Tribunal: TJMT
Processo: 1020234-45.2021.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-27
Data de publicação: 2023-10-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020234-45.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CECILIA ALVES DE ALMEIDA CRUZ - CPF: 718.695.651-34 (APELANTE), RAFAEL QUEIROZ DOURADINHO MENEZES - CPF: 050.937.361-55 (ADVOGADO), DANIEL ALVES MIRANDA - CPF: 046.476.641-98 (ADVOGADO), A. M. OLIVEIRA IMOBILIARIA - CNPJ: 34.744.172/0001-91 (APELADO), ROBERTA DE ARRUDA CHICA DUARTE - CPF: 798.061.711-87 (ADVOGADO), GYLLEADE SOUSA DA SILVA LTDA - CNPJ: 37.660.797/0001-63 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA LOTE – CHÁCARA DE RECREIO – EMBARGO DA OBRA - QUESTÕES AMBIENTAIS – RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – MULTA PENAL – INVERSÃO
– DANO MORAL – INDEVIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento consistente no embargo da obra por ausência de licença ambiental e

restrições administrativas, configurado esta o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
sem qualquer abatimento.
Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor,

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Cecília Alves de Almeida
, visando reformar a r. sentença proferida pela MM Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de resolução contratual

proposta em desfavor de
A. M Oliveira Imobiliária e Gylleade Sousa da Silva Ltda
.,

que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados

na inicial, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa de ambas as partes, determinando a devolução do valor pago pela autora, após a retenção do percentual de 25% dos custos administrativos, acrescidos de juros de mora 1% a.m e correção monetária pelo INPC.

Além disso, condenou as requeridas ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Inconformada, insurge-se a autora, ora apelante, sustentando o equivoco da sentença recorrida, sob o fundamento de que a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel decorreu de culpa da promitente vendedora, porque o empreendimento foi interditado por ausência de licença ambiental.

Diz que embora o pedido de rescisão tenha sido efetivado pela autora,

este foi motivado pelo fato de o loteamento ter sido embargado pela SEMA,

além de outras irregularidades constatadas, como inquéritos cíveis, criminais e administrativos que recaem sobre o empreendimento.

Por tal motivo, advoga que a rescisão foi provocada por culpa da promitente vendedora, e por isso, faz jus ao reembolso integral dos valores pagos, acrescidos da cláusula penal prevista no contrato, além dos danos morais em razão dos transtornos sofridos.

Forte em tais argumentos, pede pelo provimento do apelo.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá, 27 de setembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se na origem, de ação de resolução contratual proposta por Cecília Alves de Almeida, proposta objetivando a condenação de
A. M Oliveira Imobiliária e Gylleade Sousa da Silva Ltda., ao ressarcimento dos valores pagos pela compra e venda do Lote n. 78, do empreendimento
denominado Condomínio Chácara de Recreio, além do pagamento da multa penal e ressarcimento dos danos morais, em razão do embargo da obra.

Cinge-se dos autos, que a autora narrou que e
m 13.11.20, adquiriu das requeridas o Lote n. 78, a ser desmembrado de uma área maior de 15 hectares e 5.000m2, localizada na estrada Jurimirim km 11 km, pelo valor de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) pagando uma entrada de R$ 15.000,00, correspondente a uma moto Yamaha/F 25 2018/2019 e 12 (doze) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais), sendo que no dia 08.02.21 foi surpreendida com a notícia de embargo do loteamento em virtude do descumprimento de normas ambientais, ocasionando a paralisação das obras.

Diante disso, ajuizou a presente demanda, visando a restituição dos valores pagos,
mais a incidência da multa penal, e, ainda, a condenação das rés pelos danos morais.

Após a instrução processual, a d.

magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato de compra e venda, condenando as rés a promover a restituição do valor
relativo às parcelas pagas, com a retenção de 25%, referente as taxas administrativas.

Além disso, condenou as rés ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 20% sobre o valor da condenação.

Não concordando com o decreto sentencial, recorre a autora.

Alega que o pedido de rescisão do contrato de compra e venda foi motivado pelo fato de o loteamento ter sido embargado pela SEMA por ausência de licença ambiental,

além de outras irregularidades constatadas, como inquéritos cíveis, criminais e administrativos que recaem sobre o empreendimento, logo, por culpa da promitente vendedora.

Pois bem, ao que se afigura dos autos,
a parte ré instalou loteamento de chácaras
denominado Recreio Cristal das Águas,
sem licença ambiental e sem aprovação do projeto arquitetônico urbanístico junto a prefeitura municipal e por consequência, não registrou os lotes junto ao cartório de registro de imóveis, além de estar sendo demandada em ação civil publica proposta pelo
Ministério Público do Estado de Mato Grosso,

pelo desmate 1,3ha de vegetação fora da reserva legal. Referidas

restrições administrativas e ambientais impostas ao loteamento, acarretaram a paralisação das obras do empreendimento, que pelo que se tem noticia até o presente momento não foi entregue.

Logo, quando da venda do lote para a recorrente, o empreendimento encontrava-se em situação irregular, de sorte que não poderia ser comercializado, fato desconhecido pela promitente compradora, que apenas tomou conhecimento quando das noticias veiculadas na mídia e imprensa local, evidenciando, assim, o descumprimento contratual pelas rés, por nítido d
esrespeito à boa-fé objetiva e ao dever de informação, o que justifica a rescisão do contrato de compra e venda, todavia, por culpa exclusiva da promitente vendedora, vez que não é razoável exigir que o promitente comprador continue a pagar parcelas de um empreendimento que não se pode certificar que será concretizado.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

Logo, faz jus a autora ao ressarcimento da integralidade dos valores pagos.

Por sua vez, no que pertine à aplicação da cláusula penal, com se sabe, referido encargo tem a finalidade de indenizar pelo descumprimento da obrigação.

Nesse ponto, o c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos caso de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda,
in verbis:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.
(STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

Logo,
em que pese tenha sido estipulada exclusivamente em face do promitente comprador (Cláusula 10.3), cabível a inversão.

Em casos análogos envolvendo o mesmo loteamento, seguem precedentes:

“RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E PEDIDO DE LIMINAR C/C DANOS MORAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. CHÁCARA DE RECREIO – PARAÍSO DOS IPÊS - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR QUE ENSEJOU O EMBARGO DA OBRA POR FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL - DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL
- VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA - OFENSA AO DEVER DE INFORMAÇÃO - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - DANO MATERIAL COMPROVADO - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Recurso inominado. Sentença de parcial procedência para declarar rescindido o contrato de compra e venda de terreno, porém que indeferiu os pedidos de reparação moral e material.

2. Dos autos, restou incontroversa a relação jurídica entre as partes, consistente no contrato de compra e venda do lote na Chácara de Recreio - Paraíso dos Ipês, bem como o embargo do empreendimento por falta de licença ambiental, conforme amplo arcabouço probatório produzido no feito.

3.
No caso, cabia a Recorrida comprovar a regularidade do empreendimento imobiliário que disponibilizou para venda, como a licença ambiental e todos os requisitos necessários a construção e legalização do bem adquirido pelo consumidor. Entretanto, assim não o fez. 4. Destarte, houve o descumprimento contratual pela empresa Recorrida, promitente vendedora, ao proceder a venda de terrenos com irregularidade de cunho ambiental, que culminou com embargo da obra pelos órgãos competentes
.

5. Assim sendo, com a quebra do dever contratual pela promitente vendedora, houve nítido desrespeito à boa-fé objetiva, razão pela qual a declaração de rescisão do negócio controvertido é medida que de rigor se impõe. 6. Os danos materiais não podem ser presumidos, e para serem indenizados, necessitam ser demonstrados de forma clara e inequívoca.

7. Por fim, é assente na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral, resolvendo-se em perdas e danos, no qual se inserem os prejuízos materiais. 8. É necessário salientar também que, em regra, situações reflexas da violação de direitos patrimoniais não ensejam lesão imaterial quando sua intensidade lesiva não é capaz de extrapolar transtornos do cotidiano, inerentes à vida na sociedade de consumo moderna. 9. A toda evidência, inexiste qualquer situação capaz de causar abalo à honra e à moral do Recorrente, considerando que o mero inadimplemento contratual, não é capaz de gerar o dano moral indenizável.

10. Sentença mantida 11. Recurso conhecido e parcialmente provido”
. ( TRU. Recurso Inominado.

1050558-07.2022.8.11.0001, Rel. Luis Aparecido Bortolussi Junior, 03.07.23)

“RECURSO INOMINADO.
COMPRA E VENDA DE CHÁCARA DE RECREIO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR. SITUAÇÃO IRREGULAR. FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL NO MOMENTO DE FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO. RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR
. BOA FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI FEDERAL 6938/81. ART. 37 DA LEI FEDERAL 6766/79. ART. 1º, §2º DA LEI MUNICIPAL 1.833/81. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso, o recorrido não detinha as licenças ambientais devidas para a comercialização dos terrenos, de modo que foi realizado o embargo das obras pelo Sema, em razão da situação irregular que o empreendimento se apresenta. Assim, com vício ao negócio jurídico na origem, tendo em vista a quebra de contrato no que se refere à boa fé objetiva, implica a resolução do contrato, devendo as partes retornarem ao status quo ante.

Assim, o descumprimento contratual consistente em embargo da obra por ausência de licença necessária, sem justificativa hábil da promitente vendedora, gera direito ao comprador de pleitear, em seu favor, a restituição integral da quantia paga.

Não existindo qualquer dano ao patrimônio moral da requerente, ao seu nome, honra, reputação, dignidade ou integridade psíquica, incabível a indenização a título de danos morais, prevalecendo o entendimento de que os fatos que deram causam a pretensão configuram aborrecimentos corriqueiros e inerentes a relação contratual desta natureza”. (
TRU. Recurso Inominado n.

1038746-02.2021.8.11.0001, Rel.

Valmir Alaercio dos Santos, J. 07.10.22 - negritei)

Quanto ao dano moral, é assente na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral. Para tanto,

caberia à autora demonstrar que além do

aborrecimento e transtorno, a situação acarretou
ofensa à atributo da honra, imagem ou qualquer dos direitos personalíssimos ou impôs-lhe situação vexatória, humilhante, o que não restou evidenciado nos autos.

Assim a sentença merece parcial reparo para o fim de determinar a devolução do valor pago de forma integral, acrescido da multa penal contratual,
e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros legais de 1% ao mês a partir da citação
.

Ante o exposto
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo.

Cuiabá, 27 de setembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2023