Tribunal: TJMT
Processo: 1024514-59.2021.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-07
Data de publicação: 2023-11-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024514-59.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MARCOS FERREIRA GIRAO - CPF: 110.362.651-53 (APELADO), ADRIANO CARRELO SILVA - CPF: 513.122.801-82 (ADVOGADO), D C R DE OLIVEIRA - ME - CNPJ: 05.864.980/0001-94 (APELANTE), JOAO BARROS FERREIRA JUNIOR - CPF: 831.838.091-68 (ADVOGADO), ARAMIS MELO FRANCO - CPF: 279.656.351-00 (ADVOGADO), GEZICA PEREIRA RAMOS DE OLIVEIRA - CPF: 178.835.801-59 (APELANTE), GEZICA PEREIRA RAMOS DE OLIVEIRA - CPF: 178.835.801-59 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES – PAGAMENTO DE ALUGUEIS EM ATRASO E VINCENDOS COM ABATIMENTO DO VALOR PAGO PARCIALMENTE APÓS CITAÇÃO, IPTU, ÁGUA, ENERGIA – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE BENFEITORIAS E PRÉVIA AUTORIZAÇÃO – IMÓVEL ABANDONADO EM ESTADO DE DEPREDAÇÃO – LAUDO DE CONSTATAÇÃO – MULTA CONTRATUAL EM 10% - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE -PREVISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Tem-se que o locatário se obriga pelo pagamento do valor do aluguel na forma e prazo ajustados, bem como os demais encargos decorrentes da obrigação assumida; assim, não atendidas às obrigações derivadas do contrato pelo locatário, será cabível a extinção da relação havida entre as partes, com o pagamento dos valores vencidos e vincendos, acrescidos dos encargos decorrentes da mora previstos no instrumento.

Mostra-se legal e proporcional a cláusula contratual que prevê multa moratória de 10% sobre o valor inadimplido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
D C R de Oliveira,
em face de sentença prolatada nos autos da

Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Alugueres
ajuizada por
MARCOS FERREIRA GIRÃO
em desfavor de
GD SEGURANÇA ELETRÔNICA ME
e
GEZICA PEREIRA RAMOS DE OLIVEIRA
que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais para:
“i.

DECLARAR a rescisão do contrato de locação mantido entre as partes, confirmando e tornando definitiva a determinação de desocupação do imóvel; ii.

CONDENAR os requeridos ao pagamento dos alugueres no período de 05/2021 e 12/2021, devidamente corrigidos pelo índice INPC, acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, devendo ser abatido o valor depositado pelo requerido e comprovado nos autos no id. 69874789; iii.

CONDENAR os requeridos ao pagamento dos valores vencidos no ajuizamento da demanda a título IPTU, energia e água[2], corrigidos pelo INPC a partir dos pagamentos realizados pelo requerente, acrescidos de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, bem como aqueles que venceram até a retomada do imóvel pelo autor em 15.12.2021; iv.

CONDENAR os requeridos ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre os valores reconhecidos como devidos, conforme estabelecido pela cláusula quinta (id. 59986783 – Pág. 3).”
E, em razão da sucumbência mínima, os réus foram condenados ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios que fixo em 15%, sobre o valor das condenações estabelecidas.

Inicialmente explica a apelante que a requerida firmou, no mês de setembro de 2.019, contrato de locação de imóvel com o requerente pelo período de três anos, com a possibilidade renovação por um período maior caso houvesse reforma do bem. Foi realizada a reforma, por três meses, vindo a ocupar o imóvel apenas em janeiro de 2.020.

Aduz que foi firmado acordo verbal no sentido de que as benfeitorias realizadas no imóvel, que custaram R$ 80.000,00 lhe seriam indenizadas.

Conta que após ter conhecimento da citação, passou a iniciar uma composição amigável e transferiu a pedido do apelado, a quantia de R$ 5.571,00 como pagamento dos alugueis atrasados; que, contrariando seus princípios, acabou por atrasar os alugueis, pois, em face da Pandemia, teve redução de 40% do faturamento.

Ao final requer seja reforma a sentença para extirpar as condenações de pagamentos de alugueis em atraso, contas de agua, luz e IPTU, no período declinado na sentença, condenando o apelado ao pagamento em dobro. Ainda, almeja o reconhecimento a abusividade da multa contratual de 10% e que qualquer condenação seja compensada com os valores que apelante gastou nas benfeitorias no imóvel.

Nas contrarrazões, o apelado rechaça os argumentos da apelante e pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de apelação cível interposto por
D C R de Oliveira
em face de sentença prolatada nos autos da

Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Alugueres
ajuizada por
MARCOS FERREIRA GIRÃO
em desfavor de
GD SEGURANÇA ELETRÔNICA ME
e
GEZICA PEREIRA RAMOS DE OLIVEIRA
que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais para:
“i.

DECLARAR a rescisão do contrato de locação mantido entre as partes, confirmando e tornando definitiva a determinação de desocupação do imóvel; ii.

CONDENAR os requeridos ao pagamento dos alugueres no período de 05/2021 e 12/2021, devidamente corrigidos pelo índice INPC, acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, devendo ser abatido o valor depositado pelo requerido e comprovado nos autos no id. 69874789; iii.

CONDENAR os requeridos ao pagamento dos valores vencidos no ajuizamento da demanda a título IPTU, energia e água[2], corrigidos pelo INPC a partir dos pagamentos realizados pelo requerente, acrescidos de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, bem como aqueles que venceram até a retomada do imóvel pelo autor em 15.12.2021; iv.

CONDENAR os requeridos ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre os valores reconhecidos como devidos, conforme estabelecido pela cláusula quinta (id. 59986783 – Pág. 3).”
E, em razão da sucumbência mínima, os réus foram condenados ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios que fixo em 15%, sobre o valor das condenações estabelecidas.

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, recebo o recurso de apelação, em seu efeito devolutivo.

Em síntese a irresignação recursal cinge-se aos seguintes pontos:

i) Indenização das benfeitorias;

ii) pagamento amigável, após citação, no valor de R$ 5.571,00;

iii) extirpação da condenação em alugueis atrasados, conta de luz e IPTU;

iv) reconhecimento da abusividade da multa contratual;

v) alternativamente, se acaso mantida qualquer condenação, que haja compensação com o valor gasto a título de benfeitorias.

Pois bem.

Quanto ao primeiro ponto, a sentença é a seguinte:

“Por fim, os requeridos sustentam a realização de benfeitorias no imóvel, pugnando, então, por indenização de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Neste aspecto os requeridos colacionam aos autos (id. 69875994 ) recibo emitido pela própria demandada GD SEGURANÇA ELETRÔNICA ME informando o pagamento do montante mencionado à pessoa jurídica BRENCES PRESTADORA DE SERVIÇO (CNPJ 27.823.759/0001-20). Note-se que o documento do id. 69875994 é inútil para a finalidade pretendida. Na realidade inexiste prova de despesa no volume mencionado.

O “recibo” deveria ser emitido e assinado pela empresa prestadora dos serviços e não pela requerida. Ademais, inexiste nos autos Nota Fiscal dos Serviços realizados e/ou comprovante de pagamento. Destaco, ainda, que a cláusula sexta (id. 59986783 – Pág. 4) nos revela que o imóvel foi recebido pelo locatário em “perfeito estado de conservação e funcionamento, ou seja, com piso de cerâmica e concreto, paredes pintadas, estrutura metálicas, vidros, lâmpadas, luminárias, instalação elétrica, instalação hidráulica, rede de esgoto, forro, paredes de alvenaria, portas, maçanetas e portais de madeira e ferro, e demais benfeitorias.”

Destaco que os parágrafos sexto e sétimo, da cláusula sexta do contrato previa que a manutenção do imóvel seria responsabilidade da locatária, obrigando-se, a requerida a realizar eventuais consertos e reparos.

Outrossim, é certo que a cláusula sétima estabelece que qualquer benfeitoria a ser realizada no imóvel dependeria de “prévia autorização por escrito do LOCADOR,” (id. 59986783 – Pág. 5), o que inexiste nos autos. Por fim, ressalte-se que o parágrafo único da cláusula sétima (id. 59986783 – Pág. 5) estabelece que todas as benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias) realizadas no imóvel seriam incorporadas ao mesmo, “sem direito às indenizações, compensações e/ou retenções, ...” (id. 59986783 – Pág. 5)

Assim sendo, improcede o pedido de indenização por benfeitorias no imóvel, seja em razão da disposição contratual afastar a possibilidade, seja em função da ausência de comprovação de autorização prévia e por escrito do autor, ou, ainda, em razão da ausência de comprovação das despesas mencionadas. ”.

Além de não haver qualquer impugnação aos fundamentos adotados na sentença, o que já seria motivo suficiente para o não conhecimento do recurso no ponto, ante à ofensa ao princípio da dialeticidade, o fato é que a sentença não comporta qualquer reparo, ante a inexistência de prova hábeis das despesas mencionada e ausência de autorização prévia, tudo conforme se verifica da cláusula sétima do contrato, já que o autor (apelado) declara que a única benfeitoria autorizada foi do telhado e que já houve o desconto.

Se não bastasse, não pode passar desapercebido a situação verificada através do laudo de constatação, na qual se pode ver que o imóvel foi abandonado depredado, não havendo que falar em benfeitorias.

No que tange ao pagamento amigável no início do processo e extirpação de pagamento, a título de IPTU, energia e água, dos valores vencidos no ajuizamento da demanda até a retomada do imóvel e alugueis, no período de 05/2021 a 12/2.021, de igual forma, não houve impugnação aos fundamentos da r. sentença, que são os seguintes:

“Pois bem, com a inicial o autor colacionou os seguintes documentos:

o Comprovante de não pagamento da fatura de energia do mês 05/2021, na monta de
R$ 1.921,12
(um mil novecentos e vinte e um e doze centavos),

conforme se verifica do id. 59986766;

o Comprovante de não pagamento de fatura de água referente as meses 03/2021 a 06/2021, na monta de
R$ 1.804,48
(um mil oitocentos e quatro reais e quarenta e oito centavos), conforme se verifica do id. 59986769;

o Comprovante de não das parcelas do IPTU referente ao período 07/2020, 04/2019 e 04 a 06/2021, na monta de
R$ 4.954,23
(quatro mil novecentos e cinquenta e quatro reais e vinte e três centavos), conforme se verifica do id. 59986769;

o Cálculo indicando que os aluguéis dos meses de 05 e 06/2021, no montante atualizado de R$
4.629,67
(quatro mil seiscentos e vinte e nove reais e sessenta e sete centavos) estariam em atraso.

Destaco, que
não houve pedido de purgação da mora pelos requeridos
e o contrato previa na cláusula quarta (id. 59986783 – Pág. 2) o pagamento das referidas despesas pelo locatário/requerido
.

Na realidade, em sede de contestação os requeridos alegaram que efetuaram o pagamento de
R$ 5.571,00
(cinco mil, quinhentos e setenta e um reais), referente aos aluguéis em atraso. O comprovante do referido pagamento restou colacionado no id. 69874789, apontando que a referida transferência bancária ocorreu em
15.09.2021.

Friso que o contrato entabulado entre as partes (id. 59986783) prevê que o valor da locação deveria ser adimplida todo dia
16 (dezesseis) de cada

mês.

Note-se que a presente demanda restou distribuída em
07.07.2021,
ocasião em que se encontravam inadimplentes os aluguéis dos meses de
05 e 06/2021,
cujo valor mensal importava em
R$ 2.266,10 (dois mil duzentos e sessenta e seis reais e dez centavos).

Neste aspecto, quando o depósito do id. 69874789 restou realizado estavam em atraso os meses 05/2021, 06/2021, 07/2021 e 08/2021, cujo valor nominal, sem a incidência de quaisquer consectários legais e/ou contratuais, importava em
R$ 9.064,40 (nove mil e sessenta e quatro reais e quarenta centavos).
Evidencia-se,

assim, que o depósito do id. 69874789 não se revela apto a afastar a inadimplência verificada nos autos e/ou purgar a mora como forma de obstar o despejo.

Outrossim, no dia seguinte ao depósito do id. 69874789 houve o vencimento do aluguel do mês 09/2021, não havendo nos autos prova do pagamento do referido valor.

Destaco, portanto, que resta evidente o descumprimento contratual a ensejar a rescisão do contrato e a procedência do pedido de despejo, pois a mora é causa suficiente para o despejo do locatário por falta de pagamento, nos termos do que consta no artigo 62 da Lei do Inquilinato.

Registro que os requerentes pugnam pela
repetição
em dobro dos valores pagos e cobrados pelo autor. Ora, o adimplemento parcial dos valores devidos pelos demandados/locatários ocorreu
no curso
da presente demanda. Assim sendo, quando houve o ingresso da demanda os valores inadimplidos eram devidos, não havendo, portanto, que se falar em repetição do indébito em dobro, ao que indefiro o pleito.”.

Não faz nenhum sentido o pedido de extirpação da condenação o IPTU, água, energia e alugueis até retomada do imóvel; a obrigação de pagamento, além da decorrência lógica pela utilização do imóvel, está devidamente prevista na cláusula quarta do contrato (id. 180634975, fls. 2/3).

Ademais, a condenação da parte ré, ao pagamento das obrigações vencidas no curso do processo, deve ser incluída no dispositivo sentencial.

À propósito:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS - ALUGUEIS VINCENDOS ATÉ EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL - ART. 323 DO CPC - PEDIDO IMPLÍCITO. Conforme disposto no art. 323 do CPC, "na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las". A condenação da parte ré ao pagamento dos alugueis vencidos até a efetiva entrega do imóvel deve ser considerada pedido implícito. Precedente do STJ.” (TJ-MG - AC: 10000205607971001 MG, Relator: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 28/01/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/02/2021)

Também foi determinado o devido abatimento do valor parcialmente quitado a que alude o apelante como “pagamento amigável”.

Adiante, no que tange à multa contratual, o apelante apenas defende que é
ilegal, abusiva e sem qualquer amparo contratual.

Primeiro, não há qualquer ilegalidade, pois se trata de cláusula penal moratória; segundo, também não é abusiva, sendo o percentual de 10% totalmente amparado pela jurisprudência, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INOVAÇÃO RECURSAL. CONSTATAÇÃO. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. MULTA MORATÓRIA PREVISTA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO.
LIMITAÇÃO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DE 20% PARA 10%. CABIMENTO.
MULTA RESCISÓRIA. INDIDÊNCIA SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. ART. 2º DA LEI 8.245/1991. RENÚNCIA AO BENEFICIO DE ORDEM. ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS. OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA. TERMO INICIAL INADIMPLEMENTO. ARTIGO 397 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. - Não se deve conhecer de parte do recurso que levanta ao Tribunal de Justiça matéria não discutida perante o d. Juízo "a quo" quando da apresentação da resposta da inicial, por incorrer em nítida inovação recursal - O locatário se obriga pelo pagamento do valor do aluguel na forma e prazo ajustados, bem como os demais encargos decorrentes da obrigação assumida - Não atendidas às obrigações derivadas do contrato pelo locatário, será cabível a extinção da relação havida entre as partes, com o pagamento dos valores inadimplidos, acrescidos dos encargos decorrentes da mora previstos no instrumento -
Mostra-se abusiva cláusula contratual que prevê multa moratória de 20% (vinte por cento) sobre o valor inadimplido, sendo permitido ao magistrado minorá-la para 10% (dez por cento) -
A multa rescisória prevista em contrato de locação deve incidir proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, ao estipulado judicialmente (art. 4º da Lei 8.245/1991)- É abusiva a multa rescisória que utiliza como base de cálculo o valor total do contrato - Segundo pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não se mostra abusiva a simples renúncia ao benefício de ordem por parte do fiador, especialmente quando não demonstrado qualquer vício de consenti mento - Tratando-se de obrigação positiva e líquida, os consectários legais aplicáveis ao valor inadimplido devem incidir desde o respectivo descumprimento, por retratar mora "ex re", nos moldes do artigo 397 do Código Civil.” (TJ-MG - AC: 10000210496733001 MG, Relator: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 16/06/2021, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/06/2021) (negritei)

Terceiro, e último, está prevista no
caput
da cláusula quinta do Contrato de Aluguel.

Por fim, não há falar em compensação pela inexistência de reconhecimento de benfeitorias, bem como, pelos fatos supervenientes, de depredação e abandono do imóvel.

Nesse cenário, a
r.
sentença é irretocável.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO,
e majoro em 1% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, totalizando-os em 16% sobre o valor das condenações.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/11/2023