Tribunal: TJMT
Processo: 1019233-40.2020.8.11.0015
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-28
Data de publicação: 2023-12-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019233-40.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PAULO ROBERTO FURTUOZO - CPF: 405.135.408-30 (APELADO), ROSANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.709.081-04 (ADVOGADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELANTE), MARINA PESSOA BORGUETTE - CPF: 077.503.979-90 (ADVOGADO), MATHEUS DALL AGNOL PIRES - CPF: 057.680.451-71 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO CALCULADA EM PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGADOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ – ART. 51, IV, DO CDC – DEFERIMENTO DO DIREITO DE RETER O
IPTU
CORRESPONDENTE A 2019 – PRETENSÃO EM RETER TAMBÉM O IMPOSTO REFERENTE DE 2020 A 2023 – NÃO ACOLHIMENTO –

PRETENSÃO EM AFASTAR A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E IMPUTÁ-LA SOMENTE AOS AUTORES – NÃO ACOLHIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ. 2. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018), e “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017) 3. Sendo o imóvel restituído à parte em outubro/2020 o IPTU referente ao imóvel a partir de então é da responsabilidade da Apelante no presente caso. 4. Se ambas as partes foram vencedoras e vencidas na demanda é de se reconhecer sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da ação de

“
Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e pedido de tutela de urgência
”

(Proc. nº 1019233-40.2020.8.11.0015), ajuizada contra a apelante por PAULO ROBERTO FURTUOZO, julgou o pedido parcialmente procedente, para “
determinar a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento do id n°. 46571081, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel;
bem como condenou “
a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, além do valor tocante ao IPTU do ano de 2019. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença;

A r. sentença reconheceu a sucumbência
recíproca
na proporção de
50
% para cada litigante, condenou-os ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. n. 177747162).

A apelada defende
a validade da cláusula contratual 15º, Parágrafo Quarto, do contrato que prevê que, “
em caso de resolução contratual por inadimplemento do adquirente
(do comprador)
será aplicado o que dispõe o artigo 35 da lei nº 6766/79,

no que couber, estipulando desde já o equivalente a 20% do valor do contrato, independentemente das despesas que a vendedora efetuar comprovadamente para a efetivação da resolução contratual
, argumentando que deve ser respeitado os termos livremente pactuado entre as partes (princípio da
pacta sunt servanda
), além de que se cuida de previsão

justa para reparar os prejuízos sofridos pela rescisão unilateral do contratual.

Em outra frente defende a aplicação da multa rescisória e a retenção de 25% do valor pago para suprimento dos encargos/despesas administrativas.

Além disso, sustenta que “o
juízo agiu equivocadamente ao autorizar a retenção pela Apelada somente do IPTU de 2019, isto porque não analisou o pedido em sua totalidade, deixando de determinar a retenção de todo o valor em aberto de IPTU no período em que o Apelado esteve na posse
”, isto porque
“em recente busca junto a prefeitura de Sinop, MT, foi constatado que se encontram em aberto débitos referentes aos anos de 2019, 2020, 2021, 2022 e 2023”.

Por fim, critica a aplicação da sucumbência reciproca, dizendo que, como a autora quem deu a causa ação esta deve arcar com a integralidade do ônus sucumbenciais.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que seja julgado improcedente o pedido com a manutenção da Cláusula 5ª do contrato entabulado, autorizando a retenção de 20% do valor do contrato, ou, alternativamente, seja majorado a retenção em 25% do valor pago, bem como seja autorizado a retenção dos valores do IPTU até a reintegração de posse (cf. Id. n. 177747168).

O apelado apresentou contrarrazões no Id nº 177747174, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE UGÊNCIA proposta por PAULO ROBERTO FURTUOZO em face PISSINATI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando que, no ano de 2016, firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Lote nº 12, Quadra 67, do Loteamento Residencial Florença 5ª etapa, nesta cidade, com área de 420m (quatrocentos e vinte metros quadrados), sob o valor de R$ 143.587,08 (cento e quarenta e três mil, quinhentos e oitenta e sete reais e oito centavos), 156 parcelas, as quais seriam anualmente corrigidas pelo índice IGP-M (FGV). Ocorre que vem passando por dificuldades financeiras, razão pela qual, manifestou à requerida a sua intenção de rescindir o contrato, com a restituição do que já pagou a quantia total de R$ 49.936,69. Contudo, a requerida exige encargos abusivos, além de realizar a devolução de forma parcelada, o que não é concebível. Requereu a rescisão do contrato, com a devolução do valor pago, autorizando a requerente a reter 10%. Com a inicial, vieram os documentos.

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação, no id n°. 57408534. No mérito, alegou a inaplicabilidade do CDC ao caso e que devem ser mantidas as cláusulas contratuais, princípio da
pacta sun servanda
. Aduz que tem direito de retenção de 20% do valor atualizado do contrato; bem como subsidiariamente faz jus à retenção de 25% do valor pago. Pugnou, por fim, o valor de IPTU. Juntou os documentos.

Impugnação em Id. 59061742.

Instados a especificarem provas, ambos requereram o julgamento antecipado do mérito.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO:

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, segundo o qual: “(...) O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; (...)”.

Causa madura sem necessidade de produção de mais provas, a sinalizar prolação da sentença, em respeito inclusive à razoável duração do processo e à efetividade da jurisdição.

Verifica-se que as partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Lote nº 12, Quadra 67, do Loteamento Residencial Florença 5ª etapa, nesta cidade, com área de 420m (quatrocentos e vinte metros quadrados), sob o valor de R$ 143.587,08 (cento e quarenta e três mil, quinhentos e oitenta e sete reais e oito centavos), 156 parcelas, as quais seriam anualmente corrigidas pelo índice IGP-M (FGV).

A requerente pretende a desistência do negócio, diante da impossibilidade de adimplemento das prestações, em razão de problemas de ordem financeira. Pretende, ainda, a restituição de 90% dos valores pagos.

A resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Isso porque, a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).

Outrossim, em se tratando de contrato de adesão, as cláusulas contratuais são previamente estipuladas pela parte credora, o que implica em desvantagem ao consumidor, ensejando a aplicação das normas consumeiristas.

Assim, a cláusula contratual que impede a resolução do contrato é nula de pleno direito, por ferir diretos básicos do consumidor, a quem é dado o direito de obter a resolução do contrato de compra e venda de terreno, quando não tem condições para continuar adimplindo as parcelas mensais avençadas. Com efeito, de acordo com o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Destarte, se mostra impositiva a rescisão contratual, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à requerida e a restituição das parcelas pagas pela requerente.

(...)

Ademais, observa-se que o requerente pretende a restituição de 90% dos valores pagos. No ponto, o contrato firmado entre as partes prevê que, em caso de rescisão contratual, a requerida poderá reter para si:

“Parágrafo quarto: multa penal: Em caso de resolução contratual por inadimplemento do adquirente, será aplicado o que dispõe o art. 35 da Lei n.° 6.766/79, no que couber, estipulando desde já o equivalente a 20% do valor do contrato, independentemente das despesas que a vendedora efetuar comprovadamente para a efetivação da resolução contratual”.

É cediço que a cláusula penal é lícita, para o caso de inadimplemento contratual, nos termos do artigo 408 do Código Civil, haja vista que tal estipulação visa recompor os prejuízos suportados por alguma das partes, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido.

Outrossim, restou consolidado o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

No caso dos autos, a previsão contratual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre o preço total atualizado do imóvel é deveras abusiva, porquanto coloca o requerente em situação de desvantagem, devendo ser estipulada sobre a importância devidamente adimplida pelo requerente.

Assim, não obstante seja legítima a incidência de cláusula de retenção, a base de cálculo estabelecida pela cláusula décima quinta parágrafo quarto, do contrato de id n°. 46571081, é abusiva, porquanto estipulada sobre o preço do bem, devendo incidir sobre o valor pago pela requerente.

Por outro lado, não há que se falar em abusividade da retenção do valor de 20% sobre a importância paga pelo requerente, uma vez que se encontra dentro dos parâmetros, de acordo com o entendimento jurisprudencial consolidado, senão vejamos:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS – PRESCRIÇÃO AFASTADA – PERCENTUAL DA RETENÇÃO DE VALORES, EM CASO DE INADIMPLEMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR, DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, ENTRE OS INDÍCES DE 10% A 25% DA QUANTIA TOTAL PAGA, CONFORME É A ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ –INÍCIO DOS JUROS DE MORA DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO E NÃO DA CITAÇÃO – APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. É de 10 anos, conforme a jurisprudência do STJ (AgInt no Resp 1544768/DF) e não de 03 anos, o prazo da prescrição da pretensão e restituição de valores decorrentes de rescisão e contrato de compra e venda de imóvel. Conforme a jurisprudência do STJ, a retenção de valores decorrente de inadimplemento contratual pelo promitente comprador, do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, flutua entre os percentuais de 10% a 25% do total da quantia paga. [...] O início dos juros de mora dos valores a serem restituídos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel se dá a partir do trânsito em julgado e não da citação”. (TJ-MT - AC: 00020191420168110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 07/08/2019, Vice-Presidência, Data de Publicação: 23/09/2019)

De outro lado, contrariamente ao exposto pela requerida, o valor deve ser restituído de imediato, conforme entendimento sumular nº. 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Outrossim, denota-se que a requerente pleiteou que a restituição do valor pago, descontado o percentual de retenção estabelecido, seja feito com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

Entretanto, não assiste razão à requerente, notadamente porque a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento proferido em sede de IRDR, firmou o entendimento de que: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019).

Denota-se que a requerida apresentou na contestação, requerendo a condenação da requerente ao pagamento de débitos de IPTU, incidentes sobre o imóvel.

Ademais, no que concerne ao pleito de retenção dos valores referentes aos IPTUs do imóvel, observa-se do instrumento compra e venda do imóvel que o requerente assumiu expressamente o ônus de arcar com o pagamento dos impostos referente ao imóvel, a partir da assinatura do referido contrato.

Assim, restou demonstrado débitos de IPTU referente ao ano de 2019, podendo a parte reter tal quantia igualmente.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para o fim de determinar a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento do id n°. 46571081, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel. Outrossim, condeno a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, além do valor tocante ao IPTU do ano de 2019. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Diante da existência de sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil. Deve a parte requerente arcar com o importe de 50% e a requerida com o importe 50% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita.

Nas razões recursais, a ré centra sua argumentação na legalidade da cláusula penal declarada nula, seja em respeito à força obrigatória do contrato validamente formalizado, seja porque se trataria de previsão adequada e necessária ao ressarcimento dos prejuízos experimentados.

Conforme muito bem observado pelo juiz sentenciante, a matéria relativa à cláusula penal em contratos imobiliários não é novidade para o Judiciário brasileiro, ao contrário, trata-se de tema frequentemente enfrentado nos tribunais nacionais, tanto é que já foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

E, mais especificamente quanto à presente discussão, o eg. STJ já decidiu que “
é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
”

(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018), além de vir reiterando o posicionamento de que “
é

abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes
” (STJ - AgRg no AREsp525955 SC, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 05/08/2014).

Então, realmente não vejo reparo a ser feito na sentença, porquanto manifesta a abusividade da previsão contratual de que o valor da retenção indenizatória deve ser calculado sobre o “preço do imóvel” e/ou de que a devolução seja feita de forma parcelada, afinal, cuida-se de previsão que impõe excessiva oneração a apenas a parte consumidora, colocando o consumidor em inegável desvantagem financeira (CDC, art. 51, IV).

Nesse sentido:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Vê-se, ademais, que a sentença respeitou o percentual de 20% estipulado contratualmente, tendo modificado tão somente a base de cálculo,

o que se revela adequado às circunstâncias do caso e à jurisprudência do STJ de que “
se

tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Quanto a autorização para a retenção de 25% dos valores pagos, não se vê nenhuma excepcionalidade ou qualquer argumento concreto que pudesse convencer que o percentual de 15% arbitrado pela sentença deixou de atender perfeitamente bem as particularidades do caso, merecendo destaque que sequer restou comprovado nos autos que foi pactuado o pagamento da comissão de corretagem pela compradora/apelada, não constando qualquer menção no contrato sobre a cobrança de qualquer valor a esse título.

Quanto ao pagamento do IPTU, tanto este como outros tributos, devem ser suportados pelo comprador no período em que exercera a posse do imóvel e eventualmente não tenham sido quitados.

No caso, apesar das alegações que a parte autora deve suportar de retenção dos valores referentes aos IPTUs do imóvel nos anos de 2020, 2021, 2022 e 2023, o conjunto probatório ficou demonstrado que o autor ficou na posse do imóvel até o ano de 2020, conforme consta na notificação extrajudicial (Id. nº 177743867), bem como o extrato juntado pela própria parte apelante em sua peça de defesa (Id. nº

177747152), logo, neste ponto a sentença não merece reparos.

A ré/apelante criticou, ainda, o estabelecimento da sucumbência recíproca entre os litigantes, dizendo que a autora/apelante foi quem deu causa a rescisão, e assim, pelo princípio da causalidade deve a parte autora arcar com as custas e honorários advocatícios.

Analisando os autos, denota-se que os apelados formularam quatro pedidos principais: declaração da rescisão contratual; declaração a nulidade da cláusula décima quinta do contrato sub judice; redução cláusula penal para o montante equivalente de no máximo 10% (dez por cento) sobre o valor total pago pelo autor; e a redução reduzido o valor da cláusula penal ao montante que o juízo entendesse, conforme os ditames da razoabilidade e proporcionalidade.

Assim, pode-se ver que apenas um dos pedidos foi afastado, sendo acolhido os pedidos de declaração da rescisão contratual e declaração a nulidade da cláusula décima quinta do contrato sub judice, razão pela qual não deve ser modificada a do ônus sucumbencial.

Pelo exposto, desprovejo o recurso, e m
ajoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação. (CPC, art. 85, §11º).

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/11/2023