Tribunal: TJMT
Processo: 1019316-56.2020.8.11.0015
Relator(a): VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2023-10-03
Data de publicação: 2023-10-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1019316-56.2020.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE - CNPJ: 11.446.113/0001-31 (RECORRENTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), TIAGO CESAR PELISSARI - CPF: 943.297.291-72 (RECORRIDO), DOUGLAS VICENTE DE FREITAS - CPF: 945.580.191-49 (ADVOGADO), ALEXANDRE MAGNO ZARPELLON - CPF: 030.074.979-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

Recurso Inominado nº
1019316-56.2020.8.11.0015.

Origem:
Juizado Especial Cível de Sinop.

Recorrente: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA – SPE.

Recorrido: TIAGO CESAR PELISSARI.

Data do Julgamento:
03/10/2023.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE -
DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PLEITO DE ALTERAÇÃO DA CONTAGEM – POSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE -
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.

“O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado
.”
(TJ-MT 10005514420188110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 25/11/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2020).

2.

Conforme reconhecido na sentença, são nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

3.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a rescisão contratual e condenar a recorrente ao pagamento do valor de
R$ 11.986,62
(onze mil, novecentos e oitenta e seis reais e sessenta e dois centavos), com correção monetária e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos contados a partir do desembolso, bem como, determinou a dedução da multa contratual de 20% sobre o valor fixado no item “b” e da taxa de fruição fixada em 0,25% ao mês do valor atualizado deste contrato a incidir entre 04/09/2012 até a data de prolação desta sentença.

O recorrente postula a reforma parcial da sentença, para determinar a contagem dos juros a partir do trânsito em julgado, e que, os valores pagos a título de multa e juros por atraso não integrem os valores a serem restituídos.

O recorrido pugna pelo improvimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Da acurada análise do feito, entendo que a sentença comporta reforma. Assim, p
ara melhor compreensão dos fatos, transcrevo a r. sentença:

“(...)
Narrou o Requerente que os reajustes contratuais tornaram o contrato oneroso impossibilitando a adimplência e, ao buscar a rescisão e restituição dos valores pagos obteve uma resposta negativa.

[...]

O demonstrativo de pagamentos (id. 46644754) indica o adimplemento de R$ 11.986,62 ou R$ 11.761,24, caso seja desconsiderada as multas e juros por atraso das parcelas, bem como R$ 825,11 a título de intermediação do imóvel.

Portanto, o Requerente busca a restituição, corrigida, do valor total de R$ 12.811,73 (R$ 11.986,62 + R$ 825,11) enquanto que a Requerida as previsões contratuais dos §§1º a 5º da Cláusula 16ª as quais, em síntese, fixam: a) perda da entrada básica limita a 5% do valor contrato; b) multa compensatória de 10%; c) multa de 20% sobre as parcelas pagas a título de ressarcimentos e indenizações; d) indenização de 0,25% do valor atualizado do contrato a título de fruição do imóvel; e) restituição em parcelas mensais equivalentes a quantia de parcelas pagas com início após 30 dias da efetivação da rescisão.

Em sua impugnação o Requerente reiterou pela nulidade da Cláusula 16ª considerando-a abusiva, bem como, insurgindo-se especificamente apenas quanto a incidência de multa compensatória de 10%.

Cláusula 16ª, §1º, “b”: perda da entrada básica, limitada a 5% do valor deste contrato (despesas de intermediação/corretagem).

No id. 46644754, p. 03 consta recibo emitido em favor do terceiro, EUVALDO SOBREIRA REZENDE no valor de R$ 825,11 os quais não devem ser incluídos no cálculo do valor a ser restituído. Vide:

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA, CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, REEMBOLSO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. [...] COMISSÃO DE CORRETAGEM CUJO REEMBOLSO NÃO DEVE OCORRER. SERVIÇO QUE FOI PRESTADO AOS AUTORES. RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE, FUNDADA NO FATO DE OS AUTORES NÃO TEREM CUMPRIDO UMA OBRIGAÇÃO – ALIÁS, A PRINCIPAL OBRIGAÇÃO QUE LHES TOCAVA CUMPRIR – NÃO CARACTERIZA ATO ILÍCITO QUE POSSA SER ATRIBUÍDO AOS RÉUS. [...] (TJSP, Apelação Cível 1004213-94.2021.8.26.0002; Relator (a): Valentino Aparecido de Andrade; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 12ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/06/2023; Data de Registro: 19/06/2023 - grifo nosso).

Cláusula 16ª, §1º, “c”: multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado deste contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão.

Deve tal cláusula ser considerada abusiva nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC considerando que o próprio contrato já prevê a retenção de 20% dos valores pagos e, portanto, incorrendo em bis in idem na medida em que possuem a mesma função, qual seja, servir de compensação pela rescisão contratual.

Cláusula 16ª, §1º, “d”: perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos.

Não sendo vislumbrada qualquer abusividade deve tal cláusula manter-se hígida.

Cláusula 16ª, §1º, “e”: indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

Ainda que se trate de lote não edificado é lícita a incidência de taxa de fruição. Vide:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Autora que busca a rescisão de compromisso de compra e venda com a restituição de ao menos 80% dos valores pagos [...] Taxa de ocupação / fruição – Circunstância de tratar-se de lote que não afasta a possibilidade de incidência de taxa de ocupação e que não configura "bis in idem" ante a restituição de parte dos valores pagos – Cobrança devida, tendo em vista que o imóvel foi colocado à disposição da autora, ainda que se trate de lote sem construção - Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1051938-42.2022.8.26.0100; Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 19ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/06/2023; Data de Registro: 20/06/2023)

O contrato foi assinado em 04/09/2012 sendo incontroverso este marco inicial para a data de incidência da taxa de fruição. Quanto ao marco final a cláusula acima fixa como a data da rescisão ou a devolução da posse precária do imóvel sendo certo que até a presente data não consta nos autos qualquer indicação de que houve a concretização da rescisão contratual, nem que houve a restituição do imóvel motivo pelo qual o marco deverá ser considerando como a data da prolação da sentença.

Cláusula 16ª, §2º: não serão restituídos ao comprador os pagamentos de tarifas, emolumentos cartoriais, valores gastos com limpeza e manutenção do lote/terreno e eventuais juros e multas moratórias cobrados pelo atraso no pagamento de qualquer obrigação financeira.

A exclusão do adicional pago a título de juros e correção monetária implica em abusividade nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC. Tem-se por escopo na rescisão contratual a restituição ao status quo ante das partes o que inclui os valores pagos a maior, ainda que decorrentes do atraso nos valores das parcelas.

Cláusula 16ª, §5º: o saldo será restituído com as seguintes condições: a) em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador no transcorrer deste contrato; b) a primeira parcela vencerá 30 (trinta) dias após a devolução da posse precária do lote/terreno e assinatura do termo de rescisão deste contrato, e as demais no mesmo dia dos meses subsequente; c)
as parcelas serão representadas por notas promissórias emitidas pela vendedora em favor do comprador, que deverá recebê-las no escritório da vendedora nas datas de vencimento e se não o fizer, isenta-a de pagamento de juros, multas, correção monetária e honorários pelo atraso;
d) o comprador não poderá transferir as notas promissórias a terceiros sem o expresso consentimento da vendedora e e) poderão as partes optar pela restituição do saldo à vista, hipótese em que negociarão o valor a ser restituído.

A restituição de valores decorrentes da rescisão contratual afronta a jurisprudência do STJ por ser considerada abusiva. Vide:

PROCESSO CIVIL. PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO EM AGRAVO. PRETENSÃO RECEBIDA COMO AGRAVO REGIMENTAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RAZOABILIDADE NA DETERMINAÇÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM DE RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA PARCELADA. ABUSIVIDADE
. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. SIMPLES TRANSCRIÇÃO DAS EMENTAS. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. [...] 3
.- Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez
. [...] (STJ, RCDESP no AREsp n. 208.018/SP, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 16/10/2012, DJe de 5/11/2012.)

Cabe ponderar que o contrato pactuado entre as partes foi assinado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 motivo pelo qual o prazo para restituição previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 não é aplicável ao caso concreto.

Por consequência a estipulação de emissão de notas promissórias, bem como exigir que o consumidor se desloque até a sede da Requerida para que possa receber e, se não o fizer, haverá isenção de penalidades, também são reconhecidas como abusivas por força do art. 51, inciso IV, do CDC.

Ainda o Autor postula DANOS MORAIS arguindo má-prestação do serviço pela não restituição dos valores após o cancelamento do contrato sendo recebido com descaso quando sua situação financeira se agravou.

Não obstante os argumentos expostos não se vislumbra ofensa moral passível de indenização. Ao que se percebe a celeuma se origina na divergência de interpretação das cláusulas contratuais cabendo ainda ponderar não estar satisfatoriamente provada que já houve a rescisão contratual o que implicaria em alterar o marco inicial para a incidência da taxa de fruição acima fixada.

Da narrativa fática não se observou que o Autor tenha sido submetido a qualquer situação vexatória.
(...)”

A sentença determinou a restituição integral dos valores pagos e a rescisão contratual.

In casu
, denota-se que

houve a desistência do negócio por parte do comprador, portanto, se revela devida a multa aplicada relativa referente aos custos administrativos e despesas com a venda.

O recorrente se insurge contra a sentença, postulando a reforma da sentença, para determinar a contagem dos juros a partir do trânsito em julgado, e que, os valores pagos a título de multa e juros por atraso não integrem os valores a serem restituídos.

Pois bem. Quanto à irresignação do requerido, em relação ao termo inicial dos juros de mora a partir, sobre o valor a ser restituído ao recorrido, a partir do trânsito em julgado, razão lhe assiste, ao passo que o entendimento do STJ é no sentido de que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE APELAÇÃO CÍVEL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP N. 1.740.911/DF (TEMA 1.002) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO. O Juízo de retratação deve ser exercido sobre a matéria em debate quando a quaestio juris encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça. “Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).” (TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/09/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2021)
.

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – IRRELEVÂNCIA NO CASO – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO – DESPESAS COM PAGAMENTO DO IPTU – RECURSO DESPROVIDO. “A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada na inviabilidade de pagamento das prestações, mormente considerado que o contrato prevê a possibilidade do distrato.
O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.”
(TJ-MT 10005514420188110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 25/11/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2020)

O promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” ( AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). (N.U 1011221-25.2021.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/05/2023, Publicado no DJE 26/05/2023).

Ademais, no tocante ao pleito de não restituição dos valores pagos a título de multa e juros pro atraso de pagamento das parcelas, indefiro, nos termos da sentença que assim consignou:
“Por consequência a estipulação de emissão de notas promissórias, bem como exigir que o consumidor se desloque até a sede da Requerida para que possa receber e, se não o fizer, haverá isenção de penalidades, também são reconhecidas como abusivas por força do art. 51, inciso IV, do CDC”.

Ante o exposto, conheço do recurso inominado interposto, posto que tempestivo e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar em parte a sentença, apenas para determinar a contagem dos juros de mora sobre o valor a ser restituído ao autor, se iniciem a partir do trânsito em julgado da sentença. Fica mantida a sentença nos demais termos.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da lei nº 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/10/2023