Tribunal: TJMT
Processo: 1040128-75.2019.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-18
Data de publicação: 2023-10-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1040128-75.2019.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[ESPÉCIES DE CONTRATOS, LOCAÇÃO DE IMÓVEL]

RELATOR:
DESA. SERLY MARCONDES ALVES

REDATOR DESIGNADO:
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:
[DESA. SERLY MARCONDES ALVES, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES. DIRCEU DOS SANTOS, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):
[JARDINS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 10.996.341/0001-12 (APELADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO), CARLOS FREDERICCO REINERS GAHYVA - CPF: 695.853.421-20 (APELANTE), ANDRE CASTRILLO - CPF: 209.615.881-87 (ADVOGADO), DANIEL MELLO DOS SANTOS - CPF: 014.696.096-30 (APELANTE), WARLLEY NUNES BORGES - CPF: 053.381.946-60 (ADVOGADO), CARLOS FREDERICCO REINERS GAHYVA - CPF: 695.853.421-20 (TERCEIRO INTERESSADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (TERCEIRO INTERESSADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL (EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO).

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM – PRORROGAÇÃO DO CONTRATO – EXONERAÇÃO DO FIADOR – IMPOSSIBILIDADE – CLÁUSULA EXPRESSA DE SUA RESPONSABILIDADE ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES - INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214/STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

Havendo previsão expressa no contrato de locação de que, na hipótese de prorrogação do contrato, o fiador poderia desonerar-se da sua responsabilidade desde que notificasse o locador da sua intenção, mas não o fez, não há falar em sua desobrigação, de maneira que inaplicável ao caso a Súmula 214/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
Daniel Mello dos Santos
, contra a sentença que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios proposta por
Jardins Empreendimentos Ltda
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus ao pagamento dos aluguéis, do rateio da área comum e demais encargos acessórios, além da quitação da dívida referente aos reparos do imóvel, bem como as custas e honorários de sucumbência, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

O apelante, demandado na posição jurídica de fiador, alega não ter responsabilidade pelo débito contraído pelos locatários, ao fundamento de que não anuiu com a prorrogação do pacto locatício, o que atrairia a incidência da Súmula n. 214 do STJ. Defende, ainda, que a sentença incorreu em julgamento
extra petita
ao condenar os réus ao pagamento de despesas relativas ao reparo do imóvel.

Contrarrazões apresentadas no id. 174801220.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL:

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR, OAB/MT 15.894-O.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares,

A pretensão autoral envolve a cobrança de aluguéis e encargos acessórios decorrentes de contrato de locação celebrado em agosto de 2014 e com término em agosto de 2016, que teria sido prorrogado por prazo indeterminado desde então.

Todos os valores cobrados dizem respeito ao período de prorrogação tácita do pacto locatício.

Em síntese, o fiador alega não ter responsabilidade pelo débito cobrado, por não ter anuído com a prorrogação da avença.

A fiança é um contrato formal ou solene, cuja validade exige forma escrita e manifestação de vontade clara e inequívoca do fiador. Também por isso, tal garantia deve ser interpretada restritivamente, de modo que sua abrangência não pode ser ampliada sem a expressa concordância do fiador.

Com efeito, o contrato de locação em questão previa, expressamente, o prazo de sua vigência (24 meses), e a fiança estava vinculada a esse termo. E a cláusula que estabelece que a fiança perdura até a entrega das chaves não pode ser interpretada de maneira ampliativa, com o intuito de abranger um período de prorrogação tácita não antevisto expressamente no contrato.

A propósito, a Súmula n. 214 do STJ é clara no sentido de que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

A esse respeito, convém mencionar a lição de Cláudio Luiz Bueno de Godoy:

“
Entendido o negócio jurídico formal como aquele não consumável por qualquer forma, tal qual em regra acontece, porquanto prevalecendo, em geral, a informalidade, a fiança, somente aperfeiçoando-se por escrito, constitui contrato formal. Não exige a lei, porém, que outorga se deva dar, necessariamente, por instrumento público. Poderá sê-lo, destarte, também por instrumento particular.
Mas não se admite, na mesma esteira, fiança que seja prestada verbalmente, ainda que assim se tenha contraído a obrigação por ela garantida
.

Na sua segunda parte,
e a exemplo do que já fazia o CC/1916, estabelece o artigo em comento que a fiança deve ser interpretada restritivamente
, razão, por exemplo, de, quanto à garantia de avenças locatárias, se ter sumulado o entendimento de que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não haja anuído (Súmula n. 214 do STJ).
Da mesma forma, a interpretação restritiva da fiança tem levado a jurisprudência, não sem certo vacilo, a decidir que o art. 39 da Lei n. 8245/91,
que cuida das locações prediais urbanas, quando impõe a permanência das garantias, salvo disposição em contrário, até a entrega das chaves, não implica a responsabilidade do fiador, pelo tempo de prorrogação do contrato locatício a que não tiver anuíd
o
.
”

(
Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência
. Coordenador Cezar Peluso. - 8ª ed. Ver. E atual. – Barueri, SP: Manole, 2014, p. 791)

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça respalda esse entendimento:

“ADMINISTRATIVO.
LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. FALTA DE ANUÊNCIA. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INAPLICABILIDADE.
1. A Terceira Seção desta Corte, no julgamento dos Embargos de Divergência nº 566.633/CE, em 22/11/2006, acórdão pendente de publicação, assentou, contudo, compreensão segundo a qual não se confundem as hipóteses de aditamento contratual e prorrogação legal e tácita do contrato locativo. 3. O Tribunal concluiu que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/2002, a depender da época em que firmaram o acordo.
3. No caso, ocorreu a prorrogação legal do contrato de fiança, sem expressa anuência do fiador, não o vinculando ao pacto locatício, ainda que existente a cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.
4. Recurso especial conhecido e improvido.”

(REsp 1063451/PR, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEXTA TURMA, julgado em 16/09/2008, DJe 06/10/2008).

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar a sentença e julgar os pedidos iniciais improcedentes em relação ao apelante, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes no patamar de 15% sobre o proveito econômico obtido pelo recorrente.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Ocorre que a cláusula oitava do contrato de locação assim estabelece:

“O(s) fiador (es) qualificado(s) no início deste contrato será(ão) responsável(eis) pelo integral cumprimento de todas as obrigações e cláusulas do mesmo decorrentes, até a real efetiva entrega final das chaves.
Se eventualmente o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, poderá o fiador desonerar-se da sua responsabilidade, desde que notifique o locador da sua intenção de desoneração, hipótese em que permanecerá obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias, após a notificação do locador, nos termos do artigo 40, II, da lei n. 12.112/09.

Na hipótese de desoneração da fiança, será o locatário notificado, pelo locador, para apresentar nova garantia locatícia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação”

(...)”

Portanto, o fiador concordou com todos os termos do contrato, inclusive a referida cláusula 8ª, a qual previa que, em caso de prorrogação por prazo indeterminado ele apenas seria desonerado de sua responsabilidade se notificasse o locador de sua intenção.

Logo, não há que se falar em exoneração de sua obrigação.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. OMISSÃO, CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE DEMONSTREM A EXONERAÇÃO DA FIANÇA PRESTADA EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. MANUTENÇÃO DA RESPONSABILIDADE DOS INSURGENTES. SÚMULA 83/STJ. INVIABILIDADE DE CONHECIMENTO DE APELO EXCEPCIONAL COM BASE EM ENUNCIADO SUMULAR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...)

3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, nos contratos de locação predial urbana, à luz do art. 39 da Lei do Inquilinato, dá-se a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, sem necessidade de anuência do fiador, salvo expressa disposição contratual em contrário. Incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp n. 2.205.459/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023.)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO - PARCIAL PROCEDÊNCIA - CONTRATO PRORROGADO - INADIMPLÊNCIA - CONDENAÇÃO DA LOCATÁRIA E FIADORA AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS - EXONERAÇÃO DA FIADORA - IMPOSSIBILIDADE - CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE DA FIADORA ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES - INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214/STJ - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO Diante da previsão expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade da fiadora perdura até a efetiva desocupação do imóvel objeto de locação, caracterizada pela entrega das chaves, não há falar em desobrigação desta, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado, de maneira que inaplicável ao caso a Súmula 214/STJ.
(N.U 0003103-89.2012.8.11.0041, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/11/2016, Publicado no DJE 02/12/2016)

Isso posto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso. Diante da sucumbência recursal, majoro a verba honorária de 10% para 13% do valor da condenação.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

EM 13 DE SETEMBRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, FACE O PEDIDO DE VISTA DO 2º VOGAL (EXMO. SR. DES.
GUIOMAR TEODORO BORGES). A RELATORA VOTOU PELO PROVIMENTO DO RECURSO E O 1º VOGAL (EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO) PELO NÃO PROVIMENTO.

SESSÃO DE 04 DE OUTUBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO).

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

Pedi vista na sessão passada ante a divergência instaurada para melhor apreciar a questão que envolve
o período de prorrogação tácita do pacto locatício.

A relatora Desa. Serly Marcondes Alves deu provimento ao recurso
para reformar a sentença e julgar os pedidos iniciais improcedentes em relação ao apelante, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes no patamar de 15% sobre o proveito econômico obtido pelo recorrente,
com fundamento na súmula 214 do STJ.

Já o 1º Vogal, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho negou provimento ao recurso e majorou a verba honorária de 10% para 13% do valor da condenação.

Pois bem. Cuida-se de Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios proposta por
Jardins Empreendimentos Ltda.
contra
Carlos Fredericco Reiners Gahyva
e
Daniel Mello dos Santos
, na condição de fiador, para cobrança dos aluguéis do período de 06/08/2019 a 06/10/2019, além dos débitos referentes ao rateio das despesas com área comum, alusivo ao período de 06/07/2019 a 05/09/2019.

A alegação de exoneração do fiador, aqui apelante, não se sustenta.

Nos termos do contrato (cláusula 8ª), o fiador só seria desonerado de sua responsabilidade, se notificasse o locador de sua intenção, se comprometendo, de outro modo, à prorrogação automática da fiança em caso de prorrogação do contrato principal até a entrega das chaves. Logo, não há falar em exoneração de sua obrigação.

Por oportuno, transcreve-se a Cláusula 8ª do pacto:

“O(s) fiador (es) qualificado(s) no início deste contrato será(ão) responsável(eis) pelo integral cumprimento de todas as obrigações e cláusulas do mesmo decorrentes,
até a real efetiva entrega final das chaves
.
Se eventualmente o contrato for
prorrogado por prazo indeterminado
,
poderá o fiador desonerar-se da sua responsabilidade
, desde que
notifique o locador da sua intenção de desoneração
, hipótese em que permanecerá obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias, após a notificação do locador, nos termos do artigo 40, II, da lei n. 12.112/09.

Na hipótese de desoneração da fiança, será o locatário notificado, pelo locador, para apresentar nova garantia locatícia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação”

(...)”
(g.n)

Extrai-se a r. sentença que a desocupação do imóvel se deu em 23/07/2020, com entrega das chaves do local no dia 03/08/2020. De modo que persiste a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, nos termos reconhecido pela sentença apelada.

Com essas considerações, com a devida vênia da Relatora,
acompanho o 1º Vogal, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 04 DE OUTUBRO DE 2023:

CONCLUSÃO DO JULGAMENTO ADIADA PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 18 DE OUTUBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO).

V O T O

EXMO. DES. DIRCEU DOS SANTOS (3º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação, interposto por Daniel Mello dos Santos, contra a sentença que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios proposta por Jardins Empreendimentos Ltda, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus ao pagamento dos aluguéis, do rateio da área comum e demais encargos acessórios, além da quitação da dívida referente aos reparos do imóvel, bem como as custas e honorários de sucumbência, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

O apelante, demandado na posição jurídica de fiador, alega não ter responsabilidade pelo débito contraído pelos locatários, ao fundamento de que não anuiu com a prorrogação do pacto locatício, o que atrairia a incidência da Súmula n. 214 do STJ. Defende, ainda, que a sentença incorreu em julgamento
extra petita
ao condenar os réus ao pagamento de despesas relativas ao reparo do imóvel.

A Relatora, Exma. Desa. Serly Marcondes Alves, deu provimento ao recurso para reformar a sentença e julgar os pedidos iniciais improcedentes em relação ao apelante, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes no patamar de 15% sobre o proveito econômico obtido pelo recorrente.

O 1º Vogal, Exmo. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, divergiu e negou provimento ao recurso, majorando a verba honorária de 10% para 13% do valor da condenação, sendo acompanhado pelo 2º Vogal, Exmo. Des. Guiomar Teodoro Borges.

Pois bem.

Adianto que voto com a divergência.

Isso porque como bem salientado pelo douto 1º Vogal, o contrato em questão possui uma cláusula que fixa a responsabilidade do fiador, vejamos:

“O(s) fiador (es) qualificado(s) no início deste contrato será(ão) responsável(eis) pelo integral cumprimento de todas as obrigações e cláusulas do mesmo decorrentes, até a real efetiva entrega final das chaves.
Se eventualmente o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, poderá o fiador desonerar-se da sua responsabilidade, desde que notifique o locador da sua intenção de desoneração, hipótese em que permanecerá obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias, após a notificação do locador, nos termos do artigo 40, II, da lei n. 12.112/09.

Na hipótese de desoneração da fiança, será o locatário notificado, pelo locador, para apresentar nova garantia locatícia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação”

Portanto, o fiador concordou com todos os termos do contrato, inclusive a referida cláusula 8ª, a qual previa que, em caso de prorrogação por prazo indeterminado ele apenas seria desonerado de sua responsabilidade se notificasse o locador de sua intenção.

Tal encargo apenas lhe seria afastado, caso o fiador notificasse o locador acerca da exoneração da fiança, como faculta o art. 835 do Código Civil, circunstância não evidenciada nos autos.

Assim, não se aplica à hipótese a Súmula 214 n. do STJ, “
O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu
”, a uma, porque não se trata de aditamento de contrato, mas de prorrogação, a duas, porque expressamente previsto no instrumento a responsabilidade do fiador até a desocupação do imóvel, a três porque não se desonerou do encargo mediante notificação expressa dos locadores. Portanto, não é o caso de exonerar o fiador pela responsabilidade, já que prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores.

No mesmo sentido, já firmei o meu posicionamento em casos análogos julgados pela 3ª Câmara de Direito Privado desta Corte.

Dispositivo.

Por todo o exposto, peço vênia à Relatora, mas acompanho a divergência
pelo desprovimento do recurso
com a consequente majoração dos honorários advocatícios de 10% para 13% do valor da condenação.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL):

Eminentes pares,

Com a divergência instaurada pelo 1º Vogal, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, no sentido de
negar provimento ao recurso
, conforme precedente da 3ª Câmara em casos análogos.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO E APELO ADESIVO –
AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – VENCIMENTO – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA

– INADIMPLEMENTO ALUGUÉIS – DEVER DE PAGAMENTO ATÉ DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – FIANÇA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR – ENTREGA DAS CHAVES – CLAUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – EXONERAÇÃO – INOCORRÊNCIA
– RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO - APELO ADESIVO PROVIDO.

A permanência do locatário no imóvel após o término do prazo estipulado no contrato, acarreta a prorrogação da locação nas condições ajustadas, independente de contrato de renovação por escrito, inteligência do parágrafo único do art. 56 da Lei n. 8.245/91.

Prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá pelas obrigações posteriores até desocupação do imóvel, salvo se exonerar-se da fiança, notificando o locador, o que não ocorreu no caso.

Recurso de apelação desprovido. Apelo adesivo, provido.”
(N.U 0034411-07.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/05/2023, Publicado no DJE 31/05/2023).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/10/2023