Tribunal: TJMT
Processo: 1048644-39.2021.8.11.0001
Relator(a): HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2023-10-23
Data de publicação: 2023-10-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1048644-39.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELI CARLOS OLIVEIRA ARAUJO - CPF: 651.414.661-91 (RECORRENTE), PATRICK SHARON DOS SANTOS registrado(a) civilmente como PATRICK SHARON DOS SANTOS - CPF: 010.106.711-97 (ADVOGADO), JOSEANE VICENTE LONGO ARAUJO - CPF: 014.710.631-19 (RECORRENTE), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (RECORRIDO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA:

RECURSO INOMINADO.
LEGITIMIDADE.

TEORIA DA ASSERÇÃO.
PRELIMINAR REJEITADA.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU.
DIRECIONAMENTO POR DISPOSIÇÃO CONTRATUAL.

COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE
DO
IMÓVEL.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
Nos termos da Teoria da Asserção, quando as partes da relação jurídica de direito material coincidem com partes da relação jurídica processual,
resta
evidenciada sua legitimidade
ad causam
, ficando a discussão quanto à eventual responsabilidade civil para
exame no mérito da demanda. Precedentes do STJ.

2.
A

obrigação

tributária

consistente
no
pagamento
de
débitos
de IPTU é de
natureza

propter
rem
.
N
o
entanto
,
em
se
tratando
de
contrato
de
compra
e
venda
, o
direcionamento
da
responsabilidade

pelo

pagamento

do
referido

imposto

ao
comprador,
sem
que
tenha

ocorrido

sua

imissão

na
posse do
bem
, é
abusivo
.
Precedentes
do STJ.

In
c
asu
,

sendo

evidenciado
que
não

houve

a

imissão
dos
compradores

na
posse do
imóvel

quando
da
compra
, é
indevido
o
direcionamento
da
resp
onsabilidade

pelo

pagamento
do IPTU
a

estes

em

relação

ao

período
anterior.

3.
Recurso

conhecido
e
não

provido
.

4.
Custas

processuais
e
honorários

advocatícios
,
estes

fixados

em
10%
sobre
o valor da
condenação
, pela
parte

recorrente
.

R E L A T Ó R I O

Recurso

Inominad
o
:
1048644-39.2021.8.11.0001

Origem
:
3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

Recorrente
:
BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Recorrido
:
ELI CARLOS OLIVEIRA ARAUJO e JOSEANE VICENTE LONGO ARAUJO

RELATÓRIO:

Egrégia

turma
.

JOSEANE VICENTE LONGO ARAUJO /
ELI CARLOS OLIVEIRA ARAUJO
ajuizaram

reclamação

indenizatória

em
face BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Sentença

proferida
no ID137660681/PJe2.
Concluiu
que
o

direcionamento
da
responsabilidade

pelo

pagamento
de
débitos
de IPTU
aos

compradores
,
antes de
sua

imissão

na
posse, é
indevido
.
Julgou

parcialmente

procedente
a
reclamação
para
condenar
a
parte

reclamada

ao

pagamento
de R$ 15.645,48,
referente

às

dívidas
de IPTU
inadimplidas

por

ela
do
ano
de 2016 a 2019.

A
parte

reclamada

interpôs

Recurso

Inominado
no ID137660683/PJe2.
Arguiu

sua

ilegitimidade

passiva
.
No
mérito
,
sustentou
que a
matrícula
do
imóvel

adquirido

estava

individualizada
à
época
da
compra
,
motivo

pelo

qual
é
devida
a
transferência
da
responsabilidade

pelo

pagamento
do IPTU
desde

a

assinatura
do
contrato
.

As
partes

reclamantes

apresentaram

contrarrazões
no ID 137660687/PJe2.

É a
síntese
.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR:

Colendos
Pares.

Passo
a
análise
das
teses

recursais

devolvidas
à
apreciação
do
Poder

Judiciário
.

Legitimidade

passiva
.

A

indicação
das
partes
,
na

petição

inicial
,
trazendo

como
causa de
pedir

fundamentos
que
evidenciam

a

existência
de
uma

suposta

relação

jurídica
de
direito
material entre
elas
, é
suficiente
para
sustentar
a
legitimidade
,
como

preconizado
pela
Teoria
da
Ass
erção
,

amplamente

aceita
no c. STJ:

(...) 1.
Não

há

ilegitimidade

passiva

nas

hipóteses

em
que a
pertinência

subjetiva
do

réu

em

relação
à
pretensão

deduzida

em

juízo

torna
-se
evidente
à luz da
teoria
da
asserção
,
segundo
a
qual
as
condições
da
ação

devem

ser

aferidas

tomando

como

pressuposto
,
provisoriamente
,
apenas

em

juízo
de

admissibilidade
da

demanda
, as

próprias

afirmações

ou

alegações

contidas

na

petição

inicial
,
dispensando
-se
qualquer

atividade

probatória
. (...) 3.
Agravo
regiment
al a que se
nega

provimento
. (STJ
AgRg
no
AREsp
740.588/SP, Rel.
Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado

em
27/10/2015,
DJe
16/11/2015)

Em

exame

apenas
das
alegações

contidas

na

inicial
, nota-se que as
partes
da
relação

jurídica
de
direito
material (
relação

contratual
-
compra
e
venda
de
imóvel
)
coincidem
com as
partes

desta

demanda
,
tornando
-as
legítimas
para
figurar
no polo
ativo
e
passivo
.
Não
obstante as
partes

reclamantes

tenham

adquirido
o
imóvel

em

questão
do comprador
originário
, va
le
ressaltar
que
aquelas

buscam
o
ressarcimento
de
prejuízos
,
supostamente

causados
pela
imobiliária

reclamada
,
decorrentes
do
não

pagamento
de
débito

tributários
,
motivo

pelo

qual

não

há
que se
falar

em

ilegitimidade

passiva

ad

causam
.

Ademais
,
a
eventual

discussão

quanto
à
responsabilidade
civil da
parte

reclamada

depende
da
análise
da
tese
de
defesa
e do
conjunto

fático

probatório
,
pontos
que
serão

examinados
, de forma
apropriada
, no
mérito
da
demanda
.

Portanto
,
afasto
a
preliminar
de
ilegitimidade

pass
iva
.

Responsabilidade

pelo

pagamento
de
débitos
de IPTU.

A

obrigação

tributária

consistente
no
pagamento
de
débitos
de IPTU é de
natureza

propter
rem
,
ou

seja
,
decorre
da
própria

coisa
,
todavia
,
em
se
tratando
de
contrato
de
compra
e
venda
, é
abusivo
o
direcionamento
de
responsabilidade

pelo

pagamento
do
referido

imposto

sem
que
tenha

ocorrido

a

imissão
do comprador
na
posse do
bem
.

Isso

porque
é
a

efetiva
posse do
imóvel
que define o
momento
a
partir
do
qual
surge
a

obrigação
do
adquirente

em

efetuar
o
pagamento
das
dívidas
de
natureza

tributária
. Vale
dizer
que
o

Código

Tributário
Nacional (CTN),
definindo

sobre
a
responsabilidade
pela
obrigação

tributária
,
disciplina

em

seus

artigos
32 e 34 que
o

imposto

em

comento
é
devido

pelo

proprietário
do
imóvel
,

pelo
titular do
seu

domínio

útil

ou

pelo

possuidor
a
qualquer

título
.

Ocorre
que,
sendo
a
hipótese
de
contrato
de
compra
e
venda
de
imóvel
, é
assente
o
entendimento
de que o comprador
só
se
torna

responsável

pelo

pagamento
dos
tributos

incidentes

sobre
o
bem
a
partir
da
efetiva

transmissão
da posse,
momento

em
que se
inicia
a
relação

jurídica
material com o
imóvel
.

O
assunto

já

está

pacificado
no C. STJ:

RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

LOTEAMENTO.
COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA D
A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AO ADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE.
IMPOSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.
1. O
posicionamento
da Corte local
está

em

conformidade
com a
jurisprudência
do Superior Tribunal de
Justiça
no
sentido
de que a
re
sponsabilidade

pelo

pagamento
das
despesas
com IPTU é do
adquirente
a
partir
da
obtenção
da posse, e
não
da
assinatura
do
contrato
. 2. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (
Recurso
Especial nº 1795590-SP, rel. Min. Paulo de
Tarso

Sanseverino
, j. 11/05/2020)

AGRAVO
INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA.
(...). RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.
ACÓRDÃ
O EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 4. Segundo a
jurisprudência

do
STJ, as
despesas
de
condomínio
e IPTU
são
de
responsabilidade
da
construtora

até

a

entrega
do
imóvel

ao

adquirente
.
Isso

porque
,
apesar
de o IPTU
ter

como

fato

gerador
a
propriedade
, o
domínio

útil

ou
a posse do
imóvel
(CTN, art. 32), se
os

recorridos

não

deram
causa para o
não

recebimento
do
imóvel
,
não

podem

ser

obrigados

a
pagar
as
despesas

condominiais

nem
o
citado

imposto

referente

ao

período

em
que
nã
o

haviam

sido

imitidos

na
posse. 5.
Agravo

interno
a que se
nega

provimento
. (
AgInt
no
REsp
1.697.414/SP, Rel.
Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira
Turma
, j. 5/12/2017,
DJe
15/12/2017)

No
caso
dos autos,
restou

evidenciado

pelas

partes

reclamantes
que

houve
o
direcionamento
da
responsabilidade

pelo

pagamento
dos
débitos
de IPTU
através
do
contrato
de
compra
e
venda

firmado
,
motivo

pelo

qual
a
parte

reclamada

deixou
de
arcar
com
referido

imposto

desde
o
ano
de 2016.

Ocorre
que,
em
que
pese

tal

previsão

contratual
, o comprador
do

imóvel

foi

imitido

na
posse dele
somente

em
23/09/2019 (ID 137660652/PJe2),
momento

em
que
passou
a
ter

relação

jurídica
material com o
bem
,
não

podendo
,
portanto
,
ser

responsabilizado

pelos

débitos

anteriores
à
imissão

por
simpl
es
disposição

contratual
, a
qual
,
aliás
, é
abusiva
.

Dessa
forma,
deve
a
recorrente

arcar
com o
pagamento
do
imposto

em

questão
e,
já

havendo
o
adimplemento

deste

pelo
comprador,
deve

ser

ressarcido

pelas

cobranças

indevidas
que
sofreu
,
como

bem

fixado

na

sentença
de
primeiro

grau
.

Dispositivo
.

Posto

isso
,
conheço

do
recurso
,
mas

nego-lhe

provimento
.

Nos
termos
do
artigo
55 da Lei
nº
9.099/95 e
diante
do
não

provimento
do
recurso
,
condeno
a
parte

recorrente

ao

pagamento
das
custas

processuais
e
honorários

advocatícios
,
fixados

em
10%
sobre
o valor da
condenação
.

É
como

voto
.

Cuiabá/MT, data
registrada
no
sistema
.

Hildebrando
da Costa Marques

Juiz de
Direito
- Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/10/2023