Tribunal: TJMT
Processo: 0000299-32.1999.8.11.0033
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-09-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:0000299-32.1999.8.11.0033

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]

Relator:
Des(a). GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:
[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MARIA MERCEDES DE CAMARGO GRANJA - CPF: 010.208.328-27 (APELANTE), TAINAH NAVARRO GRANJA - CPF: 041.042.109-00 (ADVOGADO), LUIZ ANTONIO RAIO GRANJA - CPF: 996.211.938-34 (APELANTE), JSM AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 00.390.267/0001-32 (APELADO), EDUARDO SILVEIRA ARRUDA - CPF: 891.476.698-53 (ADVOGADO), MASSA FALIDA DO BANCO LAVRA S.A. - CNPJ: 57.950.982/0001-08 (APELADO), JOSE CARLOS DE ALVARENGA MATTOS - CPF: 614.507.408-63 (ADVOGADO), CARLA CRISTINA FREITAS SILVA - CPF: 066.294.576-09 (ADVOGADO), HELENA ROSSI BRIANTE - CPF: 361.649.091-04 (APELADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), ALEXANDRE DELLA COLETTA - CPF: 116.840.798-29 (ADVOGADO), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE HELENA ROSSI BRIANTE (APELADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), INVESTE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LIMITADA - CNPJ: 07.577.134/0001-19 (APELADO), WASHINGTON ALVARENGA NETO - CPF: 011.436.601-29 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE HELENA ROSSI BRIANTE (TERCEIRO INTERESSADO), MASSA FALIDA DO BANCO LAVRA S.A. - CNPJ: 57.950.982/0001-08 (TERCEIRO INTERESSADO), JSM AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 00.390.267/0001-32 (TERCEIRO INTERESSADO), RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: PRELIMINAR REJEITADA, POR MAIORIA. RECURSO
NÃO PROVIDO, UNÂNIME, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM BASE EM INADIMPLEMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DEFESA – PRODUÇÃO DE PROVA ORAL E DOCUMENTAL – REJEIÇÃO – MÉRITO – ALEGAÇÃO DE FALTA DE PAGAMENTO E VÍCIO DE CONSENTIMENTO A MACULAR O NEGÓCIO – NÃO COMPROVAÇÃO – VALIDADE DO NEGÓCIO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há falar em cerceamento de defesa se observado o contraditório e ampla defesa das partes, notadamente se as provas pretendidas pelos substitutos processuais carecem de potencial para comprovar a tese de inadimplemento. Caso específico em que a matéria discutida é eminentemente de direito. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa.

Revela-se improcedente a ação em que se pretende a rescisão de escritura de compra e venda, fundada em suposto vício de consentimento e falta de pagamento do preço, se a quitação do preço consta na própria escritura pública de compra venda, devidamente registrada na matrícula do imóvel.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Egrégia Câmara:

Primeiro foi reconhecido o cerceamento de defesa, depois esse entendimento foi alterado com o voto do Des. Dirceu dos Santos, o qual foi retificado posteriormente na sessão em que foi aplicada a técnica de ampliação do julgamento, ocasião em que, parece-me, já houve a sustentação oral.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

E. Câmara,

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por
Luiz
Antonio
Raio Granja
e
Maria Mercedes de Camargo Granja
, na qualidade de substitutos processuais de
Helena Rossi
Briante
,
contra sentença que na Ação Ordinária de Rescisão de Compra e Venda, registro e transmissões posteriores, movida em desfavor de
J.S.M. Agropecuária Ltda
e
Banco Lavra S/A
., julgou improcedente o pedido de anulação de escritura pública de compra e venda, registro e transmissão do imóvel objeto da matrícula 28.321, realizada em 02-05-1997 (artigo 487, I, do CPC).

Em síntese, dizem que a adquirente (J.S.M Agropecuária) não efetuou o pagamento das parcelas contratadas, o que ensejou a assinatura de Instrumento de Confissão de Dívida, por meio do qual se comprometeu a pagar o débito em 60 parcelas, mas a partir da sétima parcela vencida em 25-9-1997 ficou inadimplente, o que não impediu, de outra via, a utilização do imóvel para operação de dação em pagamento em favor do Banco Lavra S.A, o que culminou no ajuizamento da presente ação de anulação/rescisão da escritura pública.

Lado outro, esclarecem que em 07-11-2002, a Sra.
Helena Rossi
Briante
firmou com os ora apelantes, Luiz e Maria Mercedes, Contrato de Permuta em que transmitiu aos
permutantes
(apelantes) os direitos, vantagens e obrigações sobre a Fazenda Nossa Senhora do Loreto, matrícula objeto da presente ação e, em contraprestação recebeu a fração ideal de 50% de um imóvel rural de 11,32 hectares no Município de Cianorte-PR.

Em preliminar, suscitam cerceamento de defesa e produção de provas, porque desde a audiência de instrução e julgamento designada para 10-07-2012, foi certificado que a oitiva das testemunhas não havia se aperfeiçoado.

Informam que foram expedidas cartas precatórias para oitivas das testemunhas
Anézio
Francischini, Luiz Sergio Serra Matarazzo, Maros Roberto
Briante
, Andreia Andrade de Freitas, Adriano Kuhn, mas, como até 08-11-2012 não haviam retornado, nova designação de audiência foi marcada para 21-03-2013. No entanto, no ato, isto é, em 21-03-2013, sem a oitiva de todas as testemunhas, novas determinações foram lançadas.

Registram que nesse interim, os ora apelantes Luiz e Maria Mercedes Granja postularam sucessão processual (fl. 458/469), com concordância da Sra. Helena que, posteriormente requereu sua exclusão da lide, o que foi aceito pelos requeridos JSM Agropecuária e Banco Lavra. Contudo, como a demanda foi, de forma equivocada, julgada extinta sem exame do mérito, eles, sucessores apelantes, interpuseram recurso de apelação, cujo acórdão foi provido para determinar a intimação de todas as partes na origem acerca do pedido de sucessão processual e posterior apreciação pelo Juiz de origem.

Esclarecem que antes da referida extinção, já haviam sido expedidas as cartas precatórias para oitiva das testemunhas arroladas, bem assim do representante legal do Banco requerido e, em que pese não terem retornado ao tempo da aludida sentença extintiva, nada mais foi disposto acerca da questão.

Defendem que em nenhum momento desistiram da oitiva das testemunhas, o que comprova que a sentença objeto do presente recurso foi proferida sem a regular instrução e acarreta o cerceamento de defesa dos recorrentes, porquanto não poderia o Juiz de origem deferir a produção de provas e, após, de forma desproporcional, rechaçá-la na sentença.

Ressaltam, ainda, que após o deferimento da sucessão processual, as partes foram intimadas para manifestarem interesse na produção de provas e em 19-7-2019, informaram que pretendiam provar por meio de testemunhas e documentos, a inexistência de pagamento pelo preço do imóvel e ausência de boa-fé dos requeridos apelados.

Justificam a necessidade prova testemunhal, porque todos os interessados e terceiros que tiveram contato na formação do negócio jurídico, notadamente aqueles que participaram da assinatura das escrituras e sucessivas transferências, documentos bancários, irão esclarecer a inadimplência da obrigação principal e, por fim, comprovar o conluio formado entre o Banco Safra e a empresa JSM Agropecuária no locupletamento indevido em detrimento da autora.

No que tange a prova documental, afirma que na audiência do dia 10-07-2012 (fl. 196/197) foi deferido o pedido da autora (Helena) itens 1, 2 e 5, para que fosse juntado documento contábil que registra o pagamento constante na escritura pública.

Ponderam que sem as referidas provas, não têm como demonstrar a intenção deliberada dos apelados em enganar, fraudar e se locupletarem às custas da autora.

Pedem seja acolhida a preliminar a fim de desconstituir a sentença, com o retorno do processo à origem, de modo a possibilitar a continuação da instrução processual com a oitiva das testemunhas arroladas, o que possibilitará a busca da verdade e corroborará na devida apreciação dos fatos.

No mérito, defendem que desde 2015 tentaram a sucessão processual na origem, cuja demora na apreciação além de culminar na prolação de sentença outrora anulada, impossibilitou a defesa dos apelantes no presente processo que fora ajuizado há mais de vinte anos.

Afirmam que a compra e venda do imóvel foi firmada em 02-05-1997, pelo valor de R$ 213.000,00, cuja inadimplência dos pagamentos pela apelada JSM e por receio da Sra. Helena perder o negócio, fez com que a as partes firmassem Instrumento de Confissão de Dívida em que a JSM se comprometeu a pagar 60 parcelas de R$ 2.500,00, exceto as parcelas 11, 21, 31, 41 e 60, no valor de R$ 12.500,00.

Dizem que a nota promissória com vencimento para 25-08-1997 foi efetuada por meio de cheque devolvido por insuficiência de fundos e, a partir da parcela seguinte os pagamentos cessaram.

Anotam que a autora vendedora, pressionada pela conduta da apelada JSM, se viu compelida a assinar a confissão de dívida.

Asseguram que ato contínuo, em poucos dias, sem que a JSM tenha pagado a vendedora (Sra. Helena), por meio de operação bancária com o Banco Lavra, quitou dívidas da ordem de mais de um milhão de reais, tudo a indicar que estavam em conluio para adquirir a propriedade e não pagar a Sra. Helena.

Asseveram que o imóvel foi adquirido pela JSM Agropecuária que em nenhum momento comprovou a quitação das parcelas nas datas aprazadas, porque não juntou qualquer comprovante de pagamento, cujo ônus foi atribuído à autora, o que é injusto.

Anotam que a JSM não nega a pactuação, mas também não se desincumbiu do seu ônus de provar que as notas promissórias foram quitadas antes de transmitir o imóvel a terceiros, inclusive como forma de comprovar sua boa-fé.

Defendem que o vício (lesão) para a anulação está presente e de acordo com os artigos 138 a 165 do Código Civil, quando a vontade de uma das partes esteja viciada por erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo e fraude contra credores, é medida que se impõe.

Dizem que a lesão é vício de vontade que contamina o contrato (artigo 157 do CC), além de que o artigo 422 do CC exige que na formação dos pactos, esteja presente a boa-fé que repudia o exercício abusivo de direito, nos termos do artigo 187 do mesmo diploma, além de que o artigo 476 do CC, disciplina que é vedado a uma das partes exigir algo sem ter implementado sua obrigação primeiro.

Reclamam que a sentença é contraditória, porque só reconhece as obrigações em favor da apelada, como se o pacto contivesse apenas estipulações unilaterais, o que não procede, porque o contrato é bilateral e sinalagmático, contém obrigações recíprocas às partes.

Asseguram que a apelada exigiu a transferência do imóvel livre de ônus sem dar a devida contraprestação financeira, além de que o compromisso de pagamento foi feito com a intenção maliciosa e fraudulenta de transferir o bem ao terceiro (Banco Lavra), que se consumou após a Sra. Helena assinar a Escritura de Compra e Venda.

Destacam, portanto, que a JSM Agropecuária efetivamente induziu a Sra. Helena a assinar a Escritura de Compra e Venda e transferência do imóvel na condição de pagar depois, contudo, toda a operação foi pensada em realizar transações bancárias com o Banco Lavra, porque tão logo à transferência da propriedade à JSM, esta, na sequência registrou em cartório a dação em pagamento do imóvel para o Banco, em evidente conluio para adquirir o imóvel enganando a Sra. Helena, proprietária na época.

Reclamam que a sentença se prende à suposta inexistência de vício no negócio, entretanto o vício na Escritura de Compra e Venda está vinculado aos desdobramentos dias após a lavratura do documento, em que os requeridos transferiram o imóvel em favor do Banco e em particular a JSM assumiu os compromissos com a Sra. Helena na intenção de perpetuar a obrigação de pagamento enquanto fazia diversas outras transações com o imóvel.

Asseveram que o vício do negócio e, por consequência da Escritura de Compra e Venda, está na ausência de quitação do preço, porque a JSM Agropecuária, conhecedora do inadimplemento, realizou a dação em pagamento em conluio com o Banco Requerido, tudo para assumir a propriedade.

Asseguram que se a autora, Sra. Helena, não recebeu o preço da venda, tem o direito de buscar em juízo a resilição contratual, bem assim as perdas e danos que o inadimplemento lhe causou e, por consequência aos ora apelantes que entabularam contrato de permuta do mesmo imóvel e pagaram por ele, sendo os legítimos proprietários, mas impedidos de usufruir do bem.

Dizem que a pressão exercida pela JSM Agropecuária, para liberação do imóvel, implicou em segundo vício de consentimento, porquanto levou a erro determinante quanto à causa do próprio negócio jurídico, caso em que a Ação Ordinária c/c
perdas e danos se mostra
viável para buscar seu direito, nos termos do artigo 475, CC.

Por fim, concluem que é incontroversa a existência de relação negocial entre as partes, a presença de vícios na relação em decorrência dos pagamentos da adquirente JSM Agropecuária e posterior dação em pagamento ao Banco Lavra S.A, que precisa ser anulada, bem como todos os registros e transmissões posteriores, frente a ilegalidade e consentimento viciado da Sra. Helena, a fim de possibilitar aos apelantes o provimento do recurso com a procedência da presente ação ordinária de modo a anular a Escritura de Compra e Venda e demais instrumentos assinados pela Sra. Helena
Briante
e a JSM Agropecuária com cancelamento das posteriores transmissões da propriedade.

Pedem seja acolhida a preliminar de cerceamento de defesa com o retorno do processo à origem a fim de possibilitar a necessária produção de provas. No mérito, pedem o provimento do recurso a fim de julgar procedente a presente ação.

Contrarrazões apresentadas pela
INVESTE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA
, na qualidade de assistente litisconsorcial do Banco Lavra S.A (id 122737126), em que afirma não ocorrência de cerceamento de defesa, porque o substituto processual recebe o processo no estado em que se encontra e, no caso, a produção de provas estava encerrada.

Aduz que os apelantes não têm legitimidade para a ação, porquanto na data em que o contrato de permuta fora firmado (07-11-2002) as partes, seja a Sra. Helena
Briante
, Sr.
Antonio
Granja e Maria Granja ainda não haviam constituído seus procuradores para firmarem referida permuta, além de que o negócio exigia que fosse feito por meio de Escritura Pública (artigo 166, IV, V, do CC).

No mérito, assegura ausência de vício de consentimento, cujos fundamentos da sentença recorrida não foram combatidos no recurso de apelação. Pede o desprovimento do recurso (id 122737126 - Pág. 22).

Na sessão de 09/11/2022, por meio do julgamento ampliado, por maioria, fora acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, nos termos do voto do e. Desembargador Dirceu dos Santos.

Opostos Embargos de Declaração pela embargada apelada Investe Negócios Imobiliários, em sessão de julgamento de 17/05/2023, foram acolhidos pelo relator designado, Desembargador Dirceu dos Santos, para rejeitar a preliminar de cerceamento de defesa.

Os apelantes embargantes, Luiz
Antonio
Granja e outra interpuseram Embargos de Declaração contra referido acórdão, por meio do qual, em síntese, postularam pela manutenção do entendimento quanto a ocorrência de cerceamento de defesa, sendo desprovidos em sessão de julgamento de 28/06/2023.

Retificado o voto do e. Desembargador Dirceu dos Santos, o recurso retornou ao Relator primário para apreciação do mérito.

É o relatório.

QUESTÃO DE FATO

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO, OAB/MT 4611/B.

Na verdade, Excelência, gostaria de fazer apenas um esclarecimento de fato. É um dever de lealdade a esta Casa e ao Tribunal

Por ocasião do julgamento da Preliminar de Cerceamento de Defesa, no primeiro momento o Tribunal entendeu por acolher aquela preliminar. Num segundo momento, em sede de Embargos de Declaração, essa decisão foi revertida.

Portanto, passamos a julgar agora o mérito.

Só que houve a prolação de um acórdão com a edição da questão preliminar. Contra esse dissídio, nós apresentamos Recurso Especial.

Isso, na verdade, o prazo para esse recurso especial, Senhor Relator, foi depois da publicação para a edição deste julgamento.

Então, quero apenas trazer ao conhecimento do Tribunal de que há um Recurso Especial pendente, novo, sobre a questão., que gostaria de que o Senhor Relator apreciasse.

Não seria o caso de se aguardar o julgamento desse Recurso Especial para enfrentar o mérito?

Porque
da edição do julgamento da Preliminar de Cerceamento de Defesa, houve a edição de um acórdão, contra o qual houve apresentação de um Recurso Especial.

É isso, Senhor Presidente.

Desculpe-me, Senhor Relator!

Certamente Vossa Excelência não tinha conhecimento desses fatos, porque ele se deu posteriormente à edição de publicação desta pauta.

V O T O (QUESTÃO DE FATO)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

De qualquer forma, o que me parece correto é que o processo, o recurso de apelação continuava em julgamento.

Nesse caso, me parece que não há como, em princípio, a meu ver, interromper, fracionar o julgamento para esperar eventualmente o julgamento de Recurso Especial oposto contra essa Preliminar de Cerceamento de Defesa, que foi publicada e que depois foi revista.

Em última análise, o acórdão que será publicado é o resultado final da Apelação.

Portanto, sinceramente penso que não é o caso de aguardar o julgamento do Recurso Especial, sem discussão se o recurso é prematuro ou não.

De modo que prossigamos com o julgamento.

V O T O (
MÉRITO)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

E. Câmara,

Cuida-se de ação foi proposta em 18-11-1999, por
Helena Rossi Brianti
em desfavor de
JSM Agropecuária Ltda. e de Massa Falida do Banco Lavra S.A
., com o objetivo de anular negócio retratado na Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no CRI de São José do Rio Claro em 05.9.1997,
referente à venda que fez, em 24.3.1997, para a empresa JSM Agropecuária Ltda.,
do imóvel rural denominado Fazenda Nossa Senhora do Loreto, com 4.303,00ha, objeto da matrícula 28.321 do CRI de São José do Rio Claro (matrícula anterior 12.931 do CRI de Diamantino), localizado na Gleba Chanaan, Município de Nova Maringá.

Para melhor compreensão, necessário se faz uma breve retrospectiva fática processual que envolve a demanda.

Referido imóvel foi objeto de Instrumento de Confissão de Dívida, firmado em 24-3-1997, entre a vendedora Helena e compradora JSM, pelo valor de R$ 213.000,00 a ser pago em 60 prestações mensais: parcelas de R$ 2.500,00 e outras (11/60; 21/60; 31/60; 41/60; 51/60 e a de 60/60) no valor de R$ 12.500,00.

A anulação da venda e da escritura Pública tem por fundamento a inadimplência da promitente compradora JSM Agropecuária Ltda. a partir da 7º parcela, com vencimento para 25.9.1997 e o pedido de anulação da transmissão dos atos posteriores se deu em razão da entrega do imóvel a título de
dação em pagamento, feita em 27.2.1998
, pela empresa promitente compradora,
JSM Agropecuária Ltda
., para o
Banco Lavra S.A
., por dívida decorrente da Cédula de Crédito Comercial nº 970330, no valor de R$ 1.284.000,00.

Da referida Cédula de Crédito Comercial nº 970330, colhe-se que o imóvel foi dado em Hipoteca de 1º Grau, firmada entre
JSM Agropecuária
e o Banco Lavra, conforme averbação R.4/28.321 da matricula 28.321 do CRI de São José do Rio Claro.

Após a propositura desta ação anulatória de Compra e Venda de Imóvel Rural, a autora Helena Rossi Briante celebrou, em 07.11.2002, com
Maria Mercedes de Camargo Granja e Luiz Antonio Raia Granja, aqui apelantes
, Contrato de Permuta (cláusula 10.2 - id 2319398), em que transferiu todos os direitos, inclusive os direitos, vantagens e obrigação decorrentes desta ação.

Observa-se que da referida permuta, Helena Rossi, recebeu em troca, 50% do imóvel rural com área de 111,32ha, Lotes 422, 423, 424, 425 e 425-A, da Gleba São Januário, localizado em Cianorte-PR, de propriedade dos aqui apelantes,
Maria Mercedes de Camargo Granja e Luiz Antonio Raia Granja
.

Foi neste contexto que Maria Mercedes de Camargo Granja e Luiz Antonio Raia Granja, aqui apelantes, em 28 de julho de 2015, postularam seu ingresso na lide, na qualidade de substitutos processuais da autora Helena Rossi Briante.

Observa-se que em razão da prolação de sentença extintiva do feito e posterior reforma, apenas em 24-6-2019 é que fora deferida a sucessão processual (id 111366079 - Pág. 236), a fim de incluir os ora apelantes Maria Mercedes e Luiz Antonio Raio Granja, na polo ativo da demanda, em substituição à Helena Rossi Briante, decisão mantida no julgamento do RAI Nº 1011542-54.2019.8.11.0000.

Feitas as considerações, passa-se a análise do recurso.

De início, em razão da decisão, na origem, que deferiu o pedido dos aqui apelantes Maria Mercedes e Luiz Antonio Raio Granja, de ingresso na lide, como substitutos processuais da autora Helena Rossi Briante, mantida no RAI 1011542-54.2019.8.11.0000, é ato jurídico que, por si só,
afasta a preliminar da apelada INCONTESTE, de ilegitimidade para a ação.

No que tange ao
mérito
, a controvérsia se limita mesmo em saber acerca dos efeitos oriundos que a quitação ou não do Instrumento de Confissão de Dívida firmado entre a promitente vendedora Helena com a promitente compradora, JSM Agropecuária, tem sobre a posterior Escritura de Compra e Venda.

Em síntese, os apelantes pretendem ver reconhecida a tese de vício na negociação (abuso de direito, má-fé e inadimplência da compradora), porque apesar da compra e venda da fazenda ter ocorrido de forma parcelada (60 parcelas mensais), como previsto na
confissão de dívida firmada em 24-03-1997
, mesmo sem receber a integralidade da transação, a autora Helena fora pressionada a
outorgar escritura pública em favor da JSM em 02-05-1997,
conforme registro R.3/28.321, da Matrícula do imóvel (id 2316704 – pág. 2).

A controvérsia está em saber se é caso de acolher a tese de que o Instrumento de Confissão de Dívida firmado pela empresa JSM Agropecuária, vinculado a Escritura Pública de Compra e Venda são nulos, porque não houve pagamento a partir da 7ª parcela, o que não impediu, por sua vez, que a requerida JSM desse em pagamento o imóvel objeto da transação, em favor do também requerido Banco Lavra S.A., por meio da qual quitou dívidas da ordem de mais de um milhão de reais, em evidente conluio, porque a JSM adquiriu o imóvel na intenção de não pagar a autora.

O argumento de reforma da sentença, portanto, é que a aquisição do imóvel, pela requerida JSM, se deu mediante má-fé e fraude, porque exigiu a transferência do imóvel livre de ônus, mas nunca promoveu o pagamento do preço, de modo que a quitação constante na compra e venda foi graciosa, justamente por força da relação de confiança que existia entre as partes e da pressão sofrida pela autora Helena, que se viu compelida a assinar a confissão de dívida.

Em que pese os argumentos dos recorrentes, a solução da controvérsia se dá a partir da análise da Escritura Pública firmada entre as partes, isto é, se há vícios em sua elaboração, máxime porque fora confeccionada após o Instrumento de Confissão de Dívida, sem nenhuma ressalva.

No ponto, importante frisar que em momento algum a autora se insurgiu contra a Escritura em si, na medida em que se limita a argumentar que a partir da nota promissória nº7 de 60, a compradora JSM teria ficado inadimplente, o que lhe autorizava o desfazimento do negócio frente ao conluio praticado com o Banco Lavra.

Das provas, contudo, por mais que os apelantes se esforcem, não há como reconhecer existência de quaisquer dos vícios alegados.

O fundamento de reforma se assenta na invalidade do negócio ou sua rescisão, com base em lesão (artigo 157 do CC), abuso de direito (artigo 422 do CC), ausência de boa-fé (artigo 187) e a vedação de se exigir da parte algo, sem ter implementado sua obrigação primeiro (artigo 476 do CC), porquanto se exigiu da vendedora, Helena, que assinasse o termo de confissão de dívida, em flagrante abuso de direito, porquanto a dívida principal não estava paga.

Ocorre que da análise da
Escritura Pública de Compra e venda lavrada em 02-05-1997
(id 2316769), colhe-se que a negociação da fazenda se deu pelo valor de R$ 86.060,00 (oitenta e seis mil e sessenta reais) cuja importância a vendedora declarou ter recebido no ato,
sem qualquer ressalva
.

Já o Instrumento de Confissão de Dívida, frisa-se, fora firmado
antes
da Escritura Pública de Compra e Venda (24-03-1997) e ainda que tenha como causa subjacente a compra e venda da fazenda, certo é que, como garantia do referido pacto, contou com sessenta notas promissórias e não o próprio imóvel.

Nesse sentido, fica prejudicada a tese de que com receio de perder o negócio,
“a Sra. Helena veio a aceitar uma proposta mais vantajosa da recorrida, de efetuar o pagamento do débito através de notas promissórias”
(sic id 122737123 - pag. 18), porquanto da análise dos instrumentos,
a Confissão de Dívida precede a Escritura Pública lavrada em cartório, e não o contrário
.

Ora, não há como reconhecer vício de vontade da vendedora Helena que, expressamente, deu quitação do preço na Escritura Pública de Compra e Venda, cujo documento, aliás, sequer previu a existência das notas promissórias.

No ponto, necessário ressaltar que não havia nenhum empecilho para que a compradora JSM desse o imóvel em pagamento em favor do Banco Lavra, na medida em que não havia qualquer restrição sobre o bem, que estava livre e desembaraçado.

Não há como reconhecer que a autora Helena fora forçada a escriturar o imóvel em favor da compradora JSM, seja porque o ato se reveste das formalidades legais e também porque, antes, isto é no próprio Instrumento de Confissão de Dívida, expressamente aquiesceu com a liberação do imóvel em favor da compradora (item 02 da Confissão de Dívida – id 2316724).

É certo que as partes poderiam ter constituído, no bojo do Instrumento de Confissão de Dívida garantia hipotecária do próprio imóvel, mas, como dito, justamente pela necessidade da compradora em ter o imóvel desembaraçado, a credora Helena, livre e espontaneamente, concordou que a garantia do negócio seriam as 60 notas promissórias.

Neste contexto, sem a comprovação de que houve vício de consentimento da autora na Escritura Pública de Compra e Venda que deu quitação ao negócio, não há como anular o negócio jurídico, notadamente ao fundamento de conluio/fraude supostamente praticada entre a compradora JSM e o Banco Lavra com o intuito de lesar a autora Helena.

Nesse sentido bem ponderou a sentença recorrida (id122737116):

“Apesar de insistir a requerente na ausência de boa fé do requerido Banco Lavra, diante da relação entre as famílias Matteucci e Matarazzo, não há prova cabal da existência de qualquer vício de consentimento de modo a possibilitar a anulação da manifestação de vontade exteriorizada por meio da escritura pública constante dos autos, prova plena da transferência da propriedade.

As alegações de que o imóvel hipotecado serviu para que a família Matarazzo levantasse junto ao Banco Safra valor muito superior ao da compra e venda do imóvel, não se relacionam com o negócio efetivamente impugnado nos autos, que se restringe à escritura pública de compra e venda e instrumento de confissão de dívidas.

O suposto levantamento de valores astronômicos pela requerida JSM perante o Banco Lavra não tem o condão de influenciar na compreensão de que diante de livre manifestação da vontade a requerente firmou declaração pública de quitação no bojo da escritura pública de compra e venda. E voluntariamente aquiesceu com o instrumento de confissão de dívidas recebendo em garantia notas promissórias que não foram trazidas aos autos, acaso efetivamente não recebidas, tal como afirmou a autora.

Havendo um instrumento de confissão de dívida subjacente, o negócio jurídico passível de execução seria o segundo, mesmo porque expressamente consignado pela autora o recebimento de notas promissórias quando do entabulamento da confissão de dívida.

Inexistente a prova de vício de consentimento na elaboração da escritura, não é possível o retorno ao status quo ante com a devolução do imóvel aos proprietários originais pois, ao darem quitação na escritura e firmarem o termo de confissão de dívida, assumiram o risco, por meio do pacta sunt servanda, de que a possível inexecução do negócio seria resolvia por meio da cobrança do segundo pacto, cuja garantia são as notas promissórias recebidas e não o imóvel originário.”

O negócio de compra e venda do imóvel foi formalizado por meio de escritura pública, com participação das partes contratantes e previsão de preço, ao qual foi dada plena quitação.

A solução, portanto, privilegia a confiabilidade que se extrai do título lavrado na matrícula em Cartório de Registro de Imóveis, o qual conta com a quitação pela vendedora Helena e transmissão da propriedade do bem em favor da compradora apelada JSM.

Em caso análogo, já se decidiu:

“APELAÇÃO –
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TESES DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO E NEGÓCIO SIMULADO - IMPROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DO AUTOR – REJEIÇÃO
– Inexistência de qualquer hipótese de invalidade do negócio jurídico – Não caracterizado erro ou dolo – Caso em que o próprio autor sustenta que transferiu o imóvel ao então enteado, por mera liberalidade, a fim de evitar eventual constrição judicial por seus credores – Aplicação do princípio de que a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza – Alegação de nulidade que partiu do próprio autor, mentor e beneficiário do suposto negócio simulado –
Impossibilidade de resolução contratual fundada no inadimplemento do preço ou na ausência de consentimento – Quitação prevista na escritura pública de compra e venda, devidamente registrada na matrícula do imóvel - Sentença mantida -
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”
(TJSP; Apelação Cível 1000461-68.2020.8.26.0352; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Miguelópolis - 1ª Vara; Data do Julgamento: 24/02/2022; Data de Registro: 24/02/2022) (grifei)

“APELAÇÃO -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA – VÍCIO DE VONTADE NÃO CARACTERIZADO - IMPROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DO AUTOR
- REJEIÇÃO – A revelia do réu não induz automaticamente a procedência da ação, mas apenas a presunção de veracidade dos fatos alegados – Caso em que não há substrato fático capaz de convencer acerca da ineficácia do negócio jurídico
– Vícios de vontade genericamente suscitados que não são capazes de desconstituir a presunção de validade e eficácia da escritura pública de compra e venda do imóvel – Quitação dada no instrumento público afasta a tese de inadimplemento do preço –
Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”
(TJSP; Apelação Cível 1057375-69.2019.8.26.0100; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/07/2020; Data de Registro: 20/07/2020) (grifei)

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso para manter a sentença como proferida.

É como voto.

V O T O (
MÉRITO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (1º VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto do relator.

V O T O (
MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O (
MÉRITO)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto do relator.

V O T O (
MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL – CONVOCADA):

Acompanho o voto do relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2023