Tribunal: TJMT
Processo: 1012471-95.2018.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012471-95.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MRV PRIME XV INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.646.059/0001-30 (APELANTE), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), RIHEL ALEXANDRE XAVIER SILVA - CPF: 040.435.311-84 (APELADO), RAIZA RAFAELLA DELBEN FERREIRA DE LIMA - CPF: 009.201.361-92 (ADVOGADO), ALESSANDRA SIQUEIRA DA SILVA - CPF: 591.321.752-72 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), VIVIANA KARINE DELBEN FERREIRA DE LIMA - CPF: 875.527.791-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA “EXTRA PETITA” – CAUSA MADURA – MÉRITO - ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS DE OBRA PELA VENDEDORA – LEGALIDADE – VENDEDORA COMPELIDA, NA CONDIÇÃO DE FIADORA, A CUSTEAR OS JUROS DE OBRA DEVIDOS PELO AUTOR AO AGENTE FINANCIADOR – COBRANÇA REGRESSIVA LEGÍTIMA – DÉBITO EXIGÍVEL - AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO

1. Os juros de obra não decorrem do compromisso de compra e venda de imóvel celebrado junto à construtora, nem são por ela usufruídos, mas decorrem do contrato de financiamento celebrado entre o adquirente e a instituição financeira, consistindo em remuneração pelo capital disponibilizado pelo banco financiador.

2. É lícita a cobrança de juros de obra, respeitado o prazo de tolerância. STJ. Tema 996 dos recursos repetitivos.

3. A construtora que, na condição de fiadora, arca com os juros de obra que o adquirente deixa de pagar ao agente financiador, possui direito de regresso em face do devedor, sendo lícito condicionar a entrega das chaves ao adimplemento da dívida, em consonância com os artigos 476 e 832 do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
MRV Prime XV Incorporações SPE Ltda
, com o escopo de reformar a sentença que, nos autos da “Ação reclamatória c/c indenização por danos morais e materiais” proposta por
Rihel Alexandre Xavier Silva
, julgou parcialmente procedentes

os pedidos iniciais para “declarar a inexigibilidade da taxa de repasse na planta a partir da entrega da obra”, condenando a ré a “ressarcir os valores dos aluguéis”, de novembro de 2015 até a efetiva entrega das chaves.

A ré apelante afirma que a sentença incorreu em julgamento
infra petita
, deixando de analisar corretamente os pedidos iniciais. Defende que a cobrança dos juros de obra é lícita, pois o autor não pagou os valores devidos ao banco financiador, de modo que a construtora foi acionada na condição de fiadora e exerceu, posteriormente, o direito de regresso. Diz que não houve atraso na entrega do imóvel. Sustenta a incidência da exceção do contrato não cumprido e pugna pela improcedência dos pedidos autorais.

Contrarrazões apresentadas tempestivamente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na inicial, o autor alegou ter celebrado com a ré um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo como objeto um apartamento localizado no empreendimento Parque Chapada dos Bandeirantes.

Afirmou que a ré MRV passou a cobrar valores indevidos a título de “taxa de evolução de obra”, recusando-se a entregar as chaves do imóvel em razão da inadimplência de tais quantias.

Requereu a declaração de inexigibilidade dos referidos valores, com a condenação da ré a fornecer boletos sem as cobranças tidas como indevidas, além do pagamento de indenização por danos morais e materiais.

A sentença incorreu em julgamento
extra petita
.

Isso porque, além de mencionar contrato referente a empreendimento diverso do discutido nos autos — Condomínio Chapada dos Montes, quando se trata do Condomínio Chapada dos Bandeirantes — e determinar o ressarcimento de valores que sequer foram pagos pelo autor, a sentença reconheceu como prazo de entrega do imóvel a data de 08/11/2015, a qual não foi alegada por nenhuma das partes e não consta do contrato celebrado entre os litigantes, que fixou a data final de 31/12/2016.

Portanto, a sentença é nula.

No entanto, tendo em vista que o processo se encontra em condições de imediato julgamento, passo à análise correta do mérito, em obediência ao art. 1.013, §3º, I, do CPC.

Como relatado, o autor questiona a cobrança, pela construtora, de valores a título de “taxa de evolução de obra”, ao fundamento de que a exigência é abusiva e não possui previsão contratual.

A tese autoral é desprovida de respaldo jurídico.

Os juros de obra não decorrem do compromisso de compra e venda de imóvel celebrado junto à construtora, nem são por ela usufruídos. Tais cobranças decorrem do contrato de financiamento celebrado entre o adquirente e a instituição financeira, consistindo em remuneração pelo capital disponibilizado pelo banco financiador.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a legalidade da cobrança dos juros de obra com base no financiamento imobiliário, desde que respeitado o prazo de tolerância para a entrega do imóvel, firmando, no julgamento do tema 996 dos recursos repetitivos, a tese a seguir:

“1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

No caso, os juros de obra correspondem a
período anterior ao final do prazo de entrega do imóvel
, como se infere da planilha apresentada no id. 161227188.

A ré demonstrou que o autor deixou de adimplir os juros de obra perante o agente financiador, de modo que a construtora foi compelida a realizar o pagamento, por figurar como fiadora no contrato de financiamento (id. 161225194 – 2).

Tendo a ré realizado os pagamentos na condição de fiadora, ela possui o direito de regresso em face do devedor, a rigor do art. 832 do CC,
in verbis
:

“Art. 832. O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança.”

Logo, ao condicionar a entrega das chaves ao ressarcimento das prestações que adimpliu como fiadora do autor, nos termos do e-mail contido no id. 161225198, a ré exerceu regularmente seu direito de regresso, encontrando-se, ainda, albergada pela exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do CC:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Reconhecida a legalidade das cobranças, não há que se falar em indenização por danos materiais.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para julgar
improcedentes
os pedidos autorais, condenando o autor ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes no patamar de 10% sobre o valor atualizado da causa, sem prejuízo da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023