Tribunal: TJMT
Processo: 1003399-37.2023.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-29
Data de publicação: 2023-04-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003399-37.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[FABIO BORGES AZEVEDO - CPF: 005.860.691-27 (AGRAVANTE), MARIO MARQUES TAVARES - CPF: 052.221.148-80 (AGRAVADO), OLAIR DE OLIVEIRA - CPF: 447.053.601-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

FABIO BORGES AZEVEDO

AGRAVADO(S):

MARIO MARQUES TAVARES

EMENTA:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO – PRORROGAÇÃO DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL INDEFERIDA - INADIMPLÊNCIA - ARTIGO 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 - DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – CAUÇÃO DISPENSADA – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Considerando que o locatário se encontra inadimplente com os aluguéis desde novembro/2021 e tais valores ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, não há falar em prorrogação de prazo para desocupação, bem como possível a dispensa de prestar caução legal a fim de determinar o despejo do agravante (
§ 3º do art. 59 da Lei n. 8.245/91)
.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
FABIO BORGES AZEVEDO
contra a decisão proferida na
Ação de Revisão de Contrato Verbal de Locação n. 1014763-14.2022.8.11.0041
movida em face de
MARIO MARQUES TAVARES
, que indeferiu o pedido de prorrogação de prazo para desocupar o imóvel, uma vez que já se passaram quase três meses sem que o autor/agravante desocupasse o imóvel, conforme decisão proferida em 07/11/2022.

Sustenta que entabulou contrato verbal de locação com o agravado, tendo como objeto o imóvel residencial localizado na Rua Nossa Senhora Santana, nº 193, Bairro Centro, Cuiabá/MT, mas devido à piora da pandemia pela COVID-19, eis que foi profissional do sexo por muitos anos, foi obrigado a diminuir sua clientela e passou a trabalhar com a venda de doces, mas sua renda diminuiu muito e não teve mais condições de pagar o aluguel.

Alega que a magistrada deferiu em parte o pedido de tutela de urgência, apenas para determinar a suspensão de qualquer ato de despejo em face do autor, até o dia 30/06/2022, em cumprimento à decisão liminar proferida ADPF nº 828, bem como manter o fornecimento de água à residência do agravante.

Assevera que em 07/11/2022 foi proferida a decisão que determinou a desocupação do imóvel em 15 dias, e em 19/11/2022, pleiteou que lhe fosse concedido prazo de mais dois meses para desocupação, em observância ao princípio da dignidade humana e situação de vulnerabilidade, sendo tal pedido indeferido.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso e reforma da decisão, a fim de que seja deferida a tutela de urgência para prorrogação do prazo por aproximadamente dois meses para desocupar o imóvel.

A liminar postulada foi indeferida (ID 159215259).

Contraminuta (ID 159271158), pelo desprovimento
.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Depreende-se dos autos que
FABIO BORGES DE AZEVEDO
ajuizou a
Ação de Revisão de Contrato Verbal de Locação n. 1014763-14.2022.8.11.0041
em face de
MARIO MARQUES TAVARES
, alegando que em abril/2021
entabulou contrato verbal de locação com o requerido, tendo como objeto o imóvel residencial localizado na Rua Nossa Senhora Santana, nº. 193, Bairro Centro, na cidade de Cuiabá/MT, pelo valor de R$900,00 (novecentos reais), mensais, pago todo dia 01 de cada mês, incluindo no valor o fornecimento de água.

Alegou que foi profissional do sexo por muitos anos e com o agravamento da pandemia pelo Coronavírus, diminuiu sua clientela, até que em novembro/2021, decidiu deixar a profissão e passou a fazer doces de palha italiana para sobreviver e poder sustentar a si e aos 30 (trinta) pets que abriga em sua casa.

Aduziu que não mais tem condições de pagar o aluguel e requereu ao requerido a redução para R$600,00 (seiscentos reais), mensais, o que não foi aceito. Entretanto, ainda promove ao pagamento dos alugueres de forma parcial a fim de não entrar numa bola de neve de dívidas com o requerido.

Assim, propôs a presente ação, requerendo a suspensão de qualquer ato de despejo do Autor, em cumprimento à ADPF nº 828 até o dia 30/06/2022 e em observância à Recomendação CNJ nº 90/21 e às Resoluções CNDH nº 10/18 e nº 17/21.

A magistrada singular deferiu em parte o pedido de tutela de urgência, apenas para determinar a suspensão de qualquer ato de despejo em face da parte autora, até o dia 30/06/2022, em cumprimento à decisão liminar proferida ADPF nº 828, bem como mantenha o fornecimento de água à residência do autor, sendo que em 07/11/2022 foi determinado que o autor desocupasse o imóvel.

O autor peticionou nos autos requerendo dilação do prazo por aproximadamente dois meses para desocupar o imóvel (ID 158989660).

Ao analisar o pedido, a juíza Dra.
Vandymara G.R. Paiva Zanolo,

indeferiu

o pedido de prorrogação de prazo e deferiu o pedido do requerido de despejo, conforme já relatado.

Contra a referida decisão o autor interpôs o presente recurso.

Pois bem
.

Cinge-se este recurso em verificar acerca da presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC/15 c/c a Lei Federal nº
8.245/91 (Lei de Locação)
.

Com efeito, a tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15,
in verbis
:

“
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1
o
Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
”.

No caso em tela, verifica-se que o locatário, ora agravante, deixou de quitar regularmente os aluguéis do imóvel comercial referente ao contrato de locação verbal entabulado pelas partes desde novembro/2021
.

Sobre a liminar de despejo, assim prevê o artigo 59, §1º, incisos I a IX, da Lei Federal nº
8.245/91,
in verbis
:

“
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder
-
se
-
á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel
e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
” (g.n.).

No caso, pretende o locatário prazo de mais dois meses para desocupar o imóvel.

Destarte,
em 07/11/2022 foi proferida a decisão que determinou ao autor a desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 dias, e em 19/11/2022, o agravante pleiteou que lhe fosse concedido prazo de mais dois meses para desocupação, igualmente alegando o dever de cooperação, prevenção, colaboração, princípio da dignidade humana e situação de vulnerabilidade.

In casu
, observa-se que
a matéria é regulamentada pela Lei nº 8.245/91, cujo artigo 59, § 1º, inciso IX, prevê:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Salienta-se que, embora o agravante tenha pleiteado prazo de mais dois meses para desocupação do imóvel, verifica-se que o mesmo se mantém no imóvel, sem pagar os alugueis atrasados, ou seja, continua inadimplente e ainda requer mais dois meses para desocupação.

Nesse contexto, mostra-se evidenciado que o locatário/agravante está inadimplente com os locativos desde o mês de novembro de 2021, período que ultrapassa muito o valor equivalente a três meses de aluguel.

Destarte, não se desconsidera a necessidade de prestação de caução, equivalente a três meses de aluguel, consoante estabelecido no § 1º do art. 59 da Lei n. 8.245/1991.

Entretanto, é possibilitada a dispensa da caução no presente caso, considerando que o período de locativos em atraso supera o valor dos alugueis.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ANÁLISE DO PEDIDO LIMINAR CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. CASO CONCRETO. Restou demonstrado nos autos que a ação de despejo por falta de pagamento se funda em contrato de locação desprovido de garantias, uma vez que a dívida superou a caução de três meses de aluguel dada em garantia, sendo, assim, dispensável a exigência para fins de análise do pedido de despejo liminar (art. 59, § 1º, IX, e § 3º, da Lei n. 8.245/1991). AGRAVO PROVIDO
. (TJ/RS, Agravo de Instrumento nº 70077304624, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 06/06/2018)

Por outro lado, necessário ressaltar que a ordem de despejo poderá ser evitada pelo agravado durante o prazo para desocupação do imóvel, conforme regra do § 3º do art. 59 da Lei 8.245/91:

“No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62”.

Uma vez que o débito ultrapassa o valor dos 03 meses de caução, cujo montante sequer foi quitado, está evidenciada a ausência de garantia à locação, o que, por si só, dispensa a prestação da caução processual, prevista no art. 59, § 1º, da Lei de Locações, pois não é razoável exigir, do locador, o desembolso de qualquer numerário quando é credor de quantia superior à garantia recebida quando da celebração do contrato e o valor recebido a tal título sequer satisfaz a integralidade da dívida.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DESPEJO LIMINAR. POSSIBILIDADE. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. DESNECESSIDADE NO CASO CONCRETO. DÍVIDA QUE SUPERA A CAUÇÃO DE TRÊS MESES DE ALUGUEL. O alto valor da dívida é capaz de excepcionar a necessidade de prestação de caução, sendo possível o oferecimento do crédito perseguido em juízo como forma de sua garantia, conforme vem entendendo esta Corte. AGRAVO PROVIDO.

(TJ/RS, Agravo de Instrumento nº 52140874720218217000, Décima Quinta Câmara Cível, Relator: Leoberto Narciso Brancher, Julgado em: 28/10/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. DESOCUPAÇÃO DEFERIDA. LIMINAR CONDICIONADA AO PAGAMENTO DA CAUÇÃO PELO LOCADOR. DISPENSA. POSSIBILIDADE. DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
(Agravo de Instrumento nº 50680932220208217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Julgado em: 14/10/2021)

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
a fim de manter a decisão agravada que indeferiu o pedido de prorrogação de prazo para desocupar o imóvel e deferiu o despejo da parte agravada.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/03/2023