Tribunal: TJMT
Processo: 0005399-93.2015.8.11.0004
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-12
Data de publicação: 2023-07-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005399-93.2015.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LENIMAR SOARES DA CRUZ - CPF: 940.428.881-00 (APELADO), SANDRO ROBERTO MOTA SERRA - CPF: 883.753.071-49 (ADVOGADO), EDILZETE GOMES MORAIS DE ABREU - CPF: 693.980.381-53 (ADVOGADO), EDSON FERNANDES MOURA - CPF: 273.661.116-00 (APELANTE), MOISES CELESTINO FERREIRA - CPF: 059.124.366-08 (ADVOGADO), MARCONDES PEREIRA BRAGA JUNIOR - CPF: 046.650.211-71 (ADVOGADO), MARIA DO CARMO VARGAS - CPF: 021.279.271-76 (APELANTE), PEDRO PEREIRA DA CRUZ - CPF: 555.225.801-00 (APELANTE), VENITE MARIA FACCO - CPF: 002.785.611-95 (APELANTE), ELANE BARBOSA ROCHA - CPF: 919.265.301-44 (APELANTE), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (REPRESENTANTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0003-06 (TERCEIRO INTERESSADO), CASA CIVIL DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0007-30 (REPRESENTANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), MARIA DO CARMO VARGAS - CPF: 021.279.271-76 (TERCEIRO INTERESSADO), PEDRO PEREIRA DA CRUZ - CPF: 555.225.801-00 (TERCEIRO INTERESSADO), VENITE MARIA FACCO - CPF: 002.785.611-95 (TERCEIRO INTERESSADO), ELANE BARBOSA ROCHA - CPF: 919.265.301-44 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – USUCAPIÃO ORDINÁRIO JULGADA PROCEDENTE –LOTE URBANO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DA POSSE – JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ DEMONSTRADOS – ARTIGO 1201, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL – PENHORA SOBRE O IMÓVEL POR DÍVIDA DO PROPRIETÁRIO – FATO QUE NÃO INTERFERE NA POSSE – RECURSO NÃO PROVIDO.

É válido o Contrato de Compra e Venda da posse do lote se atende ao requisito de justo título e demonstra a boa-fé do adquirente, nos termos do artigo 1201, parágrafo único, do Código Civil.

Penhoras averbadas na matrícula do imóvel por dívidas do proprietário registral não altera o direito do autor se a posse física não sofreu interferência.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível de sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças que julgou procedente a Ação de Usucapião Ordinário, declarou a propriedade do lote 03 da quadra 84, localizado no Bairro São José, em Barra do Garças-MT, à autora/apelada, ressalvados os direitos de terceiros não citados, e condenou o réu ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, porém suspendeu a exigibilidade da obrigação por ele ser beneficiário da justiça gratuita.

O apelante alega apenas a inexistência do justo título e da boa-fé uma vez que o imóvel foi penhorado em 2003 e 2004 e a apelada não comprovou a posse mansa e pacífica antes disso.

Contrarrazões no ID. 161163686, págs. 01 a 04.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça se absteve de manifestar por ausência de interesse público a justificar sua intervenção (ID. 168577664, pág. 01).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A apelada propôs a presente Ação em 2015 sob a alegação de que exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta do lote 03 da quadra 84, localizado no Bairro São José, em Barra do Garças-MT.

Afirma que o adquiriu em
02/03/2011
por R$20.000,00, mediante Contrato Particular de Compra e Venda (ID 161162757, págs. 34 e 35),

de Iraci Pereira Cruz, que, por sua vez, o comprou de Sueli Maria Lopes, primeira posseira.

Argumenta que, portanto, somadas as posses das adquirentes anteriores, teria mais de 10 anos de fruição, que podem ser reduzidos para 05 anos visto que reside no local.

Fundamenta o pedido no artigo 1242 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.242
. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único
. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Já a posse de boa-fé está definida no art. 1.201 do Código Civil, nestes termos:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.

Os enunciados 86 e 302 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal estabelecem o seguinte:

Enunciado 86:
A expressão "justo título" contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.

Enunciado 302:
Pode ser considerado justo título para a posse de boa-fé o ato jurídico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Código Civil.

O apelante aponta a inexistência do justo título e da boa-fé porque o imóvel foi penhorado em 2003 e 2004 e a apelada não comprovou a posse mansa e pacífica antes disso.

No entanto, o Contrato de Compra e Venda da posse do lote cumpre o requisito do justo título e demonstra a boa-fé da adquirente (artigo 1201, parágrafo único, do Código Civil).

Vale ressaltar que a penhora averbada na matrícula em decorrência de dívida do proprietário não altera o direito daquele que se encontra na posse, pois esta não sofreu nenhuma interferência. Ademais,
conforme entendimento do STJ, a
usucapião
é forma de aquisição originária da propriedade, por isso não permanecem os ônus que gravavam o
bem
antes da sua declaração (
REsp n. 1.545.457/SC
, relatora ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 9/5/2018).

Nesse sentido:

DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308. 1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

2. A própria lei presume a boa-fé, em sendo reconhecido o justo título do possuidor, nos termos do que dispõe o art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil de 2002: "O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção".

3. Quando a lei se refere a posse "incontestada", há nítida correspondência com as causas interruptivas da prescrição aquisitiva, das quais é exemplo clássico a citação em ação que opõe resistência ao possuidor da coisa, ato processual que possui como efeito imediato a interrupção da prescrição (art. 219, CPC).
Por esse raciocínio, é evidente que os efeitos interruptivos da citação não alcançam a posse de quem nem era parte no processo. Assim, parece óbvio que o ajuizamento de execução hipotecária por credores contra o proprietário do imóvel, por não interromper o prazo prescricional da usucapião, não constitui resistência à posse ad usucapionem de quem ora pleiteia a prescrição aquisitiva.

4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário.

5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o "direito principal" que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessório - também se extinguirá.

6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade.

7. Ademais, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308).

8. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ – Resp. 941464 SC 2007/0078158-8, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 24/04/2012, T4 - Quarta Turma, DJe de 29/06/2012).

USUCAPIÃO ORDINÁRIA – Cerceamento de Defesa – Inexistência - Na usucapião ordinária, havendo o animus domini, exige-se a comprovação dos requisitos do tempo, da posse mansa e pacífica, de justo título e boa-fé para a aquisição da propriedade – Comprovação dos requisitos legais

- A existência de penhoras e decretações de indisponibilidades averbadas na matrícula, por dívidas do proprietário registral, em nada altera o direito dos requerentes, uma vez que sua posse física sobre o bem não sofreu qualquer tipo de interferência - Sendo a usucapião forma de aquisição originária da propriedade, não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da sua declaração - Recurso provido.
(TJSP – AC. 10028862120178260337, relator Alcides Leopoldo, julgamento em 26/05/2022, 4ª Câmara de Direito Privado, publicação em 26/05/2022).

Posto isso, nego provimento ao Recurso. Diante da sucumbência, majoro a verba honorária de 10% para 11% sobre o valor da causa atualizado.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/07/2023