Tribunal: TJMT
Processo: 0000735-06.2017.8.11.0018
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000735-06.2017.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[EMERSON DURVAL DOS SANTOS - CPF: 629.864.901-82 (APELANTE), VALMIR ANTONIO DE MORAES - CPF: 346.470.821-72 (ADVOGADO), PABLO ALEXANDRE PILOCELLI - CPF: 019.753.371-07 (APELADO), GHYSLEN ROBSON LEHNEN - CPF: 890.605.471-87 (ADVOGADO), RODRIGO CARLOS BERGO - CPF: 915.971.701-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA
– INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO

– FATO IMPEDITIVO NÃO DEMONSTRADO – ART.373, II, DO CPC – REINTEGRAÇÃO DA POSSE –
STATUS QUO ANTE
– INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não há cerceamento de defesa quando as provas produzidas nos autos são suficientes para estabelecer um juízo de certeza a respeito do caso.

O ônus da prova incumbe ao réu quanto a fato impeditivo, modificativo e extintivo de seu direito (art. 373, inciso II, do CPC).

In casu,
verifico que apesar do requerido alegar que houve conhecimento da constrição judicial do imóvel somente após a realização da negociação, os documentos juntados nos autos demonstram que a referida constrição já constava averbada na matrícula quando realizada a negociação.

Ademais, não é aplicável a exceção do contrato não cumprido, haja vista que na data de propositura da presente demanda (17.02.2017), não havia inadimplência por parte do vendedor, pois a obrigação de transferir o imóvel venceria somente em junho/2018. Além disso, inexiste cláusula que condiciona o pagamento das parcelas da renda anual à prévia outorga da escritura.

Portanto, é cediço que a reintegração de posse é corolário lógico da rescisão contratual, a fim de retornarem as partes ao
status quo ante
, de forma que o imóvel deve ser devolvido para o vendedor. De igual sorte, uma das consequências da resolução contratual é o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por EMERSON DURVAL DOS SANTOS, visando reformar a sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível da comarca de Juara, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse de Imóvel Urbano c/c Pedido de Perda e Danos n. 0000735-06.2017.8.11.0018, movida em face de PABLO ALEXANDRE PILOCELLI, julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar a imediata reintegração de posse do imóvel objeto dos autos e declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, além de condenar o requerido ao pagamento de indenização referentes aos aluguéis pelo período em que o imóvel permaneceu em sua posse, acrescidos dos consectários legais da dívida.

Condenou-o, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel.

Em suas razões de Id.154781278, o apelante aduz preliminarmente a ocorrência de cerceamento de defesa. No mérito, sustenta a exceção do contrato não cumprido, haja vista que o referido imóvel possui constrição. Requer, assim, a improcedência dos pedidos iniciais.

Contrarrazões de id. 154781289 por meio das quais a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso interposto. Sem preliminares.

É o relatório.

Peço dia.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O apelante aduz preliminarmente que teve seu direito de defesa cerceado, haja vista que o Juiz indeferiu o pleito de prova documental para contrapor o que foi produzido na audiência de instrução e julgamento.

Pois bem.

Coaduno com o entendimento do d. julgador, tendo em vista o robusto conjunto probatório, que demonstra os fatos ocorridos na demanda, bem como os desdobramentos que isso causou às partes e no julgamento da lide, em primeiro grau, oportunidade em que foram bem analisados os documentos existentes.

Sem dúvida alguma, o Juízo de primeiro grau analisou corretamente as circunstâncias do caso em análise, tanto que foi minucioso na descrição dos fatos ocorridos, contendo os documentos que lhe serviram de base para formar o seu convencimento.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça possui firme jurisprudência no sentido de que cabe ao julgador, na qualidade de destinatário final da prova, determinar quais provas são ou não necessárias para o enfrentamento da lide, sendo livre para formar seu convencimento, expostas as razões que o levaram para tanto, nos termos do artigo 370, da Lei Processual.

Nesse sentido:

“[...] 5. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, sendo o juiz o destinatário da prova, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, o entendimento pelo julgamento antecipado da lide não acarreta cerceamento de defesa. Precedentes do STJ. 6. Modificar a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que é desnecessária a produção de outras provas para o julgamento de lida implica reexame de fatos e provas. 7. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1681738/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 19/11/2020).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. [...] PROVA PERICIAL INDEFERIDA. LIVRE CONVENCIMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. [...] 2. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias. Precedentes. [...] 7. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.” (AgInt no AREsp 1737302/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 14/12/2020).

Portanto,
REJEITO
a preliminar arguida.

Quanto ao mérito, a parte autora sustenta que em 15/06/2013 firmou com o requerido contrato de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 29.734, situado no município de Sinop/MT, pela quantia de R$387.600,00 (trezentos e oitenta e sete mil e seiscentos reais), que na oportunidade foi convertida em arrobas de vacas da seguinte maneira:

a) 1.292 arrobas de vacas gordas, a ser pago em dinheiro, após cotação do valor das arrobas em frigorífico, na data de 15/06/2014, 15/06/2015, 15/06/2016, 15/06/2017 e 15/06/2018.

b) 5.168 arrobas de vacas gordas, a ser pago em dinheiro, respeitando o preço do dia, cotado no frigorífico JBS/Friboi, na data de 15/06/2018.

Relata, ainda, que a posse do imóvel foi entregue no ato da assinatura do contrato, entretanto, o requerido não pagou nenhuma parcela do contrato, estando com as parcelas vencidas em 2014, 2015 e 2016 e as vincendas.

Sustenta que buscou solucionar o problema, encaminhando uma notificação extrajudicial ao requerido, no entanto, o mesmo quedou-se inerte.

O requerido, em sua contestação, alega que não realizou o pagamento, haja vista que tomou conhecimento de que o imóvel possui uma constrição judicial.

O Juiz
a quo
julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar a imediata reintegração de posse do imóvel objeto dos autos e declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, além de condenar o requerido ao pagamento de indenização referentes aos aluguéis pelo período em que o imóvel permaneceu em sua posse, acrescidos dos consectários legais da dívida.

Insurge-se o apelante desta decisão.

Pois bem.

O nosso Código de Processo Civil estabelece, em seu art. 373, II, que o ônus da prova incumbe à parte ré, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou
extintivo
do direito do autor.

Amaral Santos (
in
"Comentários", Forense, v. IV, p. 33), citando Betti, observa:

"
O critério da distribuição do ônus da prova deduzida do ônus da afirmação evoca a antítese entre ação, no sentido lato, e exceção, também no sentido lato, a cujos ônus respectivos se coordena o ônus da afirmação para os fins da prova. O ônus da prova - é útil insistir - é determinado pelo ônus da afirmação, e este, por sua vez, é determinado pelo ônus da demanda, que assume duas posturas diferentes, apresentando-se da parte do autor, como ônus da ação, e da parte do réu como ônus da exceção
."

Prossegue:

"
Em suma, quem tem o ônus da ação tem o de afirmar e provar os fatos que servem de fundamento à relação jurídica litigiosa; quem tem o ônus da exceção tem o de afirmar e provar os fatos que servem de fundamento a ela. Assim ao autor cumprirá provar os fatos constitutivos, ao réu os impeditivos, extintivos ou modificativos
."

Nelson Nery Júnior nos ensina que:

"
Segundo a regra estatuída por Paulo, compilada por Justiniano, a prova incumbe a quem afirma e não a quem nega a existência de um fato (Dig. XXII, 3, 2). O autor precisa demonstrar em juízo a existência do ato ou fato descrito por ela na inicial como ensejador do seu direito
." (
in
Código de Processo Civil Comentado e Legislação Processual Civil Extravagante em Vigor, 6ª ed., Ed. RT, p.696)

Assim, verifico que apesar do requerido alegar que houve conhecimento da constrição judicial do imóvel somente após a realização da negociação, os documentos juntados nos autos demonstram que a referida constrição já constava averbada na matrícula quando realizada a negociação (15.06.2013), conforme a certidão de inteiro teor do imóvel acostado no Id. 154781262, p. 10, na qual consta que a averbação da penhora ocorreu em 05.09.2011.

Ademais, a cláusula 4ª do contrato dispõe que:
“O promitente vendedor deverá providenciar a outorga da competente escritura pública de compra e venda e o seu registro, no CRI da Comarca de Sinop/MT em favor do promitente COMPRADOR ou a quem este indicar, até a data impostergável de 15.06.2018 de 2012, ou 30 (trinta) dias após a quitação integral do presente, sendo que as despesas inerentes à lavratura da escritura, pagamento do ITBI e respectivo registro, correrão por conta do promitente COMPRADOR; (...)” - id. 154781261, p. 11.

Portanto, não assiste razão o apelante ao invocar a exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que a obrigação do vendedor em providenciar a escritura pública estava prevista para junho de 2018. Além disso, a penhora existente sobre o imóvel ocorreu no ano de 2011, ou seja, já existia na data da formalização do contrato.

Nesse passo, na data de propositura da presente demanda (17.02.2017), não havia inadimplência por parte do vendedor, pois a obrigação de transferir o imóvel venceria somente em junho/2018. Ademais, inexiste cláusula que condiciona o pagamento das parcelas da renda anual à prévia outorga da escritura.

À vista disso, deveria o promitente comprador ter procedido ao pagamento na forma e modo convencionados, ou ainda, realizado a consignação em pagamento, para posteriormente exigir do autor/apelado o cumprimento da obrigação, ou ainda, pleitear a adjudicação compulsória, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré.

Ademais, importante consignar que o requerido poderia ter buscado uma solução extrajudicial ou até mesmo a resolução do contrato, no entanto, permaneceu na posse do imóvel sem realizar qualquer pagamento.

Portanto, restando demonstrado a inadimplência é cediço que a reintegração de posse é corolário lógico da rescisão contratual, a fim de retornar as partes ao
status quo ante
, de forma que o imóvel deverá ser devolvido ao autor.

Nesse passo, o apelante não pode invocar a regra do art. 476 do C. Civil, relativa à obrigação do vendedor, para justificar o inadimplemento das parcelas do contrato. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil

Além disso, é assente na jurisprudência que o pagamento dos aluguéis quanto a fruição do imóvel também é uma consequência lógica da rescisão contratual.

Neste sentido esta Egrégia Câmara já se pronunciou:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – RESOLUÇÃO CONTRATUAL PELA VIA JUDICIAL – DIREITO POTESTATIVO – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CC – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO VERIFICADO – INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM – TERMO A QUO – INGRESSO DOS DEVEDORES NO IMÓVEL – COMPENSAÇÃO AO MONTANTE ALCANÇADO ATÉ A VERIFICAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA –
RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVID
O – SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA. Uma das consequências da resolução contratual é o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido, os quais poderão ser compensados com os valores alcançados até a verificação da situação de inadimplência, a ser objeto de liquidação de sentença.(TJMT 10174339320228110041 MT, Relatora: Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, Data de Julgamento: 17.02.2022, Data de Publicação: 18.02.2022).”

Assim, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Dispositivo.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor do imóvel.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

Apelação Cível n
. 0000735-06.2017.8.11.0018 - Juara

Apelante:
Emerson Durval dos Santos

Apelado:
Pablo Alexandre Pilocelli

Relator:
Des. Dirceu dos Santos

VOTO -VISTA

O voto do Eminente Relator elucida a questão, porém, diante das peculiaridades do caso, entendi ser necessário analisar mais profundamente a matéria tratada no recurso.

Em breve síntese, cinge-se dos autos que Pablo Alexandre Pilocelli moveu ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c perdas e danos contra Emerson Durval dos Santos, narrando que em 15.06.2013, os litigantes firmaram contrato particular de compra e venda de imóvel, tendo por objeto o lote urbano n. 11, quadra 55, zona 09, com área de 525m
2
, localizado no loteamento “
Cidade Sinop
”, matriculado sob o n. 29.734, no CRI da Comarca de Sinop/MT, pela quantia de R$ 387.600,00 (trezentos e oitenta e sete mil e seiscentos reais).

Aduziu que conforme previsto no contrato, o valor do imóvel foi convertido em 5.168 arrobas de vacas e renda anual de 25%, equivalente a 1.292 arrobas, com primeira parcela prevista para 15.06.2014, contudo, o réu não realizou o pagamento de nenhuma prestação, sendo constituído em mora na forma do contrato. Diante disso, ajuizou a presente demanda contra o comprador, pleiteando a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel e o pagamento de perdas e danos pelo período de posse do réu.

Por outro lado, em sede de contestação, o réu alegou, em apertada síntese, o descumprimento contratual por parte do autor, tendo em vista que após a celebração do contrato, foi surpreendido com a existência de constrições judiciais sobre o imóvel, que impediriam a consumação da transferência do bem. Mencionou a existência de penhora e indisponibilidade, advindas das ações de execução fiscal n. 2006.36.03.004911-9 e n. 2006.36.03.002187-3, respectivamente, que tramitam perante a Justiça Federal – Subseção Judiciária de Sinop. Asseverou que após receber a notificação da mora, tentou contranotificar o autor, contudo, não obteve êxito. Defendeu que essas razões configuram justo motivo para a ausência do pagamento, pois estava à espera de providências por parte do vendedor, sendo descabida a rescisão do contrato.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, determinar a imediata reintegração do autor na posse do imóvel, e condenar o réu no pagamento de indenização referente aos alugueis pelo período em que o bem permaneceu sob a sua posse, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do imóvel discutido.

Inconformado, o apelante recorre suscitando preliminarmente a nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da juntada de prova documental, para contrapor o que foi produzido na audiência de instrução e julgamento. No mérito, assevera que deve ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido em seu favor, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, pois até a data da interposição do recurso, o apelado não havia cumprido com a sua obrigação na avença, que é a de resolver a pendência judicial que incide sobre o imóvel. Pugna pela reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente.

O i. Relator, analisou e rejeitou a preliminar de cerceamento de defesa.

No mesmo sentido, e com o intuito de evitar futura alegação de nulidade, acompanho o entendimento proferido, pois
é cediço que a legislação processual em vigor define que a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo. Nesse diapasão, a finalidade da prova consiste na formação da convicção do julgador em torno desses mesmos fatos. Por isso é que se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Imprescindível arrazoar que o juiz pode dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito, conforme lhe é facultado pela lei processual pátria, sem que isso configure supressão do direito de defesa das partes.

Tal conduta tecnicamente não possui nenhum vício, ao contrário, encontra ressonância inclusive no art. 5º, inc. LXXVIII, da C. Federal, que prestigia o novo postulado constitucional da razoável duração do processo (art. 139, II, CPC), bem como dos princípios da celeridade e economia processual.

Dessa forma, entendo ser desnecessária a produção da prova pretendida, uma vez que os documentos colacionados aos autos são suficientes para o deslinde da lide, motivo pelo qual, inexiste qualquer mácula na r. sentença.

Assim, acompanho o entendimento proferido pelo i. Relator e
rejeito a preliminar
.

Em relação ao mérito,
ao fundamentar seu voto, o i. Relator considerou que restou configurada a exceção do contrato não cumprido, razão pela qual deu provimento ao recurso, determinando ao réu/apelante o depósito do valor incontroverso, e ao autor/apelado a regularização do imóvel, sob pena do recorrente quitar o débito e resgatar o ônus.

Pois bem. Após a leitura atenta dos fundamentos utilizados pelo i. Relator, que deu provimento ao recurso aviado, entendo que não houve acerto do voto condutor. Explico.

Aduz o apelante que deve ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

Destarte, analisando o caderno processual, verifico que em relação ao pagamento do imóvel, as partes convencionaram da seguinte forma:

“
CLÁUSULA SEGUNDA
: O preço certo e ajustado da presente transação é de R$ 387.600,00 (Trezentos e Oitenta e Sete Mil e Seiscentos Reais), os quais serão pagos da seguinte maneira:

·

O valor em epígrafe será revertido neste ato em 5.168 arrobas de vacas, a serem pagas ao VENDEDOR em dinheiro, respeitando o preço da arroba no dia do pagamento 15/06/2018 (Quinze de Junho de Dois Mil e Dezoito), preço à vista do frigorifico JBS-FRIBOI de Juara-MT, ou outro que esteja atuando em seu lugar.

PARÁGRAFO PRIMEIRO
: Fica acordado entre as partes que será respeitado o valor mínimo de R$ 75,00 (Setenta e Cinco Reais) por arroba, não podendo o VENDEDOR receber valor inferior a este.

PARÁGRAFO SEGUNDO
:
O COMPRADOR pagará
renda anual de 25%
(Vinte e Cinco Por Cento)
das arrobas mencionadas
na cláusula segunda deste contrato,
no equivalente de 1.292
(Mil Duzentos e Noventa e Duas)
arrobas de vaca gorda
,
a serem pagos em dinheiro
, moeda corrente do país, nas datas de 15/06/2014, 15/06/2015, 15/06/2016, 15/06/2017 e 15/06/2017
, considerando o preço à vista do frigorifico JBS-FRIBOI de Juara-MT, ou outro que esteja atuando em seu lugar, respeitando o valor mínimo de R$ 75,00 (Setenta e Cinco Reais) por arroba, não podendo o VENDEDOR receber valor inferior a este. (...)”
(id. 154781261, p. 10 – grifei e negritei)

Neste ponto, convém salientar que resta incontroverso nos autos que nenhuma das parcelas previstas no contrato foi adimplida por parte do comprador/apelante.

Em sua defesa, o recorrente assevera que deixou de cumprir com o pagamento convencionado, pois foi surpreendido com a existência de constrição sobre o imóvel, de modo que o apelado teria descumprido com a cláusula sétima, do contrato objeto da lide.

Entretanto, basta uma simples análise dos autos para verificar que na data da celebração do contrato (15.06.2013), já havia a constrição na matrícula do bem, mormente considerando a certidão de inteiro teor do imóvel, na qual consta que a averbação da penhora ocorreu em 05.09.2011 (id. 154781262, p. 10).

Ademais, é de bom alvitre destacar que no tocante à transferência do imóvel, a cláusula quarta, do pacto entabulado, dispõe: “
O promitente vendedor deverá providenciar a outorga da competente escritura pública de compra e venda e o seu registro
, no CRI da Comarca de Sinop/MT em favor do promitente COMPRADOR ou a quem este indicar,
até a data impostergável de 15.06.2018
de 2012,
ou 30 (trinta) dias após a quitação integral do presente
, sendo que as despesas inerentes à lavratura da escritura, pagamento do ITBI e respectivo registro, correrão por conta do promitente COMPRADOR; (...)
” - id. 154781261, p. 11 – grifei e negritei.

Portanto, não assiste razão o apelante ao invocar a exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que a obrigação do vendedor em providenciar a escritura pública estava prevista para junho de 2018. Além disso, a penhora existente sobre o imóvel ocorreu no ano de 2011, ou seja, já existia na data da formalização do contrato.

Nesse passo, na data de propositura da presente demanda (17.02.2017), não havia inadimplência por parte do vendedor, pois a obrigação de transferir o imóvel venceria somente em junho/2018. Ademais, inexiste cláusula que condiciona o pagamento das parcelas da renda anual à prévia outorga da escritura.

Desse modo, tenho que andou bem o douto magistrado ao fundamentar,
verbis
:

“
Em que pese o requerido ter alegado desconhecer a constrição judicial existente sob o imóvel objeto do contrato no momento da aquisição, não se desincumbiu de provar tal fato, mesmo porque a referida constrição já constava averbada na matrícula antes mesmo do negócio jurídico firmado.

Outrossim, nota-se que o requerido não é pessoa leiga, de baixa instrução, a justificar o desconhecimento, ainda mais quando há cláusula de vistoria do imóvel, o que leva o juízo a crer ter havido a cautela de verificação documental do mesmo, ainda mais considerando o valor que se pagaria pelo bem que, diga-se de passagem, é uma quantia considerável.

Pende destacar, que sabedor de tal constrição antes do vencimento da primeira parcela do contrato,
demonstrando a sua boa-fé contratual,
poderia o requerido ter buscado solução extrajudicial, ou a resolução do contrato conforme cláusula oitava, ou, ainda, se entendesse por bem manter o acordado, acionado o Poder Judiciário com ação de consignação em pagamento, até que houvesse a resolução do embaraço sobre o imóvel.

De mais a mais, verifico, também, a existência de cláusula prevendo a outorga de escritura do imóvel ao comprador, ora requerido, após a quitação integral do contrato, o que nunca seria possível ao vendedor/autor fazê-lo sem que houvesse qualquer sinal de pagamento, ainda que livre de qualquer embaraço na data fatal.”
(id. 154781265)

À vista disso, deveria o promitente comprador ter procedido ao pagamento na forma e modo convencionados, ou ainda, realizado a consignação em pagamento, para posteriormente exigir do autor/apelado o cumprimento da obrigação, ou ainda, pleitear a adjudicação compulsória, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré.

Nesse passo, o apelante não pode invocar a regra do art. 476 do C. Civil, relativa à obrigação do vendedor, para justificar o inadimplemento das parcelas do contrato. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil.

Acerca do tema, já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão das prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato
.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
(RAC n. 0001395-90.2012.8.11.0077, 3ª Câm. Direito Privado, j. 14.04.2021 - negritei)

Nesse sentido, soa a jurisprudência deste eg. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - PRELIMINARES - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INCONFORMISMO DA PARTE COM A DECISÃO - REJEIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE APÓS O DEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO - DESNECESSIDADE DA PROVA - REJEIÇÃO - MÉRITO -
RESCISÃO
DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - NULIDADE DO CONTRATO - ALIENAÇÃO DE COISA ALHEIA - MANDATO EXPRESSO - CLÁUSULA AD NEGOCIA - GLEBA RURAL - LITISCONSÓRCIO - UNIÃO - TERRA DESTINADA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - PROCESSO ADMINISTRATIVO EM FASE DE FINALIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE INTERESSE DO ÓRGÃO PÚBLICO - DISCUSSÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRACTUS - DIREITO DE RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ A OUTORGA DA
ESCRITURA
- PACTA SUNT SERVANDA - RECURSO DESPROVIDO. Não existe nulidade da sentença por ausência de fundamentação, somente porque o juízo não acatou as teses e argumentos expendidos pela parte, mas proferiu juízo de valor sobre todas as matérias debatidas na lide. Não existe cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide se a prova pretendida pela parte se apresentava absolutamente desnecessária e inútil para a solução do litígio. Não é nulo o contrato de alienação de direito possessório de área de terras objeto de regularização fundiária, se tal fato é expressamente registrado na avença, ficando o comprador ciente da condição precária do domínio; Havendo autorização expressa no instrumento de mandato da possibilidade de venda, cessão e negociação da coisa objeto do mandato, não cabe falar em excesso de poderes na ação do mandatário que, no desempenho da faculdade outorgada, dá a coisa em promessa de compra e venda, ainda que em seu próprio nome; Inexiste litisconsórcio necessário com a União, somente porque o objeto do contrato sob litígio é área de terras sujeita a regularização fundiária, desde que já exista processo administrativo em avançado estágio de transferência da titulação imobiliária; A exceção de contrato não cumprido não pode servir para justificar a suspensão das obrigações de um dos contratantes, quando a condição suscitada - ausência de outorga de
escritura
- não era prevista no contrato como causa justificante do não pagamento das prestações.

(RAC n. 0093998-30.2009, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des.

Orlando de Almeida Perri, j. 30.03.2010)

“APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO

CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM BASE NA PENDÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL NEGOCIADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - RECURSO IMPROVIDO. Os compradores não podem invocar a exceção de contrato não cumprido relativo à obrigação dos vendedores de outorgar a
escritura
do imóvel para justificar o inadimplemento da parcela contratada, porque aquela obrigação seria exigível após o pagamento integral do preço
.” (RAC n. 0124845-49.2008, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.01.2009)

Assim,
pedindo vênia aos que pensam de maneira diferente, entendo que
andou bem o douto magistrado ao não acolher a regra da exceção do contrato não cumprido.

Portanto, sem maior delonga e estribado nessas razões, peço vênia ao douto e culto Relator para divergir do seu voto, a fim de conhecer do presente recurso e lhe
NEGAR PROVIMENTO
e, por consequência,
majorar a condenação do apelante em honorários advocatícios para 12% (doze por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

2º Vogal

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023