Tribunal: TJMT
Processo: 1000499-02.2021.8.11.0049
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-20
Data de publicação: 2023-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1000499-02.2021.8.11.0049

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[RESCISÃO / RESOLUÇÃO, COMPRA E VENDA, IMISSÃO]

RELATORA:
DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA

REDATORA DESIGNADA
: DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO

Turma Julgadora:
[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[EVANDO MACIEL DE LIMA - CPF: 057.748.611-04 (APELADO), IGOR XAVIER HOMAR - CPF: 019.419.151-67 (ADVOGADO), ELIANE MACEDO BERNARDES MACIEL - CPF: 198.027.221-20 (APELADO), NORIVAL COMANDOLLI - CPF: 019.398.319-20 (APELANTE), FABIANI ROCHA GUEDES - CPF: 909.622.069-20 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO TAVARES DE SENA - CPF: 049.383.268-84 (ADVOGADO), TATIANO DE CASTRO E SILVA - CPF: 570.990.491-00 (ADVOGADO), ZELANI ROSI COMANDOLLI - CPF: 721.806.099-49 (APELANTE), MARCIO MESSIAS CUNHA - CPF: 597.552.881-04 (ADVOGADO), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
QUESTÃO DE ORDEM SUSCITADA PELA 1ª VOGAL ACOLHIDA POR UNANIMIDADE. NO MÉRITO, RECURSO PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO).

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO/IMISSÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL -PROCEDÊNCIA – JULGAMENTO ANTERIOR DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE EM FAVOR DOS COMPRADORES EM RECURSO DE APELAÇÃO – IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA RESCISÓRIA COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA PROCEDÊNCIA DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA – RECURSO PROVIDO.

Se em sessão de julgamento anterior foi provido o recurso de apelação dos adquirentes do imóvel negociado entre as partes, para julgar procedente a ação de adjudicação compulsória ajuizada em face dos vendedores, tem-se por imperativo, como consequência lógica, a reforma da sentença que havia julgado procedente a ação de resolução de contrato c/c reintegração de posse proposta pelos alienantes, invertendo-se o ônus de
sucumbência.-

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Este processo está
associado ao RAC N.º 0002705-83.2013.8.11.0017.
Logo, devem ser incluídos na mesma pauta de julgamento.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Norival
Comandolli
e sua esposa
Zelani
Rosi
Comandolli
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.ª Vara da Comarca de Vila Rica que, nos autos
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração/Imissão de Posse e Perdas e Danos
, julgou procedentes os pedidos formulados por
Evandro Maciel de Lima e sua esposa Eliane Macedo Bernardes Maciel
, declarou a resolução do Contrato de Compra e Venda do imóvel denominado “Fazenda Paraíso” e do Contrato de Confissão de Dívida celebrado em 29/05/2011, por inadimplemento dos Compradores/Apelantes, com o consequente retorno ao
status quo ante
.

Determinou a reintegração dos Apelados na posse direta da integralidade do bem e a desocupação voluntária dos Apelantes após o trânsito em julgado do
decisum
, ou na fase de cumprimento da sentença.

Determinou, ainda, que os Recorrentes abstenham de fazer quaisquer investimentos/benfeitorias no imóvel a partir da data de ciência da sentença até o dia da efetiva desocupação, sob pena de perda total em favor dos Apelados, sem direito a qualquer modalidade e/ou espécie de indenização, ou mesmo retenção do imóvel.

Por fim, condenou os Apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais arbitrou em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Em suas razões, preliminarmente, os Apelantes arguem cerceamento de defesa, violação aos princípios da decisão não surpresa e do contraditório, pois, segundo alegam, não foram intimados para apresentar alegações finais, tampouco para manifestar sobre os memoriais apresentados pelos Recorridos.

Suscitam carência da ação por falta de interesse processual dos Apelados, sob a tese de que não foram notificados extrajudicialmente para purgar a mora, nos termos do que determina o artigo 1.º, do Decreto 745/69 e, também, falta de outorga da Escritura de Compra e Venda pelos Recorridos, fatores que, conforme asseguram, conduziriam à Exceção do Contrato não Cumprido prevista no artigo 476 da Lei Civil.

Aduzem que o inadimplemento dos Apelantes, anterior ao Contrato de Confissão de Dívida e utilizado como fundamento para a procedência dos pedidos formulados pelos Apelados, não foi deduzido na inicial e, portanto, trata-se de julgamento
extra petita.

No mérito, sustentam que além da total modificação do saldo devedor fixado inicialmente em arrobas de boi e depois em espécie (Reais), com acréscimo de correção monetária pelo índice da caderneta de poupança, o Contrato de Confissão de Dívida alterou a forma como a transferência do imóvel ocorreria, uma vez estabelecido que o saldo remanescente confessado pelos Apelantes seria pago
no ato da assinatura
Escritura Pública de Compra e Venda.

Argumentam que as Cláusulas dos Instrumentos Particulares anteriormente firmados e que impunham a quitação do preço antes da lavratura da Escritura Pública foram alteradas, ou até mesmo revogadas. Por isso, concluem que não há falar em inadimplemento anterior à confissão de dívida.

Alegam que o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado em 2001 faz prova cabal de que eles (os Apelantes) não sabiam das restrições que recaiam sobre a matrícula da "Fazenda Paraíso". Ressaltam que há declarações expressas dos próprios Apelados de que o imóvel estava livre de ônus. Logo, sustentam que não há falar em má-fé dos Recorrentes.

Aduzem que o depósito do saldo remanescente nos autos Ação de Adjudicação Compulsória n.º 0002705-83.2013.8.11.0017, associada a este feito e movida pelos Recorrentes em desfavor dos Apelados, ocorreu de forma voluntária e sob orientação do Advogado que lhes representa. Assim, reiteram que não agiram de má-fé.

Insistem que houve equívoco do Juiz sentenciante ao consignar que a aplicação da teoria do adimplemento substancial desprestigiaria o princípio da boa-fé, pois, segundo alegam,
os parâmetros utilizados para o cálculo do percentual do preço que pagaram pelo imóvel se distancia
da lógica matemática.

Afirmam que quitaram 88,37% (oitenta e oito vírgula trinta e sete por cento) do preço total do imóvel, e não 22,63% (vinte e dois vírgula sessenta e três por cento) como entendeu o Juiz
a quo
.

Com esses argumentos, requerem a reforma integral da sentença, a condenação dos Apelados ao pagamento de multa por litigância de má-fé por induzir o Julgador a erro, com as providências do artigo 78, § 2º, do CPC.

Contrarrazões no ID. 127647322.

Em 12/05/2023, os Recorrentes protocolaram a petição de Id. 168211681, com a qual reiteraram os argumentos expostos nas Razões do Apelo, em especial a alegada inadimplência dos Recorridos e o adimplemento substancial, bem como carrearam para os autos documentos (Id. 168222660 e seguintes) no intuito de subsidiar as teses expostas.

Manifestação dos Apelados no Id. 1168370151, na qual impugnam os argumentos e os documentos juntados pelos Recorrentes.

Na sequência, os Apelantes juntaram nova petição reiterando suas teses defensivas (Id. 168631185).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO

MARCELO SOUSA DE BARROS, OABGO 31153-O:

Senhora presidente, Desembargadora Clarice Claudino, que tanto honra o Judiciário do Mato Grosso na direção do Judiciário nesses tempos, Desembargador Sebastião de Moraes, presidente da câmara, Desembargadora
Marilsen
, Desembargadora Maria Helena, satisfação em revê-los.

Colegas advogados, serventuários da justiça, digno representante do Ministério Público.

Eu vou direto ao mérito desta questão, Desembargadora. Existem algumas preliminares, mas são preliminares que provavelmente serão rejeitadas. Eu não vou perder o tempo de vossas excelências com relação a esses temas.

O que ocorre neste caso, é que o meu cliente, Família
Comandolli
, dois idosos que moram em Santa Catarina, no distante ano de 2001, portanto 22 anos atrás, esse casal comprou uma área de terra de 1.400 hectares, lá no Vale do Araguaia, mata fechada.

Por esse negócio celebrado, exatamente no dia 15/06/2001, transacionaram isso com moeda do contrato em arrobas de boi, isso é comum naquela região, porque é uma região de produção de gado, de pecuária.

O contrato prevê o pacto de pagamento de 32.000 arrobas de boi pela terra. Eu quero ler para os senhores aqui a cláusula terceira que trata do valor. Essa cláusula diz o seguinte: “
O preço certo e ajustado de venda, ora prometido é de 32.000 arrobas de boi gordo, morto com regime de 12 horas”
.

A moeda do negócio é arroba de boi, escolhida pelas partes.

Celebrado esse contrato, a escritura pública não foi outorgada e as partes fizeram, em razão disto, quatro aditivos. Aditivaram esse contrato quatro vezes, prorrogando prazos de pagamento, e estabelecendo, inclusive por conta desses pagamentos mais dilatados, o pagamento de juros.

Meu cliente, de 32.000 arrobas contratadas, ele pagou 39.000 arrobas de boi, sendo que 32.000, são
referente
ao preço do negócio e 7.000 arrobas a título de juros, negociados em função de aditivos de prorrogação de pagamento. Tudo isso documentado no processo. Quero dizer os
Id’s
aqui:

A entrada de 2.000 arrobas, consta do contrato, id 137401733; depois 4.100 arrobas pagas em 18/06/2002, id 154975290; depois, mais 15.000 arrobas pagas em 15/06/2004, id 154975290; depois 2.920 arrobas pagas em 22/07/2004, id 154975290; depois 11.381 arrobas pagas em 15/06/2006, id 154975290. Por fim, 4.000 arrobas pagas em 25/10/2007, id 154975290. Além de 4.615 arrobas e 2.923 arrobas pagas em 2003 e 2004 a título de juros.

Portanto, senhores desembargadores, o meu cliente comprou uma terra por 32.000 de boi gordo, e pagou 39.000 arrobas de boi gordo, dentro do regime de aditivos estabelecidos por eles durante o transcurso do contrato. E a escritura pública do imóvel nunca foi outorgada para o meu cliente.

Chegou em 2011, sentaram-se à mesa novamente e fizeram um último aditivo, um quarto aditivo, nesse quarto aditivo ficou constando o seguinte (id 137401733):

“E, pelo
outorgante(es) devedor(es)
, foi dito que, por esse contrato, e na melhor forma de direito, se confessa(m) devedor(es) da importância de R$600,000,00 (seiscentos mil reais), a serem pagos, impreterivelmente
- repito, a serem pagos impreterivelmente
- no ato da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel descrito no parágrafo primeiro desta cláusula e do registro da mesma no CRI competente. Parágrafo primeiro: Fica convencionado que o (os) devedores pagarão a título de correção monetária o índice da caderneta de poupança da
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL,
a serem aplicados do dia 01 de maio de 2011 até o efetivo pagamento.

Parágrafo segundo: Do
imóvel a ser escriturado
– Imóvel Rural, destinado a atividades agropastoris, situada no município de
Luciara
, Comarca de São Félix do Araguaia, Estado de Mato Grosso, parte integrante do imóvel “FAZENDA PARAISO”, com área de 1.452 (um mil quatrocentos e cinquenta e dois hectares), correspondentes na 300 (trezentos) alqueires geométricos goianos de propriedade do(os) outorgante(es) credor(es), conforme consta da Matrícula 7.201 do Cartório do 1º Ofício de São Félix do Araguaia – Estado de Mato Grosso.”,

Este é o último aditivo, senhores desembargadores!

Como a escritura nunca foi outorgada, o meu cliente depositou em juízo, numa ação de adjudicação compulsória ele depositou esse valor dos 600 mil reais, devidamente corrigido, que hoje soma um milhão, trezentos e poucos mil. Esse valor está custodiado com o Poder Judiciário, numa conta judicial vinculada ao processo.

Portanto, senhores Desembargadores, não existe na nossa visão, a menor possibilidade de ser endossado essa sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, que rescindiu o contrato dizendo que é inadimplência de meu cliente. Meu cliente pagou tudo que devia, como é que pode rescindir um contrato quitado?

Eu quero que os senhores se atentem para isso, por que é que a escritura pública de um imóvel quitado não foi outorgada até hoje? É porque quem está inadimplente desde o início do negócio são os vendedores, essa matrícula de 2001 até hoje 2023, passados 22 anos, ela nunca esteve um único dia liberada para ser transferida. Repito, um único dia liberada para ser transferida.

Quando da assinatura do contrato de compra e venda, os vendedores declararam, consta da Cláusula Segunda do contrato, o seguinte:

“CLÁUSULA SEGUNDA:

Pelo presente instrumento, e na melhor forma do direito, os VENDEDOR(ES), tem ajustado vender, conforme prometem ao COMPRADOR e este compra-lhe, o imóvel descrito e caracterizado na Cláusula anterior, que possui de forma livre e desembaraçada de qualquer ônus, real ou pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestro ou, ainda de restrições de qualquer natureza, pelo preço de conformidade com as Cláusulas e condições adiante estabelecidas.

Isso é Cláusula Segunda do Contrato de Compra e Venda.

Senhores desembargadores, tinha na matrícula, quando eles fizeram esse contrato e fizerem essa declaração, tinha uma ação cautelar de arresto averbada na matrícula, Ação Cautelar 532/96, tinha uma Notificação de Protesto contra Alienação de Bens 543/96, tinha uma penhora do Processo 103/97, tinha uma outra penhora do Processo 095/99, tinha uma outra penhora do Processo 891/2001, tinha uma Ação de Execução averbada 588/96 e tinha uma averbação da Receita Federal, um arresto da Receita Federal por uma dívida que hoje soma 34 milhões de reais.

Certidão de 5 dias atrás está nos autos para Vossas Excelências olharem, essa averbação do arresto na matrícula da Receita Federal do Brasil, feita em 2008, consta até hoje, 2023, na matrícula do imóvel, portanto quem esteve inadimplente durante 22 anos são os vendedores, e não os meus clientes, que pagaram religiosamente o preço combinado.

Que quero dizer aos senhores, além disso tudo, o seguinte, em 2014, o apelado, Desembargadora Clarice, o Senhor Evandro, tentando liberar o imóvel para poder cumprir o contrato e transferir o imóvel, ele chegou propor uma ação na Justiça Federal, para liberar esse imóvel dessa dívida, desse de arresto. Nessa ação, na petição inicial consta o seguinte:

“Ocorre que o requerente havia realizado a venda do referido imóvel anteriormente à constrição, tal venda foi realizada em 2001 com pagamento em várias parcelas e a transferência se daria apenas ao final do pagamento da última parcela”.

A última parcela que não foi paga, mas está depositada em juízo. Que não foi paga, porque ele nunca outorgou a escritura do imóvel. E que não foi paga, porque está combinado, está pactuado que esse pagamento da última parcela seria feito mediante a transferência do imóvel, da escritura. Esse é o pacto, e o pacto tem que ser cumprido.

E prossegue ali na petição inicial, Desembargadora Clarice:

“Em decorrência da constrição, o Requerente não consegue transferir o documento do imóvel para aquele que desde 2001 está em sua posse, e este, por sua vez, se nega a continuar realizando os pagamentos alegando que o imóvel não está livre e desembaraçado;”

Evandro confessa em 2014, que vendeu o imóvel, que precisa liberar o imóvel na Justiça Federal para poder transferir e cumprir o contrato, e que não consegue fazer isso. E não conseguiu mesmo, porque ele deve de verdade na Justiça Federal e perdeu a ação na Justiça Federal.

O juiz federal da 9ª vara do estado de Goiás julgou improcedente essa ação do Evandro e o ônus na matrícula está gravado até hoje. 34 milhões de reais!

E o juiz de 1º Grau tem a petulância de dizer que meu cliente é o inadimplente, quando o inadimplente é sabidamente o vendedor do imóvel.

Não bastasse isso, Senhores Desembargadores, pagamento integral feito pelo meu cliente, a inadimplência escancarada dos vendedores, não bastasse tudo isso, nós temos o reconhecimento por essa Câmara, pelos senhores aqui.

Desembargadora Clarice, Desembargador Sebastião de Moraes e Desembargadora
Marilsen
, os senhores julgaram no passado um Agravo de Instrumento referente a essa mesma causa, esse mesmo juiz, de forma petulante, tirou meu cliente do imóvel e os senhores colocaram o trem no trilho de novo, cassaram essa decisão do juiz de primeiro grau, que despejou o meu cliente do imóvel, e nessa ocasião, Senhores Desembargadores consta no voto da relatora, acompanhado pelo Desembargador Sebastião e Desembargadora
Marilsen
, à unanimidade, reconhecendo o pagamento substancial do preço, vou ler dois parágrafos dos senhores aqui do voto:

“No caso dos autos, os Autores/Agravados alegaram, em síntese, que os Agravantes
encontram-se
inadimplentes com o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda celebrado entre as partes e, diante disso, pleitearam a tutela de urgência, para serem reintegrados na posse do imóvel objeto do
pacto..
”

Prossegue a relatora:

“
Importante destacar que, enquanto o negócio jurídico persistir válido, não há falar em posse injusta, sendo imprescindível que o juiz singular, ao longo da instrução, avalie os pressupostos do inadimplemento para aferir se este se deu de forma voluntária ou ante a existência de cláusulas abusivas, sobretudo tendo em vista que, no caso dos autos, já houve o pagamento de aproximadamente 80% do imóvel, faltando apenas a quantia de R$ 682.705,52 (seiscentos e oitenta e dois mil, setecentos e cinco reais e cinquenta e dois centavos), a qual encontra-se depositada nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória n.º 2705-83.2013.8.11.0017 – Cód. 47480.
”.

Essa câmara reconheceu em julgamento pretérito que houve pagamento substancial, de lá para cá, Senhores Desembargadores, nada mudou, só a cabeça do juiz que insiste, em fazer malabarismo jurídico, para dizer que não houve pagamento substancial. Ele tenta desenvolver um raciocínio na sentença, que é totalmente absurdo, chega a ser hilário, ele pega o valor da arroba de boi de 2001, R$49,00 (quarenta e nove reais), multiplica, Desembargadora Clarice, por 22.000 arroba, pega o valor de 23 anos atrás e quer comparar com o preço dos 600 mil reais da última parcela de agora, sem fazer correção, ele quer comparar “abacaxi com banana”, mas ele quer que seja banana com banana, e não é assim.

As partes negociaram e vem dizer:
_
Ah
! Esse imóvel valorizou, hoje ele vale muito.

Vale muito, porque meu cliente trabalha há 22 anos nesse imóvel, abrindo a fazenda, plantando, cuidando, quando ele recebeu esse imóvel, era um imóvel que valia o preço de mercado da época, foi livremente negociado pelo valor de mercado da época. E agora, o que o juiz faz? Está rescindido o contrato, devolve a fazenda inteira para o vendedor, produtiva, você não tem direito a ser indenizado. O senhor vai devolver o imóvel, não vai receber nada, perde tudo o que pagou. Ou seja, isso é justiça Senhores Desembargadores?

Alguém fica 22 anos, assistindo o outro trabalhar e depois de 22 anos recebe o imóvel de volta sem ter nada o que pagar, tendo recebido todo o preço do negócio.

Francamente, essa não é a boa justiça que o Tribunal de Mato Grosso tem feito há séculos, há mais de século.

Peço a Vossas Excelências, encarecidamente, deem provimento a esse recurso.

É só, senhor presidente.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO IGOR XAVIER HOMAR, OABGO 30111-A:

Excelentíssima Senhora Desembargadora Clarice Claudino, Excelentíssimo Senhor Desembargador Sebastião de Moraes, Excelentíssima Senhora Desembargadora
Marilsen
, nobres serventuários do Poder Judiciário do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso, caros colegas da Advocacia, a quem eu cumprimento na pessoa de meu amigo Dr. Ermínio de Moraes e seu filho Gustavo.

Antes de iniciar, de adentrar ao mérito desta sustentação, eu gostaria de dizer que o Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso tem uma oportunidade de mostrar para a sociedade Mato-grossense que o inadimplemento contratual custa caro, o inadimplemento contratual, além de caro, também atrai sérias consequências para aqueles que dolosamente tentam se beneficiar da Justiça, injustamente, com o propósito único e exclusivo de se manter numa posse injusta.

Antes de dizer, nobres julgadores, que para convencer é preciso, antes de tudo trabalhar com a verdade, porque a realidade é uma marca comum a ambas as partes, a realidade é impossível de se distorcer o que está no processo. Quem distorcer a realidade, perde a credibilidade. A abordagem da realidade, ela nos mostra a maturidade e força para além dos fatos.

É plenamente possível enganar alguém em uma oportunidade, mas tudo que custa sua imagem, que custa sua credibilidade, tudo de custa a sua reputação, custa muito caro. Uma vez perdida a credibilidade, tudo o que foi dito em seguida, não terá mais valor algum.

Eu digo isso, porque tenho total convicção que a palavra do advogado deve ser um documento o bastante, prova por si só, porque ele é um sujeito idôneo, correto e legal. O que o advogado fala, deve, ou pelo menos, deveria dispensar o magistrado de consultar os autos.

Ocorre, nobres julgadores, que o ilustre advogado que me antecedeu nesta fala, infelizmente, ele falseia a verdade em reiteradas e sucessivas oportunidades.

Agora sim, peço vênia para me adentrar ao mérito e expor a situação destrinchada em duas oportunidades, como elas de fato são.

Primeiro, nós tivemos uma ação de adjudicação compulsória, proposta no ano de 2011.

Registro que o contrato foi originariamente celebrado no ano de junho de 2001, contrato celebrado com o preço de 32 mil arrobas, previsão de pagamento, prazo de pagamento de um ano.

Contrato no valor firmado barato, com perspectiva de pagamento, rápida. Isso, porque os promitentes vendedores estavam passando por condição financeira extremamente fragilizada, precisavam do dinheiro para acertar uma série de questões, acertar com os credores, por isso estabeleceram um “preço barato” na venda do imóvel, mas também estabeleceram um prazo curto para quem comprou, que se trata de um multimilionário, detentor de riquezas e inúmeras fazendas no Estado do Mato Grosso, empresa no estado de Santa Catarina, para que pudesse pagar rapidamente e os dois resolveriam seus problemas.

Ocorre que essa pessoa, munida da má-fé, no início da contratação, munida da má-fé, passou a impor sucessivas e injustas prorrogações do contrato. Chegou 2012, no ano de pagar, não pagou. Repactuou através do primeiro aditivo, para pagar em 2003. Chegou 2003, não pagou. Em 2004, propôs um novo aditivo, repactuou, acertou juros, não pagou.

Esse imbróglio perdurou até o ano de 2011, oportunidade em que, em maio de 2011 firmaram o último termo aditivo. Termo aditivo consiste nada mais, nada menos, que o reconhecimento de uma dívida no valor de 600 mil reais.

Dois meses depois, não quitado esse termo de confissão de dívida, os advogados do apelante propuseram uma ação de adjudicação compulsória. Nas páginas três dessa adjudicação compulsória a alegação foi a quitação integral do contrato.

_ Juiz de primeiro grau, por favor, me conceda a outorga da escritura do imóvel, uma vez que eu quitei a fazenda”

Omitindo propositalmente, de forma dolosa, esse termo de confissão de dívida, jamais quitado! Omitiram, não levaram aos autos.

Ao apresentar a nossa defesa na adjudicação compulsória, a primeira coisa que fizemos, foi dizer:

_
Juiz de primeiro grau, está aqui o termo de confissão de dívida, jamais quitado.

Ação de 2011. Só perdurou ampla instrução processual, o juiz excelente que conduziu essa ação, instruiu Doutor Ivan, juiz da Comarca de Vila Rica, um excelente juiz, humano, soube avaliar, sob identificar o prejuízo, sob identificar que a parte promitente compradora celebrou o negócio com o intuito de lesar o promitente vendedor, e assim ele decidiu que a ação de adjudicação compulsória era improcedente, porque era uma ação natimorto, era uma ação anencéfala, porque ela não tinha o pressuposto essencial para sua admissão, que era o quê? O cérebro da ação. A comprovação inequívoca da quitação do contrato, ele não tem, não existe no processo, desde 2011, o comprovante de pagamento ou termo de confissão de dívida.

Mas o inadimplemento dele se perfaz desde 2007, porque esse foi a última vez que eles pagaram alguma coisa no contrato, ou seja, eles estão desde 2007 na posse da Fazenda, sem pagar nada, usufruindo do imóvel rural e levando a crer que o débito é desde 2011.

O débito não é de 2011!

O que acontece? No curso da ação de adjudicação compulsória, eles passaram a tratar do caso como se fosse uma ação de consignação em pagamento com projeção futura, ou seja, no curso da ação eles propuseram uma transmutação processual, nada mais absurdo do que isso!

Até aí tudo bem, pois no curso da instrução nós demonstramos que os outros recibos que eles juntaram por nítida má-fé, também não quitavam o negócio.

Os advogados do apelante chegaram a juntar um recibo de pagamento para o advogado deles, dizendo:

_ Olha, eu paguei o promitente vendedor na pessoa do meu advogado, mas meu advogado repassou o dinheiro para ele.

Nada mais absurdo que isso!

Ocorre que no curso da adjudicação compulsória propondo uma transmutação processual absurda, eles em 2018, 2019 e 2020 fizeram três depósitos consignado, entendendo estarem consignando em juízo, no valor do débito originário, quando originariamente se dizia que o contrato estava quitado.

Então, nesse aspecto, a ação de adjudicação compulsória está superada, ela é improcedente, porque é um natimorto. Ela é uma ação anencéfala.

Diante dessa condição da perda da confiança, das sucessivas maneiras com que as coisas se desdobraram a partir
dali, nada
mais salutar, nada mais justo, do que a propositura da rescisão do contrato, uma vez que o equilíbrio dessas relações já estava rompido.

Então, tomando como base os fundamentos da sentença na ação de adjudicação compulsória, nós legitimados pelo Código Civil, especificamente no artigo 475 e no artigo 389, pedimos nada mais, nada menos, do que a indenização pelas perdas e danos e a resolução do contrato.

A parte lesada no inadimplemento é assegurada a possibilidade de pedir a resolução do contrato. No caso, a lesão é evidente, eles estão na posse da Fazenda desde 2001. Tinham que pagar a fazenda em um ano.

E a alegação do meu ilustre colega que me antecedeu, ela foi no sentido de:
“Ah! Nunca se pode transferir a fazenda ou outorgar a escritura, porque existiam restrições na matrícula”.

Eles foram averbar o contrato às margens da matrícula do imóvel, somente em 2011. O promitente vendedor vendeu a fazenda, com o intuito nítido e claro de resolver os problemas financeiros que ele tinha, ele se apoderou dessa situação para terminar de espoliar essa família. Essa é a má-fé!

Nesse sentido, mais uma vez, eu vou divergir do entendimento do colega, quando disse, que
esta
Câmara já decidiu o caso, já entendeu que se pagaram 80% do contrato. Isso é uma mentira, isso é uma distorção da realidade.

Naquela oportunidade, a ilustre Desembargadora Clarice apenas aplicou o entendimento majoritário do STJ, no sentido de que, no entendimento dela também, era prematuro optar pela reintegração na posse, uma vez que não havia se dirimido qualquer questão acerca da higidez do contrato e acerca da resolução contratual, determinando a remessa dos autos ao juiz de primeiro grau para realizar uma instrução quantitativa e qualitativa.

O entendimento do STJ, quando ele diz adimplemento substancial, ele não se prende único e exclusivamente aos aspectos quantitativos. Há uma controversa muito grande acerca dos aspectos quantitativos, no nosso entendimento, ele não pagou 46% da Fazenda. Por quê? Porque o termo de confissão de dívida de R$ 600 mil reais em 2011, jamais foi quitado! O recibo de 180 mil reais de 2003, que ele pagou para o advogado dele, também não foi quitado.

O que ele consignou em juízo, na ação de consignação em pagamento, nós não entendemos como pagamento. Isso foi uma tentativa de desvirtuar a improcedência que era eminente daquela ação. E ela vai servir, tão somente, para custear, custas processuais, honorários de sucumbências e litigância de má-fé.

Foram condenados por litigância de má-fé, por quê? Porque ocultaram, de propósito, o termo de confissão de dívida e alegaram em juízo de primeira instância, sustentando uma falsa pretensão, sobre a alegação de quitação, que até hoje nunca existiu.

Então, no que tange ao aspecto quantitativo, entendo que essa questão já está superada. Agora, no que tange ao aspecto qualitativo, outro pressuposto para admissão da tese de inadimplemento substancial é a inequívoca má-fé, é inequívoca a maneira como que esses advogados se portam no curso do processo.

Inclusive, na sexta-feira, dia 12 de maio, eles propuseram uma intervenção recursal, juntaram mais recursos, novos argumentos, agressões a honra ao juízo de primeiro grau, no intuito apenas de buscar suspender essa sessão, retardar o julgamento, adiar o curso da prestação jurisdicional.

Quem bate à porta do Judiciário, eu entendo que, busca por justiça, e justiça é uma justiça célere, mas me soa um pouco contraditório, uma pessoa que propõe uma ação de adjudicação compulsória, busca urgência na prestação jurisdicional, mas impõe no processo uma série de subterfúgios, de modo a obstaculizar a efetiva prestação jurisdicional. Isso é má-fé!

Em razão disso, eu pugno aqui, pela majoração da litigância de má-fé aplicada, pela maneira com que se portam, pela maneira com que tentam induzir o juiz a erro, pela confusão mental que propõe, pela dificuldade que impõe no processo, com apelações enfadonhas de 62 páginas, outra de 42 páginas, sucessivas juntadas de documentos de forma repetitiva, de forma a tentar bagunçar o entendimento.

Eu pugno aqui também, a única coisa com que eu concordo com advogado que me antecedeu, seria pela majoração dos honorários de sucumbência. Essa ação tem se tornado uma ação pesada, exaustiva, me demandou a vinda de São Paulo para cá, para fazer uma sustentação oral, que foi muito honrosa.

Por essa razão, eu entendo que devemos acolher o pedido da parte adversa, pela majoração do honorário de sucumbência.

Nesse modo, nobres jogadores, eu entendo que a sentença de primeiro grau, deve ser mantida, nos dois processos. Primeiro, porque ela foi muito bem fundamentada. Segundo, porque o juízo de primeiro grau instruiu esse processo como um caso de polícia, um caso de polícia que deve ser mesmo, porque houve má-fé, porque houve ameaças à integridade, isso é um resquício do coronelismo que devemos combater.

Então, nós temos aqui uma pessoa que é multimilionária, que teve uma condição superatrativa no pagamento de um curto prazo, usou dessa situação para espoliar uma família e, em nenhum momento no processo ele vem justificar o porquê atrasou.

Ele não alega fragilidade financeira, ele não alega crise, ele não alega variação no câmbio do dólar, variação da arroba a nível exorbitante, em resumo, a higidez do negócio jurídico é plenamente válida de um lado, como se impor pela força do capital, a injustiça que é uma família de lavradores rurais, que tiveram sua vida espoliada à custa de subterfúgio, falsidades e mentiras.

Apenas para encerrar, no que tange a restrição da receita, datada de 2011, essa restrição só veio a eclodir às margens da matrícula do imóvel em 2011, no ato da celebração do imóvel, existe um prazo quitação, de um ano. Devia ser quitado o contrato 2002, se o contrato tivesse sido quitado em 2002, não existiria averbação na margem da matrícula, no arrolamento de bens da Receita Federal.

Combatendo a última mentira, o valor dessa dívida tributária não corresponde a 34 milhões, o valor dessa dívida tributária hoje calculada junta a Receita Federal é de dois milhões e meio, em novembro do ano passado, nós fizemos uma simulação para fim de adesão ao REFIS, a defesa que nós fizemos tributária não transitou em julgado, nós estamos defendendo a nível recursal, perspectiva de êxito, é possível.

Ao simular a negociação no REFIS, é só mantido débito em seu valor integral e abrando multas e juros, de modo que, bastaria pagar o valor originário do débito, 30% mais um parcelamento de seis vezes, mais uma mentira ora combatida.

Diante desses fatos excelências, pugno aqui, pela manutenção de ambas as sentenças, uma vez que foram muito bem fundamentadas e impugnar, ainda, pela majoração nos honorários, sucumbência e majoração da multa de litigância de má-fé, pela confusão mental gerada, pela distorção dos fatos e pelas inverdades tecidas em ambos os processos.

Deste modo Excelências, agradeço a paciência e a recepção. Eu tenho fé na justiça, de modo que seguiremos lutando e aguardamos o resultado.

Muito obrigado.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Os Apelados
Evandro Maciel de Lima e sua esposa Eliane Macedo Bernardes Maciel
ajuizaram
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração/Imissão de Posse e Perdas e Danos
em face dos Recorrentes
Norival
Comandolli
e sua esposa
Zelani
Rosi
Comandolli
.

Na exordial, afirmaram serem os legítimos proprietários e possuidores do imóvel rural denominado “Fazenda Paraíso”, objeto da Matrícula n.º 6.138, do Cartório do 1.º Ofício da Comarca de Vila Rica/MT, derivada da antiga matrícula, n.º 7201, lavrada no Cartório do 1.º Ofício da Comarca de São Félix do Araguaia/MT.

Explicitaram que, em 15/06/2001, entabularam Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda com os Apelados, referente à área de 1.452,00 ha (um mil, quatrocentos e cinquenta e dois hectares) da "Fazenda Paraíso", averbado na Matrícula n.º 6.138, em 07/04/2014. Por força deste negócio jurídico, os Apelados assumiram a posse direta do imóvel.

Aduziram que, com o intuito de alcançar a quitação integral do valor da alienação, entabularam Aditivos contratuais, todos, porém, sem integral cumprimento.

Narraram que, em 29/05/2011, na última tentativa de recebimento do preço integral da área, firmaram Contrato Particular de Confissão de Dívida em que os Apelados reconheceram serem devedores do saldo de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

Noticiaram que, inobstante a quantia não ter sido quitada pelos Recorridos, eles (os Apelados) ajuizaram na Comarca de Vila Rica/MT a Ação de Adjudicação Compulsória n.º 0002705-83.2013.8.11.0017 (código 47480) em desfavor dos Apelantes (associada a este Processo), sob a alegação de que o valor foi integralmente pago, e requereram a transferência compulsória do imóvel. O pedido foi julgado improcedente, com aplicação de multa por litigância de má-fé, cuja sentença é objeto do Recurso de Apelação n.º 0002705-83.2013.8.11.0017, associado a este feito.

Diante desses fatos, asseguraram que não é possível dar continuidade ao vínculo contratual.

Assim, requereram a rescisão do Contrato, a consequente reintegração na posse do imóvel e a condenação dos Apelados ao pagamento de indenização por perdas e danos, nos termos dos artigos 475 e 389, do Código Civil.

Em virtude de os fatos que envolvem esta ação estarem correlacionados com as provas orais e documentais produzidas na
Ação de Adjudicação Compulsória
, ainda pugnaram pela admissão da prova emprestada, a teor do que dispõe o artigo 372, do Código de Processo Civil.

O pedido liminar formulado pelos Autores/Apelantes foi deferido, mantido bloqueado o valor depositado pelos Requeridos/Apelados nos autos da
Adjudicação Compulsória n.º 0002705-83.2013.8.11.0017
até ulterior decisão, e reintegrados os Autores/Apelantes na posse do imóvel (Id. 127650297).

Esta decisão foi objeto do Recurso de Agravo de Instrumento n.º 1006046-73.2021.8.11.0000 interposto pelos Requeridos/Apelados, provido, à unanimidade, porque o Colegiado firmou entendimento de que não é recomendável o deferimento da reintegração de posse em Ação que tem por objeto a rescisão de contrato.

Na contestação, os Requeridos/Apelados arguiram, em preliminar, falta de notificação para purgação da mora (R$ 600.000,00), conforme exige o artigo 1.º, do Decreto 745/69.

Ainda em preliminar, aduziram que os Vendedores/Apelados não cumpriram sua parte na avença, ou seja, não outorgaram a Escritura Púbica do imóvel; logo, entenderam que ao caso deve ser aplicada a regra dos artigos 476 e 477 do Código Civil, que trata da
exceptio
non
adimpleti

contractus
.

No mérito, afirmaram que o saldo remanescente (R$ 600.000,00) está vinculado à outorga e assinatura da Escritura de Compra e Venda e, assim, trata-se de parcela vincenda e não vencida, uma vez que a outorga não aconteceu.

Seguiram argumentando que, na data do negócio jurídico, na matrícula do bem já recaíam averbações de dívidas em Execução no montante de R$ 1.107.116,00 (um milhão, cento e sete mil, cento e dezesseis reais) e que esse fato comprometia a venda.

Alegaram que houve adimplemento substancial da obrigação, pois foram pagas 27.481,50 arrobas de boi, do total de 31.100 arrobas pactuadas no Contrato de Compra e Venda.

Aduziram, ainda, que o pedido de indenização por perdas e danos consistente no aluguel do período em que os Requeridos/Apelados usufruíram do imóvel não se enquadra nas hipóteses dos incisos I, II e III do § 1.º, do artigo 324 do CPC (Id. 127647252).

Impugnação no Id. 127647281.

A tentativa de conciliação foi infrutífera, conforme Termo de Audiência de Id. 127647310.

Alegações finais dos Autores/Apelantes estão no Id. 127647316.

Na sentença, os pedidos iniciais foram julgados procedentes, nos seguintes termos:

[...] Forte nessas considerações, nos exatos termos acima fundamentado, JULGO PROCEDENTE os pedidos contidos na inicial, a fim de:

I – DECLARAR a resolução judicial do contrato de compra e venda do imóvel denominado “Fazenda Paraíso”, matricula atual n.º 6.138, registrada no CRI de Vila Rica – MT, celebrado no dia 15 de junho de 2001 – contrato particular de compromisso de compra e venda (id 51511534) e contrato de confissão de dívida celebrado em 29 de maio de 2011 (id 51511537), por inadimplemento dos Requeridos em relação às obrigações estipulas e não cumpridas no negócio jurídico, com o consequente retorno a coisa ao “status quo ante”;

II – REINTEGRAR os Requerentes na posse direta da integralidade do imóvel, devendo os Requeridos efetuar a respectiva desocupação voluntária com o trânsito em julgado ou em sede de cumprimento de sentença.

III – DETERMINAR aos Requeridos que se abstenham de efetuar quaisquer investimentos/benfeitorias no imóvel, contando da data de ciência desta sentença, até o dia da efetiva desocupação, sob pena de clara incidência de má-fé e, como consequência, de perda total em favor dos Requerentes, sem qualquer modalidade e/ou espécie de indenização, ou mesmo sequer retenção do imóvel;

IV – CONDENAR os Requeridos ao pagamento de indenização pelo usufruto da posse, no período compreendido entre 25/10/2007 (data do último pagamento), até a data da desocupação, bem como, nas demais perdas e danos (artigos 475 e 389 do Código Civil) a serem apuradas em liquidação de sentença pelo rito de arbitramento; e,

V – CONDENAR os Requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Translade e/ou encaminhe cópia desta sentença para os autos n. º 2705-83.2013.811.0017 (código n. º 47480), que se trata de ação de adjudicação compulsória em relação ao mesmo objeto do negócio jurídico destes autos. [...]

Inconformados, os Requeridos
Norival
Comandolli
e sua esposa
Zelani
Rosi
Comandolli
interpuseram este
Recurso de Apelação
com o objetivo de reformar integralmente o ato sentencial.

Pois bem. Ao ajuizar a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração/Imissão de Posse e Perdas e Danos, os Apelados juntaram o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado com os Apelantes em 15/06/2001.

Segundo consta da Cláusula Primeira do Instrumento particular, o negócio jurídico tem como objeto a venda de “uma propriedade rural destinada ao exercício de atividades agropastoris, situada no Município de
Luciara
, Comarca de São Félix do Araguaia, Estado de Mato Grosso, adornado de obras diversas em franco aproveitamento, integrante do imóvel
“Fazenda Paraíso, com área de 1.452,00,00ha (hum mil quatrocentos e cinquenta e dois hectares”
, matrícula n.º 7201 do Cartório de Registro de Imóveis de São Félix do Araguaia/MT.

Na Cláusula Terceira estabeleceram que o preço da alienação correspondia a 32.000 (trinta e duas mil) arrobas de boi gordo abatido, a ser pago da seguinte forma:

CLÁUSULA TERCEIRA: DO VALOR

O preço certo e ajustado de venda, ora prometido, é de 32.000 (trinta e duas mil) arrobas de boi gordo morto, com regime de doze horas, ou equivalente em dinheiro. No caso do pagamento em dinheiro, será o equivalente ao preço pago, na compra pelo frigorífico de Vila Rica, hoje de nome Crisóstomo, ou frigorífico
Frigoboi
, Barra do Garça ou Canarana, na localidade do imóvel ora comercializado.

Parágrafo primeiro - Para elucidar a questão, as partes estabelecem os seguintes índices de aproveitamento para o boi vivo, em se tratando de gado nelore:

Boi de 470Kg a 490Kg – 51% de aproveitamento do boi vivo

Boi de 490Kg a 510Kg – 52% de aproveitamento de boi vivo

Acima de 510Kg – 53% de aproveitamento do boi vivo

Parágrafo segundo - O pagamento se dará da seguinte forma:

Entrada de 2.000 arrobas, nas condições especificadas no parágrafo primeiro, que serão pagas neste ato, através do equivalente em dinheiro, valendo a assinatura do presente como quitação das 2.000 arrobas.

Parágrafo terceiro – Caso o pagamento seja efetuado em arroba, o mesmo poderá em uma das seguintes fazendas, sem objeção dos VENDEDORES: Fazenda Brusque do Xingu, Fazenda Paraíso ou Fazenda Cana Brava do Norte, em Vila Rica.

O remanescente do valor, no prazo de um ano, oportunidade em que será outorgada a escritura do imóvel em favor do comprador, e registro no Registro de Imóveis da Comarca de São Félix do Araguaia.

Definiram, na Cláusula Quinta, que os Vendedores/
Apelados ficaram
obrigados a
“outorgar e assinar, em nome do COMPRADOR, ou em nome de quem por ele for indicado, a Escritura definitiva de compra e venda do imóvel,
no ato da quitação
de todo o pagamento conforme Cláusula Terceira, totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus”.

Em 13/03/2002, as partes celebraram Termo Aditivo e, no Item 1 do documento, justificaram que “
em razão da área encontrada no campo ser menor que a contratada/vendida, em dezoito
alqueirões
, as Partes convencionam que o saldo devedor de 30.000 arrobas de boi, será reduzido em 900 arrobas, ficando um saldo de pagamento de 29.100 (vinte e nove mil e cem) arrobas de boi”
, a ser pago da seguinte forma:

a)4.100 arrobas de boi em 15/06/02, sendo que o Comprador entrega uma nota promissória representando esta parcela, que ficará vinculada a este instrumento;

b) O saldo de 25.000 arrobas será pago até 15/06/03, quantia que deverá ser acrescida de juros, no valor de 4.615,38 arrobas, restando um saldo a ser pago de 29.615,38 arrobas de boi, diretamente ao Vendedor que não poderá transferir este crédito para terceiros.

Ainda neste complemento contratual, pactuaram que a Escritura Pública de Compra e Venda deveria ser outorgada e assinada pelos Vendedores (Apelados)
“
concomitante
ao pagamento do saldo antes contratado”
(item 3), permanecendo inalteradas as demais cláusulas do Instrumento Particular aditado (item 4).

Em 29/05/2011, ou seja, 09 (nove) anos depois daquele Aditivo, por meio do Contrato de Confissão de Dívida, os Apelados admitiram que ainda eram devedores da quantia de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) que deveria ser paga
“impreterivelmente
no ato da assinatura da escritura de compra e venda
do imóvel”

e do seu registro
na Serventia Extrajudicial competente.

No parágrafo primeiro da Cláusula Primeira, ajustaram que, sobre o débito, incidiria correção monetária,
verbis
:

Parágrafo primeiro: Fica convencionado que o(os) devedores pagarão a título de correção monetária o índice da caderneta de poupança da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a serem aplicados do dia 01 de maio de 2011 até o efetivo pagamento.

Em 18/11/2013, os Apelantes/Compradores promoveram a
Interpelação Judicial n.º 2559-43.2013.8.11.0049 (código 45556)
em face dos Apelados, sob a alegação de que, embora já tivessem
pago
R$ 187.623,35 (cento e oitenta e sete mil, seiscentos e vinte e três mil e trinta e cinco centavos) pela aquisição da "Fazenda Paraíso", os Apelados não providenciaram a lavratura da Escritura do imóvel.

Naquela ocasião, os Apelantes alegaram que o descumprimento do contrato pelos Vendedores/Apelados impediu a contratação de financiamento bancário para a plantação de soja. Diante disso, requereram fossem compelidos a cumprir a obrigação no prazo de 30 (trinta) dias.

Os Apelados/Vendedores/Interpelados, por sua vez, apresentaram Contraprotesto Judicial alegando, em síntese,
que não promoveram a lavratura da Escritura Pública por culpa exclusiva dos Compradores/Interpelantes/Apelantes, uma vez que não adimpliram o saldo remanescente
. Ao final, noticiaram interesse na resolução do Contrato e reintegração na posse do bem, salvo quitação integral e imediata do contrato.

Por meio da Notificação Extrajudicial datada de 04/02/2014, os Apelantes/Compradores concederam o prazo de 48h (quarenta e oito horas) para que os Vendedores/Apelados cumprissem a obrigação contratual, qual seja: outorgassem a Escritura Pública.

Em Contranotificação datada de 20/10/2014, os Vendedores/Apelados informaram que a outorga do Instrumento Público está vinculada à quitação integral do valor definido no Instrumento Particular de Confissão de Dívida, e o impasse assim permaneceu.

Comunicaram, ainda, que devido ao desacerto entre as partes, seguido de ameaças e desrespeito por parte dos Compradores/Apelantes, tinham interesse na resolução do contrato.

Após minucioso exame das provas coligidas, vejo que não prospera a tese dos Apelantes de que o Contrato de Confissão de Dívida modificou completamente a forma e a ocasião em que a Escritura Pública deveria ser outorgada. Está evidente que a lavratura do Instrumento Público continuou condicionada ao pagamento do saldo remanescente confessado pelos Apelantes, ou seja, à quitação do preço.

De igual modo, não comporta guarida a irresignação dos Recorrentes quanto à inexistência de inadimplemento antes da celebração do Contrato de Confissão de Dívida.

Cabe reiterar, nesse ponto, a fim de que não pairem dúvidas, que no parágrafo terceiro da Cláusula Terceira do Contrato de Compra e Venda, além de as partes estabelecerem prazo para pagamento do saldo remanescente, pactuaram que a Escritura do imóvel seria lavrada
quando da quitação do saldo devedor
(Id. 127650270 – Pág. 3):

Parágrafo Terceiro: Caso o pagamento seja efetuado em arroba, o mesmo poderá em uma das seguintes fazendas, sem objeção dos Vendedores: Fazenda Brusque do Xingu, Fazenda Paraíso ou Fazenda Cana Brava do Norte, em Vila Rica.

O remanescente do valor, no prazo de um ano, oportunidade em que será outorgada a escritura do imóvel em favor do comprador
, e registro no Registro de Imóveis da Comarca de São Félix do Araguaia.

Em resumo, no item 3 do Termo Aditivo celebrado em 13/03/2001 (Id. 127650271 - Pág. 2), as partes estabeleceram que a assinatura da Escritura Pública seria
concomitante
com o pagamento do saldo:

3. O Vendedor deverá assinar a competente escritura pública de venda das terras em favor do Comprador ou a quem ele indicar,
concomitantemente
ao pagamento do saldo antes contratado.

Já no Termo Aditivo firmado em 18/02/2003 (Id. 127647224), os contratantes ajustaram a data para o pagamento de 5.000 (cinco mil) arrobas de boi e eventual prorrogação do vencimento, com a ressalva, na Cláusula Terceira, de que
“permanecem inalteradas as demais avenças firmadas entre as partes, referente a este negócio”
.

Ademais, no Contrato de Confissão de Dívida entabulado em 29/05/2011, ao admitir o débito de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), os próprios Apelantes disseram que o valor seria adimplido
no momento da escrituração do imóvel
:

Primeira: Pelo outorgante(es) devedor(es) foi dito que, por este contrato e na melhor forma de direito é e se confessa(
am
) devedor(es) da importância de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), a serem pagos, impreterivelmente no ato de assinatura da escritura de compra e venda do imóvel descrito no parágrafo primeiro desta Clausula e do registro da mesma no CORU competente.

Diante desse panorama, inconteste que a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda (obrigação contratual dos Apelados) estava condicionada ao pagamento do saldo remanescente (obrigação contratual dos Apelantes).

Sabe-se que, nos contratos bilaterais, para uma das partes exigir da outra a obrigação por ela assumida, necessário que também prove que cumpriu integralmente a sua parte na avença, pois ao outro é dado arguir a exceção do contrato não cumprido (
exceptio
non
rite

adimpleti

contractus
).

Sobre o tema, oportuna a lição de Maria Helena Diniz:

O contratante pontual poderá: a)
permanecer inativo
, alegando a
exceptio
non
adimpleti

contractus
; b)
pedir a rescisão contratual com perdas e danos
(RT, 724:309);
se lesado pelo inadimplemento culposo do contrato
; ou c) exigir o cumprimento contratual (RT, 399:233, 503:180, 521:265, 512:220 e 473:59). A
exceptio
non
adimpleti

contractus
aplica-se no caso de inadimplemento total da obrigação, incumbindo a prova ao contratante que não a cumpriu; e
a
exceptio
non
rite

adimpleti

contractus
, por sua vez, é relativa à hipótese de descumprimento parcial da prestação
.
(
in
Código Civil Anotado, Ed. Saraiva, 10ª ed., 2004, pág. 387). (sem grifos no original)

Em outras palavras, diante da inadimplência, ainda que parcial, de um dos contratantes, a Lei Civil estabelece que a parte contrária pode se abster do cumprimento da sua obrigação (art. 476 do CC) ou pleitear a resolução do contrato (art. 475 do CC), com a restituição das partes ao estado em que se encontravam anteriormente à celebração do pacto, ou a indenização por perdas e danos.

Conforme bem elucida Sílvio de Salvo Venosa, a exceção de contrato não cumprido:

[...] é exceção de mérito. Com essa oposição, o contratante logra apor um obstáculo legal à exigência de seu cumprimento, pelo não-cumprimento da outra parte. Pressupõe-se, por outro lado, que o contratante em falta esteja a exigir indevidamente o cumprimento do contrato. Esse é justamente o âmago da questão, a ser examinado pelo juiz em cada caso concreto. Se o contratante está em dia com o cumprimento de suas obrigações, pode validamente exigir que o outro cumpra a avença no que lhe couber."
(
in
Direito Civil, 4ª ed., São Paulo: Atlas, 2004, v. II, p. 410).

No caso em exame, conforme já exposto, os Apelantes deixaram de cumprir integralmente a sua obrigação (pagamento do saldo remanescente), de modo que não podem exigir que os Apelados cumpram a obrigação que lhes competia, qual seja: outorgar a escritura de compra e venda da “Fazenda Paraíso”.

Noutro ponto os Apelantes sustentam que desconheciam a existência das restrições que pendiam sobre a matrícula da "Fazenda Paraíso" no momento da celebração do negócio jurídico.

Necessário relembrar que o Contrato de Compra e Venda foi firmado em 13/03/2001 e, à época, a Matrícula do imóvel era de competência do Cartório do 1.º Ofício de São Félix do Araguaia/MT.

Da análise da Certidão de Inteiro Teor lavrada pelo Cartório do 1.º Ofício de São Félix do Araguaia/MT (Id. 127647225 – Pág. 1/10), verifica-se que, no momento da alienação (13/03/2001), já recaia sobre o imóvel averbações de arrestos e penhoras oriundas de demandas judiciais movidas em desfavor dos Apelados, a saber: i) arresto – registrado em 08/08/1996;
ii
) notificação judicial c/c protesto impedidor de alienação de bens – registrada em 10/09/1996;
iii
) penhora de 35 alqueires de terra – registrada em 06/08/1998;
iv
) penhora – registrada em 06/05/1999; v) penhora – registrada em 06/05/1999; vi) penhora – registrada em 31/10/2000.

Inobstante isso, na data em que as partes entabularam o Contrato Particular de Confissão de Dívida, ou seja, em 29/05/2011, todos os mencionados registros e averbações já tinham sido cancelados/baixados e constava apenas a anotação averbada em 29/08/2008, de que o bem fora dado em garantia de débito em favor da Receita Federal do Brasil.

Assim, não há como dizer que os Recorrentes desconheciam esses fatos. Ao contrário, é evidente que já eram de conhecimento dos Apelantes quando celebraram o negócio jurídico (13/03/2001) e, também, na data em que confessaram a existência do saldo remanescente (29/05/2011).

Os Apelantes também argumentam inexistência de má-fé porque, de forma espontânea, depositaram o valor do saldo devedor nos autos da Adjudicação Compulsória n.º 0002705-83.2013.8.11.0017 (processo associado).

Melhor sorte, todavia, não lhes socorre, pois, como é cediço, o ajuizamento da Ação de Adjudicação
deve
estar acompanhado do comprovante de pagamento integral da obrigação que recai sobre o bem que se pretende adjudicar, o que não ocorreu neste caso.

Aliás, essa questão dispensa maiores digressões porque o assunto foi abordado no voto condutor do Apelo associado a este recurso e o conjunto probatório demonstra que a tentativa de quitação do Contrato de Compra e Venda se deu durante o trâmite da Ação de Adjudicação ajuizada pelos Recorridos, após a substituição do causídico originário.

No que tange ao
adimplemento substancial
do preço, tese arguida nas razões do Apelo, necessário consignar que, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, a constatação do adimplemento substancial da obrigação contratual vincula-se à demonstração de três
requisitos
: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (REsp n. 1.581.505/SC, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2016,
DJe
de 28/9/2016).

Os Recorrentes afirmam ter quitado 88,37% (oitenta e oito virgula trinta e sete por cento) do preço total do imóvel objeto da compra e venda, e o percentual é resultante da seguinte operação aritmética:

“Preço do imóvel em arrobas: 30.100 @s x R$ 41,40/@ em 2001 = R$ 1.287.540,00 (equivalente em reais em 2001 – 100%). Valor das arrobas remanescentes em 29/05/2011: 3.618,50 @s x R$41,40/@ em 2001 = R$ 149.805,90 (equivalente em reais em 2001 – 11,63%).

Cálculo exemplificativo (regra de três simples): R$ 149.805,90 x 100
% :
R$ 1.287.540,00 X = 11,63% (percentual supostamente inadimplido) conforme parâmetro adotado pela sentença recorrida. Com isto abatendo-se o percentual de 11,63% supostamente inadimplido de 100% (preço total do imóvel), tem-se que o adimplemento contratual foi de 88,37%, bem superior ao percentual de equivocadamente encontrado pela sentença.”
(ID. 127647319 – Pág. 50)

O conjunto probatório dos autos demonstra, todavia, que o negócio jurídico entabulado em 15/06/2001 consistiu na compra e venda do imóvel denominado “Fazenda Paraíso” pelo preço de 32.000 (trinta e duas mil) arrobas de boi gordo abatido, ou o equivalente em dinheiro, das quais 2.000 (duas mil) arrobas foram pagas naquele ato.

Transcrevo a Cláusula contratual que trata do assunto:

CLÁUSULA TERCEIRA: DO VALOR

O preço certo e ajustado de venda, ora prometido, é de 32.000 (trinta e duas mil) arrobas de boi gordo morto, com regime de doze horas, ou equivalente em dinheiro. No caso do pagamento em dinheiro, será o equivalente ao preço pago, na compra pelo frigorífico de Vila Rica, hoje de nome Crisóstomo, ou frigorífico
Frigoboi
, Barra do Garça ou Canarana, na localidade do imóvel ora comercializado.

[...]

Parágrafo Segundo: O pagamento se dará da seguinte forma:

Entrada de 2.000 arrobas, nas condições especificadas no parágrafo primeiro, que serão pagas neste ato através do equivalente em dinheiro, valendo a assinatura do presente como quitação das 2.000 arrobas.

Em seguida, consoante Termo Aditivo celebrado em 13/03/2002, as partes consignaram que o saldo devedor não era de 30.000 (trinta mil) arrobas, e sim de 29.615,38 (vinte e nove mil, seiscentos e quinze vírgula trinta e oito):

1.Em razão da área encontrada no campo ser menor que a contratada/vendida, em dezoito
alqueirões
, as Partes convencionam que o saldo devedor de 30.000 arrobas de boi, será reduzido para 900 arrobas, ficando um saldo de pagamento de 29.100 (vinte e nove mil e cem) arrobas de boi.

2.Acordam as partes, que o saldo devido pelo Comprador de 29.100 arrobas de boi,
à
ser pagas até 15.06.02, será pago da seguinte forma:

a)4.100 arrobas de boi em 15.06.02, sendo que o Comprador entrega uma nota promissória representando esta parcela, que ficará vinculada a este instrumento;

b)o
saldo de 25.000 arrobas será pago até 15.06.03, quantia que deverá ser acrescida de juros, no valor de 4.615,38 arrobas, restando um saldo a ser pago em 15.06.03 de 29.615,38 arrobas de boi, diretamente ao Vendedor, que não poderá transferir este crédito para terceiros.

Conforme consta do
Recibo
-
ID. 127647223 – Pág. 2, em 18/06/2002, os Apelantes pagaram R$ 149.650,00 (cento e quarenta e nove mil, seiscentos e cinquenta reais), correspondente a 4.100 arrobas de boi gordo.

Em 18/02/2003, por meio de novo Termo Aditivo, convencionaram que, na hipótese de o pagamento ser prorrogado por mais de um ano, haveria incidência de juros estipulados na quantia de 5.000 (cinco mil) arrobas de boi.

Ao que se extrai do
Recibo
de ID. 127647223 – Pág. 3, em 15/06/2004, os Recorrentes pagaram 15.000 (quinze mil) arrobas de boi gordo. Naquele documento ainda consta a informação de que sobre o saldo remanescente (14.615 arrobas) seriam acrescidos juros de 20% (vinte por cento), equivalentes a 2.923 (duas mil novecentos e vinte e três) arrobas de boi gordo, que o valor principal remanescente deveria ser pago em 15/06/2005 e os juros em 15/07/2004.

De acordo com o
Recibo
de ID. 127647224 – Pág. 2, na prorrogação da dívida os Apelantes efetuaram o pagamento de 2.920 (duas mil novecentos e vinte) arrobas de boi gordo em 22/07/2004 e, em 16/01/2006, a importância de R$ 53.125,00 (cinquenta e três mil, cento e vinte e cinco reais) “referentes
aos juros total
do saldo devedor em 15/12/2005” (ID. 127647224 – Pág. 3).

No
Recibo
ID. 127647223 – Pág. 5, verifica-se que os Recorrentes efetuaram o pagamento de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em 25/10/2007, correspondente a 4.000 (quatro mil) arrobas de boi.

Por fim, as partes celebraram o
Contrato de Confissão de Dívida
datado de 29/05/2011, no qual os Apelantes assumiram serem devedores do saldo de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) relativos à compra da "Fazenda Paraíso".

Em resumo, da análise documental, inobstante os Apelantes descreverem na peça contestatória e nas razões do Apelo o adimplemento de 2.381,50 (
duas mil trezentos e oitenta e um vírgula
cinquenta) arrobas de boi em 20/06/2006, não apresentaram documento que comprove esse pagamento. Se há prova documental nesse sentido, repito, não veio para os autos. Assim, vedado admitir o cumprimento da obrigação relacionada a esta quantia.

Voltando ao exame da tese de adimplemento substancial, para averiguar se as ilações recursais merecem acolhida, ou não, imperiosa a conversão da arroba de boi em espécie (real), já que os pagamentos eram efetuados em moeda (dinheiro) pelos Apelantes.

Da consulta ao
sitio
eletrônico do CEPEA (
https://www.cepea.esalq.usp.br/br/consultas-ao-banco-de-dados-do-site.aspx
), Centro de Pesquisas Econômicas da
Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz
(ESALQ), localizado no Campus Universitário da USP/SP, constata-se que, em 15/06/2001 (data em que as partes firmaram o Contrato de Compra e Venda), o preço da arroba de boi gordo era R$ 41,16 (quarenta e um reais e dezesseis centavos).

Boi | INDICADOR DO BOI GORDO CEPEA/B3

Nota

por arroba, descontado o Prazo de Pagamento pela taxa CDI/CETIP

Fonte

Cepea

Data

Valor

15/06/2001

41,16

Ressalvo que, embora as partes tenham pactuado o valor da arroba do boi gordo abatido, não é possível extrair do
site
do CEPEA o valor desta arroba em específico, por isso utilizo o valor da arroba tal como informado pelo Centro de Pesquisa, ou seja, “arroba do boi gordo”.

Assim, levando em consideração que o preço da alienação consistiu em 31.100 arrobas de boi gordo, o que equivalia a R$ 1.280.076,00 (um milhão, duzentos e oitenta mil, setenta e seis reais) na data da assinatura do contrato (15/06/2001), e que os Apelantes confessaram no ano de 2011 o inadimplemento de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), conclui-se, pela regra de três simples (600.000,00 x 100/1.280.076,00), que os Apelantes adimpliram 46,87% (quarenta e seis vírgula oitenta e sete por cento) do contrato de compra e venda, e não 88,36% (oitenta e oito vírgula trinta e seis) como sustentam.

Assim, embora não seja possível saber com certeza o valor monetário do imóvel, uma vez que as partes firmaram o contrato baseados em arrobas de boi, é evidente que os Apelantes
não
quitaram (considerando o valor do contrato no ano de 2001 e a confissão de
divida
no ano de 2011) sequer metade do valor do contrato que tem como objeto a área de 1.452,00 ha (um mil, quatrocentos e cinquenta e dois hectares) da "Fazenda Paraíso".

A teoria do substancial adimplemento, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, visa impedir o uso desequilibrado do direito de resolução contratual por parte do credor (art. 475, CC), conferindo maior estabilidade à relação jurídica e desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, em atenção aos princípios da boa-fé e da função social do contrato (
Resp
1.051.270/RS).

No entanto, para que seja afastada a resolução do contrato, deve estar demonstrado o cumprimento expressivo e significativo da obrigação assumida pelos Apelantes, o que não ocorreu na hipótese em exame.

Em outras palavras, os Apelantes não comprovaram os requisitos indispensáveis para a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancioso, em especial que o saldo remanescente é ínfimo quando comparado com o valor total do negócio.

A título ilustrativo, colaciono:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O uso do instituto
da substancial
performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações.

2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio.

3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917).

4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais.

5. Recurso especial não provido.
(REsp n. 1.581.505/SC. Relator Ministro Antônio Carlos Ferreira. Quarta Turma. Julgado em 18/8/2016. Publicado em 28/9/2016).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - APLICAÇÃO NO CASO CONCRETO - REVISÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE DAS PARCELAS EM ATRASO - RECÁLCULO DO VALOR DEVIDO - ADIMPLEMENTO DE PERCENTUAL CONSIDERÁVEL - PRIMAZIA DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO - ENUNCIADO 361, IV JORNADA DE DIREITO CIVIL - RECURSO PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial do contrato de compra e venda de imóvel, mormente ter havido revisão do índice de reajuste das parcelas em atraso e recálculo do débito, o que significa dizer que houve a quitação de percentual considerável do contrato.
V.v
. EMENTA: CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO, PELA COMPRADORA, DAS PARCELAS AVENÇADAS. EXISTÊNCIA DE VULTOSO SALDO DEVEDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Segundo referida teoria do adimplemento substancial, o credor fica impedido de rescindir o contrato, caso haja cumprimento de parte essencial da obrigação assumida pelo devedor, não perdendo, contudo, o direito de obter o restante do crédito. 2. A aplicação da referida teoria pressupõe o adimplemento efetivamente substancial do negócio, assim considerado como aquele muito próximo ao resultado final. 3. Havendo vultoso saldo devedor remanescente, inviabiliza-se a aplicação da referida teoria, tendo em vista que, conforme orientação jurisprudencial consagrada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, um dos pressupostos autorizadores da incidência do adimplemento substancial é de que o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio.
(TJMG. AC 10702150749225001 MG. Relator Cabral da Silva. Data de Julgamento: 20/11/2018.
Publicado em
30/11/2018).

Há ainda que registrar, para maior clareza, que o pedido de resolução contratual formulado pelos Apelados está escorado no inadimplemento dos Apelantes e, partindo desse pressuposto, ainda que se pudesse considerar o Contrato de Confissão de Dívida (datado de 29/05/2011 no valor de R$ 600.000,00) como a obrigação contratual originária, tal como querem fazer crer os Apelantes, não há falar em adimplemento substancial, ante a inexistência de qualquer recibo e/ou comprovante apto a demonstrar a quitação total ou expressiva da obrigação, até 2019, quando depositaram essa quantia nos autos da
Ação de Adjudicação Compulsória
que promoveram em desfavor dos Vendedores/Apelados.

Enfim, por qualquer lado que se analise a questão, inexiste dúvida quanto à falta de substancial adimplemento da obrigação.

De igual modo, não é factível deduzir que houve comportamento processual inadequado dos Apelados na tentativa de induzir o Juiz a erro. O fato é que as provas coligidas não dão sustentação às teses recursais.

Por fim, os Apelantes argumentam que
“o suposto inadimplemento, anterior ao Contrato de Confissão de Dívida, utilizado como fundamento da sentença para julgar procedente a ação em desfavor dos Apelantes não foi sequer
deduzido
na inicial e, portanto, trata-se de julgamento extra petita”.

Como é cediço, a sentença
extra petita
consiste na decisão em que o Julgador concede algo diferente do pedido formulado pelo Autor da ação.

Sobre o tema, o art. 141 do CPC estabelece que
“O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

Na hipótese, consoante a Petição Inicial, os Apelados ajuizaram a Ação sob a alegação de que, embora transcorridos mais de 19 (dezenove) anos da celebração do contrato, os Apelantes não efetuaram o pagamento integral da cláusula terceira, tampouco do valor informado no Contrato de Confissão de Dívida que assinaram no ano de 2011. Diante disso, requereram (ID. 127650266 – Pág. 15):

III – No mérito, que seja julgado procedente o pedido de resolução contratual pleiteado pelos Requerentes, resolvendo o “Instrumento de Compromisso de Venda e Compra e contrato de confissão de dívida”, voltando a coisa ao “status quo ante”, consequentemente extinguindo-se a obrigação contratual existente entre as partes;

III.I – Que seja ratificado a liminar de reintegração/imissão de posse em favor dos Requerentes, mantendo os mesmos na referida posse do imóvel rural objeto do contrato de promessa de compra e venda;

III.II – Que sejam os Requeridos condenados a ressarcir/pagar à título de aluguel/arrendamento do imóvel rural o período integral que os mesmos usaram e fruíram do imóvel rural, como sendo indenização por perdas e danos, a ser arbitrados em liquidação de sentença (abatendo-se os valores já pagos no decorrer destes quase 20 (vinte) anos;

Os Apelados, por seu turno, no item “III.I. Do suposto e inexistente inadimplemento contratual dos requeridos alegado na inicial” da
contestação, afirmaram
que
“em hipótese alguma não houve tal
inadimplemento”
(
sic) e teceram argumentos em diversas linhas da peça processual para convencer o Juízo que os pagamentos já efetuados afastam a tese autoral e evidenciam o adimplemento substancial da obrigação.

Diante disso, não comporta guarida a tese recursal de julgamento
extra petita
pois está evidente que para o desate das controvérsias (resolução do contrato por inadimplemento do comprador e, de outro lado, adimplemento substancial) é indispensável o exame pormenorizado dos pagamentos, assim como aqueles que não foram feitos pelos Apelantes.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso. Mantenho hígida a sentença vergastada.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor Presidente,

Penso que toda a discussão do caso precisa ter como ponto de partida a confissão de dívida, seja nesta ação de Rescisão de Contrato, seja na Adjudicação Compulsória. Então, preciso fazer um cortejo dos efeitos dessa confissão de dívida em todo o contrato.

O quadro fático está demonstrado pela prova documental de uma confissão de dívida de um contrato firmado, precisamos colocar o enquadramento jurídico dessa situação documental.

A desembargadora Clarice, em um voto extenso, bem abordou esse tema, mas preciso fazer essa reanálise.

Portanto, peço vista destes autos, e quero a transcrição das sustentações orais dos advogados.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2º VOGAL):

Eminentes Pares,

Aguardo o pedido de vista, apesar de que, com relação a essa questão do inadimplemento, tenho uma posição até definida, porque é simples fazer certas conversões para chegar ao valor apto ao inadimplemento substancial.

Desde já, também visitarei esses autos, para verificar o que podemos fazer.

EM 17 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 1ª VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO), APÓS A RELATORA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO E O 2º VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO) AGUARDAR.

PROCESSO ASSOCIADO AO RECURSO DE APELAÇÃO N. 0002705-83.2013.8.11.0017.

SESSÃO DE 14 DE JUNHO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor presidente,

Peço vênia à eminente relatora e a vossa excelência, porque são duas demandas. A primeira é a ação de Adjudicação Compulsória e a segunda é a ação de Rescisão de Contrato.

Se julgada procedente a ação de Adjudicação Compulsória (AP 0002705-83.2013.8.11.0017), por consectário lógico e legal, a ação de Rescisão de Contrato por Descumprimento Contratual terá perda superveniente de objeto.

Desse modo, não há como julgar as duas demandas hoje, se o resultado for pelo acolhimento da tese da adjudicação compulsória.

Esse é o ponto que coloco a Vossas Excelências.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES (PRESIDENTE):

Desa. Clarice Claudino,

Também entendo que devemos primeiro julgar o 03 da pauta (AP
0002705-83.2013.8.11.0017)
, que é a ação de Adjudicação Compulsória.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Exato, porque no caso do voto da relatora não houve prejuízo, porque ela manteve a sentença de primeiro grau, que julgou improcedente a Ação de Adjudicação Compulsória e julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato.

No meu caso, como pedi vista e tenho um voto divergente, peço vênia para não colocar em julgamento nesta sessão o nº 02 da Pauta (AP 1000499-02.2021.8.11.0049)

Peço para colocar em julgamento o nº 03 da Pauta (AP
0002705-83.2013.8.11.0017), mas suspender o julgamento do nº
02 da Pauta (AP 1000499-02.2021.8.11.0049), para aguardar a colheita dos demais votos da técnica.

EXMO SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Fica suspenso o julgamento na forma do art. 485, alínea “a”, inciso IV, do Código de Processo Civil, já que depende da decisão do Recurso de Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017.

EM 14 DE JUNHO DE 2023:

SUSPENSO O JULGAMENTO PARA AGUARDAR CONCLUSÃO DA TÉCNICA NOS AUTOS 0002705-83.2013.8.11.0017.

SESSÃO DE 16 DE AGOSTO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor Presidente,

Tenho uma anotação de que este processo precisa ser julgado em conexão com o Recurso de Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017. O julgamento dos dois recursos precisa ser encerrado no mesmo acórdão ou são acórdãos diferentes?

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
,

Penso que devemos julgar em conjunto, porque é perda superveniente de objeto.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

É isso que indago. Na sessão anterior Vossa Excelência concluiu a votação?

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORÃES FILHO (PRESIDENTE):

Não foi concluída a votação.

Doutor Marcelo, não foi concluído o julgamento na sessão anterior porque se tratava de uma questão prejudicial, certo?

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Então, ficou pendente o julgamento deste recurso.

A questão é a conclusão do acórdão em relação a Ação de Adjudicação Compulsória (AP 0002705-83.2013.8.11.0017), em que houve uma divergência com relação à multa.

Portanto, indago a Vossa Excelência, que é o Presidente desta Câmara, como ficou o resultado do julgamento do Recurso de Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017 - Ação de Adjudicação Compulsória?

Segundo consta em minhas anotações, a eminente Relatora manteve a multa.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Ficou dois votos a dois, ou seja, empatou o julgamento.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO

MARCELO SOUSA DE BARROS, OAB/GO 31153-O:

Senhor Presidente,

Pelo que me recordo da sessão anterior, com relação a essa multa aplicada pela desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, Vossa Excelência divergiu afastando a multa, e os desembargadores que compuseram o quórum ampliado na técnica acompanharam o voto de vossa excelência para afastar a condenação.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Eminentes Pares,

Na Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017 da Ação de Adjudicação Compulsória, parece-me que a divergência era tão somente em relação à multa, mas confesso que não sei qual foi a minha conclusão.

Doutor Marcelo, Vossa Excelência se lembra?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO

MARCELO SOUSA DE BARROS, OABGO 31153-O:

Estou fazendo um exercício de memória, mas a desembargadora
Marilsen
está afirmando que o desembargador Sebastião Barbosa Farias a acompanhou.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Desembargador Sebastião Barbosa Farias,

Vossa Excelência esteve no quórum ampliado do julgamento da Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017, recorda-se?

É o seguinte, se há conexão entre as ações, se a Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017 foi julgada pelo quórum ampliado, consequentemente,
esta
também deve ter o quórum ampliado.

Então, esse julgamento está adiado para julgar com o quórum ampliado, por questão de prejudicialidade, até para evitar qualquer nulidade.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor Presidente,

A sentença deu a multa e a relatora a manteve.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Divergi com relação à multa, parece-me que o Desembargador Sebastião Barbosa Farias e o Des. João Ferreira Filho divergiram também.

Não me recordo bem, mas na oportunidade do julgamento submeterei novamente a julgamento, parece que houve um erro material da minha parte que corrigiremos na próxima sessão.

EXMO.SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (MEMBRO CONVOCADO):

Naquela oportunidade, houve uma regra aritmética que resolveu essa questão da multa.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Não houve média aritmética.

EM 16 DE AGOSTO DE 2023:

JULGAMENTO ADIADO PARA JULGAR COM QUÓRUM AMPLIADO.

SESSÃO DE 20 DE SETEMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Eminentes Pares,

Anoto que se trata-se de dois recursos de apelação, referentes aquela questão do Norival
comandolli
e
Zelani
Rosi
Comandolli
e apelados Evando Maciel de Lima e Eliane Macedo Bernardes Maciel.

Com relação ao Recurso de Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017,

julgamento que ocorreu em 09 de agosto de 2023, o resultado foi o seguinte:
“Recurso provido por maioria, nos termos do voto da desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
”.

Qualquer questionamento a respeito de eventual omissão, contradição no acórdão, como já exaurido ofício jurisdicional, não há como proceder de ofício, assim as partes poderão aduzir através de Embargos de Declaração.

Com relação ao Recurso de Apelação Cível n. 1000499-02.2021.8.11.0049, na sessão pretérita eu disse que o julgamento seria pelo quórum ampliado, mas não é o caso. O julgamento deve continuar com o quórum simples, dependendo do voto da desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, amplia-se o quórum.

Ressalvo aos ilustres advogados, que talvez não saibam, mas é costume desta Câmara, quando a questão é muito complicada, muito controvertida, disponibilizarmos antes da sessão os votos aos pares, até para no plenário ganharmos mais tempo.

Equivoquei-me quando disse que o julgamento deste processo seria pelo quórum ampliado. Não é pelo quórum ampliado, porque não sabemos qual é o resultado do voto da Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

Portanto, coloco em julgamento o Recurso de Apelação Cível de Norival
comandolli
e
Zelani
Rosi
Comandolli
e apelados Evando Maciel de Lima e Eliane Macedo Bernardes Maciel. Na sessão passada a desembargadora Clarisse Claudino da Silva, negou provimento ao recurso e a desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
pediu vistas.

Passo a palavra a desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
para proferir seu voto.

QUESTÃO DE ORDEM

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor Presidente!

Inicialmente, peço vênia para discordar do posicionamento de Vossa Excelência, no sentido de que o julgamento deste recurso não terá o quórum ampliado.

A eminente relatora julgou em conjunto os dois processos, na primeira sessão foram julgados em conexão, em tempos atrás, esses processos em conexão eram amarrados por um barbante, hoje no PJE estão associados.

Antigamente os processos estavam sempre juntos, com um barbante amarrado, onde um estava, o outro estava junto, se pautasse um processo, o outro tinha que ser julgado também, foi o que fez a eminente relatora, julgou os dois processos.

Peço vênia a vossa excelência, data máxima vênia, porque entendo que a conclusão do julgamento deve ser única. A conclusão dos julgamentos tem que abordar tanto o resultado de um apelo, como do outro, tudo no mesmo acórdão.

Esse é o meu registro, com o devido respeito ao posicionamento de vossa excelência.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Des.
Marilsen
Andrade
Addário
,

Como Vossa Excelência suscitou uma questão de ordem, submeto a questão aos eminentes pares, aos cinco membros desse Egrégio Tribunal de Justiça.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor Presidente, apenas mais um registro.

Como trouxe um voto divergente do voto da eminente relatora, que negou o provimento ao recurso de apelação, ou seja, manteve a sentença que julgou improcedente a ação de Adjudicação Compulsória, e eu fiz uma divergência substancial, posto que acolho a tese recursal, para dar procedência à ação de Adjudicação Compulsória, tenho dois votos subsequentes com relação à ação de rescisão do contrato dependendo do resultado do julgamento.

Por esse motivo, preferi aguardar a conclusão do primeiro processo, para depois partir para o segundo processo de rescisão de contrato, por isso que entendi dessa forma, peço vênia a vossa excelência, posso estar totalmente equivocada.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Desembargadora
Marilsen
,

O primeiro processo foi julgado provido, por maioria, nos termos de voto de vossa excelência. O resultado foi publicado.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor Presidente,

Foi um equívoco da Secretaria, que naquela oportunidade colocou em pauta apenas a continuação do julgamento do Recurso de Apelação da Adjudicação Compulsória e não colocou da Ação de Rescisão de Contrato, não pautou os dois juntos.

Os dois processos deveriam estar associados no PJE, assim quando um vai para pauta, o outro teria que ir junto, enfim, esse é o meu posicionamento.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Desde que não haja julgamento conflitante não há prejuízo.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

A conclusão da minha questão de ordem é que, este processo também deverá ser julgado por quórum ampliado, porque a sustentação oral realizada na continuação do julgamento por técnica estendida foi feita para os dois casos.

Desse modo, meu posicionamento é de que deveríamos aplicar a técnica estendida e dar continuidade ao julgamento da ação de rescisão de contrato.

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2º VOGAL):

Desembargadora Clarice Claudino da Silva,

Acolho a questão de ordem suscitada pela desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Vejo que há advogado que está discordando, Desembargador. Seria interessante ouvir os advogados.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

A questão de ordem somos nós que decidimos, em face de situação interna.

Desembargadora Clarice Claudino da Silva, como vossa excelência se manifesta?

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Estou de acordo com a desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, porque o mesmo destino de uma apelação, tem que ser o da outra, e se uma foi julgada com o quórum ampliado, a outra também deverá seguir o mesmo rumo.

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3º VOGAL - CONVOCADO):

Estou de acordo com a desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

V O T O (QUESTÃO DE ORDEM)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4º VOGAL - CONVOCADO):

Acompanho o entendimento da desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

A questão de ordem foi acolhida por unanimidade, para que este processo seja julgado através do quórum ampliado, na forma do artigo 942 do CPC, a vista de que o Recurso de Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017, também se encaminhou no mesmo sentido.

Penitencio-me pela minha falha em questão.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

A questão que também coloquei é que a conclusão do acordão deverá ser única, envolvendo as duas apelações, os dois processos, de Adjudicação Compulsória e da ação de Rescisão de Contrato.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Neste processo, aquele membro que se sagrar vencedor deverá fazer uma ementa bem circunstanciada de toda essa situação, para evitar qualquer dúvida.

V O T O (VISTA - VENCEDOR)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO, (1ª VOGAL):

Egrégia Câmara:

Cuida-se, consoante relatado, de apelo interposto pelos requeridos, contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração/Imissão de Posse c/c Perdas e Danos com Pedido de Tutela de Urgência
para:

(i)
declarar
a resolução judicial do
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda do imóvel
(original) de
IDs
.
ns
. 127650270 - Pág. 1 a 127650271 - Pág. 2, firmado em
15/06/2001
, assim como do
Contrato Particular de Confissão de Dívida
de ID. n. 127650272 - Pág. 1/2, celebrado em 29/05/2011, por inadimplemento dos requeridos apelantes;

(
ii
)
reintegrar
os alienantes autores na posse direta da integralidade do imóvel, a ser voluntariamente desocupado pelos adquirentes réus após o trânsito em julgado da sentença;

(
iii
)
determinar
aos requeridos apelantes que se abstenham de efetuar quaisquer investimentos/benfeitorias no imóvel, desde a data de ciência desta sentença, até o dia da efetiva desocupação, sob pena, de perda total em favor dos autores recorridos, sem qualquer modalidade e/ou espécie de indenização, ou mesmo direito de retenção do imóvel; e

(
iv
)
condenar
os adquirentes requeridos ao pagamento de indenização pelo usufruto da posse, no período compreendido entre 25/10/2007 (data do último pagamento), até a data da desocupação, bem como, nas demais perdas e danos (artigos 475 e 389 do Código Civil) a serem apuradas em liquidação de sentença pelo rito de arbitramento.

Contra tal veredicto se voltam os adquirentes demandados pelas razões expostas no relato.

Pautado em conjunto com o recurso de apelação interposto contra a sentença proferida na
Ação de Adjudicação Compulsória
n.
0002705-83.2013.8.11.0017,
a douta relatora, desembargadora Clarice Claudino da Silva, votou pelo desprovimento de ambos os recursos e pela manutenção das sentenças
.

Ocorre que, em sessão do dia 09/08/2023, esta Segunda Câmara de Direito Privado, com quórum ampliado na forma do art.942 do CPC/15 reformou a sentença de improcedência proferida nos autos da
Ação de Adjudicação Compulsória
n. 0002705-83.2013.8.11.0017
acolhendo o pedido dos adquirentes, ora apelantes, para determinar que os alienantes, ora apelados, providenciem, no prazo de 60 (sessenta) dias, a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado no CRI de Vila Rica sob o n. 6.138, livre de ônus e desembaraçado tal como pactuado, para fins de transmissão formal da propriedade do bem, sob pena de adjudicação compulsória,

ficando o levantamento valor dos depósitos de
IDs
.
ns
. 154975297 – Pág. 27/31 e 154975299 – Pág. 92/96 daqueles autos, condicionado ao cumprimento da obrigação.

Ficou ainda decidido pelo colegiado, que no caso de não ser outorgada a escritura definitiva no lapso aprazado, com a consequente de adjudicação compulsória por força do acórdão, ficariam os adquirentes apelantes autorizados, mediante prévia comprovação do pagamento, a se valer do valor depositado para quitar ou, ao menos, amortizar o valor do débito administrativo dos alienantes apelados decorrente do gravame averbado no AV.02/6.138, da matrícula do imóvel.

No mais, ficou invertida a verba de sucumbência.

É o que se pode depreender da parte dispositiva do respectivo voto condutor do acórdão:

“[...]

Por fim, e pedindo novas vênias à E. Relatora,
DOU PROVIMENTO
ao presente apelo para reformar sentença impugnada de modo a reconhecer a quitação integral dos pactos (original e aditivo de confissão de dívida) a fim de
julgar procedente
a
Ação de Adjudicação Compulsória
, determinando que os alienantes requeridos providenciem, no prazo de 60 (sessenta) dias, a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado no CRI de Vila Rica sob o n. 6.138, livre de ônus e desembaraçado tal como pactuado, para fins de transmissão formal da propriedade do bem, sob pena de adjudicação compulsória,

ficando o levantamento valor dos depósitos de
IDs
.
ns
. 154975297 – Pág. 27/31 e 154975299 – Pág. 92/96 condicionado ao cumprimento da obrigação.

Não sendo providenciada a outorga da escritura definitiva no lapso aprazado, com a consequente de adjudicação compulsória por força do acórdão, ficam os adquirentes apelantes autorizados, mediante prévia comprovação do pagamento, a se valer do valor depositado para quitar ou, ao menos, amortizar o valor do débito administrativo dos alienantes apelados que dá lastro ao gravame averbado no AV.02/6.138, da matrícula do imóvel.”

Assim, diante do acórdão proferido nos autos da
Ação de Adjudicação Compulsória
n. 0002705-83.2013.8.11.0017,
no qual se reconheceu a quitação integral do
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda do imóvel
e de seus sucessivos aditivos por parte dos adquirentes
, ora apelantes, não há outra alternativa senão reconhecer
a improcedência da presente ação – em que se postula a rescisão do mencionado contrato sob a alegação de inadimplemento, até mesmo como consequência lógica e inexorável.

Forte nessas razões, pedindo vênia à douta relatora,
dou provimento
ao presente apelo para reformar a sentença recorrida, de modo a julgar improcedente a presente
Ação de Resolução de Contrato
,
ficando invertido o ônus de sucumbência
.

É como
voto.-

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2º VOGAL):

Eminentes pares,

Peço vênia à eminente relatora, mas a exemplo do Recurso de Apelação n. 0002705-83.2013.8.11.0017, acompanho o voto da divergência instalada pela desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3º VOGAL - CONVOCADO):

Peço vênia à relatora e acompanho o voto da desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4º VOGAL - CONVOCADO):

Peço vênia à divergência e acompanho o voto da relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/09/2023