Tribunal: TJMT
Processo: 1022802-26.2022.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-14
Data de publicação: 2023-03-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022802-26.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Limitação de Juros, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[IVO SERGIO FERREIRA MENDES - CPF: 693.991.401-30 (ADVOGADO), FERNANDO NOVELO - CPF: 029.520.081-24 (AGRAVANTE), FABIO BARBOSA NOVELO - CPF: 053.927.141-10 (AGRAVANTE), FLAVIA BARBOSA NOVELO - CPF: 045.377.841-05 (AGRAVANTE), MAX MAGNO FERREIRA MENDES - CPF: 551.846.691-91 (ADVOGADO), JULIANA ZAFINO ISIDORO FERREIRA MENDES - CPF: 792.727.111-34 (ADVOGADO), EBERSON FERREIRA MENDES - CPF: 835.410.201-72 (ADVOGADO), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (AGRAVADO), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL CC PEDIDO DE DEPÓSITO INCIDENTAL – COMPRA E VENDA DE IMOVEL – INCORPORADORA COMO AGENTE DE FINANCIAMENTO – CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS – IMPOSSIBILIDADE – CAPITALIZAÇÃO ANUAL AUTORIZADA –

CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM – LEGALIDADE – DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL – QUESTÃO QUE DEMANDA DILAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA SUBSTITUIR A CAPITALIZAÇÃO MENSAL POR ANUAL E AUTORIZAR O DEPÓSITO DOS RESPECTIVOS VALORES.

A pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro de Habitação está sujeita aos ditames do Código Civil (art. 591) e da Lei de Usura e, conquanto não possa se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente, com fundamento no art. 5º, III, e § 2º, da Lei nº 9.514/97, cuja aplicação deve ocorrer em harmonia com a regra do art. 4º, do Decreto nº 22.626/33, pode exigir juros capitalizados de forma anual.

A jurisprudência pátria vem perfilhando o entendimento da legalidade do índice de correção IGPM previamente pactuado entre as partes em contrato de compra e venda, como no caso e que a elevação do percentual de correção não pode ser invocada como simples critério para revisão de contrato, sendo necessária a dilação probatória para apurar o eventual desequilíbrio contratual, razão pela qual deve ser mantida, por ora, a aplicação do índice previamente pactuado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento movido por
FERNANDO NOVELO
contra decisão proferida nos autos da Ação Revisional c/c Pedido de Depósito Incidental n. 1024292-57.2022.8.11.0041, da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, interposto contra
FLORAIS DO PARQUE INCORPORAÇÕES LTDA.,
que indeferiu o pedido de tutela de urgência, de possibilitar o depósito do valor incontroverso utilizando o INPC das prestações mensais, no valor de R$ 1.376,21 e prestações anuais no valor de R$ 12.946,33 ou, alternativamente o depósito do valor incontroverso utilizando o IGPM das prestações mensais no valor de R$ 1.980,20 e prestações anuais no valor de R$ 18.628,20.

Explica o agravante que no contrato a capitalização de juros, pode ocorrer, tanto nas parcelas mensais, quanto nos “balões”; que é inadmissível na jurisprudência pátria a capitalização mensal de juros por empresas não pertencentes ao Sistema de Financiamento Imobiliário.

Aponta que o objeto do recurso não é sobre juros capitalizados anualmente, mas, mensalmente, tanto nas parcelas mensais, quanto nas parcelas anuais (balões).

Defende que a agravada não pertence ao Sistema Financeiro Nacional, portanto, é vedada a capitalização mensal de juros.

Sob outro aspecto, afirma que, ao contrário do que consta na decisão agravada, não ficou claro que todas as parcelas/balões estariam sujeitos a capitalização mensal de juros; e, mesmo que assim não fosse, a previsão de cláusula expressa neste sentido não traria regularidade ao contrato em face da agravada, conforme dito, não pertence ao Sistema de Financiamento Imobiliário.

No tópico adiante defende que foi gravemente afetada pela crise econômica advinda com a Pandemia e os valores que recebia mensalmente, foram drasticamente reduzidos; que firmaram contrato com atualização do saldo devedor e das parcelas pelo índice de correção monetária do IGPM, que se mantinha estável até 2.019 no percentual de 7,3179% ao ano. Entretanto, no ano de 2.020, houve uma elevação desproporcional do índice do IGPM, para 23,1391% ao ano, bem superior ao índice do INPC, portanto, impondo uma onerosidade excessiva aos agravantes.

Ao final requer a tutela antecipada para:

“b.1. o depósito, sem capitalização mensal de juros, do valor incontroverso utilizando o INPC das prestações mensais no valor de R$ 1.376,21 (um mil, trezentos e setenta e seis reais e vinte e um centavos), e prestações anuais no valor de R$ 12.946,33 (doze mil, novecentos e quarenta e seis reais e trinta e três centavos), conforme planilha 1.2 (página 9);

b.2. Alternativamente requer a concessão da tutela antecipada (arts. 300 e 311 do CPC) para possibilitar o depósito do valor incontroverso, sem capitalização mensal de juros, utilizando o IGPM das prestações mensais no valor de R$ 1.980,20 (um mil, novecentos e oitenta reais e vinte e um centavos), e prestações anuais no valor de R$ 18.628,20 (dezoito mil, seiscentos e vinte e oito reais e vinte centavos), conforme planilha 2.2 (página 9);

b.3. Ainda subsidiariamente (art. 326 do CPC), caso não seja concedida a tutela nas formas pretendidas acima, requer o deferimento para o depósito judicial pelo valor da prestação contratada/cobrada pela recorrida, afastando os efeitos da mora, porém que os mesmos sejam retidos em juízo até o trânsito em julgado;

b.4. determinar a não inclusão ou exclusão do nome/CPF dos recorrentes e de seus avalistas dos cadastros de inadimplentes, SPC - SERASA - BACEN e nos Cartórios de Protesto;”.

No mérito, a confirmação.

Foi deferida a liminar para deferir
“
o pedido de tutela de urgência autorizando o depósito das parcelas do contrato (mensal e balão),
sem a previsão de capitalização de juros
, e, consequentemente, impedir a inclusão do nome dos autores nos cadastros de proteção ao crédito, a partir desta decisão e desde que efetuados os depósitos mensalmente pelos autores.”.

Nas contrarrazões, o agravado explica que, para pagamento parcelado, ficou ajustado que o débito seria amortizado pela Tabela Price, com juros capitalizados de 0,94% ao mês e correção monetária pelo índice IPGM/FGV, com valor total previsto de R$ 406.520,26.

Assevera que
“ficou convencionado que todas as parcelas mensais teriam o valor de R$ 1.800,00, com exceção das 06 primeiras parcelas, no valor de R$ 2.077,25 e as anuais o valor de R$ 18.955,80, reajustadas monetariamente, conforme consta expressamente no instrumento firmado”.

Colaciona o contrato e afirma que
“é incontroverso que a adquirente do imóvel tinha plena ciência do valor das parcelas e do valor final do parcelamento, considerando os juros capitalizados, que deveriam ser acrescidos de correção monetária”.

Aponta que adquirente e cessionários não compareceram para assinatura do contrato principal, que dispõe claramente a respeito da capitalização mensal de juros.

Ademais, assevera que não houve aumento das parcelas em decorrência do termo de cessão, mas, somente correção monetária, como previsto contratualmente. Anexa cálculo.

Mais adiante, defende a impossibilidade de concessão liminar, eis que existe cláusula de arbitragem firmada entre as partes, de mútuo acordo. Assim,
“após a apreciação da contestação, o feito será extinto sem resolução do mérito pelo magistrado de piso, nos termos do artigo 485, VII do CPC, razão pela qual a concessão da antecipação dos efeitos da tutela pretendida pelos agravantes claramente não prospera, devendo ser improvido o presente recurso”.

No mérito ainda assevera sobre a legalidade do índice IGPM/FGV. E, quanto a capitalização mensal de juros, explica que o §2º, Lei nº 9.514/1.997 permite as incorporadoras, não integrantes do sistema SFI, de capitalizar os juros; que existe o entendimento de
que “as financeiras e outras entidades para fins de financiamento de contrato de compra e venda de imóvel, resta patente que as incorporadoras também podem capitalizar mensalmente os juros.”.

Na eventualidade, de não equiparação, defende a aplicação da capitalização anual de juros por instituição não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Colaciona julgados a respeito.

Ainda afirma que
“se for constatado, como certamente será, por perícia oficial, que os valores depositados pelos agravantes mensalmente estão abaixo do valor devido, pode-se gerar um crédito para a agravada, que pode superar o valor de eventual condenação e que os agravantes não terão condições de adimplir, causando grave prejuízo à incorporadora.”.

Almeja, ao final, o desprovimento do recurso, ou, o acolhimento do pedido alternativo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Agravo de Instrumento movido por
FERNANDO NOVELO
contra decisão proferida nos autos da Ação Revisional c/c Pedido de Depósito Incidental n. 1024292-57.2022.8.11.0041, da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, interposto contra
FLORAIS DO PARQUE INCORPORAÇÕES LTDA.,
que indeferiu o pedido de tutela de urgência, de possibilitar o depósito do valor incontroverso utilizando o INPC das prestações mensais, no valor de R$ 1.376,21 e prestações anuais no valor de R$ 12.946,33 ou, alternativamente o depósito do valor incontroverso utilizando o IGPM das prestações mensais no valor de R$ 1.980,20 e prestações anuais no valor de R$ 18.628,20.

Para apreciação, transcrevo a r. decisão agravada, a grosso modo:

“Da detida análise, verifica-se que não há nos autos, nesse momento processual, elementos suficientes acerca da conduta irregular da requerida ou a comprovação da responsabilidade da mesma, tendo em vista que, conforme cláusula contratual, ficou estabelecido que todas parcelas e balões estariam sujeitas ao reajuste mensal pelo IGPM, bem como juros de 0,94%. Vejamos:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O imóvel, objeto da presente Cessão de Direitos, do qual se declaram legítimos possuidores os Cedentes assim se descrevem e caracterizam: lote 15 da quadra 13, com 332,36 % no Condomínio Florais do Parque, no município de Cuiabá-MT. Parágrafo Primeiro: O valor ajustado para a presente Cessão de Direitos é o seguinte: - R$ 25.417,50 (Vinte e sete mil, quatrocentos e dezessete reais e cinquenta centavos), que a Interveniente Anuente dá plena e irrevogável quitação; - R$ 406.520,26 (Quatrocentos e seis mil, quinhentos e vinte reais e vinte e seis centavos), referente ao saldo devedor junto à interveniente Anuente, que será assumido pelos Cessionários da seguinte forma: b.1) será pago em 113 (Cento e treze) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 1.862,12 (Hum mil, oitocentos e sessenta e dois reais e doze centavos) com o vencimento em 25/02/2019 e as demais igual dia dos meses subsequentes, e ainda 10 (Dez) Parcela Balão anuais no valor de R$ 19.610,07 (Dezenove mil, seiscentos e dez reais e sete centavos) com o primeira vencimento em 25/06/2019 as demais igual dia, mês dos anos subsequentes. Todas Parcelas/Balões estão com juros de 0,94% e ficarão sujeita ao reajuste mensal pelo IGP-M.

Cabe ressaltar que a adoção do IGP-M é uma atualização da prestação mensal permitida, e não constitui acréscimo ao preço, apenas recomposição do valor da moeda frente ao transcurso do tempo.

Ademais, não restou evidenciada a probabilidade do direito, pois o contrato foi assinado livremente pelas partes, bem como reconhecido firma, conforme se vê em id 88804433, ou seja, observa-se que as partes tinham pleno conhecimento de todos os seus termos quando acordaram, devendo prevalecer o Princípio do pacta sunt servanda, pois o contrato faz lei entre as partes, devendo ser cumprido em sua integralidade.

No tocante ao advento da pandemia, os autores afirmam que houve um impacto no índice de reajuste preciso no contrato, gerando uma onerosidade excessiva aos compradores, bem como ganho excessivo do vendedor, ora requerido.

Entretanto, ainda que considerado os efeitos da pandemia, entendo que não houve demonstração de onerosidade excessiva, vez que o fato da pandemia por si só não justifica a substituição do índice.

Dessa forma, em que pese os documentos acostados aos autos, entendo necessária à dilação probatória para o aferimento da verossimilhança das alegações, razão pela qual INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. (...)”.

Pois bem.

Após estudos dos autos, apreciação das contrarrazões e do contrato existente entre as partes, não resta dúvida quanto à incidência de capitalização mensal de juros em 0,94% ao mês, conforme consta da “Proposta de Compra” e maiores especificações no Contrato Principal, de forma que, ciente a parte agravante da incidência, na forma mensal.

Ocorre que, mesmo havendo expressa pactuação, a agravada não é integrante do SFI Sistema Financeiro Imobiliário. Todavia, a Lei nº. 9.514/97, que dispõe sobre o aludido sistema, instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel e deu outras providências, facultou a possibilidade de capitalização de juros nos contratos de financiamento imobiliário em geral, nas mesmas condições permitidas aos integrantes do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, mesmo que a empresa que oferece o crédito não o integre.

Vejamos:

“Art. 5º - As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

(...)

III - capitalização dos juros;

"§ 2º - As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”.

Desta feita, conforme expressamente previsto na norma, faculta-se às entidades, mesmo não integrantes do SFI, cobrar juros na forma capitalizada, em contratos de financiamento imobiliário em geral, tendo em vista que o referido dispositivo equiparou tais contratos àqueles firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário.

Contudo, vale registrar, o mencionado dispositivo legal, não prevê a periodicidade em que permitida a capitalização; assim, a orientação jurisprudencial, é a deque em tais casos, é no sentido de que seja feita uma interpretação sistêmica do § 2º do artigo 5º da Lei nº. 9.514/97 com o artigo 4º do Decreto nº 22.626/33 e o art. 591 do Código Civil de 2002, facultando-se a capitalização de juros em periodicidade anual.

À propósito, cito decisão monocrática proferida pelo STJ, no REsp: 1630793 MG 2016/0263318-8, publicado aos 29/06/2018:

“(...) Cuida-se o caso em julgamento de Ação de Revisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, através da qual visam os apelantes a revisão da cláusula 3.2 que prevê que as parcelas mensais serão acrescidas de juros de 1% ao mês capitalizados, pretendendo a parte autora que tal encargo incida de forma simples, isto é, sem capitalização.

De início, cumpre salientar que não há que se falar em limitação da taxa de juros em si, uma vez que, tal como pleiteado pelos recorrentes, a taxa foi fixada no contrato no percentual de 1% ao mês, como se depreende da leitura da já mencionada cláusula 3.2, constante do contrato de fls. 17/23-v, senão vejamos:

de juros de 1% ao mês, capitalizados, contados da data da assinatura deste instrumento até as datas dos respectivos pagamentos, inclusive pro rata dies tempore . (fls. 17-v).

Posto isso, no que se refere à capitalização de juros, verifico que o contrato firmado entre as partes deve se submeter
ao regramento constante da Lei nº 9.514/97, que trata especificamente do Sistema de Financiamento Imobiliário e que, em seu art. 5º, III,
permite que as partes envolvidas pactuem livremente e estipula como condição essencial a capitalização dos juros, não impondo qualquer limitação acerca deste ponto.

(...)

Diante da
ausência de estipulação na norma específica quanto à

periodicidade da capitalização dos juros
, necessário se faz a aplicação conjunta ao caso da norma acima assinalada
e das regras estipuladas pelo Decreto nº 22.626/33, que regula de forma geral a estipulação de juros em contratos, e o qual prevê, em seu art. 4º, a proibição de capitalização de juros, apenas permitindo que ela seja estipulada de ano a ano
, a saber:

(...)

Nessa ordem de idéias, necessária a reforma da sentença para que os juros de 1% ao mês incidam de forma capitalizada apenas periodicidade anual, ficando proibida a capitalização mensal dos juros, nos termos da fundamentação acima posta.

Sendo assim, o Tribunal local decidiu em conformidade com a jurisprudência desta Corte, incide, no ponto, a Súmula 83 do STJ.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.” (destaquei)

Para ilustrar ainda:

“APELAÇÃO CÍVEL - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REVISIONAL DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONSTRUTORA COMO AGENTE DE FINANCIAMENTO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS - CABIMENTO. - A repetição nas razões recursais de argumentos idênticos aos da contestação, por si só, não implica na inépcia da petição recursal, exceto se dissociadas dos fundamentos da sentença - A partir de uma interpretação sistemática entre o art. 5º, III, e § 2º, da Lei nº 9.514/97, o art. 4º da Lei de Usura e o art. 591 do Código Civil, é possível apenas a capitalização anual dos juros remuneratórios pactuados em contrato de compromisso de compra e venda com financiamento do bem a partir de recursos da própria construtora.” (TJ-MG - AC: 10301170065470001 Igarapé, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 16/09/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/09/2021)

Nesse cenário, embora inicialmente tenha me atentado a capitalização mensal de juros, e certo que, pela fundamentação alhures, não há impedimento para cobrança de
capitalização de juros anual
pela incorporadora, que não é parte integrante do SFI.

No que tange a alegação de desequilíbrio contratual com a elevação do IGPM, restante da Pandemia, conforme já registrei quando do pedido liminar, ao menos nesta análise sumária, no início do processo, não há comprovação do desequilíbrio na relação econômica que caracterize a onerosidade excessiva do contrato. A aplicação do IPGM está devidamente prevista no contrato e os agravantes não comprovaram mudança na sua capacidade econômica apta a justificar a revisão de forma antecipada nos autos. Aliás, conforme demonstrado pela agravada, até a distribuição da ação, as parcelas vinham sendo quitadas.

Nesse cenário, a questão demanda dilação probatória, devendo ser mantido, por ora, o índice de reajuste previsto contratual. É como a jurisprudência pátria vem se alinhando, sendo o entendimento do qual compartilho:

“ AGRAVO DE INSTRUMENTO - REVISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DE PRESTAÇÃO CONTINUADA -ÍNDICE DE CORREÇÃO IGPM - LEGALIDADE - DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. -
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça tem reconhecido a legalidade do índice de correção IGPM previamente pactuado entre as partes em contrato de compra e venda - A alta do fator de correção não pode ser invocada como simples critério para revisão de contrato, sendo necessária a dilação probatória para apurar o eventual desequilíbrio contratual, razão pela qual deve ser mantida, por ora, a aplicação do índice previamente pactuado
- Recurso não provido.” (TJ-MG - AI: 10000212727143001 MG, Relator: Rinaldo Kennedy Silva, Data de Julgamento: 16/03/2022, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/03/2022)

“APELAÇÃO - REVISAO DE CONTRATO - CONSTRUTORA - CDC - BIS IN IDEM - AUSÊNCIA - IGPM - LEGALIDADE - JUROS REMUNERATÓRIOS. Aos contratos de compra e venda de imóvel são aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a vendedora é empreendedora e fornecedora do bem prometido à venda aos adquirentes, que são consumidores finais. A previsão contratual de valores distintos para pagamento à vista ou a prazo mostra-se válida, já que havendo o financiamento do bem, devem incidir encargos que garantam a remuneração do capital emprestado e a preservação de seu valor monetário. Não é abusiva a cláusula contratual que prevê a correção do preço pelo IGP-M, não se afigurando esse índice como prejudicial para o consumidor, nem excessivamente benéfico para o fornecedor. Sendo prevista a incidência de juros de 6% ao ano sobre o saldo devedor, não há abusividade na cobrança do encargo.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.181031-2/001, Relator (a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/10/2021, publicação da sumula em 14/10/2021).

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para autorizar o depósito das parcelas do contrato (mensal e balão), com a incidência de capitalização anual de juros e, consequentemente, confirmar a decisão que proibiu a inclusão do nome dos autores nos cadastros de proteção ao crédito, desde que efetuados os depósitos mensalmente pelos autores.

Revogada, no mais a decisão anterior.

Havendo qualquer diferença de valores, entre o deferimento da liminar nesse agravo, até o julgamento do agravo de instrumento, deverá também ser objeto de depósito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/03/2023