Tribunal: TJMT
Processo: 1010646-69.2023.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-30
Data de publicação: 2023-08-31

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DO PAGAMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DA INVERSÃO EM RELAÇÃO À CORRETORA POR INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DESCABIMENTO – RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE O CORRETOR DE IMÓVEIS E AS PARTES DO NEGÓCIO – PRECEDENTES – RECURSO DESPROVIDO.
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.364.574/RS), a relação havida entre o corretor de imóveis e as partes do negócio por ele intermediado é de consumo, o qual, conforme estabelece o artigo 723 do CC, está obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, informando o cliente sobre os riscos do negócio, uma vez que responde por perdas e danos.
Logo, configurada a relação de consumo entre o corretor e os compradores do imóvel, escorreita a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010646-69.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Corretagem, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), PAMILA RODRIGUES DOS SANTOS BRAGA - CPF: 715.064.701-49 (AGRAVANTE), ROGERIO QUINTEIRO BARCELLOS - CPF: 945.388.321-20 (AGRAVADO), MARIELE SCHMIDT CANABARRO QUINTEIRO - CPF: 977.235.251-68 (AGRAVADO), JOAO HENRIQUE FRANCA - CPF: 803.906.682-49 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA ELIZE RIGHETTI DE CAMPOS - CPF: 005.153.191-71 (TERCEIRO INTERESSADO), CONCEITO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 29.349.200/0001-36 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIELE SCHMIDT CANABARRO QUINTEIRO - CPF: 977.235.251-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº

1010646-69.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: PAMILA RODRIGUES DOS SANTOS BRAGA

AGRAVADOS: MARIELE SCHMIDT CANABARRO QUINTEIRO, ROGERIO QUINTEIRO BARCELLOS e CONCEITO IMOVEIS LTDA

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DO PAGAMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DA INVERSÃO EM RELAÇÃO À CORRETORA POR INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DESCABIMENTO – RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE O CORRETOR DE IMÓVEIS E AS PARTES DO NEGÓCIO – PRECEDENTES –

RECURSO DESPROVIDO.

Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.364.574/RS), a relação havida entre o corretor de imóveis e as partes do negócio por ele intermediado é de consumo
, o qual, conforme estabelece o artigo 723 do CC, está obrigado
a executar a mediação com diligência e prudência, informando o cliente sobre os riscos do negócio, uma vez que responde por perdas e danos
.

Logo, configurada a relação de consumo entre o corretor e os compradores do imóvel, escorreita a decisão que determinou a inversão do ônus da prova.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
PAMILA RODRIGUES DOS SANTOS BRAGA
na
Ação de Rescisão Contratual por Descumprimento de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição do Pagamento e Indenização por Danos Materiais e Morais
ajuizada por
ROGERIO QUINTEIRO BARCELLOS e MARIELE SCHMIDT CANABARRO QUINTEIRO
, contra a decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para decretar a rescisão do contrato e determinar aos réus que providenciem a quitação do financiamento no valor de R$ 1.250.000,00, a devolução de R$ 120.000,00 referente ao carro entregue, a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel rural em Sinop, e o ressarcimento dos danos materiais no valor de R$ 154.000,00. E ainda, deferiu a inversão do ônus da prova.

Em síntese, sustenta a agravante que a inversão do ônus da prova no caso não pode ser deferida em relação à agravante, pois não se trata de relação de consumo, mas sim de relação regida pelo Código Civil (artigos 722 a 729).

Alega que atuou no exercício da sua profissão como corretora, apenas intermediando o negócio entre os agravados e os proprietários do imóvel, não se aplicando, assim, o Código de Defesa do Consumidor.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

O recurso foi recebido no ID

168103244.

Contraminuta pelo desprovimento (ID 171242165).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que os autores adquiriram, em 29/08/2022, o imóvel residencial situado sobre a unidade autônoma n. 06, Quadra 07, do Condomínio Belvedere II, localizado no Bairro Jardim Imperial, em Cuiabá/MT, sendo uma casa (nova) pronta para morar. O imóvel foi adquirido de João Henrique e sua Esposa Ana Elize, mediante intermediação da Imobiliária Conceito, de propriedade de Pamila Rodrigues.

O preço, ajustado em R$ 1.600.000,00, foi pago da seguinte forma: 1) entrega de um veículo Jeep Compass no valor de R$ 120.000,00; 2) entrega de uma área rural de 5mil metros quadrados, no município de Sinop no valor de R$ 230.000,00; e 3) financiamento bancário de R$ 1.250.000,00. Informam que embora o financiamento tenha sido feito no valor de R$ 1.400.000,00, o réu João Henrique acordou em devolver a quantia de R$ 150.000,00 para que pudessem pagar os móveis planejados, eis que o imóvel não continha nenhum móvel.

Segundo os demandantes, foram gastos com móveis, eletrodomésticos, aquisição de cortinas, panelas e registro imobiliário R$ 154.995,00.

Narram que após se mudarem para o imóvel, começaram a surgir vícios ocultos, tais como: não entrega da energia solar conforme prometido porque o imóvel não comportaria a instalação das placas solares; não funcionamento do boiler; defeito da bomba pressurizadora; mármore da pia da cozinha quebrado; impossibilidade de instalação dos aparelhos de

ar-condicionado com o teto da forma que estava; infiltrações na sala e na escada; falta de fiação para instalação dos aparelhos de ar-condicionado; rachaduras nas paredes; pintura sem acabamento; churrasqueira sem exaustor; ausência de infraestrutura para internet; e infiltração em todas as tubulações da piscina.

Relatam que todos os vícios presentes no imóvel o tornam inseguro e inabitável, até porque a conta de água e notificação da Águas de Cuiabá sobre o consumo excessivo, demonstram que o vazamento da piscina não é pouco, não sabendo precisar para onde está indo esta água.

Diante dos fatos narrados e ao argumento de que a dignidade da família está sendo violada, inclusive com piora no quadro de saúde da autora (dermatite atópica), ajuizaram a ação de origem.

Pois bem.

Cinge o recurso na alegação de impossibilidade de inversão do ônus da prova em relação à agravante, sob o argumento de que apenas intermediou o negócio havido entre os agravados, inexistindo relação de consumo.

Contudo, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a relação havida entre o corretor de imóveis e as partes do negócio por ele intermediado é de consumo. Vejamos:

“
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO NOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, 6º DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530/1978.

1. Tratando-se de dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça, admite-se a mitigação dos requisitos exigidos para a interposição do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional, especialmente quando os elementos contidos no recurso são suficientes para se concluir que os julgados confrontados conferiram tratamento jurídico distinto à similar situação fática.

2. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo
, e o art. 6º, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

3. Por um lado, o art. 723 , parágrafo único, do Código Civil estabelece que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Por outro lado, o art. 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978 estabelece que ao corretor de imóveis é vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados.

4. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.

5. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

6. O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.

7. Muito embora não tenha sido apurado ou infirmado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria fraude à execução, é vultoso o valor da causa na execução fiscal em que um deles é demandado - semelhante ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda -, e, como não foi devidamente informado pela imobiliária, é motivo bastante para ensejar o rompimento contratual, não havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem.

8. Recurso especial provido
.” (STJ – REsp n. 1.364.574/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/11/2017.)

Ademais, conforme acima exposto, o artigo 723 do CC estabelece que o corretor está obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, informando o cliente sobre os riscos do negócio, uma vez que responde por perdas e danos.

“
Art. 723.

O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.

Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência
.”

Desta forma, configurada a relação de consumo entre o corretor e os compradores do imóvel, escorreita a decisão que determinou a inversão do ônus da prova.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/08/2023