Tribunal: TJMT
Processo: 1029506-52.2022.8.11.0001
Relator(a): JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA
Órgão julgador: JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2023-05-02
Data de publicação: 2023-05-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Turma Julgadora:

[DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[MATHEUS LEMOS RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 054.387.391-96 (RECORRENTE), YAM EVANGELISTA CHAGA - CPF: 052.580.991-05 (ADVOGADO), NOVA HOUSE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 24.313.234/0002-38 (RECORRIDO), DANIEL DE MORAES FERNANDES - CPF: 009.761.791-13 (ADVOGADO), NELSON VICENTIN JUNIOR - CPF: 000.941.921-70 (RECORRIDO), ISABELLA CAROLINE BENITES FRANCISCO - CPF: 032.341.051-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado:

1029506-52.2022.8.11.0001

Data do Julgamento:

02.05.2023

Origem:

Quarto Juizado Especial Cível de Cuiabá

Recorrente:

NOVA HOUSE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Recorrido:

MATHEUS LEMOS RODRIGUES DE OLIVEIRA

NELSON VICENTIN JUNIOR

Juiz Relator:

JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA CONCRETIZADA POR TERCEIRO. AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DA INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO.

AFASTADA A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Controvertem as partes acerca do pagamento de comissão de corretagem, aduzindo o autor que a venda do imóvel de propriedade de terceiro decorreu de seus esforços de aproximação entre as partes.

2.
Ao exame da prova dos autos, o que se extrai é que, muito embora tenha o autor sido o primeiro a apresentar o imóvel ao comprador, não há prova de participação relevante sua na compra e venda em questão, tendo sua atuação limitado à visita ao imóvel em questão.

3.
Deste modo, é cediço que para ensejar o pagamento da comissão se fazia necessária a inequívoca comprovação da eficaz atuação do demandante, seja aproximando as partes interessadas, quer realizando mesmo a venda do imóvel, o que, repise-se, não restou comprovado.

4.

Pelas razões expostas, a condenação ao pagamento da comissão de corretagem merece ser afastada.

5.

Sentença reformada.

6.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

RELATÓRIO

Trata-se de Ação De Indenização Por Danos Materiais E Morais na qual o autor aduz, em síntese, que intermediou a compra e venda do imóvel de propriedade do 2º reclamado, contudo, este concretizou o contrato de compra e venda com o corretor da 1ª Reclamada. Busca a condenação dos demandados, de forma solidária, ao pagamento do valor de R$ 23.745,00 referente a comissão de corretagem decorrente do negócio jurídico.

Contestado o feito, a ação foi proferida sentença de parcial procedência:

Ante o exposto, afasto as preliminares e nos termos do artigo 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: a) condenar a 1ª reclamada NOVA HOUSE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, e subsidiariamente o 1º Reclamado NELSON VICENTIN JUNIOR, a pagarem à parte promovente a quantia de R$ 11.875,00, a título de pagamento de comissão (corretagem), corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE, pro rata, a partir da concretização do negócio (26/11/2021) e com juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, sem capitalização, a partir citação.

Inconformado, o Recorrente NOVA HOUSE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, nas razões recursais, pugna pela reforma da sentença objurgada, a fim de que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes.

Em contrarrazões, o Recorrido

refuta
in totum
os argumentos carreados nas razões recursais, requerendo o improvimento do recurso e consequente manutenção da sentença proferida nos autos, por seus próprios fundamentos.

É o que merece registro.

VOTO

Colendos Pares;

Conheço dos recursos inominados, pois preenchidos os requisitos de admissibilidade.

No mérito, analisando o caderno processual e os documentos apresentados, entendo que a sentença comporta reforma.

Controvertem as partes acerca do pagamento de comissão de corretagem, aduzindo o autor que a venda do imóvel de propriedade de terceiro decorreu de seus esforços de aproximação entre as partes.

Ao exame da prova dos autos, o que se extrai é que, muito embora tenha o autor sido o primeiro a apresentar o imóvel ao comprador, não há prova de participação relevante sua na compra e venda em questão, tendo sua atuação limitado à visita ao imóvel em questão.

Com efeito, destaco que o autor e comprador não firmaram contrato de comissão de corretagem, tendo sido a inicial instruída com conversas do whatsapp, na qual a parte autora comprova o início da negociação havida com o vendedor, seguida de agendamento da visita, não há nos autos qualquer comprovação da tratativa ou início das negociações entre as partes.

Outrossim, o conjunto probatório carreado aos autos comprova que o autor não perfectibilizou a venda do imóvel, apenas acompanhou o comprador na primeira visita ao imóvel.

O imóvel foi vendido, em verdade, pelo corretor vinculado a reclamada, ora recorrente.

Deste modo, é cediço que para ensejar o pagamento da comissão se fazia necessária a inequívoca comprovação da eficaz atuação do demandante, seja aproximando as partes interessadas, quer realizando mesmo a venda do imóvel, o que, repise-se, não restou comprovado.

Importante destacar que a atividade do corretor de imóveis é de fim e não de meio, ou seja, somente é devida a comissão caso o corretor alcance o resultado a que se dispôs.

Quanto à contribuição (ou não) para a perfectibilização do negócio por parte do demandante, assim dispõe o artigo 726 do Código Civil:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

No presente caso, não sobreveio nenhuma prova substancial a demonstrar o direito do autor pela comissão de corretagem.

E da análise de toda a prova coligida aos autos é possível concluir que tais requisitos em momento algum restaram configurados, o que impede, portanto, a percepção dos valores pretendidos a título de corretagem, uma vez que não avençada a corretagem exclusiva, a qual exige contrato escrito, conforme dispõe o artigo acima transcrito.

Assim, embora o autor tenha levado a conhecimento do comprador a possibilidade de compra do imóvel, sua participação se limitou a este único momento, de modo que o negócio propriamente dito não se desenrolou em decorrência do trabalho por si desempenhado, mas pelas tratativas que se deram por intermédio de outro corretor, o que foi confirmado pelo próprio vendedor nas conversas apresentadas em sede de defesa.

Por fim, convém ressaltar que o autor realizou denúncia junto Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI/MT sobre os fatos ora litigados, entretanto, o processo administrativo foi arquivado uma vez que “
os fatos noticiados pelo Denunciante não se amoldam a qualquer norma contraria ao Código de Ética Disciplinar praticada pelos Denunciados, não encontrando-se no presente caso os subsídios para a instauração do termo de representação
” (id nº 160616717, p.81).

Pelas razões acima expostas, a condenação ao pagamento da comissão de corretagem merece ser afastada.

Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATAÇÃO VERBAL DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. DESCONTO NO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO COMPROVADO. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR, SALVO ESTIPULAÇÃO EM CONTRÁRIO. INEXISTÊNCIA DE PROVA QUE ATRIBUIA AO COMPRADOR RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PROVA EM CONTRÁRIO QUE CABIA AO DEMANDADO, A TEOR DO ART. 373, II DO CPC, ÔNUS DO QUAL NÃO SE DESINCUMBIU. DEVIDA, ASSIM, A CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DO SALDO DE R$4.000,00. No caso dos autos, os honorários de corretagem de 6% (fl. 15), sobre o valor total da venda, que se deu pela quantia de R$300.000,00 (fl. 26) e o pagamento de R$14.000,00 (fl. 86) são incontroversos.Contudo, a excepcionalidade de que a compradora, ouvida em audiência (fl. 110), seria a responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, com desconto proporcionado pelo autor, em razão da amizade, não restou provada nos autos, sendo, pois, devidos ainda R$4.000,00, conforme sentença.RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-RS - Recurso Cível: 71009044363 RS, Relator: José Vinícius Andrade Jappur, Data de Julgamento: 02/03/2021, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 05/03/2021)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. CONTRATO VERBAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE PROCEDENCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO PARA INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DO IMÓVEL. NEGÓCIO CONCRETIZADO DIRETAMENTE ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO RECLAMANTE NÃO COMPROVADOS. ACORDO VERBAL SOBRE COBRANÇA ACERCA DE SUPOSTA COMISSÃO NÃO DEMONSTRADO. PAGAMENTO INDEVIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Recurso inominado. Sentença de procedência que condenou os Promovidos solidariamente ao pagamento de comissão de corretagem de venda de imóvel no valor de R$ 20.000,00, acrescido de juros e correção monetária.

2. Pretensão recursal dos Promovidos, suscitando a reforma da sentença, pela improcedência, considerando que não autorizaram ou contrataram o promovente para realizar a venda do imóvel.

3. Extrai-se dos autos que o Promovente, pretende da parte Promovida, ora recorrente, o pagamento de comissão de corretagem em decorrência de alegada intermediação na negociação de imóvel. Argumenta que foi contratado desde 2018, pelos proprietários do bem, realizando as tratativas em sua maioria diretamente com a Sra. Dirlene, filha dos Promovidos, ora recorrentes. Sendo ajustada comissão de venda no valor de 5%.

4. Junta como prova, um print de tela de anúncio em rede social, alguns áudios de conversa com filha dos recorrentes, prints de tela de conversa com o comprador, notas fiscais de materiais de construção, tabela do CRECI, escritura do imóvel, foto frontal da carteirinha do CRECI.

5. A prova dos fatos constitutivos de direito incumbe à parte promovente, de modo que lhe impõe o dever de comprovar os elementos mínimos de seu direito, sob pena de fragilidade da relação processual. No caso, o reclamante não se desincumbiu do seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, I do CPC.

6. relação de cunho negocial em comento é regida pelo Código Civil. Nesse passo, a distribuição do ônus da prova deve observar estritamente o previsto no art. 373 do CPC. Dessa forma, cabia à parte autora comprovar o direito alegado, no caso, de que a parte reclamada tinha efetivamente contratado a intermediação e de que anuiu com os valores apontados na inicial como devidos. À parte ré, cumpre demonstrar os fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor.

7. Dispõe o art. 722 do Código Civil que: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”, sendo que o art. 725 do mesmo código disciplina que: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. A respeito do tema, consoante orientação do STJ, "a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação" ( AgInt no REsp 1.59.0612/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/6/2016, DJe 20/6/2016)” apud STJ, AgInt no AREsp n. 1.563.179 /RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 07/06/2021.

8. Nesta toada, o dever de adimplemento da comissão de corretagem postulada na inicial somente se evidenciaria a partir da efetiva comprovação pelo autor da aproximação das partes envolvidas na transação, com demonstração inequívoca de que a reclamada assumiu obrigação de pagar parcela da comissão de corretagem.

9. Da prova dos autos extrai-se que o comprador pessoalmente se dirigiu à casa de propriedade dos Promovidos, conforme declaração. Não há prova nos autos de que o autor intermediou a venda do imóvel, muito menos de que a reclamada contratou ou assumiu pagamento de qualquer comissão de corretagem.

10. Forçoso reconhecer, assim, que o autor não logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito na forma do art. 373, I, do CPC, de modo que a sentença merece reparo, impõe-se a improcedência.

11. Sentença reformada.

12. Recurso conhecido e provido.

(N.U 1002294-29.2021.8.11.0086, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Turma Recursal Única, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, ante a sua tempestividade, e no mérito
DOU-LHE PROVIMENTO
para julgar IMPROCEDENTE o pedido inicial.

Sem custas e sem honorários advocatícios, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da Lei n.º 9.099/95.

É como voto.

JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/05/2023