Tribunal: TJMT
Processo: 1038160-44.2018.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-15
Data de publicação: 2023-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038160-44.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOAO VICTOR ANDRADE AMORIM - CPF: 031.011.161-71 (ADVOGADO), TECNOMAPAS LTDA - CNPJ: 01.544.328/0001-31 (APELADO), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), LIGIA DAHROUGE ZAIM - CPF: 551.703.231-15 (APELANTE), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), PAULO RICARDO DAHROUGE ALECRIM - CPF: 830.773.832-68 (ADVOGADO), PREMIER NEGOCIOS E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.690.941/0001-46 (APELANTE), IRAIDES ORRIGO GARCIA - CPF: 690.502.361-20 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE RICARDO ORRIGO GARCIA - CPF: 329.059.121-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (TERCEIRO INTERESSADO), GUILHERME FRASSETTO SMERDECH - CPF: 032.135.401-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C ENTREGA DAS CHAVES – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – REJEITADA – CONDENAÇÃO DA APELADA AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS E ENCARGOS CONTRATUAIS – INOVAÇÃO RECURSAL –
RECURSO NÃO CONHECIDO
.

Não se desconhece que o processo de origem deveriam ter sido sentenciado em conjunto com o conexo, todavia, não é crível anular a sentença objurgada apenas por esse fato, em respeito à primazia do julgamento de mérito.

Ao apresentar contestação os Apelantes rechaçaram as teses autorais, contudo, não propuseram reconvenção para manifestar a pretensão de condenação da Apelada ao pagamento dos alugueis vencidos e dos encargos contratuais. Logo, flagrante a inovação recursal dos Recorrentes.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Ligia Dahrouge Zaim e Premier Negócios e Serviços Imobiliários Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7.ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação Declaratória de Resolução de Contrato de Locação c/c Entrega das Chaves
, julgou procedentes os pedidos iniciais formulados pela empresa
Tecnomapas Ltda.
para tornar definitiva a tutela de urgência concedida e declarar o término do contrato de locação em 30/06/2018.

Por consequência, condenou os Recorrentes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa.

Nas razões recursais os Apelantes defendem a nulidade da sentença.

Nesse particular, esclarecem que a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança c/c Pedido de Imissão na Posse e Rescisão Contratual c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação
n.º 1032913-82.2018.8.11.0041 protocolada pelos Apelantes (Ligia e Premier), foi distribuída 02/10/2018 à 7.ª Vara Cível, enquanto que a ação principal (
Ação Declaratória de Resolução de Contrato de Locação c/c Entrega das Chaves
) protocolada pelo Apelado (Tecnomapas) foi distribuída em 31/10/2018. No entanto, naquela demanda foi proferida sentença de parcial procedência em 08/09/2021 e nesta os pedidos foram julgados procedentes em 10/05/2022.

Assim, considerando que os ritos processuais não seguiram o andamento do processo conexo, pugnam pela nulidade do
decisum
e o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular processamento.

No mérito, defendem a prorrogação tácita do contrato de locação, tendo em vista o “Contrato de Prestação de Serviços para Atualização do Cadastro Fiscal do Município de Cuiabá com a Manutenção do Cadastro Imobiliário, Base Ortográfica e Sistema Sig Cuiabá” que a Apelada (Tecnomapas) tem com a Prefeitura Municipal de Cuiabá/MT.

Salientam que a imissão dos locatários, ora Apelantes, na posse do imóvel ocorreu por força de decisão judicial proferida na ação conexa.

Ressaltam que o bem não se encontra nas mesmas condições em que foi entregue ao Apelado no início da locação.

Com esses argumentos, requerem a reforma da sentença para condenar a empresa Apelada ao pagamento dos alugueis devidos, acrescidos dos encargos contratuais, em consonância com o processo conexo (n.º 1032913- 82.2018.8.11.0041).

Contrarrazões no Id. 139833242.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que a Apelada
Tecnomapas Ltda
ajuizou, em 31/10/2018,
Ação Declaratória de Resolução Contratual c/c Entrega de Chaves
em desfavor de dos Apelantes
Lígia Dahrouge Zaim e Premier Negócios Imobiliários Ltda
, objetivando a resolução da lide.

Consta da exordial que a Apelada pactuou Contrato para Locação do imóvel de propriedade da primeira Apelante, localizado na Rua Cândido Mariano esquina com Avenida Marechal Deodoro, n.º 808, nesta capital, o qual iniciou em 01/03/2017 com término previsto para 28/02/2019, tendo como fiador os Srs. José Ricardo Orrigo e Iraides Orrigo Garcia.

Para o período de março/2017 a fevereiro/2018, os aluguéis foram fixados no valor mensal de R$ 9.000,00 (nove mil reais) e, de março/2018 a fevereiro/2019, na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Além disso, pactuou-se o pagamento de forma antecipada, sendo o primeiro vencimento em 10/03/2017.

A Apelada (
Tecnomapas
) relatou que, no ato da celebração contratual, entregou aos Locadores/Apelantes (
Ligia e Premier
) 24 (vinte e quatro) cheques pós-datados, os quais foram discriminados na Cláusula 4.ª do Contrato de Locação.

Além disso, destacou que, por força da condição resolutiva inserida no Instrumento Particular, a vigência da locação ficaria condicionada
“ao tempo de vigência do contrato de prestação de serviços para ‘Atualização do Cadastro Fiscal do Município de Cuiabá com a Manutenção do Cadastro Imobiliário, Base Cartográfica e Sistema Sig Cuiabá’ que a Locatária desenvolve para a Secretaria Municipal da Fazenda de Cuiabá-MT, no imóvel objeto”
.

Esclareceu que o referido contrato (n.º 11144/2014), originário do pregão n.º 034/2014, teve o último aditivo firmado apenas para a renovação da prestação dos serviços pelo período de 24/02/2017 até 28/08/2017, conforme Ofício n.º 128/2018/GB/SMF da Prefeitura de Cuiabá.

Todavia, em nova licitação realizada pelo Órgão Municipal, sagrou-se vencedora do Certame, porém, para execução de serviços mais amplos, quais sejam:
“a prestação de serviços de fornecimento, implantação e atualização de solução de geoinformação, com geração de painéis gerenciais, apoio a geração de base, carga e consulta de dados, gestão documental, existente na Prefeitura, desenvolvimento de aplicativos móveis, customização e evolução de sistemas, suporte ao usuário, registro continuo urbano por mio varredura, levantamento de dados de campo, disponibilização e gestão de Central de Atendimento, em atendimento as necessidades da Secretaria Municipal de Fazenda quanto a garantia da receita pública.”

Salientou que, por consequência, foi exigida pela Prefeitura de Cuiabá a adequação do espaço físico utilizado para a prestação dos serviços, haja vista a futura implantação de Central de Atendimento, sendo-lhe exigido um imóvel com estrutura física maior, consoante Ofício n.º 007/2018/GB/SMF.

Em virtude desse fato e, em atenção à Clausula 25.ª do Contrato de Locação firmado entre as partes, a Autora/Apelada (
Tecnomapas
), em 15/01/2018, notificou os Locadores (Apelantes) quanto à necessidade de desocupação do bem locado, colhendo-se, com efeito, a ciência destes, em 17/01/2018, quanto ao início do aviso prévio de 60 dias previsto no dispositivo contratual.

Seguiu aduzindo que a carta de notificação teve a finalidade de informar aos Apelados, também, que os aluguéis decorrentes do aviso prévio foram pagos de modo antecipado, quais sejam, a parcela de locação a vencer em 09/02/2018 (ref. ao período de 01/2/18 a 28/2/18), bem como aquela a vencer em 09/03/2018 (ref. ao período de 01/3/18 a 31/3/18).

Asseverou, também, que próximo à data de encerramento do período de aviso prévio, foi acordado entre as partes (via
e-mail
, de modo verbal e via telefone celular) sobre a necessidade de prorrogar o contrato por mais 30 (trinta dias), estendendo-o, portanto, até 30/04/2018. Contudo, posteriormente, ocorreram outros ajustes, todos com a anuência dos Apelantes, de modo que o vínculo contratual foi prorrogado até 30/06/2018, ficando decidido que o bem seria entregue nesta data, devidamente pintado e com as devidas adequações.

No entanto, em 02/07/2018 recebeu correspondência eletrônica dos Apelantes (
Ligia e Premier
), naquele ato representados por seus Advogados, exigindo diversos documentos para a formalização da rescisão contratual e, além disso, nova notificação de aviso prévio.

Ressaltou que desde 04/07/2017 os Apelantes (
Ligia e Premier
) exercem a posse do imóvel e, inclusive, o anunciou para nova locação. Após diversas tentativas amigáveis de se resolver a questão, os Recorrentes passaram a apresentar diversos empecilhos, como por exemplo, recusa em assinar o termo de entrega do bem, que impossibilitaram a resolução do impasse extrajudicialmente.

A Apelada (
Tecnomapas
) aduziu que, em virtude de os Apelantes não terem recebido as chaves do imóvel, deu-se continuidade à cobrança dos aluguéis que, por sua vez, ocasionou o protesto do seu nome

e, ainda, inscreveu o nome no rol do SPC, tendo como origem da dívida o cheque relativo a locação, aprazado para 10/07/2018, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Diante de todo o ocorrido, requereu:

a) que seja reconhecida a aplicação da condição resolutiva prevista na cláusula 25ª do contrato, declarando-se o término do contrato em 30/06/2018, devendo ser afastado por este Juízo a cláusula penal (cláusula 24ª), e considerado cumprida a exigência de aviso prévio de 60 dias, declarando a incidência da condição resolutiva prevista na cláusula 25ª, bem como válido o depósito das chaves;

b) como condição indispensável decorrente do término do pacto locatício, que seja condenada a Locadora, primeira Ré, na obrigação de fazer, consistente na entrega dos cheques pré-datados, a partir da 17ª parcela, cuja data de depósito era de 10/07/2018, entregues no ato da celebração do contrato de locação, devidamente discriminados na cláusula 4ª, “a” do contrato de locação;

c) que seja declarada a nulidade da cláusula 24ª, do contrato de locação, ou, sucessivamente, que seja reunida equitativamente a referida cláusula, extirpando-se a abusividade existente no contrato;

d) requer seja concedida Tutela de Urgência, sem a oitiva das Rés, para que sejam canceladas todas as cobranças em nome da Autora e expedido ofício aos órgãos de proteção ao crédito, em especial o SPC, a SERASA e ao Cartório de Protesto de Títulos de Cuiabá, para que sejam retiradas as inscrições em nome da Autora. Ainda, que expedida ordem a Locadora, ora Ré, para que não leve a protesto ou outro meio de negativação os demais cheques inscritos na cláusula 4ª, “b”, do contrato de locação, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais);

Requer, ao final, seja julgada totalmente procedente a presente ação, sendo declarado que o contrato de locação findou em 30/06/2018.

O Juiz singular, entendendo presentes os requisitos do art. 300 do CPC, deferiu a tutela de urgência e determinou que os Requeridos excluam, no prazo razoável de 3 dias, o nome da Requerente dos órgãos de restrição ao crédito (SPC/SERASA) referente ao contrato discutido, bem como proceda à baixa do protesto referente ao cheque aprazado para julho/2018, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais).

A decisão foi mantida no julgamento do RAI n.º 1014736-96.2018.8.11.0000.

Contestação no Id. 139833179 e Réplica no ID. 139833202.

Em 21/07/2021 o Juiz
a quo
reconheceu a conexão deste processo com o de n.º 1038160-44.2018.8.11.0041 e declinou da competência para o Juízo da 7.ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá (ID. 139833227).

Intimados para especificação de provas,
Ligia Dahrouge Zaim e Premier Negócios e Serviços Imobiliários Ltda
requereram o julgamento antecipado da lide (ID. 139833230) e a
Tecnomapas Ltda.
pugnou pela prova oral e documental (ID. 139833232).

Em 10/05/2022 foi proferida sentença nos seguintes termos (ID. 139833236):

[...] Sem maiores delongas, não é necessário maior esclarecimento, por consequência procede ao pedido inicial, consistente na declaração do término do contrato em 30/06/2018, declarando a incidência da condição resolutiva prevista na cláusula 25ª, bem como válido o depósito das chaves em juízo.

ANTE O EXPOSTO
, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos iniciais formulados pelo Autor
TECNOMAPAS LTDA.,
em face de
LIGIA DAHROUGE ZAIM e PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA., e por consequência,
declaro
que o contrato de locação findou em
30/06/2018
, e
TORNO
definitiva a tutela de urgência concedida (Id. 16413128).

CONDENO
a parte Requerida
solidariamente
ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §2º do CPC
.

Inconformados, os locadores/Réus
Ligia Dahrouge Zaim e Premier Negócios e Serviços Imobiliários Ltda.
manejaram este Recurso de Apelação Cível em que almejam a nulidade da sentença, já que o trâmite deste processo não acompanhou o do processo conexo (n.º 1032913-82.2018.8.11.0041).

Melhor sorte, todavia, não assiste aos Apelantes.

Consoante se observa dos autos, em
02/10/2018
foi distribuída para a 7.ª Vara Cível a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança c/c Pedido de Imissão na Posse e Rescisão Contratual c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação
n.º 1032913-82.2018.8.11.0041, ajuizada pelos Apelantes (
Ligia e Premier
) em face dos Apelados.

Naquela demanda, o interesse jurídico dos Apelantes reside na condenação da Apelada ao pagamento dos alugueis dos meses de julho, agosto e setembro/2018, multa por rescisão antecipada do contato de locação, multa por infração contratual (inadimplemento dos alugueis e abandono do imóvel), IPTU referente aos meses de agosto/2018 até novembro/2018, tarifas que recaírem sobre o bem durante o período da locação, danos materiais correspondentes ao valor desembolsado para os reparos do imóvel, e a rescisão do contrato locatício.

De outro lado, em
31/10/2018
a
Ação Declaratória de Resolução de Contrato de Locação c/c Entrega das Chaves,
ajuizada pela Apelada (Tecnomapas), foi distribuída ao Juízo da 5.ª Vara Cível, que declinou da competência, em 21/07/2021 (ID. 139833227), para a 7.ª Vara Cível.

Nesta ação, conforme relatado, a prestação jurisdicional consistiu na aplicação da condição resolutiva prevista na cláusula 25ª do contrato e, via de consequência, a declaração de que o término da locação se deu 30/06/2018.

Os dois processos tramitam de forma associada neste Tribunal e, do manuseio daqueles (
Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança c/c Pedido de Imissão na Posse e Rescisão Contratual c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação
), denota-se que a prestação jurisdicional vindicada pelos Apelantes é mais abrangente do que a almejada pela Apelada nesta
Ação Declaratória de Resolução de Contrato de Locação c/c Entrega das Chaves
.

Assim, em que pese naquela Ação a sentença ter sido proferida em 08/09/2021 e, nesta demanda, em 10/05/2022, não se pode olvidar que o julgamento daquele é mais amplo.

O Código de Processo Civil determina que o processo deve obedecer aos princípios da instrumentalidade das formas, do máximo aproveitamento dos atos processuais, da economia e da primazia do julgamento de mérito.

Nesse sentido, ensina Fredie Didier Júnior:

"Somente se deve nulificar um ato do procedimento ou o próprio procedimento se não for possível aproveitá-lo – do mesmo modo que a invalidação deve restringir-se ao mínimo necessário, mantendo-se incólumes partes do ato que possam ser aproveitadas, por não terem sido contaminadas. O magistrado deve tentar aproveitar o ato processual ou o procedimento defeituoso. Eis o princípio do aproveitamento dos atos processuais defeituosos, que se aplica sempre, pouco importa o grau do defeito do ato/procedimento. Os artigos do CPC mencionados linhas atrás, que consagrariam o princípio de que não há nulidade sem prejuízo, também servem como fundamento normativo para a aplicação do princípio ora examinado".
(Curso de Direito Processual Civil: Introdução ao Direito Processual Civil e Processo de Conhecimento. Editora Juspodivm, 13ª ed. 2011, p. 283).

Não se desconhece que ambas as ações deveriam ter sido sentenciadas em conjunto, dada a conexão dos processos, todavia, não é caso de anular a sentença objurgada apenas pelo fato de que foi proferida após a do processo conexo, em respeito à primazia do julgamento de mérito.

Por essas razões,
rejeito a preliminar
.

No mérito, pugnam os Apelantes pela reforma da sentença e a condenação da empresa Apelada ao pagamento dos alugueis pendentes, acrescidos dos acessórios contratuais, em consonância com o processo conexo (n.º 1032913- 82.2018.8.11.0041).

Vale ressaltar, à luz do que preconiza o artigo 1.013 do Código de Processo Civil, que
“a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada".

Sob esse enfoque, é certo que matéria não suscitada perante o Juiz singular não pode ser objeto de apreciação pelo Tribunal, no julgamento do Recurso de Apelação.

In casu
, ao apresentar Contestação, os Réus/Apelantes (Ligia e Premier) rechaçaram as teses autorais, contudo, não manejaram reconvenção (art. 343, CPC) para manifestar a pretensão de condenação da Autora/Apelada (Tecnomapas) ao pagamento dos alugueis vencidos e dos acessórios contratuais.

Diante desse cenário, é flagrante a
inovação recursal
.

Se isso não fosse suficiente,
há de se ressaltar que o pedido formulado neste Recurso, consistente na condenação da Apelada ao pagamento dos aluguéis pendentes e acessórios contratuais, é objeto do RAC nº 1032913-82.2018.8.11.0041, associado a este processo
.

Ressalvo, por fim, que o RAC n.º 1032913-82.2018.8.11.0041, interposto pela Apelante Lígia Dharouge Zaim e Miguel Romeiro Zaim foi julgado na Sessão de 15/02/2023 e, por unanimidade, parcialmente provido.

Feitas essas considerações,
rejeito a preliminar de nulidade da sentença e, no mérito, não conheço do recurso.

Diante do não conhecimento do Apelo, os termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atribuído à causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/03/2023