Tribunal: TJMT
Processo: 1018204-42.2018.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-07
Data de publicação: 2023-06-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1018204-42.2018.8.11.0041

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Rescisão / Resolução, Posse, Requerimento de Reintegração de Posse]

Relator:
Des(a). SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:
[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES]

Parte(s):

[CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (APELADO), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), ANA AUXILIADORA FERREIRA SALGADO - CPF: 229.482.101-78 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELANTE), HELENA DOS SANTOS LACERDA - CPF: 383.525.911-34 (ASSISTENTE), PEDRO PAULO RIBEIRO DE CAMPOS - CPF: 503.413.911-15 (ASSISTENTE), EVA VILMA DE SOUZA - CPF: 570.470.491-34 (ASSISTENTE), VERA LÚCIA MARATA (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA, POR MAIORIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RECURSO PROVIDO, UNÂNIME.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA, POR MAIORIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RECURSO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADAS – PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA DEMANDA FRENTE À AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA ACERCA DA MORA – REJEITADA – PRESCRIÇÃO – NÃO OCORRÊNCIA – PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA - MÉRITO - INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA – RESCISÃO CONTRATUAL OBSTADA PELA EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO CONFIGURADA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. A intimação para comparecimento na sessão de conciliação prévia de 20/10/2016 representa interpelação judicial suficiente para, nos termos da legislação que rege a matéria, constituir a devedora em mora.

2. Consoante entendimento jurisprudencial sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de contrato com prestações mensais, o termo inicial da contagem do prazo prescricional é a data do vencimento da última parcela pactuada, ainda que haja o vencimento antecipado do contrato, em razão do inadimplemento do devedor.

3. O Superior Tribunal de Justiça, entendendo que o instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança, firmou o entendimento de que, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê o prazo prescricional decenal.

4. Nesse contexto, versando o presente caso de pedido de rescisão contratual c/c reintegração de posse, em razão de descumprimento de contrato de compra e venda, está sujeito à prescrição de dez anos (art. 205, do Código Civil).

5. Assim, tendo em vista que o vencimento da última prestação
deu-se
em 01/01/2011, e que o início da contagem do prazo prescricional deu-se em 02/01/2011, não se encontra prescrita a pretensão de rescisão contratual cumulada com perdas em danos, formulada pela construtora nesta demanda, ajuizada em 25/06/2018.

6. No caso, em que pese a inadimplência não tenha se dado no período atribuído na inicial, certo é que ela restou configurada, de maneira que a alegação da ré/apelante de que a inadimplência teria guarida no fato de que a autora/apelada decretou falência, de modo que não sabia a quem pagar, bem como em razão de que a entrega do imóvel
deu-se
sem a conclusão das obras do condomínio, não é justificativa plausível para o inadimplemento.

7. Logo, seria perfeitamente aplicável a cláusula que dispõe acerca da possibilidade da rescisão do contrato por inadimplência do comprador, após o atraso de, no mínimo, 03 (três) prestações mensais. Em contrapartida, caberia à compradora, ora ré/apelante, a restituição das parcelas pagas, conforme previsão contratual.

8. Ocorre que, embora cabível a rescisão contratual, infere-se dos autos que a ré/apelante
manteve-se
na posse do imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 22 (vinte e dois) anos - se considerar a posse desde a entrega de chaves (04/08/2000) - ou de 15 (quinze) anos - se consideramos a data da inadimplência - até a propositura a ação em 25/06/2018, sem que fosse turbada ou esbulhada pela proprietária, ora autora/apelada.

9. Logo, tem-se que a, ré/apelante demonstrou ter cumprido satisfatoriamente, os requisitos para usucapião, isto é, não só o lapso temporal necessário, como também que a posse se deu ininterruptamente, sem oposição e com “animus
domini
”.

10. Destaca-se que, no caso, mesmo depois da inadimplência, a autora/apelada não tomou nenhuma providência para adquirir a posse de fato da área.
Na verdade
quedou-se inerte, deixando de promover a interrupção do prazo de aquisição da propriedade.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes Pares,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ANA AUXILIADORA FERREIRA SALGADO,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse nº. 1018204-42.2018.8.11.0041, ajuizada por
CONSTRUTORA DEGRAU LTDA – ME
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse proposta por Construtora Degrau Ltda. em face de Ana Auxiliadora Ferreira Salgado, a fim de: a) declarar a resolução do “Compromisso Particular de Compra e Venda de Edificações a Prazo”, precisamente do Contrato n. 493, que tem como o objeto o apartamento n. 21 do Condomínio Residencial Nova Esperança, Bloco U2, localizado na rua 01 (rua Rouxinol), n. 100, Recanto dos Pássaros, CEP 78.075-210, Cuiabá-MT, nos termos do art. 475 do Código Civil, por conta do inadimplemento da ré; b) condenar a ré ao pagamento de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de retenção, como forma de compensação à autora dos custos administrativos do empreendimento, e ao pagamento de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel devidamente atualizado, a título de indenização pelo tempo em que a ré permaneceu ilicitamente no imóvel, tudo conforme o que se apurar em liquidação de sentença; c) e obrigar a ré a desocupar o imóvel imediatamente após a devolução dos valores pagos, descontados os percentuais acima discriminados, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse. Por consequência, condenou a parte ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, c/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, considerando, para tanto, a natureza e a importância da causa, suspendendo, todavia, a exigibilidade da obrigação, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC (ID 162454703).

Irresignada, a ré/apelante aduz que, a falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, ante a inexistência de prévia interpelação do devedor para constituí-la em mora, de maneira que o feito deve ser extinto sem julgamento do mérito.

Destaca que, o contrato estabeleceu que, em havendo o atraso no pagamento de 03 (três) prestações, operar-se-ia automaticamente o vencimento antecipado das demais parcelas, de maneira que o prazo prescricional tem início com o inadimplemento contratual e não na data prevista para vencimento da última prestação. Logo, prescrito o direito de exigir as parcelas inadimplidas, também se extingue o direito de resolução do contrato com base na mesma causa, uma vez que ausente o elemento objetivo que dá suporte fático ao pleito.

Enfatiza que, o descumprimento do contrato deu-se inicialmente pela apelada, pois a mesma teria falido e abandonado a obra antes mesmo da suspensão dos pagamentos pela ré/apelante, o que restou confessado pela autora/apelada, e corroborado pelas testemunhas na audiência de instrução e julgamento.

Argumenta que, o “Termo de Entrega das Chaves”, datado de 04/08/2000, não possui qualquer validade jurídica, tampouco encerra as obrigações contratuais da empresa autora/apelada para com a ré/apelante, uma vez que emitido sem a expedição do habite-se. Sendo que, até os dias atuais, a obra ainda se encontra inacabada, sem a expedição dos documentos necessários para a sua regularização.

Informa que, durante 07 (sete) anos pagou regularmente as parcelas do contrato (1996 a 2002), somente vindo a suspender os pagamentos quando do abandono da obra pela construtora autora/apelada, isto quando já ultrapassado e muito o prazo previsto no contrato para a conclusão da obra, bem como em razão do abandono do empreendimento e das notícias de que a Apelada havia falido, e que não mais retomaria construção do empreendimento a que se comprometeu a entregar.

Defende que, a posse precária pode ser usucapida em casos em que há alteração no “animus
domini
”, bem como pelo princípio da moradia e da função social da propriedade, tendo em vista que preenche os requisitos necessários, pois se encontra na posse regular e ininterrupta do imóvel há mais de 10 (dez) anos, exercendo sua posse com “animus
domini
” desde o final do ano de 2002, tendo nele inclusive estabelecido sua moradia habitual.

Sucessivamente, se mantida a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, afirma que se faz necessário o reconhecimento da culpa da autora/apelada pelo inadimplemento contratual, reconhecendo ainda em favor da ré/apelante o direito de ser indenizada por todas as benfeitorias que realizou no imóvel, bem como a imediata restituição de todos os valores que pagou, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil e Súmula 543 do STJ (ID 162454706).

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 162454708).

É o relatório.

V O T O (PRELIMINAR - EXTINÇÃO DA DEMANDA SEM JULGAMENTO DO MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes Pares,

Os Recorrentes sustentam a ausência de interesse processual, diante da falta da notificação para a constituição em mora.

A preliminar comporta acolhida.

Isso porque, como cediço, em se tratando de contrato de compromisso de compra e venda, com pagamentos parcelados diferidos no tempo, o inadimplemento do adquirente somente se configura com a sua constituição em mora.

Com efeito, em contrato de compromisso de compra e venda, ainda que haja cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do compromissário comprador exige prévia interpelação, judicial ou por via administrativa.

Ou seja, no caso, a notificação premonitória é obrigatória por imposição contratual, de modo que na hipótese em apreço a mora não é “
ex

re
”, mas “
ex
persona”.

Aliás, convém trazer à colação o que prescreve a Súmula n. 76 do STJ:

A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel
não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor
.

Assim, na ação de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, fundada na inadimplência do promitente comprador, este deve ser regularmente constituído em mora, principalmente quando o contrato expressamente determina a prévia interpelação do comprador devedor.

Digo, o Compromisso Particular de Compra e Venda de Edificações a Prazo dispõe, em sua Cláusula 7ª, a possibilidade de o comprador
“
devedor purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data da obrigação não cumprida, ou, da primeira prestação não paga, quando interpelados judicialmente ou notificados através de carta, via correio, com aviso de recepção, exigindo-se recibo pessoal do destinatário
”
.

Ou seja, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente a necessidade de prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, o que não ocorreu na hipótese, o que enseja a extinção do processo sem julgamento do mérito por falta de interesse processual e falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos dos incisos IV e VI, do art. 485, do CPC.

Registra-se, que a constituição em mora do devedor, por expressa previsão legal e contratual, mostra-se necessária, a fim de informá-lo acerca do descumprimento contratual, bem como dar-lhe a oportunidade de, em 90 (noventa) dias, purgar a mora. E somente diante do não pagamento, é que se justificaria o ajuizamento da presente demanda com o objeto de rescindir o contrato firmado entre as partes.

Apenas para registro, seguem precedentes:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADAS – PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA DEMANDA FRENTE A AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA ACERCA DA MORA – ACOLHIDA – EXIGÊNCIA LEGAL. SENTENÇA REFORMADA – EXTINÇÃO DA AÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 485, VI, DO CPC.

Na espécie, que se trata de contrato de compra e venda de imóvel, ocorrendo o inadimplemento das parcelas é necessária a prévia interpelação do comprador
, a teor do disposto no Decreto-Lei 745/1969, bem como a Súmula n. 76 do Superior Tribunal de Justiça,
para constituição em mora
.

A falta da notificação prévia acarreta a carência da ação em razão da ausência de interesse processual
.
(TJMT - N.U 0002333-87.2014.8.11.0086, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,
GUIOMAR TEODORO BORGES
, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/11/2020,
Publicado
no DJE 06/11/2020).

[...].
Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorrendo o inadimplemento das parcelas é necessário a prévia interpelação/ notificação do comprador
a teor do disposto no Decreto-Lei 745/69
para constituição em mora
.
(TJMT - N.U 0002633-24.2013.8.11.0041, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2018,
Publicado
no DJE 22/01/2019).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA - PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO – REJEITADA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INEXISTÊNCIA DE INTERPELAÇÃO/ NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - OFENSA AO ART. 1º DO DECRETO LEI Nº 745/69 E A SÚMULA 76 DO STJ - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO – RECURSO PROVIDO. [...]. “
Nos termos da Súmula 76 do STJ, mesmo na falta de registro do compromisso de compra e venda de
imóvel ,
não se dispensa a prévia interpelação para se constituir em mora o devedor”
.
(
AgRg
no REsp 1092018/TO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/02/2015,
DJe
09/02/2015).

Oportuno acrescentar que a citação não supre a falta de notificação. O conhecimento da presente demanda não é suficiente a garantir ao réu a purgação da mora.

Logo, se a citação nesta demanda judicial não supre a falta de notificação, quiçá aquela notificação enviada à ré/apelante, em 25/10/2016, para comparecer a uma sessão de mediação a ser realizada perante o CEJUSC, o fará, pois, repisa-se, referido ato não supre a necessidade de notificação em mora do devedor, já que não o substitui, uma vez que tal notificação transforma a mora em inadimplemento absoluto e impede a purgação no prazo de resposta.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CONSTITUIÇÃO EM MORA - NOTIFICAÇÃO - NECESSIDADE - SUPRIMENTO PELA CITAÇÃO - INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA MÚTUA - DESCUMPRIMENTO BILATERAL - RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - MULTA CONTRATUAL COMPENSADA. É imprescindível a efetivação de notificação judicial ou extrajudicial, com o fim de comprovar-se a mora do devedor, não obstante exista cláusula resolutória expressa no contrato, cuja ausência não é suprimida pela citação válida. Constatada a inadimplência mútua, deve ser declarado rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, com a consequente devolução dos valores que couberem ao comprador, caso a devolução não tenha ocorrido espontaneamente. A multa contratual deve ser aplicada a ambos contratantes, diante do descumprimento mútuo, portanto merece compensação.
(TJMG - Apelação Cível 1.0480.15.010333-5/001, Relator(a): Des.(a) Alberto Henrique, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/09/0019, publicação da súmula em 12/09/2019).

Oportuno acrescentar que a citação não supre a falta de notificação. O conhecimento da presente demanda não é suficiente a garantir ao réu a purgação da mora.

Logo, se a citação nesta demanda judicial não supre a falta de notificação, quiçá aquela notificação enviada à ré/apelante, em 25/10/2016, para comparecer a uma sessão de mediação a ser realizada perante o CEJUSC, o fará, pois, repisa-se, referido ato não supre a necessidade de notificação em mora do devedor, já que não o substitui, uma vez que tal notificação transforma a mora em inadimplemento absoluto e impede a purgação no prazo de resposta.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CONSTITUIÇÃO EM MORA - NOTIFICAÇÃO - NECESSIDADE - SUPRIMENTO PELA CITAÇÃO - INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA MÚTUA - DESCUMPRIMENTO BILATERAL - RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - MULTA CONTRATUAL COMPENSADA. É imprescindível a efetivação de notificação judicial ou extrajudicial, com o fim de comprovar-se a mora do devedor, não obstante exista cláusula resolutória expressa no contrato, cuja ausência não é suprimida pela citação válida. Constatada a inadimplência mútua, deve ser declarado rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, com a consequente devolução dos valores que couberem ao comprador, caso a devolução não tenha ocorrido espontaneamente. A multa contratual deve ser aplicada a
ambos contratantes
, diante do descumprimento mútuo, portanto merece compensação.

(TJMG - Apelação Cível 1.0480.15.010333-5/001, Relator(a): Des.(a) Alberto Henrique, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/09/0019, publicação da súmula em 12/09/2019).

Assim, tem-se que a ausência de constituição em mora acarreta a extinção do feito, sem resolução de mérito, por falta de interesse processual e por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo.

Pelo exposto,
ACOLHO
a preliminar suscitada pela ré/apelante, para extinguir o feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI e VI, do CPC. por consequência, inverto o ônus sucumbencial fixado na sentença.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

Aguardo o pedido de vista.

EM 19 DE ABRIL DE 2023 (PLENARIO VIRTUAL):

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, DEVIDO PEDIDO DE VISTA DO 2º VOGAL (DES. RUBENS). A RELATORA ACOLHEU A PRELIMINAR SUSCITADA PELA RÉ/APELANTE, PARA EXTINGUIR O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. O 1º VOGAL AGUARDA.

SESSÃO DE 03 DE MAIO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Egrégia Câmara,

A apelada ingressou em 25/6/2018 com a Ação de Rescisão Contratual c/c com Reintegração de Posse do apartamento 21 do Bloco U2 do Residencial Nova Esperança, situado na Rua Rouxinol, n. 100, bairro Recanto dos Pássaros, em Cuiabá-MT, sob a alegação de que em 28/6/1996 firmou Compromisso Particular de Compra e Venda em que ficou estabelecido que a apelante pagaria R$33.239,04 de forma parcelada e com correção monetária pelo INCC, contudo não adimpliu 119 prestações.

Em 6/3/2023 o feito foi julgado parcialmente procedente para declarar a resolução do Contrato e deferir a retenção de 20% do montante efetivamente pago pela promitente compradora a título de compensação pelos prejuízos administrativos suportados
pela
apelada.

Na sessão de 19/4/2023 a douta relatora acolheu a preliminar de ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo (art. 485, VI, do CPC) e extinguiu a demanda sem resolução de mérito por ausência de prévia constituição em mora.

Conforme entendimento do STJ, “
existem exceções à regra estabelecida pela mora '
ex

re
', como no caso concreto de descumprimento de compromisso de compra e venda de imóvel, regido por legislação específica, a qual exige que a notificação premonitória preceda ao ajuizamento da ação de rescisão contratual
” (
AREsp
2.280.429, Ministro Marco
Buzzi
,
DJe
de 3/4/2023).

O art. 1° do Decreto-Lei 745/1969 enuncia que "
nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n° 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação
".

A intimação para comparecimento na sessão de conciliação prévia de 20/10/2016 representa interpelação judicial suficiente para, nos termos da legislação que rege a matéria, constituir a devedora em mora.

E mais, ela compareceu no ato, tomou conhecimento da pretensão da parte contrária e reconheceu nesta lide o inadimplemento das prestações vencidas desde 2003.

Nesse sentido:

Apelação. Compra e venda de imóvel. Inadimplemento no pagamento do preço
. Distrato unilateral pela vendedora e alienação do bem a terceiro. Inconformismo do comprador. Sentença de improcedência dos pedidos indenizatórios.
Cláusula resolutiva expressa que se opera de pleno direito. Preceptivo do artigo 474 do Código Civil de 2002. Lei nº 13.097/2015 que alterou a redação do Artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/1969, dando eficácia à cláusula quando o promissário comprador é interpelado judicialmente ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos e deixa de purgar a mora
. Ausência de interpelação nos moldes expressamente definidos em lei. Telegrama que não supre a devida constituição em mora. Distrato unilateral de pleno iuri afastada. Mora do comprador, contudo, que implica na declaração judicial de rescisão contratual, sem condenação de valor a ser restituído, ante a falta de qualquer pagamento a título de preço da unidade. Perfeita subsunção do caso à norma contida no Artigo 476 do Diploma Civil. Exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus). Não pode o comprador inadimplente exigir a entrega do bem antes de cumprida sua obrigação. Dever de indenização por danos morais e materiais afastado. Restituição da taxa de corretagem. Descabimento. Negócio jurídico concretizado e rescindido por culpa do adquirente. Pretensão, ademais, fulminada pelo instituto da prescrição trienal. Recurso de apelação desprovido.
(TJSP, Apelação Cível 1025373-77.2014.8.26.0114, relator Rodolfo Pellizari, 6ª Câmara de Direito Privado, Foro de Campinas, 6ª Vara Cível, julgamento em 1º/8/2017; registro em 1º/8/2017, sem destaques no original).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR
– CONDENAÇÃO EM PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE –
FRUIÇÃO DO BEM POR 10 (DEZ) ANOS
– INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – CABÍVEL SOMENTE SOBRE AS NECESSÁRIAS – COMPENSAÇÃO COM AS PERDAS E DANOS – VIABILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – REDUÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – VALOR FIXADO DE MANEIRA PROPORCIONAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
Por ter sido caracterizada a má-fé, diante da
inadimplência contratual, que perdurou por mais de 10 (dez) anos, inclusive após constituição em mora por meio de interpelação judicial
, não é possível a indenização por benfeitorias voluptuárias, permitindo-se somente as benfeitorias necessárias à preservação do imóvel, cuja a indenização pode ser compensada com as perdas e danos, a serem apuradas em liquidação de sentença. Considerando o prazo prolongado da lide, os honorários advocatícios devem ser mantidos no percentual de 15% sobre o valor da condenação.
(TJMT, N.U 1002997-57.2017.8.11.0002, Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, julgamento em 19/5/2020, DJE de 25/5/2020, sem destaques no original).

Pelo exposto, divirjo da douta relatora para
rejeitar a preliminar
.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

EM 03 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO FACE PEDIDO DE VISTA DO 2º VOGAL (DES. GUIOMAR).

SESSÃO DE 10 DE MAIO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, ajuizada pela
Construtora Degrau Ltda
. em desfavor de
Ana Auxiliadora Ferreira Salgado
, em razão do inadimplemento do contrato de compra e venda firmado em 28/06/1996, para aquisição do apartamento n. 21, do Bloco U2 do Residencial Nova Esperança, localizado na Rua Rouxinol, n. 100, bairro Recanto dos Pássaros, em Cuiabá-MT.

A sentença
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da ação para: declarar a resolução do contrato; condenar a requerida, aqui apelante, ao pagamento de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de retenção/compensação, mais 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel, a título de indenização pelo tempo que permaneceu no imóvel e, ainda, obrigar a demandada a desocupar o apartamento, decisão que é objeto deste recurso.

A i. Relatora
acolheu
a preliminar de ausência de interesse processual, arguida pela requerida apelante, para extinguir o feito sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC), ao fundamento de falta de notificação prévia acerca da mora.

Inaugurada a divergência, o ilustre Vogal, o Des. Rubens de Oliveira Filho, em seu voto vista,
rejeitou
a dita preliminar de ausência de interesse processual, por considerar que “
a intimação para comparecimento na sessão de conciliação prévia de 20/10/2016 representa interpelação judicial suficiente para, nos termos da legislação que rege a matéria, constituir a devedora em mora
”.

Dessa forma,
a questão está em saber se o comparecimento da requerida apelante na sessão de conciliação e mediação prévia, realizada em 20/10/2016
perante o CEJUSC, antes da propositura da ação, ocorrida em 25/06/2018,
representa interpelação judicial suficiente para constituir a devedora em mora.

Oportuno acrescentar, n
a espécie, que se trata de contrato de compra e venda de imóvel, firmado antes da Lei n. 13.097, de 20/01/2015 e sem cláusula resolutiva expressa. Logo, ocorrido o inadimplemento das parcelas, é necessária a prévia interpelação do comprador (judicial ou extrajudicial), a teor do disposto no Decreto-Lei 745/1969, vigente à época,
bem como da Súmula n. 76 do Superior Tribunal de Justiça,
para constituição em mora.

No caso, em que pese a falta de notificação extrajudicial e/ou judicial, há uma singularidade a ser observada. É que antes da propositura da ação, ocorrida em 25/06/2018, foi realizado, a pedido da Construtora autora, a sessão de conciliação e mediação na qual participou a requerida apelante, cujo ato também serviu para fins de notificação da recorrente quanto à dívida oriunda da compra e venda.

Aliás, aqui com mais força a citada singularidade, a requerida apelante na sua contestação
reconheceu
a notificação para efetuar o adimplemento da dívida quando compareceu na sessão da conciliação.

Veja o fragmento da contestação (Id. 162454333 - pág. 2):

“
3.0 Dos Argumentos da Ré

Deve a Requerida esclarecer os fatos como eles realmente sucederam até a propositura da presente Ação, por amor a verdade e lealdade processual.

Há aproximadamente 22 (vinte e dois) anos, precisamente em 28/06/1996 a Requerida financiou esse imóvel com valor estabelecido de R$ 32.946.04 (trinta e dois mil novecentos e quarenta e seis reais e quatro centavos), cujo pagamento seria realizado em 176(cento e setenta e seis) prestações mensais, tendo como valor inicial R$ 180,53 (cento e oitenta reais e cinquenta e três centavos).

A Requerida efetuou o pagamento das parcelas até o ano de 2003, quando o valor contabilizava R$ 302,85 (trezentos e dois reais e oitenta e cinco centavos) conforme comprovantes de pagamento.

É certo que em decorrência da notícia de falência da Autora também deixou de pagar as prestações. Na época, os moradores se organizaram e elegeram um representante como sindico, para cada um dos blocos do residencial.

Em simples narração, é o que sobressai’.

DECORRIDOS OS ANOS, SOMENTE EM 2016 A AUTORA A NOTIFICOU PARA EFETUAR O ADIMPLEMENTO DA DIVIDA. NA OPORTUNIDADE FOI REALIZADA SESSÃO DE CONCILIAÇÃO
, mas não houve acordo, posto que a Autora queria receber a suposta dívida em parcela única”.

Como bem ponderou o ilustre 1º Vogal “
e mais, ela compareceu no ato, tomou conhecimento da pretensão da parte contrária e reconheceu nesta lide o inadimplemento das prestações vencidas desde 2003
”.

Veja-se que a decisão proferida em 14/06/2022 (Id. 1642454655) consignou o reconhecimento feito pela requerida apelante quanto à realização da notificação no ato da conciliação/mediação.

Veja o fragmento da citada decisão:

“Construtora Degrau Ltda ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse em face de Ana Auxiliadora Ferreira Salgado, sustentando que em 28.6.1996 firmaram contrato de compromisso de compra e venda a prazo, pelo preço de R$33.239,04, sendo uma entrada de R$293,10, 4 parcelas somadas a parcela mensal e 180 parcelas mensais de R$180,53. Afirma ter cumprido com o pactuado entregando o imóvel em 4.8.2000, já a requerida não cumpriu sua obrigação de pagar estando inadimplente com 119 parcelas.

Em virtude do exposto resumidamente, requer a rescisão do contrato com a reintegração de posse do imóvel em questão e a condenação da requerida no pagamento das perdas e danos, bem como no pagamento de custas e honorários advocatícios.

A requerida Ana Auxiliadora Ferreira Salgado sustenta que realizou o pagamento das parcelas até o ano de 2003 e, ao tomar conhecimento da falência da autora, deixou de quitar as parcelas,
SENDO NOTIFICADA NO ANO DE 2016 PARA ADIMPLIR A DÍVIDA, RESTANDO INFRUTÍFERA A TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO EM VIRTUDE DE A AUTORA NÃO ACEITAR O PAGAMENTO PARCELADO DA DÍVIDA”
.

Realça-se que nem mesmo no decorrer da audiência de instrução e julgamento, ocorrida em 11/10/2022, a requerida apelante alegou falta de notificação. Veio a fazê-lo somente em sede de alegações finais, inclusive a sentença consignou que a requerida sequer reivindicou direito à purgação da mora, bem assim que o comparecimento para a sessão de conciliação supriu a necessidade de constituição em mora para fins de resolução contratual.

Posto isso, com a devida vênia ao entendimento do voto da i. Relatora,
acompanho o voto divergente
, para rejeitar a preliminar de
ausência de interesse processual
.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 10 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 17 DE MAIO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO– APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º
VOGAL – CONVOCADO):

Egrégia Câmara,

Peço vênia à douta relatora e acompanho a divergência para rejeitar a preliminar de
ausência de interesse processual
.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL – CONVOCADA):

Egrégia Câmara,

Com a vênia à nobre Relatora,
acompanho o voto divergente
.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

A preliminar foi rejeitada, por maioria, nos termos do voto do 1º vogal. A análise do mérito fica adiada para próxima sessão.

EM 17 DE MAIO DE 2023:

REJEITADA A PRELIMINAR, POR MAIORIA. ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A PRÓXIMA SESSÃO, PARA JULGAMENTO DO MÉRITO.

SESSÃO DE 07 DE JUNHO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO– APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÕES (ORAIS)

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS EUMAR ROBERTO NOVACKI, OAB/DF 64.600-A, E CRISTIANO TERRENGUI, OAB/MT 23.584-A.

V O T O (PREJUDICIAL DE MÉRITO - DA PRESCRIÇÃO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes Pares:

Superada a preliminar anteriormente analisada, importa aferir se a pretensão inicial
encontra-se
culminada pela prescrição.

Para tanto, a apelante afirma que
o contrato estabeleceu que, em havendo o atraso no pagamento de 03 (três) prestações, operar-se-ia automaticamente o vencimento antecipado das demais parcelas, de maneira que o prazo prescricional tem início com o inadimplemento contratual e não na data prevista para vencimento da última prestação.
Logo, prescrito o direito de exigir as parcelas inadimplidas, também se extingue o direito de resolução do contrato com base na mesma causa, uma vez que ausente o elemento objetivo que dá suporte fático ao pleito.

Pois bem.

Consoante entendimento jurisprudencial sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de contrato com prestações mensais, o termo inicial da contagem do prazo prescricional é a data do vencimento da última parcela pactuada, ainda que haja o vencimento antecipado do contrato, em razão do inadimplemento do devedor.

Para registro, seguem os precedentes:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. PRESCRIÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TERMO INICIAL. VENCIMENTO ORDINÁRIO. EXECUÇÃO. SÓCIOS. SÚMULA N. 581/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1.
O vencimento antecipado da dívida não altera o início da fluência do prazo prescricional, prevalecendo para tal fim o termo ordinariamente indicado no contrato, que é o dia do vencimento da última parcela
. 2. "A recuperação judicial do devedor principal não impede o prosseguimento das ações e execuções ajuizadas contra terceiros devedores solidários ou coobrigados em geral, por garantia cambial, real ou fidejussória." Enunciado n. 581 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1850690/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 05/06/2020).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. MÚTUO IMOBILIÁRIO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
ÚLTIMA PRESTAÇÃO
. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso concreto, o Tribunal de Justiça concluiu que o termo inicial da contagem do prazo prescricional aplicável à espécie deveria ser a data do vencimento de cada parcela do financiamento, em dissonância à jurisprudência desta Corte, motivo suficiente para ocasionar o provimento do apelo especial da parte agravada. 2. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1746786/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/05/2019, DJe 24/05/2019)
.

No mesmo sentido, esta câmara já teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ARRENDAMENTO MERCANTIL - CITAÇÃO NÃO REALIZADA - PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL - TERMO INICIAL - VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA DO CONTRATO - PRESCRIÇÃO NÃO CONSUMADA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. É de cinco anos o prazo prescricional para cobrança de dívida inscrita em instrumento público ou particular (art. 206, § 5º, I, do Código Civil).
O prazo prescricional tem início a partir do dia de vencimento da última prestação, ainda que existente cláusula resolutória expressa para vencimento antecipado da dívida diante da inadimplência de algumas prestações
.
(Ap 58297/2016, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/06/2016, Publicado no DJE 10/06/2016).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE– ARRENDAMENTO MERCANTIL - PRESCRIÇÃO - PRAZO QUINQUENAL – ART. 206. §5º, I, DO CC – COBRANÇA DE DÍVIDA LÍQUIDA ORIUNDA DE CONTRATO PARTICULAR – TERMO INICIAL – ÚLTIMA PARCELA DO CONTRATO – PRESCRIÇÃO – AUSÊNCIA – SENTENÇA DESCONSTITUÍDA – RECURSO PROVIDO. O prazo prescricional aplicado às Ações de Reintegração de Posse é o quinquenal (art. 206, §5º, I, do CC), uma vez que a finalidade é a satisfação de crédito decorrente de contrato particular, e não apenas a retomada do bem.
O termo inicial da prescrição é o vencimento da última parcela da avença
.
(Ap 58443/2016, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/05/2016, Publicado no DJE 20/05/2016).

Na hipótese, o Compromisso Particular de Compra e Venda firmado entre as partes, prevê o pagamento do preço ajustado em 180 (cento e oitenta) parcelas, com o vencimento da primeira em
01/01/1996
e da última, em
01/01/2011.

Nesse contexto, tem-se que a contagem do prazo prescricional teve início em
02/01/2011.

Impende, agora, analisar qual o prazo prescricional aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual.

E, nesse ponto, o Superior Tribunal de Justiça, entendendo que o instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança, firmou o entendimento de que, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê o prazo prescricional decenal.

A propósito:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017. 2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). 3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado"). 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança. 5.
Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos
.
6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7.
Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados
. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos.
(EREsp n. 1.280.825/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/6/2018, DJe de 2/8/2018).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA.
RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL. DECENAL
. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N.º 5 E 7 DO STJ. 1.
Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual
. [...]. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(AgInt no REsp n. 1.498.564/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 19/9/2017, DJe de 29/9/2017).

Nesse contexto, versando o presente caso de pedido de rescisão contratual c/c reintegração de posse, em razão de descumprimento de contrato de compra e venda, está sujeito à prescrição de dez anos (art. 205, do Código Civil).

Assim, tendo em vista que o vencimento da última prestação foi em
01/01/2011,
e que o início da

contagem do prazo prescricional deu-se em
02/01/2011
, não se encontra prescrita a pretensão de rescisão contratual cumulada com perdas em danos, formulada pela construtora nesta demanda, ajuizada em
25/06/2018.

Pelo exposto,
REJEITO
a prejudicial de mérito.

É como voto.

U N Â N I M E

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes Pares,

A autora/apelada ancora sua pretensão inicial no argumento de que cumpriu sua obrigação contratual, uma vez que realizou a entrega do imóvel, no prazo compactuado, em 04/08/2000;
enquanto que
a ré/apelante encontra-se está inadimplente desde a entrega do bem até os dias de hoje, no total de 119 (cento e dezenove) parcelas, sem apresentar sequer um motivo que justifique sua conduta ilícita.

No entanto, do acervo probatório contido dos autos, verifica-se que, contrariamente ao alegado pela autora/apelada, a ré/apelante efetuou o pagamento das prestações referentes aos anos de 2000, 2001, 2002 até aquela com vencimento em 01/05/2003 (ID

162454337 - Pág. 3/162454339 - Pág. 16 - fls. 125/172), de maneira que a inadimplência
deu-se
a partir da dessa data.

Com o efeito, o recibo de quitação de parcela encartado ao ID 162454337 - Pág. 3 – fls. 125, dentre outros, não deixa margem de dúvida quanto à quitação da prestação vencida até aquela data. Aliás, vários outros recibos emitidos nos anos 2000/2003 contém o carimbo da autora/apelada, o que confere veracidade à alegação da ré/apelante, o que, inclusive, restou referendado pela própria autora/apelada em sua impugnação à contestação (ID 162454346 - Pág. 2 – fls. 197).

No entanto, em que pese a inadimplência não tenha se dado no período atribuído na inicial, certo é que ela restou configurada, de maneira que a alegação da ré/apelante de que a inadimplência teria guarida no fato de que a autora/apelada decretou falência, de modo que não sabia a quem pagar, bem como em razão de que a entrega do imóvel
deu-se
sem a conclusão das obras do condomínio, não é justificativa plausível para o inadimplemento.

Logo, seria perfeitamente aplicável o disposto na Cláusula 7ª do Compromisso Particular de Compra e Venda de Edificações a Prazo que dispõe acerca da possibilidade da rescisão do contrato por inadimplência do comprador, após o atraso de, no mínimo, 03 (três) prestações mensais.

Em contrapartida, caberia à compradora, ora ré/apelante, a restituição das parcelas pagas, conforme disposto na Cláusula 8º do contrato em questão.

Ocorre que, embora cabível a rescisão contratual, uma peculiaridade contida nos autos acaba afastando o direito pleiteado na inicial.

Explico.

Em que pese a inadimplência tenha se dado desde 01/05/2003, quando ocorreu o pagamento da última prestação pela ré/apelante, certo é que ela se manteve na posse do imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 22 (vinte e dois) anos - se considerar a posse desde a entrega de chaves (04/08/2000) -ou de 15 (quinze) anos - se consideramos a data da inadimplência - até a propositura a ação em 25/06/2018,
sem que fosse turbada ou esbulhada pela proprietária, ora autora/apelada.

Com efeito, na hipótese, ré/apelante demonstrou ter cumprido satisfatoriamente, os requisitos para usucapião, isto é, não só o lapso temporal necessário, como também que a posse se deu ininterruptamente, sem oposição e com “animus
domini
”.

Destaca-se que, quanto à matéria, o Código Civil prevê três espécies de usucapião, sendo elas: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana), respectivamente, em seus artigos 1.238, 1.239, 1.240 e 1.242, senão vejamos:

Art. 1.238.
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé
; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único.
O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo
.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade
.

Art. 1.240.
Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural
.

[...].

Art. 1.242.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos
.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente,
desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico
.

Da exegese dos referidos artigos, tem-se que, em comum a todas as espécies discriminadas, para a ocorrência da prescrição aquisitiva, devem restar preenchidos alguns requisitos, quais sejam: o imóvel deve estar suscetível de usucapião, a prova do exercício da posse (que deve se dar com
animus
domini
, ser mansa, pacífica e contínua), o decurso do lapso temporal; de modo que, o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinária.

No caso, mesmo depois da inadimplência, a autora/apelada não tomou nenhuma providência para adquirir a posse de fato da área.
Na verdade
quedou-se inerte, deixando de promover a interrupção do prazo de aquisição da propriedade.

Nesse contexto, não há como afastar o exercício da posse pela ré/apelante sobre o imóvel “sub judice”, ininterruptamente por mais de 22 (vinte e três) anos, com ânimo de dono, sem violência e oposição da proprietária, e nele estabeleceu a sua residência, de maneira que a declaração da prescrição aquisitiva é medida que se impõe.

Apenas para registro, seguem precedentes:

RAC - AÇÃO DE USUCAPIÃO - MODALIDADE EXTRAORDINÁRIO ESPECIAL (PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 1.238 DO CC) - REQUISITOS PREENCHIDOS - USO PARA FINS DE MORADIA - COMODATO VERBAL FIRMADO COM OUTRO POSSUIDOR - AUSÊNCIA DE OBSTÁCULO POR PARTE DA PROPRIETÁRIA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1 -
Na usucapião extraordinária especial, independe o justo título ou a boa-fé do possuidor, e é caracterizada pela posse com ânimo do dono, sem violência e oposição do proprietário, e desde que tenha sido ininterrupta e com duração igual a 10 anos, se o possuidor tiver constituído o imóvel como morada habitual.
Essa é a inteligência do art. 1.238 e parágrafo único do CC. [...]. 5 -
Se o tempo de posse ininterrupta, mansa e pacífica, para fins de moradia, se deu de 1995 até 2008, está plenamente comprovada a prescrição aquisitiva extraordinária especial, sendo de rigor o registro imobiliário
.
(TJMT - Ap 101336/2017, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2018, Publicado no DJE 19/03/2018).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – COMPROVAÇÃO NOS AUTOS DE POSSE MANSA E PACÍFICA, COM ANIMUS DOMINI, ININTERRUPTA, COM FINS DE MORADIA PELO PRAZO DE DEZ ANOS – INTELIGÊNCIA DO §ÚNICO DO ARTIGO 1238 CC - CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - NÃO OPOSIÇÃO DE RESISTÊNCIA – SUCUMBÊNCIA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (1)
No caso dos autos, vislumbro o atendimento dos requisitos necessários à aquisição da propriedade pela posse pelos apelantes, pois, pelo conjunto probatório, conclui-se terem exercido a posse sobre o imóvel com animus domini e alcançado o decurso do prazo
. Reafirmo que não basta mera afirmação do exercício de tal posse, deve ser comprovado por todos os meios de provas admitido em lei, feito este ocorrido nos presente autos. (2). A parte requerida não deu causa à propositura da ação, tampouco apresentou resistência à demanda, de maneira que não deve prevalecer a sua condenação ao pagamento da verba sucumbencial.
(TJMT - N.U 0012446-27.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 15/03/2023).

APELAÇÃO – USUCAPIÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO EVIDENCIADO – PERÍCIA QUE TEM INTENÇÃO DE AFERIR EXISTÊNCIA DE RUA NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INTERESSE PÚBLICO DESTACADA PELOS ENTES PÚBLICOS E PELO MINISTÉRIO PÚBLICO – NÃO NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DO JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ – POSSE COM FINS SOCIAIS POR MAIS DE 10 (DEZ) ANOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1- Afere-se dos autos total ausência de elementos que de a área seria destinada à coletividade e, intimados, os entes públicos não concluíram pela necessidade de intervenção no feito, sendo desnecessário retornar o feito ao primeiro grau para realização de perícia neste sentido. 2-
“Usucapião na modalidade extraordinária dispensa os requisitos formais do justo título e boa - fé , bastando a prova da posse por 15 (quinze) ou 10 (dez), em caso de estabelecimento de realização de serviço de caráter produtivo, à luz do art. 1.238 e parágrafo único do CC”
(N.U 0009868-81.2009.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2019, Publicado no DJE 11/07/2019).
(TJMT - N.U 0017196-09.2014.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/11/2021, Publicado no DJE 06/12/2021)

APELAÇÃO – USUCAPIÃO – POSSE DEMONSTRADA PELOS AUTORES – SOMA DA POSSE COM ANTERIORES POSSEIROS QUE AUMENTA O TEMPO – COMPUTO DESDE OS DIAS ATUAIS – POSSE SUFICIENTE À USUCAPIÃO – SENTENÇA DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA – RECURSO DESPROVIDO. 1-
O art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil estabelece que a usucapião extraordinária independe de título e boa-fé e se configura quando a posse é exercida sem oposição, somado ao fato de o possuidor utilizar o imóvel como sua moradia ou nele realizar obras ou serviços de caráter produtivo, o que se evidencia dos autos
. [...].
(TJMT - N.U 0000266-59.2004.8.11.0100, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2022, Publicado no DJE 12/03/2022).

APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS - OCUPAÇÃO LÍCITA COMPROVADA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Comprovado que os autores e seus antecessores exercem a posse ininterrupta e sem oposição, dando ao imóvel usucapiendo o caráter produtivo, com animus domini, por no mínimo 10 anos (artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil), deve ser mantida a sentença que declarou a aquisição dominial.
(TJMT - N.U 0000385-27.2008.8.11.0020, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/10/2021, Publicado no DJE 14/10/2021).

Aliás, cumpre ressaltar que, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível o reconhecimento da usucapião de bem imóvel na hipótese em que o prazo exigido pela lei para fazer o pedido é implementado no curso da ação judicial, de maneira que nem mesmo a sessão de conciliação prévia realizada em 20/10/2016, realizada perante o CEJUSC, tem o condão de afastar a fluência do prazo para prescrição aquisitiva.

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, a fim de reformar a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, e, lado outro, acolher a exceção de usucapião apresentada pela ré/apelante, declarando a prescrição aquisitiva do imóvel em questão em seu favor. Por consequência, condeno a autora/apelada ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL – CONVOCADA):

Acompanho o voto da relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2023