Tribunal: TJMT
Processo: 1018963-40.2017.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018963-40.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.856.888/0001-48 (APELANTE), STHEFANO MALHEIROS SANTANA DE ALMEIDA - CPF: 039.913.161-29 (ADVOGADO), LARISSA SILVA ALVES DOS SANTOS - CPF: 017.933.681-98 (ADVOGADO), DEIVIT JESUS MALAQUIAS - CPF: 027.628.711-82 (ADVOGADO), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELANTE), GISELI ALVES SILVENTE - CPF: 551.666.601-53 (APELADO), JOAO PAULO RODRIGUES PEREIRA - CPF: 898.282.911-34 (ADVOGADO), JULIO NICOLAU FILHO - CPF: 075.823.918-10 (ADVOGADO), JOSE VICENTE AMARAL FILHO - CPF: 067.939.688-82 (ADVOGADO), KATIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - CPF: 264.814.388-29 (ADVOGADO), CLAUDIA RUSSI ALFINI - CPF: 257.412.328-09 (ADVOGADO), BRUNO STEFANO DE OLIVEIRA CANHETE - CPF: 230.312.668-11 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE DA LEI 6899/81 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA – ÍNDICE INPC E TERMO INICIAL – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1-A cobrança de taxas condominiais só pode ser realizadas a partir da data da entrega das chaves ao comprador. Assim, constatado o atraso na entrega, os referidos encargos cobrados são ilegais.

2-Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017) (Tema 1002 STJ). De outra banda, a correção monetária deverá incidir do desembolso para pagamento das parcelas a serem reembolsadas e com aplicação do índice contatado, no caso o INPC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda. e Helbor Empreendimentos S/A, contra a sentença proferida nos autos de Ação Rescisão Contratual nº 1018963-40.2.017.811.0041, perante a 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Isto posto, com fulcro no art. 487, inciso I, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais formulados na presente Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores promovida por Giseli Alves Silvente em desfavor de HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda. e Helbor Empreendimentos S/A.para: a) Determinar a rescisão contratual entabulada entre as partes. b) Condenar a Requerida ao pagamento do valor de R$ 81.679,23 (oitenta e um mil, seiscentos e setenta e nove reais e vinte e três centavos), a título de danos materiais, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária, pelo INPC, desde a data de cada desembolso. c) Condenar a Requerente ao pagamento da retenção contratual no percentual de 20% do valor pago, no montante de R$ 20.419,80 (vinte mil, quatrocentos e dezenove reais e oitenta centavos), corrigido monetariamente pelo INPC, desde a sentença (data da rescisão contratual), e acrescido de juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; d) Condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais cobradas da Requerente no montante de R$ 6.021,31 (seis mil, vinte e um reais e trinta e um centavos), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data desta sentença. e) Condenar a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Transitado em julgado, não havendo o cumprimento voluntário da condenação, manifeste o autor o interesse na execução da sentença. Deixo de atender a ordem cronológica de processos conclusos, considerando que o rol do art. 12, § 2º do CPC/2015 é exemplificativo e a necessidade de cumprimento da Meta estabelecida pelo CNJ. P. R. I. C."

Em suas razões de recurso, (id. 151782182), a Construtora apelante pugna pela reforma na sentença, para tanto, alega que (i) Deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade; (ii) Pugna que seja mantido a cobrança das taxas condominiais, porque estas teriam sido pagas pela autora à municipalidade e ao condomínio, não mantendo qualquer relação com os recorrentes; (iii) que é necessário que seja aplicado correção monetária a partir do ajuizamento da ação; (iv) que o termo inicial dos juros de mora atinente a taxa de condomínio, incidam após o trânsito e julgado. Por fim, pugna pela redução dos honorários por entender a fixação exorbitante, considerando o trabalho realizado e sendo assim, pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id. 127687430.) pelo desprovimento do recursos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda. e Helbor Empreendimentos S/A, contra a sentença proferida nos autos de Ação Rescisão Contratual nº 1018963-40.2.017.811.0041, perante a 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Cinge-se dos autos que DANIELLE DE JESUS SILVA ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução dos Valores Pagos em face de HESA 114 – Investimentos Imobiliários Ltda. e Helbor Empreendimentos S/A, ora apelante, alegando que em 13.01.2012, firmou contrato de compra e venda com a empresa/apelante para aquisição de um imóvel urbano, ser construída e outras avenças (Unidade 401) localizada no Edifício Helbor Dual Business Office & Corporate, com previsão de entrega para 30/04/2015, pelo valor de R$ 189.390,00 (cento e oitenta e nove mil trezentos e noventa reais) sem juros, e R$ 263.401,66 (duzentos e sessenta e três mil quatrocentos e um reais e sessenta e seis centavos) com juros.

Segundo consta dos autos o autor em razão de problemas financeiros, comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, Aduz ainda, que realizou o pagamento da quantia de R$ 102.099,03 (cento e dois mil noventa e nove reais e três centavos), todavia, em decorrência da crise financeira, solicitou a rescisão contratual na data de 15/12/2016.

O juízo “a quo” julgou parcialmente procedente os pedidos para a)
Determinar
a rescisão contratual entabulada entre as partes. b)
Condenar
a Requerida ao pagamento do valor de
R$ 81.679,23
(oitenta e um mil, seiscentos e setenta e nove reais e vinte e três centavos), a título de danos materiais, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária, pelo INPC, desde a data de cada desembolso. c)
Condenar
a Requerente ao pagamento da retenção contratual no percentual de 20% do valor pago, no montante de
R$ 20.419,80
(vinte mil, quatrocentos e dezenove reais e oitenta centavos), corrigido monetariamente pelo INPC, desde a sentença (data da rescisão contratual), e acrescido de juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação;

d)
Condenar
a requerida ao pagamento das taxas condominiais cobradas da Requerente no montante de
R$ 6.021,31
(seis mil, vinte e um reais e trinta e um centavos), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data desta sentença. e)
Condenar
a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

A Construtora/Apelante pugna pela reforma da sentença ora objurgada, em relação a manutenção das taxas de condomínio do imóvel a cargo da autora/apelada.

Todavia, razão não assiste à Construtora apelante em reter o valor, visto que não houve a entrega das chaves ao consumidor ora apelado, que não foi imitido na posse.

Sobre o tema, o STJ, em sede de recurso especial, já se manifestou:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido." (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015).- grifo nosso.

Ressai do julgado que, a definição da responsabilidade para o pagamento das taxas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador.

Posto isto, considerando que os encargos cobrados do autor são antecedentes à entrega das chaves, resta evidente a responsabilidade da Construtora apelante em custear tais encargos, conforme bem analisado pelo Juízo a quo.

A propósito, este Egrégio Tribunal já decidiu neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA - NÃO JUSTIFICADO -RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA - TAXAS DE CONDOMÍNIO COBRADAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - COBRANÇA ILEGAL - DANO MATERIAL - DEVIDO O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO NA FORMA DE ALUGUEL MENSAL - DANO MORAL CARACTERIZADO - JUROS DE OBRA APÓS PERÍODO DE TOLERÂNCIA - RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Restando incontroversa a mora da construtora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida. As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo. São presumidos os danos materiais nos casos de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, ensejando o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Deve ser ressarcido ao adquirente do imóvel as quantias pagas a título de juros de obra do período posterior ao prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Mostra- se razoável e proporcional a quantia fixada a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, ou simples descumprimento contratual, uma vez que a situação frustra e causa abalo emocional ao adquirente. (TJ-MT 00249069420138110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 10/08/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021).

Em conclusão, o comprador somente poderá ser responsabilizado a arcar com estes encargos com efetiva entrega das chaves. Assim, tratando-se de encargos anteriores, a responsabilidade recai sobre a construtora, portanto, a sentença merece ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Quanto à irresignação da Construtora apelante, em relação ao termo inicial dos juros de mora a partir, sobre o valor da taxa condominial a ser restituído ao apelado, a partir do trânsito em julgado, razão assiste à apelante, ao passo que o entendimento do STJ é no sentido de que “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

A propósito:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE APELAÇÃO CÍVEL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP N. 1.740.911/DF (TEMA 1.002) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO. O Juízo de retratação deve ser exercido sobre a matéria em debate quando a quaestio juris encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça. “Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).” (TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/09/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2021)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL DECLARADA ABUSIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES DESPROVIDO – RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS PARCIALMENTE PROVIDO. 1. (...) 5. De acordo com o entendimento do eg. STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).” (TJ-MT – AC: 00472812120158110041 MT, Relator: DES. JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 27/11/2018, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/12/2018).

Quanto a insurgência da Construtora apelante em relação a aplicação da correção monetária ao montante a ser devolvido à parte apelada, a partir do ajuizamento da ação, embasando tal entendimento na norma inserida na Lei 6899/81, entendo que a referida irresignação é irrelevante ao caso presente. Vale lembrar que, a correção monetária é mera recomposição do valor que foi corroído pela inflação e que não tem função de gerar um aumento no valor, apenas o reequilíbrio econômico e financeiro, fazendo com que o valor não seja consumido pelo sistema inflacionário vigente. Inclusive, essa é a previsão expressa na nova Lei dos Distratos (Lei de nº
13.786
/2018), aplicável aos contratos firmados após 28/12/2018 e, também aos que foram feitos anteriormente, visto que a essa nova lei trouxe apenas a confirmação do que sempre foi previsto pela justiça.

Ademais, no tocante à insurgência da data de incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos, não assiste razão à Construtora.

Isto porque, o i. juiz
a quo
decidiu de acordo com o entendimento jurisprudencial do STJ, no sentido de que a parte requerida deverá proceder a devolução dos valores pagos, acrescida de correção monetária desde a data do desembolso. Vejamos:

“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO COM ENCOL S/A E TRANSFERIDO À AGRAVANTE. RESPONSABILIDADE DA AGRAVANTE NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES REFERENTES À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. As instâncias ordinárias reconheceram a responsabilidade da recorrente na devolução integral à recorrida dos valores pagos à construtora em razão do contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades. 2. ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’ (Súmula 7/STJ). 3. ‘A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial’ (Súmula 5/STJ). 4. Esta Corte tem entendimento de que, ‘em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso’ (REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013). [...] 6. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AgRg no REsp 913.224/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 18/8/2015, DJe 26/8/2015) (g.n.).

Quanto ao pedido de redução da verba honorária, tem-se que o pleito não deve prosperar.

Isso porque, não se trata de causa com valor inestimável ou de irrisório proveito econômico, incidindo a regra do art. 85, §2º, do CPC:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;”.

Pautado nessa discricionariedade regrada, verifica-se que a fixação no patamar de 10% (dez por cento) esta em consonância com o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade em relação à natureza da demanda e os trabalhos desenvolvidos pelo advogado que merece ser recompensado com dignidade em relação aos seus serviços prestados, embora a singeleza da causa.

Com essas considerações, conheço do recurso e, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para fixar a data do trânsito em julgado do presente feito como o termo inicial dos juros moratórios do valor a ser restituídos à autora apelada, a titulo de taxa condominial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023