Tribunal: TJMT
Processo: 1023278-64.2022.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-10
Data de publicação: 2023-05-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE ALUGUEL – DEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO – SATISFEITOS OS REQUISITOS LEGAIS –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023278-64.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[RAFAEL ALENCAR CANTAO - CPF: 697.639.091-04 (ADVOGADO), JOHNNY DE ALENCAR TAVARES - CPF: 918.675.251-00 (AGRAVANTE), LETICIA MAIA DA SILVA - CPF: 063.924.621-47 (AGRAVADO), FERNANDO MARCIO VAREIRO - CPF: 950.995.811-53 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE ALUGUEL – DEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO – SATISFEITOS OS REQUISITOS LEGAIS – DECISÃO ESCORREITA – DIREITO DE PREFERÊNCIA DEVE SER DISCUTIDO NA SEARA DO PROCESSO ADEQUADO –
RECURSO DESPROVIDO
E DECISÃO MANTIDA.

São requisitos para a concessão da medida liminar de despejo: a) oferecimento de caução equivalente ao valor de três meses de aluguel; e b) a ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do parágrafo único do art. 59 da Lei n° 8.245/91. A

prestação de caução equivalente a três vezes o valor do aluguel foi comprovada na origem por meio de depósito judicial. Quanto ao segundo requisito, o fundamento do pedido liminar de despejo é o término do prazo de locação inicialmente previsto no contrato e o decurso do prazo de 30 (trinta) dias contados desde a notificação para que o locatário desocupasse o imóvel voluntariamente. No caso, foi realizada notificação extrajudicial em 24/02/2022, sendo a ação de desocupação ajuizada em 30/03/2022, atendendo-se o prazo de trinta dias do término do prazo da notificação para o ajuizamento da ação.

Não restou comprovado nos autos o cumprimento dos requisitos legais para o exercício do direito de preferência, sendo certo que, não obstante a existência do direito de preferência, este não retira da locadora o direito de exercer a retomada do imóvel pelo desinteresse na continuação da locação, porquanto, eventual descumprimento do direito de preferência do locatário deverá ser dirimido na ação própria já manejada, não cabendo a utilização deste argumento na ação de despejo apenas com o intuito de prorrogar o período da locação.

Recurso desprovido. Decisão mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO NÚMERO 1023278-64.2022.8.11.0000

AGRAVANTE: JOHNNY DE ALENCAR TAVARES

AGRAVADA: LETICIA MAIA DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
JOHNNY DE ALENCAR TAVARES
contra decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Jones Gattass Dias
, lançada nos autos da Ação de Despejo n° 1011890-41.2022.8.11.0041, proposta por
LETICIA MAIA DA SILVA
, que deferiu o pedido liminar, a fim de determinar que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo, nos termos do art. 59, § 1°, VIII, da Lei n° 8.245/91.

Nas razões recursais, o agravante alega que aluga o imóvel situado na Av. Bom Jesus de Cuiabá, nº. 127, Bairro Jardim Santa Marta, em Cuiabá-MT, no entanto, a agravada vendeu a referida casa, durante o transcurso do contrato de locação, sem que fosse oportunizado ao recorrente adquiri-la, impossibilitando, com isso, o exercício do direito de preferência.

Discorre, ainda, acerca da suposta ocultação na negociação envolvida entre as partes, sendo que na oportunidade colaciona uma gravação de áudio de uma conversa realizada com a agravada.

Informa, no ponto, que a agravada estava com uma diversidade de dívidas que macularam a propriedade da mesma, razão pela qual a casa foi vendida ao Sr. Reginaldo Alves Teixeiras, no valor superfaturado de R$700.000,00 (setecentos mil reais).

Menciona que a casa foi oferecida por este preço ao recorrente, que não demonstrou interesse, porque sabia que estava superfaturada, pois, segundo valor de mercado, não ultrapassa R$500.000,00 (quinhentos mil reais). Ressalta, inclusive, que passaram 2 (dois) anos sem nenhum interessado para olhar o imóvel, com exceção do irmão do Sr. Reginaldo Alves Teixeiras, que mostrou a casa para possíveis compradores.

Declara que a Sra. Maria, genitora da agravada, vendeu a casa o Sr. Reginaldo, com o pagamento de sinal de R$7.000,00 (sete mil reais) e mais R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) em 4 parcelas de R$60.000,00 (sessenta mil reais) cada, direto com a construtora de um apartamento, mais parcelas mensais de R$5.000,00 (cinco mil reais).

Entende que a casa foi vendida em 01/11/2021, pois a genitora da agravada informou em dezembro de 2021, que a mesma havia sido vendida já tinha um mês, oportunidade em que o recorrente informou que iria exercer o direito de preferência.

Depois disso, diz que contratou um perito especializado em avaliação mercadológica de imóveis, para identificar o valor do imóvel, salientando, ainda, que em nova reunião realizada em 21/01/2022 avisou acerca das diligências que estava providenciado, e tão logo o laudo estivesse pronto, iria indenizar todo o valor pago ao Sr. Reginaldo e dali em diante passaria a realizar os pagamentos mensais de R$5.000,00 (cinco mil reais), até que fosse atingido o valor total da compra.

Assinala que há uma simulação a respeito da venda desse imóvel no valor de R$700.000,00 (setecentos mil reais), pois, a avaliação indica o valor de R$470.323,75 (quatrocentos e setenta mil, trezentos e vinte e três reais e setenta e cinco centavos).

Ainda, indica a existência de diversas avarias no bem imóvel, reportando a necessidade de realizar algumas reformas no valor aproximado de R$70.000,00 (setenta mil reais), que deveria ser abatido da aquisição.

Ressalta acerca da existência de certa confusão no relato dos fatos pela agravada quanto à motivação das ações judiciais, pois foram ajuizados 3 (três) processos contra o ora agravante, sendo eles: 1004958-60.2022.8.11.0001 - 4º JEC/TJMT; 1004850-08.2022.8.11.0041 - 10ª Vara Cível de Cuiabá/TJMT e o atual processo 1011890-41.2022.8.11.0041 - 6ª Vara Cível de Cuiabá/TJMT, sendo que no 1º e 2º processos admitiram ter vendido o imóvel ao Sr. Reginaldo Teixeira, e no atual processo é pautada na questão que o contrato de locação se findou.

Salienta que desconhece a notificação extrajudicialmente realizada em 24/02/2022, a respeito da finalização do contrato de locação, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel.

Argumenta, inclusive, que a agravada age em conluio com o Sr. Reginaldo Teixeira, pois o remetente da notificação extrajudicial consta endereço da empresa deste.

Com base nos pressupostos legais, requer a suspensão da decisão que concedeu liminarmente a ordem de despejo; e no mérito, pede o provimento deste recurso, com a reforma da decisão agravada (id. 150345672).

O preparo foi recolhido (id. 150354663).

A almejada tutela recursal foi indeferida por mim em 18/11/2022, conforme decisão Id. 150962697.

Na decisão Id. 153637651 foi devolvido prazo recursal à parte recorrida, a qual apresenta suas contrarrazões na peça Id. 156524684.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme já assinalado na decisão que apreciou e indeferiu a liminar recursal, o douto Juiz singular entendeu que estavam presentes os requisitos legais para concessão da liminar, nos termos do artigo 59, § 1°, VIII, da Lei n° 8.245/91, alterada pela Lei n° 12.112/09, que tem a seguinte redação:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.”

Como se vê, são requisitos para a concessão da medida liminar de despejo: a) oferecimento de caução equivalente ao valor de três meses de aluguel; e b) a ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do parágrafo único do art. 59 da Lei n° 8.245/91.

No caso, o primeiro elemento - a prestação de caução equivalente a três vezes o valor do aluguel - foi comprovado (Id. 81811263 dos autos de origem do processo número 1011890-41.2022.8.11.0005).

Quanto ao segundo elemento, o fundamento do pedido liminar de despejo é o término do prazo de locação inicialmente previsto no contrato e o decurso do prazo de 30 (trinta) dias contados desde a notificação para que o locatário desocupasse o imóvel voluntariamente.

Portanto, considerando que a notificação extrajudicial foi efetivada em 24/02/2022 (Id. 81072043 - Pág. 7 dos autos de origem) e a ação de desocupação ajuizada em 30/03/2022, infiro atendido o prazo de trinta dias do término do prazo da notificação para o ajuizamento da ação, sendo, portanto, de rigor a manutenção dos efeitos da decisão agravada.

Ademais, conquanto o agravante negue a regularidade de sua notificação, da certidão de notificação extrajudicial RTD Id. 81072043 - Pág. 7 dos autos de origem, constata-se que o servidor do cartório de títulos e documentos atestou que
o requerido se negou a assinar e não assinou a referida notificação
, devendo prevalecer, ao menos por ora, a idoneidade da referida informação prestada, a qual é derivada de pessoa investida em função pública, gozando, portanto, de presunção de legitimidade até prova em contrário.

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS LEGAIS DEMONSTRADOS
– DEFERIMENTO QUE SE IMPÕE - RECURSO PROVIDO.
Defere-se a tutela de urgência para desocupação imediata do imóvel quando demonstrados os requisitos legais
e ausente qualquer evidência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”
(TJ-MT 10050677720228110000 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 08/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL DESTINADO À REVENDA DE COMBUSTÍVEIS –
CONTRATO DE LOCAÇÃO – APLICAÇÃO DA LEI Nº 8.245/91 – DENÚNCIA VAZIA – DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO – POSSIBILIDADE
– PREENCHIMENTO DO REQUISITO DO ARTIGO 59, § 1º, VIII, DA LEI DO INQUILINATO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – RECURSO DESPROVIDO. 1. “O contrato celebrado entre empresa distribuidora de combustíveis e posto de abastecimento de automóveis, em que há pactos adjacentes ao aluguel do imóvel onde se desenvolverá a atividade comercial, possui natureza jurídica de locação, de modo que as relações negociais decorrentes dessa avença serão regidas pela Lei nº 8.245/91. Precedentes” (STJ – 6ª Turma – REsp 839.147/PR – Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA – j. 23/06/2009, DJe 03/08/2009). 2.
A Lei nº 8.245/91 autoriza a concessão de “liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel” (art. 59, § 1º), quando, entre outras hipóteses, o pedido de despejo estiver fundado no “término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada” (art. 59, § 1º, VIII),
e, como a lei especial nada mais exige, a concessão do despejo liminar prescinde da demonstração de perigo de dano, bastando a demonstração sumária de subsunção à hipótese legal.”
(TJ-MT 10026222320218110000 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 06/07/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2021)

Por outro lado, no que diz respeito ao direito de preferência, conforme assinalado em seara liminar, a despeito do ulterior ajuizamento da demanda conexa
“Ação Declaratória c/c Ação Anulatória c/c Exibição de Documentos e Direito de Preferência e Adjudicação Compulsória e Indenização por Perdas e Danos e Pedido Liminar de Manutenção de Posse n. 1044843-58.2022.8.11.0041”
e do recurso de agravo de instrumento conexo de n° 1024739-71.2022.8.11.0000 de minha relatoria, infiro que há fortes indícios de que o locatário, ora agravante, foi comunicado em tempo oportuno pelo locador para exercer tal direito.

Todavia, independentemente da sua efetivação, é cediço que o locatário poderá exercer este direito no caso de venda do bem e no prazo de 06 (seis) meses de sua efetivação averbada na matrícula do bem, conforme dispõe o artigo 33 da Lei nº. 8.245/91:

“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Entretanto, no presente caso, a teor que decidirei no recurso de agravo de instrumento conexo de n° 1024739-71.2022.8.11.0000 nesta mesma sessão de julgamento, entendo que, em seara prefacial, não restou comprovado nos autos o cumprimento dos requisitos legais para o exercício do direito de preferência por parte do agravante, sendo certo que, não obstante a existência do direito de preferência, este não retira da locadora/agravada o direito de exercer a retomada do imóvel pelo desinteresse na continuação da locação, porquanto, eventual descumprimento do direito de preferência do locatário deverá ser dirimido na ação própria já manejada (
“Ação Declaratória c/c Ação Anulatória c/c Exibição de Documentos e Direito de Preferência e Adjudicação Compulsória e Indenização por Perdas e Danos e Pedido Liminar de Manutenção de Posse n. 1044843-58.2022.8.11.0041”
), não cabendo a utilização deste argumento na ação de despejo apenas com o intuito de prorrogar o período da locação.

Por fim, registro que os demais argumentos aventados pelo recorrente, especialmente a suposta simulação e/ou ocultação da negociação da venda do imóvel à terceira pessoa e conluio deste com a proprietária do bem, ou mesmo questões relacionadas aos valores superfaturados da alienação e demais processos aforados em seu desfavor, deverão ser dirimidos na seara adequada da
“Ação Declaratória c/c Ação Anulatória c/c Exibição de Documentos e Direito de Preferência e Adjudicação Compulsória e Indenização por Perdas e Danos e Pedido Liminar de Manutenção de Posse n. 1044843-58.2022.8.11.0041”
, mediante necessária e completa dilação probatória, e

não foram objeto de análise pelo julgador monocrático no bojo da pretensão de origem de despejo, o que inviabiliza o conhecimento nesta via estreita, sobre pena de supressão de instância.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/05/2023