Tribunal: TJMT
Processo: 1017799-56.2023.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-13
Data de publicação: 2023-12-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017799-56.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.177.696/0001-51 (AGRAVANTE), SANDRA LAWALL PRESTES - CPF: 026.218.091-03 (AGRAVADO), MARCOS CALZA - CPF: 809.093.299-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO(s):

SANDRA LAWALL PRESTES

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – LIMINAR POSSESSÓRIA INDEFERIDA

– COMPROVADA A INADIMPLÊNCIA DA PARTE ADQUIRENTE CONSTITUÍDA EM MORA MEDIANTE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDA PELO CARTÓRIO REGISTRAL – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – PROVIDENCIADO O CANCELAMENTO ADMINISTRATIVO DO CONTRATO JUNTO AO RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO COM A DEVIDA AVERBAÇÃO – INTELIGÊNCIA DOS §§5º E 6º DO ART. 251-A DA LEI 6.015/1973 – AUSÊNCIA DE ARGUIÇÃO DE ABUSIVIDADE DE QUALQUER ENCARGOS CONTRATUAL OU DA OCORRÊNCIA DE FATO SUPERVENIENTE A INVIABILIZAR O CUMPRIMENTO DA AVENÇA PELO COMPRADOR – LIMINAR POSSESSÓRIA DEFERIDA – RECURSO PROVIDO.

Segundo a jurisprudência contemporânea, plenamente admissível deferimento da tutela para a restituição da posse do bem inadimplido ao alienante antes mesmo da cognição exauriente, a fim de fazer cessar um ilícito contratual permanente, bem como para evitar que, ao final da lide, tenha de se envidar esforços processuais para a apuração de reparação ao alienante pelo tempo de privação indevida da posse da coisa.

Consoante os

§§5º e 6º do art.251-A da Lei 6.015/73, uma vez constituído em mora mediante notificação extrajudicial intermediado pela serventia registral, se o adquirente inadimplente mantem-se inerte, não demonstrando a menor boa vontade em adimplir o contrato de compra e venda havido entre as partes, tampouco apresentando razões legítimas e razoáveis para o seu inadimplemento, culminando, assim, com o cancelamento administrativo do pacto perante o respectivo registo imobiliário, cabível o deferimento da liminar de reintegração de posse em favor do alienante autos, devendo apenas ser concedido ao comprador moroso um prazo razoável para a desocupação voluntária.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO(s):

SANDRA LAWALL PRESTES

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
contra a decisão proferida na
Ação de Reintegração de Posse
n. 1016662-91.2023.8.11.0015 movida em face de
SANDRA LAWALL PRESTES
, a qual in
deferiu a liminar possessória em que o autor agravante postula sua imediata reintegração na posse do imóvel urbano localizado no loteamento Residencial Carandá Bosque, Quadra 07, Lote 05, devidamente matriculado no CRI de Sinop/MT sob n 85.689, com área total de 315 m2, situado na cidade de Sinop/MT.

Narra a recorrente que vendeu o referido imóvel à ré agravada através de contrato particular de promessa de compra e venda, e que em razão do inadimplemento de mais de 18 (dezoito) meses da adquirente, realizou o procedimento legal para o cancelamento da promessa de compra e venda providenciando uma notificação da requerida, através do registo notarial local, o qual diligenciou até a casa da agravada que, apesar de intimada no endereço informado no contrato, manteve-se inadimplente.

Aduz que, nos termos dos
Parágrafos Terceiro
e
Quarto
da
CLÁUSULA DÉCIMA
do
Instrumento Particular de Compra e Venda
havido entre as partes, a partir do momento em que notificada da mora, a adquirente mantém-se inadimplente, não buscando renegociar o débito contratual no lapso aprazado, a sua posse sobre o imóvel se torna injusta, constituindo verdadeiro esbulho a justificar não apenas a rescisão, mas também a reintegração liminar em favor da alienante credora, nos termos dos artigos 32 e 34, ambos da Lei n. 6.766/79.

Revela que diante dessa mora da compradora agravada, a vendedora agravante providenciou consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, a qual se encontra devidamente averbada na matrícula n. 85.689 do CRI da comarca de Sinop, conforme §5º do art. 251-A da Lei 6.015/1973 (LRP).

Destaca, ainda, que na linha do §6º do mencionado artigo,
“a certidão do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda reputa-se como prova relevante ou determinante para concessão da medida liminar de reintegração de posse.”

Com tais argumentos, pugnou pela antecipação da pretensão recursal, para o fim de se determinar, de imediato, a reintegração liminar da posse do imóvel em favor da alienante autora, ora agravante, sob pena de este continuar a sofrer os prejuízos decorrente da privação dessa posse, requerendo, no mérito recursal, a ratificação da referida medida.

A liminar recursal foi indeferida.

Contrarrazões no ID. n. 190877188, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo dos autos consta, em 26/05/2020, as partes firmaram o

Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano
– Contrato 679, através do qual a autora recorrente vendeu à ré agravada de um imóvel urbano localizado no loteamento Residencial Carandá Bosque, Quadra 07, Lote 05, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT sob nº 85.689, com área total de 315 m2, situado na cidade de Sinop/MT, pelo preço de R$202.230,00.

Para tanto, a adquirente agravada se comprometeu a pagar à incorporadora autora (
a
) uma entrada no valor de R$13.230,00; (
b
) 10 (dez) prestações mensais de R$500,00, com o vencimento da primeira em 10/07/2020; (
c
) 2 (duas) prestações mensais no valor de R$4.115,00 cada, com o vencimento da primeira previsto para 10/05/2021; e (
d
) 240 (duzentas e quarenta) prestações mensais de R$787,50 cada, com o vencimento da primeira ajustado para o dia 10/07/2021 e, da última, para 10/06/2041.

Segundo a inicial, quando do ajuizamento da presente ação possessória, a adquirente encontrava-se com inadimplemento de mais de 18 (dezoito) meses, tendo, inclusive, sido constituída em mora no dia 29/11/2022, através de notificação extrajudicial intermediada pelo CRI do 1º Ofício de Sinop, conforme certidão de ID. n. 120920225.

Ainda conforme consta, diante da inércia da adquirente que, inclusive, se negou a receber a mencionada notificação,
providenciou o desfazimento do negócio pelas vias administrativas, nos moldes da Lei 6.015/1973 (LRP), com o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda, tendo já sido, inclusive, efetivada a devida averbação na matrícula do imóvel. Senão vejamos (ID. n. 120920230 - Pág. 1):

Diante desse quadro fático, a incorporadora alienante ajuizou a
actio
reintegratória, almejando o deferimento da liminar a fim de pudesse retomar desde logo a posse do referido imóvel.

No entanto, o pedido foi indeferido pelo juízo de origem, dando, pois, ensejo ao presente recurso, pelas razões expostas no relato.

Pois bem.

Sempre me filei à corrente segundo a qual, nos casos em que o pacto de compra e venda traz cláusula resolutiva expressa –, autorizando o deferimento da tutela para a restituição da posse do bem inadimplido ao alienante antes mesmo da cognição exauriente, a fim de fazer cessar um ilícito contratual permanente, bem como para evitar que, ao final da lide, tenha de se envidar esforços processuais para a apuração de reparação ao alienante pelo tempo de privação indevida da posse da coisa.

Pior que isso, ter de conformar as reparações pela fruição indevida, com possíveis benfeitorias e com o valor até então pagos, o que, como se sabe demora anos, às vezes década.

Justamente por isso é que, de acordo com o
Enunciado n. 436
da V Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal,
“A cláusula resolutiva expressa produz efeitos extintivos independentemente de pronunciamento judicial.”

Também nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS – MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO – INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR – RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. I. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. II. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos. III.
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. IV. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.
V. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. VI. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ – Quarta Turma – REsp 1.789.863/MS, Relator. Min. Marco Buzzi, j. em 10/08/2021, publ. 04/10/2021)

E no caso, conforme já anunciado, os
Parágrafos Terceiro
e
Quarto
da
CLÁUSULA DÉCIMA
evidenciam exatamente esse ajuste de cláusula resolutiva expressa.

Senão, vejamos (ID. n. ):

Some-se a isso o fato de que, ao contrarrazoar, a requerida se apega à duas matérias básicas de defesa, quais sejam, (i) o suposto não preenchimento dos requisitos do art.300 do CPC/15 para o deferimento da tutela possessória de imediato, e (ii) a invocação do princípio da dignidade humana para tentar sensibilizar o poder juiz.

De resto, a requerida não nega que esteja em mora, como também não afirma que o contrato conta com encargos ilegais ou abusivos a inviabilizar o pagamento a tempo e modo.

De igual modo, a adquirente não evoca nenhum fato superveniente que pudesse ter tornado a sua obrigação excessivamente onerosa.

Também não há de sua parte qualquer sinalização de boa vontade de encontrar uma solução outra para a sua mora, senão a mera retórica.

Porém, mais importante que toda essa discussão é o que determina a legislação de regência.

A propósito, como dito, o negócio já foi desfeito extrajudicialmente na linha do art. 251-A da Lei n. 6.015/1973 que, no seu §5º, cuja redação foi implementada pela Lei n. 14.382/2023 preceitua que
“se não ocorrer o pagamento, o oficial certificará o ocorrido e intimará o promitente vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos
para efetuar o cancelamento do registro
”.

Além disso, de acordo com o §6º do citado artigo,
“a certidão do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda
reputa-se como prova relevante ou determinante para concessão da medida liminar de reintegração de posse
.”

Nesses termos, manter a adquirente em mora na posse do imóvel inadimplido, somente servirá para tornar ainda mais indigesto o litígio.

Por outro lado, não se pode perder de vista que a retomada da posse não pode se dar de forma inopinada.

É necessário que se garanta à adquirente requerida um prazo razoável para a desocupação do imóvel a fim de que possa encontrar uma moradia digna para si e para os seus.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao presente recurso para deferir a liminar de reintegração de posse, ficando, contudo, concedido à ré agravada um prazo de 30 (trinta) dias para que desocupe voluntariamente o imóvel, findo o qual deve ser expedido o competente mandado reintegratório.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/12/2023