Tribunal: TJMT
Processo: 1006826-02.2020.8.11.0015
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-24
Data de publicação: 2023-05-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006826-02.2020.8.11.0015

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CLAUDECIR DA SILVA - CPF: 006.229.061-43 (APELANTE), JOHN LINCOLN SANTOS TEIXEIRA - CPF: 025.050.411-13 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), CLAUDECIR DA SILVA - CPF: 006.229.061-43 (APELADO), JOHN LINCOLN SANTOS TEIXEIRA - CPF: 025.050.411-13 (ADVOGADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INICIATIVA DO ADQUIRENTE –- RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 23% DO VALOR PAGO – MANUTENÇÃO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DO RESTANTE - TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE A PARTIR DA DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DO LOTE NÃO EDIFICADO - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO - RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO

1.

Nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago, de forma que a fixação em 23% não merece redução. Precedente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça.

2. O IPTU deve ser arcado pelo adquirente a partir da efetiva disponibilização da posse.

3.
Conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, os juros moratórios relativos ao montante restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de dois recursos de apelação cível, o primeiro interposto por
Claudecir da Silva
, o segundo por
SPE – Atalaia Empreendimentos Imobiliários Ltda
, ambos contra a sentença que, nos autos da ação de resilição contratual em epígrafe, julgou parcialmente procedentes

os pedidos iniciais para:
(i)
declarar a nulidade das cláusulas alusivas à taxa de fruição e à multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato;
(ii)
estabelecer que a base de cálculo da cláusula penal de 23% seja a totalidade dos valores pagos pelo autor, incluindo o sinal;
(iii)
atribuir ao autor a responsabilidade pelo IPTU incidente sobre o imóvel, desde a celebração do contrato e até o trânsito em julgado, e;
(iv)
declarar a sucumbência recíproca para condenar ambas as partes, na proporção de 50%, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes e 10% sobre o valor da condenação.

A ré sustenta que o valor pago a título de sinal deve ser integralmente retido, de forma isolada em relação à multa de 23% do valor pago pelo autor. Requer que a restituição parcial do valor pago pelo autor se dê de forma fracionada e que o ônus sucumbencial seja integralmente arcado pela parte adversa, com base no princípio da causalidade.

O autor defende que o débito a título de IPTU é de responsabilidade da ré e pleiteia a modificação do termo inicial dos juros de mora. Por fim, milita pela redução do percentual de retenção ao patamar de 10% das prestações pagas.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões recíprocas.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de resilição de promessa de compra e venda de lote não edificado, por iniciativa do autor.

O propósito recursal consiste no reexame dos pontos controvertidos da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos termos relatados.

De início, o pedido de retenção do valor recebido a título de sinal não merece deferimento.

É que, tratando-se de arras penitenciais, o valor correspondente tem função unicamente indenizatória e não admite cumulação com indenização suplementar, a rigor do art. 420 do CC:

“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.
Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar
.”

No caso, a apelante já obteve, a título de indenização por perdas e danos, a retenção de 23% do montante pago pelo autor. Logo, não é possível a cumulação com a retenção avulsa das alegadas arras penitenciais, por expressa vedação legal.

Outro ponto impugnado pela ré consiste na restituição dos valores pagos pelo autor, a qual, em sua perspectiva, deve ocorrer de forma parcelada. Não lhe assiste razão, ante a existência de entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que as prestações pagas pelo adquirente devem ser restituídas de imediato:

Súmula n. 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Por outro lado, o autor, segundo apelante, defende que os débitos a título de IPTU devem ser arcados pela ré e afastados da retenção estabelecida na sentença.

A pretensão merece acolhimento parcial.

É cediço que os referidos encargos tributários são de responsabilidade da construtora apenas até a disponibilização da posse ao adquirente.

Assim, o autor não deve arcar com o IPTU desde a celebração do contrato, como estabelecido na sentença, mas somente a partir da efetiva entrega do empreendimento, que caracteriza a disponibilização do lote não edificado, e até a data da citação.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEINDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4
. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32
), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.“

(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO

BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe

15/12/2017)

Quanto ao percentual de retenção fixado em favor da ré, melhor sorte não socorre ao autor.

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago:

“RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.”

(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Na espécie, determinou-se a retenção de 23% do valor pago pelo comprador.

Assim, o percentual deve ser mantido, na medida em que fixado dentro dos parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

Esta Câmara já decidiu no mesmo sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA –
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ
– IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Demostrado que a demandante decaiu de parte mínima do pedido, não cabe falar em sucumbência recíproca.”

(N.U 1009472-55.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 13/03/2023)

Outrossim, os juros moratórios relativos ao valor a ser restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, tal como estabelecido na sentença, em conformidade com o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei nº 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Finalmente, o pedido de atribuição da totalidade do ônus sucumbencial ao autor, com fundamento no princípio da causalidade, também não merece acolhimento.

Isso porque a própria ré deu causa à propositura da ação ao prever multa adicional de 10% sobre o valor total do contrato, cumulada com a retenção de 23% das prestações pagas, além da cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado.

Considerando que, além de dar causa à propositura da ação, a ré foi vencida nos pontos supramencionados, é de ser mantida a distribuição do ônus sucumbencial na forma estabelecida na sentença.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso da ré e
dou parcial provimento
ao recurso do autor, de forma a limitar a responsabilidade do adquirente a título de IPTU ao período entre a efetiva entrega do empreendimento e a data da citação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/05/2023