Tribunal: TJMT
Processo: 1059536-18.2020.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1059536-18.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), ERNANDES DA COSTA MEIRA - CPF: 171.587.101-49 (APELADO), LUIS GUSTAVO BANZI TONUCCI - CPF: 314.703.708-83 (ADVOGADO), IVONE CAPISTRANO DE ALENCAR MEIRA - CPF: 043.864.181-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –
SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento,
admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. visando reformar a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que na ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga movida por Ivone Capistrano de Alencar Meira e Ernandes da Costa Meira, que julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmando entre as partes, devendo ser restabelecido o
status quo ante
. Determinou a devolução do valor efetivamente pago (R$ 36.875,09), com a retenção pela ré de 15% (quinze por cento) e o saldo corrido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado
. Considerou que houve a sucumbência recíproca, condenando as partes igualmente (50% para cada) ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante alega a validade das cláusulas contratuais, asseverando sobre necessidade de majoração do percentual de retenção dos valores, devendo corresponder ao patamar máximo permitido pela jurisprudência do STJ.

Os apelados apresentaram as contrarrazões (id. 156283663).

É o relatório.

Cuiabá,

de

de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Ivone Capistrano de Alencar Meira e Ernandes da Costa Meira
ajuizaram ação de rescisão contratual c/c devolução de valores em face de BRDU SPE Várzea Grande Ltda., aduzindo que celebraram contrato particular de promessa compra e venda do imóvel no empreendimento denominado Loteamento Bairro Planejado Parques das Águas.

Afirmaram que em razão de diversos fatores financeiros, não prosseguiram arcar com os pagamentos devidos, e que, diante disso, pleiteou a rescisão do contrato.

Após o trâmite processual, a douta magistrada
a quo
, julgou parcialmente procedente os pedidos,
para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmando entre as partes, devendo ser restabelecido o
status quo ante
. Determinou a devolução do valor efetivamente pago (R$ 36.875,09), com a retenção pela ré de 15% (quinze por cento) e o saldo corrido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado. Considerou que houve a sucumbência recíproca, condenando as partes igualmente (50% para cada) ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (id. 156283656
).

Contra essa decisão a apelante recorre alegando, em suma, a validade das cláusulas contratuais do contrato. Segue defendendo acerca dos valores de retenção decorrente da rescisão do contrato, pleiteando a
majoração do percentual ao patamar máximo permitido pela jurisprudência do STJ.

Pois bem. O cerne da questão reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes.

Destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por vontade dos compradores, sendo
pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do
valor pago
, quando a rescisão ocorre por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Analisando o caso em apreço,
tenho que merece reparo a sentença, para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelos promissários compradores, diante dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Acrescento que a jurisprudência do STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção é de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.

2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.

3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022)

Nessa trilha, a sentença merece parcial reforma, no que tange ao percentual de retenção pela promitente vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, de de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023