Tribunal: TJMT
Processo: 1011283-20.2023.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-12
Data de publicação: 2023-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011283-20.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GABRIEL ABRAO FILHO - CPF: 445.875.621-49 (ADVOGADO), SADY DOMINGOS ROSSETI - CPF: 097.988.030-00 (AGRAVANTE), AIRTON LUIZ SGANZERLA - CPF: 191.140.100-97 (AGRAVADO), LEONILDO TIEPPO - CPF: 057.946.250-15 (AGRAVADO), ANA CAROLINA BERTONI TIEPPO - CPF: 003.324.800-11 (REPRESENTANTE), ANA CAROLINA BERTONI TIEPPO - CPF: 003.324.800-11 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LEONILDO TIEPPO - CPF: 057.946.250-15 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE LEONILDO TIEPPO (AGRAVADO), FRANCISCO CORREA DE CAMARGO - CPF: 302.154.218-25 (ADVOGADO), AIRTON LUIZ SGANZERLA - CPF: 191.140.100-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

SADY DOMINGOS ROSSETI

AGRAVADO(s):

ESPÓLIO DE LEONILDO TIEPPO representado por ANA CAROLINA BERTONI TIEPPO

AGRAVADO(s):

AIRTON LUIZ SGANZERLA

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
CARTA PRECATÓRIA DE AVALIAÇÃO E VENDA
–

REJEIÇÃO À IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS PELA OFICIAL DE JUSTIÇA - DETERMINADO O PRACEAMENTO DA TOTALIDADE DOS IMÓVEIS, COM NOMEAÇÃO DOS LEILOEIROS
–

ALEGADA NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DOS
ARTIGOS 473 E 872, AMBOS DO CPC/15 – DESCRIÇÃO GENERALÍSSIMA SOBRE AS CARACTERÍSTICAS DOS BENS CONSTRITOS
– PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM – TRANSCURSO DE TRÊS ANOS E MEIO DESDE A ÚLTIMA AVALIAÇÃO – VALORIZAÇÃO PÚBLICA E NOTÓRIA DO PREÇO DO HECTARE DE TERRAS RURAIS – REAVALIAÇÃO NECESSARIA - RECURSO PROVIDO.

Tanto no Laudo de Avaliação como no Edital de Leilão deve constar, obrigatoriamente, a descrição dos bens, com as suas benfeitorias, características, a indicação do estado em que se encontram e expressão monetária, sendo possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão, dúvidas fundadas quanto à correção da avaliação realizada por oficial de justiça, sendo natural que se suspenda a hasta para uma reavaliação, a fim de se evitar eventual arrematação por preço vil.

Diante da notória valorização dos imóveis rurais e do largo lapso temporal transcorrido desde a última avaliação, que data de aproximadamente três anos e meio, deve ser acolhido o pedido dos executados para a reavaliação do imóvel penhorado às suas expensas, haja vista que em casos tais, o juízo singular poderia determinar uma nova avaliação até mesmo de ofício (art. 873, inciso III, CPC/15).-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

SADY DOMINGOS ROSSETI

AGRAVADO(s):

ESPÓLIO DE LEONILDO TIEPPO representado por ANA CAROLINA BERTONI TIEPPO

AGRAVADO(s):

AIRTON LUIZ SGANZERLA

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
GIRO FORTE COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO EIRELI
contra a decisão proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Itiquira (deprecado) na
Carta Precatória de Avaliação e Venda
n. 1000650-05.2019.8.11.0027, oriunda dos autos de Cumprimento de Sentença n. 0079971-56.2003.8.21.0038, em trâmite perante o Juízo da 2ª Vara Cível de Vacaria-RS (deprecante), a qual rejeitou a Impugnação à avaliação dos imóveis feita pela Oficial de Justiça e, depois de homologá-la,

determinou o praceamento da totalidade dos imóveis, nomeando leiloeiros, com a fixação da respectiva comissão, e estipulando lance mínimo no percentual de 50% do valor apurado na avaliação.

Narra o recorrente que no cumprimento da deprecata, na data de 19/02/2020, a Oficial da Justiça designada para o mister procedeu à avaliação dos dois imóveis rurais que compõem a área constrita, denominada
Fazenda São Gerônimo
, tendo atribuído o valor de
R$5.590.467,00
para o imóvel matriculado sob n. 116 do C.R.I de Itiquira, e
R$4.541.618,00

ao imóvel matriculado sob n. 1.804 no mesmo Registro, totalizando
R$10.132.085,00
.

Relata que

na sequência, apresentou impugnação à avaliação, através da qual teria demonstrado a nulidade dos respectivos Autos elaborados pela Oficial de Justiça, devido a inobservância dos requisitos legais de validade previstos na ABNT e no CPC/15, bem como diante da possível incorreção do valor atribuído aos imóveis, conforme laudos técnicos confeccionados por profissionais habilitados, segundo os quais, por se tratarem de áreas produtivas e com inúmeras benfeitorias, o valor total de mercado das áreas seria de
R$30.327.903,64
.

Registra que, no entanto, tal impugnação foi rejeitada e ainda homologou a avaliação da meirinha e determinou o envio do imóvel a leilão, com preço mínimo de 50% do valor da avaliação, motivo pelo qual opôs embargos declaratórios suscitando (i) nulidade dos autos de avaliação por inobservância aos requisitos legais; (ii) erro no atual valor de mercado dos imóveis; e (iii) nulidade na arrematação do imóvel em primeiro leilão, por valor inferior ao da avaliação, os quais, todavia, foram rejeitados pelo juízo singular, sem que houvesse a análise dos argumentos dos aclaratórios.

Inconformado, sustenta a nulidade da decisão agravada, por ausência de fundamentação, nos termos do art.489, § 1º, inciso IV, do CPC/15, em razão do não enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada, pelo que deve ser determinado ao juízo de origem a prolação de nova decisão em que examine as questões suscitadas.

No mérito, alega que a despeito de gozar de fé pública, a avaliação do oficial de justiça não poderia ter sido homologada vez que não observados os requisitos mínimos legais previstos nos artigos 473 e 872, ambos do CPC/15.

Afirma que conforme o documento juntado aos autos pela meirinha designada para a avaliação, para apuração do valor foram consultados apenas um corretor imobiliário e um intermediário negociador da região, que sequer possui registro profissional – ou seja, terceiros não relacionados com o processo, que atribuíram valor sem base cientifica e análise individual da área –, além da Resolução n. 01/2016 do Município de Itiquira.

Aduz que a utilização da mencionada Resolução municipal como base de parâmetro ignora todas as peculiaridades da área e viola o disposto no art. 872 do CPC/15, no sentido em que não foi disposto sequer uma linha acerca das benfeitorias existentes na área; das características do solo da região e dos imóveis construídos; da infraestrutura da região (turismo, hotelaria, etc); bem como sobre os recursos hídricos presentes na propriedade, o que é um dever do avaliador.

Assevera que a Oficial de Justiça avaliadora também não observou os requisitos mínimos estabelecidos pelo art. 473 do CPC/15, não indicando nenhuma análise técnica ou cientifica, deixando, ainda de observar a Norma ABNT NBR 14653-1 – que tem por objetivo padronizar e manter a qualidade e veracidade das avaliações imobiliárias – a qual impõe o dever de o respectivo laudo
“especificar a identificação do solicitante; o objetivo da avaliação; pressupostos, ressalvas e fatores limitantes; roteiro de acesso ao imóvel: planta esquemática de localização; descrição da região; identificação e caracterização do bem avaliando; indicação dos métodos e procedimentos utilizado; pesquisa de valores; memória de cálculo do tratamento utilizado; diagnóstico de mercado; data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência; especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão; local e data do laudo; qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável.”
(ID. n. 168648658 - Pág. 10/11)

Argumenta que, por outro lado, o
Parecer Técnico de Avaliação
que juntou aos autos, além de confeccionado por profissional altamente qualificado, seguiu toda a legislação aplicável ao caso.

Sustenta que, em razão de o imóvel constrito se tratar de uma propriedade rural de 995ha com potencial para exploração agrícola ou pecuária, já que possui solo de ótima qualidade, com localização privilegiada, contando com recurso hídrico e instalação da Usina Hidroelétrica Ponde de Pedra, a ampla divergência do valor indicado pela meirinha designada e o encontrado pelos laudos que juntou – os quais apuraram, para o mês de
fevereiro de 2021
, um preço de mercado no importe de
R$30.327.903,64
e, para o mês de
março de 2023
, a importância de
R$45.321.753,92
– recomendável a designação de um profissional com conhecimentos especializados, na forma do parágrafo único do art.870 do CPC/, ou ainda, a realização de uma nova avaliação, na forma dos artigos 480 e 873, parágrafo único, incisos I e II, ambos do mesmo Código.

Defende, ainda, a impossibilidade de arrematação, em primeira praça, por preço inferior ao da avaliação, pelo que o magistrado singular não poderia ter estipulado o lance mínimo do leilão em 50% do valor da avaliação, o que corresponderia a
R$5.066.042,50
– que equivaleria a aproximadamente 10% do valor do preço de mercado encontrado pelo último laudo que o agravante junto aos autos
(R$45.321.753,92)
– o que, além de violar o art.805 do CPC/15, permitiria a arrematação a preço vil, a qual deverá ser posteriormente considerada nula, por afronta ao art.903, §1º, inciso I, do mencionado
Codex
.

Com tais argumentos, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de suspender da realização dos leilões que se encontram designados para o dia 13.06.2023, até o julgamento final do Agravo.

Em relação ao objeto final do recurso, busca, preliminarmente, o reconhecimento da nulidade da decisão agravada em função alegada ausência de fundamentação (arr. 489, §1º, IV, do CPC/15) e, no mérito, a nulidade da avaliação impugnada, por ausência de avaliação por ausência dos requisitos legais mínimos previstos nos artigos 473 e 872 do CPC/15, com a determinação de realização de nova avaliação, por perito técnico especializado, cujos honorários se comprometeu a arcar.

A liminar recursal foi deferida na decisão de ID. n. 168980191,
para determinar a suspensão do leilão designado para o dia 18/06/2023, determinando, desde logo, que
juízo singular designasse um perito especializado de sua confiança para a realização de nova avaliação, observando-se os
requisitos mínimos legais previstos nos artigos 473 e 872, ambos do CPC/15, cujos honorários deveriam ser arcados pelo agravante.

Contrarrazões no ID n. 170151680 pelo desprovimento do recurso ao argumento de que o pedido de nova avaliação não passa de uma manifestação protelatória, num feito que tramita desde 2003.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Nos termos da jurisprudência deste Tribunal,
“‘
é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão, dúvidas fundadas quanto à avaliação
. É natural que se suspenda a hasta para uma reavaliação, a fim de se evitar eventual arrematação por preço vil’ (Precedentes oriundos das Turmas de Direito Público: REsp 550.497/PB, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 02.08.2005, DJ 05.09.2005; e REsp 1.020.886/RS, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 17.04.2008, DJe 15.05.2008”.
(TJMT - N.U 1011541 - 40.2017.8.11.0000, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, j. em 27/02/2018, publ. no DJE 02/03/2018)

Além disso, como já adiantado por ocasião do exame do pedido de liminar recursal, na linha dos precedentes deste Tribunal,
“tanto no Laudo de Avaliação como no Edital de Leilão deve estar contida, obrigatoriamente,
a descrição dos bens,
com as suas benfeitorias
, características
, a indicação do estado em que se encontram e expressão monetária.”
(TJ/MT - Quarta Câmara de Direito Privado – N.U 1001370-53.2019.8.11.0000, Relatora: SERLY MARCONDES ALVES, j. em 24/04/2019, publ. no DJE 29/04/2019)

E de uma análise superficial dos
Autos de Avaliação
de ID. n. 32603732 - Pág. 3/4 dos autos de origem – confeccionados em
19/02/2020 –
estes não trazem, aparentemente, as descrições das benfeitorias eventualmente implementadas ou edificadas no imóvel avaliado. Vejamos:

Note-se, portanto, que as características do imóvel foram registradas de maneira genérica, não havendo sequer a descrição das benfeitorias implementadas nas propriedades, cercas, separações, currais, galpões, sedes, possíveis minas ou cursos d’água, poços, açudes, etc, o que, como de sabença comezinha, interfere no preço do imóvel.

De se destacar, ainda, que
Autos de Avaliação
impugnados foram confeccionados em
19/02/2020
, há mais de 3 (três) anos e 5 (cinco) meses:

Ora, nesse particular é sabido que terras rurais se valorizam para além dos índices de correção da moeda, sobretudo nos últimos anos em que o agronegócio teve um crescimento gigantesco, assumindo importante papel na macroeconomia do país, sendo o ramo responsável pelo equilíbrio da balança comercial brasileira.

Essa realidade está estampada nas manchetes dos cadernos de Economia das principais mídias especializadas do país. Vejamos:

• PREÇO DE TERRAS DISPARA NO BRASIL E ATINGE O MAIOR VALOR EM 20 ANOS. Valorização do hectare para grãos no País foi, em média, de quase 30% nos últimos 12 meses até abril, aponta pesquisa da IHS Markit
. Terra, publ. 11/07/2021 (
https://www.terra.com.br/economia/preco-de-terras-dispara-no-brasil-e-atinge-o-maior-valor-em-20-anos,8239b01e7ee9632a7419dfc6333addf0f9s2jyvy.html
)

•
PREÇO DA TERRA SOBE 39% NO PRIMEIRO TRIMESTRE DO ANO. Valorização reflete alta das commodities agrícolas nos três primeiros meses de 2022.
– Jovem Pan, publ. 22/06/2022 (
https://jovempan.com.br/opiniao-jovem-pan/comentaristas/kellen-severo/preco-da-terra-sobe-39-no-primeiro-trimestre-do-ano.html#:~:text=O%20pre%C3%A7o%20m%C3%A9dio%20das%20terras,estudo%20divulgado%20pela%20S%26P%20Global
.)

•
PREÇOS DE TERRAS AGRÍCOLAS DESTINADAS AO PLANTIO DE GRÃOS AUMENTAM. Preços de áreas de soja e milho subiram 127% em três anos e devem passar por acomodação em 2023. -
AVICULTURA, publ. 30/01/2023 (
www.aviculturaindustrial.com.br/imprensa/precos-de-terras-agricolas-destinadas-ao-plantio-de-graos-aumentam/20230130-083216-m945
)

Tal realidade
não seria diferente com relação à área hipotecada e penhorada no caso dos autos.

Assim, diante da notória valorização dos imóveis rurais e do considerável lapso temporal transcorrido desde a última avaliação, que data de praticamente três anos e meio, plausível a reavaliação do imóvel tal como pleiteada pelos agravantes, até mesmo porque nesses casos, o juízo singular poderia determinar uma nova avaliação até mesmo de ofício (art. 873, inciso III, CPC). Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA SOBRE BEM DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA DO DÉBITO EXEQUENDO – PRETENDIDA REDUÇÃO DA CONSTRIÇÃO PARA O EQUIVALENTE A 1% DO IMÓVEL – DESACOLHIMENTO – ART. 835, § 3º, do CPC/15 - GARANTIA INDIVISÍVEL – PLEITO SECUNDÁRIO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM – TRANSCURSO DE QUATRO ANOS DESDE A ÚLTIMA AVALIAÇÃO – VALORIZAÇÃO PÚBLICA E NOTÓRIA DO PREÇO DO HECTARE DE TERRAS RURAIS – REAVALIAÇÃO NECESSARIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.[...]

Diante da notória valorização dos imóveis rurais e do largo lapso temporal transcorrido desde a última avaliação, que data de aproximadamente 04 (quatro) anos, deve ser acolhido o pedido dos executados para a reavaliação do imóvel penhorado, haja vista que em casos tais, o juízo singular poderia determinar uma nova avaliação até mesmo de ofício (art. 873, inciso III, CPC/15).- (N.U 1014430-25.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/10/2021, Publicado no DJE 22/10/2021)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – IMÓVEL PENHORADO – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – CABIMENTO – REQUISITOS DEMOSNTRADOS – LONGO LAPSO TEMPORAL – VALORIZAÇÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MAJORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – VERBA FIXADA SOB A ÉGIDE DO CPC DE 1973 - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. I - A hipótese de realização de nova avaliação, encontra cabimento quando demonstrado, entre outros, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, modificação superveniente do preço do imóvel ou dúvida quanto o valor atribuído ao bem, consoante regra disposta nos incisos I, II e III, do artigo 873, do Código de Processo Civil. II - Sob o aspecto dos requisitos que permitem a realização de nova avaliação, verifica-se que o longo lapso temporal decorrido desde a última avaliação dos imóveis, ocorrida no ano de 2017, poderá trazer prejuízos à parte executada e acarretar eventual obtenção indevida de vantagem por parte dos exequentes, ora agravantes. III
- Diante da notória valorização dos imóveis rurais e do largo lapso temporal transcorrido desde a última avaliação, que data de quase 04 (quatro) anos, afasta-se a preclusão alegada pelos agravantes, até mesmo porque, nesses casos, o juízo singular poderia determinar a feitura de uma nova avaliação até mesmo de ofício (art. 873, III, CPC). IV - Tendo a verba honorária sido fixada sob a égide do Código de Processo Civil de 1973, é incabível a majoração dos honorários sucumbenciais com espeque no art. 85, § 2º da atual legislação processual.
(TJ/MT - Quarta Câmara de Direito Privado – N.U 1008983-56.2021.8.11.0000 – Relatora: SERLY MARCONDES ALVES, j. em 21/07/2021, publ. no DJE 22/07/2021)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - REAVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS - REGIÃO DE GRANDE VALORIZAÇÃO NO ESTADO DE MATO GROSSO - SORRISO-MT - CAPITAL DO AGRONEGÓCIO - LAPSO TEMPORAL DE SETE ANOS - POSSIBILIDADE - ARTIGO 873, INCISO II, DO CPC/15 - RECURSO DESPROVIDO. Decorridos mais de sete anos da elaboração da avaliação, é devida a realização de nova avaliação, muito mais ainda quando os imóveis se encontram localizados em região de maior expansão econômica do Estado de Mato Grosso (Sorriso), cuja valorização dos imóveis valorizam ano a ano.- (TJ/MT - Segunda Câmara de Direito Privado – N.U 1005259-44.2021.8.11.0000 – Relatora: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 21/07/2021, publ. no DJE 26/07/2021)

Forte nessas razões, ratifico a
liminar recursal de ID. n. 168980191 e, por consequência,
dou provimento
ao recurso para
determinar a suspensão definitiva do leilão designado para o dia 18/06/2023, a fim de que o
juízo singular designe um perito especializado de sua confiança para a realização de nova avaliação, observando-se os
requisitos mínimos legais previstos nos artigos 473 e 872, ambos do CPC/15, cujos honorários deverão ser arcados pelo agravante
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/07/2023