Tribunal: TJMT
Processo: 1005646-19.2018.8.11.0015
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005646-19.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 07.537.508/0001-72 (APELANTE), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), JORGE CLARINDO SOARES - CPF: 535.883.391-91 (APELADO), MALLANY BRANDAO DOS SANTOS - CPF: 039.021.301-21 (ADVOGADO), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 07.537.508/0001-72 (APELADO), JORGE CLARINDO SOARES - CPF: 535.883.391-91 (APELANTE), MALLANY BRANDAO DOS SANTOS - CPF: 039.021.301-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE JORGE CLARINDO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

JORGE CLARINDO SOARES

APELANTE(S):

PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI

APELADO(S):

PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI

APELADO(S):

JORGE CLARINDO SOARES

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE

– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – AÇÃO JULGADA SIMULTANEAMENTE COM
AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO DE VALORES
CONEXA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM RETENÇÃO DE 20% DE CLÁUSULA PENAL – PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA

- JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PEDIDO DE PROVA PERICIAL

– REJEIÇÃO – MÉRITO: REITERAÇÃO DO PLEITO CONSIGNATÓRIO EM VALOR INDICADO UNILATERALMENTE – TENTATIVA DE PRESERVAR O PACTO – DESACOLHIMENTO – ART.313 DO CC/2002 - PRETENDIDO CÁLCULO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DA OPERAÇÃO -

DESACOLHIMENTO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO RAZOÁVEL E PROPORCIONALMENTE ARBITRADO – MANUTENÇÃO – PRETENDIDA TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO OU ALUGUEL – DESACOLHIMENTO – PACTO FIRMADO ANTES DA LEI N.
13.786/2018 E AUSÊNCIA DE EXPRESSA PACTUAÇÃO DO ENCARGO – PLEITEADA INDENIZAÇÃO PELA BENFEITORIA RESIDENCIAL EDIFICADA NO LOTE – DIREITO PREVISTO NO CONTRATO E NA LEI N.6.766/79 – MONTANTE A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSO DA LOTEADORA ALIENANTE DESPROVIDO – RECURSO DO ADQUIRENTE PROVIDO EM PARTE.

O destinatário final da prova é o juiz, a quem cabe avaliar quanto à sua efetiva conveniência e necessidade, advindo daí a possibilidade de indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, em consonância com o disposto na parte final do 370 do CPC/15.

Além disso, nos termos do §1º do art.1.013 do CPC/15, o apelo devolve ao juízo
ad quem
a discussão integral do feito quanto aos seus argumentos e provas, de modo que eventuais impropriedades da sentença podem ser corrigidas na superior instância.

Não há como admitir-se a preservação do contrato mediante a autorização para que o adquirente inadimplente consigne em juízo o valor que bem entender se, além de não demonstrar a abusividade dos encargos de normalidade (art.51 do CDC
), ou acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a tornar a
prestação do adquirente excessivamente onerosa, nos termos dos artigos 478, 479 e 480, todos do CC/2002, haja vista que, de acordo com o art. 313 do CC,
“credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida”
.

Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a retenção, pelo vendedor, a título de compensação pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, no patamar de 10% a 25% (a depender das circunstâncias de cada caso) sobre o valor das prestações pagas, e não sobre o valor total da operação.

Se o desfazimento do pacto se dá em momento já avançado do cumprimento, e depois de o adquirente ter edificado no imóvel, descabe a redução do percentual, devendo ser mantido o percentual arbitrado razoável e proporcionalmente em 20% do valor das parcelas pagas.

Consoante o princípio
tempus regit actum
, firmado o contrato de compra e venda de terreno antes da Lei n. 13.786/2018, não há se falar em taxa de ocupação/fruição ou mesmo aluguel na forma do inciso I do art.32-A da Lei n. 6.766/79, quando o contrato não prevê expressamente tal encargo.

Incontroversa nos autos a implementação de benfeitorias úteis no imóvel (prédio residencial) pelo adquirente cujo inadimplemento deu causa à resolução do contrato de compra e venda, deve ser garantido o direito à respectiva indenização, desde que as referidas edificações tenham sido implementadas de acordo com a legislação de regência, cujo valor há de ser aferido em liquidação de sentença, direito esse que, no entanto, não garante a retenção do comprador no imóvel, vez que o cumprimento da sentença do julgado que rescindiu o contrato e autorizou a reintegração da vendedora no imóvel pode se efetivar logo após o trânsito em julgado e nos próprios autos, independentemente da apuração relativa à indenização por benfeitorias.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

JORGE CLARINDO SOARES

APELANTE(S):

PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI

APELADO(S):

PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI

APELADO(S):

JORGE CLARINDO SOARES

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes contra a sentença proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de posse c/c Perdas e danos
n. 1005646-19.2018.8.11.0015 ajuizada por
PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI
em face de
JORGE CLARINDO SOARES
, a qual
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para (i) decretar a resolução do
Contrato de Compra e Venda
havido entre as partes, com a restituição, ao adquirente, de 80% dos valores já desembolsados pelo requerido no curso do contrato lhe seja restituído em parcela única, com a correção de cada parcela pelo INPC a partir do respectivo desembolso, e acrescida de juros de mora legais, a partir do trânsito em julgado da sentença, ficando admitida a retenção dos 20% restantes a título de multa penal, bem como (ii) condenar o adquirente réu ao pagamento do valor das parcelas de IPTU do imóvel quitadas pela vendedora e às demais que se encontram inadimplidas desde a data da assinatura do contrato (02/12/2010) até a reintegração de posse do imóvel à empresa autora. Diante da sucumbência recíproca, condenou a parte autora ao pagamento de 30% do valor das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa, ficando a cargo do adquirente réu o pagamento dos 70% restante, cuja exigibilidade fica suspensa na forma do §3º do art.98 do CPC/15.

Inconformada, recorre a vendedora autora em razões de ID. n. 145016407 defendendo a legalidade do
parágrafo segundo
da
cláusula quinta
do contrato, nos termos do art.412 do CC/2002 e
Súmula 543 do STJ
, bem como em homenagem ao princípio
pacta sunt servanda
, pelo qual deve ser mantida a convenção da multa/cláusula penal no equivalente a 20% sobre o valor total e atualizado do negócio ou, subsidiariamente, em 25% sobre somatório das parcelas pagas pelo adquirente inadimplente.

Assevera também que em função da transmissão da posse do terreno ao adquirente, nos termos da
cláusula nona
do contrato firmado, o qual inclusive, edificou benfeitorias no imóvel, ocupando-o efetivamente, há de ser fixada uma reparação, nos termos do art.402 do CC/2002, haja vista a fruição do bem pelo comprador, com a finalidade de ressarcir a vendedora autora pelo período em que ficou privada de usufruir do imóvel.

Aduz que, nesse sentido, devem ser arbitrados alugueres em favor da vendedora, no equivalente a 0,75% por mês de ocupação do terreno pelo adquirente, com base no inciso I do art.32-A da Lei n. 6.766/79, acrescentado pela Lei n. 13.786/2018, os quais não podem ser confundidos com multas devidas para o inadimplemento e rescisão contratual.

No mais, alega que, conquanto tenha inicialmente se manifestado pela inexistência de provas acerca das benfeitorias implementadas pelo adquirente sobre o imóvel, não faz qualquer sentido reintegrar a alienante na posse do imóvel, sem que o comprador seja indenizado pelo que construiu no lote, desde que tal reparação se dê na forma do contrato (
cláusula quinta
,
parágrafo quinto
), e que a referida edificação tenha observado a legislação de regência.

Por sua vez, apela também o comprador requerido em razões de ID. n. 145016409 relatando, inicialmente, que em
11.01.2018
ajuizou a presente ação revisional e consignatória com o fito de efetuar o pagamento das parcelas do
Contrato de Compra e Venda
do terreno que adquiriu, mediante a consignação mensal de um valor de prestação mais justa e acessível, que pudesse conciliar a manutenção do pacto e a sua subsistência própria e de sua família, tendo o pedido de tutela provisória de urgência sido indeferido.

Registra que posteriormente, em
01.06.2018
, a loteadora alienante ajuizou a presente ação resolutória a fim de resolver o contrato e retomar a posse do imóvel, sendo que, apesar de indeferir a tutela de urgência por ela requerida, o juízo singular reconheceu a conexão entre tais ações.

Anota que em contestação à referida ação resolutória, além de rechaçar o pedido da alienante, informou que edificou uma casa no lote – com 3 (três) quartos, 1 (uma) sala, 1 (uma) cozinha, 1 (um) banheiro, 1 (uma) lavanderia,

e uma área, conforme fotos anexas –, pelo que pleiteou ao juízo
a quo
que designasse um profissional (perito, técnico, engenheiro, corretor) para a avaliação da referida residência, objetivando que, em caso de acolhimento do pedido de rescisão contratual manejado pela parte adversa, pudesse obter a indenização correta pelas mencionadas benfeitorias.

Afirma que o juízo singular determinou a intimação das partes para indicar as provas que pretendia produzir, pelo que reiterou o pedido de realização de prova pericial, ao passo que a alienante se manifestou pelo julgamento antecipado da lide.

Relata que o juízo singular indeferiu o pedido de perícia imobiliária, julgou antecipadamente ambas as lides, e determinou que a loteadora alienante devolva os valores pagos pelo adquirente, com as devidas correções monetárias, com a retenção de 20% de tal valor a título de multa penal, indeferindo, porém, o possível direito à reparação pelas benfeitorias que, de boa-fé, implementou no lote, a qual constitui a única moradia da família.

Inconformado, defende a necessidade de acolhimento da pretensão consignatória posto sempre agiu de boa-fé, sendo que ao ajuizar a ação oferecendo o pagamento das parcelas faltantes no importe de R$600,00 mensais, tinha a intenção de regularizar a situação do loteamento, e não ter que sair do local em que reside, não lhe sendo, porém, oportunizada – seja pela loteadora credora, seja pelo juízo
a quo
– outra forma de pagamento que não fosse abusiva, a fim de evitar que fosse despejado de seu lar juntamente com sua família.

Afirma que se a tutela consignatória tivesse sido deferida no início da demanda – há quatro anos – já teria pagado por volta de R$32.000,00, o que corresponderia à quitação de bem mais de 70% do contrato.

Ao argumento de que aufere uma renda de R$2.500,00, requer que a pretensão consignatória seja deferida, a fim de que possa pagar um valor justo pelas parcelas pendentes, sugerindo uma prestação mensal de R$600,00.

Suscita, alternativamente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa haja vista que, havendo necessidade de avaliação imobiliária para a apuração da verba a si devida, não poderia ter sido julgada antecipadamente a lide, sendo que a obrigatoriedade do manejo de nova ação para que lhe seja garantido o direito à indenização pelas benfeitorias que implementou (art.1.219 do CC/2002) como entendeu o magistrado sentenciante, milita contra os primados de celeridade e economia processual.

Argumenta, nesse viés, que considerando a área construída (95,5 m2), e o preço do metro quadrado de construção, estimado em R$1.400,00, a indenização a si devida totaliza R$133.700,00, sendo que o valor de mercado do bem atingiria o valor de R$200.00,00

Invoca, no mais, a aplicabilidade do CDC ao caso concreto, e pugna pela limitação do percentual de retenção a apenas 10% dos valores pagos no curso do contrato, sendo que o patamar de 20% mantido pela sentença, para fins de multa penal, se revela abusivo.

Contrarrazões do adquirente réu no ID. n. 145016415 e da vendedora autora no ID. n. 145016417, pugnando pelo desprovimento do apelo da parte adversa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

JORGE CLARINDO SOARES

APELANTE(S):

PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI

APELADO(S):

PLT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI

APELADO(S):

JORGE CLARINDO SOARES

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Conforme ressai da inicial, em 02.12.2010 o requerido firmou com a ora autora o
Instrumento Particular de Compra e Venda –
Loteamento Jardim Pequena Londres
de ID. n. 145016350, através do

qual adquiriu o terreno 08, Quadra 03, com área 280,50m2, pelo valor de R$44.880,00, a ser pago através de uma entrada de R$ 500,00, além de outras 120 (cento e vinte) parcelas mensais e sucessivas de R$369,83, acrescidos de juros remuneratórios à ordem de 6% ao ano e correção monetária pelo IGP-M acumulado a cada 12 (doze) meses.

Segundo consta, depois de ter pago 73 (setenta e três) parcelas, em função de problemas financeiros que passou a enfrentar, o adquirente tornou-se inadimplente a partir de
fevereiro de 2017
.

De acordo com a narrativa inicial, apesar de ter procurado a loteadora alienante depois de algum tempo para tentar efetuar o pagamento das parcelas que foram se vencendo, esta não lhe forneceu os boletos, exigindo que o débito fosse quitado em uma só parcela ou que fosse procedido refinanciamento do contrato.

Inconformado, e invocando a condição de consumidor, o adquirente ajuizou a presente ação consignatória a fim de revisar e ver declaradas nulas cláusulas da avença que considerava abusivas, bem como para que pudesse consignar em juízo o valor das parcelas em atraso no importe de R$600,00 ao mês, sendo a tutela de urgência pleiteada indeferida.

Citada, a vendedora, além de apresentar defesa, ajuizou contra o adquirente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos
n. 100564619.2018.8.11.0015 objetivando a resolução do contrato e a retomada da posse do imóvel.

Reconhecida a conexão entre as ações, e processados ambos os feitos, as partes foram instadas a indicarem as provas que pretendiam produzir,

tendo o requerido pugnado pela produção de prova pericial imobiliária, ao argumento de que edificou no imóvel um prédio que constitui a única morada da entidade familiar, ao passo que a vendedora requereu o julgamento antecipado da demanda.

As ações foram julgadas simultaneamente, tendo a presente
actio
revisional/consignatória sido julgada parcialmente procedente tão somente para reconhecer a ilegalidade do
parágrafo segundo
da
cláusula quinta
do contrato, relativo à retenção das arras, bem como do
parágrafo quarto
da mesma cláusula contratual, a fim de reconhecer a abusividade da restituição parcelada dos valores pagos pelo adquirente em caso de resolução do pacto, por colocar o consumidor em vantagem exagerada.

Já a ação resolutória/reintegratória (n. 1005646-19.2018.8.11.0015) também foi julgada parcialmente procedente para (i) decretar a resolução do pacto, (ii) determinando que a loteadora alienante restitua ao adquirente os valores que este pagou durante o cumprimento do contrato, devendo os valores das parcelas pagas serem corrigidas monetariamente pelo INPC desde o desembolso de cada prestação, e acrescidos de juros de mora legais (1% ao mês) a contar do trânsito em julgado da sentença, deduzidos de 20% a título de ressarcimento pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, bem como para (iii) condenar o adquirente inadimplente à restituição das parcelas pagas pela loteadora alienante a título de IPTU, ficando também a cargo do comprador o pagamento do mesmo tributo em todos os exercícios em que permaneceu na posse do bem.

Em face de tais comandos, se voltam ambas as partes pelas razões expostas no relato.

Feitas essas ponderações, cumpre de início destacar que, por força do princípio recursal do
tantum devolutum quantum apellatum
, somente serão enfrentadas no presente apelo as controvérsias devolvidas pelas partes a esta superior instância, as quais passo a enfrentar em capítulos, na ordem prejudicial de enfrentamento.

Pois bem.

Do cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide.

Conquanto não tenha sido trazida como uma questão prejudicial de mérito, suscitou o adquirente réu a nulidade da sentença face ao julgamento antecipado da lide sem que fosse lhe fosse oportunizada a produção da prova pericial imobiliária para a aferição do valor das benfeitorias que implementou no imóvel adquirido no período em que este permaneceu em sua posse.

No entanto, a
preliminar de cerceamento de defesa não merece acolhida.

Primeiramente, porque c
onforme cediço,
“o destinatário final da prova é o juiz, a quem cabe avaliar quanto à sua efetiva conveniência e necessidade, advindo daí a possibilidade de indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, em consonância com o disposto na parte final do artigo 130 do CPC”
. (STJ – 3ª T. – AgRg no Ag 781.652/RS – Rel. Min. SIDNEI BENETI – julgado em 15/04/2010, DJe 04/05/2010).

No caso dos autos, entendendo o julgador singular de antemão que o adquirente inadimplente não faria jus a qualquer reparação, concluiu ser desnecessária a realização de prova técnica para a avaliação do valor das edificações implementadas no imóvel.

Além disso, consoante o §1º do art.1.013 do CPC/15, o apelo devolve ao juízo
ad quem
a discussão integral do feito quanto aos seus argumentos e provas, de modo que eventuais impropriedades da sentença podem ser corrigidas nesta superior instância, sendo desnecessária a declaração de nulidade do veredicto.

Nesse viés, como bem destacou o magistrado sentenciante,

em relação à
“realização de perícia imobiliária, para o fim de avaliar a benfeitoria realizada no bem, objeto do contrato”
certo é que
“esta prova se revela desnecessária, pois, na eventualidade de ser reconhecido o direito à indenização, as benfeitorias poderão ser avaliadas em liquidação de sentença.”
(ID. n. 145016398 - Pág. 3)

É exatamente isso. Se este juízo
ad quem
concluir que, no caso, o adquirente realmente edificou benfeitorias no imóvel e que estas são indenizáveis, nada impede que tais direitos sejam reconhecidos nessa fase recursal, ficando apenas relegada para a fase liquidatória a quantificação da verba reparatória a ser paga.

Com tais fundamentos,
rejeito a prefacial
de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Da consignação em pagamento como forma de manutenção da avença
.

Em suas razões, o adquirente inadimplente pugna pelo acolhimento da tutela consignatória como forma de preservar o contrato e, assim, manter-se na posse do terreno negociado entre as partes.

No entanto, tal pretensão não merece acolhimento, ante o regramento do art.313 do CC/2002,
“O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa.”

O simples fato de o pacto havido entre as partes configurar relação de consumo não autoriza o consumidor, de per si, a pagar valor inferior ao que liberalmente convencionou.

Para tanto, ou demonstra que os encargos de normalidade contratual são abusivos, na forma do art.51 do CDC, ou o advento de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a tornar a
prestação do adquirente excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a alienante, na forma dos artigos 478, 479 e 480, todos do CC/2002.

No caso concreto, todavia, apesar de ter questionado alguns encargos de normalidade cuja abusividade foi rechaçada pela sentença, tais controvérsias não foram devolvidas a este juízo revisor.

Além disso, também não indicou a superveniência de qualquer fato substancialmente relevante capaz de desequilibrar as prestações sinalagmáticas assumidas por cada contraente.

Logo, não faz o menor sentido admitir-se a manutenção do pacto mediante autorização para que o adquirente inadimplente passe a pagar ao credor o quanto bem entender, sem indicar os parâmetros legítimos capazes de respaldar o pagamento de parcelas vencidas e vindouras em importe diverso do ajustado.

Da base de cálculo e do percentual de retenção.

Conquanto prevaleça no ordenamento jurídico a autonomia da vontade e validade dos negócios jurídicos não vedados por lei, certo é que o direito também admite a resolução do contrato antes do seu aperfeiçoamento completo, desde que a parte desistente arque com uma cláusula penal com a finalidade de compensar o contraente oposto.

Nesse caso, ainda que as partes tenham convencionado tal penalidade, certo é que, por força do que preceitua o inciso IV do art.51 do CDC, são nulas de pleno direito, dentre outras, cláusulas
“coloquem o consumidor em desvantagem exagerada”.

Nessa mesma linha de raciocínio, estabelece o art.413 do CC/2002 que, no caso de resolução unilateral
“A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou
se o montante da penalidade for manifestamente excessivo
, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negócio
.”

Em suma, a cláusula penal, quando pactuada, deve atender aos primados de proporcionalidade, razoabilidade e equidade caso a caso.

Sobre esse tema, invoca a loteadora autora o
parágrafo segundo
da
cláusula quinta
, segundo o qual o percentual de retenção deve ser o de 20%, porém calculado sobre o valor total do negócio e não sobre o valor das parcelas pagas. Vejamos (ID. n. 145016350 - Pág. 3):

Já o adquirente requerido, por sua vez, requer, em seu pleito subsidiário, que o percentual a ser retido deve seja reduzido para 10%, e que incida sobre o montante dos valores pagos, e não sobre o preço total da operação.

No entanto, segundo entendimento consolidado pelo STJ,
“Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25%
dos valores pagos
.”
(AgInt no REsp n. 1.947.665/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/10/2021, DJe de 6/10/2021.)

Nestes termos, o percentual de retenção dos valores pagos pela promitente-vendedora em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente se dará entre as balizas percentuais mínima (10%) e máxima (25%) fixadas pela jurisprudência pretoriana, a incidir
sobre o valor já pago
, a depender das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

Nesse sentido, vide ainda os seguintes precedentes das Cortes Superiores: AgInt no AREsp 1.313.870-DF; AgInt no AREsp 1.384.313-PE; AgInt no AREsp 1.359.159-ES; AgInt no AREsp 1.263.262-SP REsp 114.071-DF; AgRg no REsp 244.625-SP; EREsp 59.870-SP; AgRg no REsp 1.110.810-DF; AgRg no AREsp 803290-DF; AgInt no REsp 1.361.921-MG; etc.

Quanto mais o contrato avançou, maior o valor absoluto a ser retido, maiores os prejuízos do vendedor à medida em que menores as chances de se encontrar um novo adquirente para o imóvel.

Ao revés, estando o pacto ainda em sua fase inicial, maiores as chances de uma revenda do imóvel a terceiro.

Por essa razão, bem acertou a sentença em fixar o percentual de retenção sobre o somatório das prestações pagas, e não sobre o valor integral do negócio.

Já no tocante ao percentual de retenção, de um lado a parte adquirente pugna pela sua redução ao patamar de 10% ao passo que a loteadora vendedora busca a sua elevação para 25% dos valores já pagos.

No entanto, nesse ponto não assiste razão a nenhuma das partes.

No caso, de se considerar que a resolução se deu quando já passado aproximadamente 60% do contrato e após o adquirente ter edificado no imóvel, dificultando, assim, a revenda a terceiros, o que impede a redução do percentual de retenção para 10%.

Também não é o caso de elevação desse percentual à sua baliza máxima, vez que a adoção de 1/4 (um quarto) deve ser reservado para aqueles casos em que os prejuízos do vendedor são muito elevados.

Sendo assim, ao manter o percentual de retenção em 20% sobre os valores pagos, o julgador singular o fez em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade, devendo, por isso, ser mantido.

Do direito da vendedora à percepção de alugueres ou à taxa de ocupação/fruição do imóvel.

Defende a alienante o seu direito à taxa de fruição/ocupação, equivalente
0,75% por mês, nos termos do inciso I do art.32-A da Lei n. 6.766/79, haja vista que o comprador requerido edificou no imóvel, fazendo dali a sua morada.

No entanto, não assiste razão à loteadora alienante.

Isto porque, a redação desse artigo da Lei de
Parcelamento do Solo Urbano
foi inserida no ordenamento pela Lei n. 13.786/18, ou seja, posteriormente à pactuação do contrato resolvido.

Dessa forma, por força do princípio
tempus regit actum
, não há como impor ao comprador desistente um ônus que não decorre de lei vigente à época da pactuação das partes.

Além disso, de acordo com a jurisprudência do STJ, não há enriquecimento sem causa a justificar a cobrança da chamada taxa de fruição, ocupação ou congênere se, no caso, o objeto da venda era um simples o terreno não edificado. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.974.868/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.)

Nestes termos, há que ser mantida a sentença neste item.

Do direito do adquirente réu à indenização pelas benfeitorias que implementou no imóvel
.

Por fim, deve ser reconhecido o direito do adquirente requerido à indenização pelas benfeitorias que implementou no imóvel.

Primeiramente, porque nas suas razões de recorrer, a loteadora alienante reconheceu essa prerrogativa, desde que a edificação tenha se dado em conformidade com a legislação de regência, tal como preceituam o
caput
e o §1º do art.34 da Lei n. 6.766/79, cuja redação assim prescreve.

“Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”

Ademais, a própria alínea “a” do
parágrafo quinto
da
cláusula quinta
do contrato garante ao comprador requerido esse direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias. Senão vejamos (ID. n. 145016350 - Pág. 3):

Assim, diante de tal convenção, reconheço o direito da parte autora à indenização pelas benfeitorias que edificou no imóvel, desde que implementadas nos termos da lei ou que sejam devidamente legalizadas, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, direito esse que,
no entanto, não garante a retenção do comprador no imóvel, vez que o cumprimento da sentença do julgado que rescindiu o contrato e autorizou a reintegração da vendedora no imóvel pode se efetivar logo após o trânsito em julgado e nos próprios autos, independentemente da apuração relativa à indenização por benfeitorias em favor do comprador.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao recurso da vendedora autora, porém
dou parcial provimento
ao recurso do adquirente réu, tão somente para reconhecer o seu direito à indenização pelas benfeitorias que edificou no imóvel, desde que implementadas nos termos da lei ou que sejam devidamente legalizadas, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, direito esse que, no entanto, não garante a retenção do comprador no imóvel, vez que o cumprimento da sentença do julgado que rescindiu o contrato e autorizou a reintegração da vendedora no imóvel pode se efetivar logo após o trânsito em julgado e nos próprios autos.

Mantida a distribuição da verba de sucumbência.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023