Tribunal: TJMT
Processo: 1000341-56.2016.8.11.0037
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-04
Data de publicação: 2023-10-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000341-56.2016.8.11.0037

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Rescisão / Resolução, Evicção ou Vicio Redibitório, Promessa de Compra e Venda]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALDEMIR PAULO DOS REIS - CPF: 608.599.039-15 (APELANTE), ANIBAL FRANCISCO CARVALHAL DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 042.398.969-32 (ADVOGADO), LUIZ ORIONE NETO - CPF: 487.427.401-34 (ADVOGADO), CLEUZA DE AMORIM DOS REIS - CPF: 008.765.831-33 (APELANTE), ROBERTO CARLOS VIEIRA - CPF: 353.556.891-91 (APELADO), GUSTAVO MEDEIROS ARAUJO - CPF: 721.948.041-53 (ADVOGADO), SILVIA DIAS COUTINHO PINHEIRO (APELADO), NADIR VIEIRA LOPES - CPF: 621.296.001-15 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDERSON MENDES DO NASCIMENTO - CPF: 001.178.601-90 (ADVOGADO), LAURINDO LOPES - CPF: 138.045.291-00 (TERCEIRO INTERESSADO), WILSON LOPES - CPF: 445.897.601-00 (TERCEIRO INTERESSADO), FLAVIA ALMIRAO DOS SANTOS ESPANGA - CPF: 882.680.981-04 (ADVOGADO), BERNARDO LOPES - CPF: 138.256.821-53 (TERCEIRO INTERESSADO), EMIDIA ECHEVERRIA LOPES (TERCEIRO INTERESSADO), FLAVIA ALMIRAO DOS SANTOS ESPANGA - CPF: 882.680.981-04 (ASSISTENTE), ANDERSON MENDES DO NASCIMENTO - CPF: 001.178.601-90 (ASSISTENTE), NADIR VIEIRA LOPES - CPF: 621.296.001-15 (APELADO), LAURINDO LOPES - CPF: 138.045.291-00 (APELADO), WILSON LOPES - CPF: 445.897.601-00 (APELADO), FLAVIA ALMIRAO DOS SANTOS ESPANGA - CPF: 882.680.981-04 (ADVOGADO), ANDERSON MENDES DO NASCIMENTO - CPF: 001.178.601-90 (ADVOGADO), LUCAS HENRIQUE SOUZA MODOLON - CPF: 057.228.011-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES EM QUE RESTOU PREVISTA A REFERIDA GARANTIA - DEVER DOS VENDEDORES EM ARCAR COM O ÔNUS PELA PERDA DA POSSE PELOS COMPRADORES POR CONTA DA EVICÇÃO - DO NEGÓCIO EVENTUAL CONHECIMENTO DO LITÍGIO PELOS COMPRADORES NÃO PODE SER UTILIZADO COMO FUNDAMENTO AO NÃO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DOS IMÓVEIS EM NOME DOS COMPRADORES EM RAZÃO DA EVICÇÃO - RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES - INAFASTÁVEL DEVER DOS VENDEDORES DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO DO NEGÓCIO QUE DEVE SER RESCINDIDO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Se ao tempo da formalização da compra e venda de áreas rurais não havia pendência judicial sobre a matrícula, a posterior perda da posse e impossibilidade de os compradores registrarem o imóvel, na sua integralidade, em seu favor, por conta da evicção, é circunstância que evidencia a responsabilidade dos vendedores de arcarem do referido ônus, inclusive porque não abriram mão da garantia no pacto firmado entre as partes (inteligência do artigo 447 do CC).

A procedência da ação de rescisão do contrato de compra e venda, acarreta a

devolução/restituição de imóvel em favor dos compradores, dado pelos mesmos como parte do pagamento do negócio desfeito.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Aldemir Paulo dos Reis e Cleuza de Amorim dos Reis,
contra sentença que julgou improcedente a Ação de Rescisão de Contrato por Evicção, Indenização por danos Morais, Materiais, Reintegração de Posse de Bens dado em pagamento e tutela de evidência ajuizada em desfavor de
Roberto Carlos Vieira
e
Silva Dias Coutinho Pinheiro,
com a condenação dos autores ao ônus da sucumbência, com honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (artigo 85, §2º, do CPC).

Informam que no ano de 2006 firmaram Contrato de Compra e Venda
Ad Mensuram
e Outras Avenças, no valor de R$1.500.000,00, sobre área denominada Fazenda Água Branca, objeto da Matrícula 7.346 com 470 hectares e Matrícula 7.347, com 483,28 hectares, ambas do CRI de Primavera do Leste-MT, titulados em nome dos requeridos apelados, sobre as quais não havia qualquer averbação e ou registro de ação judicial, notadamente sobre a existência de ação judicial ajuizada por por Chedick Taufick.

Defendem, assim, que moravam na cidade de Campo Verde, contrataram advogado para a formalização do pacto, tomaram todas as cautelas possíveis na sua formalização, descritas no Capítulo IV, item I, letras “a” e “b”, item II e IV, de cujas certidões vintenária e negativa de ônus, bem assim nas buscas nos cartórios e nos distribuidores forenses nada foi apontado acerca de ações judiciais sobre o objeto do negócio.

Defendem, portanto, que todos os documentos indicavam os vendedores, ora requeridos Roberto e Silvia, eram os verdadeiros titulares de domínio e posse, inclusive porque uma das áreas, no caso, a Matrícula nº 7.347 foi transferida para seus nomes, o que comprova a impossibilidade de terem conhecimento de pendência judicial sobre o imóvel.

Além disso, argumentam que os vendedores, ora apelados, declararam na Cláusula 4.3, letras “a”, “b” e “e”, que os imóveis se encontravam livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, além de que assumiram todos os ônus que porventura recaíssem sobre os imóveis, de modo que devem responder pela evicção em favor dos compradores, ora apelantes, frente a sua incontroversa boa-fé objetiva e subjetiva (Capítulo II, item 2.1).

Ponderam que na ação nº 0001595-38.2003.8.11.0037, proposta por
Chedick Miguel
em desfavor de
Dalier Galo
, não fora postulada a averbação da demanda na margem das matrículas, de modo que não tinham como adivinhar a existência da demanda.

Acentuam que as provas orais são favoráveis aos apelantes, porque as testemunhas ouvidas deixaram claro que não sabiam que à época do negócio existia a Ação nº 0001595-38-2003.8.11.0037 patrocinada por
Chedick Miguel Taufick
e que os depoimentos das testemunhas Ercílio e Alison, apesar de evidentes contradições, em diversas outras passagens desmentiram a versão dos ora apelados, no sentido de que
“ninguém tinha ciência do processo do Major”
, os quais querem se desvencilhar desta ação em benefício de sua própria torpeza.

Dizem que as suas testemunhas Arnaldo e Flábio Ricardo, comprovaram a tese de que eles, autores, não tinham conhecimento da ação proposta por Taufick Miguel Chedick, o que só aconteceu no ano de 2014, com o manejo de cumprimento de sentença.

Sustentam que ainda que o caso não se refira a fraude à execução ou contra credores, deve ser aplicada a tese do STJ, em sede de Recurso Especial Repetitivo nº 956.943/PR, no sentido de que para que seja configurada a má-fé do terceiro adquirente de imóvel é necessária a prévia averbação da ação na matrícula do imóvel.

Em conclusão, reclamam que a sentença violou o disposto no artigo 54 da Lei 13.097/2015 e Súmula 375 do STJ.

Postulam o provimento do recurso para que seja julgada procedente a ação, com a rescisão do pacto firmado com os requeridos e consequente reintegração de posse no imóvel objeto da Matrícula 7.563 do CRI de Primavera do Leste, localizado na Quadra 49, Lote 07, da Rua Sergipe, na cidade de Primavera do Leste-MT.

Nas contrarrazões, os apelados pedem o desprovimento do recurso (id 177492659).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia está em saber se é o caso de reformar a sentença que julgou improcedente a Ação de Rescisão de Contrato por Evicção, Indenização por danos Morais, Materiais, Reintegração de Posse de Bens dado em pagamento e tutela de evidência ajuizada pelos ora apelantes
Aldemir Paulo dos Reis e Cleuza de Amorim dos Reis,
em desfavor de
Roberto Carlos Vieira
e
Silva Dias Coutinho Pinheiro.
.

No caso em exame, é incontroverso que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda “Ad Mensuram” e Outras Avenças, na data de 28-8-2006, que teve por objeto as áreas rurais matrículas nº 7.346 (área de 470 hectares) e matrícula nº 7.347 (área de 483,28 hectares), ambas do CRI de Primavera do Leste – MT (id 177220660 ág. 31/40).

Também é incontroverso que os apelantes perderam a posse e propriedade dos imóveis objeto da demanda, em razão do Cumprimento Provisório de Sentença nº 7576-62.2014.811.0037, Código nº 136018, em trâmite na Segunda Vara Cível de Primavera do Leste – MT, movida por TAUFICK MIGUEL CHEDICK, para ser reintegrado na posse de 32.000hectares.

O ponto nodal de insurgência dos autores, ora apelantes, é o desconhecimento acerca da ação judicial nº 0001595-38.2003.8.11.0037 que tramitou na 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste e teve sua execução nos autos de Cumprimento Provisório de Sentença nº 0007576-62.2014.811.0037, a qual culminou com a evicção sobre o objeto da compra e venda firmada entre as parte da presente ação de rescisão contratual.

Em síntese, a sentença entendeu que era notório o conhecimento dos autores, ora apelantes, acerca da ação judicial que pendia sobre a compra e venda das Matrículas Matrícula 7.346 com 470 hectares e Matrícula 7.347, com 483,28 hectares, ambas do CRI de Primavera do Leste-MT e, por isso, rejeitou o pedido de rescisão contratual com o retorno das partes ao
status quo.

No caso em tela, os autores comprovaram que adquiriram dos requeridos o imóvel denominado Fazenda Branca em 2006, pelo valor de R$1.500.000,00, e deram em pagamento, entre outros, uma casa residencial objeto da Matrícula nº7.563, cujo imóvel pretendem regressar à posse, em razão da procedência do pedido de
rescisão do pacto firmado com os requeridos, em razão da evicção.

Da análise das provas, entendo que a sentença comporta reforma.

Ocorre que, nos termos do artigo 447 do CCB/02, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção e, em complemento, o artigo 450, I a III, do mesmo diploma prevê que,
salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto,
além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou: à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.antes.

Como dito, além do pagamento a título oneroso, de forma expressa, as partes contrataram a obrigação dos vendedores em entregar as matrículas livres e desembaraçadas da evicção, de cujo instrumento destacam-se as seguintes cláusulas:

“CAPÍTULO II –
DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

2.1.

Pelo presente instrumento e regular forma de direito, os OUTORGANTES se comprometem a vender as áreas acima mencionadas com cláusula “ad mensuram” [...] ao OUTORGADOS
que dela se comprometem a adquirir, completamente livre e desembaraçado de evicção, dúvidas, dívidas, litígios, ônus ou restrições
[...].

CAPÍTULO III –
DA POSSE

3.3

Caso a transferência de quaisquer imóveis, na forma prevista na Cláusula 2.1.2, se torne inviável, por quaisquer motivos, e a posse retorne aos OUTORGANTES, os OUTORGANTES comprometem-se a indenizar os OUTORGADOS por todas as benfeitorias por ele efetuadas, bem como pelos frutos de uma colheita de cada plantação por ele efetuada.

CAPÍTULO IV –
DAS CONDIÇÕES GERAIS

4.3.

Os OUTORGANTES declaram expressamente:

a)
–
que os imóveis se encontram livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais e, com EXCEÇÃO DA JÁ MENCIONADA, sob responsabilidade civil e criminal, que desconhecem a existência de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas aos imóveis ou outros ônus reais sobre eles incidentes, mas caso ocorra alguma restrição os OUTORGANTES deverão no prazo previsto no itens 2.1.2 providenciar as baixas de estilo
;

4.4.
Uma vez descumprida qualquer das cláusulas ou obrigações estipuladas nesse instrumento contratual poderá a parte prejudicada, por meio de notificação expressa e escrita, rescindir o presente instrumento contratual de compromisso de compra e venda.” (grifei)

Nota-se da disposição contratual que os vendedores, ora apelados,
se comprometeram a venda de imóveis livres e desembaraçados de evicção, dúvidas, dívidas, litígios, ônus ou restrições
.

Além disso, restou prevista a possibilidade de rescisão contratual, inclusive com pagamento de multa, em caso de descumprimento do pacto.

Fato é que, por força do Cumprimento de Sentença nº

0007576-62.2014.811.0037, os compradores, ora apelantes, perderam a posse da Fazenda Água Branca pelo instituto da evicção, caso em que até mesmo diante da impossibilidade do objeto de compra e venda com os apelados, não há como manter a higidez do negócio.

Nesse contexto, operada a evicção, a considerar que os vendedores, ora apelados, expressamente garantiram que o negócio contava com referida garantida em favor dos compradores apelantes, é desinfluente se tinham ou não conhecimento do litígio que pendia sobre a área, porquanto necessário se preservar a boa-fé objetiva na consecução dos negócios jurídicos.

A propósito, confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. EVICÇÃO. FRAUDE À EXECUÇÃO RECONHECIDA EM DEMANDA ANTERIOR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. CONSTITUÍDA PENHORA SOBRE O IMÓVEL NEGOCIADO PELAS PARTES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DOS ALIENANTES. SENTENÇA MANTIDA. Preliminar. Ilegitimidade passiva. Legitimidade da ré para a presente demanda, uma vez que integrou a relação jurídica ora debatida, respondendo pela indenização fixada na sentença. Mérito.
A responsabilidade dos alienantes pelos riscos da evicção é objetiva, nos termos do artigo 447, do Código Civil, ainda que tenham agido de boa-fé, cabendo a eles resguardar o adquirente dos riscos por eles produzidos, a não ser que constasse cláusula expressa pela dispensa da responsabilidade pela evicção (art. 448, CC/02), do que não se cogita nos autos
. As questões arguidas nas razões de apelo e que se referem à fraude à execução reconhecida em demanda anterior, por si só, não têm o condão de alterar o resultado do julgado. REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME”.
(Apelação Cível, Nº 70083006239, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 31-10-2019).

Na espécie, os requisitos para a caracterização da evicção estão claramente presentes, porquanto todas as cautelas inerentes à formalização do negócio foram tomadas, além de que os vendedores se obrigaram a transferir os imóveis livre de pendências, quaisquer que fossem.

No entanto, é incontroverso ao tempo da alienação em favor deles compradores (ano de 2006), já havia a ação no âmbito do qual fora reconhecida a posse em favor de terceiro -TAUFICK MIGUEL CHEDICK (2003) - e, por isso, restou ineficaz a compra e venda realizada entre os vendedores, ora apelados, com os compradores, ora apelantes, justamente em razão da evicção, oriunda do aludido Cumprimento de Sentença.

Desse modo, efetivado o bloqueio judicial do bem, a impedir que os aqui autores procedessem à transferência da propriedade para o seu nome, resta caracterizada a perda por direito preexistente, motivo pelo qual os alienantes - apelados, devem ser responsabilizados, sob pena de enriquecimento ilícito (artigo 884, do Código Civil).

Destaca-se, nos termos da jurisprudência do STJ, que a existência de bloqueio judicial, impedindo a transferência da propriedade para o nome do adquirente, é suficiente para se caracterizar a evicção.

Nesse sentido já se decidiu que
"sendo dever do alienante transmitir ao adquirente o direito sem vícios não consentidos, caracteriza-se a evicção na hipótese de inclusão de gravame capaz de impedir a transferência livre e desembaraçada do bem"
(REsp n. 1.713.096/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/2/2018, DJe de 23/2/2018.).

Assim, revela-se de rigor a procedência da ação, com a rescisão do contrato de compra e venda, o que impunha o retorno ao
‘status quo ante’.
Contudo, atenta ao princípio da adstrição (inteligência do artigo 460 do CPC)
,
a consequência da rescisão contratual impõe aos apelados que apenas devolvam em favor dos apelantes, a posse e
devolução do imóvel objeto da Matrícula nº 7.563 do CRI de Primavera do Leste, localizado na Quadra 49, Lote 07, da Rua Sergipe, na cidade de Primavera do Leste-MT, dado como parte do pagamento em razão do negócio desfeito.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO ao recurso
para julgar procedente a presente ação com a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, por conta da evicção sobre o objeto, com a consequente reintegração de posse em favor dos apelantes, sobre o imóvel objeto da Matrícula nº 7.563 do CRI de Primavera do Leste, localizado na Quadra 49, Lote 07, da Rua Sergipe, na cidade de Primavera do Leste-MT, dado em favor dos requeridos vendedores, como parte do pagamento em razão do negócio desfeito. Por consequência, inverto o ônus da sucumbência que fica a encargo dos apelados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/10/2023