Tribunal: TJMT
Processo: 0001079-13.2009.8.11.0003
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-31
Data de publicação: 2023-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001079-13.2009.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SORAIA MUHAMAD ABDEL JALIL - CPF: 299.878.731-20 (APELANTE), DANIEL MUHAMAD ABDEL MARTELLO - CPF: 007.910.381-22 (ADVOGADO), JOAO MARTELLO NETO - CPF: 724.977.348-87 (APELADO), SAVIO DANILO LOPES LEITE - CPF: 998.061.181-20 (ADVOGADO), KATIA MARIA LOPES MARTINS MARTELLO - CPF: 574.031.637-53 (APELADO), BELARMINO PEREIRA DA ROCHA - CPF: 034.440.231-20 (APELADO), JOSINA NOVAIS DA ROCHA - CPF: 284.497.891-68 (APELADO), NEUZA NOVAES ROCHA (APELADO), NEUZA NOVAES ROCHA (APELADO), BELARMINO PEREIRA DA ROCHA - CPF: 034.440.231-20 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE BELARMINO PEREIRA DA ROCHA (APELADO), NEUSA NOVAIS DA ROCHA (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), NEUSA NOVAIS DA ROCHA - CPF: 041.502.078-60 (APELADO), NEUSA NOVAIS DA ROCHA - CPF: 041.502.078-60 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE JORGINA NOVAIS DA ROCHA (APELADO), JANAINA DE FRANCA BORGES - CPF: 424.346.531-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. ANULATÓRIA. DUPLICIDADE DE VENDA. DUPLO REGISTRO PÚBLICO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS. NULIDADE RECONHECIDA. REGISTRO DO DOMÍNIO EM FAVOR DA AUTORA. VIA INADEQUADA. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- A jurisprudência dá valor ao “
princípio da continuidade registral dos imóveis
”, que “
impõe a observância de uma narrativa sequencial e cronológica dos atos na matrícula do bem, razão pela qual a sucessiva transmissão, que deriva uma da outra, assegura a preexistência do imóvel no patrimônio de quem o transfere.”
(TJ-MG - AC: 10000212203400001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 05/05/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2022).

2- O art. 195 da Lei
6.015
/73
bem estabelece que, “
Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do registro.”

3- O STJ, em caso análogo, já decidiu que, “
levando-se em consideração que os registros são realizados em ordem de prioridade e de forma numérica, nos termos do artigo 186, da Lei de Registros Públicos, havendo duplicidade de registros sobre determinada área, deve prevalecer aquele mais antigo, com base na teleologia da referida lei”
(AgInt no AREsp n. 560.660/CE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/5/2016, DJe de 20/5/2016.).

4- Sobre o pedido de registro de nova matrícula sobre o imóvel em nome da requerente, não é possível, diante da não demonstração da ideal cadeia dominial da apelante, por ausência de escritura em nome de quem o vendeu o imóvel. Ademais, este registro de propriedade em nome da autora penderia do litisconsorte necessário dos vendedores, que não constam nos autos como parte. Mais um ponto é que, para que se substitua a vontade destes vendedores, deve haver a negativa de registro de propriedade por eles em favor da apelante, nascendo eventual direito à adjudicação compulsória, o que não é o caso. Por fim, mais uma forma de aquisição da propriedade seria via usucapião, mas isto se faz em procedimento específico, que não esta via.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198)0001079-13.2009.8.11.0003

APELANTE: SORAIA MUHAMAD ABDEL JALIL

APELADOS: JOÃO MARTELLO NETO, KÁTIA MARIA LOPES MARTINS MARTELLO, ESPÓLIO DE BELARMINO PEREIRA DA ROCHA e ESPÓLIO DE JORGINA NOVAIS DA ROCHA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SORAIA MUHAMAD ABDEL JALIL
contra sentença proferida em Ação Ordinária Anulatória de Ato Jurídico n. 96/2009 - 0001079-13.2009.8.11.0003 - Código 418626 - 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada contra
JOÃO MARTELLO NETO, KÁTIA MARIA LOPES MARTINS MARTELLO, ESPÓLIO DE BELARMINO PEREIRA DA ROCHA e ESPÓLIO DE JORGINA NOVAIS DA ROCHA,
em que se julgou improcedentes os pedidos iniciais (id. 145942154, p. 04).

A parte apelante afirma que
“o presente recurso confronta uma situação bem delineada de duplicidade de matrículas, em que se busca a reforma da sentença onde o juízo a quo entendeu por negar o cancelamento da matricula nº 68.102 registrada ilegalmente em nome dos Apelados JOÃO MARTELO NETO e KATIA MARTINS MARTELO a mando de BELARMINO PEREIRA ROCHA, antigo proprietário do imóvel, sendo certo que o referido imóvel já havia sido vendido pelo Sr. BELARMINO em 12 de março de 1968 ao Sr. Ademar Alves dos Anjos (ID 81057552 pág. 33) e posteriormente de Ademar a terceiros, ficando a posse do imóvel em favor da Recorrente desde 06 de junho de 2001 quando de seu divórcio (id 81056363 págs. 37 a 42) e confirmada por sentença na ação de reintegração de posse (id 81056363 págs. 24 a 31)”.

Diz que
“os Recorridos JOÃO MARTELO NETO e KATIA MARTELO, na mesma época em que estava em trâmite disputa judicial de reintegração de posse sobre o imóvel retro, usando de artimanhas com o Apelado BELARMINO PEREIRA ROCHA, antigo proprietário do imóvel, abriram nova matrícula no CRI dessa Comarca.”

Fala que
“tais ilícitos decorreram em razões de conflitos financeiros/familiares entre o Apelado JOÃO MARTELO NETO e o ex-marido da Recorrente, sendo certo que o Recorrido JOÃO MARTELO NETO, tentou tomar para si o imóvel a qualquer custo”.

Assevera que
“restou demonstrado às escâncaras que as matriculas nºs 26.291 e 68.102 tratam-se do mesmo imóvel, observa-se, que ambas as matrículas são originárias do registro 1.790 e que os lotes e quadras são os mesmos após correção no cadastro da prefeitura”.

Expõe que,
“no documento id. 81057552 - Pág. 29, na notificação da prefeitura municipal de Rondonópolis, endereçada a Sra. Ana Rosa Santana, que o imóvel que constava no registro 11.805, como lote 03 da quadra 63 de acordo com o levantamento cadastral passou a seguinte designação lote 12 da quadra 02 frente para a travessa Araçatuba com 171 m2 ,Vila Marinópolis, portanto, TRATA-SE DO MESMO LOTE QUE CONSTA NA MATRÍCULA 68.102, qual seja lote 12 da quadra 02, VILA MARINOPOLIS”.

Aduz que
“AMBOS OS TERRENOS DAS MATRÍCULAS 26.291 E 68.102 TEM O MESMO LOTE (12), A MESMA QUADRA (02), MESMO TAMANHO (171 mts2), MESMA RUA (travessa Araçatuba) e mesma vila (Marinópolis), PORTANTO, houve sim fraude no registro da matricula 68.102 e tal fato foi amplamente demonstrado e comprovado nos autos”.

Argumenta que
“os IPTUS do imóvel de lote 12, quadra 02 estavam em nome de ANA ROSA DE SANTANA e que no documento id. 81056363 - Pág. 38, do divórcio entre JOSÉ CARLOS MARTELO e a Recorrente (SORAIA) ficou consignado que o os direitos de posse de referido imóvel adquirido de ANA ROSA DE SANTANA, quadra 02, lote 12 seria cedido para a autora, petição datada de 06 de junho de 2001”.

Relata que
“o MM Juiz de piso não se ateve ao fato que o mesmo imóvel já havia sido vendido anteriormente pelo Apelado BELARMINO PEREIRA DA ROCHA em 12 de março de 1968 ao Sr. ADEMAR ALVES DOS SANTOS, o qual originou o registro nº 11.805, portanto, foi registrada duas matrículas sobre o mesmo imóvel, a primeira legal e a segunda fraudulenta”.

Entende que
“não restam dúvidas da ilicitude da matrícula 68.102, não havendo outro entendimento para o caso que não seja a reforma da sentença e a consequente cancelamento da matrícula 68.102, tudo em conformidade com a legislação vigente e em atenção aos princípios elencados”.

Em suma, requer o provimento do recurso para
“acolher os pedidos iniciais da Apelante, em especial para cancelar o registro nº 68.102”
(id. 145942170).

Sem contrarrazões (id. 145942172).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A despeito de ser certificada a ausência do pagamento do preparo, a justiça gratuita já havia sido deferida em primeiro grau, inclusive na parte final da sentença, de modo que ratifico o benefício em segundo grau.

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SORAIA MUHAMAD ABDEL JALIL
contra sentença proferida em Ação Ordinária Anulatória de Ato Jurídico n. 96/2009 - 0001079-13.2009.8.11.0003 - Código 418626 - 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada contra
JOÃO MARTELLO NETO, KÁTIA MARIA LOPES MARTINS MARTELLO, ESPÓLIO DE BELARMINO PEREIRA DA ROCHA e ESPÓLIO DE JORGINA NOVAIS DA ROCHA,
em que se julgou improcedentes os pedidos iniciais (id. 145942154, p. 04).

A autora afirmou ser posseira, há 23 anos, do imóvel localizado na Travessa Araçatuba, 157, loteamento Vila Marinópolis, quadra 02, lote 12, Rondonópolis/MT e que, inclusive, foi vencedora na Ação Possessória 247/04 da 3ª Vara Cível de Rondonópolis/MT.

Descreveu ter adquirido o imóvel dos sucessores de Ana Rosa Santana, assistidos por Idalcisa Rosa Santana, em autos de Inventário 845/84, sendo que Ana Rosa teria adquirido o bem de Antônio dos Santos Munis em 1985, que era o proprietário registrado na matrícula 26.291 dp CRI de Rondonópolis/MT, que adquiriu de Ademar Alves dos Anjos.

Este, Ademar Alves dos Anjos, adquiriu o bem quando registrado na matrícula 1.790 do CRI de Rondonópolis/MT, adquirida por Belarmino Pereira da Rocha, sobrevindo a matrícula 11.805.

Aduziu que, quando em trâmite a ação possessória, um dos requeridos, João Martelo Neto, juntamente com Belarmino Pereira Rocha, conseguiu abrir nova matrícula.

Assim, teria sido aberta nova matrícula em 2005, nº 68.102, em nome de João Martelo Neto e esposa, mas o imóvel já tinha sido vendido por Belarmino Rocha à Ademar Alves, em 1968, conforme matrícula 11.805.

Em suma, requereu a procedência do pleito de nulidade da matrícula 68.102 do CRI de Rondonópolis/MT e o registro de nova matrícula em nome da apelante (id. 145938098).

Pois bem.

Na matrícula 1.790, que veio da matrícula 1.789, consta que o bem, lote 3, quadra 63, estava sob propriedade de Belarmino Pereira Rocha e foi vendido a Ademar Alves dos Anjos em 02/12/1960:

Importante consignar que, na matrícula 1.790, apesar de consignar que o imóvel, em sua íntegra, seria de 5.138m2, ficou registrado, logo a frente, que “
Parte com
171 mts2
, passou a pertencer ao Sr. Ademar Alves dos Anjos, conforme transcrição
nº 11.805
, às fls. 268 do livro 3-J”
, ou seja, realmente a propriedade desta parcela foi individualizada e averbada em nova matrícula em nome de Ademar:

Com a venda, foi aberta a matrícula 11.805, sendo consignado que adveio da matricula 1.790, destacando, daquela área de 5.138m2, apenas a área de 171m2:

Este imóvel foi registrado na matrícula 26.291, e foi vendido por Ademar, em 25/10/1973, a Antônio Dos Santos Muniz:

Este imóvel teria sido escriturado por Antônio dos Santos Muniz em favor de Ana Rosa de Santana, Glória, Luzinete, Ida e Davalci Joaquim de Santada, na época representada por sua mãe, Idalgisa Rosa de Rouza, em 07/10/1975, a despeito de, na respectiva escritura, não constar a identificação da matrícula, nem mesmo o número do lote (id. 145938099, p. 16).

Importante registrar que o imóvel, anteriormente, era o lote 2, quadra 63, e passou a ser o lote 12, quadra 2, conforme notificação remetida pela Prefeitura de Rondonópolis/MT (id. 145938099, p. 29), sendo caracterizado como sendo de área de 171,00m2.

Esta notificação foi dirigida a ANA ROSA SANTANA, demonstrando que era vista pelo órgão público competente como a proprietária do bem:

Apesar de a apelante dizer que comprou o imóvel do espólio de Ana Rosa Santana, não trouxe aos autos o devido contrato que demonstraria a negociação.

Entretanto, importante é que a apelante se sagrou vencedora em demanda possessória nº 10365-88.2004.811.0003, código 342245, 24/2004, que ajuizou em 2004 contra Jeferson de Araújo Sanches, Aparecida Calanca
Martelo
e Maria Sueli
Martelo, referente ao imóvel em litígio, sendo nominado na sentença como o de matrícula 68.102
:

“Vistos etc.

SORAIA MUHAMAD ABDEL JALIL, qualificada nos autos, ingressou com pedido de REINTEGRAÇÃO DE POSSE contra APARECIDA CALANCA MARTELO e outros, todos qualificados no processo, visando ser reintegrada na posse de imóvel residencial, ocupado pelos requeridos.

Aduz ter a posse e o domínio do imóvel, objeto da lide, que lhe coube quando da ação de divórcio entre ela e seu ex-cônjuge. Afirma que os requeridos invadiram o imóvel em 18/11/2004, arrombando o cadeado que protegia o bem.

Juntou documentos e pediu a concessão da medida liminar, bem como a procedência da ação.

Realizada audiência de justificação, a liminar vindicada foi deferida (fls. 85/86).

Os requeridos apresentaram defesa alegando que o imóvel, objeto do pedido, é de propriedade da primeira ré. Afirmam que a primeira requerida sempre foi possuidora do bem, e ali residiu por mais de dez anos. Afirmam que a autora, juntamente com seu ex-cônjuge, foram morar com a ré em meados de 1996. Que em razão de desavenças familiares a demandada saiu da residência, deixando-a aos cuidados da requerente.

Pede a improcedência da ação. Juntou documentos.

À fls. 106/112 João Martelo Neto e sua esposa compareceram aos autos como assistentes dos demandados, sustentando serem detentores do domínio e posse do imóvel. Que por meio de contrato de comodato cedeu o bem para uso da primeira ré. Pugnam pela improcedência da ação.

O parquet afastou a necessidade de sua intervenção no feito (fls. 204-verso).

Na audiência de instrução colheu-se o depoimento de uma testemunha e de um informante (fls. 251/257).

As partes apresentarem memoriais por escrito (fls. 270/286).

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. EXAMINADOS.

DECIDO.

A alegação de cerceamento a defesa argüida pelos assistentes nos memoriais (fls. 283) é matéria preclusa, vez que a questão foi enfrentada quando da realização da audiência (fls. 251), ocasião em que os assistentes permaneceram inertes no recurso apropriado . Assim, não é lícito ao julgador enfrentar questões já analisadas anteriormente, e que sofreram a preclusão temporal em face da inércia dos interessados (CPC, art. 471).

Não havendo preliminares ou questões prejudiciais quem impeçam o julgamento do feito, ingresso no mérito observando que as ações possessórias exigem do autor prova da posse, e que a perdeu em decorrência do esbulho.

Denota-se nos autos que o imóvel em discussão tem origem na matrícula nº. 68.102, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, a qual se refere a uma área de terreno para construção com 171 m2, consoante memorial descritivo à fls. 114, registrada em nome de Belarmino Pereira da Rocha, sendo que no curso desta ação possessória sobreveio a transferência do domínio para os assistentes, que vem a ser o filho e a nora da primeira requerida (fls. 114).

Entretanto, a lei não consagra o título dominial como requisito para a reintegração de posse, mas sim a prova da posse e do esbulho seguido da perda da posse. Isto por que na questão possessória se está a tutelar um estado de aparência em que se funda a discussão acerca do exercício do poder fático e efetivo sobre a coisa, e não sobre o domínio, ou seja, não se perquire acerca da titularidade sobre o bem objeto da contenda (art. 923, CPC c/c art. 1.210, § 2°, do CCB/2002).

A posse se caracteriza pela relação de fato entre a pessoa e a coisa, tal relação nada mais é do que a exteriorização do direito de propriedade. Neste contexto a existência da posse é aferida pela apuração da prática de atos que a exteriorizem, eis que a posse é um poder de fato sobre a coisa.

Na situação sub examine observa-se a exteriorização da posse e visibilidade do domínio em favor da autora. Não resta dúvida que a requerente exerceu a posse direta sobre a coisa, inclusive assumindo o encargo pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o bem (doc. fls. 44/51).

Descendo às minudências do caso em apreço verifica-se, pelas provas produzidas nos autos, que quem realmente exerce a posse do imóvel é a autora. Neste sentido, colhe-se do depoimento de CLEMENTE FERREIRA SOUZA (fls. 87/88):

Que o depoente presenciou a construção da residência edificada no lote mencionado na inicial e pode afirmar que esta construção foi edificada pelo Senhor José Martelli e na época era casado com a requerente; Que a requerida Aparecida Calanca é mãe do Sr. José Martelli; Que o depoente não sabe a quem pertence o imóvel, objeto do pedido; Que não sabe informar como se deu a entrada dos requeridos no imóvel; Que ouviu o comentário que houve invasão, não sabendo informar quem são os invasores.

O depoimento de ADELINO JOSÉ ALVES FILHO também corrobora a exteriorização da posse da autora, e do esbulho possessório dos réus (fls. 89/90):

Que o depoente morou no imóvel, objeto do pedido, por um período de 06(seis) anos ininterruptos e sempre manteve contrato de locação com a requerente; Que no período em que morou no imóvel nunca ouviu falar o nome dos requeridos; Que há aproximadamente 01 (um) mês o depoente desocupou o imóvel e comunicou a locadora que faria a entrega das chaves ao irmão desta sendo que numa segunda ou terça-feira, não se recordando com exatidão, mas podendo afirmar que era próximo a um feriado, passando em frente ao imóvel, objeto do pedido, observou que o cadeado que havia deixado ali não mais estava no local; Que adentrou ao imóvel e encontrou com uma das requeridas, identificada neste ato, sendo que esta alegou que era cunhada do patrono da requerente e que estava trocando o miolo das fechaduras; Que o depoente viu no local um chaveiro e este já havia trocado o miolo de uma das fechaduras; Que o depoente entregou as chaves do imóvel para a pessoa que estava no local dizendo ser cunhada do patrono e irmão da requerente; Que naquele mesmo dia, no período noturno por volta das 20h00, o depoente entrou em contato telefônico com o irmão da autora informando a este a entrega das chaves a uma cunhada deste e por ele foi dito que a chave não poderia ser entregue; Que dirigiram-se até o imóvel mas não encontraram ninguém; Que o depoente sempre passa em frente em imóvel e tem visto os réus no local. Dada a palavra ao advogado da autora as suas perguntas respondeu: Que nenhum dos réus procuraram pelo depoente dizendo-se proprietários do imóvel; Que no período noturno, após saírem do imóvel foram atrás de chaveiro para trocar as fechaduras do imóvel, o que foi feito;

Que no dia seguinte ao passar em frente ao imóvel, ali viu uma viatura da PM, Dr. Ismael, alguns dos réus e estes tinham novamente adentrado ao imóvel, não sabendo informar se houve arrombamento ou se as fechaduras foram abertas por profissional; Que o cadeado e a corrente que fechavam o portão sumiram. (...)Que nenhum dos réus procuraram pelo depoente dizendo-se proprietários do imóvel; Que no período noturno, após saírem do imóvel foram atrás de chaveiro para trocar as fechaduras do imóvel, o que foi feito;

Que no dia seguinte ao passar em frente ao imóvel, ali viu uma viatura da PM, Dr. Ismael, alguns dos réus e estes tinham novamente adentrado ao imóvel, não sabendo informar se houve arrombamento ou se as fechaduras foram abertas por profissional.

O depoimento de JONAS LEMOS DE CARVALHO também confirma essa mesma seqüência fática (fls. 253/254):

“Que o depoente conhece o imóvel mencionado na inicial desde 1986 ou 87, uma vez que tem negócios naquela localidade; Que no local morava o Sr. José Martelo, dona Soraia e os filhos; Que, pelo que sabe, a ré Aparecida Calanca Martelo morou algum tempo com o Sr. José Martelo e a autora; Que a requerida morou com a autora por ser mãe do cônjuge desta “e não ter onde ficar”; Que foi o Sr. José quem cuidou da casa com reforma, pagamento de IPTU, etc; Que nunca ouviu dizer que a casa fosse de propriedade dos requeridos;(...) Que após a separação do casal, a autora “ficou residindo uns tempos no imóvel”; (...)Que foi o Sr. José Carlos quem construiu a casa e sempre foi ele quem residiu no imóvel; Que não sabe a data do casamento da autora e cônjuge; Que é do conhecimento do depoente que os irmãos João e José Martelo eram sócios “numa padaria”; Que, pelo que sabe, o imóvel pertence ao Sr. José “porque ele sempre morou lá”;

Destaca-se ainda o depoimento do informante JOSÉ CARLOS MARTELLO, ex-cônjuge da autora e filho da primeira demanda, quem também corrobora para a afirmação da posse do bem pela demandante (fls.256/257):

Que a casa mencionada na inicial foi construída pelo depoente e com um irmão por nome de João; Que na época da construção o depoente e o irmão eram sócios no imóvel; Que a sociedade foi desfeita, sendo que o depoente entregou ao seu irmão vinte por cento de outro imóvel para pagamento de cinqüenta por cento que representava a cota do irmão do depoente, ficando o imóvel inteiramente para o depoente; Que o depoente morou no imóvel quatro anos, juntamente com a ex-mulher, Sra. Soraia e filhos; Que o IPTU e reformas eram pagos pelo depoente; Que o terreno sobre o qual foi construído o imóvel pertencia ao depoente; Que com a separação do casal o depoente saiu da casa, deixando a autora e dois filhos menores, transferindo para a requerente a posse e domínio do imóvel; Que é do conhecimento do depoente que a autora já alugou o imóvel e era ela quem recebia o valor do aluguel; Que depoente nunca autorizou a entrada dos réus no imóvel para moradia; Que a genitora do depoente morou com ele na residência e a família do depoente, por um período de quatro anos; Que no período que a ré Aparecida morou no imóvel quem pagava o IPTU era o depoente; Que no período que a genitora morou com ele e família não foi como proprietária do imóvel, mas “porque não tinha para onde ir”;(...) Que os réus não contribuíram de nenhuma forma para a construção do imóvel e nunca pagaram nenhum imposto;(...); Que os réus não tinha as chaves do imóvel para entrar no local, sendo que houve o arrombamento. (...); Que esteve no imóvel e “infelizmente” viu o cadeado quebrado. (...).(destaquei)

Nesta linha de raciocínio nota-se que a requerente sempre teve o ânimo de dona.

A posse não significa apenas a detenção física da coisa, mas se revela na maneira como o proprietário age em face da coisa, tendo em vista o sua função econômica, pois o animus nada mais é do que o propósito de servir-se da coisa como proprietário .

Pela mesma forma, não há dúvida que os requeridos, tolheram o direito de posse da autora, ao invadirem o bem, restando configurado o esbulho possessório.

Desta forma, milita a favor da requerente satisfatória comprovação da posse. Sendo assim, consagra a regra do artigo 926, do CPC, que o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegração no de esbulho. Nesse sentido já decidiu o Sodalício Mato-grossense:

In verbis

”REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRESENTES OS REQUISITOS DO ARTIGO 927 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - RECURSO IMPROVIDO. Estando comprovados todos os requisitos exigidos pelo artigo 927 do Código de Processo Civil e inexistindo prova contrária nos autos, deve ser mantida a sentença que julgou procedente a ação de reintegração de posse. (Recurso de Apelação Cível - Classe II - 25 - nº 23.834, de Sinop., 2ª Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, 06/06/2000”. (grifei).

Quanto à data da turbação, a prova mostrou-se suficiente quando da análise do pedido liminar, razão pela qual esta foi concedida (fls. 85/86).

No caso em apreço nota-se que quem realmente exterioriza a posse é a demandante, ensejando as provas dos autos a presença dos requisitos hábeis à proteção possessória, procedente se torna a pretensão reintegratória na posse.

Com efeito, todos os requisitos do artigo 927, do Código de Processo Civil, ensejadores da proteção possessória, restaram claros e nitidamente demonstrados, conforme se pode auferir dos documentos constantes dos autos e dos, não havendo como se negar a pretensão reintegratória.

Ex positis, uma vez atendidos os requisitos do artigo 927, do CPC, julgo procedente o pedido inicial para reintegrar a autora na posse do imóvel, objeto do pedido, tornando definitiva a liminar concedida. Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em R$ 2.000,00 (dois mil reais), observando o que estabelece o artigo 20, § 4º, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias. Mantenha em aberto a distribuição até o pagamento das custas processuais, observando o que recomenda a CNGCGJ.

P.R.I.”

A demanda foi ajuizada em 2004 e a sentença é de 2006, em favor da apelante, e, neste meio termo, o apelado João Mattello Neto teve a propriedade registrada em seu favor, em 2005.

Daquela ação, o apelado João e esposa são cientes, pois ficou consignado na sentença do feito em referência que “
À fls. 106/112 João Martelo Neto e sua esposa compareceram aos autos como assistentes dos demandados, sustentando serem detentores do domínio e posse do imóvel. Que por meio de contrato de comodato cedeu o bem para uso da primeira ré. Pugnam pela improcedência da ação.”

A despeito da venda de 171m2 do imóvel a Ademar, devidamente registrada nas duas matrículas (1.790 e 11.805), abriu-se nova matrícula, de nº 68.102, ignorando as anteriores, e ficou consignado que Belarmino Pereira Rocha estaria vendendo a área ao apelado João Martelo Neto, em 06/11/2005:

Fácil verificar que as matrículas

11.805, 68.102 e 26.291 são referentes ao mesmo bem
, pois vêm da matrícula 1.790, sendo da área total, de 171,00m2.

A dupla ‘venda’ é evidente, pois, em 1960, o apelado Belarmino vendeu a área a Ademar (matrículas
11.805 e 68.102)
. Depois,
após 45 (quarenta e cinco) anos
, vendeu novamente ao apelado João Martello, em 2005 (matrícula
68.102).
Isso tudo, ignorando que Ademar já tinha vendido o bem para Antônio Dos Santos Muniz (matrícula
26.291)
, que vendeu a Ana Rosa, que, por seu espólio, teria vendido à apelante.

Não há como existir duas (ou três) matrículas referentes ao mesmo imóvel, ante a ofensa ao princípio da continuidade dos registros imobiliários, ainda mais quando fica consignado duas vendas da mesma área pelo mesmo proprietário, de Belarmino para Ademas, e, depois de quase 50 anos, de Belarmino para o apelado João.

Todo o histórico do imóvel deve ser preservado, do início aos dias atuais, e a dupla venda, registrada em duas matrículas, ofende o princípio da continuidade.

A jurisprudência dá valor ao “
princípio da continuidade registral dos imóveis
”, que “
impõe a observância de uma narrativa sequencial e cronológica dos atos na matrícula do bem, razão pela qual a sucessiva transmissão, que deriva uma da outra, assegura a preexistência do imóvel no patrimônio de quem o transfere.”
(TJ-MG - AC: 10000212203400001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 05/05/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2022).

O art. 195 da Lei
6.015
/73
bem estabelece que, “
Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do registro
.”

Neste sentido:

“AGRAVO DE PETIÇÃO - PROVA DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL. - Segundo dispõe o § 1º, do art. 1.245, do Código Civil, a prova da propriedade sobre bem imóvel se dá pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O Cartório de Registro de Imóveis é responsável por manter todo o arquivo histórico relacionado ao bem, ou seja, nele são registrados todos os acontecimentos relacionados ao imóvel, desde sua construção até os dias atuais (princípio da continuidade registral).
No caso, verificando-se, da cópia da matrícula do imóvel que se pretende penhorar, que este não é de propriedade de quaisquer dos Executados nestes autos, não há como deferir a constrição perseguida pelo Exequente
.” (TRT-3 - AP: 00061000320075030103 MG 0006100-03.2007.5.03.0103, Relator: Emilia Facchini, Data de Julgamento: 22/07/2020, Terceira Turma, Data de Publicação: 28/07/2020)

O CC estabelece:

“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2 o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.”

O art. 168 do CC estabelece que “
As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas
por qualquer interessado
, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir
”.

Aquele que tem posse do imóvel tem interesse no mesmo. Inclusive, a autora não pretende apenas a posse, mas também o domínio, o que está em entrelace com a presente declaratória.

O art. 1.245 do Código Civil estabelece que
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”
, com complementação, no §1º, de que,
“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”
.

Há por bem definir quem é o proprietário do imóvel, este, tecnicamente falando, quem está com a propriedade averbada na matrícula, e não há como fazê-lo com duas matrículas ‘circulando’.

Após definido o real proprietário, findando esta controvérsia da ‘dupla matrícula’, a pretensão de aquisição do domínio pela apelante será possível.

Fica claro o interesse da apelante/autora na declaração de nulidade dos documentos, pois têm a posse por sentença transitada em julgado desde 2006, e pretende o domínio.

Neste sentido:

“
DIREITO DE CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA QUE RECONHECE A ILEGITIMIDADE ATIVA. ALEGADA SIMULAÇÃO. TERCEIRO INTERESSADO. LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA. ART. 168 DA LEI N. 10.406/2002. 1.
Qualquer interessado, bem como o Ministério Público, possui legitimidade para suscitar nulidade em negócio jurídico
. 2. Recurso de Apelação conhecido, e, no mérito, provido
.” (TJPR - 12ª C.Cível - 0000181-23.2017.8.16.0183 - São João - Rel.: Desembargador Mário Luiz Ramidoff - J. 26.11.2018).

“
AÇÃO DE ANULAÇAO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE RETIFICAÇÃO DE MATRICULA IMOBILIÁRIA – EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO POR ILEGITIMIDADE ATIVA - AUTORA QUE NÃO TERIA LEGITIMIDADE PARA POSTULAR A ANULAÇÃO DE ESCRITURA DE VENDA E COMPRA FIRMADA POR TERCEIROS – INCONFORMISMO – CABIMENTO -
LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM QUE SE DEVE SER PERQUIRIDA NÃO SÓ A PARTIR DA TITULARIDADE DO DIREITO PRETENDIDO, MAS TAMBÉM DA POSSIBILIDADE DE TITULARIZAÇÃO DESSE DIREITO
–- DIREITO DE AÇÃO QUE INDEPENDE DO DIREITO MATERIAL – ANULAÇÃO DA SENTENÇA - NECESSIDADE DE EMENDA À INICIAL PARA INCLUSÃO DE TODOS QUE PARTICIPARAM DO NEGÓCIO QUE PRETENDE VER ANULADO – APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA, COM DETERMINAÇÃO
.” (TJ-SP - APL: 00012504720148260012 SP 0001250-47.2014.8.26.0012, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 31/08/2016, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/09/2016).

“
APELAÇÃO. CIVIL. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. LEGITIMIDADE ATIVA. CESSÃO DE AUTONOMIA DE TAXI. PERMISSÃO ADMINISTRATIVA. LEI MUNIICPAL Nº 3.123/00. INVALIDADE. 1. Procedência dos pedidos na ação em que se busca a anulação de negócio jurídico consubstanciado na cessão onerosa da permissão de táxi de titularidade do Réu ao falecido marido da Autora, bem como a entrega do veículo adquirido pelo de cujus, além de reparação dos danos materiais. 2. Legitimidade ativa do cônjuge supérstite. 2.1. Vício consistente na ilicitude do objeto.
Nulidade que pode ser invocada por qualquer interessado, conforme art. 104 c/c art. 168 do CC/02.
2.2. Veículo adquirido pelo falecido, mas que ainda se encontra na posse e titularidade do Réu. Ao considerar a herança como um todo unitário, a teor do art. 1.791 do Código Civil, transmitida aos herdeiros no momento da morte, em razão do princípio da saisine, o ordenamento jurídico reconhece aos co-herdeiros a legitimidade para a defesa da propriedade/posse dos bens deixados pelo falecido. Direito indivisível, sendo-lhe aplicadas as regras do condomínio, conforme parágrafo único do art. 1.791 da lei civil. O art. 1314 do CC/02 assegura ao condômino, no caso, a cônjuge sobrevivente, o direito de reivindicar a coisa comum perante terceiros. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Precedentes do TJERJ. 3. Autonomia de taxi. Ato unilateral praticado pela Administração, com natureza de permissão administrativa, de caráter personalíssimo e precário. Não obstante o regime jurídico de direito administrativo, as partes convencionaram, mediante contrato particular, a cessão onerosa da permissão de táxi de que é titular o Apelante. Além disso, não houve prévia anuência da Administração, nos termos do art. 27 c/c 40 da Lei nº 8.987/95. Lei Municipal nº 3.123/00 que veda a concessão fora das hipóteses legais. Ausência de liceidade do objeto que conduz à declaração da nulidade do negócio jurídico, conforme art. 168 do CC/02. Precedentes do TJERJ. 4. Contrato de compra e venda de veículo realizado em conjunto com a cessão de autonomia. Embora se pudesse cogitar da resolução do segundo contrato, frente à nulidade do primeiro, em respeito ao princípio da conservação do negócio jurídico deve-se reconhecer a validade da compra e venda. Requisitos do negócio observados. Art. 170 do CC/02. 5. Correta a determinação do juiz para que o Réu proceda à entrega do veículo e a transferência de titularidade. 6. Sentença mantida. 7. Negado provimento ao recurso
.” (TJ-RJ - APL: 00234941620108190202 RIO DE JANEIRO MADUREIRA REGIONAL 1 VARA CIVEL, Relator: TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES, Data de Julgamento: 27/08/2014, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/08/2014).

Esta Câmara decidiu questão análoga:

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE. EXTINÇÃO SEM MÉRITO. ILEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE POSSE/INTERESSE. IMPERTINÊNCIA.
POSSE DA AUTORA DEMONSTRADA. P
ROCEDÊNCIA DE INTERDITO PROIBITÓRIO POR ELA AJUIZADA. AUTORA QUE AJUIZOU USUCAPIÃO CONTRA PROPRIETÁRIA. POSTERIOR ESCRITURAÇÃO AOS ORA REQUERIDOS.
ALEGAÇÃO DE FALSIDADE. INTERESSE EVIDENTE. AUTORA QUE TEM A POSSE E PRETENDE O DOMÍNIO.
SENTENÇA ANULADA. RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO. RECURSO ADESIVO DO ADVOGADO DO REQUERIDO. HONORÁRIOS. AUSÊNCIA DE INTERESSE COM A ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DA AUTORA PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. 1- A sentença proferida na presente ação declaratória foi proferida depois da sentença do feito possessório, de modo que o juiz deste processo não observou que a decisão final daquela possessória tinha sido favorável à autora, a despeito de ter sido vencida em questão liminar. A sentença de mérito tem efeito substitutivo à liminar, de modo que a sentença tem prevalência sobre a decisão provisória.
2- O art. 168 do CC estabelece que “As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir”.

3- Alguém que tem a posse do imóvel reconhecida por sentença em feito possessório e pretende ter o domínio em ação de usucapião, certamente tem legitimidade para propor demanda que visa aferir eventual nulidade por falsidade na escrituração.
4- Diante do reconhecimento da legitimidade ativa, o feito retorna para prosseguimento, anulando-se a sentença, de modo que os honorários, os quais em recurso adesivo se requer alteração, não mais existem, de sorte que não há interesse recursal
.” (N.U 0026569-44.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/11/2022, Publicado no DJE 10/11/2022).

Nesses casos, em havendo dois registros de venda, pelo mesmo proprietário, ou seja, duplicidade, deve ser preservado o registro mais antigo, segundo o direito de preferência estabelecido no art. 183 e 186 da Lei 6.015/73, de modo que as matrículas ou atos oriundos do segundo registro devem ser invalidados:

“
Art. 183 - Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação.

Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente
.
”

O STJ, em caso análogo, já decidiu que, “
levando-se em consideração que os registros são realizados em ordem de prioridade e de forma numérica, nos termos do artigo 186, da Lei de Registros Públicos, havendo duplicidade de registros sobre determinada área, deve prevalecer aquele mais antigo, com base na teleologia da referida lei”
(AgInt no AREsp n. 560.660/CE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/5/2016, DJe de 20/5/2016.).

Em outro caso análogo:

“Recurso Especial. Ação Reivindicatória. Áreas Sobrepostas. Duplicidade de Registros. Posse Injusta. Caracterização. Anterioridade do Registro da Autora/Recorrente. Recurso Especial Provido. 1 - Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil vigente “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que Injustamente a possua ou detenha”. Não há que se falar “em posse justa do demandado” se este, ao ter o seu registro cancelado, não buscou os meios legais à sua revalidação, preferindo comprar, pela segunda vez - em 1979 e registrar apenas em 1994 -, a área de 16.035 m 2 na qual está sobreposta a de 4.000 m 2 da autora/recorrente, que dela é proprietária desde 1975. 2 -
Existindo duplicidade de registros, há de prevalecer o mais antigo
, no caso, o da autora. Com efeito, movendo a autora ação judicial de revalidação do seu registro e obtendo sentença com trânsito em julgado, que lhe foi favorável, tem-se que o cancelamento de seu registro foi considerado sem efeito. Isso significa dizer que, mesmo que a sentença de revalidação do registro tenha ocorrido em 2000, os efeitos dela retroagiram à data do primeiro registro da autora, ou seja, a 1975, convalidando a sua propriedade sobre a área litigiosa e caracterizando a posse injusta exercida pelo recorrido, pois exercida em detrimento do direito do real proprietário do imóvel. 3 - Recurso especial a que se dá provimento”.
(STJ - 4ª Turma -REsp. nº 1.195.209 - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão - Data Julgamento: 07/10/2010, DJe 14/02/2011).

Pontua-se que, mesmo que a juíza de primeiro grau diga que não haveria como se demonstrar eventual fraude entre vendedor e comprador, dizendo que deve ser respeitada a higidez dos atos, certamente que esta higidez não fica estampada quando existem duas vendas para pessoas diversas em duas matrículas. Não se pode manter a higidez em uma situação como esta.

Mesmo que os atos públicos tenham presunção de veracidade, é fato que este ato público é eivado de vícios, em primordial pois fere a continuidade e os artigos 183, 186 e
195 da Lei
6.015
/73
, em verdadeiro caso em que se fechou os olhos para a compra feita por Ademar, de modo que não há como o judiciário chancelar a validade da dupla venda e do duplo registro.

Sobre o pedido de “
registro de nova matrícula sobre o imóvel em nome da requerente
”, realizado na inicial, não é possível, diante da não demonstração da ideal cadeia dominial da apelante, por ausência de escritura entre Antônio e Ana Rosa, e de Ana Rosa para a autora.

Ademais, este registro de propriedade em nome da autora penderia do litisconsorte necessário dos vendedores (Antônio e Ana Rosa), que não constam nos autos como parte.

Mais um ponto é que, para que se substitua a vontade destes vendedores, deve haver a negativa de registro de propriedade por eles em favor da apelante, nascendo eventual direito à adjudicação compulsória, o que não é o caso.

Por fim, mais uma forma de aquisição da propriedade seria via usucapião, mas isto se faz em procedimento específico, que não esta via.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso, reformo a sentença e julgo parcialmente procedentes os pedidos da inicial, declarando a nulidade da matrícula 68.102, CRI de Rondonópolis/MT, em que consta a compra e venda entre os apelados/requeridos João Martello Neto, Kátia Maria Lopes Martins, Belarmino Pereira da Rocha e Jorgina Novais da Rocha, e eventuais atos posteriores e provenientes deste registro.

Condeno ambas as partes em 50% das custas, despesas e honorários em 15% do valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade a quem for beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2023