Tribunal: TJMT
Processo: 1004817-10.2023.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-08-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR INDEFERIDA - CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA O DEFERIMENTO DA LIMINAR PREVISTA NO § 1º DO ART. 59 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004817-10.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODRIGO PINHEDO HERNANDES - CPF: 033.372.391-02 (ADVOGADO), IMOPAR INCORPORACAO, CONSTRUCAO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 19.718.270/0001-60 (AGRAVANTE), RVS SEGURANCA ELETRONICA E ENERGIA SOLAR LTDA - CNPJ: 19.211.306/0001-15 (AGRAVADO), RELMUT CARMO SOARES - CPF: 037.238.451-00 (AGRAVADO), SANDRA VIEIRA NETTO - CPF: 043.271.906-75 (AGRAVADO), WILSON ALVES DE LIMA FILHO - CPF: 017.858.431-25 (ADVOGADO), GRYONE MARANA CARDOSO - CPF: 847.705.461-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1004817-10.2023.8.11.0000

EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR INDEFERIDA - CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA O DEFERIMENTO DA LIMINAR PREVISTA NO § 1º DO ART. 59 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

A demonstração de que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91) obsta a aplicação da medida prevista no § 1º, do art. 59 da Lei n. 8.245/91.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1004817-10.2023.8.11.0000

Agravante:
Imopar Incorporação, Construção e Empreendimentos Imobiliários Eireli

Agravados:
RVS Segurança Eletrônica e Energia Solar Ltda., Relmut Carmo Soares e Sandra Vieira Neto

RELATÓRIO.

E. Câmara:

Agravo

Sem Pedido de Efeitos
interposto pela autora
Imopar Incorporação, Construção e Empreendimentos Imobiliários Eireli

contra decisão proferida pelo juízo da 4ª Vara
Cível de Cuiabá
.

AÇÃO
:
Despejo c.c Cobrança de Alugueres c.c Pedido de Tutela de Urgência e Evidência n. 1000242-30.2023.811.0041
proposta por
Imopar Incorporação, Construção e Empreendimentos Imobiliários Eireli
aqui agravante em face de
RVS Segurança Eletrônica e Energia Solar Ltda., Relmut Carmo Soares e Sandra Vieira Neto
.

DECISÃO AGRAVADA
:
indeferiu
pedido de tutela de urgência consistente no despejo dos requeridos agravados do imóvel objeto da lide.

Informa ter proposto Ação de Despejo c/c Cobrança de Alugueres c/c Pedido de Tutela de Urgência e Evidência que tem por objeto o imóvel urbano

situado na Avenida Miguel Sutil n.º 1090, bairro Poção, Cuiabá – MT, CEP 78015- 650 descrito no Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel Urbano firmado em 28 de maio de 2021 com os agravados, que deixaram de pagar os alugueres e encargos do imóvel locado entre os meses de junho a dezembro de 2022, o que gerou a propositura da ação após as infrutíferas tentativas de recebimento dos valores devidos.

Alega que os agravados e sua fiadora devem o valor de R$25.359,43, cuja dívida só aumenta.

Após defender a concessão da liminar de despejo e invocar a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), pugna pelo provimento do Agravo e reforma da decisão, a fim de ser deferida a liminar postulada na origem.

Agravo sem pedido de efeitos.

Contraminuta de
Sandra Vieira Net
o no id. 17179669, em que pede o não conhecimento deste recurso, ao argumento de ocorrência de litispendência com a Ação
Anulatória de Casamento C/c Danos Materiais
nº 1032442-27.2022.811.0041 proposta pela aqui agravada
Sandra Vieira Neto Soares
em face de
Relmut Carmo Soares
. No mérito, pede o parcial provimento do Agravo.

Sem contraminuta de
RVS Segurança Eletrônica e Energia Solar Ltda.
e de

Relmut Carmo Soares
(id. 171803162).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1004817-10.2023.8.11.0000

Agravante:
Imopar Incorporação, Construção e Empreendimentos Imobiliários Eireli

Agravados:
RVS Segurança Eletrônica e Energia Solar Ltda., Relmut Carmo Soares e Sandra Vieira Neto

VOTO.

E. Câmara:

O cerne deste Agravo

Sem Pedido de Efeitos
interposto pela autora
Imopar Incorporação, Construção e Empreendimentos Imobiliários Eireli

é saber se é caso de reforma da decisão que na Ação de
Despejo c.c Cobrança de Alugueres c.c Pedido de Tutela de Urgência e Evidência n. 1000242-30.2023.811.0041
proposta por
Imopar Incorporação, Construção e Empreendimentos Imobiliários Eireli
aqui agravante em face de
RVS Segurança Eletrônica e Energia Solar Ltda., Relmut Carmo Soares e Sandra Vieira Neto
aqui agravados,
indeferiu
pedido de tutela de urgência consistente no despejo dos requeridos agravados do imóvel objeto da lide.

O art. 9º da Lei nº 8.245/91, dispõe acerca das hipóteses de rescisão da locação, entre elas a prática de infração legal ou contratual (inciso II) e a falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III).

Na presente demanda pretende a locadora despejar os locatários aqui agravados em razão do inadimplemento de aluguéis e encargos da locação.

Sobre o despejo liminar, em particular, antes de oportunizada a oitiva da parte contrária, dispõe o § 1º do art. 59 da referida Lei nº 8.245/91:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).”

Nessa quadra, para o despejo liminar diante da falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento mostra-se necessário: (a) o oferecimento de caução no valor correspondente a três meses de aluguel e (b)
estar o contrato desprovido de quaisquer garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações
, quais sejam:

“
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II -
fiança
;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Em exame ao processo de origem, que se processa por meio eletrônico, verifica-se no contrato firmado entre as partes (
Instrumento Particular de Locação Não Residencial)
, em especial,
na cláusula 5 a existência de fiança
(id. de origem 106955470), que foi mantida no Aditivo juntado no id. de origem 106955469. Veja a referida cláusula 5 do pacto:

Nesse caso em que há fiador no contrato firmado entre as partes e ausente notícia de sua destituição ou de qualquer modificação contratual nesse sentido, não se encontram preenchidos os requisitos impostos pelo art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/91.

Nesse caminho, veja a orientação desta e. Câmara lançada na ementa do Agravo de Instrumento nº 1010777-20.2018.811.0000, julgado em 31.10.2018:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR DEFERIDA -
CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES – ART. 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI N. 8.245/91 – DECISÃO REFORMADA – LIMINAR REVOGADA
– RECURSO PROVIDO

Demonstrado que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91), não pode subsistir a medida deferida nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/91
.
” (grifei).

Veja ainda a orientação da Terceira Câmara Cível deste e. Tribunal:

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL PRORROGADO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS - EXISTÊNCIA DE GARANTIA - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA MEDIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - DECISÃO MANTIDA.I - O art. 59, da Lei nº 8.245/91, prevê os requisitos necessários e as hipóteses fáticas em que cabível o deferimento de medida liminar de desocupação em ação de despejo. II - Comprovada nos autos a existência de uma das garantias previstas no art. 37, da Lei nº 8.245/91, não há subsistir a medida deferida com fulcro no art. 59, §1º, inciso IX, do citado diploma legal. III - A Súmula 214 do STJ, não tem aplicação para desobrigar o fiador no caso de mera prorrogação do contrato.
(AI 37420/2012, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/07/2012, Publicado no DJE 01/08/2012)”

No mesmo norte, veja a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul e a do Tribunal de Justiça de São Paulo:

TJRS:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR INDEFERIDA. Considerando que não está caracterizada a situação fática a que se refere o inciso IX do §1º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, com as alterações determinadas pela Lei nº 12.112/09 uma vez que se trata de contrato de locação com garantia de fiança (artigo 37), necessário se aguarde a formação do contraditório, oportunizando-se a purga da mora. AGRAVO DESPROVIDO.
(Agravo de Instrumento Nº 70075649327, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 22/03/2018)”

TJSP:

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO – INDEFERIMENTO – CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA - FIADOR – ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – REQUISITOS AUTORIZADORES NÃO PRESENTES - RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2190086-64.2018.8.26.0000; Relator (a): Luiz Eurico; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Marília - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2018; Data de Registro: 04/10/2018)”

Logo, a ação de despejo fundada no inadimplemento de contrato de locação, presente a garantia, impede a concessão da liminar nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/91, como bem pontuou a decisão impugnada.

Questão sobre eventual litispendência não foi tratada pela decisão impugnada, o que se faz necessário. Aliás, a citada questão foi arguida em sede de contestação e ainda não foi analisada na origem.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso para manter a r. decisão agravada, que indeferiu a liminar de despejo
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/08/2023