Tribunal: TJMT
Processo: 1025523-39.2022.8.11.0003
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-10
Data de publicação: 2023-10-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025523-39.2022.8.11.0003
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Financiamento de Produto, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[DEOCLECIANO PEREIRA DA SILVA NETO - CPF: 089.032.654-16 (AGRAVADO), CAROLINE DOURADO MACHADO ROCHA - CPF: 021.030.891-54 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (AGRAVANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (AGRAVADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), CAROLINE DOURADO MACHADO ROCHA - CPF: 021.030.891-54 (ADVOGADO), DEOCLECIANO PEREIRA DA SILVA NETO - CPF: 089.032.654-16 (AGRAVANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO INTERNO EM SEDE DE APELAÇÃO MONOCRATICAMENTE DESPROVIDA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – RETENÇÃO DE 15% – DEVIDA –

TAXA DE FRUIÇÃO –

INDEVIDA –

DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de terreno, sem qualquer edificação ou benfeitoria, bem como ausente prova de uso e gozo do imóvel pelo autor, compromissário comprador do imóvel, é incabível a retenção de valores a título de taxa de fruição do bem. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Se as razões recursais nada de novo acrescentam, o agravo interno deve ser desprovido diante do intuito de rediscussão dos fatos e fundamentos.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO INTERNO interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a decisão que, nos autos do Recurso de Apelação Civil nº 1025523-39.2022.8.11.0003 – Classe 198 – CNJ – Rondonópolis, interposto pela agravante e também por DEOCLECIANO PEREIRA DA SILVA NETO, desproveu ambos os recursos, mantendo incólume a r. sentença que,
julgou parcialmente procedente o pedido vertido na inicial
“rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar à parte ré na posse do imóvel”
afastar
“a aplicação da cláusula arbitral e da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição”
determinar
“a restituição em favor da parte autora de 85% (oitenta e cinco por cento) do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença”
e condenar
“a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré”
; a r. sentença também condenou a parte ré/agravante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação
(cf. Id nº 175268673).

A agravante reedita os argumentos utilizados em seu apelo, afirmando que
“no ato da assinatura do Compromisso Particular de Compra e Venda, a empresa vendedora transferiu a posse direta do imóvel ao comprador, ora Agravado (...) poderia usar, fruir e dispor do bem da forma que melhor lhes aprouvesse, sem quaisquer restritivos
(de sua parte)
a qual somente deveria esperar o recebimento integral do preço visando a extinção da obrigação pelo pagamento”
sustentando que
“o Agravado deteve a posse do imóvel desde 06/09/2014, um pouco mais de 08 anos, portanto, deve pagar indenização em virtude da privação do bem, durante todo período contratual, no importe nunca inferior a 0,5% (meio por cento) ao mês do valor do contrato atualizado, a ser devidamente apurado em liquidação de sentença”
.

Prossegue dizendo, que
“quanto ao percentual de retenção, em recente decisão proferida pelo STJ, em caso análogo (...) restou decidido quanto ao percentual de retenção de contratos anteriores a nova lei (13.786/2018) (...) que o percentual de retenção deve seguir o patamar nunca inferior a 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago, devendo, portanto, ser majorado”
aduzindo que
“a cláusula penal arbitrada não se confunde com a fruição, uma vez que recupera apenas e tão somente parte das despesas administrativas, ao passo que a fixação da taxa de fruição durante o período de indisponibilidade, amenizará o tempo que o bem permaneceu na posse do Agravado, ou seja, deixando de gerar lucro efetivo”.

Pede, pois, o exercício do juízo de retratação, ou, então, o provimento deste agravo, para que seja provido o recurso de apelação interposto pela ré/apelante/embargante, a fim de majorar o percentual da taxa de retenção, e condenar o autor/agravado ao pagamento da taxa de fruição, pelo tempo que se manteve na posse do imóvel (cf. Id. nº 177979156).

Nas contrarrazões, o agravado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do Agravo Interno (cf. Id. nº 178729694).

Por entender não ser o caso de retratação da decisão ora recorrida, obedecendo aos ditames do § 1º do art. 134-A do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, o presente recurso foi submetido ao julgamento colegiado.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O agravo interno não traz circunstâncias fáticas novas ou fundamentos jurídicos diversos daqueles já expostos no Recurso de Apelação e, naturalmente, já considerados e sopesados no momento em que proferida a decisão ora agravada, de modo que, para evitar tautologia apenas repriso alguns de seus fundamentos.

Entende-se por fruição o proveito ou a utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, aproveitando-se os produtos dali advindos. E, em casos tais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se firmando no sentido de que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador se torna inadimplente e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período da inadimplência.

Partindo da pretensão acerca da cobrança de taxa de fruição, esta não convence, porque o que se vendeu foi apenas um lote, e não imóvel com casa construída, a se justificar o percebimento de montante que, em regra, seria como aluguel do imóvel.

Dessa forma, como restou estabelecido pela r. sentença e ratificado pela decisão agravada, não há que se falar em responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela apelante/agravante, tendo em vista que se trata apenas de lote de terreno em que não há prova de edificação a gerar qualquer proveito econômico.

Por outro lado, em que pese a afirmação da agravante de que, em caso de culpa do comprador, a retenção nunca será menos que 25%, o STJ firmou entendimento de que o percentual, sendo entre 10 e 25%,
é razoável
.

O STJ e esta Câmara sobre o tema:

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73)- AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia. 2.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". ( AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” ( AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017). (
grifei
e
negritei
)

EMENTA:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – AFASTADA – PRESCRIÇÃO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – RESCISÃO DO CONTRATO - PARCELAS PAGAS -RETENÇÃO – PERCENTUAL – RESTITUIÇÃO DE IPTU – IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-COMPRADOR RELATIVO AO PERÍODO EM QUE ESTEVE IMITIDO NA POSSE DO BEM - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DOS AUTORES DESPROVIDO. “O tema não se sujeita ao conceito de inovação recursal, eis que a alegação de prescrição é de ordem pública. Preliminar contrarrecursal rejeitada.” (...) (Agravo de Instrumento, Nº 70084442318, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 26-11-2020). De acordo com o decidido no REsp nº 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" ( AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
. A parte apelante/adquirente do imóvel foi quem deu causa à rescisão do contrato, além de ter estado na posse do bem durante o respectivo período, razão pela qual descabido o pleito a restituição dos valores referente à IPTU.” (TJMT - RAC 0023490-86.2016.8.11.0041, Des. Rel. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 25/02/2021). (
grifei
e
negritei
).

Desse modo, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual por vontade desse se dará entre as marcas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

No presente caso, considerando todo o que já foi exposto, bem como que a efetiva devolução do imóvel as requeridas, permitirá a revenda do imóvel em valor atualizado, reduzindo qualquer margem prejuízo, assim, não é razoável definir a alíquota de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela parte autora/agravada.

Assim, verifico que,
a tese desenvolvida no presente Agravo Interno não é, propriamente, de desacerto da decisão agravada, sendo evidente, apenas, o inconformismo da agravante com o quadro estabelecido, pois, não há qualquer elemento concreto de convicção apto a modificar a decisão que manteve incólume a r. sentença.

Desta feita, inexistindo qualquer irregularidade, deve ser mantida a decisão recorrida.

Pelo exposto,
desprovejo
o Agravo Interno.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/10/2023