Tribunal: TJMT
Processo: 0019686-42.2018.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-29
Data de publicação: 2023-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019686-42.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (REPRESENTANTE), FABIO ALVES DE MIRANDA - CPF: 996.532.731-91 (APELADO), CARLOS AUGUSTO MOREIRA DA SILVA JUNIOR - CPF: 701.631.381-68 (ADVOGADO), MARCYLENE ANDRADE D AVILA SOUSA ALVES - CPF: 787.003.021-04 (ADVOGADO), RIAINE MARIELA COENE MIRANDA - CPF: 002.002.881-48 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E REPARAÇÃO DE DANOS DE NATUREZA MATERIAL E MORAL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR AFASTADA – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - IMPOSSIBILIDADE – ENTREGA REALIZADA DEPOIS DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO “QUANTUM” – INVIABILIDADE - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DA CONSTRUTORA NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA – LUCROS CESSANTES – FALTA DE DIALETICIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança.

2. Ademais, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

3. Nesse contexto, condicionar a entrega do imóvel ao prazo estipulado no contrato de financiamento, caracteriza vinculação

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA.
,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Cuiabá que, nos autos Ação de Indenização e Reparação de Danos de Natureza Material e Moral nº. 0019686-42.2018.8.11.0041, ajuizada por

RIAINE MARIELA COENE MIRANDA E FABIO ALVES DE MIRANDA
., nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para:
a)
CONDENAR a parte requerida ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 1.950,00 (um mil novecentos e cinquenta reais), corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação; b) CONDENAR a parte requerida ao pagamento do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da sentença e de juros de 1% ao mês a partir da citação; c) CONDENAR a parte requerida a restituir as parcelas pagas a título de juros de obra, após a data prevista para entrega (junho/2016), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso; d) CONDENAR a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil (ID 160721088).

Irresignada, a ré/apelante aduz que, não é ela parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista que a cobrança dos juros na fase de construção foi efetuada pela Caixa Econômica Federal.

Defende que, não restou comprovada a ocorrência de ato ilícito, ante a configuração de caso fortuito/força maior, pelo o fato de a CAB Cuiabá não ter instalado saneamento básico no empreendimento, de modo que deve ser afastada a sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Sucessivamente, pugna pela sua redução.

Sustenta que, é válida a cláusula que prevê a fixação de entrega das chaves a partir da assinatura do contrato de financiamento junto a CEF.

Menciona que, a taxa de evolução de obra não foi cobrada ou paga à apelante, mas sim à Caixa Econômica Federal (pautada em cláusulas contratuais livremente pactuadas) entre as partes, não podendo a apelante arcar com valores que não cobrou, tampouco recebeu.

Defende que, não há que se falar em condenação em lucros cessantes, pois em nenhum momento a apelada tinha como objetivo obter renda com aquele imóvel. Até porque, a Lei nº. 11.977/2009, que regulamente o MCMV, veda expressamente a utilização do imóvel adquirido através deste programa com objetivo diverso do da casa própria (ID 160721089).

Os autores/apelados apresentaram contrarrazões, nas quais pugna, pelo desprovimento do recurso (ID 160721092).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Preambularmente, a
preliminar de ilegitimidade passiva
, fundada no suposto interesse da Caixa Econômica nestes autos, não encontra respaldo no acervo fático-jurídico angariado nos autos.

É que, apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido confeccionado pela empresa pública federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, não podendo, portanto, responder pelo atraso na entrega do bem.

Nesse sentido:

APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. [...]. O CDC (arts. 7º, 25, §1º, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem.
O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra , caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum
. [...].
(TJMT - N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020).

Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança.

Ademais, importa salientar que, no caso, é evidente que incidem as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, primeiro porque a requerida se caracteriza como típica fornecedora de produtos (CDC, art. 3º), já a parte autora é o clássico consumidor descrito no art. 2º do Código citado.

Logo, não há que se falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A propósito, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

Isto porque, o respectivo dispositivo contratual atentaria contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Nesse contexto, condicionar a entrega do imóvel ao prazo estipulado no contrato de financiamento, caracteriza vinculação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

Com efeito, é certo que a construtora pode condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando este for necessário para o adimplemento de parte do preço, no entanto, não é possível justificar a demora na entrega com base em prazo diverso constante no contrato de financiamento.

Nesse sentido, este Tribunal já teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – NULIDADE DE CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO EXCESSIVA APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL - DEVER DE PAGAMENTO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM – DANOS MATERIAIS VERIFICADOS E DEVIDOS - PREJUÍZO PRESUMIDO - NÃO COMPROVADA HIPÓTESE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO - VALOR ARBITRADO - PRINCÍPIO RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento emanado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância quando expressamente prevista no contrato, de forma clara e objetiva e em prazo razoável, é perfeitamente válida. “[...]
A cláusula contratual que estipula datas distintas para a entrega do imóvel é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de desvantagem e insegurança. IV - Não se desconhece a possibilidade da construtora condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando esta for a forma de pagamento de parte do preço. Contudo, se a entrega for prevista para muito tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve-se anular tal previsão, por se mostrar desarrazoada
...”. (TJMG, RAC n. 1.0024.11.313414-2/001, 10ª Câm. Cív., Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 07.10.2014 – negritei)[...]. O STJ decidiu recentemente o posicionamento sobre o tema entende ser válida a cláusula contratual de obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma. Portanto, fica afastada a pretensão de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.”
(Ap 98967/2017, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/02/2018, Publicado no DJE 02/03/2018).

Portanto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pela autora/compradora, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelada; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.

Com efeito, quando há previsão contratual de prazo de tolerância para a entrega do imóvel de cento e oitenta (180) dias e ajuste de possibilidade de extrapolação deste prazo em situação de caso fortuito, força maior e fatos extraordinários, a mora não se configura na primeira hipótese e, na segunda, a construtora fica em mora, mas pode afastar a sua responsabilidade se demonstrar a ocorrência de caso fortuito, força maior e fato extraordinário.

No entanto, em que pesem as justificativas lançadas pela requerida/apelada, não foram elas suficientes para ilidir sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, porquanto não caracterizados caso fortuito e motivos de força maior capazes de excluir o nexo causal, tratando-se de risco próprio da atividade.

Assim, resta caracterizada a inadimplência contratual por parte da ré/apelante, porquanto, ela própria afirma que deixou de entregar o imóvel, uma vez que a CAB Cuiabá não realizou as obras de saneamento básico. Logo, deve ser ela condenada ao pagamento da indenização pelos prejuízos experimentados pelos autores.

Destaca-se que, o atraso na entrega do imóvel, por si só, basta para a comprovação do dano moral suportado pela parte autora, tendo em vista que esse tipo de dano é
in re ipsa,
ou seja, prescinde de comprovação e de demonstração da extensão do dano, sendo ocorrente porque evidenciado pelas circunstâncias do fato.

Em casos tais, esse e. Tribunal de Justiça assim tem entendido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INCONTROVERSA – TESE DE LEGALIDADE DA RETENÇÃO DE VALORES – INOVAÇÃO RECURSAL – NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO – DEVER DE REPARAR O DANO MATERIAL SUPORTADO PELO CONSUMIDOR – COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL – LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. [...].
O inadimplemento contratual da construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo programado, configura ato ilícito passível de ser indenizado, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, pois além dos danos materiais, comprovados documentalmente, causa um grave abalo psicológico ao adquirente, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria, excedendo o limite do mero aborreciment
o. [...]. É imaginável a angústia e o sofrimento experimentados pelo consumidor ao constatar o atraso na entrega da obra e, o que é pior, não ter nenhuma previsão de sua conclusão.
Essa violação ao contrato exorbita o aborrecimento normal do cotidiano e repercute na dignidade humana, especificamente no direito constitucional à moradia
.
(TJMT - Ap 82245/2017, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 31/01/2018, Publicado no DJE 06/02/2018).

Já no que diz respeito ao
quantum
indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Nesse sentido, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor,
devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório
.
(Manual de Direito Civil – Volume Único, 5ª Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015).

Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o
quantum
fixado (R$ 10.000,00) está em consonância com os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, merecendo ser mantido.

Já no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF,
a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja,
a demora na entrega do bem
.

Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra
até a entrega das chaves
, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES INDEVIDAMENTE COBRADOS. SOLIDARIEDADE. RÉS QUE FAZEM PARTE DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AO CONSUMIDOR. SUMULAS NºS 5 E 7, AMBAS DO STJ.
JUROS DA OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA). COBRANÇA APÓS DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES. ILEGALIDADE
RECONHECIDA NO RESP. Nº 1.729.593/SP, DJe 27/7/2019. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...]. 2. O Tribunal estadual, com base na análise do contexto fático-probatório dos autos, reconheceu a legitimidade das demandadas para figurar no polo passivo da ação, atestando, ainda,
a solidariedade entre elas para responderem pela indevida cobrança dos juros da obra,
após a entrega das chaves
, bem como a competência da Justiça comum estadual. Alterar tal entendimento, com a desconstituição de suas premissas, encontra óbice no enunciado das Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ. 3. Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros
antes
da entrega das chaves
, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos (EREsp 670.117/PB, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).[...].
(STJ - AgInt no REsp 1855951/MT, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/05/2020, DJe 27/05/2020).

Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelos autores/apelados a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data em que deveria ter sido entregue as chaves aos compradores até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.

Por fim, no tocante aos lucros cessantes, tem-se que melhor sorte não socorre à ré/apelante, pois, segundo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a não entrega do imóvel na data ajustada enseja, o pagamento de indenização por lucros cessantes ao adquirente pelo não usufruto do imóvel durante o período de atraso, e não porque a parte autora/apelada deixou de alugar o imóvel.

Assim, tem-se que a ré/apelante não infirmou a conclusão a que chegou a sentenciante, beirando à falta de dialeticidade nesse ponto, uma vez que deixou de combater a razão de decidir.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, com o que majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para o percentual de 20% (vinte por cento), nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/03/2023