Tribunal: TJMT
Processo: 1001255-40.2022.8.11.0028
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001255-40.2022.8.11.0028

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Alienação Fiduciária, Propriedade Fiduciária]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CRISTIANE DE JESUS MORAES ARAUJO - CPF: 049.529.701-16 (APELANTE), OLAIR DE OLIVEIRA - CPF: 447.053.601-68 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO FINANCIAMENTOS S.A. - CNPJ: 07.207.996/0001-50 (APELADO), CLAUDIO KAZUYOSHI KAWASAKI - CPF: 112.086.028-88 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO FINANCIAMENTOS S.A. - CNPJ: 07.207.996/0001-50 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA C/C TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA – INADIMPLÊNCIA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DA DEVEDORA – OCORRÊNCIA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA FINANCEIRA – POSSIBILIDADE – ART. 26, DA LEI 9.514/2017 –PURGAÇÃO DA MORA – PRAZO LIMITE – DATA DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – PRECEDENTES – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É cabível a purgação da mora a qualquer momento pelo devedor, ainda que consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, desde que o pagamento seja efetuado antes da assinatura do auto de arrematação, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, aplicável às operações de financiamento imobiliário em geral, por força da redação do art. 39, II da Lei n. 9.514/97.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CRISTIANE DE JESUS MORAES ARAUJO
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Poconé que, nos Autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Consolidação da Propriedade Fiduciária c/c Tutela Antecipada de Urgência, de nº 1001255-40.2022, ajuizada em face do
BANCO BRADESCO FINANCIAMENTOS S/A
, julgou improcedente a pretensão inicial e extinguiu a ação, nos termos do art. 487, inciso I do Código Civil.

Por consequência, condenou a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

A apelante insiste na nulidade do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária em favor da instituição financeira agravada, haja vista a possibilidade de o devedor purgar a mora a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação.

Aduz que a consolidação da propriedade em favor do apelado é nula, haja vista que sequer houve tentativa de sua citação pessoal por outros meios para purgação da mora.

Posto isso, pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso apresentadas à id de n. 150734958.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na hipótese, a requerente ajuizou a presente demanda narrando que celebrou o contrato de financiamento para aquisição de imóvel com garantia fiduciária de n. 000961591-1, através do qual, devido à inadimplência e suposto decurso do prazo para purgação da mora, foi consolidada a propriedade do bem objeto do contrato em favor do agravado.

Disse que não foi devidamente notificado para purgação da mora, razão pela qual, pugnou pela nulidade da consolidação da propriedade do imóvel, com a devida baixa da averbação registrada às margens da matrícula do imóvel junto ao CRI local.

Depois de apresentada defesa e impugnação à contestação, sobreveio a sentença de improcedência da ação, nos termos relatados alhures.

Nesta ocasião, a apelante busca a reforma da sentença, insistindo que não houve a sua prévia intimação para purgação da mora.

Sem razão, contudo.

Isso porque, da análise minuciosa dos autos, é possível constatar que, em 09/04/2021, o devedor foi pessoalmente notificado, por meio da tabeliã do Cartório do 1º Ofício da Comarca de Poconé, com a advertência expressa do prazo de 30 (trinta) dias de que dispunha para pagamento do débito – purgação da mora, findo o qual, em razão da sua própria inércia, foi consolidada a propriedade do bem em favor do apelado em 07/09/2021 (ID’s. 150739681 e 150739682), conforme procedimento previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo,
o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias
, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

(...)

§ 7
o
Decorrido o prazo de que trata o § 1
o
sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA
– AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2º-A, DA LEI Nº 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI Nº 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

“Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997
. Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. Recurso provido em parte. (TJ-MT 10437709020188110041 MT, Relator: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 10/11/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2021).”- grifo nosso.

(N.U 1025477-67.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/04/2022, Publicado no DJE 20/04/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INTIMAÇÃO PARA A PURGA DA MORA REALIZADA – NULIDADE AFASTADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2º-A, DA LEI Nº 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI Nº 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS A CARGO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - RECURSO PARCIALMENTE.

Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997.

Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66.

Recurso provido em parte. (N.U 1043770-90.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/11/2021, Publicado no DJE 18/11/2021)

Portanto, não há que se falar em ausência da prévia notificação da devedora e, muito menos, em nulidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária.

No que tange à possibilidade de purgação da mora após o exaurimento do prazo estabelecido no art. 26, §1º da Lei n. 9.514/1997, com razão a apelante.

É que, como consabido, é cabível a purgação da mora a qualquer momento pelo devedor, ainda que consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, desde que o pagamento seja efetuado antes da assinatura do auto de arrematação, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, aplicável às operações de financiamento imobiliário em geral, por força da redação do art. 39, II da Lei n. 9.514/97.

Assim, considerando que o leilão extrajudicial sequer teve início, não há nenhum óbice ao pagamento do débito para purgação da mora, até a assinatura do auto de arrematação.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“HABITACIONAL.
SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.
DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.
4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.
5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor.
Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal.
7. Recurso especial provido.”

(REsp 1433031/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014)

Com base nessas considerações, a pretensão recursal merece parcial acolhida.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para declarar a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023