Tribunal: TJMT
Processo: 1001707-23.2022.8.11.0037
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-05
Data de publicação: 2023-12-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001707-23.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Mercantil, Despejo para Uso Próprio, Liminar]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JUSCILEIDE MARIA MEDEIRA - CPF: 240.995.461-87 (APELADO), NATALIA LUIZA WEIZENMANN CORDASSO - CPF: 059.162.741-81 (ADVOGADO), ROGERIO DE BARROS CURADO - CPF: 566.364.661-20 (ADVOGADO), JOSIEL DOS SANTOS SOUZA - CPF: 012.134.043-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ADITIVOS VERBAIS – INADIMPLÊNCIA – ÔNUS DO LOCATÁRIO – ART. 373, II, CPC – IMÓVEL ABANDONADO – CONDENAÇÃO DEVIDA – AFASTAMENTO DA MULTA POR RESCISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1 -
Não havendo o pagamento do aluguel, conforme estabelecido, materializa-se para o locador o direito de rescindir o ajuste e retomar o bem.

2 - O ônus de comprovar o pagamento de todos os aluguéis e encargos locatícios é da parte apelante/locatária, do qual não se desincumbiu a contento, mostrando-se acertada a sentença condenatória.

3 – Passando o contrato a vigorar por prazo indeterminado, não é devida a multa por rescisão estabelecida no contrato originário.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1001707-23.2022.8.11.0037

APELANTE: JOSIEL DOS SANTOS SOUZA

APELADO: JUSCILEIDE MARIA MEDEIRA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JOSIEL DOS SANTOS SOUZA
contra sentença proferida em Ação de Despejo c/c Perdas e Danos com Pedido Liminar nº 1001707-23.2022.8.11.0037 - 3ª Vara Cível de Primavera do Leste/MT, promovida por
JUSCILEIDE MARIA MEDEIRA,
em que se julgou “
PROCEDENTE em parte o pedido, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1. RECONHECER e DECLARAR rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes; 2. CONDENAR o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos de janeiro de 2021 a abril de 2023, no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), que deverá ser atualizado com correção monetária pelo INPC e de juros de mora no percentual de 1% ao mês a partir da citação; 3. DETERMINAR que o requerido quite seus débitos junto a ENERGISA S/A, no prazo de 30 (trinta) dias. Em caso de descumprimento, oficie-se a ENERGISA para transferir os débitos decorrentes do imóvel desde 06/2021 até 18/04/2023 para o requerido, com posterior transferência da titularidade da UC para o nome da requerente; 4. CONDENAR o requerido ao pagamento da multa por rescisão antecipada no valor de R$ 917,66 (novecentos e dezessete reais e sessenta e seis centavos), que deverá ser atualizado monetariamente a partir da data em que cada parcela deveria ter sido paga e acrescidos de juros de mora no percentual de 1% ao mês a partir da citação; 5. DETERMINAR a imissão na posse do imóvel em favor da requerente. Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10 % (dez por cento) do valor da condenação, os quais ficarão sob a condição suspensiva de exigibilidade, vez que concedo a gratuidade da justiça ao requerido.”
.

(id. 190126210).

A apelante aduz que “
não realizou negócios com a autora, sendo evidente pelo fato de que o encerramento do termo aditivo ao contrato de arrendamento se deu em 2018, quando o sr. Ari Jorge Ravanello ainda era vivo, sendo que a própria autora narrou na exordial e afirmou em seu depoimento pessoal que passou a ficar responsável pelos assuntos do esposo após o seu falecimento em 26/10/2020, o que incluía o imóvel objeto de discussão neste processo, sendo assim impossível que tenha realizado qualquer tratativa, o que corrobora os fatos apresentados por este requerido.
”.

Afirma que “
a requerida não notificou este requerido acerca do falecimento do sr. Ari Jorge Ravanello, proprietário do imóvel, nem mesmo acerca de novos termos/condições para o demandado permanecer no imóvel, além de não ter apresentado qualquer documento que comprovasse ser proprietária do imóvel ou herdeira/inventariante dos bens do de cujus.
”.

Argumenta que
“o requerido se desincumbido do ônus probatório quanto a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, visto que pactuou contrato verbal com o proprietário e responsável pelo imóvel à época, sr. Ari Jorge Ravanello, onde ficou pactuado que este poderia permanecer no imóvel sem pagar o aluguel, mas teria a responsabilidade de cuidado/zelo deste, o que exerceu por todo o tempo que estava no imóvel, não há que se falar em cobrança de valores a título de aluguel”.

Defende que
“não tendo a parte autora se desincumbido do ônus de comprovar suas alegações, especialmente no que tange a existência de contrato verbal formalizado entre ela e o ora requerido após o falecimento do proprietário/locador do imóvel, a notificação do requerido quanto ao falecimento do sr. Ari Jorge Ravanello e novos termos/condições, bem como de eventual inadimplemento contratual.”.

Pede o provimento do recurso para reformar a sentença julgando improcedente a ação (id. 190126211).

Em contrarrazões, pede-se
o desprovimento do recurso (id. 190126214).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JOSIEL DOS SANTOS SOUZA
contra sentença proferida em Ação de Despejo c/c Perdas e Danos com Pedido Liminar nº 1001707-23.2022.8.11.0037 - 3ª Vara Cível de Primavera do Leste/MT, promovida por
JUSCILEIDE MARIA MEDEIRA,
em que se julgou “
PROCEDENTE em parte o pedido, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1. RECONHECER e DECLARAR rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes; 2. CONDENAR o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos de janeiro de 2021 a abril de 2023, no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), que deverá ser atualizado com correção monetária pelo INPC e de juros de mora no percentual de 1% ao mês a partir da citação; 3. DETERMINAR que o requerido quite seus débitos junto a ENERGISA S/A, no prazo de 30 (trinta) dias. Em caso de descumprimento, oficie-se a ENERGISA para transferir os débitos decorrentes do imóvel desde 06/2021 até 18/04/2023 para o requerido, com posterior transferência da titularidade da UC para o nome da requerente; 4. CONDENAR o requerido ao pagamento da multa por rescisão antecipada no valor de R$ 917,66 (novecentos e dezessete reais e sessenta e seis centavos), que deverá ser atualizado monetariamente a partir da data em que cada parcela deveria ter sido paga e acrescidos de juros de mora no percentual de 1% ao mês a partir da citação; 5. DETERMINAR a imissão na posse do imóvel em favor da requerente. Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10 % (dez por cento) do valor da condenação, os quais ficarão sob a condição suspensiva de exigibilidade, vez que concedo a gratuidade da justiça ao requerido.”
.

(id. 190126210).

A parte autora ajuizou a presente ação por falta de pagamento de aluguéis referente ao período de Janeiro de 2021 até a propositura da ação, razão pela qual, pleiteou a concessão de tutela antecipatória, a qual foi negada em 15/03/2022 (id. 190124422) e mantida em sede do Agravo de Instrumento nº 1006472-51.2022.8.11.0000, analisado e decidido por minha relatoria.

Em resumo, afirma que o
de cujus
Ari Jorge Ravanello celebrou com o requerido, ora apelante, um contrato de locação de imóvel objeto do contrato (id. 190124408), o qual teve início em 01/01/2016 e fim previsto para 31/12/2017, mas que foi verbalmente aditivado até o fim de 2021.

Aduz ainda que antes de finalizar o contrato, o requerido deixou de pagar pelos aluguéis, razão pela qual notificou extrajudicialmente em 17/12/2021, solicitando que desocupasse o imóvel, o que não ocorreu, vindo a manejar o Despejo Judicial.

Após a defesa, sobreveio a sentença julgando parcialmente procedente a ação, reconhecendo a rescisão contratual, condenando o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos de Jan/2021 a Abril/2023, no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), bem como a quitação de débitos oriundos do uso de energia elétrica e ao pagamento da multa por rescisão antecipada no valor de R$ 917,66.

Assim, insurge o apelante contra a sentença, aduzindo que não realizou qualquer negociação com a parte autora, esposa do
de cujus
, e antes de falecer o Sr. Ari autorizou o recorrente a permanecer no imóvel sem pagar o aluguel com a condição de zelar e cuidar da propriedade e que não foi notificado do falecimento do proprietário e não tomou conhecimento das novas condições contratuais.

Pois bem, não comporta provimento o apelo.

Não havendo o pagamento do aluguel, conforme estabelecido, materializa-se para o locador o direito de rescindir o ajuste e retomar o bem, hipótese em que deve ser julgado procedente o pedido de despejo, assim como o pedido de cobrança.

Deve, pois, prevalecer o entendimento consolidado na sentença, ante a manifesta inadimplência da apelante.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. COMPROVAÇÃO DA LOCAÇÃO E DA INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. CAUÇÃO. COMPENSAÇÃO VALOR DÉBITO. ATUALIZAÇÃO. CABIMENTO. - O sistema de distribuição do ônus da prova atribui ao requerente o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito e ao requerido a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor. - Demonstrando o requerente a inadimplência do requerido e não tendo este se desincumbido do ônus de produzir qualquer prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a procedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe, a teor do disposto no artigo 373, inciso II do Código de Processo Civil. - O valor prestado a título de caução do contrato de locação deve ser devidamente atualizado para fins de compensação com o valor do débito.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.088304-7/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/05/2023, publicação da súmula em 22/05/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO - COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DESPEJO - PAGAMENTO NÃO DEMONSTRADO - INADIMPLEMENTO ANTERIOR À PANDEMIA DE COVID-19. Ausente a comprovação de que foram pagos ao locador os aluguéis vencidos e vincendos, assim como os encargos da locação, é lícita a condenação judicial do locador a realizar o pagamento com as devidas atualizações. A interferência do Poder Judiciário em contrato de locação residencial, em razão da Pandemia do COVID-19 depende de provas de que houve real impacto na contratação, gerando enriquecimento ilícito a alguma das partes. A inadimplência em relação ao pagamento dos aluguéis que precede à Pandemia do COVID-19 não pode ser justificada através desta.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.000146-3/002, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/05/2023, publicação da súmula em 04/05/2023)

O ônus de comprovar o pagamento de todos os aluguéis e encargos locatícios é da parte apelante/locatária, do qual não se desincumbiu a contento, mostrando-se acertada a sentença condenatória.

Não subsiste o argumento de que o
de cujus
teria concedido – verbalmente - à requerida/apelante que permanecesse no imóvel sem a devida contraprestação do aluguel, tendo em vista que àquele antes de falecer manejou contrato expresso com imposição de pagamento de valor mensal de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) nos dois primeiros meses e R$ 2.000,00 (dois mil reais) para o restante do período.

Além disso, em seu depoimento pessoal, ele foi claro ao afirmar que tal condição somente seria válida caso zelasse pelo imóvel, o que não se verificou conforme diligência realizada pelo oficial de justiça aos ID. 190126177.

Lado outro, tenho que merece reparo a sentença ao incluir na condenação o valor relativo à multa por rescisão do contrato, eis que a partir do dia 31/12/2017, houve sua prorrogação automática, sem vencimento de prazo previsto.

Nesse mesmo sentido, destaco o seguinte precedente:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CANCELAMENTO DE PROTESTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR PRAZO DETERMINADO - PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA - NÃO CABIMENTO. Uma vez que, após o cumprimento do prazo estabelecido no aditivo contratual, o contrato passou a vigorar por prazo indeterminado, não é devida a multa estabelecida no contrato originário, que previa o pagamento de 50% do valor da locação dos meses restantes.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.001673-7/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/04/2023, publicação da súmula em 28/04/2023)

Portanto, retiro a condenação relativa a multa contratual por rescisão antecipada.

Tendo o requerido permanecido no imóvel até Abril de 2023 e não desincumbido do dever do provar suas alegações, deverá pagar por todo o período que permaneceu inadimplente com a obrigação contratual.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REGRESSIVA DA SEGURADORA - - DANOS PROVOCADOS EM EQUIPAMENTOS RESIDENCIAIS DA SEGURADA - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA - ART. 373, INCISO II, DO CPC/2015 - INOBSERVÂNCIA - PROCEDÊNCIA DO PLEITO INDENIZATÓRIO - SENTENÇA MANTIDA. - Para a configuração do dever de indenizar, seja em relação aos danos contratuais, seja no tocante aos extracontratuais, devem estar presentes os pressupostos responsabilidade civil, quais sejam: o dano, o ato ilício e o nexo de causalidade. - Nos termos do art. 373, inciso II, do CPC/2015, comprovado pela parte autora o fato constitutivo de seu direito, cabe à ré a demonstração da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do referido direito, o que não ocorreu na espécie”
(TJMG - Apelação Cível 1.0153.16.009981-5/001, Relator: Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/12/2019, publicação da súmula em 19/12/2019).

“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. QUOTA CONDOMINIAL. COBRANÇA. Na ação de cobrança de quota condominial uma vez demonstrado o fato constitutivo do direito do autor, ao réu incumbe fazer prova do pagamento por aplicação da regra contida no inc. II do art. 373 do CPC/15. – Circunstância dos autos em que o autor fez prova da regularidade da cobrança, com base no critério previsto na convenção; a ré não produziu prova de pagamento; e se impõe manter a procedência da ação. RECURSO DESPROVIDO”
(Apelação Cível, Nº 70083511923, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 17-12-2019).

A mesma obrigação recai sobre os encargos oriundos do imóvel, tais como tributário e de fornecimento de água e energia elétrica.

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES – PAGAMENTO DE ALUGUEIS EM ATRASO E VINCENDOS COM ABATIMENTO DO VALOR PAGO PARCIALMENTE APÓS CITAÇÃO, IPTU, ÁGUA, ENERGIA – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE BENFEITORIAS E PRÉVIA AUTORIZAÇÃO – IMÓVEL ABANDONADO EM ESTADO DE DEPREDAÇÃO – LAUDO DE CONSTATAÇÃO – MULTA CONTRATUAL EM 10% - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE -PREVISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Tem-se que o locatário se obriga pelo pagamento do valor do aluguel na forma e prazo ajustados, bem como os demais encargos decorrentes da obrigação assumida; assim, não atendidas às obrigações derivadas do contrato pelo locatário, será cabível a extinção da relação havida entre as partes, com o pagamento dos valores vencidos e vincendos, acrescidos dos encargos decorrentes da mora previstos no instrumento. Mostra-se legal e proporcional a cláusula contratual que prevê multa moratória de 10% sobre o valor inadimplido.”
(N.U 1024514-59.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/11/2023, Publicado no DJE 10/11/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA.

ALUGUEL MÊS 12/2018 ADIMPLIDO.

AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.

SENTENÇA ULTRA PETITA.

NULIDADE PARCIAL RECONHECIDA.

CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DO ALUGUEL MÊS 11/2018.

AFASTADA.

PAGAMENTO DA FATURA DE ENERGIA.

MANTIDO.

EXTIRPADO O VALOR DO CONSUMO DE ÁGUA MÊS 02/2019.

MULTA CONTRATUAL.

AFASTADA.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO PARCIALMENTE. Carece de interesse recursal quando o pleito foi reconhecido em sentença. Caracteriza julgamento ultra petita, quando o juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. Responde o inquilino pelo consumo de energia durante o período que usou o imóvel. O inquilino responde apenas pelos juros e multa decorrente pelo atraso no pagamento das faturas de água nos meses antecedentes.”
(N.U 1000135-13.2019.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, Publicado no DJE 12/04/2022)

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso para afastar a condenação por multa de rescisão antecipada estipulada no valor de R$ 917,66 (novecentos e dezessete reais e sessenta e seis centavos).

Majoro os honorários para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, mas sua exigibilidade fica suspensa em razão de ser beneficiária da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/12/2023