Tribunal: TJMT
Processo: 0001822-36.2017.8.11.0005
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-11
Data de publicação: 2023-10-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 0001822-36.2017.8.11.0005

Classe:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)

Assunto:
[Compra e Venda, Nulidade]

Relator:
Des. DIRCEU DOS SANTOS

Redatora Designada: Desa. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES

Turma Julgadora:
[DES. DIRCEU DOS SANTOS, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Partes:

[HECTOR LUIZ COSTA KOWALEWSKI - CPF: 044.604.981-62 (EMBARGANTE), FRANCINE GOMES PAVEZI - CPF: 031.365.631-23 (ADVOGADO), JOSE ESTEVES DE LACERDA FILHO - CPF: 178.883.281-72 (ADVOGADO), ANA MAGDALENA REZENDE DE LACERDA - CPF: 010.925.671-94 (ADVOGADO), TIAGO DE OLIVEIRA TAVEIRA - CPF: 928.202.391-53 (ADVOGADO), CAROLINE COSTA KOWALEWSKI BELLINI - CPF: 022.120.151-35 (ADVOGADO), ODILES FREITAS DE SOUZA - CPF: 068.540.011-53 (ADVOGADO), THIAGO RODRIGO RAMALHO ANFFE - CPF: 018.236.231-07 (ADVOGADO), ARMANDO CAMARGO PENTEADO - CPF: 015.709.278-04 (EMBARGADO), ARMANDO CAMARGO PENTEADO NETO - CPF: 730.907.271-53 (ADVOGADO), HELOISA CAMARGO PENTEADO - CPF: 266.334.108-83 (EMBARGADO), DANILO ANDRE PEDRINI MARCONDES - CPF: 017.937.541-52 (EMBARGADO), CELITO LILIANO BERNARDI - CPF: 681.707.779-68 (ADVOGADO), FELIPE AUGUSTO STUKER - CPF: 004.425.550-08 (ADVOGADO), HELTON GEORGE RAMOS - CPF: 283.321.018-32 (ADVOGADO), KATIA MATIAS DE CAMARGO BRAGHIN - CPF: 037.583.571-79 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ARMANDO CAMARGO PENTEADO - CPF: 015.709.278-04 (EMBARGANTE), ARMANDO CAMARGO PENTEADO NETO - CPF: 730.907.271-53 (ADVOGADO), CELITO LILIANO BERNARDI - CPF: 681.707.779-68 (ADVOGADO), DANILO ANDRE PEDRINI MARCONDES - CPF: 017.937.541-52 (EMBARGANTE), HELOISA CAMARGO PENTEADO - CPF: 266.334.108-83 (EMBARGANTE), KATIA MATIAS DE CAMARGO BRAGHIN - CPF: 037.583.571-79 (ADVOGADO), CAROLINE COSTA KOWALEWSKI BELLINI - CPF: 022.120.151-35 (ADVOGADO), FRANCINE GOMES PAVEZI - CPF: 031.365.631-23 (ADVOGADO), HECTOR LUIZ COSTA KOWALEWSKI - CPF: 044.604.981-62 (EMBARGADO), LUCIANA MONDUZZI FIGUEIREDO - CPF: 690.446.431-34 (ADVOGADO), LUCIANA MONDUZZI FIGUEIREDO - CPF: 690.446.431-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des. DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU OS EMBARGOS COM EFEITOS INFRINGENTES, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª VOGAL.

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO – OMISSÃO RECONHECIDA – UTILIZAÇÃO DE PREMISSA EQUIVOCADA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO QUE NÃO SE SOBREPÕE À ESCRITURA PÚBLICA DE AQUISIÇÃO, FIRMADA POSTERIORMENTE – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.245, DO CÓDIGO CIVIL – NEGÓCIO JURÍDICO – NULIDADE – NÃO OCORRÊNCIA – AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – EMBARGOS ACOLHIDOS.

O artigo 1.245, do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade imóvel somente se dá com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, na matrícula do bem imóvel.

O contrato particular de compromisso de compra e venda realizado 2 por meio de escritura pública, sem ser levado a registro no competente cartório, não se sobrepõe à escritura pública de aquisição firmada posteriormente.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade ou contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias evidenciadas no caso, impondo-se, assim, o acolhimento dos
aclaratórios
para sanar o equívoco

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Trata-se de embargos de declaração opostos por DANILO ANDRÉ PREDINI MARCONDES, ARMANDO CAMARGO PENTEADO e ESPÓLIO DE HELOISA CAMARGO PENTEADO contra o acórdão de ID 169437190 proferido por esta e. Terceira Câmara de Direito Privado, que, à unanimidade, no julgamento do Recurso de Apelação Cível nº 0001822-36.2017, proveu o recurso apresentado por HECTOR LUIZ COSTA KOWALEWSKI
“para julgar procedente a pretensão inaugural do autor, ora apelante, declarando a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 092/097 do livro n°073 no 2° Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini Marcondes e determinando o cancelamento da matrícula que essa originou, qual seja, a 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192).”.

Em suas razões de ID 170281692 o 1º embargante sustenta que o julgado apresenta vícios de contradição e omissão com relação à premissa equivocada adotada durante o julgamento, uma vez que inexiste qualquer nulidade, visto o acordo judicial firmado com procuração
“ad judicia”
e a boa-fé do recorrente e dos seus pais. Defende a omissão da decisão acerca da sua boa-fé quanto ao desconhecimento do negócio jurídico firmado entre o embargado e o vendedor. Alega omissão quanto à aplicação dos artigos 108, 465 e 1.245, todos do Código Civil.

Por sua vez, o 2º embargante, em razões de ID 170736158 aduz que o julgado é omisso no tocante à análise dos argumentos expostos nas contrarrazões do recurso de apelo e acerca da vigência da lei de registros públicos.

Já a 3ª embargante, em razões de ID 170756153 argui a omissão do julgado com relação à sua exclusão da lide em razão de já ter se divorciado do 2º embargante.

Assim, todos os embargantes requerem o acolhimento dos embargos apresentados para serem sanados os vícios apontados, com a reforma da decisão combatida, desprovendo o apelo originário.

Contrarrazões recursais em documento de ID 171595690.

Eis os relatos necessários.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Egrégia Câmara.

Os embargos de declaração apresentam hipóteses de cabimento restritas ao teor do que dispõe o artigo 1.022 e incisos I, II, e III do Código de Processo Civil, vale dizer, quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Vê-se das razões recursais, que as partes embargantes, na verdade, não infirmam o julgado recorrido, mas apenas
reagitam
questões já superadas, por não se conformarem com o resultado obtido.

No caso, não procede a alegação de contradição e omissões do julgado alegados pelas partes embargantes.

Vale a transcrição dos trechos pertinentes, acerca do tema, em meu voto durante o julgamento da apelação,
in
verbis
:

“O presente feito tem como objeto a declaração da nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 092/097 do livro n° 073 no 2° Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini Marcondes, ora apelados, com o consequente cancelamento da matrícula 42.230 do CRI de Diamantino.

Pois bem.

É cediço que a validade de qualquer negócio jurídico requer a presença de agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. Ausente a capacidade das partes contratantes, há que se declarar inválido o negócio jurídico.

Por sua vez, a nulidade de negócio jurídico exige a apresentação de provas contundentes do alegado erro, dolo, coação, simulação ou fraude.

Após percorrer todo o caderno processual, estou convicto de que a sentença deve ser reformada.

Inicialmente, colaciono interessante quadro cronológico trazido pelo apelante em suas contrarrazões recursais que, amparado por todos os documentos contidos no feito bem esclarece como ocorreram os fatos analisados:

“1. (1994) Armando Camargo Penteado é proprietário de um imóvel de 1070 hectares constante na matrícula 21.192;

2. (1995) Armando Camargo Penteado vende para Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo 535 hectares (contrato de compra e venda e escritura pública assinada por ambos):

a) (2006) Decisão Transitada em Julgado reconhecendo Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo como proprietário de 535 hectares;

b) (2006) Averbação na matrícula 21.192 (Av-08) reconhecendo Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo como proprietário de 50% do imóvel;

c) (2015) Acordo homologado entre Armando Camargo Penteado, Nelson Antônio Teixeira Marcondes e Dr. Ricardo Barbosa de Abreu reconhecendo Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo como proprietário de 535 hectares;

3. (30/10/2014) Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo vende 535 hectares para Hector Luiz Costa Kowalewski em 30/10/2014:

a) (06/10/2014) Procuração pública específica para venda do imóvel (Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo para Dr. Ricardo Barbosa de Abreu);

b) (10/10/2014) Substabelecimento SEM RESERVA para venda do imóvel (Dr. Ricardo Barbosa de Abreu para Helvio Luiz Kowalewski);

c) Anuência de Antônio Ataíde do Carmo no contrato de compra e venda a Hector Luiz Costa Kowalewski;

4. (11/12/2014) Georreferenciamento produzido e registrado no INCRA/MT pelo Apelante Hector Luiz Costa Kowalewski

5. (16/12/2014) Registro do Contrato de Compra e Venda a Hector Luiz Costa Kowalewski no Cartório de Títulos e Notas, haja vista a negativa do Cartório de Imóveis para registrá-lo à margem da matrícula 21.192;

6. (28/01/2015) Acordo homologado entre Armando Camargo Penteado, Nelson Antônio Teixeira Marcondes e Dr. Ricardo Barbosa de Abreu (representando Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo por com procuração pública SEM EFEITOS) sobre área da matrícula 21.192;

7. (13/05/2015) Escritura outorgada por Armando Camargo Penteado a Nelson Antônio Teixeira Marcondes, passando a totalidade dos 1.070 hectares da matrícula 21.192, ignorando ser Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo proprietário de 535 hectares;

8. (24/11/2016) Solicitação de cancelamento da Escritura Pública de Compra e Venda outorgada por Armando Camargo Penteado a Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo dos 535 hectares.”

Prosseguindo, compulsando os autos, verifico que os documentos apresentados pelas partes demonstram que o autor, ora apelante,
Hector Luiz Costa Kowalewski, adquiriu 50% do imóvel
matrícula número 21.192 do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de Diamantino (atual matrícula n° 42.230), com 535 hectares, através de “Contrato Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda da Fazenda Redenção” (atual Fazenda Santa Genoveva), firmado
em 30.10.2014, com Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e sua esposa Maria Izabel Torres do Carmo
, imóvel que foi
registrado em 16.12.2014
no CRI de Diamantino/MT

Os recorridos adquiriram o imóvel descrito de Armando Camargo Penteado e sua esposa Heloisa Camargo Penteado
, ora apelados, por meio de escritura pública de venda e compra lavrado livro 0220, página 173, do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas, Cidade de Dr. Bady Bassit, Comarca de São José do Rio Preto/SP, tornando-se Antônio e Maria Izabel os legítimos possuidores da área
em 15.11.1995
.

Portanto, bastaria que houvesse o registro da escritura de Armando para Antônio e, ato subsequente, o registro do contrato de compra e venda de Antônio para Hector.

Não obstante a isso, o contrato de compra e venda celebrado por Armando e Antônio foi apreciado pelo juízo da 2ª Vara da Comarca de Votuporanga-SP, o qual, por sentença transitada em julgado em 30.01.2006, reconheceu que Antônio e sua esposa são os legítimos proprietários de 50% da área constante na matrícula 21.192 (535 hectares), in
verbis
:

“Julgo PROCEDENTE a presente demanda, afastando a penhora de 50% do imóvel indicado na inicial (matrícula n. 21.192, do Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino-MT) existente na ação de execução n. 02/96 desta vara e QUE PERTENCE AOS EMBARGANTES.”

Seguindo, verifico que
Armando e Heloisa
, representados por procuração pelo seu filho, Armando Camargo Penteado Junior, e pelo substabelecido, Nelson Antônio Teixeira Marcondes, e
Antônio e Maria Izabel
, representados por Ricardo Barbosa de Abreu,
venderam a integralidade do imóvel
matrícula número 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192)
para Danilo André Pedrini Marcondes
, também recorrido, através de escritura pública de compra e venda,
em 13.05.2015
. Esta escritura foi levada a registro e, para que houvesse sua efetivação foi necessária a realização do georreferenciamento, o qual deu origem à Matrícula 42.230 do CRI de Diamantino.

Sem sombra de dúvidas, este último negócio é fruto de fraude, portanto, ilícito e ofensivo ao ato jurídico perfeito e direito adquirido anteriormente pelo apelante quando de sua aquisição da área.

Isto porque o negócio foi fruto de uma transação celebrada entre diversos acordantes, contudo, Ricardo Barbosa de Abreu, que representava Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo, não possuía mais poderes para tanto no momento da celebração da avença em 15.12.2014.

Tais poderes inexistiam em razão de na data de
de
10.10.2014, Ricardo Barbosa de Abreu ter substabelecido SEM reserva de poderes a Procuração Pública para Helvio Luiz Kowalewski, conforme documento contido nos autos.

Logo, ao exame do conjunto probatório é contundente à demonstração do fato constitutivo da pretensão do autor, ora apelante, de modo que restou comprovada a falsidade do instrumento público de compra e venda descrito, implicando em nulidade do referido documento e dos atos deles decorrentes, como a matrícula do imóvel.

A propósito já decidiu este Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - IMPROCEDÊNCIA - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL RURAL - VÍCIOS - FRAUDE - COMPROVAÇÃO - NULIDADE - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. A comprovação por documentos contundentes da falsidade da Escritura Pública de Compra e Venda, implica em nulidade do referido documento e dos atos dele decorrentes.” (0000521-90.2009.8.11.0019, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/11/2017,
Publicado
no DJE 24/11/2017)

Também colaciono julgado de outro Tribunal a respeito da matéria que aqui se analisa:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - VENDA DE IMÓVEL LAVRADA COM BASE EM FALSO SUBSTABELECIMENTO DE PROCURAÇÃO - ATO NULO QUE NÃO PRODUZ EFEITOS - DECLARAÇÃO DE POBREZA - CONDIÇÃO PRESUMIDA - DÚVIDA QUANTO A COMPROVAÇÃO DO ESTADO DE MISERABILIDADE - INDEFERIMENTO DE PLANO - DESCABIMENTO - PRODUÇÃO DE PROVA - IMPRESCINDIBILIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O ato jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. 2. Comprovada por prova pericial a falsidade do instrumento público de substabelecimento da procuração o qual foi utilizado para lavrar escritura pública de compra e venda de imóvel, tal fato implica em nulidade do documento e dos atos deles decorrentes, sendo irrelevante a boa-fé dos adquirentes. 3. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural para fins de concessão da gratuidade da justiça. 4. Havendo uma situação pontual que indica uma eventual não necessidade de se conceder o benefício, deve o Magistrado determinar a intimação da parte requerente para demonstrar que é hipossuficiente financeiramente para ter direito à justiça gratuita. 5. Somente no caso de inércia da parte ou não restar devidamente comprovada a miserabilidade jurídica, é que o indeferimento do pedido se mostra imperativo. (TJMG - Apelação Cível 1.0241.05.017011-7/006, Relator(a): Des.(a) Edilson
Fernandes ,
6ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/11/0016, publicação da súmula em 18/11/2016)

Da mesma forma, destaco que não há que se falar em nulidade relativa ou anulabilidade, mas, sim em nulidade absoluta, cujo negócio jurídico não produzirá efeito por ofender princípios de ordem pública ante a existência de vícios essenciais para sua validade.

Portanto, nulo o negócio jurídico descrito (escritura pública de compra e venda da totalidade da área da matrícula 21.192, do CRI de Diamantino/MT), bem como seu ulterior registro, a matrícula que esse originou (atual 42.230) e demais atos que dela decorreram.

Ademais, cumpre anotar que o imóvel elencado foi comprado pelo apelante, Hector Luiz Costa Kowalewski em 30.10.2014, antes do cancelamento da escritura de venda e compra, em 24.11.2016.

Assim, verifico a necessidade de reforma total da sentença combatida.”

Assim, na ausência de vícios a serem sanados, os embargos de declaração devem ser rejeitados.

De outro lado, não cabe ao órgão julgador manifestar sobre a aplicabilidade ou incidência de todos os artigos de lei ou argumentos citados pela parte ao longo da lide, sendo necessário, apenas, que a decisão seja clara ao manifestar os motivos pelos quais restou adotada determinada solução.

Cabe reforçar que o Colegiado não está compelido a rebater todos os argumentos exarados pelas partes, inclusive quando resultam refutados de forma implícita por incompatibilidade com aqueles contidos na decisão hostilizada, os quais restaram considerados aptos e suficientes para a solução da demanda.

Veja a jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM RECURSO ESPECIAL. PRETENSÃO DE MERO PREQUESTIONAMENTO. INADMISSIBILIDADE, SE O ACÓRDÃO EMBARGADO NÃO ESTIVER EIVADO DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. I- Esta Corte já decidiu que não se prestam os embargos declaratórios para 'forçar' a admissibilidade de recurso extraordinário, desde que não se tenha constatado omissão na decisão embargada. II- Embargos declaratórios rejeitados.” (STJ. EARESP 728234/DF. Rel. Min. Felix Fischer. 5ª Turma. J. em: 07.03.2006).

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. TESE NÃO SUBMETIDA À APRECIAÇÃO DA CORTE RECORRIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO C. STF. ART. 138 DO CTN. ALEGAÇÃO DE RECOLHIMENTO PARCIAL. SÚMULA 07/STJ. I - A pretexto de supostas omissões no julgado, a Embargante pretende, em verdade, rediscutir questões que foram devidamente enfrentadas, sendo certo que os Embargos de Declaração não possuem tal finalidade. II - Restou assentado no aresto embargado que inexistiu, na hipótese, a alegada violação ao art. 535, II, do CPC, porquanto o extenso voto condutor do aresto recorrido cuidou de toda matéria pertinente à lide, apenas não o fazendo do modo como desejava a Recorrente, sendo certo que o mero inconformismo não gera ofensa ao referido dispositivo. III - Outrossim, a tese referente à prescrição não foi submetida à apreciação da Corte a quo, razão pela qual o recurso especial demonstra, no ponto, manifesta ausência de prequestionamento, a atrair a aplicação das Súmulas 282 e 356 do C. STF. IV – [...]. V - Embargos de Declaração rejeitados.” (STJ. EARESP 727410/SP. Rel. Min. Francisco Falcão. 1ª Turma. J. em: 07.03.2006).

Outro não é o entendimento deste e. Tribunal,
in
verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO NÃO VERIFICADA – PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA – EMBARGOS REJEITADOS. Se o acórdão confirma a decisão recorrida, enfrentando integralmente a temática recursal, não havendo obscuridade, omissão ou contradição sobre a matéria recursal (CPC, art. 535), merece rejeição os embargos de declaração interpostos para simples prequestionamento da matéria no interesse da estratégia recursal.” (TJMT. Embargos de Declaração nº 83582/2013, Des. João Ferreira Filho. 1ª Câmara Cível. J. em: 04.02.2014 –
Dje
: 10.02.2014).

Conclui-se, portanto, que a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo às partes, se assim desejarem, a interposição futura de recursos dirigidos às Cortes Superiores de Justiça.

Cumpre destacar, ainda, que a jurisprudência firmada no c. Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que os embargos declaratórios, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

Por fim, considerando que a matéria alegada já foi alvo de análise nestes embargos e na apelação cível,
advirto as partes embargantes de que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação das sanções previstas no Código de Processo Civil, referentes à protelação do feito e à litigância de má-fé
.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO dos recursos de embargos de declaração apresentado e os
REJEITO
, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1ª VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2º VOGAL):

Aguardo o pedido de vista.

EM 16 DE AGOSTO DE
2023 (
PLENÁRIO VIRTUAL
):

CONCLUSÃO DO JULGAMENTO ADIADA, PARA A PRÓXIMA SESSÃO DE VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 23.08.2023, EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 1ª VOGAL - DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, O RELATOR REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E O 2º VOGAL AGUARDA.

SESSÃO DE

06 DE SETEMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

V O T O
(
V I S T A
– VENCEDOR)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1ª VOGAL):

Egrégia Câmara:

Pedi vista dos autos para melhor analisar a matéria, especialmente em virtude dos contornos argumentativos trazidos pela i. causídica que patrocina os embargantes.

Em suma, os presentes embargos declaratórios visam a sanar suposta omissão e contradição no v. acórdão de Id 169151675, que, a unanimidade, deu provimento ao recurso de apelação interposto pelo ora embargado, para,
reformando a sentença singular
, julgar
procedentes
os pedidos aviados na ação declaratória de nulidade de escritura pública de venda e compra c/c cancelamento de registro público aviada por ele, declarando-se a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 092/097 do livro nº. 073 no 2º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino/MT, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini Marcondes, e determinando-se o cancelamento da matrícula que essa originou, qual seja, a nº. 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula nº. 21.192).

No mesmo ato, ainda inverteu o ônus sucumbencial, condenando os réus/apelados/embargantes ao pagamento de honorários sucumbenciais na quantia equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

E para tanto, alegam os embargantes, em síntese, que, ao contrário do entendimento externado pelo Relator,
“o v. acórdão parte de premissa absolutamente equivocada, na medida em que o acordo judicial firmado nos autos da ação de execução nº 207-46.1996.811.0005, foi firmado com
procuração com poderes ad judicia
, razão pela qual não há no acordo judicial e tampouco na lavratura da escritura pública de compra e venda qualquer irregularidade ou nulidade”
(sic).

Defendem, ainda, que o
decisum
é omisso no tocante à boa-fé quanto ao desconhecimento do negócio jurídico envolvendo o ora embargado e os vendedores, reforçando, no ponto, a tese de que
“a lavratura e o respectivo registro da matrícula teve como origem o acordo judicial firmado nos autos da ação de execução nº 207-46.1996.811.0005, na qual participaram os Srs. Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e o Sr. Armando Camargo Penteado”
(sic); que não houve análise criteriosa dos argumentos expostos na peça
contrarrecursal
, tampouco acerca da vigência da lei de registros públicos, bem ainda com relação à ilegitimidade passiva em relação à “de cujus”, Heloisa Camargo Penteado, representada por seu espólio, por já ser divorciada à época dos fatos do embargante/requerido Armando Camargo Penteado.

O acórdão impugnado restou ementado nos seguintes termos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO – FRAUDE DEMONSTRADA – NEGÓCIO NULO – ESCRITURA E MATRÍCULA ANULADAS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Ao exame do conjunto probatório é contundente à demonstração do fato constitutivo da pretensão do autor, ora apelante, de modo que restou comprovada a falsidade do instrumento público de compra e venda descrito, implicando em nulidade do referido documento e dos atos deles decorrentes, como a matrícula do imóvel.

Não há que se falar em nulidade relativa ou anulabilidade, mas, sim em nulidade absoluta, cujo negócio jurídico não produzirá efeito por ofender princípios de ordem pública ante a existência de vícios essenciais para sua validade.”

De acordo com o disposto no 1.022 do Código de Processo Civil, são cabíveis os embargos de declaração para esclarecer obscuridade, eliminar contradição e suprir omissão sobre ponto ou questão acerca do qual deveria o Tribunal se pronunciar, além de corrigir erro material.

Além disso, o STJ possui firme entendimento no sentido de ser
“cabível, em casos excepcionais,
a atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração para a correção de premissa equivocada sobre a qual tenha se fundado a decisão embargada, que incida em erro de fato a respeito de ponto decisivo para o julgamento da questão
”
(
AgInt
nos
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1453684 MG 2019/0047949-8, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/12/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
15/12/2021) (Destaquei).

Pois bem. Feito este registro preambular, e antes de adentrar ao ponto de questionamento dos presentes
aclaratórios
, pertinente trazer a sequência da ordem cronológica de
todos fatos
que envolve a fração ideal de 535ha do imóvel rural litigioso, para melhor compreensão do tema.

Trata-se, na origem, de ação declaratória de nulidade de escritura pública de venda e compra c/c cancelamento de registro público proposta por Hector Luiz Costa Kowalewski em face de Armando Camargo Penteado, sua esposa Heloisa Camargo Penteado, e Danilo André Pedrini Marcondes, na qual o autor pretende a anulação de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no Livro 073, fls. 092/097, do 2º Serviço Notarial e Registral Capistrano da Comarca de Diamantino/MT, dando azo à abertura da matrícula nº. 42.230 e encerrando a de nº. 21.192, do mesmo CRI.

Por uma questão de celeridade, adoto o relatório da sentença recorrida, no que diz respeito aos fatos e alegações das partes envolvidas na lide,
ipsis litteris
:

“Trata-se de ação declaratória de nulidade de escritura pública de venda e compra c/c cancelamento de Registro Público e pedido de tutela de urgência, ajuizada por
HECTOR LUIZ COSTA KOWALESWSKI
, em desfavor de
ARMANDO CAMARGO PENTEADO
,
HELOISA CAMARGO PENTEADO
e
DANILO ANDRÉ PEDRINI MARCONDES
, qualificados no inicial ID. Num. 41634973 - Pág. 17/34 (ajuizada em 18/05/2017).

Consta na inicial que o autor adquiriu 50% do imóvel-matrícula número 21.192 do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de Diamantino (atual matrícula n° 42.230), através de “Contrato Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda da Fazenda Redenção” (atual Fazenda Santa Genoveva), firmado em 30/10/
2014,de
Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e sua esposa Maria Izabel Torres do Carmo, o qual teria sido registrado no CRI de Diamantino em 16/12/2014.

Aduz que os vendedores Antônio Ataíde e Maria Izabel teriam adquirido o referido imóvel de Armando Camargo Penteado e sua esposa Heloisa Camargo Penteado, através de Escritura Pública de Venda e Compra lavrado Livro 0220, página 173, do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas, Cidade de Dr. Bady Bassit, Comarca de São José do Rio Preto/SP, tornando-se os vendedores legítimos possuidores da área em 15/11/1995.

Informa que os vendedores Armando Camargo Penteado e sua esposa Heloisa Camargo Penteado, representados por procuração pelo seu filho Armando Camargo Penteado Junior e pelo substabelecido Nelson Antônio Teixeira Marcondes, venderam a integralidade do imóvel
matricula
número 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192) para Danilo André Pedrini Marcondes, através de Escritura Pública de Compra e Venda, em 13/05/2015.

Assegura que Armando Camargo Penteado alienou 50% do imóvel ao vendedor Antônio Ataíde em 1995 e, posteriormente, teria sorrateiramente adentrado no referido imóvel e vendido a área em sua integralidade (matrícula 21.192, hoje 42.230) a Danilo André Pedrini Marcondes.

Pontua que esta venda teria sido realizada em caráter non domino
, sem que ele detivesse propriedade, negócio jurídico que seria ilícito e ofensivo ao ato jurídico perfeito e direito adquirido anteriormente realizados quando de sua aquisição da área.

Pediu a concessão de tutela provisória de urgência a fim de que fosse determinado o bloqueio da matrícula 42.230 do CRI de Diamantino.

No mérito, pede: 1) a declaração de nulidade da escritura pública de venda e Compra lavrada às fls. 092/097 do livro n°073 no 2° Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini Marcondes (ID. Num. 41635802 - Pág. 2/9); 2) o conseguinte cancelamento da matrícula 42.230 do CRI de Diamantino, tornando-a sem efeito, restituindo ao status quo ante
.

Pleiteou também o reconhecimento de conexão da pretensão com as que figuram nos autos códigos números os códigos números 103679 (número único 3281-44.2015.81.0005), 102980 (número único 2945-40.2015.811.0005), 97770 (número único 491-87.2015.811.0005), 98529 (número único 854-74.2015.811.0005) e 96886 (número único 83-96.2015.811.0005), os quais possuem como objeto a mesma área.

O pedido liminar foi apreciado e deferido na decisão ID. Num. 41636609 - Pág. 6/9, em 1°/08/2017, sendo determinado o bloqueio da matrícula número 42.230 do CRI de Diamantino, bem como o apensamento, em decorrência de conexão, e suspensão dos processos códigos números 103679, 102980, 97770, 98529 e 96886. Na mesma decisão foi determinada a realização de audiência de conciliação e citação dos requeridos.

O requerido Danilo André Pedrini Marcondes compareceu aos autos constituindo advogados nos
IDs
. Num. 41636609 - Pág. 18/19 e apresentou contestação nos
IDs
. Num. 41636609 - Pág. 22/42. Na defesa, preliminarmente: a) impugnou o valor atribuído à causa, defendendo que deveria ser retificado para R$ 950.000,00, conforme decidido no agravo de instrumento número 1003996-16.2017.8.11.0000; b) a ilegitimidade ativa do autor; c) a ausência de interesse processual, pois a escritura pública já havia sido cancelada no processo número 2700-97.2013.8.11.0005 (cód. 90390) e porque nos autos do processo número 207-46.1996.8.11.0005 (cód. 3094) o autor e sua esposa teriam concordado expressamente em outorgar a escritura pública em favor dele; d) ilegitimidade ativa ad causam, porque não teriam sido acostados pelo autor, nesta demanda, os contratos apresentados no processo de interdito proibitório número 854-74.2015.8.11.0005, que conduziriam a outro contexto e comprovariam esta alegação. No mérito, pugna pela improcedência do pedido, argumentando: a) que deve preponderar a escritura pública de compra e venda lavrada em seu favor, em detrimento de um contrato particular de promessa de compra e venda, o qual, inadimplido, deveria se resolver em perdas e danos consoante
arts
. 108 e 465 do CC/02, não prosperando a tese de venda a non domino
; b) que o contrato particular que lastreia a pretensão não merece credibilidade, pois não condiz com a realidade, especialmente por conta do preço indicado para a área vendida; c) que a cláusula 5.5 do contrato firmado nos autos cód. 3094 não tem qualquer relação com o contrato firmado entre o autor Hector e o seu pai Hélvio e o senhor Armando Camargo; e d) que a liminar deferida deve ser modificada para que apenas se averbe a existência da ação ou para que seja exigida caução a fim de assegurar a reversibilidade da decisão.

O autor Hector especificou as provas que pretendia produzir na peça ID. Num. 41636626 - Pág. 3/6.

O requerido Danilo especificou provas na peça ID. Num. 41636626 - Pág. 9/10.

O requerido Danilo interpôs o recurso de agravo instrumento (RAI) número 1010155-72.2017.8.11.0000 contra a decisão liminar, sendo indeferido o efeito suspensivo pleiteado (ID. Num. 41636626 - Pág. 24/27).

No ID. Num. 41636626 - Pág. 32 consta termo de sessão de conciliação que restou infrutífera.

O autor Hector apresentou réplica à contestação na peça
IDs
. Num. 41636626 - Pág. 33/50 e Num. 41637170 - Pág. 1/13.

O RAI número 1010155-72.2017.8.11.0000 foi desprovido no mérito consoante acórdão ID. Num. 41637992 - Pág. 17/21

O autor Hector aditou a petição inicial na peça ID. Num. 41637992 - Pág. 30/35, sob o fundamento de que os demais requeridos não foram citados e retificou os pedidos veiculados na inicial, no sentido de que os efeitos do bloqueio liminar e da de que
a declaração de nulidade da escritura alcançassem
as matrículas números 42.255, 42.256 e 42.257, as quais decorreram de desmembramento da matrícula 42.230, todas do CRI de Diamantino.

Na decisão ID. Num. 41638019 - Pág. 10/12, este Juízo acolheu a impugnação ao valor da causa, determinando sua retificação para o montante de R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais), postergou a análise das demais preliminares para sentença, bem como determinou a citação dos demais requeridos, sendo inválidos os
ARs
juntados ao feito em relação à citação deles.

Na decisão ID. Num. 41638019 - Pág. 30/31 foi indeferido o pedido de gratuidade de justiça apresentado pela parte autora e determinado que ela recolhesse o valor das custas complementares, conforme valor da causa retificado na decisão anterior, o que foi procedido nos
IDs
. Num. 41638019 - Pág. 38/39.

Na decisão ID. Num. 41638502 - Pág. 2/4 foi indeferido o pedido de aditamento à inicial.

O autor Hector opôs embargos de declaração na peça ID. Num. 41638502 - Pág. 6/11 no sentido de sanar omissão e acolher o aditamento dos pedidos veiculados na inicial.

O autor Hector interpôs o recurso de agravo instrumento (RAI) número 1010305-82.2019.8.11.0000 contra a decisão em que indeferiu o pedido de aditamento, o qual não foi conhecido por ser manifestamente inadmissível, consoante decisão ID. Num. 41638525 - Pág. 29/31.

Os requeridos Armando Camargo Penteado e Heloisa Camargo Penteado apresentaram contestação na peça ID. Num. 41638502 - Pág. 45/50 e Num. 41638525 - Pág. 1/9. Preliminarmente: a) impugnaram o valor atribuído à causa, o qual deveria corresponder ao valor econômico da área de aproximadamente R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais); b) inépcia da inicial, pois da narrativa dos fatos não decorreria logicamente a conclusão, pois não demonstrou fato constitutivo de direito e a documentação carreada ao feito não tem autenticidade comprovada; c) ausência legitimidade e interesse processual do requerente; d) ilegitimidade passiva ad causam
da requerida Heloísa Camargo Penteado, pois o contrato celebrado com o requerido Armando foi firmado em 02/10/2014 e ela se divorciou dele em 1997, tendo ocorrido o falecimento dela em 02/09/2017. No mérito, sustenta que o autor não comprova seu direito pelos documentos colacionados ao feito, os quais são instrumentos de fraude e simulação, mormente pelo valor irrisório de venda no montante de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais). Pugna pela concessão de gratuidade de justiça, pela improcedência dos pedidos e pela condenação do requerente por litigância de má-fé.

O autor Hector apresentou réplica à contestação dos requeridos Armando Camargo Penteado e Heloisa Camargo Penteado na peça ID. Num. 41638525 - Pág. 41/51, refutando os argumentos apresentados.

Na peça ID. 41638525, a parte autora pediu a averbação premonitória da existência da ação nas matrículas números 42.255, 42.256 e 42.257 do CRI de Diamantino.

Nos
IDs
. 47088990 e 47090141, a parte autora peticionou juntando substabelecimento de procuração sem reserva de poderes para nova advogada, sendo juntado novo substabelecimento com reserva de poderes, em favor de outro advogado, na peça ID. 47942027.

Na decisão ID. 49769441 este Juízo proferiu nova decisão visando a regularização do feito em relação a diversos aspectos processuais pendentes.

O requerido Danilo André Pedrini Marcondes apresentou resposta aos embargos de declaração na peça ID. 50085761.

A parte autora pugnou na peça ID. 51112582 pelo julgamento antecipado da lide, sustentando serem suficientes ao deslinde da demanda as provas já colacionadas aos autos.

No ID. 54833457 foi certificada a tempestividade da contestação apresentada por Armando Camargo Penteado e Heloisa Camargo Penteado.

Na peça ID. 58366831, o advogado Thiago Rodrigo Ramalho
Anffe
renunciou ao
mandato
outorgado pelo autor Hector, permanecendo a advogada Caroline Costa Kowalewski Bellini como advogada dele. (...)”
– Id 121533139.

Por fim, acrescento que o Magistrado
a quo
,
Dr. André Luciano Costa
Gahyva
, julgou improcedente o pedido inaugural, condenando o autor no ônus sucumbencial, por entender que:
(i)

“a escritura pública de venda e compra de 16/04/2007 lavrada pelo Oficial de registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da Cidade de Dr. Bady Bassit da Comarca de São José do Rio Preto/SP (item 2 acima) foi cancelada (determinação de cancelamento de 24/11/2016 e informação de 19/01/2017 de cancelamento da escritura no ID. Num. 41636609 - Pág. 44/45), isto antes do ajuizamento desta pretensão em 18/05/2017”
(sic); e
(
ii
)

“a escritura pública acima descrita não foi registrada na matrícula do imóvel de número 21.192 do CRI de Diamantino (consoante se infere dos registros constantes da cópia da matrícula encartada à inicial no ID. 41634988), não se operando, portanto, a transmissão da propriedade imobiliária, o que autoriza, por conseguinte, o cancelamento, mesmo porque determinado judicialmente atendendo requerimento das partes que participaram do negócio jurídico escriturado de forma pública (art. 250, I, II e III da LRP), as quais, conjuntamente, após transação realizada e homologada judicialmente nos autos do processo número 207-46.1996.811.0005 (cód. 3094, anexo, encartado ao processo número 2700-97.2013.811.0005)”
(sic).

E nas razões de apelação (Id 121533141), o autor reforçou a tese de que a presente demanda versa sobre declaração de nulidade de escritura, seu registro e atos que dela decorreram, pois seriam eivadas de vícios insanáveis, quais sejam:
(a)
acordo realizado com procuração cujos poderes já tinham sido substabelecidos sem reservas de poderes;
(b)
venda de área para qual já havia sido outorgada escritura pública a outro comprador; e
(c)
acordo judicial transitado em julgado no qual os acordantes reconhecem que parte da área já havia sido alienada.

O eminente Relator deu provimento ao apelo, entendendo, em suma, que o autor comprovou ser adquirente de boa-fé da fração ideal de
“
50% do imóvel
matrícula número 21.192 do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de Diamantino (atual matrícula n° 42.230), com 535 hectares, através de “Contrato Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda da Fazenda Redenção” (atual Fazenda Santa Genoveva), firmado
em 30.10.2014, com Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e sua esposa Maria Izabel Torres do Carmo
, imóvel que foi
registrado em 16.12.2014
no CRI de Diamantino/MT”
(sic); que
“o contrato de compra e venda celebrado por Armando e Antônio foi apreciado pelo juízo da 2ª Vara da Comarca de Votuporanga-SP, o qual, por sentença transitada em julgado em 30.01.2006, reconheceu que Antônio e sua esposa são os legítimos proprietários de 50% da área constante na matrícula 21.192 (535 hectares)”
(sic); e que
“
Armando e Heloisa
, representados por procuração pelo seu filho, Armando Camargo Penteado Junior, e pelo substabelecido, Nelson Antônio Teixeira Marcondes, e
Antônio e Maria Izabel
, representados por Ricardo Barbosa de Abreu,
venderam a integralidade do imóvel
matrícula número 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192)
para Danilo André Pedrini Marcondes
, também recorrido, através de escritura pública de compra e venda,
em 13.05.2015
. Esta escritura foi levada a registro e, para que houvesse sua efetivação foi necessária a realização do georreferenciamento, o qual deu origem à Matrícula 42.230 do CRI de Diamantino”
(sic), sendo reconhecida a nulidade deste último negócio por ser fruto de fraude, na medida em que na data de 10/10/2014, Ricardo Barbosa de Abreu, advogado que representava Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo, ter substabelecido sem reserva de poderes a Procuração Pública para Hélvio Luiz Kowalewski.

Em razão de todo o alegado, solicitei vista dos autos e, após sopesar as provas nele contidas, conclui que, efetivamente, o acórdão embargado partiu de premissa equivocada, já que considerou como sendo fraudulenta a venda em duplicidade de 50% do imóvel objeto da matrícula nº. 21.192 do CRI de Diamantino/MT, utilizando-se de uma Procuração Pública sem poderes para tanto, quando as provas coligidas aos autos demonstram, sem sombras de dúvida, que referida procuração não foi utilizada para consolidação do acordo celebrado nos autos de execução em que eram partes Nelson Antônio Teixeira Marcondes e sua esposa Dora Ana Pedrini Marcondes (proprietários originários/exequentes), e Armando Camargo Penteado (comprador/executado).

Durante a tramitação dos autos de execução (feito nº. 207-46.1996.8.11.0005), o Sr. Antônio Ataíde e esposa entraram com Embargos de Terceiros (nº. 2700-97.2013.8.11.0005) visando liberar parte da área disputada, já que ela era objeto de várias penhoras, sob a alegação de ter adquirido metade desse imóvel (535ha) do comprador/executado Armando Camargo Penteado.

Ressalta-se que o então juiz da Comarca, Dr. Eduardo Calmon, negou a liminar pleiteada em decisão datada de 15/04/2013, cujos fundamentos mais relevantes transcrevo:

“(...) com efeito embora o contrato de
compra e venda de
fls
14/16 esteja nos autos não percebi nenhum outro documento pertinente que demonstrasse a efetivação do aludido instrumento, como tal o devido registro/averbação junto a matricula do imóvel supostamente transferido...Assim, a mera escritura pública por si só não traduz em concessão de direito de propriedade aos adquirentes, mas, diversamente, um pretenso direito que, para efetivação, bastaria a sua transcrição no registro imobiliário o que, todavia, não ocorreu por inercia dos embargantes.”

Referidos Embargos foram sentenciados pelo então Juiz Gerardo Humberto Alves Silva Junior, sendo extinto sem julgamento do mérito por ausência de interesse/adequação do embargante, em 10/10/2013, e a Apelação nº. 77153/2014 ratificou a sentença, negando provimento ao recurso, e teve como relator o iminente Des. Carlos Alberto Alves da Rocha.

Esses Embargos de Terceiros estão elencados no acordo, entre outros processos, que objetivou pôr fim a toda demanda envolvendo as partes, sendo o embargante (Antônio Ataíde) chamado para anuir com o acordo, onde o executado/comprador (Armando), assim reconheceu ter-lhe vendido parte da área, como alegado, mas que nunca foi escriturada, e por isso ser-lhe-ia destinado o valor de R$730.355,25 (setecentos e trinta mil, trezentos e cinquenta e cinco reais e vinte e cinco centavos), cuja importância somente seria paga quando do pleno cumprimento do acordo.

Evidente, pois, que esse acordo foi firmado com base na
Procuração “ad judicia”
outorgada por Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e Maria Izabel Torres do Carmo ao causídico Ricardo Barbosa de Abreu, OAB/MT 14.278, conferindo-lhe amplos e ilimitados poderes para atuar nos autos dos Embargos de Terceiro nº. 2700-97.2013.8.11.0005, dentre os quais, o de
transigir
, sendo este o poder que acabou por desencadear no acordo firmado por todos os envolvidos na trama processual alusivo ao referido imóvel, até a sua consolidação definitiva com a abertura da nova matrícula (nº. 42.230) em favor de Danilo André Pedrini Marcondes, aqui embargante.

Convém repisar que, de tudo, infere-se que em
15/11/1995
, o executado Armando Camargo Penteado, por meio de contrato particular de compra e venda, alienou
50% do imóvel que havia adquirido do exequente Nelson e que ainda não tinha pago
, à pessoa de
Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo
e esposa
Maria Izabel Torres do Carmo
, sendo ajustada à época a quantia de R$55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), conforme Cláusula Segunda (Id 121533100 – pág. 43), sendo que a respectiva escritura pública somente foi lavrada em
2007
, pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da Cidade de Dr. Bady Bassit da Comarca de São José do Rio Preto/SP (Id 121533100 – págs. 46/48).

Consta, ainda, que em
09/08/2006
houve a determinação do cancelamento da penhora/arresto incidente sobre tal parcela, tendo por base a sentença proferida nos autos dos Embargos de Terceiro ajuizada por Antônio em face de Nelson e Dora (feito nº. 1593/04), que tramitou perante o Juízo da 2ª Vara da Comarca de Votuporanga-SP, averbada na Av-08/21.192 (Id 121533100 – pág. 46).

Posteriormente, em virtude da adjudicação da integralidade do imóvel objeto do feito executivo (nº. 207-46.1996.8.11.0005), os mesmos litigantes (Antônio e Maria) opuseram novos Embargos de Terceiros em face de Nelson e Dora, desta vez perante o Juízo da 4ª Vara Cível de Diamantino (Feito nº. 2700-97.2013.811.0005 – Cód. 90390), que, no entanto, teve desfecho totalmente diferente da ação retromencionada, sendo a liminar requestada – conforme acima já anunciado –
indeferida
pelo MM. Juiz de Direito Eduardo Calmon de Almeida Cézar, datada de
15/04/2013
, cujos fundamentos, no ponto de interesse, restaram assim redigidos:

“(...) embora o contrato de compra e venda de folhas 14/16 esteja nos autos, não percebi nenhum outro documento pertinente que demonstrasse a efetivação do aludido instrumento, como tal, o devido registro/averbação junto à matrícula do imóvel supostamente transferido.

Percebe-se, ademais, que o contrato é datado do ano de 1995, ou seja, praticamente 18 anos atrás, não se justificando de sobremaneira a ausência de registro da suposta venda.

Como a posição da matrícula atualizada é documento essencial para aferição da pretensão material exposta, vejo que pelos elementos até então presentes aos autos, impossível fazer vingar a preservação dos 50% supostamente pertencentes aos embargantes.

A propósito, ainda que traga, como de fato trouxe as folhas 12/13, a própria escritura pública de compra e venda, sem que haja o devido registro, não há que se falar em proprietários.

Em tempo, não se olvide que, ao revés da propriedade, o titular de uma escritura pública de compra e venda não conta com os atributos de domínio. Aliás, se os tivesse, já não haveria falar num direito real do promitente-comprador, senão que a promessa de confundiria com a venda, e o promitente comprador, só pelo fato de o ser, já se equipararia ao comprador (...).

Assim, a mera escritura pública por si só não traduz em concessão de direito de propriedade aos adquirentes, mas, diversamente, um pretendo direito que, para efetivação, bastaria a sua transcrição no registro imobiliário o que, todavia, não ocorreu por própria inércia dos embargantes.

Portanto, não há nenhuma prova de que esse contrato público tenha sido averbado junto ao Registro de Imóveis e, sem averbação junto ao Registro de Imóveis, não transfere direito.

Dessa forma, é a conclusão de que não há elementos suficientes para permitir a exclusão dos 50%, razão pela qual resta indeferir, por ora, a liminar dos embargos. (...)”

Por fim, chegou-se ao acordo noticiado na primeira demanda (Execução nº. 207-46.1996.8.11.0005), englobando todas as partes acima envolvidas – Nelson Antônio Teixeira Marcondes, Dora Ana Pedrini Marcondes, Armando Camargo Penteado, Armando Camargo Penteado Junior, Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e Maria Izabel Torres do Carmo –, realizado em
05/12/2014
através de audiência virtual pelo Centro de Solução de Conflitos, ficando ajustado o pagamento pelos primeiros (Nelson e Dora) o valor global de R$2.300.000,00 (dois milhões e trezentos mil reais), pela outorga das escrituras públicas da integralidade dos imóveis descritos nas matrículas nº. 25.538 (614,0109ha) e
21.192 (1070,7906ha)
do CRI de Diamantino, ambas livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou dívidas (Item 04 da Cláusula III – DA QUALIDADE E DO VALOR), dos quais R$730.355,25 (setecentos e trinta mil, trezentos e cinquenta e cinco reais e vinte e cinco centavos) seriam destinados às pessoas de Antônio Ataíde e Maria Izabel (Item 5.5), exclusivamente em relação à área de 535ha, objeto dos Embargos de Terceiros nº. 2700-97.2013.811.0005.

Não só constou expressamente da Cláusula II, item 02, que o referido acordo visava solucionar e pôr fim não somente às cinco demandas envolvendo ora a integralidade do imóvel (1070ha), ora a fração de 50% (535ha), como também todos os processos com algum laço de dependência. Confira-se:

No mais, observa-se que referido acordo foi costurado e assinado por todos os envolvidos, devidamente acompanhados dos respectivos causídicos, e em relação ao
Dr. Ricardo Barbosa de Abreu, através da procuração “ad judicia” outorgada por Antônio Ataíde e Maria Izabel nos autos do processo nº. 2700-97.2013.8.11.0005, em 24/09/2013
, sendo, oportunamente, homologado por sentença judicial em
28/01/2015
, pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Gerardo Humberto Alves Silva Junior (Id 121533101 – págs. 36/38).

Por fim, anoto que referida ação executiva (nº. 0000207-46.1996.8.11.0005) atualmente encontra-se
suspensa
, por determinação do juízo, conforme decisão datada de 29/08/2023 (Id 127180334), atendendo a pedido dos exequentes, sob a justificativa de que
“o
cumprimento integral
do acordo e aditivo firmado nestes autos
depende do resultado dos autos
0001822-36.2017.811.0005
e 0003281-44.2015.811.0005
(
item 05 do aditivo
)”
(sic), conforme faz prova a seguinte ilustração:

Feito este registro cronológico, pertinente consignar que, excetuada a primeira negociação (Nelson para Armando),
nenhum dos demais contratos acima discriminados, seja o firmado entre Armando e Antônio Ataíde, seja o realizado entre Antônio Ataíde e Hélvio/Hélio Kowalewski, foram registrados na matrícula imobiliária competente, tanto que não há qualquer menção acerca dos mesmos na transcrição da matrícula nº. 21.192 do CRI de Diamantino
.

Disso resulta dizer que nenhum dos envolvidos constam da cadeia dominial. Muito pelo contrário, já que a matrícula imobiliária respectiva, até o desdobramento que resultou na nova abertura de matrícula por parte de Danilo André Pedrini Marcondes averbado em
18/11/2015
(nº. 42.230 – R.05/42.230), constava como único registro efetivado, ainda em
22/04/1987
, nas pessoas dos exequentes e pais daquele – Sr. Nelson Antônio Teixeira Marcondes e Sra. Dora Ana Pedrini Marcondes.

E a dicção do artigo 1.245 do Código Civil expressa que
“Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
”
.

No caso em comento, necessário atentar ao fato de que a procuração feita por Antônio Athayde para seu advogado, Dr. Ricardo Barbosa Abreu, dando poderes para venda do imóvel em questão e, poucos dias depois, este advogado, substabelecer para o pai do autor, sr. Hélcio, e este vender para o próprio filho pelo valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), tudo isso no espaço de um mês (outubro/2014), não pode preponderar, uma vez que se o sr. Atayde foi reconhecido pelo TJMT como parte ilegítima para reivindicar o imóvel, já que não era seu proprietário, assim, não poderia também autorizar
a venda
. Portanto, é de se concluir que tal procuração não possui força jurídica, especialmente para opor quanto a um acordo celebrado entre partes do processo de execução, devidamente homologado em juízo,
partes
que
figuram na cadeia dominial do imóvel e que sequer precisaria da presença do embargante Antônio Ataíde para ser consolidado.

Vale lembrar que, mesmo eventual boa-fé de Hélio não é suficiente para convalidar o ato com vício, isso porque, o artigo 169 do Código Civil preconiza que
“O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”
, e qualquer prejuízo deve ser resolvido em perdas e danos por aquele que o causou.

Nesse cenário, considerando que a cadeia dominial da matrícula nº. 21.192 do CRI de Diamantino não consta nenhuma das ‘transações’ realizadas até desencadear com a nova abertura de matrícula (nº. 42.230) em favor de Danilo Marcondes, não há razões para o reconhecimento da nulidade pretendida.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E COMPRA E VENDA
, CUMULADA COM PERDAS E DANOS - ARGUIÇÃO DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - APELO QUE REBATE ESPECIFICAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL NÃO CONFIGURADO – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA -
CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO QUE NÃO SE SOBREPÕE À ESCRITURA PÚBLICA DE AQUISIÇÃO, FIRMADA POSTERIORMENTE - NEGÓCIO JURÍDICO – NULIDADE – INOCORRÊNCIA
– AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO.”
(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0013014-23.2016.8.16.0017 - Maringá
- Rel.
: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO
-
J.
18.04.2020)

E aqui chama a atenção o fato de que, simultaneamente às demandas acima já mencionadas, também tramita na 1ª Vara Cível de Diamantino, a Ação de Resolução Contratual nº. 491-87.2015.8.11.0005 (Cód. 97770), promovida por
Armando Camargo Penteado Junior
contra
Hélvio Luiz Kowalewski
e sua esposa Suely Costa Kowalewski, envolvendo
a mesma fração ideal de 50% da antiga Fazenda Redenção (matrícula nº. 21.192)
, cujo valor negociado foi na ordem de
R$950.000,00
(novecentos e cinquenta mil reais), quantia essa que foi, inclusive, considerada pelo Magistrado de piso quando do julgamento da impugnação ao valor da causa ofertada por Danilo Marcondes nos autos da ação de manutenção de posse, por sua vez ajuizada por Hector Luiz Kowalewski (
nº. 3281-44.2015.8.11.0005
–
Cód. 103679
), que tramitou em apenso à presente ação declaratória, e mantido quando do julgamento do RAI nº. 1003996-16.2017.8.11.0000.

Complementa-se que referida demanda igualmente está relacionada no 2º aditivo contratual que ocasionou a posterior suspensão do feito principal (execução nº. 207-46.1996.8.11.0005), o que indica que Hélvio quando vendeu o imóvel para seu filho, o fez com base numa procuração em que o proprietário Armando não figurava e, que nesse contrato, demonstrou ter ciência de que o real proprietário não era o sr. Antônio Ataíde. Portanto, não evidenciada a ocorrência de fraude no negócio jurídico descrito – acordo homologado em juízo – pelas partes capazes do imóvel e conforme escritura pública de compra e venda da totalidade da área da matrícula nº. 21.192, do CRI de Diamantino/MT, bem como seu ulterior registro, a matrícula que esse originou (atual nº. 42.230) e demais atos que dela decorreram.

Posto isso, concluo que, de fato, o v. acórdão partiu de premissa equivocada, pelo qual peço vênia ao eminente relator, para dele divergir, de modo que
ACOLHO os presentes embargos declaratórios, com efeitos infringentes
, para o fim de
negar provimento
ao recurso de apelação interposto por Hector Luiz Costa Kowalewski, mantendo-se irretocável a sentença singular, com majoração dos honorários sucumbenciais de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

EM 06 DE SETEMBRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELO 2º VOGAL, EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA. O RELATOR REJEITOU OS EMBARGOS E A 1ª VOGAL OS ACOLHEU COM EFEITOS INFRINGENTES.

SESSÃO DO DIA 11 DE OUTUBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2º VOGAL):

Em breve síntese, cinge-se dos autos que
Hector Luiz Costa
Kowaleswski
manejou ação declaratória de nulidade de escritura pública de venda e compra c/c cancelamento de registro público em desfavor de Armando Camargo Penteado e outros, objetivando a declaração de nulidade
da escritura lavrada às fls. 092/097, do livro n°073, no 2° Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini e o conseguinte cancelamento da matrícula n. 42.230 do CRI de Diamantino, tornando-a sem efeito, restituindo ao
status quo ante
.

Após o trâmite processual, d. magistrado julgou improcedente a demanda, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (id. 121533139).

Em face da sentença,
Hector Luiz Costa
Kowaleswski
interpôs recurso de apelação sustentando que os atos decorrentes da escritura que visa anular, são eivados de
vícios insanáveis, quais sejam, acordo realizado com procuração cujos poderes já tinham sido substabelecidos sem reservas de poderes; venda de área para qual já havia sido outorgada escritura pública a outro comprador e
acordo judicial transitado em julgado no qual os acordantes reconhecem que parte da área já havia sido alienada
.

O i. relator deu provimento ao apelo, “
declarando a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 092/097 do livro n° 073 no 2° Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini Marcondes e determinando o cancelamento da matrícula que essa originou, qual seja, a 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192
)
”
. (id. 169151678).

Em sede de embargos, os réus apontam a ocorrência de omissão e contradição no v. acórdão, ao passo que firmado em premissa equivocada pois o acordo judicial firmado nos autos da ação de execução nº 207-46.1996.811.0005, foi firmado com procuração com poderes
ad judicia
, razão pela qual não há no acordo judicial e tampouco na lavratura da escritura pública de compra e venda, qualquer irregularidade ou nulidade, pugnando pelo acolhimento dos embargos.

O i. relator rejeitou os
aclaratórios
e, registrando pedido de vista a d. 1ª Vogal, entendeu por acolher
o embargos
e negar provimento ao recurso de apelação interposto pelo autor, mantendo a sentença de improcedência.

Pois bem. A questão é controvertida e clama análise acurada dos documentos arrolados bem como as demais demandas judiciais que envolvem a mesma fração do imóvel litigioso, qual seja
50% do imóvel, sob matrícula número 21.192 do (CRI) de Diamantino.

Por proêmio, convém pontuar os entendimentos exarados.

O d. relator, ao dar provimento ao recurso de apelação, após analisar todos contratos que originaram a
matrícula n. 42.230 (antiga 21.192) do CRI de Diamantino, entendeu que a venda realizada a Danilo Pedrini Marcondes, em 13.05.2015, seria fruto de fraude, uma vez que Ricardo Barbosa de Abreu, que representava Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo (vendedor da área), não possuía mais poderes, ao passo que em 10.10.2014, substabeleceu sem reserva de poderes a procuração para Helvio Luiz Kowalewski, culminando na reforma da sentença.

Nesse ponto, a i. 2ª Vogal acolheu os embargos de declaração, ponderando que a referida procuração “
não foi utilizada para consolidação do acordo celebrado nos autos de execução em que eram partes Nelson Antônio Teixeira Marcondes e sua esposa Dora Ana Pedrini Marcondes (proprietários originários/exequentes), e Armando Camargo Penteado (comprador/executado)
”

(sic.).

Estabelecido os pontos de controvérsia, apesar de relatado com esmero por ambos os pares, merece destaque determinados pontos do histórico da demanda que convergirão na minha conclusão.

Narra o autor que adquiriu 50% do imóvel, registrado na matrícula n. 21.192 do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de Diamantino (atual matrícula n° 42.230), através de “
Contrato Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda da Fazenda Redenção
” (atual Fazenda Santa Genoveva), firmado em 30.10.2014, com
Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e sua esposa Maria Izabel Torres do Carmo
, o qual teria sido registrado no CRI de Diamantino em 16.12.2014.

Explica que os vendedores, Antônio Ataíde e Maria Izabel, adquiriram o referido imóvel de
Armando Camargo Penteado e sua esposa Heloisa Camargo Penteado
, através de Escritura Pública de Venda e Compra lavrado Livro 0220, página 173, do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas, Cidade de Dr. Bady Bassit, Comarca de São José do Rio Preto/SP, tornando-se os vendedores legítimos possuidores da área em 15.11.1995.

Quanto a estes últimos, representados por procuração pelo seu filho Armando Camargo Penteado Junior e pelo substabelecido Nelson Antônio Teixeira Marcondes, venderam a integralidade do imóvel, matrícula número 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192) para Danilo André Pedrini Marcondes, através de Escritura Pública de Compra e Venda, em 13.05.2015, a qual objetiva a declaração de nulidade.

São as alegações autorais, contudo, conforme bem explanado pelo d. magistrado sentenciante, o pedido autoral encontra o primeiro óbice nas próprias provas documentais que arrola, ao passo que não consta registro na matrícula do bem da referida alienação, tampouco dos negócios anteriores, sendo cediço que, nos termos do art. 1.245, do C. Civil, a transferência da propriedade imóvel somente se dá com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, na matrícula do bem imóvel, o que não se verifica de nenhuma das matriculas, seja a nova, ou a antiga do referido bem.

E, buscando nos autos os motivos de não constar da matrícula discutida nenhum dos negócios citados pelo autor em sua inicial, chega-se ao acordo judicial entabulado nos autos da ação de execução n.
207-46.1996.811.0005, onde restou estipulado que os exequentes
Nelson e Dora Marcondes
, pagariam o valor de R$2.300.000,00 aos executados,
Armando Camargo Penteado Júnior e Eliana Mara
Manço
Camargo Penteado
, bem como, ao
Sr. Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e a sua esposa
, qualificados nos autos dos Embargos de Terceiro nº 2700-97.2013.811.0005, pela integralidade dos imóveis registrados sob o nº 21.192 e nº 25.538.

Neste instrumento, restou ainda concordado que haveria a outorga da escritura pública da totalidade do imóvel rural registrado na época sob a matrícula nº 21.192, livre e desembaraçado de quaisquer ônus em favor do
Sr. Nelson Antônio Teixeira Marcondes e da sua esposa Dora Ana Pedrini Marcondes
, ou a quem indicassem. Nota-se que as partes estavam devidamente representadas, sendo que
Antônio Ataíde e Maria Izabel, estavam representados por Ricardo Barbosa de Abreu, com plenos poderes para transigir no feito executivo.

Por oportuno, me utilizo das claras conclusões da i. 2ª Vogal:

“
Disso resulta dizer que nenhum dos envolvidos constam da cadeia dominial. Muito pelo contrário, já que a matrícula imobiliária respectiva, até o desdobramento que resultou na nova abertura de matrícula por parte de Danilo André Pedrini Marcondes averbado em
18/11/2015
(nº. 42.230 – R.05/42.230), constava como único registro efetivado, ainda em
22/04/1987
, nas pessoas dos exequentes e pais daquele – Sr. Nelson Antônio Teixeira Marcondes e Sra. Dora Ana Pedrini Marcondes.

E a dicção do artigo 1.245 do Código Civil expressa que “Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
”.

No caso em comento, necessário atentar ao fato de que a procuração feita por Antônio Athayde para seu advogado, Dr. Ricardo Barbosa Abreu, dando poderes para venda do imóvel em questão e, poucos dias depois, este advogado, substabelecer para o pai do autor, sr. Hélcio, e este vender para o próprio filho pelo valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), tudo isso no espaço de um mês (outubro/2014), não pode preponderar, uma vez que se o sr. Atayde foi reconhecido pelo TJMT como parte ilegítima para reivindicar o imóvel, já que não era seu proprietário, assim, não poderia também autorizar
a venda
. Portanto, é de se concluir que tal procuração não possui força jurídica, especialmente para opor quanto a um acordo celebrado entre partes do processo de execução, devidamente homologado em juízo,
partes
que
figuram na cadeia dominial do imóvel e que sequer precisaria da presença do embargante Antônio Ataíde para ser consolidado.

Vale lembrar que, mesmo eventual boa-fé de Hélio não é suficiente para convalidar o ato com vício, isso porque, o artigo 169 do Código Civil preconiza que “O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”, e qualquer prejuízo deve ser resolvido em perdas e danos por aquele que o causou.

Nesse cenário, considerando que a cadeia dominial da matrícula nº. 21.192 do CRI de Diamantino não consta nenhuma das ‘transações’ realizadas até desencadear com a nova abertura de matrícula (nº. 42.230) em favor de Danilo Marcondes, não há razões para o reconhecimento da nulidade pretendida
”
.

Assim, com a devida vênia, ao contrário do que entendeu o douto relator, tenho que
merece
acolhimento os embargos de declaração, para sanar os vícios destacados e negar provimento ao recurso de apelação.

Sem mais acréscimo, peço vênia ao douto Relator para divergir do seu voto e acompanhar a divergência.

É como voto.

V O T
O (
RETIFICADO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Eminentes pares.

Após amplo debate nas sessões de julgamento por videoconferência, tenho por bem aderir ao voto da i. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, 1ª vogal, voto esse que foi acompanhado pelo e. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 2º Vogal.

Isso porque, em uma análise minuciosa dos autos, bem como das demais demandas envolvendo as partes litigantes, verifico que adotei premissa equivocada durante o julgamento do Recurso de Apelação Cível nº 0001822-36.2017, visto que não foi aplicado adequadamente o artigo 1.245, do Código Civil, não existindo a nulidade apontada.

Tal dispositivo fixa que:

“
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Como bem destacado pelo Juízo de primeiro grau, o pedido autoral encontra o primeiro óbice nas próprias provas documentais que arrola, ao passo que não consta registro na matrícula do bem da referida alienação, tampouco dos negócios anteriores, sendo cediço que, nos termos do citado art. 1.245, a transferência da propriedade imóvel somente se dá com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, na matrícula do bem imóvel, o que não se verifica de nenhuma das matrículas, seja a nova, ou a antiga do referido bem.

Por oportuno, destaca-se a existência da Ação Executiva nº 0000207-46.1996.8.11.0005, que atualmente encontra-se suspensa por ordem judicial proferida em 29.08.2023, atendendo a pedido dos exequentes, sob a justificativa de que “o cumprimento integral do acordo e aditivo firmado nestes autos depende do resultado dos autos 0001822-36.2017.811.0005 e 0003281-44.2015.811.0005 (item 05 do aditivo)”.

Nessa demanda foi realizado um acordo em 05.12.2014, através de audiência virtual pelo Centro de Solução de Conflitos, englobando a terra em debate da presente demanda, e assinado por todos os envolvidos (Nelson Antônio Teixeira Marcondes, Dora Ana Pedrini Marcondes, Armando Camargo Penteado, Armando Camargo Penteado Junior, Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e Maria Izabel Torres do Carmo), devidamente acompanhados dos respectivos causídicos e homologado por sentença judicial em 28.01.2015.

De outra banda, na presente demanda em análise, a procuração pública concedida por
Antonio
Athayde para seu advogado, Dr. Ricardo Barbosa Abreu, concedeu poderes para a venda do imóvel objeto da lide, sendo que este, logo após, substabeleceu tais poderes para o pai do autor, ora embargado, Sr. Hélcio, que vendeu a fração de terra para o filho no mês de outubro de 2014.

Contudo, essa venda não deve prevalecer, visto que o Sr.
Antonio
Athayde foi reconhecido por este Tribunal de Justiça, como parte ilegítima para reivindicar o imóvel, uma vez que não era seu proprietário e, dessa forma, não poderia autorizar a venda.

Assim, concluímos, também, que a procuração em que se escora o embargado não possui força jurídica, principalmente para contradizer um acordo celebrado entre as partes em processo de execução homologado pelo Judiciário, partes essas que figuram na cadeia dominial do imóvel.

Dessa feita, considerando que a cadeia dominial da matrícula nº. 21.192 do CRI de Diamantino, objeto da presente lide, não consta nenhum dos negócios realizados até ocasionar a nova abertura de matrícula nº. 42.230 em favor de Danilo Marcondes, não há como se reconhecer a nulidade pretendida na exordial.

Pela 2ª vogal foi colacionado em seu voto jurisprudência que se amolda ao presente conflito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E COMPRA E VENDA, CUMULADA COM PERDAS E DANOS - ARGUIÇÃO DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - APELO QUE REBATE ESPECIFICAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL NÃO CONFIGURADO – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO QUE NÃO SE SOBREPÕE À ESCRITURA PÚBLICA DE AQUISIÇÃO, FIRMADA POSTERIORMENTE - NEGÓCIO JURÍDICO – NULIDADE – INOCORRÊNCIA – AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO.” (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0013014-23.2016.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 18.04.2020)

Em suma, o contrato particular de compromisso de compra e venda realizado por meio de escritura pública, sem ser levado a registro no competente cartório, não se sobrepõe à escritura pública de aquisição firmado posteriormente.

In
casu
,
a Escritura Pública de Compra e Venda de 13.05.2015, realizada entre Armando Camargo Penteado e sua esposa Heloisa Camargo Penteado, representados por procuração pelo seu filho Armando Camargo Penteado Junior e pelo substabelecido Nelson Antônio Teixeira Marcondes, que venderam a integralidade do imóvel, matrícula número 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192) para Danilo André Pedrini Marcondes, escritura essa objeto da presente lide, proposta por Hector Luiz Costa Kowalewski, a qual objetiva a declaração de nulidade.

Ademais, a boa-fé do apelante, ora embargado, não é suficiente para convalidar o ato com vício, isso porque, o artigo 169 do Código Civil fixa que:

“O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”, e qualquer prejuízo deve ser resolvido em perdas e danos por aquele que o causou.”

Destarte, não prosperam as alegações postas no apelo de Hector Luiz Costa Kowalewski, incapazes de alterar os fundamentos da sentença impugnada.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, entendo que a sentença de ID 121533139 proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Diamantino nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO nº 0001822-36.2017.8.11.0005 deve ser mantida e o recurso de apelação subsequente ser desprovido.

Conclusão.

Com estas considerações, conheço dos embargos de declaração apresentado por DANILO ANDRÉ PEDRINI MARCONDES e ARMANDO CAMARGO PENTEADO e os ACOLHO, com efeitos infringentes, para sanar a omissão apontada, julgando desprovido o Recurso de Apelação Cível nº 0001822-36.2017, mantendo a sentença de primeiro grau combatida em sua integralidade.

Conheço e REJEITO os embargos declaratórios apresentado pelo ESPÓLIO DE HELOISA CAMARGO PENTEADO.

Nos termos do §11 do art. 85 do CPC, majoro o valor dos honorários sucumbenciais a serem pagos pelo apelante, ora embargado, para a quantia equivalente a 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/10/2023