Tribunal: TJMT
Processo: 1016764-61.2023.8.11.0000
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-12
Data de publicação: 2023-12-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016764-61.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (AGRAVANTE), DEBORA REGINA DE OLIVEIRA - CPF: 957.851.671-15 (AGRAVADO), MARCOS ALEXANDRE SCHOFFEN - CPF: 029.910.969-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – DECISÃO QUE DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA SE ABSTENHA DE ALIENAR O IMÓVEL E AUTORIZOU A CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO DAS PARCELAS VENCIDAS – RESCISÃO UNILATERAL PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE - VENDA DO IMÓVEL OCORRIDA ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Havendo previsão contratual nesse sentido, o inadimplemento das parcelas contratuais enseja o vencimento antecipado do contrato. É direito do credor exigir integralmente o crédito no caso de inadimplemento do devedor, e de fato não poderia ser imposto ao credor que, mesmo com o inadimplemento do devedor, aguardasse até o vencimento do contrato para cobrar a totalidade do crédito. 2. Deve ser revogada a decisão que, após comprovada a rescisão do contrato por inadimplemento contratual e consequente venda da unidade a terceiro, determinou que a construtora/agravante se abstivesse de alienar o imóvel.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 448 LTDA. contra a r. decisão proferida pela MMª. Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação “
Declaratória de Validade Contratual c/c Consignação de Pagamento
” (Proc. nº 1016074-06.2023.8.11.0041), ajuizada contra a agravante por DÉBORA REGINA DE OLIVEIRA, deferiu pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravada para determinar a ré/agravante que “
se abstenha de alienar a unidade nº 1303, Bloco A, vaga de garagem nº 49, do Condomínio Residencial Parque Ohara RNI
”, bem como para autorizar a “
consignação em juízo das parcelas vencidas a partir do mês de fevereiro/2023
”, por entender que “
a relação jurídica entre as partes resta devidamente demonstrada pelos documentos anexados nos autos, especialmente instrumento de compromisso de compra e venda
(e pelos)
comprovantes de pagamento
(...)
, cujos valores somam pouco mais de R$ 139 mil, evidenciando que a autora já pagou mais de setenta por cento do contrato, firmado em R$ 198 mil
” (cf. Id. nº 119115521 dos autos de origem).

A ré/agravante afirma a “
impossibilidade jurídica do pedido de manutenção do contrato
” dizendo que “
notificou duas vezes a agravada para sanar a mora com relação as parcelas em atraso do contrato
” e que, ante a permanência do inadimplemento, “
houve a rescisão unilateral do contrato em fevereiro/2023 antes mesmo da Agravada ajuizar a presente ação em maio/2023
” (sic – cf. Id. nº 175904165 - Pág. 5/9).

Alonga-se quanto à “
rescisão contratual por culpa exclusiva da agravada
”, que deixou de adimplir as parcelas do preço na forma avençada, e destaca a impossibilidade de cumprimento da r. decisão agravada, eis que o imóvel já fora “
comercializado em 16/03/2023 a terceiro de boa-fé
”, quando não havia “
qualquer impedimento legal que impossibilitasse a venda
” (sic – cf. Id. nº 175904165 - Pág. 11/26).

Pede, sob esses fundamentos, atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, seu provimento para que, reformada a r. decisão agravada, seja indeferido o pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravada (cf. Id. nº 175904165 - Pág. 27/28).

A decisão vinculada ao Id. nº
177399664
admitiu o agravo por instrumento, e deferiu parcialmente o pedido de antecipação da pretensão recursal.

Intimado, a agravada não apresentou contrarrazões (cf. certidão vinculada ao Id. nº

180301698
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. decisão agravada deferiu o pedido sob os seguintes fundamentos:

A relação jurídica entre as partes resta devidamente demonstrada pelos documentos anexados nos autos, especialmente instrumento de compromisso de compra e venda (ID 116800668), assim como os comprovantes de pagamento (IDs 116800646/116800667), cujos valores somam pouco mais de R$ 139.000,00, evidenciando que a autora já pagou mais de setenta por cento do contrato, firmado em R$ 198.000,00.

Ora, os elementos de convicção necessários à concessão da tutela de urgência estão presentes nesta fase de análise de cognição sumária, diante do contrato firmado e pagamento realizado. O perigo de dano também é claro diante da possibilidade da alienação do imóvel.

Posto isto, defiro a tutela de urgência para determinar à ré que se abstenha de alienar a unidade n. 1303, Bloco A, vaga de garagem n. 49, do Condomínio Residencial Parque Ohara RNI
.

Pelas mesmas razões, defiro o pedido de consignação em juízo das parcelas vencidas a partir do mês de fevereiro/2023, no prazo de cinco dias.

A antecipação da integralidade da dívida por inadimplemento encontra amparo legal nos termos dos artigos 121 e 127 do CC/2002, e, ainda, não há ilegalidade, porque, nos termos do contrato, é direito do credor exigir integralmente o crédito no caso de inadimplemento do devedor, e de fato não poderia ser imposto ao credor que, mesmo com o inadimplemento do devedor, aguardasse até o vencimento do contrato para cobrar a totalidade do crédito.

No caso, o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que Corresponderá Unidade Autônoma Futura n. 625” previa no item IV do Quadro XIII, o seguinte:

QUADRO XII - DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DESTE CONTRATO

IV) Inobstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, este contrato será resolvido de pleno direito:

i) se o COMPRADOR não pagar quaisquer uma das parcelas relativas ao Preço pactuado, pertencentes à PARTE A ou à PARTE B, mesmo na hipótese de antecipação de vencimento prevista na OBS 4 do item II do Quadro V do “Preâmbulo”, aplicando-se, em especial, as condições ajustadas para o inadimplemento e resolução contratual; ou

ii) se uma das partes não cumprir qualquer outra obrigação prevista neste contrato.

V) A mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então, este contrato será considerado RESOLVIDO de pleno direito e em sua integralidade (artigo 474, do Código Civil), ou, a critério da VENDEDORA, poderá ser objeto de execução por ser título extrajudicial, a teor do artigo 784, inciso III, do Novo Código de Processo Civil.

VI) Na hipótese de inadimplemento do COMPRADOR, a VENDEDORA poderá optar por:

i) considerar vencida por antecipação a totalidade do Preço, hipótese em que o COMPRADOR lhe pagará, além do principal, reajustável monetariamente, os juros de mora e a multa convencionados, tudo através de ação competente, respondendo, ainda, o COMPRADOR pelas custas processuais e honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento); ou

ii) renunciar à faculdade acima prevista e considerar resolvido o negócio, rescindindo-se de pleno direito o presente Instrumento Particular, ficando ajustado que, na hipótese de ter sido transferida a posse direta do imóvel ao COMPRADOR, a sua permanência no mesmo depois de expirado o prazo a que se refere o Decreto-Lei 745/69, caracterizará esbulho possessório, ensejador da competente medida judicial com pedido de tutela antecipada, a ser determinada judicialmente sem a oitiva do COMPRADOR, além da caracterização de eventual crime tipificado no Código Penal.

VII) No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a 50% (cinquenta por cento) a título de pena convencional, além da integralidade da comissão de corretagem, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR (não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência).

No caso, a agravante comprovou o envio de duas notificações judiciais ao endereço da agravada (Id. 175904165 pag. 14 e Id. 175915153 - Pág. 12) o que infirma a tese de ilegalidade da rescisão contratual por falta de notificação na forma avençada e, como não houve o adimplemento das parcelas em aberto no prazo assinalado, a agravante rescindiu o contrato referente ao imóvel.

Diante da resolução contratual, independentemente da culpa, o retorno da situação jurídica dos contratantes ao
status quo ante
é decorrência lógica e necessária, efeito automático e
ex lege
do pronunciamento jurisdicional, assim, rescindido o contrato, a posse do imóvel deve ser devolvida à vendedora.

Com a rescisão do contrato, a agravante procedeu a venda da unidade, conforme informado na inicial onde relata que o imóvel objeto do contrato em voga já fora “
vendido pela requerida à terceiro
” (sic – cf. Id. nº 116799304 - Pág. 5 dos autos de origem), sendo, portanto, induvidoso que, em caso de procedência da demanda, não seria possível o cumprimento da obrigação de entrega da “
unidade nº 1303, Bloco A, vaga de garagem nº 49, do Condomínio Residencial Parque Ohara RNI
”, devendo a celeuma resolver-se em indenização por perdas e danos, daí a aparente impertinência da determinação de abstenção de alienação do bem, porque não soluciona o problema ensejador do ajuizamento da lide e nem assegura qualquer resultado útil ao processo.

Isto posto,
provejo em parte o recurso
para suspender os efeitos da decisão agravada quanto à abstenção de alienação do imóvel, já que vendido/compromissado a terceiros, mantendo os demais termos da decisão.

Custas recursais pela agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/12/2023