Tribunal: TJMT
Processo: 0001822-36.2017.8.11.0005
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001822-36.2017.8.11.0005
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Nulidade]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[HECTOR LUIZ COSTA KOWALEWSKI - CPF: 044.604.981-62 (APELANTE), FRANCINE GOMES PAVEZI - CPF: 031.365.631-23 (ADVOGADO), JOSE ESTEVES DE LACERDA FILHO - CPF: 178.883.281-72 (ADVOGADO), ANA MAGDALENA REZENDE DE LACERDA - CPF: 010.925.671-94 (ADVOGADO), TIAGO DE OLIVEIRA TAVEIRA - CPF: 928.202.391-53 (ADVOGADO), CAROLINE COSTA KOWALEWSKI BELLINI - CPF: 022.120.151-35 (ADVOGADO), ODILES FREITAS DE SOUZA - CPF: 068.540.011-53 (ADVOGADO), THIAGO RODRIGO RAMALHO ANFFE - CPF: 018.236.231-07 (ADVOGADO), ARMANDO CAMARGO PENTEADO - CPF: 015.709.278-04 (APELADO), ARMANDO CAMARGO PENTEADO NETO - CPF: 730.907.271-53 (ADVOGADO), HELOISA CAMARGO PENTEADO - CPF: 266.334.108-83 (APELADO), DANILO ANDRE PEDRINI MARCONDES - CPF: 017.937.541-52 (APELADO), CELITO LILIANO BERNARDI - CPF: 681.707.779-68 (ADVOGADO), FELIPE AUGUSTO STUKER - CPF: 004.425.550-08 (ADVOGADO), HELTON GEORGE RAMOS - CPF: 283.321.018-32 (ADVOGADO), KATIA MATIAS DE CAMARGO BRAGHIN - CPF: 037.583.571-79 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO – FRAUDE DEMONSTRADA – NEGÓCIO NULO – ESCRITURA E MATRÍCULA ANULADAS – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Ao exame do conjunto probatório é contundente à demonstração do fato constitutivo da pretensão do autor, ora apelante, de modo que restou comprovada a falsidade do instrumento público de compra e venda descrito, implicando em nulidade do referido documento e dos atos deles decorrentes, como a matrícula do imóvel.

Não há que se falar em nulidade relativa ou anulabilidade, mas, sim em nulidade absoluta, cujo negócio jurídico não produzirá efeito por ofender princípios de ordem pública ante a existência de vícios essenciais para sua validade.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por HECTOR LUIZ COSTA KOWALEWSKI, visando reformar a sentença de ID 121533139 proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Diamantino que, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO nº 0001822-36.2017.8.11.0005, que moveu em face de DANILO ANDRÉ PREDINI MARCONDES E OUTROS, julgou improcedente o feito, condenando o recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais na quantia equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Em suas razões de ID 121533141, o apelante informa, em breve síntese, que a presente demanda versa sobre declaração de nulidade de escritura, seu registro e atos que dela decorreram, pois seriam eivadas de vícios insanáveis, quais sejam, acordo realizado com procuração cujos poderes já tinham sido substabelecidos sem reservas de poderes, venda de área para qual já havia sido outorgada escritura pública a outro comprador e acordo judicial transitado em julgado no qual os acordantes reconhecem que parte da área já havia sido alienada.

Requer, ao final, o provimento do recurso para reformar a sentença combatida para ser julgada procedente a sua pretensão inaugural, declarando a nulidade da escritura pública objeto da demanda bem como determinando o cancelamento da matrícula que essa originou.

Em contrarrazões de ID 121533148 e ID 121533152 os recorridos refutam,
in totum
, as alegações da parte recorrente, pugnando pelo desprovimento do apelo.

O i. Procurador de Justiça, Dr. Luiz Eduardo Martins Jacob, em ID 157728196 deixou de se manifestar por ausência de interesse público no feito.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O presente feito tem como objeto a declaração da nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 092/097 do livro n° 073 no 2° Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini Marcondes, ora apelados, com o consequente cancelamento da matrícula 42.230 do CRI de Diamantino.

Pois bem.

É cediço que a validade de qualquer negócio jurídico requer a presença de agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. Ausente a capacidade das partes contratantes, há que se declarar inválido o negócio jurídico.

Por sua vez, a nulidade de negócio jurídico exige a apresentação de provas contundentes do alegado erro, dolo, coação, simulação ou fraude.

Após percorrer todo o caderno processual, estou convicto de que a sentença deve ser reformada.

Inicialmente, colaciono interessante quadro cronológico trazido pelo apelante em suas contrarrazões recursais que, amparado por todos os documentos contidos no feito bem esclarece como ocorreram os fatos analisados:

“1. (1994) Armando Camargo Penteado é proprietário de um imóvel de 1070 hectares constante na matrícula 21.192;

2. (1995) Armando Camargo Penteado vende para Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo 535 hectares (contrato de compra e venda e escritura pública assinada por ambos):

a) (2006) Decisão Transitada em Julgado reconhecendo Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo como proprietário de 535 hectares;

b) (2006) Averbação na matrícula 21.192 (Av-08) reconhecendo Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo como proprietário de 50% do imóvel;

c) (2015) Acordo homologado entre Armando Camargo Penteado, Nelson Antônio Teixeira Marcondes e Dr. Ricardo Barbosa de Abreu reconhecendo Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo como proprietário de 535 hectares;

3. (30/10/2014) Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo vende 535 hectares para Hector Luiz Costa Kowalewski em 30/10/2014:

a) (06/10/2014) Procuração pública específica para venda do imóvel (Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo para Dr. Ricardo Barbosa de Abreu);

b) (10/10/2014) Substabelecimento SEM RESERVA para venda do imóvel (Dr. Ricardo Barbosa de Abreu para Helvio Luiz Kowalewski);

c) Anuência de Antônio Ataíde do Carmo no contrato de compra e venda a Hector Luiz Costa Kowalewski;

4. (11/12/2014) Georreferenciamento produzido e registrado no INCRA/MT pelo Apelante Hector Luiz Costa Kowalewski

5. (16/12/2014) Registro do Contrato de Compra e Venda a Hector Luiz Costa Kowalewski no Cartório de Títulos e Notas, haja vista a negativa do Cartório de Imóveis para registrá-lo à margem da matrícula 21.192;

6. (28/01/2015) Acordo homologado entre Armando Camargo Penteado, Nelson Antônio Teixeira Marcondes e Dr. Ricardo Barbosa de Abreu (representando Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo por com procuração pública SEM EFEITOS) sobre área da matrícula 21.192;

7. (13/05/2015) Escritura outorgada por Armando Camargo Penteado a Nelson Antônio Teixeira Marcondes, passando a totalidade dos 1.070 hectares da matrícula 21.192, ignorando ser Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo proprietário de 535 hectares;

8. (24/11/2016) Solicitação de cancelamento da Escritura Pública de Compra e Venda outorgada por Armando Camargo Penteado a Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo dos 535 hectares.”

Prosseguindo, compulsando os autos, verifico que os documentos apresentados pelas partes demonstram que o autor, ora apelante,
Hector Luiz Costa Kowalewski, adquiriu 50% do imóvel
matrícula número 21.192 do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de Diamantino (atual matrícula n° 42.230), com 535 hectares, através de
“Contrato Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda da Fazenda Redenção”
(atual Fazenda Santa Genoveva), firmado
em 30.10.2014, com Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo e sua esposa Maria Izabel Torres do Carmo
, imóvel que foi
registrado em 16.12.2014
no CRI de Diamantino/MT

Os recorridos adquiriram o imóvel descrito de Armando Camargo Penteado e sua esposa Heloisa Camargo Penteado
, ora apelados, por meio de escritura pública de venda e compra lavrado livro 0220, página 173, do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas, Cidade de Dr. Bady Bassit, Comarca de São José do Rio Preto/SP, tornando-se Antônio e Maria Izabel os legítimos possuidores da área
em 15.11.1995
.

Portanto, bastaria que houvesse o registro da escritura de Armando para Antônio e, ato subsequente, o registro do contrato de compra e venda de Antônio para Hector.

Não obstante a isso, o contrato de compra e venda celebrado por Armando e Antônio foi apreciado pelo juízo da 2ª Vara da Comarca de Votuporanga-SP, o qual, por sentença transitada em julgado em 30.01.2006, reconheceu que Antônio e sua esposa são os legítimos proprietários de 50% da área constante na matrícula 21.192 (535 hectares),
in verbis
:

“Julgo PROCEDENTE a presente demanda, afastando a penhora de 50% do imóvel indicado na inicial (matrícula n. 21.192, do Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino-MT) existente na ação de execução n. 02/96 desta vara e QUE PERTENCE AOS EMBARGANTES.”

Seguindo, verifico que
Armando e Heloisa
, representados por procuração pelo seu filho, Armando Camargo Penteado Junior, e pelo substabelecido, Nelson Antônio Teixeira Marcondes, e
Antônio e Maria Izabel
, representados por Ricardo Barbosa de Abreu,
venderam a integralidade do imóvel
matrícula número 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192)
para Danilo André Pedrini Marcondes
, também recorrido, através de escritura pública de compra e venda,
em 13.05.2015
. Esta escritura foi levada a registro e, para que houvesse sua efetivação foi necessária a realização do georreferenciamento, o qual deu origem à Matrícula 42.230 do CRI de Diamantino.

Sem sombra de dúvidas, este último negócio é fruto de fraude, portanto, ilícito e ofensivo ao ato jurídico perfeito e direito adquirido anteriormente pelo apelante quando de sua aquisição da área.

Isto porque o negócio foi fruto de uma transação celebrada entre diversos acordantes, contudo, Ricardo Barbosa de Abreu, que representava Antônio Ataíde Gonçalves do Carmo, não possuía mais poderes para tanto no momento da celebração da avença em 15.12.2014.

Tais poderes inexistiam em razão de na data de de 10.10.2014, Ricardo Barbosa de Abreu ter substabelecido SEM reserva de poderes a Procuração Pública para Helvio Luiz Kowalewski, conforme documento contido nos autos.

Logo, ao exame do conjunto probatório é contundente à demonstração do fato constitutivo da pretensão do autor, ora apelante, de modo que restou comprovada a falsidade do instrumento público de compra e venda descrito, implicando em nulidade do referido documento e dos atos deles decorrentes, como a matrícula do imóvel.

A propósito já decidiu este Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - IMPROCEDÊNCIA - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL RURAL - VÍCIOS - FRAUDE - COMPROVAÇÃO - NULIDADE - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. A comprovação por documentos contundentes da falsidade da Escritura Pública de Compra e Venda, implica em nulidade do referido documento e dos atos dele decorrentes.” (0000521-90.2009.8.11.0019, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/11/2017, Publicado no DJE 24/11/2017)

Também colaciono julgado de outro Tribunal a respeito da matéria que aqui se analisa:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - VENDA DE IMÓVEL LAVRADA COM BASE EM FALSO SUBSTABELECIMENTO DE PROCURAÇÃO - ATO NULO QUE NÃO PRODUZ EFEITOS - DECLARAÇÃO DE POBREZA - CONDIÇÃO PRESUMIDA - DÚVIDA QUANTO A COMPROVAÇÃO DO ESTADO DE MISERABILIDADE - INDEFERIMENTO DE PLANO - DESCABIMENTO - PRODUÇÃO DE PROVA - IMPRESCINDIBILIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O ato jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. 2. Comprovada por prova pericial a falsidade do instrumento público de substabelecimento da procuração o qual foi utilizado para lavrar escritura pública de compra e venda de imóvel, tal fato implica em nulidade do documento e dos atos deles decorrentes, sendo irrelevante a boa-fé dos adquirentes. 3. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural para fins de concessão da gratuidade da justiça. 4. Havendo uma situação pontual que indica uma eventual não necessidade de se conceder o benefício, deve o Magistrado determinar a intimação da parte requerente para demonstrar que é hipossuficiente financeiramente para ter direito à justiça gratuita. 5. Somente no caso de inércia da parte ou não restar devidamente comprovada a miserabilidade jurídica, é que o indeferimento do pedido se mostra imperativo. (TJMG - Apelação Cível 1.0241.05.017011-7/006, Relator(a): Des.(a) Edilson Fernandes , 6ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/11/0016, publicação da súmula em 18/11/2016)

Da mesma forma, destaco que não há que se falar em nulidade relativa ou anulabilidade, mas, sim em nulidade absoluta, cujo negócio jurídico não produzirá efeito por ofender princípios de ordem pública ante a existência de vícios essenciais para sua validade.

Portanto, nulo o negócio jurídico descrito (escritura pública de compra e venda da totalidade da área da matrícula 21.192, do CRI de Diamantino/MT), bem como seu ulterior registro, a matrícula que esse originou (atual 42.230) e demais atos que dela decorreram.

Ademais, cumpre anotar que o imóvel elencado foi comprado pelo apelante, Hector Luiz Costa Kowalewski em 30.10.2014, antes do cancelamento da escritura de venda e compra, em 24.11.2016.

Assim, verifico a necessidade de reforma total da sentença combatida.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação cível interposto e
DOU-LHE PROVIMENTO

para julgar
procedente
a pretensão inaugural do autor, ora apelante, declarando a nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada às fls. 092/097 do livro n°073 no 2° Serviço Notarial e Registral da Comarca de Diamantino, realizada entre Armando Camargo Penteado, Heloisa Camargo Penteado e Danilo André Pedrini Marcondes e determinando o cancelamento da matrícula que essa originou, qual seja, a 42.230 no RGI de Diamantino (antiga matrícula 21.192).

Inverto o ônus sucumbencial, condenando o réu, ora apelado, ao pagamento de honorários sucumbenciais na quantia equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023