Tribunal: TJMT
Processo: 0007578-83.2015.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-16
Data de publicação: 2023-11-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007578-83.2015.8.11.0041

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Indenização por Dano Moral]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (APELANTE), TALITA OLIVEIRA DE SANT ANA - CPF: 026.897.961-80 (ADVOGADO), ELIANE BERTUOL DUARTE - CPF: 728.682.011-72 (ADVOGADO), MEIRE CORREIA DE SANTANA DA COSTA MARQUES - CPF: 594.612.411-00 (ADVOGADO), LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (REPRESENTANTE), EDIO LOTUFO FILHO - CPF: 209.361.411-15 (APELANTE), HELDER VIEIRA FELIX - CPF: 021.956.471-08 (APELADO), ANA PAULA DOS PASSOS CANONGIA - CPF: 972.510.111-15 (ADVOGADO), EDIO LOTUFO FILHO - CPF: 209.361.411-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXCLUDENTES DE NEXO DE CAUSALIDADE – AFASTAMENTO - FORTUITO INTERNO – DANO MORAL CONFIGURADO – DANOS MATERIAIS CARACTERIZADOS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

2. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

3. As intercorrências que se inserem nos riscos inerentes à atividade econômica desempenhada caracterizam fortuito interno, inviabilizando o afastamento da responsabilidade do fornecedor.

4. Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

5. Incabível a redução da indenização por danos morais arbitrada em conformidade com os parâmetros aplicáveis na espécie.

6. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem firmando entendimento de que, independentemente de estar ou não o procedimento imobiliário inserido no “Programa Minha Casa, Minha Vida”, os danos materiais, em casos como o presente, se presumem, decorrendo diretamente da privação injustificada do uso do bem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.,
com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Indenização por Lucros Cessantes e Danos Morais n.º 0007578-83.2015.8.11.0041, ajuizada em face de
HELDER VIEIRA FELIX,
nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para condenar para: a) Condenar a parte requerida ao pagamento de lucros cessantes no valor mensal de R$ 600,00 (seiscentos reais) da data da previsão da entrega do imóvel até a sua efetivação, a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação; b) Condenar a parte requerida ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da sentença e de juros de 1% ao mês a partir da citação. Por consequência, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e
dos
honorários advocatícios, estes fixados em 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil (ID 187591247).

Irresignada, a ré/apelante aduz que o prazo de entrega poderia ser prorrogado até 36 meses, por consequência, é totalmente legal, válida e contratual a prorrogação concedida pela CEF à apelante.

Sustenta a incidência de excludentes de responsabilidade (culpa exclusiva de terceiro, caso fortuito ou força maior), pois, segundo entende, o atraso alegado na inicial decorreu de falhas imputáveis a instituições públicas, cartório de registros, troca concessionária água e esgoto, além de condições climáticas e escassez de insumos e de mão-de-obra.

Sustenta o descabimento da indenização por danos morais e materiais, bem como, a título subsidiário, a exorbitância do valor arbitrado como compensação por danos extrapatrimoniais (ID 187592652).

Embora intimado, o apelado deixou de apresentar contrarrazões ao recurso, conforme certificado nos autos (ID 189037158).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A pretensão recursal consiste na reforma da sentença que reconheceu o atraso na entrega do imóvel adquirido pelo autor e condenou a ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Pois bem.

Inicialmente, convém destacar que, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

Isto porque, o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

Assim, deve ser reconhecida a nulidade da disposição contratual que vinculou o prazo de entrega de imóvel a negócio jurídico posterior, seja este o contrato de financiamento imobiliário, seja a eventual formalização da proposta de compra de imóvel assinada pelo autor, em conformidade com o Tema Repetitivo 996 da Corte Superior.

Nesse sentido, este Tribunal já teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – NULIDADE DE CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO EXCESSIVA APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL - DEVER DE PAGAMENTO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM – DANOS MATERIAIS VERIFICADOS E DEVIDOS - PREJUÍZO PRESUMIDO - NÃO COMPROVADA HIPÓTESE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO - VALOR ARBITRADO - PRINCÍPIO RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento emanado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância quando expressamente prevista no contrato, de forma clara e objetiva e em prazo razoável, é perfeitamente válida. “[...]
A cláusula contratual que estipula datas distintas para a entrega do imóvel é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de desvantagem e insegurança. IV - Não se desconhece a possibilidade da construtora condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando esta for a forma de pagamento de parte do preço. Contudo, se a entrega for prevista para muito tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve-se anular tal previsão, por se mostrar desarrazoada
...”. (TJMG, RAC n. 1.0024.11.313414-2/001, 10ª Câm. Cív., Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 07.10.2014 – negritei)[...]. O STJ decidiu recentemente o posicionamento sobre o tema entende ser válida a cláusula contratual de obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma. Portanto, fica afastada a pretensão de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.”
(Ap 98967/2017, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/02/2018, Publicado no DJE 02/03/2018).

AGRAVO REGIMENTAL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO - AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA DAS CHAVES - 17 MESES CONTADOS A PARTIR DA ASSINATURA DO FINANCIAMENTO - CLÁUSULA ABUSIVA - REVISÃO REALIZADA - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - ART. 557, CAPUT, CPC - SEGUIMENTO NEGADO - RECURSO NãO PROVIDO.
É abusiva a cláusula que fixa prazo de 17 meses após a assinatura do contrato de financiamento para entrega das chaves
.
A frustração do negócio pela não entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada aos inúmeros esforços empreendidos com esse objetivo não alcançado por quebra dos deveres da construtora, configura ato ilícito e autoriza o reconhecimento dos danos morais.
(AgR 88700/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 15/07/2015, Publicado no DJE 20/07/2015).

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA – APLICABILIDADE DO CDC – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – INDENIZAÇÃO – DANO MATERIAL E MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – MULTA RESCISÓRIA – DIFERENÇA DE METRAGEM – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) É de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável a prorrogação do prazo de entrega, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, entretanto,
se a entrega for prevista por longo tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve ser anulada a previsão, ante a sua manifesta abusividade
. (...).
(Ap 61452/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 29/07/2015, Publicado no DJE 05/08/2015).

No caso, o contrato inicial foi celebrado em 16/05/2011, havendo menção ao prazo de 15 (quinze) meses para a entrega do imóvel, isto é, em 16/08/2012.

Assim, tendo em vista que as chaves só foram entregues em 03/10/2013, o atraso na entrega do imóvel restou configurado.

Com relação às alegadas excludentes de responsabilidade, os eventos narrados pela ré – escassez de materiais e de mão-de-obra, condições climáticas adversas, e atrasos na efetivação de expedientes burocráticos – caracterizam fortuito interno, incapaz de descaracterizar a responsabilidade civil, na medida em que
se inserem nos riscos inerentes à atividade econômica desempenhada
, não sendo legítima a transferência desse ônus para o consumidor.

A esse respeito, muito esclarece a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. (...) ATRASO NA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. "HABITE-SE". DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. (...) 4. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período
de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 5. Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da (s) promitente (s) vendedora (s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.
(...).
(TJ-DF 20140111480054 DF 0035942-36.2014.8.07.0001, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 06/12/2017, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/01/2018 . Pág.: 145-159)

Quanto à indenização por danos morais, melhor sorte não assiste à ré.

É que, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

No que atine ao
quantum
indenizatório, arbitrado em
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, entendo que a sentença também não merece reparo, eis que amoldada à capacidade econômica dos envolvidos e à gravidade do descumprimento contratual, além de consentânea com os parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, verificados na definição de um montante incapaz de enriquecer ilicitamente o autor e suficiente à compensação pelo abalo extrapatrimonial.

Finalmente, o pleito de afastamento da indenização por danos materiais também não comporta acolhimento, considerando que, de acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, independentemente de estar ou não o procedimento imobiliário inserido no “Programa Minha Casa, Minha Vida”, os danos materiais, em casos como o presente, se presumem, decorrendo diretamente da privação injustificada do uso do bem:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS. [...]
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
. [...] .
(STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso. Por consequência, majoro os honorários advocatícios devidos pela autora/apelante para o percentual de 15% (quinze) por cento, com base no que dispõe o artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2023