Tribunal: TJMT
Processo: 1002158-70.2021.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002158-70.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JULIENE SILVA SANTOS - CPF: 963.457.301-06 (APELANTE), JOSE HENRIQUE MARIANO FERREIRA ROSSETI - CPF: 047.137.311-70 (ADVOGADO), MOACIR JOSE OUTEIRO PINTO - CPF: 106.711.588-99 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEN NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 11.025.595/0001-56 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI registrado(a) civilmente como TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEN NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 11.025.595/0001-56 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI registrado(a) civilmente como TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), JULIENE SILVA SANTOS - CPF: 963.457.301-06 (APELADO), JOSE HENRIQUE MARIANO FERREIRA ROSSETI - CPF: 047.137.311-70 (ADVOGADO), MOACIR JOSE OUTEIRO PINTO - CPF: 106.711.588-99 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO DA CONTRUTORA

PARCIALMENTE PROVIDO.

Conforme decidido por esta Egrégia Quarta Câmara de Direito Publico “
O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual e à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor não gera dano moral se não se destina à moradia e, sim, à ampliação do lazer da família.

‘Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária’ (STJ, AgInt no REsp 1.779.271/SP).

‘Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)’ (Súmula 543 do STJ). (...).(N.U 1012605-25.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 03/08/2023)
”.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1002158-70.2021.8.11.0041

APELANTE: GOLDEN NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME, CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA.

APELADO: JULIENE SILVA SANTOS

Proc. referência
: Ação de Rescisão de Contrato c/c Danos Materiais e Morais n. 1002158- 70.2021.8.11.0041 - 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por Golden Negócios Imobiliários Ltda. – ME e CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c/c Danos Materiais e Morais ajuizada por Juliene Silva Santos em desfavor de por Golden Negócios Imobiliários Ltda. – ME e CIC – Central de Imóveis Cuiabá. Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos para:
a)
declarar rescindido o contrato de compra e venda formalizado entre as partes;
b)
condenar as requeridas, solidariamente, na devolução da integralidade dos valores pagos (sem qualquer retenção), que totaliza R$ 22.229,16 (vinte e dois mil duzentos e vinte e nove reais e dezesseis centavos), acrescidos de correção monetária pelo IGPM/FGV, contados do desembolso de cada parcela (nas datas constantes na incontroversa tabela de ID. 47612726 - pág. 36), além de juros de mora, após o trânsito em julgado da decisão, na hipótese de inadimplência, a título de dano material;
c)
condenar as requeridas, solidariamente, a indenizarem a parte autora em R$ 6.704,13 (seis mil setecentos e quatro reais e treze centavos), acrescidos de juros legais e correção monetária pelo IGPM/FGV, a partir de 01/05/2018, a título de multa contratual;

d)
condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais), atualizados monetariamente com incidência do INPC/IBGE, desde a data do arbitramento, mais juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, a título de dano moral.

Condenou ainda as requeridas, solidariamente, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora.

APELOS
: a apelante
Golden Negócios Imobiliários
sustenta a ausência de responsabilidade solidária, ao argumento de que apenas foi a intermediadora do negócio jurídico entre a construtora e a autora, que não se comprometeu com a construção e nem com o prazo da obra e que inexiste falha na prestação do serviço de corretagem, porquanto não há falar em seu envolvimento na cadeia de fornecimento do produto.

Alega a inocorrência do dano moral, que o atraso na entrega da obra se constitui em mero inadimplemento contratual, mormente por se tratar de lote campestre que destinava apenas a incrementar o lazer familiar.

Afirma ainda a não obrigação de pelo pagamento da multa e devolução de valores, porque os boletos de pagamento das parcelas do lote tiveram como beneficiária a corré CIC- Central de Imóveis Cuiabá Ltda., que não há falar em aplicação da multa contratual.

Pugna pela reforma da sentença, subsidiariamente, que a correção monetária a título de multa contratual incida a partir da sentença pelo INPC.

Por sua vez,
CIC –

Central de Imóveis Cuiabá Ltda.
afirma que não houve atraso na conclusão da obra, que a autora apelada deu causa à rescisão contratual, porquanto descabe a restituição do valor integral pago, que o contrato prevê a retenção do percentual de 23% (vinte e três por cento) dos valores pagos a fim de lhe indenizar das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato e, ainda. a não ocorrência do dano moral.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no ID. 180852354 e ID 180852355, em que a apelada sustenta a insuficiência de preparo de ambos os recursos, ao argumento de foram recolhidos valores a menor, bem como a ausência de dialeticidade do recurso da Golden. Quanto ao recurso da CIC, sustenta que esta fora defendida por Curador Especial por negativa geral, porquanto não podem ser examinadas novas matérias de direito aduzidas somente em sede de razões de apelação e, ainda, pugna pela condenação por litigância de má-fé.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da Golden Negócios Imobiliários Ltda. – ME está em saber é caso de afastar a responsabilidade solidária pela restituição dos valores pagos, a condenação na multa contratual e dano moral, subsidiariamente, saber se e caso de determinar a correção monetária pelo índice do INPC.

O cerne do recurso da CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. está em saber se é caso de afastar a restituição integral dos valores pagos, bem como se restou configurado o dano moral.

A lide advém do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, referente à unidade habitacional autônoma do Empreendimento denominado Loteamento Campestre Eco- Ville Pantanal, lote campestre n. 10, quadra 08, Logradouro Rua Carvão Vermelho, matrícula n. 27711 do Serviço Notarial e Registro de Imóveis 1º Ofício de Santo Antônio do Leverger/MT, com 603,98 m2, adquirido em 21/06/2015, pelo preço de R$ 67.041,37, a ser pago em 187 parcelas de R$ 358,51, com entrada de R$ 3.913,79, paga à imobiliária Golden, cujo prazo para entrega estava previsto para outubro de 2017, com a possibilidade de se estender até abril de 2018, todavia, até a propositura da ação (25/01/2021) não havia sido entregue.

Narra a inicial ainda que a corré Goldem dificultou o recebimento das parcelas, com problemas na emissão de boletos, mudanças de bancos, entre outros, que fez uma reclamação no Procon, mas sem sucesso, que já pagou a quantia de R$ 22.229,16, se passaram mais de 39 meses e o empreendimento não foi entregue, que o prazo para a prorrogação de 6 meses é abusivo, que há responsabilidade objetiva e solidária das requeridas, porquanto requer a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos e corrigidos, que sofreu dano moral indenizável e que deve ser aplicada multa contratual.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da demanda, por considerar que houve atraso na entrega da obra do empreendimento imobiliário cuja responsabilidade atribuiu a ambas as partes requeridas. Desta decisão, ambas as requeridas recorreram.

Do preparo

De início, verifica-se das guias para o recolhimento do preparo de ambos os recursos que foi declinado pelas recorrentes o valor correto dado à causa pela autora apelada, qual seja, de R$ 76.021,57 (setenta e seis mil e vinte e um reais e cinquenta e sete centavos).

Nota-se que o valor ali atribuído para o pagamento da referida guia fora gerado pelo sistema, porquanto não cabe falar em não conhecimento dos recursos por recolhimento a menor.

Rejeita-se a arguição.

Da dialeticidade

A apelada argui a ausência de dialeticidade do recurso da apelante Golden Negócios Imobiliários Ltda., por não guardar relação com os fundamentos da sentença.

O art. 1.010, II, do CPC, que consubstancia o princípio da dialeticidade do recurso, exige-se expressamente que o recurso contenha as razões de fato e de direito que amparam a irresignação à decisão impugnada.

Na espécie, verifica-se que a apelante Golden Negócios Imobiliários Ltda. expôs suas razões para o recurso, das quais se pode verificar o interesse na reforma da sentença impugnada, portanto, não há falar em falta de dialeticidade.

Pelo exposto,
rejeita-se
a aventada falta de fundamentação específica.

Das razões de recurso pela

CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda.

A requerida inicialmente foi defendida por Curadora Especial com prerrogativa de negativa geral.

Sucede que a referida prerrogativa especial de negativa geral não inibe a interposição de recurso por advogado posteriormente constituído, bem assim oportunizado o contraditório com a apresentação de contrarrazões.

No mérito

Registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Do contrato entabulado entre as partes, tem-se que de acordo com a cláusula 17ª, a entrega dos serviços e obras estava prevista para outubro de 2017, com prazo de tolerância de 06 (seis) meses (Id. 180851494 - pág. 10). Todavia, a autora apelada demonstrou que até propositura de demanda, no ano de 2021, o empreendimento imobiliário não havia sido entregue.

Não há comprovação de que as obras de infraestrutura tenham sido concluídas, bem assim a parte requerida não logrou comprovar qualquer termo de entrega da unidade imobiliária em questão (art. 373, II, do CPC).

Dessa forma, a toda evidência, o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela Construtora requerida, como

consignado na sentença, que considerou que o imóvel deveria ter sido entregue em abril de 2018, já incluídos os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância.

Da solidariedade

De todo o processado, tem-se que a autora apelada tinha conhecimento da distinção entre as empresas construtora CIC (CNP 01.055.599/0001-23) e a imobiliária Golden (CNPJ 08.793.239/0004-10), tanto é que o pagamento e o recibo da comissão de corretagem foram direcionados à Golden Negócios Imobiliários Ltda. (Id. 180851495 - pág. 1), bem assim que as indicou no polo passivo da demanda.

O panfleto trazido pela própria autora apelada, com inicial, faz referência à CIC como proprietária do empreendimento, bem assim que a venda será feita pela imobiliária Golden (Id. 180851497 - pág. 11).

Não há indicação de que a Golden faça parte da incorporação da CIC, como se vê do contrato social desta. A não ser pelo serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico da imobiliária com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato (Id. 180851494 - págs. 1-11), a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da construtora no instrumento de compra e venda da unidade imobiliária em questão.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE OBJETIVA SOLIDÁRIA COM A CONSTRUTORA E/OU INCORPORADORA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.
Consoante entendimento desta Corte Superior, 'não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente'
(AgInt no REsp 1.779.271/SP, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 25/06/2021). 2. Na hipótese, não imputada nenhuma falha na prestação do serviço de corretagem, ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção do imóvel, é inviável a condenação, de forma solidária, pelos danos causados aos autores decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em nova análise, dar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp nº 1.961.048/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 30/11/2022) (g.n)

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2
. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.
3.
Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.
4. Recurso especial provido. (REsp nº 1.811.153/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022 (g.n)

Ainda, para ilustrar:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA (...). INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp 1.779.271/SP, relator ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 25/6/2021) (g.n).

Ao analisar caso semelhante, recentemente, esta Quarta Câmara decidiu:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual e à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor não gera dano moral se não se destina à moradia e, sim, à ampliação do lazer da família.

“Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária” (STJ, AgInt no REsp 1.779.271/SP).

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)” (Súmula 543 do STJ).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).(N.U 1012605-25.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 03/08/2023)

Dessa forma, é caso de reconhecer a
falta de solidariedade
passiva da apelante Golden na indenização pelo atraso na entrega da obra.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora
CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda.
, e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (g.n).

Dessa forma, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente da responsabilidade da parte requerida, é de ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pelo autor, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução dos valores pagos.

Da multa contratual

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Na espécie, é caso de manter a sentença que determinou a condenação da parte requerida apelante ao pagamento da multa contratual, a fim de alinhar ao entendimento firmado pelo STJ.

Do dano moral

Na Apelação n. 1012605-25.2018.8.11.0041, cuja ementa fora acima transcrita, julgada recentemente por esta Egrégia Câmara
em caso semelhante
, o d. Relator Des. Rubens de Oliveira Santos Filho assim consignou:

“Em Recurso repetitivo, o STJ firmou a orientação de ‘inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto’ (REsp n. 1551968/SP,relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Sessão, julgamento em 24-8-2016, DJe de 6-9-2016).

A indenização por dano moral tem amparo no art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal, e no art. 186 do Código Civil, e pressupõe dor, angústia e sofrimento desproporcionais, com ofensa à dignidade, honra, tranquilidade emocional ou imagem da pessoa.

Recentemente a Corte Superior acrescentou que “o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial” (AgInt no AREsp n. 2.084.111/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgamento em 14-11-2022, DJe de 18-11-2022).

Contudo, como bem destacado pelo próprio STJ, é preciso considerar as peculiaridades de cada caso.

Nos autos ora em análise, não houve contratempos significantes a ponto de colocar os consumidores em desvantagem exagerada em relação à outra parte.

Isso porque não se trata de condomínio destinado à moradia, mas exclusivamente à recreação campestre, ou seja, à ampliação do lazer da família. A habitação excepcional não foi sequer cogitada pelos autores. Desse modo, a situação narrada não desencadeia abalo psicológico, e, sim, mero dissabor, capaz de desaparecer em pouco tempo ou até mesmo instantaneamente”
.

Como se vê, o caso acima retratado espelha-se o ora analisado, porquanto é de se afastar o dano moral, tal como já decidido por esta Egrégia Quarta Câmara.

Posto isso,
dá-se provimento

ao recurso da requerida Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. para excluir a sua responsabilidade solidária.

Dá-se parcial provimento

ao recurso

da requerida CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda., somente para afastar o dano moral.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023