Tribunal: TJMT
Processo: 1006477-39.2021.8.11.0055
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-28
Data de publicação: 2023-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006477-39.2021.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Contratos Bancários, Efeitos, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RODRIGO RODRIGUES VITA - CPF: 864.883.681-68 (APELANTE), DANIEL TADEU ROCHA - CPF: 075.662.938-18 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (REPRESENTANTE), MARIA LUCILIA GOMES - CPF: 933.086.988-20 (ADVOGADO), AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - CPF: 063.868.708-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ANULAÇÃO DE TODOS OS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL C/C TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE – DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA FINANCEIRA – ANULAÇÃO DOS ATOS SUBSEQUENTES – POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A REALIZAÇÃO DAS HASTAS EXTRAJUDICIAIS – CONSECTÁRIO LÓGICO – FUNDAMENTOS DA SENTENÇA – COMPREENDIDO NO CONJUNTO DA POSTULAÇÃO (ART. 322, § 2° DO CPC) – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Constam atrelados à contestação comprovante de intimação pessoal do autor para purgação da mora e certidão de decurso de prazo para tal finalidade, sendo em decorrência disso regularmente efetivada a averbação e consolidação da propriedade imóvel dada em garantia.

Não há, no acervo probatório coligido ao feito, prova de que a parte autora foi notificada pessoalmente acerca do leilão extrajudicial, o que conduz à conclusão pertinente de que são nulos os atos subsequentes à consolidação da propriedade, conforme expressamente decidido na sentença.

Não há como acolher o apelo no sentido de “
declarar inválida o registro de averbação/adjudicação da matrícula do imóvel, oriundo do contrato discutido na presente ação em nome Apelada”
,

posto que evidente que o vício no procedimento extrajudicial é ulterior à consolidação da propriedade em favor da financeira apelada.

O pleito para que seja autorizado “
o depósito no valor do saldo devedor para a quitação do contrato de financiamento”
encontra-se dentro do espectro do que foi pleiteado e decidido, bem como do que se pode compreender como conjunto da postulação (art. 322, § 2° do CPC). Oportuno que conste expressamente a viabilidade da purgação da mora até a realização das hastas extrajudiciais para que não paire dúvida no tocante.

Parcial provimento ao apelo para deixar expressa a possibilidade de purgar a mora do contrato de alienação fiduciária do bem imóvel (Lei n° 9.514/1997), autorizando que, após o trânsito em julgado deste acórdão, seja realizado o depósito no valor do saldo devedor para a quitação do contrato de financiamento em favor da financeira requerida ou nos autos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO

1006477-39.2021.8.11.0055

APELANTE:

RODRIGO RODRIGUES VITA

APELADA:

BANCO BRADESCO S/A

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RODRIGO RODRIGUES VITA
, contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra,
Dr. Flávio Maldonado de Barros
, lançada nos autos da “
AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E A ANULAÇÃO DE TODOS OS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL c/c TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE”
processo número 1006477-39.2021.811.0055, ajuizada pelo ora apelante contra
BANCO BRADESCO S.A.
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da parte demandante, declarando a “
nulidade dos atos posteriores à consolidação da propriedade na matrícula do imóvel em questão, com a invalidade dos leilões e os atos subsequentes, inclusive, o registro da arrematação em leilão extrajudicial”
(sic), bem como condenando a parte demandada ao pagamento das despesas, das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2° do art. 85 do CPC.

Nas razões do apelo de Id. 168491082, a parte apelante aduz, em síntese, que
“se faz necessário a anulação de todo o procedimento extrajudicial, voltando a matrícula no status a quo, para que o apelante possa ter o restabelecimento do contrato de financiamento”
(sic), a teor do que foi decidido no IRDR n° 2166423-86.2018.8.26.0000 do TJSP.

Diz que
“a Apelada em sua defesa de contestação não trouxe à baila a notificação inequívoca, sendo assim, não cumpriu corretamente com o procedimento extrajudicial causando nulidade em todo procedimento”
, e que
“o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista pelo art. 34 do DL n° 70/66”
, de modo que entende que
“seja autorizado o depósito judicial nos autos para que haja a quitação do saldo devedor do contrato, consequentemente a intimação da Apelada para fins de receber o valor depositado em juízo e dar como quitado, bem como a procedência da ação judicial”
e “
constatado que a Lei nº 9.514/1997, em seu art. 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto nº 70/1966, é possível afirmar a possibilidade de o devedor/mutuário purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1°, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966)”
(sic).

A par desses argumentos, pede que seja dado
“conhecimento e PROVIMENTO DO PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO para o fim de, reformar a r. sentença guerreada, de modo para Julgar procedentes os pedidos formulados na presente ação, para declarar inválida o registro de averbação/adjudicação da matrícula do imóvel, oriundo do contrato discutido na presente ação em nome Apelada/terceiros e que , o Tabelionato a adotar as providências necessárias para retornar a matrícula do imóvel ao “status quo” ante, condenando a Apelada ao pagamento do ônus de sucumbência”
, bem como para
“autorizar o depósito no valor do saldo devedor para a quitação do contrato de financiamento”
(sic).

Intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões.

Parte apelante beneficiária da gratuidade de justiça, conforme certificado no Id. 168502697.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

RELATÓRIO

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Conforme relatado, trata-se de recurso em que a parte apelante requer
“conhecimento e PROVIMENTO DO PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO para o fim de, reformar a r. sentença guerreada, de modo para Julgar procedentes os pedidos formulados na presente ação, para declarar inválida o registro de averbação/adjudicação da matrícula do imóvel, oriundo do contrato discutido na presente ação em nome Apelada/terceiros e que , o Tabelionato a adotar as providências necessárias para retornar a matrícula do imóvel ao “status quo” ante, condenando a Apelada ao pagamento do ônus de sucumbência”
, bem como para
“autorizar o depósito no valor do saldo devedor para a quitação do contrato de financiamento”
.

Pois bem.

Antes de adentrar na análise da insurgência recursal, infere-se oportuno trazer à colação o teor da sentença recorrida proferida nos seguintes termos:

“(...)

Vistos.

(...)

Os autos vieram-me conclusos.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

Instadas a especificar provas, sob pena de preclusão, como visto, as partes nada indicaram. Logo, por se tratar de direito disponível, a ausência de requerimento de produção de provas impõe o julgamento do feito no estado em que se encontra.

No tocante à impugnação à concessão da justiça gratuita à parte autora, a parte demandada não apresentou qualquer documento que desdissesse a condição de hipossuficiente que motivou o deferimento do benefício quando do recebimento da exordial. Por isso, INDEFIRO a impugnação à concessão da justiça gratuita.

Pois bem.

A decisão de Id. 60644829 adotou a seguinte fundamentação para o indeferimento da tutela de urgência:

“No mais, apesar de a parte autora não ter juntado cópia do contrato de financiamento, é possível verificar que o imóvel a ser leiloado, de fato, fora adquirido por ela, tendo em vista a matrícula juntada no Id. 60353626, bem como pelo fato de o endereço da conta de energia (Id. 60353615), em que consta o nome da parte autora, ser o mesmo da aludida matrícula e do site do leilão (Id. 60353629).

Dessa feita, em análise à matrícula do imóvel (Id. 60353626), constata-se a existência de averbação da consolidação da propriedade ao Banco demandado.

Dentro desse contexto, a parte autora não indicou quais as caraterísticas do imóvel não teriam sido mencionadas no edital e sequer apontou qual o impacto que teria sobre o valor do imóvel.

Como se sabe, pelo princípio do “pas de nulitté sans grief”, a nulidade é a conjugação do defeito com o prejuízo. Um sem o outro não representa mácula suficiente para levar à invalidade do ato.

No caso, além de não descrever o que careceria de ser acrescido no edital, também não minudenciou qual o prejuízo que tal fato ocasionaria, mormente no impacto ao valor do imóvel. Portanto, mesmo que se depare com defeito na descrição do imóvel, não se colhe daí prejuízo hábil a autorizar a declaração de nulidade do edital.

Acresça-se, ainda, a circunstância de que, para impugnar determinado ato, há que ter legitimidade para tanto. No caso, imagine-se que o leilão ocorra e o imóvel seja arrematado, já que não há discussão sobre o respectivo valor, a parte autora sequer teria legitimidade para defender a nulidade da arrematação, pois não pode defender direito alheio como próprio, no caso, do arrematante.

E, como consta do Id. 60353629, está franqueado ao arrematante a visita ao imóvel, o que afastará qualquer dúvida sobre as condições em que se encontra.

Então, não há como, anteriormente, sem qualquer circunstância fática comprovada, dizer que o leilão não estaria hábil a ocorrer.

Repita-se: na ótica da parte autora, o vício do leilão importaria na medida em que impactasse no valor do imóvel e, sobre tal aspecto, não há qualquer nesga de discussão.

Sobre o tema ora debatido, no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já se decidiu que:

“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BEM IMÓVEL – AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ANULAÇÃO DE TODOS OS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL C/C TUTELA ANTECIPADA - AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL – PRÉVIO CONHECIMENTO SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO – PEDIDO IMPROCEDENTE – RECURSO NÃO PROVIDO. Ausente qualquer irregularidade no procedimento extrajudicial, cujo tema sequer foi alegado em sua petição inicial, sendo confessado o inadimplemento e comprovado que tiveram conhecimento prévio das datas dos leilões, vez que a ação foi distribuída antes de sua realização, insistindo na nulidade do leilão por ausência de descrição das benfeitorias do imóvel, sem dizer quais seriam, resulta no reconhecimento da impertinência do pedido de suspensão do procedimento extrajudicial.” (TJSP;

Agravo de Instrumento 2099421-94.2021.8.26.0000; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/06/2021; Data de Registro: 02/06/2021)

No passo seguinte, no tocante à purgação da mora, realmente, seguindo os parâmetros descritos no artigo 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, uma vez que o contrato é anterior à data de vigência da Lei n. 13.465/2017, não haveria qualquer empecilho para a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, como faz ver o seguinte julgado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE PROPRIEDADE IMÓVEL -SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - PURGAÇÃO DA MORA - DATA LIMITE - ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO -DEPÓSITO JUDICIAL DO DÉBITO – POSSIBILIDADE – PAGAMENTO IMEDIATO DA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA – EXIGÊNCIA DISPENSADA EM ACÓRDÃO ANTERIOR, TRANSITADO EM JULGADO – REITERADAS TENTATIVAS DE REALIZAR ACORDO TERMINATIVO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. I - É cabível a purgação da mora a qualquer momento pelo devedor, desde que o pagamento seja efetuado antes da assinatura do auto de arrematação, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, aplicável às operações de financiamento imobiliário em geral, por força da redação antiga do art. 39, II da Lei n. 9.514/97, que, por sua vez, incide sobre as relações jurídicas anteriores à vigência da Lei n. 13.465/2017. II – É defeso ao órgão jurisdicional, contrariando decisão anterior transitada em julgado, exigir, para a purgação da mora, providências dispensadas pelo pronunciamento judicial antecedente.” (N.U 1005011-45.2016.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 23/11/2020)

No entanto, até mesmo para que se possa falar em interesse processual, é pressuposto que se depare com uma pretensão resistida.

E, no caso,
não há qualquer indicativo de que a parte autora tenha buscado tal purgação e a parte demandada a tenha negado. Aliás, mesmo nesta demanda, sequer há menção a depósito de quantia ou mesmo qual seria a quantia devida.

A questão da inconstitucionalidade, por sua vez, é superada pelo seguinte julgado:

“APELAÇÃO – AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA – EMBARGOS DE TERCEIRO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – Contrato e procedimento de execução extrajudicial anteriores às alterações à Lei 9.514/97 promovidas pela Lei 13.465/17 – Aplicação ao caso da legislação vigente à época – INTIMAÇÃO PESSOAL – DATA DOS LEILÕES – Incontroversa a regularidade da intimação pessoal dos devedores acerca do início do procedimento de execução extrajudicial – Consolidação da propriedade em favor do credor sem qualquer vício – A necessidade de intimação pessoal dos devedores acerca da data do leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, é assunto pacificado pela jurisprudência do STJ e do TJSP, mesmo antes das recentes alterações na legislação especial – No caso dos autos, todavia, não é o caso de anular as hastas designadas – Comprovação de que os autores moveram ação revisional após regular consolidação da propriedade e anteriormente à realização do primeiro leilão, tendo pleiteado naquela demanda a tutela provisória para suspensão das hastas públicas designadas – Demonstração de ciência inequívoca dos devedores acerca do procedimento em curso – VENDA DO IMÓVEL POR PREÇO VIL – Não verificada – Art. 27, §2º da Lei 9.514/97 que estabelece as balizas para aferição do valor mínimo de venda do bem de acordo com o próprio montante da dívida, somado às despesas, prêmios de seguro, encargos legais e contribuições condominiais – Valor inicial do segundo leilão que cumpre as exigências legais – Frustrado o segundo leilão, ocorre a adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário, considerando-se extinta a dívida, independente do seu valor, conforme art. 27, §5º da Lei 9.514/97 – Valor da venda do imóvel ao embargante que não diz respeito à parte autora, não prosperando a alegação de preço vil – INCONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – Alegação de abusividade e inconstitucionalidade do procedimento previsto pela Lei 9.514/97 afastada – Procedimento de execução extrajudicial previsto em lei plenamente em vigor e que não afronta princípios constitucionais – Manutenção da sentença de improcedência da anulatória e procedência dos embargos de terceiro – Honorários advocatícios recursais – Art. 85, §§ 1º, 2º e 11 do CPC em vigor – Negado provimento.” (TJSP;

Apelação Cível 1031642-81.2018.8.26.0506; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/06/2021; Data de Registro: 24/06/2021)

Dessa feita,
com a cognição própria ao momento, não se depara com prova convincente sobre eventual mácula no procedimento que o torne nulo.
”

Daí exala que “seguindo os parâmetros descritos no artigo 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, uma vez que o contrato é anterior à data de vigência da Lei n. 13.465/2017, não haveria qualquer empecilho para a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação”. Porém,
a princípio, não se verificou a probabilidade de êxito da demanda porque não havia indicativo de que a parte demandada tivesse negado à parte autora a purgação da mora
.

Ocorre que,
NA RESPOSTA APRESENTADA NO ID. 62640477, A PARTE DEMANDADA FORA ENFÁTICA AO EXPRESSAR O SEU ENTENDIMENTO DE QUE NÃO CONSIDERA POSSÍVEL A PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, OU SEJA: NÃO CONSIDERA POSSÍVEL A PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO, COMO FAZ VER A SEGUINTE PASSAGEM DAQUELA PEÇA PROCESSUAL
:

“Desta forma, uma vez a Lei 13.456/17 atribuiu a preferência de aquisição do imóvel pelo devedor em leilão, bem como, afastou a aplicabilidade das disposições do Decreto Lei 70/66, de forma subsidiária aos contratos garantidos por alienação fiduciária, não restam dúvidas de que o prazo de 15 dias para a purga da mora previsto na Lei 9.514/97 deve ser cumprido em seus estritos termos, não havendo o que se falar em possibilidade de purga da mora após a consolidação.”

Logo,
COM TAL POSICIONALMENTO, DEIXA CLARO QUE, EM DISSONÂNCIA COM O ORDENAMENTO JURÍDICO, NÃO CONFERIU À PARTE AUTORA A OPORTUNIDADE DE PURGAR A MORA A PARTIR DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
.

Outro ponto que merece destaque
diz respeito
à notificação da parte autora do leilão extrajudicial levado a efeito
, em relação a que a parte demandada defendeu na contestação que:

“Assim, segundo disposição do artigo 26 da lei 9.514/97, ante a inadimplência do Autor, este foi intimado para purgar a mora no prazo de 15 dias, no entanto, deixou transcorrer in albis o referido prazo. Decorrido o prazo sem a purgação da mora, segundo disposição do § 7º do artigo 26, da Lei 9514/97, a propriedade do imóvel sub judice está em vias de ser consolidada ao patrimônio do Réu, e nenhuma irregularidade houve nesse procedimento. Com relação às notificações acerca das datas dos leilões designados, da mesma forma, resta incontroverso pelos documentos juntados à inicial e à esta defesa, que as mesmas foram regularmente realizadas.” (negrito nosso)

NÃO OBSTANTE ALEGAR QUE OS DOCUMENTOS QUE APARELHAM A PETIÇÃO INICIAL E A DEFESA DARIAM CONTA QUE A ALUDIDA NOTIFICAÇÃO FORA DEVIDAMENTE APERFEIÇOADA, NÃO SE VÊ TANTO NA PETIÇÃO INICIAL COMO NA DEFESA QUALQUER PROVA ESPECÍFICA SOBRE A NOTIFICAÇÃO PESSOAL DA PARTE AUTORA ACERCA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL, CONFORME DETERMINA O ARTIGO 27, § 2º-A, DA LEI N. 9.514/1997.

Não custa dizer que,
conforme o ato judicial de Id. 60644829, o ônus da prova fora invertido. De tal sorte, seria ônus da parte demandada comprovar o atendimento de tal requisito legal
.

Bem por isso, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, no Agravo de Instrumento n. 1013022-96.2021.8.11.0000 (Id. 72032938), decidiu que:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – LEI Nº. 9.514/97 – SUSPENSÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PURGAÇÃO DA MORA – POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DE MEIOS PARA PURGAR A MORA – INTERESSE DEMONSTRADO – RECURSO PROVIDO. É possível purgar a mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes do STJ. Havendo inequívoco interesse na purgação da mora, deve a instituição financeira disponibilizar os meios para a fruição deste direito, até assinatura do auto de arrematação. Evidenciada a probabilidade do direito invocado deve ser reformada a decisão para suspender os efeitos do leilão público do imóvel, até a data do julgamento final da ação de conhecimento, em que se pleiteia o direito de purgar a mora. Recurso provido.”

Do voto-condutor, no mesmo sentido do raciocínio jurídico ora desenvolvido, podem ser extraídos os seguintes trechos:

“No aspecto, em que pese seja incontroverso o inadimplemento contratual, por outro lado é inequívoco o interesse do agravante em purgar a mora, uma vez por ele externada pretensão que visa o depósito imediato do valor do débito.

Nesse contexto,
A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE ESTADUAL DE JUSTIÇA, POSSUEM ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE NO ÂMBITO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL, REGIDO PELA LEI Nº. 9.514/1997 É POSSÍVEL PURGAR A MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIANTE, DESDE QUE OCORRA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO DO LEILÃO PÚBLICO DO BEM OBJETO DA CONTRATAÇÃO, E CUMPRIDAS TODAS AS EXIGÊNCIAS PREVISTAS NO ART. 34 DO DECRETO-LEI Nº. 70/1966.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE. RECONSIDERAÇÃO. RECURSO PROVIDO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE RESTRITA ATÉ O MOMENTO DA LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS. DESPROVIMENTO. 1.
Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Na alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor pode purgar a mora somente até a lavratura do auto de arrematação, mediante o pagamento integral do débito. Precedentes. Aplicação da Súmula n.83/STJ. 3. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos
.” (AgInt no AREsp 1616086/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 06/05/2020).

Na esteira do entendimento do Tribunal Cidadão, segue a jurisprudência desta Corte de Justiça, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – INTIMAÇÃO POR EDITAL – IRREGULARIDADE – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – RECURSO DESPROVIDO.
É inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para localização do fiduciante, mormente considerado, no caso, que o mesmo reside no imóvel ofertado como garantia fiduciária no contrato executado. A ausência de intimação pessoal da devedora para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966
.” (N.U 1003218-37.2017.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 03/02/2020)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA SUSPENDER O LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DE MEIOS PARA PURGAR A MORA – INTERESSE DE PURGAÇÃO DEMONSTRADO – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
É possível purgar a mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes do STJ. Havendo inequívoco interesse na purgação da mora, deve a instituição financeira disponibilizar os meios para a fruição deste direito, o que não ocorreu na hipótese. Evidenciada a probabilidade do direito invocado pela autora da demanda, correta a decisão que lhe deferiu a tutela de urgência, para suspender o leilão público do imóvel da agravada, até a data do julgamento final da ação de conhecimento, em que se pleiteia o direito de purgar a mora.”
(N.U 1008705- 89.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, Publicado no DJE 10/08/2020)

Assim sendo, a instituição deveria disponibilizar os meios para fruição do direito, o que não ocorreu na hipótese, já que não se verifica, ao menos nesta sede de cognição sumária, a intimação do devedor sobre o leilão designado.

De mais a mais, considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº. 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor fiduciário.

Além disso, é controversa a realização da intimação pessoal da parte devedora fiduciante, ora agravante, acerca do leilão extrajudicial do imóvel, hipótese que, se confirmada, enseja a nulidade da solenidade.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA SUSPENDER O LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DE MEIOS PARA PURGAR A MORA – INTERESSE DE PURGAÇÃO DEMONSTRADO – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA. É possível purgar a mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes do STJ. Havendo inequívoco interesse na purgação da mora, deve a instituição financeira disponibilizar os meios para a fruição deste direito, o que não ocorreu na hipótese. Evidenciada a probabilidade do direito invocado pela autora da demanda, correta a decisão que lhe deferiu a tutela de urgência, para suspender o leilão público do imóvel da agravada, até a data do julgamento final da ação de conhecimento, em que se pleiteia o direito de purgar a mora.” (TJ-MT - AI: 10087058920208110000 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 05/08/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2020)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM REVISÃO CONTRATUAL JUDICIAL E PEDIDO ACAUTELATÓRIO ANTECEDENTE DE SUSPENSÃO DE LEILÃO – TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – ARTIGO 300 DO CPC/15 – INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BEM IMÓVEL – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – INOBSERVÂNCIA – DECISÃO INTERLOCUTÓRIA – CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – DESCABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei Federal nº 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, j. em 27/08/2019, DJe 02/09/2019).

Cabível a concessão da tutela de urgência para a suspensão do leilão extrajudicial, bem como para a consignação das parcelas vencidas em favor do mutuário devedor de contrato de alienação fiduciária de imóvel, se constatado que este não foi regularmente intimado do leilão. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado de ser incabível o arbitramento de honorários advocatícios em recursos interpostos contra decisões interlocutórias.” (N.U 1016864- 55.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 03/03/2020)”

Convém enfatizar que o vício não atinge a consolidação da propriedade, inclusive, a parte autora fora expressamente intimada previamente ao ato (Id. 62642294).

O DEFEITO SE DEU A PARTIR DA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL SOBRE O LEILÃO EXTRAJUDICIAL
. Logo,
SOMENTE SÃO INVÁLIDOS OS ATOS POSTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, JÁ QUE NÃO SE DEU A NOTIFICAÇÃO PESSOAL DA PARTE AUTORA PARA O LEILÃO E NÃO SE PERMITIU A PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.

Por consequência,
reconhecida a invalidade da alienação extrajudicial, nulos são os atos dele decorrentes, aplicando, assim, o princípio “quod nullum est nullum parit effectum” (o que é nulo não produz nenhum efeito).

Nesse contexto,
a nulidade de ato jurídico invalida os efeitos pessoais e reais que ele pudesse produzir, não sendo passível de confirmação ou convalescência, na forma do art. 169 do Código Civil.

Por fim,
não há como enfrentar, nesta demanda, o pleito formulado por Franchini Vieira Empreendimentos Ltda. no Id. 84276654, já que, na condição de terceira atingida por decisão judicial, para eventual apreciação da sua pretensão, deveria se valer do meio apropriado, conforme os artigos 674/681 do CPC.

Ante o exposto,
ACOLHO EM PARTE a pretensão deduzida na inicial, para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte demandante, razão porque DECLARO a nulidade dos atos posteriores à consolidação da propriedade na matrícula do imóvel em questão, com a invalidade dos leilões e os atos subsequentes, inclusive, o registro da arrematação em leilão extrajudicial.

Como a parte autora decaiu de parte mínima do seu pedido (nulidade da consolidação da propriedade), CONDENO a parte demandada ao pagamento das despesas, das custas processuais e dos honorários advocatícios, que FIXO em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.

JULGO EXTINTO o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

PROMOVA-SE a retificação do valor da causa na distribuição, conforme correção de Id. 61671312.

P.I.C.

Após o trânsito em julgado, EXPEÇA-SE mandado para o cancelamento do R-7/30.964 do CRI de Tangará da Serra-MT.

Para não se ter dúvida sobre o sentido da decisão, não se trata de apreciação e deferimento do pedido da terceira interessada, formulado no Id. 84276654, como fundamentado acima. Dessa feita, não é objeto de cognição, por exemplo, o pedido de comunicação ao Município sobre a titularidade do imóvel, mesmo porque a própria interessada pode promover tal comunicação e, se houver litígio, o será com o ente federado que não se encontra em qualquer dos polos.

Por fim, AO ARQUIVO com as anotações e baixas de estilo.

Tangará da Serra/MT, 27 de fevereiro de 2023.

FLÁVIO MALDONADO DE BARROS

Juiz de Direito”
(destaquei)

Como se vê do teor da sentença recorrida acima transcrita, especialmente dos excertos que destaquei, o Juízo
a quo
reconheceu a nulidade dos atos ulteriores à consolidação da propriedade em favor da financeira apelada/requerida
, tendo assinalado expressamente que “
o vício não atinge a consolidação da propriedade, inclusive, a parte autora fora expressamente intimada previamente ao ato (id. 62642294)”,
sendo que
“o defeito se deu a partir da ausência de notificação pessoal sobre o leilão extrajudicial”,
de modo que
“somente são inválidos os atos posteriores à consolidação da propriedade, já que não se deu a notificação pessoal da parte autora para o leilão e não se permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação”
, tendo, com base nisso, julgado parcialmente procedentes pedidos iniciais para declarar
“a nulidade dos atos posteriores à consolidação da propriedade na matrícula do imóvel em questão, com a invalidade dos leilões e os atos subsequentes, inclusive, o registro da arrematação em leilão extrajudicial”
.

Neste contexto, infiro escorreita a fundamentação e a conclusão da sentença recorrida, mormente porque constam atrelados à contestação comprovante de intimação pessoal do autor para purgação da mora (Id. 168491044), certidão de decurso de prazo para tal finalidade (Id. 168491045), sendo em decorrência disso regularmente efetivada a averbação e consolidação da propriedade imóvel dada em garantia, consoante Ids. 168491049 e 168491050 - Pág. 4/5.

Na mesma toada, infere-se também correta a inferência da sentença no sentido de que não há, no acervo probatório coligido ao feito, prova de que a parte autora foi notificada pessoalmente acerca do leilão extrajudicial, o que conduz à conclusão pertinente de que são nulos os atos subsequentes à consolidação da propriedade em favor da parte apelada/requerida, conforme expressamente decidido na sentença.

Neste sentido, não há como acolher o apelo no sentido de “
declarar inválida o registro de averbação/adjudicação da matrícula do imóvel, oriundo do contrato discutido na presente ação em nome Apelada”,
posto que, conforme acima desenhado, evidente que o vício no procedimento extrajudicial é ulterior à consolidação da propriedade em favor da financeira apelada.

No tocante à anulação da alienação da propriedade em favor de terceiros, isto está albergado pelo que consta no dispositivo da sentença recorrida (“
nulidade dos atos posteriores à consolidação da propriedade na matrícula do imóvel em questão, com a invalidade dos leilões e os atos subsequentes, inclusive, o registro da arrematação em leilão extrajudicial”
), não comportando nenhum reparo.

No mais, considerando que a parte apelante/autora pede na inicial a anulação da consolidação da propriedade
, infere-se que o pleito para que seja
autorizado “
o depósito no valor do saldo devedor para a quitação do contrato de financiamento”
encontra-se dentro do espectro do que foi pleiteado e decidido, bem como do que se pode compreender como conjunto da postulação (art. 322, § 2° do CPC).

Nesta toada, infere-se inclusive oportuno que conste expressamente a viabilidade da purgação da mora até a realização das hastas extrajudiciais para que não paire dúvida no tocante.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INTIMAÇÃO PARA A PURGA DA MORA REALIZADA – NULIDADE AFASTADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2º-A, DA LEI Nº 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI Nº 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA
– PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS A CARGO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - RECURSO PARCIALMENTE. Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997. Lado outro,
embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66.
Recurso provido em parte.”
(TJMT, N.U 1043770-90.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/11/2021, Publicado no DJE 13/11/2021)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – LEI Nº. 9.514/97 – SUSPENSÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PURGAÇÃO DA MORA – POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DE MEIOS PARA PURGAR A MORA – INTERESSE DEMONSTRADO
– RECURSO PROVIDO.
É possível purgar a mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes do STJ.

Havendo inequívoco interesse na purgação da mora, deve a instituição financeira disponibilizar os meios para a fruição deste direito, até assinatura do auto de arrematação. Evidenciada a probabilidade do direito invocado deve ser reformada a decisão para suspender os efeitos do leilão público do imóvel, até a data do julgamento final da ação de conhecimento, em que se pleiteia o direito de purgar a mora. Recurso provido.
”
(TJMT, N.U 1013022-96.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/11/2021, Publicado no DJE 18/11/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – INTIMAÇÃO POR EDITAL – IRREGULARIDADE
– NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – RECURSO DESPROVIDO. É inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para localização do fiduciante, mormente considerado, no caso, que o mesmo reside no imóvel ofertado como garantia fiduciária no contrato executado. A ausência de intimação pessoal da devedora para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.
A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.
”
(TJMT, N.U 1003218-37.2017.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 03/02/2020)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA SUSPENDER O LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DE MEIOS PARA PURGAR A MORA – INTERESSE DE PURGAÇÃO DEMONSTRADO – RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
É possível purgar a mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes do STJ. Havendo inequívoco interesse na purgação da mora, deve a instituição financeira disponibilizar os meios para a fruição deste direito, o que não ocorreu na hipótese.
Evidenciada a probabilidade do direito invocado pela autora da demanda, correta a decisão que lhe deferiu a tutela de urgência, para suspender o leilão público do imóvel da agravada, até a data do julgamento final da ação de conhecimento, em que se pleiteia o direito de purgar a mora.”
(TJMT, N.U 1008705-89.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, Publicado no DJE 10/08/2020)

Diante do exposto,
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
ao apelo interposto para, além do que consta decidido na instância singela, deixar expressa a possibilidade da parte apelante/autora purgar a mora do contrato de alienação fiduciária do bem imóvel (Lei n° 9.514/1997), autorizando que, após o trânsito em julgado deste acórdão,
seja realizado o depósito no valor do saldo devedor para a quitação do contrato de financiamento em favor da financeira requerida ou nos autos, devendo a parte apelada requerida ser previamente intimada para apresentar a planilha atualizada do débito para tal desiderato.

Considerando que agora apenas consta expresso o que já havia sido reconhecido na fundamentação da instância singela, deixo de majorar os honorários na instância recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/06/2023