Tribunal: TJMT
Processo: 1006305-81.2020.8.11.0007
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006305-81.2020.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[JAILSON SORTI SANTOS DA SILVA - CNPJ: 20.404.761/0001-16 (APELANTE), EUSTAQUIO INACIO DE NORONHA NETO - CPF: 691.720.211-87 (ADVOGADO), SILVANEI JOAO DA SILVA - CPF: 918.994.781-91 (ADVOGADO), JAILSON SORTI SANTOS DA SILVA - CPF: 059.631.131-13 (APELANTE), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELADO), MARINA PESSOA BORGUETTE - CPF: 077.503.979-90 (ADVOGADO), MATHEUS DALL AGNOL PIRES - CPF: 057.680.451-71 (ADVOGADO), JAILSON SORTI SANTOS DA SILVA - CPF: 059.631.131-13 (TERCEIRO INTERESSADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

1006305-81.2020.8.11.0007– Alta Floresta.

Apelante:

Jailson Sorti Santos da Silva.

Apelada:
Pissinatti Empreendimentos Ltda.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL

- CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC –

RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA –

DEVER DE INFORMAÇÃO – INADIMPLIDO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL -

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA - CITAÇÃO – CORREÇÃO – DESEMBOLSO - DANO MORAL – INDEVIDO – RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO

O direito à informação, garantia fundamental da pessoa humana expressa no art. 5°, inciso XIV, da Constituição Federal, é gênero do qual é espécie também previsto no Código de Defesa do Consumidor.

A Lei n. 8.078/1990 traz, entre os direitos básicos do consumidor, a "informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentam" (art. 6º, inciso II, CDC).

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ. No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC), correção do desembolso.

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

1006305-81.2020.8.11.0007– Alta Floresta.

Apelante:

Jailson Sorti Santos da Silva.

Apelada:
Pissinatti Empreendimentos Ltda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Jailson Sorti Santos da Silva,
em face da r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 6ª Vara da Comarca de Alta Floresta, nos autos da Ação de Rescisão Unilateral, proposta em desfavor de
Pissinatti Empreendimentos Ltda
., que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial, a fim de reconhecer a existência de negócio jurídico entre as partes, e por outro lado declarar rescindido a avença, deferindo a retenção pela requerida do percentual equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de multa rescisória, bem como da comissão de corretagem no percentual equivalente a 7% (sete por cento) do valor atualizado do contrato, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 13% sobre o valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, §2º, I a IV,
do CPC.

Inconformado, recorre o autor, sustentando que rescisão contratual se deu por culpa da promitente vendedora, vez que se comprometeu a enviar o contrato de compra e venda do imóvel por e-mail, para que o promitente comprador pudesse estudar as cláusulas contratuais e posteriormente deslocar até a sede da empresa para assinar o instrumento, mas não cumpriu com o pactuado, procedendo à remessa dos boletos das parcelas com atraso, além de ter efetuado o protesto indevido por inadimplemento.

Pontua que notificou extrajudicialmente a empresa, e diante da inercia procedeu à resilição unilateral do contrato em razão da falha na prestação dos serviços, manejando a ação originaria para restituição da integralidade das parcelas pagas e

penalidades devidas.

Ressalta que é direito do consumidor a obtenção de informação adequada, que notificou extrajudicialmente a construtora solicitando o contrato de promessa de compra e venda, que não se negou em assinar o instrumento, apenas solicitou o envio para análise previa e que o descumprimento da obrigação após denuncia notificada, permite a resilição unilateral por culpa do vendedor.

Forte em tais argumentos requer a reforma da sentença.

A parte apelada apresentou contrarrazões no id n. 170862298, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 22 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

1006305-81.2020.8.11.0007– Alta Floresta.

Apelante:

Jailson Sorti Santos da Silva.

Apelada:
Pissinatti Empreendimentos Ltda.

V O T O

Cinge-se dos autos que Joilson Sorti Santos da Silva ajuizou ação de rescisão de contrato c.c indenização por danos material

e moral em desfavor de Pissinati Empreendimentos Ltda., aduzindo que as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda
referente a

aquisição do

lote n. 07, quadra 11, de 420m2, do empreendimento Residencial Santa Cecilia, localizado em Sinop/MT,
sendo que, no momento da avença, firmou um termo de escolha, bem como pagou o sinal de R$ 16.026,00 (dezesseis mil e vinte e seis reais), dividido em três prestações iguais de R$ 5.342,00 (cinco mil e trezentos e quarenta e dois reais), e outras 156 parcelas mensais fixadas em

R$ 1.931,89( um mil novecentos e trinta e um reais e oitenta e nove centavos).

Seguiu relatando que a ré se comprometeu a enviar o contrato de compra e venda por e-mail para que o promitente comprador pudesse analisar as cláusulas contratuais e posteriormente deslocar-se até a sede da empresa para assinar o compromisso de compra e venda.

Pontua que é direito do consumidor a obtenção de informação adequada, que notificou extrajudicialmente a construtora solicitando o contrato de promessa de compra e venda, que não se negou em assinar o instrumento, apenas solicitou o envio para análise previa e que o descumprimento da obrigação após denuncia notificada, permite a resilição unilateral por culpa do vendedor.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato por culpa do autor,
deferindo a retenção pela ré do percentual equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de multa rescisória, bem como da comissão de corretagem no percentual equivalente a 7% (sete por cento) do valor atualizado do contrato, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 13% sobre o valor atribuída à causa.

Irresignado, recorre o autor contra o édito judicial, objetivando a reforma do
decisum
para que a empresa seja condenada a restituir a integralidade dos valores pagos, ao fundamento da culpa do promitente vendedor pela resilição do contrato de compra e venda.

Pois bem.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, como sói o caso em pauta, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nesse contexto, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Logo, a questão posta cinge-se em aquilatar se a ausência de remessa do contrato de compra e venda pela construtora, após denuncia notificada, caracteriza falha na prestação de serviço, que autoriza a resilição unilateral por culpa do promitente vendedor.

Não se olvide que é direito básico do consumidor o acesso à informação adequada sobre produtos e serviços, cujo direito está diretamente relacionado com a liberdade de escolha, porquanto,
a autodeterminação do consumidor depende essencialmente da informação que lhe é transmitida, pois esse é um dos meios de formar a opinião e produzir a tomada de decisão.

Na hipótese em mesa, ao que se afigura do conjunto fático-probatório, o autor em 11.02.19, procedeu ao preenchimento de uma ficha cadastral, cujas observações apresentavam informações sobre o valor do lote 07, quadra 11 do Residencial Florença. Veja:

Todavia, em que pese o documento apresentasse informações sobre o

objeto,

preço

da venda e compra e forma de pagamento, no entanto, não acrescia dados essenciais sobre o contrato definitivo, cuja direito a informação à evidencia possui o

consumidor, porquanto, tais dados são essenciais para tomada de decisões.

Deveras, segundo explicou o Min. Humberto Martins no julgamento do REsp n. 1364.915
"
Mais do que obrigação decorrente de lei, o dever de informar é uma forma de cooperação, uma necessidade social. Na atividade de fomento ao consumo e na cadeia fornecedora, o dever de informar tornou-se autêntico ônus proativo incumbido aos fornecedores (parceiros comerciais, ou não, do consumidor), pondo fim à antiga e injusta obrigação que o consumidor tinha de se acautelar
(
caveat emptor
)’
(STJ, 2ª Turma, Rel. Min. Humberto Martins, J. 14.05.23)

Cinge-se que o autor em vários momentos requereu o acesso ao instrumento particular de compra e venda, que foi negado pela construtora ao fundamento na necessidade de assinatura do instrumento contratual na sede da empresa.

Ocorre que o autor não estava se negando em assinar o contrato, mas apenas buscando informações sobre as clausulas do ajuste, antes de firmar o contrato definitivo, vez que não se pode considerar uma ficha cadastral com instrumento jurídico definitivo a estabelecer direitos e obrigações entre as partes, na medida em que carece-lhe informações imprescindíveis, tais quais, preço total da aquisição da unidade autônoma, condições de pagamento e índices

de reajustes, encargos da mora (clausula penal), comissões,

obrigações da partes, rescisão e outros elementos que compõe um contrato de compra e venda de um imóvel.

Nesse contexto, após varias tentativas de acesso ao instrumento, inclusive, por meio de representante legal, e recusa da construtora, o autor notificou extrajudicialmente a ré, a endereçar-lhe a minuta do contrato, a qual
devidamente notificada

quedou-se inerte, razão pela qual a rescisão contratual por culpa a ela imputável é medida imperativa.

Ressalte-se que, ainda que se cogite do inadimplemento do contrato pelo autor, este apenas deixou de efetuar o pagamento das parcelas a partir de novembro/2020, após denuncia notificada da construtora, a qual foi

quem primeiro descumpriu a avença, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido

(
exceptio non adimpleti contractus
), de modo que a rescisão contratual por culpa a ela imputável é medida imperativa.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Desse modo, rescindido o contrato por culpa exclusiva da ré, é direito do autor reaver a integralidade das parcelas pagas, imediata e de uma só vez, incluindo-se a comissão de corretagem.

A proposito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – INSURGÊNCIA CONTRA A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual.

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)” (Súmula 543 do STJ).

Não há interesse recursal se a penalidade contra a qual se insurge o apelante não foi estabelecida na sentença”
.(RAC

n. 1012316-78.2019.8.11.0002,

4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J.

18.10.23 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DESCABIDA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR PARTE DA AUTORA – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – NECESSIDADE, NO ENTANTO, DE ADEQUAÇÃO DO VALOR – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM MANTIDO – CONDENAÇÃO EM MULTA DO ART. 1.026, §2º, DO CPC AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem
.
(...)”

( RAC n.

1002394-39.2021.8.11.0003, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, J. 13.09.23 - negritei)

Quanto aos danos morais, não se mostram devidos, pois, o mero inadimplemento contratual não enseja condenação por danos extrapatrimoniais, se não demonstrados que extrapolaram o mero aborrecimento atingindo direitos personalíssimos do consumidor, o que não restou evidenciado no caso.

Assim a sentença merecer reforma para o fim de julgar parcialmente procedente o pedido inicial declarando rescindido o contrato por culpa da ré, e, por conseguinte, determinar a devolução integral dos valores pagos pelo autor, acrescidos de juros de mora de 1% a.a, a incidir a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, do desembolso, e determinar a inversão do ônus de sucumbência, fixando a verba honoraria

sobre o valor da condenação.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL
provimento ao recurso de apelação.

Cuiabá, 22 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023