Tribunal: TJMT
Processo: 0000200-75.2015.8.11.0106
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000200-75.2015.8.11.0106
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Divisão e Demarcação, Condomínio]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[ELI JORGE HILDEBRAND - CPF: 982.835.538-87 (APELANTE), FABIO JOSE RIBEIRO - CPF: 274.793.798-46 (ADVOGADO), ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO), HEBE CRISTINA FERREIRA HILDEBRAND - CPF: 135.719.148-05 (APELANTE), HELIO RODOLFO HILDEBRAND - CPF: 089.132.908-04 (APELADO), MARA SANDRA CANOVA MORAES - CPF: 110.164.298-00 (ADVOGADO), ONOFRE CANOVA - CPF: 031.715.588-15 (ADVOGADO), MERCIA REJANE CANOVA FREITAS - CPF: 178.652.848-70 (ADVOGADO), ADILSON FERRAZ - CPF: 074.457.608-30 (ADVOGADO), Sonia Helena Hildebrand Cardinali (APELADO), EUGENIO CARDINALI JUNIOR - CPF: 469.920.068-00 (APELADO), LUIS DONIZETI LUPPI - CPF: 077.494.048-48 (ADVOGADO), ROGERIA MARIA DA SILVA MHIRDAUI - CPF: 284.687.018-74 (ADVOGADO), TARITA HILDEBRAND CARDINALI - CPF: 294.157.338-02 (APELADO), GIULIANO HILDEBRAND CARDINALI - CPF: 273.529.368-82 (APELADO), PAULO ABREU JUNIOR - CPF: 008.312.208-72 (APELADO), FABIO DE MELLO PELLICCIARI - CPF: 154.908.338-40 (ADVOGADO), LEANDRO DE OLIVEIRA DOLZAN - CPF: 860.681.801-15 (ADVOGADO), JUSSARA APARECIDA DO NASCIMENTO ABREU - CPF: 053.678.848-06 (APELADO), SONIA HELENA HILDEBRAND CARDINALI (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº 0000200-75.2015.8.11.0106– Novo São Joaquim.

Apelante
:
Eli Jorge Hildebrand e Hebe Cristina Hildebrand.

Apelado
:
Hélio Rodolfo Hildebrand e outros.

E M E N T A

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMINIO E DIVISÃO - PARTE DO IMOVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO - EXTINÇÃO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Para a extinção de condomínio sobre imóvel em copropriedade é indispensável a comprovação da condição da propriedade comum no registro imobiliário, que somente se dá com o registro translativo

no cadastro registral. Constando da matrícula imobiliária que 50% do imóvel encontra-se registrado em nome de terceiro, ainda que se alegue a venda da fração, resta evidenciado a ausência de interesse de agir, porquanto a ação de extinção não é

via adequada para regularização do fólio registral do imóvel.

O registro da propriedade na matrícula é pressuposto processual para ação de extinção do condomínio de propriedade comum c.c divisão do imóvel.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº 0000200-75.2015.8.11.0106– Novo São Joaquim.

Apelantes
:
Eli Jorge Hildebrand e Hebe Cristina Hildebrand.

Apelados
:
Hélio Rodolfo Hildebrand e outros.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Eli Jorge Hildebrand e Hebe Cristina Hildebrand
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única de Novo São Joaquim, que nos autos
da A
ção de Extinção de Condomínio n. 0000200-75.2015.8.11.0106, proposta em face de
Hélio Rodolfo Hildebrand e Outros
,

acolheu a preliminar de falta de interesse de agir, extinguindo o processo com fundamento no art. 485, VI, do CPC.

Inconformados, recorrem os autores, ora apelantes, sustentando, preliminarmente, o cerceamento de defesa, por ausência de instrução probatória.

Dizem que há pedido expresso para a produção de prova pericial, não havendo preclusão à produção probatória. E asseveram que não se pode fundamentar a sentença em ausência de provas, se o próprio julgador indeferiu a produção.

Seguem, sustentando ainda em preliminar, a ausência de motivação na sentença que acolheu preliminar de ausência de interesse de agir, quando nunca foi contestada a copropriedade dos apelantes.

No mérito, advogam a existência de interesse de agir, pois o juiz foi levado a erro, pela informação de que o contrato firmado pelas partes é objeto de ação declaratória de rescisão contratual, vez que a ação já fora resolvida, não havendo discussão pendente sobre a quitação de parcela do imóvel, não restando consubstanciada qualquer inadimplência.

Pontuam que constam em todas as matriculas (46.600, 41.601, 41.392, 40.707 e 40.708) que compõe a Fazenda São Francisco como coproprietários, e, por isso, tem legitimidade e interesse para pleitear a extinção do condomínio e a divisão das terras.

Ponderam que os pedidos formulados na inicial são certos e claros e independem de qualquer adjudicação compulsória, e esclarecem que embora a propriedade seja composta por 4 (quatro) matriculas, trata-se de um único imóvel formado por áreas contiguas, e que a titularidade de todas as matriculas pertence as mesmas partes, sendo passível de divisão, pois, mesmo com a divisão caberá a cada condômino, módulo rural mínimo.

Forte em tais argumentos, requestam pela anulação da sentença, e no mérito pela reforma

para autorizar a extinção e a divisão das terras.

Contrarrazões pelos apelados no id n. 173417721, pelo reconhecimento da deserção, e por Paulo Abreu Junior, no 173417724, ambos pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá

22 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº 0000200-75.2015.8.11.0106– Novo São Joaquim.

Apelantes
:
Eli Jorge Hildebrand e Hebe Cristina Hildebrand.

Apelados
:
Helio Rodolfo Hildebrand e outros.

e Paulo Abreu Junior.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de extinção de condomínio e divisão manejada por Eli Jorge Hildebrand e esposa, objetivando a divisão do imóvel rural denominado Fazenda São Francisco, com área de 2.692,07,99 hectares, compostos pelas matriculas 46.600, 41.601, 41.392, 40.707 e 40.708 do Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças.

Narraram na inicial, que a origem do condomínio que pretendem extinguir ocorreu em 2003, nos autos do Processo de Inventário n. 566.01.2003.000013-3, perante a 2ª Vara Cível da Comarca de São Carlos – SP. Dizem que as partes ideais dos condôminos não são iguais, estando distribuídas conforme formal de partilha.

Justificam, ainda, a inclusão no polo passivo dos réus Paulo Abreu Junior e sua esposa, em razão destes constarem como proprietários de 50% (cinquenta por cento) das matrículas que compõe o imóvel rural, no entanto, os quinhões que lhes pertencia foi vendido, embora a transferência do imóvel rural

não fora levado a registro, estando, assim, a totalidade do imóvel rural sob a posse dos irmãos Hildebrand.

Entendem que a melhor solução é a extinção do condomínio e consequente divisão dos imóveis, suas benfeitorias, acessórios, animais, safras e resultados. Pugnam, também, pela transferência da propriedade, com a formalização e adjudicação compulsória do imóvel, respeitadas as diferentes frações.

Subsidiariamente, intentam que sejam intimados os condôminos para apresentarem seus títulos e constituírem seus quinhões, bem como a nomeação de dois árbitros e um agrimensor para procederem à realização de levantamento do traçado da linha demarcada, visando à expedição do mandado de divisão e partilha a cada condômino.

Decorrida a marcha processual, apresentada contestação pelos réus, impugnação, o juiz
a quo
julgou antecipadamente a lide a fim de reconhecer a ausência de interesse processual dos autores, extinguindo, o processo, sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC.

Não concordando com o édito judicial, recorrem os autores, ora apelantes. Inicialmente, apontam questões preliminares, postulando pela anulação da sentença, por cerceamento de defesa, por ausência de instrução probatória.

Dizem que há pedido expresso para a produção de prova pericial, não havendo preclusão à produção da prova requestada.

E asseveram que não se pode fundamentar a sentença em ausência de provas, se o próprio julgador indeferiu a produção probatória.

Por sua vez, os apelados, em preliminar contrarrecursal, pedem pelo não conhecimento do apelo, por deserção, porque o deferimento do pedido de parcelamento restringiu-se às custas iniciais.

No entanto, a pretensão não merece acolhida, porque, do mesmo modo foi deferido nesta instância o parcelamento dos encargos recursais por meio da decisão de id n. 174093166, cujas parcelas estão sendo recolhidas não havendo que se falar em deserção.

Quanto ao alegado cerceamento de defesa, deveras, a preliminar não prospera, porquanto, a sentença recorrida acolheu questão prévia ao exame das matérias de mérito trazidas quanto à pretensão de extinção da copropriedade do imóvel rural.

Desta feita, não se adentrou à fase de instrução probatória, vez que o processo foi extinto anteriormente, ainda que o magistrado tenha alegado a preclusão.

Ao acolher a falta de interesse processual dos autores, encerrou-se a discussão na fase embrionária do processo, não avançado para a fase instrutória, de sorte que não há que se falar em cerceamento de defesa, já que despicienda

a produção de qualquer prova.

Por sua vez, no que pertine à ausência de motivação na sentença que acolheu a

preliminar de ausência de interesse de agir, basta uma simples leitura do édito sentencial para verificar que a carência da ação foi fundamentada em razão da inexistência

de registro da propriedade dos imóveis

em nome dos autores,

além de outros óbices quanto a necessidade de resolução de questões precedentes à pretensão da extinção do condomínio, como a atualização e unificação das matriculas do imóvel.

Logo, não merece guarida a preliminar.

Avançando na resolução da celeuma, sustentam os apelantes a existência de interesse processual quanto à pretensão de extinção do condomínio do imóvel rural, porque constam em todas as matriculas (46.600, 41.601, 41.392, 40.707 e 40.708) que compõe a Fazenda São Francisco como coproprietários, e, por isso, tem legitimidade e interesse para pleitear a extinção do condomínio e a divisão das terras.

Ponderam que os pedidos formulados na inicial são certos e claros e independem de qualquer adjudicação compulsória, e esclarecem que embora a propriedade seja composta por 4 (quatro) matriculas, trata-se de um único imóvel formado por áreas contiguas, e que a titularidade de todas as matriculas pertence as mesmas partes, sendo passível de divisão, pois, mesmo com a divisão caberá a cada condômino, módulo rural mínimo

Desta feita, ao que se afigura, os apelantes pretendem obter tutela jurisdicional para que seja determinada a divisão física do imóvel rural

com a extinção do condomínio entre os coproprietarios, bem como o deferimento da partilha e disposição dos bens móveis e semoventes da Fazenda São Francisco.

Assim é que, uma vez submetido como objeto de uma ação de divisão, visando a definitiva extinção do condomínio, deverão ser verificadas diversas condições
extrajurídicas

a que o imóvel rural deverá estar sujeito e que refletirão no modo como a divisão deverá ser realizada.

Nesse contexto, como pontuou o togado
a quo

“
a definição da situação da propriedade real dos imóveis em discussão precede a questão litigada nesses autos”
,

isto porque, pende discussão quanto à transmissão da propriedade de fração correspondente a 50% do imóvel, que encontra-se registrado em nome de terceiros, aqui também demandados, Paulo Abreu Junior e Jussara Aparecida Abreu.

Em que pese os autores, ora apelantes, façam prova de que os demandados alienaram a parte que lhes competia, há discussão quanto ao inadimplemento do negócio jurídico entre as partes, cuja definição é necessária para prosseguimento da ação de extinção de condomínio, já que a situação registral do imóvel aponta terceiros como proprietários de parte do imóvel rural, e não é no bojo da ação de extinção de condomínio que a regularização do registro imobiliário será atualizado.

Assim, a situação documental dos imóveis, notadamente a ausência de regularização da titularidade registral, impede qualquer pronunciamento judicial quanto possibilidade de divisão da área entre os coproprietários e extinção da coisa comum.

A sentença foi pontual, veja:

(...)
Além disso, o lapso temporal decorrido desde a negociação alhures amplia a discussão que, passa a se esbarrar na posse e propriedade verdadeira dos imóveis.

(...) Com efeito, havendo um contrato entabulado e, após ultrapassada a discussão inerente ao pagamento, cabe à parte interessada proceder com o registro imobiliário, atualizando as matrículas dos bens e, fato inocorrente no caso dos autos. Não se verifica que as partes se diligenciaram no sentido de regularizar os registros imobiliários antes do intentar a presente demanda, pelo contrário, consta que o embate em relação ao cumprimento do compromisso de compra e venda ainda subsiste, por mais que superada a fase judicial de rescisão, ainda remanesce sem anotação no registro imobiliário

Ainda, o pronunciamento jurisdicional a respeito da adjudicação compulsória e, posterior extinção do condomínio, no estado em se encontra o feito, acaba por afetar o princípio previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos, em que se tem um contrato entabulado em 1998, em tese, quitado, porém, não levado à registro, cujas últimas atualizações das matrículas apresentadas nos autos ocorreram quando do protocolo da lide, no ano de 2005.

(...)
em relação aos imóveis objeto do pedido de divisão de condomínio, ainda pesa a ausência de georreferenciamento, ausência de comprovação da reserva legal na propriedade e ausência de comprovação do
CAR
(...)”. id n. 173417714.

Além disso, outros obstáculos se evidenciam quanto à necessidade de unificação das matriculas, e saneamento de irregularidades no perímetro da propriedade em comum,
o que impede a divisão do bem antes que se promovam as retificações necessárias, com o fim de se resguardar não só os direitos dos condôminos, como também, os dos confrontantes.

Por tais razões que, partindo-se da análise da descrição do imóvel rural e o mesmo não encontrar-se corretamente delimitado, com
atualizações da descrição matricular
, não poderão os condôminos menoscabar a realidade fática estranha ao teor da inscrição matricular, que poderá encontrar-se defasada em relação às características físicas do imóvel que tenha sofrido alterações ao longo dos anos, bem como em relação à própria descrição do título aquisitivo do domínio, pois com fundamento no princípio da especialidade objetiva, a matriculação exige a
determinação
como requisito absoluto para o registro.

Portanto,
o registro da propriedade na matrícula é pressuposto processual para que
possa pretender o condômino que se faça a divisão do imóvel em comum.

A proposito:

“APELAÇÃO.
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C COM COBRANÇA. AUTORES QUE SÃO DONATÁRIOS DO IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE REGISTRO DA DOAÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR ILEGITIMIDADE ATIVA E AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO
. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE COBRANÇA.
ILEGITIMIDADE DOS AUTORES PARA PROPOR A AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, EIS QUE NÃO HOUVE O REGISTRO DA ESCRITURA DE DOAÇÃO, PORTANTO, NÃO POSSUEM O DIREITO DE DOMÍNIO SOBRE O BEM. ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. ADEMAIS, O REGISTRO DE TODOS OS ADQUIRENTES NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, É PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO REGULAR DO PROCESSO NA AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, EM RAZÃO DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL
.
É ÔNUS DA PARTE AUTORA INSTRUIR A INICIAL COM TODOS OS DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. DESSE MODO, CABIA AOS AUTORES PROVIDENCIAREM PREVIAMENTE O REGISTRO DA ESCRITURA DE DOAÇÃO
. NÃO CABIMENTO DE EXTENSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA PARA AS DESPESAS E EMOLUMENTOS”

( TJSP. RAC n. 0007427-29.2017.8.19.0202, 20ª Câm. Cível,

Rel. Des. Alexandre Eduardo Scisinio, J. 15.12.21 – negritei)

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BENS IMÓVEIS. JUÍZO ORIGINÁRIO QUE ENTENDEU PELA EXTINÇÃO DO PROCESSO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, IV DO CPC. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE INVENTÁRIO DE BENS COM VISTAS A VIABILIZAR A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE SE FORMARÁ COM O REGISTRO
. ACERVO HEREDITÁRIO QUE É UM TODO UNITÁRIO, APENAS PARTILHÁVEL NO PROCESSO DE INVENTÁRIO. O DIREITO DE SAISINE, NO ÂMBITO DO DIREITO SUCESSÓRIO, NÃO DISPENSA O NECESSÁRIO INVENTÁRIO, ASSEGURANDO-SE A PRESENÇA DE TODOS OS HERDEIROS DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL, QUE SE CONSOLIDA COM TÍTULO APRESENTADO A REGISTRO. HERANÇA QUE, ATÉ A PARTILHA, É UNIVERSAL E INDIVISIVEL.
Para a extinção do condomínio é necessária a comprovação da propriedade comum do imóvel no registro imobiliário. Caso dos autos em que a matrícula imobiliária revela estar 25% dos imóveis ainda registrados em nome da falecida, genitora dos requeridos, sem inventário e registro de partilha. O registro do Formal de Partilha na matrícula do imóvel é pressuposto processual para a ação de extinção do condomínio de propriedade comum c/c alienação judicial do imóvel, já que não há que se falar em propriedade imobiliária dos herdeiros do de cujus sem a necessária transcrição do documento que contém a sua transferência no Cartório do Registro Imobiliário
. Nada obstante o princípio de saisine, que rege o direito sucessório, mesmo que formalmente constituído o condomínio entre os sucessores legítimos da de cujus com relação ao percentual dos bens imóveis em questão, impossível a alienação do bem sem que antes seja o mesmo inventariado e registrado o respectivo formal de partilha perante a serventia competente, pois a propriedade do imóvel, embora já transmitida aos herdeiros pela morte da autora da herança, não poderá ser retransmitida a terceiros (objetivo último da ação com a alienação judicial do imóvel) sem que antes seja regularizada perante o Registro Imobiliário, até mesmo em respeito ao requisito da continuidade, sendo vedado o salto na cadeia de registros/averbações na matrícula do imóvel.

O caso é, pois, de extinção do processo por falta de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo. Recurso a que se nega

provimento”
.(TJSP. RAC n. 0215246-83.2019.8.19.0001, 24ª Câm. Cível. Rel.

Des. André Luiz Cidra J. 24.06.20 – negritei)

Desta feita, como corretamente assinalou o magistrado singular,
“
Não se verifica outra solução a não ser a extinção do feito, possibilitando aos autores a resolução das questões que antecedem o pedido de extinção de condomínio, somente após, é que os autores estarão legitimados a intentar em juízo uma solução sobre a divisão e demarcação dos imóveis. (...).

Assim sendo, não merece reparos a sentença hostilizada.

Desprovido o recurso de apelação impõe-se a majoração da verba honorária nesta instância recursal, que fixo em 15%, na forma do art. 85, §11 do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 22 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023