Tribunal: TJMT
Processo: 1025524-33.2022.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-15
Data de publicação: 2023-08-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025524-33.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[DAVID WENER FARINELLI SERILO - CPF: 041.745.191-10 (ADVOGADO), ALBENICIO MELO MOURA - CPF: 024.262.191-06 (AGRAVADO), JULIA MARIA ALVES DE OLIVEIRA JAQUES - CPF: 008.864.292-50 (ADVOGADO), KARINA MARTINS SILVA - CPF: 331.093.418-75 (AGRAVANTE), ANTONIO CARLOS TAVARES DE MELLO - CPF: 570.805.691-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

INDEFERIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA PELO PRIMEIRO GRAU NO ANO DE 2021 – NECESSIDADE DE CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA – MANUTENÇÃO DA SITUAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONSIDERÁVEL DO PACTUADO – NOVO PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PLEITO INDEFERIDO – DESCABIMENTO – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC – EXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO – CONTINUIDADE DO INADIMPLEMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATADAS – NEGATIVAÇÃO DO VENDEDOR/AGRAVANTE EM INSTITUIÇÃO BANCÁRIA EM RAZÃO DE FINANCIAMENTO NÃO HONRADO, EM CONCESSIONÁRIAS DE ENERGIA ELÉTRICA E DE ÁGUA E ESGOTO – NÃO PAGAMENTO DE IPTU DURANTE O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM – VIABILIDADE DO PEDIDO LIMINAR RECURSAL – DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DO BEM – AGRAVO PROVIDO.

À luz do artigo 300 do CPC, merece acolhimento o pedido formulado na ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse, a fim de que o imóvel seja desocupado, eis que o contrato de compra e venda foi inadimplido; sobretudo porque foram constatadas negativações decorrentes do mencionado inadimplemento, tanto quanto ao financiamento bancário, bem como quanto às concessionárias de energia elétrica e de água e esgoto; não se mostrando plausível que seja a Agravada mantida na posse do bem, pois a dívida aumentaria tanto para ela quanto para o proprietário, que teve, inclusive, que arcar com o pagamento das contas de energia elétrica e de água, a fim de solucionar suas pendências perante tais concessionárias de serviço público, mesmo sem dar causa a elas.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento com pedido de tutela antecipada, interposto por
ALBENÍCIO MELO MOURA
, em face de decisão exarada pelo Juízo de Direito da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos de
Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse c/c Pedido de Tutela Provisória n. 1044091-23.2021.8.11.0041, proposta em desfavor de
KARINA MARTINS SILVA
, manteve o indeferimento do pleito de tutela provisória, o qual havia sido negado inicialmente, ou seja, indeferiu o pedido de reconsideração.

Aponta que “(...) Trata-se de Ação de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO TUTELA ANTECIPADA, tendo em vista o descumprimento das cláusulas contratuais por parte da Agravada. A Saber, na data de 13/07/2020 as partes celebraram Contrato Particular de Compra e Venda do Imóvel Urbano situado à Rua Lulu Cuiabano, nº 11, Bairro Centro Norte, Cidade Cuiabá/MT, CEP 78005-220, inscrição municipal nº 01.5.42.027.0213.001, registrado na matrícula nº 8339, no Cartório do 2º Oficio de Cuiabá/MT. Ao pactuar a venda, foi ajustado entre as partes o valor de R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais)”; que a parte Agravada “(...) não cumpriu com o contrato, pois efetuou o pagamento de apenas uma entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) no ato da celebração do contrato e pagou somente 06 cheques de R$ 2.000,00 (dois mil reais), totalizando o valor de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais) pago até o dia de hoje”.

Menciona que a Agravada se encontra inadimplente – a aproximadamente 10 (dez) meses, sem efetuar o pagamento das parcelas do imóvel, e também não efetuou o pagamento da parcela de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), vencida em 10/07/2021; somado a isso, afirma que a Agravada não efetuou o pagamento das parcelas do financiamento bancário do imóvel, pois existem 15 (quinze) parcelas em atraso com o banco.

Destaca que a Agravada deveria transferir a titularidade da energia e da água para seu nome; todavia, não o fez e também não pagou pelos dias utilizados, a ponto de o nome do Agravante ter sido incluído no SERASA pela empresa concessionária de energia elétrica.

Salienta que também o Banco Bradesco S/A inseriu o nome do Agravante no cadastro de inadimplentes, devido ao atraso no pagamento das parcelas do financiamento.

Afirma que, para evitar que seu nome fosse negativado outra vez, dirigiu-se à concessionária de água e pagou as faturas em atraso, no valor de R$ 572,44 (quinhentos e setenta e dois reais e quarenta e quatro centavos).

Assevera que a Agravada também não pagou o IPTU, referente aos anos de 2020, 2021 e 2022, sendo a cobrança lançada em dívida ativa.

Argumenta que “(...) Devido descumprimento do contrato, o Agravante procurou a Agravada para resolver o problema de forma pacífica e amigável, mas aquela não se dispôs a solucionar o problema. No dia 11/11/2021, o Agravante encaminhou uma notificação extrajudicial à Agravada para que a mesma cumprisse com a obrigação contratada em até 03 (três) dias e, caso não houvesse o pagamento, pediu a devolução do imóvel, conforme notificação em anexo Código de rastreamento QB421365529BR). Nada obstante ter recebido a notificação, observa-se, Excelência, que a Agravada deixou de pagar as prestações acordadas referente à casa, descumpriu o contrato, sendo que o inadimplemento dá azo ao esbulho e enriquecimento sem causa e ilícito”; que “(...) o Agravante está correndo grande risco de perder o imóvel para o Banco, tendo em vista que as parcelas do financiamento também se encontram com 15 (quinze) meses em atraso. Diante de tal situação embaraçosa, no dia 09/12/2021, o Agravante ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual c/c reintegração de posse e pediu o deferimento da tutela antecipada, que não foi concedida em 14/12/2021 e após um pedido de reconsideração, foi indeferida novamente em 11/11/2022”.

Defende a necessidade de reforma da decisão, pois “(...) a Agravada permanece inadimplente, descumprindo o contrato e se recusa a restituir o imóvel ao Agravante. O Agravante continua a sofrer enormes prejuízos e corre grande risco de perder o imóvel para o Banco Bradesco, visto que a Agravada não paga as parcelas do financiamento bancário. Além disso, nota-se que o Agravante já está com nome negativado por culpa da Agravada, conforme extrato de negativação juntado no id. 72265206 do processo de origem. Como se não bastasse isso, vale mencionar que a Agravada está tentando alugar o imóvel a terceiro, conforme demonstrado no id. id. 72265202 do processo de 1° instância. Tal circunstância pode prejudicar ainda mais a retomada do imóvel pelo Agravante, pois terá a intervenção de terceiro no processo. Importante destacar, que a Agravada continua tentando alugar o imóvel do Agravante. Prova disso é a recente publicação feita pela Agravada em seu Facebook (...)”.

Sustenta que as circunstâncias postas demonstram a posse injusta da Agravada e também a existência de má-fé, caracterizando o esbulho possessório.

Diz ser necessária a concessão de antecipação de tutela, em razão da probabilidade do direito e do perigo de dano existentes.

Requer “(...) seja concedido a antecipação de no sentido de determinar a declaração da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel firmado entre o Agravante e a Agravada, bem como a determinação da imediata desocupação do imóvel, com a expedição de mandado de reintegração de posse a ser expedido em favor do Agravante, até a resolução do mérito”.

No mérito, pede o provimento do agravo.

O pleito liminar foi deferido.

(ID. Num. 153700652)

Em razão da concessão liminar recursal, foi interposto Agravo Interno. (ID. Num. 155632685).

Ato contínuo, foi requerido sobrestamento da decisão liminar, sendo o pedido indeferido. (ID. Num. 156958680).

Foram apresentadas contrarrazões ao agravo de instrumento. (ID. Num. 156276150).

Não foram apresentadas contrarrazões ao agravo interno.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste agravo consiste em analisar e dirimir se deve prevalecer ou não a decisão do Juízo singular, que
nos autos de
Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse c/c Pedido de Tutela Provisória n. 1044091-23.2021.8.11.0041, proposta por
ALBENÍCIO MELO MOURA
em desfavor de
KARINA MARTINS SILVA
, manteve o indeferimento do pleito de tutela provisória, o qual havia sido negado inicialmente, ou seja, indeferiu o pedido de reconsideração.

Após a devida análise, hei por bem, revigorar a decisão que concedeu o pedido liminar em caráter recursal.

Mostra-se patente a necessidade de concessão do pedido para desocupação da Agravada em relação ao imóvel em litígio, pois o contrato de compra e venda firmado em julho/2020 não foi cumprido. O preço ajustado em R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais) não foi pago, sendo efetuado apenas o pagamento da entrada – de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e mais 06 (seis) cheques no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Ademais, as parcelas do imóvel – que deveriam ser quitadas perante o Banco Bradesco – também não foram honradas, acarretando inclusão do nome do Agravante no SERASA. Houve, ainda, a inclusão do nome do Agravante no rol de inadimplentes, pois não estavam sendo pagas as contas de energia elétrica. E, por fim, a Agravada não transferiu a titularidade das contas de energia elétrica e para fornecimento de água, tendo o Agravante que procurar as concessionárias de água e de energia elétrica para regularizar sua situação perante elas.

Apesar de notificada, a Agradada não cumpriu sua obrigação e não devolveu o imóvel ao Autor/Agravante.

Diante de tais constatações, cumpre ressaltar que no início da Ação de Rescisão Contratual formulada, em 2021, já havia o Autor/Agravante requerido a medida de urgência, a fim de que houvesse a desocupação do bem. Todavia, tal pedido foi indeferido, pois havia necessidade de contraditório.

E como a situação não se resolveu, ou seja, não houve qualquer mudança fática; novamente, agora já no final de 2022, foi requerida a medida de desocupação, tendo o pedido indeferido, dando azo a este agravo.

A pretensão do Agravante merece guarida.

Os atrasos são importantes, são consideráveis. Não houve qualquer apresentação de composição extrajudicial pela Agravada. Os débitos são de 2020, 2021 e 2022, inclusive de IPTU.

E dentro desse contexto, ainda que a Agravada alegue situação de dificuldade, enfermidade do esposo, etc; é fato que existe a obrigação contratual, cabendo às partes ou adimplir o contrato, ou formular acordo, não bastando simples intenção, mostrando-se importante frisar que o passar dos tempos sem solução só aumenta o endividamento, e consequentemente complica a situação de todos os envolvidos, notadamente porque o Agravante experimentou negativação de seu nome, sem dar causa a isso.

Julgo importante aqui esclarecer que esta decisão em nada remete ao mérito da ação de rescisão contratual, mas apenas declara o direito do Autor/Agravante em ter a posse e domínio do bem, diante do inadimplemento incontestável da obrigação firmada.

Com tais apontamentos, considero presentes os requisitos para o provimento do agravo, à luz do artigo 300 do CPC.

A propósito, “mutatis mutandis”:

“
APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE - PURGA DA MORA - INÉRCIA - RESCISÃO DO CONTRATO POR ATO FALTOSO DO COMPRADOR - RESTITUÇÃO DO MONTANTE PAGO - RETENÇÃO PARCIAL - PATAMAR RAZOÁVEL - PREVALÊNCIA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - MARCOS INICIAIS - ILÍCITO MATERIAL E MORAL - CONFIGURAÇÃO AUSENTE.

Em sede de compra e venda de bem imóvel o inadimplemento do adquirente que, instado a purgar a mora, mantém-se inerte, legitima a rescisão do contrato por sua culpa exclusiva. Rescindido o negócio, não há falar-se em restabelecimento do vínculo. Ao comprador culposo assiste o direito de ter devolvida parte do montante solvido. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão segundo patamar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. Os juros moratórios, em situações tais, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da sentença, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. A correção monetária incide da data de cada desembolso. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.493619-9/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/10/2022, publicação da súmula em 19/10/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE EMPRESA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. COMPROVAÇÃO. ART. 373, INC. I E II, DO CPC. BOA-FÉ. ART. 475 DO CC. INOBSERVÂNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. TUTELA DE URGÊNCIA. ARTIGO 300 DO CPC. REQUISITOS PRESENTES.

- Em nosso sistema jurídico, certos requisitos devem ser observados quando da celebração dos contratos, dentre eles, o princípio da boa-fé.

- A parte lesada pelo inadimplemento tem direito à resolução do contrato se não preferir exigir seu cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475 do CC).

- Comprovada a celebração do contrato, cujo adimplemento não foi levado a efeito, o pleito de rescisão e ressarcimento formulado pelo credor é procedente.
- Presentes nos autos os requisitos da tutela de urgência (artigo 300 do CPC), não há óbice que, em decisão fundamentada, o Tribunal conceda, de imediato, o cumprimento do julgado. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.137547-6/002, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/11/2021, publicação da súmula em 23/11/2021)”.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo e ratifico os termos da medida liminar recursal.

Considere-se prejudicado o agravo interno interposto.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/08/2023