Tribunal: TJMT
Processo: 1060623-43.2019.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1060623-43.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.578.164/0001-14 (APELADO), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), RODRIGO LEITE DE BARROS ZANIN - CPF: 182.746.248-58 (ADVOGADO), FLAVIA LUIZA TEIXEIRA SILVA - CPF: 845.919.601-10 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELANTE), FLAVIA LUIZA TEIXEIRA SILVA - CPF: 845.919.601-10 (APELADO), AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.578.164/0001-14 (APELANTE), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE FLAVIA LUIZA TEIXEIRA SILVA PROVIDO E RECURSO DE AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
– CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA - RETENÇÃO DE 10% – PRECEDENTES DO STJ – TERRENO NÃO USUFRUÍDO PELA COMPRADORA E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – PRETENDIDA FIXAÇÃO DE ALUGUEL PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – INCABÍVEL –
RECURSO DA PROMITENTE COMPRADORA PROVIDO
- SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.

Na hipótese, o Juiz singular determinou a devolução dos valores “de forma parcelada”, quando deveria determinar restituição parcial dos valores pagos, em consonância com o Verbete Sumular 543 do STJ. Recurso da compradora deve ser provido apenas para fazer constar no dispositivo da sentença que a restituição dos valores pagos pela compradora, com a retenção de 10%, deverá ser em parcela única e não parcelada.

Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “
padrão indenizatório de 25% do valor pago
” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo escorreita a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois se trata de imóvel não habitado e sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revender pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo.

Segundo o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça, é incabível cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (AgInt no REsp n. 1.974.289/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/06/2022, Dje de 22/06/2022. Inexistindo construção no imóvel, torna-se descabida a fixação de aluguéis por tempo de fruição do imóvel.

R E L A T Ó R I O

São dois Recursos de Apelação Cível: um interposto por
FLÁVIA LUIZA TEIXEIRA SILVA
, e o outro pela empresa
AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, ambos objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juiz da 3.ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Tutela de Urgência
proposta pela Construtora
, julgou parcialmente procedentes os pedidos.

O Juiz sentenciante acolheu o pedido, declarou a rescisão do contrato, condenou a Construtora a restituir à promitente compradora os valores pagos, devidamente atualizados a partir do efetivo pagamento (INPC) e acrescidos de juros de 1% a partir da publicação da sentença, retendo o valor equivalente a 10% (dez por cento) dos valores adimplidos.

Considerando que a rescisão se deu por culpa da promitente compradora, concluiu que “
a devolução poderá se dar de forma parcelada, nos termos da Súmula 543 do STJ. Contudo, os valores deverão ser corrigidos até a data do efetivo pagamento e acrescidos de juros de 1% a.m.
”.

Ao final, condenou a promitente compradora Flávia Luiza Teixeira Silva ao pagamento das custas processais, bem como honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, ressalvada a suspensividade por ser beneficiária da justiça gratuita.

Inconformada, a Apelante
Flávia Luiza Teixeira Silva
não se conforma apenas com o capítulo da sentença que determinou “
a devolução dos valores pagos pela promitente compradora de forma parcelada”
. De acordo com a Apelante, o Juiz singular se equivocou ao pronunciar “
de forma parcelada
”
,
quando o correto seria “
de forma parcial
”, nos termos do Verbete Sumular 543 do STJ. Assegura que opôs Recurso de Embargos de Declaração, porém foi rejeitado pelo Magistrado sem qualquer retificação.

Por seu turno, a Construtora
AMPER - Empreendimentos Imobiliários Ltda
. busca majorar o percentual de retenção das parcelas pagas de 10% para 23%, conforme previsto na Cláusula 8.7 do contrato.

Além disso, pleiteia o reconhecimento da sentença como
citra petita
e, por conseguinte
,
pugna pela análise dos pedidos de fixação de aluguel pela fruição do imóvel e de reintegração de posse, ante a alegada omissão do Juiz singular.

Assegura, também, que houve omissão do pedido quanto à liquidação dos débitos e créditos, de maneira que, no seu entender, faz jus à dedução das despesas administrativas, custas processuais, além dos honorários advocatícios estipulados no contrato, IPTU e multas.

As contrarrazões foram apresentadas nos ID’s 145729235 e 145729236.

É a síntese do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que, em 10/09/2010,
Flavia Luiza Teixeira Silva
celebrou com a empresa
AMPER - Empreendimentos Imobiliários Ltda.
“
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária
” para aquisição do Lote 13, quadra 07, do Loteamento Jardim das Oliveiras, de matrícula 69.906, registrado no 5º Ofício da Comarca de Cuiabá.

De acordo com a Construtora, a promitente compradora adimpliu o montante de R$ 17.648,85 (dezessete mil e seiscentos e quarenta e oito reais e oitenta e cinco centavos); todavia, já não conseguiu honrar as parcelas do contrato.

Aduz que as tentativas para o recebimento do saldo devedor foram inexitosas, motivo pelo qual propôs
Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Tutela de Urgência
objetivando: i) a concessão da tutela de urgência para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda; ii) a desocupação do lote pela compradora, no prazo de 10 (dez) dias e a reintegração da construtora na posse do imóvel; iii) a fixação do valor diário de R$ 30,00 (trinta reais) a título de aluguel pela ocupação do imóvel pela compradora, devendo ao final ser apurado e deduzido do eventual crédito; iv) no mérito, pleiteou a confirmação da tutela de urgência para declarar a rescisão do contrato com a convalidação da posse plena à Autora; v) a fixação do prazo de 10 (dez) dias para a desocupação voluntária do lote, permitindo a demolição de eventual construção existente; vi) a determinação de liquidação de débitos e créditos.

Na Contestação, a promitente compradora esclareceu que deixou de pagar as prestações por dificuldades financeiras e anuiu com a rescisão contratual, pugnando pela devolução dos valores pagos e nulidade da cláusula penal.

Em seguida, o Juiz da causa prolatou a sentença recorrida em que acolheu parcialmente os pedidos autorais, rescindiu o vínculo contratual e facultou a restituição de parte das parcelas pagas.

Inconformadas, Ambas as partes interpuseram o Recurso de Apelação.

Do Recurso de Flávia Luiza Teixeira Silva:

De acordo com a Apelante, o Juiz singular se equivocou ao pronunciar “
de forma parcelada
”
,
quando o correto seria “
de forma parcial
”.

Na sentença, o Juiz singular determinou o seguinte:

Como a rescisão se deu por culpa da requerida que restou inadimplente, a devolução poderá se dar
de forma parcelada
,
nos termos da
Súmula 543 do STJ
.
Contudo, os valores deverão ser corrigidos até a data do efetivo pagamento e acrescidos de juros de 1% a.m.
(grifos no original)

Quanto à devolução das quantias pagas pelo promitente comprador, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou a respeito, tendo proferido o Enunciado de Súmula nº 543:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

Da leitura do Verbete Sumular, está claro que o Juiz singular equivocou-se ao pronunciar
de forma parcelada
, quando, na verdade, o correto seria
de forma parcial
.

Essa interpretação decorre pelo simples fato de que, nos casos de rescisão por culpa do comprador, o valor adimplido por ele não será restituído em sua integralidade, mas sim, parcialmente, devido ao direito de retenção da vendedora.

Se isso não bastasse, é entendimento pacífico que a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador será imediatamente e, em parcela única, de forma que inexiste qualquer razão para determinar a devolução de forma parcelada.

Feito esses esclarecimentos, concluo que o Juiz singular laborou em equivoco ao pronunciar a devolução dos valores “de forma parcelada”, quando o correto seria determinar a restituição parcial dos valores pagos, pois este é entendimento firmado no Verbete Sumular 543 do STJ.

Dito isso, o Apelo interposto por Flávia Luiza Teixeira Silva deve ser provido e determinada a restituição parcial dos valores pagos pela Apelante em parcela única.

Do Recurso de AMPER - Empreendimentos Imobiliarios Ltda.:

Inconformada com o percentual de retenção, a Apelante recorreu pugnando pela sua majoração para 23% (vinte e três por cento), nos termos da Cláusula 8.7 do contrato.

De acordo com o Verbete Sumular 543 do STJ, se o rompimento ocorrer por culpa do comprador, garante-se ao vendedor indenização pelas despesas e prejuízos oriundos do evento.

É certo que, em julgado mais recente, a Segunda Seção do STJ modificou a orientação de que o percentual de retenção seria variável atendendo as circunstâncias concretas, e passou a prever que o percentual deve ser determinado em patamar fixo, delimitado em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente.

Segundo o entendimento atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018 deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, considerado adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor (REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019). No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1154972/SP, Quarta Turma, julgado em 29/10/2019, DJe 05/11/2019.

A despeito disso, tenho que, no caso concreto, não justifica a retenção de 23% do valor pago pela Apelada, por ser excessivo, e reduzo a
retenção de 10% do montante quitado, tal qual fixado na sentença
. E isso se deve ao fato de que se trata de unidade imobiliária que valorizou com o decorrer dos anos, além de a Apelada sequer ter tomado posse, de maneira que a Apelante pode revendê-lo pelo valor atualizado e valorizado, sem sofrer prejuízo.

Anoto que esta Câmara vem adotando esse entendimento, conforme julgado recente:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – TERMO DE CESSÃO DE DIREITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMPOVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – ITPU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANO MORAL – NÃO DEMONSTRAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO DE AMBAS PARTES PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da compradora, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi utilizado/habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)

Tratando-se de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolo.

Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU e à taxa de fruição, se não houve a efetiva utilização do bem.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15
. (
RAC 0007515-33.2019.8.11.0004 – relatoria Desa. Marilsen Andrade Addario – julgado em 17/08/2022
).

Em resumo, diante da rescisão contratual por culpa da compradora, a Apelante tem direito de
reter 10% do valor corrigido
, a contar de cada desembolso, conforme definido na sentença.

A Apelante pugna, por fim, pelo reconhecimento do ato sentencial como
citra petita.
Conquanto a sentença não tenha apreciado todos os pedidos iniciais, não verifico motivos capazes de anulá-la.

Segundo o que consagra o art. 1.013, § 3.º, inciso III, do CPC, constatada a omissão no exame de um dos pedidos, tratando-se de causa madura, é possível o seu imediato julgamento, tal como ocorre na espécie.

A Apelante pretende a liquidação dos débitos e créditos, ao argumento de que teve despesas administrativas, custas processuais, além de honorários, tributos e multas.

Com efeito, entendido que o desfazimento do negócio se deu por culpa da compradora, os valores pagos devem ser restituídos, com direito de retenção pela Apelante de parte do montante
com a finalidade de compensação com gastos diversos
, tais como: propaganda, tributos, vendedores, despesas administrativas, dentre outros.

Em outras palavras, o direito de retenção, pelo vendedor, visa recompor as perdas e custos inerentes ao próprio empreendimento. Logo, o pedido de liquidação dos débitos e créditos não merece acolhida, pois a pretendida compensação já está compreendida no percentual de retenção de 10% fixado pelo Julgador.

No que tange ao pedido de arbitramento de aluguéis, também, não prospera. Segundo o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça, é incabível cobrança de taxa de
fruição
nas hipóteses em que o objeto
do contrato
de promessa de
compra
e
venda
é um lote não edificado.

A propósito:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. JULGAMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO PELO RELATOR. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. ILEGALIDADE. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE OCUPAÇÃO OU FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ. (...)

Consoante a jurisprudência dominante deste Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
(AgInt no REsp n. 1.974.289/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 22/6/2022).

Portanto, inexistindo construção no imóvel, está claro que não houve efetiva utilização do bem, sendo descabida a fixação de aluguéis por tempo de fruição do imóvel.

No mais, quanto ao direito de reintegração de posse, entendo que é consequência lógica da rescisão contratual.

Em outros termos, com o fim do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, de maneira que provocará a devolução dos valores pagos pela promissária adquirente, com a retenção devida, e, por corolário, o retorno da posse e propriedade do imóvel para a empresa
.

Por todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO APELO
interposto pela AMPER - Empreendimentos Imobiliários Ltda.

DOU PROVIMENTO
ao Recurso interposto pela compradora Flávia Luiza Teixeira Silva e determino a restituição dos valores pagos pela promitente compradora, com a retenção de 10%,
em parcela única
, nos termos do Verbete Sumular 543 do STJ.

Deixo de fixar honorários recursais em desfavor da empresa AMPER – Empreendimentos Imobiliários porque não foi condenada ao pagamento de honorários de sucumbência na Instância singela.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2023