Tribunal: TJMT
Processo: 1014416-83.2019.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-08-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014416-83.2019.8.11.0041

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), BERNARDO RODRIGUES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 966.587.381-49 (ADVOGADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), B K CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - EPP - CNPJ: 06.163.565/0001-76 (APELANTE), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELANTE), LUCILENE DOS SANTOS ALVES - CPF: 981.928.501-10 (APELADO), MARIA DA GLORIA CARMO CARVALHO - CPF: 274.890.861-91 (ADVOGADO), FELIPE CARDOSO DE SOUZA HIGA - CPF: 002.015.931-57 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL – REJEIÇÃO – MÉRITO – DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL – 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA - RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO

Nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago. Precedente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
BROOKFIELD INCORPORAÇOES S/A
e
MB ENGENHARIA SPE 039 S/A
, contra a sentença que, nos autos da ação de resolução contratual proposta por
LUCILENE DOS SANTOS ALVES
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a resolução do contrato e condenar as rés, solidariamente, à restituição do valor pago pela autora, com a retenção de 10% desse montante.

No recurso, as rés apelantes alegam:
(i)
ilegitimidade passiva da Erbe Incorporadora S/A, atual denominação da Brookfield Incorporações;
(ii)
inépcia da inicial, e;
(iii)
que a retenção deve ser fixada em 30% do valor pago, tal como pactuado, ou, ao menos, no patamar de 25%

Contrarrazões no id. 176082092.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de resolução de compromisso de venda e compra de imóvel cumulada com pedido de restituição de prestações, proposta pela compradora em face dos vendedores.

A sentença declarou a resolução do contrato por iniciativa da autora e condenou as rés ao ressarcimento das prestações adimplidas, com a retenção de 10%.

i. Da preliminar de ilegitimidade passiva

A tese de ilegitimidade passiva da ré Erbe Incorporadora, atual denominação da Brookfield Incorporações, não encontra respaldo nos autos.

Isso porque o nome da ré está registrado tanto na proposta de compra quanto na declaração de vistoria do imóvel, como se infere do id. 176079988.

Logo, seja pela integração na cadeia de consumo, seja pela teoria da aparência, não há como afastar a responsabilidade da ré Brookfield, que se posicionou ostensivamente, diante da consumidora, como uma das titulares do empreendimento.

ii. Da preliminar de inépcia da inicial

Conforme art. 330, §1º, do CPC, a petição inicial é considerada inepta caso veicule pedidos indeterminados ou incompatíveis entre si, careça de pedido ou causa de pedir, ou quando da narração dos fatos não decorre logicamente a conclusão.

O caso em análise não se amolda a nenhuma das hipóteses legais, na medida em que a autora apresentou uma narrativa lógica, não formulou pedidos incompatíveis ou genéricos e tampouco deixou de apontar suas pretensões e as respectivas causas de pedir.

Não há, portanto, que se falar em inépcia.

iii. Do percentual de retenção do valor pago pela autora

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago:

“RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.”

(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Assim, deve ser aplicado o percentual de 25% do valor pago pelo comprador, em conformidade com a jurisprudência do STJ.

Esta Câmara já decidiu no mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO
– SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).
Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).”

(N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso das rés para fixar o direito de retenção em 25% das prestações pagas pela autora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/08/2023