Tribunal: TJMT
Processo: 1057373-02.2019.8.11.0041
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-03
Data de publicação: 2023-10-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1057373-02.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (REPRESENTANTE), ANAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME - CNPJ: 11.984.638/0001-20 (APELADO), ANDREIA CEREGATTO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 287.090.258-12 (ADVOGADO), JOSY ANNE MENEZES GONCALVES DE SOUZA - CPF: 946.899.891-68 (ADVOGADO), BEATRIZ PEREIRA DE AZEVEDO SANT ANA - CPF: 029.478.021-10 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PAGAMENTO DE IPTU. NÃO INCIDÊNCIA DO CDC. COMPRADORA QUE É IMOBILIÁRIA/CONSTRUTORA. EXPERT NO RAMO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE VULNERABILIDADE. COMPROMISSO DE PAGAR OS IPTU’S A PARTIR DA ASSINATURA DO CONTRATO. PACTA SUNT SERVANTA. MANUTENÇÃO DO ESTABELECIDO NO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA POR ALGUNS MESES. PERÍODO QUE NÃO COMPREENDEU AOS FATOS GERADORES DOS IPTU’S OBJETOS DA LIDE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

1- “
O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.”

(REsp n. 1.785.802/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019.).

2-
“Na forma da jurisprudência desta Corte, ‘o controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos de cunho empresarial é restrito, face a concretude do princípio da autonomia privada e, ainda, em decorrência de prevalência da livre iniciativa, do pacta sunt servanda, da função social da empresa e da livre concorrência de mercado"
(AgInt no REsp 1.770.848/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022).

3- O presente feito é caso de comprador (que não é consumidor, e sim empresa construtora/imobiliária) que compra e assume o pagamento dos IPTU’s INDEPENDENTEMENTE DA IMISSÃO NA POSSE, por livre disposição contratual, a partir da assinatura do mesmo, sem qualquer rescisão contratual. O que se percebe é que a imobiliária autora/compradora, “
que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional”
(REsp n. 1.785.802/SP), assumiu a responsabilidade de pagar os IPTU’s desde a assinatura (2013/2014) e pretende a relativização do contrato como se consumidora fosse para tentar se eximir da obrigação, o que não pode ser aceito, sob pena se ferir o pacta sunt servanda.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1057373-02.2019.8.11.0041

APELANTE: SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA

APELADO: ANAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI - ME

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA
contra sentença em Ação de Obrigação de Fazer nº 1057373-02.2019.8.11.0041, da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, movida por
ANAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI - ME
, em que se julgou ratificou liminar e condenou a parte apelante na obrigação de quitação de IPTU dos anos 2016 e 2017 dos lotes 04, 05, 06 e 26, com suspensão de protesto contra a parte autora (id. 180648197).

Afirma que, “
no caso em apreço, estamos diante de compra e venda de lotes, ou seja, a matrícula já está individualizada desde o momento do registro da incorporação imobiliária no CRI, motivo pelo qual desde sua aquisição é possível que os adquirentes do lote usem, gozem, exerçam o usufruto e disponham de qualquer forma do mesmo. Logo, na hipótese de compra e venda de lotes é plenamente admissível o direcionamento da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano ao promitente comprador desde a aquisição do imóvel, ou seja, a partir da assinatura do contrato, tal qual se deu in casu
”.

Declara que “
a responsabilidade pelo pagamento do IPTU dos imóveis supracitados, nos termos do Código Tributário Nacional, é do seu proprietário, que ao adquiri-los torna-se responsável e beneficiário de todos os direitos e deveres inerentes aos imóveis
”.

Expõe que “
existindo direitos sobre o bem, existe também as obrigações incidentes, que se perfazem nos tributos devidos aos órgãos públicos, tais como o IPTU e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A Incorporadora é responsável por essas obrigações até o momento em que ocorre a venda, ocasião em que é transferida a responsabilidade ao adquirente
”.

Aduz que “
tal desígnio é condizente com a previsão da possibilidade de indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado, contida no art. 26, VI, da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano
”.

Sustenta que “
não há que se falar em cláusula abusiva, tendo em vista que a conduta da Recorrente tem respaldo legal
”.

Em suma, requer o provimento do recurso para que “
seja reconhecida a validade das cláusulas contratuais que dispõem sobre a responsabilidade da recorrida em pagar o IPTU a partir da aquisição do imóvel
” (id. 180648210).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 180648215).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O recurso deve ser conhecido, pois atende a todos os requisitos formais, inclusive atende à dialeticidade, bom argumentos capazes de reforma da sentença.

Apelação interposta por
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA
contra sentença em Ação de Obrigação de Fazer nº 1057373-02.2019.8.11.0041, da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, movida por
ANAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI - ME
, em que se julgou ratificou liminar e condenou a parte apelante na obrigação de quitação de IPTU dos anos 2016 e 2017 dos lotes 04, 05, 06 e 26, com suspensão de protesto contra a parte autora (id. 180648197).

A controvérsia é se aferir de quem seria a responsabilidade do pagamento do IPTU.

Inicialmente, importante anotar que ao caso NÃO SE APLICA o Código de Defesa do Consumidor.

Isto porque a apelada/autora se trata de imobiliária e construtora, conforme se afere do seu contrato social. Nestes casos, o STJ tem entendimento de que o CDC aplica a consumidor investidor, “
não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional
”.

Eis o precedente:

“
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CONSUMIDOR FINAL. AFASTAMENTO. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. FUTURA ADMINISTRADORA DE SERVIÇOS HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. OFERTA E PUBLICIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA. INFORMAÇÃO CLARA. ATUAÇÃO ESPECIFICADA. ADQUIRENTE. CIÊNCIA EFETIVA. POOL DE LOCAÇÃO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. CONTRATAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e b) delinear se a futura administradora de empreendimento hoteleiro, cujas obras foram paralisadas, possui legitimidade passiva ad causam, juntamente com a promitente vendedora, a intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e reparatória de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel.
3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.
4. O apart-hotel (flat services ou flats) é um prédio de apartamentos com serviços de hotelaria. No caso, é incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade comercial, e para haver a exploração da locação hoteleira, os proprietários das unidades devem se juntar em uma nova entidade, constituída comumente na forma de sociedade em conta de participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de administração hoteleira. 5. Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era investidora, pois tinha ciência de que as unidades habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a constituição da sociedade em conta de participação para exploração apart-hoteleira, em que integraria os sócios participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a sua vulnerabilidade para fins de aplicação do CDC. 6. Na espécie, não há falar em deficiência de informação ou em publicidade enganosa, porquanto sempre foi divulgada claramente a posição da BTH no empreendimento, tendo se obrigado, nos termos da oferta ao público e dos contratos pactuados, de que seria tão somente a futura administradora dos serviços hoteleiros após a conclusão do edifício, sem ingerência na comercialização das unidades ou na sua construção. Reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam. 7. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da recorrente pelo não adimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades do apart-hotel, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão da autora de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias. 8. Recurso especial provido
.” (REsp n. 1.785.802/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019.).

Todos os contratos firmados pelas partes têm prazo final em novembro de 2017, tendo o empreendimento sido entregue em março de 2018.

A despeito disso, os contratos foram firmados em 2013 e 2014, e em todos foi previsto que a obrigação de pagamento dos IPTU seriam do comprador
A PARTIR DA ASSINATURA
DO CONTRATO. A título de exemplo, devendo ser consignado que todos os contratos têm a mesma previsão:

Inclusive, no mais bem elaborado contrato do lote 26, reconhecido firma em 2014, consta na cláusula 14ª que o IPTU era da incumbência da compradora
desde a assinatura
, em 2014, e que era sabedora que o empreendimento seria entregue em novembro de 2017:

Portanto, quando celebrado o contrato, o comprador já sabia que, a partir daquela data (2013 ou 2014), seria de sua incumbência o pagamento dos IPTU’s seguintes,
independentemente da imissão na posse, que ocorreria apenas em 2017
.

A imissão na posse não foi condição ao pagamento do IPTU. A compradora sabia que, mesmo antes de ser imitida, deveria pagar o IPTU, pois os contratos foram realizados em 2013 e 2014 e a obrigação de entrega em 2017, não havendo justa justificativa a se voltar contra os IPTU’s de 2016 e 2017.

A despeito da imissão na posse, observa-se que a insurgência se refere aos IPTU’s 2016 e 2017, sendo que a promessa de entrega seria em NOVEMBRO de 2017. Ou seja, o comprador sabia que, quando fosse tomar a posse em NOVEMBRO de 2017,
os fatos geradores dos IPTU’s anteriores já teria ocorrido

(começo do ano)
e que seria de sua responsabilidade de pagamento, independentemente de ter usufruído do bem ou não.

O fato de ter se imitido na posse em março de 2018 não afasta que era sabedor, desde a assinatura, de que deveria arcar com os IPTU’s de 2013, 2014, 2015, 2016 e 2017. O atraso de 5 meses não é determinante a lhe afastar o dever contratual e expresso de pagar os IPTU’s que contratualmente assumiu.

Ressalto que o caso em apreço muito se diferencia dos casos comuns do Brasil, em que há atraso, pede-se rescisão e se exime o comprador de pagar os IPTU’S referentes ao período do atraso, pois não foi imitido. Não, o caso não é este.

O presente feito é caso de comprador (que não é consumidor, e sim empresa construtora/imobiliária) que compra e assume o pagamento dos IPTU’s INDEPENDENTEMENTE

DA IMISSÃO NA POSSE, por livre disposição contratual, a partir da assinatura do mesmo, sem qualquer rescisão contratual.

O que se percebe é que a imobiliária autora/compradora, “
que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional”
(REsp n. 1.785.802/SP), assumiu a responsabilidade de pagar os IPTU’s desde a assinatura (2013/2014) e pretende a relativização do contrato como se consumidora fosse para tentar se eximir da obrigação, o que não pode ser aceito, sob pena se ferir o pacta sunt servanda.

Pode-se encontrar diversos casos em que a cláusula que incumbe ao comprador o dever de pagar o IPTU a partir da assinatura do contrato foi considerada abusiva por aplicação do CDC, mas não é o caso, pois, sendo a parte autora conhecedora e expert no ramo imobiliário, pois vive de vender, comprar e construir imóveis, dentre outros, deve arcar com o ônus contratual que livremente e conscientemente assumiu.

Neste sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RITO COMUM. CONTRATO EMPRESARIAL. CESSÃO DE DIREITOS DE EXPLORAÇÃO DE PUBLICIDADE EM EVENTOS ESPORTIVOS. RESCISÃO UNILATERAL PELA CONTRATANTE, MEDIANTE O PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA. IRRESIGNAÇÃO DAS CONTRATADAS. OMISSÃO DO ACÓRDÃO DE ORIGEM. INEXISTÊNCIA. CONTRATO TIPICAMENTE EMPRESARIAL. IGUALDADE DAS PARTES. PACTA SUNT SERVANDA. PRESERVAÇÃO DO AJUSTE, CONSOANTE PACTUADO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PROPORCIONALIDADE DO ARBITRAMENTO. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte Estadual dirimiu, fundamentadamente, os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia.
2. Na forma da jurisprudência desta Corte, "o controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos de cunho empresarial é restrito, face a concretude do princípio da autonomia privada e, ainda, em decorrência de prevalência da livre iniciativa, do pacta sunt servanda, da função social da empresa e da livre concorrência de mercado" (AgInt no REsp 1.770.848/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022).
3. Na espécie, a agravante reputa abusiva a cláusula do contrato que permite à contratante a rescisão unilateral e imotivada do ajuste, mediante o pagamento da multa compensatória. Tratando-se, porém, de contrato tipicamente empresarial - cessão de direitos de exploração de publicidade em eventos esportivos - e estando as partes em estado de igualdade, deve ser rejeitada a pretensão de revisão do pacto fundada na invocação genérica de princípios como os da boa-fé, da função social da propriedade e da livre concorrência. 4. Na hipótese, o Tribunal de origem manteve a fixação dos honorários em 10% sobre o valor da causa, considerando elementos específicos da causa, em especial a duração do feito, sobretudo se considerada a demora do procedimento recursal, e as várias petições apresentadas pelo advogado da ré. A reforma desse entendimento demandaria o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 5. Agravo interno improvido
.” (AgInt no AREsp n. 655.382/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 19/6/2023.).

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. MITIGAÇÃO. ADOÇÃO DO COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS - CET. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. CAPITALIZAÇÃO ANUAL E INAPLICABILIDADE DO CDC. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte Estadual dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas.
2. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que,
sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor
, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da mitigação do princípio do pacta sunt servanda, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual.
3. Tendo o contrato sido firmado antes de 31/3/2000, data da publicação da Medida Provisória n. 1.963-17/2000 (em vigor como MP 2.170-36/2001), é inviável a capitalização mensal de juros, segundo o entendimento consolidado nesta Corte Superior de Justiça em sede, inclusive, de recurso especial repetitivo (REsp 973.827/RS, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/08/2012, DJe de 24/09/2012). 4. A análise dos prejuízos advindos da previsão contratual de adoção do Coeficiente de Equalização de Taxas - CET, no caso concreto, demandaria a incursão em aspectos fático-probatórios e análise de cláusulas contratuais, inviável em sede de recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento
.” (AgInt no AREsp n. 2.020.417/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 29/6/2022.)

Ante o exposto, PROVEJO o recurso e julgo improcedentes os pedidos.

Inverto a sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/10/2023