Tribunal: TJMT
Processo: 0011593-15.2015.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-11
Data de publicação: 2023-04-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011593-15.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RAFAEL RODRIGUES RAMOS - CPF: 015.766.531-37 (APELANTE), RAFAEL RODRIGUES RAMOS - CPF: 015.766.531-37 (ADVOGADO), FERNANDO TORBAY GORAYEB - CPF: 698.172.861-34 (APELADO), FERNANDO TORBAY GORAYEB - CPF: 698.172.861-34 (ADVOGADO), NEIDE BARUDE MENDONCA - CPF: 475.577.618-04 (APELADO), MARCELO ANDRIGO BAIA EDUARDO - CPF: 803.793.031-91 (ADVOGADO), FERNANDO TORBAY GORAYEB - CPF: 698.172.861-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS SEM DESPEJO – INADIMPLENCIA CARACTERIZADA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Não comprovado o pagamento dos aluguéis, correta se mostra a sentença na condenação dos valores respectivos.

Considerando que a requerida não acostou aos autos documentos que comprovam os pagamentos dos encargos remanescentes do imóvel locado (meses de aluguel, IPTU), impõe-se a condenação dos valores não quitados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por RAFAEL RODRIGUES RAMOS, contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Rondonópolis/MT, que nos autos da Ação de Cobrança nº 0011593-15.2015.8.11.0003 - Cód: 793308 movida por NEIDE BARUDE MENDONÇA, julgou parcialmente procedentes os pedidos insertos na inicial, extinguindo o processo, com resolução de mérito, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do NCPC, para o fim de condenar a parte ré, solidariamente, ao pagamento a parte autora da importância de R$ 24.308,42 (vinte e quatro mil trezentos e oito reis e quarenta e dois centavos), referente aos alugueres em atraso e demais acessórios, corrigida monetariamente com base no INPC, a partir de cada vencimento, e de juros legais desde a citação. Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do NCPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, arbitrou-se em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, que serão rateados entre os litigantes na proporção de 50% para cada parte. Por fim, julgou improcedentes os pleitos da AÇÃO RECONVENCIONAL, como preconizado também no artigo 487, I, do NCPC, para o fim de condenar a parte ré/reconvinte nas custas processuais do pedido reconvencional, e ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrado em 10% (dez por cento) do valor atualizado da reconvenção, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Em síntese, o apelante defende o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma da sentença alegando que, ‘em sede de contestação, o apelante colacionou aos autos, mensagens da apelada, reconhecendo que não existiam valores a serem adimplidos, bem como uma série de documentos que comprovam que sempre honrou com os pagamentos, bem como efetuou diversas reformas no imóvel. Em conjunto com a contestação fora feita a reconvenção, pois não há quaisquer valores pendentes e não se pode dar legitimidade a cobranças indevidas e cujo inclusive a própria apelada declara via documento ter recebido, e mesmo assim propõe ação cobrando por todos os aluguéis. Em sequência, a prova testemunhal confirma a data da desocupação e entrega das chaves, cujo sequer foram questionadas, ademais fora colacionado também documento de solicitação de internet em outra localidade, sendo de todo inexistente a cobrança de três meses pela apelada.’. (id. 145768163)

Por fim, afirma que, são inúmeras as provas produzidas e elencadas pelo Apelante de que a Apelada está agindo em clara má-fé, utilizando o sistema judiciário para cobrar alugueis que já foram pagos, em uma tentativa vil e mesquinha de locupletar-se ilicitamente.

Requer o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, para o fim de reformar a sentença do r. juiz de primeira instância, julgando improcedente a ação de cobrança visto que há declaração da apelada quanto ao recebimento, bem como reformar a sentença em relação a reconvenção, para que a mesma seja julgada procedente e consequentemente condenando a apelada a pagar ao apelante o dobro do que tem indevidamente cobrado, acrescido dos honorários sucumbenciais.

Contrarrazões. (id. 145768167)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por RAFAEL RODRIGUES RAMOS, contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Rondonópolis/MT, que nos autos da Ação de Cobrança nº 0011593-15.2015.8.11.0003 - Cód: 793308 movida por NEIDE BARUDE MENDONÇA, julgou parcialmente procedentes os pedidos insertos na inicial, extinguindo o processo, com resolução de mérito, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do NCPC, para o fim de condenar a parte ré, solidariamente, ao pagamento a parte autora da importância de R$ 24.308,42 (vinte e quatro mil trezentos e oito reis e quarenta e dois centavos), referente aos alugueres em atraso e demais acessórios, corrigida monetariamente com base no INPC, a partir de cada vencimento, e de juros legais desde a citação. Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do NCPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, arbitrou-se em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, que serão rateados entre os litigantes na proporção de 50% para cada parte. Por fim, julgou improcedentes os pleitos da AÇÃO RECONVENCIONAL, como preconizado também no artigo 487, I, do NCPC, para o fim de condenar a parte ré/reconvinte nas custas processuais do pedido reconvencional, e ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrado em 10% (dez por cento) do valor atualizado da reconvenção, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso ora interposto.

Passo a analisá-lo.

Após a devida análise, posiciono-me pela manutenção da r. sentença ora atacada, eis que restando demonstrado, que o apelado se encontrava inadimplente, não restou outra alternativa, senão a procedência das cobranças.

Transcrevo trecho da r. sentença, na qual bem asseverou o MM. Juízo de piso:

“(...)Pois bem.

Compulsando os autos, colhe-se que a autora, na condição de locadora, e os réus, RAFAEL RODRIGUES RAMOS e FERNANDO TORBAY GORAYEB, respectivamente, nas de locatário e fiador, firmaram, em 17/04/2013, contrato de locação referente ao imóvel em questão, em que se pactuou, pelo prazo de 12 (doze) meses, o pagamento do importe mensal de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais), através de depósito em conta bancária da autora (Num. 47701136), bem como as despesas de IPTU, água, luz e telefone, estipulando-se que eventual prorrogação, ao final, dar-se-ia expressamente, caso nele permanecesse o locatário.

Verifica-se a expedição de notificação extrajudicial, pela autora ao primeiro réu, em meados de 2015, notificando-o à apresentação dos comprovantes de pagamento devidos (Num. 47701136 - Pág. 28), o que, dessume-se, não importou em resposta.

Ouvida, a testemunha SIMÔNIA DE FÁTIMA SANTANA GOMES MENDES afirma que, na condição de corretora de imóveis, era cliente da autora, e que fora a responsável por intermediar o negócio entre aquela e o primeiro réu, tendo ciência de que, além do IPTU, alguns alugueres ficaram em atraso, não sabendo, todavia, precisar quais.

Em depoimento pessoal, esclarecendo a conversa mediante aplicativo de celular colacionada no Num. 47701140 - Pág. 35, a autora reitera o alegado na inicial, salientando que, muito embora tenha, inicialmente, imaginado que o réu RAFAEL RODRIGUES RAMOS devia apenas dois meses de aluguel, constatou, após checagem junto ao banco, no qual os depósitos de pagamento deveriam ser realizados, que o débito era maior.

Veja-se que, visando subsidiar suas alegações, o réu traz ao feito documento comprobatório de pagamento de parte do IPTU de 2014 (Num. 47702556 - Pág. 31), e de parte da energia elétrica referente a 2013 (Num. 47702556 - Pág. 35/36; Num. 47701842 - Pág. 28).

No concernente aos alugueres, trouxe comprovantes bancários de pagamento/depósito referentes aos meses 08, 09, 10, 11 e 12/2013 (Num. 47702562 - Pág. 20, 22, 24, 26, 28).

Registre-se que, apesar de sustentara realização de melhorias no imóvel, anexando documentos no Num. 47702556 - Pág. 30/59 e Num. 47701842 - Pág. 2/27, 31/33 e ss, não se pode descurar da previsão contratual vertida na cláusula 3 (Num. 47701136 - Pág. 20), donde estabelecido que eventuais reparos necessários ao imóvel incumbiriam ao locatário e que não seriam descontados do aluguel.

No mais, a documentação colacionada pelo réu no Num. 47702562 - Pág. 34, atesta, em tese, seu domicílio em outra residência em 14/03/2015, tão somente, ou seja, após o termo final do contrato litigioso, ocorrido em 09/05/2014.

Sopesando o alegado e provado no feito, há de se dar procedência apenas parcial aos pedidos da autora, ao passo que não se verifica a regular quitação apenas de 07 (sete) meses de aluguel, totalizando R$ 11.200,00 (onze mil e duzentos reais), além de parte do IPTU de 2014, e, integralmente, o de 2013, perfazendo R$ 13.108,42 (treze mil cento e oito reais e quarenta e dois centavos), o que, somando-se, tem-se a quantia devida de R$ 24.308,42 (vinte e quatro mil trezentos e oito reis e quarenta e dois centavos).

Deste modo, comprovada tão somente a quitação parcial dos débitos relativos aos aluguéis vencidos e acessórios cobrados através a presente demanda, é de consequência a procedência parcial dos pedidos. (...)”. (ID. 70227652 – autos originários)

Pois bem.
A parte autora anexou aos autos extratos bancários (id’s. 47701846, 47701852, 47702565, 47701855, 47701859, 47701862 e 47701873 – autos originários) de que o réu não efetuou o pagamento dos ALUGUÉIS e IPTU’s; já o réu deixou de apresentar todos os comprovantes de depósitos e ou pagamentos das cobranças existentes na inicial, referente aos meses do contrato entre as partes.

Portanto, competia à parte apelante produzir a prova correlata com o disposto no artigo 373, II, do Código de Processo Civil, de forma a contrapor aos documentos pela parte autora na inicial proposta, cabendo a este a comprovação do pagamento do IPTU 2013 e 2014, bem como, a integralidade dos depósitos de maio/2013 e maio/2015.

Portanto, se os documentos que instruem a petição inicial e a produção de prova são suficientes para comprovar a probabilidade do direito da parte autora, os pedidos iniciais devem ser julgados procedentes.

Constata-se dos autos que o apelante anexou apenas pagamento relativo a 2 (duas) parcelas do IPTU 2014,

E a jurisprudência:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESSARCITÓRIA DE DANOS NO IMÓVEL LOCADO PARA FINS COMERCIAIS. VISTORIA FINAL UNILATERAL EM CONJUNTO COM AS DEMAIS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS DO PROCESSO. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA NO CASO CONCRETO. CONTESTAÇÃO DA LOCATÁRIA E FIADORES. ÔNUS DA IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. DESCUMPRIMENTO. PROVA DOS DANOS. EXISTÊNCIA. DEVER DE INDENIZAR CARACTERIZADO. 1) Nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91 (Lei das Locações), o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 2) Dessa forma, comprovada a relação locatícia entre as partes na ação de ressarcimento por danos em imóvel locado, é do locador a prova de que, ao final da locação, o locatário não deixou o imóvel da forma que o recebeu, bem como a existência de danos não decorrentes do uso normal do bem, ou seja, deve fazer a prova do fato constitutivo do seu direito; enquanto ao réu locatário caberá a prova de que restituiu o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, ou outro fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, como o pagamento do valor necessário à reconstituição do imóvel ao estado em que se encontrava no início da contratação, sendo que, se desse ônus ele não se desincumbir, a procedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe - inteligência do art. 373, I e II, do CPC. 3) Nessa ordem de ideias, as vistorias inicial e final sobre o imóvel locado assumem papel preponderante na análise da responsabilidade do locatário no caso concreto, pois são elas que retratam as condições do imóvel locado no inicio e no fim do contrato de locação. 4) Cabe ao réu manifestar-se especificamente sobre os fatos alegados pelo autor, sob pena de presunção de veracidade destes, conforme o disposto no art. 341, caput, do CPC. 5) A existência de vistoria final unilateral não impede que o magistrado aquilate a idoneidade desse laudo para comprovar os fatos alegados pelo autor, uma vez que a prova é destinada à formação do convencimento do julgador. 6) A vistoria final unilateral apresentada pelo locador, em conjunto com as demais circunstâncias fáticas da lide a ele favoráveis, no caso concreto, é suficiente para demonstrar as condições e os supostos danos no imóvel após a locatária dele se retirar. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.146562-0/001 - TJMG - Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque)."

Ademais, no caso, consoante se observa do Contrato de Locação de Imóvel - cláusula 3 (Num. 47701136 - Pág. 20), restou acordado que eventuais reparos necessários ao imóvel incumbiriam ao locatário e que não seriam descontados do aluguel; assim, não há falar em abatimento e/ou comprovação dos pagamentos cobrados pela locadora.

Ainda, o réu ora apelante, não apresentou aos autos o termo de entrega das chaves para prova do fim do contrato de locação.

A propósito:

"EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. ÔNUS DA PROVA LOCAÇÃO DE IMÓVEL A prova produzida não forneceu indícios suficientes para corroborar as alegações do Requerido. O ônus da prova, como estabelece o inciso II, do artigo 333 do Código de Processo Civil, estava a cargo do Apelante e ele não comprovou nenhum fato que pudesse extinguir, modificar ou impedir o direito da Apelada A r sentença fez a adequada análise dos elementos de convicção para concluir pela procedência da pretensão II 333 Código de Processo Civil. (TJ/SP – 34ª Câmara de Direito Privado, RAC nº 992050118993,Relator: Irineu Pedrotti, Data de Julgamento: 12/04/2010, Data de Publicação:19/04/2010)"

"LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ÔNUS DA PROVA. Tendo o autor comprovado o fato constitutivo de seu direito, ônus que lhe incumbia, a teor do inc. I do art. 333 do CPC e evidenciada a mora da requerida, que não a purgou nem provou a quitação dos aluguéis, impunha-se a procedência da demanda. Ademais, a locação foi contratada por escrito, razão porque qualquer alteração contratual no sentido de isentar a parte do pagamento dos locatícios deveria ter sido feita por escrito. MORATÓRIA NÃO CARACTERIZADA. VALOR DO ALUGUEL. EXCESSO DE COBRANÇA NÃO DEMONSTRADO. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME". (TJRS, Apelação Cível Nº 70012971628, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 07/12/2005).

Logo, tendo a parte autora comprovado o fato constitutivo de seu direito, qual seja o não pagamento de 07 (sete) meses de aluguel, totalizando R$ 11.200,00 (onze mil e duzentos reais), além de parte do IPTU de 2014, e, integralmente, o de 2013, perfazendo R$ 13.108,42 (treze mil cento e oito reais e quarenta e dois centavos), o que, somando-se, tem-se a quantia devida de R$ 24.308,42 (vinte e quatro mil trezentos e oito reis e quarenta e dois centavos), a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Assim, tecidas as considerações e fundamentos necessários, é possível afirmar, tranquilamente, que a sentença não merece qualquer reprimenda, devendo ser mantida na sua integralidade.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Em atenção ao artigo 85, § 11 do NCPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/04/2023