Tribunal: TJMT
Processo: 1016425-30.2022.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-08
Data de publicação: 2023-08-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016425-30.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[GETULIO GONCALVES DE ARAUJO JUNIOR - CPF: 727.923.701-06 (APELADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), GETULIO GONCALVES DE ARAUJO JUNIOR - CPF: 727.923.701-06 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE GETÚLIO GONÇALVES DE ARAÚJO JÚNIOR (APELADO), CAROLINNE SILVA ROCHA ARAUJO - CPF: 003.853.451-78 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS” - - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - PRECEDENTES DO STJ - DOCUMENTO JUNTADO APÓS A PROLAÇÃO DA SENTENÇA - IMPOSSIBILIDADE - INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos termos do entendimento jurisprudencial externado por este Tribunal de Justiça, a juntada de documento que a parte tinha acesso,

mas que somente após a sentença, na fase de apelo, foi juntado, demonstra inovação recursal.

2. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

3. Conhecido e desprovido o recurso, por imposição do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios arbitrados pela sentença recorrida, uma vez que na hipótese houve a apresentação pelo patrono das apeladas de contrarrazões ao recurso de apelação interposto.

4. Sentença mantida.

5. Recurso desprovido

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
contra sentença prolatada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantias Pagas” n.º
1016425-30.2022.8.11.0003
, proposta em seu desfavor
por
ESPÓLIO DE GETÚLIO GONÇALVES DE ARAUJO JUNIOR
, neste ato representado por sua inventariante Carolinne Silva Rocha Araujo, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos autorais, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda formalizado entre as partes, determinando que a ré retenha 10% (dez por cento) do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante à autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado; bem como condenando as ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do § 2.º do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Em síntese, a apelante defende o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo que “
a desistência do promitente comprador, como devidamente reconhecido na presente demanda, embora admitida pelos Tribunais Superiores, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% dos valores por aquele pagos a qualquer título
”, pugnando seja a retenção estipulada nesta porcentagem a fim de indenizá-la pelos prejuízos suportados.

Por fim, suscita acerca da obrigação da parte apelada com o pagamento de IPTU, mencionando que desde a assinatura do contrato o imóvel ficou à disposição do autor adquirente, pois as obras de infraestrutura do loteamento foram concluídas em setembro de 2016 e o Instrumento de Promessa de Compra e Venda foi firmado em 09 de outubro de 2017, ou seja, após a execução das obras de infraestrutura e liberação para construção nos lotes.

Junta à apelação o Termo de Aceitação das Obras de Pavimentação e Drenagem do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, em Rondonópolis/MT.

Portanto, considerando que no momento do firmamento do instrumento, o apelado já tomou posse do imóvel, pugna seja este responsabilizado pelo pagamento de IPTU.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da “Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantias Pagas” n.º 1016425-30.2022.8.11.0003, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgou procedentes os pedidos autorais, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda formalizado entre as partes, determinando que a ré retenha 10% (dez por cento) do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante à autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado; bem como condenando as ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do § 2.º do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Pois bem.

Narra a parte autora que foi formado em 09 de outubro de 2017 o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda Contrato n.º PL-0925, tendo como objeto um lote de terreno sob n.º 01 da quadra 17 do Loteamento denominado Residencial Parque das Laranjeiras, situado na cidade de Rondonópolis/MT.

Menciona que, passando por dificuldades financeiras, de modo que as parcelas assumidas ficaram demasiadamente onerosas, comunicou a ré de sua intenção de rescindir o contrato com a consequente devolução do imóvel.

Em resposta, cita que a ré informou que o saldo a restituir seria de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Diante do exposto, considerando ilícita a conduta praticada pela ré, sem alternativa, ingressou a autora com a presente demanda a fim de que seja rescindido o contrato de forma justa.

A parte ré, ao apresentar sua contestação, defende, em resumo, o respeito ao Princípio da Força Obrigatória dos Contratos -
Pacta Sunt Servanda
; a aplicação da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade; que recaia ao autor a responsabilidade pelo pagamento de IPTU bem como retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo autor.

Sentenciando o feito, o Juízo
a quo
, determinando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, considerou justo e adequado a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor das prestações pagas bem como a responsabilidade da ré pelos pagamentos dos IPTU’s em aberto; motivo pelo qual, irresignada, interpôs a ré recurso de apelação.

Contudo, compulsando os autos e analisando detidamente os documentos juntados, em que pese as argumentações apresentadas pela parte apelante, tem-se que não lhe assiste razão.

Ao caso, imperioso mencionar que consta na Cláusula Sétima do referido contrato, onde versa acerca da imissão na pose, que, tão logo concluídas as obras de infraestrutura do loteamento e, desde que adimplente com suas obrigações contratuais, inclusive com o pagamento de pelo menos 6 (seis) parcelas, a posse será assumida pelo comprador (id. 175210324 - Pág. 17).

Ainda, cumpre asseverar que o Termo de Aceitação das Obras de Pavimentação e Drenagem do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras (id. 175210901 - Pág. 10), trata-se de documento que a parte ré tinha acesso, mas que somente após a sentença, na fase de apelo, foi juntado, demonstrando inovação recursal.

Outro não é o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, consoante se verifica da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO COMBINADA COM NULIDADE CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATAÇÃO DE CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO E NÃO EMPRÉSTIMO CONSIGNADO - JUROS REMUNERATÓRIOS - ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA -
DOCUMENTOS JUNTADOS APOS A SENTENÇA QUE CARCTERIZAM INOVAÇÃO RECURSAL
- DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. [...] (TJMT - N.U 1017747-39.2020.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/05/2022, Publicado no DJE 25/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA -
DOCUMENTOS JUNTADOS APOS A SENTENÇA QUE CARCTERIZAM INOVAÇÃO RECURSAL
- PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS CONSTANTES DO ARTIGO 561 DO CPC - POSSE DA AUTORA E ESBULHO DOS RÉUS DEMONSTRADOS - RECURSO DESPROVIDO. Não há falar em nulidade da sentença em razão da ausência de prova pericial quando esta é desnecessária nos autos considerando que os limites existentes entre os imóveis encontra-se pormenorizadamente demonstrados nos documentos acostados aos Autos.
A juntada de documento que a parte tinha acesso somente após a sentença na fase de apelo demonstra inovação recursal
. Comprovado o exercício da posse pela autora e o esbulho praticado pelos réus a proteção possessória e medida que se impõe. (TJMT - N.U 0025341-10.2009.8.11.0041, MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/07/2019, Publicado no DJE 06/08/2019)

APELAÇÃO CÍVEL - DPVAT - PAGAMENTO ADMINISTRATIVO -
DOCUMENTO JUNTADO APÓS A PROLAÇÃO DA SENTENÇA
-
IMPOSSIBILIDADE
-
PRECLUSÃO
- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Somente admite a juntada de provas após a sentença quando tratar de fato novo, ou de documento que a parte não tinha conhecimento ou condições de produzir, a teor do artigo 435 do CPC
. (TJMT - N.U 0016346-66.2013.8.11.0041, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/12/2016, Publicado no DJE 15/12/2016)

Assim, além de confessar restar inadimplente o autor, deixou a ré de comprovar a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, sendo, portanto, escorreita a sentença ao imputar à ré a responsabilidade pelos impostos.

No que tange à retenção pela construtora dos valores despedidos pelo comprador, o Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que pode ser operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto, consoante se comprova da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA.
DIREITO À RESTITUIÇÃO
.
PERCENTUAL
.
PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE
. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto
. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.018.699/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022)

Corroborando o quanto exposto, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça comunga do mesmo entendimento ora mencionado, é o que se conclui das ementas abaixo (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS EM FACE DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO -
PERCENTUAL DE RETENÇÃO
-
FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS
-
PRECEDENTES DO STJ
-
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA
- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2014, portanto, anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.
Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga
. O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. (TJMT - N.U 1023551-56.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/05/2023, Publicado no DJE 24/05/2023)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES - RELAÇÃO CONSUMERISTA - RETENÇÃO PELA VENDEDORA DO VALOR PAGO PELO SINAL - IMPOSSIBILIDADE - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - FINANCIAMENTO NÃO PERFECTIBILIZADO PELO AGENTE FINANCEIRO -
POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS
-
PRECEDENTES DO TJMT E STJ
- READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos
. (TJMT - N.U 1023602-62.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2023, Publicado no DJE 30/06/2023)

Ainda, cumpre mencionar que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora (TJMT - N.U 1025541-19.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2022, Publicado no DJE 11/05/2022).

Desse modo, tem-se que a porcentagem arbitrada pelo Juízo
a quo
a título de retenção de valores pagos pelo comprador se mostra dentro dos parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça e, por não ter a apelante comprovado a necessidade de sua alteração, esta deve ser mantida.

Por fim, acerca dos honorários advocatícios sucumbenciais, importa esclarecer que, nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, ao julgar o recurso, o Tribunal de Justiça deverá majorar a verba honorária anteriormente fixada, levando-se em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, não ultrapassando o percentual máximo disposto no § 2.º do artigo 85 do mesmo código processual.

Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, majorando-se os honorários advocatícios à 20% (vinte por cento) do valor atualizado da condenação, mantendo-se incólume a sentença prolatada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/08/2023