Tribunal: TJMT
Processo: 1024751-85.2022.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-10
Data de publicação: 2023-05-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024751-85.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (AGRAVANTE), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (AGRAVANTE), ALEXANDRE ANTONIO DUARTE SALES - CPF: 046.403.886-32 (AGRAVADO), GLAUCIA AGUEDA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 012.034.681-80 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), GLAUCIA AGUEDA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 012.034.681-80 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
DEFERIMENTO DA
LIMINAR PARA QUE A RÉ INFORME À ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO VERANA QUE O CONTRATO ESTÁ SOB LITIGIO, SE RESPONSABILIZANDO PELAS TAXAS DE CONDOMÍNIO ATÉ A DECISÃO FINAL DA PRESENTE AÇÃO - P
REENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Demonstrado nos autos que os agravados não têm qualquer interesse em prosseguir no avençado, assistem-lhes o direito à suspensão da cobrança das taxas de condomínio, a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade ser analisada em momento oportuno.

De outra banda, se mostra evidente o perigo de dano tendo em vista que os agravados, sem a concessão da tutela e deixando de cumprir as obrigações assumidas, embora já tenham manifestado desejo de não prosseguir com o negócio jurídico, poderiam ter seus nomes inscritos nos órgãos de proteção ao crédito.

Por fim, a medida adotada não trará qualquer prejuízo para as partes, uma vez que o imóvel será restituído ao patrimônio da Agravante e os Agravados responderão pelos ônus se o negócio for mesmo resolvido.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Indenização por Danos Morais nº 1006768-52.2019.8.11.0041 que lhes movem GLAUCIA AGUEDA DA SILVA MAGALHAES e ALEXANDRE ANTONIO DUARTE SALES, que deferiu pedido tutela de urgência em caráter incidental para, no prazo de 05 (cinco) dias, que seja determinado que a parte requerida informe à administração do condomínio Verana que o contrato está sob litigio, se responsabilizando pelas taxas de condomínio até a decisão final da presente ação.

Em suas razões, aduz a agravante ser incabível na fase de conhecimento, o deferimento da tutela de urgência ora recorrida, por se tratar de adiantamento da análise do mérito da ação.

Afirma que há previsão contratual de que desde a aquisição da unidade imobiliária, e a transferência de propriedade, a parte agravada assume todos os encargos derivativos da respectiva unidade imobiliária.

Assevera que a impossibilidade de transferência de responsabilidade das despesas de condomínio e que as obrigações recíprocas assumidas no contrato não poderão nunca ser invertida de forma automática pelo Poder Judiciário sob pena de desequilíbrio nas relações negociais.

Assim, requer a concessão de tutela recursal para o fim de atribuir efeito suspensivo ao presente recurso e, no mérito, seja dado provimento ao presente recurso a fim de reformar a decisão, com fito de revogar a decisão de transferência de obrigação assumida pela parte Agravada em promover o pagamento das despesas de condomínio vinculada a unidade imobiliária, objeto de contrato firmado entre as partes.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (ID 153105160).

Sem contraminuta da parte agravada (ID 161436150).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Indenização por Danos Morais ajuizada por Alexandre Antônio Duarte Sales e Gláucia Águeda da Silva Magalhães em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e CIPASA Várzea Grande Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Narra a parte autora que o Condomínio Verana, objeto da rescisão contratual em litígio foi entregue no mês de julho do corrente ano, momento em que foi realizada a assembleia de instalação do condomínio.

Alega que a requerida não informou a administração do condomínio quanto à lide em questão, razão pela qual está sendo cobrada pela taxa condominial desde o mês de julho.

Desta forma, pugnou pela concessão da tutela de urgência em caráter incidental, para que seja determinado que a parte requerida informe à administração do condomínio Verana que o contrato está sob litigio, se responsabilizando pelas taxas de condomínio até a decisão final da presente ação.

Ao analisar o pedido de liminar, o Magistrado de piso entendeu pela presença dos requisitos do art. 300, do CPC, e deferiu a tutela de urgência em caráter incidental para, no prazo de 05 (cinco) dias, que seja determinado que a parte requerida informe à administração do condomínio Verana que o contrato está sob litigio, se responsabilizando pelas taxas de condomínio até a decisão final da presente ação.

Irresignada, a Requerida interpôs o presente agravo de instrumento, pleiteando pela reforma do decisum.

Pois bem.

A tutela provisória de urgência, seja cautelar ou antecipatória, somente pode ser deferida se os requisitos previstos no art. 300, do CPC, estiverem presentes, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Acresça-se a isso o fato de que a medida pretendida não pode ser irreversível, pois senão não se pode acolhê-la.

Contudo, em que pese os argumentos da parte agravante, não verifico presentes os requisitos do art. 300 do CPC.

Da análise sumária e não exauriente dos documentos que instruem o agravo verifica-se a existência de um “Contrato Particular de Compra e Venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária” para aquisição do lote 02, quadra 34, compreendido pelo empreendimento denominado Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, situado no Município de Várzea Grande/MT” celebrado entre as partes, datado de 14/05/2018, no qual consta que a data para a entrega da unidade adquirida pela agravante seria para setembro de 2018, que resguardado o prazo legal de mais 180 dias, o prazo final da parte requerida realizar a entrega do imóvel era em fevereiro de 2019, tendo o magistrado de origem concedido a liminar.

Na petição inicial, postularam os agravados, pela concessão da tutela provisória de urgência em sede de liminar inaudita altera pars a fim de determinar a suspensão dos pagamentos das faturas a partir de dezembro de 2018 e faturas vincendas, bem como proíba as rés de inscrever o nome dos autores no cadastro dos inadimplentes até a decisão final da presente ação, tendo sido deferido o pedido liminar em 17/04/2019 (19479637-origem), tendo a agravante tomado ciência e apresentado contestação, inexistindo notícias de que tenha recorrido de referida decisão.

Depois de apresentada impugnação a contestação (ID 22785083-origem), de as partes postularem pelo julgamento antecipado da lide, e declarado o saneamento do feito (ID 64290881-origem), a parte autora peticionou nos autos informando que apesar da existência do litígio entre as partes e liminar deferida nos autos, atualmente estão sendo cobrados pela taxa de condomínio desde julho de 2022, postulando pela concessão da tutela de urgência cautelar em sede de liminar, determinando que a parte requerida informe à administração do condomínio Verana que o contrato está sob litigio, se responsabilizando pelas taxas de condomínio até a decisão final da presente ação, sobrevindo a decisão ora agravada.

Com efeito, demonstrado nos autos que os agravados não têm qualquer interesse em prosseguir no avençado, assistem-lhes o direito à suspensão da cobrança das taxas de condomínio, a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade ser analisada em momento oportuno.

De outra banda, se mostra evidente o perigo de dano tendo em vista que os agravados sem a concessão da tutela, e deixando de cumprir as obrigações assumidas, embora já tenham manifestado desejo de não prosseguir com o negócio jurídico, poderiam ter seus nomes inscritos nos órgãos de proteção ao crédito.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE A PARTIR DA EFETIVA POSSE DO BEM, COM A ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO GUERREADA MANTIDA. I  Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por LA CITTÁ INCORPORAÇÕES SPE LTDA, contra decisão proferida pela Juízo da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores, autuada sob o nº 0188738-34.2017.8.06.0001, ajuizada pelo agravado, Raimundo André de Oliveira Neto, em face da agravante, que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada para determinar que a recorrente se abstenha em proceder cobranças ao requerente, devendo, ainda, responsabilizar-se pelas taxas e despesas do condomínio do apartamento objeto contratual. No mérito recursal, busca-se a agravante se eximir da responsabilidade do pagamento das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel, repassando esse ônus ao agravado, assim como qualquer outro encargo. II  No caso em referência, necessária se faz a manutenção da decisão para que, em instrução probatória, se analise se o que está sendo cobrado pela construtora está dentro do parâmetro da razoabilidade. Não obstante a jurisprudência do STJ vir se manifestando pela possibilidade de retenção, pela construtora, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), em caso de fato atribuível ao comprador, possibilitar neste estágio processual simplesmente a incidência dos 25% (vinte e cinco por cento) previsto na cláusula "14.1" (fl. 115) é medida por demais apressada, sendo consectário a esta conclusão a necessidade de cessação das cobranças até que se defina o direito. III  No que concerne às taxas de despesas de condomínio, é cediço que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade (direito real). Uma vez transmitido o direito de que se origina, a obrigação segue a reboque, independentemente do título translativo. É, portanto, o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Entretanto, do que se analisa dos autos, por se tratar de contrato particular de compra e venda de imóvel novo, a jurisprudência tem modulado os efeitos da natureza propter rem dessa obrigação, de maneira a atribuir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ora ao promitente vendedor, ora ao promissário comprador, dependendo das circunstâncias do episódio concreto. IV  Entende-se que no caso de aquisição de imóvel, por promessa de compra e venda, o efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual a pessoa passa a responder pelas taxas condominiais. Destarte, a jurisprudência dos Tribunais pátrios vem declinando nesse sentido, entendendo que o promitente comprador somente responderá pelas despesas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento, detendo a posse plena do bem, oportunidade em que passará a usufruir do imóvel e de eventuais benfeitorias realizadas pelo condomínio. V  No caso, do que se vislumbra, não houve a demonstração inequívoca de ter a agravada adentrado na posse do imóvel, necessário se faz, igualmente, a manutenção da decisão quanto à responsabilidade pelo pagamento das taxas referenciadas à empresa recorrente. VI  E em relação à disposição do bem para venda a terceiros pela empresa recorrente, este tema não foi objeto de abordagem na decisão recorrida, não podendo, neste grau de jurisdição, neste momento, ser analisado e decidido primeiramente a matéria. VII  Agravo de Instrumento conhecido e improvido. Decisão de primeiro grau mantida.” (TJ-CE, AI: 0623567-08.2019.8.06.0000, Relator: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 22/10/2019, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2019)

Por fim, ressalto que a medida aqui adotada não trará qualquer prejuízo para as partes, uma vez que o imóvel será restituído ao patrimônio da Agravante, e os Agravados responderão pelos ônus se o negócio for mesmo resolvido.

Em tal contexto, é de se manter a decisão guerreada, razão pela qual, conheço do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/05/2023