Tribunal: TJMT
Processo: 1006236-93.2018.8.11.0015
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-01
Data de publicação: 2023-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006236-93.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA DE MEDEIROS - CPF: 052.096.461-65 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), RAFAELA MOREIRA DE MEDEIROS - CPF: 052.096.461-65 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE E NÃO INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – AFASTADO –
INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA
FRUIÇÃO
DO IMÓVEL DEPOIS DE OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA – NÃO DEVIDA – LOTE NÃO EDIFICADO – SUCUMBÊMCIA RECÍPROCA MANTIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Não configura o cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, quando o magistrado entende que as provas existentes nos autos são suficientes a formação de seu convencimento, de modo que é desnecessária a dilação probatória.

A inversão do ônus da prova, mesmo nos casos que envolvam direito do consumidor, não se opera de forma automática, depende do preenchimento dos requisitos da verossimilhança das alegações ou hipossuficiência do consumidor, o que não ocorre na espécie.

Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem.

Demostrado que a demandante decaiu de parte considerável do pedido, é caso de manter a sucumbência recíproca.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1006236-93.2018.8.11.0015

APELANTE (s): RAFAELA MOREIRA DE MEDEIROS, LOTEADORA ASSAI S/S LTDA.

APELADO (s): RAFAELA MOREIRA DE MEDEIROS, LOTEADORA ASSAI S/S LTDA.

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos n. 1006236-93.2018.8.11.0015 - 3ª Vara Cível da comarca de Sinop.

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por Loteadora Assai S/S Ltda. e por Rafaela Moreira de Medeiros.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por Loteadora Assai S/S Ltda. em desfavor de Rafaela Moreira de Medeiros.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da comarca de Sinop)
julgou parcialmente procedentes
, para:
a)
declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e restituir o
status quo
e, por conseguinte, determinar a reintegração de posse do imóvel descrito na inicial em favor da autora, de forma definitiva;
b)
determinar a restituição, em parcela única, dos valores efetivamente pagos pela requerida, inclusive a título de sinal, com a incidência de correção monetária calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano contados a partir do trânsito em julgado da decisão, mediante

a retenção de 25% e mais os valores referentes aos débitos de IPTU do imóvel constante do documento n. 13830221, que deveria ser pago pela adquirente, tudo a ser apurado em fase de liquidação.

Por considerar a sucumbência recíproca, condenou ambas as partes a arcarem com as custas processuais, no equivalente a 40% para a requerida e os 60% remanescentes a encargo da autora.

Condenou ainda as partes ao pagamento dos honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor da condenação. Suspensa a exigibilidade das custas judiciais e honorários advocatícios em face da requerida por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

APELOS
: a autora
Loteadora Assai S/S Ltda.
sustenta, em síntese, que desde a assinatura do contrato a requerida se tornou possuidora precária do imóvel, porquanto cabível a indenização na forma de aluguel pela permanência ilícita, qual seja, pela possibilidade de fruição do bem.

Argumenta a necessidade de condenação da adquirente ao pagamento do IPTU durante o período compreendido entre a transmissão da posse do imóvel, quando da assinatura do contrato, até a data da efetiva reintegração, cujos valores a serem levantados em sede de cumprimento de sentença e não com base em planilha de débitos desatualizada.

Afirma ainda que não ficou caracterizada a sucumbência recíproca, porque teve apenas um dos seus pedidos não atendidos, qual seja, a indenização em forma de aluguel.

A requerida
Rafaela Moreira de Medeiros
, por sua vez, a argui o cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide e necessidade de perícia contábil e ausência de apreciação do pedido de inversão do ônus da prova no momento oportuno.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 157441886 e Id. 157441887.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da autora (Loteadora Assai) está em saber se é caso de condenar a requerida ao pagamento de indenização na forma de aluguel pela fruição do bem e, ainda, saber acerca do pagamento do IPTU durante o período compreendido entre posse do imóvel até a data da efetiva reintegração, com base em planilha de débitos atualizada, assim como saber se é caso de afastar a sucumbência recíproca.

O cerne do recurso da requerida Rafaela Moreira de Medeiros é saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide
.

A lide advém do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado em 02 de abril de 2015, para aquisição do imóvel urbano denominado de lote n. 09 (nove) da quadra n. 17 (dezessete), com área de 300,00 m2, situado no loteamento urbano denominado Jardim Portinari Etapa II, em Sinop mediante o pagamento de uma entrada de R$ 750,00 e mais 93 (noventa e três) parcelas mensais e sucessivas de R$ 743,75 cada.

Narra inicial que a requerida não honrou o pactuado e manteve inadimplente com as obrigações prestações firmadas, desde março/2017.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que ficou configurado o inadimplemento das parcelas do contrato de compra e venda do imóvel.

Cerceamento de defesa

A requerida argui o cerceamento de defesa ao fundamento que a lide foi julgada antecipadamente sem ter sido realizada a audiência de instrução e julgamento e a perícia contábil, bem como sem a inversão do ônus da prova.

Como se sabe, é cabível o julgamento antecipado da lide, quando não há necessidade de complementação probatória para formar o convencimento do julgador.

Na hipótese a prova documental revela-se suficiente ao deslinde da causa. A produção de demais provas (oral e pericial) em nada contribuirá para aclarar os fatos, apenas retardaria o andamento do feito, violando a economia e a celeridade processual e a razoável duração do processo, sem olvidar a efetividade da prestação jurisdicional, previstas nos artigos 4º, 6º, 8º, do CPC e art. 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal.

Dessa forma, considerado pelo Juízo de origem que a dilação probatória é desnecessária para o julgamento da demanda, agiu com acerto ao dispensar a produção de outras provas e ao proferir o julgamento antecipado da lide.

Ademais, observa-se que quando determinado às partes par especificarem as provas pretendidas, a autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide e a requerida se manteve inerte.

No que tange a alegação de cerceamento de defesa pela não inversão do ônus da prova, melhor sorte não assiste a requerida apelante.

Como cediço, o Código de Defesa do Consumidor figura em seu art. 6º, inciso VIII, a chamada inversão do ônus da prova, considerado direito básico do consumidor
para a facilitação da defesa de seus direitos e
garantir uma igualdade processual nas relações de consumo.
Todavia, é preciso ressaltar que a inversão somente será aplicada quando, a critério do juiz, a alegação do consumidor for considerada verossímil, ou este hipossuficiente.

Realça-se, a inversão do ônus da prova, mesmo nos casos que envolvam direito do consumidor, não se opera de forma automática, fica a critério do Juiz e depende do preenchimento dos seguintes requisitos: verossimilhança das alegações ou hipossuficiência do consumidor, o que não ocorre na espécie.

Nesse sentido, o STJ no
AgInt no Agravo em Recurso Especial n. 1429160 – SP, assim ementado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. 1. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. CASO ENVOLVENDO RELAÇÕES DE CONSUMO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO ESTADUAL EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. 3.
INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES NÃO EVIDENCIADA
. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 4. HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação do art. 489 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência desta Corte Superior se firmou no sentido de que, em se tratando de relação de consumo, descabe a denunciação da lide, nos termos do art. 88 do Código de Defesa do Consumidor. 3.
Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte, a inversão do ônus da prova fica a critério do juiz, conforme apreciação dos aspectos de verossimilhança da alegação do consumidor e de sua hipossuficiência
, conceitos intrinsecamente ligados ao conjunto fático-probatório dos autos delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em recurso especial, em função da aplicação da Súmula 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior – EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

Rejeita-se
, portanto, a arguição de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Mérito

Q
uanto a questão suscitada referente à condenação da demandada ao pagamento da taxa de fruição pelo tempo em que permaneceu ilicitamente no imóvel, tem-se que não há provas de que houve edificações no lote, fato que afasta a ocorrência de proveito econômico ou enriquecimento indevido por parte da adquirente.

Conforme o entendimento jurisprudencial do Tribunal Superior, nas
rescisões
de
contrato
de promessa de compra e venda, seja por
culpa
do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do
contrato
.

Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "
RESCISÃO CONTRATUAL
C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA
FRUIÇÃO
DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A
MULTA
PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE.

1. Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário
comprador
ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de
fruição
do bem.

2. A cláusula penal, consistente na
retenção
de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o
contrato
foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012).

Por outro lado, caso o promissário
comprador
continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional.

3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp n. 1.179.783/MS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/4/2016, DJe 26/4/2016).

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL
C.C. PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DO
COMPRADOR
- CLÁUSULA PENAL - TAXA DE
FRUIÇÃO
- CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a
multa
prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela
fruição
do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.
Precedentes.

2. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp n. 1.285.565/MS, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/10/2015, DJe 8/10/2015).

RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores
pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de
rescisão
do
contrato
de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do
contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato
tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido. (REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Ocorre que conforme se extrai dos julgados acima, o pagamento de indenização pelo interregno de
fruição
do bem pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, porquanto é insuficiente tão somente a imissão na posse, porque essa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente
comprador
decorrente de moradia graciosa.

Frisa-se, não há falar em indenização pela
fruição
do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano não edificado, circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pela promitente-compradora a gerar concreto prejuízo à promitente-vendedora.

Veja-se ao analisar a questão acerca da indenização a título de fruição, a sentença consignou:

“(...) pelas provas produzidas nos autos, verifica-se que não há evidências seguras que sobre o lote, objeto do contrato de compromisso de compra e venda, havia construção edificada, o que afasta a existência de proveito econômico.

Ressalte-se que o não acolhimento do referido pedido não desequilibra a relação contratual, tendo em vista que a requerente será compensada com a retenção e terá a propriedade para si, não havendo que se falar em enriquecimento indevido do requerido”.

Realça-se, o fato de o bem de ficado indisponível ao vendedor durante a vigência do contrato não enseja a pretendida indenização.

Na hipótese, de acordo com o trecho da sentença recorrida, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
pretendida pela recorrente, porque não teria havido a efetiva utilização do bem.

Assim, a decisão de origem não merece reparos nesse ponto, por estar em sintonia com o entendimento consolidado do STJ. Ainda sobre o tema, trago à colação o REsp 1902636,
Relator
Ministro Marco Aurélio Bellizze,
data da publicação
03/02/2021.

No que tange ao IPTU, a sentença foi clara ao consignar:

“(...) os tributos são de responsabilidade do promitente comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste, cujos débitos encontram-se demonstrados pelo documento arquivado o evento nº 13830221”.

Nota-se ainda que a sentença remeteu a apuração dos valores à fase de liquidação, que deverão ser devidamente atualizados, porquanto no que tange a determinação de pagamento do IPTU durante o período em que a compradora esteve na posse do imóvel até a efetiva reintegração, carece de interesse recursal a autora apelante.

Por derradeiro, no que toca aos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pela requerida, o pleito não merece prosperar, mormente considerado que a autora não decaiu de parte mínima do seu pedido como pontuado na sentença impugnada.

Da atenta leitura dos pedidos da inicial, tem-se que a autora decaiu de parte considerável, notadamente quanto à aplicação dos encargos referentes à cláusula sexta do contrato (item d); quanto à condenação da requerida à indenização em perdas e danos pelo uso do imóvel (item e); quanto à devolução das quantias pagas e indenização sobre benfeitorias (item h), e quanto ao decote do valor para a regularização do imóvel (item i).

Posto isso,
nega-se provimento a ambos os recursos
, mantém-se inalterada a sentença impugnada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/03/2023