Tribunal: TJMT
Processo: 1007063-04.2022.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-30
Data de publicação: 2023-08-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007063-04.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[DAVI LEMES DA SILVA - CPF: 353.603.481-00 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0002-16 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0002-16 (APELADO), DAVI LEMES DA SILVA - CPF: 353.603.481-00 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO – MÉRITO – RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO – CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – COMPROVAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO RECURSO DA REQUERIDA E RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

A preliminar de legitimidade passiva deve ser acolhida, se no caso,
a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com quem o autor firmou o contrato, na cidade de Rondonópolis/MT e a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, acionada na presente demanda, apresentam-se com idêntico nome fantasia (POR DO SOL URBANIZAÇÕES), bem como restam identificadas com as suas respectivas logomarcas no contrato firmado entres as partes, levando o consumidor a reconhecer que ambas coligam uma mesma pessoa jurídica, dedicada ao ramo comercial de venda de imóveis, distinguindo entre si o fato de ser matriz e filial.

Há que ser reconhecido que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, revelado no atraso da entrega do loteamento, isto porque, o loteamento foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis em 07/11/2014 e até o ajuizamento da ação (23/03/2022) não se tinha notícias da entrega do empreendimento, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA e DAVI LEMES DA SILVA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Morais
, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 31 de janeiro de 2017, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa requerida a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a contar do trânsito em julgado desta decisão.

Arbitrou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o valor da causa, sendo distribuída a compensação do ônus sucumbenciais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para o autor e 50% (cinquenta por cento) para a requerida, conforme orientação do art. 86 do CPC/15, ficando suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial em relação ao autor, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC/15, por ser beneficiário da justiça gratuita.

Declarou extinto o processo em desfavor de POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com qualificação nos autos – filial de Rondonópolis/MT, nos termos do art. 485, VI, do CPC/15 e condenou o autor no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor dado à causa, devendo ser observado o § 3ª do art. 98 do CPC/15.

Em suas razões recursais, a requerida
POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA (Matriz) e POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA (filial)
sustentam que o instrumento particular firmado entre as partes fora convencionado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, porquanto não admite rescisão unilateral.

Aduzem que cumpre todas as suas obrigações contratuais, porquanto se torna impossível a rescisão unilateral dos contratos, quando não há motivo suficiente ocasionado pela parte contrária.

Assim, pugnam pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, alternativamente, requer o direito da apelante em descontar os valores inerentes ao débito dos IPTU’s até o trânsito em julgado da decisão, dos valores pagos pelo apelado, além da multa contratual elegida no instrumento contratual. Requer que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da sentença.

Contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº 168138870, pelo desprovimento do recurso.

Em seu recurso de apelação,
DAVI LEMES DA SILVA
alega preliminarmente a legitimidade passiva da requerida POR DO SOL URBANIZAÇOES LTDA, devendo ser aplicada ao caso a teoria da aparência, de modo que há responsabilidade solidária entre matriz e suas filiais.

Aduz que houve atraso na entrega de infraestrutura do loteamento e por isso requer a rescisão do contrato por culpa da empresa requerida.

Assevera que o imóvel em questão foi comercializado pela requerida em fase de construção, cujo início havia se dado em 07/2014 e deveria ser entregue toda a infraestrutura concluída e liberada ao consumidor no prazo máximo de dois anos, contudo, até dezembro de 2020 a infraestrutura completa do residencial não havia sido entregue, haja vista que por diversos motivos a requerida suspendeu as obras, por desmatamento ilegal e outras irregularidade ambientais, motivando, inclusive, intervenção do Ministério Público em ação judicial.

Relata que inexiste termo de entrega ao consumidor, que jamais gozou do imóvel e, por isso é ônus da Loteadora arcar com o pagamento do IPTU.

Afirma que a motivação da rescisão do contrato decorreu por culpa exclusiva da Loteadora e, por isso, deve haver a integral devolução das parcelas pagas.

Expõe que havendo rescisão motivado pelo inadimplemento da Loteadora, urge ela arcar com a multa contratual em favor do consumidor.

Descreve que consoante posição reiterada do STJ, é cabível indenização em face do atraso elevado na entrega do empreendimento, cujos danos morais são presumidos e, sequer, necessitam de comprovação.

Ao final, requereu o provimento do recurso para que seja reformada a sentença recorrida para declarar a culpa da rescisão do contrato por descumprimento da Loteadora por atraso na entrega do lote. Requereu seja determinada a devolução integral dos valores pagos pela parte recorrente consumidora; multa contratual pelo atraso na entrega do loteamento e indenização por danos morais.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº 168138878, pelo desprovimento do recurso.

Foi encaminhado os autos à Central de Conciliação, contudo, não houve acordo entre as partes, ocasião em que os autos retornaram para este gabinete para análise (ID nº 174271232).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO –
PRELIMINAR – LEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

O autor/apelante
alega que a requerida POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA é parte legítima para responder os termos da demanda, em razão da teoria da aparência, de modo que há responsabilidade solidária entre a empresa matriz e suas filiais.

Com razão ao apelante, isto porque, porquanto a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com quem o autor firmou o contrato, na cidade de Rondonópolis/MT e a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, acionada na presente demanda, apresentam-se com idêntico nome fantasia (POR DO SOL URBANIZAÇÕES), bem como restam identificadas com as suas respectivas logomarcas no contrato firmado entres as partes, levando o consumidor a reconhecer que ambas coligam uma mesma pessoa jurídica, dedicada ao ramo comercial de venda de imóveis, distinguindo entre si o fato de ser matriz e filial. Vejamos:

POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº 07.707.537/0001-35, com sede na Av. Bandeirantes, nº 2557, Centro B, Município de Rondonópolis, Estado de Mato Grosso, endereço eletrônico;
contábil.fiscal@pordosolurbanizacoes.com.br
, telefone (66) 3545-9800.

POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº 07.707.537/0001-35, com sede na Rua Mato Grosso, nº 2488, 2º, piso, Bairro Centro, Município de Sorriso, Estado de Mato Grosso, endereço eletrônico;
contábil.fiscal@pordosolurbanizacoes.com.br
, telefone (66) 3545-9800.

Logo, tal indicativo preenche os requisitos para o reconhecimento da Teoria da Aparência, de modo que sua atuação e divulgação dos mesmos tipos de produto induzem o consumidor a reconhecer nelas a existência de um mesmo grupo econômico.

Nesse sentido, colha-se o julgado do STJ:

"Por força da teoria da aparência, é possível que uma empresa integre o polo passivo no lugar de outra, do mesmo grupo econômico, quando existir entre ambas identidade de tal relevo que se possa imaginar tratar-se de uma só pessoa." (
STJ, Ag. n. 960.278, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJ de 7-12-2007).

No mesmo sentido, já decidiu os Tribunais:

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - ATRASO NA ENTREGA -
PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA - ACOLHIMENTO - EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO - TEORIA DA APARÊNCIA
- IMÓVEL - CULPA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO - POSSIBILIDADE - BASE DE CÁLCULO - VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS - ATRASO CONSIDERÁVEL - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

-
A Teoria da Aparência é aplicável nos casos em que empresas integrantes do mesmo grupo econômico, não obstante tenham personalidades jurídicas distintas, apresentam-se para o público como se fossem a mesma e única sociedade
. Nestes casos, torna-se difícil para o consumidor a identificação da empresa com a qual ele contrata, bem como a compreensão da estrutura do conglomerado econômico em que as empresas se inserem.

(...)

- Preliminar de legitimidade passiva acolhida. Primeiro recurso não provido. Segundo recurso provido em parte. Sentença reformada em parte.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.20.537534-8/002, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/07/2023, publicação da súmula em 24/07/2023) destaquei

“APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. INSCRIÇÃO NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO. LEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. TEORIA DA APARÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEVER DE INDENIZAR. DANO MORAL PURO. ARBITRAMENTO DO QUANTUM. CRITÉRIO. -
Em se tratando de empresas pertencentes a um mesmo grupo econômico, que se apresentam perante o público consumidor como a mesma prestadora de serviço, deve ser aplicado ao caso a teoria da aparência, de modo que eventual responsabilidade pelas obrigações decorrentes da sua atuação no mercado deve ser suportada em caráter solidário, conforme §3º, do artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor
. [...]”

(TJMG - Apelação Cível 1.0625.15.003171-8/001, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/02/2020, publicação da súmula em 14/02/2020) destaquei

Portanto, pertencendo as recorridas ao mesmo grupo econômico e frente à aparente legitimidade para o consumidor, impõe-se o reconhecimento da legitimidade passiva
ad causam.

Assim,
acolho
a preliminar de legitimidade passiva, devendo ser mantida a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA no polo passivo da ação.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

DAVI LEMES DA SILVA
ajuizou
Ação de Rescisão Contrato c/c Indenização por Danos Morais
em desfavor de
POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA e POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA,
alegando, em síntese, que em data de 31 de janeiro de 2017, firmou contrato de compra e venda de imóvel, constante do lote nº 02, da quadra 14, do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, na cidade de Rondonópolis/MT, no valor de R$ 118.919,84 (cento e dezoito mil novecentos e dezenove reais e oitenta e quatro centavos).

Sustentou que já pagou a quantia de R$ 54.900,00 (cinquenta e quatro mil e novecentos reais) e que por problemas financeiros, não mais tem interesse no imóvel.

Aduziu que procurou resolver a questão de forma administrativa, porém não logrou êxito.

Relatou que o imóvel em questão foi comercializado pela requerida em fase de construção, cujo início havia se dado em 07/2014 e deveria ser entregue toda a infraestrutura concluída e liberada no prazo máximo de 02 (dois) anos.

Afirmou que a parte requerida não cumpriu a sua avença contratual de entrega da infraestrutura do empreendimento na data aprazada, causando problemas de toda ordem ao consumidor.

Asseverou que a parte requerida não agiu com correção, vindo a extrapolar os limites contidos nos princípios consumeristas, revelando-se medida que se impõe a indenização por dano moral.

Requereu, em sede de tutela provisória de evidência, que seja determinado que a requerida, no prazo de 15 (quinze) dias, proceda a devolução integral da quantia paga pelo autor, bem como que se abstenha de inscrever o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais). Requereu, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Ao final, requereu a procedência da ação, para que seja declarada a rescisão do contrato por culpa da requerida, bem como seja restituída integralmente os valores pagos pela parte autora. Requereu, ainda, a multa penal por descumprimento e seja condenada a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Subsidiariamente, caso o juízo não entenda que não houve atraso ou culpa da Loteadora, pugna-se pela rescisão com devolução à base de noventa por cento do valor pago ao consumidor.

A liminar foi parcialmente deferida apenas para determinar que requerida se abstenha de inserir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa no importe de R$ 200,00 (duzentos reais) por dia de descumprimento, limitando-se à importância de R$ 3.000,00 (três mil reais), bem como deferido os benefícios da justiça gratuita ao autor (ID nº 168138816).

O douto magistrado singular, Dr. Luiz Antonio Sari, julgou parcialmente procedente a ação e declarou extinto o processo em desfavor de POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com qualificação nos autos – filial de Rondonópolis/MT, nos termos do art. 485, VI, do CPC/15, conforme relatado.

Contra a sentença foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

Inconformadas, recorrem as ambas as partes.

Pois bem.

Preliminarmente mister consignar, que com o retorno dos autos da Central de Conciliação, houve desistência do recurso de apelação pela requerida/apelante POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA no ID nº 174215655. Assim, passo à análise do recurso da parte autora.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 31 de janeiro de 2017, Instrumento Particular de Promessa de Compra e venda, referente à aquisição de um imóvel, lote nº 02, Quadra nº 14, situado no Residencial Parque das Laranjeiras, no Município de Rondonópolis/MT, pelo preço de R$ 118.919,84 (cento e dezoito mil novecentos e dezenove reais e oitenta e quatro centavos), consoante ID nº 168138807.

Em sua petição inicial, o autor/apelante afirma que a
parte requerida não cumpriu a sua avença contratual de entrega da infraestrutura do empreendimento na data aprazada e por isso requereu a rescisão do contrato.

No caso, extrai-se da
cláusula sexta
do contrato, que deveria ser entregue ao consumidor toda a infraestrutura concluída e liberada conforme estabelecido pela prefeitura municipal. Vejamos (ID nº 168138807 – Pág. 7 e 8):

Consta, ainda, na
cláusula sétima
do contrato, que a imissão na posse do imóvel se daria tão logo concluídas as obras de infraestrutura do loteamento, expedida com a respectiva Certidão da Prefeitura Municipal de Rondonópolis/MT. Confira (ID nº 168138807 – Pág. 8):

Ocorre que, até o ajuizamento da ação (23/03/2022) não se tinha notícias da entrega do loteamento, tão pouco da liberação do ente municipal, haja vista que em 15 de setembro de 2020 o autor comunicou a empresa requerida o seu interesse em rescindir o contrato de compra e venda, consoante notificação juntada no ID nº 168138809.

Destarte, o autor, não obtendo resposta à notificação, reiterou o seu intento de rescisão do contrato em 09 de março de 2022, em decorrência do atraso na entrega do loteamento, consoante ID nº 168138811.

A corroborar os fatos alegados na inicial, a própria requerida em sua peça contestatória afirma que ocorreram fatos que não dependiam de sua providência,
in verbis (ID nº 168138820 – Pág. 8):

“Contudo, havia uma pendência de conclusão de obra pública, isto é, obras de responsabilidade do município de Rondonópolis/MT, fora do perímetro do loteamento Residencial das Laranjeiras, e para agilizar a liberação do alvará de construção e habite-se das unidades habitacionais a serem implantadas nos lotes do referido loteamento, a Requerida, juntamente com outras empresas privadas, acordaram com o município de Rondonópolis/MT e o Ministério Público, em concluir tais obras, mesmo não sendo de sua responsabilidade, tampouco fazendo parte das obras de infraestrutura do loteamento em questão, conforme pode ser constatado pelas cópias dos contratos em anexo.”

Assim, não obstante a tentativa de se eximir de qualquer responsabilidade, induvidoso nos autos o atraso na entrega do empreendimento, restando caracterizada a culpa das recorridas pela rescisão do negócio.

Conforme já relatado, a rescisão contratual se deu em razão do atraso na entrega do loteamento.

Dessa forma, ante a inadimplência contratual das requeridas, consistente no atraso na entrega do loteamento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (
Súmula 543 do STJ
).

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A esse respeito, os precedentes:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
- DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "
resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).
Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1888853/SP, relator ministro Marco Buzzi, 4ª Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 04/12/2020). g.n.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO
. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1864453/SP, relator ministro Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 22/06/2020, DJe de 01/07/2020). G.n.

Dessa forma, a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, de modo que deve ser reformada a sentença neste ponto.

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Vejamos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

No caso, o
contrato de compra e venda contém cláusula expressa que prevê a imposição de multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, equivalente a 10% a incidir sobre o valor pago, em sua
cláusula quinta
, item d.1 e d.2 – alínea “f”. Vejamos (ID nº 168138807 – Pág. 7):

Assim, deve a multa prevista na cláusula quinta do contrato invertida em desfavor da construtora, por inadimplemento contratual.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA EXTRAPOLADO - DANO MORAL IN RE IPSA - RESSARCIMENTO FIXADO EM QUANTIA ADEQUADA -
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE
- HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS COM RAZOABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa, sendo evidente a frustração das expectativas. Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
Ao apreciar os Temas 970 e 971, o STJ pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da construtora que deu causa à rescisão do contrato
. Não comportam redução os honorários advocatícios estipulados com razoabilidade na busca pela justa remuneração do profissional e sem acarretar-lhe enriquecimento ilícito”

(TJMT Apelação Cível 0039121-07.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data do Julgamento 30/10/2019, Publicado em 06/11/2019)

Nesse sentido, o autor/apelante faz jus à multa moratória no percentual de 10% sobre o valor do imóvel, devendo ser reformada a sentença neste ponto.

No que tange ao pagamento do IPTU, o pleito merece prosperar.

Isso porque, o seu pagamento pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em tela, porquanto o autor desistiu do imóvel antes mesmo de ser entregue.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento do IPTU como pretendido pelo autor/apelante, porque não houve entrega do imóvel ao autor.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"

(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021) destaquei

No mais, o
dano

moral
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no
atraso
da entrega do loteamento, isto porque, o loteamento foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis em 07/11/2014 e até o ajuizamento da ação (23/03/2022) não se tinha notícias da entrega do empreendimento, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar-se a medida inócua.

Nesse contexto, o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), atende os critérios orientadores para sua fixação e por se tratar de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem desde a citação, e a correção monetária, incide desde a data do arbitramento (Súmula 362, STJ).

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar a sentença recorrida para:

a)

Acolher a preliminar de legitimidade passiva da requerida POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA;

b)

Declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva e solidária das requeridas, determinando a devolução integral dos valores pagos pela parte autora (Súmula 543 do STJ);

c)

Afastar a responsabilidade do autor/apelante pelo pagamento do ITPU;

d)

Condenar as requeridas/apeladas, solidariamente, ao pagamento da multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato;

e)

Condenar as requeridas/apeladas, solidariamente, a pagar ao autor/apelante indenização por danos morais, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do arbitramento, acrescido de juros de 1% a partir da citação;

f)

Condenar as requeridas/apeladas, solidaria e integralmente, a pagar os honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor total da condenação atualizado.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/08/2023