Tribunal: TJMT
Processo: 1017115-68.2022.8.11.0000
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-14
Data de publicação: 2023-02-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017115-68.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (AGRAVANTE), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (AGRAVANTE), LEONARDO WILLIAN RODRIGUES GUTIERREZ - CPF: 057.618.941-30 (AGRAVADO), ISABELLA FERNANDA DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 030.328.261-44 (ADVOGADO), PAULO MARCEL GRISOSTE SANTANA BARBOSA - CPF: 012.695.861-06 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. PRAZO QUE SE INICIA COM A CITAÇÃO DE TODOS OS REQUERIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO. ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL.
LEI 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO DESPROVIDO.

1- O prazo de 15 dias para interposição do agravo se inicia com a juntada do último AR, de maneira que a interposição do agravo é tempestiva, pois não havia se concretizado a citação de uma das requeridas, que compareceu espontaneamente nos autos posteriormente. Certamente que o AR tem que ser efetivo para que se aplique a norma legal e se dê o início do prazo recursal, nos termos do art. 231, I, §1º do CPC.

2-

Em interpretação ao
art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência.

3- O art. 476 do CC estabelece que,
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

4- Requeridas que estão em atraso e, ao caso, não se aplicam as regras de consolidação da propriedade, de modo que não pode exigir o adimplemento pelo autor. É a exceção do contrato não cumprido.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1017115-68.2022.8.11.0000

AGRAVANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

AGRAVADO: LEONARDO WILLIAN RODRIGUES GUTIERREZ

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e outros
contra decisão proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais n. 1004763-09.2021.8.11.0002 - 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, em que se deferiu a tutela de urgência pleiteada determinando a que as agravantes suspendam, provisoriamente, as cobranças relativas ao contrato e se abstenham de incluir o nome do agravado nos órgãos de proteção ao crédito.

Os agravantes aduzem que, “
diante da ocorrência de fato incontroverso que a dificuldade financeira da parte Agravante motiva o pedido de Anulação de Negócio Jurídico nos autos principais, deve-se obedecer aos requisitos contidos em Lei específica/especial para a resolução do contrato
”.

Relatam que, “
nessas situações, constituído o devedor em mora, deflagrará procedimento próprio que levará a consolidação da propriedade em nome da credora-fiduciária, com sua imissão na posse e, em seguida, imediata alienação do imóvel em leilão, para a quitação do débito e a correspondente devolução de saldo remanescente, se houver
”.

Expõem que “
a decisão recorrida é deveras incongruente, pois, deferiu diretamente a suspensão do contrato, visto que, o contrato ficará estagnado, fundamentando que a Agravada tem o direito de não cumprir com os pagamentos das parcelas vencidas/vincendas, sendo que o contrato que é regido por Lei Especial não prevê a possibilidade pretendida pela parte Agravada e deferida pelo Juiz Singular na origem”
.

Em suma, pede a concessão do efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o provimento, com a reforma da decisão agravada (id. 140961688).

A liminar foi indeferida (id. 141089677).

Posteriormente, o recurso não foi conhecido pela intempestividade (id. 144801153).

Interposto agravo interno, houve juízo de retratação, com processamento do recurso (id. 153020176).

Em contrarrazões, reitera-se a intempestividade do agravo ou seu desprovimento (id. 153152190).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR – INTEMPESTIVIDADE

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A decisão agravada foi proferida em 21/05/2021.

O AR de citação da agravante Orleans foi juntado em 14/07/2021 (id. 60171167), bem como o da outra requerida litisconsorte, Cipasa (id. 60514062).

O Código de rastreabilidade da AR à agravante Orleans é o BY015973042BR:

Conforme demonstrado pela agravada em primeiro grau, foi devidamente entregue no endereço mencionado, que não se demonstra estar incorreto (id. 62621624):

Os AR’s se referem à citação, conforme “carta de citação e intimação”, e há expressa consignação para que cumprissem a liminar e oferecessem contestação em 15 dias (id. 58129377):

“ CARTA DE CITAÇÃO E INTIMAÇÃO

EXPEDIDO POR DETERMINAÇÃO DO MM.(ª)JUIZ(A) DE DIREITO SILVIA RENATA ANFFE SOUZA

PROCESSO n. 1004763-09.2021.8.11.0002

Valor da causa: R$ 76.999,29

ESPÉCIE: [Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]->PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

POLO ATIVO: Nome: LEONARDO WILLIAN RODRIGUES GUTIERREZ
Endereço: RUA JACUTINGA, 36, Qd. 29, CPA IV, CUIABÁ - MT - CEP: 78058-154

POLO PASSIVO: Nome: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
Endereço: Avenida Vereador Juliano da Costa Marques, nº. 615, Bairro Jardim Aclimação, CEP 78050-253, no Município de Cuiabá/MT
Nome: CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
Endereço: Rua Joaquim Floriano, nº. 466, Bloco C, Edifício Corporate, 8º andar, Bairro Itaim Bibi, no Município de São Paulo/SP, CEP 05434-002,

Senhor(a): ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

A presente carta tem por finalidade EFETUAR O CUMPRIMENTO DA MEDIDA LIMINAR/ANTECIPAÇÃO DA TUTELA DEFERIDA e a CITAÇÃO DO POLO PASSIVO para responder a ação, caso queira, conforme despacho, petição inicial e documentos vinculados disponíveis no Portal de Serviços do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, cujas instruções de acesso seguem descritas no corpo deste documento.

MEDIDA DEFERIDA: defiro os pedidos de tutela de urgência, devendo as requeridas ser intimadas para que suspenda provisoriamente as cobranças relativas ao contrato de promessa de compra e venda objeto da presente demanda, e, ainda, se abstenha de encaminhar o nome do autor ao cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, consoante requerido na inicial, sob pena de multa-diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 20 (vinte) dias-multa, fixada com fulcro no artigo 537, do Código de Processo Civil.

ADVERTÊNCIAS À PARTE: 1. Prazo: O prazo para responder é de 15 (quinze) dias, contados da juntada do aviso de recebimento aos autos do processo. Esse prazo será contado EM DOBRO, caso seja a parte ré patrocinada pela Defensoria Pública. 2. Caso não seja contestada a ação, presumir-se-ão como verdadeiros os fatos alegados pela parte autora na petição inicial, sendo decretada a REVELIA. (art. 307 do CPC).

VÁRZEA GRANDE, 15 de junho de 2021.

(Assinado Digitalmente)

Gestor(a) Judiciário(a)

Autorizado(a) pelo Provimento nº 56/2007-CGJ”

Ocorre que, em que pese citada a Orleans, a Cipasa não foi encontrada, com informação de ‘mudou-se’:

Depois disso, ambas as requeridas compareceram espontaneamente nos autos, oferecendo contestação e opondo embargos de declaração, em 04/04/2022.

Os embargos foram decididos em 10/08/2022, pela rejeição (id. 90087333), tendo o agravo sido interposto em 24/08/2022. O prazo de interposição é de 15 dias ÚTEIS, de modo que, por simples cálculo, o agravo é tempestivo.

Nesses casos,
“Acerca do prazo para interpor agravo de instrumento contra decisão que concede antecipação de tutela em processo
com vários réus
, há de se entender que, se a parte toma conhecimento da decisão quando da citação, o dies a quo para o recurso inicia-se da
juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido
, como expressamente previsto no art. 241 , III, do CPC
" ( REsp 995.948/SC , Quarta Turma, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, DJe 12/4/2011).

O prazo de 15 dias para interposição do agravo se iniciaria com a juntada do
último
AR, de maneira que é tempestiva, pois o AR da CIPASA foi infrutífero. Certamente que o AR tem que ser efetivo para que se aplique a norma legal e se dê o início do prazo recursal.

O CPC:

“Art. 231. Salvo disposição em sentido diverso, considera-se dia do começo do prazo:

I - a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio;

[...]

§ 1º Quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar corresponderá à última das datas a que se referem os incisos I a VI do caput”

Com o comparecimento espontâneo do réu não citado, completando a ciência de todos, iniciou-se o prazo recursal, sendo o recurso tempestivo.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar e mantenho o conhecimento do agravo de instrumento, como reconhecido no agravo interno.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e outros
contra decisão proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais n. 1004763-09.2021.8.11.0002 - 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, em que se deferiu a tutela de urgência pleiteada determinando a que as agravantes suspendam, provisoriamente, as cobranças relativas ao contrato e se abstenham de incluir o nome do agravado nos órgãos de proteção ao crédito.

A decisão agravada, mantida com a rejeição de embargos de declaração, foi proferida nos seguintes termos:

“
Vistos, etc.

Trata-se de
ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos materiais e morais cumulado com pedido de tutela de urgência antecipada
proposta por
Leonardo Willian Rodrigues Gutierrez
em desfavor de
Orleans Empreendimentos Ltda., Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.,
alegando em síntese, que em 28.11.2018 firmaram contrato de compra e venda com as requeridas, de unidade residencial nº 17, quadra 09, no empreendimento Condomínio Urbanístico Verana, nesta comarca, pelo valor de R$ 76.990,00 (setenta e seis mil, novecentos e noventa reais).

Sustenta que, já realizou o pagamento de 12.369,18 (doze mil trezentos e sessenta e nove reais e dezoito centavos), bem como efetuou o pagamento de R$5.848,99 (cinco mil, oitocentos e quarenta oiro reais e noventa e nove centavos) a título de comissão de corretagem.

Afirma que, desde o mês de fevereiro de 2019 as obras do imóvel encontra-se paralisada, razão pela qual solicitou informações acerca da paralisação, contudo, não se obteve nenhuma resposta por parte das requeridas, o que motivou o autor a suspender o pagamento das parcelas mensais do imóvel, aguardando informações sobre o retorno das obras.

Em sede de tutela de urgência, requer pela determinação para que seja suspensa a exigibilidade do contrato em discussão e que as requeridas se abstenham de inserir os dados do autor em quaisquer cadastros restritivos de crédito, sob pena de aplicação de multa diária. Ao final, requer pela concessão dos benefícios da justiça gratuita e pela inversão do ônus da prova.

Determinada a emenda da inicial (Id. 51199696), a parte autora manifestou-se no Id. 51360423.

É a síntese do necessário.

DECIDO.

Inicialmente acolho a emenda da inicial, a fim de que surtam seus legais e jurídicos efeitos.

Outrossim,
determino
a retificação do valor da causa para R$ 112.217,46 (cento e doze mil duzentos e dezessete reais e quarenta e seis centavos).

Presumindo como verdadeira a condição econômica declarada nos autos, fundamentado no que dispõe o § 2º do artigo 99 do CPC,
DEFIRO
a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, até que se prove o contrário das afirmações consignadas. Anote-se.

Da Inversão do Ônus da Prova

Observo que a relação de direito material judicializada está sujeita à legislação protetiva do consumidor, uma vez que o serviço prestado pela requerida ao autor representa relação de consumo, conforme elucidam os artigos 2º e 3º, da Lei nº 8.078/90.

A propósito, colaciono o seguinte aresto:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
CDC
APLICABILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OFENSA. RESCISÃO CONTRATUAL. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. DANOS MORAIS. INDEXISTÊNCIA. I.
A relação jurídica estabelecida entre as partes em um contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária é de consumo, pois o comprador é destinatário final do produto oferecido pela construtora.
(...) (TJDF - APC 20130110054020, 6ª Turma Cível, Relator José Divino de Oliveira, Publicado no DJE: 15/12/2015).

No presente caso, a requerida reúne melhores condições de comprovar tais causas, em detrimento da hipossuficiência do autor, considerando ainda que além da verossimilhança das alegações trazidas pelo autor, tal inversão é indispensável, eis que, por tratar-se de prova negativa, não há como o autor comprovar os fatos alegados na inicial.

Deste modo,
defiro a inversão do ônus da prova
conforme postulado na inicial.

Da tutela de urgência

Trata-se de pedido de tutela de urgência antecipada (art. 300, CPC/2015), a qual depende da coexistência de dois requisitos.

O primeiro exige a probabilidade do direito, consubstanciado na exposição da lide e do fundamento, além da demonstração do direito que se objetiva assegurar. Em outras palavras, a verossimilhança da existência do direito acautelado.

Já o segundo requisito depende da análise objetiva da existência de perigo de dano, pressuposto este denominado por alguns, de perigo da morosidade, o qual reveste a tutela do caráter de urgência.

Há, ainda, um requisito, a saber, a ausência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos termos do §3º do mencionado dispositivo.

Efetivamente, a probabilidade do direito vem assentada nos autos, pelo documento pessoal do autor (Id. 49020469), o instrumento particular de promessa de venda e compra do imóvel
sub judice
firmado entre as partes com previsão de entrega no mês de dezembro/2019 (Id. 49020480).

Ressalto que é certo que a rescisão de contrato

é afeta à própria matéria de fundo da ação, demandando, por isso mesmo, a formação do contraditório e devida dilação probatória.

Impende ressaltar que inexiste, neste momento, qualquer prejuízo que possa agravar o estado da ré, pois se os pedidos forem julgados improcedentes, poderá se utilizar dos meios legais a fim de cobrar eventuais valores em aberto e acréscimos, se existentes.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. RESCISÃO DE CONTRATO. LIMINAR. COBRANÇA.
A suspensão de atos de cobrança extrajudicial ou de registros negativos quando pende ação de rescisão do contrato é medida que se justifica ante a verossimilhança do inadimplemento. - Circunstância dos autos em que se impõe manter liminar para obstar atos de cobrança enquanto tramita a açã
o. RECURSO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70067073007, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 16/12/2015).

Destarte, havendo em sede de cognição sumária a demonstração dos requisitos necessários para o deferimento da medida vindicada, é de ser deferido o pedido de tutela de urgência formulado na exordial.

Posto isso,
defiro

os pedidos de tutela de urgência, devendo as requeridas ser intimadas para que suspenda provisoriamente as cobranças relativas ao contrato de promessa de compra e venda objeto da presente demanda, e, ainda, se abstenha de encaminhar o nome do autor ao cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, consoante requerido na inicial, sob pena de multa-diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 20 (vinte) dias-multa, fixada com fulcro no artigo 537, do Código de Processo Civil. [...]”.

Ponto da decisão agravada já destaca elementos que evidenciem a probabilidade do direito em prol da parte agravada, autora da demanda, quando se ressalta que “
o instrumento particular de promessa de venda e compra do imóvel
sub judice
firmado entre as partes com previsão de entrega no mês de dezembro/2019 (Id. 49020480)”.

Assim, está havendo atraso no cumprimento do contrato e efetiva entrega da unidade autônoma 17, quadra 09, no CONDOMÍNIO URBANÍSTICO VERANA VÁRZEA GRANDE.

A questão é incontroversa. A parte agravante nada se insurge contra o seu inadimplemento contratual neste ponto. Há atraso.

Ocorre que, contraditoriamente ao reconhecimento do seu não cumprimento ao contrato, afirma que “
a decisão recorrida é deveras incongruente, pois, deferiu diretamente a suspensão do contrato, visto que, o contrato ficará estagnado, fundamentando que a Agravada tem o direito de não cumprir com os pagamentos das parcelas vencidas/vincendas, sendo que o contrato que é regido por Lei Especial não prevê a possibilidade pretendida pela parte Agravada e deferida pelo Juiz Singular na origem”
.

Interessante se exigir pagamento pontual de parcelas quando a própria agravante destaca que, “
diante da ocorrência de fato incontroverso que a
dificuldade financeira da parte Agravante
motiva o pedido de Anulação de Negócio Jurídico nos autos principais, deve-se obedecer aos requisitos contidos em Lei específica/especial para a resolução do contrato
”.

Ademais, em leitura ao art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, chega-se à conclusão de que o contrato de compra e venda de bem imóvel sem o devido registro no CRI competente, ou seja, sem a consolidação da propriedade, não serve como título fiduciário a se aplicar a lei em referência:

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

No caso dos autos, não se ocorreu a consolidação da propriedade, de modo que não se aplica o procedimento da Lei 9.514/1997.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei nº 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543 do STJ) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1.002 do STJ, julgado em recurso repetitivo).”
(N.U 1005885-25.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 17/05/2021, Publicado no DJE 26/07/2021).

“RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER DE QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI 9.514/97) - NOTÍCIA DE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS PARCELAS - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (20% SOBRE OS VALORES PAGOS) – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal ao presente caso. Conforme consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é assegurado ao consumidor inadimplente o direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos, ainda que retida parte dos valores em favor do alienante, não sendo razoável deixar de conferir prerrogativa semelhante ao consumidor que de boa-fé, vem pleitear o desfazimento do negócio, por não estar suportando o pagamento das parcelas em virtude de circunstância superveniente à contratação. O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 20%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do transito em julgado do processo, consoante

entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).”
(N.U 1004984-91.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 22/07/2020, Publicado no DJE 28/07/2020).

A suspensão dos pagamentos é proveniente de indícios de atraso na entrega do imóvel, ou seja, descumprimento contratual por parte da agravante.

O art. 476 do CC estabelece que,
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

As agravantes estão em atraso e, ao caso, não se aplicam as regras de consolidação da propriedade, de modo que não pode exigir o adimplemento pelo agravado. É a exceção do contrato não cumprido.

Julgados:

“
Compromisso de compra e venda. Injustificado
atraso na entrega do imóvel.
Inadimplemento antecipado. 1. O indeferimento de prova desnecessária não configura cerceamento de defesa. 2.
O injustificado atraso da construção e a evidente impossibilidade de entrega da obra no termo ajustado configuram inadimplemento antecipado que legitima a suspensão do pagamento das prestações pelo comprador - Cód. Civil 476
. 3. O atraso na entrega da obra, computado o prazo de tolerância, justifica a resolução do negócio por culpa do promitente vendedor, que deve restituir os valores que lhe foram pagos pelo adquirente.”
(TJ-DF 20130111393628 DF 0035667-24.2013.8.07.0001, Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 14/06/2017, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 31/07/2017).

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO URBANO -
ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA
- IMPREVISIBILIDADE DA ENTREGA DO BEM -
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO
- SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS - VEDAÇÃO AO REGISTRO DO NOME DO ADQUIRENTE EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - PRESENÇA DOS REQUISITOS DO CAPUT DO ART. 300 DO CPC - POSSIBILIDADE. I -
Segundo a inteligência do artigo 476 do Código Civil, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
II -
O atraso excessivo na conclusão de obras de infraestrutura, no contexto de aquisição de lote urbano, pode dar ensejo à rescisão contratual, conferindo probabilidade jurídica à pretensão de suspensão da exigibilidade das obrigações do adquirente em face do incorporador imobiliário.
III - Nos termos do art. 300, do novo CPC, (Lei 13.105/15), a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo.”
(TJ-MG - AI: 10000200653137001 MG, Relator: Fabiano Rubinger de Queiroz, Data de Julgamento: 10/03/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2021).

Ademais, não vejo perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, ante a possibilidade de, em caso de improcedência, retornarem os pagamentos.

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/02/2023