Tribunal: TJMT
Processo: 1010864-93.2020.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-05
Data de publicação: 2023-04-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – APELO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA AUTORA PROVIDO.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.
O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010864-93.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DAIANE GARCIA DE LIMA GENOUD - CPF: 017.879.061-32 (APELADO), JUNIO LIMA MOTTER - CPF: 995.765.622-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), DAIANE GARCIA DE LIMA GENOUD - CPF: 017.879.061-32 (APELANTE), JUNIO LIMA MOTTER - CPF: 995.765.622-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
APELO E ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS –
TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – APELO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA AUTORA PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.

O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Demostrado que a demandante decaiu de parte mínima do pedido, não cabe falar em sucumbência recíproca.

O artigo 85 do CPC estabelece a aplicação de forma sucessiva, ou seja, aplica-se por primeiro o valor da condenação; se não possível aplica-se o proveito econômico e, por fim, o valor atualizado da causa.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1010864-93.2020.8.11.0003

APELANTE (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., DAIANE GARCIA DE LIMA GENOUD

APELADO (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., DAIANE GARCIA DE LIMA GENOUD

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga n. 1010864-93.2020.8.11.0003 da Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e
Recurso Adesivo
interposto por Daiane Garcia de Lima Genoud.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga ajuizada por Daiane Garcia de Lima Genoud em desfavor de Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pela 3ª Vara Cível de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedente
o pedido da demanda para:
a)
rescindir os contratos de promessa de compra e venda de imóveis de números 1364 e 1711, objetos da lide;
b)
determinar que as requeridas promovam a restituição dos valores pagos, no importe de
R$ 36.466,41
, referente ao contrato de n. 1364 e de R$
44.840,51
, referente ao contrato n. 171, cujos valores deverão ser acrescidos de correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora de 1% ao mês,
abatido
o valor referente as taxas das corretagens;
c)
declarar válida a taxa de fruição e determinar que a autora restitua os valores as requeridas, em relação ao tempo de fruição no imóvel;
d)
determinar que as requeridas retenham 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração;
e)
condenar a autora no que tange a cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor de cada contrato.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais no percentual de 50% para cada parte. Arbitrou os honorários advocatícios sucumbenciais em R$ 2.000,00 para ser pago a cada um dos advogados das partes, vedada a compensação.

APELO
: as requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
sustentam, em síntese, a não incidência dos juros moratórios no valor a ser restituído, ao argumento de que a restituição deve observar a metodologia prevista na cláusula 18ª do instrumento contratual.

Defende também que o termo inicial da contagem dos juros de mora se dá a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do STJ e, ainda, que não cabe falar em sua condenação em custas processuais e honorários advocatícios.

RECURSO ADESIVO
, a autora,
Daiane Garcia de Lima Genoud
, por sua vez, sustenta que a retenção deve se dar no percentual entre 10% a 25% do valor efetivamente pago, que tem caráter indenizatório e cominatório, porquanto ilegal a imposição da taxa administrativa.

Alega que os valores pagos inicialmente pelos dois contratos de compra e venda de imóvel, qual seja, de R$ 3.000,00 e de 3.500,00, se referem às entradas (sinal), para firmar a transação, que não houve qualquer especificação quanto a cobrança em separado da comissão de corretagem, portanto inaplicável a retenção do sinal.

Afirma ainda a inaplicabilidade da taxa de fruição, porque os imóveis não foram edificados ou sequer utilizados.

Requer o provimento do recurso para que as requeridas sejam condenadas nos ônus de sucumbência.

CONTRARRAZÕES
: do Apelo apresentadas no Id. 157716715 e do Recurso Adesivo apresentadas no Id. 161566666.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da parte requerida está em saber se é caso de afastar a incidência dos juros moratórios no valor a ser restituído, bem como saber é caso da contagem do termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado e, ainda, se cabe afastar a condenação em sucumbência recíproca.

O cerne do recurso da autora está em saber se é caso de fixar o percentual de retenção entre 10% a 25% incidente sobre todos os valores efetivamente pagos, a fim de afastar a retenção da comissão de corretagem; da taxa de administração e de fruição e a condenação ao pagamento da cláusula penal, bem como afastar a sucumbência recíproca.

Na origem, a lide advém de dois contratos de compra e venda firmados em julho de 2014 para aquisição de dois terrenos no empreendimento residencial Parque dos Lírios, quais sejam, o contrato n. 1364, referente ao Lote 08, Quadra 20, no valor de R$ 59.572,00, a ser pago com uma entrada de R$ 3.000,00 e mais 150 (cento e cinquenta) parcelas reajustáveis, do qual foi pago até o mês de março/2020 a quantia de R$ 36.466,41; e o contrato n. 1711, referente

ao Lote 20, Quadra 38, no valor total de R$ 69.966,00, a ser pago com uma entrada de R$ 3.500,00 e mais 150 (cento e cinquenta) parcelas reajustáveis, do qual foi paga até o mês de março/2020 a quantia de R$ 44.840,51.

Narra a inicial que em razão de dificuldades financeiras a autora procurou as requeridas para rescindir os contratos administrativamente, porém não obteve êxito.

A sentença impugnada por ambas as partes julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, a fim de determinar a retenção a título de comissão de corretagem e condenou a autora a pagar a taxa de fruição e multa compensatória.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado em 25% do valor pago.

Consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite
, como ocorre no caso das cláusulas 17ª e 18ª do contrato ora discutido, que prevê a retenção de percentual muito acima, ou seja, extrapola o referido percentual de 25%, considerados os valores cobrados cumulados a título de:

multa rescisória, juros, taxas de fruição, administrativas, impostos, tributos e contribuições existentes sobre o negócio jurídico.

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente,
todas as indenizações
que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015.

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva da promitente compradora, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das
despesas gerais
e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Ressalta-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

No mesmo sentido, não cabe falar em retenção a título de taxa de fruição.
Veja-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto se trata de loteamento de terreno não edificado.

Conforme o entendimento jurisprudencial do Tribunal Superior, nas
rescisões
de
contrato
de promessa de compra e venda, seja por
culpa
do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do
contrato
.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores
pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de
rescisão
do
contrato
de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do
contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato
tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido. (REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Ocorre que conforme se extrai do julgado acima, o pagamento de indenização pelo interregno de
fruição
do bem pressupõe o
efetivo uso e gozo do imóvel
, porquanto é insuficiente tão somente a imissão na posse, porque essa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente
comprador
decorrente de moradia graciosa.

Frisa-se, não há falar em indenização pela
fruição
do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano não edificado, circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pela promitente-compradora a gerar concreto prejuízo à promitente-vendedora.

Realça-se, o fato de o bem de ficado indisponível ao vendedor durante a vigência do contrato não enseja a pretendida indenização.

Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
, porque não houve a efetiva utilização do bem.

Quanto a taxa da intermediação ou corretagem, tem-se que os recibos de R$ 3.000,00 (Id. 157716365 - pág. 11) e de R$3.500,00 (Id. 157716367 - pág. 11) colacionados aos autos se referem ao pagamento do valor
a título de sinal
, fato que é corroborado pelos contratos, na parte que trata do preço e condições de pagamento dos imóveis (Id. 157716365 - pág. 1 e Id. 157716367 - pág. 1) e pelos demonstrativos de pagamentos emitidos pela Sólida Empreendimento.

Realça-se os valores dos
sinais
/entradas

dos contratos, nos montantes RS3.000,00 e de R$3.500,00, estão expressamente estabelecidos no contrato e, apesar de os referidos valores, frisa-se, do sinal, terem sido recebidos por supostos corretores, não há qualquer menção que as quantias se referem à comissão de corretagem.

Logo, não há falar em prescrição ou de retenção a título de comissão de corretagem.

No que tange ao pleito das demandadas para a restituição seja com base nos valores fixos das parcelas e não aqueles dispendidos pela autora a título de juros e multas decorrentes da mora, não merece prosperar.

A uma, porque não ficou demonstrado o atraso no pagamento das parcelas, a duas, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual as requeridas serão beneficiadas também incidirá sobre o percentual desse montante, vale dizer, sobre o valor efetivamente pago.

Como dito alhures, não cabe falar em restituição dos valores observados a metodologia da cláusula 18ª do instrumento contratual.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Por derradeiro, no que toca ao redimensionamento dos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pela autora ou em maior percentual, o pleito não merece prosperar, mormente considerado que com o provimento do seu Recurso Adesivo, decaiu de parte mínima do seu pedido.

Logo, considerado que a parte autora decaiu de parte mínima de seu pedido, é caso de afastar a sucumbência recíproca arbitrada em seu desfavor.

Nesse ponto, por se tratar de questão de ordem pública, também comporta reforma a sentença para o fim de observar a regra imposta pelo artigo 85 e parágrafos do CPC, notadamente o §6º-A do referido dispositivo, que determina sejam os honorários fixados entre 10 e no máximo 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou sobre o valor atualizado da causa. Veja-se:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 1º (...)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Nessa ordem de tipificação o artigo 85 estabelece a aplicação de forma sucessiva, ou seja, aplica-se por primeiro o valor da condenação; se não possível aplica-se o proveito econômico e, por fim, o valor atualizado da causa.

Esse é o entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2º E 8º. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2º). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8º). PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. O novo Código de Processo Civil - CPC/2015 promoveu expressivas mudanças na disciplina da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais na sentença de condenação do vencido.

2. Dentre as alterações, reduziu, visivelmente, a subjetividade do julgador, restringindo as hipóteses nas quais cabe a fixação dos honorários de sucumbência por equidade, pois: a) enquanto, no CPC/1973, a atribuição equitativa era possível: (a.I) nas causas de pequeno valor; (a.II) nas de valor inestimável; (a.III) naquelas em que não houvesse condenação ou fosse vencida a Fazenda Pública; e (a.IV) nas execuções, embargadas ou não (art. 20, § 4º); b) no CPC/2015 tais hipóteses são restritas às causas: (b.I) em que o proveito econômico for inestimável ou irrisório ou, ainda, quando (b.II) o valor da causa for muito baixo (art. 85, § 8º).
3. Com isso, o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2º e 8º do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria.

4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º).

5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo.

6. Primeiro recurso especial provido para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido. Segundo recurso especial desprovido. (REsp 1746072/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/02/2019, DJe 29/03/2019)

Assim, também é caso de reforma da sentença impugnada, para além de afastar a sucumbência recíproca, condenar as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
interposto pelas requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
para determinar a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

Dá-se parcial provimento ao recurso Adesivo
interposto pela autora
Daiane Garcia de Lima Genoud
para afastar a retenção dos valores R$ 3.000,00 (três mil reais) e R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) a comissão de corretagem, bem como para afastar o pagamento da taxa de administração, de fruição e da multa compensatória, a fim de estabelecer a retenção no percentual de 25% dos valores efetivamente pagos em cada contrato, com o fito de ressarcir as vendedoras pelas despesas gerais, ainda, afastar a sucumbência recíproca e condenar as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

Considerado o provimento de ambos os recursos, deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/04/2023