Tribunal: TJMT
Processo: 1023516-91.2021.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-15
Data de publicação: 2023-04-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023516-91.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), ANDERSON ROSA FERREIRA - CPF: 971.900.551-34 (APELANTE), ANDERSON ROSA FERREIRA - CPF: 971.900.551-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

ANDERSON ROSA FERREIRA

APELADO(s):

ELMO ENGENHARIA LTDA

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROCEDENCIA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL (TERRENO) DADO EM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA - ADJUDICAÇÃO ADMINISTRATIVA – ORDEM DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO DEVEDOR FIDUCIANTE SOB PENA DE DESOCUPAÇÃO FORÇADA - CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE RESSARCIMENTO PELA OCUPAÇÃO – PRELIMINARES DE INTEMPESTIVIDADE, DESERÇÃO, INCOMPETÊNCIA E PRESCRIÇÃO QUINQUENAL – REJEIÇÃO - MÉRITO – ALEGADA NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA E PARA O LEILÃO – NOTIFICAÇÃO DA MORA MEDIANTE EDITAL – POSSIBILIDADE – DESCONHECIMENTO DO PARADEIRO DO RÉU CERTIFICADA PELA SERVENTIA – ART.26, §4º, DA LEI N. 9.514/97 – LEILÕES FRUSTRADOS – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – PRETENDIDO DIREITO À REPARAÇÃO PELAS BENFEITORIAS EDIFICADAS – DESACOLHIMENTO – POSSE INJUSTA E DE MÁ-FÉ – ART.1.020 DO CC/2002 - RECURSO DESPROVIDO.

Se os aclaratórios opostos pelo apelante foram conhecidos, apesar de rejeitados, a sua oposição interrompeu o prazo para o manejo do apelo, na forma do
caput
do art.1.026 do CPC/15, não havendo falar-se em intempestividade.

Se antes de o juízo
ad quem
deliberar sobre o pedido de gratuidade inserido nas razões do recurso, o apelante requer o parcelamento do preparo, o qual foi deferido pela relatora, descabe falar-se em deserção, restando prejudicada a impugnação ao benefício ofertado nas contrarrazões.

Descabe falar-se em extinção da ação por incompetência em função da eleição de foro arbitral para a solução das questões envolvendo o contrato, se entidade arbitral já se encontrava inapta perante o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica antes mesmo da judicialização da causa.

Havendo circunstância capaz de interromper o prazo para perseguir o crédito inadimplido de contrato de compra e venda de imóvel – ou seja, citação válida do devedor fiduciante em ação pretérita do credor (art.202,
V, do art.202 do CC/2002)
–, não há se falar em prescrição do direito do proprietário fiduciário.

Nos termos do §4º do art. 26 da Lei n. 9.514/97, admite-se a constituição do devedor fiduciante em mora através de edital, quando a serventia responsável pelo ato admonitório certifica o desconhecimento do paradeiro do devedor, a despeito das tentativas de encontrá-lo.

Por força do
princípio
pas de nullité sans grief
, t
ambém não há se falar em nulidade do procedimento extrajudicial pela suposta ausência de intimação do devedor fiduciante acerca da data e local do leilão extrajudicial se, restando frustrados os dois leilões designados, a consolidação da propriedade do imóvel se deu mediante adjudicação.

A ocupação exercida por adquirente acintosamente inadimplente configura posse injusta e de má-fé, de maneira que, tirante as benfeitorias necessárias – aquelas indispensáveis para evitar o perecimento do bem – não são indenizáveis aquelas meramente úteis, à luz do que estabelece o art.1.020 do CC/2002.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

ANDERSON ROSA FERREIRA

APELADO(s):

ELMO ENGENHARIA LTDA

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso Apelação Cível interposto por
ANDERSON ROSA FERREIRA
contra a sentença proferida na
Ação de Reintegração de Posse
n.

1023516-91.2021.8.11.0041 movida por
ELMO ENGENHARIA LTDA
, a qual julgou procedente o pedido para ratificar a medida liminar reintegratória que determinou a desocupação voluntária do imóvel matriculado no CRI do 7º Ofício dessa Capital, sob o n.
22.602,
sob pena de desocupação forçada, bem como condenou o requerido a pagar à autora taxa de ocupação a ser apurada em liquidação de sentença, como também os débitos de IPTU em aberto, e as tarifas de

água e energia até data da efetiva retomada da posse do imóvel pela credora fiduciária, condenando o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.

Narra o recorrente que, na condição de adquirente, firmou em 20.10.2006, com a requerida, um
Contrato de Venda e Compra a Prestação de Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária
, para a aquisição do lote 15, quadra 19, empreendimento
Tropical Ville
, matrícula n. 22.602 do CRI do 7º Ofício desta Capital, a ser pago através de 89 (oitenta e nove) parcelas mensais, tendo sido entabulado, posteriormente, um aditivo reduzindo o número de parcelas para 80 (oitenta) com o reinício do pagamento para 20.12.2007, tendo, então, o adquirente, ora apelante, construído uma casa no referido terreno, sem que, no entanto, fosse procedida a regularização cartorária.

Relata que em 10.08.2009, parou de efetuar o pagamento das parcelas ao argumento de que a alienante/apelada não havia entregue o condomínio conforme as benfeitorias previstas contrato, razão pela qual foi notificado, ainda em 14.10.2009, para o pagamento ou purgação da mora.

Informa que em 22.10.2011 a alienante intentou a retomada extrajudicial do imóvel, o que não teria sido aceito pelo Cartório diante da falta de documentos.

Esclarece que, em 01.02.2016, a alienante recorrida ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Perdas e danos
n. 3388-43.2016.811.0041, a qual foi extinta sem resolução de mérito, em razão de no contrato rescindendo ter sido eleito juízo arbitral para a solução das questões controvertidas do contrato.

Informa que tomou conhecimento do procedimento administrativo a partir da resposta ofertada pela parte adversa na referida ação resolutória por esta manejado para a cobrança das parcelas vencidas, sob pena de retomada da propriedade do bem pela alienante.

Inconformado, suscita preliminarmente a necessidade de extinção da ação referida ação, sem resolução de mérito, por incompetência do juízo, justamente em razão da existência da eleição de foro arbitral, tal como já reconhecida na Ação n. 3388-43.2016.811.0041, em relação à qual teria ocorrido a coisa julgada.

No mérito, suscita que em razão de a última parcela do contrato de compra e venda ter vencido em 10.12.2014, o prazo prescricional quinquenal (art.206, §5º, inciso I, do CC/2002) para a cobrança dos débitos do negócio teria expirado.

Assevera, em longo arrazoado, que além da prescrição do direito de cobrança do débito, teria havido uma nulidade insanável no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em favor da proprietária fiduciária, em função da inobservância da regra dos §§1º e 3º do art.26 da Lei n. 9.514/97, ante a ausência de prévia intimação pessoal do apelante, na condição de devedor fiduciante, tanto para a purgação da mora quanto para o leilão do bem, tal como exigido pela jurisprudência do STJ, sendo, pois, nulo todo o procedimento diante das inobservância das formalidades legais.

Discorre acerca de possível direito à indenização por perdas e danos, com comentários aos artigos 104, 186, 406 e 927, todos do CC/2002.

Invocando a aplicabilidade da legislação consumerista ao caso concreto, suscitando que construiu uma residência na frente e uma edícula nos fundos do referido terreno, pelo que deveria ser indenizado pela referida benfeitoria.

No mais, expõe as razões pelas quais faria jus à gratuidade da justiça.

Contrarrazões da parte autora no ID. n. 151083754, pugnando preliminarmente pela inadmissibilidade do apelo em função da suposta intempestividade da interposição e, no mérito, pelo seu desprovimento em todos os seus termos.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Antes do exame das questões de fundo suscitadas nas razões do apelo, mister o prévio enfrentamento daquelas que lhes são prefaciais.

Preliminar de inadmissibilidade por intempestividade.

Neste particular, suscita a autora apelada que o presente recurso seria inadmissível em função da intempestividade da interposição, haja vista que o apelante opôs embargos de declaração sobre a decisão que julgou os primeiros embargos opostos pela parte autora, sem sequer suscitar que a decisão que rejeitou aqueles declaratórios permaneceu com omissão, contradição ou obscuridade, não interrompendo, assim, o prazo para a interposição do apelo.

No entanto, tal arguição não merece acolhimento.

Isso porque,
“Segundo interativa jurisprudência desta Corte, os embargos de declaração interrompem o prazo para outros recursos, a menos que não sejam conhecidos por intempestividade.”
(EDcl no REsp n. 1.020.373/MG, relator Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, julgado em 23/6/2009, DJe de 1/7/2009.)

No caso, consoante se pode depreender da decisão de ID. n. 151083749, os aclaratórios opostos pelo ora apelante foram conhecidos, apesar de rejeitados, de maneira que a sua oposição interrompeu o prazo para o manejo do apelo, na forma do
caput
do art.1.026 do CPC/15.

Com isso,
rejeito
a prefacial de intempestividade.

Da extinção da ação sem resolução de mérito em função de cláusula arbitral

Ainda pugnou o réu apelante pela necessidade de extinção da referida ação, sem resolução de mérito, por incompetência do juízo, em razão da existência da eleição de foro arbitral para dirimir as questões relacionadas ao contrato havido entre as partes.

Nesse viés, é bem verdade que na
Cláusula Décima Sexta
da II – Parte do contrato havido entre as partes ficou convencionado que as questões relativas ao pacto seriam resolvidas pelo TMCJAC – Tribunal de Mediação e Conciliação e Juizado Arbitral do Centro Oeste (ID. n. 151083713 - Pág. 11):

Todavia, não se pode olvidar que, como bem frisou a sentença, antes mesmo do ajuizamento da presente demanda, mais precisamente desde 26.02.2019 a referida entidade tornou-se inapta para o desenvolvimento de sua atividade, conforme Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica disponível no
site
da Receita Federal. Vejamos:

Portanto, à míngua de prévio ajuste de

outra entidade arbitral substituta, plenamente admissível a submissão das controvérsias contratuais entre as partes, sem qualquer nulidade por incompetência, sobretudo por força do princípio da
Inafastabilidade da Jurisdição
insculpida na norma do inciso XXXV do art. 5º da CF/88.

Com isso, fica
rejeitada
a segunda preliminar.

Da impugnação à gratuidade da justiça.

Nas contrarrazões recursais, a apelada impugna o benefício da gratuidade da justiça que o recorrente torna a vindicar nessa superior instância, apresentando os motivos pelo qual entende que postulante não preenche a condição de hipossuficiência.

Em manifestação complementar de ID. n. 156423674, a recorrida aduz que o apelante não apresentou comprovante de pagamento do preparo no prazo legal, tampouco juntou a guia com recolhimento em dobro até aquela data, ensejando, assim, a extinção do recurso por deserção, nos termos do §4º do art.1007, §4º do CPC.

No entanto, tal questão restou superada pelo pedido de parcelamento do preparo aviado na petição de ID. n. 156045177, o que foi deferido pela decisão de ID. n. 156045177.

Nesse viés, não há se falar em deserção, pelo que, rejeito a preliminar
.
-

Da prescrição quinquenal.

Ainda preliminarmente, o réu apelante suscita a prescrição quinquenal da pretensão autoral.

Acerca de tal matéria, vale lembrar que
“O vencimento antecipado da dívida não altera o início da fluência do prazo prescricional,
prevalecendo para tal fim o termo ordinariamente indicado no contrato, que, no caso (mútuo imobiliário), é o dia do
vencimento da última parcela
.”
(AgInt no AREsp n. 1.094.478/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. em 12/12/2017, DJe de 2/2/2018.)

E nesse particular, a plausibilidade de êxito da tese defensiva acerca da ocorrência da prescrição da pretensão da apelada se revela absolutamente inconsistente vez que, em consulta aos autos do Processo n. 3388-43.2016.811.0041, proposto pela autora apelada para a rescisão contratual, reintegração de posse e reparação de perdas e danos, possível constatar que houve a citação válida do ora apelante, ainda em
setembro de 2017
, fato que constitui causa interruptiva da prescrição, na forma do inciso V do art.202 do CC/2002.

Sendo assim, rejeito a prejudicial meritória de prescrição.

Do mérito.

No pertinente à regularidade do procedimento, certo é que a requerente trouxe prova da consolidação da propriedade em seu nome ainda em 12.04.2021, conforme averbação AV5: 22602 de ID. n. 151083692 - Pág. 5 e da ausência de arrematação em leilão público (ID. n. 151083694), não havendo que se falar em nulidade.

Vale também frisar que a constituição do apelante em mora, mediante edital, se deu pelas seguidas frustrações do serventuário do Cartório Notarial/registral em encontrar o devedor, ora recorrente, para ser notificado pessoalmente (ID. n. 151083689 - Pág. 1/6), o que encontra amparo no §4º do art.26 da Lei n. 9.514/97.

Vale aqui frisar que, à luz do
princípio pas de nullité sans grief
, a suposta ausência de notificação do fiduciante acerca das datas e horários das hastas não lhe trouxe qualquer prejuízo vez que, consoante se pode depreender do Auto Negativo de Leilão encartado no ID. n. 59278114 - Pág. 1 dos autos originários, o bem não foi arrematado, tendo o credor fiduciário optado pela consolidação da propriedade resolúvel.

Assim, não há qualquer ilegalidade no procedimento de adjudicação a ser constatada.

Aliás, o que se depreende da causa subjacente, à vista do Extrato do débito de ID. n. 151083713 - Pág. 38/39, é um comportamento reprovável do apelante que, pagando apenas duas parcelas das oitenta ajustadas, usufruiu do bem por muitos anos e ainda pretende permanecer na posse do bem sem pagar mais nenhuma parcela, como se o débito não existisse.

Tanto o é que, tendo ajuizado a
A
ção Declaratória de Nulidade de escritura pública imobiliária c.c Cancelamento de averbação c.c Indenização por danos morais
n. 1013709-47.2021.8.11.0041 em desfavor da ora apelada
ELMO ENGENHARIA LTDA
, o apelante teve indeferida pelo juízo da 3ª Vara Cível desta Capital a tutela de urgência através do qual pretendia (i) a averbação do processo n. 1006063-43.2020.8.11.0001 e da referida ação declaratória à margem da matrícula 22.602 do Cartório 7º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT, e (ii) declaração de indisponibilidade de venda, doação, ou qualquer outro tipo de transferência do referido imóvel a terceiros, até a resolução final dos processos.

Posteriormente, o ora recorrente desistiu da referida demanda declaratória, o que foi homologado em sentença extintiva já transitada em julgado em 20.11.2021, não mais subsistindo, portanto, qualquer ação judicial para questionar a validade e eficácia da consolidação da propriedade do bem nas mãos da credora fiduciária, assim como da adjudicação subsequente.

Nesse viés, uma vez consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia real, a ocupação do imóvel pelo devedor fiduciante se dá de forma precária, autorizando a reintegração do credor fiduciante em sua posse, por imposição do art.30 da Lei n. 9.514/97.

Por fim, também não há se falar em qualquer direito do réu apelante à indenização pelas benfeitorias implementadas no imóvel.

Isso porque, a ocupação exercida por adquirente acintosamente inadimplente configura posse injusta e de má-fé.

Sendo assim, por força da regra do art.1.220 do CC/2002, somente se poderia cogitar uma possível reparação por benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas indispensáveis à manutenção do bem. Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – IMPROCEDÊNCIA – TÍTULO DE DOMÍNIO – COMPROVAÇÃO – ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA – POSSE CONTESTADA PELO TITULAR DO DOMÍNIO – DEMONSTRAÇÃO – AJUIZAMENTO DE AÇÃO POSSESSÓRIA ANTERIORMENTE – INEXISTÊNCIA DE POSSE MANSA E PACÍFICA – ARTIGOS 1.238 E 1.240, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL – POSSE INJUSTA PELO EX-MUTUÁRIO INADIMPLENTE - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – DIREITO À RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE BOA-FÉ – ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL – REIVINDICATÓRIA PROCEDENTE – RECURSO PROVIDO. [...]. Além disso, a posse injusta e irregular do ex-mutuário inadimplente não configura posse mansa e pacífica passível de caracterizar a usucapião. O artigo 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis incorporadas ao bem. Assim, não há se falar em retenção por benfeitorias se a posse não se revela de boa-fé.- (TJ/MT - Segunda Câmara de Direito Privado, N.U 0005351-23.2015.8.11.0041, Relatora: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 04/12/2019, publ. no DJE 21/01/2020)

Logo, não havendo qualquer evidência de que as benfeitorias que o apelante implementou no imóvel objeto do pacto fossem necessárias, não há se falar em reparação ou ressarcimento dos respectivos custos.

Com isso, a sentença não padece de qualquer equívoco ou impropriedade a ensejar reforma, tampouco qualquer alteração.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao apelo, e majoro a verba honorária devida ao(s) patrono(s) da autora, nessa fase recursal, para 15% do valor da causa.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/03/2023