Tribunal: TJMT
Processo: 0000586-66.2015.8.11.0022
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-28
Data de publicação: 2023-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000586-66.2015.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JUSCELINO SEVERINO VIEIRA - CPF: 410.215.501-59 (APELANTE), ANDREIA ALVES,Representada pelo MINISTERIO PUBLICO ESTADUAL - CPF: 828.112.101-72 (ADVOGADO), IMOBILIARIA TOKIO LTDA - CNPJ: 32.971.301/0001-59 (APELADO), EDNO DAMASCENA DE FARIAS - CPF: 383.615.071-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM QUITAÇÃO DE DÉBITO E DANOS MORAIS – CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS (LOTE) – INSURGÊNCIA QUANTO AO PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL – ALEGAÇÃO GENÉRICA SEM DELIMITAR A ABUSIVIDADE – AUSÊNCIA DE FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

No caso de revisão de contrato de compra e venda de imóvel, a alegação de abusividade no contrato firmado com a apelada, deve ser de forma específica e não genérica, por isso, o
autor não logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo que a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0000586-66.2015.8.11.0022

APELANTE:

JUSCELINO SEVERINO VIEIRA

APELADA:

IMOBILIÁRIA TOKIO LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JUSCELINO SEVERINO VIEIRA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz da Vara Única da Comarca de Pedra Preta,
Dr. Márcio Rogério Martins,
que nos autos da Ação de Revisão Contratual cumulada com Quitação de Débito e Danos Morais nº 0000586-66.2015.8.11.0022, ajuizada em desfavor de
IMOBILIÁRIA TOKIO LTDA,
julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, e condenou a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sob o valor da causa atualizado, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, porém, por ser o autor beneficiário da Justiça Gratuita, a exigibilidade das verbas da sucumbência imposta estão sujeitas à condição suspensiva a que refere o art. 98, § 3º do CPC.

Inconformado, o apelante defende em suas razões que não houve ânimo de novar, expresso ou tácito, e muito menos inequívoco, sendo que os contratos assinados posteriormente ao primeiro só confirmaram simplesmente a primeira obrigação assumida entre as partes (artigo 361).

Afirma que a simples composição para permitir que o devedor inadimplente pague parcialmente a dívida e emita novo título para pagamento do saldo remanescente da mesma dívida, não implica em novação. Só implicaria na intenção de novar se houvesse a inequívoca comprovação do assentimento tanto do credor, como também do devedor. Isso não restou demonstrado no caso presente.

Argumenta que o que ocorreu foi a simples modificação nas cláusulas de pagamento do terreno objeto do contrato, inclusive, não computando os valores já pagos anteriormente, o que, é patente de discussão sobre os valores acrescidos a cada contrato de renegociação realizado e a forma de aplicação dos juros.

Assevera que fez renegociações diversas de boa-fé, inclusive se denota nos contratos anexados aos autos que são esses contratos de adesão, que foram confeccionados, somente modificando os valores, sem, contudo, mencionar os anteriores e mesmo os valores já pagos, dando a impressão de que cada contrato constitui um novo negócio.

Aduz que a forma como é realizada a avaliação do imóvel objeto dos contratos de compra e venda está bem acima do valor de mercado, tornando os índices aplicados pelo requerido demasiadamente oneroso para o requerente.

Também enfatiza que a r. sentença atacada, o juiz se equivocou ao entender que na inicial não está disposto de forma clara, qual a abusividade efetuada pela requerida com relação aos contratos realizados, pois foi demonstrado de forma clara e com simulação de valores (documentos anexos a inicial) quais as ilegalidades nos contratos realizados.

A par desses argumentos, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença, para que seja declarada a revisão do presente contrato de compra e venda com a quitação do imóvel, consoante os critérios apresentados nos autos desta ação, respaldada em parâmetros legais, objetivando a quitação do débito e consequente decreto de extinção do vínculo obrigacional entre as partes e a condenação da requerida à Indenização pleiteada (Id. 141367822).

A apelada não ofertou as contrarrazões, conforme certidão acostada no Id. 158360155.

A parte autora não efetuou o recolhimento do preparo, por ser beneficiária da justiça gratuita, conforme certidão acostada no Id. 141892676.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conheço do presente recurso de apelação, ante a presença dos pressupostos de admissibilidade.

Cinge-se dos autos que
JUSCELINO SEVERINO VIEIRA,
ajuizou ação de revisão contratual cumulada com quitação do débito e danos morais, em face de
IMOBILIÁRIA TÓKIO LTDA,
onde alega que
adquiriu da requerida um imóvel em 1999, localizado no loteamento QUADRA 15, com 500m2, de Frente para a Rua Gov. João Ponce de Arruda, através do contrato n. 016/1999 pelo valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), a ser pago em 48 parcelas fixas e mensais de R$ 80,00 (oitenta reais).

Narra que a partir do pagamento da 13ª parcela, em 2002, o requerente teve uma terrível reversão em sua vida financeira, ante a perda de seu emprego, sendo que devido as dificuldades financeiras deixou de cumprir o contrato firmado.

Contudo, até este momento já havia pago R$ 1.871,88 (um mil oitocentos e setenta e um reais e oitenta e oito centavos) à Imobiliária conforme recibos anexos, porém, devido ao atraso e dificuldades financeiras deixou de cumprir o contrato firmado por cerca de 03 (três) meses. Relata que procurou a requerida para fazer uma renegociação do débito e retomar o pagamento do terreno adquirido ao que, quando firmaram um novo contrato de compra e venda fazendo constar que o terreno valia R$ 7.850,00 (sete mil oitocentos e cinquenta reais) e que o requerente estava dando de entrada apenas R$ 300,00 (trezentos reais) e parcelando o restante em 55 (cinquenta e cinco) parcelas sendo 20 (vinte) parcelas mensais de R$ 100,00 (cem reais), 20 (vinte) parcelas mensais de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) e 15 (quinze) parcelas mensais de R$ 170,00 (cento e setenta reais).

Afirma que novamente em 12/2004 devido a dificuldades financeiras cessou o pagamento das parcelas acordadas, tendo pago mais 25 (vinte e cinco) parcelas mensais, no total de R$ 2.902,70 (dois mil novecentos e dois reais e setenta centavos).

Posteriormente, a requerida realizou um novo contrato de compra venda, dando ao terreno o valor de R$ 11.460,00 (onze mil quatrocentos e sessenta reais) e considerando como entrada o valor de R$ 3.180,00 (três mil cento e oitenta reais) parcelando o imóvel em 24 (vinte e quatro) parcelas mensais de R$ 345,00 (trezentos e quarenta e cinco reais).

Informa que, deste último contrato o requerente efetuou o pagamento de R$ 6.310,00 (seis mil trezentos e dez reais) tendo como última data de pagamento o mês de agosto de 2012 quando procurou a requerida que alegou que o mesmo ainda lhe devia cerca de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

A par desses argumentos, pugna pela procedência dos pedidos para realizar a revisão do contrato de compra e venda, declarando a quitação do débito junto a requerida, ordenando a Imobiliária requerida que emita a Carta de Quitação e que libere o imóvel para a devida escrituração em nome do Requerente desembaraçado de quaisquer ônus, bem como condenar a requerida e pagar a título de danos morais o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, e para tanto, o autor/apelante insurge-se com o presente apelo, reafirmando as alegações expostas na inicial, objetivando a revisão do contrato de compra e venda com a quitação do imóvel, requerendo a quitação do débito e consequente extinção do vínculo obrigacional entre as partes.

Pois bem. Inicialmente, destaca-se que não remanescem dúvidas quanto à aplicabilidade das regras do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de contrato particular de compra e venda celebrado junto a uma empresa Imobiliária.

De início, cumpre ressaltar que é possível a revisão judicial das cláusulas contratuais, posto que o art. 51, inciso IV, e seu § 1º, do Código de Defesa ao Consumidor, prescrevem que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que: “
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
”, presumindo-se exagerada a vontade que:

“I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso”.

Contudo, para que haja a possibilidade de revisão do contrato de compra e venda, a parte deve impugnar especificamente as cláusulas que entende abusivas ou ilegais, e não de forma genérica.

Compulsando os autos, diante das alegações das partes e os documentos que instruíram o feito, é incontroverso que as partes firmaram ao todo 03 (três) contratos de compra e venda do mesmo imóvel: Lote 12, quadra 15, com 500m2, localizado na Rua Governador João Ponce de Arruda.

Considerando a narrativa fática e os documentos que instruem o feito, verifica-se que o magistrado singular fez percuciente análise da questão posta, pelo que subscrevo seus fundamentos, integrando-os em minhas razões de decidir,
ipsis litteris
:

“De forma genérica, o autor sustenta na inicial o pedido de revisão, alegando que os juros cobrados pela Imobiliária não observam os limites legais, e ainda, o valor do imóvel dobra de preço a cada seis meses.

Aduz ainda cláusulas contratuais nulas, sem dizer especificamente quais cláusulas são estas.

Pelo se extrai dos fundamentos tecidos na inicial, na verdade sustenta a ilegalidade e abusividade do aumento drástico do valor do imóvel na repactuação do contrato de compra e venda em comparação com o primeiro contrato firmado em 1999.

Diante do exposto, no caso dos autos, o que se verifica, é a ocorrência de novação da obrigação anteriormente contratada, pois o autor ao assinar o novo contrato substituiu a obrigação pendente – pagamento - por outra igualmente pendente, mas com o valor do negócio e número de parcelas diferentes.

Pelas notificações anexas a contestação da ré, as quais não foram contestadas pelo autor em sua impugnação, pelo contrário, o autor confessa que ficou em atraso com o pagamento das parcelas dos contratos, contata-se que o autor deu causa a incidência da Cláusula Terceira dos contratos, ou seja, devido ao inadimplemento o contrato foi rescindo perdendo o autor ao direito de posse sobre o imóvel.

Com isso, extrai-se do 2º e 3º contrato, após a inadimplência do autor, as partes firmaram um novo contrato de compra e venda, sendo que na ocasião do novo negócio a requerida fixou o valor equivalente ao valor atualizado do bem.

Como se vê, a obrigação constituída no 2º e 3º contrato de compra e venda substituiu, por inequívoca novação, a anterior decorrente do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, de modo que, em tal conjuntura, descabida qualquer discussão de abusividades contratuais previstas no contrato anterior, salvo se comprovada a nulidade.

Diante da validade novo contrato, não há que se falar em ilegalidade e abusividade do aumento drástico do valor do imóvel em comparação com o primeiro contrato, cuja obrigação foi, nos termos acima, integralmente substituída no terceiro contrato, o que é perfeitamente válido.

Voltando à análise do pedido de revisão do 3º contrato, pela simples leitura da petição inicial, é possível perceber que se trata de um pedido genérico, uma vez que o autor, simplesmente por não concordar com o valor que lhe está sendo cobrado, levanta a possibilidade de que lhe estão sendo cobrados encargos abusivos e ilegais, sem, contudo, especificar o que entende ser abusivo e ilegal.

Quando intimado para especificar as provas que pretendia produzir, o autor nada se manifestou.

Dessa feita, o autor não logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 333, I, do CPC.

Assim sendo, razão não assiste o autor, não havendo que se falar em qualquer cláusula abusiva ou ilegal no contrato pactuado entre as partes.

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO IMPROCEDENTE
os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito”
(Id. 141367820).

Assim, em que pese o apelante requerer a revisão do contrato de compra e venda, sob o argumento de que incide cobranças abusivas com encargos ilegais, em suas razões recursais argumenta de forma genérica, sem mensurar o ponto que entende abusivo.

A propósito, segue jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREÇO AJUSTADO – PARCELAMENTO – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA –
CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PEDIDO GENÉRICO DE REVISÃO – IMPOSSIBILIDADE
. VICIOS DO ART. 1.022 DO CPC – NÃO VERIFICADOS – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO PROVIDOS – ACÓRDÃO MANTIDO. Os Embargos de Declaração têm por objeto o esclarecimento ou a complementação da decisão, não se mostra apto à mera rediscussão de matérias previamente analisadas. Não se afigura omisso o acórdão que analisou a matéria devolvida no recurso e manteve hígidas as cláusulas contratuais, máxime porque não demonstrada a abusividade dos juros remuneratórios contratados e em razão da falta de impugnação específica
.” (TJ-MT 10013397420198110051 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 15/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/06/2022)

Além disso, mesmo o juiz oportunizando as partes para especificar as provas que entendessem cabíveis, o autor/apelante nada manifestou nos autos.

Logo, pelo que se extrai dos autos, o autor, ora apelante, não logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo que a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
, mantendo a sentença invectivada
, e, via de consequência,
majoro
os honorários recursais para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa, com fulcro no art. 85, §11 do CPC, observada a regra do art. 98, §3º do mesmo
Códex
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/06/2023