parcelas vincendas após tal data, deverão ser quitadas mensalmente, nos termos do recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato;

Limitar os juros moratórios previstos na cláusula 5.1 do contrato original ao percentual de 1% ao mês;

Declarar abusivas e, portanto, nulas as cláusulas 6.3 e 6.5 do contrato originário;

Declarar prejudicada a cláusula 14.6 do contrato originário, diante do estabelecimento da tabela PRICE como sistema de amortização da dívida.

Em vista da sucumbência recíproca, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, ambos do NCPC, redistribuo os ônus sucumbenciais, para condenar a parte requerida ao pagamento de 70% das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do proveito econômico obtido pela parte requerente, ficando os 30% restantes a cargo da parte requerente. Contudo, suspendo a exigibilidade da cobrança em relação à parte autora pelo prazo de 05 anos, com fulcro no art. 98, §§ 2º e 3º do NCPC, dada a gratuidade da justiça concedida em favor da própria.

A apelante aduz que não há nenhuma irregularidade no Contrato, pois o preço final do lote e o montante a ser financiado estão claros na Cláusula 3ª, de modo que o apelado tinha ciência da aplicação de juros.

Diz que não há sequer atualização monetária anual das parcelas nem capitalização mensal de juros, mas apenas a remuneração anual de 12%.

Sustenta que tem de ser observado o princípio do
pacta sunt servanda
e a cláusula 7.2, que atribui ao apelado o pagamento da taxa de cessão e transferência dos direitos do Contrato, “
tendo em vista que a empresa terá despesas com a elaboração de novos instrumentos contratuais, nova análise de crédito do cessionário, emissão de ordem de cancelamento de todos os boletos já emitidos, bem como emissão de novas ordens para expedição de novos boletos”
.

Pugna pelo prequestionamento da matéria.

Em contrarrazões, o apelado busca o não provimento do Recurso (ID.
175875944)
.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO LUIZ GUSTAVO DERZE VILLALBA CARNEIRO, OAB/MT 17.563-O.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

Em virtude das alegações trazidas em sustentação oral, peço vênia ao ilustre advogado e eminentes pares para suspender o julgamento, a fim de rever os autos.

O julgamento prosseguirá na próxima sessão
.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1º VOGAL):

De acordo.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (2ª VOGAL – CONVOCADA):

De acordo.

EM 16 DE AGOSTO DE 2023:

APÓS A SUSTENTAÇÃO ORAL, ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, A PEDIDO DO RELATOR.

SESSÃO DE 20 DE SETEMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)
:

Egrégia Câmara,

A apelante aduz que não há nenhuma irregularidade no Contrato, pois o preço final do lote e o montante a ser financiado estão claros na Cláusula 3, de modo que o apelado sabia da incidência de juros.

De fato, a Cláusula 3ª é clara ao estabelecer o pagamento das 240 parcelas mediante a aplicação de juros remuneratórios de 12% ao ano.

E mediante simples cálculo aritmético, o apelado poderia verificar a capitalização anual de juros, que é admitida, ainda que não prevista de forma expressa.

Além disso, na sentença ficou bem claro que não deve incidir capitalização mensal de juros, até porque não há previsão nesse sentido no Contrato.

Já a capitalização anual é evidente, tendo em vista o resultado das parcelas para cada ano, de modo que, é visível claramente a sua pactuação implícita, pois a cada período de 12 meses incide os juros remuneratórios de 12% sobre o valor da prestação anterior.

Assim, não se identifica abusividade na Cláusula 3, que trata do preço, inclusive com descrição dos valores das parcelas, que vão sofrendo aumento a cada período de 12 meses (id. 175875908), em virtude, como visto, da capitalização anual de juros, não havendo nenhuma justificativa para a sua substituição pela Tabela
Price
.

Quanto à Cláusula 7.2, que, na hipótese de cessão ou transferência, atribui ao apelado a obrigação de pagar 1% do valor geral da avença originária, é evidentemente abusiva, pois gera desvantagem exagerada ao apelado, consumidor (artigo 51, IV, do CDC) e enriquecimento injustificado da apelante.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – AUSÊNCIA DE PROVAS DA MUDANÇA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE – NÃO ACOLHIMENTO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – PACTUAÇÃO EXPRESSA, APURAÇÃO ATRAVÉS DE SIMPLES CALCULO ARITMÉTICO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE E ONEROSIDADE EXCESSIVA – CLÁUSULA CLARA E EXPRESSA COM DISCRIMINAÇÃO DOS VALORES ITEM A ITEM – AUSÊNCIA DE QUALQUER OBSCURIDADE CONTRATUAL –
TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS
E PERDIMENTO DA EDIFICAÇÃO –
CLÁUSULAS ABUSIVAS E NULAS – APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO CONSOLIDADA EM RECURSOS ANTERIORES
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ALTERAÇÃO DA BASE – PROVEITO ECONOMICO NÃO AUFERÍVEL – VALOR DA CAUSA ATUALIZADO – ÔNUS SUCUMBENCIAL - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL AO GRAU DE PERDA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Se não bastasse a inovação recursal, não há vedação a capitalização anual de juros remuneratórios, quando verificada sua pactuação expressa, nos termos do entendimento da súmula n. 514 do STJ, auferível por simples cálculo aritmético.
É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato
. A distribuição dos ônus sucumbenciais, por se tratar de consectário da condenação, é matéria de ordem pública e a sua fixação ou revisão, pelo Tribunal, de ofício, não implica reformatio in pejus.
(TJMT, N.U 1001212-05.2020.8.11.0051, Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, julgamento em 11-4-2023, DJE de 17-4-2023, sem destaque no original).

Não há como acolher a pretensão de prequestionamento, já que a controvérsia foi expressamente apreciada. Ademais, o juiz ou o Tribunal não estão obrigados a analisar exaustivamente todos os argumentos apresentados pelas partes; é suficiente a exposição de maneira clara e precisa dos elementos que formaram sua convicção.

Posto isso,
dou parcial provimento ao Recurso
para manter a Cláusula 3 do Contrato no tocante ao preço do imóvel e ao valor das prestações. Assim, redistribuo os ônus sucumbenciais, ficando a cargo da ré 65% do pagamento das custas processuais e o restante para o autor, permanecendo a verba honorária em 10% do proveito econômico obtido com a demanda.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1º VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (2ª VOGAL – CONVOCADA):

Acompanho o voto do relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/10/2023