Tribunal: TJMT
Processo: 1003899-65.2021.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-08
Data de publicação: 2023-03-09

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO – AFASTADA – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem.
Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.
Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana.
O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003899-65.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FRANCIANE BARROS DOS SANTOS - CPF: 737.199.272-53 (APELADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), FRANCIANE BARROS DOS SANTOS - CPF: 737.199.272-53 (APELANTE), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO. AUTORA PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS –

DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO –
TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO – AFASTADA – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.

Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana.

O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

Demostrado que a demandante decaiu de parte considerável do pedido, é caso de manter a sucumbência recíproca.

O artigo 85 do CPC estabelece a aplicação de forma sucessiva, ou seja, aplica-se por primeiro o valor da condenação; se não possível aplica-se o proveito econômico e, por fim, o valor atualizado da causa.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003899-65.2021.8.11.0003

APELANTE (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., FRANCIANE BARROS DOS SANTOS

APELADO (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., FRANCIANE BARROS DOS SANTOS

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia paga c/c Indenização por Danos Morais n. 1003899- 65.2021.8.11.0003 - 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

APELAÇÕES
interpostas por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e por Franciane Barros dos Santos.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia paga c/c Indenização por Danos Morais, ajuizada por Franciane Barros dos Santos.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedente
os pedidos da ação para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes, bem assim determinar a restituição em parcela única do valor pago, com o decote dos valores referentes à comissão de corretagem e do percentual de 10%, valor que deverá ser acrescido de juros de mora a partir da citação e de correção monetária pelo INPC a contar do trânsito em julgado da sentença.

Considerada a sucumbência recíproca condenou as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado dado à causa, na proporção de 40% (quarenta por cento) para a autora e 60% (sessenta por cento) para a parte requerida.

E em sede de Embargos declaratórios, condenou as requeridas ao pagamento da multa de 1% (um por cento) do valor atualizado dado à causa, nos termos do artigo 1.026, parágrafo 2º do Código de Processo Civil.

APELOS
: as requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
sustentam, em síntese, que a retenção de 10% dos valores pagos não tem aptidão de recompor o necessário equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, porquanto necessário que a devolução obedeça a sistemática prevista na cláusula 18ª do Instrumento contratual, ou seja, que devem ser retidos valores referentes as despesas administrativas, tributárias, multa contratual, fruição e o valor do IPTU.

Afirma que o STJ estabelece que a retenção seja de 25% das quantias pagas, bem assim a não incidência dos juros moratórios no valor a ser restituído, ou que sejam contados a partir do trânsito em julgado da ação, conforme o Tema 1002 do STJ.

Argumenta ainda que decaiu sobre parte mínima do pedido, porquanto deve ser redimensionado o percentual da sucumbência em seu desfavor, bem como a não ocorrência interesse protelatório para os embargos de declaração a justificar a aplicação da multa por má-fé.

A autora
Franciane Barros dos Santos,
por sua vez, sustenta que o valor pago inicialmente de R$ 3.200,00 pelo contrato de compra e venda de imóvel se refere à entrada (sinal), para firmar a transação, que não houve qualquer especificação quanto à cobrança em separado da comissão de corretagem, porquanto não há falar em prescrição para a devolução da referida quantia, que está integralizada ao valor total do imóvel objeto da lide.

Alega ser abusividade a cláusula 16ª do contrato que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de multa compensatória, que a retenção deve arbitrado sobre os valores pagos, bem assim que ficou configurado o dano moral.

CONTRARRAZÕES
: foram apresentadas por ambas as partes no Id. 157673225 e Id. 157673227.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da parte requerida está em saber se é caso de majorar o percentual de retenção sobre os valores pagos no contrato imobiliário em questão, bem como se é caso de abatimento dos valores referentes à taxa de fruição e IPTU; saber da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e, ainda, saber se cabe redimensionar os percentuais dos ônus de sucumbência e afastar a multa por litigância de má-fé.

O cerne do recurso da autora está em saber houve a cobrança da comissão de permanência de forma expressa, ou se é caso de afastar a prescrição do direito de restituição e ainda a ocorrência do dano moral.

A lide advém do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel n. 2006, celebrado entre as partes em 10/06/2014, no valor de R$ 60.888,00, para a aquisição do Lote n. 21, localizado na quadra 23 do Loteamento Parque dos Lírios em Rondonópolis/MT.

Narra a inicial que a autora efetuou o pagamento do valor de R$ 30.942,85 (trinta mil e novecentos e quarenta e dois reais), que por motivos financeiros, buscou administrativamente rescindir contrato, com o Aviso de Recebimento da Notificação Extrajudicial recebido em julho de 2020, porém não obteve êxito, assim pretende a restituição dos valores pagos, a indenização por danos morais, bem como condenação das requeridas nos encargos da sucumbência.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, para determinar a restituição dos valores pagos com a retenção de 10%, por entender pela culpa da autora na rescisão do contrato, falta de abusividade e afastou o dano moral, decisão que é objeto das Apelações interpostas por ambas as partes.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado em 25% do valor pago.

Consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite
, como ocorre no caso das cláusulas 17ª e 18ª do contrato ora discutido, que prevê a retenção de percentual muito acima, ou seja, extrapola o referido percentual de 25%, considerados os valores cobrados cumulados a título de:

multa rescisória, juros, taxas de fruição, administrativas, impostos, tributos e contribuições existentes sobre o negócio jurídico.

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015.

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva da promitente compradora, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Ressalta-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

No que tange ao pagamento do IPTU e demais encargos sobre o imóvel, o pleito não merece prosperar.

Registra-se que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da apelante, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a vendedora a existência de qualquer débito em aberto deixado pela promitente compradora.

No mesmo sentido, não cabe falar em retenção a título de taxa de fruição.
Veja-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto se trata de loteamento de terreno não edificado.

Conforme o entendimento jurisprudencial do Tribunal Superior, nas
rescisões
de
contrato
de promessa de compra e venda, seja por
culpa
do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do
contrato
.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores
pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de
rescisão
do
contrato
de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do
contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato
tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido. (REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Ocorre que conforme se extrai do julgado acima, o pagamento de indenização pelo interregno de
fruição
do bem pressupõe o
efetivo uso e gozo do imóvel
, porquanto é insuficiente tão somente a imissão na posse, porque essa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente
comprador
decorrente de moradia graciosa.

Frisa-se, não há falar em indenização pela
fruição
do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano não edificado, circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pela promitente-compradora a gerar concreto prejuízo à promitente-vendedora.

Realça-se, o fato de o bem de ficado indisponível ao vendedor durante a vigência do contrato não enseja a pretendida indenização.

Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
pretendida pelas demandantes, porque não houve a efetiva utilização do bem.

No que tange ao pleito para a restituição seja com base nos valores fixos das parcelas e não aqueles dispendidos pela autora a título de juros e multas decorrentes da mora, não merece prosperar.

A uma, porque não ficou demonstrado o atraso no pagamento das parcelas, a duas, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual as requeridas serão beneficiadas também incidirá sobre o percentual desse montante, vale dizer, sobre o valor efetivamente pago.

Como dito alhures, não cabe falar em restituição dos valores observados a metodologia da cláusula 18ª do instrumento contratual.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

No que tange a taxa da intermediação ou corretagem, tem-se que o recibo de R$3.200,00 (três e mil e duzentos reais) (Id. 157673172) colacionado aos autos se refere ao pagamento do valor
a título de sinal
, fato que é corroborado pelo contrato, na parte que trata do preço e condições de pagamento do imóvel (Id. 157673172 - pág. 1) e pelo demonstrativo de pagamento emitido pela Sólida Empreendimento.

Realça-se o valor
do sinal,
no montante R$3.200,00 (três e mil e duzentos reais), está expressamente estabelecido no contrato e, apesar de o referido valor, frisa-se, do sinal, ter sido recebido por suposta corretora, Sra. Laisy Figueiredo, inscrita no CRECI/MT 4658, não há qualquer menção que a quantia se refere à comissão de corretagem.

Logo, não há falar em prescrição ou de retenção a título de comissão de corretagem.

Quanto a alegação de que há abusividade na cláusula 16ª do contrato que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de multa compensatória, observa-se que, nesse ponto, carece de interesse a autora, porque a retenção determinada incide sobre os valores efetivamente pagos pelo contrato em questão.

Da mesma forma, não há falar em responsabilidade a ensejar o dever de indenizar por dano moral.

Nesse ponto, a sentença não carece de reformas, porquanto
constatada que a culpa pela rescisão do contrato é do autor, incabível a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana.

No que se refere à não aplicação da multa em razão de embargos de declaração protelatórios, com razão as requeridas.

De acordo com o §2º do artigo 1.026 do CPC/15: “
Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado
multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa
”.

Por outro lado, está consolidado no STJ o entendimento de que a interposição de recursos cabíveis no processo, por si só, não implica litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da Justiça.

“
A mera interposição do recurso cabível, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo tribunal de origem ou sem a alegação de qualquer fundamento novo, apto a rebater a decisão recorrida, não traduz má-fé nem justifica a aplicação de multa
”, destacou a ministra Nancy Andrighi no julgamento do REsp 1.333.425.

Na hipótese, não se afigura protelatório o fato de as requeridas opor embargos de declaração para, no seu entender, ver sanadas omissões constantes na sentença.

Dessa forma, é caso de afastar a multa arbitrada pela sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

No que diz respeito aos honorários advocatícios sucumbenciais, a sentença fixou em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Nesse ponto, comporta reforma a sentença para o fim de observar a regra imposta pelo artigo 85 e parágrafos do CPC que determina sejam os honorários fixados entre 10 e no máximo 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou sobre o valor atualizado da causa. Veja-se:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1º (...)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Nessa ordem de tipificação o artigo 85 estabelece a aplicação de forma sucessiva, ou seja, aplica-se por primeiro o valor da condenação; se não possível aplica-se o proveito econômico e, por fim, o valor atualizado da causa.

Esse é o entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2º E 8º. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2º). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8º). PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. O novo Código de Processo Civil - CPC/2015 promoveu expressivas mudanças na disciplina da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais na sentença de condenação do vencido.

2. Dentre as alterações, reduziu, visivelmente, a subjetividade do julgador, restringindo as hipóteses nas quais cabe a fixação dos honorários de sucumbência por equidade, pois: a) enquanto, no CPC/1973, a atribuição equitativa era possível: (a.I) nas causas de pequeno valor; (a.II) nas de valor inestimável; (a.III) naquelas em que não houvesse condenação ou fosse vencida a Fazenda Pública; e (a.IV) nas execuções, embargadas ou não (art. 20, § 4º); b) no CPC/2015 tais hipóteses são restritas às causas: (b.I) em que o proveito econômico for inestimável ou irrisório ou, ainda, quando (b.II) o valor da causa for muito baixo (art. 85, § 8º).
3. Com isso, o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2º e 8º do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria.

4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º).

5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo.

6. Primeiro recurso especial provido para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido. Segundo recurso especial desprovido. (REsp 1746072/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/02/2019, DJe 29/03/2019)

Dessa forma, nesse ponto, comporta reforma a sentença impugnada.

Por derradeiro, no que toca ao redimensionamento dos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pela autora ou em maior percentual, o pleito não merece prosperar, mormente considerado que com o provimento do seu apelo, decaiu de parte mínima do seu pedido.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
interposto pelas requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
para reformar, em parte, a sentença impugnada e estabelecer em 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção dos valores pagos pelo contrato de compra e venda objeto da lide, bem como determinar a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado e afastar a multa por litigância de má-fé e, ainda, determinar que o percentual dos honorários advocatícios de sucumbência seja calculado com base no valor da condenação.

Dá-se provimento em parte
ao Apelo da autora
Franciane Barros dos Santos
, para afastar a retenção a título de comissão de corretagem.

Considerado o provimento de parte de ambos os recursos, deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2023