Tribunal: TJMT
Processo: 1002950-07.2022.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-19
Data de publicação: 2023-04-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002950-07.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DIANA FRANCISCA DOS SANTOS - CPF: 974.951.901-91 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), DIANA FRANCISCA DOS SANTOS - CPF: 974.951.901-91 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O APELO DO REQUERIDO E PROVEU O APELO DO AUTOR.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO INDEVIDA – SÚMULA 543/STJ – IPTU INDEVIDO – JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR –
QUANTUM
MANTIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, em obediência ao disposto no art. 406, do C. Civil.

A correção monetária é mera forma de recomposição do poder aquisitivo da moeda, devendo os valores serem devolvidos desde o efetivo desembolso pela compradora do imóvel.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

No caso, tendo a vendedora dado causa à rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação e recurso adesivo interpostos em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral movida por Diana Francisca dos Santos contra Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou procedente os pedidos da inicial, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré: na restituição do valor pago pela autora, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a
contar do trânsito em julgado; e
no pagamento de multa correspondente a 10% (dez por cento) sobre as parcelas pagas,
R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de dano moral, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Inconformada, Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. assevera que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da autora, diante da sua desistência imotivada, devendo ser aplicadas as cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e multa, e afastada a multa contratual em seu desfavor. Alega que o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da sentença. Sustenta a ausência de dano moral indenizável e, caso não seja o entendimento, pugna por sua minoração. Defende ser devido o abatimento dos débitos do IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência contratual. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente.

De outro norte, Diana Francisca dos Santos recorre adesivamente,
defendendo que a correção monetária sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir de cada desembolso.

Autora e ré apresentaram contrarrazões (ids. 153704679 e 153704686), ambas pugnando pelo desprovido do apelo interposto pela parte adversa.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 19 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Diana Francisca dos Santos ajuizou ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral em desfavor de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., aduzindo que, em 06.01.2017, as partes firmaram compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano, referente ao terreno localizado na quadra 20, lote 09, do empreendimento denominado “
Residencial Parque Rosa Bororo
”, pelo montante de R$ 48.200,01 (quarenta e oito mil, duzentos reais e um centavo), com entrada de R$ 2.651,01 (dois mil, seiscentos e cinquenta e um reais e um centavo) e o restante em 180 (cento e oitenta) parcelas de R$ 253,05 (duzentos e cinquenta e três reais e cinco centavos), com entrega prevista para setembro de 2018, sendo este o fator determinante para a sua aquisição, contudo, até o mês de dezembro de 2020, o loteamento encontrava-se inacabado, conforme informado pela própria empresa ré em suas mídias sociais, motivo pelo qual manejou a presente demanda.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
julgou procedente os pedidos formulados na exordial, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré: na restituição do valor pago pela autora, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a
contar do trânsito em julgado; e
no pagamento de multa correspondente a 10% (dez por cento) sobre as parcelas pagas,
R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de dano moral, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Irresignada, Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. sustenta que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da autora, diante da sua desistência imotivada, devendo ser aplicadas a cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e multa.

Segue sustentando, que diante da desistência imotivada da autora na continuidade do pacto firmado entre as partes, deve ser afastada a incidência da multa contratual que lhe foi imposta. Alega que o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento do STJ. Assevera a ausência de dano moral indenizável e, caso não seja o entendimento, pugna por sua minoração. Defende ser devido o abatimento dos débitos do IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência contratual. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, devendo a apelada arcar com a integralidade do ônus sucumbencial.

De outro norte, Diana Francisca dos Santos recorre adesivamente
defendendo que a correção monetária sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir de cada desembolso.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato deste Tribunal já ter decidido diversas ações sobre a matéria, inclusive com a presença da empresa demandada.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a rescisão do compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes se deu por desistência imotivada da compradora ou se por culpa da vendedora, bem como se a quantia paga pela consumidora deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto, e se houve ou não a prática de ato ilícito apto a ensejar a condenação no pleito indenizatório.

In casu
, tenho que o MM. Juiz andou bem ao asseverar que a rescisão contratual em questão não se deu por desistência imotivada da parte autora, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, da conta que a referida rescisão se deu pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento e, via de consequência, da entrega do lote adquirido.

Digo isso, porque a construtora se responsabilizou pelas obras de infraestrutura do empreendimento, conforme projeto aprovado, consoante previsão contratual (id. 153701887), motivo pelo qual a compradora não poderia realizar as edificações no lote adquirido sem a conclusão das referidas obras
.

Sendo assim, conforme se verifica das provas trazidas à baila, a empresa ré se comprometeu a entregar as obras de infraestrutura em setembro de 2018, após diversos atrasos anteriores, que são de conhecimento público e notório na Comarca de Rondonópolis/MT (id. 153701889), os quais deram ensejo a inúmeras demandas, diga-se de passagem, sendo novamente adiado para agosto de 2019, consoante amplamente divulgado em suas mídias sociais, configurando aproximadamente 01 (um) ano de atraso, para dizer o mínimo.

Não obstante, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova.

Além disso, não é demais dizer que a obra também ficou paralisada em razão de impasses ambientais que, inclusive, foram objeto da ação civil pública n. 10605-28.2014.8.11.0003 ajuizada pelo Ministério Público Estadual, uma vez que a loteadora não possuía licença ambiental de instalação do loteamento.

Nesta esteira, o atraso na entrega das obras de infraestrutura afigura-se ilícita, uma vez que totalmente desproporcional a eventuais atrasos.

Isso porque, é sabido que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 06 (seis) meses, ou 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4ª Câm. de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Por conseguinte, o empreendimento deveria ser entregue até março de 2019, considerando-se um eventual atraso de 06 (seis) meses, porém, conforme asseverado na contestação, as obras foram concluídas somente em 29.12.2019, evidenciando aproximadamente 01 (um) ano de atraso, não havendo qualquer sombra de dúvida que a perda do interesse da compradora se deu em razão da falha ocorrida e não por vontade própria.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da empresa ré pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Nesse diapasão, restando evidente que, no caso específico dos autos, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não há que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo incidir desde a citação, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pela compradora ocorrer de forma integral, ante a responsabilidade da vendedora pela rescisão contratual.

Por conseguinte, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Destarte, sendo a empresa vendedora, ora apelada, quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deverá ser revertida em favor da consumidora adquirente, ora apelada, ainda que convencionada apenas em favor da loteadora alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o
rito dos recursos repetitivos
, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Sendo assim, no caso em voga a
cláusula 16, letra
“b”
, prevê em favor da alienante uma multa de 10% (dez por cento), em função da desistência da adquirente, a título de cláusula penal, o que deve ser estendido à autora, ora apelada. Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO
TEMA 971 DO STJ
– RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o
Tema 971 do STJ
, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

[...]

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral
.”
(RAC n. 1006475-36.2018.8.11.0003, 2ª Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 02.09.2020 – negritei e grifei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM VIRTUDE PROBLEMAS AMBIENTAIS – ATRASO INJUSTIFICADO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA – EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ –JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora
.

2. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ.

[...]

4.
Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente
, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo
.

5. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.”
(RAC n. 1005762-61.2018.8.11.0003, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 26.01.2021 – negritei e grifei)

Outrossim, também não assiste razão à apelante para que as eventuais despesas de IPTU sejam suportadas pela apelada, haja vista que não estava na posse do imóvel, devendo a própria construtora arcar com a referida obrigação. A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega
. [...]”
(TJMT, RAC n. 1003432-26.2020.8.11.0002, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06.10.2021 – negritei)

Ultrapassada essa questão, no tocante ao dano moral,
é cediço que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância da empresa ré não ter cumprido com as obrigações assumidas, tornando-se inadimplente, confere-se a compradora o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade da empresa ré pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria à autora a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade da ré quanto ao dano sofrido pela autora em razão do erro cometido, motivo pelo qual a r. sentença merece ser mantida neste ponto.

Ultrapassada esta questão, passo à análise do
quantum
indenizatório, dito pela empresa apelante como exorbitante.

Sabe-se que o valor atinente ao dano moral não tem base legal, ou seja, há omissão da legislação, restando ao julgador impor o parâmetro que venha a obedecer a prudência e moderação.

O magistrado deve levar em consideração os sofrimentos ocasionados pela ineficiência do serviço, o risco de vida por qual passava em face da negativa do atendimento, bem como o caráter pedagógico-punitivo da reparação.

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito à vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido, coibindo a conduta negligente do agente causador.

Portanto, considerando o grau de responsabilidade da empresa apelante ao dano causado e o abalo moral sofrido pela autora, tenho que o montante arbitrado condiz com a realidade dos fatos devendo assim, permanecer a quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Visto isso, nas razões do recurso adesivo a autora se insurge quanto ao termo inicial da correção monetária, defendendo a sua incidência a partir de cada desembolso.

Com razão.
É cediço que a correção monetária destina-se a recomposição do valor da moeda, motivo pelo qual deve ser considerada como termo inicial a data de cada efetivo desembolso pela promitente compradora, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Nesse sentido já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – EXISTÊNCIA DE PENHORA ADVINDA DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante a venda indevida de imóveis penhorados, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

A incidência de juros de mora devem se dar a partir da citação, com amparo no art. 405 do CC.

A correção monetária é mera forma de recomposição do poder aquisitivo da moeda, devendo os valores serem devolvidos desde o efetivo desembolso pelo comprador do imóvel
,”
(RAC n. 0016165-40.2017.8.11.0004, 3ª Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 14.12.2022 - negritei)

De outra banda, conforme requerido em sede de contrarrazões, estando desprovido o recurso da empresa ré, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial, tão somente para determinar a incidência da correção monetária a partir
efetivo desembolso pela promitente compradora
.

Posto isso, conheço dos recursos,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo aviado pela Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., e
DOU PROVIMENTO

ao recurso adesivo interposto por Diana Francisca dos Santos.

Cuiabá, 19 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/04/2023