Tribunal: TJMT
Processo: 1016014-89.2019.8.11.0003
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-08
Data de publicação: 2023-03-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016014-89.2019.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[RAFAEL CORREA RODRIGUES - CPF: 006.275.280-40 (EMBARGADO), GUILHERMY BERBERT CRUVINEL - CPF: 028.543.051-32 (ADVOGADO), ELIANE DE OLIVEIRA AIRTON - CPF: 935.364.291-49 (EMBARGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (EMBARGANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (EMBARGANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO – ALEGADA OMISSÃO - VÍCIO INEXISTENTE - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO – LOTE NÃO USUFRUÍDO PELOS COMPRADORES E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – FINS DE PREQUESTIONAMENTO ––
EMBARGOS REJEITADOS
.

No caso, consta no voto condutor que esta Câmara diverge do entendimento do STJ nos casos em que a retenção de 25% do valor pago pelos Apelantes é excessivo, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, posto que se trata de lote sem benfeitorias, valorizado com o decorrer dos anos, além de os Embargados sequer tomaram posse, o que permite a sua revenda pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração opostos pela empresa
BRDU SPE Vermont Ltda.
em virtude do Acordão de Id. 157196152, em que alega omissão e erro quanto à retenção mínima de 25% do valor pago pelos Compradores.

Assevera que o julgado afronta o entendimento do STJ no tocante ao percentual de retenção, que deve ser de 25%, nos termos da jurisprudência pacificada na 2.ª Seção do STJ no EAg n. 1.138.183/PE e no Recurso Especial n. 1.723.519/SP, e não de 10% como deliberado pelo Órgão Colegiado.

No mais, alega que o Acórdão é omisso, a seu ver, pois deixou de seguir o entendimento jurisprudencial do STJ, a fim de seja decretado o perdimento das arras a seu favor, como forma de indenização pelos prejuízos advindos da rescisão contratual.

Por derradeiro, prequestiona o artigo 32-A da Lei 6.766/79, com alterações da lei nº 13.786/2018; o artigo 485, inciso VI, art. 489, § 1º, art. 1.022, art. 422, art. 11, art. 926, art. 927, inciso III, art. 98, art. 319 e art. 485, IV, todos do CPC; e artigo 51, §1.º, do CDC e a ofensa aos julgados do STJ: REsp n.º 1.723.519/SP; REsp n.º 1224921/PR e o REsp n.º 1669002/RJ; o artigo 417, art. 418, art. 420 e art. 884, todos do Código Civil.

Dispensadas as contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

A pessoa jurídica
BRDU SPE Vermont Ltda.
não se conforma com a decisão colegiada no sentido de que, apesar de ser garantido para si, enquanto vendedora de imóvel na planta, o direito de retenção de percentual sobre o montante pago pelo comprador que desiste voluntariamente do contrato, reduziu o percentual de 25% para 10% do montante quitado.

No mais, alega que o Acórdão é omisso, a seu ver, pois deixou de seguir o entendimento jurisprudencial do STJ, a fim de seja decretado o perdimento das arras a seu favor, como forma de indenização pelos prejuízos advindos da rescisão contratual.

Com este Recurso, a Embargante também almeja o prequestionamento, a fim de que este Órgão Colegiado se manifeste sobre o artigo 32-A da Lei 6.766/79, com alterações da lei nº 13.786/2018; o artigo 485, inciso VI, art. 489, § 1º, art. 1.022, art. 422, art. 11, art. 926, art. 927, inciso III, art. 98, art. 319 e art. 485, IV, todos do CPC; e artigo 51, §1.º, do CDC e a ofensa aos julgados do STJ: REsp n.º 1.723.519/SP; REsp n.º 1224921/PR e o REsp n.º 1669002/RJ; o artigo 417, art. 418, art. 420 e art. 884, todos do Código Civil.

Quanto à pretensão prequestionatória, inobstante à irresignação da empresa, não há vício a ser sanado à luz do art. 1.022 do CPC.

Como bem referiu o Ministro Cláudio Santos, para os recursos constitucionais não vigoram o brocardo
jura novit curia
, os Tribunais Superiores aplicam-se, apenas, o direito invocado e somente solucionam o dissídio apontado pelas partes. Para que uma questão seja considerada prequestionada, é necessário que, no aresto recorrido, a matéria tenha sido decidida, sendo prescindível a expressa menção de artigo de lei.

Com o advento do atual CPC, afastaram-se os exageros ou formalismos, admite-se o prequestionamento implícito, dispensa-se a indicação expressa do artigo de lei violado, pois não há necessidade de interposição de Embargos Declaratórios “
para tornar explícito que, de modo implícito, está contido no acórdão recorrido
”.

É nessa linha de ideia que a jurisprudência do Supremo consolidou o entendimento de que a simples apresentação dos Declaratórios com o ânimo de aclarar o que havia sido decidido, mesmo quando rejeitados, era suficiente para configurar o prequestionamento. Tal é o conteúdo extraído do Verbete Sumular 356, que acabou dando ensejo à construção do prequestionamento ficto.

Nesse sentido, o Código de Processo Civil vigente inseriu no Capítulo que trata dos Embargos de Declaração, o artigo 1.025 com a seguinte redação:

Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade
.

No caso dos autos, consta no voto que a matéria devolvida para o segundo grau de revisão versava sobre o percentual de retenção em Contrato de Compra e Venda de Imóvel encerrado por vontade unilateral ou culpa do Comprador, cujo assunto foi objeto de nova deliberação na Corte Superior, consoante passo a reeditar.

Também está esclarecido no voto condutor que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu no julgamento do Recurso Especial nº 1.820.330/SP que, nos contratos de Compra e Venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.876/2018, o percentual de retenção, quando extinto o contrato por culpa do Comprador, é de 25%. Este, por sua vez, abrange todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor, incluindo a comissão de corretagem, considerada despesa administrativa.

No voto vista da Ministra Nancy Andrighi, esclareceu-se que se o rompimento do contrato acontece por “mora ou culpa da vendedora” é assegurada a restituição integral da quantia paga, consoante a Súmula 543/STJ. Entretanto, se tal evento ocorre por culpa do comprador, garante-se ao vendedor indenização pelas despesas e prejuízos oriundos do mesmo.

Fiz constar que, na ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.820.330/SP, há um tópico dedicado à evolução da jurisprudência quanto ao percentual de retenção, que deve ser garantido ao vendedor na hipótese de extinção do vínculo contratual por culpa do comprador.

Deixei explicitado que a jurisprudência do STJ havia firmado a orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado anteriormente à Lei 13.786/2018, seja por iniciativa ou por inadimplemento do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor poderia ser fixado entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as circunstâncias de cada caso.

No entanto, em julgado mais recente, a Segunda Seção do STJ modificou a orientação de que o percentual de retenção seria variável segundo as circunstâncias das hipóteses concretas, para passar a prever que o referido percentual deveria ser determinado em patamar fixo, delimitado em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos pelo adquirente, sendo este entendimento definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE.

A despeito disso, está explicado que esta Câmara diverge desse entendimento em casos como a destes autos em que a retenção de 25% do valor pago pelos Apelantes é excessivo, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, posto que se trata de um lote sem benfeitorias e que foi valorizado com o decorrer dos anos, além de os Embargados sequer terem tomado posse, o que permite a sua revenda pelo valor atualizado e valorizado, estando ausente qualquer tipo de prejuízo.

Em resumo, está esclarecido ser incontroverso que os compradores pagaram o total de
R$ 9.416,53 (nove mil quatrocentos e dezesseis reais e cinquenta e três centavos)
, e diante da desistência voluntária de continuar com o ajuste, a Embargante tem direito de
reter 10% do valor atualizado
, a contar de cada desembolso conforme definido na sentença. Ou seja, os Embargados têm direito de reembolsarem 90% do montante pago, cujo saldo final deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado (Tema nº 1.002 STJ).

Diante disso, ausentes quaisquer dos vícios legais,
REJEITO OS ACLARATÓRIOS
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2023