Tribunal: TJMT
Processo: 0023876-29.2010.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0023876-29.2010.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Defeito, nulidade ou anulação, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDRELINA DE CARVALHO HUNGRIA - CPF: 487.214.251-91 (APELADO), IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), IAGO CAMPANHA LUCENA DE ARAUJO E CUNHA - CPF: 048.174.411-86 (ADVOGADO), DERCILIO DE SOUZA FERREIRA - CPF: 405.994.261-87 (APELANTE), CARLOS HENRIQUE FAGUNDES MAGALHAES - CPF: 010.838.821-20 (ADVOGADO), CREONETE AMORIM DE SOUZA - CPF: 819.013.211-34 (APELANTE), EDSON ARANTES DA SILVA - CPF: 427.848.401-15 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDERSON BETTANIN DE BARROS - CPF: 827.524.351-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA – CERCEAMENTO DE DEFESA – REDESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA INDEFERIDA –
PRELIMINARES REJEITADAS
– PROCURAÇÃO PÚBLICA COM VÍCIO DE CONSENTIMENTO – UTILIZAÇÃO PARA ALIENAÇÃO DE BEM DA OUTORGANTE AO OUTORGADO – DOLO EVIDENCIADO – NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

Defere-se o benefício da justiça gratuita quando há nos autos provas suficientes da incapacidade financeira.

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da pretensão de adiamento de audiência de instrução com fundamento na ausência de um dos réus se não demonstrado prejuízo.

Comprovado o vício de consentimento resultante de dolo na celebração do contrato de compra e venda de imóvel, deve ser mantida a sentença que julgou procedentes os pedidos, anulou o negócio realizado e determinou o retorno das partes ao
status quo ante
, com a consequente reintegração de posse
.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade Contratual e Escritura Pública julgada parcialmente procedente para:

1)

DECLARAR A NULIDADE da procuração pública de fl. 32, inscrita no livro 535, folhas 139, protocolo 4008 e por consequência, do negócio jurídico consubstanciado no CONTRATO DE COMPRA E VENDA e da ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, inscrita no livro 925, folhas 178, protocolo 110, referente ao imóvel objeto da matrícula nº 28.898, fls. 005, livro 2-CT, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis

da Terceira Circunscrição Imobiliária, localizado na Rua Dom Manuel, quadra 13, casa 15, no Bairro Jardim Morada dos Nobres, nesta cidade, firmada entre ANDRELINA DE CARVALHO HUNGRIA e EDSON ARANTES DA SILVA.

2)

DECLARAR A NULIDADE do negócio jurídico consubstanciado no contrato de compra e venda de fls. 198/201 e da Escritura Pública de Compra e Venda e fl.207/209, inscrita no livro 947, folhas 065, protocolo 3268, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Terceira Circunscrição Imobiliária, firmada entre EDSON ARANTES DA SILVA e DERCÍLIO DE SOUZA FERREIRA E CREONETE AMORIM DE SOUZA.

3)

ANULAR as averbações constantes na R.05 e R.06 da matrícula nº 28.898, fls. 005, livro 2-CT, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis

da Terceira Circunscrição Imobiliária;

4)

DECLARAR o retorno das partes ao status quo ante aos negócios jurídicos anulados, nos termos do artigo 182 do Código Civil, com a consequente REINTEGRAÇÃO DA POSSE da parte Autora ANDRELINA DE CARVALHO HUNGRIA no imóvel objeto da matrícula nº 28.898, fls. 005, livro 2-CT, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Terceira Circunscrição Imobiliária, localizado na Rua Dom Manuel, quadra 13, casa 15, no Bairro Jardim Morada dos Nobres, nesta cidade;

5)

Nos termos do artigo 561 e seguintes c/c artigo 300 do CPC, CONCEDO a TUTELA DE URGÊNCIA e determino a desocupação do imóvel pelos assistentes do Requerido, Sr. DERCILIO DE SOUZA FERREIRA e CREOZETE AMORIM DE SOUZA, no prazo de 30 (trinta dias), sob pena de multa que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por mês de ocupação indevida.

Decorrido o lapso temporal, sem cumprimento da decisão, será expedido mandado de REINTEGRAÇÃO DE POSSE em favor da parte Autora, com a ordem de desocupação coercitiva, ficando desde logo, autorizada a requisição de força policial se necessário.

6)

CONDENO tão somente a parte Requerida EDSON ARANTES DA SILVA, ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do valor atribuído à causa, condenação, de acordo com a orientação contida no parágrafo 2º do art. 85 do CPC.
(...)

Os apelantes suscitam preliminar de cerceamento de defesa em razão do não acolhimento da justificativa para o não comparecimento na audiência de instrução e julgamento e sua realização sem a presença deles e de seus advogados.

No mérito alegam que é válida a procuração outorgada pela apelada a Edson Arantes da Silva (réu) dando-lhe poderes para transferir o imóvel para seu próprio nome.

Argumentam que são terceiros de boa-fé e que o Contrato de Compra e Venda é lícito.

Aduzem que “
não há qualquer indício de que, no momento da aquisição do imóvel, os Apelantes tivessem conhecimento da existência de qualquer ação, ou impedimento judicial sobre o bem imóvel. Até mesmo porque, NÃO HAVIA NENHUMA RESTRIÇÃO SOBRE O IMÓVEL, como demonstrado, pois a compra deu-se em 12/08/2010, e a restrição foi inserida em 17/12/2010
”.

Contrarrazões no ID. 153114541.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade Contratual e Escritura Pública julgada parcialmente procedente para anular a Procuração Pública de fl. 32, inscrita no livro 535, folhas 139, protocolo 4008, e, consequentemente, os contratos de Compra e Venda de imóvel, bem como determinar o retorno das partes ao
status quo

ante
, nos termos do artigo 182 do Código Civil, com a reintegração da posse da autora/apelada na casa 15, Rua Dom Manuel, quadra 13, Bairro Jardim Morada dos Nobres, em Cuiabá-MT, matrícula n. 28.898, fls. 005, livro 2-CT, do 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Terceira Circunscrição Imobiliária.

PRELIMINARES

I)

IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA

A apelada suscita essa preliminar nas contrarrazões, no entanto não traz nenhum documento que afaste a afirmação de hipossuficiência da parte contrária, ônus que lhe incumbe, e não ao Judiciário.

Desse modo, impõe-se a manutenção do deferimento do benefício (ID. 153114483, fls. 27).

II)

CERCEAMENTO DE DEFESA

Os apelantes apresentam essa arguição sob o argumento de que a audiência de instrução e julgamento ocorreu em 22-06-2022 apesar de o apelante Dercílio ter justificado em 21-06-2022 que não poderia comparecer ao ato devido a problemas de saúde (gastroenterite de origem infecciosa presumível). Pleiteiam que seja designada nova data (ID. 153114523).

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de pedido de adiamento de audiência de instrução com amparo na ausência de um dos réus quando não demonstrado prejuízo. E m
era alegação nesse sentido é insuficiente para essa caracterização ou para a nulidade.

Além do mais, conforme consignado pelo juízo
a quo
, se não foi requerido o depoimento pessoal dos réus, o seu comparecimento é dispensável.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA -
CERCEAMENTO DE DEFESA - AUSÊNCIA - DOENÇA DA PARTE
- RECONVENÇÃO - INDEFERIMENTO LIMINAR - PRECLUSÃO - ILEGITIMIDADE ATIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - CHEQUE PRESCRITO - DISCUSSÃO DA CAUSA DEBENDI - POSSIBILIDADE - ÔNUS DA PROVA - RÉU - FATO IMPEDITIVO - NÃO COMPROVADO. 1.
Não há cerceamento de defesa quando indeferido o pedido de adiamento de audiência por doença da parte, se não há qualquer prejuízo para a sua defesa, especialmente em razão da desistência de produção da prova de depoimento pessoal
. 2. Ocorre a preclusão temporal quando a parte deixa de apresentar recurso contra decisão interlocutória que rejeitou liminarmente a ação de reconvenção. 3. A legitimidade para agir é a pertinência subjetiva da demanda, situação que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial. 4. O autor da ação monitória não precisa descrever a relação jurídica que deu origem ao crédito apontado no título. O réu pode, em sede de embargos à monitória, discutir a causa debendi do cheque prescrito, sendo seu o ônus da prova de comprovar as suas alegações.
(TJMG, AC. 10000210541884001, relator José Américo Martins da Costa, julgamento em 26/08/2021, 15ª Câmara Cível, publicação em 02/09/2021).

Vale ressaltar que, embora o ato tenha sido por videoconferência, nenhum dos apelantes estava presente na ocasião, nem mesmo seus advogados, e só um deles justificou.

Rejeito a preliminar
.

III)

MÉRITO

A ora apelada visa na inicial da lide a desconstituição da Procuração Pública inscrita no livro 535, fl. 139, protocolo 4008, do 6º Cartório da Comarca de Cuiabá, e, por consequência, dos negócios jurídicos e da escritura pública de compra e venda dela decorrentes, cujo objeto é o lote urbano n. 15, quadra 13, bairro Jardim Morada dos Nobres, com 360 m
2
, em Cuiabá – MT
.

Aduz que em 09-10-2008 contratou o corretor Edson Arantes da Silva (réu) para intermediar a venda do referido imóvel pelo valor de R$100.000,00, durante o prazo de 120 dias, o qual receberia 5% de comissão (ID. 153114473).

Diz que em 23-04-2009 este a induziu a assinar tanto uma Procuração dando-lhe amplos poderes, dentre eles o de transferir a propriedade para seu próprio nome, quanto um Contrato de Compra e Venda em que ela figurava como adquirente de residência situada na Comarca de Rondonópolis, de R$30.000,00, um apartamento no Residencial São Carlos (ou no Residencial Santa Inez), de R$25.000,00, mais R$40.000,00 mediante nota promissória, cujo pagamento seria mediante permuta de sua casa.

Ressalta que na mencionada data Edson a convenceu a desocupar o local e se comprometeu a pagar o aluguel de uma quitinete por três meses (R$1.500,00), tempo suficiente para fixar moradia em outro lugar.

Contudo, devido à demora em resolver a situação, dirigiu-se ao Cartório, quando então descobriu que o corretor havia feito o registro em nome dele sem cumprir o combinado. Em vista disso, e
m 23-07-2010, fez Boletim de Ocorrência (ID. 153114473, fls. 21).

Aponta vício de consentimento na outorga da Procuração

visto que é analfabeta, o que invalidaria o negócio jurídico.

A análise da tutela de urgência foi postergada para após a manifestação da parte contrária.

O réu Edson Arantes da Silva foi citado em 17-09-2010 (ID. 153114475, fls. 6). Logo depois apresentou contestação em que argumenta, em síntese, preliminar de falsidade da nota promissória; no mérito, afirma a legalidade do negócio jurídico celebrado e a inexistência dos requisitos que autorizam a sua nulidade (artigo 157 ou 171 do Código Civil), e impugna a arguição de perdas e danos visto que a autora teria à disposição os dois imóveis objeto do Contrato e se nega a ocupá-los porque não quer pagar as despesas de transferência da propriedade. Ao final, requer a produção de perícia e a improcedência da Ação (ID. 153114475, fls. 14).

Em 10-12-2010 a antecipação da tutela foi parcialmente deferida apenas para averbar a existência da Ação Anulatória no registro da área em questão (ID. 153114476, fls. 12).

Em 25-01-2011 a autora informou que o local estava sendo ocupado por Dercílio Benedito, e em 04-09-2011 apresentou a impugnação à contestação (IDs. 153114476, fls. 20, e 153114477, fls. 19).

A perícia foi deferida em 22-05-2014, porém o réu, intimado a pagar os honorários correspondentes, permaneceu inerte, por isso a produção dessa prova foi cancelada (ID. 153114478, fls. 15).

Os apelantes interviram no feito como terceiros interessados (art. 119 CPC) postulando somente a revogação da liminar que determinou a averbação da Ação no registro do imóvel, a intimação da autora e do réu para apresentarem impugnação e a manutenção da sua posse (ID. 8607088, págs. 01 a 07).

A intervenção foi deferida, concedido o benefício da justiça gratuita aos apelantes, e indeferido o pedido de revogação da liminar (ID. 8607112, págs. 01 a 03).

Concomitantemente, Edson Arantes da Silva ajuizou contra os apelantes a Ação de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Cláusula Penal n. 0026204-53.2015.811.0041 – Cód. 1006595, sob o argumento de que cumpriu a sua parte do contrato, pagando o preço na forma pactuada.

Os apelantes, no entanto, transferiram apenas a área de 208,01 m2, e não assinaram a Escritura do lote 09, quadra 43, com 223,54 m2, bairro São João Del Rey, em Cuiabá - MT.

Reconhecida a conexão, os autos foram reunidos e prolatada sentença conjunta para os dois feitos. A Ação Declaratória de Nulidade Contratual e de Escritura Pública foi julgada parcialmente procedente, e a Ação de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Cláusula Penal n. 0026204-53.2015.811.0041 foi julgada improcedente.

Após a sentença pela parcial procedência, os terceiros interessados interpuseram Apelação em que foi acolhida a preliminar de cerceamento de defesa com a anulação do
decisum
a partir da citação, sendo determinado a integração deles na lide como litisconsortes passivos necessários (IDs. 153114476, fls. 20, e 153114477, fls. 19).

A Apelação de Edson nos autos n. 0026204-53.2015.811.0041 não foi conhecida porque prejudicada diante da anulação da sentença nesta demanda.

Em consulta processual extrai-se que aquele feito foi desapensado deste e arquivado em virtude da inércia das partes em se manifestarem sobre o retorno à 1ª instância.

Quanto aos presentes autos, com a remessa ao juízo de origem foi oferecida a contestação pelos litisconsortes passivos e a impugnação pela autora. Realizada a audiência de instrução em 22-06-2022, foi prolatada a sentença pela parcial procedência com amparo no art. 171, II, do Código Civil (vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores).

O magistrado entendeu que, apesar de não comprovado o analfabetismo da autora, “
O Requerido sem sombra de dúvidas, agiu dolosamente, quando transferiu o imóvel para si
, como também no que se refere às condições estipuladas no “contrato de compromisso de venda e compra” (ID. 41918436 - Pág. 11),
ao colocar a Requerente na condição de compradora de dois imóveis à base de troca daquele que lhe pertencia, quando na verdade sua intenção preliminar era vendê-lo
”.

A controvérsia então é sobre a eficácia da Procuração de 24-04-2009 em que a apelada concede poderes ao mandatário Edson para vender o imóvel para si mesmo.

Este, por sua vez, fez uso desse instrumento para elaborar em 17-03-2010 a Escritura Pública de Compra e Venda, alienar o bem para ele próprio por R$47.414,34, cujo pagamento teria sido em moeda corrente, embora ele mesmo afirme que o negócio se deu por permuta (ID. 153114502).

Nesse intervalo, ele ainda teria celebrado em 22-02-2010 Compromisso de Compra e Venda da mesma área com os apelantes por R$145.000,00 a serem pagos mediante permuta de outros dois imóveis situados em Cuiabá e avaliados em R$110.000,00, além do veículo F1000, ano e modelo 90/90, marca Ford, cabine dupla, por R$35.000,00, negócio esse formalizado em 12-08-2010 por Escritura Pública de Compra e Venda em que consta a quantia de R$47.414,34 (ID. 153114506).

Os apelantes narraram na petição de intervenção que, à época da transação com o corretor, a autora os abordou na residência para questionar a compra, ocasião em que procuraram Edson (duas vezes), que os teria tranquilizado. Assim, optaram por acreditar nele e continuar com o acordo.

Disseram que suspeitaram da insistência de Edson para que eles transferissem os imóveis dados em pagamento e que, como medida para resguardar seu patrimônio, verificaram a matrícula do referido bem e tomaram conhecimento da averbação da presente Ação (ID. 8607087).

Ressaltam que Edson passou então a ameaçá-los e que se negaram a transferir uma de suas residências a terceiros.

Edson Arantes da Silva informa que não conseguiu vender o imóvel da autora porque se encontrava em péssimas condições estruturais e ela nem sequer residia ali, tendo-o comprado para reformá-lo. A esse respeito, nos próprios documentos produzidos por ele à época dos fatos, tais como a autorização para venda e corretagem e o compromisso de compra e venda, qualificam a autora como residente no bem em litígio (ID. 153114473, fls. 10/11).

O Compromisso de Compra e Venda foi registrado em 24-04-2009, mesma data da Procuração, por R$55.000,00, cujo pagamento seria mediante permuta do lote 5, quadra 10, loteamento Pedra 90, rua Carvalho, n. 3065, em Rondonópolis – MT, e de um apartamento no Residencial São Carlos (ou Residencial Santa Inez), supostamente situado em Cuiabá - MT, de R$30.000,00 e R$25.000,00, respectivamente (ID. 153114479, fls. 8).

Apesar dessas argumentações, é evidente que a autora foi ludibriada por Edson, que em 09-10-2008 foi inicialmente contratado (ID. 153114473, fls. 10) para vender sua casa por R$100.000,00 e 6 meses depois lhe convenceu a trocá-la por dois imóveis que lhe pertenciam e que nunca foram transferidos para ela. Aliás, não há nada que comprove a existência de tais bens. Importante dizer que ele afirma que o valor de mercado era de R$55.000,00, porém teria aceitado intermediar a venda pelo dobro do preço.

Ademais, em fevereiro de 2010 firmou o Compromisso de Compra e Venda com os apelantes por R$145.000,00, com evidente propósito de lucro em detrimento de todas as partes envolvidas. Esse fato por si só contradiz a arguição de que comprou a casa porque não conseguiu vendê-la; quanto a isso, não juntou nenhuma prova da suposta reforma pretendida.

A propósito, como já consignado, o corretor argumentou que a residência foi adquirida por R$55.000,00 e que a assinatura na nota promissória de R$40.000,00 era falsa, porém não comprovou. Vale destacar que as escrituras públicas foram convencionadas por R$47.414,34.

Na audiência de instrução foram ouvidas as quatro testemunhas arroladas pela autora, que confirmaram que ela foi enganada pois nunca recebeu dinheiro algum pela venda da casa (ID. 88086937 – autos de origem / ID. 153114492, fls. 24).

A par disso tudo, tem-se que o negócio jurídico entre os apelantes e Edson Arantes da Silva nunca se aperfeiçoou já que eles mesmos afirmam que não concluíram a permuta de todos os bens dados em pagamento, embora tenham tomado posse do imóvel da autora.

O Código Civil enuncia o seguinte:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 145. São os negócios jurídicos
anuláveis por dolo, quando este for a sua causa
.

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei,
é anulável o negócio jurídico
:

(...) II -
por vício resultante de
erro,
dolo
, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

Confira-se a doutrina sobre a matéria:

Enquanto no erro há uma (espontânea) falsa impressão das circunstâncias do negócio,
no dolo tem-se um vício através do qual o agente é induzido a se equivocar em razão de manobras astuciosas, ardilosas e maliciosas perpetradas por outrem
. Em síntese apertada, porém completa, no erro o agente se enganou sozinho; no dolo, foi induzido a erro, foi enganado. Ou seja,
o dolo, nada mais é, senão um erro provocado por terceiro
.

O dolo, assim, é todo e qualquer artifício empregado por uma das partes, ou por terceiro, com o fito de induzir outrem à prática de um ato. (...).
Bastará que o artifício, o ardil, utilizado tenha sido suficiente para fazer o agente celebrar um negócio que, em condições regulares, não celebraria
. (...).

Para que possa servir de causa anulatória do negócio jurídico, o dolo
,
tal como o erro
,
deve ser principal (essencial)
, caracterizando-se como aquele que funciona como elemento necessário para a realização do negócio, ou seja, como sua causa determinante - motivo que conduziu, fundamentalmente, à prática do ato negocial.
Vale dizer, sem o dolo, a parte não realizaria o negócio, sendo ele essencial à sua celebração. É preciso que o dolo tenha sido a força propulsora da declaração de vontade viciada
.
(FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Direito Civil, teoria geral. 9ª Ed, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2011, pp. 627-628).

Não se desconhece que, consoante arts. 653 e 654, do Código Civil, a procuração confere ao outorgado poderes para praticar atos ou administrar interesses concedidos pelo outorgante.

Todavia, a eficácia desse documento não é absoluta; pode ser afastada mediante prova de que foi produzido de forma diversa da que pretendia o mandatário,
já que, evidentemente, ninguém confere poderes a outrem para prejudicar a si mesmo.

O art. 117 do CC determina:

Salvo se o permitir a lei ou o representado,

é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo
.

Voltando ao caso em análise, embora tenha outorgado ao corretor Edson Arantes da Silva procuração dando-lhe poderes para “
transferir para quem quiser e pelo preço que contratar, inclusive para si próprio
”, na peça inicial a autora afirma que vendeu o imóvel com a promessa que receberia em troca outros dois, além de 40 mil reais representados pela nota promissória, o que, porém, nunca aconteceu, e ela nem sequer teve a possibilidade de ir a esses locais. Em verdade, a própria existência deles é duvidosa, não há indicação de matrícula no Contrato e até mesmo o endereço é insuficiente.

Sobre o preço ajustado e seu efetivo pagamento, o réu/corretor diz, em sua contestação, que a quantia acordada foi de apenas R$55.000,00. Contudo, a propriedade da autora foi avaliada por ele em R$100.000,00 e revendida aos apelantes por R$145.000,00.

Não é razoável, evidentemente, admitir que a autora anuiu com a venda da sua única casa por montante inferior à metade do valor de mercado. E ainda que se considerasse como verdadeira a pactuação na exígua quantia consignada no instrumento particular, inexiste comprovação de que houve, de fato, o pagamento.

Sobre o contrato entre a autora e Edson Arantes, alguns pontos devem ser ressaltados, tais como a imprecisão, ausência de informações sobre o objeto do negócio e o curioso fato de que o corretor figura como vendedor, comprador, intermediador e testemunha. Confira-se:

Vale anotar que não se trata de simples inadimplemento contratual por falta de pagamento, e sim de má-fé do réu (Edson Arantes), que, aproveitando-se da confiança que lhe foi atribuída na condição de corretor, lavrou procuração em seu favor e transmitiu o lote a si mesmo (mediante suposta venda pela metade do valor e com permuta de imóveis inexistentes), em menos de 24 horas da “suposta” compra e venda celebrada, sem qualquer repasse à autora.

Por outro lado, beneficiando-se do artifício doloso, negociou a casa com os apelantes e, após obter a escritura em seu nome, a revendeu por R$145.000,00 (45% a mais que os R$100.000,00 inicialmente pretendidos para a venda e 90% a menos que a suposta compra negociada com a autora), isto é, muito além dos 5% que ganharia de comissão.

Dessa forma, sendo irrefutável a falsidade perpetrada decorrente de vício de consentimento resultante de dolo, não há como reconhecer a validade da compra e venda, caracterizada pela transferência fraudulenta, sem comprovação de pagamento.

Impõe-se, então, a manutenção da sentença, com o retorno das partes ao
status quo ante
, sendo direito da apelada reaver o imóvel. Por outro lado, aos apelantes
incumbe, em Ação própria, reivindicar eventual direito de ressarcimento
.

Nesta hipótese, incide a parte final do art. 182 do Código Civil:

Art. 182. Anulado o negócio jurídico,
restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam
, e,
não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente
.

Isto porque, a anulação da procuração, a qual originou a transmissão do imóvel, implica no reconhecimento de que a venda para os apelantes foi realizada por quem não era o proprietário da coisa e que, portanto, não tinha legitimidade para tanto. Aliado a isso, nem sequer se aperfeiçoou a aquisição do direito real de propriedade,
já que os apelantes não efetuaram o pagamento completo
, de maneira que, sobrevindo a alienação por quem não era dono, está caracterizada a venda
a non domino
.

Nesse mesmo sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA.
NULIDADE DE ATO JURÍDICO
. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO.
VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENT
O. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2.
Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes
. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no AREsp. 1342222 DF 2018/0200058-4, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, julgamento em 09/11/2021, Quarta Turma, DJe de 26/11/2021).

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PROCURAÇÃO PÚBLICA LAVRADA MEDIANTE FRAUDE. DOCUMENTO UTILIZADO PARA EFETIVAR A ALIENAÇÃO DE IMÓVEL PERTENCENTE À OUTORGANTE PARA O OUTORGADO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. NULIDADE RECONHECIDA.
DANO MORAL. DEVER DE INDENIZAR. QUANTUM ARBITRADO. MANUTENÇÃO. SENTENÇA CONFIRMADA.
1. A nulidade do negócio jurídico deve ser declarada, quando plenamente demonstrada a existência de vício de consentimento das partes, ou seja, erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, conforme estabelece o art. 171, inciso II, do CC. 2. Restando devidamente comprovada a existência de discrepância da realidade no negócio jurídico noticiado nos autos, caracterizada pela transferência fraudulenta do bem, sem comprovação de qualquer pagamento, impondo-se a procedência do pedido de anulação, nos termos como consta na sentença, com o retorno das partes ao status quo ante, sendo direito da parte apelada reaver o imóvel, competindo aos réus/apelantes, em ação própria, vindicarem eventual direito de ressarcimento que entendam porventura possuir.
3. Incontestável o direito da autora/apelada em ser indenizada pelos abalos psíquicos decorrentes da indesejada perda da sua propriedade, advinda de atitude ardilosa de seu mandatário, que utilizando-se da confiança nele depositada, elaborou procuração com poderes específicos para administração do imóvel, maquiando a real intenção de aliená-lo ao seu nome. Portanto, ao ser surpreendida com esta atitude, encontrando-se o imóvel já vendido, inegável a dor psicológica, ensejadora da reparação civil. 4. Não subsistindo insurgência recursal, em relação ao valor fixado a título de indenização pelos danos morais, incabível a sua revisão, de ofício, por parte deste Tribunal. Não obstante, na espécie, o 'quantum' indenizatório foi devidamente fixado com observância às particularidades do caso, sopesando a proporcionalidade entre a conduta e dano sofrido, com bom senso e de forma razoável, descabendo falar-se em alteração do valor. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E IMPROVIDAS.
(TJGO – Apelação 00488606920178090051, 3ª Câmara Cível, relator Fábio Cristóvão de Campos Faria, julgamento em 16/07/2020, DJ de 16/07/2020).

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C PERDAS E DANOS. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ANULAÇÃO DO REGISTRO DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO BEM A TERCEIROS. DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO. ERRO E DOLO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DOS RÉUS. 1. RECURSO DOS PRIMEIROS RÉUS - CORRETORES DE IMÓVEIS QUE INTERMEDIARAM, ENTRE OS AUTORES, A COMPRA E VENDA DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE E, QUE, POSTERIORMENTE O REVENDERAM E TRANSFERIRAM A TERCEIROS. CASO CONCRETO E ANÁLISE DO CONJUNTO PROBATÓRIO DOS AUTOS: COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL FIRMADA ENTRE OS AUTORES - PROMITENTE COMPRADOR (PRIMEIRO AUTOR) E PROMITENTES VENDEDORAS (SEGUNDA, TERCEIRA E QUARTA AUTORAS).
NEGOCIAÇÃO INTERMEDIADA POR CORRETORA DE IMÓVEIS (PRIMEIRA RÉ) E SEU SÓCIO (SEGUNDO RÉU)
. FATO INCONTROVERSO NOS AUTOS. NEGÓCIO JURÍDICO PERFEITO, VÁLIDO E EFICAZ. SUPERVENIENTE SUPOSTA VENDA E/OU CESSÃO DE CRÉDITO REFERENTE AO IMÓVEL, CUJA TRANSAÇÃO TERIA SIDO, EM TESE, ACORDADA DE FORMA VERBAL ENTRE O PRIMEIRO AUTOR E A PRIMEIRA RÉ. FATO CONTROVERTIDO. NEGADO PELO PRIMEIRO AUTOR. DOCUMENTOS INSUFICIENTES PARA COMPROVAR TAL TRANSAÇÃO. POSTERIOR VENDA E TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL, PERPETRADA PELOS CORRETORES (PRIMEIRO E SEGUNDO RÉUS), A TERCEIROS ESTRANHOS AO NEGÓCIO ORIGINAL (TERCEIRO E QUARTO RÉUS). UMA DAS PROMITENTES VENDEDORAS (SEGUNDA AUTORA) ASSINOU INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO OUTORGANDO PODERES AO SEGUNDO CORRETOR, QUE, POR SUA VEZ, INDEVIDAMENTE TRANSFERIU A PROPRIEDADE DO BEM A TERCEIROS ESTRANHOS AO NEGÓCIO ORIGINAL (TERCEIRO E QUARTO RÉUS), PORTANTO, SEM O CONSENTIMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR (PRIMEIRO AUTOR). ERRO POR PARTE DA VENDEDORA AO ASSINAR A PROCURAÇÃO E DOLO NA TRANSFERÊNCIA DOS BENS A TERCEIROS. CONJUNTO PROBATÓRIO APTO A CORROBORAR A TESE INAUGURAL DOS AUTORES, PROTAGONISTAS DA NEGOCIAÇÃO ORIGINAL DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE.
DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO. VÍCIOS DE CONSENTIMENTO. ERRO SUBSTANCIAL DAS AUTORAS VENDEDORAS (ART. 139, II, DO CC) E DOLO DOS CORRETORES RÉUS (ART. 145 DO CC). POSSIBILIDADE DA ANULAÇÃO (ART. 171, II, DO CC). PROCEDÊNCIA DO PLEITO PARA ANULAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DO BEM A TERCEIROS. 2. RECURSO DOS ÚLTIMOS RÉUS - TERCEIROS ADQUIRENTES DO IMÓVEL E ÚLTIMOS TITULARES CONSTANTES NA ESCRITURA PÚBLICA DE PROPRIEDADE DO BEM, OBJETO DO PEDIDO DE ANULAÇÃO FORMULADO PELOS AUTORES. PRETENSÃO DA SUA TESE DEFENSIVA. SEREM MANTIDOS NA PROPRIEDADE DO BEM IMÓVEL. TESE INSUBSISTENTE. PROVA DOS AUTOS QUE AMPARA A PROCEDÊNCIA DO PLEITO INAUGURAL DOS AUTORES. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. MEDIDA QUE SE IMPÕE
. PEDIDO ALTERNATIVO DO APELO. DIREITO DE EVICÇÃO. EXEGESE DO ART. 447 DO DIPLOMA CIVIL. POSSIBILIDADE DO EXERCÍCIO DE TAL DIREITO, CASO REALMENTE COMPROVADA A NEGOCIAÇÃO DE COMPRA E VENDA ALEGADA ENTRE A SEGUNDA RÉ E OS TERCEIROS. NESSA HIPÓTESE, OS TERCEIROS, COMPROVADO O ERRO INVENCÍVEL E PLENAMENTE ESCUSÁVEL, RESTARIAM INDUBITAVELMENTE LESIONADOS E, PORTANTO, FARIAM JUS AO DIREITO DE EVICÇÃO. PRETENSA INDENIZAÇÃO QUE, TODAVIA, DEVERÁ SER PERSEGUIDA EM VIA AUTÔNOMA, RECLAMANDO O QUE E CONTRA QUEM ENTENDEREM DE DIREITO DEVEM SER RESSARCIDOS, EM VIRTUDE DA DEVOLUÇÃO JUSTIFICADA DO IMÓVEL. INCABÍVEL ATRIBUIR QUALQUER DEVER DE INDENIZAÇÃO/RESSARCIMENTO ÀS PROMITENTES VENDEDORAS DA NEGOCIAÇÃO ORIGINAL DE COMPRA E VENDA (SEGUNDA, TERCEIRA E QUARTA AUTORAS). RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
(TJ-SC, AC. 00065284120138240005 Balneário Camboriú 0006528-41.2013.8.24.0005, relatora Cláudia Lambert de Faria, julgamento em 29/08/2017, Quinta Câmara de Direito Civil).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE USUCAPIÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE. OCORRÊNCIA DE ERRO ESSENCIAL. INDUZIMENTO MALICIOSO. DOLO CONFIGURADO. ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. 1. O erro é vício do consentimento no qual há uma falsa percepção da realidade pelo agente, seja no tocante à pessoa, ao objeto ou ao próprio negócio jurídico, sendo que para render ensejo à desconstituição de um ato haverá de ser substancial e real. 2. É essencial o erro que, dada sua magnitude, tem o condão de impedir a celebração da avença, se dele tivesse conhecimento um dos contratantes, desde que relacionado à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração de vontade, a qualidades essenciais do objeto ou pessoa. 3. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade em razão da posse prolongada da coisa, preenchidos os demais requisitos legais, sendo que aqui, como visto, não se discute mais sobre o preenchimento desses requisitos para fins de prescrição aquisitiva, sendo matéria preclusa. De fato, preenchidos os requisitos da usucapião, há, de forma automática, o direito à transferência do domínio, não sendo a sentença requisito formal à aquisição da propriedade. 4. No caso dos autos, não parece crível que uma pessoa faria negócio jurídico para fins de adquirir a propriedade de coisa que já é de seu domínio, porquanto o comprador já preenchia os requisitos da usucapião quando, induzido por corretores da imobiliária, ora recorrente e também proprietária, assinou contrato de promessa de compra e venda do imóvel que estava em sua posse ad usucapionem. Portanto, incide o brocardo nemo plus iuris, isto é, ninguém pode dispor de mais direitos do que possui. 5.
Ademais, verifica-se do cotejo dos autos uma linha tênue entre o dolo e o erro. Isso porque parece ter havido, também, um induzimento malicioso à prática de ato prejudicial ao autor com o propósito de obter uma declaração de vontade que não seria emitida se o declarante não tivesse sido ludibriado - dolo ( CC/1916, art. 92). 6. Portanto, ao que se depreende, seja pelo dolo comissivo de efetuar manobras para fins de obtenção de uma declaração de vontade, seja pelo dolo omissivo na ocultação de fato relevante - ocorrência da usucapião -, também por esse motivo, há de se anular o negócio jurídico em comento
. 7. Rercuso especial não provido.
(STJ, REsp. 1163118 RS 2009/0210626-4, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 20/05/2014, Quarta Turma, DJe de 13/06/2014).

Como visto, em nenhum momento foi demonstrada a concretização do negócio jurídico subjacente à outorga da Procuração (transmissão dos supostos imóveis permutados à autora) e ao pagamento do preço eventualmente devido, e, comprovado o vício de consentimento pelos motivos já manifestados, é inviável o reconhecimento da licitude da negociação.

No tocante à boa-fé dos adquirentes, eventuais prejuízos não podem ser imputados à apelada, uma vez que esta não alienou o imóvel para eles, que devem ajuizar Ação própria contra quem lhes transmitiu o bem.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Deixo de majorar os honorários advocatícios pois não foram arbitrados contra os apelantes.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023